第一篇：盛方咨詢：城郊型旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式與價值鏈設(shè)計

盛方咨詢：城郊型旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式與價值鏈設(shè)計

區(qū)位：位于城市近郊區(qū)，主要限于車程2小時之內(nèi)。

依托：依托于城市郊區(qū)優(yōu)良的交通條件、大面積的土地、良好的生態(tài)環(huán)境。

操作模式：依托城郊的現(xiàn)成旅游資源是最為易行的操作模式。在缺乏旅游資源依托的條件下，許多開發(fā)商選擇自己建設(shè)景點模式。這類房地產(chǎn)不依附現(xiàn)有的旅游資源、旅游景區(qū)，往往先投入巨資，專注于搞大型旅游項目開發(fā)，營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)，改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和環(huán)境質(zhì)量，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動作用引來人流物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)附近地產(chǎn)升值，再搞房地產(chǎn)開發(fā)。此外還存在景觀地產(chǎn)概念，此類房地產(chǎn)開發(fā)與旅游景觀開發(fā)高度融合，房地產(chǎn)開發(fā)即旅游景觀開發(fā)，房產(chǎn)本身即是旅游景觀載體或表現(xiàn)形式。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景。景觀房產(chǎn)本身就是景觀構(gòu)成的有機組成部分，無論別墅、公寓均按它所在的環(huán)境氛圍要求建造，在造型、選材、用料、裝飾上都極富個性，將旅游房地產(chǎn)開發(fā)提升到一個新境界。

房產(chǎn)類型：第一居所、第二居所、度假房產(chǎn)。

價值鏈：旅游開發(fā)將生地變成熟地，旅游經(jīng)營將熟地變成旺地，配套完善功能和良好環(huán)境保障旅游持續(xù)經(jīng)營，借勢開發(fā)房地產(chǎn)。

價值鏈重心：旅游經(jīng)營收入、房產(chǎn)銷售收入。

第二篇：盛方咨詢：城市型旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式與價值鏈設(shè)計

盛方咨詢：城市型旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式與價值鏈設(shè)計

城市型旅游地產(chǎn)產(chǎn)品是位于城市中的旅游地產(chǎn)。

依托基礎(chǔ)：依托于城市內(nèi)的公園、文化區(qū)、商業(yè)區(qū)等自然和人文旅游資源。

操作模式：城市型旅游房地產(chǎn)易操作，模式也相對比較成熟。開發(fā)商以旅游資源為核心，圈定旅游資源周邊土地，挖掘開發(fā)資源潛力和特色，突出人文內(nèi)涵，改善生態(tài)環(huán)境，配套休閑娛樂設(shè)施，完善休閑旅游功能，開發(fā)城市CRD（中央游憩區(qū)）或RBD（游憩商業(yè)區(qū)）。房產(chǎn)類型：第一居所，商業(yè)房產(chǎn)。

價值鏈：通過旅游開發(fā)做旺人氣擴大知名度，通過改善配套服務(wù)功能和休閑生活環(huán)境提高旅、商、居條件，區(qū)域土地價值迅速提升，區(qū)域房產(chǎn)價格迅速攀升。

價值鏈重心：房產(chǎn)出租收入、房產(chǎn)銷售收入。

第三篇：理論觀點：休閑時代的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式研究----盛方咨詢

許豫宏：休閑時代的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式研究

中國旅游業(yè)經(jīng)過了三十年的發(fā)展，在不斷的經(jīng)驗摸索和國際經(jīng)驗學(xué)習(xí)中，快速成長起來，已經(jīng)開始走上轉(zhuǎn)型增效的成熟道路，在不斷的實踐創(chuàng)新和理論提升基礎(chǔ)上實現(xiàn)與國際化的接軌，成功融入了世界休閑產(chǎn)業(yè)革命的發(fā)展大趨勢之中。特別是二十一世紀(jì)以來，在休閑時代的引領(lǐng)下，中國開始進入旅游大發(fā)展的新篇章，涌現(xiàn)了一批新的旅游產(chǎn)業(yè)模式和形態(tài)，更加推動了旅游與地方經(jīng)濟發(fā)展、社會和諧，以及國際化進程的緊密結(jié)合，突顯出旅游發(fā)展的廣闊開發(fā)前景和巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

一、旅游新業(yè)態(tài)的風(fēng)生水起標(biāo)志著休閑時代的到來

所謂“業(yè)態(tài)”，是一個涵蓋旅游產(chǎn)品組織形式、運營模式、產(chǎn)品特色的一個綜合概念，對旅游業(yè)這個復(fù)合型、關(guān)聯(lián)性的產(chǎn)業(yè)而言，旅游新業(yè)態(tài)是根據(jù)時代的變化和時尚的變化，創(chuàng)造出能夠滿足游客心理、情感、審美享受的新產(chǎn)品；它是一個與時俱進、不斷發(fā)展、不斷創(chuàng)新的過程。

相比與以觀光旅游為主要特點的前旅游時代已經(jīng)成為過去式，以休閑為主導(dǎo)的后旅游時代成為旅游產(chǎn)業(yè)進行飛躍式發(fā)展的一個重要階段，目前出現(xiàn)的很多旅游新變化正是休閑旅游時代的具體表現(xiàn)，如投資主體的多元化，旅游產(chǎn)品的多樣化，旅游線路的組合化，旅游服務(wù)的精細(xì)化，旅游目的地的差異化，旅游經(jīng)營的標(biāo)準(zhǔn)化，景區(qū)營銷的數(shù)字化，旅游經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)化等等。這些表現(xiàn)進一步催生著旅游新業(yè)態(tài)的不斷涌現(xiàn)。

1、需求多樣化拉動新業(yè)態(tài)的長驅(qū)直入 2007年國家假日制度的調(diào)整引來從專家學(xué)者到普通百姓的極大關(guān)注，充分說明旅游已經(jīng)成為人們生活的一部分。涵蓋不同層面的廣泛出游人群必然產(chǎn)生多種多樣的需求，而旅游本身就是一個求新、求異的體驗過程，旅游新業(yè)態(tài)的產(chǎn)生，實際上就是旅游行業(yè)不斷研究游客新需求，不斷開辟產(chǎn)品細(xì)分市場的過程。例如，從大的層面看，當(dāng)今旅游可分為生態(tài)旅游、文化旅游、鄉(xiāng)村旅游、工業(yè)旅游、紅色旅游、濱海旅游、溫泉旅游、冰雪旅游、森林旅游、科技旅游、健康旅游等諸多體系，實際上上述體系還可以根據(jù)不同目標(biāo)客戶進一步細(xì)分為觀光游、休閑度假游；面向青少年的修學(xué)游、科普游、校園游；以交通方式來分，有自駕車游、巴士游、火車專列游以及針對高端客戶的房車游、包機游、正在升溫的郵輪旅游；農(nóng)家樂產(chǎn)品逐步細(xì)分為采摘、生態(tài)、養(yǎng)生；面向公務(wù)的會展旅游、商務(wù)旅游、獎勵旅游等等。

2、市場競爭催生新業(yè)態(tài)的領(lǐng)軍地位

旅游業(yè)相對來說技術(shù)壁壘較低，更容易陷入同質(zhì)化的低層次競爭之中。研究揭示，在大眾旅游市場，主要產(chǎn)品越來越相似，游客更多的是基于交通便利性、低廉的價格來做出選擇，全國范圍的景區(qū)競爭日趨激烈，因此近年來旅游從業(yè)者借用流通企業(yè)的競爭工具不斷創(chuàng)新經(jīng)營方式和經(jīng)營手段，以期提高自身的核心競爭力，形成旅游新業(yè)態(tài)，進而開創(chuàng)一片藍(lán)海。

以農(nóng)家樂這種最適宜城市居民短距離度假產(chǎn)品為例，近年來各地紛紛開展農(nóng)家樂旅游項目，使之市場競爭日益激烈，但缺乏特色，形式單一，制約著產(chǎn)品的發(fā)展，城市中不同水平的消費者，往往 有著不同的目的，簡單的農(nóng)家樂產(chǎn)品將難以滿足需求。針對這種情況，日前北京市旅游局在全國率先制定了“國際驛站、養(yǎng)生山莊、休閑農(nóng)莊、旅游觀光示范園、鄉(xiāng)村酒店、滿鄉(xiāng)籬園、生態(tài)漁村、山水人家”等8個鄉(xiāng)村旅游新型業(yè)態(tài)的標(biāo)準(zhǔn)，將于近期出臺，成為全國首個地方標(biāo)準(zhǔn)。

此外，在去年舉行的第三屆寧波旅游投資洽談會上，旅游新業(yè)態(tài)正在成為旅游投資的新熱點，展會首次專門設(shè)置了新業(yè)態(tài)館，吸引了包括度假類、生態(tài)旅游類、新能源節(jié)能類等38家單位展出了其新業(yè)態(tài)產(chǎn)品。并且針對新業(yè)態(tài)舉辦了“休閑度假產(chǎn)業(yè)對洽會”、“游艇產(chǎn)業(yè)對洽會”，同時還特別邀請國家環(huán)保總局等相關(guān)主管部門、海洋旅游、航空旅游等方面機構(gòu)的專業(yè)人士參會，指導(dǎo)旅游新業(yè)態(tài)投資。

3、旅游新業(yè)態(tài)全新展現(xiàn)休閑新時代的到臨

透視旅游新業(yè)態(tài)的產(chǎn)生和發(fā)展，有一個清晰的時代脈絡(luò)貫穿其中，即席卷世界經(jīng)濟和注意力的“第四大產(chǎn)業(yè)革命”——休閑產(chǎn)業(yè)浪潮。而對于旅游業(yè)這種服務(wù)性、綜合性和關(guān)聯(lián)性極強的產(chǎn)業(yè)來說，旅游業(yè)和休閑產(chǎn)業(yè)具有天然的耦合性，也是發(fā)展提升的必然要求。而在這其中涌如春筍的旅游新業(yè)態(tài)正是對旅游業(yè)走向休閑時代的最直接、最有力的佐證和倡導(dǎo)。

因此，北京達沃斯巔峰旅游規(guī)劃設(shè)計院站在時代高度上準(zhǔn)確把握旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展走向和市場需要，將旅游發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展緊密結(jié)合起來，深入挖掘地方特色文化和支柱產(chǎn)業(yè)，充分依托旅游的拉動作用，通過旅游吸引物的打造，最終形成大產(chǎn)業(yè)格局，推動地方經(jīng)濟的大發(fā)展。

二、休閑時代推動旅游地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級 最近，我們在研究國內(nèi)眾多企業(yè)發(fā)展案例中發(fā)現(xiàn)，不論是傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)（如山東南山集團）還是房地產(chǎn)企業(yè)（如華僑城集團、中坤集團）都將企業(yè)多元化發(fā)展的道路指向了旅游業(yè)，由于這些企業(yè)并非傳統(tǒng)旅游企業(yè)，因此他們更能夠發(fā)揮自身的資金優(yōu)勢、營銷優(yōu)勢，結(jié)合自身的行業(yè)特點，創(chuàng)新出旅游新業(yè)態(tài)。

華僑城集團選擇了一條對環(huán)境、資源、生態(tài)充分保護利用的可持續(xù)發(fā)展之路，率先倡導(dǎo)“花園中建城市”、“規(guī)劃就是財富”、“環(huán)境就是優(yōu)勢”等現(xiàn)代發(fā)展理念，形成了“以旅游主題地產(chǎn)為特色的成片綜合開發(fā)和運營”模式。

南山集團旅游區(qū)為國家首批授予的AAAA級旅游景區(qū)之一，景區(qū)內(nèi)有宗教文化園和中華歷史文化園兩個主題園區(qū)。宗教文化園是以佛教為主，道教儒教為輔，濃縮三教文化精華建造而成的。其中南山大佛高堪稱目前世界第一銅鑄坐佛。南山國際高爾夫球會轄屬兩個俱樂部－－南山國際高爾夫俱樂部和東海高爾夫俱樂部。南山球會的所有球場，都結(jié)合了該區(qū)域天然景致，依山傍海而建，峰巒起伏，碧海藍(lán)天，天然湖泊點綴其間，風(fēng)景如畫，令人怦然心動，猶如回到大自然的懷抱中。每一個球場都經(jīng)由國內(nèi)外著名設(shè)計師精心設(shè)計和高質(zhì)量建造而成，不同的設(shè)計建造風(fēng)格讓人們倍感新奇和刺激。豪華的五星級酒店、寬闊的海濱浴場和海上游艇樂園更使之成為集高爾夫、旅游、商務(wù)、娛樂、社交于一體的國際高爾夫休閑旅游勝地。

中坤投資集團則發(fā)揮地產(chǎn)和旅游業(yè)優(yōu)勢，著力建構(gòu)堅實的以自有資源為主體的分時度假體系。目前，正著手在北京、黃山、新疆等地規(guī)劃建設(shè)各擁有50萬平方米（包括酒店、高爾夫球場、別墅和其他休閑娛樂設(shè)施等）的分時度假系統(tǒng)。建成后，將成為中國最大的、資源自有的、自成一體的分時度假體系，并與國際分時度假體系接軌。從一幕幕成功旅游地產(chǎn)項目開發(fā)新特點中我們可以明顯地感覺到，旅游地產(chǎn)的開發(fā)必需進行轉(zhuǎn)型升級，融入休閑市場需求，才能符合時代需求，具有旺盛和可持續(xù)的生命力，最終實現(xiàn)開發(fā)商和居住者、當(dāng)?shù)卣途用竦亩喾绞芤妫患矗簭穆糜蔚禺a(chǎn)走向休閑地產(chǎn)是大勢所趨。

三、巔峰案例詮釋休閑地產(chǎn)開發(fā)模式

近幾年來，北京達沃斯巔峰旅游規(guī)劃設(shè)計院接受了多起有關(guān)旅游地產(chǎn)開發(fā)的旅游規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)策劃的項目，在實踐中逐步領(lǐng)略到旅游地產(chǎn)的發(fā)展脈絡(luò)和開發(fā)走向，特別是從2007年底，筆者帶領(lǐng)規(guī)劃團隊，南北開戰(zhàn)，對以休閑為核心的旅游地產(chǎn)的開發(fā)頗有體會，以泰山風(fēng)景名勝區(qū)的旅游地產(chǎn)、河北封龍山的生態(tài)休閑地產(chǎn)、重慶永川茶山竹海景區(qū)的文化休閑地產(chǎn)，以及河南鄭州雁鳴湖的商務(wù)休閑地產(chǎn)四大典型休閑地產(chǎn)的成功規(guī)劃為研究案例，具體闡述和總結(jié)休閑地產(chǎn)的開發(fā)模式。

1、從泰山古鎮(zhèn)和東岳鎮(zhèn)的開發(fā)看民俗休閑地產(chǎn)開發(fā)模式

2007年9月我?guī)ьI(lǐng)巔峰規(guī)劃組開始入住泰山編制《泰山景區(qū)旅游發(fā)展總體規(guī)劃》，為了規(guī)避在泰山風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)開發(fā)建設(shè)的眾多限制，規(guī)劃組在風(fēng)景區(qū)范圍確定了“強化兩端、主題梳理、營造四季泰山、優(yōu)化小環(huán)線和強化服務(wù)”的戰(zhàn)略思路，深入探討和挖掘泰山傳統(tǒng)文化的內(nèi)涵及展示方式；在風(fēng)景名勝區(qū)外，泰山景區(qū)范圍內(nèi)區(qū)域進行重點的開發(fā)建設(shè)，其中關(guān)鍵內(nèi)容就是對泰山東西兩翼的兩個“古鎮(zhèn)”的打造。這個“鎮(zhèn)”不是行政區(qū)劃中的城鎮(zhèn)的概念，而是一個旅游詞匯，用來包裝旅游功能服務(wù)區(qū)域，進行品牌推介、形象統(tǒng)一和整合開發(fā)的旅游概念。位于泰山東麓艾洼村的“泰山古鎮(zhèn)”是由古民俗、古婚慶、古街坊、古商埠、古民居、古牌坊、古城堡等一系列的歷史文化元素構(gòu)成古鎮(zhèn)內(nèi)涵，以山水、愛情、度假、田園、峽谷、人家??來豐富和支撐古鎮(zhèn)休閑內(nèi)容，借泰山古鎮(zhèn)的打造，整體包裝和設(shè)計古鎮(zhèn)休閑地產(chǎn)的形象、品牌和功能。“泰山古鎮(zhèn)”是對艾洼民俗村在品質(zhì)、內(nèi)涵和未來發(fā)展格局的提升，它的旅游地產(chǎn)的建設(shè)體現(xiàn)了泰山風(fēng)景名勝區(qū)作為世界第一個雙遺產(chǎn)旅游目的地的國際品牌，站在“當(dāng)代精品，未來遺產(chǎn)”的高起點上打造“泰山古鎮(zhèn)”。

位于泰山西麓的“東岳鎮(zhèn)”正處于104國道（泰安－濟南高速公路）進入的主通道上，是自駕車游客進入的主要方向，也是泰山即將封閉運營的西大門，它的服務(wù)接待、形象窗口和游客集散功能地位的重要性不言而喻。因此，規(guī)劃組提出了打造一個“山水庭院、世界家園”，即以山水休閑、民俗風(fēng)情和生態(tài)度假為核心，與泰山世界品牌價值相匹配的，具有頂級品質(zhì)的，以民族風(fēng)情體驗和生態(tài)山水度假為主體的國際旅游度假小鎮(zhèn)——東岳鎮(zhèn)。

兩個古鎮(zhèn)雖然形象和功能不同，但是從核心打造內(nèi)涵來看均是以泰山民俗休閑地產(chǎn)開發(fā)為主，集中體現(xiàn)泰山古民俗、古信仰、古傳統(tǒng)和古工藝等泰山非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的繼承和發(fā)揚。

因此，以泰山古鎮(zhèn)為典型代表的民俗休閑地產(chǎn)的開發(fā)特點是：一是開發(fā)區(qū)域范圍內(nèi)具有濃郁的人文文化底蘊，可以在古鎮(zhèn)中進行充分演繹和打造的古民俗素材，構(gòu)筑古鎮(zhèn)的文化內(nèi)涵；二是古民俗文化的開發(fā)與旅游核心吸引物的形象具有天然的契合性，形成差異性互補的開發(fā)格局；三是要以“核心景區(qū)吸引人、古鎮(zhèn)留住人”的立足點出發(fā)，與核心景區(qū)形成有效互動，包括主題互動、線路互動、功能互動以及產(chǎn)品的互動。

2、從封龍山“山水封龍，田園會都”看生態(tài)休閑地產(chǎn)的開發(fā)模式

河北省元氏縣封龍山生態(tài)區(qū)屬于大太行山區(qū)域的東麓余脈，總占地約70平方公里，西北為山地所環(huán)抱，占該區(qū)域的2/3面積，局部植被豐富，分布不均，大部分為荒坡。旅游區(qū)內(nèi)平均降水量為500毫米，降雨和山下地表水形成一條東西橫貫的水系。同時，封龍山生態(tài)區(qū)距石家莊市盡30公里，有省級一級公路井元路直接通達，交通區(qū)位條件非常優(yōu)越。因此，2007年底規(guī)劃組在已進入封龍山生態(tài)區(qū)內(nèi)就明確提出“全國生態(tài)文明示范區(qū)、循環(huán)經(jīng)濟的示范區(qū)以及大太行山區(qū)域的綠色生態(tài)走廊”的戰(zhàn)略目標(biāo)和高度，打造以封龍古鎮(zhèn)為核心的宜居、田園、休閑、度假綜合功能的“石家莊的商務(wù)休閑帶和山水RBD（Recreational Business District，休閑商務(wù)區(qū)）”。

在河北石家莊周邊臨近范圍內(nèi)這樣山水相繞、生態(tài)優(yōu)美的環(huán)境，且均處于自然農(nóng)耕的原生態(tài)狀態(tài)下的自然地理和交通區(qū)位條件是唯一的，封龍山生態(tài)區(qū)的生態(tài)休閑地產(chǎn)的開發(fā)具有得天獨厚的基礎(chǔ)。因此，對于封龍山生態(tài)旅游區(qū)，我們提出了“山水封龍?田園會都”的開發(fā)定位，充分利用封龍山的山水生態(tài)、田園村舍、果林耕地的特色自然環(huán)境，以“造景、造勢、造居”三大戰(zhàn)略舉措來打造一條綠色的生態(tài)休閑走廊。

造景——以九大生態(tài)環(huán)境的改造來打造一個最自然、優(yōu)美、生態(tài)和文明的景觀環(huán)境，是旅游地產(chǎn)項目開發(fā)成功的基礎(chǔ)和前提；造勢——以封龍古鎮(zhèn)、燕趙古村、濕地公園、中華棗林、“封龍商教城”、龍?zhí)镄麓宓染糯舐糜我椖浚蛟旖?jīng)典旅游區(qū)，成為最具人氣和吸引力的旅游旺地，是旅游地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)和制勝關(guān)鍵；造居——通過各類旅游地產(chǎn)形式的組群，或者是具有標(biāo)志性景觀特色的景觀社區(qū)形成休閑地產(chǎn)、景觀地產(chǎn)、享受地產(chǎn)和個性的地產(chǎn)，在融入休閑、度假、商務(wù)、療養(yǎng)等旅游功能上，打造最宜人和個性化的居所環(huán)境。

我們總結(jié)封龍山生態(tài)休閑地產(chǎn)的規(guī)劃經(jīng)驗可以得出，對于這種原始優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境具有區(qū)域的壟斷性、便捷優(yōu)越的交通條件以及優(yōu)越的市場區(qū)位環(huán)境是生態(tài)休閑地產(chǎn)的開發(fā)的基本前提；在此基礎(chǔ)上要緊緊圍繞一個符合當(dāng)?shù)亻_發(fā)前景、鮮明獨特且具有市場感召力的形象定位，以“造景、造勢和造居”三大生態(tài)地產(chǎn)的開發(fā)模式，打造舒適宜人、個性獨特并契合市場需求的旅游地產(chǎn)項目。

3、從茶山竹海的“箕山創(chuàng)意新城”看文化休閑地產(chǎn)的開發(fā)模式

重慶永川區(qū)北側(cè)以箕山茶山竹海為核心的方圓117平方公里區(qū)域，屬于城市的自然風(fēng)景區(qū)、城市的供氧機，與城市發(fā)展有著密切的關(guān)系；同時茶山竹海正是《十面埋伏》的拍攝場地，在區(qū)域范圍內(nèi)具有相當(dāng)?shù)闹取?008年初，規(guī)劃組開始編制《茶山竹海產(chǎn)業(yè)總體策劃》和《旅游區(qū)的總體規(guī)劃》，在綜合考慮城市休閑經(jīng)濟的發(fā)展，以及江鴻集團雄厚的資金與高效率的執(zhí)行力基礎(chǔ)上，提出將此區(qū)域打造為巴渝經(jīng)濟圈中、以武俠文化和歡樂文化為主題的文化創(chuàng)意基地和休閑名城，同時也將成為一個以文化休閑為主要特色的生態(tài)文明示范區(qū)。

因此，在以箕山茶山竹海為核心的方圓117平方公里區(qū)域，通過良好的生態(tài)促進產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)提升生態(tài)的理念，推出了“三項聯(lián)動”、“非常6+1”、“九九歸一”的產(chǎn)業(yè)布局與戰(zhàn)略行動方略，在產(chǎn)業(yè)格局的實施之上構(gòu)建具有生態(tài)文明示范作用的箕山創(chuàng)意新城。

所謂“三項聯(lián)動”的核心是三大產(chǎn)業(yè)體系互為犄角、并駕齊驅(qū)、聯(lián)動發(fā)展。“三項聯(lián)動”即未來城市休閑經(jīng)濟發(fā)展及促進集團快速發(fā)展的三大產(chǎn)業(yè)，主要由生態(tài)產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)構(gòu)建而成，三大產(chǎn)業(yè)相互融合，互為支撐，即以生態(tài)產(chǎn)業(yè)的構(gòu)建為發(fā)展的基礎(chǔ)條件，加強休閑產(chǎn)業(yè)的支撐地位，發(fā)揮文化產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)意功能，共同構(gòu)建山、城、鄉(xiāng)三者和諧共榮的箕山創(chuàng)意新城。

所謂“非常6+1”的產(chǎn)業(yè)布局就是指“六大產(chǎn)業(yè)區(qū)+一個大格局”的構(gòu)建，支撐三大產(chǎn)業(yè)，全面構(gòu)筑箕山創(chuàng)意新城的體系建設(shè)和戰(zhàn)略構(gòu)想，以非常“6+1”的模式形成產(chǎn)業(yè)布局，即：在以交通為串聯(lián)的良好生態(tài)環(huán)境基底上創(chuàng)意形成的六大核心產(chǎn)業(yè)區(qū)。將六大產(chǎn)業(yè)區(qū)貫穿分布于良好的生態(tài)環(huán)境中，依據(jù)區(qū)塊間區(qū)位個性、資源特征、周邊關(guān)系、發(fā)展環(huán)境的不同分別形成各具特色的產(chǎn)業(yè)區(qū)。每個產(chǎn)業(yè)區(qū)都是在良好的生態(tài)環(huán)境下謀求更快更好的發(fā)展，包括茶山竹海旅游休閑產(chǎn)業(yè)區(qū)、江鴻教育產(chǎn)業(yè)區(qū)、大風(fēng)口體育康健產(chǎn)業(yè)區(qū)、永勝文化產(chǎn)業(yè)區(qū)、小安溪河特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、騎龍山水商務(wù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。

所謂“九九歸一”模式就是指“9大旅游核心項目＋9個保障體系”的立體構(gòu)建。以轟動性、吸引力的旅游項目快速提升產(chǎn)業(yè)區(qū)人氣，提高知名度，以生態(tài)環(huán)境的營造來吸引人，留住人，以政府與企業(yè)的高度統(tǒng)一與合作保障項目的順利實施，最終歸結(jié)為箕山創(chuàng)意新城產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的整體盤活，實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)土地的可持續(xù)開發(fā)、利用與保護。即實施“九九歸一”模式，9大旅游核心項目＋9個保障體系的構(gòu)建＝整體盤活與可持續(xù)發(fā)展，最后，實現(xiàn)全方位構(gòu)建箕山創(chuàng)意新城，通過產(chǎn)業(yè)體系、產(chǎn)業(yè)區(qū)布局、核心項目支撐三個層次的主動補位，協(xié)調(diào)發(fā)展，還需要適合項目地發(fā)展的運營模式的全力支持，以茶山竹海旅游區(qū)的高速發(fā)展，作為項目運營的起點，帶動及提升周邊區(qū)域的綜合價值。比如通過土地整理，實現(xiàn)資源向可變現(xiàn)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換，彌補現(xiàn)金短缺問題；結(jié)合商業(yè)性房地產(chǎn)的運營實現(xiàn)短期內(nèi)積聚資金，籌措后續(xù)開發(fā)的資本；通過文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)及教育產(chǎn)業(yè)的介入實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的百年大計及支撐創(chuàng)意新城構(gòu)建的內(nèi)涵；生態(tài)農(nóng)業(yè)及產(chǎn)品深加工業(yè)是區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，也是實現(xiàn)生態(tài)文明示范區(qū)的根本；再結(jié)合對土地及附著于土地之上的產(chǎn)業(yè)盈利模式的分析，推出分階段實施產(chǎn)業(yè)區(qū)布局的時序策劃，為箕山創(chuàng)意新城有效有序的形成做一個質(zhì)與量的把控。

當(dāng)然，從茶山竹海的箕山創(chuàng)意新城的成功打造，我們可以總結(jié)出幾點區(qū)別于其他休閑地產(chǎn)的開發(fā)，文化休閑地產(chǎn)的開發(fā)要點主要有：嫁接區(qū)域文脈資源，放大地方特色文化，把脈時尚文化需求，創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)，是打造文化休閑地產(chǎn)的關(guān)鍵和根本；其次，以文化產(chǎn)業(yè)為提升，構(gòu)建生態(tài)、休閑、文化三大產(chǎn)業(yè)的內(nèi)在互動交錯式構(gòu)建來充分展現(xiàn)以旅游區(qū)生態(tài)環(huán)境與休閑功能為核心吸引力，以各產(chǎn)業(yè)區(qū)的協(xié)同發(fā)展，共同形成的未來文化休閑創(chuàng)意新城的巨大魅力；最后是尋求具有社會責(zé)任和厚實資本基礎(chǔ)的戰(zhàn)略開發(fā)商，以及科學(xué)高效、規(guī)范有序的商業(yè)運營模式的設(shè)計是決定文化休閑地產(chǎn)開發(fā)成敗的前提和保障。

4、從雁鳴湖的“中華龍湖，華夏鳳城”看國際商務(wù)休閑地產(chǎn)開發(fā)模式

2008年3月我受北京達沃斯巔峰旅游規(guī)劃設(shè)計院委派帶領(lǐng)規(guī)劃團隊進行河南鄭州雁鳴湖產(chǎn)業(yè)策劃項目的實施。在對雁鳴湖項目的產(chǎn)業(yè)開發(fā)背景進行了多角度的分析后，研究得出：本項目地正位于鄭汴之間的中牟縣內(nèi)，依托項目地現(xiàn)有資源特點、融入鄭汴一體化的區(qū)域發(fā)展大背景，通過注入多復(fù)合型旅游產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵提升項目地的價值效益，將是本案切入復(fù)合型大盤運作的關(guān)鍵所在。特別是定位于國際商務(wù)中心的鄭州市新的CBD區(qū)鄭東新區(qū)，承載未來鄭州主要的商務(wù)、金融功能，本項目恰巧位于其半小時輻射圈內(nèi)。就本項目的規(guī)模、定位和產(chǎn)品而言，毫無疑問，將直接面對其成為首要的休閑配套中心，對應(yīng)的消費客群、消費水平都將是鄭州的中堅力量。由此可以預(yù)見本項目的發(fā)展?jié)摿蛯^(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的推動作用，將隨著鄭東新區(qū)“龍鳳齊飛”。

因此，我們提出了“中華龍湖，華夏鳳城”的戰(zhàn)略定位，與鄭州國際商務(wù)中心聯(lián)動發(fā)展，成為鄭州城市國際化發(fā)展戰(zhàn)略的核心支撐，成為鄭汴一體化城市圈的休閑走廊和后花園。與鄭州新區(qū)的“國際商城：中華龍湖”形成優(yōu)勢互補、文化引領(lǐng)，打造容納中原文化硅谷、鄭汴一體化的文化休閑區(qū)、鄭汴城市圈的生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)的國際商務(wù)休閑產(chǎn)業(yè)區(qū)，即“文化閑城：華夏鳳城”。

為支撐和打造“國際閑城——華夏鳳城”的戰(zhàn)略構(gòu)想，我們策劃提出了以旅游產(chǎn)業(yè)為核心產(chǎn)業(yè)，拉動三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)——生態(tài)產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)進行聯(lián)動發(fā)展的產(chǎn)業(yè)構(gòu)架。并在這四大產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上全面構(gòu)筑“華夏鳳城”的體系建設(shè)和戰(zhàn)略舉措，形成了六大產(chǎn)業(yè)區(qū)的發(fā)展格局，即：現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、濕地旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)、商務(wù)休閑產(chǎn)業(yè)區(qū)、主題游憩產(chǎn)業(yè)區(qū)、宜居地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)。而在產(chǎn)業(yè)體系和布局控制之下，為了使產(chǎn)業(yè)構(gòu)成更加充實，具有實施性和可操作性，我們又具體策劃了支撐產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵的十二大產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)計。在這里的“業(yè)態(tài)”主要是指對雁鳴湖四大產(chǎn)業(yè)體系的具體的產(chǎn)業(yè)形態(tài)和實現(xiàn)載體，分別是文博會展、運動競技、主題演出、節(jié)事節(jié)慶、夜間休閑、健康養(yǎng)生、露營地、旅游地產(chǎn)、觀光農(nóng)業(yè)、循環(huán)經(jīng)濟、高新技術(shù)集成、歡樂嘉年華。十二大業(yè)態(tài)是四大產(chǎn)業(yè)支柱的實現(xiàn)載體，具有很強的融合性、綜合性、時代性以及經(jīng)濟效益性，是打造“華夏鳳城”一個國際化的產(chǎn)業(yè)新區(qū)的支撐內(nèi)容和效益體現(xiàn)。

保證項目戰(zhàn)略構(gòu)想轉(zhuǎn)化為戰(zhàn)略舉措，需要商業(yè)運營模式的有效支持，綜合考慮項目地的特點及發(fā)展需求，主要設(shè)計有以下四點商業(yè)運營模式：首先，通過產(chǎn)業(yè)化構(gòu)建，國際化產(chǎn)品的設(shè)計、符號化的形象，文化化的營銷，以及資本化運營五大策略主導(dǎo)企業(yè)自主開發(fā)的合理有效運營。其次，以發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟、帶動周邊產(chǎn)業(yè)完善、提升整個地區(qū)的核心競爭力為根本目的，以保障開發(fā)商權(quán)益和持續(xù)投資，明確分工，與政府進行合作經(jīng)營。同時，對于旅游地產(chǎn)而言，前期投入大、回收期長，僅靠自有資金來完成項目的開發(fā)運營存在一定風(fēng)險和壓力，因此需要通過多重資本運作減輕自身的壓力，實現(xiàn)資本有效運作。最后還是需要通過多種商業(yè)合作模式，引入戰(zhàn)略協(xié)同合作伙伴。

通過幾個項目實踐來看，我國旅游業(yè)已經(jīng)進入以休閑為主的后旅游時代，旅游業(yè)的競爭日趨激烈。因此，要求旅游規(guī)劃單位也必須適應(yīng)這種變化，不斷解放思想，銳意創(chuàng)新。加強規(guī)劃成果的可操作性和可落地性，所謂可操作性，即規(guī)劃的項目不僅要符合當(dāng)?shù)氐娜宋奶厣唾Y源特色，而且要有創(chuàng)新，適應(yīng)旅游發(fā)展現(xiàn)狀和行業(yè)發(fā)展趨勢；所謂可操作性則是給規(guī)劃專家提出了更高的要求，即規(guī)劃的成果必須站在戰(zhàn)略的、全局的高度，和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展大勢相融合、和當(dāng)?shù)赝恋乩脿顩r相結(jié)合，使項目真正落地，而不空中樓閣。我們欣喜的看到，我們的規(guī)劃成果已經(jīng)逐步開始建設(shè)，宏偉的發(fā)展藍(lán)圖正逐步演變成巨大的經(jīng)濟效益。經(jīng)過我們的規(guī)劃，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟得以全面協(xié)調(diào)發(fā)展，旅游行業(yè)的地位得以極大的提高，我們將“成功客戶”的理念真正落到了實處。為此，我們將不斷努力進取。

第四篇：旅游地產(chǎn)的投融資渠道----盛方咨詢

盛方咨詢：旅游地產(chǎn)的投融資渠道

旅游地產(chǎn)由于有規(guī)模大、投資大、建設(shè)周期長、投資回報期長的現(xiàn)實問題，通常還受自然和社會經(jīng)濟、國家房地產(chǎn)政策調(diào)控等影響的不確定因素較多。所以必須打破國內(nèi)銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局，拓展多元的投資融資途徑。

旅游地產(chǎn)項目投資融資的途徑和方法如下：

渠道1：旅游地產(chǎn)國外商業(yè)貸款

這類融資渠道大概分為外國政府貸款、國際金融組織貸款、國際商業(yè)貸款。最常用的是國際商業(yè)貸款方式，在我國現(xiàn)行的管理中，國際商業(yè)貸款包括國外商業(yè)銀行和其他金融機構(gòu)貸款、出口銀行、發(fā)行境外債券、國際金融租賃等。但是特別注意的是這種融資模式因為具有超強的風(fēng)險控制程序、特別看重企業(yè)現(xiàn)金流、特別看重企業(yè)是否穩(wěn)健成長等因素，所以快而穩(wěn)健的旅游地產(chǎn)項目才是最重要的。

渠道2：旅游地產(chǎn)證券化

將旅游地產(chǎn)與資本市場運作捆綁在一起將是未來融資的趨勢，這樣有利于在大規(guī)模的項目開發(fā)中獲取資金，加速資本積累，促使土地的有效利用。資產(chǎn)證券化根據(jù)其產(chǎn)生現(xiàn)金流資產(chǎn)類型的不同，劃分為MBS、CMBS、REITs、ABS、海外房地產(chǎn)投資基金等。

渠道3：境內(nèi)外上市融資

上市融資越來越重要，成為各旅游地產(chǎn)開發(fā)公司的首選融資模式，境外直接上市即直接以國內(nèi)公司的名義向國外證券主管部門申請發(fā)行的登記注冊，并發(fā)行股票(或其它衍生金融工具)，向當(dāng)?shù)刈C券交易所申請掛牌上市交易。即通常說的N股、S股等。通常還有的做法就是買殼借殼上市。目前我國境外上市渠道主要是紐約證券交易所（NYSE）和納斯達克（NASDAQ）。

渠道4：金融租賃融資

金融租賃也叫融資租賃，是由出租人根據(jù)承租人的請求，按雙方的事先合同約定，向承租人指定的出賣人購買承租人指定的固定資產(chǎn)，在出租人擁有該固定資產(chǎn)所有權(quán)的前提下，以承租人支付所有租金為條件，將一個時期的該固定資產(chǎn)的占有、使用和收益權(quán)讓渡給承租人。只要雙方協(xié)商一致，在租賃期滿后，該租賃物即可以歸承租人所有。

渠道5：典當(dāng)融資

典當(dāng)是指當(dāng)戶將其動產(chǎn)、財產(chǎn)權(quán)利作為當(dāng)物質(zhì)押或者將其房地產(chǎn)作為當(dāng)物抵押給典當(dāng)行，交付一定比例費用，取得當(dāng)金，并在約定期限內(nèi)支付當(dāng)金利息、償還當(dāng)金、贖回當(dāng)物的行為。

旅游地產(chǎn)投融資渠道選擇：

旅游地產(chǎn)行業(yè)是土地和資金的緊密結(jié)合體，二者缺一不可。在當(dāng)前新的金融環(huán)境下，融資能力就是競爭力。面對以上眾多的融資途徑來看，國內(nèi)商業(yè)銀行貸款相對容易獲得，這是企業(yè)主要融資工具；國外商業(yè)銀行貸款一旦獲得，貸款數(shù)額相對巨大，利率較高；投資信托在期限、規(guī)模、風(fēng)險方面與房地產(chǎn)開發(fā)匹配，融資方式靈活，節(jié)稅，適合中大型房企；投資基金關(guān)注成長型規(guī)范企業(yè)，回報要求高；境內(nèi)上市可以提升企業(yè)品牌，直接擴大融資渠道，適應(yīng)房企改制需求；境外上市上市公司可達到盡可能高的價格，公司可獲得較大聲譽，股票發(fā)行范圍廣；金融租賃節(jié)省成本，有避稅作用，無需額外抵押和擔(dān)保品，降低企業(yè)現(xiàn)金流，可獲得余額融資，適合長期融資需求；典當(dāng)融資辦理時間短，借款成數(shù)高，無需評估費，當(dāng)金用途不設(shè)限制；私募基金手續(xù)簡便，可節(jié)省企業(yè)發(fā)行時間注冊費用，融資數(shù)目大；合作開發(fā)互相補充房地產(chǎn)開發(fā)資源，推動資金有機結(jié)合，盤活開發(fā)項目，獲得合作比較容易。

從旅游地產(chǎn)企業(yè)角度來看，大型企業(yè)適宜選擇投資基金、境內(nèi)上市、境外上市、發(fā)行企業(yè)債、國外商業(yè)銀行貸款；中型企業(yè)適宜選擇投資信托、企業(yè)并購、國內(nèi)商業(yè)銀行貸款；小型企業(yè)適宜選擇私募資金、金融租賃、合作開發(fā)、典當(dāng)融資；結(jié)合各個融資模式的特點，然后根據(jù)企業(yè)自身情況，找到企業(yè)自身適合的融資模式，是自身投入更少，獲得更多，效率最大化。

第五篇：旅游地產(chǎn)開發(fā)模式

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旅游地產(chǎn)開發(fā)模式大全

黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理

旅游地產(chǎn)開發(fā) 旅游地產(chǎn)管理 旅游地產(chǎn)旅游房地產(chǎn)的概念、歷史和發(fā)展

休閑度假與人們的生活方式、需求遞升、社會經(jīng)濟狀態(tài)密切相關(guān)。未來十年之內(nèi)，隨著中國汽車時代、郊區(qū)化時代與休閑時代浪潮席卷而至，運動、健康、養(yǎng)生、體驗、休閑等因素將更加深入地滲透到度假區(qū)產(chǎn)品和服務(wù)之中，并構(gòu)成主要的價值支撐和賣點。

與休閑度假活動相伴而生并作為上述因素綜合載體之一的旅游房地產(chǎn)是景觀、旅游內(nèi)容與商業(yè)價值的良好結(jié)合點，是區(qū)域旅游向產(chǎn)業(yè)縱深發(fā)展、功能復(fù)合與品牌延伸的表現(xiàn)。它將成為休閑度假時代的競爭要素與旅游創(chuàng)新的關(guān)鍵因素之一，成為我國旅游產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟中不容忽視的領(lǐng)域，成為政府部門制定相關(guān)政策必須考慮的因素。

1.1 旅游房地產(chǎn)概念

旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式，其開發(fā)項目全部或部分實現(xiàn)旅游功能。旅游房地產(chǎn)的開發(fā)對象為旅游物業(yè)。

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一般而言，旅游物業(yè)除按傳統(tǒng)方式開發(fā)經(jīng)營的酒店和度假村外，具體還包括：休閑、度假、養(yǎng)老等相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)形式，以及分時度假、產(chǎn)權(quán)酒店、主題社區(qū)或景區(qū)住宅、養(yǎng)老度假村、登山、滑雪運動度假村、高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村等產(chǎn)品模式。

旅游房地產(chǎn)屬于泛地產(chǎn)概念，其發(fā)展有兩個方向，即旅游地的房地產(chǎn)化與房地產(chǎn)的旅游化。旅游地（度假區(qū)、高爾夫球場、主題公園等）與房地產(chǎn)業(yè)在完善功能、增加賣點、提高自身品位的同時，從不同的出發(fā)點打造了一種新的復(fù)合型業(yè)態(tài)：旅游房地產(chǎn)。本文討論的旅游房地產(chǎn)——度假區(qū)旅游房地產(chǎn)屬于“旅游地的房地產(chǎn)化”范疇，是度假區(qū)內(nèi)部的一個有機組成部分。主要包括具有度假性質(zhì)的分時權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老屋村、主題社區(qū)、景區(qū)住宅、各種專題屋村等幾種形態(tài)。

1.2 發(fā)展歷史

國外旅游房地產(chǎn)的歷史

旅游房地產(chǎn)發(fā)源于中世紀(jì)歐洲世襲貴族的度假城堡，但20世紀(jì)初才開始市場化規(guī)模經(jīng)營，主要是集中在法國南部地中海沿岸的海濱別墅。20世紀(jì)60年代，法國阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先開發(fā)了以分時銷售的方式招攬客戶的形式，標(biāo)志著旅游物業(yè)市場的形成。70年代中期，美國泡沫經(jīng)濟破滅后造成大量的房地產(chǎn)積壓，特別是市場景氣時期開發(fā)的大量別墅。為了處理積壓與空置，充分盤活閑置資產(chǎn)，精心收集

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美國從歐洲引入時權(quán)酒店這一概念，取得了巨大的成功。1977年市場上95%以上的度假物業(yè)是由其他項目改造過來的。1987年以后，大量的投資商、開發(fā)商介入這一領(lǐng)域，使產(chǎn)品模式更加清晰，法規(guī)也相應(yīng)地健全，配套的服務(wù)業(yè)、管理業(yè)、交換業(yè)也迅速成熟。僅就分時度假物業(yè)而言，目前全球已有60多家大型的分時度假集團，大約5,000多個采用分時制度的度假村分布在80多個國家和地區(qū)，來自120多個國家和地區(qū)的300多萬個家庭購買了多少不等的度假時權(quán)或酒店產(chǎn)權(quán)。到2001年，全球分時度假業(yè)的營業(yè)額已超過80億美元，近幾年一直以15%的速度遞增，預(yù)計到2004年，全世界的時權(quán)酒店銷售總額將超過300億美元。

今天遍布世界各地的分時度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅，將旅游房地產(chǎn)市場推向了一個新的高潮。

我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展

目前，我國旅游房地產(chǎn)業(yè)已初現(xiàn)端倪，北京、上海、大連、青島、海南、廣東、福建、深圳等地已開工的旅游房地產(chǎn)項目達到近百個，以高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運動為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店已超過80家。自1999年海南“南海傳說”、三亞“博鰲國家旅游休閑度假區(qū)”的成功開發(fā)后，先后已有幾十個旅游房地產(chǎn)項目在全國進行改造、規(guī)劃、建設(shè)和推廣，市場反響較大。其中包括北京強龍房地產(chǎn)開發(fā)公司在延慶龍慶峽投資開發(fā)的“快樂無窮大”產(chǎn)權(quán)酒店、精心收集

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位于秦皇島度假區(qū)在北京發(fā)售的“維多利亞港灣”酒店式公寓、中國華源集團與海南泰信實業(yè)有限公司開發(fā)的“海口皇冠濱海溫泉酒店”（產(chǎn)權(quán)式酒店）、新世界集團投資的海南新世界家園等。

1.3 旅游房地產(chǎn)發(fā)展模式

廣東是中國旅游房地產(chǎn)的策源地之一，其旅游房地產(chǎn)發(fā)展歷程較長，開發(fā)模式可資借鑒。從廣東度假地旅游房地產(chǎn)的實踐看，目前主要有四種模式。

模式一：賣地滾動發(fā)展模式

該模式以南國桃園旅游度假區(qū)為代表。南國桃園開發(fā)初期，缺乏必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金，如同要過河卻沒有橋。為了緩解資金壓力，只能出賣相當(dāng)一部分土地，以賣地收入來啟動開發(fā)，度過最困難的啟動期。外來資本購買這些土地以后，獨立開發(fā)度假酒店、度假別墅和公寓。等過了“初期啟動”這條河，發(fā)展壯大完成必要的度假基礎(chǔ)設(shè)施配套以后，南國桃園又從當(dāng)初買地者手中回購部分土地控制起來，滿足后續(xù)升級發(fā)展的需要。

這種依靠賣地滾動發(fā)展的模式，在資金困難的情況下，有利于度假地的快速啟動發(fā)展，使旅游房地產(chǎn)與度假地同步增長，但是不足之處也很明顯：

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這種類似工業(yè)園將“生地催熟”的做法，有可能造成過度城鎮(zhèn)化，與高品質(zhì)度假環(huán)境相悖，導(dǎo)致度假地的退化；

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隨著度假區(qū)環(huán)境的完善、土地的升值，回購原來切塊零賣的土地難度越來越大；

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最初引入的開發(fā)商魚龍混雜，開發(fā)的旅游房地產(chǎn)質(zhì)素良莠不齊，規(guī)劃控制與協(xié)調(diào)難度大，給度假區(qū)進一步提升整體品質(zhì)埋下隱憂；

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隨著無地可賣，度假地的維護管理資金將成為無米之炊，公共環(huán)境與品牌的維護將難以為繼。從發(fā)展的角度來看，這種“借橋過河”的策略是難以持續(xù)的。

模式二：旅游先行帶動房地產(chǎn)發(fā)展模式

這類房地產(chǎn)不依附原有的旅游資源、旅游景區(qū)，往往先投入巨資，專注于搞大型旅游項目開發(fā)，營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)，改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和環(huán)境質(zhì)量，提升知名度，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動作用引來人流物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)附近地產(chǎn)升值，再趁勢搞房地產(chǎn)開發(fā)。這種模式的典型代表是華僑城旅游度假區(qū)。華僑城先后建成錦繡中華、中華民俗村、世界之窗、歡樂谷四個頗具特色和影響力的主題公園，將過去的荒灘野嶺變成具有極高知

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名度和美譽度的旅游城，為自己創(chuàng)造出區(qū)域性旅游資源優(yōu)勢，再以此為依托，開發(fā)高質(zhì)量的旅游主題房地產(chǎn)。其發(fā)展道路是：旅游起步—優(yōu)化環(huán)境—帶旺地產(chǎn)—全面發(fā)展，是旅游與房地產(chǎn)良性互動的典型。從結(jié)果來看，華僑城城區(qū)旅游房地產(chǎn)采取的是一種混合功能的概念，實際上是將旅游功能和居住功能融為一體、混合布局，把住宅、旅游及相關(guān)的設(shè)施與服務(wù)整合在同一空間內(nèi)，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與旅游景觀開發(fā)高度融合，房地產(chǎn)成為景觀的有機部分，景區(qū)環(huán)境又深化了房地產(chǎn)的旅游內(nèi)涵，建成集旅游、度假、文化教育相關(guān)的特色商業(yè)與高檔居住為一體的花園城市綜合社區(qū)。

模式三：房地產(chǎn)先行帶動度假地模式

以廣東省南海市西岸旅游度假區(qū)為代表。西岸旅游度假區(qū)地處珠三角邊緣，開發(fā)以前，稱得上環(huán)境優(yōu)美、山青水秀、“天然未琢的一方璞玉”。但在急切的發(fā)展愿望導(dǎo)向下，西岸度假區(qū)發(fā)展的思路過于倉促。在政府主導(dǎo)下，在未能形成有特色、有份量的旅游項目和良好的配套環(huán)境前，就圈出大片用地，倉促上馬大規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)，結(jié)果只能是本末倒置、損失慘重。因為位置、交通條件的先天不足，西岸想走賣地搞旅游房地產(chǎn)來帶動度假區(qū)整體發(fā)展的路子難度很大。雖然當(dāng)年曾經(jīng)風(fēng)光一時，但如今已債臺高筑，舉步維艱。改變思維、找準(zhǔn)大的方向，明確戰(zhàn)略大政方針，回歸旅游的本位，乃是其當(dāng)務(wù)之急。

模式四：大開發(fā)商整體操盤模式

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以廣東省順德市碧桂花城為代表。碧桂花城位于花卉主題觀光旅游點——陳村花卉世界周邊，是珠三角典型的第二住宅社區(qū)。這里生態(tài)良好，環(huán)境優(yōu)美，地段獨特性強。當(dāng)?shù)卣プ》鹕叫姓{(diào)整、城市更新升級的機遇，通過出讓這塊特定土地的開發(fā)經(jīng)營權(quán)，引入實力強大、經(jīng)驗豐富、管理成熟的開發(fā)商——廣東房地產(chǎn)名牌碧桂園集團來整體開發(fā)運作該項目。項目采取完全的市場化手法，其投資、規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、經(jīng)營、管理一條龍，全部由碧桂園自行統(tǒng)籌承擔(dān)。在此種模式下，當(dāng)?shù)卣灰刂坪暧^層面政策方向，具體的市場運營是投資者的事。此項目不論最后成敗如何，可以說都是市場選擇的結(jié)果，碧桂園必須全力以赴爭取成功，才能對自己的投資行為負(fù)責(zé)。這種“整體打造，全面配套，政府搭臺，企業(yè)參與”的城鎮(zhèn)運營，有望創(chuàng)造旅游房地產(chǎn)大規(guī)模、高水準(zhǔn)開發(fā)的范例，取得“政府、社會、企業(yè)三贏”的理想效果。

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