第一篇：昆山市市場基本情況調查分析（范文模版）

昆山市市場調查報告

2011年7月

昆山市基本情況分析

信息來源：《昆山統計信息公眾網》、《蘇州市統計局公布網》、《昆山市BBS論壇》

一、地理位置與交通

昆山市地處長江三角洲的東部，江蘇省東南部，上海與蘇州之間，總面積927.68平方公里，管理 2個國家級開發區、2個省級開發區和9個鄉鎮。航空:上海虹橋機場（距45公里，約半小時車程）

上海浦東機場（距100公里，約1小時車程）

港口:上海港（中國最大港口、距離60公里）

張家港（距100公里）

太倉瀏家港（距35公里）貨物經區內水道運達以上各港口可直接出口。鐵路:京滬鐵路穿越開發區，并在區內設有二等客貨運輸站，蘇州－太倉高速公路（繞城東北環－陸楊－雙鳳）。

公路:區域內公路網健全，滬寧高速公路、機場路、312國道穿越開發區；繞城高速公路東段（湘城－巴城－正儀－甪直）；蘇滬外環連接線，從繞城東南環經大市鎮接上海外環，東距上海50公里，西鄰蘇州37公里。

二、人民生活狀況

城鄉居民收入較快增長，2010年全市在崗職工年/平均工資41669元，增長率為11.4%；城鎮居民人均可支配收入30923元，增長率為12.0%。居民家庭消費支出增長較快，2008年城市居民人均消費支出16892 元，增長17.9%。

三、人口

2010年常住人口192萬左右，本地人口71萬，外來務工人員121萬，由于本地人口的自然增長率緩慢，人口的老齡化現象較為明顯，60歲以上的老人在71萬人口中占12.6萬人（18.6%）。嬰兒出生率低于7%，是一個低于世界標準的老齡化城市。

昆山的本地城鎮居民的平均年齡是82歲，男性79歲，女性85歲。在昆山本地居民中，男女性別比例為1:1，受教育程度普遍是男性高于女性，大專以上人員較少。1

昆山市外來務工人員中高技術人才、私營公司的企業主、投資商人等高端人員所占比例，在現階段無法獲取。

四、經濟現狀

2010年昆山市生產總值（GDP）達到2100.28億元，成為國內首個生產總值（GDP）超過2000億元的縣級市。

昆山市是大陸臺資最密集地區，常年往來于昆臺兩地的臺胞臺眷達10余萬人。臺資經濟已成為推動昆山經濟和城市發展的重要力量。截止2010年6月，累計批準臺資企業3738家，總投資達442.5億美元。臺灣排名前一百大制造業企業已先后有60多家來昆山投資興辦了近100家企業。

五、醫療保健消費意識不斷增強

隨著人們生活水平的提高,市民保健意識和健康觀念也不斷提升，居民愈來愈舍得花錢保健康，從而推動了醫療保健消費的快速增長。2008年，全年城鎮居民人均醫療保健消費1114元，同比增長34.1%。其中滋補保健品消費271元，同比增長64.2%。2009年，城鎮居民人均醫療保健消費支出為1372元，同比增長23.23%，增幅居各類消費支出的第二位。

高收入家庭的滋補保健品消費明顯高于其他收入水平的家庭，以為他們有能力購買更多、更好的滋補保健品。

昆山市居民滋補保健品消費逐步趨于理性，花錢買健康，送禮送健康已成為一種消費趨勢，其中滋補保健品增長增長幅度尤為突出。購買滋補保健品不簡單的只是看廣告宣傳，而是注重產品的療效。由于近幾年，各類疾病治療費用持續上漲，一場小病動輒就要上千元，家庭成員一旦身患重大疾病，就要承受巨大的經濟負擔和精神壓力，這些因素進一步促進居民的醫療保險意識。

六、市場前景良好

城鎮化進程加快，城市功能日臻完善，從城鎮基礎設施、社會服務、交通運輸等傳統功能，到電子商務、現代物流等新興功能，都得到較大提升，推動了消費市場的發展。

經濟發展迅速、居民收入提高、人民的保健意識增強以及中低檔次產品的質量不過關等原因，給高檔產品提供了良好的發展空間，為高檔產品進入市場提供了肥沃的土壤。

在2011年，一波接一波的食品安全事件使人民神經緊繃，食品質量安全是人民購買食品的主要購買依據。人民在內心還有一種“定理”，一分價錢一分貨、好貨不便宜，便宜無好貨，價格高低在現階段不是人民最為好關心的因素。

昆山的第三產業中的旅游業正在快速發展中，像周莊、錦溪、千燈、陽澄湖等旅游經濟圈，人口流動性大，未來的消費能力強。

昆山在蘇州和上海之間，市民接受的信息較為全面和快捷。蜂產品在蘇州發展較好，昆山受去影響較多，市民對蜂產品有一定的了解，在產品進入市場前期宣傳比較容易。

七、保健品市場構成昆山市蜂產品市場的主要品牌有：

杭州蜂之語專賣（中山路150號）、北京知蜂堂（柏廬路251號）、江西汪氏蜜蜂園（珠塘路）、上海森蜂園（大潤發、樂購等商場）、北京頤壽園專賣（樾閣北路263號）、浙江江山恒亮蜂產品（春暉路826號）。

昆山市其他保健品品牌有：

八、市場營銷環境分析

昆山市的市民選擇消費保健品的趨勢是綠色、自然、有機和無公害。市民在購買保健品時更看重的是功效，但是在服用之后，多久才能有效人民沒有了解清楚，有一分部人認為在當天服用就應該出功效，另一部分認為應該在一段時后內有效果，這就反映了現在昆山市民對保健品的功效還沒有一個完全的認識。

在其他產品進入市場的時候，由于夸大了產品的功效性的宣傳，導致了現階段市民對保健品的信任急劇下降，但是并不是完全的不信任保健品，有條件的市民愿意用多一點的錢去買高檔一些的保健品。

九、總結

1、昆山市位于上海和蘇州之間，經濟上受蘇州和上海的影響較大。2010年的生產總值

（GDP）在全國的縣級是中是首個超過2000億元，經濟發展前景廣闊。加之市民的人均年收入逐年增長，人均年消費水平不斷上漲，非常適合我們產品進入市場。

2、昆山市的人口老齡化逐年加劇，加之市民保健意識明顯增強，中老年人對身體健康的也越來越注重，用于購買保健品的費用不斷上漲。

3、2011年是產品質量嚴重失信于民的一年，市民對保健品的功效和質量比較關注，對

中低檔得保健品有一些不放心，給中高檔產品一個空白的發展空間。

4、昆山市蜂產品企業進入市場較早，蜂知識的普及度較高，有利于產品進入市場后的宣傳工作。

5、昆山市的旅游業在近幾年發展迅速，如果能夠把握住昆山市場的產品宣傳和銷售工

作，還是能夠做到一個點帶動一個線或者一個面得廣闊市場。

6、昆山經濟的發展為保健品市場的發展注入了強大的動力，居民人均收入的提高促使

保健品產品消費的潛在空間正在擴大，同時也推動了保健品市場的進一步提升。

第二篇：網購市場消費者行為調查分析

網上購物市場消費者行為分析

隨著互聯網在經濟活動中的廣泛運用，人們對網絡的依賴越來越強烈，網絡正在不知不覺中改變著當今社會的生活狀態和生活方式。電子商務的興起，開創了全球性的商務革命和經營革命，并逐步成為一種極重要的商務方式。中國互聯網信息中心發布的第15次中國互聯網絡發展狀況統計顯示，2004年龐大的網上用戶群中，選擇網上購物的人數僅占0.1%。這一方面反映了我國消費者網上購物仍有巨大的潛在市場;另一方面也表明我國網絡營銷還處于不成熟階段。對企業而言，網上購物能提供增加收入的機會和吸引顧客的新手段，并能促進與原有顧客的關系。同傳統營銷一樣，網絡營銷需要了解消費者行為，對消費者網上購買動機進行分析有利于企業針對性地開展市場營銷活動。消費者市場需要研究：誰是購買者；購買對象；購買目的；購買行為；購買時間和購買地點。購買者行為需要研究：購買者行為受哪些因素影響？消費者是怎樣做出決策的？典型的購買過程？

一、網購消費者市場

網購 消費者市場要研究的內容包括：

1、網購 的購買者是誰？

網購的購買者是：成年人；在經濟上有一定的來源，可以自主支配費用；文化程度比較高或者很高的人；工作節奏快的人；不喜歡出門購物的人；有特殊需求的人；喜歡追求時尚的人。

2、該市場有什么樣的產品 ？

它可以包含國內外的各種產品，充分體現了網絡無地域的優勢。具體包括了服裝、數碼產品及電器、家具/家居用品、圖書/音像制品、化妝品、游戲幣和裝備、電話手機充值卡、母嬰用品、玩具、珠寶首飾、運動健身戶外產品、機票/火車票/汽車票/船票。

3、消費者的購買目的消費者購買網上產品的原因有以下幾點：省時方便、價格實惠、商品齊全、促銷活動多、好奇追求時髦、朋友推薦等。

4、該市場何時可以購買？

網購有如“永不打烊”的商城！無論是青天白日還是凌晨深夜，都可以在這里網羅到“心儀”商品。

5、該市場何地可以購買？

打破地域限制，只要有電腦有網絡，在家或者咖啡店（隨便你想呆的地方）上網就可買到全國各地甚至全世界的商品網上購物提供了琳瑯滿目的商品、超低的價格，還能發掘難覓的商品，獲得大量的商品信息。結識更多全國各地乃至世界各國的朋友。沒有找不到的，只有想不到的。

二、網上購物購買者行為影響因素

影響網購行為的因素主要有：

1、文化因素

隨著消費者文化水平及計算機水品的提高，充分利用身邊方便的網絡意識增強，且很多人的思想意識逐漸前衛，容易參與網絡購物，網購能為他們的生活工作學習帶來很大的便利，因此，很多人開始接觸網購。

2、社會因素

中國快速發展的電子商務正在迅速地影響著許多人的生活方式，一些年輕人對網上購物越來越熱衷，吃的、穿的、用的幾乎都通過網絡購物“搞定”。中國社會科學院科院預測，２０１０年中國的網絡購物額將達到５０００億元，占社會消費品零售總額的３％。而在電子商務更加成熟的發達國家，這個比率可達到１０％。網絡群體日漸龐大。家庭里接觸網絡的人日漸增多，受潛移默化的影響，網絡逐漸成為人們生活中必不可少的重要工具。

3、個人因素

（1）經濟狀況

隨著經濟的發展，很多人都具有足夠的消費能力，每個月的平均收入至少3000元以上。

對于銷售者來說，由于在網上進行銷售沒有庫存的壓力、經營成本低、經營規模不受場地的限制等等，這些優勢使得通過網絡平臺銷售的商品的價格低廉。物美價廉對于消費者而言是一種絕對的誘惑，所以在網上他們往往能選到滿意的商品。

（2）年齡情況

消費者對產品的需求會隨著年齡的增長而變化，在生命周期的不同階段，相應需要各種不同的商品。如在幼年期，需要嬰兒食品、玩具等；而在老年期，則更多需要保健和延年益壽產品。不同性別的消費者，其購買行為也有很大差異。煙酒類產品較多為男性消費者購買，而女性消費者則喜歡購買時裝、首飾和化妝等。

（3）是消費者的性格與自我觀念。

性格是指一個人特有的心理素質，通常用剛強或懦弱、熱情或孤僻、外向或內向、創意或保守等去描述。不同性格的消費者具有不同的購買行為。

4、心理因素

消費者心理是消費者在滿足需要活動中的思想意識，它支配著消費者的購買行為。影響消費者購買的心理因素有動機、感受、態度和學習。

（一）動機

1、需要引起動機。需要是人們對于某種事物的要求或欲望。就消費者而言，需要表現為獲取各種物質需要和精神需要。馬斯洛的“需要五層次”理論，即生理需要、安全需要、社會需要、尊重需要和自我實現的需要。需要產生動機，消費者購買動機是消費者內在需要與外界刺激相結合使主體產生一種動力而形成的。像青年消費者有如下的購買動機：追求時尚，表現時代；追求個性，表現自我；追求實用，表現成熟；注重情感，容易沖動；網絡購物能夠滿足廣大消費者的心理需求包括極大的自主選擇性、新鮮好奇、趣味性、時髦個性等。

2、購買動機的類型

（1）生理性購買動機。（2）心理性購買動機。心理性購買動機是指人們由于心理需要而產生的購買動機。根據對人們心理活動的認識，以及對情感、意志等

心理活動過程的研究，可將心理動機歸納為以下三類：

①感情動機。指由于個人的情緒和情感心理方面的因素而引起的購買動機。根據感情不同的側重點，可以其分為三種消費心理傾向：求新、求美、求榮。網絡里的服飾或其它東西，樣式多,品種新穎，選擇性空間大，滿足了消費者的要求。②理智動機。指建立在對商品的客觀認識的基礎上，經過充分的分析比較后產生的購買動機。理智動機具有客觀性、周密性的特點。在購買中廣大消費者表現為求實、求廉、求安全的心理。

③惠顧動機。指對特定的商品或特定的商店產生特殊的信任和偏好而形成的習慣重復光顧的購買動機。這種動機具有經常性和習慣性特點，表現為嗜好心理。

（二）感受

消費者購買如何行動，還要看他對外界刺激物或情境的反映，這就是感受對消費者購買行為的影響。現在的人隨著年齡的增長而不太喜歡逛街，所以大家偏愛呆在家里就能買到東西的快捷和便利，對網購簡單的支付方式非常喜愛。

（三）態度

態度通常指個人對事物所持有的喜歡與否的評價、情感上的感受和行動傾向。作為消費者態度對消費者的購買行為有著很大的影響。網購里的商品雖然有時質量不好或圖片與實物不相同。但總體來說，還是非常樂意接受，畢竟是高科技下的產物。

（四）學習

學習是指由于經驗引起的個人行為的改變。即消費者在購買和使用商品的實踐中，逐步獲得和積累經驗，并根據經驗調整自己購買行為的過程。學習是通過驅策力、刺激物、提示物、反應和強化的相互影響、相互作用而進行的。

總之，廣大消費者注重自我、富于想象力、渴望變化、喜歡創新、喜好新鮮事物，有強烈的好奇心，喜歡自由選擇，快樂購物，他們所選擇的不單是商品的實用價值，更要與眾不同，充分體現個人的風格。因此消費者在購物時對自由選擇和個性化消費提出了更高的要求。網絡購物正好能滿足消費者這些心理需求。

三、網購 消費者決策

網購 消費者是怎樣做出決策的？營銷人員必須識別誰做出購買決定及做出購買決定的因素，購買者的介入程度和對品牌有效性的數目，確定消費者屬于哪一種購買類型？

1、購買的角色

發起者，廣大人民群眾

影響者，家人、朋友、廣告代言人等

決策者，指在是否買、為何買、如何買、在哪里買等方面做出完全的或部分 的最后決策的人

購買者，實際采購人

使用者，實際消費產品的人

2、購買的行為

消費者在網上通常購買的商品都是一些選購品（一般從質量、價格、款式、服務等方面反復比較挑選，然后才決定購買。當商品的質量、款式、規格等方面沒有太大差異時，人們主要以品牌的知名度為選購商品的依據。）

消費者網絡購物的物品種類主要是服飾、圖書音像制品、數碼產品、考試資料與多媒體課程、虛擬產品這五類。其中，服飾是消費者網上購買最多的物品，其次是圖書音像制品。

網絡購物比傳統購物具有更大的主動性和自由選擇的空間，網絡購物的過程就是一個主動娛樂，休閑放松的過程。網上商品的信息量大且信息更新速度快，消費者能夠在購物站點上了解到最全最新的商品信息，主動篩選，自由選擇。但作為一種新型購物方式,它在國內的發展還不太成熟,存在著諸多問題

四、網購 購買過程

網購 購買過程由以下步驟組成：需求認識，信息收集和篩選，購買決策，可供選擇方案評價，? 誘發需求

誘發需求的因素是多方面：有來自人體內部所形成的生理刺激，如冷暖饑渴；有來自外部環境所形成的心里刺激等。一定要了解客戶需求，不能無謂的注冊一些垃圾域名來敗壞域名投資的聲譽。好的商品還需要經常向購買對象進行推廣，以刺激需求；

? 收集信息

消費者對信息的收集主要來自個人渠道、商業渠道和公共渠道。由于消費層次的不同，上網消費者大都具有敏銳的購買意識，始終領導著消費潮流。對于在淘寶、拍拍網購物的買家，其收集信息的渠道相對比較單一，因此就要想法設法讓自己的商品比較適合讓潛在買家購買到。

? 信息篩選

信息篩選是購買過程中必不可少的環節。消費者的綜合評價主要考慮商品的功能、質量、可靠性、樣式、價格和售后服務等。一般消費品和低值易耗品較易選擇，而對耐用消費品的選擇比較慎重。這里有一點要提醒，您的商品是否可以安全到達，這很重要，一些購買者在聽說商品物流問題后，可能會放棄購買。? 購買決策

首先，網上購買者理智動機所占比重較大，而感情動機的比重較小，這是因為消費者在網上尋找商品的過程本身就是一個思考的過程。他有足夠的時間仔細商品的性能、質量、價格和外觀，從容地做出自己的選擇。其次，網上購買受外界影響小。購買者常常是獨自坐在計算機前上網瀏覽、選擇，與外界接觸較少，決策范圍有一定的局限性，大部分購買決策是自己做出或與家人商量后做出的。因此，網上購物的決策行為較之傳統的購買決策要快的多。

? 購后評價

商品的價格、質量和服務與消費者的預料相匹配，消費者會感到心理上的滿足，否則就會產生厭煩心理，購后評價為消費者發泄內心的不滿提供了一套非常好的渠道。為提高網店競爭力，最大限度占領市場，必須傾聽顧客反饋的意見和建議。

第三篇：關于房地產市場的調查分析

關于房地產市場的調查分析

近年來，隨著住房制度改革逐步深入，國家宏觀經濟政策驅動，全國房地產業均呈現出強勁的發展勢頭。就我縣而言，這一行業更是嶄露頭角，商品房增量市場、二手房存量市場、住房租賃市場都得到持續快速發展，在很大程度上改善了我縣城鄉廣大居民的住房條件，有力地推動了我縣城鄉建設和社會經濟的快速發展。房地產業已成為我縣國民經濟的重要產業，對改善居民住房狀況起到了關鍵作用。然而，從我縣房地產市場現狀分析，也存在住房供需矛盾、市場運作不規范和土地價格偏高等問題。縣房管局對此高度重視，于近期組織人員對1998-2003年全縣房地產市場作了深入、細致、全面的調研，針對該行業發展中存在的問題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導該行業持續健康發展。現就1998-2003年我縣房地產業發展現狀、存在問題及未來發展趨勢分析如下：

一、1998-2003年我縣房地產市場運行情況

（一）國民經濟快速發展，人民生活不斷改善。1998-2003年，我縣國內生產總值由1998年的56.5億元增加到2003年的96.5億元，財政總收入由3.35億元增加到7.53億元；城鎮居民人均可支配收入由8502元增至14424元，農民可支配收入由3318元增至4702元。

（二）房地產發展勢頭良好，已逐漸成為重要產業。1998年以來，我縣房地產開發實際完成投資額的年增長幅度在17.53%以上。2003年完成房地產投資額2.97億元，有力地推動了全社會固定資產投資增長和國民經濟發展，房地產業已成為我縣國民經濟發展中的一支生力軍。

（三）土地供應情況（表格附后）。1999-2001年，我縣房地產市場從無到有，處于發展期，土地供應量也逐年上升，加上舊城改造，至2001年達到最高，項目數有26個，供應量為18.5894公頃，其中用于住宅用地供應量為8.2554公頃，占當年供應總量的44.4%。2002年由于政府宏觀干預，我縣房地產市場進入低谷期，土地供應量最低僅為2.8854公頃，到2003年開始復蘇，供應量有所增加，達10.6276公頃。從供地來源看，存量土地與增量土地分別占總供地量的11.72%和88.28%。2003年開始，國家宏觀調控政策實施，對增量土地使用略有下降，加大了舊城改造力度。另外，我縣商業、市場、旅游等用地供應不多，這與我縣經濟發展結構及速度有關。近6年來，我縣用于住宅用地供應量為37.35448公頃，而用于商業土地供應總量僅為7.3289公頃，市場、旅游等其它經營性用地供應量僅為2.3821公頃，可見在經營性用地供應中，住宅用地還是占絕大部分，基本上集中在城市規劃區內。

（四）房地產開發情況。從我縣統計部門的數據顯示，1998—2003年房地產開發投資額波動較大。2002年為歷年最高，共完成投資額5.73億元，比2001年增長3.1%。施工房屋面積83.1萬平方米，減少2.2%，竣工房屋面積23.3萬平方米，減少5.3%；商品房銷售面積16.4萬平方米，減少16.8%；年末商品房空置面積6.9萬平方米，增長102.9%。

（五）房地產市場購銷兩旺，房地產價格穩步上升。1998年以來，房地產銷售總量年均保持在15萬平方米以上，其中住宅銷售總量每年基本保持在12萬平方米以上。據我縣相關統計資料顯示，我縣商品住房均價從1998年的1200元/平方米，增長到2003年的2200元/平方米，6年漲幅達83%。

（六）購房動機發生變化，由自住轉為投資。我縣有一定數量居民購房動機發生變化，由原來自住轉向以營利為目的。據2002年房展會統計，我縣居民購買外地房產，70%以上是商鋪。

（七）行業規模迅速擴大，打造品牌房開企業。截止2003年底，全縣房開企業發展到43家，比去年增加了8％。規模較大的5個企業投資額占全縣商品房投資額的24％，一批規模大、競爭力強、品牌知名度高的房開企業脫穎而出。

（八）房地產金融業發展良好，為房地產市場的良性發展提供強大支持。從1998年末至2003年末，我縣各項房地產貸款金額從17.51億元增加到37.10億元，6年間增長了2.12倍。2003 年末，房地產貸款比去年同期增長1.38％。房地產信貸業務是近幾年來發展最快的信貸品種，個人住房貸款發展迅速。據人民銀行平陽縣支行統計數據，我縣在2001年以前個人購房信貸廖廖無幾，在2001年個人購房信貸也只有623萬元，僅占信貸總額的0.99%，而在2003年個人購房貸款額就有8554萬元，比2001年增長13.7倍多，占貸款總額的8.95%。隨著政府宏觀調控干預，到2004年6月個人購房信貸比例雖有所下降，只有8.74%，但其總額已有8904萬元，比2003年增長350萬元。由此可見，我縣房地產信貸給房地產市場提供了一個良好的信貸環境，也給我縣房地產市場的可持續發展提供了一個強有力的保障。

（九）房屋拆遷情況。我縣舊城拆遷工作從1991年開始，在摸索中不斷發展，現已形成一套比較完整的拆遷管理制度。2002年出臺《平陽縣城市房屋拆遷管理實施辦法》，從以產權調換逐步發展為以貨幣補償安置為主，確保了拆遷雙方當事人的合法權益，體現了公開、公正、公平性。同時，2004年又規范了農村村改拆遷管理工作，出臺了《平陽縣農村房屋拆遷管理暫行辦法》。昆陽鎮解放街北路貨幣化拆遷安置得到廣大拆遷戶的一致認可。

（十）存量房產交易活躍，健全住房供應體系。自1997年房改房上市政策出臺后，存量房產交易活躍。2003年存量房成交量達47.49萬平方米，比上年增長42.70%。同時，啟動經濟適用房，健全住房供應體系。不同層次住房供應方式，滿足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城鄉居民住房條件，我縣城鎮居民人均住房面積達到35.9平方米，農民人均建筑面積達到35.1平方米，居全市前列。

（十一）住房保障體系情況。我縣自1997年被列入國家安居工程試點縣以來，安居工程（經濟適用房）改變了原來以單一途徑的集資合作建房，轉為解決機關干部、工礦企（事）業單位的干部職工住房困難。從1998年起到目前為止，國家先后下達我縣安居工程（經濟適用房）建設規模共25萬平方米。為建立和完善我縣多層次的住房供應體系，解決最低收入家庭住房困難，縣房改辦根據市、縣政府有關工作部署，擬將出臺廉租住房實施辦法。現根據該辦的初步調查摸底，我縣最低收入家庭居民258戶，符合廉租住房登記的有215戶（目前我縣準備在昆陽鎮試行）。

二、1998-2003年我縣房地產市場基本特點分析

1、繁榮經濟強硬支撐。近年來，我縣經濟保持較快發展速度，2003年全縣國內生產總值和財政總收入與1998年相比，分別增長71%和125%。隨著經濟快速發展，居民生活得到明顯改善，2003年全縣城鄉居民儲蓄已達46.96億元，與1998年相比增長191%。

2、住房制度改革不斷深化。我縣房改起步較早，目前住房公積金覆蓋面達50%。隨著住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民購房積極性，從而釋放出潛在的巨大住房消費能量。

3、國家宏觀政策大力推動。一是消費減負，降低入市門檻。自1997年以來房產交易契稅、規費一再下調。由1997年之前成交額的6%下調至1.5%，2001年6月國家清理取消了47項建設性收費，2002年新建商品房交易管理費按3元/平方米收取，二手商品、落地房交易管理費按6元/平方米收取，非住宅交易管理費按12元/平方米收取，；二是推出個人住房貸款，增強居民購房力。自1998年推出房貸政策以來，我縣

各類金融機構和住房資金管理中心累計發放個人住房貸款余額11.7億元。

4、居民的消費結構升級和消費品位大大提高。我縣居民消費恩格爾系數，即“食”在消費總支出比重逐步下降，已由1998年的36.9%降至2003年的31.4%，比全國平均40%低8.6個百分點，這正是增加住房消費的大好時機。另外，我縣居民“一步到位、一房到老”的住房觀念漸漸淡化。單間式住房不再受追寵，而舒適、寬敞、優美的居住環境成為大眾追求的目標，這給我縣房地產市場注入了強大的活力。

5、城市化進程加速發展。近年來，我縣積極推進城市化進程，加速了城鎮人口聚集。據統計資料顯示，2003年我縣城鎮總人口達84.1萬人，比1998年增長4.7%，此外，加上每年上萬外來務工人員，這無疑給我縣住宅產生巨大需求。

三、1998-2003年我縣房地產市場運行中存在的主要問題和深層次原因分析

總體上說，我縣房地產市場化程度較高，房地產業保持較快健康發展勢頭，但同時也存在一些問題：一是住房供應與居民需求的矛盾較突出，經濟適用房和低價商品房供應遠遠不能滿足市場需求。樓盤中大戶型較多，小戶型較少，提高了商品房均價；二是宏觀調控手段和行政管理措施跟不上房地產市場形勢發展，部分房開企業的自我約束機制不夠完善，導致房開企業違規開發、虛假廣告、違規銷售、延期交房、面積縮水、房屋質量差等問題；三是房地產投資增長速度緩慢。我縣近幾年經濟發展速度不快，導致了房地產業發展緩慢。2003年全縣房地產開發企業就有43家，而完成房地產開發投資僅為2.9682億元，而且從這幾年房地產業占GDP的比重一直徘徊在2.3%左右，并沒有出現較大增幅，可以說房地產業對該縣GDP的拉動并不明顯，也沒有產生規模效應；四是土地價格偏高，以及少數鄉（鎮）土地供應缺乏計劃，土地供應量過大，導致房地產開發商大量圈地，商品房用地供應缺乏詳細規劃，隨意性大；五是工薪階層購房困難，房屋空置率和空關率增大。據統計，我縣房價上漲的同時，空置率和空關率也隨之增大。2001年空置率為3.5624萬平方米，2003年則上升為5.4121萬平方米。2003年，我縣商品房均價由2001年的1500元/平方米上揚至2200元/平方米。以我縣的經濟水平，雙職工家庭年收入2.36萬元推算，如一個家庭買60平方米商品房，不吃不喝需要近7年時間。因此導致眾多房源被少數有錢人購買，提高了空置率和空關率，而真正需要購房的工薪階層，因經濟問題而難以購房，形成了工薪階層購房困難，空置率和空關率卻加大的矛盾；六是房開企業整體水平不高。現有房開企業43家，其中僅有5家是2級資質的企業，其余都是3、4級企業，因而群體素質較低；七是房產中介經紀機構規模較小。我縣房地產市場上有120家房產中介經紀機構，規模較大的為數不多；八是土地市場運作不甚規范。在開發地塊取得的方式上，存在協議、拍賣出讓兩種形式，由于兩種形式并存，造成房地產開發商風險不均、開發成本差異等；九是開發的小區品位不高。我縣房地產開發至今，住宅精品少，小區品位都較低，上規模、上檔次的住宅小區寥寥無幾。

四、保持我縣房地產市場持續健康發展對策

1、要加快房地產宏觀發展戰略研究和房地產業發展總體規劃的編制。房地產宏觀發展戰略研究和房地產業總體規劃將調解長期以來因為行政區面積過小對我縣可操作性提出政策措施；將把房地產用地拓展與老城區功能改造相結合，同時強調生態環境。通過總體規劃的編制與實施，真正實現“自然一空間一人文系統”的整體格局和發展模式。要在大量調研的基礎上，制定好近、遠期房地產開發計劃，正確處理好“度”和“量”的關系，以有效防止該縣房地產業“泡沫”產生。在制定計劃時要兼顧“兩頭”，適時調控開發結構，今后住宅要統籌考慮社會各階層住房需求，特別要關注“平民住房”，要重點向中、低收入家庭傾斜，使他們買得起房，有房子住。

2、要加強對房地產發展研究，提高宏觀調控能力。加強房地產市場的分析和研究，逐步建立房地產市場的預警和信息披露制度，提高對市場的分析和判斷能力，加強宏觀調控能力，并正確引導房地產的投資和消費，建立健全房地產市場預警機制。

3、要控制商品房價格非正常上漲。一是要根據房地產市場需求，保持土地合理的供應量和供應比例，加大經濟適用房建設，限制高檔住宅的盲目開發和大規模建設，以防止出現積壓；二是要增強房地產市場透明度，給房開商創造平等競爭環境。同時，要科學、合理制定招、投標辦法，防止地價以“天標”中標；三是要加快建立房地產市場監測體系，對市場供求比例、價格走勢及時進行必要的信息的收集和反饋，以引導房開企業做好市場的細分和定位，避免盲目性，并有利于政府及時進行宏觀調控。

4、要盤活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應總量，逐步建立梯度土地供應體系，盡可能滿足不同層次住宅需求。隨著城市化進程加快，建設和房地產用地的需求與可供給量之間的矛盾日益尖銳。因此，要適度拓展該縣發展空間，提高土地供應能力。加大基礎設施建設，利用好閑置土地，改革現有土地產權交易制度，促使城鄉內部大量的存量和低度利用土地進入市場。要求土地出讓責任單位要按照計劃出讓時間，按時交地，確保用地計劃順利完成，逐步建立梯度土地供應體系，滿足不同層次住宅需求。

5、要改進和加強房地產交易市場管理。一是要加強商品房預（銷）售管理，規范商品房銷售環節，解除購房者后顧之憂；二是要加強房產經紀機構管理，規范房地產中介行為；三是要簡化房產交易手續，提高辦證速度。

6、要努力提高住宅整體質量與提高房開企業整體素質。大力提倡和引導房開企業創建精品名牌住宅產品，提高住宅建設品位，嚴格控制低檔次、小規模開發建設。要以廉租住房項目建設為龍頭，推動我縣住宅建設向新的更高層次發展。要不斷優化居住小區環境，優化套型設計，充分合理利用空間，注重資源的充分節約和綜合利用，建造生態住宅，使我縣住宅建設朝著產業化方向發展。要采取扶優限劣措施，嚴格入市門檻，對那些無資金實力、缺乏資質的房開企業，通過規范市場經濟秩序及時清理出局。同時，制定一些優惠政策，向房地產行業中相對實力強、信譽好的企業傾斜，使企業做大做強，以適應入世后的新形勢。

7、要加大經濟適用房建設力度，改革建設和供應的方式。改革重點要體現在6方面：一是要全面推行經濟適用房建設項目招標工作，改革房地產開發建設體制；二是要明確界定經濟適用房購買標準，改革供應管理方式；三是要根據低收入家庭實際情況，改革完善住房保障體制；四是要嚴格經濟適用房交易行為，改革交易管理制度；五是要加強對經濟適用房價格監管系統研究，改革成本控制體系；六是要嚴格控制經濟適用房單戶建筑面積，優化戶型空間，改革建設戶型標準。同時，加快啟動中、低價位大型住宅小區建設。

8、要提高預防金融風險意識，強化信貸管理。一是要控制總量，合理調整結構，實行差別政策，以控制房開在住房消費資金中的比重，抑制投資、投機需求和過度超前消費；二是要嚴格信貸管理，依法、依規貸款，切實強化貸后管理；三是要在積極提供土地收購儲備機構信用貸款的同時，強化貸款監控，實行封閉運行；四是要加強對個人住房貸款管理，一方面要繼續支持本地居民自住購房，適度提高首付額度，另一方面停止對異地購房、多套購房的個人貸款。

9、要規范發展物管。要結合文明創建活動和綜治工作，積極采取行政、經濟、法律等手段，在全縣城鎮范圍內，全面推行物管。房管部門作為行業主管部門，要結合實際，積極開展試點工作、并注意總結經驗，為推進物管產業化奠定堅實基礎。

10、要加強房地產開發監控力度。據了解，目前昆陽鎮房開用地較大，已遠遠超過當地住房需求量，這將

影響整個地區房地產市場有序健康發展。要加強對該鎮房開的監管力度。規定享受獨立審批土地權限3年到期后不能繼續延期，建立健全統一有序的房開市場，在全縣土地總量控制上，既要適當增加供應、緩解供需矛盾，又要防止土地供應過度投放，形成市場風險。

五、未來3年我縣房地產市場的初步判斷、預測及發展趨勢分析

綜合我縣房地產發展現狀可以看出，當前我縣房地產業形勢可說是喜憂參半，既不能盲目樂觀，也不能妄自菲薄。1998年以來，我縣房地產價格上漲具有客觀必然性，是我縣房地產業發展過程的必然結果，相對較大需求空間對房價的上升提供了真實需求支持，而不是純粹投資動機驅動下“虛漲”。這是“平陽現象”區別于“海南現象”的本質之處，也是我縣能在房價較快上漲的同時，保持較低商品房空置率和防范泡沫能力的主要原因。基于以上背景分析，我縣房地產市場還是有較大發展空間。主要表現在：

1、城市化進程發展需要給我縣房地產業提供發展巨大空間。“構筑?一都三縣?，建設新平陽”，率先基本實現現代化是近幾年我縣發展的重要戰略。“住在平陽、游在平陽、學在平陽、創業在平陽”是城市發展目標定位，這將有效拉動我縣潛在房地產需求。疏散老城，建設新區，城市建設和人口布局逐步向縣城外圍地區疏散，加速城市化進程，構筑“大平陽”發展戰略。我縣行政區域擴大，為我縣經濟發展帶來機遇，給房地產市場提供更多發展空間。根據聯合國相關機構統計資料表明，人均GDP在800-8000美元之間為房地產業的起步及快速上升階段。只有人均GDP在13000美元以上時，房地產業才步入下降階段。我國目前人均GDP在800美元左右，而我縣人均GDP已超過1250美元。另外在90年代，發達國家人均住房建筑面積為：美國60平方米，英國38平方米，德國38平方米，法國37平方米，日本31平方米。國際經驗表明，在人均住房建筑面積達到30平方米之前，房地產市場會保持旺盛住房需求。我縣作為溫州市較具集聚效應的大縣，具有較大發展潛力。

2、我縣重大配套工程建設及住宅建設供需和結構的矛盾給我縣房地產提供發展潛在動力。我縣區域舊城保護和改造經過10多年努力，居民住房條件得到明顯改善。但在我縣區域范圍內仍有成片地塊改造尚未完成，特別是昆陽鎮解北11.87萬平方米的危舊住宅拆遷改建，按25%擴面計算，需解決拆遷購置住房建筑面積14.84萬平方米。另外，鰲江鎮火車站的后年開通，甌南大橋把鰲江、水頭鎮和蒼南縣龍港連為一體，對整片區域也起到很大推動作用。雖然，2004年前我縣房地產開發項目用地已累計供應面積28.7134公頃，土地供應面積累計可建商品房43.0701萬平方米，而近年來實施開放人口政策，每年新增人口在0.4-0.5萬人，這里雖有經濟適用房供給，但還不能滿足。因此，急需加大住宅區建設，我縣房地產業住宅投資空間仍未達到飽和。

3、我縣規劃與人口發展的購房需求量將持續增長，給我縣房地產業提供發展真實需求。2003年，我縣戶籍人口為84.1萬人，暫住人口3.83萬人。根據我縣有關規劃資料，規劃近期2005年戶籍人口為85.88萬人，遠期2010年戶籍人口為88.41萬人。目前，隨著該縣招商引資，暫住人口不斷涌入，以及失地農民轉為非農人口、引進人才等因素，該縣以后幾年人口增長情況，城鎮總人口以每年4000-5000人速度增長，其中非農人口增量為每年3000-4000人，暫住人口為每年200-300人。

（1）新增城鎮人口住房需求

根據城鎮人口預測，按照統一公式可以計算出新增城鎮人口住房需求總量：

P1=W1·N+W2·R·F·N

式中：P1：新增人口住房需求總量

W1：新增人口中非農人口增量

N：新增人口人均建筑面積（按人均30平方米取值）

W2：新增人口中暫住人口增量

R：暫住人口中經商、辦廠及咨詢服務等收入比較高具有購房能力的人群比例（估計在9%左右）

F：暫住人口中具有購房能力的人群實際可能購房比例按5%計算得出每年新增人口住房需求總量：

2004年新增人口住房需求總量：

P=0.34×30+0.03×9%×5%×30＝10.2041（萬平方米）

2005年新增人口住房需求總量：

P=0.4×30+0.03×9%×5%×30＝12.0041（萬平方米）

2006年新增人口住房需求總量：

P=0.3×30+0.02×9%×5%×30＝9.0027（萬平方米）

（2）經濟發展居民改善居住條件對商品房的需求

由于目前我縣居住在老城區的房屋都是落地房，根據2003年我縣統計年鑒里數據顯示本年我縣城鎮人均住房使用面積為35.9平方米，居住水平應該屬于中等水平。但隨著經濟發展及收入的增加，人們對改善居住條件的愿望也隨之強烈，必然購買新房換舊房，參照國際經驗，如以非農業人口4萬戶為基數，按每年每戶增加1平方米計算，年需求量為4萬平方米左右。

（3）投資對商品房的需求

由于房地產具有保值、增值功能，一定數量的投資需求是必然存在的。近年來，有相當數量的社會閑置資金進入房地產市場，一大部分人都成了“炒房一族”，其手頭上房屋基本上有2至3套，但根據當前房地產市場低入住率，一旦可以賺錢，基本上都會出售。再加上近幾年以前外出經商的人回鄉投資房地產等因素，估計在我縣投資對商品房的需求量，占新增城鎮人口住房需求、經濟發展居民改善居住條件對商品房的需求總和的30%左右。總之，從目前土地供應狀況與未來市場需求分析，今后房地產市場將會更加完善和成熟，住房消費將會更趨理性。

第四篇：江蘇省昆山市經濟社會發展調查

以開放打造中國百強之首 ——江蘇省昆山市經濟社會發展調查

編者按：改革開放30年，昆山初步實現了由單一農業向農業、制造業、現代服務業協調發展的轉變，由依靠外資帶動向多種所有制經濟共同發展的轉變，由分散布局向集中布局推進集約發展、節約發展、可持續發展的轉變，由一部分人、一部分地區先富起來向共同富裕、和諧進步的轉變，由城市規模擴張向城鄉協調發展的轉變，由粗放型增長向經濟、政治、文化、社會、生態“五位一體”協調發展的轉變。昆山是“蘇南模式”的一個縮影，“昆山之路”雄辯地說明，只要轉變發展方式，快速度也可以有好質量，工業化也可以有好生態，城市化同樣可以實現城鄉統籌。只要堅持以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，深入貫徹落實科學發展觀，緊密結合當地實際，搶抓機遇，創造性地開拓發展思路，就能逐步探索出以科學發展、和諧發展為主要特征的全面建設小康社會的發展之路。

中國特色發展之路課題赴江蘇省昆山市調研組

經過30年改革開放，昆山由一個經濟總量在蘇州排最后的農業縣，迅速成長為綜合實力在全國縣（市）中排名首位的縣（市），創造了輝煌成就。

一、昆山的經驗表明：率先發展可以和科學發展相統一

統計表明，昆山地區生產總值從1978年的2.4億元增至2007年的1152億元，按可比價計算年均遞增18.6％；人 1 均地區生產總值從466元增至171061元，按可比價計算年均遞增17.5％；財政收入從0.35億元增至202億元，年均遞增24.6％。

1978—2007年，昆山三次產業比由51.4∶28.9∶19.7轉變為1：66：33。所有制結構由公有制經濟占100％轉變為公有制與非公有制經濟比為7：93。

昆山社會事業全面繁榮。1992年普及了九年義務教育。市民平均期望壽命、嬰兒死亡率、孕產婦死亡率三大健康指標達到中等發達國家水平。居民生活水平顯著提高。城鎮居民人均可支配收入從1985年的813元增加到2007年的21927元，農村居民人均純收入從1978年的201元增加到2007年的12168元。實行統一的基本養老、基本醫療保障和低保標準。城鄉面貌日新月異。城市化率從1978年的10.5％提高到目前的68.7％。建成污水處理廠23家，生活污水處理率達到70％以上。年均新增綠地1500萬平方米左右。公路里程從73公里增加到1950公里。

昆山的發展道路，是一條以外向帶動為特征的獨特道路。昆山發展分為4個階段：上世紀80年代為奠基階段，實現“農轉工”歷史性跨越。1983年開始發展鄉鎮工業，1984年自費創辦開發區，借助上海產業轉移和三線企業遷移，奠定了工業發展基礎。90年代初為開創階段，實現“內轉外”格局性轉變。充分利用浦東開發開放效應打時間差、空間差，外資開始成為昆山經濟增長的主要動力。90年代末為拓展階段，實現“散轉聚”階段性變化。在實施臺資戰略的同時，推 2 動外資、民資雙輪驅動，步入電子信息、精密機械制造等主導的發展階段。進入新世紀為提升階段，呈現“低轉高”發展態勢。實施民營趕超戰略和服務業跨越戰略。2005年在全省率先基本實現全面小康社會主要指標，2007年地區生產總值突破1000億元。

改革開放30年來，昆山大力實施外向帶動戰略，以經濟國際化帶動工業化，以工業化推動城市化，成為“蘇南模式”的一個縮影。近幾年來，圍繞率先發展、率先實現全面小康，逐步探索形成以科學發展為特征的“新蘇南模式”。以昆山為代表的蘇南經濟說明，只要轉變發展方式，快速度可以有好質量，工業化可以有好生態，城市化可以實現城鄉統籌，率先發展可以和科學發展相統一。

二、以科學發展和諧發展為特征不斷創新發展理念 30年來，昆山市委和市政府帶領干部群眾，堅持以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，深入貫徹落實科學發展觀，緊密結合本地實際，創造性地開拓發展思路，逐步探索科學發展、和諧發展的全面建設小康社會的發展思路。

一是解放思想，搶抓機遇。樹立“大發展，小困難；小發展，大困難；不發展，最困難”理念。創業之初抓住上海產業轉移和軍轉民機遇，上世紀80年代中抓住國家實施沿海開發開放戰略機遇，90年代初搶抓浦東開發開放、沿江重點發展、昆山開發區獲批三大機遇，90年代末果斷搶抓“臺資擴張”機遇，進入新世紀抓住轉變發展方式新機遇。正是由于在每一個轉折關頭，不斷解放思想，捕捉發展機遇，做到醒得 3 早、跑得快、干得實，推動經濟隔幾年就上一個新臺階。

二是開拓創新，優化服務。堅持體制改革和制度創新，大力倡導“硬件不足軟件補，政策不足服務補”理念，營造“零障礙、低成本、高效率”投資創業環境，形成“親商富商安商”的濃厚氛圍。昆山有區位優勢、環境優勢、人才優勢、服務優勢，都是昆山人開拓創新形成的。

三是堅持開放，提升優勢。堅持把外向帶動作為發展主戰略，盡管主要領導干部不斷更替，這一主戰略始終沒變。引進外資時期提出“昆山就是開發區，開發區就是昆山”理念，承接產業轉移時期大力實施外向配套。隨著國際產業轉移向高端環節推進，積極發展現代服務業。

四是自立自強，艱苦創業。百姓創家業、能人創企業、干部創事業是昆山全面建設小康社會的寫照。從創辦自費開發區到興辦出口加工區再到現代服務業集聚區建設，從外向帶動到民營趕超再到服務業跨越，從“親商安商富商”到“親民安民富民”再到“新昆山人工程”，從招商選資到土地集約利用再到打造總部經濟，都體現出艱苦創業、創新發展的精神。

五是以人為本，強市富民。建立產業富民、創業富民、就業富民、事業富民、保障富民等推進機制。從統一低保開始逐步打破城鄉二元結構。率先達到省定全面小康指標后，積極開展“補短、補缺、補軟”，努力解決發展中出現的群眾增收、生態環保、城區交通、社會治安等突出問題。

六是統籌城鄉，和諧發展。樹立城鄉統籌理念，以城市化引領新農村建設，做到城鄉規劃全覆蓋。重大基礎設施城 4 鄉統一布局。行政村實現村村通公交，戶戶通有線電視。建立社會穩定和公共安全應急機制。

經過長期積淀，昆山逐步形成了獨特的發展優勢和解放思想抓機遇、勇于創新敢為先的精神。

昆山永遠保持爭當第一的激情。爭先創優是昆山精神的價值取向。上世紀80年代提出“學、趕、超”口號，經濟實力迅速提升。進入新世紀，提出超先進目標，一躍成為中國“百強縣”第一。

昆山永遠視挑戰為機遇。在亞洲金融危機和政策緊縮時期，善于揚長避短，困境為昆山經濟的發展壯大打開了另一扇通往成功的大門。

昆山東依上海，交通發達，可以看作是上海的“郊區”。由于在土地、勞動力等方面具有相對比較優勢，通過借助上海產業轉移和人才技術優勢打造和形成昆山城市品牌。

昆山在對外開放中推進自主創新。利用外資，為自主創新提供技術、制度、主體、市場等基礎支撐，構建科技創新、產業集聚、人才支撐和可持續發展四大平臺，推動“昆山制造”向“昆山創造”轉變。

昆山30年實踐的深刻啟示是，要實現全面建設小康社會目標，必須始終堅持以解放思想為先導，以科學發展為路徑，以改革開放為動力，以共同富裕為目標，以黨的建設為保障，把科學發展觀的內涵充分體現在各項工作中，充分落實在各項實踐上。

三、昆山的美好遠景

昆山2020年的奮斗目標是：率先基本建成現代化產業體系，建設一個經濟結構合理、產業特色鮮明、綜合競爭力強的現代工商城市；率先基本建成現代化城市格局，建設一個富有現代氣息和江南水鄉特色的園林旅游城市；率先基本建成現代化社會服務體系，建設一個極具人文魅力的文明城市；率先基本建成現代化人居環境，建設一個最適宜創業發展、工作生活的生態宜居城市；率先基本建成現代化公共政府構架，建設一個開明開放、公平公正、規范高效的法治城市；率先基本建成與現代化建設相適應的人才和干部隊伍，建設一個充滿生機和活力的創新型城市。

昆山將實施“三步走”戰略：第一步，到2010年，人均地區生產總值在2006年基礎上翻一番；到2012年，服務業比重達到40％，城鎮居民人均可支配收入超過3萬元，農村居民人均純收入接近2萬元。第二步，到2015年，總體發展水平趕上中等發達國家和地區，率先達到基本實現現代化指標。第三步，到2020年，主要發展指標達到發達國家和地區水平。地區生產總值年均增長15％，服務業比重達45％以上，城鎮居民人均可支配收入6萬元，農村居民人均純收入3.5萬元。

為此，昆山將重點完成四大發展任務：一是不斷優化發展結構，率先實現由重點發展向優化發展轉型。二是改善產業結構，加快經濟轉型升級。三是全方位推進擴大開放，努力建設國際化城市。四是提升城市軟實力，努力在長三角城市群中扮演重要角色。同時，還要緊緊抓好6項重點工作： 6 一是加快轉型升級，堅持制造業立市、服務業強市，著力提升產業競爭力。二是加強自主創新，扶大扶強科技企業，做精做優創新載體，著力提升科技競爭力。三是推進城鄉統籌，優化發展布局，完善公共服務，著力提升城市競爭力。四是堅持環保優先，強化節能減排，加強綠化建設，著力提升生態競爭力。五是加強文化建設，構建思想文化建設載體，塑造文化特色品牌，著力提升文化競爭力。六是改善民計民生，推進自主創業，保障基本生活，協調利益關系，著力提升社會和諧度。

第五篇：香水市場的調查與分析(初稿)

潛力調查

從市場銷售量占有率上觀察，亞洲占全球銷售量的8%。亞洲只占了拉丁美洲的20%，所以中國只占了全球銷售量的0.8%。而從國際市場來看，香水市場是個市值438.9億美元的產業，每年有至少300種新品上市。在法國，香水和衣食住行一樣不可或缺，而全球占約20%人口的中國卻只占了全球香水銷量額的1.5%。國內消費者過去并沒用使用香水的習慣，因此常常都會將購買的香水在出席特殊場合才使用。而且香水至今在中國仍是一個相對新鮮的事物。雖然中國香水市場處于初部發展階段，但意味著未來潛力很大。

購買人群

從目前狀況來看，香水產品最大的消費群體集中在30歲—50歲之間的中年女性消費者，許多品牌香水銷售的經驗已經證實了這一點。因為這一年齡段的消費者擁有較高的收入，消費中可以更從容的選擇。但從另一個角度可以看出不溫不火的香水市場其實還遠未成熟，由于消費觀念的影響，真正新興的顧客群還沒有光顧。比如針對男士的香水市場，中國文化講究含蓄，中國男人普遍傾向于選擇香味清談的香水，所以含香精量倒數第二的古龍水，可以預見成為中國接受香水文化男士的首選。

銷售量和市場狀況

眾所周知，香水行業銷售情況是否景氣，是受季節、節日因素影響的。旺季通常是在夏天，節日則包括：情人節、母親節、教師節和圣誕節。第三、四季度的時間周期中不僅有天氣最為炎熱，香水揮發速度最快的酷暑，還有家家店鋪人頭攢動，夜晚打折不打烊的圣誕假日，所以三、四季度的香水業績是絕對值得期待的。所以根據市場我們可以預估在一二季度的銷量為()在三四季度的銷量為（）

變化趨勢

。一位資深的香水化學師可以利用GC/MS設備分析一種香水，而且以微小的代價惟妙惟肖地仿制出昂貴而獨特的香水。香水的配方，不再是秘密。

在復制其它香水的同時，分解天然原料的能力也日漸成熟。仿制出的天然香料幾乎已可以與原品相媲美，于是，購買昂貴的天然香料的需求越來越少。無可置疑，人工合成的原料成本低、質量好，而且貨源充足。

這些改變使香水生產更為普及，市場競爭也日趨激烈。廣告費用和市場營銷費用成為香水最昂貴的成本。

擴大是市場份額

在成長期，企業應采取：改進產品質量和增加新產品的系列和特色，增加新產品的側翼產品；進入新的細分市場；進入新的細分渠道；努力擴大產銷量，適當降低價格，以吸引對價格敏感的客戶購買產品等，確保企業獲得高速發展，為行業進入成熟期后更為激烈的競爭做好準備，進而擴大企業在市場的份額