第一篇：物業(yè)管理師培訓(xùn)復(fù)習(xí)提綱
物業(yè)管理師職業(yè)培訓(xùn)教程復(fù)習(xí)提綱
1.狹義的物業(yè)管理指由專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主委托，依法簽訂委托合同，對受托物業(yè)運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)營方式進(jìn)行管理，同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、衛(wèi)生、安全、綠化、道路該實行專業(yè)的管理。為業(yè)主使用人提供全方位高效經(jīng)濟(jì)的服務(wù)使物業(yè)發(fā)揮最大的社會、環(huán)境和經(jīng)濟(jì)效益。
2.物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理的區(qū)別（1）管理體制（2）服務(wù)質(zhì)量（3）業(yè)主與使用人的地位（4）對物業(yè)的維護(hù)保養(yǎng)（5）管理的客體
3.物業(yè)管理的目標(biāo)：創(chuàng)造安居樂業(yè)的生產(chǎn)、生活環(huán)境，物業(yè)的保值和增值。
4.物業(yè)管理正是圍繞創(chuàng)造“安居樂業(yè)”這一中心開展各項工作的企業(yè)行為。
5.物業(yè)管理企業(yè)的根本任務(wù)是突出“服務(wù)”二字。
6.物業(yè)管理企業(yè)必須“以服務(wù)不宗旨，以經(jīng)營為手段，以效益不目的”開展各項運動。
7.以效益為目的就是通過物業(yè)管理中的服務(wù)過程取得社會效益，環(huán)境效益，經(jīng)濟(jì)效益。
8.物業(yè)管理的主要內(nèi)容包括：維護(hù)維修，監(jiān)督裝修，安全保潔，環(huán)保綠化，綜合服務(wù)。
9.物業(yè)管理企業(yè)在為住用人增加便民設(shè)施、設(shè)備時，也必須依法行事。
10.物業(yè)管理公司應(yīng)加強(qiáng)對裝修行為的監(jiān)管，審核裝修設(shè)計圖紙或作業(yè)是否構(gòu)成對物業(yè)結(jié)構(gòu)，墻面，樓板等的損害。
11.房屋的維護(hù)與修繕是常規(guī)性服務(wù)與管理的主要內(nèi)容。
12.物業(yè)管理企業(yè)要定期對房屋檢測，要把房屋（檢測、鑒定、維護(hù)、修繕、使用）各個環(huán)節(jié)的技術(shù)活動和技術(shù)工作，按照一定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)保管好。
13.物業(yè)管理企業(yè)對不屬自己管轄范圍不能扒諉也要給住用人以（滿意的答復(fù)）
14.物業(yè)管理企業(yè)接到報修時應(yīng)立即行動，馬上修好，這對物業(yè)管理企業(yè)（信譽）的影響是非常明顯的。
15.要搞好安全保衛(wèi)管理，必須配備必要的硬件設(shè)施，更在注意普及（消防知識、法律知識、救護(hù)知識）實行群防群治。
16.保潔管理的作用：塑造文明形象，提高環(huán)境質(zhì)量。
17.環(huán)境保護(hù)要（以防為主，防治結(jié)合）。
18.加強(qiáng)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化管理，提高綠地標(biāo)準(zhǔn)。
19.物業(yè)區(qū)域內(nèi)的道路要暢通，轉(zhuǎn)彎地方要設(shè)標(biāo)志。
20.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該要場地，人員，資金許可的情況下，經(jīng)過認(rèn)真預(yù)測是否能取行一定的經(jīng)濟(jì)效益，然后有計劃地開發(fā)服務(wù)項目。
21.當(dāng)住用人因為特殊原因希望花錢買方便，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)創(chuàng)造條件，滿足住用人要求，提供特約性服務(wù)。
22.物業(yè)管理的基本原則包括（產(chǎn)權(quán)分離、業(yè)主至上、統(tǒng)一管理、專業(yè)高效、權(quán)責(zé)分明、經(jīng)濟(jì)合理、公平競爭、依法行事）。
23.物業(yè)的主權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ)。
24.物業(yè)管理企業(yè)要接受業(yè)主或業(yè)主委員會委托以后成為物業(yè)的具體管理者，不是物業(yè)的主人，這體現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)分離原則。
25.只要在物業(yè)區(qū)域里邊的問題，住用人一律找物業(yè)管理企業(yè)解決。
26.在物業(yè)區(qū)域外部的管網(wǎng)，道路各項管理工作應(yīng)由政府有關(guān)部門統(tǒng)籌管理。
27.為了高效優(yōu)質(zhì)服務(wù)可以通過簽訂合同的辦法將一些專業(yè)性更強(qiáng)的項目分包給其他具有實力的專業(yè)公司。
28.權(quán)、責(zé)分明原則要求做到人人有事做，事事有人管。
29.物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)。
30.物業(yè)管理企業(yè)按照“誰享用，誰受益，誰負(fù)擔(dān)”的原則，收的費用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價相符。
31.選聘物業(yè)管理企業(yè)時，應(yīng)該堅持按投標(biāo)制度，這樣可以激勵企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高服務(wù)水平，降低管理成本，增強(qiáng)自身實力，遏制腐敗現(xiàn)象。
32.物業(yè)管理遇到的問題十分復(fù)雜，處理問題時要以法律、法規(guī)為依據(jù)。
33.物業(yè)管理人員的素質(zhì)要求包括覺悟、知識、技能、個人素質(zhì)。
34.物業(yè)管理人員應(yīng)具有的專業(yè)知識和技能包括現(xiàn)代化管理知識、專業(yè)技能、管理手段。
35.物業(yè)管理人員應(yīng)具備的個人素質(zhì)包括
1、語言表達(dá)能力
2、端莊的儀表儀容
3、良好的心理素質(zhì)
4、健康的體魄。
36.物業(yè)管理人員的職業(yè)道德包括
1、忠于職守、盡職盡責(zé)；
2、兢兢業(yè)業(yè)、熱情服務(wù)；
3、積極主動、講求時效；
4、實事求職、辦事公道；
5、遵守紀(jì)律、奉公守法；
6、謙虛謹(jǐn)慎、文明禮貌；
7、刻苦學(xué)習(xí)、提高素質(zhì)；
8、鉆研業(yè)務(wù)、掌握技能。
37.忠于職守、盡職盡責(zé)要求物業(yè)管理人員要有強(qiáng)烈的事業(yè)心和職業(yè)責(zé)任感。凡屬于自份內(nèi)的事不推諉、拖拉、認(rèn)真做好不擅權(quán)越位，不摻雜私心雜念不瀆職。
38.物業(yè)管理服務(wù)對象的多樣性要求物業(yè)管理人員要有很好的心理素質(zhì)，很好的適應(yīng)性，無論對哪種類型的人物都要熱情服務(wù)生人熟人一個樣。
39.物業(yè)管理的內(nèi)容多，范圍廣，要求急，情況復(fù)雜，要把工作做好必須依靠全體物業(yè)管理人員積極主動，不依靠外力推推動動,要做到人找工作，不要讓工作找人。
40.凡是用戶需要做的事，都是重在的事都要分秒必爭，盡快干好決不能拖拖拉拉，互相推諉。
41.急修零活當(dāng)時到現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)如不立即修復(fù)就可能發(fā)生危險的話，必須馬上采取措施，避免險情。
42.物業(yè)管理人員必須堅持實事求是的工作作風(fēng)一切人實際情況出發(fā)，不夸大、不縮小客歡地，正確地對待和處理問題。
43.只有做到廉潔奉公，不謀私利，不受任何人的賄賂利誘，隨時抑制行業(yè)不正之風(fēng)，一切按規(guī)定按制度按規(guī)范辦事，才能做到辦事公道。
44.奉公守法就是要求物業(yè)管理人員，在職業(yè)活動中堅持原則以國家利益企業(yè)利益和群眾利益為重，自覺奉獻(xiàn)，不為個人謀取私利。
45.物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題日趨復(fù)雜，要求物業(yè)管理人員不斷提高自身素質(zhì)，活到老，學(xué)到老，學(xué)習(xí)現(xiàn)代和學(xué)技術(shù)知識，不斷接受新事物研究新問題才能適應(yīng)工作的需要。
46.物業(yè)管理人員必須鉆研業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)現(xiàn)代化的管理知識、業(yè)務(wù)技能，了解和掌握建筑業(yè)和物業(yè)管理中的新知識、新工藝、新辦法、新成果。結(jié)合我國實際情況這用到物業(yè)管理工作中。
47.物業(yè)管理企業(yè)按投資主體分類：
1、全民企業(yè)；
2、集體所有制企業(yè)；
3、聯(lián)營企業(yè)；
4、私營企業(yè)；
5、合資企業(yè)。
48.物業(yè)管理企業(yè)按股東出資形式分類：
1、物業(yè)管理有限責(zé)任公司；
2、物業(yè)管理股份合作公司；
3、物業(yè)管理股份有限公司。
49.物業(yè)管理企業(yè)按是否具有法人資格分類：具有獨立法人資格的物業(yè)管理公司或子公司；不具獨立法人資格的物業(yè)管理部或物業(yè)管理處等。
50.資質(zhì)一級企業(yè)：
1、注冊資本500萬以上；
2、中級以上職稱人員不少予30人，80%以上取得從業(yè)人員崗位證書；
3、管理兩種類型以上物業(yè)；
4、管理各類物業(yè)建筑面積占計算基數(shù)的百分比之和不低于100%；
5、20%以上管理項目全國優(yōu)秀小區(qū)稱號，20%以上獲省級優(yōu)秀小區(qū)稱號；
6、有健全的企業(yè)管理制度和財務(wù)制度；
7、建立了維修基金管理與使作制度。51.資質(zhì)二級企業(yè)：
1、注冊資本300萬以上；
2、中級以上職稱人員不少于20人，60%取得崗位證書；
3、管理兩種類型以上物業(yè)；
4、管理各類物業(yè)建筑面積占計算基數(shù)百分比之和不低于100%；
5、10%以上管理項目獲全國優(yōu)秀住宅小區(qū)，10%以上獲省級優(yōu)秀小區(qū)稱號；
6、有健全的企業(yè)管理制度和財務(wù)管理制度；
7、建立了維修基金管理與使用制度。
52.資質(zhì)三級企業(yè)：
1、注冊資本50%以上；
2、中級以上職稱人員不少于8人，50%取得崗位證書；
3、有委托的物業(yè)管理項目；
4、有比較健全的企業(yè)管理制度和財務(wù)管理制度；
5、建立了維修基金管理與使用制度。
注：一二三級企業(yè)都要求：經(jīng)理取得建設(shè)部發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書。
53.物業(yè)管理有限責(zé)任公司的組織機(jī)構(gòu)：有限責(zé)任公司應(yīng)設(shè)立股東會，董事會和監(jiān)事會。股東會是公司的權(quán)力機(jī)構(gòu)，選舉和撤換董事、監(jiān)事，決定公司經(jīng)營方針、投資計劃等重大事項；監(jiān)事會是公司的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，董事會是經(jīng)營決策機(jī)構(gòu)，董事長為法定代表人；總經(jīng)理由董事會聘任或解聘。
54.物業(yè)管理股份有限公司的組織機(jī)構(gòu)：股份有限公司應(yīng)設(shè)立股東代表大會，監(jiān)事會和董事會。由發(fā)起人認(rèn)股人舉行創(chuàng)立大會制定和通過公司章程，選舉董事會和監(jiān)事會成員，然后由董事會聘任總經(jīng)理。
55.物業(yè)管理企業(yè)的組建條件：
1、企業(yè)名稱的確定；
2、企業(yè)住所；
3、法定代表人；
4、注冊資本；
5、公司章程；
6、公司人員。
56.物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立：發(fā)起人或發(fā)起單位寫出申請設(shè)立物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)報告，遞交房地產(chǎn)主管部門審批。申請單位收到審批準(zhǔn)文件后向工商行政管理是機(jī)關(guān)辦理企業(yè)注冊登記手續(xù)，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照即可對外營業(yè)。取得執(zhí)照30月內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門申辦資質(zhì)備案和資質(zhì)等級證書，還要互稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)手續(xù)。
57.業(yè)主委員會章程是業(yè)主委員會進(jìn)行各項活動的規(guī)范性文件。內(nèi)容包括：
1、業(yè)主委員會的名稱地址物業(yè)區(qū)域范圍；
2、性質(zhì)主管部門及宗旨等；
3、機(jī)構(gòu)設(shè)立及職責(zé)；
4、組織原則；
5、委員條件及產(chǎn)生程序；
6、業(yè)主委員會權(quán)制義務(wù)；
7、經(jīng)營來源帳目管理；
8、會議及工作制度；
9、章程生效修訂等有關(guān)事宜。
58.業(yè)主委員會的日常工作：
1、了解和掌握業(yè)主和使用人的基本情況；
2、對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行工作評價決定是否續(xù)聘；
3、通過招投標(biāo)選聘物業(yè)管理公司并簽訂合同；
4、管理物業(yè)維修基金；
5、提出年度維修計劃，設(shè)備復(fù)數(shù)計劃等并提出財務(wù)預(yù)算提請業(yè)主大會備設(shè)；
6、宣傳、教育、督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約；
7、協(xié)助依法處理違章；
8、協(xié)助對車輛停放廣告設(shè)置進(jìn)行管理；
9、做好內(nèi)部管理工作；
10、創(chuàng)建文明小區(qū)。
59．物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)行政主管部門的關(guān)系：房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督、管理、指導(dǎo)工作、體現(xiàn)經(jīng)下方向：
1、組織物業(yè)管理企業(yè)參加考評和評比；
2、負(fù)責(zé)對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營資質(zhì)審批；
3、對物業(yè)管理人員進(jìn)行職業(yè)技能培訓(xùn)。
60．物業(yè)管理企業(yè)與工商行政管理部門的關(guān)系：物業(yè)管理企業(yè)必須接受工商行政管理部門的監(jiān)督與指導(dǎo)。開業(yè)之前向工商行政管理部門申請注冊登記，經(jīng)核準(zhǔn)發(fā)經(jīng)營業(yè)執(zhí)照后方可正式開業(yè)；工商行政管理部門依法進(jìn)行年檢、年審。對違法經(jīng)營者有權(quán)依法批評、教育、處罰，直至吊消執(zhí)照，對合法經(jīng)營霰得給予保護(hù)和支持。
61．物業(yè)管理企業(yè)與稅務(wù)部門的關(guān)系：物業(yè)管理企業(yè)要依法向稅務(wù)部按時納稅，稅務(wù)部門有權(quán)依法進(jìn)行定期與不定期的稅務(wù)檢查與指導(dǎo)。
62．物業(yè)管理企業(yè)與物價部門的關(guān)系是接受物價管理部門的物價管理。物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)須上報物價主管部門核定批準(zhǔn)；對物業(yè)管理企業(yè)的價格工作實行監(jiān)督、指導(dǎo)。
63．物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)系：
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)附屬物業(yè)管理公司，使物業(yè)管理成為房地產(chǎn)開發(fā)過程的延續(xù)和發(fā)展。這種情況形成了明顯的從屬關(guān)系。
2、委托專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理，物業(yè)建成之后正式投入使用之前，第一次選聘物業(yè)管理企業(yè)的工作，應(yīng)由原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成。這樣的物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自然構(gòu)成了聘用合同關(guān)系，雙方依照合同規(guī)定行使各自權(quán)利；履行各自的義務(wù)。
64．房屋共有關(guān)系的特征：房屋共有權(quán)人是兩個以上公民對同一房屋共同享有一個完全產(chǎn)權(quán)即所有權(quán)；共有的各體是同一房屋共有房屋在共有關(guān)系存續(xù)期間不能分割每個共有的公民對整個共有房屋都可以行使權(quán)利‘共有人對共有房屋按照各自的份額享有權(quán)利或義務(wù)或平等享有權(quán)利及義務(wù)。
65．現(xiàn)代寫字樓的特點有：
1、相當(dāng)規(guī)模結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)建筑面積和外觀裝飾的要求
2、不但要有良好的建筑藝術(shù)造型外觀還要有獨特的線條、格局、色彩和裝飾；
3、以辦公使用為主要求盡可能擁有優(yōu)越的地理位置和良好的交通環(huán)境；
4、作為效益性物業(yè)，投資多風(fēng)險大；
5、智能化是現(xiàn)代寫字樓的標(biāo)志。
66．現(xiàn)代寫字樓的（）功能系統(tǒng)包括：①電氣設(shè)備；②通諷；③空調(diào)；④供曖；⑤運載；⑥給排水；⑦消防；⑧監(jiān)控系統(tǒng)。
67．電氣設(shè)備是寫字樓設(shè)備中最重要的系統(tǒng)，是其他設(shè)備的基礎(chǔ)和中心。一般要保證兩路供電，為一路供電發(fā)生故障時能自動切換至另一路。
68．通諷手段是現(xiàn)代辦公的主要工具之一，大樓的檔次和它的通諷檔次是相互配的越是現(xiàn)代化的大樓，它的通諷設(shè)備也應(yīng)越是現(xiàn)代化。
69．現(xiàn)代寫字樓一般裝有自動調(diào)控的設(shè)備，對空氣進(jìn)行溫度轉(zhuǎn)換增團(tuán)黨委溫度過濾并控制空氣的流量，提供充足的新風(fēng)和冷氣，新風(fēng)量要求達(dá)到人均10-15平方米。
70．寫字樓一般采用集中供暖，由鍋爐房供給熱水或蒸氣，通過管道輸送到各個室內(nèi)放熱設(shè)備將熱量散發(fā)；或?qū)⒖諝鈬鵁岷笥蔑L(fēng)道分送到各室，也可將城市供暖外線接
通大樓管道輸送到各個室內(nèi)。
71．電梯是高層建筑物等載運人或物尚作垂直方向運動的機(jī)械設(shè)備，有客梯、貨梯、消防電梯；造型美觀大方性能快速可靠的電梯是現(xiàn)代寫字樓不可缺少的組成部分。
72．常見的高層建筑給水方式有：
1、由加壓泵和高位水箱供水；
2、環(huán)狀管（）給水方式；
3、分壓供水；
4、水泵連續(xù)運轉(zhuǎn)供水。現(xiàn)代一些高層建筑多采用吸水池貯水，用自動化裝置控制水泵和保持管內(nèi)水壓。
73．室內(nèi)排水系統(tǒng)是將室內(nèi)各設(shè)備排出的污水分別匯集起來，直接或間接對含有大量的固體雜質(zhì)、酸性、堿性、有毒物、油脂的污水經(jīng)局部處理達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)后排入城市污水管道這叫排水。
74．通風(fēng)管排水管系統(tǒng)污水集水由提升設(shè)備、污水局部處理設(shè)備等構(gòu)成了大樓的排水系統(tǒng)。
75．高層建筑廣泛采用由消防箱、消火栓、消防管道、水源所組成，室內(nèi)消火栓系統(tǒng)。超過24米的建筑物，使用一般消防車已困難其室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)應(yīng)具有撲滅大火的能力。
76．有些現(xiàn)代高層建筑物中安裝有自動噴水消防系統(tǒng)和水幕消防系統(tǒng)，自動噴水與消防控制中心相連。水幕消防系統(tǒng)作用在于隔離火區(qū)保護(hù)鄰近火區(qū)的房間和建筑，并可冷卻防水隔絕物。
77．為確保大廈安全要在出入口、大堂、電梯、貴重物的存放處及停車場等重點部位實行24小時全天候視頻監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)異常及時采取措施。
78．現(xiàn)代寫字樓的智能化要素：應(yīng)具備三大要素菜、樓宇自動化系統(tǒng)（BAS）
2、通信自動化系統(tǒng)(CAS)
3、辦公自動化系統(tǒng)（OAS）。
79．BAS就是采用電腦對整個大廈內(nèi)即復(fù)雜又分散的各種關(guān)設(shè)備實行監(jiān)視，測量和控制的系統(tǒng)。
80．CAS包括通信明絡(luò)，電視電纜音響廣播安保監(jiān)視報警，消防報警等各個系統(tǒng)。通過它可以對建筑物實施全方位的管理。
81．通過CAS可以實現(xiàn)客房狀態(tài)顯示，自動計費等服務(wù)功能。但要注意依法管理切不可浸犯他人隱私權(quán)。
82．OAS一般由電話機(jī)、傳真機(jī)、PC機(jī)、文字處理機(jī)、聲像存儲及各類終端等與各種辦公設(shè)備和相應(yīng)的計算機(jī)軟件構(gòu)成。
83．智能化建筑的綜合布線系統(tǒng)（PDS）是把BAS、CAS、OAS三大要素有機(jī)地聯(lián)系在一起，實現(xiàn)圖文，數(shù)據(jù)，語言信息的快速傳遞的傳輸網(wǎng)絡(luò)是智能化建筑的重要組成部分。
84．寫字樓的維護(hù)維修與環(huán)境管理內(nèi)容包括：監(jiān)督裝修，房屋管理維修養(yǎng)護(hù)；設(shè)備管理維修保養(yǎng)；清潔服務(wù)；綠化服務(wù)；保安服務(wù)。
85．房屋完好率達(dá)98%以上，房屋零修及時率達(dá)98%以上，零修合格率達(dá)100%，并建立回訪記錄。
86．設(shè)備維修和操作人員持證上崗，實行24小時值班，以最短的時間處理突發(fā)運行故障，保證供電系統(tǒng)24小時正常運行，出現(xiàn)故障，立即排除；消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全，完好無損，可隨時啟用。
87．制定保安計劃，建立有效制度消除危及或影響業(yè)主與使用人生命財產(chǎn)和身心健康的外界因素。措施是：根據(jù)實際需要配齊保安人數(shù)；確定保安巡邏的崗位和路線定時定（）定線與突（）檢查相結(jié)合；建立24小時固定值班，（）崗巡邏制度做好交接（）工作；完善電視監(jiān)控系統(tǒng)重點設(shè)防發(fā)現(xiàn)異常及時采取措施。
88．寫字樓商務(wù)中心的報告項目翻譯秘書辦公系統(tǒng)（）初化；臨時租用辦公室整套設(shè)備和人員配備；長話、傳真、電腦、電視、郵件、郵包、快遞及外出期間保管代轉(zhuǎn)傳真信件等；商務(wù)會談咨詢信息查詢會議安排報刊雜志訂閱或批發(fā)
89.寫字樓租賃合同的簽作過程：1。銷售代表在授權(quán)內(nèi)與客戶商談，擬寫租約條件后制定協(xié)議書，租賃合同審核表報財務(wù)部審核，2、審核后的答賃合同審核表如期返回銷售部
3、銷售代表將合同及房租、保證金收費通知一并送給客戶簽字
4、簽好字后，再次確認(rèn)合同內(nèi)容有無改動，確認(rèn)無誤后交總經(jīng)理簽字
5、將客戶簽字的房租及保證金收費通知轉(zhuǎn)交財務(wù)部，由應(yīng)收會計催帳
6、簽訂的合同保存一份歸檔，另一份送還給客戶。
90．寫字樓租賃合同的執(zhí)行過程：是指客戶遷入寫字樓、客戶使用寫字樓、客戶遷出入寫字樓的整個過程。
91．客戶遷入寫字樓營業(yè)部工作職責(zé)：向客戶發(fā)放第一期房租及保證金收費單，及進(jìn)將有客戶簽字、確認(rèn)的收費單轉(zhuǎn)財務(wù)部作為收費憑證；向工程部發(fā)工作單，按客戶要求安排裝修、安裝通訊、商（）等事宜，向客務(wù)部發(fā)式作單。安排配置所需辦公家具，更換房門門鎖及清掃等到工作；正式遷入前向各部門發(fā)客戶遷入通知并將合同中特殊條款通知有關(guān)部門。
92．營業(yè)部在接到寫字樓同客戶書面遷出通知后，立即向有關(guān)部門發(fā)《匯簽表》，表內(nèi)設(shè)前言、（）部門、發(fā)表日期、公司名單、房號、遷出日期、部門經(jīng)理簽字欄、返回日期、限定返回日期及匯簽項目欄，并和客戶約談搬遷事宜。
93．客務(wù)部接匯簽單及工作單后，在客戶遷出之日安排專用貨梯服務(wù)；信件（）在客戶遷出一周內(nèi)終止服務(wù)，此周內(nèi)事宜可電話通知客戶取件，一周后，信箱提供有償服務(wù)；依據(jù)家具現(xiàn)狀，對家具種類、數(shù)量、破壞情況與客戶一同進(jìn)行核查匯簽并提出相應(yīng)賠償方案。
94．財務(wù)部核查客戶繳費結(jié)賬情況向客戶催收各項未繳款額，按總經(jīng)理批示的保證金結(jié)算方案及時辦理有關(guān)事宜。
95．工作部接到《匯簽表》后，將通訊服務(wù)截止時向在《匯簽表》上注明，根據(jù)工作單為客戶拆卸門牌代碼等。
96．營業(yè)部：以工作單形式通知有關(guān)部門，安排客戶遷出事宜；在客戶遷出前，及時與客戶聯(lián)系辦理通訊線路過戶的工作；遷出過程中，銷售代表協(xié)助保衛(wèi)部在現(xiàn)場監(jiān)督管理，遷出之日與客戶辦理退房手續(xù)，并向各部門發(fā)《XX遷出通知書》。
97．寫字樓承租戶的選擇依據(jù)：
1、承租戶經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型及聲譽；
2、承租戶的財務(wù)狀況；
3、所需面積大小；
4、需要提供的物業(yè)管理服務(wù)。
98．承租戶經(jīng)營業(yè)務(wù)類型應(yīng)與寫字樓的功能匹配，同為租戶的滿意程度不僅有于物業(yè)管理者所提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，而且某種程度上取決于租戶整體之間的相容性和相宜性。相容指相互能接受和平相處；相宜則要能互補互利，相得益彰。
99．物業(yè)管理者對承租戶要有較詳細(xì)的（）信核查。核查內(nèi)的目的主要是為選擇租戶作決策。那些被證明財務(wù)狀況好，極有聲譽的大公快司是（入選）對象。100．那些財務(wù)狀況不佳，信譽不好的租戶要加以小心，一般應(yīng)予以拒絕。
滿足特殊服務(wù)應(yīng)和寫字樓功能相適應(yīng)，與租戶整體之間相容相宜，并與當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)無抵觸。
101．寫字樓租金的構(gòu)成：
1、商（品）租金包括折舊費、維修費、管理費、地租、利息、稅金、保險費、利潤；
2、成本租金由折舊費、維修費、管理費、利息、地租五項構(gòu)成，3、基礎(chǔ)租金指導(dǎo)承租人租用每平方米可出租面積按月成年交付的最低金額；
4、市場租金在商品租金的基礎(chǔ)上，反映供求關(guān)系，而出現(xiàn)的一種租金。
102．寫字樓租金的確定方法：租金應(yīng)在制定基礎(chǔ)租金價格的基礎(chǔ)上分類定價，合理確定；
2、市場較好，市場租金一般高于基礎(chǔ)租金，當(dāng)基礎(chǔ)租金高于市場租金時，降低經(jīng)營費用向下調(diào)整到市場租金水平；
3、物業(yè)租約分毛租約、純租約兩類，（1）毛租約主要指承租戶支付（固定）的租金，將經(jīng)營費用金加到租金里面，再由業(yè)主支付經(jīng)營過程中的所有費用，業(yè)主和承租人會有多支出了物業(yè)費的感覺；（2）純租約主要指承租戶除了支付租金外，還要支付承租其它的費用；
4、寫字樓物業(yè)租約要持續(xù)較長時間，在租約中一般都要包括規(guī)租金定期增加方式的租金調(diào)整條款；
5、寫字樓租金常常以每平方米可出租（面租）為計算基礎(chǔ)，公攤系數(shù)一般在0.2-0.3之間；
6、成功寫字樓（均屬）管理好，8年左右可回收投資。
103.商業(yè)場所租賃合同的內(nèi)容：
1、合同當(dāng)事人
2、標(biāo)的物3租賃用途
4、限制承租人在附近重（）
5、營業(yè)時間
6、租金支付方式
7、公用面積的維護(hù)
8、廣告標(biāo)志和圖形
9、折讓優(yōu)惠
10、有關(guān)稅費的負(fù)擔(dān)11租賃期限
12、承租人與承租人的權(quán)利、義務(wù)
13、違約責(zé)任
13、免責(zé)條件
15、其它條款16糾紛的解決方式17合同生效條件。104．商業(yè)場所租賃合同的簽訂：
1、簽訂物業(yè)租憑合同是承租、出租方建立租賃關(guān)系的憑據(jù)
2、租賃合同按統(tǒng)一規(guī)定填寫，特殊協(xié)議在解決欄寫清
3、合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份，可進(jìn)行公證
4、契租日按合同約定之日確定
5、承租人進(jìn)住商場出租人會同核對室內(nèi)設(shè)施及附屬設(shè)備（遞）交填寫合同附表
105．商業(yè)場所承租高的分類方式：
1、零售商店的經(jīng)營品種范圍
2、零售商店的不同形式
3、不同層次的商店
4、不同的商業(yè)規(guī)構(gòu)
5、承租客商在商業(yè)場所的不同作用。106、承租客商根據(jù)承租營業(yè)場所的期限可分為三種類型：
1、基本承租戶又稱關(guān)鍵承租戶，他們租期通常在20年以上對穩(wěn)定商業(yè)場所經(jīng)營管理及收入起重要作用，是公共同業(yè)區(qū)發(fā)展的基礎(chǔ)；
2、主要承租戶租期一般在10年以上，對公共商業(yè)樓宇的經(jīng)營穩(wěn)定性起重要作用；
3、租賃期一般在10年以下的為一般承租戶。
107．根據(jù)國外經(jīng)驗：一座公共商業(yè)樓宇的基本承租戶承租經(jīng)營面積應(yīng)達(dá)50%以上；主要承租戶承租的營業(yè)面積應(yīng)達(dá)30%以上；其余20%由一般承租戶承擔(dān)，盡管他們的變動性較大，但也體現(xiàn)了市場變化的適應(yīng)性。
108．商業(yè)場所承租客商的依據(jù)：
1、承租戶的聲譽
2、承租戶的財務(wù)狀況
3、承租戶組合與位置分配；
4、承租戶需要的服務(wù)。
109．在選擇具體承租戶時，要對許多因素進(jìn)行權(quán)衡，除滿足日常消費者需求外，還預(yù)計有哪些時尚消費品可吸引更多顧客，（以）提供貨真價實的商品和服務(wù)，且具有競爭力，所經(jīng)營的種類應(yīng)統(tǒng)一協(xié)調(diào)規(guī)則，避免雷同而引起的不必要的競爭。
110低于預(yù)期的資本回收水平是商業(yè)（經(jīng)營）失敗的最大原因，經(jīng)營成本不僅包括租金、企業(yè)設(shè)備設(shè)施使用費，建筑物內(nèi)、營業(yè)室內(nèi)維護(hù)費還包括存貨和流動資金占用利息、職工工資、貸（物）及收款設(shè)備舊，商店設(shè)（）和廣告支出等，遷移成本和停業(yè)損失也要考慮、新建立的承租戶有否是（）的儲備基金應(yīng)付開業(yè)初期營業(yè)額較低的壓力，也是衡量承租戶所提供的商品和服務(wù)種類應(yīng)互為補充。
112．作為商場內(nèi)的承租戶，非常關(guān)心是否有足夠的樓面使用面積來開展其經(jīng)營活動，其所承租部分在整個物業(yè)內(nèi)的位置是否容易識別，整個購物中心的容流量有多大。113．承租客商協(xié)會組織的內(nèi)容：
1、開展公共商業(yè)區(qū)整體性的促銷活動；
2、協(xié)調(diào)公共商業(yè)區(qū)各承租戶的關(guān)系；
3、搞一些承租客商之間的互助工作；
4、協(xié)調(diào)承租商與公共商業(yè)場所管理者之間的關(guān)系。
114．商業(yè)租金的構(gòu)成：
1、基礎(chǔ)租金
2、百分比租金
3、代收代繳費用
115。基礎(chǔ)租金是業(yè)主獲取的承租人經(jīng)營業(yè)績不相關(guān)的一個最低收入。是以價值為基礎(chǔ)以成本為最低界限，根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益（）目標(biāo)和可接受的最低金水平確定。
116．當(dāng)收取百分比租金時，業(yè)主分享了零售商的部分經(jīng)營成果。通常以年總營業(yè)額為基礎(chǔ)計算，一般是作為基礎(chǔ)租金的附加部分。百分比租金可采取固定百分比和變動百分比面種方式。變動百分比是租貸雙方商定的百分比隨銷售額的數(shù)額數(shù)量增加而減少，以鼓勵承租提高經(jīng)營水平，擴(kuò)大銷售的目的。
117．純租約的形式，決定了業(yè)戶要支付哪些費用，哪些費用是屬于代收代繳費用，哪些費用按承租人所承租面積占整個物業(yè)（是）出租面積的比例來收取，哪些費用主要取決于承租人對設(shè)備設(shè)施和能源使用的程度，都要在租約中仔細(xì)規(guī)定。
118．商業(yè)場所租金的確定方法：租金應(yīng)在制定零售商業(yè)物業(yè)基礎(chǔ)租金價格的基礎(chǔ)上
2、在物業(yè)市場比較好的情況下，市場租金一般高于基礎(chǔ)租金
3、商業(yè)物業(yè)租約一般分為毛租約、清租約、百分比租約三種
4、租金的調(diào)整一般只對基礎(chǔ)租金對基本承租人5年調(diào)整1次，一般承租人每年調(diào)整1次
5、零售商業(yè)物業(yè)出租一般以可出租面積計算，包括營業(yè)面積和公攤面積
6、成功的購物中（）由于產(chǎn)生很高的現(xiàn)金流量一般5-7年可回收投資。確定出租單元租金時，常用較好位置數(shù)額租金收入平衡位置不好的租金收入。
119．工業(yè)區(qū)物業(yè)的管理制度包括（廠房倉庫、崗位設(shè)備、領(lǐng)料、出入庫、安全消防）。
120廠房和倉庫不準(zhǔn)用作生活居住。
121．各企業(yè)車間應(yīng)按照樓層的承受負(fù)荷，要求放置設(shè)備和貨物。
122．工業(yè)廢棄物應(yīng)由（各企業(yè)、各車間自行）處理
123．若要在外墻式房頂設(shè)置企業(yè)標(biāo)志和廣告，應(yīng)事先向管理者申請。
124．無論購買或租賃廠房和倉庫面積多少，均不可占用（園林綠地）
125．工業(yè)廠房和倉庫的公共場地各企業(yè)不得堆放貨物。
126．物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求是：
1、物業(yè)的設(shè)計要科學(xué)、合理、適用和景觀，并要方便維修和養(yǎng)護(hù)
2、建筑材料質(zhì)量和被動施工，質(zhì)量要好，減少使用成本
3、配套設(shè)施齊全，能為使用人提供多種服務(wù)
4、環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適
5、為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。
127．做好物業(yè)管理早期介入的物質(zhì)準(zhǔn)備；
1、人員準(zhǔn)備
2、資料準(zhǔn)備
3、設(shè)備器材準(zhǔn)備
4、資金準(zhǔn)備。
第二篇：物業(yè)管理師培訓(xùn)復(fù)習(xí)提綱范文
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物業(yè)管理師職業(yè)培訓(xùn)教程復(fù)習(xí)提綱（草案）
序號 1.狹義的物業(yè)管理 指由專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主委托，依法簽訂委托合同，對受托物業(yè)運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)營方式進(jìn)行管理，同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、衛(wèi)生、安全、綠化、道路該實行專業(yè)的管理。為業(yè)主使用人提供全方位高效經(jīng)濟(jì)的服務(wù)使物業(yè)發(fā)揮最大的社會、環(huán)境和經(jīng)濟(jì)效益。
2.物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理的區(qū)別（1）管理體制（2）服務(wù)質(zhì)量（3）業(yè)主與使用人的地位（4）對物業(yè)的維護(hù)保養(yǎng)（5）管理的客體
3.物業(yè)管理的目標(biāo)：創(chuàng)造安居樂業(yè)的生產(chǎn)、生活環(huán)境，物業(yè)的保值和增值。4.物業(yè)管理正是圍繞創(chuàng)造“安居樂業(yè)”這一中心開展各項工作的企業(yè)行為。5.物業(yè)管理企業(yè)的根本任務(wù)是突出“服務(wù)”二字。
6.物業(yè)管理企業(yè)必須“以服務(wù)不宗旨，以經(jīng)營為手段，以效益不目的”開展各項運動。7.以效益為目的就是通過物業(yè)管理中的服務(wù)過程取得社會效益，環(huán)境效益，經(jīng)濟(jì)效益。8.物業(yè)管理的主要內(nèi)容包括：維護(hù)維修，監(jiān)督裝修，安全保潔，環(huán)保綠化，綜合服務(wù)。9.物業(yè)管理企業(yè)在為住用人增加便民設(shè)施、設(shè)備時，也必須依法行事。
10.物業(yè)管理公司應(yīng)加強(qiáng)對裝修行為的監(jiān)管，審核裝修設(shè)計圖紙或作業(yè)是否構(gòu)成對物業(yè)結(jié)構(gòu)，墻面，樓板等的損害。
11.房屋的維護(hù)與修繕是常規(guī)性服務(wù)與管理的主要內(nèi)容。
12.物業(yè)管理企業(yè)要定期對房屋檢測，要把房屋（檢測、鑒定、維護(hù)、修繕、使用）各個環(huán)節(jié)的技術(shù)活動和技術(shù)工作，按照一定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)保管好。
13.物業(yè)管理企業(yè)對不屬自己管轄范圍不能扒諉也要給住用人以（滿意的答復(fù)）
14.物業(yè)管理企業(yè)接到報修時應(yīng)立即行動，馬上修好，這對物業(yè)管理企業(yè)（信譽）的影響是非常明顯的。
15.要搞好安全保衛(wèi)管理，必須配備必要的硬件設(shè)施，更在注意普及（消防知識、法律知識、救護(hù)知識）實行群防群治。
16.保潔管理的作用：塑造文明形象，提高環(huán)境質(zhì)量。17.環(huán)境保護(hù)要（以防為主，防治結(jié)合）。
18.加強(qiáng)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化管理，提高綠地標(biāo)準(zhǔn)。19.物業(yè)區(qū)域內(nèi)的道路要暢通，轉(zhuǎn)彎地方要設(shè)標(biāo)志。
20.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該要場地，人員，資金許可的情況下，經(jīng)過認(rèn)真預(yù)測是否能取行一定的經(jīng)濟(jì)效益，然后有計劃地開發(fā)服務(wù)項目。
21.當(dāng)住用人因為特殊原因希望花錢買方便，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)創(chuàng)造條件，滿足住用人要求，提供特約性服務(wù)。
22.物業(yè)管理的基本原則包括（產(chǎn)權(quán)分離、業(yè)主至上、統(tǒng)一管理、專業(yè)高效、權(quán)責(zé)分明、經(jīng)濟(jì)合理、公平競爭、依法行事）。23.物業(yè)的主權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ)。
24.物業(yè)管理企業(yè)要接受業(yè)主或業(yè)主委員會委托以后成為物業(yè)的具體管理者，不是物業(yè)的主人，這體現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)分離原則。
25.只要在物業(yè)區(qū)域里邊的問題，住用人一律找物業(yè)管理企業(yè)解決。
26.在物業(yè)區(qū)域外部的管網(wǎng)，道路各項管理工作應(yīng)由政府有關(guān)部門統(tǒng)籌管理。
27.為了高效優(yōu)質(zhì)服務(wù)可以通過簽訂合同的辦法將一些專業(yè)性更強(qiáng)的項目分包給其他具有人大部:TEL: 010-82111585/6 FAX: 010-82111529 地址：北京市海淀區(qū)雙榆樹東里35號西側(cè)樓一層 P.C: 100086 崇文部:TEL:010—67133921/2 FAX:010—67133922 地址:北京市崇文區(qū)幸福大街東壁街12號院 P.C:100062
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實力的專業(yè)公司。
28.權(quán)、責(zé)分明原則要求做到人人有事做，事事有人管。29.物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)。
30.物業(yè)管理企業(yè)按照“誰享用，誰受益，誰負(fù)擔(dān)”的原則，收的費用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價相符。
31.選聘物業(yè)管理企業(yè)時，應(yīng)該堅持按投標(biāo)制度，這樣可以激勵企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高服務(wù)水平，降低管理成本，增強(qiáng)自身實力，遏制腐敗現(xiàn)象。
32.物業(yè)管理遇到的問題十分復(fù)雜，處理問題時要以法律、法規(guī)為依據(jù)。33.物業(yè)管理人員的素質(zhì)要求包括覺悟、知識、技能、個人素質(zhì)。
34.物業(yè)管理人員應(yīng)具有的專業(yè)知識和技能包括現(xiàn)代化管理知識、專業(yè)技能、管理手段。35.物業(yè)管理人員應(yīng)具備的個人素質(zhì)包括
1、語言表達(dá)能力
2、端莊的儀表儀容
3、良好的心理素質(zhì)
4、健康的體魄。
36.物業(yè)管理人員的職業(yè)道德包括
1、忠于職守、盡職盡責(zé)；
2、兢兢業(yè)業(yè)、熱情服務(wù)；
3、積極主動、講求時效；
4、實事求職、辦事公道；
5、遵守紀(jì)律、奉公守法；
6、謙虛謹(jǐn)慎、文明禮貌；
7、刻苦學(xué)習(xí)、提高素質(zhì)；
8、鉆研業(yè)務(wù)、掌握技能。
37.忠于職守、盡職盡責(zé)要求物業(yè)管理人員要有強(qiáng)烈的事業(yè)心和職業(yè)責(zé)任感。凡屬于自份內(nèi)的事不推諉、拖拉、認(rèn)真做好不擅權(quán)越位，不摻雜私心雜念不瀆職。
38.物業(yè)管理服務(wù)對象的多樣性要求物業(yè)管理人員要有很好的心理素質(zhì)，很好的適應(yīng)性，無論對哪種類型的人物都要熱情服務(wù)生人熟人一個樣。
39.物業(yè)管理的內(nèi)容多，范圍廣，要求急，情況復(fù)雜，要把工作做好必須依靠全體物業(yè)管理人員積極主動，不依靠外力推推動動,要做到人找工作，不要讓工作找人。
40.凡是用戶需要做的事，都是重在的事都要分秒必爭，盡快干好決不能拖拖拉拉，互相推諉。
41.急修零活當(dāng)時到現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)如不立即修復(fù)就可能發(fā)生危險的話，必須馬上采取措施，避免險情。
42.物業(yè)管理人員必須堅持實事求是的工作作風(fēng)一切人實際情況出發(fā)，不夸大、不縮小客歡地，正確地對待和處理問題。
43.只有做到廉潔奉公，不謀私利，不受任何人的賄賂利誘，隨時抑制行業(yè)不正之風(fēng)，一切按規(guī)定按制度按規(guī)范辦事，才能做到辦事公道。44.奉公守法就是要求物業(yè)管理人員，在職業(yè)活動中堅持原則以國家利益企業(yè)利益和群眾利益為重，自覺奉獻(xiàn)，不為個人謀取私利。
45.物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題日趨復(fù)雜，要求物業(yè)管理人員不斷提高自身素質(zhì)，活到老，學(xué)到老，學(xué)習(xí)現(xiàn)代和學(xué)技術(shù)知識，不斷接受新事物研究新問題才能適應(yīng)工作的需要。
46.物業(yè)管理人員必須鉆研業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)現(xiàn)代化的管理知識、業(yè)務(wù)技能，了解和掌握建筑業(yè)和物業(yè)管理中的新知識、新工藝、新辦法、新成果。結(jié)合我國實際情況這用到物業(yè)管理工作中。47.物業(yè)管理企業(yè)按投資主體分類：
1、全民企業(yè)；
2、集體所有制企業(yè)；
3、聯(lián)營企業(yè)；
4、私營企業(yè)；
5、合資企業(yè)。
48.物業(yè)管理企業(yè)按股東出資形式分類：
1、物業(yè)管理有限責(zé)任公司；
2、物業(yè)管理股份合作公司；
3、物業(yè)管理股份有限公司。
49.物業(yè)管理企業(yè)按是否具有法人資格分類：具有獨立法人資格的物業(yè)管理公司或子公司；不具獨立法人資格的物業(yè)管理部或物業(yè)管理處等。
50.資質(zhì)一級企業(yè)：
1、注冊資本500萬以上；
2、中級以上職稱人員不少予30人，80%以上人大部:TEL: 010-82111585/6 FAX: 010-82111529 地址：北京市海淀區(qū)雙榆樹東里35號西側(cè)樓一層 P.C: 100086 崇文部:TEL:010—67133921/2 FAX:010—67133922 地址:北京市崇文區(qū)幸福大街東壁街12號院 P.C:100062
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取得從業(yè)人員崗位證書；
3、管理兩種類型以上物業(yè)；
4、管理各類物業(yè)建筑面積占計算基數(shù)的百分比之和不低于100%；
5、20%以上管理項目全國優(yōu)秀小區(qū)稱號，20%以上獲省級優(yōu)秀小區(qū)稱號；
6、有健全的企業(yè)管理制度和財務(wù)制度；
7、建立了維修基金管理與使作制度。51.資質(zhì)二級企業(yè)：
1、注冊資本300萬以上；
2、中級以上職稱人員不少于20人，60%取得崗位證書；
3、管理兩種類型以上物業(yè)；
4、管理各類物業(yè)建筑面積占計算基數(shù)百分比之和不低于100%；
5、10%以上管理項目獲全國優(yōu)秀住宅小區(qū)，10%以上獲省級優(yōu)秀小區(qū)稱號；
6、有健全的企業(yè)管理制度和財務(wù)管理制度；
7、建立了維修基金管理與使用制度。
52.資質(zhì)三級企業(yè)：
1、注冊資本50%以上；
2、中級以上職稱人員不少于8人，50%取得崗位證書；
3、有委托的物業(yè)管理項目；
4、有比較健全的企業(yè)管理制度和財務(wù)管理制度；
5、建立了維修基金管理與使用制度。
注：一二三級企業(yè)都要求：經(jīng)理取得建設(shè)部發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書。
53.物業(yè)管理有限責(zé)任公司的組織機(jī)構(gòu)：有限責(zé)任公司應(yīng)設(shè)立股東會，董事會和監(jiān)事會。股東會是公司的權(quán)力機(jī)構(gòu)，選舉和撤換董事、監(jiān)事，決定公司經(jīng)營方針、投資計劃等重大事項；監(jiān)事會是公司的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，董事會是經(jīng)營決策機(jī)構(gòu)，董事長為法定代表人；總經(jīng)理由董事會聘任或解聘。
54.物業(yè)管理股份有限公司的組織機(jī)構(gòu)：股份有限公司應(yīng)設(shè)立股東代表大會，監(jiān)事會和董事會。由發(fā)起人認(rèn)股人舉行創(chuàng)立大會制定和通過公司章程，選舉董事會和監(jiān)事會成員，然后由董事會聘任總經(jīng)理。
55.物業(yè)管理企業(yè)的組建條件：
1、企業(yè)名稱的確定；
2、企業(yè)住所；
3、法定代表人；
4、注冊資本；
5、公司章程；
6、公司人員。
56.物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立：發(fā)起人或發(fā)起單位寫出申請設(shè)立物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)報告，遞交房地產(chǎn)主管部門審批。申請單位收到審批準(zhǔn)文件后向工商行政管理是機(jī)關(guān)辦理企業(yè)注冊登記手續(xù)，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照即可對外營業(yè)。取得執(zhí)照30月內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門申辦資質(zhì)備案和資質(zhì)等級證書，還要互稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)手續(xù)。
57.業(yè)主委員會章程是業(yè)主委員會進(jìn)行各項活動的規(guī)范性文件。內(nèi)容包括：
1、業(yè)主委員會的名稱地址物業(yè)區(qū)域范圍；
2、性質(zhì)主管部門及宗旨等；
3、機(jī)構(gòu)設(shè)立及職責(zé)；
4、組織原則；
5、委員條件及產(chǎn)生程序；
6、業(yè)主委員會權(quán)制義務(wù)；
7、經(jīng)營來源帳目管理；
8、會議及工作制度；
9、章程生效修訂等有關(guān)事宜。
58.業(yè)主委員會的日常工作：
1、了解和掌握業(yè)主和使用人的基本情況；
2、對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行工作評價決定是否續(xù)聘；
3、通過招投標(biāo)選聘物業(yè)管理公司并簽訂合同；
4、管理物業(yè)維修基金；
5、提出維修計劃，設(shè)備復(fù)數(shù)計劃等并提出財務(wù)預(yù)算提請業(yè)主大會備設(shè)；
6、宣傳、教育、督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約；
7、協(xié)助依法處理違章；
8、協(xié)助對車輛停放廣告設(shè)置進(jìn)行管理；
9、做好內(nèi)部管理工作；
10、創(chuàng)建文明小區(qū)。
59．物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)行政主管部門的關(guān)系：房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督、管理、指導(dǎo)工作、體現(xiàn)經(jīng)下方向：
1、組織物業(yè)管理企業(yè)參加考評和評比；
2、負(fù)責(zé)對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營資質(zhì)審批；
3、對物業(yè)管理人員進(jìn)行職業(yè)技能培訓(xùn)。
60．物業(yè)管理企業(yè)與工商行政管理部門的關(guān)系：物業(yè)管理企業(yè)必須接受工商行政管理部門的監(jiān)督與指導(dǎo)。開業(yè)之前向工商行政管理部門申請注冊登記，經(jīng)核準(zhǔn)發(fā)經(jīng)營業(yè)執(zhí)照后方可正式開業(yè)；工商行政管理部門依法進(jìn)行年檢、年審。對違法經(jīng)營者有權(quán)依法批評、教育、處罰，直至吊消執(zhí)照，對合法經(jīng)營霰得給予保護(hù)和支持。
61．物業(yè)管理企業(yè)與稅務(wù)部門的關(guān)系：物業(yè)管理企業(yè)要依法向稅務(wù)部按時納稅，稅務(wù)部門有權(quán)依法進(jìn)行定期與不定期的稅務(wù)檢查與指導(dǎo)。
人大部:TEL: 010-82111585/6 FAX: 010-82111529 地址：北京市海淀區(qū)雙榆樹東里35號西側(cè)樓一層 P.C: 100086 崇文部:TEL:010—67133921/2 FAX:010—67133922 地址:北京市崇文區(qū)幸福大街東壁街12號院 P.C:100062
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62．物業(yè)管理企業(yè)與物價部門的關(guān)系是接受物價管理部門的物價管理。物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)須上報物價主管部門核定批準(zhǔn)；對物業(yè)管理企業(yè)的價格工作實行監(jiān)督、指導(dǎo)。
63．物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)系：
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)附屬物業(yè)管理公司，使物業(yè)管理成為房地產(chǎn)開發(fā)過程的延續(xù)和發(fā)展。這種情況形成了明顯的從屬關(guān)系。
2、委托專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理，物業(yè)建成之后正式投入使用之前，第一次選聘物業(yè)管理企業(yè)的工作，應(yīng)由原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成。這樣的物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自然構(gòu)成了聘用合同關(guān)系，雙方依照合同規(guī)定行使各自權(quán)利；履行各自的義務(wù)。
64．房屋共有關(guān)系的特征：房屋共有權(quán)人是兩個以上公民對同一房屋共同享有一個完全產(chǎn)權(quán)即所有權(quán)；共有的各體是同一房屋共有房屋在共有關(guān)系存續(xù)期間不能分割每個共有的公民對整個共有房屋都可以行使權(quán)利‘共有人對共有房屋按照各自的份額享有權(quán)利或義務(wù)或平等享有權(quán)利及義務(wù)。
65．現(xiàn)代寫字樓的特點有：
1、相當(dāng)規(guī)模結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)建筑面積和外觀裝飾的要求
2、不但要有良好的建筑藝術(shù)造型外觀還要有獨特的線條、格局、色彩和裝飾；
3、以辦公使用為主要求盡可能擁有優(yōu)越的地理位置和良好的交通環(huán)境；
4、作為效益性物業(yè)，投資多風(fēng)險大；
5、智能化是現(xiàn)代寫字樓的標(biāo)志。
66．現(xiàn)代寫字樓的（）功能系統(tǒng)包括：①電氣設(shè)備；②通諷；③空調(diào)；④供曖；⑤運載；⑥給排水；⑦消防；⑧監(jiān)控系統(tǒng)。
67．電氣設(shè)備是寫字樓設(shè)備中最重要的系統(tǒng)，是其他設(shè)備的基礎(chǔ)和中心。一般要保證兩路供電，為一路供電發(fā)生故障時能自動切換至另一路。
68．通諷手段是現(xiàn)代辦公的主要工具之一，大樓的檔次和它的通諷檔次是相互配的越是現(xiàn)代化的大樓，它的通諷設(shè)備也應(yīng)越是現(xiàn)代化。
69．現(xiàn)代寫字樓一般裝有自動調(diào)控的設(shè)備，對空氣進(jìn)行溫度轉(zhuǎn)換增團(tuán)黨委溫度過濾并控制空氣的流量，提供充足的新風(fēng)和冷氣，新風(fēng)量要求達(dá)到人均10-15平方米。
70．寫字樓一般采用集中供暖，由鍋爐房供給熱水或蒸氣，通過管道輸送到各個室內(nèi)放熱設(shè)備將熱量散發(fā)；或?qū)⒖諝鈬鵁岷笥蔑L(fēng)道分送到各室，也可將城市供暖外線接通大樓管道輸送到各個室內(nèi)。
71．電梯是高層建筑物等載運人或物尚作垂直方向運動的機(jī)械設(shè)備，有客梯、貨梯、消防電梯；造型美觀大方性能快速可靠的電梯是現(xiàn)代寫字樓不可缺少的組成部分。
72．常見的高層建筑給水方式有：
1、由加壓泵和高位水箱供水；
2、環(huán)狀管（）給水方式；
3、分壓供水；
4、水泵連續(xù)運轉(zhuǎn)供水。現(xiàn)代一些高層建筑多采用吸水池貯水，用自動化裝置控制水泵和保持管內(nèi)水壓。
73．室內(nèi)排水系統(tǒng)是將室內(nèi)各設(shè)備排出的污水分別匯集起來，直接或間接對含有大量的固體雜質(zhì)、酸性、堿性、有毒物、油脂的污水經(jīng)局部處理達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)后排入城市污水管道這叫排水。
74．通風(fēng)管排水管系統(tǒng)污水集水由提升設(shè)備、污水局部處理設(shè)備等構(gòu)成了大樓的排水系統(tǒng)。75．高層建筑廣泛采用由消防箱、消火栓、消防管道、水源所組成，室內(nèi)消火栓系統(tǒng)。超過24米的建筑物，使用一般消防車已困難其室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)應(yīng)具有撲滅大火的能力。76．有些現(xiàn)代高層建筑物中安裝有自動噴水消防系統(tǒng)和水幕消防系統(tǒng)，自動噴水與消防控制中心相連。水幕消防系統(tǒng)作用在于隔離火區(qū)保護(hù)鄰近火區(qū)的房間和建筑，并可冷卻防水隔絕物。
77．為確保大廈安全要在出入口、大堂、電梯、貴重物的存放處及停車場等重點部位實行24小時全天候視頻監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)異常及時采取措施。
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78．現(xiàn)代寫字樓的智能化要素：應(yīng)具備三大要素菜、樓宇自動化系統(tǒng)（BAS）
2、通信自動化系統(tǒng)(CAS)
3、辦公自動化系統(tǒng)（OAS）。79．BAS就是采用電腦對整個大廈內(nèi)即復(fù)雜又分散的各種關(guān)設(shè)備實行監(jiān)視，測量和控制的系統(tǒng)。
80．CAS包括通信明絡(luò)，電視電纜音響廣播安保監(jiān)視報警，消防報警等各個系統(tǒng)。通過它可以對建筑物實施全方位的管理。
81．通過CAS可以實現(xiàn)客房狀態(tài)顯示，自動計費等服務(wù)功能。但要注意依法管理切不可浸犯他人隱私權(quán)。
82．OAS一般由電話機(jī)、傳真機(jī)、PC機(jī)、文字處理機(jī)、聲像存儲及各類終端等與各種辦公設(shè)備和相應(yīng)的計算機(jī)軟件構(gòu)成。
83．智能化建筑的綜合布線系統(tǒng)（PDS）是把BAS、CAS、OAS三大要素有機(jī)地聯(lián)系在一起，實現(xiàn)圖文，數(shù)據(jù)，語言信息的快速傳遞的傳輸網(wǎng)絡(luò)是智能化建筑的重要組成部分。
84．寫字樓的維護(hù)維修與環(huán)境管理內(nèi)容包括：監(jiān)督裝修，房屋管理維修養(yǎng)護(hù)；設(shè)備管理維修保養(yǎng)；清潔服務(wù)；綠化服務(wù)；保安服務(wù)。
85．房屋完好率達(dá)98%以上，房屋零修及時率達(dá)98%以上，零修合格率達(dá)100%，并建立回訪記錄。
86．設(shè)備維修和操作人員持證上崗，實行24小時值班，以最短的時間處理突發(fā)運行故障，保證供電系統(tǒng)24小時正常運行，出現(xiàn)故障，立即排除；消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全，完好無損，可隨時啟用。
87．制定保安計劃，建立有效制度消除危及或影響業(yè)主與使用人生命財產(chǎn)和身心健康的外界因素。措施是：根據(jù)實際需要配齊保安人數(shù)；確定保安巡邏的崗位和路線定時定（）定線與突（）檢查相結(jié)合；建立24小時固定值班，（）崗巡邏制度做好交接（）工作；完善電視監(jiān)控系統(tǒng)重點設(shè)防發(fā)現(xiàn)異常及時采取措施。
88．寫字樓商務(wù)中心的報告項目翻譯秘書辦公系統(tǒng)（）初化；臨時租用辦公室整套設(shè)備和人員配備；長話、傳真、電腦、電視、郵件、郵包、快遞及外出期間保管代轉(zhuǎn)傳真信件等；商務(wù)會談咨詢信息查詢會議安排報刊雜志訂閱或批發(fā)
89.寫字樓租賃合同的簽作過程：1。銷售代表在授權(quán)內(nèi)與客戶商談，擬寫租約條件后制定協(xié)議書，租賃合同審核表報財務(wù)部審核，2、審核后的答賃合同審核表如期返回銷售部
3、銷售代表將合同及房租、保證金收費通知一并送給客戶簽字
4、簽好字后，再次確認(rèn)合同內(nèi)容有無改動，確認(rèn)無誤后交總經(jīng)理簽字
5、將客戶簽字的房租及保證金收費通知轉(zhuǎn)交財務(wù)部，由應(yīng)收會計催帳
6、簽訂的合同保存一份歸檔，另一份送還給客戶。
90．寫字樓租賃合同的執(zhí)行過程：是指客戶遷入寫字樓、客戶使用寫字樓、客戶遷出入寫字樓的整個過程。
91．客戶遷入寫字樓營業(yè)部工作職責(zé)：向客戶發(fā)放第一期房租及保證金收費單，及進(jìn)將有客戶簽字、確認(rèn)的收費單轉(zhuǎn)財務(wù)部作為收費憑證；向工程部發(fā)工作單，按客戶要求安排裝修、安裝通訊、商（）等事宜，向客務(wù)部發(fā)式作單。安排配置所需辦公家具，更換房門門鎖及清掃等到工作；正式遷入前向各部門發(fā)客戶遷入通知并將合同中特殊條款通知有關(guān)部門。
92．營業(yè)部在接到寫字樓同客戶書面遷出通知后，立即向有關(guān)部門發(fā)《匯簽表》，表內(nèi)設(shè)前言、（）部門、發(fā)表日期、公司名單、房號、遷出日期、部門經(jīng)理簽字欄、返回日期、限定返回日期及匯簽項目欄，并和客戶約談搬遷事宜。
93．客務(wù)部接匯簽單及工作單后，在客戶遷出之日安排專用貨梯服務(wù)；信件（）在客戶遷人大部:TEL: 010-82111585/6 FAX: 010-82111529 地址：北京市海淀區(qū)雙榆樹東里35號西側(cè)樓一層 P.C: 100086 崇文部:TEL:010—67133921/2 FAX:010—67133922 地址:北京市崇文區(qū)幸福大街東壁街12號院 P.C:100062
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出一周內(nèi)終止服務(wù)，此周內(nèi)事宜可電話通知客戶取件，一周后，信箱提供有償服務(wù)；依據(jù)家具現(xiàn)狀，對家具種類、數(shù)量、破壞情況與客戶一同進(jìn)行核查匯簽并提出相應(yīng)賠償方案。94．財務(wù)部核查客戶繳費結(jié)賬情況向客戶催收各項未繳款額，按總經(jīng)理批示的保證金結(jié)算方案及時辦理有關(guān)事宜。
95．工作部接到《匯簽表》后，將通訊服務(wù)截止時向在《匯簽表》上注明，根據(jù)工作單為客戶拆卸門牌代碼等。
96．營業(yè)部：以工作單形式通知有關(guān)部門，安排客戶遷出事宜；在客戶遷出前，及時與客戶聯(lián)系辦理通訊線路過戶的工作；遷出過程中，銷售代表協(xié)助保衛(wèi)部在現(xiàn)場監(jiān)督管理，遷出之日與客戶辦理退房手續(xù)，并向各部門發(fā)《XX遷出通知書》。
97．寫字樓承租戶的選擇依據(jù)：
1、承租戶經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型及聲譽；
2、承租戶的財務(wù)狀況；
3、所需面積大小；
4、需要提供的物業(yè)管理服務(wù)。
98．承租戶經(jīng)營業(yè)務(wù)類型應(yīng)與寫字樓的功能匹配，同為租戶的滿意程度不僅有于物業(yè)管理者所提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，而且某種程度上取決于租戶整體之間的相容性和相宜性。相容指相互能接受和平相處；相宜則要能互補互利，相得益彰。
99．物業(yè)管理者對承租戶要有較詳細(xì)的（）信核查。核查內(nèi)的目的主要是為選擇租戶作決策。那些被證明財務(wù)狀況好，極有聲譽的大公快司是（入選）對象。
100．那些財務(wù)狀況不佳，信譽不好的租戶要加以小心，一般應(yīng)予以拒絕。
滿足特殊服務(wù)應(yīng)和寫字樓功能相適應(yīng)，與租戶整體之間相容相宜，并與當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)無抵觸。101．寫字樓租金的構(gòu)成：
1、商（品）租金包括折舊費、維修費、管理費、地租、利息、稅金、保險費、利潤；
2、成本租金由折舊費、維修費、管理費、利息、地租五項構(gòu)成，3、基礎(chǔ)租金指導(dǎo)承租人租用每平方米可出租面積按月成年交付的最低金額；
4、市場租金在商品租金的基礎(chǔ)上，反映供求關(guān)系，而出現(xiàn)的一種租金。
102．寫字樓租金的確定方法：租金應(yīng)在制定基礎(chǔ)租金價格的基礎(chǔ)上分類定價，合理確定；
2、市場較好，市場租金一般高于基礎(chǔ)租金，當(dāng)基礎(chǔ)租金高于市場租金時，降低經(jīng)營費用向下調(diào)整到市場租金水平；
3、物業(yè)租約分毛租約、純租約兩類，（1）毛租約主要指承租戶支付（固定）的租金，將經(jīng)營費用金加到租金里面，再由業(yè)主支付經(jīng)營過程中的所有費用，業(yè)主和承租人會有多支出了物業(yè)費的感覺；（2）純租約主要指承租戶除了支付租金外，還要支付承租其它的費用；
4、寫字樓物業(yè)租約要持續(xù)較長時間，在租約中一般都要包括規(guī)租金定期增加方式的租金調(diào)整條款；
5、寫字樓租金常常以每平方米可出租（面租）為計算基礎(chǔ)，公攤系數(shù)一般在0.2-0.3之間；
6、成功寫字樓（均屬）管理好，8年左右可回收投資。103.商業(yè)場所租賃合同的內(nèi)容：
1、合同當(dāng)事人
2、標(biāo)的物3租賃用途
4、限制承租人在附近重（）
5、營業(yè)時間
6、租金支付方式
7、公用面積的維護(hù)
8、廣告標(biāo)志和圖形
9、折讓優(yōu)惠
10、有關(guān)稅費的負(fù)擔(dān)11租賃期限
12、承租人與承租人的權(quán)利、義務(wù)
13、違約責(zé)任
13、免責(zé)條件
15、其它條款16糾紛的解決方式17合同生效條件。
104．商業(yè)場所租賃合同的簽訂：
1、簽訂物業(yè)租憑合同是承租、出租方建立租賃關(guān)系的憑據(jù)
2、租賃合同按統(tǒng)一規(guī)定填寫，特殊協(xié)議在解決欄寫清
3、合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份，可進(jìn)行公證
4、契租日按合同約定之日確定
5、承租人進(jìn)住商場出租人會同核對室內(nèi)設(shè)施及附屬設(shè)備（遞）交填寫合同附表
105．商業(yè)場所承租高的分類方式：
1、零售商店的經(jīng)營品種范圍
2、零售商店的不同形式
3、不同層次的商店
4、不同的商業(yè)規(guī)構(gòu)
5、承租客商在商業(yè)場所的不同作用。
106、承租客商根據(jù)承租營業(yè)場所的期限可分為三種類型：
1、基本承租戶又稱關(guān)鍵承租戶，他們租期通常在20年以上對穩(wěn)定商業(yè)場所經(jīng)營管理及收入起重要作用，是公共同業(yè)區(qū)發(fā)展人大部:TEL: 010-82111585/6 FAX: 010-82111529 地址：北京市海淀區(qū)雙榆樹東里35號西側(cè)樓一層 P.C: 100086 崇文部:TEL:010—67133921/2 FAX:010—67133922 地址:北京市崇文區(qū)幸福大街東壁街12號院 P.C:100062
http://www.tmdps.cn 的基礎(chǔ)；
2、主要承租戶租期一般在10年以上，對公共商業(yè)樓宇的經(jīng)營穩(wěn)定性起重要作用；
3、租賃期一般在10年以下的為一般承租戶。
107．根據(jù)國外經(jīng)驗：一座公共商業(yè)樓宇的基本承租戶承租經(jīng)營面積應(yīng)達(dá)50%以上；主要承租戶承租的營業(yè)面積應(yīng)達(dá)30%以上；其余20%由一般承租戶承擔(dān)，盡管他們的變動性較大，但也體現(xiàn)了市場變化的適應(yīng)性。
108．商業(yè)場所承租客商的依據(jù)：
1、承租戶的聲譽
2、承租戶的財務(wù)狀況
3、承租戶組合與位置分配；
4、承租戶需要的服務(wù)。
109．在選擇具體承租戶時，要對許多因素進(jìn)行權(quán)衡，除滿足日常消費者需求外，還預(yù)計有哪些時尚消費品可吸引更多顧客，（以）提供貨真價實的商品和服務(wù)，且具有競爭力，所經(jīng)營的種類應(yīng)統(tǒng)一協(xié)調(diào)規(guī)則，避免雷同而引起的不必要的競爭。
110低于預(yù)期的資本回收水平是商業(yè)（經(jīng)營）失敗的最大原因，經(jīng)營成本不僅包括租金、企業(yè)設(shè)備設(shè)施使用費，建筑物內(nèi)、營業(yè)室內(nèi)維護(hù)費還包括存貨和流動資金占用利息、職工工資、貸（物）及收款設(shè)備舊，商店設(shè)（）和廣告支出等，遷移成本和停業(yè)損失也要考慮、新建立的承租戶有否是（）的儲備基金應(yīng)付開業(yè)初期營業(yè)額較低的壓力，也是衡量承租戶所提供的商品和服務(wù)種類應(yīng)互為補充。
112．作為商場內(nèi)的承租戶，非常關(guān)心是否有足夠的樓面使用面積來開展其經(jīng)營活動，其所承租部分在整個物業(yè)內(nèi)的位置是否容易識別，整個購物中心的容流量有多大。
113．承租客商協(xié)會組織的內(nèi)容：
1、開展公共商業(yè)區(qū)整體性的促銷活動；
2、協(xié)調(diào)公共商業(yè)區(qū)各承租戶的關(guān)系；
3、搞一些承租客商之間的互助工作；
4、協(xié)調(diào)承租商與公共商業(yè)場所管理者之間的關(guān)系。
114．商業(yè)租金的構(gòu)成：
1、基礎(chǔ)租金
2、百分比租金
3、代收代繳費用
115。基礎(chǔ)租金是業(yè)主獲取的承租人經(jīng)營業(yè)績不相關(guān)的一個最低收入。是以價值為基礎(chǔ)以成本為最低界限，根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益（）目標(biāo)和可接受的最低金水平確定。116．當(dāng)收取百分比租金時，業(yè)主分享了零售商的部分經(jīng)營成果。通常以年總營業(yè)額為基礎(chǔ)計算，一般是作為基礎(chǔ)租金的附加部分。百分比租金可采取固定百分比和變動百分比面種方式。變動百分比是租貸雙方商定的百分比隨銷售額的數(shù)額數(shù)量增加而減少，以鼓勵承租提高經(jīng)營水平，擴(kuò)大銷售的目的。
117．純租約的形式，決定了業(yè)戶要支付哪些費用，哪些費用是屬于代收代繳費用，哪些費用按承租人所承租面積占整個物業(yè)（是）出租面積的比例來收取，哪些費用主要取決于承租人對設(shè)備設(shè)施和能源使用的程度，都要在租約中仔細(xì)規(guī)定。
118．商業(yè)場所租金的確定方法：租金應(yīng)在制定零售商業(yè)物業(yè)基礎(chǔ)租金價格的基礎(chǔ)上
2、在物業(yè)市場比較好的情況下，市場租金一般高于基礎(chǔ)租金
3、商業(yè)物業(yè)租約一般分為毛租約、清租約、百分比租約三種
4、租金的調(diào)整一般只對基礎(chǔ)租金對基本承租人5年調(diào)整1次，一般承租人每年調(diào)整1次
5、零售商業(yè)物業(yè)出租一般以可出租面積計算，包括營業(yè)面積和公攤面積
6、成功的購物中（）由于產(chǎn)生很高的現(xiàn)金流量一般5-7年可回收投資。確定出租單元租金時，常用較好位置數(shù)額租金收入平衡位置不好的租金收入。
119．工業(yè)區(qū)物業(yè)的管理制度包括（廠房倉庫、崗位設(shè)備、領(lǐng)料、出入庫、安全消防）。120廠房和倉庫不準(zhǔn)用作生活居住。
121．各企業(yè)車間應(yīng)按照樓層的承受負(fù)荷，要求放置設(shè)備和貨物。122．工業(yè)廢棄物應(yīng)由（各企業(yè)、各車間自行）處理
123．若要在外墻式房頂設(shè)置企業(yè)標(biāo)志和廣告，應(yīng)事先向管理者申請。124．無論購買或租賃廠房和倉庫面積多少，均不可占用（園林綠地）
人大部:TEL: 010-82111585/6 FAX: 010-82111529 地址：北京市海淀區(qū)雙榆樹東里35號西側(cè)樓一層 P.C: 100086 崇文部:TEL:010—67133921/2 FAX:010—67133922 地址:北京市崇文區(qū)幸福大街東壁街12號院 P.C:100062
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125．工業(yè)廠房和倉庫的公共場地各企業(yè)不得堆放貨物。
126．物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求是：
1、物業(yè)的設(shè)計要科學(xué)、合理、適用和景觀，并要方便維修和養(yǎng)護(hù)
2、建筑材料質(zhì)量和被動施工，質(zhì)量要好，減少使用成本
3、配套設(shè)施齊全，能為使用人提供多種服務(wù)
4、環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適
5、為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。127．做好物業(yè)管理早期介入的物質(zhì)準(zhǔn)備；
1、人員準(zhǔn)備
2、資料準(zhǔn)備
3、設(shè)備器材準(zhǔn)備
4、資金準(zhǔn)備。
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第三篇：珠海物業(yè)管理師培訓(xùn)感受
心德體會
一、機(jī)會難得，學(xué)習(xí)氣氛濃厚。
參加海源這次培訓(xùn)的同學(xué)們都很珍惜這次難得的學(xué)習(xí)機(jī)會，在最短的時間內(nèi)完成了角色轉(zhuǎn)換，認(rèn)真、虛心、誠懇地接受培訓(xùn)，態(tài)度端正、學(xué)習(xí)專注，從能專心致志，全神貫注，認(rèn)真的聆聽和記錄，及時完成作業(yè)，如饑似渴地接受著新鮮的理念。大家都覺得機(jī)會是如此的難得，學(xué)習(xí)氣氛十分濃厚，仿佛回到了學(xué)生時代。
二、異彩紛呈，講座全面系統(tǒng)。
海源專家、教授的講座就象是一頓豐盛的大餐，精美地呈現(xiàn)在我們的面前。各位專家、教授毫無保留的把自己在學(xué)習(xí)和工作中的經(jīng)驗?zāi)贸鰜砼c大家分享，深入淺出，可謂是異彩紛呈。對指導(dǎo)實際工作有較大幫助，使我們不僅了解了物業(yè)管理的現(xiàn)狀，也對如何做好物業(yè)管理有了新的思路。更重要的是懂得如何物業(yè)管理，三、學(xué)無止境，更新學(xué)習(xí)觀念。
聽專家、教授們滔滔不絕、揮灑自如的講座，心中十分佩服他們的口才，佩服他們的自信，佩服他們的敏銳，佩服他們知識的淵博。想想如此才氣從何而來？所有人都是走著同一條道，那就是不斷的讀書學(xué)習(xí)，關(guān)注專業(yè)知識，關(guān)注國家大事，日復(fù)一日，永無止境。要讓讀書學(xué)習(xí)已像吃飯睡覺一樣，成為我們必不可少的生活方式。我雖然不能教育教學(xué)的專家，但我可以從現(xiàn)在起就行動起來，像專家一樣投入到讀書學(xué)習(xí)的活動中去，讓讀書學(xué)習(xí)也成為我生命活動中不可或缺的組成部分。對照自己的工作實際，將所學(xué)知識為我所用。
人要走進(jìn)知識寶庫，是一輩子的事情，不可能一蹴而就。因此我們要學(xué)習(xí)的東西太多了。海源教育，給了我們一把學(xué)習(xí)的鑰匙。這是一把增長知識才干和提高思想素質(zhì)的鑰匙。當(dāng)今社會已經(jīng)進(jìn)入了信息社會，世界已經(jīng)開始全面信息化、全球化。所以，為了適應(yīng)社會的發(fā)展，我們教師必須首先牢固樹立信息化、全球化的思想，積極參加培訓(xùn)學(xué)習(xí)，緊跟時代脈搏。通過海源此次的物業(yè)師培訓(xùn)，我收獲很多，體會深刻。
在信息時代，教師既不會被技術(shù)所替代，也不應(yīng)該再作為傳遞知識的權(quán)威。教育技術(shù)的發(fā)展永遠(yuǎn)不會替代教師角色，教師之所以是教師，在于教師能在智力、情感、個性、精神和人格等方面全面培養(yǎng)和塑造學(xué)生，教育的根本特性是以人育人。有了信息技術(shù)，教師將會從廣播知識的繁重任務(wù)中解脫出來，有精力和時間真正進(jìn)行以人育人的活動。現(xiàn)代教育技術(shù)進(jìn)入到教學(xué)過程中，教師能夠由原來的處于中心地位的知識權(quán)威轉(zhuǎn)變?yōu)閷W(xué)生學(xué)習(xí)的指導(dǎo)者和合作伙伴、設(shè)計者、開發(fā)者、社會文化的詮釋者、教育的研究者，更多關(guān)注學(xué)生學(xué)習(xí)活動的設(shè)計和開發(fā)。
第四篇：注冊物業(yè)管理師（范文模版）
注冊物業(yè)管理師
考試成績實行2年為一個周期的滾動管理辦法，參加全部4個科目考試的人員必須在連續(xù)兩個考試內(nèi)通過全部科目;免試部分科目的人員必須在一個考試內(nèi)通過應(yīng)試科目。
一、物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定(國人部發(fā)[2005]95號)
第九條 凡中華人民共和國公民，遵守國家法律、法規(guī)，恪守職業(yè)道德，并具備下列條件之一的，可以申請參加物業(yè)管理師資格考試：
（一）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類中專學(xué)歷，工作滿10年，其中從事物業(yè)管理工作滿8年。
（二）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類大專學(xué)歷，工作滿6年，其中從事物業(yè)管理工作滿4年。
（三）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類大學(xué)本科學(xué)歷，工作滿4年，其中從事物業(yè)管理工作滿3年。
（四）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類雙學(xué)士學(xué)位或研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事物業(yè)管理工作滿2年。
（五）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類碩士學(xué)位，從事物業(yè)管理工作滿2年。
（六）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類博士學(xué)位，從事物業(yè)管理工作滿1年。
（七）取得其他專業(yè)相應(yīng)學(xué)歷、學(xué)位的，工作年限及從事物業(yè)管理工作年限均增加2年。
考試日期為每年第三季度
考試成績實行2年為一個周期的滾動管理辦法，參加全部4個科目考試的人員必須在連續(xù)兩個考試內(nèi)通過全部科目；免試部分科目的人員必須在一個考試內(nèi)通過應(yīng)試科目。資格考試分4個半天進(jìn)行。《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)經(jīng)營管理》、《物業(yè)管理綜合能力》3個科目的考試均為2．5小時，《物業(yè)管理實務(wù)》科目考試時間為3個小時編輯本段考試題型《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)經(jīng)營管理》試題的題型分為單項選擇題、多項選擇題；《物業(yè)管理實務(wù)》和《物業(yè)管理綜合能力》試題的題型分為單項選擇題、多項選擇題和綜合（案例）分析題。
2.2004年中央廣播電視大學(xué)出版社出版圖書
書名:物業(yè)管理師
圖書編號:755310
圖書《物業(yè)管理師》出版社:中央廣播電視大學(xué)出版社定價:20.0ISBN:730402592
3.注冊物業(yè)管理師
注冊物業(yè)管理師是指經(jīng)過住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部舉辦的全國統(tǒng)一考試，獲得《中華人民共和國物業(yè)管理師》證書后再經(jīng)過人力資源和社會保障部進(jìn)行注冊，獲得《中華人民共和國物業(yè)管理師》注冊證，注冊證有效期3年.基礎(chǔ)考試每人每科75元，專業(yè)考試每人每科80元。具體費用標(biāo)準(zhǔn)要查看物價局、財政
第五篇：物業(yè)管理師試題
物業(yè)管理師理論知識模擬試題(單選一)
1.在前期工作階段，房地產(chǎn)開發(fā)商需要獲得房地產(chǎn)開發(fā)必備的“五證”中，除()之外的其他四證。
A.國有土地使用權(quán)證
B.商品房銷售許可證或商品房預(yù)售許可證
C.建筑工程規(guī)劃許可證
D.建設(shè)用地規(guī)劃許可證
2.()是在業(yè)主業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。
A.物業(yè)管理早期介入
B.前期物業(yè)管理
C.日常物業(yè)管理
D.后期物業(yè)管理
3.物業(yè)可行性研究，是指物業(yè)管理企業(yè)在()，擬定物業(yè)管理方案時，從政策、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的分析。
A.作出投標(biāo)決策前
B.立項前
C.接管理物業(yè)后
D.與業(yè)主發(fā)生矛盾時
4.()是項目決策的基礎(chǔ)，是分析項目在技術(shù)、財務(wù)、經(jīng)濟(jì)上的或行性以作出決策的關(guān)鍵步驟。
A.投資機(jī)會研究
B.初步可行性研究
C.詳細(xì)可行性研究
D.項目評論與決策
5.物業(yè)再開發(fā)利用的條件是()。
A.業(yè)主的愿望
B.物業(yè)本身的條件
C.物業(yè)管理的運作能力
D.房地產(chǎn)行政管理部門的意見
6.《城市綠化規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)的規(guī)定》中，要求新建居住區(qū)紀(jì)地占居住區(qū)總用地比率不低于()。
A.20%
B.30%
C.15%
D.35%
7.()是物業(yè)管理最基本的內(nèi)部管理制度。
A.企業(yè)綜合管理制度
B.員工管理制度
C.部門職責(zé)和職責(zé)
D.操作規(guī)程
8.()是指用于物業(yè)界定管理參與者權(quán)利與義務(wù)，規(guī)范實施物業(yè)管理過程中各方當(dāng)事人的行為，協(xié)調(diào)各方主體間關(guān)系的規(guī)定。
A.物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度
B.業(yè)主內(nèi)部管理制度
C.物業(yè)管理的公共管理制度
D.業(yè)主公約
9.下列說法錯誤的是()。
A.物業(yè)管理規(guī)章制度建設(shè)是一項十分重要的基礎(chǔ)性工作
B.物業(yè)管理規(guī)章制度的制造、執(zhí)行、檢查等都必須規(guī)范。
C.物業(yè)管理規(guī)章制度要穩(wěn)定性，一經(jīng)制定就不能修改
D.物業(yè)管理要重視規(guī)章制度的執(zhí)行環(huán)節(jié)
10.投資機(jī)會研究，主要是分析()的可能性。
A.投資范圍
B.投資方向
C.投資對象
D.投資效益
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