第一篇：長寧3450萬元推物業管理一體化

長寧3450萬元推物業管理一體化

在長寧區推出的《關于進一步提升長寧區住宅小區物業管理水平的實施意見》中要求建立物業管理一體化激勵機制，這一機制將房屋管理、清潔衛生、秩序維護、“962121”物業呼叫平臺處置情況、業主對物業管理的滿意度、物業費收繳率等列入考核指標，并引入第三方測評機構進行質量評價、滿意度測評。

通過推行物業一體化管理激勵機制引進資質等級高、企業信譽好的物業公司進行管理，增加企業競爭意識與服務能力，幫助業主提高物業管理意識。在考核中，還通過街道鎮（50%）、第三方（40%）、房管（10%）的綜合測評評價，根據考核結果，將按每月每平方米0.2-0.3元的標準予以獎勵，資金由政府承擔。

去年開始，長寧區已在新華街道和北新涇街道進行了首批試點，兩個街道有50個住宅小區申報參加試點工作，計建筑面積147萬平方米，2.7萬戶。

新華街道的新華路64弄申新花園小區在推行這一制度后，充實了小區保潔隊伍，從原先的2名增加到5名，增加小區清掃頻率，完善了小區管理職責，小區保安不僅負責門崗值班，還主動監督樓道堆物等現象，業委會還主動出資整修了小區車棚。

在兩次測評和考核中，物業公司的分值上升了23%，47個小區獲得了全額獎勵，3個小區獲得90%獎勵。這一結果說明在住宅小區開展物業管理一體化激勵試點工作初見成效。

今年，長寧區政府核定落實資金3450萬元，試點工作也擴大到全區十個街道鎮，計有284個住宅小區申報，計建筑面積800萬平方米，15萬戶。在去年的基礎上，通過公開招標，引進上海質協用戶評價中心和上海青藍管理咨詢公司進行第三方滿意度測評。

第二篇：一體化酒店式物業管理學習心得

學習《一體化酒店式物業服務實操手冊》心得體會

對于“一體化酒店式物業服務”書上的定義是“將專業化的物業服務、精細化的酒店管理、無所不能的金鑰匙理念、點石成金的商業經營、充滿人文關懷的景區/學校等其他物業形態管理相結合，開成多元并舉、互補共存的一體化管理新模式。”我個人的理解比較簡單，認為要做好一體化酒店式物業管理，其基礎工作就是如何做好物業管理服務工作的細節，以提高業主綜合滿意率與各項費用收繳率。

物業管理服務的根本就是人對物的管理與人對人的服務，在實施管理的同時提供服務。為業主提供優質、快捷、高效的人性化服務是物業管理企業立足發展的根本。物業服務水平的高低直接影響物業費的收取，物業管理服務質量不能滿足業主的要求，提供的服務質量不合格或業主不夠滿意，業主最常用的抗爭手段就是拒交或拖欠費用。所以，如何提高自身服務水平和服務質量，更好的為業主服務，成為當前物業管理企業發展的主要途徑，本人以為可以通過以下幾種方式做好物業管理服務的細節工作。

首先，擺正服務與管理的位置，樹立“客戶至上，服務第一”的服務宗旨。業主是物業服務的“上帝”和衣食父母，作為物業服務人員服務意識要強，應象尊重長輩一樣尊重業主，樹立高尚的情操，把自己放在一個管家的位置上，主動為業主提供物業管理范疇內所需服務，要站在業主的角度處理問題，想業主所想，樹立“讓我們服務得更好、讓客戶享受得更好的”核心服務理念。

其次，服務要務實、求細。盡管物業服務工作千頭萬緒, 但每一件都是平凡的瑣事，其服務質量往往是看得見、摸得著、聞得到的，來不得半點虛偽和糊弄。因此，物業服務無小事，無論是禮賓、保潔還是綠化、維修，每一位員工都要盡職盡責，細心做好每一個環節的工作，都要強化服務意識，加強責任心，做到精細管理，細微服務。按照ISO質量服務標準體系文件的要求與規范，落實各項內部管理運作的服務質量和工作流程，并做到先想先做，任勞任怨，勤能補拙，以保證服務工作的及時性和質量，并在瑣碎的工作中貫徹落實“金鑰匙酒店式”的“在不違背法律與道德的前提下，盡可能地滿足業主的合理需求”服務理念。

第三，推行“首問責任制”，急業主之所急。首問責任制，是物管理服務的一大特點，員工在服務區域內對受理業戶反映情況或投訴做要到“受理登記-落實”或者“轉達他人-跟蹤-反饋”全過程服務，此項措施能大幅度提高物業管理企業的整體服務質量。物業管理企業應經常換位思維，多站在業主的立場上想一想，把熱情服務、貼心服務與主動服務、及時服務結合起來，真正做到急業主之所急，想業主之所想，切實幫助他們解決實際需要，從而拉近企業與業主的距離。事實上，有些業主的需求往往是火燒眉毛的急事，不管是找到那個員工，還是小區負責人員，或是公司任何一個員工，都必須提供及時、便利、高效、經濟、便民的服務。而要做到這一點，就要及時受理業主各種投訴或需求，提高服務工作效率，主動把事情想在前、做在前，把矛盾和問題化解在萌芽狀態。

第四，利用宣傳欄以及與業主溝通的機會不失時機地向業主宣傳物業基礎知識，讓業主了解我們的工作，做到群治共管。物業服務整天與人打交道，不僅要學會做，而且要學會說，經常就有關事項與人溝通。無論任何人都喜歡聽好話，一些表揚與贊美的話，會使業主產生心理上的一種共鳴和滿足感。我們要學會一邊開展工作，一邊向業主宣傳和推介物業管理的一些理念與知識，以換取廣大業主的理解和支持。學會溝通和表達，尊重和反映客觀事實，用我們的真誠和發自內心的肺俯之言，說服業主，打動對方，使其產生共鳴。我們每一個員工的笑臉、每一個保安的手勢、每一個維修工的禮貌問候，都將成為化解矛盾的潤滑劑，解決問題的添加劑，增加友誼的粘合劑，進而獲取業主對我們更高的滿意度。第五，一崗多技、一人多能。好的技術是服務的基礎，物業服務看似簡單，其實，對專業性技術和綜合知識要求很高。現代物業管理不同于傳統的巡巡掃掃、站崗放哨和修修補補，而是一門專業，各有各的要求，包括要求具備現代綜合知識、社會經驗和專業技能。譬如，僅保潔就分為日常保潔、鏡面處理、拋光打蠟、綠化的種殖和養護。禮賓員不僅要學會巡邏時發現應急事件的處理問題，不僅要求具備保安知識，還要掌握消防知識以及治安條例等法律法規知識。尤其是維修工是物業管理公司的基本技術力量，應鉆研相關的維修技術，精益求精，客服專員更是要求由工作經歷、社會閱歷豐富、并具備物業管理基礎法律法規、工程基礎知識的人員擔任，這樣能在第一時間內妥善處理好業主反饋的問題，更易得到業主的認可。

第六，溫馨提示，溫馨提示一般不是物業服務合同的具體服務內容，而是以人為本理念在物業服務中的具體運用，是一種十分具有人性化和充滿人情味的超值服務，是物業服務上的理念創新和價值創造。一般來講，溫馨提示，在時機上要重點把握季節轉換、重大事項出臺、節假日等，在內容上要重點把握防火、防盜、防寒、防暑等，在形式上要重點把握以書面提示為主，在對象上要重點把握一般針對廣大業主群而不是某個業主。實踐證明，溫馨提示是拉近物業與業主距離的一種好形式，也是實現企業與業主之間多一些融洽、多一些溝通、多一些理解、最終達到人區和諧的目的的一種好途徑。

第七，節能降耗。為業主當好家，要時刻把“用好業主每一分錢”及“為業主省錢就是最好的服務”作為基本的原則，千方百計降耗節能。通過改造公共區域路燈照明亮度以及合理開啟園區路燈時間等多項節能措施，降低業主分攤電費支出費用，使小區內的各項設施設備低能高效地運行。

第八，開展社區文化建設，增強住戶對小區的歸屬感。市場競爭環境日趨激烈，物業管理企業在注重專業的高水平服務的同時，也應不斷加強小區文化的“感情投資”，通過各種形式和渠道增強小區業主對社區的歸屬感和凝聚力。從而既建立良好的小區秩序，也促進了住戶身心健康和文明素質的提高，形成奉獻愛心、尊老愛幼的良好社會風氣。

水能載舟、亦能覆舟，做好了細節的服務工作，得到了廣大業主的認可，提高了業主綜合滿意率，為推廣“部落群”積累了人脈，也給傳統的物業管理轉化為“一體化酒店式物業服務”奠定了基礎。

XXXX花園服務中心

2010-06-30

第三篇：濟南銀宇物業管理有限公司董事長李長寧

濟南銀宇物業管理有限公司董事長李長寧

榮獲“山東省十大創業之星”，“2012影響山東十大領軍人物稱號，并入選《第四屆2012影響山東風云人物》大型圖書。

創辦濟南銀宇物業管理有限公司

李長寧，男，1974年6月出生，本科學歷，中共黨員。曾在濟南軍區司令部服役，在部隊期間榮立三等功兩次、三次被評為“優秀共產黨員”、多次受到部隊嘉獎及“優秀集體和個人”稱號，并被山東省政府評為“百名創業之星”和影響山東十大領軍人物。他創辦的濟南銀宇物業管理有限公司，成立于2007年，經房管部門審批的具有正規資質的物業管理公司，公司由物業管理經驗豐富的各類專業人員組成。專業提供全方位的物業管理服務和單項的秩序維護服務、保潔服務、綠化服務、維修服務及家政服務等。目前，有員工1300余人，專業管理骨干30余人。其中，下崗職工300余人；農村再就業人員400余人；轉業退伍軍人30余人；傷殘及特困人員20余人；其他技能人員50人。

“選擇自主創業，到商海去開創一片新天地，實現新的人生價值，對我來說，更具挑戰性，也更符合我的性格。”這是李長寧當初的真實想法。

放棄計劃安置，脫離舒適安逸的工作，選擇自主創業。當李長寧把這個想法告訴自己的家人和朋友后，遭到了一致反對：“你是轉業軍人，進個好單位或好企業當個公務員和管理人員不成問題，何必自砸?鐵飯碗?呢？”“自主創業，風險大，路難走，弄不好，還會丟面子，真是自討苦吃”……但李長寧卻有自己的理想：“選擇自主創業，到商海去開創一片天地，體現新的人生價值，一定要把部隊受到的教育和良好的作風來回報社會，對他來說，更具挑戰性，也更符合他的性格。”

創業之初即本著“汗水鑄就品牌,品牌成就事業”的經營理念,不急于一時的盲目擴張,充分調研市場，聘用了專業技術人才,以淳樸穩健的經營管理風格,苦練內功,傾力于做好物業管理工作。經過了幾年的拼搏，扎實的工作，精細的管理，銀宇公司的服務品質、口碑得到了大幅度的提升。銀宇物業先后創造了眾多的優秀業績,在業內樹立了良好的“民生”品牌形象,獲得了被服務方、同行和行業主管部門的一致認可。同時,亦培養和鍛煉了一支作風優良、技術精湛、團結敬業能打硬仗的隊伍,為下一步企業的發展贏得了更加廣闊的空間。

一、組建鐵軍，強化管理

李長寧在堅持走具有自己特色的物業管理之路的同時，大膽嘗試，不斷創新，逐步形成了企業獨特的文化氛圍和經營理念，總結出

了符合目前企業要求的管理及服務模式。始終追求先進的管理方式、科學的管理流程、規范的服務標準、不斷完善的服務內容，幾年來在物業行業中樹立了良好的口碑，打下了堅實基礎。

公司的總體管理思路可以概括為：一種模式、兩種手段、三個效益、四個滿意。

一種模式：嚴格資質管理，確保各類人員的專業素質和綜合素質；嚴格法規和標準制約，規范組織和個人的管理服務行為；提供全方位專業化酒店式服務；致力精神文明建設，實施品牌形象戰略；運用規范的管理手段，實現符合自身企業發展的管理模式。

兩種手段：一手抓物業管理和精細化服務，一手抓精神文明建設。通過物業管理塑造群體服務理念，培育群體奉獻精神，通過精神文明建設，樹立企業正氣，服務于企業，服務于社會。基本做到了服務責任全員化、制定建設規范化、現場管理精細化、教育培訓常規化。

三個效益：追求社會效益，致力環境效益，爭取經濟效益，在實現社會效益和環境效益的前提下保本微利。

四個滿意：客戶滿意、社會滿意、政府滿意、企業滿意。通過客戶滿意戰略達成企業內部和外部的一致滿意。

二、用工規范，促和諧

銀宇物業成立以來，李長寧從理順關系，凝聚人心上下來一番功夫。物業行業是人員密集型行業，普遍員工文化素質低，人員流動性大，穩定性差，怎么把人留住，是企業賴以生存和持續發展的關鍵。怎樣把人員的服務意識擺正，增強和強化服務意識、解決人事管理及

用工不規范，是公司成立初期的頭等大事。如果解決不了由于員工文化程度低和專業知識差和服務意識不強的話，將會一定程度上制約企業的發展的步伐。公司下決心穩步推行勞動人事管理和員工合理化收入分配制度，著手建立適應市場化運行的管理機制。按照建立現代企業工資收入分配制度的要求，以人為本，按勞取酬，獎優罰劣，推行現代化的分配制度，打破平均主義的“大鍋飯”。實行員工的收入與工作崗位、業務技能、服務品質和當前業績掛鉤；加大活工資比例，實行多勞多得，按績取酬，“以崗定薪，按貢獻取酬”。公司之間根據業務拓展的情況實行等級制、分類制，由“發工資”到“掙工資”。你的貢獻大收入就高，你的貢獻小，拿的費用和工資就少。實行崗位工資、效益工資相結合才能真正使員工的收入合理拉開檔次，從而充分調動員工干事創業的積極性。與此同時，公司積極為員工創造良好的工作環境，不斷增加員工福利，提高工作和生活質量；嚴格執行國家相關政策和規定，確保公司員工享有各類社會保險，建立補充醫療保險制度，在員工享受基本醫療保險和大額醫療費用補助待遇的基礎上，對個人負擔的醫療費用給予適當補貼，使員工老有所養、病有所醫，解除其后顧之憂。

三、誠實守信，重品質

誠信不僅是一種責任的恪守，更是一種自律的承諾；不僅是一 種價值理念的體現，更是一種民族文化的沉淀。一個人要想在社會上立足，就必須具有誠實守信的品德；一個企業要生存發展，就必須誠 4

實無欺，恪守信譽。否則，個人會失去立身之本，企業會失去生存之源，社會會失去運行之規。

以“誠實守信”為企業文化的重要組成部分及精神核心，為業主或 客戶提供實實在在的服務，讓他們感到享受的服務“物超所值”。講誠信是物業公司上檔次、上規模、走品牌化道路的必然要求。縱觀歷史，沒有一項事業能夠建立在無誠不信的基礎之上。只有堅持誠信，才能給企業帶來效益，才能凝聚人心，創造出企業長遠發展的條件，使企業的發展長久不衰。

公司的服務對象大多是企業，由于企業會遇見各種各樣的暫時困 難，服務費不可能按時支付，有的企業拖的時間比較長，為了是公司的員工能按時拿到工資，公司經常千方百計的籌措資金，最大可能的保證員工的工資正常發放。這樣既保證了人員的正常服務品質，不會出現因員工工資不能正常發放造成服務品質下降；也為被服務方解決了暫時的困難，贏得了雙方的好評；企業獲得了和諧發展的條件。

四、行業領先，贏尊重

由于公司經過幾年的發展和磨練，具備了較強的服務意識、管理規程、操作流程、企業文化、隊伍建設、管理經驗。服務面不斷擴大，業務量迅速增多，企業發展前景一片大好。

目前已服務于各類企業30余家。如魯商集團的高檔社區銀座花園、銀座集團的多個銀座商城，主要服務的有：銀座集團八一店、北園店、燕山店、玉函點、無影山店、金牛店、和諧廣場、環山店、東環店、花園店等；濰坊的銀座商城、財富廣場店、壽光兩個店；還有

山東實驗小學、省教育廳宿舍、省統計局、中國重汽；還有多個單位的商場、工廠等等。

公司成立時，當時注冊資金55萬元，到2008年，經過一年的艱苦創業和不懈的努力，公司員工由起初的50人增加到200人，注冊資金也增加到310萬元。到2010年員工達到700人。不但解決了諸多下崗職工的就業問題，還為國家創收了近70萬元的稅收。原山東省委常委、省軍區政委李春延了解情況后，親筆為銀宇物業管理公司題詞：真誠服務，奉獻他人。還曾受到山東省常務副省長王仁元的親切接見。

五、身先士卒，作表率

在銀宇物業公司，員工對總經理都不陌生。不論是最辛苦的一線；還是在：“開荒”的現場；在業主的家中；也無論是在員工的家中；在醫院的病房；在手術室外————無處不呈現他的身影。那里有困難，那里有難題，那里最重要，一定能看到他的身影。

今年夏天的一天，天空突降暴雨，公司服務的一個項目，由于排洪渠被洪水中的垃圾堵塞，造成路面大量積水，對附近的地下倉庫造成嚴重的威脅。接到項目匯報后，李長寧第一時間趕到，縱身跳進排洪渠，用手清掏堵塞的垃圾。樹葉、雜草、塑料袋、泡沫包裝，隨著他一點一點清掏，積水快速下降。待他跳出排洪渠后，大家才發現他連外衣都沒來的及脫，看著他滿身的贓物，員工們個個驚奇、佩服。

在去年銀座魯商廣場開業、今年魯商和諧廣場開業時，都是在任務重、時間緊的情況下進行。還是他親自到場，和員工們同吃、同干，加班加點，那里最臟、那里最累，他準在那里。常常一天吃不上兩頓飯，員工倒班，他一個人靠兩班，時常加班到凌晨三四點，還出現過兩三天不回家、不睡覺。只有商場正式開業了，受到商場及銀座領導表揚時，他才松了一口氣，臉上露出笑容。

六、放棄利潤，保民生

2011年3月1日，濟南市公布了今年的最低工資標準，由 920元上升到1100元；同時，物業行業也提前迎來了“用工荒”這個全國范圍內出現的問題。由于原來的服務合同未到期，從甲方或業主那里得到補充是不可能的。那么，如何才能保障員工基本利益？政府的政策怎樣落實？員工隊伍又怎樣穩定？企業又怎樣保持合理的利益空間呢？這些，一時間成了管理者心中急待破解的難題。

魯商集團的高檔社區銀座花園員工工資統一上漲到最低工資 標準后，甲方并未把上漲的費用補貼公司，這樣一來，財務預算損失較大公司處于虧損狀態。但是內部保潔員工40余人，多數都是農村無業人員和下崗職工，如果放棄項目員工都會失業，生活失去了保障。經過幾天的慎重思考和多次開會研究，公司決定暫時放棄企業利益，著眼長遠，哪怕是暫時虧損也要保障員工的切身利益。在公司利益受到較大損失的情況下，員工的工資每月兌現，穩定了員工隊伍，得到了員工的肯定。使服務質量沒有受到影響。同時，得到了被服務方的大力贊揚，紛紛表示將在以后的合同續簽中給予適當的補貼，會繼續和銀宇物業公司友好合作下去。李長寧始終堅信：只要大家凝聚在一起，相互扶持，相互信任，團結一致，沒有克服不了的困難。

七、品牌戰略，樹新風

數家物業競技銀座，銀宇物業脫穎而出、一舉中標。李長寧成立 公司經過幾年風雨的磨礪，逐步開拓出一條具有銀宇特色的發展之路，銀宇——“誠信與品質的保證”，已成為鮮明的企業文化精髓，從而鑄就了“管理“四到位”、員工“五種精神””的品牌戰略和銀宇風貌，“視客戶為親人，樹時代新風”的物業管理思路。“管理“四到位”

說的漂亮，更要做的到位； 計劃周全，更要執行到位； 人員干練，更要管理到位； 工作精湛，更要態度到位； 員工“五種精神” 擁有高度執行的精神； 具備團隊意識的精神； 勇于奉獻犧牲的精神； 拼搏激情樂觀的精神； 固守執著向前的精神。

在保本微利的物業管理行業中，李長寧知道這和諧的景色里包含了多少物業人的苦辣艱辛，但他仍然自豪的說：物業管理今生我無悔的選擇。隨著時間的推移，經驗的積累，模式的不斷創新，銀宇物業公司在李長寧董事長的帶領下，發展空間會不斷擴大，前景越來越好。李長寧將繼續探索自主擇業創業的新路，以實際行動回報軍隊、奉獻社會、報答黨的恩情，將為社會做出更大的貢獻。

第四篇：淺析企業辦公住宿一體化的物業管理要點

龍源期刊網 http://.cn

淺析企業辦公住宿一體化的物業管理要點 作者：張麗梅

來源：《科技創新導報》2011年第15期

摘 要:隨著物業管理的目標向服務性轉化,物業管理已經成為大家都比較關注的問題。企業辦公住宿一體化是目前物業管理中遇到的一種新情況,本文對如何根據企業辦公住宿一體化物業管理要點進行分析,對在企業辦公住宿一體化的背景下,如何強加物業前期、中期、后期的管理進行了探討。

關鍵詞:一體化物業管理要點

中圖分類號:C939 文獻標識碼:A 文章編號:1674-098x(2011)05(c)-0220-02目前企業一體化物業管理存在的問題和難點

當前大部分企業一體化辦公的物業管理服務僅停留在對守崗保安、綠化保潔、設備維護等表面上,沒有真正按照等級管理標準實施物業管理。在實施物業管理方面,雖然制定了一系列管理規章制度,但是真正能夠按照章程去做、去管的卻不多,造成各個環節管理有盲點。有些地方沒人管,有的事沒人抓,出現了經濟效益有流失的現象,服務質量也隨之下降。例如:有個單位燈管不亮,報修后很長時間沒有反應;外來人員隨便進入企業,門崗值勤人員不聞不問;客戶室內的維修現場完工后不清理,也沒有人過問;重要設備如電梯的維修保養安排不合理,該保養的沒有安排上,影響到客戶使用等等。

企業一體化辦公物業管理普遍還缺乏一個有效的管理系統,服務內容單一,沒有針對企業一體化辦公客戶的要求提供相應的服務。服務工作水平不高,經常發生與業主或客戶爭執等現象。服務態度簡單、粗暴,缺乏耐心和文明用語,工作起來求快不求好,求量不求質,企業的服務和管理得不到業主認可。在企業管理方面,采取粗放管理,不計成本,部門之間相互扯皮掣肘,惰性強,開拓性差,有章不循,有令不止,帶來了巨大的內部消耗。企業辦公住宿一體化,是由于企業性質或者硬件條件形成的,是以營利性為目的的。在對物業的使用上,是將其作為生產、經營、商務場所,對物業服務的需求不同于一般的寫字樓和賓館,具有不同的層次并逐步升級。只有把握服務對象的需求,按照企業運作的正確規律進行經營管理,才能夠實現服務對象的滿意,實現物業服務的最大價值。企業辦公住宿一體化物業管理的關鍵點

2.1 物業管理應具有預見性

預見性管理是以大量物業管理技術、知識與實踐經驗為資源的共享為基礎,將管理過程中的各個運行操作、維護保養、服務改進、風險應急等環節以事先制訂預案的形式并付諸實施的管理組合系統,目的是最大程度地滿足物業管理工作全過程、各環節的運行工作和突發處置,并

在其中實現指令、督導、考核、反饋、糾偏等控制功能。預見性物業管理體系的建立是從實踐中來,到實踐中去的過程。首先管理者基于對物業狀況的深入了解,洞悉業主核心業務特點,根據使用者的需要對物業管理提供的服務進行定制,將服務結合技術、知識和經驗通過與管理措施的相互對應,制定適應單一物業需要的具有可操作性的過程控制方案,確保物業運行自如并最大程度地發揮物業使用功能,提供以人為本的服務,最終實現物業保值增值。

2.2 預見管理的三個要點

2.2.1 要點一

預見性體系必須成為系統化管理的組成部分。要求掌握豐富知識和寶貴經驗,具備系統化的管理觀念。系統化管理是指導我們工作的基礎。預見性體系的建立,要依靠全體員工最大程度在科學的經驗指導下發揮想象,以質量體系為載體,實現過程的良好控制。

2.2.2 要點二

服務是要重視顧客的“存在”;服務并在意顧客的“感受”;服務更重視顧客的“抱怨”并予以改進。沒有一成不變服務,也不存在一成不變的管理。服務是一種藝術,它唯一不變的是—它永遠在變。服務總隨著使用者不斷提出的新的更高的要求而不斷提升和完善,因此預見性體系也將根據服務的需要而不斷進行調整、完善和提高。

2.2.3 要點三

預見性管理要通過大量知識、經驗和案例積累為基礎,就必然要求在盡可能廣泛的管理領域,甚至跨領域實現管理信息和資源的共享。管理系統是否科學合理,是否具有可操作性與管理者擁有多大的信息資源量有關系重大。這就要求我們突破自身束縛,從更廣泛的領域獲取養料。企業間需要培養和諧的合作關系,閉關自守將無法獲得發展所需要的信息資源。3 物業管理必須加強成本控制

成本臨界點控制:臨界點控制,是一種動態的控制方式,既要滿足企業辦公住宿一體化服務需求高峰期顧客對較高服務能力的需要,又要保證在低谷期不閑置服務能力。同時,對內部各部門進行成本預算和定額的控制。臨界點控制使企業的服務供應和顧客需求在剛好匹配的臨界點上運作,實現顧客高滿意度下的有效成本控制管理。

3.1 控制公共能源成本

能源成本控制是一項長期的涉及到組織內全體員工的工作。因此,企業應組成能源控制小組。相對于人力成本而言,公共能源成本的剛性較大。因為企業辦公住宿一體化的基本照明和

設備設施用電是必不可少的,在一定程度上,照明的布局和亮度標志著企業辦公住宿一體化的品牌形象。所以,其控制還應該著眼于細微處,把握從小處見大的原則。

現無空白點確理無空白點物業管理要點進行分析,對在企業辦公住宿辦能源成本的精益控制:在滿足顧客對能源需求(照明和設備設施的需要)的同時,控制能源成本。能源成本精益控制的具體措施有:計量無遺漏、管理無空白、電價核算準、實現臨界點運行。

3.1.1 計量無遺漏,從以下五個方面進行

①為顧客安裝電表。總表扣除顧客使用的電費即為企業辦公一體化應該承擔的費用,包括:公共設備設施運行的電費、公共照明電費、以及企業辦公一體化自己的辦公用電三部分。配合國家或地區的電力優惠政策,安裝電表可節約能源費。②為了分析、控制設備設施用電,除了設備設施的總表外,為大型的設備設施安裝專項計量電表。③為了分析、控制公共照明用電,以每層樓為單位安裝電表。④為物管企業自用房安裝電表。計量無遺漏是能源成本精益控制的前提和基礎。

3.1.2 管理無空白做到只要使用能源方,都要能被計量。有相應的能源使用規定,派專人負責開關和控制運行時間。杜絕一切可能的無管理現象,如長明燈、夜班時間因責任不明確或安排不當而無人關閉的用電系統等。可以通過能源小組定期對企業辦公一體化進行全面的巡查來杜絕能源管理的空白點。能源小組尋找可能的空白點,制訂管理控制的措施改進,達到不斷修正、完善的目的。

3.1.3 電價核算準

因為電力部門根據枯水季節和豐水季節分別實行兩種平均價格,而且每天按照峰、平、谷三個用電時段分三個不同的標準計量電價,所以實際電費單價需要從總電費和使用小時兩個指標反算得到。

3.1.4 實現臨界點運行

理想的臨界點運行是不存在的,臨界點運行是企業辦公一體化能源控制不懈追求的目標。能源控制的臨界點運行是指凡是使用電力能源的系統,如企業辦公一體化的設備設施用電、照明系統用電等,其開啟、關閉和運作的時間和方式,剛好能滿足企業辦公一體化顧客正常的需要,能源管理在沒有多余浪費的需求和供應的平衡點上運行。為此,企業不僅要從管理規定上,而且要從人員操作上進行長期細致的努力工作。比如,不僅有設備的運作規程,還應制定設備的能源控制操作規程;在照明管理上,除了正式的規定,還可以將企業辦公一體化劃分成不同的責任區域,要求員工根據實際情況自行調整操作規定。員工根據顧客的使用情況進行及時的開、關調整,使之既能滿足顧客的需要,又能最大限度地節約用電。

3.2 物業管理中人力成本的精益控制

一般企業辦公一體化物管企業都是以較大服務需求來設計服務能力,并采用定崗定員的制度。這樣雖然能夠滿足服務高峰期的需求,但是在服務低谷期會出現明顯的服務能力閑置,造成總體服務成本高居不下。人力成本的精益控制以服務能力的柔性規劃和實施為主。柔性服務能力從兩個方面實現。一方面,培養一專多能的高素質的員工;另一方面,在滿足需求的情況下,打破人員安排剛性化,根據服務需要及時調整服務能力。改變企業目前通常采用的定崗定員制,詳細分析服務需求,采取定崗定員和綜合值班結合的人員排班方式,科學合理地安排服務運作時間和在崗人員。

3.3 提高企業辦公一體化物業管理的保障措施

社會思潮的多元化和業主生活環境的差異性直接導致了業主需求的復雜化和差異化。隨著城市居民生活水平的提高,業主對物業管理消費意識的逐漸增強,業主對物業管理的依賴思想將不斷滋長,需求面不斷加寬,需求量不斷增多,多元化的服務需求對物業管理提出了更高的要求。而實際上,物業公司自身服務能力是極其有限的,企業可能成為“百事曉”但不可能成為“萬事通”,靠企業本身所生產的服務產品不可能全面滿足業主的要求,也無力去挖掘業主服務需求,既使挖掘出來,也無法提供相應的服務,這種矛盾在目前的服務方式下不可能得到解決,也不利于促進物業管理向經營型企業轉變,很好的發展思路就是成為服務集成商,組織和利用社會服務資源為業主提供全方位的、及時、專業化的服務。

參考文獻

[1] 葉天泉,終崗.出租型高層企業辦公一體化物業管理初探[J].中國房地產,2008年第5期.[2] 楊海生.政府機關辦公樓物業管理之我見[J].中國物業管理,2005年第12期.

第五篇：物業管理校企一體化人才培養模式思考論文

摘要：校企合作一體化的人才培養模式是保證高職院校實現可持續發展的重要途徑。本文針對高職院校物業管理專業校企一體化普遍存在的現象，介紹廣西機電職業技術學院的校企一體化人才培養模式的做法以及所取得的成績。

關鍵詞：高職院校；物業管理；校企一體化；人才培養模式

現階段，職業教育的主題是改革與發展，產學研結合是職業教育發展的必由之路，校企一體化則是實現產學研結合的重要途徑。黨的十八屆三中全會提出了“加快現代職業教育體系建設，深化產教融合、校企合作，培養高素質勞動者和技能型人才”，校企一體化正是符合了這一趨勢的要求。如何通過校企一體化的人才培養模式，將人才培養與市場相對接，為社會輸送高質量的技能人才是高職物業管理專業教學改革面臨的重大問題。

一、高職院校物業管理專業校企一體化現階段主要存在的問題

隨著我國房地產市場的蓬勃發展，物業管理行業也日趨成熟，從1981年深圳的第一家物業管理公司成立至今已經有30多個年頭了，物業管理也由當時的單一模式發展到了現在的多元化服務模式。市場的不斷成熟也對高校的物業管理專業的人才培養提出了更高的要求。雖然多年以來在人才培養方面，高校和企業一直都在進行積極地探索和嘗試，但還是存在著不少的問題。

1.缺乏切實可行的一體化機制。盡管從中央到地方的教育部門都提倡校企一體化的合作，但是到目前為止都還沒有建立相對成熟的運行機制，對企業和校方的雙向參加都缺乏一定的獎勵制度。針對物業管理專業，在選定校企合作的公司方面還會存在著私人感情和人脈關系的原因，是否能長期有效地合作下去在很大程度上還取決于上述的原因。校企合作現階段的實際操作中企業并沒有真正融入到辦學的主體當中。

2.企業沒有積極參與到校企一體化當中，學校缺乏對應的評價監督體制。企業在學生頂崗實習階段為學校提供了很大的便利，而且對學生理論和實踐相結合的過程以及實際操作能力的提升起到了積極的作用，但是由于私人情面及人脈的關系，不少的企業領導與校方簽訂了校企合作協議，建立了實習基地，所以會出現某些時候企業接收的實習學生的數量過多，企業的負擔加重，也導致了學生在實習過程當中實習的質量無法保證，學生得到的鍛煉機會不均衡，實習的內容不能得到完全落實的情況。有部分的企業接受學生的目的是在于能獲取一定的廉價勞動力，在學生頂崗實習階段只是分配一些較為瑣碎的工作，并沒有真正系統地培訓學生，對于自學能力和應變能力較差的學生，并沒有達到實習預期的目的。同時也由于接收實習生的企業類型和規模都不一樣，下分到每個小區的物業管理處也存在著良莠不齊的情況，學生的實踐也多流于形式，并沒有深入企業的日常工作，看得多，實踐少，而學校對此也缺乏一定的評價監督體制。

3.教材建設相對滯后。校企合作的人才培養模式，需要配套使用校企合作的教材，這樣才會有針對性、實用性。但是在高職院校使用的物業管理專業的教材普遍重視理論知識，對實踐知識涉及較少，實際案例也不多，對學生實踐的指導意義不明顯，嚴重影響了校企合作的效果。

二、高職院校物業管理專業校企一體化人才培養改革模式現狀研究

廣西機電職業技術學院（以下簡稱我院）物業管理專業創建于2000年，2006年獲評自治區級優質專業，在廣西區內同類專業院校中具有領先地位，是學院擁有最多校外實習基地和就業數量質量最好的專業之一。培養出來的學生專業知識扎實，有一定的物業及設備設施維修養護知識，有較強的語言表達能力和溝通協調能力。在開展校企一體化建設的基礎上，我院物業管理專業人才培養取得了階段性的成績。

1.改革的目標：通過校企一體化建設，培養高端的物業管理人才，提升“雙師型”教師團隊能力。

2.改革措施：

（1）構建校、系、專業三級的校企合作管理機制，學院設立校企合作辦公室，負責執行學院校企合作理事會的決議、決策以及校企合作工作在全校層面的實施，系部校企合作的工作組負責校企合作在系部的開展工作，專業的校企合作負責校企合作的具體工作在本專業的實施。同時也明確了三層關系的具體工作職責和工作任務，為我院校企合作的順利實施提供了有利的保障。

（2）簽訂校企合作協議，保障校企一體化建設順利實施。校企一體化是通過學校與企業一體化的合作，產學結合、雙向參與，將不同的資源進行整合，通過課堂、頂崗實習等方面來實現人才的培養。我院與廣西區內十多家知名物業管理公司簽訂了校企合作協議，企業為學校學生提供實習的場所，協助學校指導學生學習。學校向企業提供技術、人才等方面的支持，在一定程度上保障了學生的實習質量。

（3）“校企一體化”階段性實習及“2+1”培養模式。社會需要的物業管理專業人才不能僅局限于專業知識扎實，更需要有較強的實操能力，能將理論和實踐有效地結合。我院物業管理專業的人才培養采用階段性實習及“2+1”的人才培養模式相結合的方式。①階段性實習。第一階段的企業實習是安排在第二學期，在學習了物業管理概論、物業管理法律法規等基礎課程之后進行一周的企業認知學習，目的是讓學生感知了解企業工作環境和物業管理的工作流程。第二階段一般安排在第四學期，進行6~8周的企業專業實習，以員工身份直接參與生產過程，采用專業知識與生產實踐相結合的教學形式，更進一步地將所學過的內容與實際相結合，查找自己存在的問題，發現自己薄弱的環節。第三階段是安排在第五學期到第六學期，進行企業的頂崗實習。與前兩次的實習有所不同，這次實習是學生提高職業能力的機會，同時也是企業選配員工、學生尋求就業的機會。②“2+1”人才培養模式。我院物業管理專業實行的是“2+1”的人才培養模式，即在校大

一、大二階段集中進行專業學習，最后一年將實習實訓、頂崗實習、畢業設計相結合，到企業進行專業實習、頂崗實習。“2+1”的校企一體化人才培養模式不單是以前單純的實習，而是將高職院校與企業這兩個培育人的環境進行結合，從而產生了一種新的人才培養模式。通過“2+1”這種校企一體化階段的實習，讓學生在正式領取畢業證之前積累了8個月以上的企業工作經驗，具備了一定的組織協調以及人際溝通的能力，提高了學生的綜合素質，為社會培養高質量的物業管理人才，滿足企業的需求，同時也為我院物業管理專業樹立良好的口碑打下堅實的基礎。

（4）根據市場需要及我院學生實際情況編寫培訓教材。教材的指引方向和質量是完成人才培養目標的重要保證。為了能更好地指導學生，我院物業專業的老師們編寫了一系列實踐性強、具有高職特色的實訓指導教材。通過現實工作中的案例讓學生更了解企業的操作流程和規則，使得學生能快速地適應工作崗位。

（5）雙師型專業團隊建設。結合我院的實際情況，積極拓寬雙師隊伍的渠道，健全和完善隊伍建設，進一步提高隊伍的素質和能力。結合我院的雙師型專業團隊建設的主要措施：①聘請專家。主要是行業或者企業中的專家擔任客座教授，對課程建設方面提出更專業性的指導意見，同時對一些技能要求較高的課程，可以聘請企業中的資深技術人員進行講解和指導，提升師資隊伍的整體素質。②每年選派專業教師到企業去學習，了解企業的流程，加強教師自身的實操能力，提升專業理論知識的儲備，獲取行業的最新資訊，增強與企業的聯系，通過學院和企業的雙培養，使得這些專業教師具備扎實的理論知識、豐富的實操經驗。③“以強帶弱，以老帶新”。在專業團隊當中，對專業帶頭人和骨干教師進行重點培養和扶持，定期指導中青年教師進行專業建設、課題申報，同時讓中青年教師擔任一定的職務，分配一定的任務。讓中青年教師在短時間能迅速成長，提升團隊的整體水平。高職院校物業管理專業校企一體化人才培養模式是一個長期、復雜、艱巨的過程，需要學校和社會多方面力量相互配合。探索校企一體化合作人才培養模式，是新形勢下發展職業技術教育的必然選擇。

參考文獻：

[1]包焱.高職物業管理專業校企合作人才培養模式現狀分析[J].長春教育學院學報，2014（6）.[2]賈強.未來物業管理專業人才培養初探[J].中國城市經濟，2011(01).[3]余凡.高職院校物業管理專業人才培養模式探析[J].科技資訊，2012(10).[4]田園.對高職物業管理專業校企合作人才培養模式的實踐探索[J].農業網絡信息，2010(8).[5]張鳳英．物業管理專業校企合作存在問題與對策研究———以商丘職業技術學院物業管理專業校企合作為例[J].濮陽職業技術學院學報，2011(4).