第六章　經濟評價指標與方法

一、單項選擇題

1、生產成本加上相應的（）稱為完全成本。

A、營業成本

B、銷售費用

C、運營費用

D、資金成本

2、企業行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的銷售費用、管理費用和財務費是（）。

A、營業成本

B、期間費用

C、運營費用

D、資金成本

3、下列關于企業利潤和收入的表達中，不正確的是（）。

A、企業利潤可分為經營利潤、利潤總額、稅后利潤和可分配利潤四個層次

B、銷售收入=土地轉讓收入+商品房銷售收入+配套設施銷售收入

C、經營收入=銷售收入+出租收入+自營收入

D、可供分配利潤=稅后收入-未分配利潤

4、已知兩稅一費的稅、費率分別為營業稅5％、城市維護建設稅7％、教育費附加3％，若銷售收入為1億元，則應繳納兩稅一費的總額為（）萬元。

A、550

B、856

C、1500

D、12365、對開發投資來說，房地產開發投資的經濟效果主要表現為（）。

A、租金收益

B、物業增值

C、股權增加

D、銷售收入

6、下列屬于房地產投資項目經濟評價靜態態指標的是（）。

A、財務內部收益率

B、財務凈現值

C、投資利潤率

D、動態投資回收期

7、某開發商于2010年6月1日獲得開發項目用地的土地使用權，2011年4月1日完成規劃設計，2011年8月1日取得開工許可證，2013年2月1日項目建成并獲發竣工證書，2013年8月1日銷售完畢。在計算該項目的財務內部收益率時，其計算期為（）。

A、2010年6月1日至2013年2月1日

B、2010年6月1日至2013年8月1日

C、2011年8月1日至2013年2月1日

D、2011年8月1日至2013年8月1日

8、財務內部收益率是指項目在整個計算期內，各年凈現金流量現值累計等于（）時的折現率。

A、0

B、1

C、0或1

D、29、已知某投資項目折現率為11％時，凈現值為170萬元，折現率為12％時，凈現值為﹣87萬元。則該投資項目的內部收益率是（）。

A、11.12%

B、11.36%

C、11.66%

D、12.95％

10、某房地產開發項目采用18％的基準折現率計算出的項目凈現值為10萬元，該項目的財務內部收益率為（）。

A、小于20%

B、滿足目標收益率要求

C、大于18％

D、不滿足目標收益率要求

11、若某房地產投資項目的名義收益率為18％，年租金增長率為10％，通貨膨脹率為5％，則該項房地產投資的實際收益率為（）。

A、9.26%

B、10%

C、11.32%

D、12.3%

12、動態投資回收期是反映（）的重要指標。

A、開發項目投資成本大小

B、開發項目投資回收能力

C、開發項目資金流動速度

D、開發項目資金實力

13、下列關于房地產開發項目靜態評價指標的表述中，正確的是（）。

A、成本利潤率是年成本利潤率

B、成本利益率除以開發經營期的年數，等于年成本利潤率。

C、目標利潤率水平的高低與項目開發經營期的長度無關。

D、投資利潤率是項目經營期內年平均利潤總額與項目總投資的比率

14、已知某房地產投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權益資本為2000萬元，經營期內年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為（）。

A、10.0%

B、14.0%

C、25.0％

D、35.0％

15、甲寫字樓購買價格為100萬元，年凈經營收入為30萬元，年還本付息額為15萬元；乙寫字樓購買價格為200萬元，年凈經營收入為50萬元，年還本付息額為30萬元。若不考慮其他因素的影響，則甲、乙兩寫字樓投資之現金回報率的關系為（）。

A、甲>乙

B、甲<乙

C、甲=乙

D、無法判斷

16、相對于現金回報率來說，（）中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業權益增加的價值，還可以考慮將物業升值所帶來的收益計入投資收益。

A、投資利潤率

B、投資回報率

C、資本金利潤率

D、資本金凈利潤率

17、關于利息的計算，下列說法不正確的是（）。

A、按年計息時，為簡化計算，假定借款發生當年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息

B、還款當年按年末償還，按全年計息

C、每年應計利息=（年初借款本息累計+本年借款額）×貸款利率

D、“氣球法”，是指借款期內任意償還本息，到期末全部還清

18、某置業投資者以10000元／㎡的價格購買了200㎡的商業店鋪用于出租經營，購買價中的40％為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10％，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元，則其償債備付率是（）。

A、0.21

B、1.23

C、2.01

D、3.2319、一寫字樓的購買價為100萬元，其中60萬元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12％，按年等額償還。如該寫字樓年凈經營收入為30萬元，則該寫字樓投資的償債備付率為（）。

A、0.18

B、2.83

C、3.39

D、5.0020、下列說法不正確的是（）。

A、在國際上銀行一般要求流動比率維持在200%以上

B、一般來說，對于一個開發周期為2年的商品住宅開發項目，其目標成本利潤率大體應為35%～45%

C、利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數。對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于2

D、償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數。對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于221、（）是反映企業或項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的指標。

A、流動比率

B、償債備付率

C、資產負債率

D、利息各付率

22、某房地產投資企業在一定日期的負債合計為8000萬元，資產合計為12000萬元，流動資產和流動負債分別為6000萬元和8000萬元，存貨為3000萬元。則該房地產投資企業的流動比率為

（）。

A、37.5%

B、75%

C、150%

D、113%

23、某房地產投資項目，資產為6000萬元，負債為3500萬元，流動資產總額為3000萬元，流動負債總額為1500萬元。則該項目的速動比率是（）。

A、80%

B、120%

C、171%

D、230%

24、方案經濟比選存在的關系不包括（）。

A、互斥關系

B、獨立關系

C、相關關系

D、獨立互斥關系

25、在對互斥方案進行比較選擇的過程中，需要遵循的準則不包括（）。

A、備選方案差異原則

B、最低可接受收益率原則

C、最大收益率原則

D、不行動原則

二、多項選擇題

1、經營收入是指向社會出售、出租房地產商品或經營時的貨幣收入，不包括（）。

A、銷售收入

B、出租收入

C、營業外收入

D、補貼收入

E、自營收入

2、房地產開發項目用于出租或經營時，計入開發建設投資中期間費用的是（）。

A、經營費用

B、銷售費用

C、管理費用

D、財務費用

E、大修基金

3、房地產置業投資的經濟效果主要表現為（）等。

A、企業實力提升

B、租金收入

C、對社會貢獻增加

D、物業增值

E、物業權益份額增加

4、房地產置業投資的清償能力指標一般有（）。

A、借款償還期

B、流動比率

C、償債備付率

D、資產負債率

E、投資回報率

5、房地產開發投資的靜態盈利指標有（）。

A、成本利潤率

B、銷售利潤率

C、投資利潤率

D、投資回報率

E、靜態投資回收期

6、下列關于內部收益率的表述中，不正確的有（）。

A、內部收益率反映了項目的動態盈利能力

B、內部收益率是當項目壽命期終了時，所有投資正好被收回的收益率

C、當內部收益率高于目標收益率時，投資項目是可行的D、如果使用貸款，且項目盈利，則全投資的內部收益率要高于資本金內部收益率

E、內部收益率越高，投資風險就越小

7、甲、乙兩個項目均為出售型住宅項目，開發經營期為2年。對這兩個項目進行比選時，對于靜態盈利能力比選指標不包括（）。

A、銷售利潤率

B、投資利潤率

C、資產負債率

D、財務凈現值

E、償債備付率

8、張某以400萬元購買了一商鋪用于自營，流動資金為50萬元。如果張某投入的資本金為240萬元，經營期內的年平均經營收入為150萬元，經營成本、運營費用以及營業稅金及附加等占年平均經營收入的40%，財務費用占年平均經營收入的10%，則該投資在借款償還期內經濟指標測算正確的有（）。（2012年真題）

A、投資利潤率為16.67%

B、投資利潤率為22.50%

C、資本金利潤率為31.25%

D、資本金利潤率為37.50%

E、資本金利潤率為62.50%

9、下列關于資產負債率的表述中，正確的是（）。

A、表明了負債占總資產的比例

B、反映了企業或項目的財務風險程度

C、資產負債率越高，則企業應變能力越強

D、屬于長期償債能力指標

E、房地產開發企業的資產負債率一般較高

10、房地產投資項目互斥方案在進行經濟比選時應遵循的準則有（）。（2012年真題）

A、備選方案差異原則

B、備選方案獨立原則

C、最低可接受收益率原則

D、不行動原則

E、備選方案關聯性原則

三、判斷題

1、對于開發銷售模式下的房地產開發項目而言，開發商所投入的開發建設資金均屬于流動資產投資的性質。

對

錯

2、在房地產開發中，開發商所投入的資金大部分以固定資產形式存在于房地產商品中。所以對開發商來說，不論其開發模式如何，其投入開發的資金大部分均不屬于流動資金的性質。

對

錯

3、開發項目總投資包括開發建設投資和經營資金。

對

錯

4、財務凈現值（FNPV），是指項目按行業的基準收益率或設定的目標收益率ic，將項目計算期內各年的凈現金流量折算到開發活動起始點的現值之和。

對

錯

5、兩稅一費指的是營業稅、城市維護建設稅和地方教育費附加。

對

錯

6、房產稅是投資者擁有房地產時應繳納的一種財產稅。

對

錯

7、全部投資的內部收益率沒有考慮還本付息對現金流的影響。

對

錯

8、房地產開發投資項目經濟評價的靜態指標有成本利潤率、投資利潤率、資本金利潤率和靜態投資回收期。

對

錯

9、財務內部收益率的經濟含義是在項目壽命期內項目內部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目壽命期終了時，所投資得只可以部分被收回。

對

錯

10、開發商成本利潤率等于開發投資項目竣工后項目正常盈利年份的年凈經營收入與總開發成本之比。

對

錯

11、經營期限很長是，計算開發成本利潤意義不大，可通過計算項目投資動態盈利能力指標。

對

錯

12、資本金利潤率是年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額占資本金的比例。

對

錯

13、資產負債率屬長期償債能力指標，反映債權人所提供的資金占全部資產的比例。

對

錯

14、在國際上銀行一般要求流動比率在200%以上。

對

錯

15、對于房地產開發投資來說，投資回收主要表現為項目的開發利潤。（2012年真題）

對

錯

16、不行動原則意味著投資者將放棄投資機會，保持資金可以隨時投資。

對

錯

四、計算題

1、甲公司花4.3億元購買了一幢寫字樓用于出租經營。該公司自有資金投入為購買價格的60%，其余為年利率7.5%、期限20年、按年等額還款的抵押貸款。該寫字樓可出租面積為36000㎡，前兩年的租金均為150元／（㎡?月），以后租金每年遞增5%。另有地下停車位310個，租金為500元／（個?月）。寫字樓與停車位的空置和收租損失為潛在毛租金收入的10%，包括營業稅和房產稅在內的運營費用為潛在毛租金收入的30%。建筑物采用直線折舊，年折舊額為600萬元，土地使用權等無形資產年攤銷額為800萬元，其他設備的年折舊額為200萬元。請計算該項目第5年的稅前現金回報率和償債備付率。（2012年真題）

2、某開發商取得一房地產項目總占地面積42000㎡，規劃建設用地面積為40000㎡，總建筑面積297000㎡。已知樓面地價1280元／㎡，建造成本為4500元／㎡（包括勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費用、基礎設施建設費、公共配套設施建設費和開發期間稅費等其他費用），其他工程費為建造成本的10％，管理費用為土地成本、建造成本及其他工程費之和的8％，貸款利率為17％，銷售費用、銷售稅費分別為總銷售收入的3.5％、5.48％；項目的平均售價為18000元／㎡，可銷售面積比例為95％；項目開發經營期為3年，購買土地使用權后即開工建設，地價款和土地管理費在開發初期一次性投入，建造成本、其他工程費、建設期管理費用和銷售費用在建設期內均勻投入，試求該項目的開發商成本利潤率。

3、某公司購買了一棟寫字樓用于出租經營，價格為2500萬元。第1年投入裝修費用200萬元，并可獲凈租金收入400萬元，從第2年開始，每年租金收入為500萬元，并以5％的速度遞增，該公司于第10年末將該樓轉售，轉售收入為3500萬元，如果當前房地產市場上寫字樓物業的投資收益率為20％，試計算該投資項目的財務凈現值和財務內部收益率，并判斷該投資項目的可行性。

4、一房地產開發商購買了一宗建筑面積為2000㎡的熟地50年的使用權，擬開發建設寫字樓，建設期為2年，準備采用“滾動開發”的方式。該開發商的初始資本金為300萬元，項目總投資為1000萬元。第1年項目投資為600萬元，其中資本金200萬元，銀行貸款為400萬元，利率為10％，期限為2年，按年單利計息，期末1次還清本息。第1年該辦公樓預售了400㎡，預售均價為8000元／㎡。第2年項目投資400萬元，全部以自有資金的形式投入。第2年該辦公樓預售了600㎡，預售均價為7800元/㎡。項目竣工時，開發商決定將未銷售出去的1000㎡改為出租經營。假設該辦公樓在出租經營期間，前3年的出租率分別為60％、70％和80％，之后各年保持90％的出租率。假設在整個經營期內月租金不變，出租經營期間的運營成本為毛租金收入的30％。若開發商要求的目標收益率為16％，該辦公樓的最低月租金為多少?（假設投資發生在年初，收入和運營成本均發生在年末）

答案部分

一、單項選擇題

1、【正確答案】

B

【答案解析】

生產成本加上相應的銷售費用稱為產品的銷售成本，亦稱完全成本。參見教材P171。

【該題針對“資金等效值與復利計算,效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283234】

2、【正確答案】

B

【答案解析】

期間費用是指企業行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的銷售費用、管理費用和財務費。參見教材P173。

【該題針對“資金等效值與復利計算,效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283235】

3、【正確答案】

D

【答案解析】

可供分配利潤=稅后利潤-（法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤）。參見教材P174。

【該題針對“資金等效值與復利計算,效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283236】

4、【正確答案】

A

【答案解析】

10000×5％×（1+7％+3％）=550（萬元）。城市維護建設稅和教育費附加是以營業稅為基數的。參見教材P175。

【該題針對“資金等效值與復利計算,效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283237】

5、【正確答案】

D

【答案解析】

房地產開發投資的經濟效果主要表現為銷售收入。參見教材P176。

【該題針對“效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283238】

6、【正確答案】

C

【答案解析】

投資利潤率屬于靜態指標。參見教材P178。

【該題針對“經濟評價指標”知識點進行考核】

【答疑編號10283239】

7、【正確答案】

B

【答案解析】

出售時的開發經營期為開發期和銷售期之和。開發期是從購買土地使用權開始到項目竣工驗收的時間周期，包括前期和建造期；銷售期是從正式銷售（含預售）開始到銷售完畢的時間周期。參見教材P180。

【該題針對“動態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283240】

8、【正確答案】

A

【答案解析】

財務內部收益率是指項目在整個計算期內，各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率，是評估項目盈利性的基本指標。參見教材P181。

【該題針對“動態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283241】

9、【正確答案】

C

【答案解析】

FIRR=11%＋170÷（170＋87）×（12%-11%）=11.66%參見教材P182。

【該題針對“動態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283243】

10、【正確答案】

C

【答案解析】

財務凈現值大于零，說明項目的獲利能力超過了基準收益率的要求。參見教材P182。

【該題針對“動態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283245】

11、【正確答案】

D

【答案解析】

用公式（I+Ra）=（I+Rr）（I+Rd），（I+18%）=（I+Rr）（I+5%）求出Rr=12.3%。參見教材P186。

【該題針對“動態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283247】

12、【正確答案】

B

【答案解析】

動態投資回收期是指當考慮現金流折現時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發項目投資回收能力的重要指標、參見教材P187。

【該題針對“動態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283249】

13、【正確答案】

D

【答案解析】

成本利潤率是開發經營期的利潤率，不是年成本利潤率。參見教材P189。

【該題針對“靜態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283253】

14、【正確答案】

D

【答案解析】

資本金利潤率=年利潤總額或年平均利潤總額／資本金=700／2000=35％。參見教材P199。

【該題針對“靜態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283254】

15、【正確答案】

A

【答案解析】

假設甲抵押貸款X，則乙抵押貸款額=(30÷15)×X=2X，甲現金回報率=(30-15)÷(100-X)=15÷(100-X)，乙=(50-30)÷(200-2X)=10÷(100-X)，甲、乙現金回報率的分母相同，甲分子大，因此甲>乙。參見教材P200。

【該題針對“靜態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283257】

16、【正確答案】

B

【答案解析】

參見教材P200。

【該題針對“靜態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283259】

17、【正確答案】

C

【答案解析】

每年應計利息=（年初借款本息累計+本年借款額/2）×貸款利率。參見教材P201。

【該題針對“清償能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283264】

18、【正確答案】

B

【答案解析】

用等額序列現值系數公式求出當期應還本付息資本，再代入償債備付率公式即可。參見教材P202。

【該題針對“清償能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283265】

19、【正確答案】

B

【答案解析】

先算出當期應還本付息資金A，A=60×12％÷[1-（1+12％）-10]=10.62（萬元），再代入上式可得30÷10.62=2.83。參見教材P203。

【該題針對“清償能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283344】

20、【正確答案】

D

【答案解析】

參見教材P202。

【該題針對“清償能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283354】

21、【正確答案】

C

【答案解析】

資產負債率是反映企業或項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的指標。參見教材P204。

【該題針對“清償能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283356】

22、【正確答案】

B

【答案解析】

流動比率=流動資產總額/流動負債總額=6000/8000=75％。參見教材P204。

【該題針對“清償能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283364】

23、【正確答案】

A

【答案解析】

房地產開發項目的速動比率不會高于100%。參見教材P205。

【該題針對“清償能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283368】

24、【正確答案】

D

【答案解析】

參見教材P206。

【該題針對“房地產投資方案經濟比選”知識點進行考核】

【答疑編號10283375】

25、【正確答案】

C

【答案解析】

在對互斥方案進行比較選擇的過程中，需要遵循的準則有：備選方案差異原則、最低可接受收益率原則和不行動原則。參見教材P207。

【該題針對“房地產投資方案經濟比選”知識點進行考核】

【答疑編號10283376】

二、多項選擇題

1、【正確答案】

CD

【答案解析】

參見教材P173。

【該題針對“效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283377】

2、【正確答案】

BCD

【答案解析】

參見教材P173。

【該題針對“效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283378】

3、【正確答案】

BDE

【答案解析】

參見教材P176。

【該題針對“效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283379】

4、【正確答案】

ABCD

【答案解析】

參見教材P178。

【該題針對“經濟評價指標”知識點進行考核】

【答疑編號10283380】

5、【正確答案】

ABCE

【答案解析】

參見教材P178。

【該題針對“經濟評價指標”知識點進行考核】

【答疑編號10283381】

6、【正確答案】

DE

【答案解析】

參見教材P181-186。

【該題針對“動態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283382】

7、【正確答案】

CDE

【答案解析】

CE是清償能力指標，非盈利能力指標。D是動態盈利能力指標。參見教材P188。

【該題針對“動態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283383】

8、【正確答案】

AC

【答案解析】

投資利潤率＝年利潤總額或年平均利潤總額／項目總投資＝[150x

(1-40%)-150×10%]/(400+50)=

16.67%；資本金利潤率＝年利潤總額或年平均利潤總額／資本金=[150×(1-40%)-150×10%]/240=

31.25%。參見教材P199。

【該題針對“靜態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283384】

9、【正確答案】

ABDE

【答案解析】

參見教材P203。

【該題針對“清償能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283385】

10、【正確答案】

ACD

【答案解析】

在對互斥方案進行比較選擇的過程中，通常要遵循三個決策準則。這些準則是：備選方案差異原則、最低可接受收益率原則和不行動原則。參見教材P207。

【該題針對“房地產投資方案經濟比選”知識點進行考核】

【答疑編號10283386】

三、判斷題

1、【正確答案】

錯

【答案解析】

對于開發銷售模式下的房地產開發項目而言，開發商所投入的開發建設投資大部分形成了建筑物或構筑物等以固定資產形式存在的開發產品。參見教材P171。

【該題針對“效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283391】

2、【正確答案】

錯

【答案解析】

參見教材P171。

【該題針對“效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283393】

3、【正確答案】

對

【答案解析】

參見教材P172。

【該題針對“效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283397】

4、【正確答案】

對

【答案解析】

參見教材P173。

【該題針對“效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283400】

5、【正確答案】

錯

【答案解析】

兩稅一費指的是營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。參見教材P174。

【該題針對“效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283403】

6、【正確答案】

對

【答案解析】

參見教材P175。

【該題針對“效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283406】

7、【正確答案】

對

【答案解析】

參見教材P177。

【該題針對“經濟評價指標”知識點進行考核】

【答疑編號10283408】

8、【正確答案】

錯

【答案解析】

房地產開發投資項目經濟評價的靜態指標有成本利潤率、投資利潤率、銷售利潤率和靜態投資回收期。參見教材P178。

【該題針對“經濟評價指標”知識點進行考核】

【答疑編號10283409】

9、【正確答案】

錯

【答案解析】

財務內部收益率的經濟含義是在項目壽命期內項目內部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回。參見教材P182。

【該題針對“動態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283412】

10、【正確答案】

錯

【答案解析】

參見教材P188。

【該題針對“動態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283416】

11、【正確答案】

對

【答案解析】

參見教材P192。

【該題針對“靜態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283420】

12、【正確答案】

錯

【答案解析】

參見教材P199。

【該題針對“靜態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283422】

13、【正確答案】

對

【答案解析】

資產負債率屬于長期償債能力指標。參見教材P204。

【該題針對“清償能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283424】

14、【正確答案】

對

【答案解析】

參見教材P205。

【該題針對“清償能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283426】

15、【正確答案】

錯

【答案解析】

房地產開發投資來說，投資回收主要是指開發商所投入的總開發成本的回收，而其投資回報則主要表現為開發利潤。參見教材P177。

【該題針對“清償能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283432】

16、【正確答案】

對

【答案解析】

參見教材P208。

【該題針對“房地產投資方案經濟比選”知識點進行考核】

【答疑編號10283437】

四、計算題

1、【正確答案】

【答案解析】

【該題針對“房地產投資方案經濟比選”知識點進行考核】

【答疑編號10283440】

2、【正確答案】

（1）項目總開發價值：

①

目總銷售收入：297000×95％×18000=507870（萬元）

②銷售稅費：507870×5.48％=27831.276（萬元）

③項目總開發價值：507870-27831.276=480038.724（萬元）

（2）項目總開發成本：

①土地成本：297000×1280=38016（萬元）

②建造成本：297000×4500=133650（萬元）

③其他工程費：133650×10％=13365（萬元）

④管理費：

a．土地管理費：38016×8％=3041.28（萬元）

b．建設期管理費：（133650+13365）×8％=11761.2（萬元）

C．管理費合計：14802.48萬元

⑤銷售費用：507870×3.5％=17775.45萬元

⑥財務費用：

a．土地費用和土地管理費利息：（38016+3041.28）×[（1+17％）3-1]=24700.593（萬元）

b．建造費用／其他工程費／建設期管理費用／銷售費用利息：（133650+13365+11761.2+17775.45）×[（1+17％）3/2-1]=46883.025（萬元）

C．財務費用總計：71583.618萬元

⑦項目開發總成本：

38016+133650+13365+14802.48+17775.45+71583.618=289192.548（萬元）

（3）項目開發利潤：480038.724-289192.548=190846.176（萬元）

（4）開發成本利潤率：190846.176／289192.548=65.99％

【答案解析】

【該題針對“房地產投資方案經濟比選”知識點進行考核】

【答疑編號10283441】

3、【正確答案】

目前房地產市場上寫字樓物業的投資收益率可視為目標收益率或基準收益率ic。

計算項目財務凈現值：

計算財務內部收益率：

當i1=21％時，NPV1=47.58（萬元）

當i2=22％時，NPV2=-70.75（萬元）

該項目財務凈現值FNPV=174.55>0。財務內部收益率FIRR=21.40％>20％，因此該項目是可行的。

【答案解析】

【該題針對“房地產投資方案經濟比選”知識點進行考核】

【答疑編號10283442】

4、【正確答案】

（1）設月最低租金為A元

第1年：年初支出200萬元；年末收入400×8000=320（萬元）

第2年：年初支出400萬元；年末收入600×7800=468（萬元）

年末支出本息和：P×i×n+P=400×10％×2+400=480（萬元）

第3年末：凈經營收入=1000×A×60％×（1-30％）×12=5040A

第4年末：凈經營收入=1000×A×70％×（1-30％）×12=5880A

第5年末：凈經營收入=1000×A×80％×（1-30％）×12=6720A

第6-50年末：凈經營收入=1000×A×90％×（1-30％）×12=7560A

（2）凈現值=0可求最低月租金水平：，iC=16％，則：0=[-200-（400-320）÷（1+16％）-（480-468）÷（1+16％）2]×10000+5040A÷（1+16％）3+5880A÷（1+16％）4+6720A÷（1+16％）5+7560A÷16％×[1-1÷（1+16％）45]÷（1+16％）5

則：A=86.45（元／㎡）

【答案解析】

【該題針對“房地產投資方案經濟比選”知識點進行考核】

【答疑編號10283443】