第一篇：房地產開發與管理-迷你版

1、房地產概念包括的三個形態:實物形態、法律形態、商品形態。

2、土地用途管制制度包括的內容：土地利用方向管制、土地用途變更管制、土地利用程度管制、土地利用收益管制。

3、房地產開發管理主要階段：計劃管理、規劃管理、建設管理、交易管理。

4、房地產開發項目融資方案評價的原則：成本原則、規模原則、時點原則。

5、樓面熟地價概念的主要作用：表達開發成本，反映利潤空間、提供對比口徑。

6、房地產開發的范圍包括的三個方面：地域范圍、行為范圍、物的范圍。

7、按城市土地開發程度的區別所形成的地價形式有：生地價、毛地價、熟地價。

8、城市地價政策實現的手段包括？提前收回土地使用權、行政干預（增加土地儲備量、地價凍結限制交易、土地供給控制）、交易價格申報和政府優先購買權（政府收回）、基準地價（標定地價定期公布）

9、房地產投資應遵循的主要規律或原則是：適度投資規律、短缺投資規律、優化投資規律、時序投資規律。

10、城市用地的區劃包括類型：行政區劃、地價區劃、用途區劃、權屬區劃。

11、房地產市場細分的原則包括：可識別、可測算、可進入、可盈利。

12、城市房屋拆遷的方式有：自行拆遷、委托拆遷。

13、開發項目財務評價指標類型有：價值性指標、比率性指標、時間性指標。

14、影響房地產開發的因素類型有：構成性因素、市場性因素、政策性因素

15、房地產開發企業資質劃分依據包括：注冊資本金、經營業績、經營年限、專業人員構成16、城市房地產再開發的特性有：開發強度提高、城市土地用途的轉換、功能設施配套完善。

17、房地產市場概念應包括的特定要素：特定區域、特定的時間段、特定的物業類型。

18、城鎮國有土地有償使用的方式有：出讓、轉讓、用途管制。

19、房地產項目評估的作用有：投資決策的基礎、投資規模控制作用、方案優化作用、提高投資效果的基礎。

20、城市土地分等定級的主要類型包括：土地綜合定級、土地分類定級、城市規劃定級、地價分區定級。

21、基準地價的特點：區域性、分用途、平均性、期限性。

22、地價的作用有：補償的依據作用、參考作用、調控作用、引導作用

23、房地產金融的特點：長期性，穩定性，專業性。

24、房地產金融應解決的三大矛盾？時間性矛盾、數量上矛盾、資金性質矛盾

二、基本概念

1、國有土地使用權的出讓—國家以土地所有者的身份將一定年期的國有土地使用權讓與受讓人，由受讓人支付土地出讓金的行為。

2、房地產開發權—指城市政府給予房地產開發企業進行開發建設的特許經營權。

3、基準地價—是指在城市內用地條件相同的條件下，同一用途或不同區域完整土地使用權的平均價格。

4、項目財務評價—在財務預測的基礎上，的根據國家現行財稅制度和現行價格，分析預算項目的效益和費用，考察項目的獲利能力、清償能力及外匯效益等財務狀況，以判別項目財務上的可行性的經濟評價方法。

三、簡述

1、如何理解建設用地的特點？

城市建設用地是高度集約利用的土地、城市建設用地是對土地位置的利用、城市建設用地是對土地空間的利用、城市建設用地是穩定的土地利用

2、建筑房地產業的主要區別？1）投資主體的性質不同；2）產品的目的性不同，建筑業是建筑物，而房地產業前掉的房屋的功能與經營；3）投入產出的過程不同。

3、我國房地產制度的主要內容？ 1）城鎮土地使用制度2）城市房屋拆遷管理制度3）城市規劃管理制度4）房地產建設管理制度 5）房地產產權產籍管理制度6）房地產交易管理制度 7）房地產中介服務管理制度8）物業服務管理制度 9）房地產金融管理制度10）房地產稅費管理制度

4、房地產政策性金融與商業性金融的區別？ 對象不同（商業針對一般性對象，政策針對特定人群）性質不同（商業具有一般性，政策具有區域性）、目標不同（商業性以獲利為目標，政策性以非盈利為目標）。

1、房地產概念包括的三個形態:實物形態、法律形態、商品形態。

2、土地用途管制制度包括的內容：土地利用方向管制、土地用途變更管制、土地利用程度管制、土地利用收益管制。

3、房地產開發管理主要階段：計劃管理、規劃管理、建設管理、交易管理。

4、房地產開發項目融資方案評價的原則：成本原則、規模原則、時點原則。

5、樓面熟地價概念的主要作用：表達開發成本，反映利潤空間、提供對比口徑。

6、房地產開發的范圍包括的三個方面：地域范圍、行為范圍、物的范圍。

7、按城市土地開發程度的區別所形成的地價形式有：生地價、毛地價、熟地價。

8、城市地價政策實現的手段包括？提前收回土地使用權、行政干預（增加土地儲備量、地價凍結限制交易、土地供給控制）、交易價格申報和政府優先購買權（政府收回）、基準地價（標定地價定期公布）

9、房地產投資應遵循的主要規律或原則是：適度投資規律、短缺投資規律、優化投資規律、時序投資規律。

10、城市用地的區劃包括類型：行政區劃、地價區劃、用途區劃、權屬區劃。

11、房地產市場細分的原則包括：可識別、可測算、可進入、可盈利。

12、城市房屋拆遷的方式有：自行拆遷、委托拆遷。

13、開發項目財務評價指標類型有：價值性指標、比率性指標、時間性指標。

14、影響房地產開發的因素類型有：構成性因素、市場性因素、政策性因素

15、房地產開發企業資質劃分依據包括：注冊資本金、經營業績、經營年限、專業人員構成

16、城市房地產再開發的特性有：開發強度提高、城市土地用途的轉換、功能設施配套完善。

17、房地產市場概念應包括的特定要素：特定區域、特定的時間段、特定的物業類型。

18、城鎮國有土地有償使用的方式有：出讓、轉讓、用途管制。

19、房地產項目評估的作用有：投資決策的基礎、投資規模控制作用、方案優化作用、提高投資效果的基礎。20、城市土地分等定級的主要類型包括：土地綜合定級、土地分類定級、城市規劃定級、地價分區定級。

21、基準地價的特點：區域性、分用途、平均性、期限性。

22、地價的作用有：補償的依據作用、參考作用、調控作用、引導作用

23、房地產金融的特點：長期性，穩定性，專業性。

24、房地產金融應解決的三大矛盾？時間性矛盾、數量上矛盾、資金性質矛盾

第二篇：房地產開發與管理復習資料

房地產開發與管理復習資料

1.房地產投資有哪些特性？

位置的固定性或不可移動性政策影響性

壽命周期長專業管理依賴性

適應性互相影響性

各異性

2.反映房地產市場供給和需求的指標有哪些

供給指標：存量、新竣工量、滅失量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面積、房屋新開工面積、平均建設期、竣工房屋價值、需求指標：國內生產總值、人口、城市家庭人口、就業人員數量、就業分布城市登記失業率、城市可支配收入、城市家庭總支出、房屋空間使用量、商品零售價格指數、居民消費指數

3房地產投資項目經濟評價指標體系中開發投資的靜態和動態指標有哪些？

靜態：成本利潤率、投資利潤率、投資金利潤率、靜態回收期

動態：財務內部收益率、財務凈現值、動態投資回收期

4.置業投資有哪些靜態和動態指標？

靜態：投資報酬率、現金回報率、靜態投資回收期、動態：財務內部收益率、財務凈現值、動態投資回收期

5.可行性研究報告的步驟？

接受委托

調查研究

方案選擇和優化

財務評價和綜合評價

6.房地產的系統風險有哪些/

通貨膨脹、市場供求、周期風險、變現風險、利率風險、政策風險、政治風險、或然損失風險

7.房地產項目投資建設成本構成有那些

土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費用、開發期間費用、財務費用、管理費用、銷售費用、開發期稅、其他費用、不可預見費用

8.可行性研究中的參數類型有哪些？

時間類參數：（開發起止時間、經營期、開發期準備期、建設期。出售期）

融資類參數：（貸款利率、資本投資投入比例或者財務杠桿）

收益類相關參數：（出租或者空置率、運營成本占毛祖金收入比率）

評價標準類指標：（基準利率、目標收益率、目標投資利潤率、投資回報率）

9.房地產開發貸款類型有哪些？

土地購置貸款、土地開發貸款、和建設貸款

10.房地產投資中不可控制的風險有哪些？

第三篇：房地產開發經營與管理試題

房地產開發經營與管理試題

一、單項選擇題（共35題，每題1分。）1.下列風險不屬于房地產投資系統性風險的是（）A．通貨膨脹風險 B．周期風險

C．比較風險

D．變現風險

答案：C．

解析：比較風險為個別風險

2.某一時段房地產投資市場的平均收益率為15%，國家債券的收益率為4%，房地產市場相對于整個投資市場的風險相關系數為0.4，那么，用資本資產定價模型確定的折現率應為（）

A． 6% B．8.4% C．11% D．15%

答案：B．

解析：4%+0.4×（15%-4%）=8.4%

3.某開發商擬向銀行貸款1500萬元，借用5年一次還清，甲銀行貸款利率為17%，按年單利計息，乙銀行貸款年利率為16%，按月復利計息，問向（）貸款較經濟。

A．甲銀行 B．乙銀行 C．甲乙同樣 D．無法比較

答案：A．

解析：甲銀行：1500+1500*17%*5=2775

乙銀行：1500+（1+16%/12）60=3320.7

1因此向甲銀行貸款較經濟。4.房地產的（）性，決定了房地產市場是地區性的市場。A．不可移動性 B． 適應性 C． 各異性 D．相互影響性

答案：A．

解析：房地產的不可移動性，決定了房地產市場是地區性的市場。

5.已知某筆貸款的年利率為15%，借貸雙方約定按季度計息，該筆貸款的實際利率是（）

A．3.75% B．7.5% C．15% D．15.87%

答案：D．

解析：i=（1+r/m）m-1=（1+15%/4）4-1=15.87%

6.關于等額序列支付資金回收系數，下列表示正確的是（）

A．（P / A．，i，n）B．（A．/P，i，n）C．（A．/F，i，n）D．（F/A．，i，n）答案：B．

解析：（A．/P，i，n）為等額序列支付資金回收系數標準表示法。

7.單利計息與復利計息的區別在于（）

A．是否考慮資金的時間價值 B．是否考慮本金的時間價值

C．是否考慮先前計息周期累計利息的時間價值

D．采用名義利率還是實際利率

答案：C．

解析：單利計息與復利計息的區別在于是否考慮先前計息周期累計利息的時間價值。

8.居民購買住宅的行為屬于（）

A．習慣性購買行為 B．尋求多樣化購買行為

C．化解不協調購買行為 D．復雜購買行為

答案：D．

解析：居民購買住宅的行為就屬于復雜購買行為。

9.已知某房地產投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元，如果投資者投入權益資本為1500萬元，經營期內年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元，該投資項目的投資利潤率為（）

A．13.0% B．33.3% C．43.3% D．14.4%

答案：A．

解析：650/（4500+500）×100%=13.0%

10.下列各項費用中，不屬于開發項目前期工程費的是（）

A．三通一平費用

B．工程造價咨詢費

C．可行性研究費用

D．水文地質勘探費

答案：B．

解析：工程造價咨詢費屬于其它費用。

11.工作主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，該階段為（）階段。

A．投資機會研究

B．預可行性研究

C．初步可行性研究

D．詳細可行性研究

答案：A．

解析：投資機會研究主要任務是對投資項目或投資方向提出建議。

12.對個人住房貸款的的還款能力，國家規定，每筆住房貸款的月房產支出與收入比控制在（）以下。

A．40% B．50% C．60% D．70%

答案：B．

解析：每筆住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下。

13.詳細性可行性研究階段投資估算的精度可達到（）

A．±5% B．±10 % C．±15% D．±20%

答案：B．

解析：詳細性可行性研究階段投資估算的精度可達±10 %.14.根據各地房地產收益水平，同類型的物業都存在一個適當租金售價比例，一般情況下，住宅的售價大約相當于（）的租金。

Ａ．50個月 Ｂ．100個月

C．10個月 D．10年

答案：B．

解析：一般情況下大約為100個月的租金，如果售價過高，那么對出租住宅的需求就會增加。

15.按（）細分，房地產市場可分為一級、二級、三級市場

A．交易形式 B．用途

C．目標市場 D．存量增量

答案：D．

解析：按存量增量細分，通常將房地產市場劃分為三級市場：一級市場（土地使用權出讓市場）、二級市場（土地轉讓、新建商品房租售市場）、三級市場（存量房地產交易市場）。

16.邀請招標是非公開招標方式的一種。被邀請參加投標的承包商通常在（）。

A．3個以上 B．5-10個之間 C．5個以上 D．3-10個之間 答案：D． 解析：按照規定，邀請招標一般有3-10個之間。

17.（）是收集一手資料時最普遍采用的手段。

A．面訪 B．問卷 C．觀察 D．座談

答案：B．

解析：問卷是收集一手資料時最普遍采用的手段。

18.名義利率與實際利率的關系表述不正確的一項是（）

A．當每年計息周期數m>1時，實際利率小于名義利率

B．當每年計息周期數m=1時，實際利率等于名義利率

C．實際利率與名義利率更能反映資金的時間價值

D．名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大

答案：A．

解析：當每年計息周期數m>1時，實際利率大于名義利率

19.流動比率，下列說法不正確的是（）

A．流動比率＝流動資產總額/流動負債總額×100％

B．又稱之為“銀行家比率”

C．又稱之為“二對一比率”。

D．在國際上銀行一般要求這一比率維持在100％以上

答案：D． 解析：在國際上銀行一般要求這一比率維持在200％以上。20.房地產投資項目的成本利潤率等于（）乘以100% A．開發商利潤/總開發成本

B．正常經營年份的凈經營收入/總開發成本

C．開發商利潤/總開發價值

D．正常經營年份的經營收入/總開發成本

答案： A．

解析：公式：RPC．=D．P/TD．C．

21.某租客5年支付的物業租金的現值為40萬元，年租金增長的百分率為5%，如果折現率與之相同，則該租客第一年末支付的租金為（）萬元。

A．8.0 B．8.4 C．9.0 D．10.0

答案：B．

解析：由40=5*A．1/（1+5%）得出A．1=8.4

22.房地產開發項目的建設階段是指（）所經過的過程。

A．房地產開發 B．獲得土地后到全部工程竣工

C．從工程開工到工程竣工驗收 D．從工程開工到項目租售完畢

答案：C．

解析：房地產開發項目的建設階段是指從工程開工到工程竣工驗收所經過的過程。

23.物業代理公司通過詳細的市場調查分析和預測，可以協助開發商或業主進行（）。

A．項目融資 B．工程招標

C．市場定位 D．物業管理

答案：C．

解析：物業代理公司通過詳細的市場調查分析和預測，可以協助開發商或業主進行市場定位。

24.反映投資者每年實際獲得的凈收益與投資者初始投入的權益投資的比率的指標是（）

A．還本付息比率 B．抵押收益率

C．投資回報率 D．項目收益率

答案：C．

解析：投資回報率反映投資者每年實際獲得的凈收益與投資者初始投入的權益投資的比率。

25.已知某筆貸款的年名義利率為12%，實際利率為12.55%，則該筆貸款是按（）作為計息周期的。

A．年 B．半年 C．季度 D．月

答案：C．

解析：常識。

26.對于選擇了目標市場的企業，唯一的方法就是實現自己企業的產品和競爭對手之間的（）。

A．差別化 B．同質化 C．多樣化 D．獨特性

答案：A．

解析：對于選擇了目標市場的企業，唯一的方法就是實現自己企業的產品和競爭對手之間的差別化。

27.物業管理工作中的每一部分工作，都應以（）為中心。

A．物業的保值增值 B．滿足當前的租戶和新租戶 C．物業的安全 D．實現物業的管理目標 答案：B． 解析：物業管理工作中的每一部分工作，都應以滿足當前的租戶和新租戶為中心。

28.由于出讓計劃不明確，對以抵押方式向土地儲備機構發放貸款，貸款期限最長不得超過（）年

A．1 B．2 C．3 D．5

答案：B．

解析：對以抵押方式向土地儲備機構發放貸款，貸款期限最長不得超過2年。

29.可行性研究報告中，一般不包括（）

A．封面 B．摘要 C．初步設計方案 D．附表

答案：C．

解析：初步設計在可行性研究階段后。

30.某項目生產能力30000件/年，產品售價3000元/件，總成本費用7800元，其中固定成本3000萬元，成本與產量呈線性關系，則盈虧平衡產量為（）

A．30000件 B．21400件 C．21800件 D．15600件

答案：B．

解析：見教材187頁。

31.對于一般房地產投資項目來說，償債備付率應該大于（）

A．1 B．1.2 C．1.5 D．2

答案：B．

解析：當小于1.2時，表示當期資金來源不足以償付當期債務。

32.某城市地鐵線的建設，使沿線房地產大大增值，這體現了房地產的（）性。

A．適應性 B．位置固定性 C．政策影響性 D．相互影響性

答案：D． 解析：這是房地產的相互影響性。33.增長點超過了平衡點，這是房地產市場自然周期的（）階段。A．第一B．第二C．第三D．第四

答案：Ｂ

解析：增長點超過了平衡點，這是房地產市場自然周期的二階段。

34.根據估計的總銷售收入和銷售量來制定價格的方法是（）

A．認知價值定價法B．領導定價法

C．目標定價法D．成本加成定價法

答案：Ｃ

解析：目標定價法是根據估計的總銷售收入和銷售量來制定價格的方法

35.以下調查中，不屬于不可控調查的是（）

A．市場容量調查 B．消費行為調查

C．市場環境調查 D．營銷因素調查

答案：D．

解析：企業的營銷手段是可控的。

二、多項選擇題（共15題，每題2分，備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，錯選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。）

1.工程項目管理的基本職能是計劃、（）

A．組織 B．決策 C． 控制 D． 協調 E．反饋

答案：A．C．D． 2.政府宏觀調控房地產市場的手段包括 Ａ土地供應計劃 Ｂ地價的杠桿作用 Ｃ誠信建設 Ｄ稅收政策 E．政府定價

答案：A．B．D．

解析：宏觀調控房地產市場的手段包括土地供應計劃、價格、稅收政策等。但不包括誠信建設。

3.經營收入包括（）

A．銷售收入 B．出租收入

C．自營收入 D．營業外收入 E上年未分配利潤

答案：A．B．C．

解析：經營收入包括銷售收入出租收入 自營收入。

4.房地產開發項目的主要不確定因素有（）

A．土地費用 B．建安工程費用 C．運營費用

D．空置率 E．容積率

答案：A．B．D．

解析：C．E 主要為置業投資項目的不確定因素。

5.敏感性分析的“三項預測值”法對房地產開發項目中所涉及的變動因素，分別給出三個預測值，即（）

A．最樂觀預測值 B．最悲觀預測值

C．最可能預測值 D．最客觀的預測值 E最原始的評估值

答案：A．B．C．

解析：三項預測值即最樂觀預測值、最悲觀預測值、最可能預測值

6.財務評價中損益表用以計算（）等評價指標。

A．成本利潤率 B．投資利潤率 C．資本金利潤率 D．資本金凈利潤率 E資產負債率 答案：B．C．D． 解析：損益表中不顯示成本及資產負債情況。

7.個人住房抵押貸款包括（）

A．商業性住房抵押貸款 B．商用房地產抵押貸款

C．政策性住房抵押貸款 D．在建工程抵押貸款

第四篇：房地產開發成本控制與管理

房地產工程項目管理及成本控制

管理和成本控制歷來是企業管理的重心，工程項目亦然。對工程項目的管理及控制主要包括四個方面：合同控制、預算廈資金控制、供材管理、工程竣工財務決算與后評價管理。前三者最終目的是用來及時、準確地反映工程成本的預算控制及執行情況，盡量避免預算外支出，為進一步控制成本提供標準和控制手段。前三者中，以預算及資金控制為核心，它是項目管理的重中之重。竣工財務決算與后評價管理是為以后的工程項目管理提供經驗教訓，有利于工程項目管理水平的提高。

一、合同控制

合同控制歷來是房地產企業管理的重點，但從以往接觸的企業來看，管理效果不佳，主要是缺乏系統的管理手段，合同控制分散在財務和業務部門之間，合同執行過程中，信息溝通渠道不暢，合同信息核對量大，稍有差異，糾錯耗費很大精力；對乙方執行合同的情況缺乏統一、有效的評估手段，造成事實上不合格的供應商長期參加競標并成功替代部分更合適的合格供應商。而合同控制作為成本和資金控制的基礎，作為招投標工作成果的檢驗環節和支持環節，其管理效果對企業影響極大。

（一）合同會簽。

合同控制涉及財務、預算、工程等多個部門。首先從合同會簽開始，財務在合同會簽中側重合同資金的安排，尤其是合同款分批支付金額及間隔時間的安排，要與公司現有資金和未來資金計劃相統一，避免合同管理與資金管理脫節。采購工程師或其他專業工程師側重材料設備的質量標準、到場時間，或工程進度及質量標準，避免合同管理與工程管理不協調。

（二）建立合同臺賬并及時登記。

要結合房地產開發企業的實際情況，將合同分為工程合同、材料合同（包括設備）兩大類，并建立合同臺賬，對合同的履約方式、付款要求、合同總價的確定（工程審計值、合同包死價、單價包死合同中總

量的確定）、付款情況等進行詳細記錄。

在合同的執行過程中，各部門要及時溝通信息。合同管理部門要向工程部門收集工程合同的執行情況、合同的施工進度、工程質量、有無違約等信息，向材料部門收集材料的到貨情況、質量狀況等信息，并及時登記合同臺賬，以便對施工方、供貨商進行評價，作為以后業務合作決策的參考。合同管理部門也要與財務部門及時溝通，核對款項支付情況，增強合同控制作用。

（三）編制合同報表。

合同管理部門要定時編制合同執行情況表，編制合同清單并進行匯總統計，從整體方面掌握工程項目的合同執行情況。

對于需要處理大量合同的房地產企業，引入信息化工具并輔之以配套的管理措施成為一種迫切需求。

二、預算及資金控制

對一個工程項目來說，成本控制至關重要。很多企業在制定預算時為達到項目盡快批準的目的，盡量降低預算，結果在工程施工過程中，預算起不到控制標準的作用，導致成本失控，資金緊張。參照工程預算合理地進行成本核算和資金管理是房地產開發企業財務工作的重點。因為工程成本及其資金的支付是房地產開發企業的實質性核心內容，每一項所涉及的金額叉相當巨大，故須重點控制。

（一）預算編制。

工程預算的編制須結合預算工程師、材料工程師及財務人員等專業人員的綜合建議，達到事前成本控制的目的；工程預算編制完畢后，公司預算部門將工程預算交與財務人員，以后的財務核算工作也便有了“有的放矢”的目標。會計科目中成本類明細科目的設置應盡量與工程預算主體內容相一致，以便日后能與工程成本預算數同一口徑進行對比、分析，從而有效實施事中成本管理和控制；并為事后的經驗總結和新開發

項目的成本管理與控制提供參考和標準。

（二）預算及資金控制。

在支付工程款項填寫用款單時，按“工程項目——分部工程——分項工程——單位工程”寫清楚，成本會計根據已有財務信息及預算數進行核對，能立刻確認是否應該支付此款項，并將此信息上報主管領導。若付款，則付款后成本會計也能準確地將該款項列轉成本核算對象及其明細項目。

在工程款的支付過程中，重要的是要有正確的付款流程，該流程的設計必須滿足“先產生相關的信息流，再由信息流決定是否支付資金流”的要求。這是因為任何不當的資金支付行動都能使成本管理處于無序和失控狀態。可以采取以下的方式：每一次付款由工程部門（或材料部門）、合同管理部門、財務部門三方會簽方可支付，工程部門負責審核工程的施工進度和質量（材料部門負責審核材料的數量和質量），合同管理部門負責審核款項是否按照合同約定的條款支付，財務部門要盯住每一次付款時點及金額進行資金計劃安排并報主管領導，這樣使每一次付款都能迅速而有效地處于控制狀態中。

三、供材管理

為了保證工程項目的質量及節約工程成本，現在大多數工程項目都采用由甲方提供主要材料的方式。但是由于建設單位在甲方供材方面管理疏散，方法不恰當，造成沒能節約成本反而浪費的現象。在甲供材的核算方面，由于材料保管與財務部門脫節，在與施工方的結算中核對困難，往往最后不了了之。

（一）材料的采購及保管。

首先從材料部門應該作好材料的管理，甲供材須根據工序及施工進度安排進料，盡量降低存儲成本。在滿足材料合格的前提下，應努力爭取最低價，掌握建材市場價格變化規律，制定材料價格的管理措施。另外，加強甲供材料的現場管理，合理堆放，減少搬運及損耗。

（二）材料的領用。

在施工方領料時，應完善手續。領料單最少應一式四聯，乙方領料人一聯，乙方財務一聯，甲方材料保管留存一聯，甲方財務記賬一聯。從甲方倉庫領料時，由甲方的負責人、甲方材料保管、乙方的負責人、乙方領料人同時在領料單上簽字。由供貨商直接將材料送工地驗收的，應填制材料直供單，由供貨商、甲方、乙方三方簽字，每方兩聯，甲方應及時將單據傳財務部門人賬。供貨商應持其中一聯到甲方財務部門

進行結算。

（三）甲方供材的核算。

甲方供材的核算涉及與供貨商的材料結算及與施工方的工程結算。所以在施工方領用后，財務部門應根據領料單計人“預付備料款”或“預付工程款”，并注明為領用材料，用于何項單位工程。對材料直供的情

況，要同時記錄應付供貨商的材料款。

（四）甲方供材的核對。

甲方供材的核對包括材料管理部門與施工方的領料部門（或財務部門）之間的定期對賬，也包括材料管理部門與財務部門的定期對賬。單據的及時傳遞將會降低核對的工作量，定期核對也會減少工程決算階段的核對難度，可以更準確地計算出甲供材的超欠供數量及材料差價，減少在與施工方的結算中因材料不

清引起的糾纏。

四、工程竣工財務決算與后評價管理

由于前面基礎工作不完善，就會增加工程竣工財務決算階段的工作量，并且由于工程期長、人員變更等客觀原因，造成資料不完整，給后期的決算帶來很大的困難。如果在前期有了良好的合同管理、預算控制，供材的管理也有條不紊，那么在竣工結算階段，就可以事半功倍。

（一）工程竣工財務決算。

1．工程竣工結算。與施工方的工程竣工結算是建設工程造價管理的一個重要環節，是合理確定單位工

程造價和竣工財務決算的前提和保障。

根據施工合同及有關文件，核準工程結算范圍，核準甲供材料及分包項目的結算處理方式。對于項目未完工程及未做的工作內容、現場監理未確認的簽證內容、質量達不到要求的項目應予剔除；嚴格審查定額使用是否按合同及政策規定執行；嚴格審查是否按規定計算材料的超欠供及差價；嚴格審查費用項目內

容及其計取。

2．工程竣工財務決算。工程竣工結算完畢，就可以進行財務決算工作，確定整個工程項目造價。主要工作內容就是根據工程結算報告、合同臺賬將未支付的款項人賬，分析工程管理費用支出，編制工程竣工

財務決算報告。

（二）后評價。

目前，工程竣工后做后評價工作的企業很少，后評價是對整個建設項目的一次性綜合性評價，也是對項目預算控制與管理的總結。一般來說，應做好兩方面的工作，提高項目的管理水平。

1．建立數據庫。整理、分析項目管理的各項數據資料，分析影響工程控制的各項因素，作為日后開展

工程項目管理的參考依據。

2．總結經驗，改進不足。項目竣工后，應該認真總結項目管理在不同環節間的有效銜接以及項目管理變被動為主動控制的經驗，并分析自身在項目全過程的預算控制與管理中的欠缺，查找原因并在以后的工

作中加以克服。

綜上所述，企業要針對項目建設過程各個階段的控制與管理的特點，運用組織上、經濟上、技術上的手段與方法，有效地控制工程項目成本，保證項且在滿足需要的情況下，盡可能地減少投入，最大限度地

提高收益。

第五篇：房地產開發經營與管理復習題

房地產開發經營與管理復習題

一、名詞解釋

1.房地產A1

2.房地產市場A24

3.農地征收A44

4.回歸分析法A121

5.復利計息B66

6.物業前期管理B14

4二、簡答1.影響房地產價格上升主要有哪幾個原因？A4

1.房地產市場具有哪些特性？A30

2.從房地產投資開發周期角度來劃分，可以把房地產投資風險分為幾種類型?A88

3.影響房地產市場轉變的主要有哪些社會經濟力量？33

4.房地產開發項目工程建設竣工驗收包括哪些程序？A115

5.物業前期管理具有哪些作用？144

6.房地產價格的構成要素有哪些？12

2三、問答題

1.某一房地產開發企業擬獲得某城市規劃區內一農民集體所有的地塊建設經濟適用住房。該農民集體經濟組織原耕地面積為80公頃，農業人口為600人，現征收耕地20公頃，該地塊征收前3年每公頃年產值分別為3萬元、3.2萬元、3.4萬元。經商定，土地補償費為該耕地被征收前3年平均年產值的8倍；每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該地被征收前3年平均年產值的5倍，被征收土地上的附著物及青苗補償費為20萬元，征收耕地的耕地開墾費為60萬元。根據《中華人民共和國土地管理法》，試回答以下問題：P46

（1）該地塊被征收應由政府的哪一級部門批準？

（2）需要安置的農業人口數有多少？安置補助費為多少？

（3）征收耕地補償費用為多少？

（4）該房地產開發企業支付的費用為多少？

2.貸款90萬元，月還款增長比率0.45%，15年期，貨款利率6.6%。問其初始還款額和第15年最后一個月的還款額是多少?P72

3.某房地產開發商向銀行貸款1500萬元,期限5年,年利率8%,若該筆貸款的還款為按季度付息,到期后一次償還本金,則開發商支付的利息總額是多少?如果計算先期支付的利息的時間價值,則該筆貸款到期后開發商實際支付的利息又是多少?