第一篇：選修-房地產(chǎn)經(jīng)濟學-關(guān)于房價持續(xù)上漲原因的分析

關(guān)于房價持續(xù)上漲原因的分析

摘要針對房價的一路上揚的態(tài)勢，本文從政治經(jīng)濟學和西方經(jīng)濟學 角度分析了我國房價居高不下的現(xiàn)狀，同時運用公共選擇理論來分析我國房地產(chǎn)公共政策對房價的影響。并且, 提出相應(yīng)的對策來進行解決房地產(chǎn)市場中存在的問題。

關(guān)鍵詞：房價；經(jīng)濟學分析；供求； 房地產(chǎn)公共政策

近年來，房價的急速上漲已經(jīng)成為籠暈在社會大眾心頭的巨大陰影。自l999年房價節(jié)節(jié)攀升，房價不合理上漲問題已成為社會的一個焦點和熱點問題。“房地產(chǎn)泡沫”等詞不斷出現(xiàn)在雜志報紙上．房價問題引起大眾的普遍關(guān)注。

1、相關(guān)經(jīng)濟學分析

1.1政治經(jīng)濟學角度

1.1.1開發(fā)成本上升

1.1.1.1地價過高 我國的土地是由政府壟斷的，由于地方政府以拍賣的方式進行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，價高者得，帶動地方的財政收入增加 此外，隨著城市化進程的深入，有限的土地與巨大的建設(shè)需求使得土地價格一路上揚，從而使作為房價的地價也居高不下是導致房價扶搖直上的主要原因

1.1.1.2開發(fā)商融資成本過高 為了抑制房地產(chǎn)泡沫維護房地產(chǎn)市場秩序，政府通過一系列政策提高了開發(fā)商貸款門檻，造成新建房地產(chǎn)項目融資成本上升 而開發(fā)商的應(yīng)對方案無非是減少供給或是提高房產(chǎn)價格回籠資金，從而提高了房價

1.1.2巨大的需求刺激

1.1.2.1消費型需求

隨著城市化進程的加快和原有城市規(guī)模的擴大，城市人口急劇增多帶來了巨大的住房需求，同時家庭規(guī)模的減小與城市居民自身居住條件的改善引起了需求的迅速增加，1.1.2.2投資型需求

當房地產(chǎn)價格上漲時，消費型購買者預期將來購買會帶來更大的支出，投資型購買者希望資產(chǎn)的持有會帶來更大的增值，加上投機者利用市場信息 的不對稱，利用媒體 誘導消費者跟風，通過 羊群效應(yīng)造成短期內(nèi)房價非正常上漲

1.1.3房地產(chǎn)市場的天然壟斷性

房地產(chǎn)是一種特殊的生產(chǎn)要素，因其資源的有限性與壟斷性，基于地租理論的價格形成機制，容易產(chǎn)生超額利潤，具有高成本高回報流通慢的特點 這就決定了只有少數(shù)幾個具有極強經(jīng)濟實力的開發(fā)商才能進入該市場，又隨著市場進入壁壘的提高，房地產(chǎn)市場漸漸被少數(shù)幾個寡頭壟斷，他們很容易達成共識，以維持房價高標準

1.1.4政府擴張性的財政政策與貨幣政策

近幾年政府不斷放寬貸款限制，通過拉動內(nèi)需 刺激消費帶動經(jīng)濟增長，相對寬松的經(jīng)濟政策既推動了房地產(chǎn)市場的繁榮，也成為制造泡沫產(chǎn)生高房價的罪魁之一。此外，銀行個人信用消費貸款的限制放寬對消費者的消費欲望的刺激成為支撐房價上漲的內(nèi)在動力

1.2西方經(jīng)濟學角度

1.2.1需求分析

從需求角度來看，需求指在一定時期內(nèi)買者愿意并且能夠購買的一種物品量 對于大多數(shù)正常物品來說，其他條件相同時，一種物品價格上漲會引起需求量的減少；價格的下降會引起需求量的增加，需求量與價格呈負相關(guān) 于是我們引入需求價格彈性來表示在一定時期內(nèi)一種商品的需求量變動對于該商品價格變動的反映程度的衡量（見圖1）

1.2.2供求關(guān)系

房子作為一種商品，那么決定價格的最基本因素自然還是供給與需求 從需求的角度來說，正如前文所分析的原因，需求進一步增長；而從供給的角度而言，因我國的土地出讓制度的局限性以及各地方政府官員受到來自財政收入增加與自身發(fā)展的激勵，以拍賣的形式抬高地價而導致房地產(chǎn)成本上升，使得開發(fā)商利潤下降部分開發(fā)商退出市場而引發(fā)供給減?。ㄒ妶D 2）房地產(chǎn)公共政策與房價上漲

為了促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展和治理房地產(chǎn)市場失靈問題，政府采取經(jīng)濟 行政 法律 制度等手段干預和規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場 但由于政策目標間的沖突以及行政壟斷等原因，部分房地產(chǎn)公共政策直接或間接推動了房價上漲，這些公共政策失靈及其導致的社會

福利損失即公共選擇理論中的政府失靈 因此，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場同時存在著市場失靈和政府失靈 來源于公共政策的政府失靈主要表現(xiàn)在:

2.1房地產(chǎn)公共政策本身的目的及政策手段間的沖突，促使政策失靈

2004年土地市場治理及改革后，從2005 年開始，房價進入了相對2003-2005 年的快速上漲階段 固定資產(chǎn)投資過快增長房價快速上漲，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策在抑制固定資產(chǎn)投資增長的同時，緊縮土地供應(yīng)量并推動土地 招 拍 掛制度，房價由協(xié)議出讓制度下的平穩(wěn)上漲步入 招拍掛 出讓制度下的快速上漲通道 政策目的不明確 沖突及政策手段矛盾直接導致了這一階段的房價快速上漲

2.2房地產(chǎn)公共政策缺乏科學性和長遠考慮，執(zhí)行情況不理想

第一，政策具有明顯的短期行為 自2004 年房地產(chǎn)市場調(diào)控以來，調(diào)控政策多以 通知 意見 下發(fā)，包括 限購令 都沒有上升到法律法規(guī)層面，不確定性較大 同時政策頻繁出臺 重復使用，加大了市場的波動性，增 加 了 各 市場主體對市場發(fā)展不確定性的預期，觀望氣氛濃厚，影響到了正常的投資和消費 第二，調(diào)控政策大都采取了全國一刀切的形式，不利于欠發(fā)達地區(qū)的房地產(chǎn)市場的培育成長 第三，有的政策出臺后沒有得到及時恰當?shù)膶嵤?例 如，2005-2007年調(diào)控文件要求增加對普通商品房和經(jīng)濟適用房的土地供應(yīng)量，并 加大對閑置土地處置力度，但政策落實情況不好，土地供應(yīng)量持續(xù)下降，直接減少了住房供應(yīng)量

3.針對房價上漲過快應(yīng)采取的措施

3.1政府要加強宏觀調(diào)控落實中央政策。地方政府要加緊落實中央的房地產(chǎn)政策, 加強宏觀調(diào)控, 重分發(fā)揮政府的職能。加強政府監(jiān)管力度。財政、貨幣政策雙管齊下。嚴格加強拆遷計劃管理。合理確定年度拆遷規(guī)模,堅決制止城鎮(zhèn)建設(shè)和房屋拆遷中存在的急功近利、盲目攀比和大拆大建行為,有步驟、分階段進行城市規(guī)劃避免因為拆遷營造人為地住房需求。

3.2消費者要有理性的消費觀念

3.2.1、消費者要積極關(guān)注房產(chǎn)信息,不要盲目投入到購房熱之中,要有理性的消費觀念, 不能受到房地產(chǎn)開發(fā)商的廣告影響。

3.2.2、政府要積極引導消費者理性消費, 對消費者進行健康宣傳教育, 適時調(diào)整財政和貨幣政策、銀行信貸等機制, 促進消費者合理消費

3.3提高房地產(chǎn)市場開發(fā)的土地供給力度和使用效率

3.4宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合穩(wěn)定房地產(chǎn)市場

3.4.1、嚴厲打擊房地產(chǎn)市場的過度投機行為,禁止炒房和房屋囤積。

3.4.2、加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度擴建租廉房和經(jīng)濟適用房。

參考文獻；房價上漲原因的經(jīng)濟學分析韓瑞春（西南財經(jīng)大學統(tǒng)計學院，四川成都，）關(guān)于房價上漲原因的分析王國慶(西南財經(jīng)大學工商管理學院 611130)

公共選擇理論視角下的高房價成因分析

曹 飛，博士研究生，廈門大學經(jīng)濟學院，福建廈門

第二篇：房價上漲原因分析

試論我國房價上漲的成因與對策

【摘要】本文分析了我國房價上漲的成因：城市化帶來的住房需求和土地資源稀缺導致的供求矛盾；投資性需求旺盛助長了房價不斷上漲；地方財政過度依賴房地產(chǎn)業(yè)；保障性住房“門檻過高”。提出遏制對策: 加快我國城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，進一步擴大城市化的空間；加大普通商品房供應(yīng)，從根本上遏制房價上漲；進一步完善住房保障制度，大力發(fā)展公共租賃房；強化市場監(jiān)管措施。

【關(guān)鍵詞】高房價；成因；對策

近年來，房價的急速上漲已經(jīng)成為籠罩在社會大眾心頭的巨大陰影。房地產(chǎn)價格持續(xù)穩(wěn)定上漲，已遠遠超過一般人所能承受的經(jīng)濟能力。特別是一些弱勢群體即低收入的困難家庭需要住房，但因房價之高而無力購買。過高的房價已經(jīng)超出社會經(jīng)濟系統(tǒng)和大眾心理系統(tǒng)的承受能力，最終會影響到經(jīng)濟的穩(wěn)定乃至社會的穩(wěn)定。

一、當前房價上漲的成因分析

在市場經(jīng)濟條件下，一種商品的價格是由市場上的供需關(guān)系所決定的。但在房地產(chǎn)領(lǐng)域，支撐房價持續(xù)上漲的因素很復雜，不僅取決于供需關(guān)系，還有其他因素：

1、城市化帶來的住房需求和土地資源稀缺導致的供求矛盾

這是房價上漲的主要原因。目前我國的城市化水平只有36%左右，農(nóng)村人口占54.3％，城市化進程在未來一段時期內(nèi)還將繼續(xù)呈加速態(tài)勢。按目前年均

1.12%的城市化速度估算，每年平均有近1500萬農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城市人口。如果城市化水平提高到70%，城市就要增加4億人口。不斷擴大的購房隊伍與城市有限的土地供應(yīng)之間的矛盾，必然導致房價不斷上漲，這是由價值規(guī)律決定的必然趨勢，也是房價上漲的根本原因。

2、投資性需求旺盛助長了房價不斷上漲

我國居民儲蓄率高，伴隨著城市化進程和經(jīng)濟快速發(fā)展的是人們對通貨膨脹的擔憂和房價上漲的預期，通過買房實現(xiàn)保值增值成為許多居民的投資選擇。不但富人買房投資，越來越多的工薪階層也加入其中，有不少地方投資買房比例甚至超過了居住買房。據(jù)新華社報道，在京、滬、深三地各取樣2000名購房者進行需求調(diào)查顯示，在北京的調(diào)查中有62%的登記購房者表示如果手上有剩余資金，房產(chǎn)將是首選的投資目標。而這一數(shù)據(jù)在上海也達到了51%。大量投資客進入樓市炒房，直接助推了房價飆升，造成越有房越買房、越?jīng)]房越無望的局面。

3、地方財政過度依賴房地產(chǎn)業(yè)

這是房價上漲的深層次原因。據(jù)國土資源部去年調(diào)查結(jié)果，全國地價占房價比平均為23.2%，有的大城市地價已占到房價的46.7%。在土建成本變化不大的情況下，地價的不斷攀升導致了樓價的瘋長。據(jù)國土資源部2010年2月公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2009年，我國城市土地出讓總價款為15910億元人民幣，同比增加63.4%。再加上各種配套稅費，政府收益實際上占房價的32.8％—38.8％，賣地已成為一些地方政府的重要財源。并且房地產(chǎn)還可以拉動建材、水泥、家用電器、玻璃、窗簾、紡織品、衛(wèi)生潔具等60多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，已成為地方經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。地方政府對房地產(chǎn)業(yè)情有獨鐘絕非偶然，投資少、收益高、見效快，是快速提高GDP的一個法寶，同時也使地方政府成為高房價的受益者和推手。

4、保障性住房“門檻過高”

住房保障制度是解決城市低收入家庭住房困難的主要途徑。近年來，國家加大了保障性住房建設(shè)的力度，尤其是國際金融危機以來，進一步加快了保障性安居工程建設(shè)進度，3年內(nèi)全國將新建200萬套廉租房和400萬套經(jīng)濟適用房，將有力緩解城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難。但是，由于保障性住房的“零地價、低稅費”，政府不但得不到收益，反而還要拿出土地，投入資金，致使部分地方政府缺乏保障性住房開發(fā)的積極性。保障型住房發(fā)展相對緩慢，導致門檻過高、覆蓋面過窄、實物配租比例過低等問題。目前大多數(shù)城市出臺的廉租房和經(jīng)濟適用房政策，保障的對象多限定在城市低保范圍和低收入家庭的住房困難戶，而這只是城市住房困難群體中很小的一部分。大批既買不起商品房又不夠條件購買經(jīng)濟適用房的中低收入的居民，被限制在門檻以外，成為“夾芯層”，這是中低收入群體買房難的主要原因。

二、遏制房價過快上漲的對策

有效抑制房價持續(xù)上漲，是當前一件十分棘手而迫切的問題。結(jié)合當前國家有關(guān)政策及某些省市的做法，試提出如下對策建議。

1、加快我國城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，進一步擴大城市化的空間

我國的城市化與房價的關(guān)系取決于城市化是以怎樣的形式進行的，如果是采取農(nóng)民進城的方式，大量的農(nóng)村人口涌入城市，便會造成城市的擁擠和住房緊張的壓力。所以要改變農(nóng)民進城的方式，通過城鄉(xiāng)一體化來加快農(nóng)村城市化建設(shè)。據(jù)有關(guān)方面研究，發(fā)展中國家城市化水平平均為40%左右，發(fā)達國家80%~90%，而我國只有36%。與經(jīng)濟發(fā)達國家相比，我國農(nóng)村城市化水平明顯滯后。所以我國要積極推進縣域經(jīng)濟的發(fā)展，擴大城市化的空間。吸引和鼓勵農(nóng)民不斷向縣城集中、資本不斷向工業(yè)園區(qū)集中，實行工業(yè)化和城市化雙輪驅(qū)動，吸納農(nóng)村剩余勞動力，在解決“三農(nóng)”問題的同時，也解決了大量農(nóng)民進城的情形，從而緩減了城市住房需求過旺的壓力，促進房價下降，使農(nóng)村和城市形成一個“雙贏”格局。

2、加大普通商品房供應(yīng)，從根本上遏制房價上漲

供不應(yīng)求是房價上漲的根本原因，遏制房價過快上漲，就必須從治本上下功夫，大量增加普通商品住房的有效供給。在政策導向上，要采取支持自住性需求，鼓勵改善性需求、控制投資性需求、抑制投機性需求、保障困難性需求，大力增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和使用效率。在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，加快保障性住房和普通商品房建設(shè)，穩(wěn)定市場預期，從根本上遏制房價過快上漲的勢頭。

3、進一步完善住房保障制度，大力發(fā)展公共租賃房

許多地方政府僅關(guān)注房地產(chǎn)市場對當?shù)亟?jīng)濟增長的貢獻，而忽視了住房的社會保障功能，這是政府職能的嚴重缺位。應(yīng)進一步擴大廉租住房的覆蓋面。適當放寬廉租住房政策標準，降低準入門檻，把更多的困難家庭納入廉租住房保障范圍，逐步由最低收入家庭向低收入家庭延伸，實現(xiàn)全部城鎮(zhèn)低收入家庭的“應(yīng)保盡?！?。進一步加快經(jīng)濟適用房建設(shè)，逐漸涵蓋中等偏下收入家庭，防止形成“夾芯層”。積極借鑒香港公屋經(jīng)驗，加大公共租賃房的建設(shè)力度。對不符合廉租住房和經(jīng)濟適用房供應(yīng)條件，又無力購買普通商品住房的家庭，應(yīng)從實際出發(fā)，大力發(fā)展租賃住房方式，這也是目前國際上國家解決住房問題的通行做法。香港有40%的居民租住公房，日本有38%，法國36%，英、美等國均在30%左右，瑞典、德國達50%，可以享受政府優(yōu)惠租房政策。完善中低收入家庭租房制度，不僅是健全房地產(chǎn)市場體系的需要，也是解決目前中低收入家庭住房保障的有效途徑。

4、強化市場監(jiān)管措施

一是完善市場監(jiān)督制度，加強對房地產(chǎn)業(yè)的資質(zhì)管理和房地產(chǎn)開發(fā)項目審核管理。二是建立房地產(chǎn)市場價格監(jiān)測體系?？茖W準確地做好房地產(chǎn)市場價格的監(jiān)測和信息發(fā)布工作，合理引導企業(yè)理性投資和居民理性購房，正確引導消費。三是整治房地產(chǎn)市場秩序。加大房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪瘟Χ?，重點查處房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)中的各種違法違規(guī)行為，防止開發(fā)商利用政策、市場信息不對稱與不透明，通過交易，虛假宣傳等不正當手段，慌報商品房銷售進度、發(fā)布不實價格信息、哄抬房價、誤導市場預期行為。四是規(guī)范房地產(chǎn)價格行為。按照有關(guān)規(guī)定對經(jīng)濟適用住房實行政策指導價，限價銷售。嚴格審核成本費用，控制利潤水平。對商品房銷售實行一房一價明碼標價制度，要求開發(fā)商取得商品房銷售許可證后，在其售房場所顯眼位置設(shè)置商品房售房明碼標價表，標明位置、房屋、套內(nèi)面積、價格及其他收費項目和標準等內(nèi)容，接受社會監(jiān)督。

第三篇：房價上漲的經(jīng)濟學分析

論文大綱

一、提出當前房價上漲的現(xiàn)象

二、對當前房價上漲現(xiàn)象的原因進行分析

1.個人觀點

供求關(guān)系導致房價上漲

2.其他觀點

①土地出讓拍掛政策

②長期持續(xù)的低利率環(huán)境及人民幣的升值

三、針對房價上漲提出一些建議

房價上漲的經(jīng)濟學分析

摘要：近幾年中國各城市房價的急劇走高有目共堵，百姓的購房負擔急劇上升，房價問題甚至被稱為百姓頭上的“新三座大山”之一。房價的虛高和依然攀升的態(tài)勢不僅帶來了一系列的社會性問題，也對面臨改革重大關(guān)口的中國經(jīng)濟產(chǎn)生了深刻的影響。

關(guān)鍵詞：房價上漲，原因，政策

正文：

最近幾年來，房地產(chǎn)價格好像一只氫氣球，停也不停地向上飛升。然而氫氣球飛得太高就會因為內(nèi)外壓差而爆炸，那么房地產(chǎn)經(jīng)濟是否也會像氫氣球一樣，最終也會崩潰呢？面對急劇上漲的房價，百姓購房的壓力也在增長，同時更是激化了各個階級，窮人與富人之間的矛盾，長此以往，必將帶來嚴重的社會問題。因此，用經(jīng)濟學的觀點理性地分析這一現(xiàn)象，并對之提出改善措施是必不可少的。

房價上漲的原因：

在中國計劃經(jīng)濟向社會主義市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的過程中，房地產(chǎn)這一行業(yè)也由原來的計劃體制向市場體制轉(zhuǎn)變，城市居民的住房從原來的福利分配為主到目前的自主購買為主，這一轉(zhuǎn)變是購房需求的社會基礎(chǔ)。

我們都在課上學過經(jīng)濟學中最基本的理論之一，供求關(guān)系，即當開始時的價格高于均衡時的價格時，消費者愿意購買的數(shù)量低于供給量時，生產(chǎn)者必然會形成激烈競爭，從而使價格水平下降，價格下降進一步導致供給量減少、需求量增加。競爭將會一直持續(xù)下去，直至價格降至均衡水平，需求量與供給量相等時為止。相反當開始時的價格低于均衡時的價格時，消費者愿意購買的量高于生產(chǎn)者愿意供給的量，這時就會出現(xiàn)超額需求。為了得到有限的供給，消費者之間也會展開競爭，結(jié)果自然是價格上升，這又將導致供給量增加和需求量減少。競爭一直持續(xù)下去，直至價格上升至均衡水平。價格機制就像一只“看不見的手”，引導著供求關(guān)系達到這個均衡狀態(tài)。

首先看需求方，即消費者。目前主要的購房者主要包括以下三類：城市建設(shè)過程中產(chǎn)生的拆遷戶，這是他們的剛性要求；手頭比較寬裕，而住房卻是早期購買或是單位福利分配，不能滿足現(xiàn)在居住水平需求的人，他們在穩(wěn)定收入的支撐下，對購房也有著強烈的需求；還有就是因為結(jié)婚而不得不購買新房的年輕人，由于中國不知何時流傳下的傳統(tǒng)，使得他們在還沒有足夠穩(wěn)定的生活和事業(yè)基礎(chǔ)上，不得不背負沉重的房貸包袱。隨著城市向郊區(qū)的不斷擴張，城市化規(guī)模的不斷擴大，越來越多居住在城市邊緣的人加入了第一類人的行列；而隨著經(jīng)濟的飛速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，人們對住房的要求也越來越高，這就催生了第二類人的不斷增加；隨著當年嬰兒潮出生的人群現(xiàn)在已經(jīng)加入到大學畢業(yè)生和結(jié)婚適齡階段的隊伍中，直接導致了第三類人的激增。

之前的一段中已經(jīng)詳細地分析了消費者對購房的需求是相當巨大的，而房地產(chǎn)本身由于土地供應(yīng)的有限性，供給量是有限的，結(jié)合供給關(guān)系的理論，可以知道在這種需求遠遠高于供給的形勢下，房價上漲已成為一種必然。再加上開發(fā)商囤積居奇，炒房團的熱錢以及部分地方政府的無能和腐敗，對本來已經(jīng)供不應(yīng)求的房價更是火上澆油。

而且國人在面對房價上漲這一現(xiàn)實時，更是迫不及待地想要搶先購房，越是漲越是買，使得市場的自我調(diào)控“失靈”了，更是導致了房價的一漲再漲。

當然供求關(guān)系的原因只是最主要的原因，對于房價上漲其他人也提出了一些比較切合實際的看法。

一、土地出讓拍掛政策

各地政府代行土地擁有者之權(quán)，土地由地方政府所壟斷。近些年來越來越多的采取純粹價高者得之的拍賣方式來向開發(fā)商出讓土地，作為商品土地成本增加，就造成土地價格的突飛猛進，進而使得很大程度上基于土地價格的房產(chǎn)價格也就隨之扶搖直上。杭州是最早實行土地出讓招拍掛牌政策的城市之一，也正是杭州，最先拉開了房價快速上漲的大幕。加之在土地在二級市場上的瘋狂炒作，如何不使土地的價格更上一層樓。所以，房價永遠上漲源自土地資源的稀缺性。

二、長期持續(xù)的低利率環(huán)境及人民幣的升值是造成房價“泡沫性”虛高的重要原因

如果說，居民自購房需求的激增及土地供應(yīng)的不足，造成了房價的不斷攀升，那么，我國長期的低利率政策及人民幣的升值所造成的投資、投機則是房價“泡沫性”虛高的根本原因。一是低利率導致資金流入房地產(chǎn)業(yè)。作為投資或者投機者，之所以保有各種資產(chǎn)如房地產(chǎn)、股票、債券等，是為了從中獲取收益。

房價上漲的建議：

針對上述對房價上漲原因的分析，可以相應(yīng)得提出一些解決措施來緩解當前房價過熱的現(xiàn)象。

由于市場的失靈，難以進行自我調(diào)節(jié)，就需要政府動用那只“看得見的手”進行宏觀調(diào)控。目前國家已經(jīng)出臺了“國八條”“國六條”等政策來穩(wěn)定房價。“加強土地管理”防止土地僅僅以高價出售，控制房地產(chǎn)的成本；“控制城市拆遷力度”可以有效減少拆遷戶的產(chǎn)生，從而減少對購房的需求；“對一定時間內(nèi)的房屋轉(zhuǎn)讓征收營業(yè)稅和個人所得稅”則是針對囤積的商人和炒房團而制定的；“規(guī)范房地產(chǎn)外資準入和管理”減少了外資在中國的資本掠奪；“加強對開發(fā)商的監(jiān)管，完善房地產(chǎn)銷售的信息披露”則減少了開發(fā)商與政府的勾結(jié)，使房價公開透明??這些政策出臺以后，雖然顯現(xiàn)出了一定的作用，但是大多數(shù)城市的房價依然一路攀升，各城市房價逆勢而上的報道不絕于耳。那么國家和政府還必須采取強硬的措施，例如將炒房等行為定為危害社會經(jīng)濟秩序的罪名，或者加強對貪官污吏的打擊等等。

參考文獻：徐康寧 李東《經(jīng)濟管理基礎(chǔ)》東南大學經(jīng)濟管理學院 P21-22P23

第四篇：恩施房價上漲原因

恩施房價上漲原因

恩施州目前商品房價格在市場需求旺盛和開發(fā)成本增加等多種因素的帶動下，商品房銷售價格呈明顯上升的態(tài)勢。從恩施市調(diào)查來看，該市2003年初新建商品房平均售價為每平方米700元左右，到2003年下半年上漲到800元－900元，2004年初達到900－1008元，今年約為1200元左右，在2年多的時間里房價上漲幅度達到70％以上。從利川市時代和騰龍兩家房地產(chǎn)開發(fā)公司了解來看，2002年－2005年一季度，商品房每平方米售價分別為521元、600元、627元、722元，2003年－2005年環(huán)比增幅分別達到15.2％、4.5％、15.2％，其中：住宅每平方米售價分別為510元、580元、607元、722元，環(huán)比增幅分別為13.7％、4.7％、18.9％（2003年－2005年）。目前利川市城區(qū)商品房最高售價每平方米達到888元。建始縣目前房價為700元－750元，巴東縣實際房價在1200元以上，宣恩縣為700元－750元，咸豐縣為600元－650元，來鳳縣為700元－750元，鶴峰縣為780元－800元，這些縣商品房售價均有不同程度的增長。同時，商業(yè)用房及“二手房”價格也呈明顯上升的態(tài)勢。全州一般鋪面價格每平方米達3000元以上。恩施市黃金地段商業(yè)用房售價每平方米均在18000元以上。利川市商業(yè)用房售價每平方米一般在12000元左右，最高售價達到每平方米17000元。鶴峰縣商業(yè)用房每平方米售價達到12000元－15000元/平方米。恩施市“二手房”價格2004年同2003年相比，平均售價上漲50％以上。利川市“二手房”售價平均每平方米上漲10％以上。通過對恩施市、利川市等縣市調(diào)查綜合分析，引起房價上漲的主要因素有：

一、土地價格的上升成為推動房價上漲的第一因素。土地是房地產(chǎn)建設(shè)的基本條件，土地價格的變化直接影響著房地產(chǎn)成本。國家有關(guān)部門規(guī)定，自2002年7月1日起，經(jīng)營性用地一律實行“招拍掛”，今年3月又規(guī)定，屬于歷史遺留問題的協(xié)議出讓土地項目，必須在8月31日以前處理完畢。顯然，國家已決定全面停止經(jīng)營性土地協(xié)議出讓，推進土地市場公開交易。但不可回避的是，“招拍掛”制度也存在明顯的缺限，即在短期內(nèi)容易推動地價上漲。如恩施市在2003年以前，土地資源可協(xié)議出讓，土地成交價郊區(qū)約為5萬元/畝，市內(nèi)約為30－35萬元/畝。2003年以后，各房地產(chǎn)企業(yè)用地只能通過拍賣的形式來獲得土地。如恩施市公汽公司旁邊一塊土地，2003年初底價為120萬元，2003年末底價上漲為250萬元，到2004年拍賣成交價為472.6萬元，每畝平均價達到193萬元。目前，恩施市郊區(qū)價為15－20萬元/畝，市內(nèi)約為150萬元/畝，不到3年時間里，地價上漲了近4倍。恩施城區(qū)內(nèi)不屬黃金地段一般每畝也在50－80萬元?？梢姡貎r上漲是當前房價上漲的重要因素。

二、主要建材漲價、工人工資增加等帶來的成本加大。從2003年下半年開始，以鋼材為主的建筑原材料呈現(xiàn)大幅度上漲，鋼材、水泥價格的上漲帶動其相關(guān)的建筑產(chǎn)品的連鎖反映。①鋼材：恩施市2003年初每噸價格為2800元，2004年上漲為每噸3800元，目前已漲到每噸4300元，每噸鋼材比2003年初增加1500元，漲幅達到54％。利川市同比上漲800元，漲幅達22.9％。②水泥：目前水泥每噸250元，恩施市上漲4.1％，利川市上漲25％。③灰沙磚：目前每塊磚為0.22元，同比上漲34％。④沙石料：恩施市為每立方米35元，同比上漲1.06倍；利川市每立方米38元，上漲15.2％。在建筑材料中，還有涂料及運輸費等都比上年有不同幅度的增長。建筑材料漲價帶動商品房成本增加因結(jié)構(gòu)不同表現(xiàn)在100－150元/平方米左右。同時，隨著“兩路”在恩施州的全面建設(shè)，各建筑企業(yè)普遍出現(xiàn)了勞動力短缺現(xiàn)象，那么，增加工人工資成為企業(yè)保證隊伍穩(wěn)定的的首要條件。據(jù)調(diào)查，恩施市原來一個小工的工資平均為25元/天，目前為45元/天，技工的價格則由每天45元上漲到每天80元。利川市建筑普通工人日平均工資為33元，比上年增加11元，建筑技工日平均工資70元，同比增加15元。

三、城市建設(shè)、舊城改造帶來的投資成本增加。我州2003年土建成本為每平方米400元左右，2004年為480元左右，目前達到每平方米550元。我州2002年拆遷面積為4.5萬平方米，2003年拆遷9.36萬平方米，2004年拆遷面積達到13.98萬平方米。其中：住宅拆

遷面積19萬平方米，涉及2257戶拆遷戶。隨著人們生活水平的提高，拆遷補償標準也相應(yīng)提高。按照“拆一補一”的原則，我州從2003年開始拆遷成本大幅度上升，有的被拆遷戶要求按現(xiàn)行市價進行的現(xiàn)金補償。利川市種子公司拆遷中，補償費達到每平方米700元，遠遠高于國家補償標準，但有的住戶仍不滿意。這些都導致了房地產(chǎn)開發(fā)成本的剛性增長。在2003年州慶之前，恩施城區(qū)為美化環(huán)境，對清江防洪庫岸進行綜合治理，拆遷了一大批居民，使“二手房”在當年價格陡增，由年初的每平方米不足600元上漲到年末的每平方米850元左右。

四、城市化進程加快，農(nóng)村人口、外出打工者返鄉(xiāng)購房，在一定程度上推動了房價的上揚。我州近幾年城市化率約為1％，隨著戶籍制度的松動，農(nóng)村高收入者每年約有近4萬人轉(zhuǎn)移到到城里購房從業(yè)。城區(qū)附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關(guān)事業(yè)單位職工多數(shù)在城區(qū)內(nèi)購房，早去晚歸。如利川市城區(qū)附近的元堡、涼務(wù)、汪營等鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部基本上都在城區(qū)購有房產(chǎn)，汪營鎮(zhèn)機關(guān)干部中只有1人沒有進城買房。據(jù)調(diào)查，在恩施市城區(qū)的中高檔商品房購房戶中，外出務(wù)工回鄉(xiāng)人員購房約占30％，再加上恩施州“兩路”即將開通，氣候、環(huán)境等都適合人們居住，使得周邊縣市及外省人員在恩施州購房的也不少，也成為推動恩施州房價上漲的因素之一。

五、需求擴張因素的影響。一是過去幾年來的低利率，個人住房貸款促成了房地產(chǎn)潛在需求逐步釋放出來成實際需求，形成了實際需求的增長高峰。恩施市陽光花園6萬平方米的住房在1年時間內(nèi)便銷售一空，據(jù)該房地產(chǎn)銷售商介紹同等情況在宜昌等大中城市也得2年左右的時間才能做到。利川市近2年開發(fā)的商品房竣工多少賣多少，沒有空置的商品房，即使位置稍差一點的也都賣光了。二是投資型需求增長。房屋作為投資品，具有保值增值功能。隨著近幾年來城鎮(zhèn)居民收入的增加，使得居民投資房地產(chǎn)熱情不斷增強。據(jù)恩施市成調(diào)資料，2004年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到7147元，比2000年增加1519元，年均增長6％以上，不少居民掀起了二次購房熱。利川市有部分居民賣掉過去自己修的私房，購買更為舒適、更豪華的商品房。此類虛擬需求的激增，又反作用于價格，最終導致房價的不斷上揚。

六、房地產(chǎn)開發(fā)的各種規(guī)費、稅費及服務(wù)費收取進一步規(guī)范。偷、逃、免、減稅費的不合理因素在規(guī)范后越來越少。恩施州房地產(chǎn)業(yè)在2003年以前屬于政府扶持的產(chǎn)業(yè)，有的縣市本著“你發(fā)財、我發(fā)展”的理念，以許多優(yōu)惠政策吸引外地企業(yè)投資，費用減免高達70％以上。2003年底，房地產(chǎn)業(yè)不再享受政府的優(yōu)惠政策，使房地產(chǎn)業(yè)逐漸走入法制化、規(guī)范化的軌道。目前有近30種規(guī)范管理的費用要收取。例如：2003年以前規(guī)劃局配套費只收取為5－10元/平方米，現(xiàn)在為45元/平方米；以前免收的水土保持、環(huán)境測評、質(zhì)量安檢、衛(wèi)生評估等費用，現(xiàn)在均不再減免。根據(jù)抽樣調(diào)查測算，所有規(guī)費分攤到住房中約為120元/平方米，稅費分攤后為80元/平方米，中介服務(wù)費分攤后為60元/平方米，合計每平方米住房要承擔稅費260元/平方米。

同時，隨著人們生活水平的提高，對住房品位的要求也越來越高，加上在居住上的從眾、攀比、同步心理，對住房的面積要求也是越來越大。面積大、品位高，都需要新技術(shù)、新材料，也都要增加建設(shè)成本，刺激房價上漲。

第五篇：案例分析中國房價上漲原因

案例分析中國房價上漲原因

楊玉建

（文傳學院2011級漢文（師范）2班201101024062）來源：新京報(北京)編輯：吳煥新

新京報訊2012年12月10日 09:57，國家統(tǒng)計局原局長邱曉華在“國盛證券2013投資策略報告會”上表示：房地產(chǎn)行業(yè)的黃金期仍沒有結(jié)束，未來房價不會暴跌。

邱曉華認為，政府對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控形成的政策性下行壓力與市場需求導致的上行壓力并存，明年房價將平穩(wěn)上升，不會暴漲也不會暴跌。

邱曉華認為，隨著住房政策的完善，居民保有住房的成本將會上升，這有利于抑制投機性住房需求；而另一方面，政府加強保障性住房建設(shè)，對于穩(wěn)定供給會起到積極的作用；最后，前期高投資帶來的存量還需要時間消化。

他認為綜上所述，房價暴漲的可能性很小。

此外，邱曉華認為中國的工業(yè)化和城市化沒有結(jié)束，對住房的需求就始終存在，中國“人多地少”的基本國情也決定了住房在中國長期供應(yīng)都存在偏緊的狀態(tài)，這對房地產(chǎn)行業(yè)有較大的支撐。

邱曉華表示，只有等中國工業(yè)化和城市化基本完成，中國房地產(chǎn)行業(yè)才會進入收縮期，房價才會出現(xiàn)真正逆轉(zhuǎn)，這個階段可能10年之后才會到來。

近年來，房價上漲問題一直都是中國人茶余飯后的熱門話題。安其居，才能樂其業(yè)。住房是關(guān)系億萬群眾切身利益的重大民生問題，房價的高低更是與老百姓的生活質(zhì)量休戚相關(guān)。“住有所居”是建設(shè)社會主義和諧社會的重要目標，是讓人民群眾共享改革發(fā)展成果的重要體現(xiàn)。然而，房價的持續(xù)升溫，卻讓不同老百姓頻頻發(fā)出買不起房的感嘆。兩會召開期間，中央和地方推出的一些針對性措施，更是使得房地產(chǎn)問題成熱點問題的榜首。那么，房價上漲究竟是由什么原因引起的呢？下面，我就以“馬克思主義哲學原理”分析一下中國房價上漲的原由。

一：物質(zhì)決定意識，意識對物質(zhì)有能動的反作用。

1、房價上漲很大程度上與買方需求有關(guān)，“供大于求，價格上漲”是一般經(jīng)濟規(guī)律，這是物質(zhì)。因為消費者需求量大，住房的供應(yīng)跟不上消費者的需求，抬高住房價格在能賣掉住房的基礎(chǔ)上，還能獲取更大的利益。這必然會引起房價的上漲，正體現(xiàn)了意識是物質(zhì)的產(chǎn)物這一原理。

2、當供不應(yīng)求的時候，銷售者把住房抬高價格出售，這是意識。銷售者因為供需關(guān)系抬高住房價格這一意識，正影響了“供不應(yīng)求，價格上漲；供過于求，價格下跌。”這一經(jīng)濟規(guī)律的發(fā)展變化。

二、聯(lián)系具有普遍性，任何事物都不能孤立存在，都同其他事物處于一定的聯(lián)系之中，整個世界就是一個相互聯(lián)系的有機統(tǒng)一整體。

這要求我們要用聯(lián)系的觀點來看問題。

1、由于通貨膨脹，物價上漲，物價上漲帶動住房原材料的價格上漲，原材料價格上漲勢必會增加住房成本，成本上升，住房價格自然上漲。

2、房價過高還與城鎮(zhèn)化快速發(fā)展有關(guān)。近年來，城鎮(zhèn)化持續(xù)快速發(fā)展，大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)化發(fā)展及城鎮(zhèn)人口自然增長對住房產(chǎn)生了新的較大需求，住房供應(yīng)問題比較突出。加之中國的工業(yè)化飛速發(fā)展。中國的城市化和工業(yè)化沒有結(jié)束，對住房的需求始終存在。中國“人多地少”的基本國情也決定了住房在中國長期供應(yīng)都存在偏緊的狀態(tài)。這正是馬克思主義哲學關(guān)于因果聯(lián)系原理的重要體現(xiàn)。

三、內(nèi)因是事物發(fā)展的根本動力，外因是事物發(fā)展的條件，任何事物的發(fā)展都是內(nèi)外因共同起作用的結(jié)果。市場經(jīng)濟的一般規(guī)律是內(nèi)因，人為炒房，國家政策的推動，人多地少的矛盾，成本上升等一系列的原因都是外因。此外，外因必須通過內(nèi)因起作用?？v使外因眾多，也不能離開市場經(jīng)濟的一般規(guī)律這一內(nèi)因而單獨起作用。

四、矛盾存在于一切事物當中，存在于一切事物發(fā)展過程的始終。矛盾無處不在，無時不有，矛盾具有普遍性。要求我們用矛盾的觀點看問題。人多地少的矛盾；開發(fā)商利益與民眾渴求房價下降的矛盾；地方政府稅收需求、官本位需求與市場經(jīng)濟規(guī)律的矛盾；地方政府利益與民眾利益的矛盾；另外，這必然會造成民眾與政府的對立的矛盾。以上諸多矛盾與房價上漲也存在一定的聯(lián)系。

五、量變與質(zhì)變相互轉(zhuǎn)化。量變是質(zhì)變的必要準備，沒有量的積累，質(zhì)變就不會發(fā)生；質(zhì)變是量變的必然結(jié)果，量變達到一定的程度

必然會引起質(zhì)變。房價上漲不只是一時之因，1、自改革開放以來，中國長期推動城市化和工業(yè)化進程，加劇了城市用地人多地少的矛盾，房價自然上漲。

2、近年來物價一直都呈現(xiàn)出升勢，一次又一次的在原來的基礎(chǔ)上上漲，不知不覺的房價就向上漲了一大截，讓老百姓承受不了。

3、中國長期以來的經(jīng)濟過熱，消費結(jié)構(gòu)不合理也是逐步導致房價上漲的原因。這些長期以來存在的量變達到一定程度就轉(zhuǎn)化成房價上漲這一質(zhì)變。

六、現(xiàn)象是本質(zhì)的外在表現(xiàn)形式，本質(zhì)必須通過現(xiàn)象表現(xiàn)出來，我們必須透過現(xiàn)象抓住事物的本質(zhì)和規(guī)律。房價上漲這一現(xiàn)象，究其本質(zhì)是通貨膨脹，政府政策的失靈和社會主義社會的不和諧。

七、世界上的一切事物都處在不斷地運動、變化和發(fā)展的過程當中，靜止的事物是不存在的。要求我們要用發(fā)展的觀點看問題。房價的上漲證明了絕對靜止的事物是不存在的，世界上的一切事物都處在永不停息的運動、變化和發(fā)展的過程當中，房價也不例外。