第一篇：盛方咨詢：旅游地產項目投資融資的五大途徑

盛方咨詢：旅游地產項目投資融資的五大途徑

盛方咨詢為旅游地產項目投融資的途徑和方法提供五點建議。

1、國外商業貸款融資途徑。這類融資渠道大概分為外國政府貸款、國際金融組織貸款、國際商業貸款。但是特別注意的是這種融資模式因為具有超強的風險控制程序、特別看重企業現金流、特別看重企業是否穩健成長等因素，所以快而穩健的旅游地產項目才是最重要的。

2、旅游地產證券化的模式選擇。將旅游地產與資本市場運作捆綁在一起將是未來融資的趨勢，這樣有利于在大規模的項目開發中獲取資金，加速資本積累，促使土地的有效利用。因為旅游地產的資產范圍很廣，除旅行社、旅游飯店、旅游交通公司的固定資產、流動資產和其他資產外，一般還包括景點與景區中的自然和人文資源，以及相應的基礎設施、附屬服務業、商業和零售業的固定資產、住宅和流動資產等，所以應該根據這些資產的特點來選擇不同的融資模式。

3、境內外上市融資。上市融資越來越重要，成為各旅游地產開發公司的首選融資模式，境外直接上市即直接以國內公司的名義向國外證券主管部門申請發行的登記注冊，并發行股票(或其它衍生金融工具)，向當地證券交易所申請掛牌上市交易。即通常說的N股、S股等。通常還有的做法就是買殼借殼上市。目前我國境外上市渠道主要是紐約證券交易所（NYSE）和納斯達克（NASDAQ）。

4、金融租賃融資。金融租賃也叫融資租賃，是由出租人根據承租人的請求，按雙方的事先合同約定，向承租人指定的出賣人購買承租人指定的固定資產，在出租人擁有該固定資產所有權的前提下，以承租人支付所有租金為條件，將一個時期的該固定資產的占有、使用和收益權讓渡給承租人。

5、典當融資。典當是指當戶將其動產、財產權利作為當物質押或者將其房地產作為當物抵押給典當行，交付一定比例費用，取得當金，并在約定期限內支付當金利息、償還當金、贖回當物的行為。

從旅游地產企業角度來看，大型企業適宜選擇投資基金、境內上市、境外上市、發行企業債、國外商業銀行貸款；中型企業適宜選擇投資信托、企業并購、國內商業銀行貸款；小型企業適宜選擇私募資金、金融租賃、合作開發、典當融資；結合各個融資模式的特點，然后根據企業自身情況，找到企業自身適合的融資模式，是自身投入更少，獲得更多，效率最大化。

第二篇：旅游地產的投融資渠道----盛方咨詢

盛方咨詢：旅游地產的投融資渠道

旅游地產由于有規模大、投資大、建設周期長、投資回報期長的現實問題，通常還受自然和社會經濟、國家房地產政策調控等影響的不確定因素較多。所以必須打破國內銀行信貸為主導的單一融資格局，拓展多元的投資融資途徑。

旅游地產項目投資融資的途徑和方法如下：

渠道1：旅游地產國外商業貸款

這類融資渠道大概分為外國政府貸款、國際金融組織貸款、國際商業貸款。最常用的是國際商業貸款方式，在我國現行的管理中，國際商業貸款包括國外商業銀行和其他金融機構貸款、出口銀行、發行境外債券、國際金融租賃等。但是特別注意的是這種融資模式因為具有超強的風險控制程序、特別看重企業現金流、特別看重企業是否穩健成長等因素，所以快而穩健的旅游地產項目才是最重要的。

渠道2：旅游地產證券化

將旅游地產與資本市場運作捆綁在一起將是未來融資的趨勢，這樣有利于在大規模的項目開發中獲取資金，加速資本積累，促使土地的有效利用。資產證券化根據其產生現金流資產類型的不同，劃分為MBS、CMBS、REITs、ABS、海外房地產投資基金等。

渠道3：境內外上市融資

上市融資越來越重要，成為各旅游地產開發公司的首選融資模式，境外直接上市即直接以國內公司的名義向國外證券主管部門申請發行的登記注冊，并發行股票(或其它衍生金融工具)，向當地證券交易所申請掛牌上市交易。即通常說的N股、S股等。通常還有的做法就是買殼借殼上市。目前我國境外上市渠道主要是紐約證券交易所（NYSE）和納斯達克（NASDAQ）。

渠道4：金融租賃融資

金融租賃也叫融資租賃，是由出租人根據承租人的請求，按雙方的事先合同約定，向承租人指定的出賣人購買承租人指定的固定資產，在出租人擁有該固定資產所有權的前提下，以承租人支付所有租金為條件，將一個時期的該固定資產的占有、使用和收益權讓渡給承租人。只要雙方協商一致，在租賃期滿后，該租賃物即可以歸承租人所有。

渠道5：典當融資

典當是指當戶將其動產、財產權利作為當物質押或者將其房地產作為當物抵押給典當行，交付一定比例費用，取得當金，并在約定期限內支付當金利息、償還當金、贖回當物的行為。

旅游地產投融資渠道選擇：

旅游地產行業是土地和資金的緊密結合體，二者缺一不可。在當前新的金融環境下，融資能力就是競爭力。面對以上眾多的融資途徑來看，國內商業銀行貸款相對容易獲得，這是企業主要融資工具；國外商業銀行貸款一旦獲得，貸款數額相對巨大，利率較高；投資信托在期限、規模、風險方面與房地產開發匹配，融資方式靈活，節稅，適合中大型房企；投資基金關注成長型規范企業，回報要求高；境內上市可以提升企業品牌，直接擴大融資渠道，適應房企改制需求；境外上市上市公司可達到盡可能高的價格，公司可獲得較大聲譽，股票發行范圍廣；金融租賃節省成本，有避稅作用，無需額外抵押和擔保品，降低企業現金流，可獲得余額融資，適合長期融資需求；典當融資辦理時間短，借款成數高，無需評估費，當金用途不設限制；私募基金手續簡便，可節省企業發行時間注冊費用，融資數目大；合作開發互相補充房地產開發資源，推動資金有機結合，盤活開發項目，獲得合作比較容易。

從旅游地產企業角度來看，大型企業適宜選擇投資基金、境內上市、境外上市、發行企業債、國外商業銀行貸款；中型企業適宜選擇投資信托、企業并購、國內商業銀行貸款；小型企業適宜選擇私募資金、金融租賃、合作開發、典當融資；結合各個融資模式的特點，然后根據企業自身情況，找到企業自身適合的融資模式，是自身投入更少，獲得更多，效率最大化。

第三篇：盛方咨詢：城市型旅游地產的開發模式與價值鏈設計

盛方咨詢：城市型旅游地產的開發模式與價值鏈設計

城市型旅游地產產品是位于城市中的旅游地產。

依托基礎：依托于城市內的公園、文化區、商業區等自然和人文旅游資源。

操作模式：城市型旅游房地產易操作，模式也相對比較成熟。開發商以旅游資源為核心，圈定旅游資源周邊土地，挖掘開發資源潛力和特色，突出人文內涵，改善生態環境，配套休閑娛樂設施，完善休閑旅游功能，開發城市CRD（中央游憩區）或RBD（游憩商業區）。房產類型：第一居所，商業房產。

價值鏈：通過旅游開發做旺人氣擴大知名度，通過改善配套服務功能和休閑生活環境提高旅、商、居條件，區域土地價值迅速提升，區域房產價格迅速攀升。

價值鏈重心：房產出租收入、房產銷售收入。

第四篇：理論觀點：休閑時代的旅游地產開發模式研究----盛方咨詢

許豫宏：休閑時代的旅游地產開發模式研究

中國旅游業經過了三十年的發展，在不斷的經驗摸索和國際經驗學習中，快速成長起來，已經開始走上轉型增效的成熟道路，在不斷的實踐創新和理論提升基礎上實現與國際化的接軌，成功融入了世界休閑產業革命的發展大趨勢之中。特別是二十一世紀以來，在休閑時代的引領下，中國開始進入旅游大發展的新篇章，涌現了一批新的旅游產業模式和形態，更加推動了旅游與地方經濟發展、社會和諧，以及國際化進程的緊密結合，突顯出旅游發展的廣闊開發前景和巨大的發展潛力。

一、旅游新業態的風生水起標志著休閑時代的到來

所謂“業態”，是一個涵蓋旅游產品組織形式、運營模式、產品特色的一個綜合概念，對旅游業這個復合型、關聯性的產業而言，旅游新業態是根據時代的變化和時尚的變化，創造出能夠滿足游客心理、情感、審美享受的新產品；它是一個與時俱進、不斷發展、不斷創新的過程。

相比與以觀光旅游為主要特點的前旅游時代已經成為過去式，以休閑為主導的后旅游時代成為旅游產業進行飛躍式發展的一個重要階段，目前出現的很多旅游新變化正是休閑旅游時代的具體表現，如投資主體的多元化，旅游產品的多樣化，旅游線路的組合化，旅游服務的精細化，旅游目的地的差異化，旅游經營的標準化，景區營銷的數字化，旅游經濟的產業化等等。這些表現進一步催生著旅游新業態的不斷涌現。

1、需求多樣化拉動新業態的長驅直入 2007年國家假日制度的調整引來從專家學者到普通百姓的極大關注，充分說明旅游已經成為人們生活的一部分。涵蓋不同層面的廣泛出游人群必然產生多種多樣的需求，而旅游本身就是一個求新、求異的體驗過程，旅游新業態的產生，實際上就是旅游行業不斷研究游客新需求，不斷開辟產品細分市場的過程。例如，從大的層面看，當今旅游可分為生態旅游、文化旅游、鄉村旅游、工業旅游、紅色旅游、濱海旅游、溫泉旅游、冰雪旅游、森林旅游、科技旅游、健康旅游等諸多體系，實際上上述體系還可以根據不同目標客戶進一步細分為觀光游、休閑度假游；面向青少年的修學游、科普游、校園游；以交通方式來分，有自駕車游、巴士游、火車專列游以及針對高端客戶的房車游、包機游、正在升溫的郵輪旅游；農家樂產品逐步細分為采摘、生態、養生；面向公務的會展旅游、商務旅游、獎勵旅游等等。

2、市場競爭催生新業態的領軍地位

旅游業相對來說技術壁壘較低，更容易陷入同質化的低層次競爭之中。研究揭示，在大眾旅游市場，主要產品越來越相似，游客更多的是基于交通便利性、低廉的價格來做出選擇，全國范圍的景區競爭日趨激烈，因此近年來旅游從業者借用流通企業的競爭工具不斷創新經營方式和經營手段，以期提高自身的核心競爭力，形成旅游新業態，進而開創一片藍海。

以農家樂這種最適宜城市居民短距離度假產品為例，近年來各地紛紛開展農家樂旅游項目，使之市場競爭日益激烈，但缺乏特色，形式單一，制約著產品的發展，城市中不同水平的消費者，往往 有著不同的目的，簡單的農家樂產品將難以滿足需求。針對這種情況，日前北京市旅游局在全國率先制定了“國際驛站、養生山莊、休閑農莊、旅游觀光示范園、鄉村酒店、滿鄉籬園、生態漁村、山水人家”等8個鄉村旅游新型業態的標準，將于近期出臺，成為全國首個地方標準。

此外，在去年舉行的第三屆寧波旅游投資洽談會上，旅游新業態正在成為旅游投資的新熱點，展會首次專門設置了新業態館，吸引了包括度假類、生態旅游類、新能源節能類等38家單位展出了其新業態產品。并且針對新業態舉辦了“休閑度假產業對洽會”、“游艇產業對洽會”，同時還特別邀請國家環保總局等相關主管部門、海洋旅游、航空旅游等方面機構的專業人士參會，指導旅游新業態投資。

3、旅游新業態全新展現休閑新時代的到臨

透視旅游新業態的產生和發展，有一個清晰的時代脈絡貫穿其中，即席卷世界經濟和注意力的“第四大產業革命”——休閑產業浪潮。而對于旅游業這種服務性、綜合性和關聯性極強的產業來說，旅游業和休閑產業具有天然的耦合性，也是發展提升的必然要求。而在這其中涌如春筍的旅游新業態正是對旅游業走向休閑時代的最直接、最有力的佐證和倡導。

因此，北京達沃斯巔峰旅游規劃設計院站在時代高度上準確把握旅游產業的發展走向和市場需要，將旅游發展和區域經濟發展緊密結合起來，深入挖掘地方特色文化和支柱產業，充分依托旅游的拉動作用，通過旅游吸引物的打造，最終形成大產業格局，推動地方經濟的大發展。

二、休閑時代推動旅游地產的轉型升級 最近，我們在研究國內眾多企業發展案例中發現，不論是傳統工業企業（如山東南山集團）還是房地產企業（如華僑城集團、中坤集團）都將企業多元化發展的道路指向了旅游業，由于這些企業并非傳統旅游企業，因此他們更能夠發揮自身的資金優勢、營銷優勢，結合自身的行業特點，創新出旅游新業態。

華僑城集團選擇了一條對環境、資源、生態充分保護利用的可持續發展之路，率先倡導“花園中建城市”、“規劃就是財富”、“環境就是優勢”等現代發展理念，形成了“以旅游主題地產為特色的成片綜合開發和運營”模式。

南山集團旅游區為國家首批授予的AAAA級旅游景區之一，景區內有宗教文化園和中華歷史文化園兩個主題園區。宗教文化園是以佛教為主，道教儒教為輔，濃縮三教文化精華建造而成的。其中南山大佛高堪稱目前世界第一銅鑄坐佛。南山國際高爾夫球會轄屬兩個俱樂部－－南山國際高爾夫俱樂部和東海高爾夫俱樂部。南山球會的所有球場，都結合了該區域天然景致，依山傍海而建，峰巒起伏，碧海藍天，天然湖泊點綴其間，風景如畫，令人怦然心動，猶如回到大自然的懷抱中。每一個球場都經由國內外著名設計師精心設計和高質量建造而成，不同的設計建造風格讓人們倍感新奇和刺激。豪華的五星級酒店、寬闊的海濱浴場和海上游艇樂園更使之成為集高爾夫、旅游、商務、娛樂、社交于一體的國際高爾夫休閑旅游勝地。

中坤投資集團則發揮地產和旅游業優勢，著力建構堅實的以自有資源為主體的分時度假體系。目前，正著手在北京、黃山、新疆等地規劃建設各擁有50萬平方米（包括酒店、高爾夫球場、別墅和其他休閑娛樂設施等）的分時度假系統。建成后，將成為中國最大的、資源自有的、自成一體的分時度假體系，并與國際分時度假體系接軌。從一幕幕成功旅游地產項目開發新特點中我們可以明顯地感覺到，旅游地產的開發必需進行轉型升級，融入休閑市場需求，才能符合時代需求，具有旺盛和可持續的生命力，最終實現開發商和居住者、當地政府和居民的多方受益；即：從旅游地產走向休閑地產是大勢所趨。

三、巔峰案例詮釋休閑地產開發模式

近幾年來，北京達沃斯巔峰旅游規劃設計院接受了多起有關旅游地產開發的旅游規劃和產業策劃的項目，在實踐中逐步領略到旅游地產的發展脈絡和開發走向，特別是從2007年底，筆者帶領規劃團隊，南北開戰，對以休閑為核心的旅游地產的開發頗有體會，以泰山風景名勝區的旅游地產、河北封龍山的生態休閑地產、重慶永川茶山竹海景區的文化休閑地產，以及河南鄭州雁鳴湖的商務休閑地產四大典型休閑地產的成功規劃為研究案例，具體闡述和總結休閑地產的開發模式。

1、從泰山古鎮和東岳鎮的開發看民俗休閑地產開發模式

2007年9月我帶領巔峰規劃組開始入住泰山編制《泰山景區旅游發展總體規劃》，為了規避在泰山風景名勝區內開發建設的眾多限制，規劃組在風景區范圍確定了“強化兩端、主題梳理、營造四季泰山、優化小環線和強化服務”的戰略思路，深入探討和挖掘泰山傳統文化的內涵及展示方式；在風景名勝區外，泰山景區范圍內區域進行重點的開發建設，其中關鍵內容就是對泰山東西兩翼的兩個“古鎮”的打造。這個“鎮”不是行政區劃中的城鎮的概念，而是一個旅游詞匯，用來包裝旅游功能服務區域，進行品牌推介、形象統一和整合開發的旅游概念。位于泰山東麓艾洼村的“泰山古鎮”是由古民俗、古婚慶、古街坊、古商埠、古民居、古牌坊、古城堡等一系列的歷史文化元素構成古鎮內涵，以山水、愛情、度假、田園、峽谷、人家??來豐富和支撐古鎮休閑內容，借泰山古鎮的打造，整體包裝和設計古鎮休閑地產的形象、品牌和功能?！疤┥焦沛偂笔菍Π菝袼状逶谄焚|、內涵和未來發展格局的提升，它的旅游地產的建設體現了泰山風景名勝區作為世界第一個雙遺產旅游目的地的國際品牌，站在“當代精品，未來遺產”的高起點上打造“泰山古鎮”。

位于泰山西麓的“東岳鎮”正處于104國道（泰安－濟南高速公路）進入的主通道上，是自駕車游客進入的主要方向，也是泰山即將封閉運營的西大門，它的服務接待、形象窗口和游客集散功能地位的重要性不言而喻。因此，規劃組提出了打造一個“山水庭院、世界家園”，即以山水休閑、民俗風情和生態度假為核心，與泰山世界品牌價值相匹配的，具有頂級品質的，以民族風情體驗和生態山水度假為主體的國際旅游度假小鎮——東岳鎮。

兩個古鎮雖然形象和功能不同，但是從核心打造內涵來看均是以泰山民俗休閑地產開發為主，集中體現泰山古民俗、古信仰、古傳統和古工藝等泰山非物質文化遺產的繼承和發揚。

因此，以泰山古鎮為典型代表的民俗休閑地產的開發特點是：一是開發區域范圍內具有濃郁的人文文化底蘊，可以在古鎮中進行充分演繹和打造的古民俗素材，構筑古鎮的文化內涵；二是古民俗文化的開發與旅游核心吸引物的形象具有天然的契合性，形成差異性互補的開發格局；三是要以“核心景區吸引人、古鎮留住人”的立足點出發，與核心景區形成有效互動，包括主題互動、線路互動、功能互動以及產品的互動。

2、從封龍山“山水封龍，田園會都”看生態休閑地產的開發模式

河北省元氏縣封龍山生態區屬于大太行山區域的東麓余脈，總占地約70平方公里，西北為山地所環抱，占該區域的2/3面積，局部植被豐富，分布不均，大部分為荒坡。旅游區內平均降水量為500毫米，降雨和山下地表水形成一條東西橫貫的水系。同時，封龍山生態區距石家莊市盡30公里，有省級一級公路井元路直接通達，交通區位條件非常優越。因此，2007年底規劃組在已進入封龍山生態區內就明確提出“全國生態文明示范區、循環經濟的示范區以及大太行山區域的綠色生態走廊”的戰略目標和高度，打造以封龍古鎮為核心的宜居、田園、休閑、度假綜合功能的“石家莊的商務休閑帶和山水RBD（Recreational Business District，休閑商務區）”。

在河北石家莊周邊臨近范圍內這樣山水相繞、生態優美的環境，且均處于自然農耕的原生態狀態下的自然地理和交通區位條件是唯一的，封龍山生態區的生態休閑地產的開發具有得天獨厚的基礎。因此，對于封龍山生態旅游區，我們提出了“山水封龍?田園會都”的開發定位，充分利用封龍山的山水生態、田園村舍、果林耕地的特色自然環境，以“造景、造勢、造居”三大戰略舉措來打造一條綠色的生態休閑走廊。

造景——以九大生態環境的改造來打造一個最自然、優美、生態和文明的景觀環境，是旅游地產項目開發成功的基礎和前提；造勢——以封龍古鎮、燕趙古村、濕地公園、中華棗林、“封龍商教城”、龍田新村等九大旅游引爆項目，打造經典旅游區，成為最具人氣和吸引力的旅游旺地，是旅游地產開發的重要環節和制勝關鍵；造居——通過各類旅游地產形式的組群，或者是具有標志性景觀特色的景觀社區形成休閑地產、景觀地產、享受地產和個性的地產，在融入休閑、度假、商務、療養等旅游功能上，打造最宜人和個性化的居所環境。

我們總結封龍山生態休閑地產的規劃經驗可以得出，對于這種原始優美的生態環境具有區域的壟斷性、便捷優越的交通條件以及優越的市場區位環境是生態休閑地產的開發的基本前提；在此基礎上要緊緊圍繞一個符合當地開發前景、鮮明獨特且具有市場感召力的形象定位，以“造景、造勢和造居”三大生態地產的開發模式，打造舒適宜人、個性獨特并契合市場需求的旅游地產項目。

3、從茶山竹海的“箕山創意新城”看文化休閑地產的開發模式

重慶永川區北側以箕山茶山竹海為核心的方圓117平方公里區域，屬于城市的自然風景區、城市的供氧機，與城市發展有著密切的關系；同時茶山竹海正是《十面埋伏》的拍攝場地，在區域范圍內具有相當的知名度。2008年初，規劃組開始編制《茶山竹海產業總體策劃》和《旅游區的總體規劃》，在綜合考慮城市休閑經濟的發展，以及江鴻集團雄厚的資金與高效率的執行力基礎上，提出將此區域打造為巴渝經濟圈中、以武俠文化和歡樂文化為主題的文化創意基地和休閑名城，同時也將成為一個以文化休閑為主要特色的生態文明示范區。

因此，在以箕山茶山竹海為核心的方圓117平方公里區域，通過良好的生態促進產業、產業提升生態的理念，推出了“三項聯動”、“非常6+1”、“九九歸一”的產業布局與戰略行動方略，在產業格局的實施之上構建具有生態文明示范作用的箕山創意新城。

所謂“三項聯動”的核心是三大產業體系互為犄角、并駕齊驅、聯動發展?！叭椔搫印奔次磥沓鞘行蓍e經濟發展及促進集團快速發展的三大產業，主要由生態產業、休閑產業和文化產業構建而成，三大產業相互融合，互為支撐，即以生態產業的構建為發展的基礎條件，加強休閑產業的支撐地位，發揮文化產業的創意功能，共同構建山、城、鄉三者和諧共榮的箕山創意新城。

所謂“非常6+1”的產業布局就是指“六大產業區+一個大格局”的構建，支撐三大產業，全面構筑箕山創意新城的體系建設和戰略構想，以非?！?+1”的模式形成產業布局，即：在以交通為串聯的良好生態環境基底上創意形成的六大核心產業區。將六大產業區貫穿分布于良好的生態環境中，依據區塊間區位個性、資源特征、周邊關系、發展環境的不同分別形成各具特色的產業區。每個產業區都是在良好的生態環境下謀求更快更好的發展，包括茶山竹海旅游休閑產業區、江鴻教育產業區、大風口體育康健產業區、永勝文化產業區、小安溪河特色農業產業區、騎龍山水商務產業區。

所謂“九九歸一”模式就是指“9大旅游核心項目＋9個保障體系”的立體構建。以轟動性、吸引力的旅游項目快速提升產業區人氣，提高知名度，以生態環境的營造來吸引人，留住人，以政府與企業的高度統一與合作保障項目的順利實施，最終歸結為箕山創意新城產業結構的整體盤活，實現區域內土地的可持續開發、利用與保護。即實施“九九歸一”模式，9大旅游核心項目＋9個保障體系的構建＝整體盤活與可持續發展，最后，實現全方位構建箕山創意新城，通過產業體系、產業區布局、核心項目支撐三個層次的主動補位，協調發展，還需要適合項目地發展的運營模式的全力支持，以茶山竹海旅游區的高速發展，作為項目運營的起點，帶動及提升周邊區域的綜合價值。比如通過土地整理，實現資源向可變現的資產轉換，彌補現金短缺問題；結合商業性房地產的運營實現短期內積聚資金，籌措后續開發的資本；通過文化創意產業及教育產業的介入實現企業發展的百年大計及支撐創意新城構建的內涵；生態農業及產品深加工業是區域可持續發展的基礎，也是實現生態文明示范區的根本；再結合對土地及附著于土地之上的產業盈利模式的分析，推出分階段實施產業區布局的時序策劃，為箕山創意新城有效有序的形成做一個質與量的把控。

當然，從茶山竹海的箕山創意新城的成功打造，我們可以總結出幾點區別于其他休閑地產的開發，文化休閑地產的開發要點主要有：嫁接區域文脈資源，放大地方特色文化，把脈時尚文化需求，創意文化產業，是打造文化休閑地產的關鍵和根本；其次，以文化產業為提升，構建生態、休閑、文化三大產業的內在互動交錯式構建來充分展現以旅游區生態環境與休閑功能為核心吸引力，以各產業區的協同發展，共同形成的未來文化休閑創意新城的巨大魅力；最后是尋求具有社會責任和厚實資本基礎的戰略開發商，以及科學高效、規范有序的商業運營模式的設計是決定文化休閑地產開發成敗的前提和保障。

4、從雁鳴湖的“中華龍湖，華夏鳳城”看國際商務休閑地產開發模式

2008年3月我受北京達沃斯巔峰旅游規劃設計院委派帶領規劃團隊進行河南鄭州雁鳴湖產業策劃項目的實施。在對雁鳴湖項目的產業開發背景進行了多角度的分析后，研究得出：本項目地正位于鄭汴之間的中牟縣內，依托項目地現有資源特點、融入鄭汴一體化的區域發展大背景，通過注入多復合型旅游產業內涵提升項目地的價值效益，將是本案切入復合型大盤運作的關鍵所在。特別是定位于國際商務中心的鄭州市新的CBD區鄭東新區，承載未來鄭州主要的商務、金融功能，本項目恰巧位于其半小時輻射圈內。就本項目的規模、定位和產品而言，毫無疑問，將直接面對其成為首要的休閑配套中心，對應的消費客群、消費水平都將是鄭州的中堅力量。由此可以預見本項目的發展潛力和對區域產業經濟的推動作用，將隨著鄭東新區“龍鳳齊飛”。

因此，我們提出了“中華龍湖，華夏鳳城”的戰略定位，與鄭州國際商務中心聯動發展，成為鄭州城市國際化發展戰略的核心支撐，成為鄭汴一體化城市圈的休閑走廊和后花園。與鄭州新區的“國際商城：中華龍湖”形成優勢互補、文化引領，打造容納中原文化硅谷、鄭汴一體化的文化休閑區、鄭汴城市圈的生態涵養區的國際商務休閑產業區，即“文化閑城：華夏鳳城”。

為支撐和打造“國際閑城——華夏鳳城”的戰略構想，我們策劃提出了以旅游產業為核心產業，拉動三大主導產業——生態產業、休閑產業、文化產業進行聯動發展的產業構架。并在這四大產業基礎上全面構筑“華夏鳳城”的體系建設和戰略舉措，形成了六大產業區的發展格局，即：現代農業產業區、濕地旅游產業區、商務休閑產業區、主題游憩產業區、宜居地產產業區。而在產業體系和布局控制之下，為了使產業構成更加充實，具有實施性和可操作性，我們又具體策劃了支撐產業內涵的十二大產業業態設計。在這里的“業態”主要是指對雁鳴湖四大產業體系的具體的產業形態和實現載體，分別是文博會展、運動競技、主題演出、節事節慶、夜間休閑、健康養生、露營地、旅游地產、觀光農業、循環經濟、高新技術集成、歡樂嘉年華。十二大業態是四大產業支柱的實現載體，具有很強的融合性、綜合性、時代性以及經濟效益性，是打造“華夏鳳城”一個國際化的產業新區的支撐內容和效益體現。

保證項目戰略構想轉化為戰略舉措，需要商業運營模式的有效支持，綜合考慮項目地的特點及發展需求，主要設計有以下四點商業運營模式：首先，通過產業化構建，國際化產品的設計、符號化的形象，文化化的營銷，以及資本化運營五大策略主導企業自主開發的合理有效運營。其次，以發展區域經濟、帶動周邊產業完善、提升整個地區的核心競爭力為根本目的，以保障開發商權益和持續投資，明確分工，與政府進行合作經營。同時，對于旅游地產而言，前期投入大、回收期長，僅靠自有資金來完成項目的開發運營存在一定風險和壓力，因此需要通過多重資本運作減輕自身的壓力，實現資本有效運作。最后還是需要通過多種商業合作模式，引入戰略協同合作伙伴。

通過幾個項目實踐來看，我國旅游業已經進入以休閑為主的后旅游時代，旅游業的競爭日趨激烈。因此，要求旅游規劃單位也必須適應這種變化，不斷解放思想，銳意創新。加強規劃成果的可操作性和可落地性，所謂可操作性，即規劃的項目不僅要符合當地的人文特色和資源特色，而且要有創新，適應旅游發展現狀和行業發展趨勢；所謂可操作性則是給規劃專家提出了更高的要求，即規劃的成果必須站在戰略的、全局的高度，和當地的經濟發展大勢相融合、和當地土地利用狀況相結合，使項目真正落地，而不空中樓閣。我們欣喜的看到，我們的規劃成果已經逐步開始建設，宏偉的發展藍圖正逐步演變成巨大的經濟效益。經過我們的規劃，當地經濟得以全面協調發展，旅游行業的地位得以極大的提高，我們將“成功客戶”的理念真正落到了實處。為此，我們將不斷努力進取。

第五篇：盛方咨詢：城郊型旅游地產的開發模式與價值鏈設計

盛方咨詢：城郊型旅游地產的開發模式與價值鏈設計

區位：位于城市近郊區，主要限于車程2小時之內。

依托：依托于城市郊區優良的交通條件、大面積的土地、良好的生態環境。

操作模式：依托城郊的現成旅游資源是最為易行的操作模式。在缺乏旅游資源依托的條件下，許多開發商選擇自己建設景點模式。這類房地產不依附現有的旅游資源、旅游景區，往往先投入巨資，專注于搞大型旅游項目開發，營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區，改善區域基礎設施條件和環境質量，靠旅游業的關聯帶動作用引來人流物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區附近地產升值，再搞房地產開發。此外還存在景觀地產概念，此類房地產開發與旅游景觀開發高度融合，房地產開發即旅游景觀開發，房產本身即是旅游景觀載體或表現形式。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景。景觀房產本身就是景觀構成的有機組成部分，無論別墅、公寓均按它所在的環境氛圍要求建造，在造型、選材、用料、裝飾上都極富個性，將旅游房地產開發提升到一個新境界。

房產類型：第一居所、第二居所、度假房產。

價值鏈：旅游開發將生地變成熟地，旅游經營將熟地變成旺地，配套完善功能和良好環境保障旅游持續經營，借勢開發房地產。

價值鏈重心：旅游經營收入、房產銷售收入。