第一篇：中國旅游地產現狀與發展趨勢

中國旅游地產現狀與發展趨勢

一、中國旅游地產市場現狀

1、中國旅游房地產的機會分析

A、越來越多的企業投入旅游房地產領域

到目前為止，國內涉足旅游房地產領域的公司超過100家，除了國外和港臺頗具實力的大公司外，還包括內地首創、海航、中信中旅等大型企業，也包括天鴻、萬通集團等一大批房地產投資開發商。北京、上海、海南、廣東、深圳等開工的旅游房地產項目達到近百個。從1999年海南“南海傳說”、三亞“博鰲國家旅游休閑度假區”的成功開發后，先后已有幾十個旅游房地產項目在全國進行，并取得了較大的市場反應。

B、旅游與房地產的嫁接日趨成熟

從90年代初海南開始，到98年隨著人民生活水平的提高，特別是社會有產階層的形成為旅游房地產消費奠定了基礎，產生了第一批中國有錢階層消費群。多種旅游產品和投資品種的完善，多重市場價值的凸顯使這一產品逐漸成為市場新寵，并與旅游消費成功實現了嫁接。我國目前的宏觀經濟背景，比較類似發達國家70年代旅游物業飛速發展的初期，不論是供給，還是需求都已具備了發展旅游、休閑物業及分時度假交換系統的條件。

C、費市場的過渡使發展空間加大

工作時間的縮短和經濟水平的提高，度假消費成為時尚。每年115天的假期，對傳統旅游方式的不滿足，使以單純觀光旅游階段已開始向度假旅游過渡，并形成了每年24%以上的增長幅度。根據國際通行發展慣例，度假需求從產生發展到具備一定規模所需時間為3—5年。從這一方面來說，我國至少還有3—5年的火爆發展空間。

D、市場日趨成熟，可利用資金相對充足

傳統投資領域、生產領域已基本飽和，市場進入成長發展階段，特別是傳統房地產開發領域的機會越來越少，住宅市場成熟期已基本到來。京、滬、深、人均居住面積已超過20平方米。住宅消費開始向舒適型轉移，銷售市場出現了萎縮的前兆，即滯漲期。大量的傳統房地產資金開始物色新的領域。

2、我國旅游地產危機（T）分析

A、經營模式單一，缺乏創新

我國的旅游房地產經營開發方式普遍過于傳統和呆板，除了項目單純照搬沒有創新外，在經營操作上也普遍采用單一的旅游風景式，不能形成自有穩定的消費群體，難以形成一個整體的營銷網絡。

B、經營市場混亂，缺乏行業規范

巨大的市場和高額的利潤回報引來了眾多企業的爭奪。但由于旅游房地產在我國尚屬起步階段，行業法規不夠完善，讓部分經營者有機可乘，帶來了許多不良影響。一些經營者在廣告宣傳資料中明示了投資回報，在購房者與酒店經營公司簽定的委托合同中，許下誘人的承諾，以此誤導消費者。更有一些不法之徒采用欺詐性銷售、非法集資等手段牟取暴利。

C.消費者支付能力的制約

旅游房地產在我國主要以產權酒店形式出現。盡管這一形式在外國已風靡多年，但在我國尚屬新興事物，消費者普遍對其不太了解，加上中國人超前消費的意識并不強，一下子拿出多年的積蓄去購買未來十幾年甚至幾十年的度假用房卻最終沒有房子的產權，這對于大多數中國老百姓來說仿佛有點太超前了。而且目前國內市場上加入國際度假交換系統的部分分時度假產品價格超出了國內的支付能力，顧客想與國外進行交換度假的愿望很難實現。另外，帶薪休假制度在我國并未全面實行，這使得廣大消費者對于投資旅游房地產更加審慎。

D、理念引導尚需時日

在旅游地產的具體運作過程中，有一些細節問題成為發展的重要障礙。例如物業產權分散就是阻礙地產項目實現旅游化的一個重要障礙。這是指許多已經出售的商用物業產權分散在大大小小的業主手中，經營項目和裝修風格無法統一協調，使得物業不能形成吸引游人的景點。E、旅游地產自身的“弱勢地位”

旅游業過分依賴于宏觀經濟，缺乏獨立生存的能力。一旦宏觀經濟形式發生不利變化，旅游業將迅速蕭條，而依附于旅游業的別墅、度假村將再次出現門可羅雀的慘淡景象。F、旅游地產理論支持落弱，現實操作有風險

盡管“旅游地產”概念早已提出，但該概念的理論支持實際比較薄弱：

其一，旅游地產主打的“假日經濟”概念，僅僅局限在“假日”，時空范圍很小，同時人們休閑度假選擇的自由度受到限制，度假時間過于集中容易形成“瓶頸”，這樣會使人的休閑效果大打折扣；

其二，旅游地產不太符合中國目前的國情。因為“旅游地產的依靠是旅游”，這對于中國人來說需要大量的時間和金錢，同時與西方許多國家有所不同的是一年中給予職工幾天乃至一個月的帶薪休假的中國企業并不多，“帶薪休假制度”在國內畢竟剛剛起步，大多數人外出旅游仍是依靠“五一”、“十一”等國家法定假日，這樣無法從時間上解決人們旅游過于集中的問題。另外，在每個節假日都有能力出去旅游的群體也并不多。

其三，旅游地產雖然也打出休閑娛樂的旗號，但有關風險投資的味道更濃些，這與人們享受生活的休閑行為恰恰是格格不入的。

G、法律法規的相對滯后影響發展

旅游房地產還需要相關法律的支持，就現行法律來講，所謂的分時度假產權酒店等物業就是一個敏感的問題。

H、快速增長的支撐空泛

中國的旅游地產還只是處于起步階段，旅游地產對相關產業鏈的要求很高，對服務的要求很高，這都不是一朝一夕可以達到的。

二、旅游地產發展趨勢與特征

特征一：旅游模式轉換——旅游已經從觀光旅游、商務旅游向休閑旅游轉化

初級階段是以景點觀光為基礎的旅游概念，中級階段可能從城市開始，最初長假集中于城市，以看為主，然后把一些商務活動結合起來。

近年來國內旅游經濟獲得了長足的發展，其表現是游客規模的不斷擴大、旅游消費形式的不

斷豐富和旅游經營收入的持續增加。也是就說直觀地看來，旅游市場在“量”的方面獲得了顯而易見的增長，并且有進一步強勁增長的趨勢。但通過對于這個市場客源、交通、以及消費行為的進行綜合分析之后，當前旅游市場的發展不僅有表象上的“量”的增長，更蘊藏著“質”的提升，而體現集中這一“質變”的，就是旅游消費模式的轉換，即由傳統的以景點觀賞為目的的“觀光旅游”向以休閑消費、時間消費與度假居住為目的的“休閑旅游”、度假旅游模式的轉換。

正是這樣一種新興的模式，對原有旅游配套服務設施與景區經營模式提出了新興的功能要求。在“休閑旅游”旅游模式中，人們需要的不僅僅是對旅游景點的觀賞，更強調的旅游全過程的質量與舒適程度，尤其是遠離城市的景區短期或定期居住，更成為未來旅游發展的時尚。這樣一種消費模式的轉變，是傳統的旅游景區在設施上無法繼續適應和滿足的，正是這樣一種轉變，使當前以新型旅游消費空間營造為目的的“旅游房產”開發如火如荼。

當我國的旅游解決了時間、收入和汽車這三個問題后，一般意義上的觀光旅游已經開始向商務型、度假型的方向轉化。而這，也是未來旅游地產開發與服務的方向。

征二：主導休閑旅游模式——疊加旅游觀光與都市休閑消費理念結合休閑型旅游開發的主要特征，是在旅游風景區的背景下疊加了現代時尚的都市休閑消費模式。在新興的“休閑旅游”、“度假旅游”模式下，人們對于旅游消費的要求將集中于旅游風景區的環境與現代休閑消費這樣兩個因素，也就是說旅游的出發點，將會是對于景區環境的向往，而在走進這樣一種與所在都市環境相區別的景區以后，仍然需要享受都市休閑消費的空間和服務，而旅游房產正是提供這樣一種空間和服務的產業。

特征三：租務需求——旅游地產開發與配套軟硬兼施

除了硬件的建設以外，如果沒有軟件的建設，很難把普通的地產變成旅游地產。旅游地產一個轉換過程就是有人替你去管理，有人替你去實行租務。凡是有最優秀的酒店管理公司或者物業管理條件的地區，才有可能逐漸形成旅游地產，因為它要有一個巨大的網絡來實施。而某一個發展商說我在某一個地區蓋一小塊作為一個旅游地產，然后又沒有一個龐大網絡或者軟件配套，這個常常很難變成分時度假，所以配套、服務系統和硬件是不能分離的。旅游地產常常要把旅游項目經營得很好，同時又要把旅游房地產配套服務經營得很好，這兩者結合起來才能使旅游地產發揮出旅游的作用。

特征四：品質吸引“雙高”階層——投資+消費模式組合因為旅游房產通常具有“投資+自用”的兩重功能，投資者不僅可以在投資中獲得保值增值收益，更可以通過投資長期享受物業的帶來了空間享受和消費功能。這樣的旅游房產通常會吸引一些“高收入”、追求“高品質”生活的人群前來消費與投資。這是近年來旅游房地產發展的一個重要特征。根據這一特征，開發商可以采取一些相關的營銷措施滿足這部分消費者與投資者的需求。如委托經營與定期免費自用的營銷策略，即房產售出之后，每年提供一定期限的居住期限，具體入住時間可以由業主自由選擇，此外的時間，將由酒店營運商接受委托實施統一經營管理對外經營，并向業主提供固定比例的收益回報。

這樣一種模式不僅滿足了“雙高”階層休閑度假的愿望，同時也免去了他們在不使用物業時打理、租賃的麻煩，是今后此類旅游地產物業的經營方向。

三、旅游房地產市場前景分析

分析旅游地產的市場前景，必須先對旅游業的發展趨勢及前景作分析，并在此基礎上展望旅

游地產的市場前景。

（1）中國旅游業發展趨勢分析

隨著經濟的發展和人民生活水平的進一步提高，閑暇時間的增多，帶薪假期的普遍實行，旅游條件的改觀，國際旅游業的深入開展對國內旅游業的影響，人民的旅游熱情將進一步煥發。從市場上來看，中國國內旅游市場前景廣闊，需求潛力大，國內旅游將維持高速穩定增長的局面，由數量速度型向質量效益型過渡。國內旅游的配套基礎設施和服務設施將進一步的發展，基本上符合國內旅游的發展步伐。

通過以上分析，中國旅游業將呈現以下的發展趨勢：

１、旅游消費水平由低級向高級發展，旅游消費結構呈現多元化的狀態

隨著我國人民收入水平的提高，以及旅游設施的供給水平的提高，人們出門旅游將要求吃得好、住得好、乘車帶空調、坐軟臥，有的要求乘坐飛機往返，由基本滿足型向舒適型、享受型過渡。

當前我國國內旅游消費的結構中食住行的比重較大，達７５％－８５％，游購娛占２５％－１５％。旅游業發達國家和地區如新加坡和香港，旅游消費中游覽購物娛樂支出占６０％。我國旅游消費資料中，物質消費資料多，精神消費資料少。隨著我國旅游產品生產開發的多樣化系列化和旅游配套設施投資結構的進一步改觀，今后我國國內旅游消費結構中游購娛的比重將進一步上升，精神消費資料的比重也將上升。

２、旅游人數穩步增長，有組織的團體將逐步增多。

目前我國國內旅游人數年平均增長率在１０％以上，隨著市場經濟的深入發展，旅游人數將繼續增長，并維持高速局面（扣除各種意外因素的影響）。由于負責接待國內旅游者的旅行社增長速度過慢以及經營中的不正之風，服務質量的低劣造成目前國內旅游者多以散客出現。隨著旅行社的發展及服務質量的改觀，將會有越來越多的人通過旅行社旅游。旅行社提供食住行游購娛一條龍服務，提供各種旅游信息，也將使一部分旅游者選擇它。３、旅行路線由短途到長途發展

人們將不滿足家門口的短距離啟蒙式旅游，而是向中長途涉足。旅游的區域擴大，熱點仍熱，溫點和冷點將隨著國內旅游的發展而逐步升溫。隨著我國交通事業的進一步發展和人們的閑暇時間的增多，人們的眼光逐步投向外面的世界。

４、旅游方式上單一化向多樣化發展

目前人們的旅游方式一般為觀光旅游型，活動內容貧乏單一，隨著人們生活內容的多樣化，同樣要求旅游內容的多樣化，專題和特種形式的旅游日益增加，享受性和游樂性的旅游內容會大大增強。今后人們的旅游方式由觀光型為主，發展到度假旅游，探險旅游，科學考察旅游，民俗旅游，生態旅游，體育旅游，保健康復旅游，文學旅游，美食家旅游等等百花齊放的局面。

５、旅游人員構成中自費旅游與公費旅游將各領天下

公費旅游中的職工獎勵旅游，公務旅游，會議旅游仍將在國內旅游中占一定比重，只不過份額逐步下降，而隨著人民生活水平的提高，大部分人將會以自費旅游的方式出現。６、服務設施和配套設施日趨完善

旅行社的數量將增長，飯店業的比重基本平衡，能夠滿足日益增長的消費需求。旅游交通將有所緩解落后局面，但由于我國旅游者人數龐大，緊張局面仍將存在，特別是在熱點地區，表現更為明顯。

７、國內旅游向出國旅游延伸

由于邊境旅游口岸的增加，使邊境旅游日益成為焦點。中國旅游者到東南亞、歐洲、美洲、澳洲等的人數日益增長。

（2）中國旅游房地產的發展前景分析

我國旅游房地產潛力巨大、前景廣闊，廣闊的發展空間和市場潛力，使旅游物業開發成為未來十年中國地產業最亮麗的風景線，主要表現如下：

1）從國家政策上，黨中央、國務院及各級政府，相繼出臺了刺激和拉動旅游及相關產業發展的新政策，無形中為我國旅游房地產的發展提供了一個廣闊發展的平臺，這是我國旅游房地產可持續發展的堅實基礎和動力保證。

2）正在形成的旅游強國地位和強大的消費群體，為我國旅游房地產市場開發提供了巨大的發展空間。

據統計，到2005年，我國入境旅游人數將達到8500萬人次，其中過夜海外旅游者3450 萬人次，旅游外匯收入220 萬美元；國內旅游人數將達到11億人次，旅游收入5000億元；出境人數將達到1636萬人次。我國要從亞洲旅游大國走向世界旅游強國。這種旅游假日經濟持續增長的行業必將會吸引大量投資，其中很大一部分會投入到旅游物業建設上，為旅游房地產開發提供契機。

3）從城市基礎設施尤其是高速路的發展來看，北京、上海、廣州、深圳等大城市路網系統發展迅速；從人均汽車的擁有量來看，北京已達到8個人一輛車的水平、上海12個人一輛車、深圳、廣州約10個人一輛車。對于建立在車輪上的旅游房地產而言，這無疑是一個利好消息。

4）市場日趨成熟，可利用資金相對充足，強勢投資商、房地產開發商利用自己的資金優勢、營銷優勢已捷足先登，劃地為界，搶占先機。

市場經濟向來遵循：先介入，早開發，先受益的原則。我們有理由相信，未來幾年我國旅游房地產領域發展前景廣闊，旅游與房地產橫向結合的創新模式必將帶來旅游與房地產業的美好明天

第二篇：淺談中國旅游市場現狀與發展趨勢

淺談中國旅游市場現狀與

發展趨勢

班級：12級旅游管理（1）班

學號：1214011001

姓名：崔夢君

摘要：旅游市場通常是指旅游需求市場或旅游客源市場，即某一特定旅游產品的經常購買者和潛在購買者。是旅游需求市場和旅游供給市場的總和，反映著國家之間、國家與旅游經營者之間、旅游經營者之間、旅游經營者與旅游者之間錯綜復雜的經濟關系。旅游市場的形成和發展是這些關系協調發展的必然產物。隨著世界經濟水平的整體上升，各國旅游市場發展迅速膨脹，本文意在于站在中國的角度，分析中國旅游市場的發展現狀以及未來的發展趨勢。

關鍵詞：旅游市場發展背景旅游市場特征發展現狀與趨勢

一、發展背景

1、旅游資源

旅游資源是旅游市場形成的首要條件。凡是世界著名風景名勝和歷史遺址所在地區，必定會形成發達的旅游市場。中國幅員遼闊，氣候宜人，旅游資源豐富，擁有壯麗的山岳河流，豐富多彩的民俗民風，奇特的動植物和數不盡的名勝古跡，加之獨具特色的戲曲、音樂、舞蹈和享譽世界的美食，吸引著大批的國內外旅游者。目前，中國已形成世界上規模最大、增速最快、潛力最強的旅游市場。

2、經濟發展水平

旅游市場形成與經濟興衰是同步的。首先，旅游客源市場分布格局與國家經濟發展水平和國民人均收入水平是相一致的，并且這種客

源市場結構具有一定的穩定性。經濟的發展是旅游市場形成的主要條件，凡是經濟發達和經濟看好的國家和地區都是發展最好和最快的旅游市場。隨著我國經濟實力的增強，人民物質文化生活水平不斷地提高，追求精神文化需求的意識越來越濃厚，越來越普遍，促進了中國旅游市場的進一步拓展。

3、人文地緣關系

許多地域接壤、相互毗鄰的國家或者地區之間都有著不可阻隔的政治、經濟、歷史、文化、通婚等密切交往，形成比較大規模的、長期穩定的人員旅行往來。隨著我國綜合國力的不斷提高，以及國際地位的不斷上升，中國愛好和平，與很多國家都建立了平等互助的國際關系，密切的人員關系交流也進一步推動了我國海外旅游市場的拓展，入境旅游不斷發展。

4、市場開發水平

旅游供給市場從形成到成熟，必須經過適應需求、引導需求、刺激需求和創造需求不同層次的實踐過程。近年來，我國不斷提高旅游服務質量，加速更新和開發旅游產品，增加旅游產品的銷售渠道，增加旅游產品促銷力度，提供并創造能夠滿足旅游者各種需求的旅游服務產品，使中國家迅速成為亞洲地區最具有競爭力的旅游市場。

5、政府發揮的積極作用

政府的旅游政策也是影響旅游市場形成的一個重要因素。積極的旅游政策將鼓勵旅游經營者采取各種措施滿足旅游市場的需求，簡化旅游者的出入境手續，促進旅游市場的發育和形成；相反，則會抑制

客源的增長。中國政府通過對旅游市場有效的宏觀調控和宣傳促銷，維護國家穩定的政治環境，重視旅游人才培養，提高國民素質，推進旅游設施建設，促進科學技術成果在旅游市場建設中的運用等方面發揮作用。促進我國旅游市場的進一步發展。

二、發展現狀及趨勢

2014年，國內旅游市場將繼續保持平穩較快增長態勢，大眾化旅游、散客化旅游的發展趨勢更加明顯，旅游業新產品、新業態層出不窮，國內旅游市場將迎來變革新時代。

近日，中國旅游研究院發布的《中國旅游經濟藍皮書—2013年旅游經濟運行分析與2014年發展預測》顯示，2013年我國旅游經濟總體上平穩運行，消費需求旺盛，投資持續增長，產業運行相對景氣，發展方式加速轉變，這也標志著國內旅游行業提前兩年實現了《國務院關于加快發展旅游業的意見》中提出的“到2015年，旅游市場規模進一步擴大，國內旅游人數達33億人次”的發展目標。總結如下幾點:

1、市場需求不斷擴大

隨著國民收入的增加和人民生活水平的提高，越來越多的中國人加入到旅游活動中來。國內旅游蓬勃發展，勢頭喜人；出境旅游已發展起來，并取得一定成效；入境旅游在競爭激烈的條件下也出現了穩中有開的勢頭。目前，旅游消費群體正在形成并不斷擴大，構成了一個龐大的旅游需求和消費市場。

2、規范旅游市場秩序的進程加快

隨著社會主義市場經濟的建立和完善，旅游市場體系也在逐步完善，全國各地旅游行業和管理部門，針對旅游市場中某些不合理不規范的行為，正加大力度進行整治，切實加強規范化管理。

3、市場需求多樣化多層次性更加明顯

中國幅員遼闊、山川秀麗，十幾年前，許多地區就已經著手開發各類旅游資源和旅游產品，使得中國旅游資源和旅游產品不斷豐富。同時，旅游產品的替代效應又極強，對旅游者來說，就增加了許多的可選擇性。特別是由于旅游者的社會經歷、經濟收入、個人興趣愛好、受教育程度、職業、性別等等不一樣，旅游者表現出不同的市場需求，這種市場需求隨著旅游者要求的變化而變化，并呈現出多樣化和多層次性。

4、東西部差異在日益縮小

以前，由于歷史、地理、自然、交通、政策等諸多方面因素的影響，中國旅游市場在發達程度方面存在著較大的差異性，沿海優于內地，東部優于西部，國內外旅游者感興趣的主要是那些早已名聞天下的旅游景區和景點。隨著科學技術在旅游業中的運用，信息傳遞加快使人們想進一步了解了那些曾經不為人知而又富有新奇感的新景點，交通運輸現代化縮短了空間和時間的距離，觀念的變化使越來越多的旅游者去尋找從未開墾的神秘世界。與此同時，內地、西部那些不發達地區對旅游業的重視、對旅游投入的加大又使其與發達地區在硬件方面的差距不斷縮小。這樣，旅游市場的差異在逐漸縮小。

5、旅游市場競爭呈現多角化趨勢

以前，中國旅游市場的競爭基本是同行業中企業之間的競爭，由于當時飯店、旅行社數量和服務項目的供不應求,這種競爭在一定程度上還帶有壟斷競爭的性質。然而，隨著旅游業在各地的興起，各類旅游飯店拔地而起，旅行社如雨后春筍般出現，使得競爭加劇。而目前的競爭又表現為多方位和多角化競爭，不僅有來自行業內部的競爭，還有各行各業辦旅游所帶來的競爭，有來自潛在競爭者的競爭，替代產品的競爭等多個方面。這是中國旅游市場呈現出的一個新情況，這表明今后市場競爭將日益復雜化、多角化，要求企業從長期性和戰略性來考慮企業營銷戰略。

6、旅游市場格局出現新的變化

從國際旅游業來看，市場格局出現新的變化。第一，20 世紀90 年代以來，亞洲市場發展強勁。中國入境客源市場快速增長，來華客源增長幅度較高的主要客源國大多都在亞洲。第二，市場結構發生變化，一是散客迅速增長，團隊比重大幅度下降。二是中年旅游者趨增，而老年旅游者趨減。第三，客源流向發生變化。表現在隨著國際旅游市場逐步趨于成熟，交通及接待條件不斷改善，產品的彈性和替代性增強，旅游者的選擇性加大，分布也日益廣泛，近幾年來主要旅游城市客源出現較大范圍的下降與減速，而此時，又有一批新興的旅游城市和地區出現客源較大幅度增長。第四，旅游方式發生變化。旅游者在華停留天數趨減，經停城市數趨減，旅行的隨意性增強，買方的選擇性增強。

第三篇：中國旅游地產研究報告

中國旅游地產研究報告

一、旅游地產含義和發展歷程

（一）旅游地產的含義

（二）地中海的貴族消費階段

（三）分時度假的大力發展

（四）海南旅游地產的起伏發展

（五）旅游地產的全國開發熱

二、旅游地產的發展現狀

（一）資本進入來源的多元化

（二）產品線不斷延伸

（三）營銷手段不斷翻新

三、旅游地產的市場分析

（一）總體蛋糕

（二）需求心理分析

（三）營銷中出現的幾個亮點

四、旅游地產的產品類型分析

（一）產權式酒店、別墅

（二）高尚復合型社區

（三）時權酒店

（四）養老公寓

（五）獨立產權客棧

（六）升級版農家樂

（七）滑雪、溫泉、漂流等運動型度假村

（八）主題式小鎮

（九）體驗式住宿設施

（十）旅游新區

（十一）主題式商業中心

（十二）旅游商業中心

（十三）高端度假酒店或別墅

五、未來旅游地產的發展趨勢

六、旅游地產的項目投資和風險簡述

（一）項目投資準備

（二）旅游地產投資的風險

七、旅游地產的經典案例

（一）成功

1、華僑城

2、京津新城

3、成都芙蓉古城

4、西安曲江新城

（二）失敗

1、內蒙根河“天工部落”

2、千島湖鳳凰度假村

3、湖南江永

4、內蒙通遼莫力廟水庫 導言

“推開窗門，向左看，是石板路、傾斜的屋檐和印滿歲月痕跡的城門和城墻。向右看，是悠悠的烏篷船、流動的苗家歌聲和光屁股小孩在水中嬉鬧的身影，是用任何語言都難以描摹的寧靜和美麗的沱江。”這是一個游客住在湖南鳳凰吊腳樓的描述。

目前，沱江兩邊的吊腳樓可謂寸土寸金，靠近江邊的房間每年的資金可以達到5萬元。整個沱江的特色客棧的發展以虹橋為中心不斷向上下游發展，一條河富裕了一城的百姓。

有人說：“本來葉文智想搞旅游，但沒有想到一不小心為當地百姓帶旺了一片客棧地產，如果當年葉文智在沱江旁邊控制100畝土地，今天的葉文智絕對步入福布斯富豪之列”。目前，全球有2000萬人購買了各種不同形式的旅游地產。有人估計，如果中國500萬人涉足旅游地產消費，平均每人按5萬元計算，那么將是2500億元的大蛋糕。

為了這誘人的蛋糕，各路資金蜂擁而至，各種造成運動此起彼伏。從2003年的深圳某公司北上湖南江永整體開發全縣的旅游資源，2005年北京鷹象控制內蒙古額爾古納3000多平方公里的土地，再到如今的海航、首創等特大型企業不斷圈地組成，全國上下迎來了一股旅游地產熱。熱鬧的背后需要冷思考，旅游地產不敗的神話已經投入了一個個不和諧的漣漪。讓我們以理智的眼光來面對這全國各地迅速興起的旅游地產的烽火。

一、旅游地產含義和發展歷程

（一）旅游地產的含義

旅游地產：指所有與旅游業相關的物業類型。主要包括三類：旅游景點地產、旅游商業地產、旅游住宅地產。其表現形態有休閑度假村、主題公園、旅游培訓基地、會議中心、產權酒店、分時度假酒店、高爾夫度假村、風景名勝度假村等旅游房地產項目。與普通住宅、商業地產不同的是，旅游地產高度依附于旅游業的發展水平，具有科學的規劃、功能復合、附加值較高和宜于投資等特征。這些特征使旅游地產在居住品質、投資價值和發展前景方面，比單一的住宅或商業地產項目具有更多的優勢，因而備受開發商和購房者關注和青睞。

旅游景點地產：主要是指在旅游區內為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質的、非住宿型的建筑物及關聯空間。一般以主題公園最為常見。

旅游商業地產：主要是指在旅游區內或旅游區旁邊提供旅游服務的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關聯空間。

旅游住宅地產：指依靠旅游景區、景點、主題公園或者度假區的各種資源而發展起來的住宅物業。包括為游客提供度假需求的公寓、度假別墅、產權酒店等物業類型，這一類屬于第二住所，也就是我們所說的度假地產；同時也包括位于旅游區內外用來居住的第一住所，此類物業的購買者主要來源于旅游區所在地常住居民。

（二）地中海的貴族消費階段

地中海流域有史以來處在歐洲歷史與文化的交接點。文化上，東岸的中東地區是當今世界的兩大宗教——基督教與伊斯蘭教的發源地，北岸的希臘是歐洲文明的搖籃。古羅馬人就稱這個海為“地中海”，其拉丁語原文Mare Mediterraneum直譯就是“中央國之海”。

地中海的旅游地產可以追溯到十九世紀前，以法國南部和意大利的那不勒斯最為典型。

1、法國南部的貴族旅游地產時代（1）英國首相的指引

在19世紀以前，休假本來就是富人或貴族的特權。英國是浪漫主義文化的發源地，崇尚自然的英國式花園就出現在那個時代。l839年，英國首相布魯安(Brougham)勛爵在他的意大利之行途中發現，地中海岸的風景是那樣漂亮，氣候那樣宜人，而且遠離社會的喧囂。卸任后，他到這里生活，在這里建起了自己的別墅，并生活到30年后去世。這期間他給許多親友寫信，描述法國南部海岸的美麗，從而引發了英國人的興趣，紛紛在冬天來到法國南部的海灣度假。

（2）法國詩人科諾的示范

l858年，法國詩人科諾(Conneau)在法國南部海岸休假時，給皇后(拿破侖三世的妻子)寫信介紹地中海岸的美麗宜人。這下又激起了法國人對海岸的興趣，于是法國國王、貴族等紛紛來到海岸度假，并以此引發了歐洲其他皇室的興趣，地中海北岸一下成為歐洲王公貴族和富豪名儒云集的勝地。

隨著來海岸休假的英國人和法國人越來越多，海岸的旅游業開始興起。到處建起了別墅和旅館，甚至建起了供富人娛樂的賭場，從而成為歐洲最著名的休假和療養勝地。可惜這樣的黃金時代到第一次世界大戰時結束了，海岸上又旅客稀落，興建的豪華賓館無人問津。

（3）美國的“爵士樂時代”的享受心理

好在幾年后開始了美國的“爵士樂時代”，美國人要到歐洲來尋找他們在美國無法享受到的自然景觀與人文景觀，于是再度發現了法國南部海岸。但原來充滿貴族氣氛的海岸度假文化，現在變得“爵士”化：海岸上看不到王室貴族，而是演員明星、作家。威士忌替代了香檳酒，美國平民的別克車替代了英國貴族的勞斯萊斯車。尤其在1925年，一位美國作家(百萬富翁)一改以往歐洲人冬天來海岸休假的傳統，而是夏天來海岸度假，發現夏日的海岸更美。從此以后，法國南部海岸從傳統的冬季度假勝地，變成了暑期度假勝地，改變了法國南部海岸的度假文化。

（4）法國藝術家的集體向南部逃離

巴黎，作為近代歐洲的第一大都市，曾是各種藝術流派的搖籃，最后墮落成售賣藝術的商場。在現代化浪潮中，一個個“現代派”藝術家逃離巴黎，去法國南部的地中海沿岸和鄉村尋找自然天地，因為當時的法國南部還沒有被工業革命波及，還充滿了農耕社會的自然環境。尼斯及地中海沿岸一下成了現代派藝術家的搖籃。

在十九世紀到二十世紀的法國南部，貴族度假旅游形成了數不清的城堡，實際上就是今天自發而形成的旅游地產，對中國度假旅游的發展具有非常現實的指導意義。

2、意大利那不勒斯的旅游地產

（1）火山掩埋的旅游古城

那不勒斯非但自然風光優美，古跡也很多。我小時候看的第一本科普啟蒙書《火山和地震》就是描述的那不勒斯附近最著名的維蘇威火山在公元79年噴發的情景，當年火山灰掩埋了龐貝古城，一千多年后才被發現。這個古城在16世紀被發現并開始發掘，現在這個位于那不勒斯郊外的世界著名古跡已經有許多游客進入參觀，古城還保存著當年的街道和房子、富人的花園、神廟、廣場等。

（2）度假地產小鎮——蘇蓮托的風采

蘇蓮托(Sorrento又譯索倫托)是一個海邊度假小鎮，漫步在蘇蓮托鎮的街道上、海岸邊，流連一下街邊咖啡座，領略浪漫的意大利風情，是很令人向往的事。登上高處小鎮，悠閑漫步在這海邊的街上，輕風拂面，鮮花處處；看著幢幢色彩鮮艷、造型各異的別墅聳立在山崖海邊，在藍天白云、蔚藍大海等背景的襯托，無論從哪個角度看都是一幅很美的風景畫。

那不勒斯卡普里島和南邊的阿瑪爾菲海岸更是大量歐洲游客前來南意大利消夏的地方。阿瑪爾菲海岸因其海岸懸崖的美麗風光被聯合國教科文組織定為世界自然和文化遺產，也被美國《國家地理雜志》評為人一生必須看一次的世界51個地方之一。

（三）分時度假的大力發展

1、分時度假的定義和起源

（1）定義

中國社會科學院旅游研究中心研究報告《旅游綠皮書-2000～2002年中國旅游發展分析與預測》一書中，對分時度假的描述為：最初是指人們在度假地購買房產時，只購買部分時段的產權，幾戶人家共同擁有一處房產，共同維護、分時使用的度假形式，后來逐漸演變成每戶人家在每年只擁有某一時間段的度假地房產使用權，并且可以通過交換系統對不同房產的使用權實行交換。

“分時度假”是一個三贏的格局：酒店可以提高入住率；會員通過一次性的買斷不僅可以享受遠遠比酒店的門市價優惠很多的價格，也抵消了今后若干年的通脹風險，還可以通過連鎖網絡“交換”到世界各地的酒店和度假村；而像RCI這樣的中介也因此掙得自己的傭金。

（2）起源

上世紀60年代，法國有12個家庭在阿爾卑斯山合買了一套房子，每戶擁有1個月的使用權，這就是“分時度假”的雛形。在60年代早期，一位名叫亞歷山大〃奈特（Alexander Nette）的德國人，在他所管理的位于瑞士提西諾（Ticino）的飯店中首先創造出原始的分時度假概念。他設想將度假地房產的股份出售給消費者，然后給予每個購買者在度假地住宿的權利，所有購買者被稱為股東或合伙人。隨后，他又創建了專門經營分時度假產品的歡樂邁格（Hapimag）公司。這家公司是一家很成功的企業，在1968年就有8000多名股東購買其房產。到20世紀90年代，這家公司共有12.5萬名股東和遍布歐洲15個國家的53處分時度假地。1967年，法國著名的建筑公司Les Grands Travaux de Marseille也設計了分時度假產品，這是全球第一個標準的分時度假產品設計，這家公司在位于法國阿爾卑斯地區的Superdevoluy滑雪度假地開始出售固定住宿單元的分時度假產品并一舉成功。

（3）在美國的大力發展

20世紀70年代之后，分時度假概念大量傳入美國本土。當時經濟繁榮時期房地產業的飛速發展，帶動房地產商建設大批公寓房和度假別墅。70年代中期的石油危機中，因油價上漲使美國經濟進入緊縮期，房產大量閑臵，房地產商急需解決積壓房產的需求，客觀上推動了分時度假產品在美國的發展。但引入分時度假概念并開始銷售的美國經營者很快就發現一個問題：即產品過于僵化，缺乏靈活性，人們一旦購買了分時度假產品之后，只能年復一年地在同一度假地度假。為了解決這個問題，有人在分時度假系統的基礎上進一步拓展開發出分時度假交換系統。擁有度假房產使用權的消費者，可以將自己的度假房產使用權，通過全球網絡交換系統換取同等級別但位于其它地區的度假房屋使用權。在20世紀80年代初期，分時交換的概念從美國佛羅里達傳播到英國和西班牙，分時度假交換系統的概念又回傳到歐洲，這一概念的回傳標志著這一產品進入到一個新的發展階段。

（4）分時度假在中國的探索之路

這個東西進入中國沒幾天，“就被不肖的代理商搞砸了”。代理商的胡作非為給那些原本想老老實實發展這項業務的人以沉重的打擊。比如，他們暗示消費者，只要成為他們的會員，你就可以到它遍及世界的加盟酒店度假，事實上，你是否可以取得那個國家的簽證還是個問題。目前，向中國公民開放的旅游目的地只有20多個，而是否給你簽發簽證，是屬于申請國的國家主權，是人家的政府行為。誰敢做這種擔保，誰就是在騙人。還有，即使取得簽證沒有問題，交換成功率也不敢說就一定是100%。

為了解決誠信問題，海南的部分酒店自己做直銷，或者委托分時度假公司分銷，消費者直接與酒店簽訂協議，或者同時也與代理商簽訂協議。

隨著國外擁有雄厚資源的分時度假公司的進入和帶薪休假制度的實現，分時度假將在全國得到大力的發展。

（四）海南旅游地產的起伏發展

1、海南旅游地產在全國占有重要地位

據業內人士估計，海南旅游地產在全國的市場份額已占到40%，海南依托其優越的人居環境，已成為中國旅游地產的知名品牌。海南旅游地產集“住宅、度假、投資”三種功能于一身，正顛覆中國傳統的房地產開發模式。

2、上世紀旅游地產泡沫

從上個世紀80年代末期開始一直延續到90年代中期的海南地產泡沫崩破災難，使得包括地產在內的海南經濟幾乎陷入滅頂之災，其影響至今隨處可見，可謂積重難返。據海南省建設廳的統計資料，海南地產從其快速升溫，直至因泡沫產生而走向低谷，前后不到兩年時間。在海南建省之后的1989年；投資額僅為3.3億元，1990年也不過4.1億元；但此后便以數倍的速度增長。以1990年作為投資基準對比點，1991年增長2.6倍，1992年增長7.3倍，而1993年和1994年則分別增長14倍和13.9倍，地產投資總額連續兩年超過57億元，達到投資熱的頂峰。投資過熱并不是問題的關鍵，真正導致海南地產致命一擊的是大量資金用于炒地皮、炒樓花的投機運動當中。當時的數據清晰地顯示出這種投機的本質：1991年至1996年，海南新增非農建設用地42307公頃，項目竣工的只有7345公頃，占17.36 ％。土地倒賣不但抬升地價，而且阻礙了真正想搞開發的土地商。擊鼓傳花總有斷鏈的時候，等到事情真正出現時，海南完全陷入災難。據數據顯示，從1995年起，海南整個房地產投資急劇滑坡，當年比上年下降49％，隨后的幾年，投資額直線跳水。至1998年年底，大量資金沉積在594萬平方米空臵商品房、120萬平方米停緩建工程和近30萬閑臵土地上。這個泡沫卷走了至少800億元人民幣，直接導致海南省 GDP連年下降。

3、博螯帶動旅游地產的發展。

舉世關注的博鰲論壇在風景秀麗的博鰲小鎮召開，令海南為之一震。隨之而來的旅游熱潮也讓海南地產似乎看到了一絲春色，這春色就是以別墅、度假村、酒店為主要物業類型的旅游房地產。由于海南南部沿海風景秀麗，每年吸引成千上萬的游客前來觀光度假，因此，此間房地產開發主要以休閑旅游和度假的酒店、度假村類別墅為主，且酒店主要集中在大東海、亞龍灣等沿海地帶。海南地產的旅游特色直接影響了其地產消費群的構成。由于本土消費能力有限，地產客戶尤其是高端客戶絕大多數來自島外。有數據表明，海南的房地產客記當中，超過60％是外地客戶。

4、海南旅游地產全線飄紅。

近年，海南進入新一輪開發熱潮，根據海南省政府的有關資料，三亞海棠灣、萬寧神州半島、陵水清水灣、文昌銅鼓嶺、博鰲二期等10多個項目達成開發意向，面積達300多平方公里，相當于全省城鎮建設有史以來的用地總規模。

香港中信泰富有限公司就于2005年9月與海南省萬寧市政府簽訂了框架協議，共同投資100億元，用10年時間合作開發用地面積超過5.7萬畝的神州半島項目。這個海南首個投資達百億元的旅游地產項目已經開始了基礎設施建設，據說將建設成一個示范性旅游度假綜合發展區、現代服務業和科教知識產業匯聚區。

此外，香港華潤集團投資50億元的海南石梅灣旅游度假區也完成了規劃設計，建成面向國際和內地高端旅游市場的、類似泰國的普吉島和印尼的巴厘島的國際海濱旅游度假區，其酒店更是拉來了歐洲大財團BELGRAVIA PROPERTIES LTD 聯手投資開發。此外，中遠集團、和黃地產、山東魯能、美國蘆薈株式會社，都在海南開始涉足旅游地產。而在雅居樂投資的陵水縣香水灣，富力也擬投資10億元建設綜合型度假村。

在國內一線城市價格不斷節節攀高的前提下，海南的旅游地產價格也是不斷走高，三亞的公寓價格已經到了6000元/平方米，海口、萬寧等地的旅游地產價格也到4000元/平方米。

（五）旅游地產的全國開發熱

1、旅游地產開發熱的原因（1）居民收入增加產生巨大的休閑度假需求

一般說來，一個城市人均GDP超過5000美元，就有龐大的休閑度假市場，而縱觀國內幾個發達的城市大部分已經超過5000美元。其中最高的深圳是8815美元，位列全國第十三位的南京2006年人均也超過了5000美元。

中國經濟的持續發展使中國的旅游消費迅速從觀光向度假過渡，度假客群的急劇增長為旅游地產的發展提供了堅實的需求，是旅游地產發展的核心原因。

（2）中國城鎮化比率的加速快速提高，極大促進了對旅游地產的需求。

國民經濟的持續快速發展使得城鎮化率呈現加速趨勢，2006年我國城鎮化率約為44％。根據國家“十一五”規劃和相關預測，我國城鎮化率在2010年將接近50％，2020年將達到55％左右。旅游地產是一個比較泛地概念，不僅僅是普通的酒店，也包含第二住宅、養老公寓等，城鎮人口的增加同時也大大增加了對分時度假等旅游地產的需求。

（3）房地產資產在近幾年的急劇升值

中國資產近幾年一直處于被低估狀態，價格嚴重低于價值，隨著人民幣兌換美元的不斷升值，其資產價值將得到體現。從而導致城市房產價格的不斷上升，而作為郊區或農村的旅游地產。本身拆遷成本和補償很低，同時由于旅游的發展對地方經濟有很強的帶動作用，因此土地價格明顯低于城市土地，從而表現在房價上具有明顯的優勢。

城市房產價格的不斷走高，旅游房產相對較好的生態品質和較低的房產價格，形成了一定的需求。

（4）投資性需求形成的巨大的市場

旅游地產價值的高低依賴于自然資源品質的好壞，而自然資源具有不可再生性，因此隨著時間的推移其價值會不斷遞增，從而具有很好的投資價值。民間剩余資金必然會抓住這個投資機會投資旅游地產實現資金的保值和增值。

2、旅游地產開發熱的表現

（1）空間的廣泛性 近兩年旅游地產不僅在發達城市廣泛存在，在二、三線城市也慢慢形成熱潮；不僅在國家級名勝風景區得到了大力發展，在省級甚至市級風景名勝區也獲得了大量發展。不僅在郊區而且在農村也得到了發展。

（2）投資主體的全民性

投資主體不僅有大的地產開發商，也有中小型的企業，甚至有眾多的農民和白領人士。一些千畝以上的大的旅游地產投資巨大，一般是大的地產開發商承擔，但一些小型的酒店和客棧一般由中小投資商建設，郊區的大批量的農家樂很多是由當地村民來建設，大部分產權式酒店的投資對象是發達地區的普通市民。

二、旅游地產的發展現狀

（一）資本進入來源的多元化

1、房地產企業的大規模進入

（1）全國性地產巨頭的介入情況

在業內大家熟悉的雅居樂、富力地產、碧桂園、首創、中信等旅游地產近幾年都把目光對準了旅游地產，并且都是投資較大的地產項目。

以雅居樂為例，雅居樂2007年1月份旗下首家五星級酒店在中山長江高爾夫球場開業后，年內又將有兩家四星級酒店分別在廣州和佛山南海投入使用。

目前，在廣州番禺、佛山南海建設的兩個四星級酒店都進入到了裝修階段，年內都可以正式營業。雅居樂在廣州、西安、南京、上海、海南、惠州等城市和省份都已經規劃了酒店，其中在海南省陵水縣東部沿海的清水灣規劃面積達2萬多畝，將沿著海岸線建設3個高爾夫球場和6家頂級酒店。”

（2）區域性的地產商紛紛以主體旅游地產的方式介入旅游地產。

區域性的地產商資金實力不是太深厚，但在當地有廣泛的人脈和文化的整合能力，因此往往能結合本地的文化建造主題旅游地產。在這方面最突出的是西安的曲江新城和成都的芙蓉古城。西安曲江新城占地47平方公里，是一個融旅游、會展和居住于一體的大型的綜合性的旅游地產項目，開發商西安高科集團是本地頗有實力的房地產企業。芙蓉古城占地1000畝，目前已經是AAA級景區。其開發商臵信房產也是本地的開發商，將一片荒地打造成為一個具有濃厚民俗特色的綜合性的主題旅游景區。

2、旅游景區經營者的介入。

在旅游地產為開發之前，中國已產生了很多觀光型的旅游景區，在旅游發展的熱潮中獲得了第一桶金。并且在景區也建設了亭子、商店和餐廳等初級的旅游地產，主要是作為景區的輔助設施。隨著旅游地產的發展，這些景區經營者開始利用自己的積累的資源開發旅游地產，主要集中于酒店特別是產權式酒店。目前在一般的有一定規模的酒店都有類似的旅游地產項目。

3、旅游關聯企業的投入。

旅游關聯企業主要是旅游交通企業特別是航空公司和酒店，航空公司具有比較雄厚的實力和政府資源，在土地獲取方面具有很強的優勢，同時具有很強的資金實力，近年來頻頻進軍旅游地產，在國內的航空公司中以海航最為典型。

酒店原來只是純粹作為住宿接待設施，雖然收益穩定但比較慢，而產權式或分時度假酒店具有一次性回收的優勢，因而受到了酒店經營者的青睞。

4、其它資金的介入。

在旅游利好的刺激下，許多資金加速介入，如北京某做物業商業開發的公司和深圳某貿易的公司，在獲得第一桶金后，紛紛進軍旅游地產，取得了巨大的成功。

（二）產品線不斷延伸

1、傳統的旅游商業和住宿等地產設施依然占有重要地位。

一般說來，任何景區都擁有一定的商業等物業設施，有些旅游物業本身是景區的重要吸引物。隨著旅游競爭的激烈，單純依靠天然的旅游吸引物越來越難以取得理想的市場份額。因此增加旅游物業是提升旅游景區品味的重要內容，包括旅游民俗建筑、旅游寺廟和旅游酒店等。

在增加的旅游物業中，旅游商業是主要一環。因為旅游商業能帶來直接的收益，而且具有民俗特色的旅游商業本身是一個很好的旅游吸引物，具有重要的旅游觀賞價值。

2、產權式酒店星火燎原。

產權式酒店對業主來說將投資和度假進行了很好的結合，對開發商來說可以實現一次性收回投資。該商業模式具有很強的可操作性，受到了眾多開發商的歡迎，目前也是旅游地產的主流模式。

從中國的天涯海角三亞到最北端的大興安嶺，產權式酒店星羅棋布。在江蘇，圍繞南京幾乎形成了眾多的產權式酒店群落，依托茅山和寶華山都有產權式酒店和別墅出售。而香泉湖和白鷺島的產權式酒店的廣告也不斷沖擊大眾的視野。

3、特色小鎮。

特色小鎮是依托一定的旅游資源，通過人為建設批量和成規模的休閑度假設施來形成一個集中的休閑旅游目的地，通過人氣的營造來實現商業和地產盈利的目的。在國內目前有如下幾種類型：

（1）以溫泉為依托的溫泉小鎮。

在中國，特色小鎮最突出的是溫泉小鎮，從廣東的從化和龍山等溫泉鎮，到內蒙古的阿爾山等都是以溫泉為依托形成的旅游房地產項目。

（2）人造的主題小鎮

通過挖掘當地文化或引進外來文化形成一個旅游集鎮，通過打造人氣來實現商業和地產的目的。如云南祿豐的恐龍小鎮、成都的芙蓉古鎮等。

（3）自然風景區的小鎮

此類小鎮一般是依托某一個資源優異的自然資源，將前往景區的人流進行適度集中，從而形成一個旅游小鎮。比較典型的有廣東的南昆山鎮和江蘇鎮江的茅山鎮。

4、超級復合大型旅游地產。

超級復合大型旅游地產其最核心的目的在旅游而不是地產，旅游主要作用是營造一個環境，通過環境的改造達到提升土地價值的目的，在目前做的比較成功的是深圳的華僑城和宋城，北京的長城腳下的公社也是一個旅游地產的經典案例。

5、特色旅游房地產正從理論走向實踐。旅游地產目前正在向縱深挺進，新的產品在不斷研發之中。如農家樂房地產、分時度假酒店等。

傳統的農家樂小而分散，并且難以保證質量，部分開發商通過按農家模式建設成片建筑，然后再出租或出售給經營方所形成的房地產。

（三）營銷手段不斷翻新

1、策劃先行、廣告開路。

旅游地產屬于大宗的非必需品消費，客戶購買非常理性，因此如果不針對客戶在做獨到的策劃，將很難引起消費者的興趣，前期策劃至關重要。主要是挖掘和創造賣點，比如環境、投資回報率等。如華僑城在北京和成都的旅游地產項目就沒有刻意模仿深圳歡樂谷，而是根據當地文化進行了修改。西安的曲江新城將47平方公里的土地上設臵成了綜合性的國際性的度假區，規劃了大唐芙蓉古城和海洋館等時尚的旅游設施。海南的許多地產項目將陽光、沙灘、海水和游艇以及軍事等主題進行相連。

為了讓具有吸引力的房產信息傳遞給消費者，房產商一般都按銷售收入的一定比例設定廣告費用，在房地產火爆的今天，許多媒體的一半廣告收入來自于地產。

2、聚焦中國中心城市。

旅游地產消費是非必需品，因此必須針對有投資或度假需求的高收入者。北京、上海和廣州等經濟發達城市是重點銷售對象。如山東日照的旅游地產大部分客源是北京和南京的消費者。

3、全國性市場。

旅游地產的客源區域定位根據產品的實際情況分為區域性的客源和全國性的客源，但根據發展趨勢看，大部分的旅游房地產的客源定位是全國性的客源，只有華僑城等旅游地產直接面對本市的客源，因為其作旅游的目的只是為了土地升值，不是為了度假的需要。

海南的大部分旅游房產都是針對全國的客源，包括內蒙古的部分高收入階層都在海南購買房屋。

4、價格呈階梯式分布。

旅游地產的價格取決于兩個因素，一個是資源品位的高低，資源品位越高的地方，其旅游地產價值越大，反之就越少。另一個取決于距離核心消費地的距離，距離核心消費客源地越近，價值會越大，距離越遠，價值越小。

海南的旅游地產發展非常成熟，但是旅游地產的價格以知名度最高的三亞為最，均價達到6000元/平方米，文昌等地價格在4000元/平方米左右。海南東部地區的價格更低，有些達到2000元/平方米。

在距離長三角和珠三角的核心城市越近的地方，價格越高，如周莊的旅游地產價格達到8000元/平方米，而距離南京較近的安徽滁州，其精裝修的旅游地產價格在4000元左右，矛山的旅游別墅價格最低是2600元/平方米。

5、品牌越來越引起重視。

總體上說目前國內的旅游地產公司還沒有形成強施的品牌，基本處在項目階段。

良好的旅游地產品牌可以獲得兩個積極的效果，一方面是提升價格，如華僑城的成功對其在北京和成都等地的項目起到了積極的影響。另一方面是獲得資源，對于旅游地產開發，各地頻頻出現投資商攜款潛逃的情況，為社會帶來不穩定因素，因此品牌開發商更容易獲得當地政府的認可，更容易以較低的代價獲得當地的優質資源。

旅游地產投資巨大，目前全國性的品牌主要是深圳的華僑城和宋城，其品牌的迅速擴展原因是旅游的成功。而一些產權式酒店，品牌的形成還處于緩慢的積累，還需要很長的時間。

對于分時度假，由于中介代理的不規范運作，發展舉步為維堅，產品的發展還處于摸索階段，更談不上品牌。

三、旅游地產的市場分析

（一）總體蛋糕。

旅游地產的總體蛋糕究竟有多大？目前在理論界有幾種說法。

1、未來十年按家庭計算：2500億元

2006年，中國的旅游地產發展迅速，各色山水景觀地產、休閑度假房產、產權酒店等產品開始興起。2007年，宏觀市場對旅游地產的需求將推動其邁入一個快速成長階段。五合國際預計，在未來10年，中國將有500萬個家庭或個人接受旅游度假房產或權益，按每個家庭出資5萬元購買旅游房產計，就將產生2500億元的市場額度。

2、未來十年按中產階層計算：1。7萬億元

國家統計局2004年指出，21世紀前10年到20年間，將是中國中產階層形成的重要時期，預計到2010年中產階層人數將達到1.7億人。如果這1。7萬人未來十年每人按1萬元計算，那么未來十年的總體蛋糕是1。7萬億元。

3、未來十年后的市場蛋糕：6。5萬億元

美國的納稅大全中，將美國的社會各階層按人口的比例分成了七個部分，最頂端的 1 ％為巨富，次端的 5 ％為富，前 10 ％為小富（中國統計中的最高收入層為 10 ％），前 25 ％的為中產上，次 25 ％的為中產下，剩余的 50 ％中包括了低收入人群和窮人。就是說美國25％屬于中產。中國未來按這個比例計算，人口按15億人計算，那么中產的總人口是3。25億人，每人按2萬元消費計算，那么總的市場蛋糕是6。5萬億元。

4、市場蛋糕的理性分析。

中國經濟的持續發展是必然的，中產階層達到25％也是一個可行的數字，總這幾年城鎮化的加速推進可以推測出來。但如果一個中產階層在旅游房產上是5萬元有點偏高，因為旅游度假不僅僅是房產，還有交通、餐飲等消費。而且中產階層的消費不僅僅局限在國內，國外占有一部分，而國外這一部分中國房產商很難得到。當然，旅游的產的消費沒有包括，外國人在中國消費的房產也有一定的市場，兩相抵消。如果按每人2萬元比較合理，因為一個中產階層每年消費按1000元計算，那么20年就是2萬元。

所以要說中國旅游產地的市場蛋糕，6。5萬億元是比較合理的。

（二）需求心理分析

1、休閑度假型心理。

中產階層的壓力越來越大，傳統的觀光式觀光旅游必然被度假旅游所取代。因此經濟發展到一定程度，休閑度假將成為一種基本點的需求。高收入者不僅要吃和住，還需要放松心靈，這種是心理是主流消費心理。

2、投資型心理。

旅游房產具有投資價值具有兩個原因，一個是客觀的市場需求，市場需求的急劇膨脹必然帶來資產的升值。另一個是資源的不可再生性。旅游地產依賴優美的自然環境和和土地，而這些自然環境和土地隨著知名度的升高會升值。

3、炫耀型心理。

度假休閑也有高中低檔次之分。普通大眾可能通過分時度假獲得相對低廉的度假需求，而一些社會金字塔頂尖的人士將選擇豪華的超五星級設施，如阿聯酋迪拜的七星級帆船酒店，每個入住的客人都會感到是一種榮耀。通過入住這些高星級設施，獲得一種炫耀性的滿足感。

4、養老型心理。

一般說來，旅游房產比較偏遠，難以邊工作邊居住。但退休后居住在風景優美的小鎮比大都市更能保證健康。因此在年輕時買一棟旅游房產作為養老居住成為許多高收入階層的選擇。

5、商務交際型心理。商務交際和談判需要一個相對好的環境，對于一些高檔次的別墅群，房產購買人可以形成一個交際平臺，有利于促進事業的發展。同時商務談判如果放在風景優美的別墅更能使談判雙方放松，達到增加成功機遇的目的。

6、禮品型心理。

隨著經濟的發展，旅游度假將成為一種時尚，旅游房產也將會成為一種禮品。前期主要是子女送給父母，后期將擴散到成為一種普通的禮品，從而形成一個禮品需求市場。

（三）營銷中出現的幾個亮點

1、深度營銷

深度營銷，就是建立在互聯網基礎上，以企業和顧客之間的深度溝通、認同為目標，從關心人的顯性需求轉向關心人的隱性需求的一種新型的、互動的、更加人性化的營銷新模式、新觀念。它要求讓顧客參與企業的營銷管理，給顧客提供無限的關懷，與顧客建立長期的合作性伙伴關系，通過大量的人性化的溝通工作，使自己的產品品牌產生潤物細無聲的效果，保持顧客長久的品牌忠誠。它強調將人文關懷的色彩體現到從產品設計到產品銷售的整個過程之中，乃至產品生命周期的各個階段。

旅游地產是大宗商品，而且競爭越來越激烈，如果產品不與消費者深度對接，將會嚴重影響產品的價值。

旅游地產發展商開發商品的全過程與消費者進行互動成為部分品牌開發商的重要研究課題。發展商從得到某一類資源開始會就潛在的消費者進行深度調查，避免策劃的失誤和設計的缺陷。開發商建旅游地產不僅關注大的概念和定位，更關注費者消費的每一個細節。從而能在消費者心目中形成良好的品牌效應。

如海南某旅游地產開發商開發的老年公寓開始只是關注老年的每一個細節，后來經過網上大規模調查，許多老人希望將考慮短暫的小孩和中年人需求。因為一到暑假，老人的孫子們也會到爺爺這里來度假，老人的子女雖然工作繁忙，但是一旦有時間也會到海南去看老人。因此該產品在設計中將小孩的度假元素增加了進去，大大增強了產品的吸引力。

2、精細化營銷。

所謂精細化營銷是企業恰當而貼切地對市場進行細分，并采取精耕細作式的營銷操作方式，將自己的市場做深做透，進而獲得預期效益，既是一種戰略導向又是一種策略推進。

精細化營銷作為大件商品尤其具有很好的功效。山東日照瀕臨海邊的一樓盤針對南京市場主要是投資客戶，于是與南京某樓盤實現聯合營銷，讓投資客戶可以同時在兩地獲得投資，拓寬了投資者的投資渠道，取得了不錯的效果。

3、單一賣點營銷。

單一賣點營銷是指抓住某一個消費者關注的核心賣點，以較低成本的方式向消費者進行持續推介，達到銷售的目的。

采用該種營銷方式的特點具有單一核心賣點突出的特點，同時針對的客戶非常廣泛，潛在消費者巨大。如山東威海某海邊樓盤，一個核心的特點是總體價格低廉，并且距離海邊較近，南京大部分白領都是潛在的消費對象。因此該樓盤連續不斷地在南京媒體打出了“花3萬元在海邊安家”口號，口號簡單清晰，也具有煽動性，獲得了比較大的成功。

四、旅游地產的產品類型分析

（一）產權式酒店、別墅。

1、基本介紹

產權式酒店是將每間客房分割成獨立的產權，投資者可以根據自己的經濟實力，像購買住房一樣投入一定的首期，就可以獲得最終的產權。而投資者本人并不需要費神去經營自己所投資的酒店客房，只要將其委托給酒店管理公司即可，由管理公司統一出租經營，而投資者本人可以獲得客房紅利。同時投資者還可以獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費入住權。

產權式酒店作為產權式地產項目與商業性酒店的結合，整合了多種資源優勢，是房地產和酒店的創新經營模式。早在20世紀70年代歐美等發達國家就出現了這種酒店。產權式酒店有望成為繼住宅和汽車之后的第三個消費熱點，前景非常光明。自從10年前，產權式酒店誕生于海南省，目前中國產權式酒店項目已發展到200多個，在北京也有很多產權式酒店項目在建。但是，因為目前中國的房地產業和酒店業都尚不很規范，產權酒店作為二者的結合產物更是處于發展初期，相應的法律、法規尚不明確。因此，今后，服務將是未來產權式酒店乃至整個酒店業競爭的焦點。產權式酒店的特性決定了它必須聘請或委托專業酒店管理公司來經營管理，他們可以最大限度地挖掘酒店的潛力，合理運用酒店的資源，從而更為有效的保障投資者利益。

2、功能的多樣性

（1）度假功能

一般說來，產權式酒店的購買者一般每年擁有1個月左右的免費居住權，可以滿足房產購買者的度假需要。

（2）投資功能

由于產權式酒店本質上還是一個旅游產品，通過度假酒店的經營可以獲得收益，投資者可以獲得一定的回報，因而具有投資功能。由于擁有獨立的產權，可以自由轉讓，因此隨著資源的升值，房產本身也有升值的功能。

（3）快速收回投資的功能

這是針對開發商來說的，如果開發商經營普通酒店，投資回收較慢，而做產權式酒店，酒店功能沒有發生變化，但可以一次性收回投資，因而受到投資商的青睞。

3、產權式酒店發展現狀

隨著近幾年房地產的火爆發展，產權式酒店如雨后春筍在全國得到發展。南京周邊的香泉湖和白鷺島是經營比較成功的例子。

（二）高尚復合型社區

1、基本概述

該產品主要是針對一些近郊或遠郊地塊，本身做房地產具有一定的難度，通過先經營旅游景區的形式來營造一種環境和人氣，提升地產的價值，然后通過經營地產來獲得收益。

該產品在中國是深圳華僑城首創，華僑城通過造主題公園的形式來經營旅游，獲得巨大成功，其隨后的土地價值得到極大提升，目前在深圳，華僑城片區是深圳價格最高的住宅房產。

該產品實質也是房地產，只不過是通過造旅游的形式提升了土地的價值，如果沒有旅游純粹做地產，房產照樣具有價值，只不過價值低一些而已。

2、復合型社區產品價值提升的原因。（1）優美的環境

做旅游景區需要營造大片的綠地和廣場，因此其建設的過程就是造環境的過程。環境的提升大大提升了土地的價值。

（2）良好的人氣

一個成功的景區伴隨而來的是大量的人流，大量的人流帶來很好的人氣，也帶來眾多的機會，人氣的提升同樣可以帶來土地的升值。

（3）完善的配套

土地的價值與周邊的配套緊密相連，而郵政、電信、銀行、學校等配套的完善需要一定的人口做基礎，這些人口包括流動人口和常住人口，旅游的開發可以快速形成一定的人口，在利益的驅動下，配套會加速完善，從而帶來土地的升值。

（4）開發商與社區的互動效果

作為社區的居民，同時擁有景區的部分權益，如景區的演藝活動在一些節假日可以與社區具名互動，景區的一些高層次的展覽居民有免費參觀的權利等。

3、高尚復合型社區在中國發展現狀。

在華僑城的帶動下，全國各地掀起了一個主題公園地產熱，成都的芙蓉古鎮、杭州的宋城、西安的曲江新城等都是成功的案例。

（三）時權酒店

時權酒店就是分時度假，消費者通過比較低的價格獲得酒店的一段時間的消費權利。分時度假在國外是一種非常成熟的度假方式，但在國內誠信體系沒有建立起來之前，還有一段摸索和完善的過程。在未來的三五年，不會是一種主流的旅游地產方式。

（四）養老公寓

1、養老公寓的市場需求。

我國傳統的養老是家庭式的養老，城市的福利院主要針對的是沒有子女的老人。但隨著社會競爭的加劇，時間緊張，子女難以在心理上滿足自己的孝心，因此一些高端養老公寓在郊區出現，被稱為是銀發市場。

隨著中國老齡化的到來，這個市場將日益龐大，而在郊區具有優良的空氣和自然環境。如果將醫療、老人游樂等設施加以完善，將會形成一個巨大的市場。

2、功能

（1）養老功能

養老公寓不僅可以解決老人的生理問題，也能解決老人的心理問題，而且由于地處郊區，價格不貴。

（2）投資功能

養老公寓在投資者沒有居住的前提下可以出租，實現類似于產權式酒店的投資功能。

3、養老公寓在國內的發展。

養老公寓在國外發展非常成熟，但國內在“養兒防老”觀念的支配下，這個市場沒有啟動，隨著觀念的逐步改善，必將產生一個巨大的市場。

目前在上海等大城市就高端“銀發市場”已經開發出了部分產品，眾多的距離中心城市較近的旅游區也在加大養老公寓產品的開發力度。

（五）獨立產權客棧。

獨立產權客棧本質上與產權式酒店公寓一樣，但目前產權式酒店眾多的公共設施如大堂、餐廳等歸屬不明，因此產權式酒店實質是產權式客房。而獨立產權式客棧是一個獨立的度假產品，實質是一個小型的酒店，只不過這個酒店是以客棧的風格進行建設，客棧本身是一件具有觀賞性的旅游產品。

產權式客棧一般在在民族氣息濃厚的旅游目的地內，以中西部為多，如云南麗江和湖南鳳凰等。

（六）升級版農家樂。

農家樂近年來發展非常快，主要是郊區的農民給自駕車客人提供農家食物和居住服務的一種旅游。

傳統的農家樂農家氣息很濃，但衛生等條件難以得到保障，接待能力也很小。而度假酒店雖然硬件和軟件設施具有保障，但是有點接近于大都市的感覺，游客同樣感到不滿意。

于是一些小型的投資者建設介入傳統農家和現代酒店中間的產品，使游客既有安全感，又能感受到農家氣息。而通過將這些具有濃厚農家氣息的升級版農家樂進行出售，就是農家樂旅游地產。

（七）滑雪、溫泉、漂流等運動型度假村。

參與性、體驗型旅游是今年來熱點，哈爾濱的滑雪每年吸引了數百萬人蜂擁而至，由滑雪、沖浪和漂流等運動形成了運動型度假村。

這些度假村的客源主要來源于這些運動愛好者，度假村運行的好壞與前來運動的游客量息息相關。

黑龍江亞布力滑雪場是中國重要的滑雪基地，每年有上百萬游客前去滑雪，目前已經有奧林匹克俱樂部、新聞賓館、南極賓館、越野樓和高山樓等度假型房產。

廣東省清遠市被稱為是“中國漂流之鄉”，目前有二十多條漂流。一些知名的大的漂流如玄真洞漂流、碧水灘漂流等都有自己的度假酒店。

八）主題式小鎮。

主題式小鎮是指依托某一特色資源所形成了旅游集鎮。這個集鎮一般是特色旅游資源的集散地，目前在國內以溫泉和民族特色為依托的集鎮較多，在廣東有從化的溫泉鎮、云浮的龍山溫泉鎮。民族特色小鎮有陽朔和湖南的鳳凰。

主題式小鎮旅游地產的價值取決于旅游業發展的成熟情況，如果旅游業發展興旺，旅游新產品不斷推出，那么小鎮的旅游地產會越來越有價值。

（九）體驗式住宿設施。

體驗式住宿設施是指價格低廉但又有一定特色的旅游地產。目前在國內比較突出的是海邊帳篷住宿、草原蒙古包、拓展訓練配套營地和汽車營地等。

拓展訓練基地一般有自己軍營式的住宿設施，大部分沒有獨立衛生間，上下通鋪，價格在２０元／人左右。

汽車營地在國內還處在探索階段，但私家車的普及促進了這一新型旅游地產的發展。

（十）旅游新區。

旅游新區實質是超級社區旅游地產，面積一般超過一平方公里。這種模式是前段時間熱論的城市運行模式，就是將一快整片的土地交給一開發商整體開發，開發商通過旅游帶動人氣，將生地炒成熟地，然后通過成片開發房地產來獲得收益。

深圳的華僑城面積達６平方公里，實質上也是一個區域的概念。比較典型的是西安的曲江新城，面積達４７平方公里，將打造成一個大型的休閑度假社區。

（十一）主題式商業中心。

主題式的商業中心是指依托某種自然形成的資源或人造資源，形成具有旅游性質的主題商業地產。目前在國內比較有名的是深圳的大芬村河周莊的畫家村。深圳的大芬村時自然形成的一個畫家聚居地村落，后來經過規范，形成了一個以畫為主題的商業地產項目。周莊的出名最先還是靠畫出名，畫在周莊有很大的影響。通過吸引世界各地的畫家在此創作，達到形成商業氛圍的目的。

（十二）旅游商業中心。

旅游商業中心一般是依靠某一類資源或知命的休閑景點形成的旅游商業街道或中心。比較有名的是武漢湯池西街和陽朔西街。武漢湯池西街主要是依靠溫泉游客所形成的商業街。而陽朔西街主要是依靠甲天下的山水所形成的。

（十三）高端度假酒店或別墅。

高端度假別墅式指在旅游資源非常豐富的地方建設具有國際一流的度假設施來吸引高端客源獲取較高利潤的一種產品。目前比較有名的是北京的長城腳下的公社和四川九寨的九寨天堂。

長城腳下的公社實際上是一個特色旅游度假酒店，充分利用了長城這個特色資源，通過世界一流設計來達到使建筑成為世界珍品的目的。

九寨天堂主要是利用九寨絕美的風景特別是雪景和溫泉加上超無星的住宿設施形成了一個巨大的吸引力。

五、未來旅游地產的發展趨勢

1、特色化是方向。

雖然旅游地產具有龐大的市場空間，但隨著產品的逐漸完善，對客源的競爭將會逐步激烈。旅游消費是一種體驗消費，需要體驗一種有明顯特色的文化。根據消費者喜好形成自己的特色化是旅游地產的核心競爭力。

特色來源于兩個方向，一個是區域性的文化，如何深度挖掘民族的風俗習慣等是重要的一環。一個是人造文化，就是照搬異域文化，通過文化的揉合達到吸引游客的目的。

2、網絡化是目標。

每個人都希望每年去不同的地方度假，單一的旅游地產難以滿足消費者的長時間的需求，如果能夠形成網絡化，則綜合利用營銷資源。

3、發現資源是競爭成功的重要條件。旅游地產的價值取決于旅游資源品味的高低。中國地大物博，旅游資源非常豐富，但國家一類資源一般早就被他人占有，進入成本較高。而眾多的二、三類資源進入成本較低但是資源吸引力有限。因此如何發展資源成為未來旅游地產獲得較高利潤的關鍵。

旅游地產商要善于發現那些尚未被發現的優質資源，發現資源就是發現財富。

4、“智慧”在未來旅游房地產中起到決定性作用。

旅游地產與普通住宅相比，更需要整合，只有整合才能產生多倍的價值。而整合的過程就是創意的過程，就是智慧發生效力的過程。因此，如果組建自己的研發隊伍以及借用外面的力量進行主題的提煉是成功的關鍵。

六、旅游地產的項目投資和風險簡述。

（一）項目投資

1、旅游地產投資前期準備

（1）資金準備 操作一個旅游地產項目，在如下環節需要費用：

第一、前期的考察和談判費用。

該費用一般包括員工的工資和商務談判費用。由于投資旅游地產需要的人才層次比較高，因此主要的是人工費用。一般說來，一個項目從接觸到簽約，需要時間在半年左右，整體費用，需要200萬元左右。

第二、資源的購買費用和資產的收購費用。

資源的購買費用一般以年付費，這樣可以減輕前期的資金壓力。這塊費用與談判又很大的關系，也與資源品質的好壞息息相關。好的資源每年要數千萬元，差的每年幾十萬元甚至零成本。如果牽涉到征地費用，征地費用是很大的一塊費用。目前市場行情是一畝地15萬元左右。資產收購費用主要是收購已經建好的資產，包括商業、道路和酒店德國設施，根據舉起情況而定，現在國有資產已經不多，作為民營資產，一般會有30%—80%的溢價，溢價的多少看政府的支持力度。

第三、規劃和設計費用。規劃費用包括總體規劃的詳細規劃以及隨后的建筑設計。總體規劃一般在50萬元左右，詳細規劃按面積計算，一般每畝在5000到2萬元之間。建筑設計費用一般按造價的比例進行計算。

第四、前期的市場推廣費用。

旅游地產要盈利，關鍵是人氣的提升，人氣的提升要看旅游的運作情況，因此旅游的推廣也是一筆前期的投入，包括產品的包裝、銷售費用等，一般要幾十萬元。

第五、建設工程費用

建設工程費用包含兩部分，一部分是景區的建設費用，另一部分是地產的建設費用，這塊費用是規劃緊密相關，一般不會低于1000萬元。

以上總費用不會低于2000萬元。

（2）人才準備

資金是基礎，但人才是保證。旅游地產的技術人才由旅游人才和地產人才兩部分組成，要做成一個成功的項目，沒有一支相對成熟的隊伍是空中樓閣。

其中旅游需要如下人才：

第一、旅游規劃設計人才

旅游地產項目一般需要聘請外部智力機構，但如果內部沒有一支隊伍，很難達成融合，獲得最佳的效果。

第二、商務談判人才

商務談判主要對接的政府和中介機構。

第三、旅游和地產運作人才

包括景區的經營運作和地產的經營運作。

（3）關系儲備

旅游和土地資源與政治關系資源息息相關，獲取資源的渠道很多，但如公司在發展過程中積累了一定的資源，容易奪得政府的信任，從而有利于項目的快速開拓。

（二）旅游地產投資的風險

1、政府的公共關系風險

旅游地產與資源息息相關，因此能否與政府處理好關系對項目的成敗起決定性左右。如何協調企業和政府的關系和利益是一門學問，需要加以總結和研究。

2、項目定位的風險。

項目定位更多與旅游定位息息相關，只有旅游定位成功才能給地產帶來更高的價值，因為人氣的提升需要旅游。如果定位不準，將成為一堆價值不大的建筑物。

3、經營運作的風險。

執行力不到位，必然會造成項目的失敗。千島湖鳳凰度假酒店的失敗就是經營不力導致開發商承諾的回報沒法付而引起糾紛。

七、旅游地產的經典案例

（一）成功

第四篇：淺談中國旅游地產(0619修改)

淺談中國旅游地產

摘要：本文論述了旅游地產的定義和起源，并通過對其產業特征的研究，發現了我國旅游地產目前存在的問題和解決辦法，最終對此新興熱門產業的未來前景做出了思考和展望。

關鍵詞：旅游 地產 政策 市場

目錄

淺談中國旅游地產...........................................................................................................................1 前

言.............................................................................................................................................3

一、旅游地產的起源.....................................................................................................................4

二、旅游地產的特征.......................................................................................................................5

（一）旅游地產城市間發展差異較大.........................................................................................5

（二）旅游地產產品類型多樣，運作方式逐漸綜合多元化.....................................................6

（三）旅游地產置業需求更多希望在投資和消費上獲得優良組合.........................................6

（四）旅游地產置業人群區域劃分比較集中.............................................................................6

（五）旅游地產開發模式逐步豐富.............................................................................................6

三、旅游地產面臨的問題與對策...................................................................................................6

（一）產品主題保持一致.............................................................................................................6

（二）產品塑造應全面細致.........................................................................................................7

（三）產業融合型產品設計.........................................................................................................7

四、促進旅游地產發展的思考.......................................................................................................7

（一）地產定位應面向國際。.....................................................................................................7

（二）注重保護生態景觀資源。.................................................................................................7

（三）加強對政策、市場的把控力。.........................................................................................8 結

論.........................................................................................................................................9 參考文獻.........................................................................................................................................10

前

言

根據國際權威機構預測，未來二十年，中國的旅游業和房地產業都將會有極為廣闊的發展前景，旅游地產作為兩個黃金產業的交叉型產業，已經開始逐步受到業界及專家學者的關注。

對于旅游地產的概念如何界定，業界仍然存在不少分歧。所謂旅游地產是指以旅游活動為服務對象的一系列建筑物及關聯空間。業界一般認為旅游地產包括以下幾種形式：一是旅游景點地產，主要是指旅游區內為游客旅游活動建造的各種娛樂、觀光、休閑類建筑物。二是旅游商務地產，主要指在旅游區內或旅游區附近提供服務的商店、餐飲、娛樂設施等建筑物及關聯空間。三是旅游度假地產，主要是指為游客或者度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的建筑物及關聯空間。四是旅游住宅地產，主要是指與旅游區高度關聯的各類建筑物。

目前世界上主流的旅游地產主要是指旅游度假地產。

一、旅游地產的起源

要探究旅游地產的起源，首先就應該探究旅游的起源。旅游業作為一個年輕的行業，單獨出現在世界上還不到一個多世紀，但其發展卻是迅猛的，遠在90年代初期就已經成為了世界上最大的產業，GDP貢獻、接納的就業人數等等都遠遠超過了其他的任何行業。

而中國的旅游業起步相對來說比較晚，當旅游業在世界形成了規模的時候，中國的旅游業才剛剛開始。但是中國的旅游行業是屬于爆炸性出現和發展的，尤其是1999年國家宏觀調控政策下的雙休與長假出現，中國的旅游業取得了長足的發展，并掀起一輪又一輪的“假日經濟”，引起業內外的專家學者關注。據國家旅游局預測，2020年中國將接待海外旅游者1.35～1.45億人次，約占世界總量的8.4%～9.0%；國際旅游創匯530億～760億美元，約占世界總量的2.7～3.8%。

旅游業的蓬勃發展，引發了各行業對旅游目的地的關注，新一輪的投資風暴開始，旅游地產初顯端倪。

初期的旅游地產主要表現在旅游目的地（也就是景點）的建設之上，相繼而來的則是酒店，爾后則是度假地產、休閑地產等等，最后發展成如今的規模宏大、花樣繁多、功能多樣的旅游地產局面。

對中國而言，旅游地產是一種外來文化，它真正的發源地是法國地中海。本世紀初，地中海沿岸開發了大量海濱別墅，歐洲、北美的政府要員、貴族、富商蜂擁而至，一時間地中海成為世界乃至歐洲的休閑度假中心。

60年代，法國阿爾卑斯山地區的別墅度假村首先以分時銷售（出售以酒店為主的物業使用時間段）的方式招攬客戶。旅游地產市場開始由此形成，今天遍布世界各地的分時度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅等物業使歐洲旅游地產市場發展到一定規模。

70年代中期，由于美國經濟衰退、泡沫經濟造成大量房地產積壓、空置，特別是市場景氣時期開發的大量別墅積壓。為處理積壓與空置，充分盤活閑置資產，美國從歐洲引入時權酒店這一概念，取得了巨大成功。

在亞洲，日本、韓國、菲律賓、泰國、馬來西亞、新加坡等國家，近幾年大打“旅游度假牌”，假日休閑、周末度假、旅游度假、會議休閑、運動健康休閑等方興未艾。隨即，大批國際金融投資商、地產開發商、酒店投資管理機構紛紛介入旅游物業開發，并取得了可觀的收益。

至此，中國的旅游地產才真正開始。

中國旅游地產在八、九十年代已萌芽，沿海地區、改革開放較早省市由于盲目開發，房地產項目建設供大于求，出現大量空置房。據不完全統計，中國空置房面積已超過8000萬平方米，主要集中在旅游城市、沿海地區和比較發達的大中型城市周邊。消化這些空置房的一個有效途徑，就是將其中一部分改造為旅游物業。而這種轉變的機會就造就了中國旅游地產的鼻祖——海南旅游地產。

1999年海南“南海傳說”、三亞“南山文化旅游區”的成功開發，拉開了中國旅游地產的帷幕。其后又有幾十個旅游地產項目在全國進行改造、規劃、建設和推廣，并取得了較大的市場反映。其中較有知名度的有：長春凈月潭國家級開發區依托凈月潭國家森林公園開發的以旅游、休閑度假、娛樂、教育培訓為主題的凈月新城的開發、河南平頂山生態旅游項目、涇渭鹿苑生態旅游區、南航碧花園。這種苗頭一冒頭，就在北京、上海、大連、長春、哈爾濱、青島、海南、廣東、福建、深圳等地大肆蔓延，僅沿海主要城市已開工的旅游地產項目就多達近百個，以“高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運動”為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店超過80家。

至此，中國旅游地產實現了從萌芽到發展壯大再多形成規模的巨大蛻變。

二、旅游地產的特征

區別于城市商業、住宅類地產項目，旅游地產也有著它自身的特點。

（一）旅游地產城市間發展差異較大

旅游地產自身對我國大部分城市形成獨有的一、二、三線城市劃分，且多集中于沿海城市。

旅游地產市場基本呈現“一級城市靠地產，二、三級城市靠資源”的發展態勢。北京、上海、天津等一級城市的旅游房地產基本上走“地產”路線，以人造景區、景點來配套于住宅、酒店、社區等的開發；而二、三級城市的旅游房地產則主要走“旅游”路線，依托區域的高等級旅游資源進行項目配置。

同時，由于我國地理、經濟發展特性，形成了沿海地區經濟發達、景觀資源豐富等特點，旅游地產業率先在這一區域落足，而中、西部旅游地產不僅僅在數量上較少，且從經濟、對外宣傳等方面相對沿海地區落后較多，這也是造成旅游地產分級的一大重要因素。

（二）旅游地產產品類型多樣，運作方式逐漸綜合多元化

中國旅游地產市場基本呈現出綜合化、多元化的發展態勢。眾多旅游房地產已由過去的產權式酒店、分時度假逐步發展延伸，以健身、滑雪、旅游、休閑、娛樂、健康為主題的旅游房地產項目逐步興起，旅游地產的運作方式逐漸綜合化、多元化。

（三）旅游地產置業需求更多希望在投資和消費上獲得優良組合

旅游房產通常具有“投資+自用”的兩重功能，投資者不僅可以在投資中獲得保值增值收益，更可以通過投資長期享受物業的帶來了空間享受和消費功能。這樣的旅游房產通常會吸引一些“高收入”、追求“高品質”生活的人群前來消費與投資。目前來看，兩種模式的有效結合是旅游地產需求特征中重要的方面。

（四）旅游地產置業人群區域劃分比較集中

雖然國內旅游地產伴隨房地產市場已經具有近10年，但規模性、多渠道置業流不充分。特定地區間的旅游地產置業人群特性較為單一。一方面與民眾的旅游地產消費意識較低有關，另一方面原因在于旅游地產產品類別和服務方式較少，推廣不足。

（五）旅游地產開發模式逐步豐富

現今旅游地產出現多種開發模式以應對差異化的置業需求，其中以產權酒店為主體的投資型模式開始向分時共享產權的消費模式轉換、商務型與度假型旅游地產模式等將逐步發展起來。旅游地產的租務需求所引致的對配套、服務等要求也越來越高。

三、旅游地產面臨的問題與對策

旅游市場進入體驗經濟時代，正是打造超越市場的大型旅游產品的佳機。如何塑造—個極富吸引力的品牌旅游產品的主題，是困擾眾多開發企業的主要問題。從國內外最新的成功經驗來看，以下幾點值得借鑒。

（一）產品主題保持一致

旅游地產項目業態復雜，產品層次豐富，因此，為了適應靈敏度較高的市場需求，旅游地產項目應強調“全盤策劃”與“動態規劃”。全盤策劃的目的在于保持項目整體主題的一致，保障項目在市場上能完全樹立市場地位和品牌形象，動態規劃則能保持單體項目/子項目的個性和相對獨立，實施起來也能結合資源和現實背景更加科學、客觀。同時兩者能有效協調政府公共決策與地產商業開發之間的矛盾，解決策劃與規劃銜接不足、傳統規劃市場敏感性不強，容易忽略市場環境變化等問題。“主題一致”是統領整個項目多類型、多層次產品的有效途徑，也是項目進行傳播的有效手段。

（二）產品塑造應全面細致

從國際旅游市場發展趨勢看，塑造一個細致的主題正成為旅游地產項目競爭的重點，也是游客旅行體驗富有收獲的主要保證。主題塑造的過程應該包括從結合每個一個市場進行統一規劃，到全面整合包括主題娛樂項目、酒店、商業、教育、文化活動、服務、專業機構等在內的資源，再到精細周到的服務管理，最后涵蓋內容策劃、規劃建筑、內裝、活動展示、宣傳推廣等涉及項目多個方面的內容。

（三）產業融合型產品設計

旅游地產產品與其說是一種產品，不如說是一種服務，整個體驗就是產品本身，它包括休閑、交通、度假、全程服務甚至旅游事前的計劃和事后的回味。因此，其發展不是孤立的，而是與各種產業密切相關，它是一個產業群。產業群的存在涉及到多個產業形態的組合、配置，因此所對應的產品設計復雜而且關鍵，它將直接決定項目整體的贏利模式和滾動開發的策略布局。

四、促進旅游地產發展的思考

（一）地產定位應面向國際。

旅游地產的發展不僅要面向國內市場，更加重要的是面對國際市場。根據預測，到2015年中國有望成為世界最大的旅游目的國，因此旅游地產不僅要考慮國內客戶的需求，還要吸引境外人士，這需要對國內眾多的旅游地產項目進行資源整合。

（二）注重保護生態景觀資源。

由于旅游地產一般而言都是在一些重要的生態景觀資源比較豐富的地區進行開發，而任何一種開發都意味著對原有的生態景觀系統的一種改變。在這個過程中，如何保護生態系統不被破壞是地產商和政府必須要考慮和解決的重要問題。這個過程有賴于政府和開發商之間的良性互動關系的建立。政府對于自然景區周邊的地產項目應予以嚴格把關和控制，規劃目標要實現社會和公眾效益，同時在規劃內容上要以保護和完善生態景觀系統作為規劃的主導因素；對于開發商而言，則需要在滿足政府的前提下，盡可能開發更加實際、優質的產品從而更高的將資源優勢轉化為效益。

（三）加強對政策、市場的把控力。

旅游地產作為房地產行業的一個分支，同樣也受到國家政策法規的影響。政府對于土地供應、銀行信貸及土地稅收等方面政策的變化都會極大的影響旅游地產開發的成功與否。同時，旅游地產的開發還應加強對于區域市場需求的把控能力，僅靠單一的資源優勢是遠遠不夠的。還需要在項目定位、客戶群分析、產品研發與規劃設計等方面做更多的工作，來保證多渠道、多方面的提升地產商對項目的駕馭能力。

結

論

雖然國內的旅游市場還存在著諸多類似淡旺季的資源分配、交通、經營管理與服務、自身的開發水平等問題，但是隨著國家對旅游業戰略性支柱產業的明確定位，政府加快高速公路等市政基礎設施建設等利好政策，旅游地產受到熱捧并不難理解，在自然資源日益緊缺的當下，旅游地產的最大優勢即在于其對自然的占有。

作為客戶、消費群體，旅游、休閑的生活方式已逐漸被中國人所接受，隨著中國經濟發展，中國人對健康、綠色的生活擁有更多訴求，越來越需要通過旅游、休閑以及自己的私屬空間來提升生活品質，因此糅合文化、旅游、休閑的地產項目將成為地產界新的開發目標與發展方向。

參考文獻

[1]張一．淺析旅游地產的現狀及未來前景[J]．中國市場，2010（52）：59-61.[2]徐向陽．對我國旅游地產發展前景的一點思考[J]．科技經濟市場，2006（9）：152-152.[2] 丁名申、錢平雷．旅游房地產學[M]．上海：復旦大學出版社，2004.

第五篇：關于中國旅游發展趨勢調查報告

關于中國旅游發展趨勢調查報告

近幾年來國內出現了旅游熱，也已經成為全球經濟發展中的最強勁規模最大的產業之一。拉動地區間經濟和各地方聯系的重要手段，而旅游業在城市中經濟發展的產業地位和經濟作用業逐漸增強。帶動了新興產業和第三產業的蓬勃發展勞動當地就業以及各地特色文化。成為中國經濟發展的支柱性產業之一。

調查目的：中國旅游業的趨勢的調查可以更清楚發展旅游業的發展方向，更好更快的促進旅游業經濟。

調查時間：2014年7月

調查背景：在旅游業日益發展迅速的今天，應該把握時機，增加發展機會。

調查方式：查閱相關資料，觀看媒體及書報，走訪調查。調查內容：中國旅游業在近幾年得到良好健康的發展，在未來，我們應該如何更好更快的發展旅游業經濟及中國旅游業的發展趨勢分析。

在我們國家這片肥沃的土地上，不僅有著優秀燦爛的歷史文化，而且擁有著不可多得優美的自然風光和人文資源，這是我們國家的在旅游業發展的有力優勢。自從發展旅游業直到今天，我們國家的旅游業就蓬勃迅速的發展了起來，在回顧過去的同時，我們在今天也要要

求著旅游業能夠更加健康的發展。在旅游經濟增長的同時，我們可以認認真真的去了解到我們國家的自然風光，更加追求精神的滿足。作為一名學習旅游文化的學生，我認為在旅游業不僅僅是一個創造經濟效益的行業，而且在我們的精神更加可以得到放松和解脫，在社會壓力日益加重的今天，旅游也是放松精神最為有效的方法。

一.旅游發展趨勢分析

2010年我國旅游業經濟呈現又好又快的增長態勢。其中國內旅游達到了21億人次，國內旅游收入1.26億元，入境人數達1.34億人次。經過這些數據調查，旅游這項對于收益大且有利于環境，經濟發展的產業，已經進行大規模的建設。旅游不像食物和水那樣是人們生存的必需品，但卻是個體發展和提升生活品質所不可的。隨著我國經濟社會的快速發展，廣大居民消費傾向已經從關注生存問題轉移到了追求更高的生活品質階段。我國也擁有著5000多年的文明史和廣袤的大好河山，給我們提供了獨步全球的人文和自然資源。我們可以利用天然的自然資源創造更多的財富，一方面也可以優化我們國家的人文資源，得到更多的保護和延續。一邊可以優化自然風光，一方面感受感受到中國悠久的歷史和優美的風景。不僅僅是這樣，旅游還可以陶冶情操，也是現在人們對生活質量進一步的提高。現在快速的生活節奏，旅游無疑是可以放松精神的好方法，在高節奏的工作模式下，我們偶爾散心有利于更好地投入，并且也漸漸的了解著我們的國家山川風貌和歷史文化。現在的年輕人成為了旅游消費的主要人群，年輕

人更富有激情和想法，追求自由渴望自由，在面臨眾多的壓力，更傾向旅游帶給的舒適。

旅游業的蓬勃發展不僅推動著國民經濟的繁榮，還在服務業起著至關重要的作用，在中國改革開放的30年，中國旅游業跟中國整個社會經濟一樣，是發生了翻天覆地的變化有人說旅游業是服務業的龍頭，這點我很認同，發展旅游業是推動經濟結構調整的重點領域，旅游業也一直在保持著健康，持續，快速的發展態勢，領各行之先，所以研究并作出旅游業的趨勢總結有利于更好地發展旅游業的蓬勃發展。

二.旅游業發展模式分析

隨著社會經濟的發展和人民生活水平的提高，中國旅游業明顯具有比較巨大的優勢的和巨大的國內需求，成為消費潛力巨大，成長性能良好的服務產業。旅游業實現可跨越式的發展，具體表現為產業規模不斷的擴大，產業體系也是日趨健全，產業基礎更加堅實。一直保持著良好的發展態勢。其中，外國人入境旅游市場發展很快，比如在2007年一共接待外賓2161萬人次，同比增長17.6%，我們中國的旅游是從入境旅游開始，縱觀世界各國旅游發展，首先都是從國內旅游開始，先有國內旅游，才有入境旅游，我們國家從78年開始，當時社會經濟發展，國家正在建設，外匯緊缺，首先是從入境旅游開始，所以我們一直提倡入境旅游，政策是大力發展入境旅游，入境旅游是我們的一個重點。第二表現是國內旅游，國內旅游持續全面增長，國

內旅游是旅游量最大，潛力最深，基礎性最強的，國內旅游首先是把入境旅游放在首位，應該說隨著社會經濟的發展，隨著旅游業的發展，國內旅游越來越顯得重要，因為最近國務院領導業提出，國內旅游是旅游業的基礎，只有國內旅游確實是不以認得意志為轉移的，雖然當年國家對于國內旅游是三不政策，但是隨著社會經濟的發展，居民休閑時間的增長，荷包越來越鼓，現有國內旅游是迅猛發展，現在中國的收入，中國旅游啊整體收入1.09萬億，中國國內的旅游收入占到了7771億，剩下的國際旅游419億美元，拋去港澳臺，真正來自老外，來自外國人的應該是不多，所以國內旅游是三分天下有其二。第三個表現是出境旅游，出境旅游保持快速增長的態勢，隨著我國社會經濟的不斷發展，我國公民生活水平不斷提升以及出國旅游目的地不斷的增多，我國國民出境旅游，保持快速增長的速度，出游范圍更加廣泛，出境范圍更加寬廣，出游方式更加靈活，出游規模日益擴大，快速發展公民出境旅游市場越來越受到社會的廣泛關注，入境旅游，出境旅游，國內旅游現在是三大市場，因為同中國旅游業發展之初，主要是入境旅游，經過30年的發展形成的入境，出境，國內三大市場持續健康并驅并取得發展，據數字統計，全年入境旅游達到了1.32億人次，增長5.5%，國內旅游人數達到16.1億人次，增長15.5%，國內旅游總收入達到7771億元，增長25%，旅游總收入首次突破1萬億元，達到1.09億萬元增長23%，出境旅游達到4100萬人次，增長19%，中國經過改革開放30年的發展，入境在全球來說是第四大，亞洲是最大的出境旅游客源國，從國內旅游來說，中國目前是世界上

最大的國內旅游市場，中國擁有13億人口，這里吧中國旅游業的現狀做了簡單的介紹。

在大體上情況上來看，旅游業是一直蓬勃發展的，不管是從國內旅游，出境旅游，入境旅游，都持續保持著很好的健康發展態勢，所以大力發展旅游業是發展服務業的一大要事，在旅游方面，不僅能夠拉動國民經濟的增長，在文化上面，人們也越來越注重精神方面的消費，與原來呈現了較大的差異，我們應該鼓勵并且支持這種現象，國家不僅在政策上支持，也要在制度上保護旅游業的發展，在經濟的一方面強調文化的發展，旅游業也可以但帶動當地文化的發展，對傳統文化起到了一定的保護作用，當地在注重旅游業發展的同是，一些自然風光和名聲古跡得到了更好的保護。在旅游的同時我們不僅放松了自己平時壓抑的精神狀態，得到了更好的文化知識，對自己國家的歷史文化都有了更多的了解，在平時接觸不到的東西可以通過旅游來了解，開闊了自己的眼界，陶冶了情操，是一項非常好的活動。平時高速度的工作狀態下，緩解工作，學習壓力，是精神得到徹底的放松。旅游過程雖然有點累，但其實充滿了快樂。看風景，品美食，住賓館，尚民俗，聽故事，哪一樣不給人帶來無窮的快樂和幸福？一次旅游歸來，常常讓人興奮好多天！通過旅游，人們不僅可以親眼觀察到美麗的人文景觀，還可以了解到各地不同的氣候，動植物和特產，親身體驗到各地不同的民風民俗，飲食習慣和宗教信仰，還可以聽到各種不同的傳說，典故和遺聞軼事，讓人開闊眼界，增長知識和見聞！每一次旅游，都能給人帶來新的感受，新的知識見聞。這些也都是旅游業 的自身特點，與別的行業所不同，所以旅游業才有這么大的魅力吸引著人們。

三.旅游業發展面臨的挑戰

在趨勢方面來看，經濟危機對于旅游業來說無疑是一次較大的挑戰，隨著全球經濟國內旅游，出境旅游仍然保持非常旺盛的態勢，全球經濟的一體化，中國旅游業與國際資本市場聯系的日趨緊密，國際金融市場上的任何變動，都可能影響旅游業的發展環境和國際旅游消費的要求，并進而影響整個旅游經濟的平穩運行。但是北京的狀態來看，國內旅游，出境旅游仍然保持非常旺盛的態勢，由于目前我國大部分的旅游企業的國際化水平相對較低，收伙計金融資本的影響較小，這樣對于中國正處于在成長的旅游業受到挑戰，并且可以迅速成熟起來。從經濟環境分析，經濟環境表現為強大支持和轉型躍升，進入21世紀以來，世界經濟全球化，區域化合作進一步加強，這就為中國發展旅游提供了穩定市場，經濟全球化，國際環境越來越松，對于入境旅游提供了一個非常好的發展環境，中國經濟正在實現向全面小康經濟發展轉變，按照預測，未來10年將保持7%的穩健增長的態勢，國民人均GDP也將大幅提升，國人的基本生活需求總體得到滿足以后，消費結構將向發展型，享受型升級，旅游人口，出游率，旅游花費及結構正處在轉型升級的拐點。旅游從目前來說已經成為國民生活的必要內容之一，這些經濟環境將呈現富裕居民出境游，城鎮居民休閑游，農村居民觀光游三足鼎立的局面，這樣我們說中國旅游業發

展的經濟環境強力支持轉型升級。從社會環境來講，科學發展觀的核心就是以人為本，中國大力創造科學發展觀，以人為本，人居環境，居民經濟，和諧社會成為中國社會發展的主流，中國作為全球最安全的旅游地國家的形象，以及出入境雙向互動效應，能為發展旅游業營造良好的社會環境，更為重要的是在提高國民收入增加閑暇時間和提供社會保障等一系列匯集于全民的基礎上，旅游作為促進社會和諧的重要動力之一，理應也肯定當成人類共享，社會發展的重要途徑，休閑旅游消費也逐步進入國民生活領域，休閑權，旅游權，如同勞動權受教育權一樣，是人類全面發展應該享受的權利。這是從中國的旅游發展來看，從傳統的觀光游正在向休閑，度假發展，所以這樣中國發展的社會環境是以人為本，共享成果。

中國旅游發展的文化環境，表現為文化大國，文化旅游共享大國，大家知道中國文化正在實現偉大的復興崛起，中國年系列文化生活，以及北京奧運會和上海世博會，加上文化遺產的搶救與保護工程的實施，進一步增強中國旅游的國際影響力和吸引力，豐富旅游產品文化內涵，提升中國旅游產業的形象。也就是說中國的旅游業經過30年的發展越來越注重文化內涵，越來越注重文化與旅游的關系，因為文化旅游而傳承，旅游因文化而繁榮，旅游是文化的載體和傳播，文化是旅游靈魂。所以中國旅游業發展的文化環境是文化中國，文化旅游共同繁榮。

四.旅游業發展的實施方向

科教環境，科教興國創新發展，隨著科教興國方略的實施，信息科技化，裝備科技化，交通科技化，在旅游業得到了充分的體現和運用，這些科教興國方略實施，科技的增強是促使了旅游業開發的手段，經營方式，發展空間都發生了革命性的變化，也有利于中國旅游業直接面向世界，實現跨越式的發展。與此同時，國民教育的普及化，國民教育旅游的教育功能，更加有利于提高國民素質，旅游環境和旅游意識，也可以極大的增強游客的旅游品質和旅游創新，因為科教的興起，旅游業的發展極大的提高了素質，包括產業酒店和分時度假，這里涉及到國民的素質問題以及受教育程度的問題，更能夠重要的是涉及到社會經濟發展的問題。這幾個因素的影響，經過改革開放30年的大發展，中國旅游從事業型，過去中國旅游業是事業型或者外事接待型，到產業型的轉變，也實現了從資源經濟到要素經濟。再到產業經濟兩次質的飛躍，未來的10年將是中國旅游業戰略轉型期發展的新時代，中國旅游業將進入強國旅游時代，全民旅游時代，休閑旅游時代，品質旅游時代。

近兩年旅游方式也從傳統的團隊游轉變為越來越多的人選擇自助游方式出行。因為旅行社服務給游客留下了許多負面的印象，比如趕場一樣干景點，購物地點和旅游景區一樣多，使旅游變成了只有旅行沒有游玩。但隨著交通的便捷，私家車的普及，各種酒店等預定公司繁榮的發展，自助游的人越來越多。尤其大型節假日期間，旅行社報名參團人數激增，參團費用的增長，自助游游充分的市場發展空間，同是彌補了傳統旅行社的不足。旅游景區順應自助游的發展趨勢，對

景區整體規劃布局也要做一調整。比如說，大量私家車的出現要求景區配備大型停車場及相關設施，或者在景區內建立自家車休閑廣場，專供自助游的游客使用，保證游客的安全和有足夠舒適的空間。對于喜歡搭建帳篷的游客，景區可以在地勢較高較平坦的處建立營帳區，圍繞營帳區設置相關設施的提供維護區，帳篷之間在中一些灌木和觀賞植物，美化環境的同是保護游客的隱私。旅行社開辦自助游服務雖然困難重重，但是旅行社會順應自助游興起的趨勢，積極參與到市場的競爭和合作中。旅行社可以自己擴大車隊，開展租車的業務，還可以與專門從事租車的公司開展合作，開拓自身業務。另一方面就是旅行社通過已有的合作伙伴網絡，解決自助游游客的住宿和就餐問題，保障游客的出行安全，自助游游客會樂意與旅行社合作。參考資料

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