第一篇：2013年房價走勢分析報告

2013年房價走勢分析報告

中國房地產(chǎn)從現(xiàn)在開始，將有明顯的下跌趨勢,而下跌的主要因素可以歸納如下。

一，2012年一二線城市的房子價格上漲幅度小，遠(yuǎn)不如前幾年，表明這些城市房價上漲的空間正在迅速縮小。官方還報道，上海2012年的商品房價格出現(xiàn)了微小的下跌。

二，三四線城市的需求主要來自當(dāng)?shù)氐木用瘢?dāng)?shù)鼐用窈娃r(nóng)村有著千絲萬縷的關(guān)系，使他們對城市房地產(chǎn)的需求遠(yuǎn)比不過一二線城市的居民。所以，三四線城市的房價到達(dá)6000元/平米的時候，就必定沒有上沖的動力。例如，海口每平米的價格有可能就被盯住在6000-8000元之間。

三，中國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢大不如前，如果統(tǒng)計局不要隨便注水，GDP增長速度有可能就在6-7%之間。這樣的速度，不可能支撐人們對高房價的長期期望，當(dāng)人們意識到每平方米超過1.5萬元就太貴的時候，就算一二線城市的價格也會撐不住了。

四，盡管廉租房建設(shè)遠(yuǎn)沒有達(dá)到國務(wù)院的要求，各地積極開展廉租房的建設(shè)，將大大緩解高房價的壓力。

五，習(xí)近平的反腐政策正在被大家所關(guān)注，我估計習(xí)近平不是那種說話不行動的人，那種抱有僥幸態(tài)度的官員必將受到懲罰。這樣一來，不僅現(xiàn)在許多官員在大量的拋售房子，官員們再也不敢像以前一樣大批大批的‘買進(jìn)’房子了。打擊腐敗，有利于房價的下跌。

六，過去15年，房地產(chǎn)的投資占社會固定資產(chǎn)投資的20%以上，這是導(dǎo)致地產(chǎn)泡沫的罪魁禍?zhǔn)住．?dāng)銀行害怕有毒資產(chǎn)時，房地產(chǎn)貸款將受到管制，銀根收緊，也會壓低地產(chǎn)價價。

七，三四線城市量價齊跌，是一二線城市房價下跌的前提條件和信號，說明老百姓的購買能力和欲望已經(jīng)受到嚴(yán)重的打擊。許多小‘鬼城’的出現(xiàn)，照樣可以在一二線城市重復(fù)。

附件：三四線城市地產(chǎn)開發(fā)過度陷僵局：房價大跌無人購

來源：中國青年報作者：李松濤(2013年1月24日)

歲末年初，一二線城市的樓市延續(xù)著交易量火爆的局面，而有的三四線城市卻陷入交易冷清、價格下跌的泥沼中。

不過，一個值得關(guān)注的背景是，城鎮(zhèn)化正成為近期影響房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵詞。有觀點認(rèn)為，三四線城市將是房地產(chǎn)行業(yè)的下一個金礦。

“城鎮(zhèn)化蘊(yùn)含著最大的內(nèi)需潛力”、“推進(jìn)城鎮(zhèn)化，關(guān)鍵是提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量”等中央層面有關(guān)對城鎮(zhèn)化的表態(tài)讓一些市場分析人士認(rèn)為，這將帶來三四線房地產(chǎn)市場的春天。

也有不少業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，一些對城鎮(zhèn)化的曲解正是房地產(chǎn)行業(yè)要警惕的。

“城鎮(zhèn)化并不是房地產(chǎn)化。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)告訴記者，目前，相當(dāng)一部分三四線城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)供大于求，如果市場還有人曲解、炒作城鎮(zhèn)化，借機(jī)大賣土地，推高房地產(chǎn)投資，將會對三四線城市的房地產(chǎn)發(fā)展帶來巨大的危險。

部分房企受困三四線城市

國家統(tǒng)計局2012年12月公布的數(shù)據(jù)顯示，在2012年11月，70個大中城市中有53個城市住宅銷售價格環(huán)比上漲，而下跌的城市中，基本上是丹東、煙臺、泉州、秦皇島、揚(yáng)州、桂林等三四線城市。

一二線城市與三四線城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)在分化。

另一組數(shù)據(jù)也證明了這個事實。

從房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績增長來看，業(yè)務(wù)側(cè)重于三四線城市的企業(yè)明顯低于側(cè)重一二線城市發(fā)展的企業(yè)。

根據(jù)公開統(tǒng)計資料，2012年前11月，保利地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]銷售額同比增長36%，中海[簡介 最新動態(tài)]也增長近30%，這兩家企業(yè)在2012年都側(cè)重在一二線城市發(fā)展。但是側(cè)重在三四線城市圈地開發(fā)的恒大地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]銷售額同比僅增6%，同樣布局的碧桂園僅增長6.5%。

這樣的對比讓很多房地產(chǎn)企業(yè)感到意外。最近幾年，到三四線城市圈地幾乎是房地產(chǎn)企業(yè)的主流，但去年的數(shù)據(jù)卻讓這一信心滿滿的預(yù)期大打折扣。

“三四線城市現(xiàn)在已經(jīng)空置了大量的土地和住宅，很多三四線城市的房地產(chǎn)供應(yīng)已經(jīng)超過了當(dāng)?shù)氐男枨蟆！敝性禺a(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉說。

實際上，三四線城市這種住宅供大于求的現(xiàn)象并不是今天才暴露，早在2012年年中，這種局面就已經(jīng)初現(xiàn)端倪。唐山、煙臺、營口、常州、貴陽等城市都在那個時期出現(xiàn)開發(fā)商扎堆兒，項目銷售困難的局面。

在2012年年中之前，這些三四線城市都處在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的集中爆發(fā)期，眾多國內(nèi)知名開發(fā)商紛紛進(jìn)入，到處都是房地產(chǎn)建設(shè)工地。

上海易居房地產(chǎn)研究院企業(yè)研究中心在當(dāng)時就曾拿出一份研究報告，指明在三四線城市熱鬧的房地產(chǎn)開發(fā)背后，隱藏著嚴(yán)重過剩的巨大隱患。

這份研究報告以唐山為例，從2008年到2011年，唐山商品房用地年均成交量為2100萬平方米，而北京為2268萬平方米；唐山2011年商品房成交量為159萬平方米，只有北京的18%。

如果用類似的方法去比較其他三四線城市，幾乎可以得到類似的數(shù)據(jù)和結(jié)論：盡管城市不大、人口不多，但最近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)量卻大幅猛增。

2012年年末，一些三四線城市相繼爆出樓市危機(jī)的新聞。比如貴陽，住宅待消化庫存高達(dá)3490萬平方米，而這個城市的人口即使計入流動人口，也才500萬人，這樣的庫存量要消化掉至少需要4年。

而在海南，房價大幅縮水在多個城市上演。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總胡景暉在2012年年底參加的幾次地產(chǎn)界的聚會上聽到了數(shù)家房地產(chǎn)企業(yè)的抱怨，“他們都在說唐山、煙臺、營口等三四線城市，房子賣不動。”

幾年前一些開發(fā)商興沖沖地到三四線城市跑馬圈地，2012年大多進(jìn)入銷售期，卻發(fā)現(xiàn)已經(jīng)陷了進(jìn)去。

正是這種狀況，讓那些知名開發(fā)商改變了拿地策略。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)統(tǒng)計了包括萬科、保利、金地、龍湖等8家知名開發(fā)商在2012年的拿地狀況，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，這8家開發(fā)商在一二線城市拿地共205宗，在三四線城市拿地降為110宗。

張大偉告訴記者，這種拿地策略的變化出現(xiàn)在2012年8月之后，從標(biāo)桿房企拿地數(shù)量來看，一線城市占比20%，二線城市占比63%，三四線城市占比僅為18%。開發(fā)商回歸一二線城市已經(jīng)成為既成事實。

不過，拿地策略的變化并不能改變?nèi)木€城市在建項目銷售的尷尬，可以看到的是，這些前期房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活躍的三四線城市，未來將有著極大的銷售壓力。

在近日召開的瑞銀2013年大中華研討會上，瑞銀房地產(chǎn)行業(yè)研究主管李智穎表示，三線城市新房供應(yīng)過大的問題，在今年仍可能延續(xù)，供過于求現(xiàn)象將會存在。

單靠房地產(chǎn)，地方經(jīng)濟(jì)難持續(xù)發(fā)展

如果說三四線城市的房地產(chǎn)市場供大于求已是基本事實，那么，是什么造成了如今的結(jié)果？

時光需要倒回5年前。2008年年底，全球金融危機(jī)爆發(fā)，為了防止此次金融危機(jī)對我國經(jīng)濟(jì)的拖累，2009年，我國出臺了4萬億元的刺激經(jīng)濟(jì)政策，也正是在此之后，不少三四線城市的房地產(chǎn)市場開始吹起了泡沫。

“當(dāng)年是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的高潮，各地都在造新城，投資拉動是當(dāng)時絕大多數(shù)城市的最重要的經(jīng)濟(jì)增長方式。”張大偉告訴記者，三四線城市開始大量出讓土地，吸引開發(fā)商進(jìn)入。

胡景暉告訴記者，當(dāng)時不少地方政府想的只是讓開發(fā)商進(jìn)來，把土地賣出去，把錢賺回來，而沒有想到要維持一個房地產(chǎn)市場，還需要產(chǎn)業(yè)、人口聚集、配套設(shè)施等等條件。在胡景暉看來，當(dāng)時確實有一些開發(fā)商的投資過于草率。

而始于2011年1月的樓市限購政策則加劇了開發(fā)商進(jìn)入三四線城市的步伐和決心。

“不少開發(fā)商當(dāng)時的判斷是，北京上海這些一線城市的銷售量會萎縮得很厲害，那只能到不限購的三四線城市尋找機(jī)會。”胡景暉說。

眾多三四線城市正是從2009年前后開始進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)的盛宴。

在揚(yáng)州，2010年土地出讓爆發(fā)式增長，當(dāng)年該市市區(qū)住宅用地合計供應(yīng)426.29萬平方米，同比增加68.58%。當(dāng)年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資101.48億元，同比增長80%。

惠州2011年商品房成交量相當(dāng)于廣州的31%，但土地成交量相當(dāng)于廣州的94%。

在貴陽，已經(jīng)有十幾個超過100萬平方米的在售樓盤項目，其中一個項目預(yù)計入住人口30萬。根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕y(tǒng)計，2012年上半年，貴陽商品房市場的整體供應(yīng)量就已超過2007～2009年期間每年全年的供應(yīng)量。

在南通，近4年土地累計成交量超過7500萬平方米，消化時間需要近15年。

這些嚇人的數(shù)字在過去幾年的眾多三四線城市輪番出現(xiàn)，引起眾多學(xué)者的關(guān)注。中國社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜一直在關(guān)注三四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)高潮，2012年上半年，她就告訴記者，這些城市已經(jīng)出現(xiàn)了過度開發(fā)的問題，商品房供應(yīng)已經(jīng)大于需求。

盡管從2009年以來，我國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已經(jīng)讓不少三四線城市獲得了很大的發(fā)展機(jī)會，高鐵的建設(shè)提速也串聯(lián)起了不少三四線城市與一二線城市，但這些 三四線城市依舊沒能得到足以支撐迅猛開發(fā)的房地產(chǎn)市場的人口聚集、產(chǎn)業(yè)配套，那些大力開發(fā)的房地產(chǎn)項目不可避免地陷入銷售困境。

“當(dāng)?shù)厝速I不起，外地人不來買”已經(jīng)成為這些三四線城市房地產(chǎn)市場的基本狀態(tài)。

在中國房產(chǎn)信息集團(tuán)公布的房地產(chǎn)市場風(fēng)險排行榜中，風(fēng)險排名前50名全部是三四線城市。

“之所以出現(xiàn)這樣的局面，就是因為這些三四線城市把房地產(chǎn)業(yè)作為拉動經(jīng)濟(jì)的引擎，房地產(chǎn)業(yè)只是一個先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并不能作為地方經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的根本，這 個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作為支撐。”胡景暉說，但從這幾年的發(fā)展來看，這些三四線城市基本是提前透支了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，卻沒有在經(jīng)濟(jì)增長上得到相 應(yīng)的成果。

標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)在拿地策略上回歸一二線城市，也許并不是對三四線城市失去信心，而是暫時還看不到這些城市的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

城鎮(zhèn)化能否化解難題

“三四線城市如果沒有產(chǎn)業(yè)的培育，將難以支撐房地產(chǎn)市場的發(fā)展。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)告訴記者，三四線城市對人口、資金的吸納能力都沒有想象中那么強(qiáng)。過去幾年，不論是地方政府還是開發(fā)商，對三四線城市的發(fā)展都作了過于樂觀的判斷。

在陳國強(qiáng)看來，不同的城市面臨的房地產(chǎn)風(fēng)險不同，需要從各自城市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)進(jìn)行研究，從而對房地產(chǎn)開發(fā)作出調(diào)整。對開發(fā)商來說，區(qū)域布局要均衡，要參與到三四線城市房地產(chǎn)市場的培育過程中，但不能把重心全放在三四線城市。

“城鎮(zhèn)化是遠(yuǎn)水，不可能馬上解決那些已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場問題的三四線城市的問題。”陳國強(qiáng)說，中央對城鎮(zhèn)化的表態(tài)也說明，恰恰是要通過城鎮(zhèn)化來調(diào)整前幾年發(fā)展中遇到的問題。

對于目前已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的三四線城市，有人認(rèn)為很危險，也有人有著不同的看法。

在張大偉看來，對這幾年進(jìn)入三四線城市發(fā)展的開發(fā)商來說，并沒有太大的壓力，因為他們拿地的成本并不高，有些城市土地價格一平方米只有幾百元。如果這個城市有發(fā)展?jié)摿Γ壳暗墓┐笥谇缶筒皇菃栴}，很快就能消化掉庫存。

“但如果沒有發(fā)展?jié)摿Γ椭档谜J(rèn)真研究。”張大偉說，比如鄂爾多斯，最近一兩年基本上沒有新推什么土地，之所以會出現(xiàn)房價的大幅下跌，是因為煤價下跌了，而煤炭是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的絕對支柱。如果當(dāng)?shù)爻嗣禾恐膺€有別的經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱，那就不會出現(xiàn)房地產(chǎn)的問題。

在張大偉看來，中央近期對城鎮(zhèn)化的表態(tài)，其實正是強(qiáng)調(diào)一二線城市和三四線城市之間的產(chǎn)業(yè)布局，培育三四線城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是對經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

其實，產(chǎn)業(yè)布局對房地產(chǎn)市場的影響不僅僅出現(xiàn)在三四線城市，在一二線城市同樣存在，一二線城市建設(shè)的“新城”往往也因為沒有產(chǎn)業(yè)的支撐從而成為“睡城”。

在胡景暉看來，未來中國還將有三億到四億的人口轉(zhuǎn)移，這些人口不是轉(zhuǎn)移到大城市，而是在百萬人口左右的城市，要做到這一點，這些城市就必須有相當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)支撐。“一二線城市也需要將現(xiàn)有的一些產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移出去，分解到三四線城市。”

從國外的經(jīng)驗來看，當(dāng)大城市發(fā)展到一定程度后往往會出現(xiàn)逆城市化，“中國未來恐怕也會如此，三四線城市的房地產(chǎn)會發(fā)展，但基礎(chǔ)一定是產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和配套設(shè)施的完善。

第二篇：2010南京房價走勢預(yù)測分析

2010南京房價走勢預(yù)測分析

工商聯(lián)在北京、上海、廣州、深圳、青島、西安、成都、蘇州和呼和浩特9個城市，選取62個不同規(guī)模、不同所有制的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的81個項目就“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用”進(jìn)行了深入調(diào)查和分析研究，向全國政協(xié)十一屆二次會議遞交了《關(guān)于我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用的調(diào)研報告》的書面報告。

調(diào)研報告指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目開發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高達(dá)到58.2%；而在開發(fā)項目的總費(fèi)用支出中，大約一半（49.42%）流向政府；開發(fā)項目的總銷售收入中，政府份額占37.36%；同時，房地產(chǎn)稅費(fèi)偏高并且呈逐漸增加趨勢。

據(jù)此，工商聯(lián)直指“土地財政是高房價首因”。一石激起千層浪。大家在驚嘆的同時，不由得感嘆兩會的質(zhì)量一年比一年高，很有些真知灼見；同時，大家所有的目光齊刷刷地盯上了當(dāng)?shù)卣Ｌ貏e是在各地房價并沒有大幅度下降的情況下，各地政府迫不及待地出臺了大量的救房政策，儼然是房地產(chǎn)商的代言人，讓廣大老百姓迷惑不解。經(jīng)濟(jì)學(xué)家唐明燈更激烈地指出，“地方政府與房產(chǎn)商合演雙簧戲！”言辭之大膽，令人咂舌。此言并非信口雌黃。君不見，廣東近日推出穩(wěn)定樓市15條，房價應(yīng)聲上漲5%，看得房地產(chǎn)大腕都心驚肉跳。開發(fā)商中稍有良心且明白點市道的王石先生認(rèn)為，房價這樣堅挺著，政府還去救市，是一件滑稽的事。其實他說的也就是普通經(jīng)濟(jì)學(xué)常識。可惜問題不在于常識而在于現(xiàn)實往往如此，原因就在于地方政府是地產(chǎn)利益鏈最大受益者。我這里辯解幾句：

1、中國政府考核地方官員的政績偏重于GDP的增長，就如同中學(xué)教育不管如何改變教學(xué)方式，如果不改變高考選拔機(jī)制，應(yīng)試教育只會越演越烈一樣，而素質(zhì)教育永遠(yuǎn)是鏡花水月。所以，在經(jīng)費(fèi)一定量的情況下，各地政府在考核的“尚方寶劍”下，八仙過海、各顯神通，實際上很多政府高官中的有識之士，一般都在工業(yè)發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展和環(huán)境保護(hù)方面努力尋求一個均衡點。用聞一多先生的話來講，就是“戴著鐐銬跳舞”。百姓有百姓的苦，政府也有政府的苦。

2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理的表現(xiàn)。自改革開放后，我國各行各業(yè)都取得了長足的進(jìn)步，各項事業(yè)蒸蒸日上，但也不能掩蓋發(fā)展過程中的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理,原材料和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)比重大,深加工和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)比重小、產(chǎn)品少,科技含量低。這制約了我國產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步升空。電子、信息產(chǎn)業(yè)等只能仰歐美鼻息，根本無高附加值可言；制造業(yè)、鋼鐵業(yè)等，徒具規(guī)模，缺失核心技術(shù)。在國人的印象中，中國除了航天技術(shù)和衛(wèi)生發(fā)射技術(shù)還可獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷外，其余都有待大幅度提高。這也是每年各地都大張旗鼓鋪天蓋地如臨大敵地展開招商引資的任務(wù)的原因。

在這種情況下，來自工業(yè)的稅收可想而知。而農(nóng)業(yè)徹底成了被補(bǔ)助的對象。一方面要擴(kuò)大城建，另一方面又要大規(guī)模推高產(chǎn)業(yè)發(fā)展，升級換代。各級政府也是憂心如焚，此情此景之下，房地產(chǎn)淪為“土地財政”似乎也是順理成章。

（三）拆遷改造和新農(nóng)村建設(shè)的推動

當(dāng)年泰高路擴(kuò)建的時候，拆遷戶采取的是以地?fù)Q地，再加上適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼。而如今，在國家土地政策收縮確保十八億的情況下，同時也為了進(jìn)一步繁榮房地產(chǎn)市場，防止房價下跌，政府采取了以防換房，將大量的農(nóng)村居民趕入了商品房，名為“拆遷安置房”。對此，無法褒貶。這是城市發(fā)展的必經(jīng)之路，但它客觀助長了搖搖欲墜的房地產(chǎn)價格。

一下為2008年年底網(wǎng)友“南門行客”提供的數(shù)據(jù)：

鵬欣上郡住宅709套銷出85

同悅?cè)輬@住宅404套銷出39

鳳城國際住宅738套銷出581

宏基花園住宅692套銷出675

金宇花園住宅295套銷出151

東潤第一城住宅820套銷出441

翰林雅居住宅318套銷出36

碧桂園翠林環(huán)玉苑住宅820套銷出441

從中我們由此得出結(jié)論，空置率是相當(dāng)高的。加上在金融危機(jī)背景下，觀望的人越來越多。空置率隨著其它樓盤的推出，只會越來越高，如果純粹由市場解決，只會選擇價格下行一條路可走。事實上，目前房價非常堅挺，這其中拆遷改造作出了絕大的貢獻(xiàn)，而且周山河地區(qū)的拆遷規(guī)模還會繼續(xù)擴(kuò)大，填空房市的力度也會加強(qiáng)。況且新農(nóng)村建設(shè)的步伐只會越來越快，又能節(jié)約土地，符合中央意圖，又能擴(kuò)大城市規(guī)模，增多城市人口，地方政府何樂而不為？

（四）地級大市的組建以及文化南京的輻射作用

地級南京市組建以來，城市面貌日新月異，這是個無法否認(rèn)的現(xiàn)實。再加上文化南京的建設(shè)必將使南京成為一個非常適合居住的濱江宜居城市。尤其是作為一號首長的家鄉(xiāng)，南京的“祥泰”瑞氣定會讓周邊城市很多游客慕名而來。再加上南京構(gòu)建“雙環(huán)”的水文化，對于那些飽受城市工業(yè)化帶來的環(huán)境騷擾的居民尤其具有吸引力。不久后，南京大橋開通，肯定有相當(dāng)部分蘇南居民北上購房，投資、居住。就相當(dāng)于今日之香港、深圳一樣。一下提供一組數(shù)據(jù)，從網(wǎng)上搜索而來，引自“王莊的流浪漢”。

“2006年前三季度，長三角16城市GDP總計2.8萬億元，從高到低依次是南通、蘇州、無錫、湖州、常州、杭州、南京、揚(yáng)州、南京、臺州和鎮(zhèn)江(南京倒數(shù)第三)；產(chǎn)值增長較快的城市有南京、湖州和揚(yáng)州，三市同比增幅均超過30%（南京第一）。投資增幅超過25%的城市有舟山、南京和南通（第二），從出口增長看，南京和舟山增速超過50%（第一）(來源：浙江省信息中心2006-11-10)。這就是說南京經(jīng)濟(jì)總體水平在長三角來說是最低的（但這從另一個方面可以說南京有更大的發(fā)展空間），但從各項發(fā)展指數(shù)來看，南京卻是在整個長三角數(shù)一數(shù)二的。前幾天長三角第七次市長論壇在南京招開，十一五期間的南京會更好的融入蘇南，再加上沿江開發(fā)一鋪開，相信增速會更高。相應(yīng)的南京家庭年均也會以這個速度增長。相應(yīng)的房價與年均收入比值也會大大降低。”二年過去，南京的經(jīng)濟(jì)增速越來越快，居于江蘇十三地級市前列，而房價相比于南通、揚(yáng)州并沒有明顯的縮小差距，是一個價值洼地，所以短期看，房價很難降下來。盡管作為

一個老百姓來講，心理很難受，但我們必須正視這個可觀事實。總之，房地產(chǎn)不僅僅是一個產(chǎn)業(yè)，一個產(chǎn)業(yè)鏈很長的產(chǎn)業(yè)，而且也涉及到政治，不僅是地方政府以及中央政府的重要財稅來源，尤其是在全球金融危機(jī)背景之下，中國的經(jīng)濟(jì)也受到波及，有陷入緊縮的危險，那么房價下降就不是單純的價格問題，而是全局性的問題了。房間一旦下行，就不僅是通縮了，簡直是一場災(zāi)難。

但是如果你指望南京房價大幅度降價，那你大錯特錯，一廂情愿！如果南京房價在2009年能有百分之十的回調(diào)，就謝天謝地了！我的忠告是：

1、如果你確實想買房，現(xiàn)在任何時間買入都不會是個錯誤的時機(jī)，因為即使房地產(chǎn)下調(diào)幅度也不會太大，我認(rèn)為百分之十就是極限了。如果你購買的是核心地段，更不要擔(dān)心，那里很堅挺。

2、房價上漲對百姓不利，對長期發(fā)展不利；但如果降下來，產(chǎn)生的危險更大，因為房地產(chǎn)的影響太大了，在目前的中國，高科技的企業(yè)太少，目前這種傳統(tǒng)資金和勞力密集型企業(yè)可以說支柱產(chǎn)業(yè)。我可以稍微形象概括一下，現(xiàn)在的房地產(chǎn)就是一輛陷入泥沼的戰(zhàn)車，不僅綁架了百姓，也綁架了相關(guān)金融行業(yè)，如銀行等，也綁架了政府。

3、我認(rèn)為政府的態(tài)度是希望房價保持平穩(wěn)，既不怎么上漲，也不怎么下降。采取以時間換空間的方式完成軟調(diào)整，時間大概是三年，也就是說2010到2011年將是一個關(guān)鍵期。我覺得這個方法可能是最好的方法了。

4、這兩三年間，可能出現(xiàn)一些變數(shù)，比如公務(wù)員和事業(yè)單位集

體加工資，就是陽光工資政策。實際上也是國家用的一招救房地產(chǎn)的暗棋，這樣大量中產(chǎn)階級的購買力加強(qiáng)，就會維持目前的房價甚至推高核心地段的房價。

5、隨著城市化進(jìn)程的加快，以及地方政府最喜歡用的一招，就是通過拆遷加強(qiáng)城市居民的數(shù)量，做大最強(qiáng)城市步伐的實施，包括我們南京也是這樣，比如09年周山河地區(qū)的大量拆遷，會迅速補(bǔ)上目前銷售停頓的市場。而且，也可以將之納入新農(nóng)村建設(shè)的計劃，何樂而不為？

6、五年之后，我們再行討論房地產(chǎn)與中國人口數(shù)量的關(guān)系。也許隨著人口的大量減產(chǎn)，未來的中國房地產(chǎn)的真正危機(jī)才會來臨。但目前不會。所以我估計今年暑假，中國的股市會慢慢轉(zhuǎn)暖，甚至?xí)M(jìn)入一輪大牛市，但是你要注意隨時撤退。否則的話，就像這一輪一樣，賺的快也去的快。

最后，我認(rèn)為南京房價并無“回暖”一說，在目前情況下，市區(qū)核心地段上升，周邊只能說是“平穩(wěn)”。

第三篇：2014年的房價走勢

2014年的房價走勢

隨著“擠泡沫”的繼續(xù)，今年可比作“退燒年”，房價增速將放緩，二三線城市可能下跌 盡管全年房價的變化數(shù)據(jù)還沒有最終出爐，但2013年全國房價給人留下的印象依舊是個“漲”字。2014年將會怎樣?上自地產(chǎn)大佬，下至平民百姓，房價仍是大家最關(guān)心的話題。2014年，房價是漲是跌，每個人都有自己思考的角度。

新華社文章指出，無論是從央行的居民問卷調(diào)查，還是從老百姓的切身感受，房價仍然是高，漲勢依然不減。不過，在2013年，隨著溫州、鄂爾多斯[-0.80% 資金 研報][0.11% 資金研報]等房價經(jīng)歷“滑鐵盧”城市的不斷出現(xiàn)，普通民眾對于2014年的房價也有了新的期待，隨著資金鏈的進(jìn)一步收緊和投機(jī)資本的撤出，房價泡沫并非沒有被擠壓掉的可能，漲價不是唯一的答案。

經(jīng)過2013年房地產(chǎn)市場量價齊升的局面之后，眾多業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為在2014年里，隨著“擠泡沫”的繼續(xù)，整體房價增速將放緩，局部可能出現(xiàn)下行。

“如果說2013年房價總體特征是‘一條線’:震蕩上行，有驚無險的話，那么對2014年，可以形容為‘退燒年’:高位震蕩，漸趨降溫。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為2014年在宏觀經(jīng)濟(jì)尚未明顯好轉(zhuǎn)之時，房地產(chǎn)投資拉動宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演，房價也會依舊穩(wěn)中有升。

“盡管2013年的房價經(jīng)歷了明顯的上漲過程，但是各種信號明顯指出2014年的房價走勢，或許將以穩(wěn)字打頭，再度大幅上漲的空間不大。”中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院教授黃燕芬指出，除了調(diào)控政策的限制，土地供應(yīng)量大幅增長就是一個明顯的市場信號，因為土地供應(yīng)量大增，必將帶來房屋供應(yīng)量的增加，而市場需求在一定期限內(nèi)變化不大，供應(yīng)量增加，需求相對穩(wěn)定，房價就失去上漲的底氣。

除了土地供應(yīng)量大幅增加的因素以外，中央財經(jīng)大學(xué)中國金融發(fā)展研究院助理教授李晟認(rèn)為，大量的保障房入市以及并不寬松的資金鏈同樣限制了房價可能出現(xiàn)的大幅上漲。由于一線城市的供需矛盾并沒有得到有效解決，房價不排除繼續(xù)較快增長，而在部分二三線城市由于庫存較多，房價必然增長乏力，部分甚至可能出現(xiàn)下跌。

第四篇：2014年房價走勢 漲價不是唯一答案

2014年房價走勢 漲價不是唯一答案

盡管全年房價的變化數(shù)據(jù)還沒有最終出爐,但2013年全國房價給人留下的印象依舊是個“漲”字。2014年將會怎樣?上自地產(chǎn)大佬,下至平民百姓,房價仍是大家最關(guān)心的話題。2014年,房價是漲是跌,每個人都有自己思考的角度。

新華社文章指出,無論是從央行的居民問卷調(diào)查,還是從老百姓的切身感受,房價仍然是高,漲勢依然不減。不過,在2013年,隨著溫州、鄂爾多斯等房價經(jīng)歷“滑鐵盧”城市的不斷出現(xiàn),普通民眾對于2014年的房價也有了新的期待,隨著資金鏈的進(jìn)一步收緊和投機(jī)資本的撤出,房價泡沫并非沒有被擠壓掉的可能,漲價不是唯一的答案。

經(jīng)過2013年房地產(chǎn)市場量價齊升的局面之后,眾多業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為在2014年里,隨著“擠泡沫”的繼續(xù),整體房價增速將放緩,局部可能出現(xiàn)下行。

“如果說2013年房價總體特征是‘一條線’:震蕩上行,有驚無險的話,那么對2014年,可以形容為‘退燒年’:高位震蕩,漸趨降溫。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為2014年在宏觀經(jīng)濟(jì)尚未明顯好轉(zhuǎn)之時,房地產(chǎn)投資拉動宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演,房價也會依舊穩(wěn)中有升。

“盡管2013年的房價經(jīng)歷了明顯的上漲過程,但是各種信號明顯指出2014年的房價走勢,或許將以穩(wěn)字打頭,再度大幅上漲的空間不大。”中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院教授黃燕芬指出,除了調(diào)控政策的限制,土地供應(yīng)量大幅增長就是一個明顯的市場信號,因為土地供應(yīng)量大增,必將帶來房屋供應(yīng)量的增加,而市場需求在一定期限內(nèi)變化不大,供應(yīng)量增加,需求相對穩(wěn)定,房價就失去上漲的底氣。

除了土地供應(yīng)量大幅增加的因素以外,中央財經(jīng)大學(xué)中國金融發(fā)展研究院助理教授李晟認(rèn)為,大量的保障房入市以及并不寬松的資金鏈同樣限制了房價可能出現(xiàn)的大幅上漲。由于一線城市的供需矛盾并沒有得到有效解決,房價不排除繼續(xù)較快增長,而在部分二三線城市由于庫存較多,房價必然增長乏力,部分甚至可能出現(xiàn)下跌。

新華社文章稱,實踐證明,類似“頭痛醫(yī)頭,腳痛醫(yī)腳”的行政化調(diào)控已難以從根本上抑制住房價“脫韁的野馬”,走出越調(diào)越漲的“怪圈”,需長遠(yuǎn)地建立“市場化為主手段,輔以政府調(diào)節(jié)”的政策引導(dǎo)體系。可以預(yù)見在2014年的樓市調(diào)控中,去行政化、差異化政策將成為調(diào)控主流。中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為,2014年在中央政府加強(qiáng)民生保障和房地產(chǎn)調(diào)控的總體方針下,各地可能將繼續(xù)因地制宜地對政策的執(zhí)行尺度和力度進(jìn)行微調(diào),對于房價上漲過快的一線和少數(shù)二線城市仍從嚴(yán)落實差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施,增加住房用地和住房有效供應(yīng),而庫存較多的部分二線與三四線城市的調(diào)控只會松不會緊。

第五篇：黃金價格走勢分析

8月29日黃金走勢分析

國際現(xiàn)貨黃金上周開于1860美元/盎司，最高上試至1911美元/盎司，最低下摸至1702美元/盎司，終盤收于1827美元/盎司，收了一根帶長上下影線的小陰線，較上一周收盤價格跌了23美金，跌幅1。29%，上周黃金總體先沖高后回落再反彈的一個走勢，周初在消息的影響下，一路上沖突破千九大關(guān)，周中受交易所上調(diào)保證金影響導(dǎo)致多頭獲利拋盤一路暴跌200美元，周尾受低位逢低買盤的介入，收復(fù)部分失地！上海黃金上周開于386。5元/克，最高上試至391。9元/克，最低下摸至352。9元/克，終盤收于368。1元/克，跟隨國際金的洶涌回調(diào)之勢，上海黃金也收了一根陰線。

基本面上，上周原油市場有所回暖，在連收了四周陰線后，在上周收出了一根陽線，主要是受以下幾個方面影響：首先大家原本預(yù)期伯南克將在全球央行會議上推出QE3去拯救美國的經(jīng)濟(jì)，但是伯老騙了大家一把，雖然沒有確切的QE3執(zhí)行消息，但是全球的投資者還是相信美聯(lián)儲出臺措施提振經(jīng)濟(jì)的可能性非常之大，那么對于原油的需求量來說，也就有了著落；其次上周末美國面臨著史上最強(qiáng)的颶風(fēng)“艾琳”的影響，并且將直逼美國東部沿海，這讓投資者擔(dān)心颶風(fēng)會造成沿海煉油廠或者鉆井平臺的重大損失，那么這又讓供應(yīng)出了問題，投資者擔(dān)心供不應(yīng)求，造成價格抬高；此外，美國堪薩斯聯(lián)儲(Kansas Fed)主席霍恩(Thomas Hoenig)表示，其未見美國經(jīng)濟(jì)有顯著衰退風(fēng)險，當(dāng)前美國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退的可能性僅為20%，為投資者注入了一絲安意，相信美國仍有消費(fèi)原油的潛力。但是對于原油價格的后市來看，瑞士信貸(Credit Suisse)私人銀行商品研究主管Tobias Merath表示：“油價震蕩行情將持續(xù)，供應(yīng)方面，利比亞原油出口停止且可能將停止一段時間；需求方面，全球經(jīng)濟(jì)增長疲弱導(dǎo)致需求放緩。所以在經(jīng)濟(jì)沒有回到上行勢頭前，油價將繼續(xù)在下方進(jìn)行盤整，而這也有利于全球經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。外匯方面，美元指數(shù)上周繼續(xù)收陰，還是在72到76的區(qū)間里面進(jìn)行盤整，當(dāng)然從K圖上來看，美元指數(shù)已經(jīng)在低位盤整了很長時間，但是一系列的經(jīng)濟(jì)問題和潛伏在美元身邊的QE3仍然讓美元備受打壓，因投資者在美聯(lián)儲(Fed)主席伯南克于周五(8月26日)晚間發(fā)表講話前幾乎不愿持倉，選擇離場觀望；而在上周初始，包括現(xiàn)貨金在內(nèi)的風(fēng)險資產(chǎn)走勢表現(xiàn)出美聯(lián)儲將推出第三輪量化寬松(QE3)的預(yù)期，但隨后市場態(tài)度趨于冷靜，逐漸接受了伯南克不會在周五的講話中明確表明將推出QE3的觀點。而這一點最終也得到了證實，伯南克在全球央行會議上指出，關(guān)于可選寬松政策的冗長探討將推遲到下個月中下旬，即聯(lián)邦公開市場委員會(FOMC)的下一次貨幣政策會議之上。這意味著，本周的講話伯南克并沒有暗示市場期待的QE3。同時，本周有關(guān)經(jīng)濟(jì)衰退的話題也占據(jù)了匯市大半江山，數(shù)大投行機(jī)構(gòu)紛紛下調(diào)對經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期，而美國最新公布的二季度國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)修正值也被下修，令人擔(dān)憂二次探底就在不遠(yuǎn)處。而關(guān)于QE3，伯南克表示：“美聯(lián)儲擁有一系列工具，可用于提供進(jìn)一步的貨幣政策刺激。”他還稱，這些可選工具在今年8月會議上已進(jìn)行討論，“我們將在9月會議上繼續(xù)對此及相關(guān)事務(wù)進(jìn)行考慮”。伯南克還指出，美聯(lián)儲已決定將9月會議的日程由原定的一天擴(kuò)大到兩天，即9月20和21日，以對贊成和反對進(jìn)一步寬松政策的兩方面意見進(jìn)行充分評估。多數(shù)的聯(lián)儲觀察家預(yù)計，在周五的演講中伯南克至少會對可選寬松工具進(jìn)行一些探討。金融市場一直高度期待伯南克講話，希望知曉他對經(jīng)濟(jì)能否避免二次衰退問題的看法，以及他可能愿意采取哪些措施來防止經(jīng)濟(jì)大幅下滑。但是伯南克沒有如市場所愿。他指出，目前還不清楚為何近來股市低迷，而債務(wù)上限談判和歐洲債務(wù)危機(jī)對經(jīng)濟(jì)的具體影響也不得而知。伯南克稱：“迄今很難判斷這些因素對經(jīng)濟(jì)活動的影響，但毫無疑問的是，它們已影響了家庭和企業(yè)信心，它們將對經(jīng)濟(jì)增長構(gòu)成持續(xù)威脅。”但是，他同時表示，美聯(lián)儲預(yù)計“經(jīng)濟(jì)緩步復(fù)蘇”的勢頭將持續(xù)下去，隨著時間的推移經(jīng)濟(jì)增速將提升。伯南克還對國會提出了批評，直言不久前的債務(wù)上限爭論已影響美國經(jīng)濟(jì)。從伯老的講話中，我們可以看出雖然沒有明確提出要執(zhí)行QE3，但是我們?nèi)匀荒軓淖掷镄虚g

讀出一種意思，那就是，為了拯救經(jīng)濟(jì)，未來美國仍將實行新的量化，哪怕是變相的，投資者要的就是這樣的消息，而伯老也給了大家一個模棱兩可的答案，讓大家去發(fā)揮想象力。在期貨市場中，美國紐約商品交易所(COMEX)黃金期貨周五(8月26日)收盤顯著走高，并于盤后交易中持續(xù)擴(kuò)大漲勢至1830美元/盎司上方。美聯(lián)儲(FED)主席伯南克(Ben Bernanke)的講話令市場預(yù)期聯(lián)儲可能考慮推出進(jìn)一步經(jīng)濟(jì)刺激措施來抗擊高失業(yè)率，第三輪量化寬松政策(QE3)終將被推行。Comex-12月黃金期貨收盤上漲34.1美元，漲幅1.93%，報1,797.3美元/盎司，金價在盤后交易中觸及1832.5美元高點。Comex期金于本周二刷新紀(jì)錄高位1917.9美元/盎司。美聯(lián)儲主席伯南克周五在懷俄明州杰克遜城全球央行年會上表示，其將在9月議息會議中考慮采取舉措刺激經(jīng)濟(jì)增長，伯南克并沒有直接暗示推出QE3。他還表示，美聯(lián)儲9月會議將從一天增至兩日。Integrated Brokerage Services貴金屬首席交易商Frank McGhee表示，”伯南克稱美聯(lián)儲胸中有妙計，將在必要時使用，所以這支撐金市，這是我們看到黃金多頭掌控市場的原因。"對黃金多頭有利的消息都還在，從根本上沒有得到改變，那么我們要做的也就是順應(yīng)這種趨勢，逢低做多，在如此多利好消息的前提下，黃金市場上漲到具體哪個價位不是我們能夠去估算的。。。

技術(shù)面上，從日K線圖上來看，現(xiàn)貨金依托MA5的強(qiáng)力支撐，突破千九大關(guān)，創(chuàng)造了1911美元/盎司的歷史紀(jì)錄，在隨后的三天時間里，大幅下跌逾200美元后，在1700美元/盎司關(guān)口上方受逢低買盤的介入而止跌并收復(fù)MA22，在周五受QE3的潛在力量，強(qiáng)力上揚(yáng)，收復(fù)MA5和MA10，并且站在這兩條均線的上方，金價在周五的表現(xiàn)無疑是強(qiáng)勁的，有望繼續(xù)上沖，重回千九大關(guān)之上，并且有可能會創(chuàng)造出新的歷史價格紀(jì)錄，二千時代也許正成為金價下一個要去的地方。從黃金分割線上來看，金價從1478美元/盎司漲到1911美元/盎司后，從上方回調(diào)，50%的回調(diào)位就在1695美元/盎司附近，而這次回調(diào)到1702美元/盎司，在此支撐有效，應(yīng)該來說上漲勢頭完好，也可以說是一波健康的下跌，那么這次反彈上去后，上行的目標(biāo)應(yīng)該不止是1911美元/盎司，或者金價有更強(qiáng)的表現(xiàn)。從指標(biāo)上都可以看出，經(jīng)過一波跌勢后，原先粘合的指標(biāo)開始重新表現(xiàn)出看漲的意愿。從周K線圖上來看，在連收了七連陽后，上周收了一根帶長下影線的陰線，終結(jié)了此前的七陽連，沒有創(chuàng)造“八仙過海”的盛世，我們從K線上可以看出，長下影線意味著下方的買盤力量非常非常雄厚，從MACD，RSI，KDJ等都可以看出，仍然在高位進(jìn)行盤整，雖然有向下的意愿，但是都沒有形成真正看跌的形態(tài)，而從布林帶分析，上上周金價在上軌的發(fā)力下，強(qiáng)勢上揚(yáng)，上周再接再歷，刷新新高，雖然盤中曾下破上軌，但是終盤又收復(fù)上軌，并且站穩(wěn)，這樣的布林帶開口將非常有力，如若開口向上打開，那么2000美元對于金價來說不在話下。從480分鐘K線來看，金價在近四根K線上可以看出，1780美元/盎司附近曾經(jīng)出現(xiàn)了爭奪，多頭戰(zhàn)勝空頭，站上并且沖高，此位置在之前的走勢中也可以看出，多次成為多空雙方爭奪的要地，再從KDJ和RSI來看，都已經(jīng)形成金叉，出現(xiàn)看漲勢頭，而MACD綠柱在縮短，快速線穿過O軸后有向上交叉慢速線的趨勢，如若果真如此，那么金價必將重回上漲趨勢。

綜上所述，我們認(rèn)為黃金市場上周的下跌為今后更好的上漲埋下了伏筆，黃金市場仍將是避險資金的首選之處，預(yù)計國際現(xiàn)貨黃金本周將在1750美元/盎司到1950美元/盎司之間運(yùn)行；上海黃金將在362元/克到402元/克之間運(yùn)行！