第一篇：房地產開發計劃管理的基本理念、框架與方法

房地產開發計劃管理的基本理念、框架與方法

摘要：本文從地產項目開發的目標入手，闡述了地產開發中的計劃管理的基本理念，給出了計劃的總體框架，并演示了常規操作方法

關鍵詞：房地產；計劃

中圖分類號： F293.3 文獻標識碼： A 文章編號： 1673-1069（2016）17-10-2 房地產開發項目計劃管理的基本理念

通常來講，地產開發項目的目標是利潤，這里包括狹義的利潤（財務利潤），即項目最終決算利潤或年度決算利潤，也包括廣義的利潤（企業經營成效），可以理解成企業品牌、產品形象、社會關系的有效塑造和提升對企業長期利潤的有利影響。一般情況下財務利潤是首要目標，廣義利潤也要作為必須考慮的因素。為簡化討論，本文暫以前者為主要考慮因素。

在對項目最終決算利潤進行衡量時，按照現代投資理念，已較少使用財務報表數，而是更多的運用財務管理的理念，以“凈資產收益率”作為核心指標，其來源于杜邦分析體系：

凈資產收益率=銷售凈利率（NPM）×資產周轉率（AU，資產利用率）×權益乘數（EM），其中：

銷售凈利率（NPM）=凈利潤/總收入

資產周轉率（AU）=總收入/總資產

權益乘數（EM）=總資產/總權益資本

NPM體現了單位銷售額的利潤，要提高此項需要在產品溢價上下功夫，一般通過良好的戶型和平面布置、社區景觀、教育醫療配套，科學的成本管理來實現。綜合來看，此項指標考察了開發商的營銷定位、項目規劃、產品研發、成本控制等環節的水平，開發計劃管理作為統籌管理工具將在此方面發揮重要作用。

AU主要體現了單位投入獲得的銷售額，要提高此項，一般通過提高開發速度、壓縮開發周期，從而獲得較高的周轉次數。在這個方面，項目計劃管理起到主要作用。

EM主要體現資金杠桿比，但過高的杠桿比勢必加大開發商資金斷裂的風險，故宜根據企業融資能力和項目銷售前景和開發過程風險將EM控制在較合適的比例。

也即：地產開發計劃管理的基本理念是運用系統科學的思想，以提高地產開發資產周轉率為主要目標，運用各種管理手段對項目開發各專業進行統籌協調和管控的活動。

房地產開發計劃的總體框架

要談房地產開發項目計劃，必須談到地產公司計劃管理體系：體系從編制對象、編制周期兩個維度定義如下：按編制對象，分為項目計劃、公司計劃、部門計劃；按編制周期，分為全周期計劃、年度計劃、月度計劃。具體包括：

公司戰略規劃：公司3-5年發展方向和核心經營方針，是一切計劃管理的根本性指引。

項目節點計劃、項目開發總體計劃：項目節點計劃用于明確項目開發中的工作時間節點，是一種進度計劃。項目開發總體計劃是包含進度、資金、成本、銷售為一體的綜合性計劃。

公司年度綜合計劃：基于項目開發匯總計劃和專業版塊年度管理計劃編制，明確公司年度工作方向和重點。

公司月度計劃分解、部門月度計劃：基于公司年度綜合計劃編制，主要目的是保證年度計劃的月度落實。

房地產開發項目計劃管理的常規操作方法

3.1 項目開發總體計劃編制與調整

項目開發總體計劃是一種基于節點計劃的項目多專業綜合計劃，分“關鍵節點版”“一級節點版”兩階段編制，編制過程均由計劃部牽頭組織。主要編制步驟為：

步驟一：營銷部根據公司年度經營目標編制銷售計劃，并明確各業態各期銷售節點；

步驟二：計劃部依據銷售節點和公司要求編制關鍵節點計劃；

步驟三：成本部依據關鍵節點計劃和項目設計（概念）方案編制項目全周期成本測算（分解到年度或月度）；

步驟四：前期部依據銷售計劃、節點計劃、成本測算進行項目土地和前期費用、部分稅費測算（分解到年度或月度）；

步驟五：財務部依據銷售計劃、成本部和前期部提供的測算進行匯總現金流測算和損益測算（分解到年度或月度）；

以上成果匯總形成《項目開發總體計劃（關鍵節點版）》，待一級節點計劃確定后，刷新形成《項目開發總體計劃（一級節點版）》。

項目開發總體計劃的調整和考核：按計劃調整所涉專業（計劃、營銷、成本、財務等）不同，項目開發總體計劃調整須經相應專業的部門負責人審核，報公司領導審批方可調整。計劃部在計劃局部調整后，務必及時組織計劃的整體刷新工作。

3.2 公司、部門年度計劃編制

3.2.1 編制準備

以各項目開發總體計劃為基礎，計劃部、營銷部、財務部分別匯總形成全項目全周期《項目關鍵節點匯總、中期開發規模一覽》《項目銷售匯總計劃》《項目財務匯總測算》（合稱《項目開發匯總計劃》），均分解至年度。

3.2.2 編制過程

計劃部將《項目開發匯總計劃》的年度分解納入計劃；專業部門分別編制《專業版塊年度管理計劃》，如行政部編制《年度人力資源和招聘計劃》，質監安監部編制《年度工程質量提升建議方案》，等等。最后，計劃部匯總形成《公司年度綜合計劃》并報公司審批。

3.3 公司、部門月度計劃管理

3.3.1 公司月度計劃

計劃部組織進行公司年度綜合計劃的月度分解，作為各部門編制部門月度計劃的基礎。

3.3.2 部門月度計劃編制

各部門依據《公司月度分解計劃》編制本部門月度計劃，其中項目公司和與項目節點計劃有關的部門計劃需增加各項目《二級節點計劃》中應于下月開始的節點、之前延誤未完節點，其他部門需增加主要日常職能型工作。各部門每月25日前將下月計劃報計劃部。

計劃部審核各部門月度計劃，形成“月度計劃審核意見”，于每月底前與公司領導、相關部門溝通確認，作為計劃會上會材料；計劃部審核的原則為確保公司年度綜合計劃目標和各項目二級節點計劃實現，審核重點包括：與公司年度計劃和項目二級節點計劃相比有無漏項，開始和完成時間是否匹配，部分節點的開始和完成時間是否應延后或提前，工作權重是否合理，工作完成標準是否可度量，各部門各項工作計劃之間的匹配性，等等。

《各部門月度計劃（草案）》和“月度計劃審核意見”共同作為上會材料，接受會議質詢。

計劃部按照會議要求，在計劃會后完成對《各部門月度計劃（草案）》的修訂發布。

3.3.3 部門月度計劃執行、跟蹤、評價、考核

各部門按計劃會通過、計劃部發布的部門月度計劃安排工作，每月底前將本月計劃完成情況報計劃部。

計劃部跟蹤月度計劃執行情況，于每月中旬向公司領導提交《月度計劃中期跟蹤報告》，以便其及時掌握項目進度、協調解決緊急問題；計劃部以現場調查為基礎，以客觀公正、重點突出為原則，結合各部門的匯報情況，于每月底前形成“月度計劃執行評價意見”并與公司領導、相關部門溝通確認，作為計劃會上會材料。

行政部以計劃會決議要求為依據，按照《公司績效考核辦法》組織月度績效考核。

結束語

因篇幅所限，對房地產開發計劃管理只是進行了概括性說明。筆者認為在實踐中有以下兩點需要特別注意：

4.1 著眼于杜邦公式，結合項目經濟測算模型進行計劃管理

鑒于房地產項目開發本質上是一種經濟活動，杜邦公式務必作為進行計劃管理的出發點，萬不可為了計劃管理而做計劃管理，這在確定計劃管理制度和框架、確定關鍵工作和計劃關鍵節點，保證計劃管理在大的方向上不脫離企業經濟屬性和管理本意至關重要；計劃可以“總體計劃”的形式存在，而不單純關注于工作節點，但仍不能反映項目開發過程全貌，在實操中，計劃管理務必結合經濟測算模型進行具體的管理，看清事件和工作背后的經濟行為本質，方能做出正確決定，這一點在計劃編制階段就應注意，尤其在計劃進行過程中對計劃進行調整是非常重要。

4.2 計劃管理需全專業參與，強有力部門牽頭

計劃管理過程尤其是編制過程務必強化多專業協同，可采用“互提需求”的方法，即要求各部門基于完成本部門計劃工作的需要，用窮舉的形式對其他部門的工作提出需求，這在防止計劃漏項方面很有效果；另外，作為牽頭單位的計劃部人員務必通曉全專業基本知識，這對企業寬口徑人才水平提出了較高的要求。

第二篇：房地產開發經營與管理 經濟評價指標與方法

第六章　經濟評價指標與方法

一、單項選擇題

1、生產成本加上相應的（）稱為完全成本。

A、營業成本

B、銷售費用

C、運營費用

D、資金成本

2、企業行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的銷售費用、管理費用和財務費是（）。

A、營業成本

B、期間費用

C、運營費用

D、資金成本

3、下列關于企業利潤和收入的表達中，不正確的是（）。

A、企業利潤可分為經營利潤、利潤總額、稅后利潤和可分配利潤四個層次

B、銷售收入=土地轉讓收入+商品房銷售收入+配套設施銷售收入

C、經營收入=銷售收入+出租收入+自營收入

D、可供分配利潤=稅后收入-未分配利潤

4、已知兩稅一費的稅、費率分別為營業稅5％、城市維護建設稅7％、教育費附加3％，若銷售收入為1億元，則應繳納兩稅一費的總額為（）萬元。

A、550

B、856

C、1500

D、12365、對開發投資來說，房地產開發投資的經濟效果主要表現為（）。

A、租金收益

B、物業增值

C、股權增加

D、銷售收入

6、下列屬于房地產投資項目經濟評價靜態態指標的是（）。

A、財務內部收益率

B、財務凈現值

C、投資利潤率

D、動態投資回收期

7、某開發商于2010年6月1日獲得開發項目用地的土地使用權，2011年4月1日完成規劃設計，2011年8月1日取得開工許可證，2013年2月1日項目建成并獲發竣工證書，2013年8月1日銷售完畢。在計算該項目的財務內部收益率時，其計算期為（）。

A、2010年6月1日至2013年2月1日

B、2010年6月1日至2013年8月1日

C、2011年8月1日至2013年2月1日

D、2011年8月1日至2013年8月1日

8、財務內部收益率是指項目在整個計算期內，各年凈現金流量現值累計等于（）時的折現率。

A、0

B、1

C、0或1

D、29、已知某投資項目折現率為11％時，凈現值為170萬元，折現率為12％時，凈現值為﹣87萬元。則該投資項目的內部收益率是（）。

A、11.12%

B、11.36%

C、11.66%

D、12.95％

10、某房地產開發項目采用18％的基準折現率計算出的項目凈現值為10萬元，該項目的財務內部收益率為（）。

A、小于20%

B、滿足目標收益率要求

C、大于18％

D、不滿足目標收益率要求

11、若某房地產投資項目的名義收益率為18％，年租金增長率為10％，通貨膨脹率為5％，則該項房地產投資的實際收益率為（）。

A、9.26%

B、10%

C、11.32%

D、12.3%

12、動態投資回收期是反映（）的重要指標。

A、開發項目投資成本大小

B、開發項目投資回收能力

C、開發項目資金流動速度

D、開發項目資金實力

13、下列關于房地產開發項目靜態評價指標的表述中，正確的是（）。

A、成本利潤率是年成本利潤率

B、成本利益率除以開發經營期的年數，等于年成本利潤率。

C、目標利潤率水平的高低與項目開發經營期的長度無關。

D、投資利潤率是項目經營期內年平均利潤總額與項目總投資的比率

14、已知某房地產投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權益資本為2000萬元，經營期內年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為（）。

A、10.0%

B、14.0%

C、25.0％

D、35.0％

15、甲寫字樓購買價格為100萬元，年凈經營收入為30萬元，年還本付息額為15萬元；乙寫字樓購買價格為200萬元，年凈經營收入為50萬元，年還本付息額為30萬元。若不考慮其他因素的影響，則甲、乙兩寫字樓投資之現金回報率的關系為（）。

A、甲>乙

B、甲<乙

C、甲=乙

D、無法判斷

16、相對于現金回報率來說，（）中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業權益增加的價值，還可以考慮將物業升值所帶來的收益計入投資收益。

A、投資利潤率

B、投資回報率

C、資本金利潤率

D、資本金凈利潤率

17、關于利息的計算，下列說法不正確的是（）。

A、按年計息時，為簡化計算，假定借款發生當年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息

B、還款當年按年末償還，按全年計息

C、每年應計利息=（年初借款本息累計+本年借款額）×貸款利率

D、“氣球法”，是指借款期內任意償還本息，到期末全部還清

18、某置業投資者以10000元／㎡的價格購買了200㎡的商業店鋪用于出租經營，購買價中的40％為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10％，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元，則其償債備付率是（）。

A、0.21

B、1.23

C、2.01

D、3.2319、一寫字樓的購買價為100萬元，其中60萬元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12％，按年等額償還。如該寫字樓年凈經營收入為30萬元，則該寫字樓投資的償債備付率為（）。

A、0.18

B、2.83

C、3.39

D、5.0020、下列說法不正確的是（）。

A、在國際上銀行一般要求流動比率維持在200%以上

B、一般來說，對于一個開發周期為2年的商品住宅開發項目，其目標成本利潤率大體應為35%～45%

C、利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數。對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于2

D、償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數。對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于221、（）是反映企業或項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的指標。

A、流動比率

B、償債備付率

C、資產負債率

D、利息各付率

22、某房地產投資企業在一定日期的負債合計為8000萬元，資產合計為12000萬元，流動資產和流動負債分別為6000萬元和8000萬元，存貨為3000萬元。則該房地產投資企業的流動比率為

（）。

A、37.5%

B、75%

C、150%

D、113%

23、某房地產投資項目，資產為6000萬元，負債為3500萬元，流動資產總額為3000萬元，流動負債總額為1500萬元。則該項目的速動比率是（）。

A、80%

B、120%

C、171%

D、230%

24、方案經濟比選存在的關系不包括（）。

A、互斥關系

B、獨立關系

C、相關關系

D、獨立互斥關系

25、在對互斥方案進行比較選擇的過程中，需要遵循的準則不包括（）。

A、備選方案差異原則

B、最低可接受收益率原則

C、最大收益率原則

D、不行動原則

二、多項選擇題

1、經營收入是指向社會出售、出租房地產商品或經營時的貨幣收入，不包括（）。

A、銷售收入

B、出租收入

C、營業外收入

D、補貼收入

E、自營收入

2、房地產開發項目用于出租或經營時，計入開發建設投資中期間費用的是（）。

A、經營費用

B、銷售費用

C、管理費用

D、財務費用

E、大修基金

3、房地產置業投資的經濟效果主要表現為（）等。

A、企業實力提升

B、租金收入

C、對社會貢獻增加

D、物業增值

E、物業權益份額增加

4、房地產置業投資的清償能力指標一般有（）。

A、借款償還期

B、流動比率

C、償債備付率

D、資產負債率

E、投資回報率

5、房地產開發投資的靜態盈利指標有（）。

A、成本利潤率

B、銷售利潤率

C、投資利潤率

D、投資回報率

E、靜態投資回收期

6、下列關于內部收益率的表述中，不正確的有（）。

A、內部收益率反映了項目的動態盈利能力

B、內部收益率是當項目壽命期終了時，所有投資正好被收回的收益率

C、當內部收益率高于目標收益率時，投資項目是可行的D、如果使用貸款，且項目盈利，則全投資的內部收益率要高于資本金內部收益率

E、內部收益率越高，投資風險就越小

7、甲、乙兩個項目均為出售型住宅項目，開發經營期為2年。對這兩個項目進行比選時，對于靜態盈利能力比選指標不包括（）。

A、銷售利潤率

B、投資利潤率

C、資產負債率

D、財務凈現值

E、償債備付率

8、張某以400萬元購買了一商鋪用于自營，流動資金為50萬元。如果張某投入的資本金為240萬元，經營期內的年平均經營收入為150萬元，經營成本、運營費用以及營業稅金及附加等占年平均經營收入的40%，財務費用占年平均經營收入的10%，則該投資在借款償還期內經濟指標測算正確的有（）。（2012年真題）

A、投資利潤率為16.67%

B、投資利潤率為22.50%

C、資本金利潤率為31.25%

D、資本金利潤率為37.50%

E、資本金利潤率為62.50%

9、下列關于資產負債率的表述中，正確的是（）。

A、表明了負債占總資產的比例

B、反映了企業或項目的財務風險程度

C、資產負債率越高，則企業應變能力越強

D、屬于長期償債能力指標

E、房地產開發企業的資產負債率一般較高

10、房地產投資項目互斥方案在進行經濟比選時應遵循的準則有（）。（2012年真題）

A、備選方案差異原則

B、備選方案獨立原則

C、最低可接受收益率原則

D、不行動原則

E、備選方案關聯性原則

三、判斷題

1、對于開發銷售模式下的房地產開發項目而言，開發商所投入的開發建設資金均屬于流動資產投資的性質。

對

錯

2、在房地產開發中，開發商所投入的資金大部分以固定資產形式存在于房地產商品中。所以對開發商來說，不論其開發模式如何，其投入開發的資金大部分均不屬于流動資金的性質。

對

錯

3、開發項目總投資包括開發建設投資和經營資金。

對

錯

4、財務凈現值（FNPV），是指項目按行業的基準收益率或設定的目標收益率ic，將項目計算期內各年的凈現金流量折算到開發活動起始點的現值之和。

對

錯

5、兩稅一費指的是營業稅、城市維護建設稅和地方教育費附加。

對

錯

6、房產稅是投資者擁有房地產時應繳納的一種財產稅。

對

錯

7、全部投資的內部收益率沒有考慮還本付息對現金流的影響。

對

錯

8、房地產開發投資項目經濟評價的靜態指標有成本利潤率、投資利潤率、資本金利潤率和靜態投資回收期。

對

錯

9、財務內部收益率的經濟含義是在項目壽命期內項目內部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目壽命期終了時，所投資得只可以部分被收回。

對

錯

10、開發商成本利潤率等于開發投資項目竣工后項目正常盈利年份的年凈經營收入與總開發成本之比。

對

錯

11、經營期限很長是，計算開發成本利潤意義不大，可通過計算項目投資動態盈利能力指標。

對

錯

12、資本金利潤率是年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額占資本金的比例。

對

錯

13、資產負債率屬長期償債能力指標，反映債權人所提供的資金占全部資產的比例。

對

錯

14、在國際上銀行一般要求流動比率在200%以上。

對

錯

15、對于房地產開發投資來說，投資回收主要表現為項目的開發利潤。（2012年真題）

對

錯

16、不行動原則意味著投資者將放棄投資機會，保持資金可以隨時投資。

對

錯

四、計算題

1、甲公司花4.3億元購買了一幢寫字樓用于出租經營。該公司自有資金投入為購買價格的60%，其余為年利率7.5%、期限20年、按年等額還款的抵押貸款。該寫字樓可出租面積為36000㎡，前兩年的租金均為150元／（㎡?月），以后租金每年遞增5%。另有地下停車位310個，租金為500元／（個?月）。寫字樓與停車位的空置和收租損失為潛在毛租金收入的10%，包括營業稅和房產稅在內的運營費用為潛在毛租金收入的30%。建筑物采用直線折舊，年折舊額為600萬元，土地使用權等無形資產年攤銷額為800萬元，其他設備的年折舊額為200萬元。請計算該項目第5年的稅前現金回報率和償債備付率。（2012年真題）

2、某開發商取得一房地產項目總占地面積42000㎡，規劃建設用地面積為40000㎡，總建筑面積297000㎡。已知樓面地價1280元／㎡，建造成本為4500元／㎡（包括勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費用、基礎設施建設費、公共配套設施建設費和開發期間稅費等其他費用），其他工程費為建造成本的10％，管理費用為土地成本、建造成本及其他工程費之和的8％，貸款利率為17％，銷售費用、銷售稅費分別為總銷售收入的3.5％、5.48％；項目的平均售價為18000元／㎡，可銷售面積比例為95％；項目開發經營期為3年，購買土地使用權后即開工建設，地價款和土地管理費在開發初期一次性投入，建造成本、其他工程費、建設期管理費用和銷售費用在建設期內均勻投入，試求該項目的開發商成本利潤率。

3、某公司購買了一棟寫字樓用于出租經營，價格為2500萬元。第1年投入裝修費用200萬元，并可獲凈租金收入400萬元，從第2年開始，每年租金收入為500萬元，并以5％的速度遞增，該公司于第10年末將該樓轉售，轉售收入為3500萬元，如果當前房地產市場上寫字樓物業的投資收益率為20％，試計算該投資項目的財務凈現值和財務內部收益率，并判斷該投資項目的可行性。

4、一房地產開發商購買了一宗建筑面積為2000㎡的熟地50年的使用權，擬開發建設寫字樓，建設期為2年，準備采用“滾動開發”的方式。該開發商的初始資本金為300萬元，項目總投資為1000萬元。第1年項目投資為600萬元，其中資本金200萬元，銀行貸款為400萬元，利率為10％，期限為2年，按年單利計息，期末1次還清本息。第1年該辦公樓預售了400㎡，預售均價為8000元／㎡。第2年項目投資400萬元，全部以自有資金的形式投入。第2年該辦公樓預售了600㎡，預售均價為7800元/㎡。項目竣工時，開發商決定將未銷售出去的1000㎡改為出租經營。假設該辦公樓在出租經營期間，前3年的出租率分別為60％、70％和80％，之后各年保持90％的出租率。假設在整個經營期內月租金不變，出租經營期間的運營成本為毛租金收入的30％。若開發商要求的目標收益率為16％，該辦公樓的最低月租金為多少?（假設投資發生在年初，收入和運營成本均發生在年末）

答案部分

一、單項選擇題

1、【正確答案】

B

【答案解析】

生產成本加上相應的銷售費用稱為產品的銷售成本，亦稱完全成本。參見教材P171。

【該題針對“資金等效值與復利計算,效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283234】

2、【正確答案】

B

【答案解析】

期間費用是指企業行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的銷售費用、管理費用和財務費。參見教材P173。

【該題針對“資金等效值與復利計算,效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283235】

3、【正確答案】

D

【答案解析】

可供分配利潤=稅后利潤-（法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤）。參見教材P174。

【該題針對“資金等效值與復利計算,效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283236】

4、【正確答案】

A

【答案解析】

10000×5％×（1+7％+3％）=550（萬元）。城市維護建設稅和教育費附加是以營業稅為基數的。參見教材P175。

【該題針對“資金等效值與復利計算,效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283237】

5、【正確答案】

D

【答案解析】

房地產開發投資的經濟效果主要表現為銷售收入。參見教材P176。

【該題針對“效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283238】

6、【正確答案】

C

【答案解析】

投資利潤率屬于靜態指標。參見教材P178。

【該題針對“經濟評價指標”知識點進行考核】

【答疑編號10283239】

7、【正確答案】

B

【答案解析】

出售時的開發經營期為開發期和銷售期之和。開發期是從購買土地使用權開始到項目竣工驗收的時間周期，包括前期和建造期；銷售期是從正式銷售（含預售）開始到銷售完畢的時間周期。參見教材P180。

【該題針對“動態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283240】

8、【正確答案】

A

【答案解析】

財務內部收益率是指項目在整個計算期內，各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率，是評估項目盈利性的基本指標。參見教材P181。

【該題針對“動態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283241】

9、【正確答案】

C

【答案解析】

FIRR=11%＋170÷（170＋87）×（12%-11%）=11.66%參見教材P182。

【該題針對“動態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283243】

10、【正確答案】

C

【答案解析】

財務凈現值大于零，說明項目的獲利能力超過了基準收益率的要求。參見教材P182。

【該題針對“動態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283245】

11、【正確答案】

D

【答案解析】

用公式（I+Ra）=（I+Rr）（I+Rd），（I+18%）=（I+Rr）（I+5%）求出Rr=12.3%。參見教材P186。

【該題針對“動態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283247】

12、【正確答案】

B

【答案解析】

動態投資回收期是指當考慮現金流折現時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發項目投資回收能力的重要指標、參見教材P187。

【該題針對“動態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283249】

13、【正確答案】

D

【答案解析】

成本利潤率是開發經營期的利潤率，不是年成本利潤率。參見教材P189。

【該題針對“靜態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283253】

14、【正確答案】

D

【答案解析】

資本金利潤率=年利潤總額或年平均利潤總額／資本金=700／2000=35％。參見教材P199。

【該題針對“靜態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283254】

15、【正確答案】

A

【答案解析】

假設甲抵押貸款X，則乙抵押貸款額=(30÷15)×X=2X，甲現金回報率=(30-15)÷(100-X)=15÷(100-X)，乙=(50-30)÷(200-2X)=10÷(100-X)，甲、乙現金回報率的分母相同，甲分子大，因此甲>乙。參見教材P200。

【該題針對“靜態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283257】

16、【正確答案】

B

【答案解析】

參見教材P200。

【該題針對“靜態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283259】

17、【正確答案】

C

【答案解析】

每年應計利息=（年初借款本息累計+本年借款額/2）×貸款利率。參見教材P201。

【該題針對“清償能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283264】

18、【正確答案】

B

【答案解析】

用等額序列現值系數公式求出當期應還本付息資本，再代入償債備付率公式即可。參見教材P202。

【該題針對“清償能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283265】

19、【正確答案】

B

【答案解析】

先算出當期應還本付息資金A，A=60×12％÷[1-（1+12％）-10]=10.62（萬元），再代入上式可得30÷10.62=2.83。參見教材P203。

【該題針對“清償能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283344】

20、【正確答案】

D

【答案解析】

參見教材P202。

【該題針對“清償能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283354】

21、【正確答案】

C

【答案解析】

資產負債率是反映企業或項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的指標。參見教材P204。

【該題針對“清償能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283356】

22、【正確答案】

B

【答案解析】

流動比率=流動資產總額/流動負債總額=6000/8000=75％。參見教材P204。

【該題針對“清償能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283364】

23、【正確答案】

A

【答案解析】

房地產開發項目的速動比率不會高于100%。參見教材P205。

【該題針對“清償能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283368】

24、【正確答案】

D

【答案解析】

參見教材P206。

【該題針對“房地產投資方案經濟比選”知識點進行考核】

【答疑編號10283375】

25、【正確答案】

C

【答案解析】

在對互斥方案進行比較選擇的過程中，需要遵循的準則有：備選方案差異原則、最低可接受收益率原則和不行動原則。參見教材P207。

【該題針對“房地產投資方案經濟比選”知識點進行考核】

【答疑編號10283376】

二、多項選擇題

1、【正確答案】

CD

【答案解析】

參見教材P173。

【該題針對“效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283377】

2、【正確答案】

BCD

【答案解析】

參見教材P173。

【該題針對“效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283378】

3、【正確答案】

BDE

【答案解析】

參見教材P176。

【該題針對“效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283379】

4、【正確答案】

ABCD

【答案解析】

參見教材P178。

【該題針對“經濟評價指標”知識點進行考核】

【答疑編號10283380】

5、【正確答案】

ABCE

【答案解析】

參見教材P178。

【該題針對“經濟評價指標”知識點進行考核】

【答疑編號10283381】

6、【正確答案】

DE

【答案解析】

參見教材P181-186。

【該題針對“動態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283382】

7、【正確答案】

CDE

【答案解析】

CE是清償能力指標，非盈利能力指標。D是動態盈利能力指標。參見教材P188。

【該題針對“動態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283383】

8、【正確答案】

AC

【答案解析】

投資利潤率＝年利潤總額或年平均利潤總額／項目總投資＝[150x

(1-40%)-150×10%]/(400+50)=

16.67%；資本金利潤率＝年利潤總額或年平均利潤總額／資本金=[150×(1-40%)-150×10%]/240=

31.25%。參見教材P199。

【該題針對“靜態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283384】

9、【正確答案】

ABDE

【答案解析】

參見教材P203。

【該題針對“清償能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283385】

10、【正確答案】

ACD

【答案解析】

在對互斥方案進行比較選擇的過程中，通常要遵循三個決策準則。這些準則是：備選方案差異原則、最低可接受收益率原則和不行動原則。參見教材P207。

【該題針對“房地產投資方案經濟比選”知識點進行考核】

【答疑編號10283386】

三、判斷題

1、【正確答案】

錯

【答案解析】

對于開發銷售模式下的房地產開發項目而言，開發商所投入的開發建設投資大部分形成了建筑物或構筑物等以固定資產形式存在的開發產品。參見教材P171。

【該題針對“效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283391】

2、【正確答案】

錯

【答案解析】

參見教材P171。

【該題針對“效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283393】

3、【正確答案】

對

【答案解析】

參見教材P172。

【該題針對“效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283397】

4、【正確答案】

對

【答案解析】

參見教材P173。

【該題針對“效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283400】

5、【正確答案】

錯

【答案解析】

兩稅一費指的是營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。參見教材P174。

【該題針對“效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283403】

6、【正確答案】

對

【答案解析】

參見教材P175。

【該題針對“效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283406】

7、【正確答案】

對

【答案解析】

參見教材P177。

【該題針對“經濟評價指標”知識點進行考核】

【答疑編號10283408】

8、【正確答案】

錯

【答案解析】

房地產開發投資項目經濟評價的靜態指標有成本利潤率、投資利潤率、銷售利潤率和靜態投資回收期。參見教材P178。

【該題針對“經濟評價指標”知識點進行考核】

【答疑編號10283409】

9、【正確答案】

錯

【答案解析】

財務內部收益率的經濟含義是在項目壽命期內項目內部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回。參見教材P182。

【該題針對“動態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283412】

10、【正確答案】

錯

【答案解析】

參見教材P188。

【該題針對“動態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283416】

11、【正確答案】

對

【答案解析】

參見教材P192。

【該題針對“靜態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283420】

12、【正確答案】

錯

【答案解析】

參見教材P199。

【該題針對“靜態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283422】

13、【正確答案】

對

【答案解析】

資產負債率屬于長期償債能力指標。參見教材P204。

【該題針對“清償能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283424】

14、【正確答案】

對

【答案解析】

參見教材P205。

【該題針對“清償能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283426】

15、【正確答案】

錯

【答案解析】

房地產開發投資來說，投資回收主要是指開發商所投入的總開發成本的回收，而其投資回報則主要表現為開發利潤。參見教材P177。

【該題針對“清償能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283432】

16、【正確答案】

對

【答案解析】

參見教材P208。

【該題針對“房地產投資方案經濟比選”知識點進行考核】

【答疑編號10283437】

四、計算題

1、【正確答案】

【答案解析】

【該題針對“房地產投資方案經濟比選”知識點進行考核】

【答疑編號10283440】

2、【正確答案】

（1）項目總開發價值：

①

目總銷售收入：297000×95％×18000=507870（萬元）

②銷售稅費：507870×5.48％=27831.276（萬元）

③項目總開發價值：507870-27831.276=480038.724（萬元）

（2）項目總開發成本：

①土地成本：297000×1280=38016（萬元）

②建造成本：297000×4500=133650（萬元）

③其他工程費：133650×10％=13365（萬元）

④管理費：

a．土地管理費：38016×8％=3041.28（萬元）

b．建設期管理費：（133650+13365）×8％=11761.2（萬元）

C．管理費合計：14802.48萬元

⑤銷售費用：507870×3.5％=17775.45萬元

⑥財務費用：

a．土地費用和土地管理費利息：（38016+3041.28）×[（1+17％）3-1]=24700.593（萬元）

b．建造費用／其他工程費／建設期管理費用／銷售費用利息：（133650+13365+11761.2+17775.45）×[（1+17％）3/2-1]=46883.025（萬元）

C．財務費用總計：71583.618萬元

⑦項目開發總成本：

38016+133650+13365+14802.48+17775.45+71583.618=289192.548（萬元）

（3）項目開發利潤：480038.724-289192.548=190846.176（萬元）

（4）開發成本利潤率：190846.176／289192.548=65.99％

【答案解析】

【該題針對“房地產投資方案經濟比選”知識點進行考核】

【答疑編號10283441】

3、【正確答案】

目前房地產市場上寫字樓物業的投資收益率可視為目標收益率或基準收益率ic。

計算項目財務凈現值：

計算財務內部收益率：

當i1=21％時，NPV1=47.58（萬元）

當i2=22％時，NPV2=-70.75（萬元）

該項目財務凈現值FNPV=174.55>0。財務內部收益率FIRR=21.40％>20％，因此該項目是可行的。

【答案解析】

【該題針對“房地產投資方案經濟比選”知識點進行考核】

【答疑編號10283442】

4、【正確答案】

（1）設月最低租金為A元

第1年：年初支出200萬元；年末收入400×8000=320（萬元）

第2年：年初支出400萬元；年末收入600×7800=468（萬元）

年末支出本息和：P×i×n+P=400×10％×2+400=480（萬元）

第3年末：凈經營收入=1000×A×60％×（1-30％）×12=5040A

第4年末：凈經營收入=1000×A×70％×（1-30％）×12=5880A

第5年末：凈經營收入=1000×A×80％×（1-30％）×12=6720A

第6-50年末：凈經營收入=1000×A×90％×（1-30％）×12=7560A

（2）凈現值=0可求最低月租金水平：，iC=16％，則：0=[-200-（400-320）÷（1+16％）-（480-468）÷（1+16％）2]×10000+5040A÷（1+16％）3+5880A÷（1+16％）4+6720A÷（1+16％）5+7560A÷16％×[1-1÷（1+16％）45]÷（1+16％）5

則：A=86.45（元／㎡）

【答案解析】

【該題針對“房地產投資方案經濟比選”知識點進行考核】

【答疑編號10283443】

第三篇：房地產開發與管理復習資料

房地產開發與管理復習資料

1.房地產投資有哪些特性？

位置的固定性或不可移動性政策影響性

壽命周期長專業管理依賴性

適應性互相影響性

各異性

2.反映房地產市場供給和需求的指標有哪些

供給指標：存量、新竣工量、滅失量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面積、房屋新開工面積、平均建設期、竣工房屋價值、需求指標：國內生產總值、人口、城市家庭人口、就業人員數量、就業分布城市登記失業率、城市可支配收入、城市家庭總支出、房屋空間使用量、商品零售價格指數、居民消費指數

3房地產投資項目經濟評價指標體系中開發投資的靜態和動態指標有哪些？

靜態：成本利潤率、投資利潤率、投資金利潤率、靜態回收期

動態：財務內部收益率、財務凈現值、動態投資回收期

4.置業投資有哪些靜態和動態指標？

靜態：投資報酬率、現金回報率、靜態投資回收期、動態：財務內部收益率、財務凈現值、動態投資回收期

5.可行性研究報告的步驟？

接受委托

調查研究

方案選擇和優化

財務評價和綜合評價

6.房地產的系統風險有哪些/

通貨膨脹、市場供求、周期風險、變現風險、利率風險、政策風險、政治風險、或然損失風險

7.房地產項目投資建設成本構成有那些

土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費用、開發期間費用、財務費用、管理費用、銷售費用、開發期稅、其他費用、不可預見費用

8.可行性研究中的參數類型有哪些？

時間類參數：（開發起止時間、經營期、開發期準備期、建設期。出售期）

融資類參數：（貸款利率、資本投資投入比例或者財務杠桿）

收益類相關參數：（出租或者空置率、運營成本占毛祖金收入比率）

評價標準類指標：（基準利率、目標收益率、目標投資利潤率、投資回報率）

9.房地產開發貸款類型有哪些？

土地購置貸款、土地開發貸款、和建設貸款

10.房地產投資中不可控制的風險有哪些？

第四篇：房地產開發與管理-迷你版

1、房地產概念包括的三個形態:實物形態、法律形態、商品形態。

2、土地用途管制制度包括的內容：土地利用方向管制、土地用途變更管制、土地利用程度管制、土地利用收益管制。

3、房地產開發管理主要階段：計劃管理、規劃管理、建設管理、交易管理。

4、房地產開發項目融資方案評價的原則：成本原則、規模原則、時點原則。

5、樓面熟地價概念的主要作用：表達開發成本，反映利潤空間、提供對比口徑。

6、房地產開發的范圍包括的三個方面：地域范圍、行為范圍、物的范圍。

7、按城市土地開發程度的區別所形成的地價形式有：生地價、毛地價、熟地價。

8、城市地價政策實現的手段包括？提前收回土地使用權、行政干預（增加土地儲備量、地價凍結限制交易、土地供給控制）、交易價格申報和政府優先購買權（政府收回）、基準地價（標定地價定期公布）

9、房地產投資應遵循的主要規律或原則是：適度投資規律、短缺投資規律、優化投資規律、時序投資規律。

10、城市用地的區劃包括類型：行政區劃、地價區劃、用途區劃、權屬區劃。

11、房地產市場細分的原則包括：可識別、可測算、可進入、可盈利。

12、城市房屋拆遷的方式有：自行拆遷、委托拆遷。

13、開發項目財務評價指標類型有：價值性指標、比率性指標、時間性指標。

14、影響房地產開發的因素類型有：構成性因素、市場性因素、政策性因素

15、房地產開發企業資質劃分依據包括：注冊資本金、經營業績、經營年限、專業人員構成16、城市房地產再開發的特性有：開發強度提高、城市土地用途的轉換、功能設施配套完善。

17、房地產市場概念應包括的特定要素：特定區域、特定的時間段、特定的物業類型。

18、城鎮國有土地有償使用的方式有：出讓、轉讓、用途管制。

19、房地產項目評估的作用有：投資決策的基礎、投資規?？刂谱饔?、方案優化作用、提高投資效果的基礎。

20、城市土地分等定級的主要類型包括：土地綜合定級、土地分類定級、城市規劃定級、地價分區定級。

21、基準地價的特點：區域性、分用途、平均性、期限性。

22、地價的作用有：補償的依據作用、參考作用、調控作用、引導作用

23、房地產金融的特點：長期性，穩定性，專業性。

24、房地產金融應解決的三大矛盾？時間性矛盾、數量上矛盾、資金性質矛盾

二、基本概念

1、國有土地使用權的出讓—國家以土地所有者的身份將一定年期的國有土地使用權讓與受讓人，由受讓人支付土地出讓金的行為。

2、房地產開發權—指城市政府給予房地產開發企業進行開發建設的特許經營權。

3、基準地價—是指在城市內用地條件相同的條件下，同一用途或不同區域完整土地使用權的平均價格。

4、項目財務評價—在財務預測的基礎上，的根據國家現行財稅制度和現行價格，分析預算項目的效益和費用，考察項目的獲利能力、清償能力及外匯效益等財務狀況，以判別項目財務上的可行性的經濟評價方法。

三、簡述

1、如何理解建設用地的特點？

城市建設用地是高度集約利用的土地、城市建設用地是對土地位置的利用、城市建設用地是對土地空間的利用、城市建設用地是穩定的土地利用

2、建筑房地產業的主要區別？1）投資主體的性質不同；2）產品的目的性不同，建筑業是建筑物，而房地產業前掉的房屋的功能與經營；3）投入產出的過程不同。

3、我國房地產制度的主要內容？ 1）城鎮土地使用制度2）城市房屋拆遷管理制度3）城市規劃管理制度4）房地產建設管理制度 5）房地產產權產籍管理制度6）房地產交易管理制度 7）房地產中介服務管理制度8）物業服務管理制度 9）房地產金融管理制度10）房地產稅費管理制度

4、房地產政策性金融與商業性金融的區別？ 對象不同（商業針對一般性對象，政策針對特定人群）性質不同（商業具有一般性，政策具有區域性）、目標不同（商業性以獲利為目標，政策性以非盈利為目標）。

1、房地產概念包括的三個形態:實物形態、法律形態、商品形態。

2、土地用途管制制度包括的內容：土地利用方向管制、土地用途變更管制、土地利用程度管制、土地利用收益管制。

3、房地產開發管理主要階段：計劃管理、規劃管理、建設管理、交易管理。

4、房地產開發項目融資方案評價的原則：成本原則、規模原則、時點原則。

5、樓面熟地價概念的主要作用：表達開發成本，反映利潤空間、提供對比口徑。

6、房地產開發的范圍包括的三個方面：地域范圍、行為范圍、物的范圍。

7、按城市土地開發程度的區別所形成的地價形式有：生地價、毛地價、熟地價。

8、城市地價政策實現的手段包括？提前收回土地使用權、行政干預（增加土地儲備量、地價凍結限制交易、土地供給控制）、交易價格申報和政府優先購買權（政府收回）、基準地價（標定地價定期公布）

9、房地產投資應遵循的主要規律或原則是：適度投資規律、短缺投資規律、優化投資規律、時序投資規律。

10、城市用地的區劃包括類型：行政區劃、地價區劃、用途區劃、權屬區劃。

11、房地產市場細分的原則包括：可識別、可測算、可進入、可盈利。

12、城市房屋拆遷的方式有：自行拆遷、委托拆遷。

13、開發項目財務評價指標類型有：價值性指標、比率性指標、時間性指標。

14、影響房地產開發的因素類型有：構成性因素、市場性因素、政策性因素

15、房地產開發企業資質劃分依據包括：注冊資本金、經營業績、經營年限、專業人員構成

16、城市房地產再開發的特性有：開發強度提高、城市土地用途的轉換、功能設施配套完善。

17、房地產市場概念應包括的特定要素：特定區域、特定的時間段、特定的物業類型。

18、城鎮國有土地有償使用的方式有：出讓、轉讓、用途管制。

19、房地產項目評估的作用有：投資決策的基礎、投資規模控制作用、方案優化作用、提高投資效果的基礎。20、城市土地分等定級的主要類型包括：土地綜合定級、土地分類定級、城市規劃定級、地價分區定級。

21、基準地價的特點：區域性、分用途、平均性、期限性。

22、地價的作用有：補償的依據作用、參考作用、調控作用、引導作用

23、房地產金融的特點：長期性，穩定性，專業性。

24、房地產金融應解決的三大矛盾？時間性矛盾、數量上矛盾、資金性質矛盾

第五篇：現代經濟學的基本分析框架與研究方法的讀后感

現代經濟學的基本分析框架與研究方法的讀后感

田國強的現代經濟學的基本分析框架與研究方法從目前普遍存在的針對經濟學的誤解和批判的現象入手，探討了出現這種現象的原因，并系統的論證了人們對現代經濟學的混亂的認識根源就在于沒有理解清楚經濟學的基本分析框架與研究方法。文章分為四部分，分別是：提出問題、介紹理論研究進展、具體的分析闡述、總結陳述。

寫作目的是幫助讀者澄清對現代經濟學及其研究方法的一些誤解，理解現代經濟學最基本分析框架和研究方法，并指出人們的種種錯誤認知，在很大程度上正是對經濟學的基本分析框架和研究方法的認識不到位引起的，所以加強對現代經濟學的基本分析框架與研究方法的認識非常的重要。

第一部分，提出問題

經濟學因其與人們日常生活的相關性和對國民經濟發展的重要性總是容易引發人們的興趣，但是經濟學也是最容易被人誤解的學科之一，因為經濟學不僅存在著龐大的理論體系和流派，許多理論似乎導致了截然不同的結論，其中不少理論還用到了高深的數學，這些讓不少人感到現代經濟學的基本分析框架和研究方法難以把握，從而對現代經濟學產生了誤解或畏懼，一些人只是從個別的經濟學的結論或模型出發，就要么認為經濟學自相矛盾，沒有共同的地方，要么認為經濟學原理社會現實，難以指導經濟發展，甚至質疑現代經濟學作為一門學科的科學性，對現代經濟學大肆進行批判，并宣稱要創造出自己的經濟學。這些存在的現象對很多的人產生了很大的誤導。作者認為產生這些問題的根源就是沒有理解清楚經濟學的基本分析框架與研究方法。

第二部分，介紹理論研究進展

作者簡要的介紹了國內對于經濟學基本分析框架和研究方法的最新進展，說明了有什么研究成果，文章的寫作目的，以及作者文章與現有的理論的區別何在，解決的是問題是什么。

第三部分，現代經濟學的基本分析框架與研究方法

（一）經濟學基本分析框架

現代經濟學主要是在第二次世界大戰以后發展起來的，通過六十年的蓬勃發展，現已成為一門規模龐大、分支眾多、體系嚴謹、模型化的社會科學領域，在社會科學中占有重要地位。但是人們也經常會困擾于經濟學家的各種爭論之中，困惑為什么同是經濟學，研究的問題也相同，怎么就會得出完全不同甚至相互抵觸的結論呢？

根結就在于經濟學的基本分析框架和研究方法不同于其他的社會科學，它包括以下五個步驟組成：(1)界定經濟環境；(2)設定行為假設，(3)給出制度安排；(4)選擇均衡結果；(5)進行評估比較。它能幫助人們正確地運用經濟學的基本原理和分析方法來研究不同經濟環境、不同經濟人行為及不同制度安排下的各類經濟問題。經濟學家在進行研究的時候一般要先刻畫經濟環境，用來剝離不必要的因素對于研究的干擾，從而對外在的世界形成一個理論層面的抽象認識。然后會進行經濟參與者的行為假設，以描述經濟行為人是以什么樣的心態和動機參與到經濟活動中去的，對人性的不同理解就可能帶來完全不同的結論。接著經濟學家會給出制度安排，也就是整個模型的游戲規則，不同的游戲規則將導致人們不同的激勵反應，不同的權衡取舍結果，從而可能導致非常不同的結果。在確定了給定經濟環境和經濟制度安排及其它必須遵守的約束條件之后，人們將會根據自己的行為方式作出反應，在眾多的可行結果中通過權衡來選定結果。最后，經濟學家會對均衡結果進行價值判斷和評估比較，以確定是否達到了帕累托最優或改進的帕累托最優，從而進一步對經濟制度安排給出評價，并將理論與現實進行比較，能否給出正確預測，或具有現實指導意義；最后，對所采用的經濟制度和規則作出優劣的結論，從而判斷是否能給出改進辦法。（比如2012年倫敦奧運會羽毛球女雙消極比賽就可以用經濟學的模型理論很好的進行詮釋）

思考一個問題，特別是非常復雜的問題，不可能一蹴而就，那樣很容易一頭扎進去，迷失了方向，靠線性思維是基本上很難得到什么有價值的東西，因為情況實在太復雜了，所以人們發明了很多的方法以支撐我們的思維，像市場營銷的SWOT分析、經濟學的模型理論，特別是經濟學的模型理論，為我們的思維搭建了框架，支撐我們的思維，使得我們能夠在這樣一個有憑借的環境下去認真的考察，而不會因為情況太復雜而無處著手。通過刻畫經濟環境、做出人性假設可以幫助我們塑造一個外在的環境，這個外在的環境因問題的不同而變，（既可以是非常的宏觀，也可以使相對微觀的）這就使得我們可以排除掉不必要的外在干擾，構建之于問題相關的環境，這是我們的第一步工作。

然后，在這個我們已經確定了好的理論環境，（當然我們是要盡可能接近所要研究的現實環境），嵌入制度（游戲規則），也就是注入人們運行規則，讓人們在這樣一個構筑好的環境中去運作，（當然，這里會設計到很多的數學的模型和邏輯推導的東西），這樣我們就可以最大可能通過邏輯推導和抽象認識，在邏輯層面揭示看到可能會發生后果，從而使我們擺脫線性思維的限制，能夠在廣闊的境界內認識世界。然后是做出均衡選擇，從所以可能發生的情況中選擇對我們最為有利的情況，而這樣的結果的得出又是建立在構筑的數學工具和邏輯推導得出的。最后，還要對得出的結論進行評估，看其是否達到了帕累托最優，是否存在改進的余地，從而對我們的工作提供指導。

我們說經濟學是一門嚴謹的學科，他的嚴謹正體現于此，因為不同的經濟、社會、政治環境，才需要發展出不同的經濟理論模型和經濟制度安排，前提變了，環境變了，結論自然就要相應的變，很少有在各種情況下都成立的結論，否則就不需要因時制宜，因地制宜，具體情況具體分析了。所以，對于不同的國家、地域和經濟單位就需要因構建不同外在的經濟環境、人性假設和游戲規則，這樣才能最大限度的從邏輯層面反映現實，便于我們做出最可靠的理論研究，而且即使是針對同一問題，不同的經濟學家，因為對所在的經濟環境的理解和刻畫的不同，對制度設計的理解不同，也可能構建出不同的模型，最終得到不同的結論，這就是為什么經常會有經濟學家在同一問題上陷入爭論的原因，這極有可能使人感到困惑，從而質疑現代經濟學的可靠性。我們應該始終明白這樣一個事實，在具體的理論方面，不同的經濟學家可能會有不同的結論，但是在更高的層面上，它們始終有一個共同之處，那就是采用了一致的理論分析框架，正是由于這個有力的理論分析框架，賦予了經濟學以生命，使得人們可以根據一整套的規范和嚴密的邏輯推導，得出對經濟問題的結論，而不是將答案固定化，這正是經濟學的魅力所在。

典型的例證就是宏觀經濟學幾大理論的派別：凱恩斯學派、后凱恩斯學派、理性預期學派、貨幣主義學派、供給學派和新制度學派等。其實，這些學派之間的對立并不像非經濟學家或媒體所渲染的那么大，它們有許多共同之處：基本分析框架相同、研究方法相同及對象相同，它們都相信市場制度，相信從經濟運作的長期或總的趨勢來說，都會趨向最優的市場均衡，這些理論之間的差異，主要是刻畫經濟環境時的差異所造成的，特別是對經濟系統的沖擊或干擾是來自需求方面還是供給方面、關于經濟波動的信息是充分的還是不充分的，以及對干擾的時間效應是滯后還是瞬間的等諸多假設之間的差異所造成的。

因而，要批評現代經濟學中某個理論，就需要指出理論中所刻畫的經濟環境和人的行為假設中哪些地方不合實際，模型設置中有哪些地方不甚合理，所實施的經濟機制或經濟制度安排存在什么問題，邏輯推理又有什么問題。即使如此，這樣的批評也不能導致對現代經濟學基本分析框架和研究方法的否定，至多只是需要修正對制度環境的刻畫和行為假設條件的設定以及理論模型的設置，但是仍然可以使用現代經濟學的基本分析框架，并得出新的合理結果或經濟理論。

（二）經濟學的基本研究方法

現代經濟學的研究方法是首先提供各種層次和方面的基本研究平臺、建立“參照系”，從而給出度量均衡結果和制定安排的優劣度量標尺。研究平臺是由一些基本的經濟理論或原理組成，它們為更深入的分析打下了基礎，它更多的是起到了一種過渡作用，能夠讓人們先抽象的看到事務的本質，從簡單的東西開始，它可能最開始是一種邏輯抽象，與現實相聚甚遠，但也確實最深刻的，通過這樣一種方式，為我們搭建了理論研究的平臺，然后我們再逐步的進行跨越，以此平臺為基，而不是從底座開始，這樣做極大的解放我們的思維。

現代微觀經濟學中標準的消費者理論就是按照這樣的研究方法得到的。一般來說，個人的均衡選擇不僅依賴于自己的選擇，而且也依賴于其他人的選擇。為了研究清楚個人的選擇問題，首先要弄清楚個人選擇在不受他人影響時是如何作出決策的，假定消費者處于完全競爭市場，并且每個人的效用或收益只依賴于自己的選擇，于是消費者的決策就是在給定價格參數和收入的條件下最大化自己的效用，從而個人的最優選擇是價格和收入的函數而不是其他人選擇的函數。通過完全競爭市場制度安排假設及沒有消費外在性假設，可使得我們先考慮最簡單的個人選擇問題，而先不需要考慮自己的選擇對別人的影響，也不考慮別人的選擇對自己的選擇的影響。這種將問題簡化或理想化的研究方法為更深入的研究建立了一個最基本的研究平臺。

《明朝那些事》上，當年明月曾經以王振統兵的例子來說明戰爭到底是怎么一回事兒，先用兩個人打架來研究，然后再擴大到十個人，接著是1000人對打，然后是10萬人，100萬的對抗，論證了戰爭并不是人帶的越多勝算就更大，人數越多，帶來的麻煩和問題也就越多，需要的戰爭協同也將實現幾何級的增長，任何一個小的問題處理不好，就可能引發災難性的后果，如果主帥缺乏統兵能力，有可能造成帶的越多，越不占優勢。兩個人打架雖然與戰爭扯不上什么關系，但是卻也表明了戰爭最本質的東西，通過研究可以使我們在這個最原始的簡單抽象的基礎上，開展更深的分析，也許1000人更能說明問題，通過仔細研究1000人如何作戰，對以后研究10萬人的戰爭提供了理論研究平臺，使研究者可以從1000人開始思考，而不是上去就是研究10萬人的戰爭，這就是理論平臺的價值。

參照系指的是理想狀態下的標準經濟學模型，它導致了理想的結果。有如一面鏡子，讓我們看到現實經濟制度與理想狀態之間的距離。一般均衡理論就提供了這樣一種參照系，它主要論證完全競爭市場的最優性，認為它將導致資源的有效配置。將完全競爭市場作為參照系，人們可以研究一般均衡理論中假設不成立(信息不完全，不完全競爭，具有外部性，不規范經濟環境等)通過與完全競爭市場這一理想制度安排相比較，人們就可以知道一個經濟制度安排在資源配置和信息利用的效率方面的好壞，以及現實當中所采用的經濟制度安排與理想的狀態相差

多遠，并且提供相應的經濟政策。盡管作為參照系的經濟理論可能有許多假定與現實不符，但是它們卻非常有用，是用來作進一步分析的參照系。建立經濟學中的參照系就像生活中樹立榜樣一樣的重要，它們是建立評估理論模型和理解現實的標尺。這些參照系本身的重要性并不在于它們是否準確無誤地描述。

（三）掌握現代經濟學基本研究方法與分析框架的現實意義

掌握了現代經濟學的基本分析框架和研究方法，人們就不會被那些抽象的模型和高深的數學所迷惑，不會被弄得昏頭漲腦。因為無論一個經濟理論用到多深的數學、多少的公式，多么復雜的經濟模型，它基本上都是采用了以上所介紹的基本分析框架和研究方法來進行研究的。只要緊緊把握這一條核心主線，人們就不容易迷失方向，失去重點。可以暫時將那些技術性的、一時無法理解的具體細節擱置一旁，先弄請理論框架和具體結論，再弄懂那些具體細節。另外，經常有人對現代經濟學及其研究方法進行批判，其實這些人的大多數議論都沒有建立在科學的分析問題的方法上，有的甚至完全憑自己的主觀臆斷。這些言論很有可能會產生誤導，使人們迷失了正確的方向，一旦掌握了這些基本分析框架和研究方法就不太容易被誤導，從而不會影響自己對現代經濟學的正常學習。

第四部分，結論陳述

文章的最后部分作者對整篇的文章進行了總結，簡要回顧了經濟學基本分析框架和研究方法的內容和作用，并指出了了解經濟學基本分析框架和部研究方法的重要性和意義，這對我們未來更好的理解經濟學以及經濟學的思維方式非常有幫助，可以使經濟學或管理學的學生不受錯誤思想的誤導。同時作者進一步指出了學習經濟學思維框架的現實意義，它不僅有利于我們從事經濟學的學習與研究，甚至可以幫助我們更好地處理日常事務。