第一篇：專家分析濟南房價持續上漲幅度大真正原因

近日濟南房產小編獲得最新消息，國家統計局于今天發布了2月份全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況，濟南房價繼續上漲，0.9%的環比漲幅在1月基礎上再創新高。二手住宅價格環比漲幅也創下26個月來的新高，環比上漲了0.6%。

2月濟南新建商品住宅環比上漲0.9%，連續第8個月上漲，并在1月份創下25個月來最大漲幅基礎上，再創新高;同比上漲1.7%，創2011 年11月以來最大漲幅。二手住宅環比上漲0.6%，創2011年1月以來最大漲幅;同比上漲0.1%，自2012年3月以來首次同比上漲。從各面積段看，除90平方米以下二手住宅同比價格下降2.4%外，其余統計數據全部呈上漲趨勢。

省內納入統計的其他3個城市，青島新建商品住宅環比上漲1.4%，同比下跌1.0%;二手住宅環比上漲0.4%，同比下跌0.4%。煙臺新建商品住宅環比上漲0.9%，同比上漲0.8%;二手住宅環比上漲0.6%，同比下跌4.1%。濟寧新建商品住宅環比上漲1.0%，同比上漲2.0%;二手住宅環比上漲0.6%，同比上漲0.3%。延伸分析

許許多多原因導致房價持續上漲

下面小編總結了如下原因

自去年6月止跌后，全國70個大中城市房價已連續第9個月環比上漲，部分城市漲幅持續擴大。調控政策并沒有放松，房價持續上漲的動力在哪兒?業內人士分析認為，房價持續上漲，主要有以下原因：

一、從去年到“國五條”及其細則落地前的這一段時間內，政策層面盡管限購、限貸等政策都沒有放松，但各地“微調”刺激了自住型購房需求大量入市，樓市基本面發生逆轉，開發企業在成交持續向好的形勢下，打折、優惠等變相降價的促銷措施力度有所回收，部分熱銷樓盤甚至出現漲價。

二、貨幣供應量增加，導致市場流動性寬松，推動房價持續上漲。近一年來，貨幣供應量增加明顯，新增貨幣供應相當一部分進入了樓市。

三、部分城市在前期快速消除庫存后，出現階段性供應緊張。以濟南為例，在去年下半年成交持續向好行情下，此前新房市場的庫存房源和潛在供應被快速消化，綠地、中海等占據市場主導的一二線開發企業，一度面臨無房可售的局面。

四、部分一二線重點城市成交量持續增加、房價多月環比上漲造成其他城市的連鎖反應。

五、“國五條”出臺卻未能及時落地，爭趕政策“末班車”的心理，將部分二手住宅市場的需求推向新房市場，導致新建商品住宅成交繼續放量，助推房價上行。

第二篇：房價上漲原因分析

試論我國房價上漲的成因與對策

【摘要】本文分析了我國房價上漲的成因：城市化帶來的住房需求和土地資源稀缺導致的供求矛盾；投資性需求旺盛助長了房價不斷上漲；地方財政過度依賴房地產業；保障性住房“門檻過高”。提出遏制對策: 加快我國城鄉一體化建設，進一步擴大城市化的空間；加大普通商品房供應，從根本上遏制房價上漲；進一步完善住房保障制度，大力發展公共租賃房；強化市場監管措施。

【關鍵詞】高房價；成因；對策

近年來，房價的急速上漲已經成為籠罩在社會大眾心頭的巨大陰影。房地產價格持續穩定上漲，已遠遠超過一般人所能承受的經濟能力。特別是一些弱勢群體即低收入的困難家庭需要住房，但因房價之高而無力購買。過高的房價已經超出社會經濟系統和大眾心理系統的承受能力，最終會影響到經濟的穩定乃至社會的穩定。

一、當前房價上漲的成因分析

在市場經濟條件下，一種商品的價格是由市場上的供需關系所決定的。但在房地產領域，支撐房價持續上漲的因素很復雜，不僅取決于供需關系，還有其他因素：

1、城市化帶來的住房需求和土地資源稀缺導致的供求矛盾

這是房價上漲的主要原因。目前我國的城市化水平只有36%左右，農村人口占54.3％，城市化進程在未來一段時期內還將繼續呈加速態勢。按目前年均

1.12%的城市化速度估算，每年平均有近1500萬農村人口轉為城市人口。如果城市化水平提高到70%，城市就要增加4億人口。不斷擴大的購房隊伍與城市有限的土地供應之間的矛盾，必然導致房價不斷上漲，這是由價值規律決定的必然趨勢，也是房價上漲的根本原因。

2、投資性需求旺盛助長了房價不斷上漲

我國居民儲蓄率高，伴隨著城市化進程和經濟快速發展的是人們對通貨膨脹的擔憂和房價上漲的預期，通過買房實現保值增值成為許多居民的投資選擇。不但富人買房投資，越來越多的工薪階層也加入其中，有不少地方投資買房比例甚至超過了居住買房。據新華社報道，在京、滬、深三地各取樣2000名購房者進行需求調查顯示，在北京的調查中有62%的登記購房者表示如果手上有剩余資金，房產將是首選的投資目標。而這一數據在上海也達到了51%。大量投資客進入樓市炒房，直接助推了房價飆升，造成越有房越買房、越沒房越無望的局面。

3、地方財政過度依賴房地產業

這是房價上漲的深層次原因。據國土資源部去年調查結果，全國地價占房價比平均為23.2%，有的大城市地價已占到房價的46.7%。在土建成本變化不大的情況下，地價的不斷攀升導致了樓價的瘋長。據國土資源部2010年2月公布的最新數據顯示，2009年，我國城市土地出讓總價款為15910億元人民幣，同比增加63.4%。再加上各種配套稅費，政府收益實際上占房價的32.8％—38.8％，賣地已成為一些地方政府的重要財源。并且房地產還可以拉動建材、水泥、家用電器、玻璃、窗簾、紡織品、衛生潔具等60多個相關產業的發展，已成為地方經濟發展的支柱產業。地方政府對房地產業情有獨鐘絕非偶然，投資少、收益高、見效快，是快速提高GDP的一個法寶，同時也使地方政府成為高房價的受益者和推手。

4、保障性住房“門檻過高”

住房保障制度是解決城市低收入家庭住房困難的主要途徑。近年來，國家加大了保障性住房建設的力度，尤其是國際金融危機以來，進一步加快了保障性安居工程建設進度，3年內全國將新建200萬套廉租房和400萬套經濟適用房，將有力緩解城鎮低收入家庭的住房困難。但是，由于保障性住房的“零地價、低稅費”，政府不但得不到收益，反而還要拿出土地，投入資金，致使部分地方政府缺乏保障性住房開發的積極性。保障型住房發展相對緩慢，導致門檻過高、覆蓋面過窄、實物配租比例過低等問題。目前大多數城市出臺的廉租房和經濟適用房政策，保障的對象多限定在城市低保范圍和低收入家庭的住房困難戶，而這只是城市住房困難群體中很小的一部分。大批既買不起商品房又不夠條件購買經濟適用房的中低收入的居民，被限制在門檻以外，成為“夾芯層”，這是中低收入群體買房難的主要原因。

二、遏制房價過快上漲的對策

有效抑制房價持續上漲，是當前一件十分棘手而迫切的問題。結合當前國家有關政策及某些省市的做法，試提出如下對策建議。

1、加快我國城鄉一體化建設，進一步擴大城市化的空間

我國的城市化與房價的關系取決于城市化是以怎樣的形式進行的，如果是采取農民進城的方式，大量的農村人口涌入城市，便會造成城市的擁擠和住房緊張的壓力。所以要改變農民進城的方式，通過城鄉一體化來加快農村城市化建設。據有關方面研究，發展中國家城市化水平平均為40%左右，發達國家80%~90%，而我國只有36%。與經濟發達國家相比，我國農村城市化水平明顯滯后。所以我國要積極推進縣域經濟的發展，擴大城市化的空間。吸引和鼓勵農民不斷向縣城集中、資本不斷向工業園區集中，實行工業化和城市化雙輪驅動，吸納農村剩余勞動力，在解決“三農”問題的同時，也解決了大量農民進城的情形，從而緩減了城市住房需求過旺的壓力，促進房價下降，使農村和城市形成一個“雙贏”格局。

2、加大普通商品房供應，從根本上遏制房價上漲

供不應求是房價上漲的根本原因，遏制房價過快上漲，就必須從治本上下功夫，大量增加普通商品住房的有效供給。在政策導向上，要采取支持自住性需求，鼓勵改善性需求、控制投資性需求、抑制投機性需求、保障困難性需求，大力增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應，提高土地供應和使用效率。在保持政策連續性和穩定性的同時，加快保障性住房和普通商品房建設，穩定市場預期，從根本上遏制房價過快上漲的勢頭。

3、進一步完善住房保障制度，大力發展公共租賃房

許多地方政府僅關注房地產市場對當地經濟增長的貢獻，而忽視了住房的社會保障功能，這是政府職能的嚴重缺位。應進一步擴大廉租住房的覆蓋面。適當放寬廉租住房政策標準，降低準入門檻，把更多的困難家庭納入廉租住房保障范圍，逐步由最低收入家庭向低收入家庭延伸，實現全部城鎮低收入家庭的“應保盡保”。進一步加快經濟適用房建設，逐漸涵蓋中等偏下收入家庭，防止形成“夾芯層”。積極借鑒香港公屋經驗，加大公共租賃房的建設力度。對不符合廉租住房和經濟適用房供應條件，又無力購買普通商品住房的家庭，應從實際出發，大力發展租賃住房方式，這也是目前國際上國家解決住房問題的通行做法。香港有40%的居民租住公房，日本有38%，法國36%，英、美等國均在30%左右，瑞典、德國達50%，可以享受政府優惠租房政策。完善中低收入家庭租房制度，不僅是健全房地產市場體系的需要，也是解決目前中低收入家庭住房保障的有效途徑。

4、強化市場監管措施

一是完善市場監督制度，加強對房地產業的資質管理和房地產開發項目審核管理。二是建立房地產市場價格監測體系。科學準確地做好房地產市場價格的監測和信息發布工作，合理引導企業理性投資和居民理性購房，正確引導消費。三是整治房地產市場秩序。加大房地產市場秩序專項整治力度，重點查處房地產開發、交易、中介服務中的各種違法違規行為，防止開發商利用政策、市場信息不對稱與不透明，通過交易，虛假宣傳等不正當手段，慌報商品房銷售進度、發布不實價格信息、哄抬房價、誤導市場預期行為。四是規范房地產價格行為。按照有關規定對經濟適用住房實行政策指導價，限價銷售。嚴格審核成本費用，控制利潤水平。對商品房銷售實行一房一價明碼標價制度，要求開發商取得商品房銷售許可證后，在其售房場所顯眼位置設置商品房售房明碼標價表，標明位置、房屋、套內面積、價格及其他收費項目和標準等內容，接受社會監督。

第三篇：選修-房地產經濟學-關于房價持續上漲原因的分析

關于房價持續上漲原因的分析

摘要針對房價的一路上揚的態勢，本文從政治經濟學和西方經濟學 角度分析了我國房價居高不下的現狀，同時運用公共選擇理論來分析我國房地產公共政策對房價的影響。并且, 提出相應的對策來進行解決房地產市場中存在的問題。

關鍵詞：房價；經濟學分析；供求； 房地產公共政策

近年來，房價的急速上漲已經成為籠暈在社會大眾心頭的巨大陰影。自l999年房價節節攀升，房價不合理上漲問題已成為社會的一個焦點和熱點問題。“房地產泡沫”等詞不斷出現在雜志報紙上．房價問題引起大眾的普遍關注。

1、相關經濟學分析

1.1政治經濟學角度

1.1.1開發成本上升

1.1.1.1地價過高 我國的土地是由政府壟斷的，由于地方政府以拍賣的方式進行土地使用權轉讓，價高者得，帶動地方的財政收入增加 此外，隨著城市化進程的深入，有限的土地與巨大的建設需求使得土地價格一路上揚，從而使作為房價的地價也居高不下是導致房價扶搖直上的主要原因

1.1.1.2開發商融資成本過高 為了抑制房地產泡沫維護房地產市場秩序，政府通過一系列政策提高了開發商貸款門檻，造成新建房地產項目融資成本上升 而開發商的應對方案無非是減少供給或是提高房產價格回籠資金，從而提高了房價

1.1.2巨大的需求刺激

1.1.2.1消費型需求

隨著城市化進程的加快和原有城市規模的擴大，城市人口急劇增多帶來了巨大的住房需求，同時家庭規模的減小與城市居民自身居住條件的改善引起了需求的迅速增加，1.1.2.2投資型需求

當房地產價格上漲時，消費型購買者預期將來購買會帶來更大的支出，投資型購買者希望資產的持有會帶來更大的增值，加上投機者利用市場信息 的不對稱，利用媒體 誘導消費者跟風，通過 羊群效應造成短期內房價非正常上漲

1.1.3房地產市場的天然壟斷性

房地產是一種特殊的生產要素，因其資源的有限性與壟斷性，基于地租理論的價格形成機制，容易產生超額利潤，具有高成本高回報流通慢的特點 這就決定了只有少數幾個具有極強經濟實力的開發商才能進入該市場，又隨著市場進入壁壘的提高，房地產市場漸漸被少數幾個寡頭壟斷，他們很容易達成共識，以維持房價高標準

1.1.4政府擴張性的財政政策與貨幣政策

近幾年政府不斷放寬貸款限制，通過拉動內需 刺激消費帶動經濟增長，相對寬松的經濟政策既推動了房地產市場的繁榮，也成為制造泡沫產生高房價的罪魁之一。此外，銀行個人信用消費貸款的限制放寬對消費者的消費欲望的刺激成為支撐房價上漲的內在動力

1.2西方經濟學角度

1.2.1需求分析

從需求角度來看，需求指在一定時期內買者愿意并且能夠購買的一種物品量 對于大多數正常物品來說，其他條件相同時，一種物品價格上漲會引起需求量的減少；價格的下降會引起需求量的增加，需求量與價格呈負相關 于是我們引入需求價格彈性來表示在一定時期內一種商品的需求量變動對于該商品價格變動的反映程度的衡量（見圖1）

1.2.2供求關系

房子作為一種商品，那么決定價格的最基本因素自然還是供給與需求 從需求的角度來說，正如前文所分析的原因，需求進一步增長；而從供給的角度而言，因我國的土地出讓制度的局限性以及各地方政府官員受到來自財政收入增加與自身發展的激勵，以拍賣的形式抬高地價而導致房地產成本上升，使得開發商利潤下降部分開發商退出市場而引發供給減小（見圖 2）房地產公共政策與房價上漲

為了促進房地產業平穩健康發展和治理房地產市場失靈問題，政府采取經濟 行政 法律 制度等手段干預和規范房地產業和房地產市場 但由于政策目標間的沖突以及行政壟斷等原因，部分房地產公共政策直接或間接推動了房價上漲，這些公共政策失靈及其導致的社會

福利損失即公共選擇理論中的政府失靈 因此，現階段房地產市場同時存在著市場失靈和政府失靈 來源于公共政策的政府失靈主要表現在:

2.1房地產公共政策本身的目的及政策手段間的沖突，促使政策失靈

2004年土地市場治理及改革后，從2005 年開始，房價進入了相對2003-2005 年的快速上漲階段 固定資產投資過快增長房價快速上漲，房地產宏觀調控政策在抑制固定資產投資增長的同時，緊縮土地供應量并推動土地 招 拍 掛制度，房價由協議出讓制度下的平穩上漲步入 招拍掛 出讓制度下的快速上漲通道 政策目的不明確 沖突及政策手段矛盾直接導致了這一階段的房價快速上漲

2.2房地產公共政策缺乏科學性和長遠考慮，執行情況不理想

第一，政策具有明顯的短期行為 自2004 年房地產市場調控以來，調控政策多以 通知 意見 下發，包括 限購令 都沒有上升到法律法規層面，不確定性較大 同時政策頻繁出臺 重復使用，加大了市場的波動性，增 加 了 各 市場主體對市場發展不確定性的預期，觀望氣氛濃厚，影響到了正常的投資和消費 第二，調控政策大都采取了全國一刀切的形式，不利于欠發達地區的房地產市場的培育成長 第三，有的政策出臺后沒有得到及時恰當的實施 例 如，2005-2007年調控文件要求增加對普通商品房和經濟適用房的土地供應量，并 加大對閑置土地處置力度，但政策落實情況不好，土地供應量持續下降，直接減少了住房供應量

3.針對房價上漲過快應采取的措施

3.1政府要加強宏觀調控落實中央政策。地方政府要加緊落實中央的房地產政策, 加強宏觀調控, 重分發揮政府的職能。加強政府監管力度。財政、貨幣政策雙管齊下。嚴格加強拆遷計劃管理。合理確定拆遷規模,堅決制止城鎮建設和房屋拆遷中存在的急功近利、盲目攀比和大拆大建行為,有步驟、分階段進行城市規劃避免因為拆遷營造人為地住房需求。

3.2消費者要有理性的消費觀念

3.2.1、消費者要積極關注房產信息,不要盲目投入到購房熱之中,要有理性的消費觀念, 不能受到房地產開發商的廣告影響。

3.2.2、政府要積極引導消費者理性消費, 對消費者進行健康宣傳教育, 適時調整財政和貨幣政策、銀行信貸等機制, 促進消費者合理消費

3.3提高房地產市場開發的土地供給力度和使用效率

3.4宏觀調控與市場調節相結合穩定房地產市場

3.4.1、嚴厲打擊房地產市場的過度投機行為,禁止炒房和房屋囤積。

3.4.2、加大住房供應結構的調整力度擴建租廉房和經濟適用房。

參考文獻；房價上漲原因的經濟學分析韓瑞春（西南財經大學統計學院，四川成都，）關于房價上漲原因的分析王國慶(西南財經大學工商管理學院 611130)

公共選擇理論視角下的高房價成因分析

曹 飛，博士研究生，廈門大學經濟學院，福建廈門

第四篇：案例分析中國房價上漲原因

案例分析中國房價上漲原因

楊玉建

（文傳學院2011級漢文（師范）2班201101024062）來源：新京報(北京)編輯：吳煥新

新京報訊2012年12月10日 09:57，國家統計局原局長邱曉華在“國盛證券2013投資策略報告會”上表示：房地產行業的黃金期仍沒有結束，未來房價不會暴跌。

邱曉華認為，政府對房地產行業調控形成的政策性下行壓力與市場需求導致的上行壓力并存，明年房價將平穩上升，不會暴漲也不會暴跌。

邱曉華認為，隨著住房政策的完善，居民保有住房的成本將會上升，這有利于抑制投機性住房需求；而另一方面，政府加強保障性住房建設，對于穩定供給會起到積極的作用；最后，前期高投資帶來的存量還需要時間消化。

他認為綜上所述，房價暴漲的可能性很小。

此外，邱曉華認為中國的工業化和城市化沒有結束，對住房的需求就始終存在，中國“人多地少”的基本國情也決定了住房在中國長期供應都存在偏緊的狀態，這對房地產行業有較大的支撐。

邱曉華表示，只有等中國工業化和城市化基本完成，中國房地產行業才會進入收縮期，房價才會出現真正逆轉，這個階段可能10年之后才會到來。

近年來，房價上漲問題一直都是中國人茶余飯后的熱門話題。安其居，才能樂其業。住房是關系億萬群眾切身利益的重大民生問題，房價的高低更是與老百姓的生活質量休戚相關。“住有所居”是建設社會主義和諧社會的重要目標，是讓人民群眾共享改革發展成果的重要體現。然而，房價的持續升溫，卻讓不同老百姓頻頻發出買不起房的感嘆。兩會召開期間，中央和地方推出的一些針對性措施，更是使得房地產問題成熱點問題的榜首。那么，房價上漲究竟是由什么原因引起的呢？下面，我就以“馬克思主義哲學原理”分析一下中國房價上漲的原由。

一：物質決定意識，意識對物質有能動的反作用。

1、房價上漲很大程度上與買方需求有關，“供大于求，價格上漲”是一般經濟規律，這是物質。因為消費者需求量大，住房的供應跟不上消費者的需求，抬高住房價格在能賣掉住房的基礎上，還能獲取更大的利益。這必然會引起房價的上漲，正體現了意識是物質的產物這一原理。

2、當供不應求的時候，銷售者把住房抬高價格出售，這是意識。銷售者因為供需關系抬高住房價格這一意識，正影響了“供不應求，價格上漲；供過于求，價格下跌。”這一經濟規律的發展變化。

二、聯系具有普遍性，任何事物都不能孤立存在，都同其他事物處于一定的聯系之中，整個世界就是一個相互聯系的有機統一整體。

這要求我們要用聯系的觀點來看問題。

1、由于通貨膨脹，物價上漲，物價上漲帶動住房原材料的價格上漲，原材料價格上漲勢必會增加住房成本，成本上升，住房價格自然上漲。

2、房價過高還與城鎮化快速發展有關。近年來，城鎮化持續快速發展，大量農村人口向城鎮轉移，城鎮化發展及城鎮人口自然增長對住房產生了新的較大需求，住房供應問題比較突出。加之中國的工業化飛速發展。中國的城市化和工業化沒有結束，對住房的需求始終存在。中國“人多地少”的基本國情也決定了住房在中國長期供應都存在偏緊的狀態。這正是馬克思主義哲學關于因果聯系原理的重要體現。

三、內因是事物發展的根本動力，外因是事物發展的條件，任何事物的發展都是內外因共同起作用的結果。市場經濟的一般規律是內因，人為炒房，國家政策的推動，人多地少的矛盾，成本上升等一系列的原因都是外因。此外，外因必須通過內因起作用。縱使外因眾多，也不能離開市場經濟的一般規律這一內因而單獨起作用。

四、矛盾存在于一切事物當中，存在于一切事物發展過程的始終。矛盾無處不在，無時不有，矛盾具有普遍性。要求我們用矛盾的觀點看問題。人多地少的矛盾；開發商利益與民眾渴求房價下降的矛盾；地方政府稅收需求、官本位需求與市場經濟規律的矛盾；地方政府利益與民眾利益的矛盾；另外，這必然會造成民眾與政府的對立的矛盾。以上諸多矛盾與房價上漲也存在一定的聯系。

五、量變與質變相互轉化。量變是質變的必要準備，沒有量的積累，質變就不會發生；質變是量變的必然結果，量變達到一定的程度

必然會引起質變。房價上漲不只是一時之因，1、自改革開放以來，中國長期推動城市化和工業化進程，加劇了城市用地人多地少的矛盾，房價自然上漲。

2、近年來物價一直都呈現出升勢，一次又一次的在原來的基礎上上漲，不知不覺的房價就向上漲了一大截，讓老百姓承受不了。

3、中國長期以來的經濟過熱，消費結構不合理也是逐步導致房價上漲的原因。這些長期以來存在的量變達到一定程度就轉化成房價上漲這一質變。

六、現象是本質的外在表現形式，本質必須通過現象表現出來，我們必須透過現象抓住事物的本質和規律。房價上漲這一現象，究其本質是通貨膨脹，政府政策的失靈和社會主義社會的不和諧。

七、世界上的一切事物都處在不斷地運動、變化和發展的過程當中，靜止的事物是不存在的。要求我們要用發展的觀點看問題。房價的上漲證明了絕對靜止的事物是不存在的，世界上的一切事物都處在永不停息的運動、變化和發展的過程當中，房價也不例外。

第五篇：近幾年中國房價上漲的原因分析

近幾年中國房價上漲的原因分析

這幾年來，中國的房地產市場風起云涌，商品房價格跌宕起伏，為社會各界所關注，穩定房價也成為宏觀調控的主要目標。

大家都知道，住宅市場是房地產市場中的最大市場，經過十余年的發展，我國住宅市場供應與需求總量都出現了明顯增長，產品類型也不斷推陳出新，但值得關注的是，當前住宅市場的產品類型和品質與消費者的實際需求出現了明顯的偏差，商品房空置率居高不下，給市場發出了危險的信號。

近年來，我國商品住宅價格普遍上漲較快，某些城市的房價甚至出現“飛漲”。各界人士紛紛對我國房地產是否已出現泡沫展開討論，并對目前房地產過熱提出各種質疑，這些均已引起中央的高度重視。國務院已出臺多種措施來抑制房地產價格飛漲，甚至作為政治任務下達地方政府。即便如此，調控的效果仍不顯著，有些城市房價反而漲得更快，其原因應該說是多方面的，其中既有經濟方面的，又有心理預期和消費文化等非經濟因素。

經濟原因：

首先，當前房價上漲與地價上漲密切相關。隨著國民經濟和城市建設的發展，相關土地會因“級差地租”變化的影響，造成土地出讓價格的上漲，這是正常的。需要密切關注的是地價的不正常上漲。土地儲備和“招拍掛”制度實施以來，對增加土地出讓的透明度、避免尋租發揮了重要作用。但不可回避的是，“招拍掛”制度也存在明顯的缺陷，即容易過高地抬高地價。這就提出了一個在拍賣時如何控制出讓價的高限問題。

其次，新建住宅建造成本增加。這里所說的成本上升，既包括建材等上游產品價格上漲帶來的成本增加、拆遷成本提高及精裝修商品房的增加，還包括新建住宅品質提升所帶來的成本增加。可以直接感受到的是，2000年以來建成的住宅與上世紀80年代、90年代相比，無論是房屋的戶型，還是小區配套及環境的營造，都有巨大的改變與提升。如果說以前的住宅是低水平的“溫飽型”的住宅，現在的商品住宅則是“小康型”住宅。

第三，房地產供給結構不合理。目前，在我國大部分地區的房屋開發中，高檔房屋比重過高，中低價位普通商品房、經濟適用房的開發量不足。一些大中城市在房地產開發中忽視了供需關系狀況，造成了價格虛高的高檔商品房供過于求；同時，中低價位普通商品房、經濟適用房供不應求，導致了經濟適用房銷售違規操作和市場炒作現象。從市場的發展看，供給結構嚴重地違背需求結構，在一些檔次住房供應量不足的情況下，就會產生結構性泡沫現象。

第四，多種住房需求旺盛。一方面，房地產市場存在巨大的真實住房需求，其依據是：隨著經濟的發展，我國城市化水平將大大提高，在此期間將有大量人員從農村轉移到城市，這些人需要解決居住問題；還有城市房屋拆遷建新的過程中存在大量的被動需求，另外我國每年新婚家庭有相當一部分有購房需求；而且普通高校畢業生人數逐年增加，這些人中相當一部分在未來幾年內都將產生購房需求。

另一方面，當前房地產市場中還存在大量投資需求。一般來說，過熱增長的行業是由高需求和高價格所推動的，高價格就帶來這些行業巨額的高利潤，巨額高利潤就刺激了投資需求，投資需求進一步抬高價格。隨著我國經濟的發展，居民可支配收入提高，民間資金雄厚，大量資金需要尋找投資渠道，而股票市場等投資渠道目前還不完善，這也是房地產投資需求不斷擴大的經濟背景。

在一定的條件下，特別是在局部地區，這種投資有可能轉化為投機。目前國內部分地區房價飛漲，與存在投機性炒作密切相關。部分開發企業利用政策和市場信息的不對稱，惡意

炒作，加上個別媒體不加甄選，大加渲染，使部分消費者盲目跟風，造成局部地區、個別房地產項目價格短期內出現非正常上漲。

心理預期：

以上主要是從成本和供給關系兩個方面來分析房價。但實際上，房價有區別于一般商品價格的形成特點。簡單按照成本或供求關系來認識房價并不能收到預期的效果。事實上，房價不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大地脫離實物層面的供求關系。因為在市場經濟條件下，真正決定房價的并不是開發商要賣多少房子，或者居民的消費需求需要多少房子，而是社會普遍的經濟預期。社會經濟預期對房價的影響要比真實的供求關系大得多。

消費文化：

在中國，擁有房產是歷代秉承下來的傳統，中國人將擁有住房看成是人生的極大追求，認為家財萬貫終會耗盡，只有房子是可以父傳子，子傳孫，代代相傳的資產，沒有房子就意味著沒有“家”，就成為流離失所的人，就像是沒有根的樹。家在中華民族的心中是穩定、溫暖、和諧、團圓的象征，是組成家庭的首要必備之物，它不單純是一個遮風擋雨的住處、一個休息的地方，更多的是被賦予了精神層面上的意義，就像我們常把家形容成是心靈的港灣，是養老歸終、落葉歸根的去處，“家”在中國人的眼里是任何物品都無法替代的，也正如此，中華子孫對個人住房的追求從未停歇過。

然而怎樣應對房價的上漲呢？

首先，把防止房地產投資和用地擴張反彈危險與合理調控房屋需求結合起來，規范土地價格；另外，要引導各方面的理性預期，讓消費者理性地認識到“買漲不買跌”的風險，克服從眾心理，把預期建立在了解房地產市場及其變化的信息基礎之上，做一個理性的消費者。