第一篇：中小城市房地產發展問題探析

伴隨美國次貸危機的開始，我國房地產市場從房改后十多年的快速發展，遭遇了2008年的拐點，并正經歷歲末年初的嚴冬。在國家連續出臺維護房地產市場穩定措施，樓市局勢仍然霧里看花的背景下，中小城市尤其是縣市一級樓市將如何發展，政府應有什么樣的作為，是當前各地必須面對的問題。

一、繼續堅定房地產市場平穩運行的信心

房地產市場是商品市場，市場供求關系的內在規律決定了房地產市場今后的走勢。從基本面來看，當前中小城市房地產市場保持平穩運行的趨勢沒有改變。這個判斷主要基于以下三點：

1、普通群體購房的剛性需求普遍存在。以我市為例，全市近年來外出務工人員保持在65萬左右，加上市內長期務工人員，總人數超過75萬；2007年底全市到法定年齡未婚人口約90萬，這兩類人是購房的主力軍，數量仍處歷史高峰時期。除了這兩類人，購買改善型住房的人群也有相當的數量。同時，全市城鎮人口為192.54萬人，占總人口的35.62%，人口城鎮化率比全國低9.28個百分點，比全省低4.18個百分點。做大中心城區、加速農村人口流轉尚有較大空間。

2、普通群體具有消費能力。就我市10個縣（市、區）而言，目前商品房均價突破了2000元/平方米的僅有經濟條件相對較好的中心城區、豐城和樟樹，其余地區均價在1600元/平方米上下，并且與全國房價一樣，正在呈下行狀態。全市城市居民人均月收入以1000元計算，家庭平均就業人數為1.6，家庭年收入為19200元，按10年收入購房、每套120平方米計算，19200＊10/120=1600元/平方米。也就是說，普通居民憑自身經濟能力可以承受接近1600元/平方米的房價。不少人還可以通過住房公積金、銀行貸款、私人借款、親友資助等多種途徑，減輕和緩解房價帶來的經濟壓力。

3、中央科學有效的宏觀調控。除了上述兩個基本因素外，國家近來出臺的一系列穩定房地產市場發展的措施，為房地產市場持續健康發展創造了良好的宏觀環境，這是房地產市場保持穩定的重要外因。今年中央經濟工作會議上，五項重點任務中有兩項涉及房地產行業，“要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發揮房地產支柱產業作用結合起來”，“增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔，發揮房地產在擴大內需中的積極作用”。可見，中央對今年房地產市場的宏觀調控，將更加科學、果斷和有效。

二、地方政府在平穩房地產市場上應有所作為

2008年11月5日，國務院進一步擴大內需、促進經濟增長的十條措施出臺，房地產行業的地位被提到空前高度。11月10日，國務院部署落實了中央政策措施七項工作，明確表示房地產業是國民經濟的重要支柱產業，要促進房地產市場平穩健康發展。因此，各地政府應及時改變和提升對房地產業的原有認識，在應對國際金融危機，促進本地發展中做出應有的努力。

1、應在可能的范圍內出臺相關政策。中央就全國范圍出臺了有關政策，但針對地方實際，各地應出臺促進房地產市場穩定發展的具體措施，不能只依靠大環境，更不能被動消極。在金融危機普遍影響市場信心的背景下，要根據中央精神及時制定出臺地方性措施，這不僅僅是主觀能動性的表現，更是政府堅定當地市場信心的必要姿態。這個動作的底線是，發揮市場調節作用，不通過直接的行政干預去限制房價。2008年11月20日，奉新縣政府出臺了《關于促進房地產市場健康發展的試行辦法》，該項辦法在公積金貸款、商品房預售、商品房開發收費、建設周期、嚴格控制城區農民建房審批、從嚴從緊供應土地等10個方面對房地產市場進行了規定。這在全市各縣（市、區）中是比較早的，對促進當地房地產市場發展的作用雖有待時間考驗，但其對穩定當地房地產市場的作用已經初步顯現。

2、適時舉行商品房集中銷售活動。房展的直接目的有三個：一是推動房地產業發展；二是夯實地方財政；三是有利于改善民生。房展的順利實施是達到房展目的的關鍵，公開公平公正是房展順利實施的核心，必須貫穿整個房展的每個環節。2008年11月22日—30日，奉新縣采取企業讓利、政府返還、全程監管的方式，成功舉辦了首屆房地產展銷會。一是企業讓利。在政府有關部門核價的基礎上，房地產企業對購房戶讓利3—10％進行銷售。二是政府補貼。根據購買國有土地使用權成交單價的高低，分為5個檔次，政府分段給予購房戶3—9％的現金補貼，并免收房產證、土地證辦證工本費。三是全程監管。抽調房管、國土、財稅、公安、監察等13個部門，現場全程做好宣傳、布展、備案、納稅和監管等服務工作，確保房展便捷、安全、有序進行。房展期間，15家參展房

地產企業共銷售商品房住宅507套，銷售面積達8.15萬平方米，銷售額達1.56億元，產生稅收2322萬元，購房戶獲得購房補貼1166萬元，取得了經濟效益和社會效應的雙豐收。

3、繼續保持保障性住房建設力度。經濟適用住房和廉租房建設對穩定房地產市場發展是一把雙刃劍，建得偏多，會對商品房市場產生消極影響，對政府財政也會造成一

定負擔；徹底放棄，對控制房價有害無益，也不符合中央和省有關精神。因此，適度建設經濟適用住房或廉租房，大力解決中低收入住房困難家庭的安居問題，這是今后一段時期政府明智的舉措。

4、適度提供金融支持。國家已經將房地產業上升為重要基礎產業，首次提出“對有實力有信譽的房地產開發企業兼并重組提供融資和相關金融服務”。這樣開發商獲得金融支持的政策有了保障，也為房產業的兼并重組提供了金融支持的政策支持。各地應及時跟進，在有效防范風險的前提下，適度提供金融支持，促進當地房地產業復蘇、穩定和健康發展。

第二篇：中小城市電子商務發展思路

中小城市發展電子商務的瓶頸與應對方案淺析

（09電商劉志元091144036）

當前，我國以北京、杭州、上海、廣州等經濟發達城市為代表的電子商務發展較為迅速，并形成了產業輻射效應和聚合效應。但是，中小城市由于人才、產業、基礎條件等原因，電子商務發展緩慢。電子商務對于中小城市而言，目前還停留在“霧里看花”階段。但也有一個例外城市，義烏。

眾所周知，電子要面對的兩個最大難題是物流和商品供應。價格便宜是網上購物的最大誘惑，這一要求注定發展電子商務的城市必須有大量生產各種商品的工廠，這樣才能保證批發的商品的價格，試想一下如果你不是從生產場家直接批發貨物商品而是從批發商的手中進貨，你的商品價格根本不會有保證，要知道淘寶網從根本上說就是在打價格戰。另一個方面是物流，一句話，沒有物流就不可能有電子商務。大城市發達的經濟基礎保證了上述兩個方面，所以現階段發達城市電子商務發展勢頭很猛，而像洛陽這樣的中小城市電子商務才剛剛萌芽（2010年11月20日，由洛陽市工信局主辦、洛陽容威網承辦的“2010中國洛陽電子商務大會”宣布洛陽市網店數達到2000）。中小城市的電子商務是不是沒有出路呢？

其實還是有應對方案的，義烏發展電子商務的模式很值得中小城市借鑒的，要知道義烏只是一個特殊的縣級市。上海、北京、廣州等大城市的開網店的那些商家并沒有形成集聚效應，大部分都是兼開實體店和網店。而這一點正是義烏超越這些一線城市的原因。在義烏，所有搞電子商務的老板們全都聚集在國際商貿城，其次，國際商貿城的周圍全部都是生產各種商品的大型工廠。這樣的經經營模式首先可以使店主節省很大的成本，其次，能保證出售的商品的時效性，店主可以在第一時間出售廠家生產的最新的產品。像洛陽這樣的小城市可以借鑒這樣的經營模式，把網店開在離生產廠家最近的地方。

考慮到像洛陽這樣的中小城市的物流水平，其實可以在中小城市開展一種區別于發達城市的電子商務模式，以洛陽為例，具體就是：在洛陽開網店，盡可能把網店開在工廠和產業聚集帶附近，可以先把業務范圍局限在洛陽，這樣不但能保證物流的成本和速度，還可以保證物流的安全。另一方面就是網店里的商品要有自己的特色（就是網店里的鎮店之寶），具體到洛陽，洛陽有豐富的旅游資源，可以在網上賣各個景點的門票（需要政府相關部門的支持），可以賣龍門石窟、白馬寺的相關紀念品等等，總之就是要有自己的特色。以這樣的經營模式發展一定的時間，有一定的經驗和能力后可以把業務伸展到河南省的各個市區，進而把業務伸展到鄰近各省。

第三篇：中小城市停車難問題對策研究

中小城市停車難問題對策研究

2010-12-20

近年來，經濟發展帶動了交通事業的長足進步，也給道路交通帶來了不容忽視的問題，特別是中小城市由于基礎薄弱、停車功能欠缺，停車難問題尤為突出，不僅直接影響城市交通秩序的規范化管理，也給群眾的出行需求造成困難。為尋求破解中小城市停車難問題的良策，筆者結合當地實際，對市區道路條件、停車配套設施以及靜態交通管理狀況進行了深入調研，提出了制定停車設施規劃、架建“多點誘導”、挖掘停車資源、合理組織交通等的若干對策。

一、停車難問題及現狀

（一）停車泊位供給不足。根據專家測算，一個城市停車位數量與機動車數量之比至少要達到１：１.２，才能基本滿足城市的停車需要。也就是說，一輛車除應該擁有一個固定停車之外，包括工作、娛樂、消費還至少應該有０.２個停車位。而從中小城市情況看，由于城區處于當地政治、經濟、文化中心，居住人口密集，區域面積狹窄，大型超市、商場、行政機構、醫院、學校集中，吸引了大量的車流、人流、物流，形成了巨大的交通向心力，停車難現狀最為突出，普遍存在停車泊位不足的問題。

（二）道路通行功能弱化，停車難趨向惡性循環。在中小城市，由于地域和歷史的原因，大多存在道路街道化、街道市場化問題，在有些縣（市區），城區街道的人行道還大多劃歸城管部門管理，由于職能定位的不同，城管部門會更多地考慮人行道的有序擺放，沒有過多地考慮人行道的通行功能，造成人行道被攤位擺放、被臨街商店占用的問題突出，無路可走的行人只能借用車行道路邊通行，造成并不寬敞的路面更為狹窄，通車難、停車難問題雪上加霜。

（三）停車難衍生出的系列問題。主要表現在三方面：一是造成占道停車現象突出，嚴重影響市區整體交通環境。在中小城市，街道普遍狹窄，行車路面寬度一般只有7-12米寬。為解決停車問題，許多地方只好采取權宜之計，在狹窄的街道上刷劃臨時停車位，嚴重擠占了正常交通流的通行空間，加上大量的殘疾車、人力車等多種因素的混合交通，致使交通擁堵，秩序混亂，道路通行能力差。二是車輛亂停亂放引發交通事故的概率高。占道停放車輛阻擋了行車視線，增加了交通事故的發生概率。三是停車難引發的治安糾紛和涉車犯罪多。停車資源緊缺和停車難問題，必然引發治安刑事案件：有的是車輛長期停放在路邊商店門前的臨時泊位，影響商店營業產生糾紛；有的在停車過程中因搶占停車泊位，引發斗毆，直至傷人奪命，如哈爾濱6名警

察打死人案件，就是爭奪停車泊位引起的；還有的是把車輛停放在夜間無人看管的地方，造成車輛被劃、被盜、車輛牌照被撬和車內財物被竊的案件屢屢發生。

二、停車難原因分析

(一)規劃滯后造成停車位短缺。中小城市是由小集鎮發展起來的，在城市發展初期時，汽車的發展及作用并不顯著，政府和有關部門沒有長遠認識到車輛的快速發展，造成在城市規劃建設住宅、辦公、商住樓的設計時，降低國家規定的配建標準，沒有建設或低標準建設相應的停車場地，導致自身停車需求難以滿足，許多應該停放到建筑內的車輛，不得不轉移到街道上停放，無疑使市區的停車難、難停車問題愈來愈突出。

(二)交通誘導功能欠缺，停車壓力過于集中。得益于國家宏觀政策，近些年，中小城市建設進度很快，城市框架也越來越大，但由于在城市建設時沒有考慮誘導功能，市民的向心力仍然集中于狹窄的老城區。在許多地方，城市發展后，但政府的行政體系和商業、娛樂、休閑依然局限在老城區，使市民出門辦公，以及外出購物、休閑、逛街，并沒有因為城區的發展而改變出行習慣。與此相反，新建成的城市新路，由于不具備購、游、娛一體的誘導功能，人流、車流遠較老城區稀落，注定了市民外出都爭相開車進入老城區，使得本就緊缺的停車泊位捉襟見肘。

(三)單位自有停車場利用率低，配建停車場挪用、改建現象嚴重。一些機關事業單位的自有停車場僅僅限于“自用”，明明本單位院內留有足夠的停車場地，但往往憑借一塊“外來車輛禁止入內”的牌子，將前來聯系工作的車輛拒之門外，造成大量機動車停放在路邊，加劇了道路資源的無謂占用。

(四)管理制度和手段相對落后。首先，當前停車場管理沒有真正的主管部門：規劃部門負責停車場建設的規劃管理，物價部門負責制定收費標準，城管部門負責人行道管理，包括人行道上的停車管理，交警部門只負責機動車道、非機動車道的交通秩序管理。根據《中華人民共和國道路交通安全法》的規定，交警部門可以依法對停車場實施管理，但由于涉及部門的既有利益，交警部門介入停車場管理阻力大，實施難。這種“多頭管理”現狀和交警“缺位”問題，造成了規劃必然滯后、管理相對混亂。其次是缺乏切實可行的長效機制和管理辦法。目前，許多中小城市城市還沿襲小集鎮的管理模式，沒有利用市場經濟的調節杠桿來調控車輛，大量的街頭停車泊位均屬于無償停放，制約了停車場建設的長遠發展。再次是市區內停車場標志不清，指示功能缺乏，標準不一致，沒有停車誘導和停車信息，造成外來進城車輛找不到收費停車場，有的只好亂停亂占路邊的臨時停車泊位。

(五)交通參與者良莠不齊，人為因素造成停車難。目前相當多的市民現代交通意識、法律意識薄弱，只享受通行權利，不愿承擔交通義務。許多人開車外出辦事或購物，明明附近有停車位，但為了自己少走幾步路，往往把車直接開到商店或餐館門前停放。部分出租車、人力三輪車把個人的利益放在城市的整體利益之上，為搶生意，惡性競爭、違法亂停屢禁不止；一些黨政單位司機特權思想嚴重，開車、停車有恃無恐，想停哪就停那，加劇了市區的停車難。

三、解決停車難對策

停車難不僅僅是一個靜態交通供應問題，更是一個關乎城市形象、牽動市民生活的大問題。從可持續發展、落實科學發展觀的高度，筆者認為破解停車難，應本著建管結合的原則，從加快停車設施建設、架建“多點誘導”體系、挖掘停車資源、凈化交通環境四個方面入手，實施四輪驅動，才能從根本上解決停車難、難停車問題。對策

一、堅持協調發展，加快制定和實施城市停車設施發展規劃，解決管而有據問題。

其目的是，根據城市發展、車輛增長，制定切實可行的城市交通發展思路與目標任務。按照公安部和建設部制定的《停車場建設和管理暫行規定》，在制定城市總體規劃上組織編制公共停車設施專項規劃。其總體思路應包含以下三個主綱：一要明確以發展大型建筑配建停車場為主，路外公共停車場為輔，路面臨時泊位為補充，形成布局合理，比例適當，使用方便的停車設施和管理體系。二要按照鼓勵經營、促進使用的原則，兼顧經濟效益和社會效益，提供貸款貼息等優惠政策，積極吸引、鼓勵社會資本投資建設公共停車設施。三要支持多種經營方式開展“咪表”停車收費管理，實現“誰投資、誰經營、誰收益”，力爭實現三年內城區路內停車泊位控制在總停車泊位的１５％以內，城市停車泊位與機動車擁有比達到１.２：１至１.５：１的目標。

對策

二、大力架建“多點誘導”體系，引導車輛均衡停放。

一要建立有償停車，發揮價格杠桿的誘導作用。在按照國家停車場建設標準，完善停車場配套設施的基礎上，還應全面取消無償停車做法，實施停車有償收費，進而通過分級收費的價格杠桿引導車輛有序停放。參照大中城市的“區別收費”做法，可在中小城市的城區范圍劃定幾個區間，按照交通密集度，在不同區域和不同時間段實行差額收費，老城區范圍、高峰期時間段的停車收費，實行半小時或一小時累進制，停車時間越長費率越高；其他區域的停車收費則明顯低于中心鬧市地段，以此誘導入城

市民乘車、騎車或步行進城，或引導車輛在老城區之外的停車設施上泊車，減輕老城區停車壓力，整合停車資源。

二要建立集聚人流新區，發揮區域優勢的誘導作用。中小城市的區域優勢僅局限在老城區，使周邊的市民外出購物都爭相往老城區擁擠，交通壓力顯而易見。如果在城市建設中，能夠突出區域優勢的誘導作用，在臨近老城區地帶開辟政、商、娛、游一體的新城區，將會大大減輕老城區的交通壓力。

三要“做強”公共交通，發揮公交出行的誘導作用。無論從理論還是實際運行看，社會車輛與公共交通是一種正負關系，此消則彼長：公共交通弱則社會車輛多，反之也然。如果能夠立足“做強做大”公共交通的發展思路，乘坐公交十分方便的市民就會減弱購買私家車代步的欲望，停車難問題也將得到很大緩解。從目前情況看，各地中小城市雖然開辟有：市內公交、城鄉公交、環線公交，但普遍存在公交班次不夠、乘客等車時間過長的問題，遠未達到吸引市民首選公交乘坐的程度，很有必要進一步“做強做大”公共交通，完善高效快捷的、廉價方便的、省時省力的公交網絡，吸引市民乘坐公交，減少社會車輛發展，減少私家車出行密度。如此，可從一定程度上緩解停車難矛盾。

對策

三、挖掘停車資源，解決停車供需矛盾

其目的是，通過規范停車秩序，降低靜態交通對道路動態交通造成的影響，有效緩解市區停車難問題。重點是要爭取政府立項支持,形成部門共管合力。要對城區現有建筑的配建停車場進行全面調查，對被挪用的配建停車場進行清理，恢復原有停車功能，對擅自改變配建停車場使用性質的單位和個人，要堅決依法處罰，拒不整改的，依照有關法律程序強制執行；對停車場自身配建比例不足占用人行道停車的，必須進行改建或增建；對于使用率較低的單位自有停車場，應采取相應措施促進其對外開放使用，提高停車泊位的利用率，盤活、用好現有停車資源。

對策四：通過科學管理，合理組織交通，凈化交通環境。

其目的是，在以上對策付諸實施尚需時日的情況下，可以通過嚴格的、科學的管

理，對交通流向和流量進行重新組織，解決現有條件下的停車難問題。

一是實行局部限行和定時單向，緩解中心區停車難。在停車難最突出的地段劃定一個限行區，禁止黃包車、殘疾車、小貨車進入鬧市區域，并視情在交通高峰時期對進入中心區的車輛開展單向行駛管理，盡可能地擴大限行區域的通行空間。

二是加強公德教育，提高全民文明交通意識。要取得黨委、政府的大力支持，充分利用和組織電視、廣播、報紙等新聞媒體進行廣泛宣傳報道，營造氛圍，贏得人心，爭取廣大市民及有關單位對交警工作的理解、支持、配合，向市民灌輸應該承擔的交通義務，提高全民交通文明意識和守法意識，提高城區道路的通行能力和利用效率。

三是強化路面管理，加大處罰力度。有針對性地開展公交車、出租車、人力三輪車、殘疾車等“亂源”車輛的整治，綜合利用各種手段加大執法力度。對出租車違法掉頭、違停上下客，殘疾車、人力三輪車非法營運行為，以及其它車輛在城區范圍的亂停亂放行為，發現一輛查處一輛，該暫扣的暫扣，該拍照的拍照，需要輿論監督的，堅決給予電視公開曝光，以此凈化道路空間，還路于交通，有效凈化城區道路交通環境。（作者：渭濱大隊付苗雨）

第四篇：關于中小城市發展公交的幾點思考.——1oc

關于中小城市發展公交的幾點思考

江西省上饒市公共交通公司張廣興

隨著世界人口的不斷增加，各國的工業化進程也在不斷加快，特別是發展中國家，城市化、城鎮化的建設步伐日新月異。我國也不例外，由于人口眾多，車輛保有量劇增，城市交通問題尤為突山。目前快速發展和擴張的中小城市，公共交通問題的矛盾也在日益加深。

一、中小城市公交發展的戰略高度

城市公共交通是城市的重要基礎設施，是城市建設和管理的有機組成部分，具有先導性、公益性的社會職能，事關城市的可持續發展和人民群眾的切身利益，是城市人民政府提供公共服務的重要職責。我國人多地少，人均自然資源量少，這就決定了我國的城市化必須走集約式發展的道路，不可能像歐美國家的城市那樣走郊區化之路，更何況歐美國家目前也在對城市郊區化在資源有效集約利用的方方面面進行著反思。因此我國城市化、城鎮化必然是人口高密度，居住方式集中，以最大限度地利用土地資源，減少對環境的破壞。我國的長三角、珠三角、渤海灣地區，經濟快速發展，城市人口增長很快，一些中小城市在未來的十幾年中很可能發展成大城市，甚至是超大型城市。在這樣的城市化態勢下，為何確保交通順暢，是擺在我們面前的重大而現實的問題。在中小城市膨脹式高度發展的背景下，交通問題也面臨著越來越嚴峻的考驗。由于私家車的迅猛發展，城市道路等基礎設施的建設速度已遠遠不能與私家車保有量的增長相適應，中小城市的中心城區交通由于基礎設施的建設起點低，交通擁堵現象也和大城市一樣已越來越嚴重。去年初，溫家寶總理指出發展城市公共交通，是適合我國城市發展和城市交通發展的正確戰略選擇。概而言之，城市的道路資源是有限的，如何利用有限的道路資源，來實行大交通，必須抓住交通中人員流動的矛盾的主要方面。機動車化可能是不可避免的，但我們必須去變換我們的思維視角，考慮如何讓人流動起來，而不是一味想著怎樣才能最好地讓車子動起來。就是說如何更好地讓市民出行，而出路只有一條，就是大力發展城市公共交通，實行“公交優先”的戰略。中小城市相對大城市來說，在公共交通方面發展的

1空間比較大，靈活性也比較大。“一張白紙好畫最新最美的圖畫”。英、法、德、美等老牌發達國家的城市公共交通發展尚嫌不足，我們必須充分認識到城市公共交通在城市現代化中的重要作用，認識到做好這項工作的艱巨性和長期性，真正從城市發展戰略高度，建立有利于城市可持續發展和提升城市競爭力的公共交通體系。

二、中小城市公交發展的現狀問題

大城市公共交通的發展模式、管理模式、投融資模式，準入程序都有一套完整的方式方法．在體制方面，20世紀90年代初，我國大中城市普遍存在資金緊缺，運力嚴重短缺的情況，在政府財力有限城市發展又對公交不斷提出新的要求的情況下，不少城市對公交融資體制改革進行了探索，形成了一個國有公交(政府投資)為經營主體，融入海內外個私資金，控股公司對行業宏觀調控的多重局面。而我國的中小城市的公共交通情況更加五花八門，有的是國有企業“一統天下”，有的甚至帶有事業單位性質，職員工資由財政撥款，有的是“公私混血”，有的是分片承擔，有的整體承包，發展到了21世紀初，由于中小城市的公共交通與鄉村交通水乳交融、密不可分，政府提出了一個城鄉公交一體化的概念。有的地方又借“國退民進”之風，大量引進個私經濟，對國有公交企業實行改制，例如我們華中地區的蘭溪、上饒甚至合肥都有此現象。上饒市公交改制由于動作緩慢，等待到2005年底國發辦[2005]46號《關于優先發展城市公共交通意見的通知》的下發，私營的“興榮城鄉公交公司”還沒有掛牌，更談不上經政府行業主管部門的特種許可。于是，一場對公交線路的爭奪戰至今都還在炮火連天。而當地不但沒承認政府又沒有果斷的處理措施。蘭溪公交的三起三落也是公交的公益性與贏利性發生矛盾沖突的結果。合肥公交公司實行個體分線承包，出于利益最大化驅使，承包者作出駕駛員必須幾點幾分到某站的規定，駕駛員密度繃緊著每一根神經，甚至憋著尿駕駛車輛，使得公交車在四個月中發生25起大事故，導致9位市民死亡，45位市民受傷。公交由于受基礎和公益性行業特點的影響，其體制投融資方面還存在一些需要深入研究的課題，主要表現在：受公益性行業性質影響，如低票價，營運時間間隔的剛性，線路走向的剛性，造成行業總體投資回報率低，不少城市公交行業還有虧損現象。

我們江西的公交企業除南昌公交經營狀況稍好(不能說絕對贏利)，其余中小城市的公交由于實載率低、票價低、工資成本高、燃油價格上升、政府補貼不能全部到位等因素，全部都存在不同程度的虧損。在同一城市內，企業間投資同報率也存在較大差異，部分企業效益長期難于提高，加上政府補貼機制不健全，很難保證公益性投資的收益。公交行業公益性目標比較明確，在很大程度上承擔社會義務，這與市場經濟單純追求贏利目的有矛盾的地方。如果政府對完全私營的公交企業經營式個體承包的公交企業控制不力式有惻隱之心，或者對市場經濟的效益性目標考慮不夠完善，沒有建立彌補企業公益性損失的配套性制度，忽視公益性企業帶來的損失，就會直接影響公交投資的效益，甚至造成災難性的后果。以上所舉實例就是最好的驗證。

另一方面，政府在90年代初期鼓勵社會參與公交投資的政策，造就了公交低水平粗放型發展，公交實體一哄而起，魚龍混雜，公交客運的市場的分割比較嚴重。隨著中小城市的城市建設迅速發展，線路效益狀況差距逐步擴大，在一定程度上阻止了企業間公平競爭。另外，城市公共交通線路是一個動態的網絡系統，各條線路之間都可能由于城市的發展和擴張而進行調整，中小城市的中央區域的路段，實載率稍高，各線路在此重復行駛，各公交線路只有沾了中心區域的邊，才有生命力、生存力。中央區域路段復雜，高密度行駛，造成了不同經營企業之間惡性競爭。為了避免一條線路經營權的重復交叉授予，造成混亂無序的狀態，一般中小城市公交企業不宜過多，最好是一家經營。從中央到地方，現行公交政策是國有企業為經營主體，也就是說，中小城市的公交最好由一家國有公司或者是國有性質進行了改制的企業來經營。此外，政府終將建立彌補企業的公益性損失的配套性制度。如果中小城市公交行業獨家經營者是個私企業，那么這種彌補，很容易出現官商勾結，造成惡劣的社會影響。中央對公交的組建原則是“國有主導、多方參與、規模經營、有序競爭”，中小城市組建一家國有為主體，公私合營，有現代企業制度的公交企業，也符合“多方參與"的原則。如果中小城市的人民政府在體制改革和公交投資中造成公交粗放型發展，形成多家經營的混亂局面，必須勇于承擔失誤的責任，補償受損的經營者，再慎重利用公交特種許可的權柄，將請來之神順利的送出去。

三、中小城市公交發展中的管理地位

科學發展觀的目的是要保持持續發展，可持續發展的精髓就是要節約能源，建設生態，保護環境。也許中小城市在目前不乏道路資源，但能源的缺乏是全球性的，當今世界能源已在悄悄地決定各國之間的政治關系，甚至影響國際政治走向。二十輛左右的的士、私家車在人中流動上才能抵得上一輛公交車，前者耗油是后者的九到十倍，尾氣的污染比較大抵也是如此。如果中小城市都見不到青山綠水，藍天白云，將會失去競爭力，失去競爭的優勢地位，很難在競爭中立于不敗之地。所以，優先發展城市的公共交通，不僅能緩解城市的道路資源的緊張，也符合中小城市發展和交通發展的實際，是貫徹科學發展觀，建設節約型社會的必然要求，是加快中小城市城市化進程，保障中小城市經濟和夯實管理社會發展的重要舉措，是提高資源利用率，緩解交通擁堵，保持和改善中小城市優越人居環境的重要手段。中小城市公交站點密度布臵比大型超大型城市的密度要大，前者約是后者的三分之二，道路交叉口紅綠燈的布臵也比大城市要密一些，大城市還在不斷的開辟公交專用車道，并嚴禁其它車輛入內行駛，而且還實行了路口優先通過等提高公交車通行能力的措施。所以，目前中小城市的公交車行駛速度還不如大城市和超大城市的公交車的行駛速度和通過能力。有的中小城市公交車發班的間隔密度又缺乏剛性，所以在大多數中小城市，市民乘坐公交車仍然很不方便，市民選擇的士出行仍然大于選擇公交車出行的比例。中小城市發展公交的優勢是道路資源豐富，特別是一些行政新區，道路通行能力有一定的前瞻性。可是，由于沒有加強交通管制，沒有重視提高公交車的通行能力，致使公交車在人群中，在非機動車中，在機動車中艱難地穿梭；在交叉路口、在紅綠燈前、在密集的公交站點前走走停停，大大降低了道路資源的利用率。從客觀條件上來說，中小城市應該是更容易發展公交事業，更容易提高公交車的通行能力。有的中小城市訴苦難以建立公交發展基金，訴苦政府的財政支持力度不大，其實，在很大程度上，中小城市發展公共交通不是缺乏資金，而是缺乏公共管理知識。

第五篇：房地產問題

以下，本章把房地產最常見的問題編成300個問題進行解答。讀者必須留意：一是隨著房地產形勢的發展，國家有關政策、法規、標準 >標準等情況是會變化的；二是各地、各市對房地產所訂立的規章制度也有所不同。來源于 中國最大的資料庫下載

一、土地用地問題

1．什么是房屋用地?答：是指房屋以及按照規劃要求的配套設施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照規劃要求的配套設施占用的土地。

2．什么是工業用地?答：是指獨立設置的工廠、車間、手工業作坊、建筑安裝的場地、排渣(灰)場地等用地。

3．什么是倉儲用地?答：是指國家、省(自治區、直轄市)及地方的儲備、中轉、外貿 >外貿、供應等各種倉庫、油庫、材料堆場及其附屬設備等用地。

4．什么是商業服務業 >服務業用地?答：是指各種商店、公司、修理服務部、生產資料供應站、飯店、旅社、對外經營的食堂、文印譽寫社、報刊門市部、蔬菜購銷轉運站等用地。

5．什么是旅游業用地?答：是指主要為旅游業服務的賓館、飯店、大廈、樂園、俱樂部、旅行社、旅游商店、友誼商店等用地。

6．什么是金融保險業用地答：是指銀行、儲蓄所、信用社、信托公司、證券交易所、保險公司等用地。

7．什么是市政公用設施用地?答：是指自來水廠、泵站、污水處理廠、變電(所)站、煤氣站、供熱中心、環衛所、公共廁所、火葬場、消防隊、郵電局(所)及各種管線工程專用地段等用地。

8．什么是綠化用地?答：是指公園、動植物園、陵園、風景名勝、防護林、水源保護林以及其他公共綠地等用地。

9．什么是公共建筑用地?答：是指文化、體育、娛樂、機關、科研、設計、教育、醫療衛生等用地。lO．什么是文、體、娛用地?答：是指文化館、博物館、圖書館、展覽館、紀念館、體育場館、俱樂部、影劇院、游樂場、文藝體育團體等用地。．什么是機關、宣傳用地?答：是指行政及事業機關、黨、政、工、青、婦、群眾組織駐地、廣播電臺、電視臺、出版社、報社、雜志社等用地。

12．什么是科研設計用地?答：是指如研究院(所)、設計院及其試驗室、試驗場等科研、設計機構用地。

13．什么是教育用地?答：是指大專院校、中等專業學校、職業學校、干校、黨校，中小學校、幼兒園、托兒所、業余進修院(校)、工讀學校等用地。

14．什么是醫衛用地?答：是指醫院、門診部、保健院(站、所)療養院(所)、救護站、血站、衛生院、防治所、檢疫站、防疫站、醫學化驗、藥品檢驗等用地。

15．什么是交通用地?答：是指鐵路、民用機場、港口碼頭及其他交通用地。

16．什么是鐵路用地?答：是指鐵路及場站、地鐵出入口等用地。

17．什么是民用機場用地?答：是指民用機場及其附屬設施用地。

18．什么是港口碼頭用地?答：是指專供客、貨運船停靠的場所用地。

19．什么是其他交通用地?答：是指車場(站)、廣場、公路、街、巷、小區內的道路等用地。

20．什么是居住小區總用地?答：是包括住宅總用地，公共建筑設施總用地，道路、廣場用地、庭院、綠化用地的總和。21．什么是住宅總用地?答：指低層、多層、中高層、高層以及住宅用地面積的總和

22．什么是毛地?答：毛地主要指城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地

23．什么是生地?答：生地是指可能為房地產開發與經常活動所利用，但尚未開發的農地和荒地。

24．什么是飛地?答：又稱插花地，指土地所有權人或使用權人的土地部分或全部處于他人土地范圍內。

25．什么是土地開發?答：是將“生地”開發成可供使用的土地。

26．什么是集體土地?答：是指農村集體所有的土地。

27．什么是征用土地?答：指國家為了公共利益的需要，可依照法律規定對集體所有的土地實行征用。

28．什么是土地所有制?’答：現行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制(即國家所有)

和勞動群眾集體制(即集體所有)兩種形式。其中，城市市區的土地全部屬于國家所有；農村和城市郊區的土地法律規定屬于國家所有的以外，即集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但由法律規定屬于集體所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。地上建筑物既可以為國家所有，也可以為集體、單位和個人所有。因此，同一宗房地產，其土地與地上建筑物的所有權往往是不一致的。29．什么是地籍、產籍?答：我們通常所指的地籍、產籍、房地產籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會經濟狀況和法律狀況的調查與登記，包括了土地產權的登記和土地分類面積等內容。具體來講，是對在房地產調查登記過程產生的各種圖表、證件等登記資料，經過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。

30．什么是土地使用權劃撥?答：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

31．什么是土地使用權出讓?答：是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

32．什么是房地產業?答：是以土地和建筑物為經營為對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業。

33．什么是房地產開發?答：是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。

二、開發建設問題

1．開發建設有哪些程序?答：開發建設有不同程序，具體為：①提出項目建議書(經批準為立項)；②選定建設地點；③進行可行性研究(經批準為決策)；④設計階段；⑤組織施工；⑥竣工驗收；⑦交付使用。項目辦理建設用地的流程為：①申請定點，核發《建設用地規劃許可證》；②申請用地，評估地價，簽《國有土地出讓合同》，辦理《建設用地批準書》；③辦理征地、補償、拆遷手續，交付有關費用；④交清地價，辦理地籍登記，核發《國有土地使用證》。項目設計及報建的程序為：①總規設計——總平面報審；②詳細規劃設計——詳規報審(包括五圖一書：即總規圖、綠化圖、道路圖、豎向圖、管線平衡圖和設計說明書)；③建筑單體方案設計——建筑方案審查；④擴初設計——初步設計審查；⑤報建施工圖設計——施工圖報建(通過專業報建意見——教育意見、市政意見、綠委意見后取得《建設工程規劃許可證》；⑥施工圖設計——施工圖審查，取得《建設工程施工許可證》。項目取得商品房預售證的流程及要求為：①項目所需的工程形象為：七層以下(含七層)的項目，已經完成結構工程并封頂；七層以上(不含七層)的項目，已經完成2／3的結構工程；②所需的證照：《建設用地批準書》、《國有土地使用證》、《建筑工程報建審核書》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》。項目工程竣工的驗收流程及要求為：①工程竣工驗收備案：工程竣工驗收備案必須要完成的驗收項目有質監驗收、規劃驗收、消防驗收、環保驗收、電梯驗收、市政驗收、燃氣驗收；②綜合竣工驗收備案：綜合竣工驗收必須要完成的驗收項目有竣工驗收備案表、規劃驗收、消防驗收、人防驗收、永久供水證明、燃氣驗收、電信驗收、通郵申請表、公建配套項目竣工移交、化糞池驗收、市政驗收、環保檢測。項目交付使用的流程、標準及要求為：①商品房交付使用時，開發企業必須向購房業主出示一證三書——即綜合驗收合格證，提供商品住宅交樓書(由建委監制的)、商品住宅質量保證書和商品住宅使用說明書；②根據2000年1月30日施行的《建設工程管理條例》，商品住宅質量保證書的最低保修期如下：地基和主體結構——設計文件規定的合理使用年限；房屋防水——5年；墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏—5年；地面空鼓開裂、天面飾面開裂-2年；管道堵塞．2年；衛生潔具——1年；燈具、電器開關一個月；③《商品住宅質量保證書、使用說明書》的組成包括如下幾個部分：封面；交樓書驗收單位、建設單位、施工單位、監理單位和建設單位質量受理部門；住宅基本設置和設計標準(按戶型填寫，每個戶型單獨填寫一張表)；住宅質量保證書；住宅使用說明書。

2．什么是房屋拆遷?答：房屋拆遷是拆遷人在建設活動中，因建設項目用地需要，對在建設項目用地范圍內，依照有關法律、法規和規章的規定，依法轉移屬他人所有或使用的房地產權益的行為，它是房地產權益轉移的一種特殊方式。

3．什么是“五證”和“兩書”?答：房地產開發商在房地產市場上銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照

有關的規定在房地產管理部門辦理商品房銷售的各種手續。其中“五證”、“兩書”是最為重要的條件。①《國有土地使用證》，是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證。②《建設用地規劃許可證》，是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地。前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證。③《建設工程規劃許可證》，是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。④《建設工程施工許可證》。⑤《商品房銷售(預售)許可證》。⑥《住宅質量保證書》。⑦《住宅使用說明書》。5．什么是建筑施工場地必備的開工條件?答：三通一平(通水、通電、通路、場地平整)或加上通氣、通汽構成五通一平。6．什么是七通一平?答：是指土地(生地)在通過一級開發后，使其達到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發商可以進場后迅速開發建設。7．什么是工程進度管理?答：工程進度可分為主要形象進度和銷售區域形象進度。對進度的劃分有利于建設工程及項目營銷的有效管理。①工程主要形象進度為：基礎完成、預售形象進度、封頂、外立面完成、工程竣工；②銷售區域形象進度為：售樓部、樣板房、銷售通道。8．常見的質量問題有哪些?答：屋面漏水、廚房及衛生間漏水、地下室漏水、窗框滲水；天花開裂，墻體開裂等。

三、房屋建筑問題

1．什么是建筑?答：有三個含義：一是指建筑物或構筑物；二是指建造活動；三是指工程技術和建筑藝術的綜合創作。構成建筑的基本要素是建筑功能、建筑技術、建筑形象，通稱為建筑三要素。

2．什么是低層住宅?答：指一層至三星的住宅。一其特點是：層數少、上下聯系方便，平面布置緊湊，結構單一，平面組合靈活，既能適應較大、標準較高的要求，又能適應標準較低的居住情況。

3．什么是多層住宅?答：指四層至六層的住宅。多層住宅在我國目前新建或正在建造的城鎮住宅中占90％以上。它的優點在于：它比低層住宅在占地上要節省，同時又比高層住宅建設工期短，一般開工一年內即可竣工；無需像高層住宅需要增加電梯、高壓水泵、公共走道等方面的投資；結構設計成熟，通常采用磚混結構，建材可就地生產，可大量工業化、標準化生產。因此，多層住宅造價較低，價格適中，易于被普通消費者接受。

4．什么是中高層住宅?答：指七層至九層的住宅。其特點界乎于多層住宅和高層住宅之間，請參看上下兩個問答。5．什么是高層住宅?答：指七屋叢士層叢土的住室。高層住宅是城市化、工業現代化的產物，按它的外部體形可分為塔式、板式和墻式；按它的內部空間組合可分為單元式和走廊式。高層住宅一般設有電梯作為垂直交通工具，為此國家還明確規定：12層及12層以上的高層住宅，每幢樓設置電梯不少于兩部。高層住宅的優點是可以節約土地，增加住房和居住人口。建造和使用高層住宅也有不足之處，如：投資大，高層建筑的鋼材和混凝土消耗量都高于多層建筑，加上要配置電梯、高壓水泵，增加公共走道和門窗，一次性投入很大。另外，投入使用后還要為電梯、泵站修繕養護付出一筆經常性費用等等。

6．什么是塔式高層住宅?答：以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。

7．什么是單元式高層住宅?答：由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯、電梯的高層住宅。

8．什么是通廊式高層住宅?答：由共用樓梯、電梯通過內、外廊進入各套住宅的高層住宅。

9．什么是超高層住宅?答：一般指100米以上高度的住宅。

10．什么是建筑密度?答：建筑密度是指在居住區用地內各類建筑的基底總面積與居住區用地的比率(％)，它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。

11．什么是容積率?答：在數值上等于所購物業建筑面積。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時也意味著人均占有綠地面積減小，居住環境質量下降。—套積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在l萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0．4。

12．什么是綠化率?答：綠化率是指項目規劃建設用地范圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之