第一篇：歷史文化景點商業物業開發模式初探

歷史文化景點商業物業開發模式初探

近年來，隨著城市休閑市場快速發展，給城市內的歷史文化旅游景點，帶來了巨大的商業開發機會。本文系統總結依托歷史文化景區的旅游商業物業開發，討論對象僅局限城市的主城區范圍內的歷史文化景點，包括：歷史文化藝術館、博物館民風民俗景點、歷史遺存和歷史遺跡、寺廟佛塔等。我們認為，這類開發既有著明顯的商業房地產特征，更具有特殊的旅游經濟性和歷史文化性。因此，開發過程應該充分依據旅游資源特性，深度挖掘文化，選擇合理的開發模式。

一、城市型歷史文化景點的商業開發現狀及主要問題

1、開發現狀及特征

由于景點的保護需求及對周邊地價的提升作用，城市型歷史文化景點的商業物業在景點內、外的發展有著明顯的差異：

景點內：第一，商業內容以相關歷史文化商品和紀念品零售為主，輔以配套型服務業，主要利用既有的空閑建筑（非文物、非吸引物建筑）開展商業活動；第二，商業具有主題突出、氛圍濃厚、環境幽雅、規模較小、形態單一，管理較為落后等特征；第三，商業的設置重視對景點吸引物和環境的保護，商業的管理者大多為景點員工或對外承包經營，物業的所有權屬于景區。

景點外：第一，由于土地所有方式的靈活和復雜，景點外的商業內容顯得豐富多樣，小至特色商鋪、大至形成綜合性的城市中央游憩區，但均圍繞著景點自身的歷史文化核心而發展；第二，由于景點的帶動作用，其外部商業具有規模較大、數量較多、管理較靈活和先進、業態豐富、商業氛圍相對濃厚、商業競爭激烈等特征。

近年來，由于整體旅游市場的升溫，作為城市文化精神的體現，歷史文化景點的稀缺性更促進了景點旅游商業的發展。景點內，商業形態愈加豐富和充實；景點周邊，商業發展更具規模、大批旅游文化街、主題商業街區的得以開發，許多城市中央游憩區雛形初現，成為了景點重要的外圍補充。

2、開發面臨的主要問題

旅游商業快速蓬勃的開發同時，很多問題也開始凸現，并直接影響城市旅游商業及旅游商業房地產的正常發展：

1)景點內商業形態單

一、業態落后，發展與保護的矛盾突出，難以為景區進一步發展提供充足的資金支持，大部分景區的收入還是以門票銷售為主。

2)景點的質量（級別）差異造成了明顯的門票差異，形成了明顯的客源分化，大部分高質量、高級別景點本地居民絕少涉足、而質量和級別較低的景點也無法吸引外地游客。客源的分布不均對于依托景區的商業也呈現不同程度的不完全發展態勢。

3)客源分化造成高質量景點商業的消費季節性明顯，低質量景點商業的消費額低、地價低的兩極分化特征，直接影響景區周邊商業的正常發展，均不利于形成有價值的綜合性城市游憩中心和游憩節點。

4)景點商業的不完全發展使商家難以調和團隊消費和散客消費、外地游客消費和本地游客消費、大眾消費和主題消費之間的多重矛盾，加劇了旅游商品和旅游服務的單一性缺陷。有缺陷的商業格局與單一的商品形成了惡性循環。

5)不完全、不穩定的旅游商業消費使很多大型旅游商業樓盤開發和經營矛盾難以調和，加大了這些物業的開發和經營難度。

6)景點的歷史文化內涵和商業經營內容嚴重脫節，形成了游客甚眾、消費甚低、地價虛高的地產形態，造成城市土地資源和開發資金的浪費。

究其原因，可以發現，景區資源開發程度淺、歷史文化資源與現代商業結合不足，商業開發思路陳舊、旅游經濟與城市商業脫節、開發過程粗放等直接導致了以上問題的出現。

二、影響城市歷史文化景點商業開發的主要因素

1、游客來源因素影響要素

游憩方式

季節性

游玩時間

游玩頻率

個人消費額 本地游客 休閑、娛樂 較弱，收益穩定 較靈活 較高 較低、主要集中于餐飲休閑 外地游客 參觀、考察、朝圣 較強 較固定、較短 低 較高、主要集中于門票和紀念

品

紀念品零售為主 景點內商業業態 小型、經濟型餐飲休閑為主

周邊商業業態

對周邊地價的帶

動 餐飲休閑為主的城市型商業業住宿、休閑、娛樂為主 態 相對較弱 相對較強

2、景點的區位因素影響要素

游客數量

游玩時間

個人消費額

周邊商業業態

周邊地價

投資風險

投資額 中央商業型 周邊商業型 較大，外地散客和商務游客數量較少，外地散客和商務游客數較多 量較多數量較少 較靈活 較固定 外地散客和商務游客消費較高 外地散客和商務游客消費較低 豐富、兼容大量城市商業業態 較少，主題商業業態較多，可容納社區商業業態。高 較低 高 低 較高 較低

3、景點的歷史文化因素影響要素

游玩時間

游玩頻率 歷史文化遺存類 較短 較低 民風民俗類 較長 較高

門票消費以外較高

豐富 宗教類 較長 較高，特別是本地游客 門票消費以外較高 較豐富 個人消費額 門票消費以外較低 景點內商業較單一

業態

周邊商業業主題性較強，種類較參與性較強，種類豐富 主題性強，種類單一 態 單一

對周邊地價較強

帶動 強 較弱

三、城市歷史文化景點的商業物業開發模式對應性分析

·不租不售。

這種模式為自主經營，所獲得的收益是最大的，在國外的商業地產項目中較常見，目前國內一些發達城市也有出現，但是相對很少。

其原因在于國內開發商沒有相當雄厚的資金實力或者有很成熟的經營運作能力，缺乏信心，因而覺得風險太大。該類模式主要可能出現在等級高、景點質量高的景區內部商業，其商業基礎為景點內的核心吸引物，其產權屬于景區，且受到相關條例保護和約束，不可租售，但又具有一定的商業開發價值，開發經營收入歸景區所有。如通過景區內吸引物開展的固定的商業展覽、研討、論壇等商業形態和服務。·只租不售。

該類模式主要出現在景區的土地范圍內，包括內部的小型商業和景區邊緣的主題性商業物業，其物業產權屬于景區，且受到相關條例保護和約束，不可銷售，但可以靈活租賃。成都武候祠的“錦里旅游一條街”即為該類開發模式的代表。該模式的收益較慢，對于其后期的提升性改造支持略顯不足，但由于景區作為其物業所有者，對于該類商業物業的整體形象維護、控制、推廣力度較強，且能很好地配合挖掘景點的歷史文化內涵，因此，該模式對于景點的持續性發展具有穩定的積極作用。

·只售不租。

該類模式大多出現在景區的土地范圍外，特別是等級高、景點質量好、位于城市商業核心區域的景區周邊容易開發。由于景點的資源優勢可快速帶動周邊低價升值，開發商可通過該模式快速獲得利潤，投資商也因為景點的優勢而增強投資信心。具有較好的自然景觀的歷史文化景點，即使本身的歷史文化吸引物的質量較低，由于開發商可充分結合景區的自然優勢和歷史文化基礎，也可以開發具有歷史

文化內涵的休閑型商業及住宅。充分利用景區門票低（甚至無門票）的特點，可在開發概念上將景區作為其物業的外部配套，吸引本地顧客購買及消費，以增強投資商的信心。但該模式由于開發商的快速商業行為特點，對于其物業的持續經營一般缺少有力的規劃和管理，該類物業容易出現業態重復、混亂和競爭過度激烈的情況，不利于物業的持續性發展。

·又租又售。

這種模式最復雜，最繁瑣。具有很強的適應性和持續性，受景點質量、客源結構及區位的影響均不太大，能同時兼顧長期和短期的收益要求，可供開發的物業形態，可引進的商業業態均最豐富。這種模式雖然避免了前三種開發模式的弊端，但涉及商業地產開發中三種權益關系最多，也最難以平衡。對所依托的景點要有充分和細致的分析和了解，開發過程也需要足夠的精耕細作，同時需要根據景點特征，研發出最適合的銷售、招商和管理模式，自然，其收益也是最合理和可觀的。

第二篇：歷史文化景點商業物業開發模式研究

歷史文化景點商業物業開發模式研究

近年來，隨著城市休閑市場快速發展，給城市內的歷史文化旅游景點，帶來了巨大的商業開發機會。本文系統總結依托歷史文化景區的旅游商業物業開發，討論對象僅局限城市的主城區范圍內的歷史文化景點，包括：歷史文化藝術館、博物館民風民俗景點、歷史遺存和歷史遺跡、寺廟佛塔等。我們認為，這類開發既有著明顯的商業房地產特征，更具有特殊的旅游經濟性和歷史文化性。因此，開發過程應該充分依據旅游資源特性，深度挖掘文化，選擇合理的開發模式。

一、城市型歷史文化景點的商業開發現狀及主要問題

1、開發現狀及特征

由于景點的保護需求及對周邊地價的提升作用，城市型歷史文化景點的商業物業在景點內、外的發展有著明顯的差異：

景點內：第一，商業內容以相關歷史文化商品和紀念品零售為主，輔以配套型服務業，主要利用既有的空閑建筑（非文物、非吸引物建筑）開展商業活動；第二，商業具有主題突出、氛圍濃厚、環境幽雅、規模較小、形態單一，管理較為落后等特征；第三，商業的設置重視對景點吸引物和環境的保護，商業的管理者大多為景點員工或對外承包經營，物業的所有權屬于景區。

景點外：第一，由于土地所有方式的靈活和復雜，景點外的商業內容顯得豐富多樣，小至特色商鋪、大至形成綜合性的城市中央游憩區，但均圍繞著景點自身的歷史文化核心而發展；第二，由于景點的帶動作用，其外部商業具有規模較大、數量較多、管理較靈活和先進、業態豐富、商業氛圍相對濃厚、商業競爭激烈等特征。

近年來，由于整體旅游市場的升溫，作為城市文化精神的體現，歷史文化景點的稀缺性更促進了景點旅游商業的發展。景點內，商業形態愈加豐富和充實；景點周邊，商業發展更具規模、大批旅游文化街、主題商業街區的得以開發，許多城市中央游憩區雛形初現，成為了景點重要的外圍補充。

2、開發面臨的主要問題

旅游商業快速蓬勃的開發同時，很多問題也開始凸現，并直接影響城市旅游商業及旅游商業房地產的正常發展：

1)景點內商業形態單

一、業態落后，發展與保護的矛盾突出，難以為景區進一步發展提供充足的資金支持，大部分景區的收入還是以門票銷售為主。

2)景點的質量（級別）差異造成了明顯的門票差異，形成了明顯的客源分化，大部分高質量、高級別景點本地居民絕少涉足、而質量和級別較低的景點也無法吸引外地游客。客源的分布不均對于依托景區的商業也呈現不同程度的不完全發展態勢。

3)客源分化造成高質量景點商業的消費季節性明顯，低質量景點商業的消費額低、地價低的兩極分化特征，直接影響景區周邊商業的正常發展，均不利于形成有價值的綜合性城市游憩中心和游憩節點。

4)景點商業的不完全發展使商家難以調和團隊消費和散客消費、外地游客消費和本地游客消費、大眾消費和主題消費之間的多重矛盾，加劇了旅游商品和旅游服務的單一性缺陷。有缺陷的商業格局與單一的商品形成了惡性循環。

5)不完全、不穩定的旅游商業消費使很多大型旅游商業樓盤開發和經營矛盾難以調和，加大了這些物業的開發和經營難度。

6)景點的歷史文化內涵和商業經營內容嚴重脫節，形成了游客甚眾、消費甚低、地價虛高的地產形態，造成城市土地資源和開發資金的浪費。

究其原因，可以發現，景區資源開發程度淺、歷史文化資源與現代商業結合不足，商業開發思路陳舊、旅游經濟與城市商業脫節、開發過程粗放等直接導致了以上問題的出現。

二、影響城市歷史文化景點商業開發的主要因素

1、游客來源因素

影響要素

本地游客

外地游客

游憩方式

休閑、娛樂

參觀、考察、朝圣

季節性

較弱，收益穩定

較強

游玩時間

較靈活

較固定、較短

游玩頻率

較高

低

個人消費額

較低、主要集中于餐飲休閑

較高、主要集中于門票和紀念品

景點內商業業態

小型、經濟型餐飲休閑為主

紀念品零售為主

周邊商業業態

餐飲休閑為主的城市型商業業態

住宿、休閑、娛樂為主

對周邊地價的帶動

相對較弱

相對較強

2、景點的區位因素

影響要素

中央商業型

周邊商業型

游客數量

較大，外地散客和商務游客數量較多

較少，外地散客和商務游客數量較多數量較少

游玩時間

較靈活

較固定

個人消費額

外地散客和商務游客消費較高

外地散客和商務游客消費較低

周邊商業業態

豐富、兼容大量城市商業業態

較少，主題商業業態較多，可容納社區商業業態。

周邊地價

高

低

投資風險

較低

較高

投資額

高

較低

3、景點的歷史文化因素

影響要素

歷史文化遺存類

民風民俗類

宗教類

游玩時間

較短

較長

較長

游玩頻率

較低

較高

較高，特別是本地游客

個人消費額

門票消費以外較低

門票消費以外較高

門票消費以外較高

景點內商業業態

較單一

豐富

較豐富

周邊商業業態

主題性較強，種類較單一

參與性較強，種類豐富

主題性強，種類單一

對周邊地價帶動

較強

強

較弱

三、城市歷史文化景點的商業物業開發模式對應性分析

·不租不售

這種模式為自主經營，所獲得的收益是最大的，在國外的商業地產項目中較常見，目前國內一些發達城市也有出現，但是相對很少。其原因在于國內開發商沒有相當雄厚的資金實力或者有很成熟的經營運作能力，缺乏信心，因而覺得風險太大。該類模式主要可能出現在等級高、景點質量高的景區內部商業，其商業基礎為景點內的核心吸引物，其產權屬于景區，且受到相關條例保護和約束，不可租售，但又具有一定的商業開發價值，開發經營收入歸景區所有。如通過景區內吸引物開展的固定的商業展覽、研討、論壇等商業形態和服務。

·只租不售

該類模式主要出現在景區的土地范圍內，包括內部的小型商業和景區邊緣的主題性商業物業，其物業產權屬于景區，且受到相關條例保護和約束，不可銷售，但可以靈活租賃。成都武候祠的“錦里旅游一條街”即為該類開發模式的代表。該模式的收益較慢，對于其后期的提升性改造支持略顯不足，但由于景區作為其物業所有者，對于該類商業物業的整體形象維護、控制、推廣力度較強，且能很好地配合挖掘景點的歷史文化內涵，因此，該模式對于景點的持續性發展具有穩定的積極作用。

·只售不租

該類模式大多出現在景區的土地范圍外，特別是等級高、景點質量好、位于城市商業核心區域的景區周邊容易開發。由于景點的資源優勢可快速帶動周邊低價升值，開發商可通過該模式快速獲得利潤，投資商也因為景點的優勢而增強投資信心。具有較好的自然景觀的歷史文化景點，即使本身的歷史文化吸引物的質量較低，由于開發商可充分結合景區的自然優勢和歷史文化基礎，也可以開發具有歷史文化內涵的休閑型商業及住宅。充分利用景區門票低（甚至無門票）的特點，可在開發概念上將景區作為其物業的外部配套，吸引本地顧客購買及消費，以增強投資商的信心。但該模式由于開發商的快速商業行為特點，對于其物業的持續經營一般缺少有力的規劃和管理，該類物業容易出現業態重復、混亂和競爭過度激烈的情況，不利于物業的持續性發展。

·又租又售

這種模式最復雜，最繁瑣。具有很強的適應性和持續性，受景點質量、客源結構及區位的影響均不太大，能同時兼顧長期和短期的收益要求，可供開發的物業形態，可引進的商業業態均最豐富。這種模式雖然避免了前三種開發模式的弊端，但涉及商業地產開發中三種權益關系最多，也最難以平衡。對所依托的景點要有充分和細致的分析和了解，開發過程也需要足夠的精耕細作，同時需要根據景點特征，研發出最適合的銷售、招商和管理模式，自然，其收益也是最合理和可觀的。

第三篇：如何開發歷史文化資源

我國歷史文化資源極其豐富，這是發展文化創意產業得天獨厚的重要條件。誰率先將其開發成文化產品，誰才真正把資源變成了財富。

當我們用創意開發利用歷史文化資源，將其轉化為經營資源時，應把握以下要點——

第一，仿古必須融今才能實現推陳出新。原生態存在的歷史資源其蘊含的文化，需要張揚與發展，要與時俱進，才更能為現代消費者廣為接受。如果新天地沒有融入現代元素，就難以吸引眾多的消費者。因此，在開發利用歷史文化資源中，必須適當注入現代元素，并與現代科技結合，達到推陳出新的效果。

第二，應以故事力活化和整合歷史文化資源。歷史文化資源的背后往往有許多故事，以多種形式宣傳、演繹這些故事可更好地張揚其文化內涵，吸引消費者。也可以編故事，或用創意將各種原生態存在的、等待開發與利用的、有市場增值潛能的資源整合到一起，賦以新的價值，活化這些資源。

第三，創造情感資源。情感是人類的靈魂，創意給產品賦予了靈魂，消費者對一個產品和品牌從認知到最后購買的過程，是一個情感不斷變化的過程，打動消費者、讓消費者產生購買行為，是每個企業實現資源轉化的“最驚險的一躍”，這一躍中，創意推動情感常常起到關鍵的作用。

第四，創建知識產權，既可保護權益，也可用于運作。創意產業強調要通過知識產權創造財富和就業。一方面，由于文化創意的成果更具表現性，因而也更容易被模仿，因此它更需要有知識產權的保護；另一方面，知識產權還是商業運作的工具。

第五，必須樹立“整合觀”、“品牌觀”和“體驗觀”三大觀念。歷史文化資源的開發是一項涉及范圍較廣的系統工程，不僅要規劃先行，從長計議，統籌開發，還要樹立融合開發觀，在市級層面加大資源整合力度，實行多元文化和多種功能的融合，才能打造完善的產業鏈，創造并實現更大的市場價值。

因此，我們要大力挖掘和整合利用文化資源，從而解放文化生產力，以創意推動文化資源向經營資源的轉化。

第四篇：淺談歷史文化景點解說詞英譯的失誤及對策

淺談歷史文化景點解說詞英譯的失誤及對策

摘要：旅游景點的英文解說是一個城市的名片，它的好壞將直接影響這個城市對外交流的成敗。此研究以金華歷史文化景點為例，通過對景點解說詞英譯現狀的調查，將主要翻譯失誤劃分為功能和語言失誤兩大類，并在分析失誤原因的基礎上提出了如何改進這些翻譯失誤的對策。

關鍵詞：歷史文化景點英譯；功能翻譯失誤；語言翻譯失誤

中圖分類號：F270

文獻標志碼：A

文章編號：1671-7740(2010)01-0062-04

旅游景點的英文簡介及英文標識乃一個城市的名片。正確、流暢、文化信息量豐富的譯文不僅能給參觀訪問的外國友人留下良好印象，同時對于提升城市品位，加大與國際接軌的力度都能起到非常積極的作用。然而，筆者在對金華一些歷史文化景點的英文翻譯或簡介進行調查后發現，其中因語言或對歷史文化背景不清等原因造成的翻譯失誤比比皆是。因此，本文旨在對金華歷史文化景點的英文簡介或英文資料進行收集整理，發現錯誤，分析原因，并提出修改意見，以期為其他城市的景點英譯提供借鑒。

一、研究方法

筆者參觀了金華各處具歷史文化特色的景點，如太平天國侍王府、天寧寺、八詠樓、八詠公園、黃賓虹公園、艾青紀念館等，并將各景點內所有中英文雙語材料進行數碼采集，形成了較為完整的第一手素材，其中景點內中文解說2 993字，其相關英文翻譯2 897字；然后對收集的雙語資料進行分析，找出翻譯失誤。為了使分析更加客觀可信，筆者還參考了英美國家一些旅游網站的景點介紹文本，總計6 780字，作為用英語原語寫成的平行文本(parallel texts)，即“不同文化中相同類型或體裁的本土文本”；最后在兩相比較的基礎上提出可行的修改方法和參考譯文。由于景點內的雙語材料多集中在八詠樓和侍王府兩大古跡中，下文的分析將以這兩個景點的例子為主。

二、英譯失誤分析

旅游解說翻譯中出現的問題多種多樣，問題的根源也涉及甚廣，包括中西方語言差異、文化差異和思維差異等等，因此對錯誤的分類也存在著很大困難，研究者們采用的分類方法也有所不同。Nordll在闡述翻譯目的論時將翻譯失誤自上而下地分為四個不同層次：功能翻譯失誤(pragmatic transla-tion error8)，文化翻譯失誤(cultural transladon elTOl'S)，語言翻譯失誤(1inguistie translation errors)和文本特有的翻譯失誤(text-specille translation elT01~)，本文結合金華歷史文化景點英譯的實際隋況，主要從功能和語言兩個方面的失誤進行分析。

(一)功能翻譯失誤 功能翻譯失誤是最高層次的翻譯失誤，從某種意義上說它涵蓋了譯文中所有的翻譯失誤。產生功能性失誤的主要原因是譯者在翻譯過程中忽略了譯文的功能或譯文的受眾_引。在金華歷史文化景點的翻譯失誤中，較為典型的功能性失誤有以下三種情況： 原文中對譯文受眾無用的信息，在譯文中沒有刪除或簡化

此處所指的“無用信息”并非真正的無用，而是指那些與譯文的預期功能(本文中指金華歷史文化景點解說英譯文的信息功能和呼喚功能)和譯文預期讀者(即來金華參觀游覽的外國游客)的認知不相符的信息。眾所周知，漢語旅游文本的一大特點是常常使用大量的疊詞偶句，辭藻華麗，描述性強，且常引用詩句，行文工整，聲律對仗，但英語重客觀平實，邏輯性強，突出信息，因此如若將這類源語文本一字不落地照直譯，反而顯得矯揉造作，還不知所云。請看下例：

例1，“千古風流八詠樓，江山留與后人愁，水通南國三千里，氣壓江城十四州(題八詠樓)。這是李清照南宋紹興四年(1134)金兵南下來金華避難時所作。此詩句視野開闊，氣象宏敞，勾勒出金華重鎮形勝，其筆力非凡。此詩雖短卻意境深邃，對大好江山的贊美躍然紙上，一個‘愁’字，又浸透著愛國愛民之情。”

這是八詠樓中非常重要的一處景點解說，此詩乃李清照在金華避難時留下的最為人稱道的詩篇。這首詩寫得氣勢非凡，但其中蘊含的歷史和文化信息，如“江山”，“南國三千里”，“江城”，“十四州”等在譯文中“一言難盡”，即使加上詳細的注解也未必能讓外國游客理解。請看原譯文：

“FantasticanddistinguishingBayongPadoga；Lettheoffspringthink about the worid，I can g0 around the state by three thousandof water．it depressed fou~een prefecture．”

除去一些語言錯誤不提，此譯非常忠實，但實在不知所云，筆者認為，既然此詩的譯文無法達到其預期的效果，并且與譯文讀者的文化預期相左，倒不妨將其簡化處理，僅以介紹的形式告訴游客有這樣一首“題八詠樓”的詩更好。改譯如下：“Li Oingshao wrote a poem named Ode to the BayongPagoda in the year 0f 1134 when??”。當然，筆者拙見，提出來與各位同仁商榷。生硬的逐字翻譯或字面翻譯 雖說逐字翻譯或字面翻譯在某些翻譯層面上并非不可取，但這樣的譯文不能損害其在目的語讀者中的可接受性，否則就屬于翻譯失誤。

我們以參觀須知的翻譯為例。中國的景點解說中大多有參觀須知的內容，主要目的是約束游客的某些行為(如不得涂寫、攀摘、隨地吐痰、亂扔廢物、不得攜帶相機等)，并提供買票、開放時間等信息。本小節舉其中一句為例：侍王府參觀須知中的第七條： 例2，七、憑票參觀，一人一票，兒童半票，團體優惠。原譯：Visit according t0 your ticket．A ticket to one peo-ple．Half a ticket’s price t0 a child．Group discount．

此種譯文實在讓人哭笑不得，從中可見景點解說翻譯質量的良莠不齊?！皯{票參觀，一人一票”之類的措辭在漢語的參觀須知中十分常見，但如實翻譯成英文似有“多此一舉”之嫌。按照英文的習慣，通常處理成“Visitors are admitted up-on the presentation 0f valid tickets“。建議將此句改為： “Visitors are admitted upon the presentation 0f valid tick-ets．Half price for children and discounts are offered forgroups．”

這樣譯文既符合英文的行文習慣，又包含了完整的源語信息。簡言之，避免上述兩類功能性翻譯失誤的最佳途徑就是盡量擺脫原文的束縛，多比較中英文的不同表達習慣，必要時適當參考英美國家旅游景點中的平行文本。

3．譯文對源語特有的文化現象缺乏必要的注釋

這些景點解說英譯的受眾群非常明確，即那些來金華旅游的外國游客，他們的興趣、認知結構、文化和教育背景、思維方式和閱讀習慣勢必與國內游客不同，因而譯者需具備較強的跨文化交際意識。Nida~曾經指出：“跨文化交際中的一個主要難題是：在很多情況下共享信息的數量和性質存在巨大差異?！币虼嗽诜g過程中，譯者常需通過注釋等方法來彌補譯文讀者所缺乏的共享信息或背景知識，否則譯文讀者對源語特有的文化詞或文化現象就無法理解。

我國外宣工作的老前輩段連城先生早在1990年就針對外宣材料的翻譯問題提出了“解釋性翻譯”(interpretivetranslation)的主張。他認為，在翻譯具有明顯中國特色或文化屬性的內容時應該進行“解釋}生翻譯”，具體可以進行三種“手術”：鑲補、減肥和重組。所謂“鑲補”就是補充外國人不懂的背景，如人名地名、歷史事件、中國特有的體制機構、行話、典故、政治口號和術語等，也就是我們在對外報道英譯中常用的解釋性增譯法。當源語的某些文化信息與譯文讀者的認知不相吻合時，譯者可采取諸如解釋，夾注，加注之類的附加交際渠道為譯文讀者提供部分所需信息。加注在旅游解說英譯中自然有些不妥，但用加括號、定語、同位語或句子等進行簡要解釋的方法卻是可取的，當然這種增譯務必簡潔明了。再以例1為例：

原文中提到“南宋紹興四年”和“金兵”兩個歷史背景復雜的詞。此處的“紹興”乃南宋的第二個年號，并非一般外國游客所熟知的浙江歷史名城紹興。原譯文中的翻譯只會讓外國游客丈二和尚摸不著頭腦，因為中國年號的使用情況非常復雜，譯者在處理時可化繁為簡，提供大致的年代即可?！敖鸨眲t不同，原譯簡單譯為”Jin Troops“，譯文讀者無法理解。這涉及到中國古代宋朝(北宋南宋)時期漢族與北方民族間的戰爭史，多解釋無益，但簡單說明還是有必要。筆者建議將第一句的譯文改為：

This poem was written bv Li Qingzhao in l 134 Df SouthSong Dynastrv(1127-1279)，when she came t0 Jinhua t0 takerefuge after Jin Troops(a force from the North)invaded theSouth．

改譯中劃線部分用加括號簡要增補背景知識的方式對上述兩個具有中國歷史文化特色的詞語做了處理，使譯文相對清晰易懂，提升了對外傳播的效果。

這樣的例子在金華的景點解說譯文中還有很多，如出現頻率非常高的“明太祖朱元璋”，明部尚書朱大典、戚繼光等，都必須添加適當的背景介紹，否則就達不到文化交流的目的。事實上，我們在對外宣傳英譯中已形成了這樣一個共識，即凡是碰到歷史人物、朝代等的翻譯，都須提供大致的起止年限作為參考，以便于外國受眾理解。

(二)語言翻譯失誤 金華景點解說英譯中的語言翻譯失誤甚多，小到標點和大小寫，大到整個語篇處理上的諸多問題。其中詞匯層面的失誤數量最大，原因是多方面的，且客觀原因居多，因此本文暫不討論，而著重句子和語篇層面的失誤。

1．錯譯、漏譯

錯譯多由譯者沒有或不能正確地理解原文內容所致，而漏譯多須歸因于譯者對待翻譯任務的態度。例1可謂最典型的問題文本，其中幾乎包括了所有的翻譯失誤類別。我們來完整地看一下例1的下半部分文本：

筆者在此原封不動地照搬了景點解說中的譯文，保留了所有的標點和拼寫錯誤，這里主要討論錯譯和漏譯。原文第一句的“金兵南下”是表示原因，也就是說“來金華避難”的主語應該是李清照，而非“金兵”，但譯文卻1)．2”Jin Troops“為主語，變成了“金兵來金華避難”，意思大相徑庭，向譯文讀者傳遞了完全錯誤的信息，此種錯譯實屬不應該。

另外，第二句中寫道“金華重鎮形勝”，此信息在原文中非常重要。此處的“重鎮”是指當時的金華因其特殊的地理位置和便捷的交通而成為軍事重鎮，這也是為何李清照在詩中稱贊金華“水通南國三千里，氣壓江城十四州”的原因。但譯文卻簡單處理成“the beautiful appearance 0f ancient Jinhuacity”，明顯與原文不符，并遺漏了重要信息，應補足。同時，最后一句話的譯文句式相當噦嗦，短短的一句話用了四個“it來指代，不僅句式單調重復，且不符合英文的行文規范。綜上所有翻譯失誤，筆者將此小段改譯如下，劃線部分為所作的主要修改：

如此，譯文添加了必要的背景知識，增補了遺漏信息，最后一句用一個復合句將所有信息穿起來，句式緊湊，信息完整。語篇缺乏銜接，重復單調

Halliday和Hasan在Cohesion in EngLish一書中將英語句子的銜接手段分成五大類：照應(reference)、替代(substitu-tion)、省略(ellipsis)、連接詞語(co~tmcfion)及詞義銜接(1ex-ical cohesion)。一般說來，前四種通常被歸納為語法銜接。因此，簡單來說銜接的實現手段主要為語法銜接與語義銜接兩大類。本小節討論這些解說詞英譯時語法銜接手段的缺乏。以下是八詠樓景點中關于沈約的一段介紹及譯文：

例3，沈約(441--513)字休文，吳興武康人(今德清縣武康鎮人)，文學家，他少年好學，晝夜不倦，博通群書，善文辭，晚年擁書兩萬，京都無人可比。他歷任宋、齊、梁三代，雖無顯著政績，但在文學方面卻負盛名，是齊梁時的著名詩人。

就英漢語而言，“現代英語在語句銜接方式上來說多用形合方法(Hypataxis)，即用連接詞語將句子銜接起來；而漢語既用形含方法，又用意合方法(parataxis)，但重意合法”。原文第一句用了零個連接詞語和一個代詞就簡要勾勒出了沈約在文學上的造詣，是漢語中典型的“意合”文本。鑒于英漢語的這種區別，我們在轉換成英語時應根據英語“形合”的特點適當補充銜接方式。譯文雖大量增補了代詞he(達7個)，但句式單調重復，邏輯混亂，不符合英語結構緊湊，信息突出的特點。事實上，這些簡單句完全可以通過補充連接詞語將其構成“葡萄型”主干枝權有機分布的整體。同樣，原文第二句用了一個代詞“他”和一組“雖??但”的連接詞，譯文雖非常忠實地照搬了這個句式，效果卻適得其反：句式單調。結構松散。結合前面提到的增補背景知識等外宣翻譯原則。

改譯文增加了“字休文”的內容和宋、齊、梁的大致年限，通過運用非謂語動詞和增補連接詞的方式使譯文更加緊湊，邏輯清晰，另外，改譯文分別用“he”，“shen”和“shenYue”三種方式進行回指，避免了原譯文都用“he”的單調狀況，更加符合英文不喜重復的特點。

三、對策與結論

本文對金華歷史文化景點的兩大類翻譯失誤進行了統計與分析，并提出了修改意見與參考譯文。應該說造成這些翻譯失誤的原因是多方面的，除了譯者的水平、對待翻譯任務的態度等主觀原因外，旅游景點標識牌制作人員的專項受教和訓練及有關管理部門的制度等也是重要的客觀原因。為了改進金華作為歷史文化名城的國際形象，提升其對外宣傳的效果，筆者建議有關部門在金華旅游景點翻譯和標牌制作上作以下幾點努力：(1)成立專門的旅游景點中英文標識制作管理機構，監督其英語語言使用的準確性和可接受性。(2)抓緊改正現有旅游景點翻譯的語言使用錯誤，尤其是直接影響城市形象的標識。(3)加強景點中英文標識制作人員的英語語言使用能力的培訓。(4)補充或加強高校相關專業課程的設置，以便提高譯者的水平并提升職業素養和道德精神。

第五篇：萬達、凱德10種典型商業開發模式

? 10年前，人們還都在問“什么是商業地產”；5年前，大家關注的是“誰在做商業地產”；今天，人們的問題是“誰還沒有涉足商業地產”。商業地產現在很火，房企逐漸重視商業地產價值，萬科、華潤、保利等企業均加大商業地產投資比例至20%或以上。這不禁讓人心生疑問：不發力商業地產就不是大牌開發商？在這個群雄亂占的時代，我們走向何方？我認為，群雄亂占的時代有泥腿子，也有專業的投行，目前中國商業地產有十種典型的開發模式，可供學習和借鑒。

商業地產典型開發模式之現金為王

SOHO中國的開發模式是以賣住宅的方式賣商鋪，現金為王。其開發模式的特點主要表現在以下四個方面：概念炒作大師；堅持散售，物業符合散售的需求(街區/SOHO/寫字樓做法)；人海戰術、高傭金提成和末位淘汰制養成的強大銷售能力；對能源、資源類行業價值客戶的深入挖掘不掌握。

萬達: 商業地產典型開發模式之平衡中庸

萬達第一代產品是單店模式，通過將主力店低價出租給沃爾瑪等知名品牌帶來影響力，再通過高價出售底鋪盈利。萬達以較低的價格將大部分商鋪租給主力店，使成本壓力過大，于是萬達將部分壓力轉嫁給購買鋪面的小商戶。萬達廣場有 10%-20%左右的店面出售，以回收部分資金。由于商業項目前期需要大力進行營銷推廣，剛剛起步的業績不足以支持巨額成本。因此，在前期，小商戶的經營壓力很大，也反過來影響了萬達廣場的整體形象。

萬達第二代產品是純商業組合店模式。第二代萬達形成購物中心(Mall)的形式，由主力店和單店構成。在主力店和單店的構成比例方面，原來購物中心(Mall)的主力店占面積的 85%，單店只占 15%。

萬達第三代產品是城市綜合體?？偨Y了第一代萬達廣場和第二代萬達廣場對于當時市場環境的不適應性后，萬達進入了第三代萬達廣場的開發。萬達廣場的第三代產品是多功能綜合集中開發，包括有五星級酒店、寫字樓、大型商業和特色商業街、公寓、高尚住宅、大型廣場等，這種多功能特性使萬達廣場的影響力及項目所在區域的城市商業中心地位得到顯著加強。核心商業購物中心“只租不售”。銷售部分為占項目整體比例40%-60%的住宅、寫字樓和社區商業。

由此可見，萬達的集團策略是不斷加長產業半徑做加法，延伸發展商業地產產業鏈，核心在于提高現有商業項目的投資回報率，同時培養新的利潤增長點。

那么，萬達模式能被復制嗎？我認為萬達成功的關鍵要素有以下四個：

1．品牌影響力強，能主動選址。萬達第三代城市綜合體的選址一般有三種情況：第一種，選擇在城市副中心，是城市經濟新增長點，如上海五角場萬達等；第二種，選擇城市的新開發區，看好城市的再造，發展迅速，如寧波鄞州區等；第三種，選擇城市的新興商圈，如北京的CBD萬達商業廣場。

2．低價拿地。在萬達開發的商業項目中，第一、二代產品的土地，基本是與政府洽談，以招商形式完成。從近期萬達土地儲備的資料看，萬達的土地獲取方式仍為與地方政府以招商形式洽談土地，再通過“招拍掛”形式拿地，鮮有競爭者。對地價水平，銷售部分即使打 7 折，也有的賺。而通過并購方式獲得土地，在萬達已有項目中所占比例很少。

3．主力店、全業態組合容易復制，能制造繁榮景象，對主力店的資源掌控。對主力店的掌控力度是萬達集團商業地產的首要特點，也是創新。萬達集團和眾多國際國內一流的主力店商家簽訂聯合開發協議，共同選址、約定信息共享等雙方權利和義務。

4．快速開發、快速銷售，盡可能提高資本周轉。萬達每年十五個以上項目開業，拿100米沖刺的速度跑萬米；拿地一年內銷售獎勵，拿地三年內開不出來下崗??這些都是萬達成功要素之四。

總地來講，萬達開發模式是全業態城市綜合體的連鎖化復制。除萬達地產外，泛城市綜合體的鼻祖，城郊大盤綜合體的先行者——金源，以及萬達的模仿者，農村包圍城市的寶龍的商業地產開發模式同樣屬于平衡中庸模式。

商業地產典型開發模式之資產經營

恒隆地產的發展歷程是從兩條腿走路到重資產持有經營。歷史上，恒隆地產在出租物業和開發物業上一直采取“兩條腿”走路的策略，即在出租物業上實施“順周期”的擴張戰略，而在開發物業上實施“逆周期”的套利策略。出租物業的穩定現金保障了公司在開發物業上可以有足夠的耐心，來把握最佳的套利機會，同時，出租物業所支持的穩定分紅則為公司的股票價值構筑了一個底線；與之相對，開發物業的靈活買賣和高額套利收益則為出租物業的跨越式發展提供了充足的現金支持。在出租物業上求穩，在開發物業上套利，用穩定的租金收益來支撐低谷套利和維持股價，而用豐厚的套利收益來推動出租物業的擴張并適時激活股價，這就是恒隆曾經的發展策略。到內地的恒隆地產越來越像一個純粹的商業地產開發商。

目前，恒隆在內地的9個項目是清一色的商業項目，在香港十多年也沒拿地，這樣一個純商業開發的模式，在國內不是獨一無二，起碼也算鳳毛麟角了。

為何只在內地投資商用物業？恒隆董事長陳啟宗的想法簡單：一是他只做長線，二是商用物業大多和老百姓的住房需求不沾邊，不會涉及到調控。恒隆地產典型的商業地產開發模式是打造世界級綜合商業物業并長期持有。

恒隆的特點主要有以下幾個方面：

依賴大量持有資產經營為主，穩健開發新商業地產項目；拉長開發周期，盡可能利用租金收益去開發新物業；恒隆持有物業年收益是重要的開發資金來源；恒隆的財務策略相當保守，長期以來有息債務小于現金持有；專注于城市最繁華地段的以商場為中心的高品質綜合物業。

在最后一點上，恒隆的做法表現在以下六條：在經濟蓬勃城市的最佳地點購入最大幅的土地，且僅在最繁盛的現有商業區進行土地購置；嚴格價格底線，不拿地王；轉戰二線城市；堅守通吃策略，地點最好的、面積最大的、設計最美的、管理最完善的商場一定是最吸引人的；不做住宅，要做內地開發商學習不了的東西，只做商場；只租不售，不光依靠地價與房價的升值，而是通過團隊的經驗和能力去創造價值。最終，依靠良好的物業與管理優勢，恒隆內地項目的租金收入增長迅速。

除恒隆地產外，商業地產開發模式典型屬于資產經營的企業還有中糧和華潤。中糧主題化操作的大悅城模式經營效率至上，華潤則堅持購物中心的品牌化戰略(萬象城、五彩城、歡樂頌)。

商業地產典型開發模式之嘉德地產金融模式

2006年底，嘉德置地第一支中國REIT的上市，標志著境外成熟的持有物業發展模式已經進入中國??

嘉德的商業模式是將資本市場的金融技能與房地產的know-how、資產基礎相結合。2008年凱德已構建了一個由5只REITS和17只私募地產基金組成的基金平臺，管理資產總額達到259 億新元(約合1300 億人民幣)，加上嘉德集團自身資產，總管理資產額達到450億新元(約合2250 億人民幣)。2011年3月，管理資產達到2630億元人民幣。

據公開資料及推算得出：嘉德置地每年的僅上市管理資產的AMC收費收入保守估計達到1.4億美元以上。然而，和私募基金的管理費不同是，房地產AMC即使實現退出后，上市REIT的管理費仍持續穩定存在。同時，對于機構投資者，AMC的吸引力在于：(1)核心資產投資風險較低；(2)REIT通道及相應的品牌和信譽。

事實證明，嘉德基金模式不僅改善了嘉德自身的財務狀況，也獲得了資本市場投資人的認同。新加坡五大地產公司中，嘉德置地無疑是幾家地產公司中輕資產戰略推進最快的。

嘉德置地地產金融模式成功的關鍵在于三大策略：一是全鏈條基金融資平臺的打造，二是以費用收益模式替代資產收益模式，三是嚴格的非核心資產剝離政策。

其他商業地產典型開發模式

結語

這么多模式，究竟該學習誰呢？我認為，對于小開發商來說，SOHO的現金為王的散售模式是學習模仿的標杄，住宅仍是未來二十年國內房地產的主要矛盾和方向，盡量少持有商業，多做住宅。對于有上市平臺/大型開發商，可以學習萬達綜合體平衡模式穩健轉型，打通融資渠道，打造一個成功的項目，建立適合自己的產品模型，發育管理能力。對于央企開發商，可以學習恒隆香港模式，香港模式是重資產模式下的內部資金平衡，在向商業地產的滲透中更強調財務保守下的內部現金流平衡。

除了以上講的四類典型開發模式外，還有其他商業地產的典型開發模式，比如海航的資本對沖、單純追求資本升值模式，華南城的商貿物流+地產的郊區化開發策略，華僑城的旅游+商業+地產的獨特之路等等。

總之，企業不同的背景、不同的資金實力、不同的管理能力，對應不同的開發模式，以及不同的產品模型。