第一篇：商業(yè)物業(yè)調(diào)研問卷

商業(yè)物業(yè)調(diào)研問卷

尊敬的先生/女士：

您好！____________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________

1、您在此做生意有多長時間了？

A、一年以下B、1—2年C、2—3年D、3—4年E、4年以上

2、您當初選擇在這里做生意是因為：

A、對外名氣大B、交通運輸方便C、租金價格相對便宜D、已經(jīng)成行成市E、政策原因F、有發(fā)展?jié)摿Γ嘈胚@里能火起來G、建筑規(guī)劃合理

3、現(xiàn)在，您對此處不滿意的地方是：

A、店鋪結(jié)構不合理B、產(chǎn)品分布很亂C、購物環(huán)境太差D、市場規(guī)模不大E、各種檢查罰款過多F、缺少倉庫等配套G、對外宣傳太少H、其他（請說明）

4、您目前經(jīng)營商鋪的面積：

A、20㎡一下B、21-30㎡C、31-40㎡D、41-50㎡E、51㎡以上

5、您目前經(jīng)營商鋪的產(chǎn)權的全書歸于：

A、自己（a私建b售價：________）B、他人C、公司D、單

6、您所租商鋪的月租金水平為：

A、10元/月·㎡B、11-20元/月·㎡C、21-30元/月·㎡D、31-50元/月·㎡ E、51元/月·㎡

7、您到目前位置，您有沒有買商鋪出租給別人經(jīng)營？

A、有（a一個b二個c三個d四個）B沒有

8、您認為大型商場應具備哪些條件？

A、新穎現(xiàn)在的外觀B、優(yōu)越的地段C、齊全的配套D、優(yōu)惠的政策 E、便利的交通F、統(tǒng)一的經(jīng)營管理G、完善的物業(yè)管理H、其它（請說明）

9、您認為大型商場內(nèi)應有哪些配套設施？

A、雕塑B、噴泉C游泳池D停車場E網(wǎng)球場F、休閑場地G、其它請說明__________________________________________

10、您對本項目的前景有何看法？

A、有信心，原因______________________________________________________

B、持懷疑觀望態(tài)度____________________________________________________

C、持否定態(tài)度________________________________________________________

11、您希望購買商鋪形式為：

A、獨立隔斷（帶卷閘門）B、玻璃隔斷C敞開柜臺方式

12、假如本項目在規(guī)劃建造之后，您對市場里的商鋪會：

A、購買自己經(jīng)營B、購買用于出租C、租賃經(jīng)營D、看情況再定E、沒興趣

13、在該市場中，您更愿意經(jīng)營下列哪一種產(chǎn)品？

A、服裝B、食品C、小百貨D、箱包皮具E、電器通訊F、其它，請說明____________________________

14、您會選擇的商鋪面積為：

A、10㎡以下B、11-20㎡C、21-30㎡D、31-40㎡E、41-50㎡F、51㎡以上

15、您認為商鋪的進深多少合適？

A、5m以下B、5-7mC、7-9mD、9-11mE、11m以上

16、您認為商鋪的門面寬為多少合適？

A、3m以下B、3-4mC、4-5mD、5-6mE、6-8mF、8m以上

17、您認為商鋪的高度多少合適？

A、3m以下B、3-4mC、4-5mD、其他

18、您認為該廣場商鋪的合理售價為：

（1）一層臨大道：元/㎡以下；一層臨內(nèi)街：元/㎡以下

（2）二層臨大道：元/㎡以下；二層臨內(nèi)街：元/㎡以下

（3）三層臨大道：元/㎡以下；三層臨內(nèi)街：元/㎡以下

19、您認為該市場合理的物業(yè)管理費為：

A、0.5元/㎡·月以下B、0.5-1元/㎡·月C、1.0元/㎡·月以上

20、您選擇的付款方式：

A、有優(yōu)惠的一次性付賬B、銀行按揭（最高六層十年）C、建筑分期付款

21、您愿意支付的首期款為：

A、2萬元以下B、4萬元C、6萬元D、8萬元E、10萬元以上

22、您購買商鋪時喜歡那種促銷方式：

A、打折B、降價C、贈送物業(yè)管理費D、其他活動，請說明__________

23、您最喜歡收看的電視頻道？

A、江西衛(wèi)視B、其他，請說明_________

24、您最喜歡閱讀的報紙：

A、信息日報B、其他，請說明_________

25、您購置商鋪的信息來源：

A、電視廣告B、報紙廣告C、戶外廣告D、售樓處E、親友介紹 F、展銷活動G、其它，請說明______________

26、您對本項目有何意見或建議？

__________________________________________________________________________________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ 如不介意，請留下您的姓名：__________________聯(lián)系電話：___________________

地址：_______________________________________________

市場或街道名稱：_____________________________________

門面名稱:_____________________________________________

經(jīng)營品種：____________________________________________

第二篇：商業(yè)物業(yè)調(diào)研報告

商業(yè)物業(yè)項目

物業(yè)管理服務調(diào)研報告

4月17日對部分商業(yè)物業(yè)項目物業(yè)管理服務調(diào)研的信息數(shù)據(jù)如下： 新華集貿(mào)

信息采集：鋪位面積9.8㎡，每年物業(yè)費用1811元、暖氣費735元、冷氣費981元。收費標準核算：

物業(yè)費15.4元/月/㎡

暖氣費6.25元/月/㎡

冷氣費8.34元/月/㎡（合計：約30元/月/㎡）

太和電子城

商場部分

信息采集：一層鋪位面積10㎡，每年物業(yè)費用900元、暖氣冷氣費每年合計3000元。收費標準核算：

物業(yè)費7.50元/月/㎡

冷暖費平均到25元/月/㎡（合計：約32.5元/月/㎡）

商務樓部分

信息采集：面積20-30㎡，1.8（含租金、物業(yè)費、冷暖費）元/天/㎡。

收費標準核算：

頤高電子商務樓

收費標準核算：

物業(yè)費新樓標準5元/月/㎡；舊樓標準3元/月/㎡

暖氣費31元/月/㎡（供暖季4個月）

冷氣費空調(diào)用電自行控制，并走各自單獨電表，費用標準參照商業(yè)用電標準。

以上信息反饋結(jié)論：

商業(yè)物業(yè)項目除租金外的各項費用合計應在30-35元/月/㎡左右。

第三篇：商業(yè)問卷調(diào)研表

商業(yè)問卷調(diào)查表

一、基本信息

調(diào)研人員：；調(diào)研日期：；調(diào)研商街：

商鋪名稱：；商業(yè)用途：

二、調(diào)研信息

1、商鋪建筑面積：㎡；商鋪開間：m，商鋪進深：m；

2、商鋪租金價格：元/年；

3、您如果經(jīng)營商鋪，按照您所經(jīng)營的業(yè)態(tài)對商鋪結(jié)構及功能空間有無特殊改造要求？

4、您是否有興趣經(jīng)營商業(yè)街的項目

□沒有 □有（具體業(yè)種）

5、您認為商業(yè)街合理的租金標準是

□1 元/平方米?月 □ 1.5 元/平方米?月□ 2.0 元/平方米?月

□2.5元/平方米?月 □3元/平方米?月□其他

6、您認為商業(yè)街合理的銷售面積是

□30-40㎡ □40-50㎡ □50-60㎡ □60-70㎡ □70-80㎡□80-90㎡ □90-100㎡ □100-120㎡□120-140㎡ □140-160㎡□160-180㎡□180-200㎡ □200㎡以上 □其他

7、那您是否有興趣購買商業(yè)街及預期價格

□有元/㎡ □沒有

8、（第7題答“有”的請回答）您愿意購買的理由是

□周邊規(guī)劃好，有升值潛力 □周圍正式的商業(yè)項目比較稀缺 □其他

9、（第7題答沒“有”的請回答）您不愿意購買的理由是

□地段偏遠 □人氣不足 □雖然前景不錯，但是需要時間

10、（第7題答“有”的請回答）您購買的動機是

□純投資（以出租為主要手段）□純投資（以將來轉(zhuǎn)讓賺取差價）

□自己經(jīng)營 □先投資，以后看情況再自己經(jīng)營 □其他

謝謝您的合作，祝您生意興隆，財源廣進！

第四篇：商業(yè)物業(yè)糾紛

商業(yè)、寫字樓性質(zhì)物業(yè)是在建設規(guī)劃中必須用于商業(yè)或辦公經(jīng)營性質(zhì)的房地產(chǎn)，它是城市整體規(guī)劃建筑的重要組成部分，其直接的功用就是為消費者提供購物、辦公的場所。從建筑結(jié)構上來分，商場物業(yè)有敞開式的市場和廣場類型，也有封閉式的購物中心、寫字樓類型。較之傳統(tǒng)的居住型物業(yè)，此類物業(yè)給開發(fā)商及物業(yè)公司帶來的收益更加可觀，但按照收益與風險相對應的商業(yè)原則，因經(jīng)營和管理商業(yè)物業(yè)導致的法律糾紛也比住宅物業(yè)更加復雜。

一、商業(yè)物業(yè)糾紛的特點及成因簡析。

我們認為，商業(yè)性物業(yè)糾紛較之傳統(tǒng)居住型物業(yè)糾紛，具備如下兩個方面的特征：

（一）商業(yè)物業(yè)較難成立業(yè)主委員會，以業(yè)委會為維權主體與物業(yè)管理公司的直接對抗相對較少，更換物業(yè)公司也相對較少。

相對于住宅而言，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)態(tài)各異，又由于如今商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)租賃式經(jīng)營模式，導致商業(yè)物業(yè)像住宅那樣成立業(yè)主委員會有困難。據(jù)2010年相關部門統(tǒng)計，僅以深圳為例，商業(yè)物業(yè)成立業(yè)委會的比例不到四分之一。依深圳市《業(yè)主大會和業(yè)主委員指導規(guī)則》及相關文件規(guī)定，“商業(yè)物業(yè)已交付使用的建筑面積達到50%以上，或者物業(yè)已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%，且使用超過一年的，業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(qū)(大廈)所在的街道辦事處書面提出申請成立首屆業(yè)主委員會。”實踐中，如果商業(yè)物業(yè)是單一業(yè)主且物業(yè)又在自家成立的子公司管理之下，則根本沒有成立業(yè)委會的必要。只有在存在分割產(chǎn)權物業(yè)的情況下，才具備了成立業(yè)委會的前提。但問題是很多商業(yè)性物業(yè)從表面上看入住率頗高，但實際上各個產(chǎn)權人將物業(yè)出租，或者開發(fā)商用委托第三方經(jīng)營或者全場租約的形式經(jīng)營，又或者開發(fā)商已經(jīng)出售的單元不多而更多的單元被迫出租。因此許多寫字樓的入住率高并不代表小業(yè)主交付使用的面積多，不一定達到成立業(yè)委會的法定要求。即使達到了法定的條件，也因商業(yè)樓宇的產(chǎn)權人不像小區(qū)業(yè)主那樣特別在意小區(qū)公共事務和共同利益關系，在缺乏相互了解交流的平臺下，也很難形成成立業(yè)委會的合意。加上開發(fā)商控制的物業(yè)公司顯然并不希望成立對抗性的業(yè)委會，無人牽頭的小業(yè)主就成了一盤散沙。

物業(yè)公司最擔心的就是與業(yè)委會對抗、導致丟失管理權。沒有業(yè)委會或者開發(fā)商作為大業(yè)主在業(yè)委會中具有控制權，則物業(yè)管理中最大的利益雙方的沖突就大為減少，業(yè)主更換物業(yè)管理公司的訴訟以及成功的可能性也較少。當然，作為企業(yè)的物業(yè)管理服務企業(yè)的律師，我們經(jīng)常向開發(fā)商、物業(yè)公司灌輸成立業(yè)委會的好處，有一個監(jiān)督方，有利于物業(yè)公司管理行為更加規(guī)范，有利于減少各類糾紛，有利于小區(qū)的和諧。

（二）隨著商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，物業(yè)管理公司的業(yè)務在傳統(tǒng)住宅領域外有了新拓展，部分商業(yè)項目采用了開發(fā)商和物業(yè)管理公司合作經(jīng)營的商業(yè)模式，對物業(yè)管理質(zhì)量提出了更高要求，出現(xiàn)了相對居住型物業(yè)中欠繳物業(yè)管理費訴訟案件數(shù)量下降，但個案標的額上升以及針對管理質(zhì)量、管理內(nèi)容和收費合理性的新訴訟糾紛。

深圳中院房地產(chǎn)庭所作出的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，傳統(tǒng)居住型物業(yè)訴訟60%集中在物業(yè)公司訴業(yè)主欠繳物業(yè)管理費，30%則是業(yè)主訴物業(yè)公司管理不當所導致的侵權糾紛，其他物業(yè)糾紛的比例則為10%；而在商業(yè)物業(yè)中，欠繳物業(yè)管理費的糾紛比例下降至30%，經(jīng)營戶、業(yè)主訴物業(yè)公司管理不善導致的管理類侵權糾紛上升至50%，20%則是其他糾紛。

出現(xiàn)以上情形的原因主要歸結(jié)為以下兩個方面。其一，商業(yè)性物業(yè)因其租金與物業(yè)管理費的收費標準大大高于居住型物業(yè)，開發(fā)商一般不愿將商業(yè)物業(yè)的巨大利潤讓渡于其他物業(yè)公司，因此進駐商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理公司大多為開發(fā)商公司的子公司或關聯(lián)公司。地產(chǎn)公司此時與物業(yè)公司之間更易形成緊密的利益共同體，傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務中本應由地產(chǎn)公司負責經(jīng)營的領域，如房屋租賃，招商引進，廣告招租等業(yè)務，此時都將會一并委托給物業(yè)公司，或者直接將大廈經(jīng)營權交付給物業(yè)公司代行使權利。在減少了開發(fā)商負擔的前提下，無疑加大了物業(yè)管理公司的責任和義務，增加了諸如租賃合同模板的制定；租賃合同糾紛的預防和解決；招商、廣告業(yè)務的引進、管理；業(yè)績分成等新業(yè)務上。同時，因服務范圍的擴大，業(yè)主和商戶對物業(yè)公司的管理是否合法得當、是否謹慎合理、費用是否合理、特別是中央空調(diào)費用的測算是否合理等更加關注。其二，進駐商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營戶或企業(yè)，一般依據(jù)合同約定，在進駐前均會繳納一定數(shù)額的物業(yè)管理費保證金，加上商戶進行實體經(jīng)營、經(jīng)濟實力相對較強，因此欠繳物業(yè)管理費的案件數(shù)量相對下降，不過因為商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理費相對高昂，個案欠費的數(shù)額會升高。

二、針對商業(yè)物業(yè)糾紛的原因和新類型，物業(yè)管理企業(yè)在風險防范方面應當注意以下幾點。

（一）在接受開發(fā)商委托，獨立取得商業(yè)物業(yè)經(jīng)營權的情況下，物業(yè)公司在制定商業(yè)樓宇招租租約模板時，需要注意：

1、獨家經(jīng)營權保障條款

在物業(yè)公司對商業(yè)樓宇招商經(jīng)營過程中，租賃合同的雙方為物業(yè)公司與商戶。為了保證利益最大化，商戶可能會提出保障其同類經(jīng)營項目的獨家經(jīng)營權。因此，應當在合同中約定獨家經(jīng)營權的涵義和范圍：

（1）明確獨家經(jīng)營權的含義。某類行業(yè)或者店鋪的名稱、經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營范疇等要解釋明確，尤其是約定不允許引進的類似行業(yè)的范圍。（2）明確違約責任，特別是獨家經(jīng)營的商戶必須達到的業(yè)績和按時交納租金（或分成）、管理費等的違約責任，并約定管理方在條件成就時有權利提前解除合同。

2、開業(yè)日期與開業(yè)率的約定

對于初次招商的商業(yè)物業(yè)來說，項目開業(yè)日期對于經(jīng)營商家和管理方都是比較重要的，項目開業(yè)日期的確定，是收取租金、管理費，特別是與實際使用相關聯(lián)的中央空調(diào)費、水電損耗等費用的標志和起點。實踐中，需要雙方明確約定項目的各項收費起點，對于開業(yè)日期要求商家開業(yè)前向管理方出具書面函件，明確其開業(yè)日期，以便管理方做好水電、中央空調(diào)、其他公共設施的啟動準備。到期即使因單方原因無法正式開業(yè)或者達不到商業(yè)預期，也應當開始計算各項費用。

對于因開業(yè)日期不明確或者開業(yè)率不足導致無法支付各項費用的糾紛，雙方事先應當就開業(yè)的具體日期、逾期不能開業(yè)的處理辦法以及各方的違約責任做出明確的約定；在開業(yè)率上應當在合同中明確約定開業(yè)是否為整體開業(yè)；如不是，則要確定開業(yè)率是多少，開業(yè)率計算標準是以開業(yè)商家占全部商家數(shù)量的比例還是以開業(yè)面積占物業(yè)整體面積的比例進行計算。管理方在合同條款制定上選擇有利于己方的和免責的條款來合法規(guī)避責任和最大程度完成費用收取任務。

3、租金遞增率的設定

經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)時，租金是投資回報的主要方式。在租金的確定上，如合同明確約定采用固定租金，則無甚爭議；若采用遞增租金時，應當確定租金遞增率，作為合同相對方的物業(yè)公司應當代開發(fā)商了解本地區(qū)一定時期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的升值潛力，并經(jīng)過對政府規(guī)劃、統(tǒng)計部門發(fā)布數(shù)據(jù)的研究和詳細的市場調(diào)查后，借鑒周邊類似物業(yè)的租金確定方式來確定。實踐中，因客觀經(jīng)濟形勢的千變?nèi)f化，一味租金遞增將導致商戶難以為繼，導致或者拖欠或者逃之夭夭的后果。為了雙贏乃至多贏，應當在合同中約定租金、管理費的彈性條款，如雙方協(xié)商一致可以減免或者降低遞增幅度等。

4、扣率租金模式下如何預防法律糾紛

除采用固定租金或遞增租金的形式以外，在某些情況下還可采用扣率租金。扣率租金是采取扣率租金和固定租金兩者取其高的方式，即確定一個百分比例，按照每個租期商戶的營業(yè)額乘以百分比所得的金額為扣率租金。如果扣率租金高則當月租金為扣率租金，如扣率租金低于固定租金，則當月租金為固定租金，一般采取的是先預交固定租金，待租期結(jié)束后再補足扣率租金與固定租金之間的差額的形式。這種租賃費用收取方式多見于大型商廈。如深圳華X萬X城。這種做法，使得物業(yè)公司在獲得固定收益的同時，也分享了商戶的經(jīng)營成果，保證了開發(fā)企業(yè)利潤的增長。但是，如何確定商戶的營業(yè)額則是個突出的問題，很多時候開發(fā)企業(yè)和商戶會因為營業(yè)額數(shù)額上的爭執(zhí)而引發(fā)法律糾紛甚至終止雙方之間的租賃合同。在實踐中，如果是商場統(tǒng)一收銀方式的話，則不存在此問題；如果是由商戶各自收銀，采取“日報”和“月報”相結(jié)合、商戶自報和物業(yè)企業(yè)定期抽查相結(jié)合的形式則更為合理。首先，應每日統(tǒng)計商戶的日營業(yè)額，待到月底時再讓商戶上報整月的營業(yè)額，在此基礎上很容易根據(jù)商戶的日現(xiàn)金流量計算出整月的營業(yè)額，不容易存在誤差；其次，應不定期的抽查商戶的營業(yè)情況，根據(jù)當日抽查的營業(yè)額再與商戶自報的營業(yè)額進行對比分析。如何確定租金是事關開發(fā)企業(yè)利潤的重要事項，在實踐中應采取靈活合理的方式，并在合同中進行明確具體的約定，以避免法律糾紛的出現(xiàn)。

5、避免“裝修期”容易出現(xiàn)的法律漏洞

物業(yè)公司在進行物業(yè)招商時往往會給予商戶一定期限的裝修期，在裝修期內(nèi)商戶享受免租并減免物業(yè)服務費用、免除中央空調(diào)費的待遇。但問題是裝修期雙方之間的法律關系究竟如何確定？為了財務統(tǒng)計便于操作，有些合同把裝修期獨立于正式的租賃期限以外，這樣的很容易出現(xiàn)法律風險。因為在租賃期限內(nèi)，雙方存在租賃法律關系且由合同明確約定了權利義務，有據(jù)可依。如果裝修期獨立于正式租賃期限以外，則合同約定的租期尚未開始，并且商戶未實際經(jīng)營，雙方的法律關系應如何界定？如裝修期間發(fā)生安全事故造成人身和財產(chǎn)損失應如何承擔？商戶裝修完畢但因故毀約后房屋如何才能恢復原狀？等等。為了避免雙方法律關系的不確定，建議將裝修期納入正式租賃期限，并在租賃合同中對裝修期可能發(fā)生的問題進行具體明確的約定。

6、裝修條款引發(fā)糾紛的預防

在商業(yè)地產(chǎn)租賃過程中，商戶通常會按照自己的需要對房屋進行裝修。就裝修問題事先約定不明而引發(fā)的租賃糾紛日漸增多。因此在租賃雙方簽訂租賃協(xié)議時，應對裝修條款詳細加以約定。

（1）裝修范圍。根據(jù)有關規(guī)定，承租人在裝修房屋、增加附屬設施前，首先應當書面征得出租人的同意，明確出租人同意裝修的具體范圍；其次，承租人在裝修前，應將房屋裝修設計方案取得出租人認可；最后，明確承租人違反上述約定應承擔的恢復原狀、賠償損失、支付違約金等責任。

（2）裝修期限。通常情況下，出租人應給予承租人一定的裝修期限，該期限應屬于“裝修免租期”。承租人在該期限內(nèi)除需付物業(yè)管理費、水電費等費用外，無須支付房屋租金。雙方還應明確該期限屆滿后，即使承租人未能完成裝修，仍需按約支付租金。

（3）裝修保證金。為防止因承租人裝修造成房屋結(jié)構破壞，出租人可以要求承租人預先支付一定數(shù)額的錢款作為裝修保證金，以保證承租人履行其裝修條款中約定的義務。

（4）租賃終止后的裝修處理。一般說來，承租人會把裝修款分期攤?cè)霠I業(yè)成本中，在租賃期限正常屆滿時不應存在補償問題。但在租賃關系提前結(jié)束時，雙方往往會為裝修的補償問題發(fā)生爭議。為此，雙方應在裝修條款中明確非因承租人原因而導致租賃提前終止時，出租人的裝修補償義務和補償標準。如因承租人違約導致租賃提前終止時，承租人無權要求出租人給予裝修補償。因此，承租人應保管好裝修的相關票據(jù)、合同等書證，以便雙方結(jié)算。

（5）對物業(yè)管理來說也應當重視裝修期，在物業(yè)服務合同中約定中央空調(diào)在裝修期內(nèi)是否開啟、開啟的時段和收費標準，裝修期滿后全額收取空調(diào)費。物業(yè)服務費一般在裝修期有所下調(diào)，但仍要履行管理義務，應將《裝修須知》讓承租商戶簽收并隨時進行監(jiān)督檢查，避免出現(xiàn)人身和財產(chǎn)損害。

7、優(yōu)先續(xù)約權的條款設定

一般情況下，在商業(yè)地產(chǎn)租賃合同中均對承租人的優(yōu)先續(xù)約權有約定，但往往約定的內(nèi)容模糊，通常只是表述“承租方租賃期滿后在同等條件下具有優(yōu)先續(xù)約權”。但同等條件如何界定？無法實際操作，如果商業(yè)地產(chǎn)升值導致租金暴漲，有第三方出價高的情況下，承租方利用該條款占據(jù)物業(yè)拒不退出，從而發(fā)生糾紛。基于這種情況我們認為應當在租賃合同中做出如下約定：

（1）承租方在租賃期滿后在同等條件下具有優(yōu)先續(xù)約權。

（2）對于長期合作并且商業(yè)信譽較好的租戶，同等條件可以約定為承租人有權在第三方出價的租金上下不超過10%范圍內(nèi)時享有優(yōu)先權，比如原租金是10000元，第三方出價只要不超過11000元，承租人就有權以10000元繼續(xù)承租；如果第三方出價為12100元，那么承租人有權以11000元繼續(xù)承租。

（3）此外同等條件也可約定為租賃期限屆滿后，具備房地產(chǎn)評估資格的評估機構所提供的同地段、類型或相似地段、類型租金標準為同等條件，如原租金10000元，租期5年后評估租金為15000元，承租人所出租金在15000以上則有權繼續(xù)承租。

8、對欠租商戶采取“停水停電”措施的法律風險

在商戶拖欠租金和物業(yè)管理費用的情況下，物業(yè)公司是否可以直接采取停水停電的措施是實踐中比較糾結(jié)的問題。我們認為應當具體情況具體分析。

首先應在租賃合同中寫明在商戶欠租的情況下物業(yè)公司享有對商戶采取停水停電的權利。此外，應區(qū)分兩種情況：第一種情況，開發(fā)商或業(yè)主與自來水公司和電力公司簽訂了《用水協(xié)議》和《購電協(xié)議》，則對于欠租的商戶，開發(fā)商和業(yè)主可以采取停水停電的自助措施。因為商戶和自來水公司、電力公司并不存在水、電使用合同，不能享有相應的使用與否的決定權。第二種情況，商戶和自來水公司、電力公司直接簽訂了水、電使用合同，則商戶用水、用電的權利就受法律保護。此時，雖有免責約定，司法實踐中也通常被認定承擔擅自停水、停電造成商戶經(jīng)濟損失的賠償責任。另外，還要注意即使有權停水、停電，物業(yè)公司也應事先書面通知商戶，提前告知停水、停電的具體實施時間、范圍，以避免給商戶帶來突然損失和可能的法律賠償風險。

對于物業(yè)公司因業(yè)主和租戶、商戶欠繳物業(yè)管理費的斷水斷電問題，按照國務院《物業(yè)管理條例》和各地的物業(yè)管理條例、各地《業(yè)主公約》模板以及司法實踐，均認定物業(yè)公司行為違法。基于物業(yè)公司和業(yè)主之間的平等合同關系，一方付錢，一方提供服務，物業(yè)公司有對小區(qū)業(yè)主和物業(yè)使用人提供物業(yè)管理及維護相應設施設備、保證業(yè)主和物業(yè)使用人安全合理便捷使用的義務。即使物業(yè)公司接受水電部門委托代收水、電、煤、有線電視等費用，也不是這些基礎設施的提供者，并不享有供水、供電、供氣合同等約定的權利。即使在物業(yè)服務合同中約定當業(yè)主、物業(yè)使用人不繳納物業(yè)費時物業(yè)公司可以采取斷水斷電等措施，這種約定因干涉他合同而無效。物業(yè)公司如任意胡為將承擔侵權賠償責任。

9、解除租賃合同、強行收回房屋和處理商戶遺留物品的法律風險

制定租賃合同一般都會約定合同解除條件，如商戶欠租達到一定金額和時間、商戶違法經(jīng)營，則出租人就享有合同解除權。實踐中，合同解除條件已經(jīng)成就，但商戶拒絕騰退房屋和償還欠款的情形較突出，考慮到從起訴到法院強制執(zhí)行的時間長、過程復雜，為了避免擴大損失，業(yè)主大多會采取自行強制收回房屋的措施。如何有效的防范法律風險，避免欠租商戶以丟失珍貴物品為由反咬一口呢？首先，一旦滿足合同解除條件，出租人應及時向商戶郵寄解除租賃合同通知書，寫明要求商戶自動騰退房屋的期限，如超過期限則出租人將強行收回房屋。其次，如商戶超過該期限仍未搬離，則出租人應采取邊清理邊取證的方式：第一，邀請公證人員至現(xiàn)場，對清理房屋的整個過程進行公證；第二，聘請律師作為見證，并對現(xiàn)場商戶的遺留物品進行認真清點造冊，全程錄像，留作證據(jù)；第三，將商戶的遺留物品妥善保管，并書面通知商戶留存物品的地點和清單，要求其限期領取并承擔保管費用。實踐中，也有由物業(yè)管理公司、業(yè)委會、社區(qū)工作站甚至無利害關系人數(shù)人見證下清退承租商戶物品的做法。

（二）、物業(yè)服務企業(yè)履行管理義務應當注意的風險與防范

1、商業(yè)物業(yè)的保險與風險規(guī)避

商業(yè)物業(yè)流動人流量多，注意物業(yè)使用相關人的人身和財產(chǎn)的安全是物業(yè)服務重點。同時進駐商戶、企業(yè)自身的實力和守法守規(guī)意識參差不齊，加上設施設備特別是空調(diào)、電梯扶梯、水電供應等都容易滋生事故，因此要比住宅物業(yè)管理有著更多的風險性。司法實踐中，侵權訴訟與日俱增，而且索賠金額也日益加大。物業(yè)管理公司在日常的經(jīng)營中面臨著巨大的風險，因為再優(yōu)秀的物業(yè)管理公司也很難避免因工作中的疏忽和過失對物業(yè)使用相關人的人身安全和財產(chǎn)造成損害，而受害者可依法提出索賠，如何轉(zhuǎn)嫁風險成為擺在物業(yè)管理公司面前的一個難題。而保險就是一個很好的選擇。

事實上，很多物業(yè)企業(yè)往往要求商戶應購買相應的保險，而忽視了自身的保險。即使在商戶已經(jīng)購買保險的情況下，根據(jù)保險利益原則，商戶投保的也只是自身的財產(chǎn)，萬一發(fā)生不測事件，例如火災，在毀壞商戶財產(chǎn)的同時也給建筑物本身帶來了損害；又例如第三者在經(jīng)營場所的意外傷害，在商戶無力賠償或其他賠償不足的情況下，物業(yè)公司乃至開發(fā)商往往都要承擔連帶責任，對于微利企業(yè)的物業(yè)管理公司而言，購買足夠的保險至為重要。一般應考慮購買如下保險：

（1）財產(chǎn)一切險，承保范圍是保險單明細表中列明的保險財產(chǎn)因自然災害或意外事故造成的直接物質(zhì)損壞或滅失，包括指雷電、颶風、臺風、龍卷風等及其他人力不可抗拒的破壞力強大的自然現(xiàn)象，以及火災和爆炸；

（2）第三者責任險，即由于意外事故造成第三者人身傷亡或財產(chǎn)的直接損毀，依法應由被保險人支付的賠償金額。

（3）物業(yè)管理責任險，即凡在工商行政管理部門登記注冊，取得合法資格的物業(yè)管理者，均可作為被保險人。該險種涵蓋了物業(yè)管理公司最為擔憂的各種責任風險，如公眾場所中的第三者責任；電梯扶梯責任；游泳池責任；廣告牌責任以及停車場責任等。理賠范圍不僅包括了物業(yè)公司因管理或從業(yè)管理過程中的疏忽或過失造成第三者人身傷亡或財產(chǎn)損失（依法應由物業(yè)公司承擔的經(jīng)濟賠償責任），還包括物業(yè)公司訴訟費用和為縮小或減少對第三者人身傷亡或財產(chǎn)損失的賠償責任所支付必要的、合理的費用。

2、商業(yè)物業(yè)停車場區(qū)域的車輛管理損毀風險的控制與預防

商業(yè)地產(chǎn)停車場的管理風險，主要集中在車輛管理損毀風險。，是指物業(yè)服務企業(yè)對停車場的經(jīng)營服務過程中，因管理停放的車輛發(fā)生損壞、滅失等給企業(yè)帶來的風險。具體風險可能有：車輛停放期間車輛外表被第三人用器具劃傷，被其他停放車輛有意或無意碰撞而損壞，在停放期間被盜竊或搶劫或者因遭遇其他不可預知情形，諸如狂風暴雨等導致的車輛毀損。由于高檔商圈、寫字樓內(nèi)停放的車輛大多價值不菲，因此該類糾紛和訴訟將導致物業(yè)公司承擔不菲的賠償風險。

物業(yè)公司是否應承擔賠償責任關鍵在于判斷停車服務關系是否構成保管合同法律關系。依據(jù)公平原則，這方面司法實踐中已經(jīng)形成定論，即如果簽訂了特定物品的保管合同、所有人支付了保管費則構成保管關系，無論出現(xiàn)何種情形，保管人即物業(yè)公司都要承擔賠償責任。否則就只是車位使用服務關系。但車位使用服務這一契約關系也要求物業(yè)公司必須盡到謹慎善良合理的管理義務。即使遭遇極端天氣也無法免責。2010年大雨造成廣州、北京等地一些商業(yè)樓盤發(fā)生地下停車場浸水事件，車主損失巨大，造成影響較大的群體性糾紛，我們代理的物業(yè)公司方面臨舉證難的窘境。因此，提請注意以下方面：

（1）建立車位進場刷卡制度，并將車位服務合同性質(zhì)、停放服務的具體內(nèi)容和車輛停放人應注意的事項印制在停車憑證上。

（2）完善停車場硬件，要求開發(fā)商、業(yè)主購買監(jiān)控設備，降低管理風險。（3）將停車場車輛停放服務的內(nèi)容制成公示牌，放置在停車場顯著位置，明示停車場經(jīng)營單位是否承擔車輛的保管責任等。

(4)收取停放服務費，給予收款憑證，收款憑證上應記載停放的時間和車輛的牌號或者電子卡應有可資查詢的存檔記錄。如果車輛停放憑證丟失，應由車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛?cè)藛T的身份證前往管理處辦理相應的憑證掛失手續(xù)，重新領取車輛放行憑證。

(5)因物業(yè)維修工程等原因可能造成停放車輛損害時，應以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險的區(qū)域進行單獨圍攔，進行分離，明確禁止車輛停放在上述區(qū)域。(6)在異常天氣來臨時，需要及時廣播告知業(yè)主挪移車位，提前預備沙包等物，尤其注意商業(yè)物業(yè)的地下防空停車場，一般防空區(qū)域是有三防門的，及時放下此門便具有防毒、防水、防輻射的功能，日常管理時，不能只圖車輛通過的便利，用水泥封閉三防門下面的凹形閘口，而應當用易于挪動的木板或其他可以隨意搬動的材料封閉凹形閘口。

(7)建立健全保安員日常巡查制度，保證一定的巡查密度，及時發(fā)現(xiàn)問題，排除潛在危險。對監(jiān)控設備要保證完好無損，對錄像資料要按照國家規(guī)定，保存至少30天。

(8)購買保險，分散管理風險。

三、物業(yè)管理企業(yè)的進場和撤場

俗語常說“有始有終”。無論是住宅物業(yè)還是商用物業(yè)，物業(yè)公司管理都始于進場而終于撤場，雖然被動撤場在商業(yè)地產(chǎn)中較為少見，但物業(yè)進場、撤場不當所引發(fā)的糾紛和后續(xù)調(diào)處將會十分復雜。經(jīng)過對客戶蘇州開發(fā)區(qū)最大商業(yè)旅游建筑群、南京某重點大學校區(qū)、無錫最大購物中心、深圳南山區(qū)某大型商場等物業(yè)進場、退場的法律服務，我們認為物業(yè)企業(yè)對大型商業(yè)項目的進場和撤場應高度重視并注意風險防范。

（一）物業(yè)的進場的類型與相關問題

商業(yè)地產(chǎn)中依據(jù)進場時間不同分為“依前期物業(yè)管理協(xié)議的進場”和依據(jù)“新的物業(yè)管理合同”和舊的物業(yè)管理公司交接的進場。

1、“依據(jù)前期物業(yè)管理協(xié)議的進場”

協(xié)議的主體是開發(fā)商，所以交接對象也是開發(fā)商。因此在與開發(fā)商交接的情況下，進場前應當把握如下兩個原則，其一，審查開發(fā)商所移交的材料是否完備，是否真實。對移交的材料應當查實，如暫時未能移交及查實的，應當由開發(fā)商說明情況，取得開發(fā)商書面承諾書，要求其在承諾期限內(nèi)完成相關材料的交付義務。其二，物業(yè)公司對開發(fā)商所移交的物業(yè)及實體性構筑物一定要把好驗收關，否則因把關不嚴而造成的后遺癥和改造、增設工程會給物業(yè)公司帶來沉重的負擔。具體來說，應當注意以下幾個方面：

（1）對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復核，對尚未完善的事項，要求開發(fā)商提出的補救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項基金，開辦費用，是否對小業(yè)主有減免費用、允許搭建改造承諾等以及對外承諾的商業(yè)配套設施等問題）。

（2）要求開發(fā)商對小區(qū)所有土建工程、消防工程、管線隱蔽工程、裝飾工程、市政工程、設備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）圖紙、單位名稱、工程項目合同、工程負責人聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單和附件交給物業(yè)公司。

（3）將開發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留存清點備用，可為以后維修減少費用。

（4）凡樓宇內(nèi)采用非市面上常見的建材，設備和設施的應讓開發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。

（5）驗收時注意和物管密切相關的設施和管線有無按要求做好：包括崗亭、道閘、圍欄電梯設施、商業(yè)景觀取水用的水管接口、垃圾收集房（含清潔工具房）、商業(yè)指示標識系統(tǒng)、汽車泊位是否足夠，樓宇公用、消防設施做好與否，室外加工用電的預留電源插座、空調(diào)滴水、排水系統(tǒng)（含商鋪）等。

（6）對于可能有爭議的商業(yè)區(qū)域公共設備、設施、輔助場所（休憩綠地）、停車位等產(chǎn)權須界定并出具相關證明或特別承諾。避免以后引起投訴、紛爭。

2、依據(jù)“新的物業(yè)管理合同”和舊的物業(yè)管理公司交接的進場。

這類交接相對于前者較為復雜，理想狀態(tài)下如有相對方的配合則會順利交接，但通常均會發(fā)生利益沖突。典型的案例即為北京建外soho的物業(yè)進場交接，雙方互相設置障礙甚至大打出手，造成了很惡劣的社會影響，降低了北京建外SOHO的經(jīng)營形象。因此對于“新舊交接”的進場方式，尤其需要注意以下幾個方面：

（1）一方進場，一方會撤場，雙方都應當組建接管小組，與對方會商制定交接的流程、時間表、確定負責人。

（2）嚴格執(zhí)行交接流程，對于相關材料的交接，應當做好交接清單，并讓對方簽字。對因歷史遺留問題發(fā)生的資料遺失，如開發(fā)商未將資料移交導致退出的物業(yè)無法移交的，應當取得其聲明并簽字確認。往來函件應當提前與當?shù)剜]局聯(lián)系，找專人進行確認送達業(yè)務，如發(fā)生拒收的情況，應當采取DV全程跟拍或公證送達。

（3）對物業(yè)硬件設施進行驗收。列出清單并依據(jù)清單對水電，管線消防等硬件設施逐項進行接管驗收，對于損壞的部分，需去函說明，取得快遞回執(zhí)。（4）對資料和樓宇內(nèi)的遺留問題進行協(xié)調(diào)，補救。

（5）如雙方發(fā)生沖突，應首先取得樓內(nèi)業(yè)主及開發(fā)商的支持并向政府主管機構請求協(xié)調(diào)，在維穩(wěn)的背景下，通過正當?shù)姆绞竭M場而不要采取過激措施。對有爭議的部分，應當取得對方明確的書面答復，本著“求同存異”的原則，逐步進行協(xié)調(diào)接收。

（二）物業(yè)撤場應當注意的問題

一般情況，物業(yè)撤場都會有交接相對方予以全力配合。但在物業(yè)公司遵守約定管理而相對方違約，導致物業(yè)管理企業(yè)無法取得物業(yè)管理利潤，依據(jù)合同行使解除權被迫撤場的情況下，相對方不僅不會配合，反而會百般刁難。在相對方不配合的情況下應當如何交接，此時注意兩個原則：

1、應注意“程序合法，取證充分。”對于無人配合或設置障礙的交接，撤場屬于單方行動，很容易成為對方日后爭議的口實，所以必須注意程序的合法性，每一步程序都需做到合情、合理、合法。包括：

（1）成立撤場工作領導小組并分立各管理項目主管小組，明確職責；

（2）做好交接計劃、流程并告知開發(fā)商，通知其截止撤場時間點管理責任發(fā)生轉(zhuǎn)移，警告如因其拒絕交接造成的安全責任由其自行承擔；

（3）將交接安排在管理區(qū)域內(nèi)予以公示，做好管理區(qū)域內(nèi)商戶、小業(yè)主的說服解釋工作；

(4)做好完備的交接記錄，DV全程拍攝并照相，將重要機電設施設備進行封貼（加蓋公章和封貼人簽字）；重要機房、值班室等安全鎖好；(5)保安按照管理區(qū)域的重要性次第撤崗并公告；

(6)將所有日常運營管理資料和原自開發(fā)商處取得的圖紙、設施設備資料等制定清單，分類分箱封存并標記清晰；

（7）通知開發(fā)商接收管理資料、交接證明文書和鑰匙并要求有法定代表人或者委托人簽收;（8）對于開發(fā)商拒絕接受的財務資產(chǎn)應當預先安排公證提存等措施保管妥當；（9）將撤場的每一步驟和文書證明資料以及催促開發(fā)商交接的函件送達對方簽收，對方不簽收的，通過特快專遞、公證、見證等方式取得送達的證據(jù)。

2、充分依靠政府物業(yè)主管部門和街道辦等機構，事先向相關機構報告，說明撤場的原因和可能造成的嚴重后果；請求派人現(xiàn)場見證；必要時候?qū)⒊穲鲎C據(jù)和需要移交的管理資料等送達到政府主管機構保管；撤場后向政府機構提交報告。

3、整理并備份管理資料，做好財務核算、分包合同解除和清退員工的補償工作。（1）工程類資料和日常管理資料重要的要復制備份；移交撤場資料也要整理備份。以免發(fā)生糾紛時無法舉證；

（2）為了追討開發(fā)商和商戶欠費，撤場前應對管理期限內(nèi)的物業(yè)費用，單獨歸類制定清單，向欠費方發(fā)出清償通知書并保證送達；對未決訴訟、欠繳物業(yè)管理費或其他訴訟進行列表清理，隨后可聘請律師追繳物業(yè)管理費；

（3）清理員工勞動資料，包括：項目員工合同、薪酬、社保、保險等。對于勞動合同不完備的部分進行補充，分項列明工資、社保、福利等費用和員工遣散所支出的其他費用并妥善遣散員工；

（4）撤場前對物業(yè)共用部分，共用設備的維保養(yǎng)護合同、清潔綠化等外包合同等分別通知解除并妥善解決爭議；

（5）做好財務核算，如收支、損益核算；辦公、固定資產(chǎn)投入后的折舊費用統(tǒng)計；可能將來帶有收益性質(zhì)的物業(yè)服務項目的測算，可以委托審計機構進行審計評估。以便公司了解項目盈虧和報稅。

總之，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理特有的法律風險需要引起經(jīng)營者和管理者的高度重視。本文一管之見，囿于經(jīng)驗和水平，難免有不盡、錯漏之處，希望各位同仁斧正。

第五篇：商業(yè)物業(yè)委托合同

物業(yè)管理委托合同

＿＿＿＿＿＿＿有限公司認真研究，決定將 物業(yè)管理服務項目交 公司實施。根據(jù)《中華人民共和國合同法》和其他相關法律、法規(guī)之規(guī)定，雙方在自愿、平等、互惠互利的基礎上經(jīng)友好協(xié)商，一致同意簽訂本合同，并共同遵照執(zhí)行。

第一章

總則

一、本合同當事人：

委托方：（以下簡稱甲方）受托方：（以下簡稱乙方）

二、物業(yè)基本情況

物業(yè)類型：餐飲業(yè) 休閑業(yè) 服裝 娛樂業(yè)商業(yè)街區(qū) 座落位置： 占地面積：約 公頃 建筑面積：約平方米

主配電房： 座，其中高壓室 座 應急發(fā)電機組 組 水池： 個，共計平方米 綠地面積：約 萬平方米 男女公廁： 座 經(jīng)營性垃圾房： 座 辦公樓：約平方米

三、乙方提供服務的受益人為甲方和商場各商戶。

第二章

委托管理事項

一、商場公共部位環(huán)境衛(wèi)生的保潔工作（不含商家內(nèi)部保潔工作），包括商場樓道、過道、廣場、綠地、水池、垃圾桶、垃圾站、垃圾房、果皮箱、公共衛(wèi)生間、室內(nèi)外公共設施設備等場所、設施設備的清掃、清潔、除塵、漂浮物及落葉的清理、垃圾歸集以及經(jīng)營性垃圾的收集清運等。綠化修剪后的殘留物，乙方必須監(jiān)督綠化養(yǎng)護單位自行清理，否則由乙方負責及時清理。

二、交通與車輛停放秩序的導引和管理。

三、24小時維護商場公共秩序、公共安全，包括安全監(jiān)控、消防監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、公共突發(fā)事件的應急處理、設施設備看護等。

四、24小時值班保證街區(qū)內(nèi)能源供應（供水、供電、供氣）正常，設施設備運轉(zhuǎn)正常，及商場內(nèi)外的應急維修工作。

五、商場內(nèi)房屋、公共設施設備的維護、保養(yǎng)、巡檢、修繕和管理。（其中材料費由甲方另行支付，正常維護所產(chǎn)生的耗材和工具費用除外）。

六、經(jīng)商場商戶委托，可提供有償服務并合理收費。

七、與甲方相互配合對商鋪裝修進行管理。

八、對物業(yè)使用人違反《業(yè)主公約》《施工安全責任書》《裝修管理規(guī)定》的行為，根據(jù)其情節(jié)輕重，采取提醒、批評、規(guī)勸、警告、制止、罰款等手段進行管理，并對決意不糾的負有向甲方或商場“綜治辦”報告的責任。

九、按照《消防法》及有關法規(guī)對街區(qū)消防設施、設備、及其他有關消防事項，商家消防進行管理。

十、按照安全、公平、合理的原則，協(xié)調(diào)街區(qū)內(nèi)商家之間物業(yè)方面的相互關系。

十一、按照本合同附件：《業(yè)主公約》《施工安全責任書》《裝修管理規(guī)定》等對商場、商家進行管理，并負有相應責任。

十二、甲方按照財產(chǎn)清冊移交房屋、設施、設備以后由乙方對其進行管理，乙方負有管理、維護責任和權利。

十三、其他：

1、向商家提供報紙、信件、郵件投遞到戶。

2、開設24小時服務熱線、接受商家、甲方的咨詢、投訴及要求協(xié)助解決的其他問題。

3、協(xié)調(diào)商場與各管理機構的關系，為保障甲方、商家正常合法公平經(jīng)營提供幫助。

4、無條件配合甲方對商戶的管理。

5、配合甲方的在商場內(nèi)或廣場的活動。（產(chǎn)生的費用由甲乙雙方另行商議結(jié)算）

第三章

委托管理期限

委托管理期限 年，自 年 月 日起至 年 月 日止，本合同期滿前30日內(nèi)，若甲乙雙方均未提出異議，本合同在期滿后將按照 年為一周期繼續(xù)履行。

第四章

雙方權利義務

一、甲方的權利義務

1、負責制定《業(yè)主公約》和《施工安全責任書》《裝修管理規(guī)定》并作為商場房屋物業(yè)合同的附件，要求商場商戶或其他使用人共同遵守。甲方負責制訂物業(yè)管理服務費收取標準。

2、審定乙方根據(jù)甲方要求、結(jié)合街區(qū)經(jīng)營特點所制定的《賣場管理制度》、《服務標準》、《崗位職責》、《考核辦法和標準、制度》。

3、每季召集一次商戶聯(lián)系會，檢查監(jiān)督乙方商場管理服務工作實施及制度執(zhí)行情況，每月對乙方的物業(yè)管理服務水平進行一次全面測評，若考核測評結(jié)果較差，甲方有權要求乙方限期整改，仍未整改的并造成重大損失的，甲方有權隨時終止本合同。

4、審定乙方提出的物業(yè)管理服務計劃。

5、收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于本合同生效之日起30日內(nèi)向乙方提供。

6、按合同或甲乙雙方協(xié)議及時足額支付交由乙方實施的特約維修費用。

7、向乙方無償提供經(jīng)簡裝的辦公用房、工具房各一間，男女更衣室各一間，共計100平方米。

8、甲方提供乙方用水用電（其中水：30噸/月，電：300度/月由甲方無償提供，超出上述額度的部分由乙方按照相應單價按實際使用數(shù)量向甲方支付費用）。

9、對乙方的物業(yè)管理服務工作進行指導、監(jiān)督。

10、對房屋、設施、設備進行財產(chǎn)清冊，并在合同簽訂以后向乙方進行移交。

11、甲方對項目內(nèi)所有外立面、公共區(qū)域享有改造、改變、發(fā)布廣告、增加永久、臨時設施、設備的權利。

12、甲方有權根據(jù)本合同向乙方授予、解除乙方與甲方簽約商戶簽訂物業(yè)管理服務協(xié)議、收取物業(yè)管理服務費的權利。

14、項目內(nèi)水、電費由甲方負責代收代繳，乙方予以配合。

15、甲方對各商戶承租區(qū)域的外墻體及以外部分，享有完全的處分和管理權，乙方不享有此項權利，乙方對此有配合甲方之義務。

二、乙方的權利義務

1、根據(jù)有關法律法規(guī)及本合同的約定，制定《商場物業(yè)管理制度》。

2、向商戶或其他物業(yè)使用人告知《業(yè)主公約》、《施工安全責任書》《裝修管理規(guī)定》，并按法規(guī)、及上述規(guī)定對商戶或其他物業(yè)使用人進行管理，并對管理負有相應職責、權利和責任。

3、不得將本物業(yè)的管理責任轉(zhuǎn)讓給第三方。

4、負責編制房屋、商場公用部位、公共設施設備的階段性養(yǎng)護計劃和有償維修服務方案，并在甲方認定簽字后組織實施。

5、負責編制物業(yè)管理服務計劃、代購物品采購計劃。

6、對本物業(yè)的公用設施不得擅自占用或改變其使用功能，對確需改、擴建或需要完善的項目必須征得甲方的書面許可。

7、本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部辦公、工具用房、代購的各類工具、器材和辦公用品，并保證完好。

8、本合同終止時，乙方按財產(chǎn)清冊記載的項目和數(shù)量將合同項目房屋、設施、設備等如數(shù)完整地(正常損耗除外)交還甲方，若有故意損壞、滅失，乙方應予修復或賠償。經(jīng)甲方同意乙方變更或甲方變更的除外。

9、乙方不享有在項目內(nèi)發(fā)布任何廣告的權利，甲方書面同意的除外。

10、乙方在本合同簽訂生效后、經(jīng)甲方書面授權后按照與甲方共同商議的方式與甲方簽約商戶簽訂物業(yè)管理協(xié)議并按協(xié)議收取物業(yè)管理費及提供相應服務、承擔相應責任。物業(yè)管理服務費收取標準由甲方確認，乙方未得到甲方書面同意不得擅自更改收取標準。

11、無條件配合甲方對商家進行管理、及采取的相應措施。包括乙方按甲方書面要求對商家進行的切斷水、電供應的工作。

12、因乙方管理不力造成甲方損失的，乙方應給以賠償。因甲方直接原因造成乙方損失的，甲方給予賠償。

13、商場商戶向乙方申報的門頭，房屋外立面、戶外店招、戶外廣告、戶外亮化等項目的裝飾、裝修以及營銷廣告、節(jié)日景觀的設置、空調(diào)室外機、制冷室外機及排風機等戶外設施、設備安裝，由甲方進行審批，乙方予以配合并進行管理，乙方不享有審批的權利。商場商戶向乙方所報圖紙、資料應向甲方報備。

第五章 物業(yè)管理服務質(zhì)量

乙方須按下列約定，實現(xiàn)目標管理：

一、公共環(huán)境：

商場通道及過道：每日清掃2次，循環(huán)保潔，目視過道路要求干凈、整潔，無垃圾、雜物、浮砂，地磚無污跡，無積水，每100㎡痰跡、煙頭、紙屑平均不超過5個，無直徑2cm以上的石子；地面垃圾滯留時間不能超過1小時；

標識、宣傳牌、導視圖、標識、宣傳牌每日擦拭1次，保持干凈、整潔。清潔后檢查無污漬、無積灰，不損傷被清潔物。

綠化帶：每日清掃2次綠化帶、草坪上垃圾，撿1次草地、綠化帶上的煙頭、棉簽等小雜物，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)，地面基本干凈、無積塵、無污漬、無垃圾。

辦公室：辦公室每日清潔2次，內(nèi)外地面拖洗干凈，擦洗干凈內(nèi)外門窗玻璃、窗臺及其他臺面，發(fā)現(xiàn)不衛(wèi)生隨時處理，保持墻、地面干凈、光亮、整潔，無積灰；工、器具排放整齊、有序。

垃圾箱、垃圾桶：垃圾箱隔日抹布抹1次；垃圾桶、垃圾箱定期沖洗清潔，保證無異味、積垢（具體時間）；垃圾桶、垃圾池周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡、油污，無明顯異味。

垃圾收集與處理：保持垃圾桶清潔，回收垃圾桶垃圾后重新鋪好新的垃圾袋；再蓋好垃圾桶蓋；每日定時收集、清運商場內(nèi)生產(chǎn)、生活垃圾并集中堆放在隱蔽位置，做到垃圾日產(chǎn)日清，每日按時運離街區(qū)；建筑垃圾定點堆放；灰塵、泥沙等粉塵性垃圾在運送途中應加以遮擋，防止垃圾掉落或飛揚引起二次污染；廢棄涂料、油漆等流質(zhì)性垃圾在運送途中注意容器的封閉，防止溢流污染路面。

衛(wèi)生消殺：夏季等蚊、蠅孳生季節(jié)每月消殺2次，其他根據(jù)季節(jié)和當?shù)厍闆r制定具體計劃；滅鼠：每季進行1次；特殊情況根據(jù)需要增加次數(shù)；確保操作人員和經(jīng)營戶安全，有切實可行措施。

公共衛(wèi)生間：保持空氣暢通無異味、不堵、不露，衛(wèi)生潔具包括

鏡子無污跡，地面無水跡、污跡。

公共水池：保持清潔無雜物、定期清洗，保持水質(zhì)，并每日有人進行檢查確保硬件完好，無淌水漏水現(xiàn)象。

綠化：每月對公共區(qū)域綠化，進行兩次維護保養(yǎng)，修剪草坪。

二、交通和車輛停放秩序: 各類車輛按指定方向行駛，分類有序停放。無車輛混雜停放，無易燃、易爆及有毒物品放置。按甲方要求進行管理。

三、安全護衛(wèi)：

1、護管人員一律佩帶工號牌，著裝整齊、儀容、儀表規(guī)范，不留長發(fā)、胡須，行為規(guī)范、語言禮貌文明。

2、各出入口設立固定崗，值班中不得擅自離崗、并崗，不得聚集聊天，高聲喧嘩。不得在崗位上或禁煙區(qū)域內(nèi)吸煙。謝絕推銷或其他閑雜人員、衣冠不整者進入商場、辦公室。對于從商場內(nèi)搬運物品者，需要持有世紀天成歡樂谷書面簽署同意的《撤場申請流程單》，方可放行。各區(qū)域設立流動崗，實行24小時值勤制度，24小時不間斷巡邏，保持商場內(nèi)外的治安秩序，巡邏縱向到底，橫向到邊，不留死角，不留空點，做好記錄。巡邏中要多看、多聽、多嗅以檢查治安、防火、防盜等情況。

3、嚴格控制易燃易爆、有毒有害的違禁物品進入商場。

4、嚴格按照《商場突發(fā)事件應急預案》，及時準確處理事故隱患或停電、火災、治安等各類突發(fā)事件。

5、熟悉商場情況，遇有問訊，準確耐心地給予回復，態(tài)度溫馨周到，增強服務意識。

6、監(jiān)控室人員持證上崗，熟練掌握各系統(tǒng)的工作原理、性能和常規(guī)的維護保養(yǎng)工作及操作方法。并準確、真實、清晰地填寫監(jiān)控值班記錄。

7、愛護公共設施、設備，廉潔奉公，秉公執(zhí)勤，互相配合、互相幫助、團結(jié)一致

8、認真處理好客戶的投訴，做好記錄工作。

四、供配電、供水、供氣：

1、嚴格執(zhí)行《配電房運行制度》和《電氣設備操作程序》。

2、保持總配電房及街區(qū)內(nèi)各分配電房的清潔衛(wèi)生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無積灰，配電柜表面無污漬。

3、每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導線及街區(qū)內(nèi)各分配電房設備等供配電系統(tǒng)的運行狀況，并定時抄表做好記錄，出現(xiàn)異常及時處理。

4、每年對變壓器外部、低壓配電柜進行2次以上清潔、保養(yǎng)。

5、每年按照當?shù)毓╇娋种嚓P標準對供電主設備進行維護和保養(yǎng)，確保商場供電正常安全有序。

6、保證正常電力供應，限電、停電按規(guī)定時間通知經(jīng)營戶。

7、每年檢測1次護管接地電阻和配電房主要電器設備的絕緣強度；每年檢測4次配電房內(nèi)消防器材，保持消防器材完好。

8、潮濕天氣時，采用安全有效措施，保持配電房內(nèi)主要電器設備干燥。

9、每月檢測1次配電房內(nèi)有無蛙、鼠、蟻害，及時采取措施消除隱患。

10、每日填寫運行記錄，建檔備查。

11、按日、周、月周期安排作好對商場內(nèi)設施、設備進行巡視、檢查、維護、保養(yǎng)工作并做好記錄。特殊天氣狀況下增加對商場設施、設備的巡檢。發(fā)現(xiàn)異常及時處理解決。

12、對商場內(nèi)水、電、氣定期進行巡查，及時發(fā)現(xiàn)并防止漏水、漏電、漏氣事件、事故的發(fā)生，對水、電計量器具加強巡查防止偷竊

發(fā)生。

五、房屋及共用設施設備的維修與養(yǎng)護：

1、保持商場內(nèi)外道路暢通，無貨品堆積占道現(xiàn)象。

2、化糞池每月巡查1次。出入口暢通，井內(nèi)無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物，清理后及時清潔現(xiàn)場；

3、樓面落水管落水口等保持完好，及時上報更換開裂、破損的落水管落水口，每季度檢查一次；

4、每周清掃1次排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔除溝內(nèi)生長的雜草；目視基本干凈無污漬、雜草，排水暢通，無積水，無臭味；

5、每3個月對地下管井疏通、清理1次，撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物；

6、堅持每日對地下室設施設備進行巡視，認真做好巡視紀錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，每年對地下室水泵保養(yǎng)兩次（材料費由甲方支付）。

7、維修、養(yǎng)護計劃按季度編制報送甲方確認，并在甲方確認后一周內(nèi)組織實施。臨時性維修及時呈報甲方，甲方確認后及時實施。

8、大雨、大風、大雪及災害性天氣前要做好預防、告知工作，發(fā)生時要作好巡查和緊急處理，發(fā)生后要作好善后和補救工作。

9、負責對商場外廣場路面基礎設施的維修，包括路牙、路面、樹池、水管、公共洗手間設備等。

10、必須每年對消防監(jiān)控設施進行日常維修和檢測，確保商場消防監(jiān)控系統(tǒng)正常有序，無監(jiān)控死角。如因此工作延誤而造成消防檢查處罰，由乙方自行負責。

六、水電維修時限

急修：5分鐘內(nèi)到達。

七、甲方和商場商戶對乙方服務的滿意率: 95%以上（非乙方因素除外）。

八、以上未詳盡部分，按照甲乙雙方所確定的相應附件（）執(zhí)行。

第六章

物業(yè)管理服務費用

一、財務收支總的原則

1、經(jīng)甲乙雙方共同協(xié)商，本著“既節(jié)約費用開支、又確保服務質(zhì)量”的目的，世紀天成歡樂谷物業(yè)管理服務范圍將根據(jù)甲方對外招商的進度和實際入駐經(jīng)營的面積的不斷增加而逐步擴大、分階段實施。

2、在確保物業(yè)管理服務人員素質(zhì)、數(shù)量和服務質(zhì)量的前提下，甲方同意乙方按每平方米 元/月的標準對入駐的商鋪收取物業(yè)管理公共服務費，乙方如不能足額收取與甲方無關。乙方可根據(jù)市場價位以及管理成本實際情況，在取得物價局批文或備案的情況下，合理對物業(yè)管理費進行適當調(diào)價，但必須事先與甲方溝通并取得甲方書面同意。

3、乙方不得向甲方商戶收取超過本合同有效期以外的物業(yè)管理費，否則除必須無條件退還外，還需承擔一切可能引起的相關責任。同時，甲方有權扣除乙方保證金作為補償。

二、乙方物業(yè)費中已經(jīng)包括下列費用:

1、人員工資、福利費用

2、環(huán)衛(wèi)部門收取的垃圾清運費用

3、辦公、耗材、低質(zhì)易耗品、設備維修保養(yǎng)的正常費用。

4、各項不可預見費用。

5、管理費用、稅金。

6、政府部門向街區(qū)收取的涉及物業(yè)管理的各項規(guī)費和雜費。

7、服裝、設備更新費。

8、配電房、供水、供氣設施的檢測、保養(yǎng)費用。

9、設施、設備非正常損壞，或為乙方管理不力造成損壞的維修相關費用。

10、街區(qū)環(huán)境保潔工作所需要的各種工具或耗材，包括垃圾桶、垃圾袋、保潔用具等。

11、乙方物業(yè)人員的培訓費。

12、乙方人員的勞保、工傷、事故、社會福利等費用。

13、乙方為商戶提供的其他服務。

14、因乙方管理不力造成的街區(qū)商戶、第三方損失的相關費用及相應賠償。

15、以上費用由乙方承擔，甲方不再予以支付。

三、乙方物業(yè)費中不含以下費用：

1、甲方對商場的建設費用，或主動為乙方添置的設備費用。

2、因綠化公司清潔不力，甲方委托乙方處理的費用。（費用額甲乙雙方另行商議）

3、公共設施、設備的水、電正常消耗費用。

4、管委會發(fā)生的費用、公安部門從安全角度向街區(qū)派駐的公安人員所發(fā)生的費用。

5、因甲方進行街區(qū)或建筑物改造而產(chǎn)生的建筑渣土、裝修垃圾的清運費用。

6、公共設施設備的大修，以及其他可申請維修基金的維修項目。

第七章

違約責任

一、甲方因完全自身原因違反本合同第四章第一條的約定，致使乙方未完成規(guī)定的管理目標或未達到服務質(zhì)量，乙方有權要求甲方在一定的期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同，造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應給予乙方相應的經(jīng)濟賠償。

二、若甲方收到商家針對物業(yè)服務內(nèi)容的重大投訴從而造成對甲方形象的嚴重影響或發(fā)生重大安全、消防責任事故，甲方有權終止合同，乙方因此造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應給予甲方相應的經(jīng)濟賠償。

三、乙方違反本合同第四章第二條的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同，造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應給予甲方相應的經(jīng)濟賠償。

四、乙方于本合同生效之日起7日內(nèi)，向甲方繳納項目實施保證金人民幣（￥ 元），待本合同終止時雙方結(jié)算完畢后無息退還。

五、甲乙任意一方無正當理由提前終止合同的，應向?qū)Ψ街Ц?萬元人民幣的違約金，給對方造成經(jīng)濟損失的，還應給予相應的經(jīng)濟賠償。

第八章

附則

三、未盡事宜雙方可以共同協(xié)商，并簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。

四、本合同及其附件中未規(guī)定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

五、本合同正本連同附件一式六份，其中甲方三份，乙方二份、淮南市房產(chǎn)管理局（備案）一份，具有同等法律效力。

六、本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關規(guī)定及時協(xié)商處理。

七、本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決或報請淮南市房產(chǎn)管理局進行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，可向淮南市田家庵區(qū)人民法院提起訴訟。

八、本合同自甲乙雙方共同簽字之日起生效。

甲方簽章： 乙方簽章：

代表人： 代表人：

年 月 日 年 月 日