第一篇：房價分析的文章

人說:如果房價下跌,房地產中的錢就會跑出來，推高社會其它商品的價格。進入房地產的錢真的還能出來嗎？

1、開發商賣出房屋獲得資金，前提是必須有人買開發商的房子。開發商賣房子的錢還必須支付土地、稅收、建筑開發等費用，開放商最后得到的資金只是開發商的利潤部分。而開發商賺的錢當然少于買房子人投入的資金。所以，當開發商回收資金的時候，將需要更多的資金進去購買房屋。

2、如果一個人要賣出自己的房屋，必須要有人買這人的房屋。而且，買賣交易中還要包括稅收和其它費用。所以，買房者的資金一定會大于賣房者得到的資金。

上面的分析可以看出，不管是開發商還是個人賣房者出售房屋，需要市場更多的資金買入。所以，不管房價上漲還是下跌，進入房地產總的資金只能增加，絕不可能減少。當然也不存在房地產的資金會跑出來的問題了。

但為什么有人會說房價下跌會引起社會資金泛濫呢？因為房地產不斷的把社會上多余的資金吸收進去，而房價一旦出現下跌或下跌預期，資金不敢繼續進入房地產。社會上新增加的資金失去了最大的池子，只能在社會上到處亂竄。很多人就誤以為是房地產下跌造成的資金從房地產中逃出來的。實際是房地產對資金吸收能力減弱，社會上不斷新增加的貨幣找不到消化的地方，讓人產生房地產資金跑出來的錯覺而已。

現在，我再分析這些年究竟是哪些資金進入了房地產：

1、銀行通過房屋按揭貸款提供大量資金給買房者，同時提供大量資金給開發商融資。銀行成為房地產最主要的資金來源，同時為供需雙發提供資金。而銀行存款資金中有很大部分是熱錢或外商投資的資金；

2、由于投資房地產的高額利潤帶動大量的房地產開發投資，大量增加用工需求，最后推高人工費，加上其它因數造成投資環境不斷惡化。在房地產開發和炒作巨大利潤和實體投資利潤不斷下滑的對比下，大量的其它實體經濟資金進入房地產，很多人用實體資產做抵押貸款，用于房地產投資。實體經濟資金大量進入房地產；

3、由于通脹和通脹預期，人們迫于資產保值的本能，大量儲蓄資金被迫進入房地產；

4、大量的上市企業通過股市融資，資金直接或間接進入房地產；

5、社會閑置資金被開發商和購房者借去投入房地產；

以上分析可以看出，全社會各個行業的資金大量流進房地產。很多企業利用實體企業抵押從銀行獲得貸款，資金曲線進入房地產。大量的商人縮小或放棄實體投資，資金大量轉移進入房地產。老百姓儲蓄大量搬家進入房地產。部分閑置資金也借給其他人或企業間接投入房地產。

這些進入房地產的資金，部分進入房地產開發，部分成為房屋的購買力。這些進入的資金即增加房地產的供應，也同時增加房地產的需求。最后，讓房地產的規模越來越大，吸引的資金也越來越多。但，其它行業的資金和規模卻難以增長，甚至出現萎縮。大量的人力、資源、資金都不斷的向房地產集中。而且房地產不斷推高人力成本和資源價格，讓其他行業發展被嚴重制約。

高房價同時讓老百姓的可支配收入大大降低，嚴重削弱他們在社會其它方面的消費，其它行業的需求必將不斷萎縮。而大量的房貸按揭造成的承重月供，將在很長的時間內，削弱老百姓的消費能力。這將和提高內需的目標背道而馳。

房地產形成了類似于宇宙中的黑洞，不斷的把社會的資金、資源、人力不斷的吸引進去，而且現在呈現加速態勢。當有一天出現整個社會資金都無法供養這個黑洞的時候。就是社會經濟血液被吸收殆盡的時候，經濟必將出現嚴重紊亂。同時，房價也會因為后續資金缺乏而大跌。市場中所有持有土地或房產者必將面臨巨額虧損，并造成系列連鎖反應。

可能有人會問這樣一個問題，怎么所有的人都虧損了。錢究竟去了哪里呢？要搞清這個問題，就要分析房地產的整個產業鏈和其中的利益分配。

大家先看看，房地產開發最近幾年的幾個變化：

1、2003年至今，中國的房價最少上漲200%以上；

2、2003年至今，土地拍賣的價格最少上漲300%以上，拍賣土地收入已經占地方財政40%左右；

3、2003年至今，中國的鋼鐵和水泥產能最少翻番，價格上漲超過40%；

4、2003年至今，中國進口世界鐵礦石占全世界的比例超過50%，國際鐵礦石價格上漲接近300%；

5、房地產開發利潤讓很多開發商自己都不好意思；

6、很多以前炒房出售的人獲利巨大，部分人已經移民或轉移資產到國外，個別人甚至已經成為國家炒房者；

7、國際資本在2008年以前就大規模拋售中國的房地產，很多國際資本獲利在100%以上。國際資本通過股市盈利更加豐厚；

8、熱錢從2005年開始就大規模進入中國，并進入中國的房地產行業，其中很多已經拋售并獲利；

9、現在很多房地產企業大量借入高利率，國際資本也大量給房地產企業借出高利率貸

款；

10、中國絕大部分新增巨富的主要財富來自于房地產及相關行業；

以上可以看出

1、炒房或開發房地產現在已經獲利出局的人，已經賺走了真金白銀了。

2、中國房地產的高速發展，讓世界資源和能源出售者獲利非凡；

3、中國房地產的高速發展，讓鋼鐵、水泥行業利潤增加，規模越來越大。

4、地方政府通過出售土地，已經分走了房地產中最大的利潤；

5、房地產帶動中國的經濟快速發展，同時也增加了政府的稅收；

6、房地產開發引起勞動力緊缺，造成人工費的上漲，讓農民工和城市低端勞動者也獲利不少；

7、國際資本和熱錢通過拋售房地產已經獲得巨大利益；

8、很多人已經從房價的高漲中獲得巨大的財富；

所有這些人和機構已經通過房地產及相關行業賺走了真金白銀，那些源源不斷投入的資金已經大部分成為了別人的收入或利潤，部分資金用于購買資源。

雖然房地產開發利潤非常可觀，但是，由于絕大部分開發商把利潤重新用于購買土地，甚至還大量舉債。一旦房價和土地價格大幅下跌，他們的利潤遠遠不夠彌補土地和房屋價格的下跌，必將出現巨額虧損。所以我在很多文章中呼吁企業趕快離開房地產行業。

如果房價是合理的，所有參與房地產的環節利潤都是合理的（社會平均利潤）。就不會出現大量資金進入房地產，就不會造成房地產的過剩。那么房價將來就難以出現大幅下降，房屋就不存在嚴重的資產泡沫。也就不存在資產價格的大幅縮水。

但是，從現在政府對土地拍賣的熱情和對房地產的曖昧態度，社會各行各業的資金蜂擁進入房地產及相關行業，房地產相關資源和人工價格的飛漲可以看出。房地產的很多環節利潤非常驚人。而這種利潤會不斷的增加房地產投資和投機，必定會造成房地產供應的大量增加，必然造成房屋大量被投機儲存，開發商對土地囤積和房屋的惜售。必將嚴重扭曲土地和房屋的實際供求關系，造成虛假的土地和房屋供不應求。當在這種扭曲的供求關系下，土地和房屋供應也達到基本平衡的時候，實際上，土地和房屋已經在這種價位下出現了嚴重的供過于求。當房屋和土地價格由于社會資金耗盡或供過于求出現下跌和下跌預期的時候，所有的土地和房屋的儲備將大量被釋放，這種釋放將大大增加市場的供應。讓市場出現嚴重的供過于求。而房價和土地的下跌和下跌預期，必定會讓購買者進入長期的觀望狀態。這樣就會同時出現供應的增加和需求的下滑，讓供過于求更加嚴重，房價和土地下滑也就更加嚴重。

當房價下跌超過一定幅度，很多按揭房屋將被迫進入負資產，很多人將主動斷供。而這些斷供的房屋最后也會成為市場的有效供應。加大市場供過于求，房價和土地將進入惡性循環不斷下跌。

社會大量的資金、資源、人力就這樣在房地產這個低效率、低創新、高能耗的行業中被消耗。這些財富是中國發展幾十年的成果，現在這些財富大量的被房地產吸收并消耗。很多人甚至背負幾十年的負債，銀行把大量熱錢形成的存款肆無忌憚的借貸給嚴重高估的房地產，一旦熱錢獲利撤離。將是災難性的結果。

試想，如果房價大幅下跌。很多實體企業轉移進去的資金、老百姓儲存資金都會相應縮水。而用實體資產抵押的貸款企業必將面臨破產或被收購，大量的按揭貸款者不僅可能面臨沉重的月供，還會面臨房屋成為負資產。

這樣，中國企業和老百姓經過幾十年累計財富就將煙消云散，而且很多還可能背負巨額的負債。

房地產已經已經成了財富再分配的機器，在這場財富再分配中。貧富懸殊不斷加大、債務問題越來越嚴重、社會矛盾不斷激化、社會資源被嚴重低效配置。必將嚴重影響經濟的持續發展。

日本、美國、迪拜、愛爾蘭都沒有逃脫房地產泡沫的崩潰，經濟規律對任何人和社會都同樣具有威力。中國之所以房價如此堅挺，是因為我們不顧一切的動用了全社會的力量，加上中國人從未真正經歷過經濟周期。現在，我們只是用更大的泡沫在延緩泡沫破滅的時間。我們卻加大了泡沫破滅的威力。

房地產正在加速吸取經濟血液，房地產必將成為財富的墳墓。財富的消失必將同時造成經濟的紊亂。可惜，很多人還沉醉在房地產的財富夢幻之中。夢總會有醒來的一天，我不知道當人們醒來的時候，將怎么樣面對殘酷的現實。

第二篇：廈門房價分析

02-10] 廈門今后一年房價分析

我是一個堅定的房價看跌者，為此我于去年底賣掉住的房子，準備租房一年再換一套。以下分析：

一、從經濟大環境來說，廈門是一個典型的外向型的港口城市，主要受外部的經濟環境影響，現在國家推動的內需對廈門受益很小，如果說整個國家經濟在年底會好起來，那么廈門至少會延后3個月，當我們在碼頭看到集裝箱貨柜爆滿，工廠大批招人時，就是廈門經濟好轉時，那時離房價的底部不遠。

二、房屋的成交量：（1）二手房成交量，這要自己到閩南大廈實地考察，不要聽中介業務員忽悠。怎么看？每天中午11點半到二手房交易中心看電子排號，排到多少就是成交多少，只多不少，那是拿房產證去排號的，做不了假。2月6日整個上午成交量24套，要知道07年高峰時每天成交量3、4百套，而現在在售的二手房至少10000套。（2）新房成交量，確實春節前后交易量放大，但是要分析都是哪些樓盤成交量放大：樂活小鎮、雙橋明珠、蕓溪居、海投房產、禹州大學城，這些都是在灌口、海滄、同安總價30萬左右極其偏遠的地方，在低價促銷的情況下取得的，扣除低價促銷樓盤，剩下的每天成交量不到30套，仍還是08年上、中期樓市極其低冷的成交量。至今天2月9日廈門在售樓房31,471 套，面積3,847,869。在沒有一套新房入市，沒有保障性住房交付的情況下，如整年保持春節期間的促銷力度，每天成交100套的情況下整整一年才能消化庫存房源，如沒有促銷，3年才能消化庫存房源。同時注意現在廈門市在售的新房平均面積122平，怎么賣？？？

三、潛在購買者的下降：現在經濟形勢很不好，預期的購買者延后，現在在廈門稍微像樣的房子總價至少50萬，這樣的房子一般老百姓要奮斗多少年，經濟條件較好的已經買房，經濟條件一般的，實在需要的剛性需求者已經趁春節期間的促銷得到滿足，后面的房子賣給誰？？

所以2009年房價降5、6萬根本不是我的目標，肯定不會心動，我的目標是10萬以上。拿10萬給KFS，他們會笑你傻；給父母，可以報答養育之恩；旅游，我可以繞地球幾圈；家用，可以買一部小車。

第三篇：北京房價分析

毛澤東思想與中國特色社會主義

暑期調查實驗報告

關于北京房價調查

學號姓名

調查人： 0708320109藏磊

北京房價調查

去年6月份在家放假，那時候開始關注到北京房價的上漲，特別關注和第七日等欄目開始明察暗訪北京的房價，那時候開始發覺北京房價開始瘋狂上漲，基本上是每天一個價格，有的買家頭天去看房和房主談好了價格，第二天再去的時候就發現房主的房價上漲了幾萬元，于是在一氣之下沒買，過了20幾天后突然發現，以前想要買的房子已經漲上去了20幾萬。

在2009年11月份，北京10家重點房地產經紀公司的二手房成交量比上月增加79.4%，成交套數和增幅均達到09年以來的最高值。而京城二手房均價更在當年11月下旬攀升到了每平方米13112元的水平。

這個數字說明了什么？那時候我也去留意了一下北京的二手房價格，發現在100萬元以下的二手房都已經很難找到了。連北京的二手房都已經跨入百萬元時代，老百姓對此有什么樣的感受呢？對此我特意收集了一些人的看法。

網友A：“老百姓光收入才多少錢，兩輩子我都掙不出這房錢來，這不是瘋了嗎，你說房價是不是瘋了，我就覺得好像是不可思議一樣，按我想的現在應該是最高點了，但我擔心是不是還會漲到6萬，所有同志大家說起來這房價，說實在的都暈菜。”

在北京，買不起房的人很迷茫，那么，擁有房產，看著房價上漲的人是不是心里樂開了花？

網友B：“我現在有自己買的房，但是現在房子增值了，但是我的感受是，增值了也不夠。增值了我們也不能賣，你賣了以后沒地住，我賣了這套房子，我還買不起別的房，相比較來說還是貴，太貴。”

21世紀不動產的工作人員說，房價從年初到現在，有的樓盤價格已經翻了一倍，高房價的壓力下，小戶型開始熱賣。

“小戶型成交的越來越多，40平米到90平米之間非常多，那這說明了什么，說明現在房價居高不下，工資也不漲只能買小戶型。”

調查中我發現，雖然已經買了房的和沒買房的對高房價都不滿意，但他們之間的財富鴻溝也在迅速加大。

尹中立：“房價的大幅度上揚，就會導致社會貧富差距的進一步的擴大，因為有房子的人，毫無疑問他是有錢的人，有錢的人會更加有錢，然后沒錢的人沒買房子的人，就會更加貧困，它就會拉開整個社會的整個財富的這種鴻溝，會越來越大。”

當時我就在思考一個問題，明年房價是不是還會繼續上漲？

從這幾位網友的反應中，多少也說明，高房價給大家帶來的心理沖擊還是比較大的，不僅改善住房的夢難以實現，而且還會影響到社會財富的分配。

不管是買了房的還是沒買房的，房價高漲讓大多數人都樂不起來。一般來說，住房價格與城市居民家庭年收入之比應該在3-6倍的范圍，6-7倍以上居民購房就已非常困難。就這樣北京的房價在2009年瘋狂上漲了一年。

在2010年4月國家出臺了京12條抑制房價，這時北京的房價出現了轉機，有分析師預測，北京的房價將立即停漲，預計在年內出現下調30%的可能，多數專業人士認為7、8月份北京房價可能出現全面松動。

2010年7月4日，在全國國土資源廳局長座談會后，國土資源部部長徐紹史表示，“現在總體局面是向好的，但積極參與房地產調控一定不能放松。”“目前房地產市場呈現出量跌價滯的態勢，再過一個季度左右房地產市場可能會面臨全面調整，房價會有所下降，但下降到什么程度不好說。”

徐紹史的這一表態，被外界解讀為進一步確認政府第二波樓市調控即將開始的信號。樓市的全面調整，意味著市場真正的價量齊跌。

在上述座談上，徐紹史還表示，下半年國土資源部門將繼續積極參與房地產調控，各級國土資源部門要按照調控要求加大房地產用地供應，有力有序推進房地產用地管理和調控各項工作。主要措施是，根據年初供地計劃，繼續保障房地產特別是保障性住房建設土地供應，及時向社會披露供地情況；開展房地產企業土地專項治理，系統清理房地產閑置土地；完善土地出讓合同，加強批后監管；進一步完善土地招拍掛制度。

與此同時，在日前召開的2010房地產夏季峰會上，國土資源部總規劃師胡存智指出，國土資源部將嚴格規范土地出讓制度，對于已出讓的土地，土地出讓價不低于當地基準地價70%，保證金不低于出讓最低價30%。這距離今年3月國土部出臺的《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》(“19號文”)中規定“競買保證金不得低于出讓最低價的20%”的規定僅僅相隔3個月。

對于此舉，國土資源部目標十分明確，意在控制目前市場上開發商的“囤地”、“炒地”行為。通過提高土地出讓金門檻，嚴格監管土地出讓制度等一系列措施，有效地遏制開發商的非理性行為、調控過快上漲的房價。

這已是國土資源部官員近半個月內四度就樓市調控表態。

此前，6月18日-23日、6月28日，國土資源部副部長贠小蘇、國土資源部部長徐紹史先后在相關辦公會議上表示，房地產用地管理調控仍是國土資源部門當前及今后一個時期的一項重要任務，全系統要堅定主動參與房地產用地調控的決心，進一步加強房地產用地管理和調控。

另外，住建部有關負責人也對《人民日報》表示，各地要加強調控政策落實力度，絕不能松勁。要讓人民群眾看到黨和政府遏制房價過快上漲、保障人民群眾改善住房條件的決心和信心。

在樓市買賣雙方博弈膠著之時，如此密集的官方表態引發市場猜測，政府對房價下跌和樓市全面調整也許已有準備，在政策達到效果之前，樓市調控或許不會放松。

根據中國房地產指數研究院的7月2日發布報告稱，受4月新一輪房地產調控政策影響，5月30個重點城市總成交面積幾乎全線下滑，跌幅近半；6月在此基礎上，北京、天津等多數城市樓市成交量仍繼續下滑，但上海、南京等部分城市止跌回升，成交量仍處于低位。樓市調整進入膠著僵局。同時在他公布的《2010年第二季度購房者消費調查研究》報告中顯示，目前購房者觀望心理嚴重，對國家實行平抑房價的調控政策信心明顯增強。認為房價會小幅下降的購房者占比居首，為39.2%，認為房價會大幅下降的購房者占19.8%，兩項共占約六成。

不過，根據華泰聯合證券的跟蹤研究，房地產開發商主動價格調整可能比市場預期更晚。華泰聯合證券對北京樓市的調研顯示，北京目前新房市場明顯降價的項目不多，部分樓盤的定價甚至仍具有較強的進攻性，如太陽公元、山水文園、屯三里不但未降價，前兩個樓盤在售樓棟仍然為開盤以來的最高價。

據博覽財經資訊的研究預測，七八月份，房地產市場將逐漸打破量跌價滯的局面，市場數據方面將進入“量價齊跌”的狀況。

不過，從跌幅上看，博覽研究員認為，三季度將出現“鈍刀割肉式”下跌，即幅度不大的持續下跌：7月份，打折優惠繼續蔓延，二線城市降價將成為輿論的焦點，但房價總體仍穩定在高位；而經過7月的發酵之后，供需逆轉與資金缺

口逐漸明朗化。八九月份總體房價的下跌速度將會有所加快。

博覽研究員分析說，由于今年上半年宏觀經濟的表現總體良好，三季度宏觀經濟預計將延續向好，有宏觀經濟形勢為房價托底，決定了開發商在降價問題上必然是“且戰且走”。其次，從供需角度看，商品房庫存積壓問題在三季度還不嚴重，四季度則是大量新房上市的高峰。

此外，從市場表現來看，截至6月底，一線城市選擇堅守價格的樓盤仍居多數，說明多數開發商的資金壓力還不是非常明顯。按照樓市“量為價先”的規律，“量跌”到“價跌”的滯后期至少3個月；在價格聯動中，一線城市降價擴散到二三線城市，也需要1－2個月。

但博覽研究員預測說，延續三季度“鈍刀割肉式”的降價之后，四季度將是房價大跌塵埃落定的時候。經過三季度的煎熬，大部分開發商的資金鏈在四季度將變得非常緊張，商品房庫存也將上升到較高的水平，房價具備大跌的必要條件。

但是我同時注意到，北京已開始向郊區縣修城鐵。這樣可以方便郊區的人進城方便，隨著向郊區的發展，郊區的房價卻在迅速的增長。比如9號線，從豐臺到房山，其所經過的新蓋小區價格不降反增，有的甚至從4000多元，直接升至12000多元。雖然城里的價格有所下降，但是我們并不能忽視郊區房價的上漲。通過調查我發現，許多城里的上班族因為買不起城區的房子，現在已經開始關注到郊區的房子，因為郊區房價相對城里來說價格低廉。如果交通比較便利，那么住到郊區就比住到城區劃算很多，除了上班族外，很多老北京人也在郊區買了房子，因為郊區的空氣相對來說比較好，老人們一般喜歡清靜一些的地方，而城區就顯得比較吵鬧了。綜合以上的原因郊區的房價正在迅速增長，雖然價格和城里的房子還有區，但是房價上漲速度不容忽視。

隨著北京一手房房價的上調，二手房的價格也是一路上揚，有人說租價的飛速上漲比房價上漲更讓人擔心，還有人說租價漲勢難以維持。對于租價突然間的爆發式增長眾說紛紜，那么北京租賃市場的整體狀況如何？租價在上半年發生了怎樣的變化？漲幅趨勢是怎樣的？不同區域租價呈現怎樣的特點？

2010年上半年北京住宅租賃市場整體租賃價格指數依舊保持向上走勢，月租金價格已經突破了08年奧運會期間北京月度租金高點。上半年全市租金均價為2713元/月,同比去年同期的2322元/月上漲了16.84%。其中普通民宅租賃市場租賃價格指數自去年第二次交易旺季結束后出現了向下調整的態勢，進入到今年的1月以后指數走勢呈現穩中有升。而高端租賃市場租賃價格指數則出現了反復之后的加速下滑，未來一段時間內其可能將繼續維持這一狀況。

從城八區住宅租賃市場來看，2010年上半年城八區租賃均價達到了2792元/月，與去年同期的價格2387元/月相比上幅了405元/月，增幅為14.70 %。從各具體區域來看，東城、宣武、朝陽、豐臺以及石景山區漲幅相當明顯，其上漲速度高于同期內整體市場水平。

市場中的租金價格出現了持續上漲。一方面，租賃旺季中區域供需關系的變化決定了價格變化的走勢方向；另一方面，近一段時間以來國內宏觀經濟表現一般，糧、油、菜價的快速上漲使得通脹的壓力不斷增大，令部分業主在定價時向上調整了租金水平；此外，去年以來租賃市場一直處于奧運后的調整期。08年末09年初因為經濟的不景氣讓市場中的求租者承租能力下滑較快，業主為了避免空置選擇降價出租。而隨著09年中經濟走勢從低谷開始回升，出租方開始重新制定先前較低的承租價格。最后，雖然房價在現階段出現了下降，但是前期房地產價格的快速上漲，租金售價比出現了失衡，租金價格仍有與房價聯動的補漲

效應。

伴隨著房地產交易市場的冷淡以及CPI的不斷走高，租金水平的大幅上漲將不可避免。但是目前租賃市場中的主要客群年收入能力多集中2-8萬/年，其年齡結構也相對較低。如何能通過行政手段解決中低收入群體或大學生畢業求租將成為短時間內政府部門應當重視的問題。否則放縱租賃市場租金過快上漲，而不采取適當的應對手段將很可能會讓全市的租賃市場步入房地產交易市場價值偏離的后塵。

從今年上半年住宅租賃市場成交區域分布來看，朝陽區占整個租賃市場成交量比重最高，為36.34%；海淀其次，約為21%。朝陽、海淀依舊是租賃市場的主體區域，二者合計比重占整個租賃市場成交量的近六成。此外租賃成交第三大區域--豐臺區成交比重上升到了近14%。造成這一現象的主要原因是：一方面朝陽區、海淀區、豐臺區作為租賃市場的主體，因為區域的面積很大，可供出租的房源數量相對較多，因此成為市場的主要成交密集區域；另一方面，雖然在軌道交通、城市輕軌等城市新型交通工具的推動下租賃熱點區域有向郊區擴展的趨勢，但朝陽區、海淀區、豐臺區交通便利，配套完善，目前仍是承載絕大部分租客的重要區域。

由于去年北京地鐵四號線的開通、CBD東擴、金融街的西進、第二機場選址的確立以及新南城規劃的制定，帶動了市場中新的承租熱點產生。受益到城市規劃建設的影響，朝北板塊、四季青以及南苑等區域今年以來區域租賃市場相對較為活躍。根據二級區域的具體表現來看：市場中中關村、西直門、東壩、駝房營、垡頭、舊宮等區域成交量價漲幅較大。中關村、西直門主要是受到大學生畢業或求學因素拉動所致。成交量較去年同期上漲了1.74%，租金水平則上漲了近13%。東壩、駝房營等區域是因為CBD東擴后，區域位置更加接近核心區，同時其相對低廉的租金價格形成了洼地效應，吸引了大量CBD工作的中低收入群體。

第四篇：房價上漲原因分析

試論我國房價上漲的成因與對策

【摘要】本文分析了我國房價上漲的成因：城市化帶來的住房需求和土地資源稀缺導致的供求矛盾；投資性需求旺盛助長了房價不斷上漲；地方財政過度依賴房地產業；保障性住房“門檻過高”。提出遏制對策: 加快我國城鄉一體化建設，進一步擴大城市化的空間；加大普通商品房供應，從根本上遏制房價上漲；進一步完善住房保障制度，大力發展公共租賃房；強化市場監管措施。

【關鍵詞】高房價；成因；對策

近年來，房價的急速上漲已經成為籠罩在社會大眾心頭的巨大陰影。房地產價格持續穩定上漲，已遠遠超過一般人所能承受的經濟能力。特別是一些弱勢群體即低收入的困難家庭需要住房，但因房價之高而無力購買。過高的房價已經超出社會經濟系統和大眾心理系統的承受能力，最終會影響到經濟的穩定乃至社會的穩定。

一、當前房價上漲的成因分析

在市場經濟條件下，一種商品的價格是由市場上的供需關系所決定的。但在房地產領域，支撐房價持續上漲的因素很復雜，不僅取決于供需關系，還有其他因素：

1、城市化帶來的住房需求和土地資源稀缺導致的供求矛盾

這是房價上漲的主要原因。目前我國的城市化水平只有36%左右，農村人口占54.3％，城市化進程在未來一段時期內還將繼續呈加速態勢。按目前年均

1.12%的城市化速度估算，每年平均有近1500萬農村人口轉為城市人口。如果城市化水平提高到70%，城市就要增加4億人口。不斷擴大的購房隊伍與城市有限的土地供應之間的矛盾，必然導致房價不斷上漲，這是由價值規律決定的必然趨勢，也是房價上漲的根本原因。

2、投資性需求旺盛助長了房價不斷上漲

我國居民儲蓄率高，伴隨著城市化進程和經濟快速發展的是人們對通貨膨脹的擔憂和房價上漲的預期，通過買房實現保值增值成為許多居民的投資選擇。不但富人買房投資，越來越多的工薪階層也加入其中，有不少地方投資買房比例甚至超過了居住買房。據新華社報道，在京、滬、深三地各取樣2000名購房者進行需求調查顯示，在北京的調查中有62%的登記購房者表示如果手上有剩余資金，房產將是首選的投資目標。而這一數據在上海也達到了51%。大量投資客進入樓市炒房，直接助推了房價飆升，造成越有房越買房、越沒房越無望的局面。

3、地方財政過度依賴房地產業

這是房價上漲的深層次原因。據國土資源部去年調查結果，全國地價占房價比平均為23.2%，有的大城市地價已占到房價的46.7%。在土建成本變化不大的情況下，地價的不斷攀升導致了樓價的瘋長。據國土資源部2010年2月公布的最新數據顯示，2009年，我國城市土地出讓總價款為15910億元人民幣，同比增加63.4%。再加上各種配套稅費，政府收益實際上占房價的32.8％—38.8％，賣地已成為一些地方政府的重要財源。并且房地產還可以拉動建材、水泥、家用電器、玻璃、窗簾、紡織品、衛生潔具等60多個相關產業的發展，已成為地方經濟發展的支柱產業。地方政府對房地產業情有獨鐘絕非偶然，投資少、收益高、見效快，是快速提高GDP的一個法寶，同時也使地方政府成為高房價的受益者和推手。

4、保障性住房“門檻過高”

住房保障制度是解決城市低收入家庭住房困難的主要途徑。近年來，國家加大了保障性住房建設的力度，尤其是國際金融危機以來，進一步加快了保障性安居工程建設進度，3年內全國將新建200萬套廉租房和400萬套經濟適用房，將有力緩解城鎮低收入家庭的住房困難。但是，由于保障性住房的“零地價、低稅費”，政府不但得不到收益，反而還要拿出土地，投入資金，致使部分地方政府缺乏保障性住房開發的積極性。保障型住房發展相對緩慢，導致門檻過高、覆蓋面過窄、實物配租比例過低等問題。目前大多數城市出臺的廉租房和經濟適用房政策，保障的對象多限定在城市低保范圍和低收入家庭的住房困難戶，而這只是城市住房困難群體中很小的一部分。大批既買不起商品房又不夠條件購買經濟適用房的中低收入的居民，被限制在門檻以外，成為“夾芯層”，這是中低收入群體買房難的主要原因。

二、遏制房價過快上漲的對策

有效抑制房價持續上漲，是當前一件十分棘手而迫切的問題。結合當前國家有關政策及某些省市的做法，試提出如下對策建議。

1、加快我國城鄉一體化建設，進一步擴大城市化的空間

我國的城市化與房價的關系取決于城市化是以怎樣的形式進行的，如果是采取農民進城的方式，大量的農村人口涌入城市，便會造成城市的擁擠和住房緊張的壓力。所以要改變農民進城的方式，通過城鄉一體化來加快農村城市化建設。據有關方面研究，發展中國家城市化水平平均為40%左右，發達國家80%~90%，而我國只有36%。與經濟發達國家相比，我國農村城市化水平明顯滯后。所以我國要積極推進縣域經濟的發展，擴大城市化的空間。吸引和鼓勵農民不斷向縣城集中、資本不斷向工業園區集中，實行工業化和城市化雙輪驅動，吸納農村剩余勞動力，在解決“三農”問題的同時，也解決了大量農民進城的情形，從而緩減了城市住房需求過旺的壓力，促進房價下降，使農村和城市形成一個“雙贏”格局。

2、加大普通商品房供應，從根本上遏制房價上漲

供不應求是房價上漲的根本原因，遏制房價過快上漲，就必須從治本上下功夫，大量增加普通商品住房的有效供給。在政策導向上，要采取支持自住性需求，鼓勵改善性需求、控制投資性需求、抑制投機性需求、保障困難性需求，大力增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應，提高土地供應和使用效率。在保持政策連續性和穩定性的同時，加快保障性住房和普通商品房建設，穩定市場預期，從根本上遏制房價過快上漲的勢頭。

3、進一步完善住房保障制度，大力發展公共租賃房

許多地方政府僅關注房地產市場對當地經濟增長的貢獻，而忽視了住房的社會保障功能，這是政府職能的嚴重缺位。應進一步擴大廉租住房的覆蓋面。適當放寬廉租住房政策標準，降低準入門檻，把更多的困難家庭納入廉租住房保障范圍，逐步由最低收入家庭向低收入家庭延伸，實現全部城鎮低收入家庭的“應保盡保”。進一步加快經濟適用房建設，逐漸涵蓋中等偏下收入家庭，防止形成“夾芯層”。積極借鑒香港公屋經驗，加大公共租賃房的建設力度。對不符合廉租住房和經濟適用房供應條件，又無力購買普通商品住房的家庭，應從實際出發，大力發展租賃住房方式，這也是目前國際上國家解決住房問題的通行做法。香港有40%的居民租住公房，日本有38%，法國36%，英、美等國均在30%左右，瑞典、德國達50%，可以享受政府優惠租房政策。完善中低收入家庭租房制度，不僅是健全房地產市場體系的需要，也是解決目前中低收入家庭住房保障的有效途徑。

4、強化市場監管措施

一是完善市場監督制度，加強對房地產業的資質管理和房地產開發項目審核管理。二是建立房地產市場價格監測體系。科學準確地做好房地產市場價格的監測和信息發布工作，合理引導企業理性投資和居民理性購房，正確引導消費。三是整治房地產市場秩序。加大房地產市場秩序專項整治力度，重點查處房地產開發、交易、中介服務中的各種違法違規行為，防止開發商利用政策、市場信息不對稱與不透明，通過交易，虛假宣傳等不正當手段，慌報商品房銷售進度、發布不實價格信息、哄抬房價、誤導市場預期行為。四是規范房地產價格行為。按照有關規定對經濟適用住房實行政策指導價，限價銷售。嚴格審核成本費用，控制利潤水平。對商品房銷售實行一房一價明碼標價制度，要求開發商取得商品房銷售許可證后，在其售房場所顯眼位置設置商品房售房明碼標價表，標明位置、房屋、套內面積、價格及其他收費項目和標準等內容，接受社會監督。

第五篇：中國房價問題分析

中國房價問題分析

淺析

中國房價問題一直都是近幾年的社會熱點話題。當今，對中國房價形勢和政策，眾說紛紜。一邊是一些人在喋喋不休宣傳“剛性需求”；一邊是低收入百姓拼命感嘆房價太高；一邊在查囤地、增加土地供應；一邊不斷出現創新高的“地王”，等等。現在土地管理辦法出臺了，盡管中央政府對房價進行了調控，措施多多，效果全無，房價還在繼續上漲，老百姓的房子還是遙遙無期。中國房價問題一直都是近幾年的社會熱點話題。

通過老師的講說，我大致分析中國房價問題的原因如下：

一、房價問題實質上是土地問題。房價的根源還在土地。房地產的核心是土地，影響房價最核心的因素也是土地。房價只是土地出現問題的表現形式，土地增值是導致中國房價走高的最初動因。由于土地轉讓的壟斷交易，政府通過競價出讓土地獲得財政收入，企業通過土地倒賣賺取收益，進一步推高地價，更加劇了房價的上漲。政府是土地增值的受益者。一些地方政府打著“經營城市”的旗號，通過“收儲土地”和高價拍賣，賺取巨額收益。與其他實體投資項目相比，房地產開發往往見效快，對GDP和財政收入的“貢獻”顯著。部分城市的土地出讓的收益，占到地方政府財政收入近一半，成了名副其實的“土地財政”。“土地財政”使政府對于房價的上漲，往往采取姑息的態度。

二、中國市場的流動性過剩以及金融系統創新不足，土地成為最主要的銀行抵押品，導致大量資金流向與土地相關的行業，中國金融成為名副其實的“土地金融”，從而使中國房地產業投機盛行，中國的高房價其實是特殊形式的“通貨膨脹”。

三、貧富差距是導致中國高房價的又一重要原因，房價的博弈，從一定意義上來說是中國窮人和富人之間的博弈，最終是富人占上風，富人成了房地產市場的主要消費群體，房地產已偏離其本身的居住功能，成為富人的投資工具。房價成為了中國貧富差距是否仍在擴大的“晴雨表”。高房價也暴露出中國收入分配不合理以及資產泡沫等問題。

房價過高對我國經濟影響巨大。首先，高房價增加了中國經濟的運行成本，中國的國際競爭優勢正在喪失。其次，高房價將危及中國經濟安全和金融安全。下面提出幾點建議：

房價問題政府是關鍵。應該對傳統的土地出讓方式進行改革。轉變地方政府依托“土地財政”發展經濟的現狀，逐步降低土地出讓金在財政收入中的比例，積極拓展其他收入渠道，減少行政開支。轉變地方政府依托“土地財政”發展經濟的現狀，逐步降低土地出讓金在財政收入中的比例，積極拓展其他收入渠道，減少行政開支。密切關注當前經濟形勢，保障人民生活，促進社會和諧進步，緩解社會矛盾，出臺一系列合理有效地土地與房價相結合的措施并切實的貫徹實施。貨幣政策的適當調整也可有助于緩解房價問題。

對于未來中國房價的走勢，結合老師的分析，總結大致如下：未來十年，1.一線城市房價持續上漲，雖然沒有前十年那么夸張，但基本上會一直漲，且漲幅不小。一線城市是調控政策嚴厲實施的城市，具體漲幅也難預測，大致猜測房價上漲10%左右。

2.二線城市仍然是持續上漲，漲幅小于一線。估計二線城市漲幅在每年5%~9%之間。

3.三四線城市根據當地經濟和就業好壞及以前炒的泡沫程度出現嚴重分化。有些地方漲,有些地方跌。但基本上都沒什么投資價值了。估計三四線城市漲幅在0~3%，跌幅在0~5%。

4.五線城市除了有特殊原因的（如工業特別強或旅游資源特別好之類）少數，只有跌的份了。且絕大多數會以平均每年5%的幅度下跌。而且最近三年五線城市最可能出現的情況是房價僵持，有價無市。在這三年中，有些城市漲，有些城市跌。但三年后，基本上就是90%的五線城市開始跌了。

結語

感謝胡老師的給力分析，為我們年輕一代買房作了一個很好的宏觀規劃。另外我鄙視一切聽了專家的話沒買房后來房價卻漲了，而去罵專家的人。大家都是成年人，成年人要為自己的行為負責。人家免費給你意見、給你分析，既然你相信了，你就要為你自己的判斷負責。那些罵牛刀的人都是活該。雖然我根本不信牛刀，但我更鄙視那些罵牛刀的人。人要為自己的決斷負責。