第一篇：房地產策劃思路

房地產策劃思路

第一章房地產項目市場調查分析

第一節房地產項目投資環境分析

一、城市條件分析

二、經濟環境分析

三、房地產市場分析

第二節房地產項目自身情況分析

一、房地產項目基本情況分析

二、房地產項目周邊環境景觀分析

三、房地產項目周邊配套分析

第三節房地產項目客戶群分析

第四節房地產項目競爭對手分析

一、房地產項目競爭對手分析的內容

二、房地產項目競爭對手分析的思路

第五節房地產項目SWOT分析

第二篇：房地產項目開發的策劃思路

房地產項目開發的策劃思路

市場調查——誰說了算？

在房地產買方市場前提下，發展商對消費者的重視首先體現在項目開發前對周邊同類物業及熱銷、滯銷物業的調查上。此類調查通常由公司內部的有關部門組織進行。當對收集到的市場信息進行簡單的分析、整理后，報告擺在決策者的面前——重點闡述了對當前產品形態和消費者消費行為的描述，分析市場上熱銷與滯銷物業的原因，得出自己的結論并建議決策者考慮開發哪種產品。

 細致的可行性研究

——項目開發先決條件

決策層根據一份報告決定開發某種產品，并認為這個產品一定符合消費者欲望存在太多的主

觀因素。一份可靠的、信息量大、準確反映市場特點及消費者需求的調查報告的產生絕不會如此簡單?？陀^公正的調查者來自于公司外部，而決不是在決策層授意下按照個別人的喜好進行工作的公司職工。

一般的經濟活動都要求出具可行性報告，房地產開發也不能例外。可行性研究主要完成兩個方面的任務：經濟可行性與技術可行性。為滿足數千萬乃至數億資金的項目運作，可行性研究至少應該包括以下內容：宏觀政治經濟環境分析、本地經濟發展與政治環境分析、本地房地產市場供需分析及發展預測、項目所在區域市場環境分析、目標消費市場研究、項目評價與總體開發策略、項目品牌塑造及形象樹立方案、項目投資分析報告（經濟效益與風險分析）。最終為發展商解決以下問題：在這個地段開發哪類住宅、該類住宅應該在市場上處于哪個位置、誰會來購買、經濟效益如何、為什么？盡管數年來成功與失敗的個案使發展商的決策層相對謹慎了一些，但由于不自覺的自信，更可能產生“就這樣做”、“這樣做沒錯”的固執，其結果往往十分可怕。 深圳某著名銷售代理公司老總，作為深圳最早的地產經紀，對本市地產及消費者的了解可說少有匹敵。１９９７年開發一個高層住宅前，為慎重起見，特意找三家其他代理商交流對產品定位、市場形勢的看法。結果大家認為，按照他的做法存在一定風險。當時市場環境是大戶型住宅比較緊俏，他堅持認為這個即將開發的高層住宅可以全部做成復式結構，其他配套設施也按照豪宅的套路走。這個項目如今仍然處于停工狀態，銷售率不足１０％。

 項目失敗原因是市場定位偏了：此類消費者不喜歡高層住宅中的復式；周邊環境制約了住宅的檔次；同時上市的競爭產品在某些方面要好一些；資金準備不足；市場環境在１９９７年底發生了巨大的變化——亞洲金融風暴；同類產品供應量超過消費需求……

事實上，大量的房屋供應市場，消費者的可選擇余地越來越大，他們的購買行為已經從沖動型向理性、貨比三家的模式轉化，此時競爭出現在開發的全過程，而不僅僅是營銷階段?；蛟S發展商對市場環境及消費者的消費行為有較深了解，但市場風云變幻，細微的差別就可能造成無可挽回的失敗。

在房地產項目開發的全過程中，應始終牢記一條：開發商只是產品制造者，產品不屬于開發者，而屬于消費者，屬于在市場上反復比較后拿錢購買的那些人。因此，開發哪類產品、具有何種功能、應該安排哪些配套設施、采用什么樣的環境景觀、戶型面積及其使用功能、交樓標準等還是要讓消費者說了算。發展商的作用是組織實施，按要求交樓，賺取應得利潤與知名度。

要了解消費者、把握市場脈搏，應該委托專業市場調查公司進行，這里不存在成本控制問題，即便最后得出的結論與發展商的初衷不謀而合，只能說發展商有先見之明。對產品最有發言權的是消費者而不是發展商。

全程策劃

——越早介入越好  一般發展商聘請專業公司往往在項目已經進入實質階段，即規劃設計要點已經審批，設計單位已經委托，甚至部分項目形象進度已做好地下室（基礎），此時專業公司接受業務，能夠做的工作是對項目進行診斷并提出新的包裝、推廣計劃，這對項目內在素質的提升極其有限。

事實上，前期策劃花多少工夫都是值得的，這是項目的綱領性文件，是開發原則。全程策劃是把前期策劃的內容予以實施并在實際操作過程中加以完善。前期策劃更重視對市場、產品、功能、環境、配套、開發策略等的研究，全程策劃則在包容前期策劃的基礎上，注重對市場變化、環境變化及營銷過程的把握。任何所謂的全程策劃，如果沒能很好地實施前期策劃，都具有致命的欠缺，這樣的全程策劃事實上只是營銷、推廣策劃。

因此，我們強調的全程服務，是從取得土地（甚至包括取得土地）開始的。傳統服務模式中，銷售代理機構或廣告公司往往也提出全程策劃或整合營銷的概念，甚至在其所提供的策劃報告中也包括了一些前期策劃的內容，但因為其不具有前期策劃的能力，因此所謂的全程策劃實際上只停留在營銷策劃、品牌包裝及推廣這樣的層面。在前期策劃過程中，建立在消費者滿意基礎上的核心是產品及其形態，全程策劃則以營銷為主軸。

把握好房地產開發

 三個關鍵環節

住宅作為一種商品，和其他商品一樣具有生命周期。作為該商品的生產者，對發展商而言，商品的生命周期只有三五年時間（部分項目因其占地規模，可能長或短些），且不論交樓后發展商的社會責任問題。此后，產品是消費者的，他們將使用７０年——按國家規定。

重要的是發展商占用巨額資金生產出的商品，當然不高興積壓或造成庫存，任何生產者都希望減少積壓，發展商更追求零庫存。為此必須在開發過程中掌握好三個環節： 第一個環節：調研策劃并行

穩妥地做好前期策劃工作，做到知己知彼，包括安排專業市場調研公司進行針對性的市場調研，真正了解市場環境并對消費者進行準確描述——此種描述應該具有預見性，與正式銷售時間吻合。

 第二個環節：資源整合

在成本控制的前提下，與專業公司和業內知名企業合作，完成設計、施工、營銷、包裝，與著名的材料、設備供應商合作，完成整體成套設備、部品、材料的采購，聘請著名的物業管理公司接手服務。

第三個環節：全程策劃

重視項目工程進度與銷售進度控制，將全程策劃滲透到項目開發的各個環節。特別要重視項目第一次公開亮相和正式接受內部認購的時機。在營銷過程中，永遠注意把項目最好的一面展示出來，如果感覺沒有到位，寧可放棄露面的機會。

提煉賣點

——銷售前的必修功課

 提出任何營銷概念，無論其具有多大的誘惑力與煽動性，都必須為其找到強有力的、可靠的支撐，否則這個概念對項目不是支持而是潛在的威脅。從項目的優勢中提煉一個獨特的銷售主張（ＵＳＰ），在這一中心概念下，根據銷售階段不同，用不同的主題概念進行闡釋，但都可以用ＵＳＰ來概括，如此則項目形象自然和諧統一，品牌得到整合。

在營銷推廣過程中，我們著力推向市場的多個概念，無論就賣點平鋪直敘，還是采用某種委婉的說辭，在市場追問的情況下，均應有有效、合理的理由。在市場調研過程中，我們關注消費者（潛在客戶）對哪類住宅的品性及特色更注重，但不是完全依照消費者的喜好營造項目特色，畢竟消費者不是專家，他們對物業的意見不具有專業性，他們可能非常喜歡某類產品，但必須由專家生產。專家或專業的操作將在尊重消費者意見的基礎上，使消費者的需求得到升華，為他們提供意料之外的產品，滿足他們更高的需求——這是產品保持生命力的關鍵。

許多項目的賣點，都是在項目已實施后由負責營銷的部門或公司挖空心思總結出的。在項目全程策劃過程中，整體策劃及營銷策劃報告，都要對項目的賣點進行梳理，在推廣執行計劃中，項目的賣點才能最后敲定并落實到媒體及宣傳資料上。而事實上，賣點也可以預先設定。在項目規劃及前期策劃中，我們可以預先有目的地安排項目的主要賣點——例如戶型功能與布局、建筑風格、環境景觀、會所功能、建筑小品，并且使之細化到局部，例如門窗、功能廳、衣帽間等。這對項目營銷具有更好的作用。

第三篇：廊坊房地產房展會策劃思路壹

廊坊房地產房展會策劃思路

一、展會目的1、為樓盤銷售前期預熱，為廊坊房地產的開盤奠定良好的市場基礎。廊坊多家房地產，包括商品房和寫字樓都將于2009年開盤銷售。為保證其開盤預期的“熱銷”效果，必須經過預熱期進行各種形式的宣傳，使得項目具有相當的知名度與美譽度，從而使本項目得到廣泛的市場認知、認同，使項目迅速實現成功銷售。

2、廊坊房地產集體公開亮相，要以獨樹一幟的展出方式給購房者和潛在客戶留下深刻的感性印象。

本次房展會將吸引眾多的樓盤參展。突出各樓盤特色，使參展商能夠通過本次房展會，迅速有效地建立其項目的良好形象，為之后的開盤熱銷奠定基礎。

二、展會背景

鑒于當今經濟的大環境和兩會對復蘇和發展當前經濟所制定的政策，以及廊坊市建市二十周年的活動慶典，春雨文化傳媒公司經有關單位特批，攜手市委宣傳部、房管局、廊坊廣播電視局、燕趙都市報廊坊工作站等多家單位，共同舉辦2009年首屆廊坊房地產春季展銷會。展會計劃邀請十余家有實力的在廊房產公司，對其即將開盤或計劃開盤的商品房和寫字樓進行宣傳造勢，有效促進各樓盤的銷售，拉動房地產市場及相關產業內需，帶動廊坊經濟發展，在我市建市二十周年之際再創城市發展新高潮。

三、展會時間

2009年6月底

四、展會具體實施方案1、2、3、4、場地租賃5天（后臺布置3天，會展2天）每家房地產場位面積：≤30m2。參展商包括京津廊地區商業住宅類、寫字樓、海景房以及戶口落戶房等。參加本次匯展媒體有：燕趙都市報、廊坊電視臺、廊坊日報，根據各自

協議對本次樓盤會展進行相關報道。

五、其他

1、準備工作：

政府公關：獲取更多廣告權，比如地面廣告，燈箱廣告等；

志愿者招募：主要負責場內衛生和會場次序，必要時可作為新聞視點為 展會造勢；

宣傳：宣傳資料制定、發放方式、發放地點、受眾、以及贈品發放方式等。

2、前期造勢

提前十天懸掛促銷海報，確定各展位配置、設備及工作人員；

氣球、海報、宣傳條幅等；

宣傳單發放，加投等。

六、展會費用預算

參展商回報：

一、參展金額：三萬元/展位；

二、展位面積：≤30m2/個；

三、媒體宣傳：1、2、3、4、廊坊電視臺：自活動籌備起，每天兩次預熱宣傳滾動播出； 廊坊日報：對本次活動進行不少于兩次的新聞報道； 燕趙都市報：省報在活動當天對活動進行報道； 燕趙都市報廊坊資訊版從活動批文下發當日起直至活動結束，每期預熱

廣告不少于半版；

5、燕趙都市報廊坊資訊版在活動當天印發銅版宣傳資訊，每位參展商可獲

得刊內整版宣傳廣告，如有需上刊物封面或封底，加收廣告費用每版5000元。

6、燕趙都市報廊坊資訊活動期間發放份數不少于15000份，入戶發放不少

于10000份，門店發放不少于2000份，會場發放不少于3000份；

第四篇：策劃思路

8090城市酒店策劃思路說明

1、通過對廈門旅游市場、展覽與展會的市場調查研究提出項目目標客戶群體的定位，并分析中長遠的戰略規劃，以使投資人能以最短的時間回收投資成本；

2、通過對廈門酒店市場，包含被評級的酒店、連鎖酒店和與酒店項目可能存在競爭關系的單體酒店進行說明，使投資人能較為充分客觀的了解酒店行業市場，注意投資風險；

3、闡述市場上已近存在或可能存在的競爭對手，以便在實際操作執行過程中，充分關注競爭對手的動態，達到“知己知彼百戰不殆”的戰略思路；

4、根據市場的動態和市場的預期，對項目做出總體規劃，并對客房價格、會議場所的價格進行定位，并說明了影響酒店餐飲業及存在的關系；

5、從市場營銷的角度對酒店的產品與服務、價格、渠道與宣傳手段進行說明，是投資人能充分認識后期的市場營銷手段；

6、對人力資源初步規劃，主要讓投資人能了解酒店人員的配備情況和工作職責，對于晉升培養計劃、激勵方案將在酒店籌備執行的過程中，根據人員的不同需求提出相應的措施；

7、從財務角度，簡單分析收益比情況，讓投資人能簡單了解酒店的收入、利潤、費用支出等情況，對財務狀況有初步的了解；

8、從項目的實施和風險管理上簡單說明項目實施的步驟與可能存在的風險；

第五篇：策劃思路

大邑劉氏木瓜雙蛇酒 策劃書

前言：

大邑劉氏木瓜雙蛇酒的品牌釋名：大邑劉氏木瓜雙蛇酒是原老劉家藥酒更名而來。產生于清末民初，發展于建國前后，沉淀于文革中葉，重生于改革開放，壯大于21世紀。

市場分析：目前大邑劉氏木瓜雙蛇酒出現了淡季，原因是因為天氣變熱，腰腿疼的患者得到改善，造成銷量不好?？蓮囊韵聝煞矫嬲乙c改變消費者觀念（改變傳統觀念這一點尤其要突出，做好改變觀念可惜迅速提高銷量，更為三個月后進入旺季打下基礎）。

一、可以遵循冬病夏治的概念，以這一概念進行推廣。

二、夏季潮濕多雨，人們容易受到濕邪的影響，如果不加以治療冬季可能會有突發疾病，所以預防為主

產品分析：藥酒是中國中藥的八大藥劑之首，治病藥理是藥借酒勢，酒助藥力。而大邑劉氏木瓜雙蛇酒是中藥藥酒中的佼佼者。所持理念是藥食同源，綠色安全。它是藥，因為大邑劉氏木瓜雙蛇酒內含烏梢蛇、蝮蛇、木瓜等26種名貴中藥材。也是酒，大邑劉氏木瓜雙蛇酒是高品質30度的高粱白酒萃取炮制而成。

產品歷程：經過兩次包裝轉變，三次技術提升?，F在的大邑劉氏木瓜雙蛇酒已經一改之前苦澀、藥味重等特點，伴隨而來的是突出藥品的藥香和高粱酒本身所具有的醬香，更易讓患者接受。藥酒顏色因萃取技術的提高也更加純粹。

治療方式：外涂內服兼治效果最佳，這是之前其他藥酒不能具有的雙重功效。

對比其他產品中的優勢有三個：

1、百年老酒，老字號，歷史悠久，知名度高，品牌保證，療效持久。

2、名貴中藥材加工而成，純度優質白酒炮制而成，藥用價值高，療效快，藥效久。

3、知名正規廠商（久源堂藥業有限公司）合作生產，引進國外高科技技術，生

產過程中層層嚴格把關經過12道程序，萃取了。

秉承的理念：藥食同源，綠色安全，做老百姓用的放心，喝的安心的產品。