第一篇：2013年房地產開發經營與管理考試資料小結

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2013年房地產開發經營與管理考試資料小結 內容提要

1、投資與房地產投資

2、房地產投資的特性

3、房地產投資的形式與利弊

4、房地產投資的風險

5、風險與投資組合考試目的本部分的考試目的是測試應考人員對投資和房地產投資等基礎知識的掌握程度。

考試要求

掌握：投資的概念、分類、特性和作用，房地產投資的概念、特性，房地產直接投資和間接投資的概念。

熟悉：房地產投資的形式及利弊。

了解：房地產投資風險、投資組合的概念，房地產投資風險類型及其對投資者行為的影響。

隨著中國房地產市場的發展，房地產服務業在房地產業乃至國民經濟中的地位和作用日益重要。為房地產開發商、投資者等提供專業顧問服務，已經成為房地產估價師的重要工作內容。

為了培養房地產估價師提供專業顧問服務的能力，本書將系統介紹房地產投資、房地產市場的基本概念與理論，重點講述房地產市場調查與分析、房地產投資項目經濟評價與可行性研究的技術和方法，介紹房地產開發程序、房地產金融和物業資產管理等。

典型試題：

選擇題

在房地產開發過程中，開發商只能委托由資質的監理機構負責工程項目管理。()

A.對

B.錯

答案：B

選擇題

從投資的角度來說，城市國有土地或規劃中可以轉化為()使投資者關注的重點。

A.建設用地

B.城鎮基礎設施用地

C.可以進行開發利用的土地

D.城市國有土地的農村集體土地

答案：D

一、投資

㈠ 投資的概念

在商品經濟社會中，投資是普遍存在的經濟現象，很多情況下，人們往往把能夠帶來報酬的支出行為稱為投資。這里的“支出”行為，實際上是犧牲了當前的一定消費，“報酬”則是將來的消費增加。西方投資學家威廉·夏普在其所著《投資學》一書中將投資概念表述為：投資就是為獲得可能的不確定的未來收益而做出的決定。一般來說，投資(Investment)是指經濟主體(國家、企業、個人)以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預先墊付一定量的貨幣或實物，經營某項事業的經濟行為。簡單地說，投資就是為了獲得可能的不確定的未來值而做出的確定的現值的犧牲。在有關國際投資協定中，“投資”通常有三種定義：①以資產為基礎的投資定義;②以企業為基礎的定義;③以交易為基礎的定義。⑴ 以資產為基礎的投資定義是：締約各方依照各自法律法規所允許或接受的各種財產，它不僅包括同程社區（club.toonedu.com）教育培訓互動交流平臺同人網（）教育培訓網絡營銷平臺

金融資產及經濟概念上的“資本”，還包括具有創造生產能力的所有有形資產和無形資產。主要包括：動產、不動產和其他財產權，如抵押權、留置權、質權、享用權;公司的股份、股票、債券、債權;各種具有經濟價值的給付請求權;知識產權;法律賦予或透過合同而具有的經營特許權，包括自然資源的勘探、提煉或開發的特許權。

⑵ 以企業為基礎的投資定義是：一個國家的實體企業為了獲得持續性收益，在另一個國家內建立一個實體企業。前者的實體稱為直接投資者，后者的實體稱為直接投資企業。持續性收益是指投資者與所投資的企業之間存在一種長期關系，且投資者對所投資的企業具有一定程度的影響力。直接投資不僅包括建立并形成投資者與所投資企業之間關系的最初交易，也包括兩者之間所有的后續交易以及投資實體內各分支機構之間的交易。

⑶ 以交易為基礎的投資定義：強調投資過程中資本和相關資產的跨國界流動，這種跨國界的交易是在一種對外新建或者收購投資過程中進行的。這種方式的投資定義最初使用于雙邊和區域投資協定中，主要考慮涉及影響資本流動的東道國政策，而不是針對投資來定義的。國際貨幣基金組織就是使用這種“投資”定義統計國際收支平衡。

㈡ 投資的分類

從總體上來說，投資分為固定資產投資、流動資產投資。固定資產投資指用于構建新的固定資產(土地、房屋、機器設備、市政工程等)或更新改造原有固定資產的投資。流動資產投資是指企業用于購買、儲存勞動對象以及在生產和流通過程中的在產品、產成品等周轉資金的投資。根據不同的目的和管理的需要，中固定資產投資主要有以下幾種分類方式：

⑴ 固定資產投資的統計分類，包括基本建設投資，更新改造投資，房地產開發投資，國有其他固定資產投資，城鎮集體固定資產投資，農村集體固定資產投資，城鎮和工礦區私人建房投資，農村個人固定資產投資。

⑵ 按投資主體的經濟類型不同，投資可分為國有經濟、集體經濟、個體經濟、聯營經濟、股份制經濟、外商投資經濟、港澳臺投資經濟等。

⑶ 按資金來源的不同，投資可分為國家預算內資金、國內貸款、利用外資、自籌資金和其他投資等。⑷ 按固定資產投資的使用構成，投資可分為建筑安裝工程、設備和工器具購置和其他費用投資。㈢ 投資的特性

⑴ 投資是一種有目的的經濟行為，是現在支出一定價值的經濟活動。從靜態的角度來說，投資是現在墊支一定量的資金;從動態的角度來說，投資則是為了獲得未來的報酬而采取的經濟行為。

⑵ 投資具有時間性。即投入的價值或犧牲的消費是現在的，而獲得的價值或消費是將來的，也就是說，從現在支出到將來獲得報酬，在時間上總要經過一定的間隔。這表明，投資是一個行為過程。一般來說，這個過程越長，未來報酬的獲得越不穩定，風險就越大。

⑶ 投資的目的在于得到報酬(即收益)。投資活動是以犧牲現在價值為手段，以賺取未來價值為目標。未來價值超過現在價值，投資者方能得到正報酬。投資的報酬可以是各種形式的收入，如利潤、利息、股息，可以是價格變動的資本利得，也可以是本金的增值，還可以是各種財富的保值或權利的獲得。

⑷ 投資具有風險性，即不穩定性。現在投入的價值是確定的，而未來可能獲得的收益是不確定的，這種收益的不確定性即為投資的風險。

㈣ 投資的作用

⑴ 投資是一個國家經濟增長的基本推動力。只有增加一定量的投資，才可為經濟發展提供必要的要素和動力。同時由于投資的乘數效應，一定量的投資可以引起數倍于它的收入和總值的增長。其次，投資是國民經濟持續快速健康發展的關鍵因素。主要表現在：

合理引導投資流向可以優化資金投向，改善經濟結構;通過投資政策的調整以及增大投資比重可以確同程社區（club.toonedu.com）教育培訓互動交流平臺同人網（）教育培訓網絡營銷平臺

保關鍵產業和重點項目的投資。為了應對亞洲金融危機對中國經濟的影響，1998年中國政府采取了積極的財政、貨幣政策，加大了城鎮住房制度改革力度，提出將住宅建設發展成為促進國民經濟增長的新的經濟增長點。中國人民銀行貨幣政策分析小組研究報告指出“2001年房地產開發投資對中國GDP增長的直接貢獻率為1.3個百分點，間接貢獻率為0.6到1.2個百分點，兩者相加共計1.9到2.5個百分點。”

⑵ 投資與企業發展密切相關。企業是國民經濟的細胞，而投資是社會和經濟生活的血液，二者的關系極為密切，從生產力角度來考察，投資是企業發展的第一原動力。因為不論是企業的建立和企業的發展都離不開投資，而且企業的發展和運行也離不開投資活動。

⑶ 投資可以促進人民生活水平的提高。一方面投資為改善人民物質文化生活水平創造了物質條件。生產性投資可以擴大生產能力，促進生產發展，直接為改善人民生活水平提供物質條件;非生產性投資則可以促進社會福利和服務設施的建設，從文化、教育、衛生、娛樂等方面提高人民生活水平。另一方面，由于投資具有促進企業發展和經濟增長的作用，因此投資可以創造更多的就業機會，增加勞動者收入，從而使人民生活水平得到改善和提高。

⑷ 投資有利于一國的國內穩定和國際交往。首先，如前所述，投資可以促進經濟增長、企業發展和人民生活水平的提高，而這一切必將創造一個良好的經濟形勢，由于經濟是政治的基礎，因此，經濟良性發展必然有利于國家政治局面的穩定發展，最終使社會呈現出安定團結的景象。此外，隨著世界經濟一體化以及科學技術、機器設備和通訊手段的迅速發展，投資已不再是一個狹小的國內概念，而是逐漸趨于國際性，國際投資成為現代國際交往的主要形式。通過直接或間接的國際投資，各國可以共同利用國際市場，利用國際經濟資源，還可以學習國際上的先進技術，并將本國經濟推向世界經濟體系，從而大大加快本國經濟發展進程，在國際交往和競爭中樹立本國形象

典型試題：

選擇題

制定進度計劃時，()法從圖中看不出各項工作之間的相互依賴和相互制約的關系，看不出一項工作的提前或落后對整個工期的影響程度，看不出哪些工序是關鍵工作。

A.橫道圖

B.網絡圖

C.進行圖

D.工序圖

答案：A

按照合同所包括的工程范圍以及承包關系的不同，合同形式分為()。

A.總包合同

B.分包合同

C.成本加酬金合同

D.獨立承包合同

答案：ABD

房地產投資

㈠ 房地產投資的概念

房地產投資是指經濟主體以獲得未來的房地產資產增值或收益為目的，預先墊付一定數量的貨幣與實物，直接或間接的從事或參與房地產開發與經營活動的經濟行為。

房地產投資的對象是房地產資產，包括房地產開發投資和房地產購買投資。由于房地產購買投資主要針對現有的土地和房地產資產，而這些土地和房地產資產在開發過程中曾經納入到了房地產開發投資的范圍，所以中國房地產投資統計僅包含房地產開發投資，對未進行開發工程、只進行單純的土地或房地產資產交易活動，不作為房地產開發投資統計。

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房地產開發投資，是指從事商品房和土地開發經營活動的投資，包括商品房建設投資和土地開發投資。商品房建設投資是指房地產開發企業(單位)開發建設供出售、出租用的商品住宅、廠房、倉庫、飯店、度假村、辦公樓等房屋工程及其配套的服務設施所完成的投資(含拆遷、回遷還建用房)。土地開發投資，是指房地產開發企業(單位)進行的土地開發工程所完成的投資，如進行場地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通訊等工程所完成的投資。廣義的房地產投資，還包括以房地產資產權益為對象的投資，包括購買房地產企業發行的股票、債券，以及購買房地產資產支持的證券或債券等。

㈡ 房地產投資的目的房地產投資是許多人夢寐以求的。世界上90%的百萬富翁是由于擁有房地產，且房地產直接投資具有收益、保值、增值和消費四個方面的特性，所以相對來講房地產是最理想的投資工具之一。投資者進行房地產投資的主要目的，是為了使其財富最大化。通過進行房地產投資，投資者還可以獲得作為房地產業主的榮譽，獲得較高的收益和資本增值，同時還可以降低其投資組合的總體風險、抵抑通貨膨脹的影響。

典型試題：

單項選擇題

對房地產投資項目來說，動態投資回收期自投資起始點算起，累計凈現值等于零或出現正值的年份即為投資回收終止年份。()

A.對

B.錯

答案：A

投資機會選擇和決策分析，是整個開發過程中最重要的一個環節，類似我們通常所說的()。

A.前期工作

B.初期工作

C.前提工作

D.項目可行性研究

答案：D

房地產投資的物業類型

從物理形態上劃分，作為房地產投資對象的房地產資產，主要分為土地、建成后的物業和在建工程三種類型。而按照使用目的劃分，房地產資產的物業類型主要包括居住物業、商用物業、工業物業和特殊物業。

⑴ 居住物業。是指供人們生活居住的房地產，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。這類物業的購買者大都是以滿足自用為目的，也有少量作為投資，出租給租客使用。由于人人都希望有自己的住房，而且在這方面的需求隨著人們生活水平的提高和支付能力的增強不斷向更高的層次發展，所以居住物業的市場最具潛力，投資風險也相對較小。此外，居住物業以居民個人的購買行為為主，單宗交易規模較小，但市場交易量十分巨大。

⑵ 商用物業。又稱經營性物業、收益性物業或投資性物業，是指能出租經營、為投資者帶來經常性收入現金流的房地產，包括酒店、寫字樓、零售商業用房(店鋪、超市、購物中心等)、出租商住樓等。這類物業的購買者大都以投資為目的，從物業出租經營收入和未來升值中獲得投資收益，也有一部分購買者是為了自用、自營的目的。商業物業市場的繁榮除與當地整體社會經濟狀況相關外，還與工商貿易、金融保險、顧問咨詢、旅游等行業的發展密切相關。這類物業交易涉及的資金數量巨大，所以常在機構投資者之間進行。物業的使用者多用其提供的空間進行商業經營，并用部分經營所得支付物業租金。由于商用物業內經營者的效益在很大程度上受其與社會接近程度的影響，所以位置對于這類物業有著特殊的重要性。

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⑶ 工業物業。指為人類生產活動提供入住空間的房地產，包括工業廠房、倉儲用房、高新技術產業用房、研究與發展用房(又稱工業寫字樓)等。工業物業既有出售的市場，也有出租的市場。一般來說，重工業廠房由于其建筑物的設計需要符合特定工藝流程的要求和設備安裝的需要，通常只適合特定用戶使用，因此不容易轉手交易。高新技術產業用房和研究與發展用房則有較強的適應性。輕工業廠房介于上述兩者之間。隨著物流行業的發展，傳統的以自用為主的倉儲用房也越來越多地用于出租經營，成了工業物業的重要組成部分。

⑷ 特殊物業。指物業空間內的經營活動需要得到政府特殊許可的房地產，包括賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。特殊物業的市場交易很少，因此對這類物業的投資多屬長期投資，投資者靠日常經營活動的收益來回收投資、賺取投資收益 典型試題：

1.當房地產價格的變動過程持續上升或者下降，并且各期上升或下降的數額大致接近時，宜采用(預測房地產的未來價格。

A.數學曲線擬合法

B.平均增減量法

C.平均發展速度法

D.移動平均法

答案BC

2.下面屬于構筑物的是()。

A.煙囪

B.水塔

C.水井

D.屋頂

答案ABC

3.在估價中要特別注意下列()之間的內在聯系。

A.估價方法

B.估價目的C.估價時點

D.估價對象狀況

答案BCD

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第二篇：房地產開發經營與管理考試試題及答案

2009年房地產開發經營與管理考試試題及答案解析

2009年房地產開發經營與管理試題

一、單

項選擇題（共35題，每題1分，每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答案卡上涂黑其相應的編號）1．對于收益性房地產來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運營狀態下，凈收益大于零的持續時間稱為（）。A．設計壽命 B．經濟壽命 C．法定壽命 D．自然壽命 2．地鐵站的建成使周邊寫字樓的租金顯著提高，這說明房地產投資具有（）的特性。A．變現性差 B．易受政策影響 C．依賴專業管理 D．效益外溢和轉移 3．甲乙物業2008年10月的價值均為1100萬元。預計2009年10月甲物業的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業投資風險比較的結果是（）。A．甲物業投資風險大

B．乙物業投資風險大 C．甲、乙物業的投資風險相同 D．難以判斷甲、乙物業的投資風險大小 4．如果整個投資市場的平均收益率為15%，國債收益率為9%，房地產投資市場相對于整個投資市場的系統性市場風險系數為0．23，則按資本資產定價模型計算出的房地產投資折現率是（）。A．10．38% B．11．07% C．12．45% D．13．62% 5．2008年，某市可供租售的房屋面積為3000萬ｉn2，其中可供銷售的住宅面積為1800萬㎡，可供出租的住宅面積為450萬㎡；當年銷售和出租的房屋總面積為2750萬Ｉ112，其中銷售的住宅面積為1680萬㎡，出租的住宅面積為320萬㎡。該市2008年住宅市場吸納率為（）。A．71．11% B．88．89% C．91．67% D．93．33% 6．某市2008年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是（）。

A．半個月 B．2個月 C．半年 D．2年 7．房地產市場供給壟斷性的原因不包括（）。A．房地產市場需求的廣泛性 B．房地產市場供給的異質性 C．土地所有權的排他性 D．土地的有限性 8．房地產市場自然周期中，在需求增長率由大于變為小于供給增長率的轉折點上，空置率由（）。A．上升到下降 B．下降到上升 C．高于合理空置率到低于合理空置率 D．低于合理空置率到高于合理空置率 9．橫道圖法用于項目建設階段的（）。A．質量控制 B．進度控制 C．成本控制 D．合同管理 10．在正式申請竣工驗收之前，開發商要對項目進項初步檢查。檢查后由（）列出質量缺陷清單。A．開發商 B．承包商 C．監理工程師

D．使用單位 11．需要使用損益平衡圖來制定房地產銷售價格的定價方法是（）。A．目標定價法

B．價值定價法

C．挑戰定價法 D．成本加成定價法 12．在一定時期內，某類商品房的市場潛量是指這類商品房的（）。A．市場需求上限

B．市場有效需求

C．市場現實需求

D．市場最低需求 13．某市2008年住宅的預測銷售量為500萬㎡，實際銷售量為650萬㎡，平滑指數為0．75，利用指數平滑法預測的該市2009年住宅銷售量為（）萬㎡。A．500．0 B．537．5 C．612．5 D．650．0

14．某開發商率先向市場推出了帶有電梯的別墅，該開發商在項目市場定位戰略上采取的是（）戰略。A．形象差異化 B．人員差別化

C．服務差別化

D．產品差別化 15．某城市的居民對高層住宅經歷了一個從較為抗拒到較普遍接受的過程，這一現象反映了消費者市場的（）。A．替代性

B．發展性 C．地區性 D．復雜性 16．認為利率水平是由貨幣的供給與需求決定的代表性理論是（）。A．馬克思的利率決定理論

B．可貸資金利率理論 C．Ｉs—1M曲線模型利率理論

D．流動性偏好利率理論 17．若名義利率為10%，通貨膨脹率為4%，則實際利率為（）。A．5．77% B．6．00% C．10．00% D．14．40% 18．某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5%的比例遞增，第1年的租金為1萬元，租金于每年的年初收取，年利率為8%，則該商鋪15年租金收入的現值為（）萬元。A．11．41 B．11．49 C．12．41 D．12．49 19．李某從銀行貸款56萬元購買了一套住宅，該筆貸款的期限為20年，年利率為7．5%，按月等額償還。如果李某于第7年末提前償還本金10萬元，則從第8年開始的月還款額為（）元。A．3456．09 B．3505．95 C．3509．74 D．3705．73 20．某房地產開發項目從購買土地使用權到竣工驗收共用了3年時間，建成后用于出租經營，預計經濟壽命為40年，土地使用權年限為50年，則該項目的經營期為（）年。A．37 B．40 C．43 D．50

21．某房地產開發項目，當ｉ =14%時，凈現值為450萬元；當ｉ =15%時，凈現值為-200萬元，平均資金成本率為13．2%，基準收益率為10%。該項目的財務內部收益率為（）。A．20%

B．14．31% C．14．69% D．14．80% 22．某商鋪的購買價格為100萬元，其中60萬元來自銀行貸款。該貸款在10年內按年等額償還，年利率為7%，預計該商鋪第1年稅后凈現金流量為3萬元，如果不考慮物業增值收益，則第1年的投資回報率為（）。A．5．00% B．7．50% C．18．36% D．28．85% 23．趙某以12000元/㎡的價格購買了230㎡的商鋪用于出租經營，購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為（）。A．0．12 B．0．21 C．1．26 D．2．05 24．房地產投資方案比選通常是在（）之間進行。A．獨立方案 B．互斥方案 C．凈現值法 D．等額年費用法 25．對經營期不同的房地產投資方案進行比選時，應采用的方法是（）。A．等額年值法

B．差額投資內部收益率法 C．凈現值法

D．等額年費用法 26．下列關于房地產置業投資不確定因素的表述中，正確的是（）。A．空置率與有效毛收入呈反向變動 B．通過與物業服務企業簽訂長期合約，可以完全排除通貨膨脹對運營費用的影響 C．權益投資比率高，意味著投資者承擔的投資風險和風險報酬均增加 D．金融機構通常要求投資者的權益投資比率不得高于某一要求的比率 27．各投資方案凈現值的期望值不同時，以方案風險大小為投資方案比選的主要依據，此時應選擇的判別指標是（）。A．凈現值 B．凈現值期望值

C．凈現值標準差

D．凈現值標準差系數 28．下列房地產投資項目經濟評價基礎參數中，屬于收益相關指標的是（）A．出租率 B．基準收益率 C．成本利潤率

D．財務杠桿比率 29．某賓館開發項目共有150間客房，平均每間客房的面積為40㎡，總建筑面積為6800㎡。當地同檔次賓館的綜合造價為3000元/㎡，每間客房的綜合投資為14萬元。則用單元估算法計算的該賓館總投資為（）萬元。A．1800 B．2040 C．2100 D．2380 30．將借款本息視為現金流出的基本報表是（）。A．全部投資現金流量表

B．資本金現金流量表 C．借款還本付息估算表 D．投資計劃與資金籌措表 31．租賃融資在房地產領域的應用模式主要是（）。A．置業投資 B．設備租賃 C．售后回租 D．權益融資 32．商業銀行發放個人住房抵押貸款可能面臨的信用風險不包括（）。A．開發商違法預售

B．借款人賴賬不還 C．借款人拖延還款

D．房地產市場供需失衡 33．在貸款綜合評價中，項目風險等級分為AAA、AA、A、和BBB、四個風險等級，其中AAA級對應的風險系數為（）。A．50% B．60% C．70% D．80% 34．在寫字樓出租中，室內標準化裝修的費用通常由（）支付。A．業主 B．承租人 C．物業服務企業 D．業主、承租人和物業服務企業共同 35．某收益性物業的潛在毛租金收入為30萬元，假設在某報告期內的出租率為80%，所有承租人都能按時交納租金，物業其他收入為2萬元，則物業在該報告期的有效毛收入為（）萬元。A．22．0 B．24．0 C．25．6 D．26．0

二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0．5分）1．下列風險中，屬于房地產投資系統風險的有（）。A．市場供求風險 B．變現風險 C．利率風險 D．時間風險 E．資本價值風險 2．對房地產市場結構進行分析，除了要分析供求結構，通常還分析（）。A．價格結構 B．總量結構

C．檔次結構 D．投資結構 E．租買結構 3．房地產市場區別于一般商品市場的特性主要有（）。A．競爭性 B．壟斷性 C．外部性 D．均衡性 E．信息不對稱性 4．房地產開發項目竣工后，按規定應移交給城市檔案館的竣工檔案應包括（）。A．工程質量保修書

B．可行性研究報告 C．竣工圖 D．住宅使用說明書 E．竣工驗收備案表 5．采取隨行就市定價法確定價格的情形有（）。A．開發商處于市場領導者地位 B．開發商難以估算成本 C．開發商的物業質量與市場領導者的物業質量相近D．開發商打算與同行和平共處 E．開發商具有向市場領導者挑戰的實力 6．房地產市場分析可以幫助開發商（）。A．選擇合適的項目位置 B．尋找投資合作伙伴 C．確定滿足市場需求的產品類型

D．判斷租買時機 E．進行土地使用權出讓決策 7．開發商進行房地產市場狀況分析的內容通常有（）。A．供需分析

B．競爭分析 C．市場占有率分析 D．投資收益分析 E．宏觀因素分析 8．下列房地產投資業務模式中，現金流出包括土地成本的有（）。A．購買—持有—出租—出售 B．購買一更新改造—出售 C．購買一更新改造—出租—出售

D．開發—銷售 E．開發—持有—出租—出售 9．投資回報率與資本金凈利潤率的差異，主要在于前者考慮了（）。A．物業增值收益

B．所得稅

C．還本付息額

D．投資者權益增加值 E．權益投資 10．下列關于差額投資內部收益率的表述中，正確的有（）。A．差額投資內部收益率是兩個方案內部收益率之差 B．差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現金流量差額的現值之和等于零時的折現率 C．差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現金流量差額之和等于零時的折現率 D．差額投資內部收益率大于最低可接受收益率時，以投資大的方案為優選方案 E．采用差額投資內部收益率進行多方案比選時，應將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優選方案 11．下列風險分析的內容中，屬于風險估計階段工作的有（）。A．風險產生的原因分析

B．風險發生的概率大小分析 C．風險因素檢驗 D．風險變量間的相關性分析 E．風險概率分布情況分析 12．實物期權方法可以應用于房地產投資決策，主要是因為房地產投資具有（）。A．可預測性 B．不可控性 C．不可逆性 D．可延期性 E．不可彎更性 13．編制房地產投資計劃與資金籌措表之前，應先編制（）。A．現金流量表

B．損益表

C．資金使用計劃 D．資金籌措計劃 E．資金來源與運用表 14．按信托性質分類，房地產投資信托基金的類型有（）。

A．權益型

B．抵押型

C．傘型合伙

D．多重合伙 E．混合型 15．物業服務企業的工作內容包括（）。A．確立管理目標 B．制定維修養護方案 C．制定安全保衛方案 D．提出預算 E．確定物業服務費的收費標準

三、判斷題（共15題，每題1分。請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至0分）

1．具有相同市場價值的房地產，其投資價值因人而異。（）2．房地產投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機構投資者直接投資房地產的重要工具。（）3．量價彈性是指某時點的房地產交易量與該時點的房地產價格之比。（）4．開發商在選擇房地產經紀機構時，不僅要考察其代理的成功率，還要考察其代理每一個項目的平均銷售周期。（）5．一個整體市場能夠細分為若干子市場，主要是因為顧客需求存在差異性。（）6．個人住房抵押貸款采用等額還本付息方式還款時，各期還款額中包含的本金相等。（）7．只要商品住宅的價格不下跌，就不會發生次貸危機。（）8．房地產開發項目的總開發成本中不包括含銷售稅金。（）9．借款償還期和投資回收期都是評價投資項目清償能力的指標。（）10．不確定型決策是指未來事件的自然狀態是否發生不能肯定，且其發生概率也未知的決策。（）11．最高租售價格與預測租售價格之間差距越大，說明房地產項目抗市場風險的能力越強。（）12．基礎設施建設費是指居住小區內為居民配套建設的各種非營利性的公共配套設施的建設費用。（）13．預租售收入可以作為房地產開發項目的資金來源。（）14．無論是權益融資還是債務融資，資金融出方都要承擔項目的投資風險。（）15．收益性物業可以獲取的最大租金收入稱為有效毛收入。（）2009

年房地產開發經營與管理考試試題及答案解析 T 來源：考試大 2010/10/11 【考試大：中國教育考試第一門戶】 模擬考場 視頻課程 字號: T

四、計算題（共2題，20分。要求列出算式、計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；只有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數點后2位。請在答題紙上作答）

（一）王某以12000元/㎡的價格購買了10間建筑面積均為80㎡的商鋪。購房款的60%來自銀行提供的10年期、年利率為7．5%、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自有資金。另外，王某在購房時還支付了相當于購房款1．5%的代理費及其他費用，于第2年末又投入自有資金40萬元對商鋪進行了裝修，同時辦理了產權證，在辦證時支付了相當于購房款0．3%的手續費和3%的契稅。王某的經營計劃是：第3年初將10間商鋪全部出租；第10年末以 13000 元/㎡的價格賣掉其中2間商鋪，其余的商鋪繼續出租；第15年末以15000元/㎡的價格又賣掉其中3間商鋪，其余的商鋪繼續出租；第20年末將剩余的商鋪以16000元/㎡的價格全部賣掉（每次賣房時均支付了相當于售價5．5%的銷售稅金、0．3%的手續費和1%的個人所得稅）。假設：在整個經營期間，商鋪的租金保持200元/（月?㎡）（按建筑面積計）不變，空置和收租損失不計，年運營成本為毛租金收入的25%；購房投資發生在第1年初，每年的租金于年初收取，年運營成本和還本付息支出均發生在年末；王某要求的自有資金投資目標收益率為14%。（1）完成下列自有資金現金流量表并寫出相應的計算過程。（2）列出自有資金財務凈現值的公式并代入相應數據（不要求計算出結果）。（10分）自有資金現金流量表（單位：萬元）自有資金現金流量表（單位：萬元）0 1 2 3～9 10 11～14 15 16～19 20 年末 現金流入 年毛租金收入 凈轉售收入 現金流出 購房、辦證及裝 修投入 年還本付息 年運營成本 凈現金流量

（二）某開發商以3000萬元購得一住宅用地70年的使用權，該住宅用地面積為3000㎡，規劃容積率為5．5。據估算，該住宅開發項目的建安工程費為2200元/㎡，勘察設計和前期工程費為建安工程費的3%，基礎設施和公共配套設施建設費為430萬元，開發期間稅費按建筑面積計算，為114元/㎡，管理費用為上述費用（土地費用除外）之和的3．5%。預計住宅在項目建成時全部售出，銷售費用、銷售稅金分別為銷售收入的3%和5．5%。項目開發期為2年，建造期為1．5年。土地費用于開發期初一次性投入，開發期間稅費于建造期初一次性投入，建安工程費、勘察設計和前期工程費、基礎設施和公共配套設施建設費、管理費用在建造期內均勻投入。年貸款利率為7．7%，按季計息。不考慮土地增值稅。（1）若開發商要求的稅前成本利潤率為30%，求該項目的最低銷售價格。（2）若該項目的銷售價格為8000元/㎡，求該項目保本的最低銷售量。（10分

第三篇：房地產開發經營與管理試題

房地產開發經營與管理試題

一、單項選擇題（共35題，每題1分。）1.下列風險不屬于房地產投資系統性風險的是（）A．通貨膨脹風險 B．周期風險

C．比較風險

D．變現風險

答案：C．

解析：比較風險為個別風險

2.某一時段房地產投資市場的平均收益率為15%，國家債券的收益率為4%，房地產市場相對于整個投資市場的風險相關系數為0.4，那么，用資本資產定價模型確定的折現率應為（）

A． 6% B．8.4% C．11% D．15%

答案：B．

解析：4%+0.4×（15%-4%）=8.4%

3.某開發商擬向銀行貸款1500萬元，借用5年一次還清，甲銀行貸款利率為17%，按年單利計息，乙銀行貸款年利率為16%，按月復利計息，問向（）貸款較經濟。

A．甲銀行 B．乙銀行 C．甲乙同樣 D．無法比較

答案：A．

解析：甲銀行：1500+1500*17%*5=2775

乙銀行：1500+（1+16%/12）60=3320.7

1因此向甲銀行貸款較經濟。4.房地產的（）性，決定了房地產市場是地區性的市場。A．不可移動性 B． 適應性 C． 各異性 D．相互影響性

答案：A．

解析：房地產的不可移動性，決定了房地產市場是地區性的市場。

5.已知某筆貸款的年利率為15%，借貸雙方約定按季度計息，該筆貸款的實際利率是（）

A．3.75% B．7.5% C．15% D．15.87%

答案：D．

解析：i=（1+r/m）m-1=（1+15%/4）4-1=15.87%

6.關于等額序列支付資金回收系數，下列表示正確的是（）

A．（P / A．，i，n）B．（A．/P，i，n）C．（A．/F，i，n）D．（F/A．，i，n）答案：B．

解析：（A．/P，i，n）為等額序列支付資金回收系數標準表示法。

7.單利計息與復利計息的區別在于（）

A．是否考慮資金的時間價值 B．是否考慮本金的時間價值

C．是否考慮先前計息周期累計利息的時間價值

D．采用名義利率還是實際利率

答案：C．

解析：單利計息與復利計息的區別在于是否考慮先前計息周期累計利息的時間價值。

8.居民購買住宅的行為屬于（）

A．習慣性購買行為 B．尋求多樣化購買行為

C．化解不協調購買行為 D．復雜購買行為

答案：D．

解析：居民購買住宅的行為就屬于復雜購買行為。

9.已知某房地產投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元，如果投資者投入權益資本為1500萬元，經營期內年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元，該投資項目的投資利潤率為（）

A．13.0% B．33.3% C．43.3% D．14.4%

答案：A．

解析：650/（4500+500）×100%=13.0%

10.下列各項費用中，不屬于開發項目前期工程費的是（）

A．三通一平費用

B．工程造價咨詢費

C．可行性研究費用

D．水文地質勘探費

答案：B．

解析：工程造價咨詢費屬于其它費用。

11.工作主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，該階段為（）階段。

A．投資機會研究

B．預可行性研究

C．初步可行性研究

D．詳細可行性研究

答案：A．

解析：投資機會研究主要任務是對投資項目或投資方向提出建議。

12.對個人住房貸款的的還款能力，國家規定，每筆住房貸款的月房產支出與收入比控制在（）以下。

A．40% B．50% C．60% D．70%

答案：B．

解析：每筆住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下。

13.詳細性可行性研究階段投資估算的精度可達到（）

A．±5% B．±10 % C．±15% D．±20%

答案：B．

解析：詳細性可行性研究階段投資估算的精度可達±10 %.14.根據各地房地產收益水平，同類型的物業都存在一個適當租金售價比例，一般情況下，住宅的售價大約相當于（）的租金。

Ａ．50個月 Ｂ．100個月

C．10個月 D．10年

答案：B．

解析：一般情況下大約為100個月的租金，如果售價過高，那么對出租住宅的需求就會增加。

15.按（）細分，房地產市場可分為一級、二級、三級市場

A．交易形式 B．用途

C．目標市場 D．存量增量

答案：D．

解析：按存量增量細分，通常將房地產市場劃分為三級市場：一級市場（土地使用權出讓市場）、二級市場（土地轉讓、新建商品房租售市場）、三級市場（存量房地產交易市場）。

16.邀請招標是非公開招標方式的一種。被邀請參加投標的承包商通常在（）。

A．3個以上 B．5-10個之間 C．5個以上 D．3-10個之間 答案：D． 解析：按照規定，邀請招標一般有3-10個之間。

17.（）是收集一手資料時最普遍采用的手段。

A．面訪 B．問卷 C．觀察 D．座談

答案：B．

解析：問卷是收集一手資料時最普遍采用的手段。

18.名義利率與實際利率的關系表述不正確的一項是（）

A．當每年計息周期數m>1時，實際利率小于名義利率

B．當每年計息周期數m=1時，實際利率等于名義利率

C．實際利率與名義利率更能反映資金的時間價值

D．名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大

答案：A．

解析：當每年計息周期數m>1時，實際利率大于名義利率

19.流動比率，下列說法不正確的是（）

A．流動比率＝流動資產總額/流動負債總額×100％

B．又稱之為“銀行家比率”

C．又稱之為“二對一比率”。

D．在國際上銀行一般要求這一比率維持在100％以上

答案：D． 解析：在國際上銀行一般要求這一比率維持在200％以上。20.房地產投資項目的成本利潤率等于（）乘以100% A．開發商利潤/總開發成本

B．正常經營年份的凈經營收入/總開發成本

C．開發商利潤/總開發價值

D．正常經營年份的經營收入/總開發成本

答案： A．

解析：公式：RPC．=D．P/TD．C．

21.某租客5年支付的物業租金的現值為40萬元，年租金增長的百分率為5%，如果折現率與之相同，則該租客第一年末支付的租金為（）萬元。

A．8.0 B．8.4 C．9.0 D．10.0

答案：B．

解析：由40=5*A．1/（1+5%）得出A．1=8.4

22.房地產開發項目的建設階段是指（）所經過的過程。

A．房地產開發 B．獲得土地后到全部工程竣工

C．從工程開工到工程竣工驗收 D．從工程開工到項目租售完畢

答案：C．

解析：房地產開發項目的建設階段是指從工程開工到工程竣工驗收所經過的過程。

23.物業代理公司通過詳細的市場調查分析和預測，可以協助開發商或業主進行（）。

A．項目融資 B．工程招標

C．市場定位 D．物業管理

答案：C．

解析：物業代理公司通過詳細的市場調查分析和預測，可以協助開發商或業主進行市場定位。

24.反映投資者每年實際獲得的凈收益與投資者初始投入的權益投資的比率的指標是（）

A．還本付息比率 B．抵押收益率

C．投資回報率 D．項目收益率

答案：C．

解析：投資回報率反映投資者每年實際獲得的凈收益與投資者初始投入的權益投資的比率。

25.已知某筆貸款的年名義利率為12%，實際利率為12.55%，則該筆貸款是按（）作為計息周期的。

A．年 B．半年 C．季度 D．月

答案：C．

解析：常識。

26.對于選擇了目標市場的企業，唯一的方法就是實現自己企業的產品和競爭對手之間的（）。

A．差別化 B．同質化 C．多樣化 D．獨特性

答案：A．

解析：對于選擇了目標市場的企業，唯一的方法就是實現自己企業的產品和競爭對手之間的差別化。

27.物業管理工作中的每一部分工作，都應以（）為中心。

A．物業的保值增值 B．滿足當前的租戶和新租戶 C．物業的安全 D．實現物業的管理目標 答案：B． 解析：物業管理工作中的每一部分工作，都應以滿足當前的租戶和新租戶為中心。

28.由于出讓計劃不明確，對以抵押方式向土地儲備機構發放貸款，貸款期限最長不得超過（）年

A．1 B．2 C．3 D．5

答案：B．

解析：對以抵押方式向土地儲備機構發放貸款，貸款期限最長不得超過2年。

29.可行性研究報告中，一般不包括（）

A．封面 B．摘要 C．初步設計方案 D．附表

答案：C．

解析：初步設計在可行性研究階段后。

30.某項目生產能力30000件/年，產品售價3000元/件，總成本費用7800元，其中固定成本3000萬元，成本與產量呈線性關系，則盈虧平衡產量為（）

A．30000件 B．21400件 C．21800件 D．15600件

答案：B．

解析：見教材187頁。

31.對于一般房地產投資項目來說，償債備付率應該大于（）

A．1 B．1.2 C．1.5 D．2

答案：B．

解析：當小于1.2時，表示當期資金來源不足以償付當期債務。

32.某城市地鐵線的建設，使沿線房地產大大增值，這體現了房地產的（）性。

A．適應性 B．位置固定性 C．政策影響性 D．相互影響性

答案：D． 解析：這是房地產的相互影響性。33.增長點超過了平衡點，這是房地產市場自然周期的（）階段。A．第一B．第二C．第三D．第四

答案：Ｂ

解析：增長點超過了平衡點，這是房地產市場自然周期的二階段。

34.根據估計的總銷售收入和銷售量來制定價格的方法是（）

A．認知價值定價法B．領導定價法

C．目標定價法D．成本加成定價法

答案：Ｃ

解析：目標定價法是根據估計的總銷售收入和銷售量來制定價格的方法

35.以下調查中，不屬于不可控調查的是（）

A．市場容量調查 B．消費行為調查

C．市場環境調查 D．營銷因素調查

答案：D．

解析：企業的營銷手段是可控的。

二、多項選擇題（共15題，每題2分，備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，錯選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。）

1.工程項目管理的基本職能是計劃、（）

A．組織 B．決策 C． 控制 D． 協調 E．反饋

答案：A．C．D． 2.政府宏觀調控房地產市場的手段包括 Ａ土地供應計劃 Ｂ地價的杠桿作用 Ｃ誠信建設 Ｄ稅收政策 E．政府定價

答案：A．B．D．

解析：宏觀調控房地產市場的手段包括土地供應計劃、價格、稅收政策等。但不包括誠信建設。

3.經營收入包括（）

A．銷售收入 B．出租收入

C．自營收入 D．營業外收入 E上年未分配利潤

答案：A．B．C．

解析：經營收入包括銷售收入出租收入 自營收入。

4.房地產開發項目的主要不確定因素有（）

A．土地費用 B．建安工程費用 C．運營費用

D．空置率 E．容積率

答案：A．B．D．

解析：C．E 主要為置業投資項目的不確定因素。

5.敏感性分析的“三項預測值”法對房地產開發項目中所涉及的變動因素，分別給出三個預測值，即（）

A．最樂觀預測值 B．最悲觀預測值

C．最可能預測值 D．最客觀的預測值 E最原始的評估值

答案：A．B．C．

解析：三項預測值即最樂觀預測值、最悲觀預測值、最可能預測值

6.財務評價中損益表用以計算（）等評價指標。

A．成本利潤率 B．投資利潤率 C．資本金利潤率 D．資本金凈利潤率 E資產負債率 答案：B．C．D． 解析：損益表中不顯示成本及資產負債情況。

7.個人住房抵押貸款包括（）

A．商業性住房抵押貸款 B．商用房地產抵押貸款

C．政策性住房抵押貸款 D．在建工程抵押貸款

第四篇：房地產開發經營與管理復習題

房地產開發經營與管理復習題

一、名詞解釋

1.房地產A1

2.房地產市場A24

3.農地征收A44

4.回歸分析法A121

5.復利計息B66

6.物業前期管理B14

4二、簡答1.影響房地產價格上升主要有哪幾個原因？A4

1.房地產市場具有哪些特性？A30

2.從房地產投資開發周期角度來劃分，可以把房地產投資風險分為幾種類型?A88

3.影響房地產市場轉變的主要有哪些社會經濟力量？33

4.房地產開發項目工程建設竣工驗收包括哪些程序？A115

5.物業前期管理具有哪些作用？144

6.房地產價格的構成要素有哪些？12

2三、問答題

1.某一房地產開發企業擬獲得某城市規劃區內一農民集體所有的地塊建設經濟適用住房。該農民集體經濟組織原耕地面積為80公頃，農業人口為600人，現征收耕地20公頃，該地塊征收前3年每公頃年產值分別為3萬元、3.2萬元、3.4萬元。經商定，土地補償費為該耕地被征收前3年平均年產值的8倍；每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該地被征收前3年平均年產值的5倍，被征收土地上的附著物及青苗補償費為20萬元，征收耕地的耕地開墾費為60萬元。根據《中華人民共和國土地管理法》，試回答以下問題：P46

（1）該地塊被征收應由政府的哪一級部門批準？

（2）需要安置的農業人口數有多少？安置補助費為多少？

（3）征收耕地補償費用為多少？

（4）該房地產開發企業支付的費用為多少？

2.貸款90萬元，月還款增長比率0.45%，15年期，貨款利率6.6%。問其初始還款額和第15年最后一個月的還款額是多少?P72

3.某房地產開發商向銀行貸款1500萬元,期限5年,年利率8%,若該筆貸款的還款為按季度付息,到期后一次償還本金,則開發商支付的利息總額是多少?如果計算先期支付的利息的時間價值,則該筆貸款到期后開發商實際支付的利息又是多少?

第五篇：房地產開發經營與管理課程作業

房地產開發經營與管理課程作業

1、房地產的含義及特性

2、房地產開發與經營的概念及特點

3、房地產開發的參與者

4、房地產開發程序

5、房地產開發的行政管理內容

6、房地產開發的行政管理和市場宏觀調控

7、房地產市場的內涵、構成要素、類型、特點

8、我國基本土地制度內容

9、房地產開發項目用地的獲取方式及特點

10、城市規劃對房地產項目的控制實施及規劃控制指標

11、房地產項目投資策劃、規劃設計策劃、建設過程策劃、營銷策劃內容

12、房地產開發項目可行性研究報告內容

13、房地產開發項目投資和費用構成14、房地產開發項目財務評價指標及方法

15、房地產開發項目融資的資金來源

16、房地產開發項目管理內容及項目前期工作管理

17、物業管理及前期物業管理

18、房地產市場管理、房地產價格管理、房地產產權登記管理

19、某開發商欲參與一住宅開發項目地塊的拍賣競價工作，該地塊為已整理完畢的熟地，其用地情況和規劃條件如下：規劃住宅凈用地10畝，規劃建筑容積率為2.0，住宅配套商業面積為總建筑面積的10％。根據市場調查，該地段同類商品住宅銷售價格為5000元/平方米，商業用房銷售價格為10000元/平方米，前期行政規費及前期工程費用合計估算為500元/平方米，建筑安裝工程費用估算為1200元/平方米，公建及基礎設施配套費用估算為500元/平方米，銷售及管理費用（包括利息費用）為300元/平方米，銷售綜合稅率為銷售收入的6％。若開發商的預期項目總投資利潤率為30％，則該開發商能夠接受的樓面地價為多少（元/平方米）？此時土地總價為多少，單價為多少（萬元/畝）？

20、一家庭準備購房，已知房屋總價50萬，其中30%作為首付，剩下的去商業銀行辦理按揭，經評估該家庭平均月收入為8800元，可選擇的還款期限為10年，15年和20年三種，年利率12%，還款方式為每月等額還款，且銀行要求每月還款額應小于家庭平均月收入的一半，求：在滿足貸款條件的前提下，為使該家庭所付利息較少時選擇何種還款期限？此時的月還款額為多少？（保留整數）