第一篇：北京房價分析

2009 年新增的銀行貸款導致商品房的供給提高了 15.3%，那么信貸優惠政策使商品房 需求增長了 14.7%，我們去年商品房的銷售，需求的大幅度增長，與信貸優惠的政策力度有 很大關系。由于政策主調著眼于保增長，目標帶來明顯的階段性應急特征，不可避免對房地 產市場自身的發展也產生了一定負面影響，這幾個影響概括為三個方面，第一比較寬松的貨 幣政策導致了投資需求的急劇增加，市場投資行為再度活躍，土地市場的地王頻出，再次造 成了全社會對房價上漲預期的高度一致。大量的資金投入了房地產行業，導致商品房價格上 漲，導致商品房銷售面積增長。第二，短期政策在刺激需求急劇增加的同時，可以說進一步加劇了市場供求矛盾的進一 步惡化，應該說中國房地產市場供求關系的扭轉開始于 2005 年，2005 年以來中國房地產市 場明顯表現出供不應求的格局，09 年由于我們刺激需求的政策力度比較大，需求反映速度 非常快，供給有相對的滯后性，供求失衡局面在 09 年進一步加劇。到 09 年竣工面積和銷售 面積相比達到 0.68，是房地產市場的最低點，這導致了房地產房價大幅度上漲，一些特大城 市表現尤為突出。第三，由于政策主體配置不當，這為后市發展帶來了不確定性。去年寬松的貨幣政策以 及大幅度信貸支持在房地產領域得以實施，使潛在得住房需求提前釋放，導致房價上漲持續 脫離租金和利率水平，大幅度上揚，這在一定程度上透支了未來市場的發展，也為市場埋下 了不健康因素，為房地產發展增加了不確定性。
北京三塊地王一出，其周邊房價就開始長，過高的土地價格與瘋狂的房屋價格形成了相互推升的惡性 循環。由于土地資源的稀缺，房地產開發商毫不猶豫地置辦“良田”以備后用。而過高的地價不僅僅讓周邊 的二手房具備充足的調價理由，還使得整個北京的房價也“漫天飛漲”。而被落在背后的，是剛性需求、改 善性自住需求。唯獨能夠抓住前兩名后腿的便是投資和投機需求?！半p投”兩位選手雖在此時也會觀望，但 是在四下無人之時，他們便會竊笑：“再漲漲，再漲漲我就出手了！”出手的依據是：中國龐大的年輕人隊 伍終究是要結婚買房，生子換房?！半p投”看中的正是龐大的剛性需求群體，而龐大的剛性需求又要依靠足 夠的土地資源為基礎進行房屋建設。于是，土地高價拉動房價瘋狂，房價瘋狂引起投資席卷，投資席卷倒 逼房價再漲，房價再漲回推土地狂飆。在一輪又一輪的惡性循環中，可憐的剛性需求被掛在一旁無人問津。

來自北京中原三級市場研究部統計數據顯示，一季度北

京土地交易額，遠超 2009 年一季度 的 113%，達到 2009 年全年土地出讓金的 52%?？紤]到去年全年北京土地出讓金實際只有 494.17 億元，今年一季度土地交易額已經接近這一數據。不僅總交易額猛增，而且溢價率也已達到 120.8%，環比去年的 2%，上漲了 60 倍，即使相比 2008 年也上漲了 2 倍。樓面均價則上漲到了 7314.6 元／平方米，相比去年上 漲了 339%。

搜狐焦點網、北京一季度土地出讓溢價率超 09 年 60 倍 / 搜狐焦點網、北京中原制作 目前商品房價格依然飛漲的主要原因有幾點：

一、地王的刺激。3 月 15 日北京一天賣出 6 塊地，繼 土地出讓金高達 143.5 億元之后，17 日北京市土地出讓金再獲大豐收。當天，7 塊掛牌出讓的土地共獲得土地出讓金 76.25 億元，招標的兩塊望京商業金融用地流標，該周的土地出讓收入超過 220 億元，而相比之下，2009 年全年北京土地僅成交 928 億元。望京、東升鄉、亦莊等幾塊地王的出現，使得本來 就資金寬裕的投資者減少了對政策的擔憂，繼續入市。

二、政策并未明顯影響購房者對房價上漲的預期。樓市的高利潤，土地市場炒作的低風 險，有可能讓地價超過房價成常態，這種高地價必然會傳導到商品房市場，短期內區域房價 可能繼續升高，穩定房價的期望短期很難實現。

三、郊區房價非理性飛漲。在上周開盤的 12 個項目中 5 環外項目達到了 7 個，且均價 已經達到了 18900 元每平方米。郊區房價的暴漲，主要原因是購買需求因炒作而外延。收入 增長速度趕不上房價增長，因此購房者只能到郊區買房，需求不斷外移，造成供不應求。舉 例來說，目前市場上 80%以上的消費者只能通過貸款等手段購買 150 萬元總價的房源，而因 為市場的熱炒，當 3 環內房價賣到 200 萬元時，這部分人群就集中到 3—4 環內，而局部的 集中使得 3—4 環也很快上升到大部分消費者的購買極限，如此的市場明顯醞釀著調整。通 州、昌平動輒出現單價上 2 萬元每平方米的普通住宅，市場炒作氣氛已非常濃郁。

四、商品房房源少。目前北京商品房存量房源僅有 8.8 套，相比去年同期的 13.5 萬套 少 4 萬余套，而且商品房的均價已經突破 2 萬元每平方米，使得大部分購房者只能選擇二手 房。二手房的明顯回暖也成為趨勢。

因素一社會高速發展，2010 年社會發展速度應該高于 2009 年，因此上升的大方向應該是不變 的，也就是說 2010 年的房價依然是走在上坡路上的。因素二貨幣投放，顯然 2010 年貨幣投放量會比 2009 年有所下降，因此單位貨幣貶值速度 降低，流動性也相應縮減，也就是說 2010 年房價走的上坡路的坡度是有限的。因素

素三社會投資投向，盡管 CPI 終于轉正，但 PPI 還是負的，社會投資的實體性經濟方向在 上半年依然不會顯著增加，因此部分資金在上半年還會投到房地產領域。畢竟 PPI 會在不久后

跟隨 CPI 上漲，實體經濟復蘇后，也就是在 2010 年的下半年社會投資必將逐步回流實體經濟，也就是說 2010 年的房價走的上坡路會越來越緩。因素四政策，二手房稅收優惠取消，其他優惠政策繼續，某種程度上抑制了炒房，也給真實 購買需求增加了交易成本，因此在總體上還是抑制了需求，也就是說在 2010 年房價上坡路上 推動力小了。因素五購房人心態，隨著 2009 年底的爆發，釋放了相當部分的需求，再加上優惠政策的取 消，2010 年成交井噴的現象不會持續，但也會有一些后知后覺的買房人遲到出手。也就是說 2010 年房價在上坡路上還有可靠的動力。因素六金融支持，現在的不少銀行金融支持方向已經從住宅項目轉向商業地產項目，因此 2010 年商業地產價格也將出現一個不錯的漲幅。從目前來看還沒有收緊房地產開發貸款的跡象，但二套房按揭貸款已經恢復到優惠之前的正常水平。按照中央金融工作會議的精神，按揭政策不 會有太大變化，預計在明年中期，房地產開發信貸政策會適當收緊，下半年開發商的資金回流壓 力會逐漸顯現，捂房惜售將有所緩解，能否出現房價的松動還是要看收緊的程度。也就是 2010 年房價在上坡路的后半段會有人在前進的道路上挖坑，但坑的大小還不知道。筆者認為在諸多因 素中，此項因素是房價影響因素中最重要的一個，坑挖的大了，也就會出現一個階段性的“下坡”，但再怎么挖，路也還是上坡路。因素七投資者，取消了稅收優惠，并且配套上銀行按揭以網簽價格為依據，使得炒房再度變 成雞肋。因為炒房的重要對象就是 5 年內的新房，而且炒房必然以按揭作為資金放大的方法，上述政策極大增加了炒房的稅收成本，因此炒家已經陸續退出市場，但長線投資者不受影響。也 就是說 2010 年房價在上坡路上沒有人在背后猛推了。

綜上，2010 年的房價依然走在上坡路上，路面坡度有限，而且坡度漸緩，前進速度減 慢但依然會前進，而且前面有坑，也許是個不小的坑，能否走一小段下坡路要看政府的金融 政策，但有一點可以肯定，沒有人在背后猛推了。
現狀 房價漲幅縮小銷量整體下降

去年 1 到 9 月的數據顯示，全市商品房銷售面積同比下降 49.7%，其中住宅銷售面積下降 55.8%。9 月 份限價房集中入市后，某種程度上拉動了住宅銷售量上升，但未根本改變商品住宅銷售量的整體下降。“截 止到今年 1 月，數據

顯示北京房價仍是同比上升，只是漲幅在縮小?！贝鹘ㄖ斜硎?，房價的堅挺使得不少市 民放棄入市，直接導致銷量下降。

房價已超居民承受能力

世界銀行制定的房價收入比標準是 5∶1，聯合國的標準是 3∶1。我國專家通常采用的房價與家庭年收 入比合理標準是 3∶1-6∶1。

2007 年北京市城鎮戶均年可支配收入為 65967 元。當年底平均房價是每平方米 15162 元，按照戶均 100平米計算，則房價與收入之比為 23∶1，遠遠高于 3∶1-6∶1 的標準，也高于國內其他大中型城市。

住房閑置率已超三成

由于房價過高，有購買能力的有效需求遠低于供給，已造成現在北京市住房閑置約 1044.1 萬平方米，閑置率達 34.04%。

藍皮書還指出，導致房價高的原因是多方面的，如政府部門、企業集團購房造成的需求剛性；配套設 施建設和拆遷成本較高；投機炒作也大行其道，一些開發商炒地皮、炒概念，囤積居奇，造成房屋售罄的 假象；外地投機者在北京置地買房等。

趨勢 保障房明年井噴房價將真降

戴建中認為，到 2009 年底北京可以竣工 200 萬平方米、配售 5 萬套保障房；到 2010 年以后，大量保 障性住房將上市，屆時會對房地產市場價格產生較大影響。戴建中認為到那時才會出現真正的降價。

戴建中認為，北京商品房價格由漲轉落將是市場規律加政府調控的必然結果，不是任何個人或利益集 團所能操控的。而房價回落到市場認可的水平，將使房地產市場真正良性運轉，社會獲得三贏的局面：居 民根據自己的經濟條件改善了居住狀況、房地產商得到了略高于市場平均利潤率的收益、政府增加稅收。探因 地價降低新區土地供應加大 目前地價已降了不少。藍皮書指出，適當降低土地出讓金對于抑制過高的房價很必要。因為土地購置 費用在房地產開發投資中所占份額較大，約為 35%左右。降低土地出讓金是政府讓利于民的重要舉措，有 利于房地產業擺脫困境。北京中心城房地產開發調控的分析與對策研究指出，城市發展新區土地供應力度在加大，從成交土地 總量的區域分布看，城市發展新區，包括房山區、通州區、順義區、昌平區、大興區和亦莊開發區土地供 應量大幅增加，2008 年前 9 個月，城市發展新區成交土地總量 615.5 萬平方米，比上年同期增長 1.3 倍。展望 未來幾年城中村將成開發熱點 藍皮書還對房地產結構進行分析，裝修精致的高檔住宅將成為中心城的主流，而開發較為低端的住宅 項目將逐漸在中心城消失。未來幾年內，占據著北京城市黃金地段的城中村將成為開發熱點區域之一。今 后住宅開發的熱點區域，主要還是集中在規劃中的交通

第二篇：北京房價分析

毛澤東思想與中國特色社會主義

暑期調查實驗報告

關于北京房價調查

學號姓名

調查人： 0708320109藏磊

北京房價調查

去年6月份在家放假，那時候開始關注到北京房價的上漲，特別關注和第七日等欄目開始明察暗訪北京的房價，那時候開始發覺北京房價開始瘋狂上漲，基本上是每天一個價格，有的買家頭天去看房和房主談好了價格，第二天再去的時候就發現房主的房價上漲了幾萬元，于是在一氣之下沒買，過了20幾天后突然發現，以前想要買的房子已經漲上去了20幾萬。

在2009年11月份，北京10家重點房地產經紀公司的二手房成交量比上月增加79.4%，成交套數和增幅均達到09年以來的最高值。而京城二手房均價更在當年11月下旬攀升到了每平方米13112元的水平。

這個數字說明了什么？那時候我也去留意了一下北京的二手房價格，發現在100萬元以下的二手房都已經很難找到了。連北京的二手房都已經跨入百萬元時代，老百姓對此有什么樣的感受呢？對此我特意收集了一些人的看法。

網友A：“老百姓光收入才多少錢，兩輩子我都掙不出這房錢來，這不是瘋了嗎，你說房價是不是瘋了，我就覺得好像是不可思議一樣，按我想的現在應該是最高點了，但我擔心是不是還會漲到6萬，所有同志大家說起來這房價，說實在的都暈菜。”

在北京，買不起房的人很迷茫，那么，擁有房產，看著房價上漲的人是不是心里樂開了花？

網友B：“我現在有自己買的房，但是現在房子增值了，但是我的感受是，增值了也不夠。增值了我們也不能賣，你賣了以后沒地住，我賣了這套房子，我還買不起別的房，相比較來說還是貴，太貴?！?/p>

21世紀不動產的工作人員說，房價從年初到現在，有的樓盤價格已經翻了一倍，高房價的壓力下，小戶型開始熱賣。

“小戶型成交的越來越多，40平米到90平米之間非常多，那這說明了什么，說明現在房價居高不下，工資也不漲只能買小戶型?！?/p>

調查中我發現，雖然已經買了房的和沒買房的對高房價都不滿意，但他們之間的財富鴻溝也在迅速加大。

尹中立：“房價的大幅度上揚，就會導致社會貧富差距的進一步的擴大，因為有房子的人，毫無疑問他是有錢的人，有錢的人會更加有錢，然后沒錢的人沒買房子的人，就會更加貧困，它就會拉開整個社會的整個財富的這種鴻溝，會越來越大?！?/p>

當時我就在思考一個問題，明年房價是不是還會繼續上漲？

從這幾位網友的反應中，多少也說明，高房價給大家帶來的心理沖擊還是比較大的，不僅改善住房的夢難以實現，而且還會影響到社會財富的分配。

不管是買了房的還是沒買房的，房價高漲讓大多數人都樂不起來。一般來說，住房價格與城市居民家庭年收入之比應該在3-6倍的范圍，6-7倍以上居民購房就已非常困難。就這樣北京的房價在2009年瘋狂上漲了一年。

在2010年4月國家出臺了京12條抑制房價，這時北京的房價出現了轉機，有分析師預測，北京的房價將立即停漲，預計在年內出現下調30%的可能，多數專業人士認為7、8月份北京房價可能出現全面松動。

2010年7月4日，在全國國土資源廳局長座談會后，國土資源部部長徐紹史表示，“現在總體局面是向好的，但積極參與房地產調控一定不能放松?！薄澳壳胺康禺a市場呈現出量跌價滯的態勢，再過一個季度左右房地產市場可能會面臨全面調整，房價會有所下降，但下降到什么程度不好說?！?/p>

徐紹史的這一表態，被外界解讀為進一步確認政府第二波樓市調控即將開始的信號。樓市的全面調整，意味著市場真正的價量齊跌。

在上述座談上，徐紹史還表示，下半年國土資源部門將繼續積極參與房地產調控，各級國土資源部門要按照調控要求加大房地產用地供應，有力有序推進房地產用地管理和調控各項工作。主要措施是，根據年初供地計劃，繼續保障房地產特別是保障性住房建設土地供應，及時向社會披露供地情況；開展房地產企業土地專項治理，系統清理房地產閑置土地；完善土地出讓合同，加強批后監管；進一步完善土地招拍掛制度。

與此同時，在日前召開的2010房地產夏季峰會上，國土資源部總規劃師胡存智指出，國土資源部將嚴格規范土地出讓制度，對于已出讓的土地，土地出讓價不低于當地基準地價70%，保證金不低于出讓最低價30%。這距離今年3月國土部出臺的《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》(“19號文”)中規定“競買保證金不得低于出讓最低價的20%”的規定僅僅相隔3個月。

對于此舉，國土資源部目標十分明確，意在控制目前市場上開發商的“囤地”、“炒地”行為。通過提高土地出讓金門檻，嚴格監管土地出讓制度等一系列措施，有效地遏制開發商的非理性行為、調控過快上漲的房價。

這已是國土資源部官員近半個月內四度就樓市調控表態。

此前，6月18日-23日、6月28日，國土資源部副部長贠小蘇、國土資源部部長徐紹史先后在相關辦公會議上表示，房地產用地管理調控仍是國土資源部門當前及今后一個時期的一項重要任務，全系統要堅定主動參與房地產用地調控的決心，進一步加強房地產用地管理和調控。

另外，住建部有關負責人也對《人民日報》表示，各地要加強調控政策落實力度，絕不能松勁。要讓人民群眾看到黨和政府遏制房價過快上漲、保障人民群眾改善住房條件的決心和信心。

在樓市買賣雙方博弈膠著之時，如此密集的官方表態引發市場猜測，政府對房價下跌和樓市全面調整也許已有準備，在政策達到效果之前，樓市調控或許不會放松。

根據中國房地產指數研究院的7月2日發布報告稱，受4月新一輪房地產調控政策影響，5月30個重點城市總成交面積幾乎全線下滑，跌幅近半；6月在此基礎上，北京、天津等多數城市樓市成交量仍繼續下滑，但上海、南京等部分城市止跌回升，成交量仍處于低位。樓市調整進入膠著僵局。同時在他公布的《2010年第二季度購房者消費調查研究》報告中顯示，目前購房者觀望心理嚴重，對國家實行平抑房價的調控政策信心明顯增強。認為房價會小幅下降的購房者占比居首，為39.2%，認為房價會大幅下降的購房者占19.8%，兩項共占約六成。

不過，根據華泰聯合證券的跟蹤研究，房地產開發商主動價格調整可能比市場預期更晚。華泰聯合證券對北京樓市的調研顯示，北京目前新房市場明顯降價的項目不多，部分樓盤的定價甚至仍具有較強的進攻性，如太陽公元、山水文園、屯三里不但未降價，前兩個樓盤在售樓棟仍然為開盤以來的最高價。

據博覽財經資訊的研究預測，七八月份，房地產市場將逐漸打破量跌價滯的局面，市場數據方面將進入“量價齊跌”的狀況。

不過，從跌幅上看，博覽研究員認為，三季度將出現“鈍刀割肉式”下跌，即幅度不大的持續下跌：7月份，打折優惠繼續蔓延，二線城市降價將成為輿論的焦點，但房價總體仍穩定在高位；而經過7月的發酵之后，供需逆轉與資金缺

口逐漸明朗化。八九月份總體房價的下跌速度將會有所加快。

博覽研究員分析說，由于今年上半年宏觀經濟的表現總體良好，三季度宏觀經濟預計將延續向好，有宏觀經濟形勢為房價托底，決定了開發商在降價問題上必然是“且戰且走”。其次，從供需角度看，商品房庫存積壓問題在三季度還不嚴重，四季度則是大量新房上市的高峰。

此外，從市場表現來看，截至6月底，一線城市選擇堅守價格的樓盤仍居多數，說明多數開發商的資金壓力還不是非常明顯。按照樓市“量為價先”的規律，“量跌”到“價跌”的滯后期至少3個月；在價格聯動中，一線城市降價擴散到二三線城市，也需要1－2個月。

但博覽研究員預測說，延續三季度“鈍刀割肉式”的降價之后，四季度將是房價大跌塵埃落定的時候。經過三季度的煎熬，大部分開發商的資金鏈在四季度將變得非常緊張，商品房庫存也將上升到較高的水平，房價具備大跌的必要條件。

但是我同時注意到，北京已開始向郊區縣修城鐵。這樣可以方便郊區的人進城方便，隨著向郊區的發展，郊區的房價卻在迅速的增長。比如9號線，從豐臺到房山，其所經過的新蓋小區價格不降反增，有的甚至從4000多元，直接升至12000多元。雖然城里的價格有所下降，但是我們并不能忽視郊區房價的上漲。通過調查我發現，許多城里的上班族因為買不起城區的房子，現在已經開始關注到郊區的房子，因為郊區房價相對城里來說價格低廉。如果交通比較便利，那么住到郊區就比住到城區劃算很多，除了上班族外，很多老北京人也在郊區買了房子，因為郊區的空氣相對來說比較好，老人們一般喜歡清靜一些的地方，而城區就顯得比較吵鬧了。綜合以上的原因郊區的房價正在迅速增長，雖然價格和城里的房子還有區，但是房價上漲速度不容忽視。

隨著北京一手房房價的上調，二手房的價格也是一路上揚，有人說租價的飛速上漲比房價上漲更讓人擔心，還有人說租價漲勢難以維持。對于租價突然間的爆發式增長眾說紛紜，那么北京租賃市場的整體狀況如何？租價在上半年發生了怎樣的變化？漲幅趨勢是怎樣的？不同區域租價呈現怎樣的特點？

2010年上半年北京住宅租賃市場整體租賃價格指數依舊保持向上走勢，月租金價格已經突破了08年奧運會期間北京月度租金高點。上半年全市租金均價為2713元/月,同比去年同期的2322元/月上漲了16.84%。其中普通民宅租賃市場租賃價格指數自去年第二次交易旺季結束后出現了向下調整的態勢，進入到今年的1月以后指數走勢呈現穩中有升。而高端租賃市場租賃價格指數則出現了反復之后的加速下滑，未來一段時間內其可能將繼續維持這一狀況。

從城八區住宅租賃市場來看，2010年上半年城八區租賃均價達到了2792元/月，與去年同期的價格2387元/月相比上幅了405元/月，增幅為14.70 %。從各具體區域來看，東城、宣武、朝陽、豐臺以及石景山區漲幅相當明顯，其上漲速度高于同期內整體市場水平。

市場中的租金價格出現了持續上漲。一方面，租賃旺季中區域供需關系的變化決定了價格變化的走勢方向；另一方面，近一段時間以來國內宏觀經濟表現一般，糧、油、菜價的快速上漲使得通脹的壓力不斷增大，令部分業主在定價時向上調整了租金水平；此外，去年以來租賃市場一直處于奧運后的調整期。08年末09年初因為經濟的不景氣讓市場中的求租者承租能力下滑較快，業主為了避免空置選擇降價出租。而隨著09年中經濟走勢從低谷開始回升，出租方開始重新制定先前較低的承租價格。最后，雖然房價在現階段出現了下降，但是前期房地產價格的快速上漲，租金售價比出現了失衡，租金價格仍有與房價聯動的補漲

效應。

伴隨著房地產交易市場的冷淡以及CPI的不斷走高，租金水平的大幅上漲將不可避免。但是目前租賃市場中的主要客群年收入能力多集中2-8萬/年，其年齡結構也相對較低。如何能通過行政手段解決中低收入群體或大學生畢業求租將成為短時間內政府部門應當重視的問題。否則放縱租賃市場租金過快上漲，而不采取適當的應對手段將很可能會讓全市的租賃市場步入房地產交易市場價值偏離的后塵。

從今年上半年住宅租賃市場成交區域分布來看，朝陽區占整個租賃市場成交量比重最高，為36.34%；海淀其次，約為21%。朝陽、海淀依舊是租賃市場的主體區域，二者合計比重占整個租賃市場成交量的近六成。此外租賃成交第三大區域--豐臺區成交比重上升到了近14%。造成這一現象的主要原因是：一方面朝陽區、海淀區、豐臺區作為租賃市場的主體，因為區域的面積很大，可供出租的房源數量相對較多，因此成為市場的主要成交密集區域；另一方面，雖然在軌道交通、城市輕軌等城市新型交通工具的推動下租賃熱點區域有向郊區擴展的趨勢，但朝陽區、海淀區、豐臺區交通便利，配套完善，目前仍是承載絕大部分租客的重要區域。

由于去年北京地鐵四號線的開通、CBD東擴、金融街的西進、第二機場選址的確立以及新南城規劃的制定，帶動了市場中新的承租熱點產生。受益到城市規劃建設的影響，朝北板塊、四季青以及南苑等區域今年以來區域租賃市場相對較為活躍。根據二級區域的具體表現來看：市場中中關村、西直門、東壩、駝房營、垡頭、舊宮等區域成交量價漲幅較大。中關村、西直門主要是受到大學生畢業或求學因素拉動所致。成交量較去年同期上漲了1.74%，租金水平則上漲了近13%。東壩、駝房營等區域是因為CBD東擴后，區域位置更加接近核心區，同時其相對低廉的租金價格形成了洼地效應，吸引了大量CBD工作的中低收入群體。

第三篇：廈門房價分析

02-10] 廈門今后一年房價分析

我是一個堅定的房價看跌者，為此我于去年底賣掉住的房子，準備租房一年再換一套。以下分析：

一、從經濟大環境來說，廈門是一個典型的外向型的港口城市，主要受外部的經濟環境影響，現在國家推動的內需對廈門受益很小，如果說整個國家經濟在年底會好起來，那么廈門至少會延后3個月，當我們在碼頭看到集裝箱貨柜爆滿，工廠大批招人時，就是廈門經濟好轉時，那時離房價的底部不遠。

二、房屋的成交量：（1）二手房成交量，這要自己到閩南大廈實地考察，不要聽中介業務員忽悠。怎么看？每天中午11點半到二手房交易中心看電子排號，排到多少就是成交多少，只多不少，那是拿房產證去排號的，做不了假。2月6日整個上午成交量24套，要知道07年高峰時每天成交量3、4百套，而現在在售的二手房至少10000套。（2）新房成交量，確實春節前后交易量放大，但是要分析都是哪些樓盤成交量放大：樂活小鎮、雙橋明珠、蕓溪居、海投房產、禹州大學城，這些都是在灌口、海滄、同安總價30萬左右極其偏遠的地方，在低價促銷的情況下取得的，扣除低價促銷樓盤，剩下的每天成交量不到30套，仍還是08年上、中期樓市極其低冷的成交量。至今天2月9日廈門在售樓房31,471 套，面積3,847,869。在沒有一套新房入市，沒有保障性住房交付的情況下，如整年保持春節期間的促銷力度，每天成交100套的情況下整整一年才能消化庫存房源，如沒有促銷，3年才能消化庫存房源。同時注意現在廈門市在售的新房平均面積122平，怎么賣？？？

三、潛在購買者的下降：現在經濟形勢很不好，預期的購買者延后，現在在廈門稍微像樣的房子總價至少50萬，這樣的房子一般老百姓要奮斗多少年，經濟條件較好的已經買房，經濟條件一般的，實在需要的剛性需求者已經趁春節期間的促銷得到滿足，后面的房子賣給誰？？

所以2009年房價降5、6萬根本不是我的目標，肯定不會心動，我的目標是10萬以上。拿10萬給KFS，他們會笑你傻；給父母，可以報答養育之恩；旅游，我可以繞地球幾圈；家用，可以買一部小車。

第四篇：房價上漲原因分析

試論我國房價上漲的成因與對策

【摘要】本文分析了我國房價上漲的成因：城市化帶來的住房需求和土地資源稀缺導致的供求矛盾；投資性需求旺盛助長了房價不斷上漲；地方財政過度依賴房地產業；保障性住房“門檻過高”。提出遏制對策: 加快我國城鄉一體化建設，進一步擴大城市化的空間；加大普通商品房供應，從根本上遏制房價上漲；進一步完善住房保障制度，大力發展公共租賃房；強化市場監管措施。

【關鍵詞】高房價；成因；對策

近年來，房價的急速上漲已經成為籠罩在社會大眾心頭的巨大陰影。房地產價格持續穩定上漲，已遠遠超過一般人所能承受的經濟能力。特別是一些弱勢群體即低收入的困難家庭需要住房，但因房價之高而無力購買。過高的房價已經超出社會經濟系統和大眾心理系統的承受能力，最終會影響到經濟的穩定乃至社會的穩定。

一、當前房價上漲的成因分析

在市場經濟條件下，一種商品的價格是由市場上的供需關系所決定的。但在房地產領域，支撐房價持續上漲的因素很復雜，不僅取決于供需關系，還有其他因素：

1、城市化帶來的住房需求和土地資源稀缺導致的供求矛盾

這是房價上漲的主要原因。目前我國的城市化水平只有36%左右，農村人口占54.3％，城市化進程在未來一段時期內還將繼續呈加速態勢。按目前年均

1.12%的城市化速度估算，每年平均有近1500萬農村人口轉為城市人口。如果城市化水平提高到70%，城市就要增加4億人口。不斷擴大的購房隊伍與城市有限的土地供應之間的矛盾，必然導致房價不斷上漲，這是由價值規律決定的必然趨勢，也是房價上漲的根本原因。

2、投資性需求旺盛助長了房價不斷上漲

我國居民儲蓄率高，伴隨著城市化進程和經濟快速發展的是人們對通貨膨脹的擔憂和房價上漲的預期，通過買房實現保值增值成為許多居民的投資選擇。不但富人買房投資，越來越多的工薪階層也加入其中，有不少地方投資買房比例甚至超過了居住買房。據新華社報道，在京、滬、深三地各取樣2000名購房者進行需求調查顯示，在北京的調查中有62%的登記購房者表示如果手上有剩余資金，房產將是首選的投資目標。而這一數據在上海也達到了51%。大量投資客進入樓市炒房，直接助推了房價飆升，造成越有房越買房、越沒房越無望的局面。

3、地方財政過度依賴房地產業

這是房價上漲的深層次原因。據國土資源部去年調查結果，全國地價占房價比平均為23.2%，有的大城市地價已占到房價的46.7%。在土建成本變化不大的情況下，地價的不斷攀升導致了樓價的瘋長。據國土資源部2010年2月公布的最新數據顯示，2009年，我國城市土地出讓總價款為15910億元人民幣，同比增加63.4%。再加上各種配套稅費，政府收益實際上占房價的32.8％—38.8％，賣地已成為一些地方政府的重要財源。并且房地產還可以拉動建材、水泥、家用電器、玻璃、窗簾、紡織品、衛生潔具等60多個相關產業的發展，已成為地方經濟發展的支柱產業。地方政府對房地產業情有獨鐘絕非偶然，投資少、收益高、見效快，是快速提高GDP的一個法寶，同時也使地方政府成為高房價的受益者和推手。

4、保障性住房“門檻過高”

住房保障制度是解決城市低收入家庭住房困難的主要途徑。近年來，國家加大了保障性住房建設的力度，尤其是國際金融危機以來，進一步加快了保障性安居工程建設進度，3年內全國將新建200萬套廉租房和400萬套經濟適用房，將有力緩解城鎮低收入家庭的住房困難。但是，由于保障性住房的“零地價、低稅費”，政府不但得不到收益，反而還要拿出土地，投入資金，致使部分地方政府缺乏保障性住房開發的積極性。保障型住房發展相對緩慢，導致門檻過高、覆蓋面過窄、實物配租比例過低等問題。目前大多數城市出臺的廉租房和經濟適用房政策，保障的對象多限定在城市低保范圍和低收入家庭的住房困難戶，而這只是城市住房困難群體中很小的一部分。大批既買不起商品房又不夠條件購買經濟適用房的中低收入的居民，被限制在門檻以外，成為“夾芯層”，這是中低收入群體買房難的主要原因。

二、遏制房價過快上漲的對策

有效抑制房價持續上漲，是當前一件十分棘手而迫切的問題。結合當前國家有關政策及某些省市的做法，試提出如下對策建議。

1、加快我國城鄉一體化建設，進一步擴大城市化的空間

我國的城市化與房價的關系取決于城市化是以怎樣的形式進行的，如果是采取農民進城的方式，大量的農村人口涌入城市，便會造成城市的擁擠和住房緊張的壓力。所以要改變農民進城的方式，通過城鄉一體化來加快農村城市化建設。據有關方面研究，發展中國家城市化水平平均為40%左右，發達國家80%~90%，而我國只有36%。與經濟發達國家相比，我國農村城市化水平明顯滯后。所以我國要積極推進縣域經濟的發展，擴大城市化的空間。吸引和鼓勵農民不斷向縣城集中、資本不斷向工業園區集中，實行工業化和城市化雙輪驅動，吸納農村剩余勞動力，在解決“三農”問題的同時，也解決了大量農民進城的情形，從而緩減了城市住房需求過旺的壓力，促進房價下降，使農村和城市形成一個“雙贏”格局。

2、加大普通商品房供應，從根本上遏制房價上漲

供不應求是房價上漲的根本原因，遏制房價過快上漲，就必須從治本上下功夫，大量增加普通商品住房的有效供給。在政策導向上，要采取支持自住性需求，鼓勵改善性需求、控制投資性需求、抑制投機性需求、保障困難性需求，大力增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應，提高土地供應和使用效率。在保持政策連續性和穩定性的同時，加快保障性住房和普通商品房建設，穩定市場預期，從根本上遏制房價過快上漲的勢頭。

3、進一步完善住房保障制度，大力發展公共租賃房

許多地方政府僅關注房地產市場對當地經濟增長的貢獻，而忽視了住房的社會保障功能，這是政府職能的嚴重缺位。應進一步擴大廉租住房的覆蓋面。適當放寬廉租住房政策標準，降低準入門檻，把更多的困難家庭納入廉租住房保障范圍，逐步由最低收入家庭向低收入家庭延伸，實現全部城鎮低收入家庭的“應保盡?！?。進一步加快經濟適用房建設，逐漸涵蓋中等偏下收入家庭，防止形成“夾芯層”。積極借鑒香港公屋經驗，加大公共租賃房的建設力度。對不符合廉租住房和經濟適用房供應條件，又無力購買普通商品住房的家庭，應從實際出發，大力發展租賃住房方式，這也是目前國際上國家解決住房問題的通行做法。香港有40%的居民租住公房，日本有38%，法國36%，英、美等國均在30%左右，瑞典、德國達50%，可以享受政府優惠租房政策。完善中低收入家庭租房制度，不僅是健全房地產市場體系的需要，也是解決目前中低收入家庭住房保障的有效途徑。

4、強化市場監管措施

一是完善市場監督制度，加強對房地產業的資質管理和房地產開發項目審核管理。二是建立房地產市場價格監測體系?？茖W準確地做好房地產市場價格的監測和信息發布工作，合理引導企業理性投資和居民理性購房，正確引導消費。三是整治房地產市場秩序。加大房地產市場秩序專項整治力度，重點查處房地產開發、交易、中介服務中的各種違法違規行為，防止開發商利用政策、市場信息不對稱與不透明，通過交易，虛假宣傳等不正當手段，慌報商品房銷售進度、發布不實價格信息、哄抬房價、誤導市場預期行為。四是規范房地產價格行為。按照有關規定對經濟適用住房實行政策指導價，限價銷售。嚴格審核成本費用，控制利潤水平。對商品房銷售實行一房一價明碼標價制度，要求開發商取得商品房銷售許可證后，在其售房場所顯眼位置設置商品房售房明碼標價表，標明位置、房屋、套內面積、價格及其他收費項目和標準等內容，接受社會監督。

第五篇：中國房價問題分析

中國房價問題分析

淺析

中國房價問題一直都是近幾年的社會熱點話題。當今，對中國房價形勢和政策，眾說紛紜。一邊是一些人在喋喋不休宣傳“剛性需求”；一邊是低收入百姓拼命感嘆房價太高；一邊在查囤地、增加土地供應；一邊不斷出現創新高的“地王”，等等?，F在土地管理辦法出臺了，盡管中央政府對房價進行了調控，措施多多，效果全無，房價還在繼續上漲，老百姓的房子還是遙遙無期。中國房價問題一直都是近幾年的社會熱點話題。

通過老師的講說，我大致分析中國房價問題的原因如下：

一、房價問題實質上是土地問題。房價的根源還在土地。房地產的核心是土地，影響房價最核心的因素也是土地。房價只是土地出現問題的表現形式，土地增值是導致中國房價走高的最初動因。由于土地轉讓的壟斷交易，政府通過競價出讓土地獲得財政收入，企業通過土地倒賣賺取收益，進一步推高地價，更加劇了房價的上漲。政府是土地增值的受益者。一些地方政府打著“經營城市”的旗號，通過“收儲土地”和高價拍賣，賺取巨額收益。與其他實體投資項目相比，房地產開發往往見效快，對GDP和財政收入的“貢獻”顯著。部分城市的土地出讓的收益，占到地方政府財政收入近一半，成了名副其實的“土地財政”?！巴恋刎斦笔拐畬τ诜績r的上漲，往往采取姑息的態度。

二、中國市場的流動性過剩以及金融系統創新不足，土地成為最主要的銀行抵押品，導致大量資金流向與土地相關的行業，中國金融成為名副其實的“土地金融”，從而使中國房地產業投機盛行，中國的高房價其實是特殊形式的“通貨膨脹”。

三、貧富差距是導致中國高房價的又一重要原因，房價的博弈，從一定意義上來說是中國窮人和富人之間的博弈，最終是富人占上風，富人成了房地產市場的主要消費群體，房地產已偏離其本身的居住功能，成為富人的投資工具。房價成為了中國貧富差距是否仍在擴大的“晴雨表”。高房價也暴露出中國收入分配不合理以及資產泡沫等問題。

房價過高對我國經濟影響巨大。首先，高房價增加了中國經濟的運行成本，中國的國際競爭優勢正在喪失。其次，高房價將危及中國經濟安全和金融安全。下面提出幾點建議：

房價問題政府是關鍵。應該對傳統的土地出讓方式進行改革。轉變地方政府依托“土地財政”發展經濟的現狀，逐步降低土地出讓金在財政收入中的比例，積極拓展其他收入渠道，減少行政開支。轉變地方政府依托“土地財政”發展經濟的現狀，逐步降低土地出讓金在財政收入中的比例，積極拓展其他收入渠道，減少行政開支。密切關注當前經濟形勢，保障人民生活，促進社會和諧進步，緩解社會矛盾，出臺一系列合理有效地土地與房價相結合的措施并切實的貫徹實施。貨幣政策的適當調整也可有助于緩解房價問題。

對于未來中國房價的走勢，結合老師的分析，總結大致如下：未來十年，1.一線城市房價持續上漲，雖然沒有前十年那么夸張，但基本上會一直漲，且漲幅不小。一線城市是調控政策嚴厲實施的城市，具體漲幅也難預測，大致猜測房價上漲10%左右。

2.二線城市仍然是持續上漲，漲幅小于一線。估計二線城市漲幅在每年5%~9%之間。

3.三四線城市根據當地經濟和就業好壞及以前炒的泡沫程度出現嚴重分化。有些地方漲,有些地方跌。但基本上都沒什么投資價值了。估計三四線城市漲幅在0~3%，跌幅在0~5%。

4.五線城市除了有特殊原因的（如工業特別強或旅游資源特別好之類）少數，只有跌的份了。且絕大多數會以平均每年5%的幅度下跌。而且最近三年五線城市最可能出現的情況是房價僵持，有價無市。在這三年中，有些城市漲，有些城市跌。但三年后，基本上就是90%的五線城市開始跌了。

結語

感謝胡老師的給力分析，為我們年輕一代買房作了一個很好的宏觀規劃。另外我鄙視一切聽了專家的話沒買房后來房價卻漲了，而去罵專家的人。大家都是成年人，成年人要為自己的行為負責。人家免費給你意見、給你分析，既然你相信了，你就要為你自己的判斷負責。那些罵牛刀的人都是活該。雖然我根本不信牛刀，但我更鄙視那些罵牛刀的人。人要為自己的決斷負責。