第一篇：淺析企業辦公住宿一體化的物業管理要點

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淺析企業辦公住宿一體化的物業管理要點 作者：張麗梅

來源：《科技創新導報》2011年第15期

摘 要:隨著物業管理的目標向服務性轉化,物業管理已經成為大家都比較關注的問題。企業辦公住宿一體化是目前物業管理中遇到的一種新情況,本文對如何根據企業辦公住宿一體化物業管理要點進行分析,對在企業辦公住宿一體化的背景下,如何強加物業前期、中期、后期的管理進行了探討。

關鍵詞:一體化物業管理要點

中圖分類號:C939 文獻標識碼:A 文章編號:1674-098x(2011)05(c)-0220-02目前企業一體化物業管理存在的問題和難點

當前大部分企業一體化辦公的物業管理服務僅停留在對守崗保安、綠化保潔、設備維護等表面上,沒有真正按照等級管理標準實施物業管理。在實施物業管理方面,雖然制定了一系列管理規章制度,但是真正能夠按照章程去做、去管的卻不多,造成各個環節管理有盲點。有些地方沒人管,有的事沒人抓,出現了經濟效益有流失的現象,服務質量也隨之下降。例如:有個單位燈管不亮,報修后很長時間沒有反應;外來人員隨便進入企業,門崗值勤人員不聞不問;客戶室內的維修現場完工后不清理,也沒有人過問;重要設備如電梯的維修保養安排不合理,該保養的沒有安排上,影響到客戶使用等等。

企業一體化辦公物業管理普遍還缺乏一個有效的管理系統,服務內容單一,沒有針對企業一體化辦公客戶的要求提供相應的服務。服務工作水平不高,經常發生與業主或客戶爭執等現象。服務態度簡單、粗暴,缺乏耐心和文明用語,工作起來求快不求好,求量不求質,企業的服務和管理得不到業主認可。在企業管理方面,采取粗放管理,不計成本,部門之間相互扯皮掣肘,惰性強,開拓性差,有章不循,有令不止,帶來了巨大的內部消耗。企業辦公住宿一體化,是由于企業性質或者硬件條件形成的,是以營利性為目的的。在對物業的使用上,是將其作為生產、經營、商務場所,對物業服務的需求不同于一般的寫字樓和賓館,具有不同的層次并逐步升級。只有把握服務對象的需求,按照企業運作的正確規律進行經營管理,才能夠實現服務對象的滿意,實現物業服務的最大價值。企業辦公住宿一體化物業管理的關鍵點

2.1 物業管理應具有預見性

預見性管理是以大量物業管理技術、知識與實踐經驗為資源的共享為基礎,將管理過程中的各個運行操作、維護保養、服務改進、風險應急等環節以事先制訂預案的形式并付諸實施的管理組合系統,目的是最大程度地滿足物業管理工作全過程、各環節的運行工作和突發處置,并

在其中實現指令、督導、考核、反饋、糾偏等控制功能。預見性物業管理體系的建立是從實踐中來,到實踐中去的過程。首先管理者基于對物業狀況的深入了解,洞悉業主核心業務特點,根據使用者的需要對物業管理提供的服務進行定制,將服務結合技術、知識和經驗通過與管理措施的相互對應,制定適應單一物業需要的具有可操作性的過程控制方案,確保物業運行自如并最大程度地發揮物業使用功能,提供以人為本的服務,最終實現物業保值增值。

2.2 預見管理的三個要點

2.2.1 要點一

預見性體系必須成為系統化管理的組成部分。要求掌握豐富知識和寶貴經驗,具備系統化的管理觀念。系統化管理是指導我們工作的基礎。預見性體系的建立,要依靠全體員工最大程度在科學的經驗指導下發揮想象,以質量體系為載體,實現過程的良好控制。

2.2.2 要點二

服務是要重視顧客的“存在”;服務并在意顧客的“感受”;服務更重視顧客的“抱怨”并予以改進。沒有一成不變服務,也不存在一成不變的管理。服務是一種藝術,它唯一不變的是—它永遠在變。服務總隨著使用者不斷提出的新的更高的要求而不斷提升和完善,因此預見性體系也將根據服務的需要而不斷進行調整、完善和提高。

2.2.3 要點三

預見性管理要通過大量知識、經驗和案例積累為基礎,就必然要求在盡可能廣泛的管理領域,甚至跨領域實現管理信息和資源的共享。管理系統是否科學合理,是否具有可操作性與管理者擁有多大的信息資源量有關系重大。這就要求我們突破自身束縛,從更廣泛的領域獲取養料。企業間需要培養和諧的合作關系,閉關自守將無法獲得發展所需要的信息資源。3 物業管理必須加強成本控制

成本臨界點控制:臨界點控制,是一種動態的控制方式,既要滿足企業辦公住宿一體化服務需求高峰期顧客對較高服務能力的需要,又要保證在低谷期不閑置服務能力。同時,對內部各部門進行成本預算和定額的控制。臨界點控制使企業的服務供應和顧客需求在剛好匹配的臨界點上運作,實現顧客高滿意度下的有效成本控制管理。

3.1 控制公共能源成本

能源成本控制是一項長期的涉及到組織內全體員工的工作。因此,企業應組成能源控制小組。相對于人力成本而言,公共能源成本的剛性較大。因為企業辦公住宿一體化的基本照明和

設備設施用電是必不可少的,在一定程度上,照明的布局和亮度標志著企業辦公住宿一體化的品牌形象。所以,其控制還應該著眼于細微處,把握從小處見大的原則。

現無空白點確理無空白點物業管理要點進行分析,對在企業辦公住宿辦能源成本的精益控制:在滿足顧客對能源需求(照明和設備設施的需要)的同時,控制能源成本。能源成本精益控制的具體措施有:計量無遺漏、管理無空白、電價核算準、實現臨界點運行。

3.1.1 計量無遺漏,從以下五個方面進行

①為顧客安裝電表。總表扣除顧客使用的電費即為企業辦公一體化應該承擔的費用,包括:公共設備設施運行的電費、公共照明電費、以及企業辦公一體化自己的辦公用電三部分。配合國家或地區的電力優惠政策,安裝電表可節約能源費。②為了分析、控制設備設施用電,除了設備設施的總表外,為大型的設備設施安裝專項計量電表。③為了分析、控制公共照明用電,以每層樓為單位安裝電表。④為物管企業自用房安裝電表。計量無遺漏是能源成本精益控制的前提和基礎。

3.1.2 管理無空白做到只要使用能源方,都要能被計量。有相應的能源使用規定,派專人負責開關和控制運行時間。杜絕一切可能的無管理現象,如長明燈、夜班時間因責任不明確或安排不當而無人關閉的用電系統等。可以通過能源小組定期對企業辦公一體化進行全面的巡查來杜絕能源管理的空白點。能源小組尋找可能的空白點,制訂管理控制的措施改進,達到不斷修正、完善的目的。

3.1.3 電價核算準

因為電力部門根據枯水季節和豐水季節分別實行兩種平均價格,而且每天按照峰、平、谷三個用電時段分三個不同的標準計量電價,所以實際電費單價需要從總電費和使用小時兩個指標反算得到。

3.1.4 實現臨界點運行

理想的臨界點運行是不存在的,臨界點運行是企業辦公一體化能源控制不懈追求的目標。能源控制的臨界點運行是指凡是使用電力能源的系統,如企業辦公一體化的設備設施用電、照明系統用電等,其開啟、關閉和運作的時間和方式,剛好能滿足企業辦公一體化顧客正常的需要,能源管理在沒有多余浪費的需求和供應的平衡點上運行。為此,企業不僅要從管理規定上,而且要從人員操作上進行長期細致的努力工作。比如,不僅有設備的運作規程,還應制定設備的能源控制操作規程;在照明管理上,除了正式的規定,還可以將企業辦公一體化劃分成不同的責任區域,要求員工根據實際情況自行調整操作規定。員工根據顧客的使用情況進行及時的開、關調整,使之既能滿足顧客的需要,又能最大限度地節約用電。

3.2 物業管理中人力成本的精益控制

一般企業辦公一體化物管企業都是以較大服務需求來設計服務能力,并采用定崗定員的制度。這樣雖然能夠滿足服務高峰期的需求,但是在服務低谷期會出現明顯的服務能力閑置,造成總體服務成本高居不下。人力成本的精益控制以服務能力的柔性規劃和實施為主。柔性服務能力從兩個方面實現。一方面,培養一專多能的高素質的員工;另一方面,在滿足需求的情況下,打破人員安排剛性化,根據服務需要及時調整服務能力。改變企業目前通常采用的定崗定員制,詳細分析服務需求,采取定崗定員和綜合值班結合的人員排班方式,科學合理地安排服務運作時間和在崗人員。

3.3 提高企業辦公一體化物業管理的保障措施

社會思潮的多元化和業主生活環境的差異性直接導致了業主需求的復雜化和差異化。隨著城市居民生活水平的提高,業主對物業管理消費意識的逐漸增強,業主對物業管理的依賴思想將不斷滋長,需求面不斷加寬,需求量不斷增多,多元化的服務需求對物業管理提出了更高的要求。而實際上,物業公司自身服務能力是極其有限的,企業可能成為“百事曉”但不可能成為“萬事通”,靠企業本身所生產的服務產品不可能全面滿足業主的要求,也無力去挖掘業主服務需求,既使挖掘出來,也無法提供相應的服務,這種矛盾在目前的服務方式下不可能得到解決,也不利于促進物業管理向經營型企業轉變,很好的發展思路就是成為服務集成商,組織和利用社會服務資源為業主提供全方位的、及時、專業化的服務。

參考文獻

[1] 葉天泉,終崗.出租型高層企業辦公一體化物業管理初探[J].中國房地產,2008年第5期.[2] 楊海生.政府機關辦公樓物業管理之我見[J].中國物業管理,2005年第12期.

第二篇：辦公及住宿管理辦法

項目辦公及住宿管理辦法

為了對辦公及員工住宿進行有效、規范管理，為員工創造一個良好的辦公、生活環境和氛圍，制定本辦法。綜合科負責項目部辦公和宿舍的統一管理，各科室負責本科室辦公室和設施的管理。每個員工對自住房間內的環境和設施負責。

一、環境衛生及能源管理

1、員工本人負責宿舍室內的垃圾、廢棄物、污物的清除工作，并放置于指定的垃圾桶內，嚴禁隨便丟棄于辦公室、宿舍及其它公共場所。

2、各辦公室內環境衛生由各部門負責人指定值日表，安排值日人員每天上班前打掃本科室衛生。

3、辦公及宿舍的公共區域由綜合科后勤人員負責定期定時進行保潔、灑水和綠化的維護工作。

4、每位員工都應自覺保持辦公環境的優雅整潔，各工作場所內，均須保持整潔，不得堆放垃圾、污垢或碎屑，嚴禁隨地吐痰。

5、項目部倡導培養全體員工形成節約能源的良好習慣和意識。節約用水，員工離開宿舍應關閉室內電燈及空調，下班后應關閉辦公室內燈光、空調、電腦等。

二、辦公及住宿秩序管理

1、員工應自覺遵守辦公秩序，工作時間內不得在辦公室內高聲喧嘩、嬉笑打鬧、聊天、玩手機、玩游戲、下棋，任何時候嚴禁在辦公室飲酒、打牌、賭博。

2、接待外來人員、打電話講究禮貌，用語文明，且盡量不影響他人正常辦公。

3、員工住宿一經安排確定，任何人不得隨便調整調換房間，如因特殊情況需調換的，需向綜合科提出申請，并經項目部領導批準后方可調換。

4、員工應保持良好的生活習慣。每天起床后應自行整理好床鋪，不亂扔垃圾雜物。嚴禁亂拉繩索、電線，晾曬衣物一律到指定地點。

5、個人行為，如看電視、唱歌等，不得干擾同室人員的正常作息，不得在房間內大聲喧嘩吵鬧。

6、禁止在宿舍內酗酒、吵鬧滋事。

7、愛護項目部財物，對辦公室及宿舍內項目部配給物品要正確使用、妥善保管保養。由于人為原因導致設備設施損壞的，由當事人照價賠償。

8、除項目部統一配備的電器設備外，禁止使用其它大功率電器。

9、項目部堅持以人為本，尊重員工，倡導團隊精神，并努力創造團結、和諧、平等、民主、公開的工作和生活氛圍。

三、設備設施維修管理

1、辦公室及宿舍內的設備設施出現故障需維修、更換時，員工應及時與綜合科聯系，報批后及時處理。

2、設備設施維修、更換前，后勤維修人員應鑒定、劃分責任，填寫《設備維修申請單》上，要注明損壞原因。如屬人為損壞的，其維修、更換費用由責任人承擔。具體責任人無法確認的，由該房間人員分攤。

四、安全防范管理

1、各科室應將本科室負責的項目部重要文件資料、印章等責成專人妥善保管。責任人離開辦公現場時，應將上述物品鎖入固定的文件柜或抽屜，不得在桌面等處任意擺放。

2、項目部不允許在辦公室存放個人貴重物品和錢幣，如有存放需要，應鎖在櫥柜里，或交由他人幫忙保管。

3、各科室及員工宿舍應加強用電安全管理。上班前，應關閉宿舍內電源開關及鎖好門窗，下班后，辦公室最后離開的人員應負責關閉電源開關及鎖好門窗。不得使用項目部禁止的電氣設備。

4、項目部在適當位置配備消防器材，并由綜合科負責對消防器材定期進行檢查、更換，確保消防器材處于正常使用狀態。

5、值班人員負責對來訪人員進行接待、登記。對找項目部領導的要事先電話確認，對于無關的外來人員杜絕來訪。

6、辦公門鎖管理

1）各科室辦公室及宿舍由各科室及個人自行管理，各科室鑰匙由綜合科留存一把備用。

2）食堂門由食堂管理人員做好開關工作，保證食堂衛生及安全防范工作。

五、監督檢查及處罰

1、綜合科負責定期或不定期開展對各科室、員工宿舍、食堂的環境衛生、能源管理、辦公及生活秩序、安全防范情況進行監督檢查，對檢查中發現的問題，綜合科有權提出批評、整改建議。

2、對無視辦公及住宿管理的行為，綜合科可對責任人采取一定的經濟及行政處罰措施。

第三篇：物業管理要點示例

物業管理要點示例

物業管理服務可以說是一門專業學問，本公司本著小心計算成本及為客戶創造最理想的環境為原則，并通過長期的工作改進和提升，努力創造條件使每一座大樓的收益及投資潛質都能得以達到極限。而這種投資管理的哲學，能使業主充分保障其不動產的投資權益，不但使其保值，而且更能使其增值。

本物業項目為高級工貿建筑物，其管理重點分析如下：

一、工貿大廈管理：

工貿大廈需要極為周到的服務，特別是現代的新型高級發展計劃，還要照顧相當復雜的電動和機械裝備的操作和保養，這些都需要有專門知識和技術。而這些裝備不單只包括升降機和停車場電梯，還包括靈敏的裝備，如電腦控制的大樓自動化系統、中央空調設備和通訊裝置，保安監察和控制系統、自動濾水器、火警和其他消防裝置以及后備電力供應設備等。租用戶對這類大樓，特別是出入口大堂、洗手間和公共通道等地方的管理水準期望相當高。大樓的外墻也必須定期清潔，以保持大樓的外觀美觀，而清潔外墻幕墻的難度和費用，實非一般人想象。一幢工貿大廈是否得到完善管理，這對該物業的租金及售價水平有很大影響，與此同時對其資本價值也會因此受影響。

二、停車場管理：

現今停車場的設備的管理多采用先進的自動管理系統來滿足日益繁榮的日常運作需要。采用自動管理，可以減少人為舞弊，節省人力資源，增快車輛流量，從而使物業管理運作更為暢順，租用戶及訪客充分利用停車場設備也更加方便快捷。此外，停車場上的停車程序也必須作出周詳安排，以確保用戶能獲得所需服務。停車場必須有閉路電視作監控，保障訪客安全。大樓后備電梯源、發電機需與停車場自動化系統及照明系統相通，以備在緊急時段時仍能操作提供必要服務。停車場內必須裝有足夠通風系統，供應新鮮空氣，以符合衛生安全。停車場經營管理策略應按照自給自足原則確定收費標準以降低管理費，而無須從管理費內補貼，這對整幢大樓出租及出售營運，都有著正面積極作用。

第四篇：第一章 物業管理企業@教材《物業管理實務》考試要點

第一章 物業管理企業

第一節 概述

一、物業管理企業的概念和特征

概念：依法成立、具備專門資質并具有獨立企業法人地位，依據物業服務合同從事物業管理相關活動的經濟實體。

特征：

1、是獨立企業法人；

2、屬于服務性企業；

3、具有一定的公共管理性質的職能。

二、物業管理企業的分類

1、按投資主體的經濟成分劃分：全民所有制、集體所有制、民營、外資、其他

2、按股東出資形式劃分：有限責任公司、股份有限公司、股份合作型

三、物業管理企業的常見模式

1、房地產建設單位的附屬子公司或部門；

2、獨立的物業管理企業；

3、物業管理集團公司。

第二節 物業管理企業的設立

公司法、物業管理企業資質管理辦法→工商注冊、資質審批兩個階段

一、物業管理企業的工商注冊登記

1、企業名稱的預先審核；

2、公司地址；

3、注冊資本（500、300、50）；

4、股東人數和法定代表人；

5、公司人員；

6、公司章程

資質審批及管理

資質條件：一二三級。國務院建設主管部門負責一級資質證書的頒發和管理，省、自治區人民政府建設主管部門負責二級，直轄市人民政府房地產主管部門負責二、三級并接受國務院建設主管部門的指導和監督，設區的市級人民政府房地產主管部門負責三級并接受省、自治區人民政府建設主管部門的指導和監督。一級：①500萬②工程、管理、經濟30人，中級以上20人，工程、財務負責人中級以上③物業管理人員按規定取得職業資格證書④管理兩種類型以上，百分比之和不低于100%：多層200萬；高層100萬；獨立式住宅（別墅）15萬；辦公樓、工業廠房及其他50萬⑤建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統，有優良的經營管理業績。

二級：①300萬②20人/10人，工程、財務中級以上③職業資格證書④兩種類型，百分比之和不低于100%：多層100萬；高層50萬；獨立式住宅（別墅）8萬；辦公樓、工業廠房及其他20萬⑤同上。

三級：①50萬②10人/5人，工程、財務中級以上③職業資格證書④有委托的物業管理項目⑤建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統。

申報資質時需提供的資料

新設立按最低等級核定，并設一年的暫定期，領取營業執照之日起30日內前往房地產主管部門申請資質：①營業執照②企業章程③驗資證明④法定代表人身份證明⑤物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。

資質管理：有利于規范物業管理行為，加強對物業管理活動的監督，維護物業管理市場秩序，提高物業管理企業的管理和服務水平。企業若違反《物業管理條例》規定的相關行為，將不會獲批。

第三節 物業管理企業的組織形式與機構設置

一、物業管理企業的組織形式

直線制、直線職能制、事業部制、矩陣制等

1、直線制

特點：企業各級領導者親自執行全部管理職能，按垂直系統直接領導，不設專職職能部門，這種組織形式適用于業務量較小的小型物業管理企業的初期管理，不能適應較大規模和較復雜的物業管理。

優缺點：優-領導能夠集指揮和職能于一身，命令統一，責權分明，指揮及時；缺-要求領導者通曉各種專業知識，具備多方面的知識和技能。

2、直線職能制（普遍采用的形式）

特點：各級主管人員直接指揮，職能機構是直線行政主管的參謀。職能機構對下面直線部門一般不能下達指揮命令和工作指示，只是起業務指導和監督作用。優缺點：優-加強了專業管理的職能，適應涉及面、技術復雜、服務多樣化、管理綜合性強的物業管理企業；缺-機構人員較多，成本較高，橫向協調困難，容易造成扯皮，降低工作效率。

3事業部制

特點：

一、分權管理，將政策制訂和行政管理分開，二、每個事業部都是一個利潤中心，實行獨立核算和自負盈虧。一般適用于那些規模大、物業種類繁多、經營業務復雜多樣的大型綜合型物業管理公司。

優缺點：優-一是強化了決策機制，使公司最高領導擺脫了繁雜的行政事務，著重于公司重大事情的決策，二是能調動各事業部門的積極性、責任心和主動性，增強了企業的活力，三是促進了內部競爭，提高了公司的效率和效益；四是有利于復合型人才的考核培養，便于優秀人才脫穎而出；缺-事業部之間的協調困難，機構重疊，人員過多。

4、矩陣制

特點：在同一組織中既設置縱向的職能部門，又建立橫向的管理系統，參加項目的成員受所屬職能部門和項目組的雙重領導。

優缺點：優-一是加強了各職能部門之間的橫向聯系，充分利用了人力資源，二是有利于調動各方工作積極性，解決處理各自責任范圍內的問題，三是具有較強的機動性和適應性。缺-一是組織機構的穩定性較差，機構人員較多，容易形成多頭領導，二是部門之間關系復雜，協調工作量較大，處理不當容易產生矛盾。

二、物業管理企業組織機構設置的影響因素

1、企業戰略因素：戰略是為實現組織目標而制訂的產業定位和發展方向。

2、外部環境因素：行業特點、人力資源條件、產品特點、客戶、市場特點、物業管理政策法規和宏觀經濟形勢等

3、技術因素：設備、技術、管理知識等

4、組織規模及所處階段：企業所處的發展階段不同，面臨的主要任務和目標也有所不同，組織機構應有所差異

三、物業管理企業組織機構設置的要求

1、按照規模、任務設置；

2、統一領導，分層管理；

3、分工協作；

4、精干、高效、靈活

四、物業管理企業的機構設置

1、總經理室（總經理、副總、總助、三總師-工程、會計、經濟）；

2、人力資源部；

3、行政管理部；

4、財務部；

5、品質管理部；

6、市場拓展部；

7、經營管

理部；

8、工工程管理部；

9、安全管理部；

10、環境管理部

第五篇：物業管理企業員工培訓工作要點（xiexiebang推薦）

物業管理企業員工培訓工作要點

一、前言

羅伯特-歐文曾說過：把錢花在提高勞動力素質上是企業經理最佳的投資。被稱為朝陽產業的物業管理行業，經過20多年的發展，已顯現出越來越強的生機，為適應市場經濟發展的需要，物業管理企業員工培訓工作已顯得十分重要。

二、目的和意義

（一）員工培訓是物業管理企業參與市場競爭的需要

物業管理企業的競爭，歸根到底是人才的競爭，物業管理企業除了從市場上招聘到合適的人才外，更為有效的方式是通過培訓提高現有員工的素質，使其成為滿足企業需要的人才。

（二）員工培訓是物業管理企業管理者激勵員工的方法

當今社會，學習培訓已成為很多人改變自己生活和環境的重要手段，幾乎每一個人都有對學習的需求和渴望。物業管理企業內濃郁的學習氛圍，以及有效的學習政策都會對員工產生足夠強的吸引力，有利于員工隊伍的穩定。有遠見的管理者甚至還把學習培訓作為一種員工福利用來贈送或獎勵員工。

（三）員工培訓是物業管理企業經營管理現代化的基礎

經過20多年的發展，物業管理行業已從過去傳統的房屋協作管理轉向以委托管理方式為主的市場化經營管理。這種社會化、市場化的經營管理方式對物業管理從業人員的素質提出了較高要求。物業管理已不僅是一個勞動密集型的行業，需要有大批精通管理的優秀人才來推動它的發展。因此，員工培訓是實現物業管理企業經營管理現代化的基礎環節和可*保證。

三、制定物業管理企業培訓規定

培訓工作對物業管理企業來說是一項長期工作，物業管理企業應結合自身情況制定培訓規定使培訓工作制度化、規范化。培訓規定主要包括培訓的目的和意義、培訓的基本內容、培訓的方法、培訓的分類、培訓的組織實施、培訓的監督管理、培訓的效果評估等內容。

四、物業管理企業培訓的內容

物業管理工作涉及內容較多，培訓工作相對復雜，但總的來說，培訓可包括三個方面的內容。

（一）企業相關知識的培訓

該類培訓是為了讓每一個員工對企業的歷史、現狀、未來規劃、管理服務理念、經營范圍、內部規章制度、人力資源管理等有一個全面的了解。

（二）物業管理工作基礎知識的培訓

該類培訓主要是讓管理人員及操作人員熟悉并掌握與企業管理、物業管理相關的基礎知識。

（三）物業管理從業人員專項技能培訓

該類培訓是為了提高基層管理者及操作者的實際工作技能。

五、物業管理企業培訓計劃

（一）培訓需求分析

1、培訓需求分析的內容

在編制培訓計劃之前，首先要對企業的培訓需求進行全面的分析，培訓需求分析主要包括三個方面的內容。

⑴組織分析

結合企業的經營管理發展計劃，分析企業及各部門需要哪些培訓以保正計劃的實施。

⑵任務分析

依據企業的工作內容，分析個人需要進行哪些培訓才能保證任務的完成。

⑶個人分析

依據企業的人力資源現狀，分析哪些人需要培訓，培訓的具體內容是什么。

2、需求分析的方法

⑴問卷調查法

向企業員工發出培訓需求問卷，讓員工結合企業發展戰略對企業應當組織怎樣的培訓提出建議。讓員工結合自己的工作任務提出培訓要求；讓員工結合自己的個人發展提出培訓需求。問卷法是一種非常普遍而又行之有效的方法。這種方法能培養員工關心學習、熱愛學習、參與學習的熱情，既是培訓需求分析方法又是企業文化建設的重要內容，較為有效。

⑵約見面談法

挑選不同管理層次、不同工作部門的管理人員以及不同工種的操作人員進行面談，根據面談了解到的信息以確定公司的整體培訓需求。

⑶會議調查法

召開培訓需求分析會，讓參加會議的人員提出培訓需求。

⑷工作表現評估法

根據員工的日常工作表現以

確定員工在哪些方面有缺陷，從而有針對性地進行培訓以提高這些方面的工作能力。

⑸報告審評法

根據各部門提供的培訓需求報告進行綜合評審以確定所需的培訓內容。

（二）制定培訓計劃.培訓計劃是為了規定培訓工作的目標，制定整體規劃以實現這些目標；以及將培訓計劃逐層展開，以便協調和將各種活動一體化。

1、制定程序

企業各部門根據培訓需求分析的內容，結合部門培訓目標以及部門發展計劃制定出本部門的培訓計劃，上報到企業人力資源管理部門，再由企業人力資源管理部門結合企業發展計劃以及企業培訓總體目標制定整個企業的培訓計劃。

2、計劃內容

為保證培訓工作按時、按質地實施，培訓計劃應包括培訓目標、課程設置、培訓方式、培訓控制、培訓評估等五個方面的內容。

⑴培訓目標

培訓目標是指通過培訓工作所期望取得的成果，這些成果包括個人的、部門的、整個企業所要求達到的培訓結果。培訓目標是制定培訓計劃的基礎，培訓目標決定了培訓課程、培訓方式等一系列的內容。同時，培訓目標又是培訓考核和培訓評估的依據。所以，培訓目標的制定應該準確、細致并具有可測量性。

⑵課程設置

培訓課程包括了培訓課程的名稱、培訓的時間、培訓地點、培訓教員簡介、針對培訓課程的培訓要求等內容。明確的培訓要求有利于員工提前對所培訓的內容有所準備和有所側重，有利于提高培訓效果。

⑶培訓方式

根據培訓內容以及培訓對象的不同，可采用不同的培訓方式。常用的培訓方式包括講授法、學徒制、小島討論法、角色扮演法、管理游戲法、觀摩范例法。

①講授法：講授法是最常用的一種教學方法，通常是讓一位教員向學員直接傳授某方面的知識。這種方法的優點是節約經費、教授對象多，可同時面對多名學員，一次教學可讓很多學員同時受益。

②學徒制：學徒制是最古老的教學方法，但至今為止仍然是企業培訓新人最常用的一種方法。它的特點是由一名經驗豐富的老師傅，負責幫帶一名或幾名新來的員工，通過傳授、示范、練習、檢查反饋等一系列過程提高新人的工作技能。學徒制較適合物業管理工作實踐中保安、綠化、保潔、維修等技術性工種

③小島討論法：員工以5-7人為一組圍在一個圓形桌前（也稱“小島”），對特定的話題或主題進行討論。指導老師控制培訓的時間和進程。每一位員工都可以自由地發表自己的意見，但是不允許反駁別人的意見。指導老師將每個人的意見都寫在黑板上，同時鼓勵員工說出更新或更古怪的想法。當大家將自己的想法全部講完后，在指導老師的指導下，員工對每一種意見進行評價，最后選出大家都滿意的答案。這種小島討論方式是引導員工自己解決管理問題的有效方法。

④角色扮演法：角色扮演法是讓培訓對象假想自己是公司的某一角色，并以此角色的身份來解決問題。這種方法能讓培訓對象身臨其境地分析問題和解決問題，對員工提高工作技能和改造工作習慣都很有幫助。例如：讓員工扮演業主要求提供相應的服務，以提高員工的服務意識；讓工作習慣不好的員工與上司角色轉換以達到改變工作習慣的目的。

⑤管理游戲法：這種方法寓教于游戲中，通過完成事先設計好的精妙游戲，讓培訓對象領悟到其中的管理思想。例如：組織員工對有爭議的物業管理事件進行辯論，在辯論中提高認識。

⑥觀摩范例法：通過組織實地參觀考察，運用電視機、錄像機、幻燈機、投影機、收錄機、放映機等設備來向學生呈現有關資料、信息，讓員工學習經驗、發現問題、改進工作。

3、培訓控制

培訓控制的目的是為了監視培訓活動以保證培訓活動按計劃進行并糾正培訓過程中的偏差。可采用培訓簽到制、教員評語制等方法。還可在每次培訓結束時對員工進行考核，并將考核成績納入績效考評，與員工的待遇掛鉤。

4、培訓評估

每次培訓工作結束后可通過員工的培訓報告、員工的工作表現等對培訓工作的效果進行評估，以便在今后的培訓中采取更好的培訓措施。

六、培訓組織實施

培訓組織實施是物業管理培訓工作的核心，它包括了培訓工作做什么，培訓工作如何做，培訓工作由誰來做的問題。

（一）人力資源管理部門的職能和任務

員工培訓是人力資源管理部門的主要工作內容之一，其主要職能包括計劃、組織、協調、監督等內容。具體職能和任務包括：

1、確定各級人員的培訓要求，聽取各部門的培訓需求，依據培訓需求制定培訓計劃；

2、組織執行物業管理企業培訓計劃；

3、定期向上級匯報培訓費用開支情況；

4、組織實施各種培訓課程與活動；

5、做好員工的培訓檔案管理工作；

6、做好收集培訓資料，編制符合企業經營管理特點的基礎教材；

7、維護培訓設施與場地，充分