第一篇：2011年工程管理與房地產開發專委會工作總結及計劃

工程管理與房地產開發專業委員會

2011年度工作總結

2011年是工程管理與房地產開發專業委員會不斷拓展發展思路，從“走出去”的戰略，不斷擴大徐州專委會的影響。并積極投入到徐州工程建設管理當中，發揮專委會的人才優勢，努力為徐州乃至周邊地區提供相應的服務工作。

從2011年1月1日至2011年11月15日，我專委會主要工作如下：

一、著眼大局，緊跟時代，推動國家軟科學發展

城市的建設步伐不斷加快，需要有新的思維緊跟時代潮流，近年來，尤其近一兩年來，綠色建筑、低碳建筑、生態建筑等概念不斷興起，建設管理模式也不斷發生著改變，但是從目前我國建筑行業綠色和低碳行為來講還只是初期階段，2011年工程管理與房地產開發專委會本著服務社會的思想，關注國家產業發展動向，爭取國家多做貢獻。

2011年一月專委會經過討論決定申報國家相關項目，專委會成員鄢曉非主持申報的“寒冷地區住宅低評價指標體系”以及石曉波主持申報的“基于生命周期評價的綠色社區環境評價體系研究” 兩個項目已經獲得了《住房和城鄉建設部2011年科學技術項目計劃》的審批。在這一年中專委會已經做了大量的工作取得的一定成果，并在有權威性的期刊和國際會議上發表多篇論文。為擴大研究范圍專委會成員倪國棟也在代建研究方面申報了相關項目并獲得了審批。取得了“百花齊放、百家爭鳴”的良好局面。

2011年專委會為擴大影響繼續研究申報國家軟科學項目，并于2011年10月有鄢曉非主持，多為專委會成員參與的“住宅工程居民節能行為激勵政策研究”課題項目已經申報到教育部。

二、增加學術交流渠道，擴大專委會社會影響 1、2011年10月29日，由中國土木建筑學會工程管理研究分會主辦的面向可持續建設的工程管理國際學術研究會在武漢華中科技大學國際會議中心舉辦，徐州工程管理與房地產專委會非常重視，派專委會主任趙利及秘書長鄢曉非參加了此次會議，參加會議的有國內外工程管理界人士100余人，并就徐州

房地產與工程管理情況與與會代表進行了交流。2、2011年6月，參加第四屆中國項目管理應用與實踐論壇暨第十屆中國項目管理大會。此次大會由中國（雙法）項目管理研究委員會（PMRC）、全國項目管理領域工程碩士教育協作組、《項目管理技術》雜志社、西北工業大學聯合主辦，由西安華鼎項目管理咨詢公司等單位承辦。專委會主任委員趙利參加了大會，并就徐州房地產與工程管理情況與與會代表進行了交流。

5、參加了江蘇省建設廳主辦的政府投資項目及代建管理經驗交流會。

三、繼續為地方經濟建設服務，注重長期發展效果。

1、徐州高鐵站區西廣場地下空間工程是徐州高鐵站區配套功能性設施的重要工程之一，工程建成后將切實提升徐州高鐵站區的地下停車和人流集散能力，有效完善高鐵站區交通網絡，加強高鐵站區與外圍路網的聯系，提升高鐵站區的整體交通集疏功能。高鐵于2011年7月通車，徐州高鐵項目的建設進度及管理受到的鐵道部領導的高度肯定，但后續工作還未完全做完，專委會成員倪國棟作為該項目區域負責人還在繼續后續的掃尾工作，盡最大努力做好項目管理工作。

2.我專委會承接的蕭縣鳳山國際大酒店工程的項目管理工作圓滿結束，該工程的建設效果得到了相關領導的好評，創造了宿州地區項目管理新標桿，是專委會樹立形象的典范工程。

3.2011年11月初，參加江蘇省監理協會第三屆會員代表大會。專委會主任委員趙利參加了大會，并就徐州房地產與工程管理、建設監理情況與與會代表進行了交流。會議進行了換屆選舉，專委會主任委員趙利被推舉為江蘇省監理協會副會長。

4.2011年6-9月，應多個專委會會員邀請，專委會主任委員趙利就房地產土地出讓合同、規劃審批過程中實施及維權相關事宜對相關單位進行了咨詢，提出了建議報告。

四、積極參加學會交辦的工作

本專委會積極參加學會組織的相關活動，認真完成學會交辦的各項任務，從來沒有出現無故缺席現象，并積極參加每一次會議，積極鼓勵專委會成員，參加市科協的各種評選活動。

五、專委會工作的幾點體會：

(一)加強工作的計劃性是專委會工作有序開展的重要保證

加強工作的計劃性是保障專委會工作有序開展的重要保證。2011年，我專委

會委的調研項目較多，任務十分繁重，會議也比較多，但由于加強了計劃性，保證了工作的正常、有序的進行。針對有些申報成功的課題是經過長期調研是多年積累下來的成果，11年初，本委就制訂了本年工作計劃，對社會廣泛關注問題進行進行深入討論，為保證專委會工作順利展開做了充分的準備。

(三)注重工作質量是提高專委會工作成效的關鍵

通過參與當地經濟建設項目的管理工作，得到了社會各界對專委會工作的肯定，這都歸功于我專委會注重抓好工作質量，充分發揮自身特點和優勢，為今后服務社會經濟建設提高服務水平打下了堅實基礎。

(三)充分發揮委員的主體作用是增強委員會凝聚力的根本保證

充分發揮委員的主體作用，能有效增強委員會的凝聚力。通過專委會成員的共同討論，形成專門工作團隊才能在各研究方向取得一定的成果，只有充分注重專委會委員的主體作用，才能使專委會有更大的發展潛能，不斷提高專委會服務水平。

總結一年來的工作，也還存在一些不足，如委員參加活動的面還不夠廣，有些領域因沒有委員使聯系工作帶來不便，涉及到這些領域的有關調研也因缺乏人才而在一定程度上影響了調研的深度和質量。

六、再接再厲，加強明年專委會工作力度：

1.進一步加強專委會自身建設，不斷拓展專委會成員的領域，擴大專委會聯系的社會層面。

2.繼續堅持“走出去”戰略，多參加房地產與工程管理的相關國內外會議，與同行們擴大交流，同時擴大本專委會在國內的影響力。

3.組織會員圍繞地方經濟建設和學科發展開展相關咨詢服務工作。4.積極參加國家及地方的各種科學研究工作，竭盡全力，努力提供自身專業素質和科技水平。

5.計劃明年進行換屆選舉，向專委會注入新鮮領導血液，爭取專委會有更快，更好的發展。

工程管理與房地產開發專委會

2011.11.11

第二篇：2014年房地產開發項目工作總結與計劃

2014年管理總結及2015年主要工作初

步計劃

為認真落實云建集團“兩個轉移”，進一步強化生產管理，狠抓項目管理；結合云房集團“抓兩頭、控中間”的管理思路及集團化管控要求，配合云房集團“五中心兩個部”的管理組織架構，現將成本管理中心工程管理部2014年完成工作及2015年計劃整理如下：

一、2014年項目整體實施策劃開展情況：

所有項目嚴格按照云建集團“五位一體”管理要求對總包單位進行管理，實現項目管理安全生產零事故；施工質量穩定、可靠，投訴率為零；成本控制合理；工程進度滿足合同要求。項目開展情況綜述：

1、大波村建設工程：為代建工程，甲方盤江置業有限公司，截止2014年10月中旬，順利完成了各節點目標，房屋封頂。到2014年12月份，爭取年底完成大波村建設工程項目代建合同范圍內工作。

2、蘇家村舊城改造項目：同為代建工程。A3地塊施工圖已通過審圖公司的審核，A2地塊因拆遷工作未完成，正式圖紙無法提供。已開挖土方42萬方，完成深基坑支護。預計過年前施工的A3地塊達到正負零。

3、安寧溫泉會議中心：2014年之前，溫泉會議中心完成了土建、外裝、室外綜合管網、水電安裝、內裝樣板等工程。2014年1月到3月27日，因各種原因，未能施工；2014年3月27日到6月25日，全面展開室內裝修、安裝和室外綠化工程；2014年6月28日，工程進行初步驗收；2014年6月30日，工程移交使用方；2014年7月1日到9月25日，對使用方提出的問題進行整改；2014年9月29日，項目投入運營。

4、元江高橋居住小區住宅區、商業區、元江第二自來水廠： 住宅區：已完成住宅區主體工程及室外工程及各工程竣工驗收（除消防驗收）

商業區：已完成主體工程，室外管道工程，元江縣第二自來水廠：已完成廠區綜合樓及各水池主體工程施工，81%的室外供水管網

5、建工新城1、3、5、6、7、8、53地塊工程：

一號地塊：建義家園2014年9月17日開始進行場地平整施工，目前場平土方開挖約10萬立方。

三號地塊：春溪大廈2014年5月9日主體封頂斷水，9月11日進行了主體驗收。目前除部分區域外裝影響到外架，其余部分外架已基本拆除，干掛石材基本施工完，目前正在施工幕墻和吊頂，內裝正在施工公裝部分，窗框已裝完，屋面防水裝修工作計劃于12月底完成。五號地塊：昆明市第三中學經開區分校，目前正在進行基礎施工。2014年12月20日，施工至正負零。

六號地塊、七號地塊、八號地塊、五十三號地塊全面動工，正在進行土方開挖。

6、宣威保障房項目：分保障房部分與商業發開部分 保障房部分今年全部封頂，主體部分即將竣工驗收，室外工程正在施工。

商業開發項目一期動工17萬平方米，目前主體已施工到四層。

售樓部10月22日開放投入使用，11月份面向市場銷售。

7、晉寧安居家園建設工程：

截止2014年10月中旬，順利完成了各節點目標。到2014年12月份，爭取完成安居家園建設工程項目合同范圍內工作，完成交房。

8、力創裝飾：

到2014年10月份止，完成項目結算審計3個，分別是省529/市216建設項目、中電投昆明基地裝修改造項目（二次審計）、萬科金色領域銷售部及樣板房裝修工程，總金額5812萬元。在審項目5個，報審金額5771萬元，分別是勐侖度假小鎮安娜塔納酒店外裝項目、建工發展大廈室內裝修項目、安寧溫泉賓館外裝修工程、綏江駐昆辦室內裝修改造工程、北市區醫院室內外裝修工程。新開工項目5個，其中裝飾裝修項目3個，分別是盤江置業的大波村回遷安置房售樓部及樣板房裝修工程、農墾集團有限公司辦公室內裝修工程、21層省房辦公室內裝修工程，合同金額781萬元；門窗項目2個，分別是東旭峻城三公司標段及總承包公司標段室外鋁合金門窗安裝工程合同、華夏御府A地塊室外鋁合金門窗安裝工程，合同金額624萬元。外墻涂料項目1個，為白藥地產公司藍光BC項目外墻涂料工程，合同金額450萬元。

二、管理制度編制：

1、編制完成工程管理暫行辦法

為規范云房集團公司項目建設階段的工程管理工作。云房集團工程管理部于2014年9月編制完成建設項目工程管理暫行辦法，并下發于各子（分）公司、項目部。

此管理辦法對項目建設階段（圖紙會審開始、項目實施過程至項目竣工驗收交付使用的整個管理階段）的工程管理工作進行劃分，明確管理程序和工作職責，進一步加強建設項目的質量、技術、安全、進度管理，確保建設項目快速、優質、安全、低成本順利建成，實現項目開發目標。

2、編制完成監理管理暫行辦法及總承包管理暫行辦法

為明確建設單位、監理、施工總承包及總承包管理公司各方的責任，在充分發揮各自職能的基礎上互相提供服務及配合，嚴格按照施工圖紙及相關技術文件、現行法律法規、標準規范、強制性條文等要求精心組織施工，云建集團工程管理部與2014年10月編制完成監理管理暫行辦法及總承包管理暫行辦法，并下發于各子（分）公司、項目部征求改進意見。

三、項目管理工作開展情況

1、安全管理工作：

1）根據集團總公司相關文件及要求，各子（分）公司、項目部認真學習新《中華人民共和國安全生產法》，嚴格貫徹執行國家相關安全生產的法律法規和云房集團公司的安全生產管理制度。每月月初各子（分）公司、項目部將前個月職工安全教育情況書面反饋到云房集團工程管理部。

2）召開月度安全生產會議：各子（分）公司、項目部在月末安全生產會議上介紹安全生產、文明施工情況、明確安全責任人，共同討論安全管理制度及實施細則，不斷加強和完善各子（分）公司、項目部管理制度。各單位要將安全生產作為項目管理重點，會議要對安全隱患較大的分項工程及危險部位等作為工作重點進行布置。會后形成會議紀要上報云房集團工程管理部。

3）安全生產管理工作改進方案：按照云建集團安全生產管理規定及2014年責任“零死亡”目標要求，云房集團公司從近年來產生安全事故的原因分析以及針對安全管理方面存在的問題，結合房地產企業管理實際情況，制定安全管理措施，強化安全管理，確保項目建設在安全狀態下的順利實施。

2、質量管理工作：

1）召開2014年“質量月”動員大會：傳達云建集團總公司開展2014年“質量月”活動具體要求，總結交流云房集團各分公司、集團本部各中心（部）、項目部質量管理的經驗，共同討論房地產對項目質量管理的經驗，研究部署下一步工作。

2）觀摩學習萬科魅力之城項目：云房集團公司組織各子（分）公司、項目部管理人員觀摩學習由三公司承建的萬科魅力之城項目，在項目經理的帶領下公司人員首先觀摩現場樣板示范區，然后到項目上對實體質量控制、消防安全、施工管理和鋁模板、全鋼爬升式腳手架等施工工藝進行全面學習、了解，尤其是質量常見問題專項治理方面，各子（分）公司、項目部與現場管理人員進行了認真仔細的技術交流。

3）

3、進度管理工作：

1）生產管理情況匯總

根據各子（分）公司、項目部的2014年生產管理情況，工程管理部對所屬云房集團公司項目進行匯總。了解及掌握各項目本的工程完成情況，以便于開展下一步工作。

2）建設項目清單及施工節點工期

各子（分）公司于2014年10月分別上報了各項目的施工進度計劃，工程管理部按照云房集團公司領導相關要求，對項目的開工時間、正負零時間、施工到7層時間、主體斷水時間、外架拆裝時間、竣工驗收時間、交房時間、合同工期等七大節點進行整理。在對項目進度進行定期及不定期檢查時工程管理部按照以上工期進行復核。

4、技術管理工作：

在項目施工圖設計階段，云房集團總策劃師、工程管理部、各公司分管領導、項目技術負責人參與云房集團策劃設計部組織的建設項目基礎選型會議，從技術的角度提出意見和建議，本著安全、適用、經濟原則參與確定基礎方案；對建設項目的基坑支護方案，由云房集團工程管理部牽頭，組織方案的制定和比選，尋求安全、經濟的最佳方案。

項目建設階段技術管理按照集團目前組織架構劃分為三級管理和控制，第一級為云房集團（分管領導、工程管理部），由云房集團分管領導主持全集團技術管理工作；第二級為各公司，由各公司分管領導負責技術管理工作；第三級為現場項目部，由項目技術負責人負責項目部的技術管理工作。

5、成本管理工作：

要求各分公司、項目部做好施工圖設計把關，并把圖紙問題盡量解決在項目建設之前，在項目的建設過程中應盡量避免設計變更和技術簽證的出現，除基礎工程外，以“零簽證”為管理目標，有效地降低項目建設投資成本。

在項目建設過程中，經確認確需作設計變更的項目工程，各公司、項目部應認真履行設計變更審批手續。對工程量變更不大和不影響結構變化的一般性設計變更，即工程量在50萬元以內（含室外工程）的由各公司、項目部辦理相關審批手續，審批完成后7個工作日內報云房集團工程管理部備案。對云房集團本部項目，單項變更工程量（含室外工程）在10萬及以上的需報云房集團工程管理部審核。

對工程量變更較大，工程量在50萬元以上的必須報云房集團成本管理中心、省房集團分管領導、總經理審批。并在7個工作日內提交反饋意見。對變更工程量較大或變更影響結構變化的，必須經設計核算認可，必要時組織專家論證和上云房集團班子會討論決定。

四、2015年工作初步計劃

（1）建立健全管理組織機構及技術管理體系

云房集團作出“做實本部、做大做強子公司”的發展戰略及“抓兩頭、控中間”的管理思路以及本部按“五個中心兩個部”的組織機構設置，完善工程管理部人員編制工作，落實各子公司職能部門調整工作，并明確各子公司工程管理部人員配置，建立健全管理體系，為搞好建設項目提供組織保障。

（2）監督、檢查各子公司、項目部在建項目的施工許可證的辦理情況。對明年新開工項目做到嚴格執行基本建設程序，堅持“先勘察、后設計、再施工”原則。

（3）參與對云房項目的深基坑支護、高大邊坡支護，基礎選型方案審核、審查工作。

（4）對重大工程的設計變更、簽證，含室外綠化工程的變更的管控工作。

（5）抓好施工圖二次深化設計及專項設計管理工作。對明年即將開工的項目，配合策劃設計部門做好施工圖的內審和會審管理工作；配合監督各子公司、項目部抓好施工圖深化設計及專項設計管理。

（6）強化對項目建設的安全、進度、質量監督、檢查工作，督促總包單位“五位一體”管理模式的執行，特別是嚴格工程質量管理，對檢查結果按月形成簡報，及時反饋公司領導；抓好新開工項目由投資方完成的第三方檢測、檢驗管理工作；強化對各子公司、項目部的配合、協調、監督、管理工作。

（7）完善對直屬一部、直屬二部及總承包部的管理制度，要求其嚴格執行“五位一體”管理模式，做好“中間管控”，搞好項目建設的各項管理工作，降低建設成本、確保建設工程按質按量完成。

（8）抓好對監理單位的監督管理。

針對部分建設項目監理單位對工程質量監督不力、監督不嚴、未認真履行好監理職責，工程出現質量問題，造成建設成本增加、影響項目交房情況。通過加強對監理單位的監督管理，促進工程質量提高。

（9）建立工程檔案管理制度，及時監督、檢查各項目中間和竣工資料。

（10）配合各公司、項目部的相關獎項的申報，評選工作。(11)配合、協調做好已交房項目的售后維修管理工作。

第三篇：房地產開發項目的工程管理

【房地產開發管理制度】房地產開發項目的工程管理

作者：佚名來源：中顧法律網點擊數：更新時間：2010-11-16 10:05:41免費法律咨詢 我來說兩句(0)復制鏈接大中小

[提要]本文介紹了房地產開發項目的工程管理，房地產開發項目的工程管理是指從項目開工準備到竣工驗收的全過程所進行的管理。由于房地產開發項目建筑施工與安裝任務通常是委托承包給建筑施工單位來完成的，并提供專業律師進行免費法律咨詢...推薦閱讀：房地產開發房地產開發管理制度

【房地產開發管理制度】房地產開發項目的工程管理

房地產開發項目的工程管理是指從項目開工準備到竣工驗收的全過程所進行的管理。由于房地產開發項目建筑施工與安裝任務通常是委托承包給建筑施工單位來完成的，所以開發項目的工程管理，主要是以合同管理為手段，運用計劃、組織、協調、控制、檢查、驗收等方法，對開發項目施工建設中的技術活動和經濟活動，按照國家標準、規范和合同規定的目標，進行嚴格監督、控制和管理，以確保開發項目總體目標的最終實現。

對于房地產開發企業來說，開發項目的建筑施工和建筑工程安裝是生產階段最主要的任務，它不僅決定開發企業能否為社會提供優質的房地產產品，而且從經濟角度分析，施工階段的投入和開支遠高于準備階段。因此，有效的施工管理也是合理節約開支、提高房地產開發項目投資效益的關鍵環節。

鑒于上述特點，房地產開發商的工程施工管理活動可以總結歸納為一個系統模型，如圖所示。這一工程項目管理系統包括人、財、物控制系統，工程進度計劃控制系統，質量控制，合同履行保證系統，經濟效益保證系統等五個子系統。所以，只有五個子系統的協調有效運轉，才能使一個房地產開發項目的施工順利進行

第四篇：房地產開發項目工程管理心得體會

房地產開發項目工程管理心得體會

我進入房地產行業現場工程管理整整九年，參與了高層住宅項目（杭州瑞城花園三期，目前在建項目，地上32層，地下室兩層，已全面進入粗裝修階段）、排屋別墅（杭州西溪山莊一期，從工程“三通一平”到分戶交付驗收結束止全過程管理）工程現場管理，負責過房地產開發項目工程預決算工作（黃岡康逸家園小區，從開工建設到最終審計確認完成），歷經房產開發全過程管理（方案設計除外）。

高層、排屋工程特點表現在施工要求高，技術含量高，新材料、新工藝較多，管理協調任務重，參與作業單位多，特別高層深基坑開挖及支護處理復雜。突出自身多年的從業管理經驗和專業技術特長優勢，發揮在工程技術管理上的作用，努力地去完成領導交辦的各項任務。正如自己座右銘“以做事先做人為基本原則，踏實做人，努力做事”。

預計今后商品房市場將進入高地價、高房價、高品質、高稅收、低利潤“四高一低”階段。當前房地產政策調控力度進一步加大，各地限購政策陸續出臺，這些措施會對商品房銷售產生一定的抑制作用，而且房地產開發行業競爭激烈，部分房產企業進一步收縮步伐，以完善商業模式或轉型，內部管理會更加規范。有利條件對于準備好的人是一個機會，對于因循守舊者而言，條件再好，也不足以成為一個機會。

回顧自身多年的從業經歷，我的建議主要從以下方面抓起或加以內部規范。

一、分包工程和甲定乙供材料

蘄春項目主要是以排屋別墅開發為主，考慮節省工程成本角度和專業性較強特點，一般排屋別墅項目分包項目和甲定乙供材料較多，分包工程如門窗、進戶門、車庫門、樣板房精裝修、外墻涂料、外墻干掛石材、弱電智能化、基礎土方等；甲定乙供材料如外墻面磚、玻璃、不銹鋼、鋁合金、成品鐵藝欄桿、鐵藝花架、變壓式排氣道、煙道、煙帽、防霉涂料等。需要設置專人負責材料采購成本的控制，其主要負責原材料的采購、供應商的資格預審、現場考察、組織招標、商務談判、答疑等。由于招投標工作量大，根據經營計劃及工程實施計劃，制定合理的時間節點，組織考察、招投標、簽訂合同，重要節點以提前完成為原則編制，為計劃完成留有余地，保證不耽誤總體工期。

二、施工總包合同、監理合同

總包單位的選擇。排屋別墅工程屬于高端項目，品牌品質很重要，它直接影響項目銷售好壞。現在建筑市場上不規范，有些單位投標時掛靠較多，他們有的不具備施工資質，資金實力不夠、信譽較差、技術力量薄弱、無類似工程施工經驗，一旦中標后，項目管理運作模式逐漸變得混亂，安全生產流于形式，項目管理團隊中項目經理、主要施工負責人、技術負責人素質不高，法制意識、質量意識、安全意識淡薄，往往交付后業主投訴較多，因此選擇總包單位、分包單位一定要慎重選擇。

施工合同嚴謹性和全面性。施工合同一旦雙方簽訂后，均嚴格按照合同約定執行。在起草合同時，甲乙雙方權利、義務、責任要寫清楚，不要因準備不足或疏忽而使合同條款留下漏洞。用詞準確，方方面面要考慮周全，不能留下爭議，給施工單位鉆“空子”，如目前工程上就碰到，合同條款中約定乙方不得因甲方資金的暫時不到位而停工或拖延工期，“暫時”應明確規定具體時間，避免今后合同履行出現扯皮現象。

監理合同。目前監理市場不規范，監理人員素質不強，不能勝任工作現象普遍存在，但工程監理不能不用。監理單位投入最多的是人員，所以一個工程項目找到不同專業的監理人員一二名即可運轉起來，只有在監理合同中明確建立監理考核制度和獎勵制度，與監理費掛鉤，才能充分發揮監理作用。

三、工程部具體工作程序

工程部門是個執行部門，而工程部經理屬于半授權、半參與、全指導性質的管理領導，所以根據房地產企業工程部門的性質特點和作用，我個人認為工程部從以下方面完善。

1、工程部基本工作程序（1）對外協作單位審批程序：

工程直接責任單位（設計單位、各施工單位、材料設備供應單位）按合同、本行業固有程序提交報批文件。如合同審批流程、中標單位審批流程。（2）工程聯系單、工程整改單、設計變更在書面發出之前應經過會簽。施工標

準間、施工工藝樣板在大面積施工前必須先完成一個樣板且經過驗收，并由各參建單位簽名。

（3）工程部經理審核。其中一般技術性文件由工程部經理簽發，重要技術性文件由工程部起草，總工程師審查后報送分管副總經理和總經理審批后簽發，抄報相關部門；涉及計量內容須由成本部負責審核，報分管副總經理和總經理審批后簽發。（視公司組織機構設置情況，考慮排屋別墅工程的特點，建議公司配置總工，成本部）

（4）工程管理人員培訓。工程部管理人員定期組織培訓、交流和外出學習。工程部管理人員有義務掌握本專業出現的新方法、新技術。對于有參考價值、需要考察時獲部門主管后，由辦公室批準并統一安排。

2、內部工作報告程序

（1）明確各專業工程師權限：工程部員工在工作中遇到困難，或事件本身超過了員工的職權范圍，員工應向工程部經理請示，重大問題須書面報告。（2）工作匯報流程：請示單必須按照一定的格式內容填寫，工程部經理應當提出明確的意見，并安排執行，且對執行情況進行檢查，以保證請示事件能得到圓滿解決。當工程部經理認為不能解決，或事件本身超過了自己職權范圍時，可以以相似格式請示分管副總經理。

（3）工程部會議：工程部定期召開工程部例會并作好會議紀要；同時針對工程具體問題不定期召開專題協調會。

（4）涉外工作流程：工程部對外協作單位事宜的聯系采用書面形式時，其中關于技術性的事宜經商議后工程部經理簽發后抄報總經理和分管副總經理、總工程師；所聯系事宜為商務性或公函或非技術性事宜時，工程部起草后由總經理簽發并抄送分管副總經理。對于重要的技術經濟問題、選材、方案技術，須專題研究，并由分管副總經理審查，總經理批準后實施。

3、具體工作程序（1）質量控制程序

質量控制基本思想：強調預防，重視施工準備期的環節監控；加強施工過程的跟蹤檢查和工序的驗收簽認；建立工程質量缺陷、事故處理和應急措施；重視檢測、用數據說話，建立工程部人員考核制度，建議每季度考評一次，在年中或

年末考核與績效工資掛鉤。

工程部對工地的日常檢查驗收：工程部各專業工程師應經常巡視工地，每日填寫工程管理日記。參加本專業相關的材料驗收，隱蔽工程驗收，分部分項工程驗收，工程部、監理公司均應堅持施工旁站監理，并對各專業工程的施工質量負責。當施工質量出現問題時，各專業工程師應當及時向工程部經理匯報。（2）計劃包含編制和審批

按提前完成的原則編制，為計劃完成留有余地；還應編制與進度計劃相配合的設備采購、進場計劃、原材料進場計劃、勞動力計劃等。（3）材料的報驗程序

材料必須封板（除大宗材料外）進場后應對照封板驗收。同時承包單位通知監理現場驗收，并附材料的相關資料，材料的報審要求按監理的表式要求，必須甲方見證送檢的關鍵材料應予以明確；對于主材和裝飾材料、機械設備等，在監理驗收時工程部專業工程師應參加。（4）投資控制程序

工程部主要控制量，協助確認價。對施工期間的工程變更進行嚴格審查，控制好變更的計價等手段，力促工程在總承包價內完成。通過工程計量審核，實行有控制的支付憑證簽發。在投資控制中盡量做到施工前單價、工作量明確，避免事后索賠。

（5）文件資料管理程序

工程部專業工程師對自己編制、復核、匯總的文件的真實性向工程部經理負責；工程部經理對向外提供的所有資料的真實性準確性負責；工程部所有的資料由專人負責整理存檔并建立目錄。

建立收發文登記制度、借閱登記制度，做到重要文件的可追溯性。工程部所有收發資料、文件均須在收文的當天交文檔管理人員登記；原則上對外文件的收、發都歸于文檔管理員。

由于時間倉促，自身水平有限，以上建議如有不妥之處，敬請

總批評指正。

第五篇：房地產開發項目的工程管理

房地產開發項目的工程管理

2006-8-8 11:47:03作者：李暢

房地產開發項目的工程管理是指從項目開工準備到竣工驗收的全過程所進行的管理。由于房地產開發項目建筑施工與安裝任務通常是委托承包給建筑施工單位來完成的，所以開發項目的工程管理，主要是以合同管理為手段，運用計劃、組織、協調、控制、檢查、驗收等方法，對開發項目施工建設中的技術活動和經濟活動，按照國家標準、規范和合同規定的目標，進行嚴格監督、控制和管理，以確保開發項目總體目標的最終實現。

（一）工程施工管理

對于房地產開發企業來說，開發項目的建筑施工和建筑工程安裝是生產階段最主要的任務，它不僅決定開發企業能否為社會提供優質的房地產產品，而且從經濟角度分析，施工階段的投入和開支遠高于準備階段。因此，有效的施工管理也是合理節約開支、提高房地產開發項目投資效益的關鍵環節。

鑒于上述特點，房地產開發商的工程施工管理活動可以總結歸納為一個系統模型，如圖所示。這一工程項目管理系統包括人、財、物控制系統，工程進度計劃控制系統，質量控制，合同履行保證系統，經濟效益保證系統等五個子系統。所以，只有五個子系統的協調有效運轉，才能使一個房地產開發項目的施工順利進行。

房地產開發商在工程施工管理中的主要任務如下。

1.項目組織與協調工作。一方面，選擇施工、供應等參建單位，明確各自在業務往來中應遵守的原則；另一方面，落實項目施工階段的各項準備和組織工作，包括落實設計意圖、選定施工方案、審定材料與設備供應品種及供應方式。

2.費用控制。主要包括編制費用計劃，審核費用支出，研究節支途徑。

3.進度控制。主要進行進度分析，適時地調整計劃，協調各參建單位進度。

4.質量控制。提出質量標準，進行質量監督，處理質量問題，組織工程驗收。

5.合同管理。對施工前簽訂的施工合同進行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。

（二）開發項目的工程施工控制

無論是開發住宅小區還是金融、商業區等，開發的內容構成了一項系統工程。而施工控制是整個開發項目管理的主要內容，也是項目經理的主要職責。因此，必須加強施工控制，以保證開發項目按計劃有序地實施。

1.工程進度控制。工程進度關系到建設工程能否如期竣工交付使用，而工程進度通過工程計劃來具體實現。

（1）進度計劃的形式。按照工程項目階段劃分，進度計劃一般分成三類：

第一類，客觀進度計劃。從工程項目開始準備到竣工各階段的進度計劃，常用橫道圖法和網絡圖法表不。

① 橫道圖法。在時間坐標上用一種直線條表示出各項工程內容和進度的方法，如圖所示，空白橫道表示

某項工作實際花費的時間。圖中A工序已按計劃要求時間完成；B工序已完成大約60％，雖然B的生產按計劃時間開始，但在第四周末中斷了，半周后繼續工作；C工序第一部分按計劃完成，但工作時間推遲了1.5周，第二部分提前完成。橫道圖法簡單明了，但看不出各項工作之間相互依賴和相互制約關系，看不出某項工作的提前或落后對整個工期的影響程序度，看不出哪些屬于關鍵工作。

②網絡圖法。其基本原理是首先應用網絡形式來表示計劃中各項工作的先后順序和相互關系；其次通過計算找出計劃中的關鍵工作和關鍵路線，在計劃執行過程中進行有效的控制和監督，保證合理地使用人力、物力、財力，完成目標任務。具體例子見圖。圖中表示該工程分為兩段施工，即Ⅰ段、Ⅱ段；施工為四個工序：土方工程、基礎工程、結構工程、裝修工程。

第二類，總進度計劃。由承包單位的技術部門、計劃部門、質量監督部門等，在項目負責人領導和監督工程師主持下編制。根據工程所需工時數以及人力、物力、設備情況，求出施工工期，進而編制整個工程的施工進度計劃。總進度計劃也可通過橫道圖和網絡圖表示。

第三類，單位工程進度計劃。以單位工程為對象進行編制。

（2）進度計劃的監測——防止進度滑動。定期取得工程實際進展情況，與原進度計劃對比、檢查，找出進度滑動原因，保證工期按時完成。“進度滑動”雖然是一種司空見慣的現象，但應該引起工程管理人員的高度警惕。

（3）進度計劃的衡量、分析和修訂。衡量工程進度的指標有實物量、形象進度、工作量（完成投資額）或者工時數。衡量、分析與修訂工作一般每月一次。

2.質量控制。工程項目的質量是設計意圖被實現的程度。質量控制是指開發項目管理機構以合同規定的質量目標或以國家標準、規范為目標所進行的監督和管理活動。質量控制的任務主要是在施工過程中及時發現施工工藝等是否滿足設計要求和合同規定，對所選用的材料和設備進行質量評價，對整個工程中的工作質量水平進行評估，將取得的質量數據和承包商履行職責的程度，與國家有關規范、技術標準、規定進行比較，并作出評判。工程質量控制工作主要包括以下幾項：

（1）對原材料的檢驗。為保證材料質量，應當在訂貨階段就向供貨商提供檢驗的技術標準，并將這些標準列入訂購合同。有些重要材料應當在簽訂購貨合同前取得樣品，材料到貨后再與樣品對照檢查。未經檢驗或不合格的材料切忌與合格的材料混裝入庫。

（2）對工程中的配套設備進行檢驗。工程建設中應確立設備檢查和試驗的標準、手段、程序、記錄、檢驗報告等制度；對于主要設備的試驗和檢查，可考慮到制造廠監督和檢查。

（3）確立施工中控制質量的具體措施。檢查各項施工設備、儀器，保證在測量、計量方面不出現嚴重誤差；嚴格控制混凝土質量，設立水泥、沙、石和水配比的嚴格計量手段，專人負責檢驗混凝土試塊制作以及挖方、定位、支模等工序；制定有效的質量檢查和評定方法，以便保證砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程按合同規定的技術要求實施。

（4）建立有關質量文件的檔案制度。

3.成本控制。實施成本控制是在不影響工程進度、質量、生產操作安全施工的前提下，將工程的實際成本控制在預算范圍內。通常在施工階段，要不斷進行直接費用監測分析和間接費用監測分析。

（1）直接費用監測分析。直接費用包括工程量、工時、機械臺班、材料耗費、工程其他費用支出。對直接費用逐月提出統計報表。將實際費用與工程預算進行比較，并且根據實物工程量和花費的比較，計算出實際工程單價，最后與預算工程單價比較，研究存在的問題。

（2）間接費用監測分析。間接費的預算數量是以直接費為基礎，按照間接費率計算出的。一經確定就要不斷進行監測，采取措施來降低施工管理費用的支出，費用支出時要做支出報告和支出審計，并要定期將實際費用與預算費用比較，進行有效控制。