物業工作方案

物業工作方案1

為加速推進全國文明城市創建工作，加強我區環境衛生管理、全面提升城區環境衛生工作質量，營造良好的城市生活和工作環境，根據區創城指揮部總體要求，結合我區物業管理住宅小區環境衛生實際情況，特制定本實施方案。

一、指導思想

按照區委、區政府建設精細優美城市的目標要求，重點解決環境衛生目前存在的“臟、亂、差”等突出問題，使環境衛生從應急式治標向長效式治本轉變，打造宜居宜業宜游的生態環境，實現城市環境衛生管理的常態化、規范化、制度化。

二、整治要求

1、各物業服務企業要建立完善的衛生作業管理制度，安排專人清掃處理牛皮癬、小廣告等臟亂問題，并建章立制實施常態化作業。

2、要在小區內合理布設垃圾投放點，并做到及時清運，無暴露垃圾。清運的垃圾一律進垃圾中轉站，杜絕小區垃圾隨意傾倒現象的發生。

3、集中整治小區內私搭亂建、亂堆亂放、圈地種菜、亂弄養殖、占用消防通道等亂象。上述問題即刻向業主下達整改通知。拒不整改的應立刻報到綜合執法局，整改后要保持成果堅決禁止二次違建產生。

各企業要做到小區環境綠化美化，衛生狀況良好，無亂扔垃圾現象，路面硬化、平整，無明顯坑洼積水，車輛管理有序，無堵塞消防通道現象。垃圾箱（桶）整潔，樓道內干凈整潔，樓道無堵塞，墻面玻璃無污穢破損，照明燈完好。各企業對照創城測評標準（附后）逐一整改。

三、工作步驟

1、為加強物業管理住宅小區環境衛生整治工作，保證此項工作的順利推進，成立物業管理住宅小區環境衛生整治工作領導小組：

組長：

副組長：

成員：

領導小組下設辦公室，辦公室設在城建中心物業管理科。由杜邦耀同志任辦公室主任，負責整治工作的協調、宣傳報道和督查。

2、宣傳發動階段

5月14日前印發整治方案，召集各物業服務企業召開物業管理住宅小區環境衛生整治動員會，部署整治工作。

3、集中整治階段

5月31日前，由各物業服務企業按照整治要求依法實施住宅小區樓院環境衛生、道路衛生、公共設施、清掃保潔、綠化美化等方面的進行規范整改，并建立健全物業管理住宅小區環境衛生管理制度和長效機制。

4、總結驗收階段

6月1日—30日，領導小組組織物業管理科對全區物業管理住宅小區進行檢查驗收，對驗收不合格的限期繼續整治，確保達標。并總結成效，查找不足，研究長效的.治理辦法，鞏固治理成果。

四、工作要求

1、廣泛宣傳、營造氛圍

各物業服務企業要加大宣傳力度，通過多層次、多形式的宣傳引導，提高廣大業主的衛生意識、環境意識，形成齊抓共管、共同努力的良好氣氛，確保實現環境衛生整治目標。

2、加強領導，明確責任

各物業服務企業負責人要提高認識，加強督促檢查，落實專人，把此次環境衛生專項整治工作抓緊抓實。

3、加強協調，密切配合

各物業服務企業要牢固樹立全局觀念，既要各司其職、各負其責，認真落實住宅小區環境衛生整治工作。又要增強主動參與意識，與鎮（處）、社區密切配合、協同作戰，確保整治活動順利進行。

4、強化監督、確保實效

物業管理住宅小區環境衛生整治工作領導小組將對全區物業小區進行嚴格檢查。對檢查中發現的問題，將當場下發整改意見書，對整改不到位的小區將嚴肅追究物業服務企業責任人責任，情節嚴重的予以清退物業服務市場。確保責任到位，措施到位，工作到位，效果到位。

物業工作方案2

冬春季節傳統節日、大型群眾性活動集中，用火用電量大，歷來是火災多發高發期。當前，受重大活動后放松期、年底業績沖刺期、傳統事故多發期“三期碰頭”疊加影響，不確定性因素增多，消防安全形勢嚴峻復雜。為進一步壓緊壓實消防安全責任，細化實化火災防范措施，全面提升本質安全水平，決定從2022年12月至2023年3月在全市交通運輸系統集中開展冬春火災防控工作。現將方案制定如下：

一、工作目標

堅持人民至上、生命至上，統籌發展和安全，按照“防住重特大、盯住小而險、緊跟新情況、消除空白點”的工作思路及屬地政府消防安全工作要求，結合交通運輸工作實際和季節性特點，采取針對性措施，切實落實行業消防安全工作職責，全力防范化解行業重大安全風險，全面排查整治各類安全生產風險隱患，抓好行業領域火災防范工作。持續鞏固消防安全“除患治違”、消防安全大檢查行動成果，全面壓降一般火災事故，有效遏制較大火災事故，堅決杜絕重特大火災事故，積極營造有利于經濟社會發展的交通安全環境，以新安全格局保障新發展格局。

二、重點任務

（一）壓實責任鏈條，堅決遏制群死群傷火災事故

1、嚴格落實消防工作責任。貫徹落實消防安全責任制實施辦法，健全消防工作責任體系，認真履行行業監管職責，依法督促客運車站、碼頭、營運車輛，內河通航水域航行、停泊、作業的營運船舶、水上浮動設施以及職責范圍內交通建設工程有關單位落實消防安全主體責任和有關消防工作制度；將企業和經營單位開展消防安全工作情況納入交通運輸安全生產檢查范圍，針對性開展消防安全專項檢查，建立臺賬、列出清單、逐項整改，確保消防安全隱患動態清零。

2、緊盯重點場所。一是加強行業高層建筑重點場所火災防控，認真貫徹落實《高層民用建筑消防安全管理規定》《江蘇省住宅物業消防安全管理規定》，積極運用單位消防安全管理系統、建筑消防設施聯網監測平臺等信息化手段，強化日常消防管理。二是加強老舊客運站、老舊船舶、物流倉儲、運輸（通航）樞紐、學校等突出風險點管控，集中開展排查，力爭整治一批舊病頑疾。三是加強城市公交、出租車等新能源車領域的防火安全管理，突出風險防控和隱患治理相結合，確保治理成效。四是加強對危險貨物運輸企業和港口危險化學品集中區域的安全檢查，強化事中事后監管。五是加強長途客運、旅游包車等重點場所安全檢查，依法嚴厲打擊非法夾帶危險貨物等行為。六是強化過閘船舶管控，嚴格船舶消防設備設施安全檢查，加大檢查力度，督促問題整改，防止船舶“帶病”航行。

3、緊盯重要節點。全國、省市“兩會”、國家公祭日等重大活動以及元旦、春節、元宵節等重大節假日期間，要按照上級統一部署，加強消防火災隱患排查，突出人流物流集中場所的安全檢查，配合落實社會面火災防控措施，做好應急處置各項準備。

（二）靶向精準發力，全力防止敏感場所發生有影響火災事故

1、強化人員密集涉疫場所消防安全管理。密切關注疫情防控政策信息，結合防控實際，積極組織對地鐵、機場、客運站、港口碼頭、物流倉儲等人員密集和疫情防控重點場所消防安全專項檢查。重點糾治電氣設施使用、供氧供氣、壓力容器、占用消防通道等突出問題，嚴格電源火源管理，及時清理可燃物品。對因防疫需要臨時關閉的安全出口，督促單位落實專人看守，確保緊急情況下能夠迅速有序組織人員疏散。

2、深化危化品領域安全隱患治理。持續開展危化品重大危險源企業、危險貨物運輸企業和危化品使用單位等易燃易爆危險品場所等安全風險專項執法檢查，嚴厲打擊使用危險物品未采取可靠安全措施、危險物品容器、運輸工具未按要求檢測檢驗、關閉、破壞直接關系生產安全的監控、報警、防護、救生設備設施等違法違規行為。

3、加強各級辦公場所火災防范。要認真宣貫即將出臺的地方標準《單位安全管理規范》，細致梳理機關本級及所有下屬單位辦公用房使用情況，有效提升單位消防安全自主管理水平。參照《省級黨政機關辦公用房消防安全責任清單》（蘇事管房〔2022〕87號），全面排查消防隱患，對發現的火災隱患，實時跟蹤督改，確保對賬銷號。

（三）緊盯關鍵環節，強化消防安全措施管控

1、持續深化暢通消防“生命通道”專項治理。聚焦建筑內、外消防安全“生命通道”，持續深化專項治理，確保人員安全疏散逃生、應急救援通道暢通。強化消防車通道內部管理，及時排查整治占用、堵塞、封閉消防車通道等隱患問題。

2、嚴格電源火源管理。強化交通基礎設施工程建設領域防火管理，嚴格審查安全生產條件，嚴格施工現場、辦公場所、民工住地消防安全管理，靶向糾治私拉亂接電器線路、違規動火動焊等問題，杜絕施工工地不安全用火風險；深入開展高層建筑外墻易燃可燃保溫材料專項治理，采取設立安全警示牌、修復破損保溫層等措施，嚴防被引燃。

3、規范公共區域消防安全管理。組織開展“三清三關”（即，清理樓道、走廊、陽臺等區域可燃雜物，離開房間后及時關閉火源、電源、氣源）；進一步加強電動自行車消防安全管理，突出對使用環節的內部管控力度，每月組織開展一次電動自行車違規停放行為集中清查。加強燃氣安全防范工作，組織開展單位內部食堂、出租場所等燃氣安全檢查，及時整改安全隱患。

4、加強消防設施維護保養。組織開展建筑消防設施專項檢查，全面開展“四個一次”活動（起一次泵、放一次水、按一次按鈕、測一次風壓），建立問題隱患清單和整改責任“兩個”清單，督促單位加快整改進度、加強日常維護保養，確保消防設施完好有效。督促具備條件的.單位和企業要按照屬地消防主管部門要求，探索建設微型消防站，配齊配強裝備、器材和人員，有效提升初起火災撲救能力。

（四）主動謀劃推進，全力做好各類災害事故應急救援準備工作

1、健全完善工作機制。結合冬季低溫雨雪冰凍等事故特點，建立完善惡劣天氣預警和聯勤聯動工作機制，強化會商研判，更新完善應急處置預案，及時掌握氣候變化和災情信息，提前發布預警提示。

2、持續開展專項行動。深入開展消防安全“除患治違”專項行動，重點對“兩客一危”重點營運企業、港口碼頭、客貨運場站等人員密集場所、易燃易爆危險品場所、建設工程施工現場等進行檢查，全面摸清行業消防安全狀況，對發現的問題隱患，逐級明確監管責任，逐一落實安全措施。

3、做好應急救援準備。要嚴格落實節假日期間等重點時段領導帶班、關鍵崗位24小時值班制度，分時段集中開展督查檢查，突出重點交通樞紐，強化涉消風險的防控力度，做好應急處置各項準備。進一步完善應急預案，加強培訓和演練，增強應急處置實戰能力。要提前做好各類應急物資準備，保持應急車船良好狀態，隨時保持應急待命。一旦發生火災事故險情，要立即啟動應急響應，及時調動各方消防應急力量，妥善高效處置，并按有關規定及時、準確上報信息。

（五）統籌渠道載體，廣泛開展消防安全宣傳教育

深入推進消防安全宣傳“五進”，結合“119”消防宣傳月活動，持續開展“消防公益說”“全民學消防”“消防志愿行”“消防大體驗”等消防宣傳主題活動。針對冬春季節火災特點，定期開展消防安全培訓教育，組織實施消防安全疏散演練，切實提高消防安全意識。充分利用車站、碼頭的燈箱廣告、電子顯示屏、車載視頻、閱報欄等途徑刊播消防安全知識和提示，大力普及消防安全常識技能和法律法規。運用網站和新媒體平臺開設冬春火災防控專欄，以網絡直播、短視頻、掃“消防安全碼”等形式，引導廣大干部職工、群眾關注消防安全、學習識別火災風險、自改消防隱患和科學逃生自救知識。

三、工作步驟

（一）部署發動階段。各地、各部門和單位要結合實際，進一步明確職責任務、廣泛動員部署，進一步細化工作措施，加強條線發動。

（二）組織實施階段。各地、各部門和單位要對照工作方案，精心組織實施，定期研判調度，加強檢查督導，從嚴從實從細從實抓好各項責任措施落實。

（三）總結驗收階段。各地、各部門和單位組織檢查驗收，認真總結工作，固化經驗做法，健全完善消防安全風險分級管控和隱患排查雙重預防機制。

四、工作要求

（一）加強組織領導。要進一步樹牢安全發展理念，層層抓好冬春火災防控工作組織實施。要堅持安全第一、預防為主，推動消防安全治理模式向事前預防轉變，不斷提高治理能力和水平。要強化指揮調度，細化職責分工，組織約談提醒，解決重大消防安全問題。

（二）實施綜合治理。要進一步研判本地區、本單位冬春季消防安全形勢，找出最不放心的區域、最薄弱的環節和最突出的問題，堅持共性與個性相結合，開展精準化治理，實施重大火災隱患集中攻堅。強化行業監管責任，在全系統組織開展消防安全隱患大排查，跟蹤督促整改。健全完善部門會商研判、信息共享、聯合檢查、移交查辦等機制，形成工作合力。

（三）嚴格監管執法。要牢固樹立“隱患就是事故”的理念，加大監督檢查力度，突出精準執法，對高風險領域和單位場所實施重點抽查。抓住單位主要負責人這一“關鍵少數”，核查落實消防安全法定職責情況。對發現的違法行為和火災隱患，要用足用好查處、掛牌等手段，堅決督促整改，防止遺患成災；對涉嫌犯罪的，推動行刑銜接，依法追究刑事責任；對屢教不改、屢禁不止的，納入消防安全嚴重失信行為實施聯合懲戒。

（四）嚴肅督導問責。要組織對冬春火災防控工作開展明查暗訪，并列入年度安全生產考核內容。對工作不落實、措施不得力、成效不明顯的單位和部門，要及時通報督辦，督促落實整改措施。對發生較大以上火災的，依法依紀嚴肅追究有關單位和人員的責任。

各級交通運輸主管部門、局屬各企事業單位將冬春火災防控工作動員部署及推進情況請于12月13日前報送至局安監處，20xx年3月17日前報送工作總結。重大案件、重要情況隨時報送。

物業工作方案3

一、物業管理架構

物業管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達到降低管理成本，提供優質服務的目的。本“物業管理中心”按“直線制”設定管理架構。中心設綜合管理部、物業管理部、安全管理部、工程管理部、財務管理部五個部門。其優點是集指揮和職能于一身，命令統一，責權分明，指揮及時，既能滿足本物業初期管理的要求，又能為將來業務的發展留下充足的空間。

1、綜合管理部

（1）負責人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓工作，為其他部門儲備人才。

（2）負責員工工作考勤。

（3）負責收集、整理和保存物業管理公司籌備、建立和發展的資料及人事檔案管理。

（4）負責處理業主的咨詢、投訴，并提供協助。

（5）負責對外承辦、接待工作，與政府部門、各社會團體保持良好的溝通。

（6）負責物業管理公司所需物品的后勤采購工作。

（7）負責員工餐廳的監督、檢查和管理工作。

（8）組織、開展企業文化活動。

2、物業管理部

（1）負責籌建管理員工餐廳工作。

（2）負責會所及會議中心的管理。

（3）書寫給業戶的各類通知、通告，由總經理簽署發出。

（4）負責物業的日常清潔工作。

（5）負責物業公共區域及周邊的綠化及環境布置。

（6）負責物業的除蟲滅害工作。

（7）協助業主處理租賃工作。

（8）負責業戶的搬入和遷出協調工作。

（9）建立業戶檔案管理工作。

（10）負責物業的一切慶典服務的布置，及為業戶的慶典活動提供必要的幫助。

（11）開展業戶文化交流，接待、介紹物業工作。

（12）配合綜合管理部開展員工培訓工作。

（13）總經理指派的其他工作。

3、安全管理部

（1）負責物業的防火、防盜、防破壞和警衛工作。

（2）與政府公安、消防、司法部門保持良好的關系。

（3）成立義務消防隊，定期舉行消防演習。

（4）建立、健全、制定物業的各項安全規章制度。

（5）與業主簽訂“消防安全責任書”。

（6）負責物業大型活動的警衛布置。

（7）負責物業的日常巡樓工作和固定崗位的安排。

（8）負責地下停車場的安全秩序管理工作。

（9）負責監控室管理工作。

（10）負責安全管理員的管理、培訓、考核工作。

（11）總經理指派的其他工作。

4、工程管理部

（1）負責物業全部公共設備、設施的運行管理，保證設備正常運轉。

（2）負責物業機電設備的日常維護保養工作。

（3）制定長期和日常的`維修保養計劃并付諸實施。

（4）負責物業土建、弱電系統、強電系統、給排水系統、消防系統、綜合布線系統及其他公共系統的日常維修保養工作。

（5）負責物業高低壓配電室、空調機房的值班和日常維修保養。

（6）負責物業管理部轉發的業主投訴的處理，及滿足業戶其他有關的服務要求。

（7）協助綜合管理部、財務管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設備材料的選購、庫存和保管使用工作。

（8）負責工程人員的管理、培訓、考核工作。

（9）負責業主裝修方案的審核、監督、管理工作。

（10）總經理指派的其他工作。

5、財務管理部

（1）協調與銀行、稅務以及其他主管財務政府部門的關系。

（2）建立財務管理體系，做好管理公司的經濟核算工作。

（3）征收管理費、水電費、電話費、加時空調費等其他管理費用。

（4）征收和支付管理公司各類合同費用。

（5）制作財務報表、資金平衡表及固定資產損耗表及其他各種財務報表。

（6）按員工工資表發放員工工資。

（7）小量現金的支出和日常采購、入庫工作。

（8）負責物業管理部轉發的業主投訴的處理，及滿足業主其他有關的服務要求。

（9）總經理指派的其他工作。

二、物業管理崗位編制

暫定本物業管理方針為：人性服務、培養人才、科學管理、走向市場。根據以上方針，特制定以下用人方案。

1、綜合管理部

（1）由1名綜合管理部經理和xx名員工組成。

（2）綜合管理部經理xx名，要求具有多年豐富的社會經驗和行政管理工作經驗，組織協調能力強。

（3）文員兼倉庫管理員xx名，負責本部門文字處理工作和物品入庫保存、發放、領用工作。

（4）資料管理員xx名，負責工程資料及人員檔案資料的收集、整理工作。

（5）業戶接待員xx名，負責咨詢及商務、票務的有償服務工作及信件、報紙、雜志的接收、分發工作，要求個人素質較好，是本物業樓宇的形象服務窗口。

2、物業管理部

（1）由1名物業經理和xx名員工組成，負責大廈清潔、會所等項的物業管理工作。

（2）清潔班由xx名員工組成，分白班和夜班。白班xx人負責維護所轄物業內外的公共場所及男女衛生間的常規清潔，要求個人素質較好；夜班xx人，負責全面清潔樓宇內外的公共場所及男女衛生間，要求按清潔程序進行操作，對人員個人素質要求可適量放低些。

（3）員工餐廳服務由xx名廚師及xx名工作人員組成，上班時間為xx，要求員工個人素質較高。

（4）業戶服務員xx名，開展業戶文化交流，接待介紹物業工作，要求形象素質較好。

（5）會所服務人員xx名，負責健身、洗浴、美容等場所的接待服務工作，要求形象、素質較好。

3、安全管理部

（1）由1名安全管理經理和xx名安全管理員組成，24小時負責大廈的安全管理工作。

（2）安全管理經理xx名，要求有多年物業管理經驗的轉業軍人擔任，具有帶領全體安全管理員完成所轄物業安全管理工作的能力。

（3）文員兼資料員xx名，負責部門文字處理和檔案管理工作。

（4）主管xx名，分三班，全面負責所轄物業的安全防范、監督檢查工作。

（5）監控值班由xx名員工組成，分三班，負責監控中心值班工作。

（6）大堂值班由xx名員工組成，分三班，負責樓宇大堂值班工作。

（7）外圍值班由xx名員工組成，分三班，負責外圍值班工作。

（8）商場值班由xx名員工組成，分二班，負責商場值班工作。

（9）停車場值班由xx名員工組成，分三班，負責地下停車場出入口的值班工作。

（10）巡邏值班由xx名員工組成，分三班，負責巡邏值班工作。

4、工程管理部

（1）由1名工程管理部經理和xx名員工組成。

（2）工程管理部經理xx名，要求多年物業工程管理經驗的工程師擔任，具有較強的管理能力。

（3）文員兼資料管理員xx名，負責工程管理部文字處理工作及文檔資料保管工作，并同時兼任管理處倉庫管理員的工作。

（4）強電值班由xx名強電技工組成，全天24小時值班，負責大廈強電設備的使用與維護，確保大廈用電系統正常工作。

（5）空調值班由xx名空調技工組成，全天24小時值班，負責空調設備的正常運作與管理、維護。

（6）消防值班由xx名弱電技工組成，全天24小時值班，專職負責消防設備的正常運作與管理、維護。

（7）電梯值班xx名，負責電梯設備的正常運作與維護。

5、財務管理部

（1）由1名財務主管和xx名員工組成，負責物業管理收繳各項費用。

（2）會計由主管兼任。

（3）出納員xx名。

（4）停車場收費員xx名。

物業工作方案4

新春佳節臨近，為給廣大業主營造優美、整潔、文明、有序的生活環境和歡樂祥和的節日氣氛，現就做好春節期間物業管理和安全防范工作安排如下：

一、加強小區秩序維護工作

春節期間是偷盜案件多發時段，各物業企業要加強對所服務住宅小區安全管理工作的檢查，一是對所有的安全監控等設施設備進行一次全面檢查維護，發現故障的要及時修復，確保設施設備運行正常；二是做好車輛停放管理，確保救援通道暢通；三是切實加強門衛值班、巡邏、車輛進出、大宗物品出門登記等制度；四是與轄區內派出所、社區、街道辦事處加強聯系，建立暢通的應急聯絡渠道。

二、全面排除設施設備及公共部位安全隱患

各物業服務企業要在節前集中力量對物業服務區域的電梯、二次加壓水泵、配電室等公用部位設施設備進行一次全面檢查，對存在的安全隱患立即進行整改；對圍墻、單元門、公共區域防盜網、閉路監控系統、門禁對講系統等安全防范系統進行全面檢修;對排水管網、污水井、化糞池要認真進行疏通、清淤和修復;組織專人對樓梯過道、房屋屋頂、露天平臺和開放式陽臺、架空層、車庫、儲藏室內的可燃物、易燃物、堆積物等進行全面清理，并督促業主或使用人進行整改;做好春節期間安全預案、堅持好值班記錄登記制度。

三、加強消防安全管理工作

各物業企業要加強物業管理區域重點部位的檢查，嚴格落實防范措施、落實用電、用火和值班、巡查制度。加強對建筑防火結構、消防安全設施和消防安全通道檢查，確保物業管理區域內防火間距不被占用，消防車道和安全通道暢通，消防設施充足、完好、有效。明確“安全自管、隱患自查、責任自負”的工作原則，落實好消防工作責任，確保消防安全工作萬無一失。制定緊急預案，組織開展針對性宣傳教育活動，提高員工消防安全管理意識。利用小區公示欄、電梯廣告和官方微博、微信等媒介，向小區業主宣傳普及消防安全常識和逃生自救技能，在重點場所張貼消防安全掛圖，最大限度擴大宣傳覆蓋面。

四、強化環境衛生管理

各物業服務企業要結合我市開展的“干干凈凈過大年”環境整治主題活動和《阜城春節期間市容環境集中整治專項行動方案》文件精神，在節日前對物業管理區域進行一次全面的衛生清潔工作，做好道路、廣場、樓梯、地下車庫和綠地內等環境衛生掃除和雜物清理工作,認真清除小區內的衛生死角，維護環境清潔整齊美觀。對節日期間產生的垃圾要做到日產日清，確保節日期間小區環境衛生整潔。

五、做好煙花爆竹和大盤香禁燃宣傳工作

根據市委市政府關于春節期間禁燃的工作要求和我局印發《阜城物業管理區域煙花爆竹和大盤香禁燃宣傳工作方案》，各物業企業要運用條幅、小區宣傳欄、LED電子屏、業主QQ群、微信群、上門發放倡議書等多種宣傳手段，大造聲勢，廣泛宣傳禁燃禁放相關法律法規，大力宣傳違規燃放煙花爆竹和大盤香所帶來的危害和法律責任，確保戶戶知曉、全員發動。積極引導和勸導業主在劃定的禁燃區內禁放煙花爆竹、不燒大盤香，配合公安、城管、街道、社區開展禁燃工作。

六、加強車輛管理工作

結合我局印發的《阜城物業管理區域道路交通環境和秩序綜合整治“百日攻堅行動”實施方案》，各物業企業要建立健全停車管理制度，做好小區內車輛停放管理，加強春節期間外來車輛的登記和管理工作，及時制止業主車輛亂停亂放、占用消防通道的行為，加強對電瓶車充電和停放的管理，確保救援通道暢通。同時加強對小區內僵尸車輛的排查，向所在社區和屬地物業主管部門上報僵尸車輛排查情況。

七、做好雨、雪等惡劣天氣應急準備工作

各物業服務企業要扎實做好防風、防雪、防凍等各項準備工作，備好應急物資和機械設備等。如春節期間遇有降雪等惡劣天氣，應立即行動，按照責任分工和要求，相互配合，不間斷打掃積雪，齊心協力搞好清雪工作，為物業管理區域內的居民營造一個安全的`出行條件和良好的生活環境。

八、營造節日氛圍

各物業服務企業要通過開展插掛彩旗、懸掛燈籠、拉掛節日橫幅、擺放鮮花、張貼春聯、制作(播發)宣傳標語、業主懇談會、志愿服務等多種形式，豐富業主文化生活，營造濃厚的節日氣氛，確保廣大居民渡過一個歡樂、祥和的新春佳節。

九、嚴格落實春節期間值班制度

各物業服務企業要建立完善24小時值班制度，在物業服務區域內顯著位置公布值班電話，維修值班人員必須隨時到崗，做好及時報修和搶修工作，確保提供服務及時到位。各物業服務企業要確保春節期間通訊暢通，發生重大應急和突發事件時要及時上報。

各縣（市）區物業主管部門要高度重視春節期間的物業管理工作，加強組織領導，強化責任意識，落實專人負責，做好轄區內住宅小區物業服務和安全維穩工作的指導和督查，對期間發生責任事故或造成不良影響的物業服務企業給予警告，記入企業誠信檔案。

物業工作方案5

近幾年來，隨著××經濟建設的不斷發展，人民生活水平和整體素質的進一步提高，各村的拆遷小區和商業性的開發小區如雨后春筍般涌現出來。然而由于歷史、區域性發展與建設、集鎮規劃等問題，并沒有全部實行專業化、市場化物業管理。為加快推進××平安和諧社區建設，制定一套規范的、符合××實際的物業管理方案，并在全鎮小區推廣是及時且必要的。

一、目前××鎮小區概況

在××經濟快速發展的.同時，××的城鎮建設也得到了突飛猛進的發展。居民群眾的居住環境發生了巨大的變化，一個個新建起來的小區為居民打造了一個舒適、優美、和諧、文明的家園。全鎮范圍內，已經實行正式的物業管理的小區有金都華庭、麗景花苑、錦繡家園、金灣花苑等6個;而各村的拆遷安置小區如宗言村和諧苑、××村臥龍湖小區、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒有管理。

二、全鎮推行物業管理的必要性

(一)商業住宅小區

××已有的成氣候的商住小區基本都已經有專業的物業管理公司進駐管理。在小區管理上，他們有一套專業的、相對完善的管理模式，但并不代表可以高枕無憂，因為城市經驗移植到農村有時也會水土不服。由于歷史、文化及風俗習慣的差異，農村居民和城市居民存在一定的差距。雖然經濟發展了，但城市化進程相對滯后，如果不從農村實際出發，完全照搬城市物業管理模式，就是引發很多問題，錦繡家園和金灣花苑已經因為溝通上的不通暢造成物業管理和小區業主之間發生矛盾與摩擦。所以，對于××鎮的商業小區而言，物業管理也需要因地制宜。

(二)農村拆遷小區

各村經濟的發展及對生活環境要求的提高，促使拆遷小區建設進入到一個蓬勃發展的階段。在管理模式上都是由各村自行管理，由于沒有統一的規范，造成管理效果參差不齊，引發一系列問題。

1、安全問題:目前，很多村的拆遷小區因沒有建設完畢，還有后期工程正在進行，所以沒有進行封閉式的管理。小區道路雖裝有監控設備，但基本形同虛設，早安全上造成了隱患。

2、衛生環境問題:拆遷小區使村民原來的閑散的聚居模式變為集中的居住模式。原來只要自掃門前雪就行，現在多出很多公共地方需要大家共同維護，但由于小農思想的影響，很多村民就疏忽了這一塊，造成一些公共區域(如樓道)垃圾成災。

物業工作方案6

為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，進一步規范物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據《物業管理條例》及有關法律、法規，結合我市物業管理工作實際，特制定本方案：

一、指導思想

以國家《物業管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規范管理、提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業管理健康發展。

二、目標和范圍

（一）目標：

1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率達到90；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90、

2、新建住宅小區推行招投標率達到100；20xx年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

3、凡從事物業管理活動的企業，要100取得《物業企業資質證書》。

4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率達到100，并建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。

5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率達到100、

6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要達到80以上成立業主大會和業主委員會。

（二）范圍：對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規范物業管理行為。

三、工作內容

（一）完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際情況，通過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。

（二）全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全部落實到單位、到個人，維修及時率確保在90以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。

（三）加大對物業市場的監管力度，規范物業管理行為。

一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。依據國家《物業管理條例》和《前期物業管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區，必須采取公開招投標的方式選聘物業管理企業，建筑面積5萬米以下的新建住宅區在區、縣（市）房產行政主管部門的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業管理企業。同時，鼓勵業主大會采用招投標的方式依法選聘物業管理企業。并且，及時簽訂《（前期）物業服務合同》和《業主（臨時）公約》，對于新建住宅小區要在商品房銷售前100簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

二是嚴格物業管理企業的'資質審查。在我市從事物業管理活動的物業管理企業，要按照國家《物業管理條例》的要求依法取得《物業企業資質證書》，并遵照建設部《物業管理企業資質管理辦法》的規定，按物業管理企業取得資質等級，承接物業管理項目。同時，加強物業管理企業的年檢和資質評定，出現違規違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節嚴重的取消其物業管理資質。

三是強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，提高物業管理水平。建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，監督物業管理企業和從業人員以及物業管理企業履行《物業服務合同》情況，對物業管理企業和物業管理項目經理，實行實名誠信考評制度，如物業管理企業或物業項目經理出現違法、違規、違諾現象，依據情節的嚴重程度，扣除相應的分數，年終進行綜合考評，考評結果作為物業管理企業年檢和定級的要件，報房產行政主管部門，并在沈陽房產信息網予以公布。督促物業企業按照《合同》約定的標準提供質價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業管理從業人員的培訓，與建設部培訓中心聯合，繼續對我市物業管理從業人員進行培訓，達到從業人員要持證上崗。特別是要對物業管理企業經理以及項目經理（物業管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業管理企業經理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業協會聯合進行上崗培訓制度，經過實務操作培訓，考試合格的頒發中物協《物業管理實務操作專業崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。

四是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。根據國家和建設部的有關文件，結合我市實際，爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充分調動街道、社區的積極性，依據《條例》依法成立業主大會、業主委員會，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。引導業主大會，在充分尊重全體業主意愿的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業、責任心強、有一定組織能力的業主進入業主委員會。規范業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。

（四）建立市、區、街道、社區職責明確責任體系。對于具備物業管理條件的住宅小區，要明確由物業管理企業實行專業化管理，爭取年底前物業化率達到100；對于尚不具備物業管理條件的住宅區，要確定管理單位，實行專項服務，待具備條件后，推行物業管理。逐步形成以社區為主，專業管理和業主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的責任，為物業管理創造良好的環境。

（五）采取多種形式，加大對物業管理方面法規的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業管理條例》及相關配套文件，引起社會各界物業管理的重視，讓廣大業主不斷了解物業管理的政策法規，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。

三、組織領導

為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。

組長：邢凱

副組長：王鐵

成員單位：市房產局、建委、規劃局、公安局、行政執法局、民政局、各區政府。

領導小組辦公室設在市房產局，負責日常的組織協調。各區政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實施。

四、職責分工

規范物業管理工作是一項系統工程，要堅持“條塊結合、區域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監督、指導；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協調和監督、檢查；各區政府要針對物業管理存在的問題負責此項工作的具體實施；各相關部門按照職責分工，密切配合各區政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實責任，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業管理水平。

市房產局為全市住宅小區物業管理的行政主管部門，具體負責全市物業管理工作的指導、監督，并會同相關部門抓好物業管理企業和住宅小區存在問題的整改工作，如：物業管理立法、前期物業管理招投標、物業管理企業資質審查、業主大會、業主委員會組建、物業管理工作的調研和宣傳等工作。

市建委、規劃局為開發、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區前期規劃時，要規劃建設必要的物業管理服務用房等相關配套設施，以方便后期的物業管理工作；二是嚴格按照規劃對住宅小區進行竣工驗收，不按規劃建設的住宅小區，不能予以驗收，并限期整改；三是對開發建設遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達到合格標準。

市行政執法局、公安局負責對物業管理行為的查處工作，使物業管理活動更加規范，促進物業管理水平的提高。

各區政府為物業管理工作的責任主體，要針對目前物業管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。

五、實施步驟

依法加強居民小區物業管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作內容，今年要分三個階段進行實施。

（一）排查階段

由市領導小組牽頭，建委、規劃、房產、公安、行政執法等相關部門配合，各區政府組織實施，對開發建設遺留問題、物業管理和住宅小區存在的問題進行一次拉網式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案。

（二）整改完善階段

各區政府對排查中出現的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領導小組審查，審查合格后，方可按責任分工認真組織整改。

（三）驗收階段

領導小組成員單位按照工作內容和標準，集中時間，認真組織，對整改后的物業企業和住宅小區逐個進行審核，確保達標。

六、保障措施

（一）提高認識，明確責任。各級領導要把加強居民小區物業管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實責任。建立市、區、街道、社區職責明確的責任體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任，切實把居民小區物業管理工作抓細、抓實、抓出成效。

（二）密切配合，抓好整改。市政府相關部門和各區政府要上下聯動，密切配合，針對物業管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規定進行查處，確保全部達標。

（三）加強宣傳，營造氛圍。要結合開展“貫徹《物業管理條例》，整頓規范物業管理市場”活動，大力宣傳物業管理的政策法規及有關規章制度，使廣大居民了解物業管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業管理逐步走向良性循環軌道。

（四）強化管理，鞏固成果。市政府相關部門和各區政府要把物業管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。特別是對存在問題進行整改后，要進一步明確管理單位和管理責任，避免類似問題的再次發生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩定。

物業工作方案7

一、巡邏崗崗位職責

1、負責治安巡邏工作。

2、負責巡邏區域的可疑物品、人員的核查工作。

3、負責防火、防盜、宣傳工作。

4、負責對小區內施工人員的施工管理工作。

5、負責裝修房屋的巡查工作。

6、負責協助有關部門對火警、火災的調查處理。

7、負責對管理區域出現的突發事件進行處理。

8、負責對消防設施進行檢查。

9、負責管理區域內的標志、設施巡邏檢查。

10、自覺增強服務意識、使用規范化服務語言、提高工作質量。

11、嚴格遵守勞動紀律及崗位責任制和內務管理制度。

12、完成上級交辦的其它工作。

二、巡邏內容

1、樓道：消防通道是否暢通應急燈、疏散指示燈開關是否完好防火門、電井門是否鎖閉有無損壞。

2、消防設備、設施和其它公共設施是否完好。

3、車場(庫)：車輛有無漏油人為損壞及異常現象相關設備、設施是否完好。

4、樓宇外墻、樓層門窗等是否完好。

5、公共場所秩序是否良好發現可疑人員應上前盤問檢查證件必要時檢查其所帶物品屬三無人員應驅出管理轄區;屬擺賣、推銷人員應勸其離開管轄區。

6、對發現的問題記錄于《巡邏記錄表》，能解決的問題當即處理，不能解決的應及時反饋。

7、當值班長不能解決的問題，應報告安全主管處理，安全主管視問題的輕重，決定是否報告管理處(原則上當事人不能解決的問題應上報其直接上級解決)。

三、巡邏中需要注意的細節

1、熟記住戶手冊,熟悉小區環境,包括樣板房、辦公大樓、小區各個樓層的情況,如如住單元幾戶、裝修單元幾戶、各單元門牌號碼等情況要了如指掌。

2、文明值勤,熱情主動,注意自身的言行、儀容儀表,處理問題要講究原則,講方法,態度和藹、不急不躁,以理服人,對業主的投訴及時處理,并向上級反映或書面匯報。

3、值班人員對小區的動態應心中有數,應勤查、勤看、勤記錄,發現問題應及時處理并上報領班或保安主任。

4、巡邏時要對小區做全面細致的查看,經常上、下樓巡查,特別是入住單元的門窗要做到每小時查看一次,同時包括下水管道、煤氣管道的巡查,并在指定地點打點。

5、認真記錄巡邏過程中發現的情況,做好交接班的工作,夜班交接聲音要小,交代事情或使用對講機盡量降低音量,嚴禁大吵大鬧,以免影響住戶休息。

6、根據公司規定,裝修時間為早上8:00---12:00,中午14:00---19:00,如需加班必須到管理處申請,且加班時間不得噪音過大,否則立即停工。裝修單元嚴禁留宿。

7、檢查裝修人員“臨時出入證”與身份證不相符的應沒收并交回物業部,對裝修單元內違規裝修應及時制止并立即上報。

8、巡邏人員對裝修單元檢查要到位,如檢查:裝修許可證、滅火器的配置、電線的掛放、是否安裝漏電開關、裝修材料的堆放、是否有煮食、裝修垃圾的清理等,并及時上報和認真填寫裝修單元檢查表。

9、控制好車輛的正確停放,保障街道通暢及裝修材料的正確堆放位置,密切配合門崗做好搬運工的管理及搬運期間的衛生跟進情況。

10、對行跡可疑的人員進行詳細查問并跟進,晚上22:30分固定時間對整個小區進行清查。

11、制止小區范圍有賭博、打架、鬧事和違法活動。

12、保證交通的通暢和安全、公共設施的完好等。

13、注意防火安全,經常檢查消防設備,保障消防系統的正常使用,巡邏中嗅到異味、聽見可疑聲響,要立即跟進查明并上報。物業管理圈。熟記整個小區的煤氣開關位置及消防器材的位置。

14、非住戶或親友,不得在小區內攝影、拍照。

15、值勤中加強與業主的溝通,并主動為業主排憂解難。

16、巡邏崗交接班必須做到本班情況清、交接問題,清、移交物品清晰,并雙方簽名,嚴禁忘接、漏接或不交接。

四、巡邏崗保安工作標準及程序

(一)巡邏保安工作要求

1、巡邏保安員在巡邏過程中，應多看.多聽.多嗅，以確保完成巡視工作任務。

2、檢查治安.防盜.防火.跑冒.泄漏等情況，發現問題立即處理，并報告上級領導及有關部門。

3、巡查小區內各個重點部位.治安死角等，發現有可疑人員應前往盤問，檢查證件，必要時檢查其所帶物品。

4、對在小區主要出入口擺賣的小販.推銷人員，應勸其離開轄區。

5、對小區內的裝修工程進行監管，對有礙交通或因超時裝修產生噪音影響他人休息的裝修工程進行管理或制止。

6、巡邏保安員應重點掌握“六個要素”：

即：聽、看、嗅、問、想、做。

(1)聽(耳聽)--異常聲音(包括水流聲.撬鎖聲.腳步聲.超時裝修聲.住戶室內的異常聲.呼救聲等)。

(2)看(眼觀)--周圍情況(人員活動情況.可疑人及物品.電梯機房.風機房.公共照明情況.電梯按鈕.火災隱患.防火門.消防通道.裝修現場.公共設施,區域內衛生.設備運行情況.消防設施情況.住戶是否有水溢出門外和門窗有無破損情況等)。

(3)嗅(鼻嗅)--異常味道(焦味.血腥味.煤氣味.油漆味.汽油味.天那水味等)。

(4)問(盤問)--盤問可疑人(仔細觀察其面部表情及回話神態，如表情驚慌，說話語無倫次或無身份證，立即通知領班帶到安保部處理。)

(5)想(動腦想)--分析判斷情況，想方設法地解決問題。

(6)做(動手做)--發現問題及時做出相應的處理。(如發現火警立即報告并采取相應的行動，發現公共設施損壞，記錄下來報告有關部門及時處理，看到地面上的煙頭.紙屑等順手撿起來等。)

(二)巡邏保安工作標準

1、物業管理區域內實施全天24小時保安巡視服務，每1小時對轄區巡視1次。

2、維持物業管理區域的公共秩序，按指定的巡視路線巡視。

3、巡視簽到，電子巡更對點準時.規范。

4、勸阻、制止違章，違反小區安全管理公約行為有效。

5、接到報警后5分鐘內到達報警現場，維護秩序，并協助處理。

6、巡邏中遇到業主要求應及時提供服務或立即通知有關人員到現場。

7、遇到可疑人員進行詢問驗證，必要時可帶到保安部處理。

(三)巡邏保安服務方法、技巧與程序

1、冒煙。了解確切的冒煙口，了解冒煙的原因(著火.電線短路等)，并上報處理。

2、冒水。了解冒水的確切位置，冒水的原因(上水管.下水管冒水.下雨等)，及時堵漏并上報處理。

3、有焦味、硫酸味或其它化學品異味。尋找味源，如因電源短路造成，要及時切斷;如是其它化學品異味，要及時封鎖現場，并通知有關部門處理。

4、在小區內游蕩(借找人卻說不出被訪者單位及姓名)的人。密切觀察其舉動，必及時勸其離開。

5、發現有人身上帶有管制刀具、鉗子、螺絲刀、鐵器等工具。詢問.核查其攜帶工具的用途，如用途不明的，帶回保安值班室處理。

6、在偏僻、隱蔽地方清理皮包或錢包的人。立即設法攔截，詢問驗證，如屬盜竊.搶劫財物的，扭送交公安機關處理。

7、自行車、摩托車無牌、無行駛證，有撬損痕跡的，或將沒開鎖的自行車抬走或拖走的。查問所屬單位，報告上級協助處理。

8、機動車拿不出行駛證，說不出車牌號，沒有停車證的。立即聯系停車場車管員，待查明情況后再放行，如情況不明的，扭送公安機關查處。

9、遇到保安員即轉身遠離或逃跑的人。設法攔截(用對講機向其它保安員通告)查明原因，并報告監控中心實施定點監控。

10、發現業主房間門虛掩時的處理方法：

(1)詢問或敲門，提示業主加強防范，將房門關好。

(2)如房間內無人，報告隊長，電話確認，保護現場直至房主到來。

(3)阻止無關人員進入，并保持房間門開閉狀態。

11、發現有人觸動吊頂板的.處理方法：

(1)詢問其行為的意圖，報告工程值班人員協助處理。

(2)詢問其所屬單位，請求出示證件。

(3)報告監控中心實施定點監控。

12、可能危及人身安全情況的處理方法：

(1)可能危及人身安全情況的內容舉例：

◆屋頂、空間、墻壁、地面附屬的或物體本身的損壞、松動、將要下墜、突出、傾斜、失去安全保護措施等，可能傷及他人或影響正常使用的現象;

◆地滑、挖設溝坑等影響使用的現象;

◆未成年人、精神病人在危險部位，實施與其行為能力不相符的行為現象;

◆公共部位電器設施打火、冒煙、設施裸露;

◆作業活動時未設立防護、圍擋、安全警示標志。

(2)可能危及人身安全情況的處理方法：

◆保護現場，提示路過人員注意安全，協調相關部門采取安全措施，設立明顯的安全警示標志;

◆制止.勸阻，違章作業.不安全活動的行為，要求整改并進行驗證;

◆保持處置全過程的記錄，并及時向上級報告。

13、盤問盤查可疑人員方法：

(1)禮貌地盤問，仔細觀察其面部表情及回話神態，如果表情驚慌，說話語無倫次或無身份證，對不良情況要迅速做出反應，帶其到安保部處理。

(2)及時與監控中心聯系，掌握可疑人在監控范圍內的情況或了解附近住戶有無財物損失。

(3)識別推銷員。推銷員一般西服革履.手夾公文包，包內裝有宣傳廣告，對此類人員應詳細詢問，如屬推銷人員，應勸其離開小區。

(4)遇有可疑的人或事要設法穩住，不露聲色，迅速報告領班前來協助處理。

14、物品繁多，如電視.音像.筆記本計算機等貴重物品無任何證明的。報告監控中心實施定點監控，并詢問其單位及檢查出入證件。

15、三五成群.沒有正當收入來源.大肆揮霍，且住在小區。密切監視，將情況向保安部反映。

16、發現天臺隔熱層.消防栓或地下室.廁所等隱藏部位藏有刀具.鉗.鐵棒等工具。立即報告上級，但不移動隱藏的工具，采取伏擊的方法，發現作案者的行動，將其擒獲。

17、對于有明顯的被盜跡象應立即報告部門負責人或中心值班領導處理，保護作案現場，在未確認的情況下保安人員不得進入;詳細記錄參加人員，檢查范圍，檢查結果，檢查日期、時間;

18、報警處理方法

(1)迅速到達報警地點，了解報警內容.原因.事情經過.當事人及其它情況;

(2)保護現場，阻止無關人員勘查.進出現場，直至公安機關到來;

(3)發現火災就近使用滅火器材.設施實施滅火，報告上級支持.啟動應急預案;

(4)對于消防故障報警及誤動作報警，應查明現場風.濕度.煙氣.水蒸氣等動作環境條件，報告中控員處理;

(5)查明入侵范圍及入侵風.動物.紙片等報警條件和人為條件是否存在，報告上級協助排查報警現場。

(6)其它情況參照常見安全防范處理方法進行處理。

物業工作方案8

為了規范小區內部管理,給廣大業主提供一個“整潔、文明、安全、舒適”的居住環境,全力將xx華庭推上中山市物業管理優秀住宅小區行列,樹立小區良好形象,促進小區物業保值升值,現擬定以下爭創“示范”實施方案。

開展實施工作分以下4個階段:

申報準備階段→宣傳階段→工作落實階段→迎檢階段(結束)。

一、申報準備階段

1、根據上級主管部門要求,準備好各種送審材料,包括:小區建設工程規劃許可證及規劃驗收文件;建設主管部門或質量部門出具的工程驗收文件;上一年度物業公司財務報表;物業公司營業執照和業主委員會成立證明文件;經規劃部門批準的項目總平面圖;小區外觀形象的照片若干張。

2、填寫《管理單位自評概述》,并將達標申報表上交中山市建設局和中山市房地產協會。以上工作要求在20xx年8月5日前完成,由物業總部xx總監負責,xx小姐配合。

3、成立xx華庭創建中山市物業管理示范住宅小區領導工作小組,具體成員為:

組長:xx(物業總監)

副組長:xx(管理處經理)

組員:xx(管理處主任)、xx(安全服務部主任)、xx(總監助理);

4、領導小組下設5個專業小組

第一組:基礎管理組

組長:xx組員:xx、xxx、xx;

第二組:清潔服務組

組長:xx組員:xx、xxx;

第三組:綠化服務組

組長:xx組員:xx、xxx

第四組:設備維修服務組

組長:xxx組員:xxx、xx

第五組:安全服務組

組長:xxx組員:xxx、xxx、xxx、xxx

組織的成立和組別的`分工,于20xx年8月18日前明確落實。

二、宣傳階段

1、明確創建工作目的,內部下發通知,全體總動員,統一思想認識,倡議廣大員工積極參與;

2、發動廣大業主積極配合,在各大堂張貼宣傳通知,在各明顯部位宣傳橫幅標語,營造活動氣氛;

以上工作要求在20xx年8月20日前完成,由xx負責,xxx、xx、xx配合。

物業工作方案9

按照吉林省住房和城鄉建設廳《關于落實建設行業消防安全專項整治三年行動和冬春火災防控工作的通知》和長春市安全生產委員會辦公室《關于深刻吸取我市近期多起事故教訓深入落實省安委會通報精神的`通知》的工作部署，為加強綠園區物業行業安全生產專項整治，根據專項行動要求以及省、市、區相關要求，特制定《綠園區物業行業安全生產專項行動三年整治實施方案》。

一、工作目標

通過三年行動，完善和落實重在從根本上消除物業行業安全生產事故隱患的責任鏈條、制度成果、管理辦法和工作機制，建立物業行業安全隱患排查和安全預防控制體系。將物業行業安全生產管理落實到日常管理的各個方面和環節，不斷加強基礎能力建設，全面提升本質安全水平，堅決遏制重特大事故發生，確保人民群眾生命財產安全。

二、主要任務

1.各鎮、街，開發區對轄區物業企業日常安全管理工作進行檢查、指導，將物業各項管理工作納入轄區安全體檢評估指標體系，通過開展轄區內物業項目安全檢查工作，提升安全管理水平。

2.將生命通道管理納入物業服務企業職責內容，建立完善嚴格的制約機制，配合相關部門做好推進打通生命通道綜合治理。

3.各鎮、街，開發區要集中開展高層住宅、老舊住宅小區消防安全綜合整治。

4.各鎮、街，開發區要進一步加強居民住宅區電動自行車集中管理，根據各物業小區電動自行車集中充電、集中停入，并加強日常管理，明確主體責任。

三、措施保障

1.加強組織領導。

2.細化方案措施。

3.強化督促指導。

4.嚴肅問效問責。

5.強化輿論引導。

四、解讀機關

解讀機關：長春市綠園區住房和城鄉建設局

物業工作方案10

一、物業運營部的目的

1、利用小區內部特有的增值業務，以經濟手段管理物業經營，使物業發揮最大的使用效益和經濟效益。

2、通過良好的物業運營管理，延長物業的經濟使用壽命，充分發揮物業的使用價值。

3、通過完善的物業運營管理，使物業增值業務保持良好的運行狀況，使物業發揮最大經濟收益。

4、為物業業主、物業承租人提供高效、優質、經濟的服務，維護和提升正和房地產開發公司的品牌、信譽。

5、通過良好的物業管理，促進人居環境的改善。

二、進行調查研究

市場人群消費分析

根據如意嘉園小區現有在的地理位置以及周邊小區發展事態，沒有能為業主提供專項的增值服務。如果能有效的開發物業內的各項增值服務將會給物業公司帶來很可觀的經濟收益。在未來5里隨著80、90后的成長這將是物業增值服務的主要消費對象。

三、一站式便捷服務

特有首問負責制，提高客戶服務針對性和人性化。任何需要只需詢問任一客服人員，即可高效輕松解決，真正給您五星級的服務。

特色家政服務：

代找傭工（保姆/鐘點工）服務

訂報服務

代找家教服務

失物招領服務

衣（織）物洗滌服務

家居清潔服務

園林綠化養護

家庭衛生打理

居家日常維修

空置房委托打理

個性化家居裝修建議服務

廢品回收服務

汽車美容養護服務：

與汽車美容服務公司合作，以優惠的價格為業主、租戶進行優質洗車、保養服務。業戶可致電服務中心，預約汽車清洗、美容服務時間，避免等候時間。出行秘書：

航空票務代辦

火車票務代辦

的士代呼等商務秘書類：

中、英文書信文件打印

復印

收發傳真、Email

郵件收發

代辦快遞、郵寄

會議安排（會議室租憑、會議接待等）

鮮花送遞服務、室內植物擺放及養護顧問服務：提供鮮花送遞、植物租用擺放的供貨商及消費價目，鮮花、植物，品種供業戶自眩。

旅游咨詢顧問服務：提供旅游咨詢顧問服務，為物業使用人提供旅行社資訊。提供旅行社合同簽訂咨詢顧問服務。

搬遷服務：提供業戶搬遷服務，預約搬運公司，協助業戶對貴重物品、家私、家具、家電作好保護，以防物品遺留、受損或被盜。令業戶感受管家服務絕對值得信賴。

慶典策劃：與專業慶典活動公司合作，為客戶提供開業慶典、周年致慶、喬遷、婚慶等慶典策劃。

小區內部廣告管理：提供小區內部廣告招商位。物業可以內部宣傳，外部可以招商宣傳。

四、具體實施

首先重點從家政服務抓起

1、重點整治廢品回收服務，對廢品回收單位重新招標，簽訂合作合同。按年收取管理費用，指定回收時間。

2、聯系簽定信譽較好的.家政服務公司，簽訂合作合同。及時給業主提供優質的家政服務。

隨著汽車數量的增多，除了要對汽車停放進行管理外，還要為業主提供特色家政服務與汽車美容服務公司合作為業主提供便利

3、小區內部廣告管理：

（1）廣告行銷及管理。包括各種有關的廣告及推廣計劃、廣告發布、廣告位的管理。

（2）市場企劃。擬定市場運作策略及促銷活動企劃。

（3）租戶服務。為租戶提供各種市場服務計劃及其他溝通內容。

（4）內部裝修。內部裝修的管理計劃，包括租戶的裝修管理及控制，租戶裝修準則及施工單位管理等。

（5）公共關系。對外的公關策劃，包括消費者滿意度調查、商業街公關活動、宣傳印刷品發行、主管機關的關系維護、項目形象維護。

物業工作方案11

一、總體要求

嚴格按照區應急指揮部要求的分工職責，組織和動員我物業服務企業立即采取行動，按照“早發現、早報告、早隔離、早診斷、早治療”的部署要求，強化行業疫情防控措施，實現“有預案、有監督、有落實、有效果”，確保在我物業將疫情降低到最低限度，有效控制疫情的'傳播和蔓延。

二、組織領導

成立物業小區疫情防控領導小組，負責統籌協調物業小區疫情防控工作。

三、具體要求

(一)加強xxx防疫培訓

(二)組建疫情防控服務行動組，深入小區進行全覆蓋、拉網式、地毯式巡查，不留任何死角。

（三）小區按要求通過標語，發放宣傳單，播放宣傳音頻等途徑廣泛開展疫情宣傳，提升居民的知曉率和參與率。

（四）小區公共區域電梯、大廳、樓道等日常消殺工作，做好小區內生活垃圾的臨時儲存，設置專門的廢棄口罩收集容器，聯系環衛部門定時清運并進行規范化處理。

（五）做好人員及車輛進出登記、體溫檢測、秩序維護等工作。

做好外來人員摸排登記。

（六）社區居委會及業委會建立聯防連控機制，加強信息共享。

四、工作要求

按照區指揮部要求，切實履行主體責任，確保小區疫情防控各項工作落到實地。

物業工作方案12

以“創建衛生城市,構建和諧社會”為宗旨,不斷增強市民文明衛生意識,改善居民生活工作環境,提高城市整體形象,讓人民群眾人人享受創建成果。根據“呼和浩特市創建國家衛生城市工作方案”的精神,現將我市物業服務企業“創衛”方案制定如下:

一、創建工作組織機構

(一)成立呼和浩特市物業管理住宅小區創建國家衛生城市領導小組(以下簡稱創衛領導小組)。

組 長:巴 圖 (市房產局局長)

副組長:張煥宏 (市房產局副局長)

陳巴特爾 (市物業處處長)

成 員:段露芳 (市物業處副處長)

韓朝惠 (市物業處管理科科長)

賈 宏 (新城區物業局局長)

武忠貴 (賽罕區物業辦主任)

張 毅 (玉泉區物業辦主任)

周 梅 (回民區物業辦主任)

(二)領導小組下設創建國家衛生城市辦公室(以下簡稱創衛辦),負責創建國家衛生城市的日常工作。

主 任:陳 巴特爾

副主任:段露芳 韓朝惠

成 員:由管理科、協會及四區物業辦抽調人員組成

二、任務與要求

(一)明確責任目標

1、“創衛辦”要根據“創衛領導小組”的意見,對創建階段工作進行安排部署;聽取四區物業辦(局)創衛工作匯報,提出要求,協調解決問題,檢查督辦四區物業辦每一階段的工作任務;及時通報各階段工作的進展情況和存在的問題,負責創衛工作的通報、簡報等宣傳工作

2、四區物業辦(局)要立即行動起來,成立創衛工作小組,制定轄區創衛工作方案,真正做到領導、工作人員、措施、標準、責任五個到位。根據轄區內住宅小區現狀,分開好、中、差三個層次規范物業服務企業行為,加強物業服務企業的衛生監管力度,重點督促中等及差的小區的物業服務企業抓好小區的衛生管理,健全各類衛生設施,建立衛生管理制度,落實清掃保潔人員,保持環境整潔,垃圾收集、儲存、清運符合衛生要求。

(二)具體要求:

“創衛”是一項十分艱巨、繁重長效的系統工程,要求各物業服務企業做到:

1、小區內垃圾日產日清;

2、小區內道路、綠地等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物;

3、花草修剪整齊美觀;

4、房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物等現象;

5、房屋外觀完整、整潔;室外招牌、廣告牌、霓虹燈保持整潔統一美觀,無安全隱患或破損;

6、對二次供水蓄水池要定期清洗消毒,建立檔案,水箱要加蓋加鎖;

7、排水、排污管道通暢,無堵塞外溢現象;

8、車輛管理有序,按規定位置停放。

(三)重點整治內容:

定期清理衛生死角;清理樓道、雨蓬亂堆亂放等雜物;清洗墻壁亂貼亂畫等廣告;特別是目前各小區自行車棚擅自占用和堆放雜物現象十分嚴重,要加大力度進行整治,在全面整治的基礎上,要加強日常保潔管理。

三、創建工作步驟

1、動員部署階段(20xx年3月~4月)

成立工作領導小組,討論方案,明確職責,研究工作;

sp; 召開物業服務企業工作動員大會;

各物業服務企業擬定具體工作方案,對照標準,查找問題。

2、整改提高階段(20xx年4月~5月)

開展全市范圍內模擬檢查,對發現問題限期整改達標。

3、考核驗收階段(20xx年5月~6月)

認真對照模擬檢查結果,逐條逐項進行梳理、擺問題、找差距、要在鞏固現有成績的基礎上,強化長效管理,提高工作水平。迎接各級部門的調研、技術考核和綜合檢查。

創建國家衛生城市工作要同創建國家環保模范城市工作緊密結合,發揮各自優勢,同步協調推進,各物業服務企業要配合社區調動廣大業主對創建工作的積極性,共同為創建工作獻策獻力,積極參與到各項創建活動中來,讓廣大業主真正成為創建國家衛生城市的主力軍。

四、加大宣傳力度,營造濃厚的`創建氛圍

在創建活動中,要積極開展多種多樣的宣傳活動,切實加大宣傳工作力度。物業服務企業要配合社區,利用宣傳欄開展公共衛生、個人衛生和預防疾病等相關知識的宣傳,懸掛宣傳橫幅,每個住宅小區要在顯著位置設立至少一處大型創衛公益廣告牌。進一步增強業主的衛生意識、健康意識、環境意識和創建國家衛生城市的參與意識,努力營造人人關心創建、人人參與創建的良好氣氛。

物業工作方案13

在春節即將來臨之際，為加強“兩節”期間的物業管理服務工作，預防和減少物業管理項目內各類事故的發生，保證節日期間的安全、祥和、穩定，讓廣大業主度過一個歡樂、祥和的節日，同時也是進一步促進物業服務企業誠信建設，嚴格履行合同約定，現說說加強春節期間物業服務工作的有關事項。

一、加強值班，落實責任

物業要安排專人小時值班，確保通訊暢通，做到隨時接聽投訴及報修電話。要堅持企業領導、項目經理帶班制度，保證通訊暢通。要明確責任，及時受理業主、物業使用人的咨詢及投訴并做好記錄。發現問題及時解決，努力把問題解決在萌芽狀態，問題嚴重的報告相關領導及有關部門。

二、認真排查，做好預案

“春節”前夕，物業要安排技術人員對項目的共用部位、共用設施設備的使用情況及隱患部位進行檢查，發現問題要及時檢修，確保節日期間設施設備的正常使用。

要做好維修、電梯、消防等突發事件的應急預案，每一位工作人員要和項目經理要在第一時間趕到現場,做好協調工作，并及時將情況上報。

三、部門銜接，加強服務

各部門、人員要持聯動狀態，各部門、人員之間要有銜接，妥善處理業主、使用人提出的'實際問題，避免應內部銜接問題而造成與業主間的矛盾。

1、加強維修服務，注重及時率、合格率、滿意率

要按照合同定搞好物業的日常維修養護。實行小時報修值班制度，切實做到急修報修按照合同約定時間到達現場，預約報修按雙方約定時間達到現場，確保維修及時率、維修質量合格率和業主滿意率。

2、加強秩序維護，做好車輛引導

要配置合理人員，加強安全防范工作，門崗室設專人小時值勤，按照合同約定做好巡視。對進入項目的機動車輛要嚴格實行登記換證制度并安排專人做好節日期間車輛的疏導、停放秩序的管理，保證車輛行駛安全、道路通暢。中央監控室，要實施小時安全監控并記錄及時，發現問題立24即采取相應措施。

3、加強養護管理，確保設備設施正常運行

水、電、電梯、監控等設備人員要按時上崗，按照崗位職責、工作標準及相關規范等，嚴格遵守操作規程，做好運行記錄、檢查記錄、保養記錄等，確保物業共用設施設備的正常使用。

4、加強保潔服務，營造干凈整潔的小區環境

節日期間，清掃保潔人員要確保按時到崗，按照合同約定做好保潔服務。特別要做好小區的硬化地面、主次干道;公共樓道、扶手以及垃圾設施果皮箱滿溢現象等。通過保潔員的辛勤工作，給業主提供一個干凈、整潔、舒適的生活和居住環境。

四、開展便民服務，營造節日氛圍

要枳極開展便民服務活動，主動幫助老勞模、烈軍屬、殘疾人員和特困家庭解決在物業管理服務中的問題。要積極配合業主在節日期間開展多種形式的社區文化活動，營造歡樂祥和的節日氛圍。

五、做好溫馨提示，加強宣傳報道

1、做好溫馨提示。要充分利用小區的宣傳欄等多種形式做好兩節

期間的溫馨提示，公布與'業主正常生活有關的政府職能部門的熱線電話。做好各種提示告知工作。

2、加強宣傳報道。要注意發現和收集節日期間的為業主主動做好

服務工作的各種好人好事和典型事例，注意總結。

新的一年在向我們招手了，充滿朝氣、充滿希望，讓我們發揚老黃牛精神，辛勤播種、埋頭耕耘，來年定會讓我們有更大的收獲。

在此，衷心地祝愿大家新年新面貌!新年新心情!新年新開始!新年新

運氣!新的一年里：所有的期待都能出現、所有的夢想都能實現、所有的希望都能如愿、所有的努力都能成功！

物業工作方案14

為進一步提高物業管理服務質量和效率，在短時間內解決業主的投訴，同時全面提高員工職業道德水平和工作責任意識，也為了提高業主的滿意度，最終滿足業主高標準、高質量的健康生活需求，在客戶服務管理工作上推行“禮賓助理”服務。

（一）“禮賓助理”服務實施細則

1、分別于住宅大堂設“禮賓助理”，24小時接受咨詢和服務

2、為更好地宣傳秘書管家服務，方便業戶與助理取得聯系，將特定專職“助理”的相片、個人特長、服務電話等助理資料鑲嵌在每一幢住宅公區內，并印制助理名片派發業戶。

3、每位助理必須了解其服務的家庭狀況，如家庭成員、家庭背景、工作行業、生活習慣、飲食偏愛、娛樂及運動愛好、身體情況、商務要求等以便隨時滿足各服務對象的需求。

4、“助理”定期向業戶通報社區最新訊息，向住戶講解物業相關法規政策；企業新聞及相關政策、制度改革最新動態；社區生活諸如：天氣預報、健康信息和安全常識等最新服務信息。

5、“助理”傾情奉獻秘書管家服務，不僅提供購物、訂餐、購票、商務、家居、代召出租車等日常服務，更是您商務與生活的貼心顧問。

6、禮賓助理"出現以下情況要承擔過失責任，過失者視情節輕重給予口頭、書面警告并相應扣減當月獎金或辭退；

（1）對自己職責范圍內或自己可以即行處理的事情不予理睬或拖沓、推諉者；

（2）自己無法解決的投訴不及時向上級匯報者；

（3）有證據顯示帶有情緒或缺乏誠意地去處理投訴，令投訴人不滿意者。

（二）工作時間標準：

1、業主投訴處理的工作時限：

（1）服務人員服務態度方面的投訴處理時限：情節一般的，不超過半天；情節嚴重，不超過2天；

（2）工程維修方面的投訴處理時限：

水浸、停電、停水、馬桶堵塞等，及時處理，維修人員到現場時間不超過10分鐘；換燈泡、換門鎖、更換小部件等簡易維修項目，不超過半天；

其他維修，按與業主約定時限內完成，一般不能超過7個工作日；

（3）小區公共部分維修方面的投訴處理時限

明顯影響業主生活起居，如：影響業主休息的公共設備噪音、沙井蓋丟失、污水溢流、路面或地面積水、天面排水口堵塞等可能危及業主人身或財產安全的，及時處理，處理人員到現場時間不得超過10分鐘；

其他公共部分維修，不得超過3個工作日；

（4）對其他業主行為的投訴，如鄰居裝修發出異味或過大噪音、休息時間鄰居活動發出過大噪音等，物業助理在15分鐘內到達被投訴業主家中并進行處理。

（5）其他投訴的處理時限視具體情況而決定，到達處理時間不超過8小時。

2、業主咨詢回復工作時限：

（1）關于小區一般情況，不涉及管理中心內部情況，不能馬上回復的，不超過30分鐘。

（2）關于各項物業收費項目和標準，要求馬上回復，無統一標準，需要確定的'，征得業主同意，在30分鐘內派人到現場確定收費，回復業主。

（3）關于管理中心以外的服務項目和收費標準的咨詢，一般要求馬上回復，確實無法落實，不超過30分鐘回復對方。

（4）關于其它部門的辦事程序、收費情況的咨詢，馬上答復或與業主約定時限內回復，但原則上不得超過2個工作日。

（三）工作質量要求

1、業主投訴處理和咨詢回復工作時限除經管理中心經理特別同意，任何人員不得超過規定的時限；

2、物業分管業主投訴/咨詢回復工作的主任每月抽樣回訪，回訪率不得低于50%（重大投訴回訪率達100%），每月業主滿意率要達到90%以上。

物業工作方案15

一、物業管理架構

物業管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達到降低管理成本，提供優質服務的目的。本“物業管理中心”按“直線制”設定管理架構。中心設綜合管理部、物業管理部、安全管理部、工程管理部、財務管理部五個部門。其優點是集指揮和職能于一身，命令統一，責權分明，指揮及時，既能滿足本物業初期管理的要求，又能為將來業務的發展留下充足的空間。

1、綜合管理部

（1）負責人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓工作，為其他部門儲備人才。

（2）負責員工工作考勤。

（3）負責收集、整理和保存物業管理公司籌備、建立和發展的資料及人事檔案管理。

（4）負責處理業主的咨詢、投訴，并提供協助。

（5）負責對外承辦、接待工作，與政府部門、各社會團體保持良好的溝通。

（6）負責物業管理公司所需物品的后勤采購工作。

（7）負責員工餐廳的監督、檢查和管理工作。

（8）組織、開展企業文化活動。

2、物業管理部

（1）負責籌建管理員工餐廳工作。

（2）負責會所及會議中心的管理。

（3）書寫給業戶的各類通知、通告，由總經理簽署發出。

（4）負責物業的日常清潔工作。

（5）負責物業公共區域及周邊的綠化及環境布置。

（6）負責物業的除蟲滅害工作。

（7）協助業主處理租賃工作。

（8）負責業戶的搬入和遷出協調工作。

（9）建立業戶檔案管理工作。

（10）負責物業的一切慶典服務的布置，及為業戶的慶典活動提供必要的幫助。

（11）開展業戶文化交流，接待、介紹物業工作。

（12）配合綜合管理部開展員工培訓工作。

（13）總經理指派的其他工作。

3、安全管理部

（1）負責物業的防火、防盜、防破壞和警衛工作。

（2）與政府公安、消防、司法部門保持良好的關系。

（3）成立義務消防隊，定期舉行消防演習。

（4）建立、健全、制定物業的各項安全規章制度。

（5）與業主簽訂“消防安全責任書”。

（6）負責物業大型活動的警衛布置。

（7）負責物業的日常巡樓工作和固定崗位的安排。

（8）負責地下停車場的安全秩序管理工作。

（9）負責監控室管理工作。

（10）負責安全管理員的管理、培訓、考核工作。

（11）總經理指派的其他工作。

4、工程管理部

（1）負責物業全部公共設備、設施的運行管理，保證設備正常運轉。

（2）負責物業機電設備的日常維護保養工作。

（3）制定長期和日常的維修保養計劃并付諸實施。

（4）負責物業土建、弱電系統、強電系統、給排水系統、消防系統、綜合布線系統及其他公共系統的日常維修保養工作。

（5）負責物業高低壓配電室、空調機房的值班和日常維修保養。

（6）負責物業管理部轉發的業主投訴的處理，及滿足業戶其他有關的服務要求。

（7）協助綜合管理部、財務管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設備材料的選購、庫存和保管使用工作。

（8）負責工程人員的管理、培訓、考核工作。

（9）負責業主裝修方案的審核、監督、管理工作。

（10）總經理指派的其他工作。

5、財務管理部

（1）協調與銀行、稅務以及其他主管財務政府部門的關系。

（2）建立財務管理體系，做好管理公司的經濟核算工作。

（3）征收管理費、水電費、電話費、加時空調費等其他管理費用。

（4）征收和支付管理公司各類合同費用。

（5）制作財務報表、資金平衡表及固定資產損耗表及其他各種財務報表。

（6）按員工工資表發放員工工資。

（7）小量現金的支出和日常采購、入庫工作。

（8）負責物業管理部轉發的業主投訴的處理，及滿足業主其他有關的服務要求。

（9）總經理指派的其他工作。

二、物業管理崗位編制

暫定本物業管理方針為：人性服務、培養人才、科學管理、走向市場。根據以上方針，特制定以下用人方案。

1、綜合管理部

（1）由1名綜合管理部經理和x名員工組成。

（2）綜合管理部經理x名，要求具有多年豐富的.社會經驗和行政管理工作經驗，組織協調能力強。

（3）文員兼倉庫管理員x名，負責本部門文字處理工作和物品入庫保存、發放、領用工作。

（4）資料管理員x名，負責工程資料及人員檔案資料的收集、整理工作。

（5）業戶接待員x名，負責咨詢及商務、票務的有償服務工作及信件、報紙、雜志的接收、分發工作，要求個人素質較好，是本物業樓宇的形象服務窗口。

2、物業管理部

（1）由1名物業經理和x名員工組成，負責大廈清潔、會所等項的物業管理工作。

（2）清潔班由x名員工組成，分白班和夜班。白班x人負責維護所轄物業內外的公共場所及男女衛生間的常規清潔，要求個人素質較好；夜班x人，負責全面清潔樓宇內外的公共場所及男女衛生間，要求按清潔程序進行操作，對人員個人素質要求可適量放低些。

（3）員工餐廳服務由x名廚師及x名工作人員組成，上班時間為x，要求員工個人素質較高。

（4）業戶服務員x名，開展業戶文化交流，接待介紹物業工作，要求形象素質較好。

（5）會所服務人員x名，負責健身、洗浴、美容等場所的接待服務工作，要求形象、素質較好。

3、安全管理部

（1）由1名安全管理經理和x名安全管理員組成，24小時負責大廈的安全管理工作。

（2）安全管理經理x名，要求有多年物業管理經驗的轉業軍人擔任，具有帶領全體安全管理員完成所轄物業安全管理工作的能力。

（3）文員兼資料員x名，負責部門文字處理和檔案管理工作。

（4）主管x名，分三班，全面負責所轄物業的安全防范、監督檢查工作。

（5）監控值班由x名員工組成，分三班，負責監控中心值班工作。

（6）大堂值班由x名員工組成，分三班，負責樓宇大堂值班工作。

（7）外圍值班由x名員工組成，分三班，負責外圍值班工作。

（8）商場值班由x名員工組成，分二班，負責商場值班工作。

（9）停車場值班由x名員工組成，分三班，負責地下停車場出入口的值班工作。

（10）巡邏值班由x名員工組成，分三班，負責巡邏值班工作。

4、工程管理部

（1）由1名工程管理部經理和x名員工組成。

（2）工程管理部經理x名，要求多年物業工程管理經驗的工程師擔任，具有較強的管理能力。

（3）文員兼資料管理員x名，負責工程管理部文字處理工作及文檔資料保管工作，并同時兼任管理處倉庫管理員的工作。

（4）強電值班由x名強電技工組成，全天24小時值班，負責大廈強電設備的使用與維護，確保大廈用電系統正常工作。

（5）空調值班由x名空調技工組成，全天24小時值班，負責空調設備的正常運作與管理、維護。

（6）消防值班由x名弱電技工組成，全天24小時值班，專職負責消防設備的正常運作與管理、維護。

（7）電梯值班x名，負責電梯設備的正常運作與維護。

5、財務管理部

（1）由1名財務主管和x名員工組成，負責物業管理收繳各項費用。

（2）會計由主管兼任。

（3）出納員x名。

（4）停車場收費員x名。

物業工作方案

物業工作方案1

為認真貫徹執行《武漢市燃放煙花爆竹安全管理決定》，堅決落實政府部署的“禁改限”工作，確保我小區居民生命財產的安全，營造安定、和諧的節日氛圍，我公司特制定如下具體工作方案：

一、職責

負責對**小區業戶開展安全燃放煙花爆竹的宣傳教育，勸阻、舉報違規燃放煙花爆竹的行為。

二、組織領導

成立“禁改限”工作專班，有計劃、有部署的開展各項安全管理工作。

成員如下：

組長：XX

副組長：XX

組員：XX

三、工作要求

提高認識，加強管理，分工協作，責任到人。做到事前檢查、事中控制、事后總結。如果出現安全事故，將追究具體工作責任人的責任。

四、工作措施

1、落實層級安全管理，加強業戶特別是出租戶的安全管理工作，并與他們每戶簽訂《XX年安全目標責任書》。

2、定人定責，開展入戶安全檢查落實工作

（1）協助公安、消防部門按每套房配備1個滅火器的標準，要求辦公業戶必須配備有效滅火器；

（2）檢查每戶陽臺，跟進落實業戶陽臺內雜物、易燃物清理工作。

3、開展形式多樣的安全宣傳工作

（1）懸掛宣傳橫幅2條；

（2）對每個門棟發布安全宣傳公告；

（3）逐戶上門發放安全宣傳單。

4、對小區內共用安全設施，消防設施、設備，易燃易爆物品存放點和部位進行一次拉網式自查自糾，以消除安全隱患。

（1）重點完善消防設施建設，補足、配齊應急消防器材；

（2）完善重點部位消防標識，確保監控系統設施正常運行；

（3）清理小區消防通道及單元樓道，清除小區雜草及垃圾；

（4）檢查門禁系統和水、電、氣設施設備。

4、確定小區煙花爆竹燃放點和燃放時間，并公布于眾，逐戶告知。

5、春節期間充實物業管理人員力量，并定崗定責，加強小區內值班與巡查力度。

6、結合小區實際制定消防和燃放煙花爆竹火災、爆炸事故應急預案，成立義務消防救援隊，組織一次應急救援預案培訓和演練，并公布小區救援點及聯系方式。

五、具體工作日程安排

1、XX年1月5日前，完成與租戶、辦公業戶《XX年安全目標責任書》的簽訂工作，檢查落實配備滅火器，跟進落實業戶陽臺雜物、易燃物清理，并登記整理辦公業戶的檔案；（責任人：）

2、XX年1月10日，召開“禁改限”工作小組動員會，部署“禁改限”工作安排；（責任人：）

3、XX年1月13日，擬訂義務消防隊名單，修訂《消防和燃放煙花爆竹火災、爆炸事故應急預案》（含小區救援點及聯系方式）；（責任人：）

4、20xx年1月15日，在小區進口和小區內個懸掛1條“禁改限”宣傳橫幅，在各門棟公告欄發布小區安全管理溫馨提示；（責任人：）

5、XX年1月15日，擬訂《**物業春節值班表》；（責任人：）

6、XX年1月15日，上報《“禁改限”工作方案》、《應急救援預案》、《春節值班表》、《目標責任書》；（責任人：）

7、XX年1月15日，對小區進行消防安全器材、設施設備及安全通道、門禁系統、水電氣設施檢查，清除小區雜草及垃圾；（責任人：）

8、XX年1月16日，組織小區門棟長召開“禁改限”安全工作座談開會，做到群防群治、齊抓共管；（責任人：）

9、XX年1月17日，開始嚴查大量煙花爆竹進入小區，杜絕業主和租戶囤積煙花爆竹；（責任人：）

10、XX年1月18-22日，開始入戶發放“禁改限”和“小區春節消防安全要求”宣傳單，并進行逐戶消防安全檢查；（責任人：）

工作分工：

一期：甲負責

二期：乙負責

11、XX年1月

物業公司煙花爆竹“禁改限”工作方案提要：XX年2月1日，召開管理處節前安全動員會，并定責定崗，加強巡查和檢查力度，并進一步學習《武漢市燃放煙花爆竹安全管理規定》和市政府“禁改限”工作要求；（責任人

22日（周五），保衛部組織管理處全體人員（含保潔員），開展“禁改限”工作部署、《應急救援預案》培訓和演練；（責任人：）

12、XX年1月30日，在各門棟公告欄發布“禁改限”宣傳內容和“安全溫馨提示”，進一步強調小區安全、和諧，并公示小區煙花爆竹燃放時間、地點，消防救援點和聯系方式；（責任人：）

13、XX年2月1日，召開管理處節前安全動員會，并定責定崗，加強巡查和檢查力度，并進一步學習《武漢市燃放煙花爆竹安全管理規定》和市政府“禁改限”工作要求；（責任人：）

14、XX年2月2日-2月28日，適時提醒居民注意陽臺雜物及晾曬衣物的安全，出門或睡前關好門窗、煤氣、電源；及時對違反《武漢市燃放煙花爆竹安全管理規定》的人員進行說服教育、勸阻制止，對不服從管理的及時報告公安不滿進行處理；（責任人：管理處全體人員）

15、XX年2月13日（三十）晚17：00-次日1：00，行管人員4人、保潔員3人值班。

行管人員職責：根據工作分工跟進小區現場安全管理，防止不按規定燃放煙花爆竹，出現違規情況及時與業戶溝通并制止；

保潔員職責：負責鞭炮燃放現場的消防安全和保潔工作。

工作分工：

現場總負責人A

百貨廣場B

一期C

二期D

16、XX年2月28日（元宵節）晚上17：00-次日1：00，行管人員4人值班，保潔員3人值班。

行管人員職責：根據工作分工跟進小區現場安全管理，防止不按規定燃放煙花爆竹，出現違規情況及時與業戶溝通并制止；

保潔員職責：負責鞭炮燃放現場的消防安全和保潔工作。

工作分工：

現場總負責人 A

百貨廣場負責人 B

一期C

二期D

17、XX年3月2日，各責任人針對春節期間“禁改限”相關工作完成情況進行總結匯報。

物業工作方案2

一、項目概況：

本建筑區劃位于成都市郫縣紅光鎮紅高路1號

本建筑區劃規劃設計的物業類型為：住宅、商業。

本建筑區劃規劃建設凈用地面積135100平方米。

本建筑區劃總建筑面積622789平方米。其中地上計入容積率的建筑面積472580平方米（住宅建筑面積390494平方米，商業用房建筑面積80792平方米，物管用房建筑面積945平方米）；地下建筑面積138432平方米，地下2層；總綠地面積40530平方米。

本建筑區劃的建筑密度為26.7%；綜合容積率3.498；綠地率30％。

本建筑區劃規劃建設機動（地下）車位4550個；其中：商業占645個。

按照規劃設計建造非機動車停車位6339個。其中：商業占2421個。

項目配套：

本物業設有五星級全域會所式酒店，涵蓋室外露天泳池、親子玩樂室、籃球館、羽毛球館、臺球室、拳擊館、健身館、乒乓球館、沙狐球館、壁球館等十余項設施及大型連鎖超市、電影院、社區服務中心。

二、綜合服務質量標準

1、確保服務及時率100%；

2、客戶服務滿意度85%以上；

3、環境及保潔達到優秀等級；

4、設施設備完好率達98%，設備有效利用率95%；

5、重大消防、治安、安全事故率為0；

三、面積數據

1、商業總建筑面積：80792平方米

1）集中商業建筑面積：16868平方米

2）沿街商業建筑面積：13330平方米

3）人人樂大型超市建筑面積：3300平方米

4）太平洋影城建筑面積：5893平方米

四、物業公共服務費標準

物業服務費：建筑面積×收費標準

收費標準：3.0元/㎡/月

五、管理人員配備及主要職責

管理人員的配備原則：因事設崗、精簡高效，使客戶感覺沒有虛職，沒有閑人。

1、客戶服務部：全面負責商業客戶服務工作。主要職能是客戶接待與內部管理。

本部門直接接受物業服務中心經理領導。

該部門設主管1名，客服管家2名（其中超市、影城1名、零星商業1名），主要在前臺。

主要職責：

1）嚴格遵守公司各項規章制度，服從管理。

2）接受物業服務中心經理的直接管理，對其工作負責。

3）負責物業管理工作的組織實施，收集物業各類數據，具體執行物業管理計劃的編制工作。

4）負責與相關單位的協調、溝通，并建立良好的合作關系。

5）按時記錄并核對水電起止度及收取，負責物業租賃費的催收。

6）每天不定期巡查商業區域的消防、安全、清潔及車庫智能系統的檢查，做好巡查記錄。

7）處理前期物業的突發事件并及時上報領導。

8）完成領導臨時交辦的其它工作。

2、工程維修部：全面負責設備設施的運行、保養和維修工作。主要職能是保證商業正常安全運行，使物業保值和升值。本部門直接接受物業服務中心經理領導。

該部門設主管1名，水電、土建、機電三個專業的工人各1名。

3、秩序維護部：全面負責商場、影城及零星商鋪的巡邏、監控、消防和車管工作。主要職能是安全防范和消防管理。直接接受物業費業務中心經理領導。

該部門設秩序維護領班1名，秩序維護員6名（巡邏崗）。

A、主要職責：（巡邏崗）

B、主要職責：（車場）

1）嚴格執行公司各項規章制度，服從管理。

2）接受物業經理的直接管理，對其工作負責。

3）負責車場管理工作的組織實施。

4）負責與相關單位協調，維護車庫經營正常運行。

5）負責車場突發事件的前期處理并及時上報領導。

6）負責車場智能系統操作的指導、監查管理并簡易維護，保證系統的正常運行。

7）嚴格按照車場管理制度每天不定期巡查車場的消防、安全、清潔，檢查車輛的擺放情況，保證車質及車輛的安全，做好巡查記錄。

8）隨時對道路和停放車輛進行巡視查看，保證車輛安全，發現漏油、漏水，未關車窗、車門、車燈，應隨時通知車主，做好記錄。

9）發現進場車輛有損壞時應向車主當場指出，并做好記錄。

10）

11）車場規定載有易燃、易爆、劇毒、放射性等危險品的車輛禁止放行進入車場。嚴守崗位，不得擅離職守，保持警惕，文明上崗，禮貌待人，妥善處理上崗時遇到的各種問題。

12）完成領導臨時交辦的其它任務。

4、清潔綠化部：全面負責商場、影城的室內保潔、室外保潔與綠化養護工作。主要職責是保潔服務管理和綠化服務管理。直接接受物業服務中心經理領導。

該部門設清潔員5—7名，綠化1名。

A、主要職責（清潔）

1）

六、管理服務原則

1、以客戶需求為關注焦點，以持續提升客戶滿意度為服務目標。

2、以塑造商業品牌，事先物業保值增值為目標。

3、建立完善管理體系，打造高效商業管理隊伍。

4、為客戶利益、顧客利益及物業整體發展而服務。

七、物業管理服務內容及范圍

商業物業管理內容包括設備運行維護、安防和環境清潔等硬性服務，也包括環境的營造、人性化的細節服務等軟性服務，只有將二者結合，才能更好提升商業物業的附加值和開發商、商家使用過程中對其工作的認同感。管理內容主要包括：

1、安防管理：

確保客戶、顧客生命財產安全，是商業正常運營的基本條件，強有力的安防工作是商業正常運營的有力保障。商場、影城營業時間內人流量大，人員龐大而且復雜，安防實行明崗與便衣巡邏、視頻與監控相結合，與當地派出所密切配合；營業結束后統一清場。

工作要點：治安巡邏、經營秩序維護、清理占道、營業結束后的清場管理及出入登記管理。

2、消防工作：消防責任重于泰山。切實做好日常管理防范措施：消防設備設施定期檢查、商場及影城內嚴禁使用大功率電器、嚴禁動用明火，一年內組織不少于兩次消防演習

工作要點：消防設備設施的日常檢查、各類消防隱患的排查、消防法規的宣傳貫徹等。

3、保潔消殺綠化管理

潔凈的公共環境，是商業管理服務水平、企業形象的重要衡量指標。營業時間內實行公共場所不間斷循環保潔，清理垃圾雜物，定期檢查衛生死角，確保整潔的經營環境。定期開展公共環境的消殺工作，做好綠化維護，提升商業環境品質。

工作要點：公共場所巡回保潔、定期清理衛生死角、定期消殺。

4、客戶服務管理：

1）建立客戶服務管理制度；

2）辦理入駐（遷離）手續，應查驗客戶相關資料，按規定程序辦理，及時建檔歸檔。

3）及時處理各類客戶服務事宜，向客戶宣傳國家物業管理法律法規，促進客戶正確、安全使用物業。

4）接待服務

A、物業服務區域內應設立并公示服務電話，根據服務合同約定，明確服務時間，有服務記錄。

B、接受客戶訴求信息，應視情況輕重緩急程度，采取立即、及時或按約定時限予以答復和處理。

C、受理客戶投訴，應核實情況，做好記錄，及時處理，登記存檔。重要、重大投訴應回訪。

切實滿足客（商）戶的需求，不斷提高商戶對客戶服務的滿意度，爭取商戶對物業管理服務的支持，形成商戶、物業公司團結一致，共謀發展的良好局面。所謂客戶服務無小事，客戶服務無止境，細節與執行力決定客戶服務水平。

工作要點：良性溝通、了解需求、及時服務、持續跟進、關注客戶發展。

5、公共設施設備維護保養

加強商業物業重要設施設備日常檢查、維保，及時處理事故隱患，有效預防相關問題的發生。

工作要點：日常巡檢、提前排除安全隱患、分步實施中修、大修計劃。

八、商業管理特點：

1、顧客流量大、流動性強，

進出人員雜，不受管制，客流量大，易發生意外，安全保衛工作非常重要。

2、管理點分散

出入口多，電梯、自動扶梯、分散，需要的保潔、保安人員相對較多，管理點分散，管理難度大。

物業工作方案3

一、物業運營部的目的

1、利用小區內部特有的增值業務，以經濟手段管理物業經營，使物業發揮最大的使用效益和經濟效益。

2、通過良好的物業運營管理，延長物業的經濟使用壽命，充分發揮物業的使用價值。

3、通過完善的物業運營管理，使物業增值業務保持良好的運行狀況，使物業發揮最大經濟收益。

4、為物業業主、物業承租人提供高效、優質、經濟的服務，維護和提升正和房地產開發公司的品牌、信譽。

5、通過良好的物業管理，促進人居環境的改善。

二、進行調查研究

市場人群消費分析

根據如意嘉園小區現有在的地理位置以及周邊小區發展事態，沒有能為業主提供專項的增值服務。如果能有效的開發物業內的各項增值服務將會給物業公司帶來很可觀的經濟收益。在未來5里隨著80、90后的成長這將是物業增值服務的主要消費對象。

三、一站式便捷服務

特有首問負責制，提高客戶服務針對性和人性化。任何需要只需詢問任一客服人員，即可高效輕松解決，真正給您五星級的服務。

特色家政服務：

代找傭工（保姆/鐘點工）服務

訂報服務

代找家教服務

失物招領服務

衣（織）物洗滌服務

家居清潔服務

園林綠化養護

家庭衛生打理

居家日常維修

空置房委托打理

個性化家居裝修建議服務

廢品回收服務

汽車美容養護服務：

與汽車美容服務公司合作，以優惠的價格為業主、租戶進行優質洗車、保養服務。業戶可致電服務中心，預約汽車清洗、美容服務時間，避免等候時間。出行秘書：

航空票務代辦

火車票務代辦

的士代呼等商務秘書類：

中、英文書信文件打印

復印

收發傳真、Email

郵件收發

代辦快遞、郵寄

會議安排（會議室租憑、會議接待等）

鮮花送遞服務、室內植物擺放及養護顧問服務：提供鮮花送遞、植物租用擺放的供貨商及消費價目，鮮花、植物，品種供業戶自眩。

旅游咨詢顧問服務：提供旅游咨詢顧問服務，為物業使用人提供旅行社資訊。提供旅行社合同簽訂咨詢顧問服務。

搬遷服務：提供業戶搬遷服務，預約搬運公司，協助業戶對貴重物品、家私、家具、家電作好保護，以防物品遺留、受損或被盜。令業戶感受管家服務絕對值得信賴。

慶典策劃：與專業慶典活動公司合作，為客戶提供開業慶典、周年致慶、喬遷、婚慶等慶典策劃。

小區內部廣告管理：提供小區內部廣告招商位。物業可以內部宣傳，外部可以招商宣傳。

四、具體實施

首先重點從家政服務抓起

1、重點整治廢品回收服務，對廢品回收單位重新招標，簽訂合作合同。按年收取管理費用，指定回收時間。

2、聯系簽定信譽較好的家政服務公司，簽訂合作合同。及時給業主提供優質的家政服務。

隨著汽車數量的增多，除了要對汽車停放進行管理外，還要為業主提供特色家政服務與汽車美容服務公司合作為業主提供便利

3、小區內部廣告管理：

（1）廣告行銷及管理。包括各種有關的廣告及推廣計劃、廣告發布、廣告位的管理。

（2）市場企劃。擬定市場運作策略及促銷活動企劃。

（3）租戶服務。為租戶提供各種市場服務計劃及其他溝通內容。

（4）內部裝修。內部裝修的管理計劃，包括租戶的裝修管理及控制，租戶裝修準則及施工單位管理等。

（5）公共關系。對外的公關策劃，包括消費者滿意度調查、商業街公關活動、宣傳印刷品發行、主管機關的關系維護、項目形象維護。

物業工作方案4

一、新員工培訓目的

為新員工提供正確的、相關的公司及工作崗位信息，鼓勵新員工的士氣

讓新員工了解公司所能提供給他的相關工作情況及公司對他的期望

讓新員工了解公司歷史、政策、企業文化，提供討論的平臺

減少新員工初進公司時的緊張情緒，使其更快適應公司

讓新員工感受到公司對他的歡迎，讓新員工體會到歸屬感

使新員工明白自己工作的職責、加強同事之間的關系

培訓新員工解決問題的能力及提供尋求幫助的方法

使新員工迅速投入工作,降低離職率、

二、公司整體培訓：

v 致新員工的一封信

v 企業簡介

v 企業標識

v 企業文化及愿景

v 企業十年宣傳片

v 企業組織結構圖

v 各部門職能及各分公司簡介

v 關于企業

v 企業人才觀

v 工資體系

v 福利體系(補助,資金,假期,提成,優惠,培訓,俱樂部,競聘機制,溝通機制)

v 辦事“指南”

v 智能化辦公系統應用

v 溝通交流機制及方式

v 各經理郵箱列表

v 轉正及離職辦理流程

v 培訓費及工裝費

v 著裝規范

v 衛生制度

v 值班及脫崗處罰

v 安保條例

v 服務二十條

v 服務二十條處罰條例

v 考級制度

回答新員工提出的問題

三、培訓流程

到職前：

l 致新員工歡迎信 (附件一)

l 讓本部門其他員工知道新員工的到來(部門經理介紹)

l 準備好新員工辦公場所、辦公用品

l 準備好給新員工培訓的部門內訓資料

l 為新員工指定一位資深員工作為新員工的導師

l 準備好布置給新員工的第一項工作任務

到職后:部門崗位培訓 (部門經理負責)

1、到職后第一天：

到部門報到，部門經理代表全體部門員工歡迎新員工到來

介紹新員工認識本部門員工

部門結構與功能介紹、部門內的特殊規定

新員工工作描述、職責要求 本部門FAQ

討論新員工的第一項工作任務

派老員工陪新員工吃第一頓午餐、

2、到職第五天:

到人力資源部報到，進行新員工須知培訓(課件二)

3、到職后第六天：

一周內，部門經理與新員工進行非正式談話，重申工作職責，談論工作中出現的問題，回答新員工的提問。

對新員工一周的表現作出評估，并確定一些短期的績效目標

設定下次績效考核的時間

4、到職后第十五天

部門經理與新員工面談，討論試用期一個月來的表現，填寫評價表

心形卡片:說出心里話、建議,意見、疑問、無論是否合理,都應積極回應、不冷落

5、到職后第三十天

人力資源部經理與部門經理一起討論新員工表現，是否合適現在崗位，填寫試用期考核表，并與新員工就試用期考核表現談話，告之新員工公司績效考核要求與體系。

6、見習官制度:

轉正后前三個月為觀察期,(觀察項目見表)、符合標準留用、不符合標準、繼續試用或勸退、

四、新員工培訓反饋與考核

崗位培訓反饋表(附件三)(到職后一周內)

公司整體培訓考核試題(培訓后)

新員工試用期內表現評估表 (附件四)(到職后30天部門經理填寫)

觀察期考核表(轉正后前三個月由部門經理填寫)

五、新員工培訓教材

入職培訓課件，員工手冊、本部門FAQ、服務二十條、

六、新員工培訓項目實施方案

首先在公司內部宣傳“新員工培訓方案”，通過多種形式讓所有員工了解這套新員工培訓系統及公司對新員工培訓的重視程度

每個部門推薦本部門的培訓講師

對推薦出來的內部培訓師進行培訓師培訓

給每個部門印發“新員工培訓實施方案”資料

根據新員工人數，公司不定期實施整體的新員工培訓

培訓四步驟:

第一步：使員工把心態端平放穩(首先調整心態,讓他把心放下)

迫不及待地向新員工灌輸自己的企業文化或職業技能，強迫他們去接受，希望他們能盡快派上用場，而全不顧及他們的感受。新到一個陌生的環境，總會顧慮：待遇與承諾是否相符;會不會得到重視;升遷機制對自己是否有利等等。首先會肯定待遇和條件，讓新人把“心”放下、與新人面對面地溝通，解決他們心中的疑問,鼓勵他們發現、提出問題。另外還與員工就如何進行職業發展規劃、升遷機制、生活方面等問題進行溝通。讓員工真正把心態端平放穩，認識到沒有問題的企業是不存在的，企業就是在發現和解決問題的過程中發展的。關鍵是認清這些問題是企業發展過程中的問題還是機制本身的問題，讓新員工正視內部存在的問題，不走極端。要知道沒有人隨隨便便跳槽的，往往是思想走向極端，無法轉回時才會“被迫”離開。

第二步：使員工把心里話說出來

員工雖然能接受與自己的理想不太適應的東西，但并不代表他們就能坦然接受了，這時就要鼓勵他們說出自己的想法——，如果你連員工在想什么都不知道，解決問題就沒有針對性。所以應該為他們開條“綠色通道”，使他們的想法第一時間反映上來。給新員工每人都發了“合理化建議卡”，員工有什么想法，無論制度、管理、工作、生活等任何方面都可以提出來。對合理化的建議，海爾會立即采納并實行，對提出人還有一定的物質和精神獎勵。而對不適用的建議也給予積極回應，因為這會讓員工知道自己的想法已經被考慮過，他們會有被尊重的感覺，更敢于說出自己心里的話。

新進員工受到的待遇與招聘時的承諾不太符合，產生不滿，這種不滿情緒原本并不算什么大事，只是員工出來乍到時很自然的一種反應而已，但不能很好的消除這種不滿，就會造成了新員工情緒激化、

第三步：使員工把歸屬感“養”起來

這時就要幫助員工轉變思想，培養員工的歸屬感。讓新員工不當自己是“外人”。

創造感動,對新工關心到無微不至的程度,為新員工過日子,經常與新員工溝通交流、發現他們生活中,工作中的問題,幫助解決、

2、用企業先進事例鼓舞新員工、

3、讓他感受到團隊的溫暖,力量、

第四步：使員工把職業心樹起來

當一個員工真正認同并融入到企業當中后，就該引導員工樹立職業心，讓他們知道怎樣去創造和實現自身的價值。由此體現招聘什么人很重要

把企業的使命變成自己的職責，為企業分憂，他們利用周末時間走訪各商場、專賣店，觀察、發現問題并反映給上級領導

將職能與公司實際情況結束,讓員工自己體驗,表現,讓培訓工作成為員工的一種主動行為、

物業工作方案5

20xx年，物業公司在集團公司的領導下，稟承集團公司“凝聚產生力量、團結誕生希望”的企業宗旨及工作精神，努力工作，求實創新，較為圓滿完成了全年工作任務。20xx年，是集團整體業務發展規劃蓄勢的一年，也是我們物業公司工作繼往開來的全新開始，新的領導班子、新的領導骨干組合，在除了要一如既往地堅定“凝聚產生力量、團結誕生希望”的理念外，還要開拓與創新物業公司管理的工作思路，準確分析物業公司發展面臨的機遇、困難和挑戰，強化危機意識，提倡“以溝通促進和諧，講服從多協作”的團隊理念，倡導實干意識，同心同德，實現物業公司各項工作全面健康有序地發展，為全面完成集團發展規劃上確立的目標做好扎實的后勤基礎。今年物業公司工作重點主要有以下幾個方面：

一、認真貫徹執行集團對物業公司所下達的各項指標(包括經濟及行政考核指標)，做好日常工作，提高物業公司服務質量。

物業公司管轄范圍大，人員多且雜，整體管理素質不高。盡管如此，我們仍有決心把管理、服務工作做的更好，為集團公司整體發展目標打好基礎。

二、整頓物業各下屬單位管理團隊，提高管理素質。

物業公司由原六個下屬物業單位組合而成，員工多且復雜。對物業管理的方式及方法尚處于懵懂階段，整體管理意識欠缺。經物業公司管理班子重新組合后，首先提倡“人性化”管理模式，對以往所取得的成績給予充分認可，而對于所存在的問題深度研究。因此，物業公司將會在適當時候進行適當調整，完善管理人員隊伍，選拔高素質、能力強的員工為基層領導。

三、合理規劃部門。

物業公司在建立之初部門的規劃上存在有不盡完善的地方，特別是不能提高工作效率及服務質量。我們將基于第2點對物業公司部門進行進一步調整，合理劃分部門，現暫確定為兩大部門，分別是物業綜合管理部和行政事務部，物業綜合管理部管轄物業公司下屬六個物業單位，下屬物業單位直接向物業綜合管理部負責，這樣做的目的就是增加工作中的透明度，杜絕灰色事件的發生，且對于集團所下達的各項工作安排及指示能充分作到“上傳下達、下報上知”，取消中間環節，提高工作效率。而增加行政事務部門是進一步完善物業公司的管理體制，該部門充分行使監督、督促下屬各物業對物業公司所下發的工作任務的跟蹤及落實，對集團及物業公司內部信息及數據的快速歸集、整理，并及時通報反饋。

四、積極推動“以商業運做提升物業價值，以物業管理保障最大收益！

走商業物業運營與專業的物業管理兩者有機結合的管理思路”！現如今物業公司下屬物業單位的管理模式已無法適應市場的發展需要，必須求新。單純的物業管理已無法保證物業利益的最大化，有效的將商業運做模式深入到物業管理，通過有效的商業運做模式可逐步提升下屬物業各單位的經營效益，強化同業競爭力，更好的彌補與完善傳統物業管理所存在的漏洞與不足。再通過物業管理來保障物業收益的正常化、最大化。

物業工作方案6

提高服務中心的管理和服務質量，首先應高提高所有從業員工的專業化水平，使其產生態度、信念和行為的改變，并能持續改善其工作和績效，因此，所有提高管理質量的立腳點，都應該是圍繞人來展開的。

具體的實施當中，在工作方面，我們應該針對員工的實施全面質量監控，持續追求專業化、精細化管理，具體操作應該朝向持續改善各種作業流程，以及不斷達成顧客滿意的方向，其做法包括以業主為中心點、慎選穩定員工、教育培訓、企業文化宣貫、梳理流程、專業知識交流學習、關鍵階段事件的穩妥處置等形成內部管理的差異化特色；在員工業余文化生活及成長方面，人文的關懷、業余活動、個人職業生涯的規劃設計，以滿足從業人員追求成長的需求和產生歸屬感。我們服務中心將采取以下措施進行管理質量的提升：

一、加強技術技巧、物業知識、企業文化等的培訓學習。

可以采用交流學習、重點案例講解等多種形式的持續展開，提升員工的專業化、技能水平，為全面提升服務水平奠定基礎。每周例會一句企業文化標語；每周例會輪流提出或講解一個案例；每月一次個人技能展示。使員工正確認識物業服務，樹立員工的自信心，改善工作態度。

二、降低人事流動，穩定員工隊伍。

物業管理市勞動密集型行業，薪酬和且進入的門檻很低，但建立一直穩定的隊伍對于管理和服務都有至關重要的作用。首先建立合理的薪金，已經制定完畢；再者，周期性的給員工談話，了解思想動態；給年輕或優秀的員工制定合理的個人職業生涯規劃；針對周圍拆遷區域較多，給員工解決用餐等實際問題；給員工爭取各向娛樂設施的使用權，豐富員工的班后生活。

三、完善內部管理制度。

服務中心在堅決貫徹執行使用ISO9000表格、質量要求的基礎上，制定了適用于服務中心的各項制度和個性化表格，力爭做到最完善的物業管理服務。為加強安全管理，營造安全第一的工作氛圍，面對服務中心點多面廣的現實情況，我們制定了節假日值班巡視表、各崗位員工工作注意事項、新員工工作內容閱知等。為便于日常管理，通過整理、修改、補充服務中心適用的規章制度，彌補了服務中心的管理缺陷，做到有章可循。

四、以業主需求為核心，注重日常細節服務。

服務中心通過保安、維修等工作亮點的建設，營造協同一致為業主服務的氛圍，不斷改進和提升服務技能，及時發現并彌補物業管理上的漏洞。如物業基礎設施建設向業主提出的相關建議，業主意見回訪等，將社會相關安全、衛生等方面信息及時的通知業主，在各個小區設立物業服務專欄

物業工作方案7

為進一步提高物業管理服務質量和效率，在短時間內解決業主的投訴，同時全面提高員工職業道德水平和工作責任意識，也為了提高業主的滿意度，最終滿足業主高標準、高質量的健康生活需求，在客戶服務管理工作上推行“禮賓助理”服務。

（一）“禮賓助理”服務實施細則

1、分別于住宅大堂設“禮賓助理”，24小時接受咨詢和服務

2、為更好地宣傳秘書管家服務，方便業戶與助理取得聯系，將特定專職“助理”的相片、個人特長、服務電話等助理資料鑲嵌在每一幢住宅公區內，并印制助理名片派發業戶。

3、每位助理必須了解其服務的家庭狀況，如家庭成員、家庭背景、工作行業、生活習慣、飲食偏愛、娛樂及運動愛好、身體情況、商務要求等以便隨時滿足各服務對象的需求。

4、“助理”定期向業戶通報社區最新訊息，向住戶講解物業相關法規政策；企業新聞及相關政策、制度改革最新動態；社區生活諸如：天氣預報、健康信息和安全常識等最新服務信息。

5、“助理”傾情奉獻秘書管家服務，不僅提供購物、訂餐、購票、商務、家居、代召出租車等日常服務，更是您商務與生活的貼心顧問。

6、禮賓助理“出現以下情況要承擔過失責任，過失者視情節輕重給予口頭、書面警告并相應扣減當月獎金或辭退；

（1）對自己職責范圍內或自己可以即行處理的事情不予理睬或拖沓、推諉者；

（2）自己無法解決的投訴不及時向上級匯報者；

（3）有證據顯示帶有情緒或缺乏誠意地去處理投訴，令投訴人不滿意者。

（二）工作時間標準：

1、業主投訴處理的工作時限：

（1）服務人員服務態度方面的投訴處理時限：情節一般的，不超過半天；情節嚴重，不超過2天；

（2）工程維修方面的投訴處理時限：

水浸、停電、停水、馬桶堵塞等，及時處理，維修人員到現場時間不超過10分鐘；換燈泡、換門鎖、更換小部件等簡易維修項目，不超過半天；

其他維修，按與業主約定時限內完成，一般不能超過7個工作日；

（3）小區公共部分維修方面的投訴處理時限

明顯影響業主生活起居，如：影響業主休息的公共設備噪音、沙井蓋丟失、污水溢流、路面或地面積水、天面排水口堵塞等可能危及業主人身或財產安全的，及時處理，處理人員到現場時間不得超過10分鐘；

其他公共部分維修，不得超過3個工作日；

（4）對其他業主行為的投訴，如鄰居裝修發出異味或過大噪音、休息時間鄰居活動發出過大噪音等，物業助理在15分鐘內到達被投訴業主家中并進行處理。

（5）其他投訴的處理時限視具體情況而決定，到達處理時間不超過8小時。

2、業主咨詢回復工作時限：

（1）關于小區一般情況，不涉及管理中心內部情況，不能馬上回復的，不超過30分鐘。

（2）關于各項物業收費項目和標準，要求馬上回復，無統一標準，需要確定的，征得業主同意，在30分鐘內派人到現場確定收費，回復業主。

（3）關于管理中心以外的服務項目和收費標準的咨詢，一般要求馬上回復，確實無法落實，不超過30分鐘回復對方。

（4）關于其它部門的辦事程序、收費情況的咨詢，馬上答復或與業主約定時限內回復，但原則上不得超過2個工作日。

（三）工作質量要求

1、業主投訴處理和咨詢回復工作時限除經管理中心經理特別同意，任何人員不得超過規定的時限；

2、物業分管業主投訴/咨詢回復工作的主任每月抽樣回訪，回訪率不得低于50%（重大投訴回訪率達100%），每月業主滿意率要達到90%以上。

物業工作方案8

第一章 總則

第一條 為加強物業專項維修資金的管理，保障物業共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》和《浙江省物業專項維修資金管理辦法》等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 溫州市行政區域范圍內的物業專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。 本辦法所稱的物業專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)，是指由業主交存的專項用于物業共用部位（以下簡稱共用部位）、物業共用設施設備（以下簡稱共用設施設備）保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

第三條 專項維修資金實行專戶存儲、專款專用、業主決策、政府監督的原則。

第四條 溫州市物業主管部門會同財政部門負責全市專項維修資金交存、使用、管理的指導和監督工作。市物業維修資金管理中心(以下稱市維修資金管理機構)具體負責鹿城區、龍灣區、溫州經濟技術開發區專項維修資金的日常管理工作。 甌海區、各縣（市）物業主管部門會同財政部門負責本行政區域內專項維修資金交存、使用、管理的指導和監督工作，并指定機構負責專項維修資金的日常管理工作。

第二章 專項維修資金的交存

第五條 下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存專項維修資金：

（一）住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外。

（二）住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。

（三）住宅小區外用于銷售的獨立非住宅。

第六條 首期專項維修資金，由業主按照所擁有物業的建筑面積交存。

物業首期專項維修資金交存的標準，多層為每平方米建筑安裝平均造價的5%，小高層、高層為每平方米建筑安裝平均造價的6%。市物業主管部門會同市財政部門可以適時提出專項維修資金交存標準的調整方案，報市人民政府批準后公布執行。

建筑安裝平均造價由市物業主管部門會同市財政部門根據溫州市當年竣工實際建筑安裝工程造價進行測算，定期公布。

第七條 拆遷安置房首期專項維修資金按照下列規定交存：

（一）在9月1日前領取拆遷許可證組織拆遷的，由建設單位交存。

（二）在9月1日后領取拆遷許可證組織拆遷的，屬合法拆遷面積或者視同合法拆遷面積的，由建設單位交存；增加部分面積，由業主交存。

第八條 新建物業首期專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在辦理房屋權屬初始登記之前，按照物業總建筑面積和本辦法第六條、第七條的規定交存專項維修資金，待物業交付時向業主收取。建設單位應當向購房人說明，并將該內容約定為購房合同條款。 未出售物業的專項維修資金由建設單位交存，待物業出售時向業主收取。

第九條 維修資金管理機構應當通過招標方式，公開選擇商業銀行作為專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立專項維修資金專戶。

第十條 收取專項維修資金，維修資金管理機構應當出具財政部門統一監制的專用票據。業主在辦理房屋權屬登記時，應當提交專項維修資金交存的專用票據。

第十一條 業主大會成立前或者業主大會未決定實行業主自主管理的,專項維修資金由維修資金管理機構代為統一管理。

第十二條 專項維修資金實行業主自主管理的，應當召開業主大會，經該物業管理區域內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意后，由業主大會授權業主委員會負責專項維修資金的日常管理。 業主委員會應持下列材料到所在地維修資金管理機構辦理專項維修資金移交手續，并報所在地物業主管部門備案：

（一）業主自主管理專項維修資金書面報告。

（二）業主大會自主管理專項維修資金的決議。

（三）專項維修資金劃轉后的賬目管理單位。

（四）專項維修資金使用、續籌辦法及應急支取預案。

（五）專項維修資金賬目管理制度。

（六）專項維修資金有關的其他材料。

維修資金管理機構應當在收到上述材料之日起10個工作日內，通知專戶管理銀行將該專項維修資金本息劃轉至業主委員會在專戶管理銀行開立的專項維修資金專戶，并將收支賬目等有關資料移交業主委員會。

第十三條 業主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存額30%的，業主應當按照下列規定續交維修資金：

（一）專項維修資金實行代管的，由維修資金管理機構向業主出具《專項維修資金續交通知書》，并抄送業主委員會、社區組織；業主應當在收到續交通知之日起90日內將維修資金存入專項維修資金專戶。

（二）專項維修資金實行自主管理的，由業主委員會按照業主大會通過的續籌方案，通知業主續交維修資金；業主應當按照續交通知的要求將維修資金存入專項維修資金專戶。

（三）專項維修資金可以由物業服務企業、業主委員會或者社區組織代收代交；負責代收代交的單位，應當及時將代收代交的專項維修資金明細情況，在物業管理區域內公布，并抄送所在地維修資金管理機構。

第十四條 本辦法實施前未建立或者未按規定交存首期專項維修資金的物業，維修資金管理機構應當向業主出具《專項維修資金補建補交通知書》，并抄送業主委員會、社區組織。業主應當在接到補建補交通知之日起90日內，按照本辦法規定的交存標準、交存方式將維修資金存入專項維修資金專戶。

第十五條 業主未按規定續交、補交專項維修資金的，業主委員會或者社區組織應當督促其交存；業主經督促仍不交存的，業主委員會可以依法向人民法院起訴。

物業工作方案9

一、指導思想

以創衛工作為契機，以改善小區居住環境為重點，以提高物業企業服務水平為目標，實現縣城居住小區綠化、美化、亮化、硬化目標，增強城市整體功能。

二、工作目標

通過整治，使小區環境優美，管理有序，文明和諧；通過整治，使物業企業服務水平得到進一步提高；通過整治，為我縣順利創建國家級衛生縣城作出應有的貢獻。

三、主要整治內容、標準及物業企業服務要求

（一）整治內容

1、小區內環境衛生

2、小區內亂搭、亂建行為

3、小區內亂掛、亂曬的行為

4、小區內亂張貼垃圾廣告

5、小區內垃圾死角

6、小區內種菜的行為

7、小區內放養家禽的行為

（二）整治后應達標準

1、小區內路面干凈，無明顯積水，排水溝渠暢通

2、小區內無亂搭、亂建行為

3、小區內無亂掛、亂曬、亂貼的現象

4、小區內無垃圾廣告、無垃圾死角

5、小區內無垃圾亂倒現象

6、小區內無放養家禽及其它動物的行為

7、小區內無種菜現象

（三）物業企業服務要求

1、工作人員要著裝統一，持證上崗，掛牌服務，做到文明禮貌

2、物業服務收費標準、辦理制度公開

3、工作人員全天候值班，報修及時（水電小修不過夜）

4、保安、保潔及綠化等服務到位

5、制定高度的投訴處理機制。

四、整治時間和步驟

1、整治時間：20xx年5月25日—20xx年6月25日

2、整治步驟

⑴自查階段（20xx年5月25日—6月2日）。各物業企業按照這次小區整治的具體要求針對所管小區情況進行自查，對存在問題進行梳理。

⑵整改階段（20xx年6月2日—6月15日）。各物業企業對小區存在問題按照縣委、政府創衛工作要求進行整改，對需要相關部門協助解決的問題形成書面材料報我局物管辦，由我局協同相關部門共同處理。

⑶檢查驗收（20xx年6月15日—6月25日）。我局組成驗收小組對縣內小區整治情況進行驗收。

五、主要措施

1、統一思想，提高認識。這次小區物業管理整治，既是創衛工作的需要，也是小區業主的意愿，更是各物業企業自身的職責，各物業企業要高度重視，要把這次整改當作企業的一個重大事件來抓，要把小區整改的意圖傳達至每個員工，要從大處著眼，小處著手，要統一思想，提高認識，使這次整改工作取得成效。

2、強化督查。房管局檢查小組要至始至終對這次整治活動進行跟蹤督查，要對這次整改中的物業企業整治表現進行考評，并記入企業信用檔案，同時把這次整治工作納入物業企業資質年檢內容。對拒不參加這次整治工作的物業企業，將不予年檢。

物業工作方案10

20xx年汛期雨季即將來臨，為確保小區和地下車庫的安全排澇，確保業主的車輛停放安全，保證業主生活秩序的正常有序，根據各級防汛工作精神和多年來關于防汛工作的要求，結合XXX的實際情況，特制定防汛工作應急預案。

一、成立防汛工作應急領導小組，加強領導

組長：***

副組長：***

成員：***、***、***、***

二、成立防汛工作搶險隊伍，確保安全

指揮：***

組長：***

搶險隊伍：服務中心辦公室人員、全體秩序維護員、保潔班

共計22人。

三、防汛工作職責：

1、認真貫徹執行市公司關于防汛排水的指示精神，全面指揮XXX防汛工作。實行防汛責任經理負責制，物業服務中心主任為防汛安全第一責任人，快速、及時、有效地處置XXX防汛工作中出現的各類突發性災害事故。采取有效措施，立足小區，堅持自保、自救，確保XXX汛期安全。

2、組織足夠的防汛物資，根據出現的險情，提出排險、搶險方案。及時分析匯總汛期中水情和災情，為防汛工作提供科學依據。

3、負責檢查、監督防汛措施的落實情況；負責檢查、監督防汛物品的準備；確保業主的正常生活秩序和財產安全，杜絕地下室漫水。

四、防汛工作要求及措施：

1、成立防汛領導小組和搶險隊，具體負責XXX的防汛工作，確保安全渡汛和業主財產不受損失。

2、及時收集雨情、汛情等情報。做好防汛宣傳工作，提高全體業主的防汛意識，確保無事故發生。

3、防汛期間要保障通訊暢通，防汛成員和值班人員做到二十四小時電話暢通。值班人員要堅守崗位，不離崗、脫崗，如遇大雨，經理、管理員、各班班長必須到崗，服務中心成員要做到手機不關機。

4、建立安全責任制，物業經理是第一責任人，服務中心主任是地下停車場安全工作第一責任人。應對有車業主進行經常性的安全提示，并做好地下室車輛停放秩序。服務中心應與地下室車輛停放業主建立聯系制度，了解有關業主的通訊聯系方式，必要時通知業主配合做好安全疏散工作。

5、物資準備：根據XXX實際情況，檢查各排水泵的安全和應急使用情況，充足電量；應備3把鐵鍬，沙袋至少20袋，以備排洪之需。

6、遇到特大暴雨，應注意雨水情況和有關小區道路的通暢情況，做好與停車業主聯系的準備工作。

7、在險情到來之時，在崗的員工，要堅守崗位，認真負責；對不能按時到崗人員和不認真負責而造成損失的人員實行問責制，造成重大損失的要追究責任。

8、及時掌握險情，一旦地下室發生洪澇災害，全體搶險隊員應立即趕到地下室，聽從組長的指揮。防汛期間，若發生遇險情不報、玩忽職守等情況，造成業主財產受損的，要追究當事人的責任。

9、重點部位加強巡視，工程人員定期檢查設備，確保室設施設備正常使用和安全。

五、按不同情況啟動相應預案

（一）第一預案：

當氣象臺發布暴雨警報時，防汛工作領導組成員全部到位。及時總結防汛信息，通報風情、水情、雨情。服務中心根據各自的職責，加強值班，進一步檢查落實各項防汛應急措施，組建防汛搶險隊伍，落實搶險物資。

（二）第二預案：

當暴雨襲擊或有關部門發布緊急警報時，防汛領導小組立即召開防汛緊急會議或進行緊急部署。物業服務中心要把防汛作為壓倒一切工作的頭等大事來抓。

（三）第三預案：

遇暴雨突發性災害天氣時，物業服務中心迅速組織人員及時檢查疏通排水管道，做到排水暢通；要組織專門力量，對小區內部和地下室積水情況進行監測，及時報告災情，監督服務中心有關人員到位、到崗，必要時及時組織足夠的臨時排澇設施進行強排。確保業主正常的生活秩序和財產安全。

物業工作方案11

20xx年是集團管理提升年，為提高本物業服務中心服務質量，管理水平得以提升，鐵路局物業服務中心制定提升方案如下：

一、注重以情管理，掌握思想動態

俗話說“三個女人一臺戲”，女人瑣碎的事太多。本服務中心三十多名員工全都是女員工，根據這一特點，制定出每月一次“員工發泄日”。在月末的星期天用一下午的時間，讓大家傾心交流，可以談工作、拉家常、提建議等等。有話當面講，避免一些誤會的產生，員工與管理者之間的溝通是心貼心的，通過交流掌握員工的思想動態，便于管理。

二、針對員工素質，講究方式方法

企業文化是抽象的，對于一線員工來講是深奧的，尤其是對那些文化水平較低的員工，一提學習就皺眉頭。鑒于此水平我們制定了趣味學習的計劃。

1、用地道濟南方言閱讀刊物，讀報就像在說話不別扭，不緊張。

2、趣味問答。通過有問有答的方式，使學習不枯燥。

三、定期技能評比，激發員工上進

長時間的在同一工作環境，重復同一勞動，難免有消極怠工的現象。除學習較為先進的工具使用以外，我中心還定期舉行技能比賽，評出名次表揚并頒發小小獎品。通過比賽提高技能并激發員工的上進心。

四、穿插娛樂活動，增強團隊凝聚力

鐵路局物業服務中心辦公樓較多，因此員工分布較散，如果沒有措施辦法的話，員工之間可能都不認識，更談不上團隊凝聚力了。本中心根據計劃并逐步實施娛樂活動。春季踢毽子、跳繩。夏季花園賞景拍照。冬季廚藝競賽。當然夠級比賽更是主打。通過一系列的活動，增進了友誼，生活也變得充實和快樂起來。更為重要的是增強了團隊的凝聚力。

我堅信通過我們的努力，鐵路局物業服務中心管理水平、服務質量會更上一層樓。

物業工作方案12

在五一假期即將來臨之際，公司為加強五一勞動節、五四青年節兩節期間的內部工作管理，特提前制定物業服務工作方案，預防和減少物業管理項目內各類事故的發生，保證節日期間的.安全、祥和、穩定，讓廣大業主度過一個歡樂、祥和的節日，同時也是進一步促進我們物業服務企業誠信建設，嚴格履行合同約定，服務大眾的好日子。現對加強節日期間物業服務工作的有關事項公布如下，希望各項目、各崗位嚴格執行、落實到位。

一、加強值班，落實責任

物業要安排專人24小時值班，確保通訊暢通，做到隨時接聽投訴及報修電話。要堅持企業領導、項目經理帶班制度，保證通訊暢通。要明確責任，及時受理業主、物業使用人的咨詢及投訴并做好記錄。發現問題及時解決，努力把問題解決在萌芽狀態，問題嚴重的報告相關領導及有關部門。

二、認真排查，做好預案

節日期間，物業要安排技術人員對項目的共用部位、共用設施設備的使用情況及隱患部位進行檢查，發現問題要及時檢修，確保節日期間設施設備的正常使用。要做好維修、電梯、消防等突發事件的應急預案，每一位工作人員要掌握應急預案的流程，發生重大問題、事故時，應立即啟動應急預案，企業和項目經理要在第一時間趕到現場，做好協調工作，并及時將情況上報。

三、部門銜接，加強服務

各部門、人員要持聯動狀態，各部門、人員之間要有銜接，妥善處理業主、使用人提出的實際問題，避免因內部銜接問題而造成與業主間的矛盾。

1、加強維修服務，注重及時率、合格率、滿意率

要按照合同訂搞好物業的日常維修養護。切實做到急修報修按照合同約定時間到達現場，預約報修按雙方約定時間達到現場，確保維修及時率、維修質量合格率和業主滿意率。

2、加強秩序維護，做好車輛引導

要配置合理人員，加強安全防范工作，門崗室設專人24小時值勤，按照合同約定做好巡視。對進入項目的機動車輛要嚴格實行登記換證制度并安排專人做好節日期間車輛的疏導、停放秩序的管理，保證車輛行駛安全、道路通暢。中央監控室，要實施24小時安全監控并記錄及時，發現問題立即采取相應措施。

3、加強養護管理，確保設備設施正常運行

水、電、電梯、監控等設備人員要按時上崗，按照崗位職責、工作標準及相關規范等，嚴格遵守操作規程，做好運行記錄、檢查記錄、保養記錄等，確保物業共用設施設備的正常使用。

4、加強保潔服務，營造干凈整潔的小區環境

節日期間，清掃保潔人員要確保按時到崗，按照合同約定做好保潔服務。特別要做好小區的硬化地面、主次干道；公共樓道、扶手以及垃圾設施的清潔；對煙花炮屑要及時清掃；同時做到垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現象等。通過保潔員的辛勤工作，給業主提供一個干凈、整潔、舒適的生活和居住環境。

四、開展便民服務，營造節日氛圍

要積極開展便民服務活動，主動幫助老勞模、烈軍屬、殘疾人員和特困家庭解決在物業管理服務中的問題。要積極配合業主在節日期間開展多種形式的社區文化活動，營造歡樂祥和的五一節日氛圍。

五、做好溫馨提示，加強宣傳報道

做好溫馨提示

要充分利用小區的宣傳欄等多種形式做好兩節期間的溫馨提示，公布與業主正常生活有關的政府職能部門的熱線電話。做好各種提示告知工作。

加強宣傳報道

要注意發現和收集節日期間的為業主主動做好服務工作的各種好人好事和典型事例，注意總結。

物業工作方案13

凱盛物業深中服務中心以中標續簽物業服務合同為契機，學校總務處和我司共同決定于20xx年5月開展“物業服務提升月”活動，提升服務質量，具體實施方案如下：

一、活動目的：

提高全員服務意識，強化各部門內部管理，提升崗位服務技能，努力營造一個安全、舒適、和諧的校園環境。

二、活動時間：

20xx年5月，共30天。

三、活動主題：

微笑服務，用心服務，主動服務，及時服務

四、活動的程序

1、我司成立專項活動小組；

2、進行宣傳活動工作；

3、召開全體員工動員大會；

4、制定活動實施方案；

5、物業服務中心內部進行“服務之星”評比，將報公司作為依據給予獎勵。

6、總結本次專項活動存在的問題和處理方式等，為今后的工作提供經驗；

五、服務提升重點工作

序號 工作內容 實施步驟和措施 開始/完成時間 實施部門

1 采集信息 由主管級以上人員在D棟大堂、學生飯堂負責采集師生服務需求信息 每周一、周四 物業服務中心

物業和總務處各部門負責人到教師、學生社團進行拜訪，發放調查表和服務卡 5月13日 總務處、物業服務中心

2 召開動員大會 物業中心各部門員工 5月6日 物業服務中心

3 員工禮節禮儀，精神面貌 開展服務禮儀，微笑、主動及時服務的培訓 5月9日 物業全體員工

4 鞏固基礎服務 崗位標準化，細化培訓 5月15日 各部門員工

5 快速服務響應 對客戶需求響應及保障要求 全月 客服

6 制作天氣預報牌 細化服務的延伸 5月14日 工程部

7 每月開展一次大型服務活動 列入每月工作計劃（學校圍墻清洗工作） 5月23日 清潔部

8 請當地派出所民警進行安全防范工作培訓 邀請當地派出所領導做安全防范培訓 5月8日 保安部

9 開展便民活動 學生自行車停放點擺放打氣筒 5月20日 工程部

10 成立領導巡查小組 物業主任負責帶隊，由主管級以上人員督查每天工作情況 全月 物業服務中心

11 放學時段保潔工作 中午11：00-13:00安排保潔人員值班巡查衛生工作 全月 清潔部

六、總結經驗、整理材料

各部門將在提升服務月實施過程中找出在管理上存在的問題和需求點，同時將所體現的好人好事、工作成績和修正的問題分門別類地進行梳理，對形成標準化，程序化的材料進行積累。

七、結語

此次活動的目的，不僅僅是為了完成服務月的工作任務，而是促使物業工作有一個質的飛躍：超越原有局限，打破思路常規。

E中學物業服務中心

20xx-5-9

物業工作方案14

㈠梅雨天氣應急工作執行標準梅雨季節，大理石、瓷磚地面和墻面很容易出現返潮現象，造成地面積水，墻皮脫落，電器感應開關自動導通等現象。

1．在大堂等人員出入頻繁的地方放置指示牌，提醒業主和客人“小心滑倒”。

2．擺放臨時雨傘架和雨傘袋，為業主和客人提供方便的同時，防止雨水帶進建筑物內，污染大堂、走廊地面。

3．清潔班長要加強現場檢查督導，合理調配人員，增加保潔頻率，及時清干地面、墻面的水跡。

4．若返潮現象比較嚴重，應在大堂鋪設一條防滑地毯，并用大塊的海綿吸干地面、墻面、電梯門的積水。

5．倉庫內應提前備好干拖把、海綿、地毯、毛巾和指示牌。

6．安全注意事項：

梅雨天氣工作宜穿膠底鞋，不宜穿著塑料硬底鞋，以防滑倒。

㈡臺風、暴雨天氣應急工作執行標準

1．臺風、暴雨前的準備工作

⑴清潔班長要勤巡查、督導各崗位清潔員的現場作業，加強與其他部門的協調聯系工作。

⑵天臺、裙樓平臺的明溝暗渠、地漏等派專人巡查，如有堵塞及時疏通。

⑶檢查污、雨水井，及時清理，確保暢通。

⑷各崗位清潔員要配合保安人員，關好各樓層的門窗，防止風雨刮進樓內，淋濕墻面、地面或打碎玻璃。

⑸綠化班長組織綠化養護人員，做好花木的防風加固工作。

⑹庫房內應提前備好雨衣、雨靴、鐵勾、竹片、竹竿、綁扎繩、手電等，做到有備無患。

⑺安全注意事項

暴風雨天氣應注意高空墜物，臺風時不可冒險作業，以防意外發生。

1．暴風雨后的清理工作⑴清潔員及時清掃各責任區內所有地面上的積水、垃圾袋、紙屑、樹葉、斷枝、泥沙、石子等雜物。

⑵發生塌陷或大量泥沙潰至路面、綠地時，清潔員要協助有關人員及時清運、打掃。

⑶清潔員查看責任區內污、雨排水是否暢通，如發生外溢，及時報告有關部門處理。

⑷綠化養護人員及時清疏綠地積水，扶正被風刮倒或傾斜的花木，清理樹冠中刮斷的枝葉，恢復綠地的整潔。

㈢水管爆裂事故應急工作執行標準

當樓層內空調水管、給水管發生爆裂，造成樓層浸水時應按下列步驟處理：

1．迅速關閉水管閥門，并及時通知保安和維修人員前來救助。

2．迅速用掃把掃走流至電梯廳附近的水，控制不及時可將電梯開往上一樓層，并通知維修人員關掉電梯。

3．當水電工關閉電源開關后，立即協助搶救房間、樓層內的物品。

4．用垃圾斗將積水盛到水桶內倒掉，再將余水掃進地漏，接好電源后再用吸水機清理地面水分。

5．打開門窗，用風扇吹干地面。

6．安全注意事項處理水管爆裂事故時，謹防觸電。

㈣突發火災事故應急工作執行標準

1．初始火災

⑴物業區域發生小面積初始火災，現場人員應迅速啟用滅火器全力撲救，并在第一時間向管理處報告。

⑵確認火源徹底熄滅后，認真檢查區域周圍是否還存在火災隱患，并保護好火災現場。配合有關人員調查起火原因。

2．大面積嚴重火災

⑴發生大面積的嚴重火災，應立即就近撥打“119”報警，用簡潔明快的語言講明火警單位的名稱、路名、交叉路口、著火部位和物體，并迅速向上級領導或總值班人員報告。同時派人到路口引導消防

車輛進入現場，介紹火場及水源情況。

⑵立即切斷火災現場電源和燃氣開關，同時按響火災警報器。

⑶現場人員根據火情，在統一指揮下有計劃、有組織地做好人員、貴重物品、文件及易燃易爆物資的疏散轉移工作，維持現場秩序，做好業主的疏導工作。

⑷積極配合有關部門調查火災事故原因。

3．災后現場清理

⑴清潔班長組織全體清潔員參加現場清理的工作。

⑵清理火災現場要等到現場調查結束，經有關部門批準后方可進行。

⑶用垃圾車清運火災遺留殘物，打掃整個現場區域。

⑷沖洗地面，并用拖把拖干積水。

⑸檢查戶外周圍，如有殘留物一并清運、打掃。

㈤污、雨水井、管道堵塞，污水外溢的應急工作執行標準。

1．維修人員迅速趕到現場，進行疏通，防止污水外溢，造成不良影響。

2．該責任區清潔班長組織清潔人員將垃圾車、掃把等工具拿到現場，協助維修人員處理。

3．將從污、雨水井、管、池中撈起的污垢、雜物直接裝上垃圾車，避免造成二次污染。

4．疏通后，清潔員迅速打掃地面污染處，并接水管或用桶提水清

潔地面，直到目視無污物。

㈥戶外施工影響環境衛生的應急工作執行標準

1．物業區域內設施維修以及水、電、燃氣管道、通訊設施等項目施工中，清潔員應配合做好場地四周的清潔工作。

2．施工結束后，及時清理現場遺棄的雜物，并清掃（洗）場地。

㈦突發公共衛生事件應急工作執行標準

1．目的確保在突發公共衛生事件（傳染疾病，食物、水或有害氣體中毒，不明原因疾病等）時能迅速果斷地采取相應措施，最大程度地避免和減少事件對業主的危害，并能在事件過后或趨于平衡時的最短時間內消除影響，恢復正常秩序。為業主提供安定、放心的工作環境。

2．適用情況物業區域內突發公共衛生事件；物業所處地區發生的突發公共衛生事件。

3．應急工作程序

⑴及時協助有關部門和機構，積極參與救助工作。

⑵與醫療衛生機構密切配合，按照規定程序進行區域殺菌消毒，直至事件平息。

⑶做好預防宣傳，避免恐慌。

⑷配合有關部門進行事件起因調查。

⑸安全注意事項：

參與處理事件人員，應配戴必要的防護用品，做好自身的消毒防護工作。

四、標準清潔處理應符合《清潔管理程序》中對應的條款。

物業工作方案15

為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，進一步規范物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據《物業管理條例》及有關法律、法規，結合我市物業管理工作實際，特制定本方案：

一、指導思想

以國家《物業管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規范管理、提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業管理健康發展。

二、目標和范圍

（一）目標：

1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率達到90；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90、

2、新建住宅小區推行招投標率達到100；20xx年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

3、凡從事物業管理活動的企業，要100取得《物業企業資質證書》。

4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率達到100，并建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。

5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率達到100、

6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要達到80以上成立業主大會和業主委員會。

（二）范圍：對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規范物業管理行為。

三、工作內容

（一）完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際情況，通過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。

（二）全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全部落實到單位、到個人，維修及時率確保在90以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。

（三）加大對物業市場的監管力度，規范物業管理行為。

一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。依據國家《物業管理條例》和《前期物業管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區，必須采取公開招投標的方式選聘物業管理企業，建筑面積5萬米以下的新建住宅區在區、縣（市）房產行政主管部門的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業管理企業。同時，鼓勵業主大會采用招投標的方式依法選聘物業管理企業。并且，及時簽訂《（前期）物業服務合同》和《業主（臨時）公約》，對于新建住宅小區要在商品房銷售前100簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

二是嚴格物業管理企業的資質審查。在我市從事物業管理活動的物業管理企業，要按照國家《物業管理條例》的要求依法取得《物業企業資質證書》，并遵照建設部《物業管理企業資質管理辦法》的規定，按物業管理企業取得資質等級，承接物業管理項目。同時，加強物業管理企業的年檢和資質評定，出現違規違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節嚴重的取消其物業管理資質。

三是強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，提高物業管理水平。建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，監督物業管理企業和從業人員以及物業管理企業履行《物業服務合同》情況，對物業管理企業和物業管理項目經理，實行實名誠信考評制度，如物業管理企業或物業項目經理出現違法、違規、違諾現象，依據情節的嚴重程度，扣除相應的分數，年終進行綜合考評，考評結果作為物業管理企業年檢和定級的要件，報房產行政主管部門，并在沈陽房產信息網予以公布。督促物業企業按照《合同》約定的標準提供質價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業管理從業人員的培訓，與建設部培訓中心聯合，繼續對我市物業管理從業人員進行培訓，達到從業人員要持證上崗。特別是要對物業管理企業經理以及項目經理（物業管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業管理企業經理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業協會聯合進行上崗培訓制度，經過實務操作培訓，考試合格的頒發中物協《物業管理實務操作專業崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。

四是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。根據國家和建設部的有關文件，結合我市實際，爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充分調動街道、社區的積極性，依據《條例》依法成立業主大會、業主委員會，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。引導業主大會，在充分尊重全體業主意愿的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業、責任心強、有一定組織能力的業主進入業主委員會。規范業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。

（四）建立市、區、街道、社區職責明確責任體系。對于具備物業管理條件的住宅小區，要明確由物業管理企業實行專業化管理，爭取年底前物業化率達到100；對于尚不具備物業管理條件的住宅區，要確定管理單位，實行專項服務，待具備條件后，推行物業管理。逐步形成以社區為主，專業管理和業主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的責任，為物業管理創造良好的環境。

（五）采取多種形式，加大對物業管理方面法規的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業管理條例》及相關配套文件，引起社會各界物業管理的重視，讓廣大業主不斷了解物業管理的政策法規，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。

三、組織領導

為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。

組長：

副組長：

成員單位：

領導小組辦公室設在市房產局，負責日常的組織協調。各區政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實施。

四、職責分工

規范物業管理工作是一項系統工程，要堅持“條塊結合、區域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監督、指導；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協調和監督、檢查；各區政府要針對物業管理存在的問題負責此項工作的具體實施；各相關部門按照職責分工，密切配合各區政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實責任，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業管理水平。

市房產局為全市住宅小區物業管理的行政主管部門，具體負責全市物業管理工作的指導、監督，并會同相關部門抓好物業管理企業和住宅小區存在問題的整改工作，如：物業管理立法、前期物業管理招投標、物業管理企業資質審查、業主大會、業主委員會組建、物業管理工作的調研和宣傳等工作。

市建委、規劃局為開發、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區前期規劃時，要規劃建設必要的物業管理服務用房等相關配套設施，以方便后期的物業管理工作；二是嚴格按照規劃對住宅小區進行竣工驗收，不按規劃建設的住宅小區，不能予以驗收，并限期整改；三是對開發建設遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達到合格標準。

市行政執法局、公安局負責對物業管理行為的查處工作，使物業管理活動更加規范，促進物業管理水平的提高。

各區政府為物業管理工作的責任主體，要針對目前物業管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。

五、實施步驟

依法加強居民小區物業管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作內容，今年要分三個階段進行實施。

（一）排查階段

由市領導小組牽頭，建委、規劃、房產、公安、行政執法等相關部門配合，各區政府組織實施，對開發建設遺留問題、物業管理和住宅小區存在的問題進行一次拉網式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案。

（二）整改完善階段

各區政府對排查中出現的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領導小組審查，審查合格后，方可按責任分工認真組織整改。

（三）驗收階段

領導小組成員單位按照工作內容和標準，集中時間，認真組織，對整改后的物業企業和住宅小區逐個進行審核，確保達標。

六、保障措施

（一）提高認識，明確責任。各級領導要把加強居民小區物業管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實責任。建立市、區、街道、社區職責明確的責任體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任，切實把居民小區物業管理工作抓細、抓實、抓出成效。

（二）密切配合，抓好整改。市政府相關部門和各區政府要上下聯動，密切配合，針對物業管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規定進行查處，確保全部達標。

（三）加強宣傳，營造氛圍。要結合開展“貫徹《物業管理條例》，整頓規范物業管理市場”活動，大力宣傳物業管理的政策法規及有關規章制度，使廣大居民了解物業管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業管理逐步走向良性循環軌道。

（四）強化管理，鞏固成果。市政府相關部門和各區政府要把物業管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。特別是對存在問題進行整改后，要進一步明確管理單位和管理責任，避免類似問題的再次發生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩定。