第一篇：房產合同糾紛

房產合同糾紛

一、常見的房產合同包括哪些？

房產合同是由房管局統一編制、用以明確買賣雙方權利的合同，所有的商品房銷售都必須簽訂房產合同。常見的房產合同包括：房產買賣合同、房產租賃合同、房產代理合同、房產中介合同、房產抵押合同、房產轉讓合同、房產銷售合同、房產贈與合同等等。

二、什么是房產合同糾紛？

房產合同糾紛是房產糾紛中最常見的一種糾紛，如果房產買賣雙方一方未按合同的要求履行合同規定的內容就會產生房產合同糾紛，例如買方不按時支付房產費；賣方不按時給買方辦理房產證等。由于房產買賣涉及的相關法律法規較多，房產買賣的交易當事人由于風險意識差、房產法律知識不足等原因，在現實的房產買賣中很容易引起房產合同糾紛的發生。

三、什么樣的房產合同被視為無效合同？

1.產權主體有問題，合同無效。

出賣房產的主體必須是該房產的所有權人。若干人共有房產時，須提交共有人同意證明書。部分共有人未取得其它共有人同意，擅自出賣共有房產的，其買賣行為也無效。

2.房產分離出賣，合同無效。

由于房產是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房產所有權通過買賣而轉讓時，該房產占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房地產和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房產時只轉讓房產所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種房產買賣合同無效。

3.非法轉讓，合同無效。

下列房地產不得轉讓：法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其它形式限制房地產權利的；依法收回土地使用權的；共有房地產，未得到其它共有人書面同意的；權屬有爭議的；未依法登記領取權屬證書的；法律、行政法規規定禁止轉讓的其它情形。

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第二篇：同性戀人房產合同糾紛的處理

同性戀人房產合同糾紛的處理

林文彪

?2013-05-15 10:54:35來源：中國民商法律網

【案情回放】

王某、張某系以共同生活為目的的同性朋友關系。2011年6月20日，王某出資購買北京市東城區某小區1套房屋，房價款為170萬元，2011年7月27日，王某領取了該房屋的所有權證。購房后，王某、張某共同在此居住。2011年12月2日，王某作為售房人，與張某作為購房人簽訂了《存量房屋買賣合同》及《房屋共有協議》，成交價格為232 050元，張某出資10萬元（在本次買賣過程中并未實際出資），王某將上述房產的50%產權過戶給張某，并于同日辦理了產權手續（相關稅費均由王某支付），雙方領取了各享有50%的《房屋所有權證》。2012年5月，王某、張某因生活瑣事產生分歧，張某搬離了訴爭房屋。后張某起訴要求對訴爭房屋予以分割。

一審中，王某表示雙方簽訂的《存量房屋買賣合同》及《房屋共有協議》對于王某顯失公平、背離等價有償原則，張某利用其與王某之間的特殊身份關系，致使王某草率決定與之簽訂所謂的房屋買賣合同。對此，張某予以否認，表示王某基于雙方的關系，為了表達對張某的感情，才將訴爭房屋低價出售給張某。二審中，雙方均認可就訴爭房屋50%產權進行買賣交易的事實，亦均認可選擇在2011年12月2日辦理過戶是系為了少交相關稅費。一審法院認為，王某雖在買賣過程中支付了全部稅費，但并不能因此認定上述合同的簽訂顯失公平。故法院對王某的訴訟請求，不予支持。

二審法院認為，該《存量房屋買賣合同》中約定的價格顯屬過低，明顯偏離

了該訴爭房屋的合理市場價值，簽約雙方的權利與義務有違公平、等價有償原則，故雙方之間的交易構成顯失公平。王某的上訴請求合理有據，應予支持。

【不同觀點】

對于本案的解決，原、被告及雙方律師各持己見，存在多種觀點：

第一種觀點認為本案系“假買賣真贈與”。本案中雖然合同約定的房款20余萬遠低于市價，合同價與市價之間確實存在較大差距，但是由于雙方之間存在同性戀人關系，王某系以合同的方式將其所購房產的一半產權贈與張某，雙方亦辦理了過戶手續，王某已不能行使贈與財產過戶前的任意撤銷權。雙方也不存在法定撤銷權的情形，故并不能支持王某合同顯失公平的主張。

第二種觀點認為本案系“半賣半贈”，本案中王某將房產系“半賣半送”給了張某，贈與行為已經發生。

第三種觀點認為王某與張某之間系同性戀人關系，擺酒席，家長認可，此種親密的同性朋友之間的關系“可以參照”適用最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋

（三）》（以下簡稱《婚姻法解釋三》）第六條之規定，即“婚前或者婚姻關系存續期間，當事人約定將一方所有的房產贈與另一方，贈與方在贈與房產變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規定處理”。也就是說不能再撤銷了，這也有利于對同性戀人關系的保護。

第四種觀點認為民事活動應當遵循公平、等價有償的原則。合同當事人應當

遵循公平原則確定各方的權利和義務。訴爭房屋原系王某于2011年6月出資170萬元單獨購買。后王某與張某就訴爭房屋的50%份額產權進行買賣交易達成一致，且為了少交稅費，雙方共同選擇于2011年12月2日辦理過戶，簽訂了《存量房屋買賣合同》和《房屋共有協議》。張某對王某單獨購買訴爭房屋的具體情形知曉，對王某所支付的對價也有明確的認知，但張某在簽訂合同、完成過戶登記后并未實際支付款項。故本案應當以合同顯失公平為由撤銷二人之間的《存量房屋買賣合同》和《房屋共有協議》。

【法官回應】

從主客觀要件出發保持法院價值判斷的中立性

本案的審理焦點在于：第一，如何認定王某與張某所簽《存量房屋買賣合同》的性質？是交易還是贈與？第二，本案能否適用贈與撤銷權或合同顯失公平無效的規定？

一、針對第一個焦點，合同性質問題，筆者認為，當事人有自由處分財產的權利，可以贈與給異性也可以是同性，性別并不是贈與合同成立的阻礙，本案中若王某與張某簽訂了明確的書面贈與協議，也就不會存在爭議。但，本案中王某與張某并未有明確的贈與意思表示，雙方簽訂的系《存量房屋買賣合同》，法院不能按所謂的“常識”將該合同推定為“假買賣真贈與”，也不能認定為“附義務贈與”或“半贈與半買賣”。

應嚴格按字面解釋原則，將王某與張某所簽訂的《存量房屋買賣合同》理解為買賣合同：合同基礎在于雙方特殊的同性朋友關系，合同對價系約定的20余

萬元，合同標的系訴爭房產。

（一）贈與合同與其它合同的本質區別在于無償性，同時，為防止當事人的意思表示瑕疵，重大財產的贈與一般要有書面形式，而本案中的《存量房屋買賣合同》并不符合贈與的構成要件。法院不宜強行突破“買賣合同”的表象而直接認為該案系常見的“假買賣真贈與”。而且，本案中兩方當事人都認可《存量房屋買賣合同》系“房屋買賣”而非“房屋贈與”。

在此，有必要與其它案件審理中常見的“假買賣真贈與”作一個區分。“假買賣真贈與”主要存在如下幾個特點：（1）此類案件的當事人之間大多存在夫妻、父母子女等婚姻家庭關系。本案中雖然當事人之間認可存在同性戀人關系，但該關系并未被現行法律上升為婚姻家庭關系，并不存在“假買賣真贈與”的前提。（2）此類案件一般沒有真實的金錢支付，從“真假意思表示”的角度來看，符合贈與合同的無償性要求。本案中，王某與張某簽訂完總房款為20余萬元的《存量房屋買賣合同》后，張某向王某父親的賬戶內打入10萬元，這就不符合贈與合同“無償性”的本質要求。（3）對于重大的財產贈與，一般都要求當事人有相對明確的意思表示，而“假買賣真贈與”的處理原則是一種對當事人贈與意思表示的推定，其適用有嚴格限制，并不能過于寬泛。

（二）本案亦不能認定“半贈與半買賣”的混合贈與形式，此種提法有違一般邏輯規律及法律穩定性要求，不為主流意見所支持。

（三）本案當事人不可以“參照適用”或“類推適用”《婚姻法解釋三》第六條，認定二人系以“類似夫妻關系”所產生的贈與。本案法律關系中，主體系王某與張某，客體系訴爭房屋，引起法律關系發生變化的法律事實系基于雙方之

間有過一段親密的特殊朋友關系而以較低于市價簽訂房屋買賣合同。可能從社會學、心理學等學科對于同性戀人之間的關系有較為不同的立場，但是以現有的婚姻法律體系來分析，二人所自稱的同性戀人并未上升為法律認可的“婚姻關系”。如果法院隨意擴大法律規定的適用，任意運用民法中“法無明文規定不禁止”與“類推適用”兩原則，將有可能陷入倫理道德爭議中，有失法院的中立性與客觀性。因此，在社會思潮及立法未發生重大變化之前，將二人的關系定義為一種較為特殊的同性朋友關系較為穩妥。

二、對于第二個焦點，合同是不是顯失公平，合同是否無效的問題，筆者認為關鍵還在于如何看待二人簽訂合同時的主觀狀態。因為，從20余萬合同價與市場價之間的巨大差異來看，確實存在有失公平之處，有違等價有償原則，但這僅是顯失公平成立的客觀要件。對于顯失公平還應當考慮雙方交易時的主觀狀態。而對于主觀狀態的判斷向來不能由法官臆斷，亦只能從現有的證據出發按常人的標準推斷出來的“法律事實”，并不一定能完全達到“客觀事實”。

而從現有證據來看，合同簽訂時張某存在利用對王某的情感優勢的可能，促使了合同以遠低于市場價成交過戶。在本案中，從二人來往短信、庭審筆錄、衣著言談等看，二人中張某系充任“妻子”角色，充任“賢妻良母”，王某系充任“丈夫”角色，肩負著“養家糊口”。在當前，社會上對于同性戀人之間的結合還是存有一定的偏見，而為了長期的同性共同生活，“丈夫”王某存在表示其誠意，以求拴住“妻子”張某“愛心”的動機，情感有所依賴，對張某雖不至“百依百順”也要“有諾必應”。同時，雙方簽訂《存量房屋買賣合同》與《房屋共有協議》的時間適逢存量房屋計稅指導價于2011年12月10日要大漲的前夕，當時本市出現了一波簽約潮，其目的就是以較低的計稅價格成交存量房屋，節約交易成本，時間較為緊迫。在此大背景下，雙方簽訂了以王某為出賣方，以王某

與張某為共同買受人的合同，對價20余萬，張某存在利用情感優勢承諾以情相托草率簽訂合同的可能。

有一點必須強調的是，對于顯失公平這一法律制度的理解與運用不能僅僅局限于套用其構成要件，更重要的在于實現現實價值。而法律制度的重要價值在于維護社會安全與秩序，平衡利益沖突。對于同性戀人之間的婚姻問題及財產分配問題，現有法律法規并未加以規定，同性戀合法化問題系一個世界性難題，涉及道德、倫理等諸多問題，支持與反對莫衷一是，法院在這個過程中嚴格解釋法律保持價值無涉或許不失為較好的選擇。如果貿然將本案中的《存量房屋買賣合同》認定為“假買賣真贈與”，有可能引發一系列的道德風險，對社會傳統秩序與安全所帶來的可能是弊大于利。

（作者單位：北京市第二中級人民法院）

第三篇：合同糾紛

某廠購銷合同糾紛案件

原告與被告于一九九八年十一月九日簽訂了一份購銷某化工商品的合同，雙方約定：被告供給原告該商品20噸，貨到后付款，每噸2050元。合同還規定：為節省被告的費用，由對被告供貨的第三人(某化工廠)直接將貨在一九九九年二月底以前送到原告處。在該合同簽訂以后，被告又與某化工廠簽訂了一份合同，合同規定：由某化工廠將20噸聚丙乙烯于一九九九年二月底以前送至原告處，貨到且經驗收后，由被告向該化工廠按每噸1800元支付款項。該化工廠在合同訂立以后，因原材料價格上漲較大，嚴重影響后期生產。至以九九九年二月底，仍不能向原告供貨。原告遂于一九九九年四月以被告及第三人違約為理由，在法院提起訴訟，要求被告及第三人承擔違約責任。

人民法院在受理案件后，依法開庭審理，經法庭調查，第三人某化工廠確實無力向原告提交貨物。法院于一九九九年五月做出判決，判定原告與被告之間的合同解除，被告與第三人之間的合同同時解除，原高因被告與第三人違約而蒙受的經濟損失2萬元，由被告賠償6000元，第三人某化工廠賠償14000元。

第四篇：合同糾紛

一、什么是合同糾紛

合同糾紛，是指因合同的簽訂、生效、解釋、履行、變更、終止等行為而引起的合同當事人的所有爭議。

二、合同糾紛的解決辦法

1、當事人協商解決；

2、通過訴訟或仲裁依法解決；

三、我們是這樣處理合同糾紛的1、盡量通過非訴訟、非仲裁手段解決當事人之間的合同糾紛。維護我方當事人的合法權益；

2、適時啟動訴訟、仲裁等法律程序，依法維護我方當事人的合法權益；

3、依法我方當事人設計處理糾紛的思路，制定具體的非訴訟協商對策或應訴策略。

4、依法參與非訴訟或訴訟、仲裁等活動，依法維護我方當事人的合法權益。

四、當事人聘請律師解決合同糾紛的流程及收費標準

（一）流程

1、當事人可以通過各種方式與我們先行溝通。如來我們這里咨詢，通過電話向我們咨詢；通過聊天的方式向我們咨詢等等。

2、與我們簽訂有關委托協議并交納律師服務費。

3、由我們指派專職律師，為當事人具體處理合同糾紛。一般情況下，我們的律師處理合同糾紛，會有以下工作環節：

（1）征得我方當事人同意，向對方發出《律師函》，敦促對方當事人履行有關合同義務，爭取在最短的時間內，用最小成本、花最少的精力，依法實現我方當事人合法權益。

【主要工作環節】：我方當事人愿意由律師向對方發出《律師函》，敦促對方當事人履行有關合同義務是我們律師向對方發出《律師函》的基礎；一旦對方當事人有協商解決合同糾紛的意思表示，我們的律師及時給我方當事人提出處理意見供當事人參考或一旦我方當事人與對方達成糾紛和解協議，我們的律師幫助我方當事人草擬、審核糾紛和解協議是我們具體的服務內容。

（2）在我方當事人不愿意向對方發出《律師函》，敦促對方當事人履行有關合同義務的情況下，我們的律師會盡快啟動訴訟、仲裁等法律程序，依法維護我方當事人的合法權益。

【主要工作環節】：我們律師的重要工作內容是：收集、整理、分析有關證據；透徹分析案情，依法我方當事人設計處理糾紛的思路，制定具體的訴訟策略；擬制起訴狀并采取起訴或申請仲裁等方式，啟動有關法律程序。

（3）在對方當事人擬采取積極或攻擊型方式處理合同糾紛的情況下，我們律師會全面了解案情，為當事人擬制出非訴訟解決合同糾紛或應訴、參與仲裁活動的方案或提綱。

【主要工作環節】：我們律師的主要工作內容是：收集、整理、分析有關證據；透徹分析案情，依法我方當事人設計處理糾紛的思路，制定具體的非訴訟和解方案或應訴、參與仲裁活動的略；擬制答辯轉，應對并參與有關法律程序。

（4）在由我方當事人啟動有關法律程序的情況下，我們律師需采取積極的工作態度，爭取我們當事人的合法權益全面落實到實處。

【主要工作環節】：我們律師的主要工作內容是：分析有關證據；透徹分析案情，及時提醒我方當事人依法追加訴訟請求、依法保全對方的財物；思考、制定工作思路和提綱。

（5）在由對方當事人啟動有關法律程序的情況下，我們律師需要及時全面了解案情，為我方當事人依法解除合同糾紛的前期訴訟困擾。

【主要工作環節】：我們律師的主要工作內容是：收集、整理、分析有關證據；透徹分析案情，擬制出非訴訟解決合同糾紛或應訴、參與仲裁活動的方案或提綱；及時依法為我方當事人解押被保全、扣押的財產、賬戶；適時提醒我方依法舉證、提起反訴等

（6）由我們的律師與有關辦案機關交換意見。有的放矢的解決合同糾紛

（7）參與具體的、調解訴訟活動，依法維護我方當事人的合法權。

（8）向有關辦案機關提交代理意見意見。

（9）根據辦案機關對合同糾紛的判決、處理結論，分析結論的合法性、公正性，對當事人提出繼續處理本案的參考性意見。

（二）收費標準

1、標準原則合同糾紛的律師費，是根據江蘇省司法廳的收費標準、案件的難易程度、律師的工作量大小以及當事人的經濟承受能力等因素綜合確定的。

2、參考價格

合同糾紛的律師費由以下二部分組成：

第一部分，基本收費

（1）合同糾紛處理機關在南京市城區范圍內的，律師費用，原則上不低于三千元。

（2）合同糾紛處理機關在南京市，但不在城區范圍內的，律師費用，原則上不低于四千元。

（3）合同糾紛處理機關在江蘇省，但不在南京市范圍內的，律師費用，原則上不低于五千元。

（4）合同糾紛處理機關在中華人民共和國（不含港澳臺），但不在江蘇省范圍內的，律師費用，原則上不低于六千元，由我們和當事人協商確定律師費最終數額。

（5）涉外合同糾紛（含港澳臺），由我們和當事人協商確定律師費最終基本收費。

（6）重大、疑難合同糾紛案件，由我們和當事人協商確定律師費最終基本收費。

第二部分，根據爭議財產標的，不高于下列比例，累進制另收的費用

1萬元(含)以下，免收累進費用；

1萬元-10萬元(含)，按照4%的比例，加收累進費用；

10萬元-50萬元(含)，按照3%的比例，加收累進費用；

50萬元-100萬元(含)，按照,2.5%的比例，加收累進費用；

100萬元-500萬元(含)，按照2%的比例，加收累進費用；

500萬元-1000萬元(含)，按照1.5%的比例，加收累進費用；

1000萬元以上，按照0.7%的比例，加收累進費用；

五、我們律師處理合同糾紛應該遵守的紀律和服務保證

（一）紀律

誠實守信，勤勉盡責，依照事實和法律，堅決維護當事人合法利益，維護法律尊嚴，維護社會公平、正義。

（二）服務保證

1、我們的律師均嚴格按照服務流程，依法為我方當事人提供法律服務。

2、處理合同糾紛的過程中，我們的律師應該及時依法將有關案情、動態通報我方當事人。

3、我們的律師應及時根據案情發展的需要，向單位匯報案情，取得工作指導。必要時，由單位向司法局、廳進行匯報，或向有關部門通報、反映，爭取有關部門對我們律師工作的支持。

4、我們的律師處理合同糾紛的策略和方案，需要報單位審核通過。

5、具體的法律服務工作，由我們的律師盡職盡責完成；

6、我們的律師全程參與合同糾紛處理的主要環節；

7、依法向有關部門提交我們律師關于處理合同糾紛的書面意見；

8、根據辦案機關對合同糾紛的判決、處理結論，分析結論的合法性、公正性，對當事人提出繼續處理本案的參考性意見。

第五篇：合同糾紛

合同標書快遞延誤賠償糾紛案

原告：上海振華港口機械有限公司。

法定代表人：劉紹堯，該公司董事長。

委托代理人：揚志鰲、孫建明，上海市對外經濟律師事務所律師。

被告：美國聯合包裹運送服務公司（簡稱ＵＰＳ公司），地址：美國佐治亞州格蘭雷克帕街５５號。

法定代表人：羅伯特·Ｊ·克蘭寧，該公司董事長。

委托代理人：王小耘，新世紀律師事務所律師。

委托代理人：陳建華，中國外運上海公司法律部經理。

原告上海振華港口機械有限公司因與被告美國聯合包裹運送服務公司發生國際航空物資運輸合同標書快遞延誤賠償糾紛，向上海市靜安區人民法院提起訴訟。原告上海振華港口機械有限公司（以下簡稱振華有限公司）訴稱：原告為參與也門共和國港務局岸邊集裝箱起重件投標業務，于１９９３年７月２１日上午委托被告辦理標書快遞，要求其于當月２５日前將標書投遞到指定地點，被告表示可以如期送達。但是，因被告經辦人的疏忽，致使標書在滬滯留兩天，延遲到同月２７日下午才到達指定地點，超過了２６日投標截止日期，使原告失去投標機會，蒙受較大經濟損失及可能得到的利潤。請求法院判令被告退還所收運費人民幣１４３２元，賠償直接經濟損失１０３６０美元，承擔訴訟費用。

被告美國聯合包裹運送服務公司辯稱：被告與原告未就標書到達目的地的日期有過明確約定；被告為原告快遞標書費時六天零五個小時，并未超過國際快件中國到也門四到七天的合理運輸時間，無延誤送達標書的事實。標書在上海滯留兩天，系原告未按規定注明快件的類別、性質，以致被告無法報關，責任在原告。即使被告延誤送達，應予賠償，亦應按《統一國際航空運輸某些規則的公約》（簡稱華沙公約）或《修改１９２９年１０月１２日在華沙簽訂的統一國際航空運輸某些規則的公約的議定書》（簡稱修改議定書）規定的承運人最高責任限額賠償。原告的訴訟請求無法律依據，法院應予駁回。

靜安區人民法院經審理查明：原告振華有限公司于１９９３年７月２０日上午電話通知被告ＵＰＳ公司攬貨員，表明７月２１日需快遞一份文件到也門共和國參加投標。當日下午，被告交給原告一份ＵＰＳ公司運單，讓原告填寫。該運單背 1

面印有“華沙公約及其修改議定書完全適用于本運單”和“托運人同意本運單背面條款，并委托ＵＰＳ公司為出口和清關代理”等字樣。７月２１日上午，被告到原告處提取托運物標書，并在ＵＰＳ公司收件代表簽字處簽名，表示認可。被告收到原告標書后，未在當天將標書送往上海虹橋機場報關。直至７月２３日晚，被告才辦完標書的出境手續。該標書７月２７日到達目的地。原告得知標書未在投票截止日－－７月２６日前到達目的地后，于７月２７日致函被告，要求查清此事并予答復。被告回函承認ＵＰＳ公司在該標書處理上犯有未嚴格按收件時間收件（截止時間為１６時，而原告標書到被告上海浦東辦事處是１６時４５分）、未仔細檢查運單上的貨品性質、未問清客戶有否限時送到的額外要求三點錯誤，并表示遺憾。

靜安區人民法院認為：被告ＵＰＳ公司作為承運人，理應迅速、及時、安全地將原告振華有限公司所需投遞的標書送達指定地點。但是，被告于１９９３年７月２１日上午接受標書后，未按行業慣例于當天送往機場報關，直到２３日晚才將標書報關出境，以致標書在滬滯留兩天半，被告的行為違背了快件運輸迅速、及時的宗旨，其行為屬延誤，應當承擔相應的民事責任。原告雖未按被告運單規定的要求填寫運單，但被告在收到原告所填運單后，未認真審核，責任在被告。被告提出的無延誤送達標書的事實及致使標書延期出境的主要原因在于原告運單填寫不適當的理由不能成立。原告要求被告退還運費及賠償直接經濟損失，缺乏法律依據。

《中華人民共和國民法通則》第一百四十二條第二款規定：“中華人民共和國締結或者參加的國際條約同中華人民共和國民事法律有不同規定的，適用國際條約的規定，但中華人民共和國聲明保留的條款除外?quot;”華沙公約“和它的”修改議定書“，我國政府均已加入和批準。該公約修改議定書第十一條第二項關于”在運載登記的行李和載運貨物時，承運人的責任以每公斤二百五十法郎為限，除非旅客或托運人在交運包件時，曾特別聲明在目的地交付時的利益并繳付必要的附加費“和”如登記的行李或貨物的一部分或行李、貨物中的任何物件發生遺失、損壞或延誤，用于決定承運人責任限額的重量，僅為該一包件或該數包件的總重量“的規定，在被告運單背面書寫明確，故應視為原告和被告雙方均接受上述規定，被告應按”修改議定書"規定的承運人最高責任限額賠償原告經濟損失。標書運單

上填寫總重量為８公斤。

據此，該院于１９９５年９月１８日判決：

一、被告美國聯合包裹運送服務公司自判決生效后１０日內一次賠償原告經濟損失２０００法郎（折合人民幣１２６９５．４７元）。

二、原告其它訴訟請求不予支持。

第一審判決宣判后，原告和被告均未提出上訴，被告已履行了判決