第一篇：縣級城市商業項目操作策劃案例

當涂縣高檔品牌家居裝飾商業中心

策劃案例

一 本項目的經營業態定位——高檔品牌家居裝飾商業區

本項目位于當涂縣新的規劃中心——姑孰路的中間地段，從八六醫院西門到玉帶河，直面機械廠。從地理位置這一角度來看，目前此地段繁華程度不夠，而且一期已建成商鋪還未形成市場規模。因此針對該項目進行細致準確的市場定位——高檔品牌家居裝飾材料商業區。并針對商鋪的經營主題和商鋪未來的經營前景進行細致和適當的宣傳，從而促進和帶動商鋪更好、更有利的銷售。

（一）項目定位的SWOT分析

項目優勢：

1）區位：本項目位于當涂未來的城市商業中心，南北貫通，交通便捷。

2）規劃：是目前當涂縣域內，唯一的高檔品牌家居裝飾市場，并能夠形成很強的市場聚集效應；在新舊的消費觀念轉換上，本項目更倍受現代消費者的關注。

3）硬件：項目所在的姑孰路寬度將達25米，完全超出家居裝飾業必備硬件要求的20米。

4）理念：營造出與當涂縣原有的消費觀念不同的高檔次高品質的現代消費經營理念。

5）人氣：本項目的周圍存在大量的顯性消費者和隱性消費者，這些利于未來市場的蓬勃發展

項目劣勢：

1）項目在當涂縣域內及周邊城鎮的影響力不夠，沒有形成一種感召力。稍有了解的大多數經營者和投資者對本項目的認知度不夠，對商鋪未來的價值很迷茫，多數都抱著持幣觀望的心理。

2）項目的對面是機械廠，對專營市場的形成起了一定的沖淡作用。

3）對于中低檔產品的商戶來說，本項目的銷售和租賃價格相對老城過高，使這些商戶在投資上形成一些困難。

4）在地理位置上，老城的裝飾市場輻射區域占縣域的南部大部分，截斷了項目市場的部分終端客戶。

市場機會：

1）目前，當涂縣城內沒有一個完善的高檔品牌家居裝飾市場，并且一些經營商戶規模較小，分布零散，不易形成市場規模。

2）縣域內的房地產業正在蓬勃發展，在建項目的市場容量大，而且待建的項目將陸續上演，從而形成了一個深厚的市場容量。

3）現有當涂市場的家居裝飾商品，已有多數品質已不能滿足現代人的消費需求。

4）老城經營家居裝飾產品，在終端消費者心目中定位為中低檔產品。

5）對于家居裝飾的品牌商戶，在租賃和出售的價格上相對于周邊的城市具有很強的合理性。

6）現在當涂市場上的多數商戶為追隨性經營，追隨的對象多數為品牌商戶和有感召力的商戶。

7）現在當涂縣域內原有商鋪經營的靈活性導致商業的經營缺乏統一性，商業氛

圍的形成僅依靠市場的調節由經營者自發形成，商鋪的換租率表現頻繁。市場威脅：

1）馬鞍山家居裝飾市場對本項目的直接威脅。主要表現在終端產品的檔次和市場的規模。

2）未來規劃的家居裝飾業，對本項目的潛在威脅，威脅的大小直接取決于定位是否同質化。

3）現當涂老城的一些有影響力的經營戶，對于我們市場的形成具有一定的沖淡影響。

4）國家宏觀政策的調控對相關行業的影響在今后一年也會對本項目造成一定的不利因素。

（二）定位的優勢

a、可以使客戶規避市場風險，堅定投資信心，增加銷售熱度。因為這樣定位，可以減少與直接競爭對手的接觸面。通過市場調查分析，我們發現在周邊的群樓商鋪，都以滿足消費者的日常生活需求為突破口。如果本項目商鋪雷同于它們，必將增加市場壓力，加劇市場競爭，在這方面，本項目明顯處于不利地位； b、有深厚的市場容量：我們的這個定位就目前情況，當涂的房地產蓬勃發展將帶動裝飾業的發展，并且本項目周邊在建或在售的樓盤較多，這些樓盤入伙后對家居裝飾的需求量較大；

c、目前在該區域集中的家居裝飾材料區（城）相對較少，且高檔品牌家居裝飾區更少，因此本項目有著很大的發展空間；

d、項目現在雖人氣不旺，但交通條件十分理想，且商鋪前面步行道空間較大，滿足發展家居裝飾業的硬件需要；

e、為以后在區域市場上發展樹立一個品牌效應，避免了定位的同質化；

f、良好的市場操作性：我們這一定位，是基于詳細的市場調查和商戰實例整合出來的，有良好的前瞻性。同時，我們在定位的過程中，逐漸賦予和加深了它所包容的內涵，并準備一套有邏輯、有秩序的銷售、促銷準備活動。

（三）目標客戶群的定位

根據市場調查，初步把這次銷售宣傳的對象定位為隱性目標客戶和顯性目標客戶。

A、隱性客戶群：被本項目本身的氛圍與定位的獨特性吸引而來的商戶，主要表現為轉換行業的商戶。

B、顯性客戶群：可分為投資者和經營者

a、投資者：

1、本區域的商鋪投資者；

2、看好本區域家居裝飾業發展前景的其他地區的投資者；

b、經營者：

1、經營知名家居裝飾品牌的加盟者或連鎖店；

2、一些準備設立辦事處的裝飾公司；

3、本區域的高檔品牌裝飾經營者；

4、看好本區域家居裝飾材料業發展前景的其他地區經營者；

二 本項目商鋪的銷售方案

此次本項目商鋪銷售的主要目的是為盡快回籠資金,回籠資金越多越好,最低控制在500萬元左右。商鋪現余47戶，每戶按60㎡計算,銷售均價以3900元/㎡計算,則此次商鋪應回籠金額為1099.8萬元。

根據市場分析，銷售方式主要采取以租代售和直接銷售兩種方式。

（一）以租代售。（主要是針對經營戶的銷售方式，降低其經營門檻）

以租代售，就是客戶一開始先付總房款的30%作為購房定金，并與開發商簽訂一至兩年的租賃合同，租金按市場價計算，一次性付清一年租金；租賃合同期滿后客戶如有意購買此商鋪，則可交納剩余房款（總房款減去定金和已交租金），并與開發商簽訂正式購房合同；若客戶無意購買，則向客戶返還開始交納的購房定金。

以租代售這種方式降低了置業者門檻，首付大概7萬元（60*3900*0.3=70200）即可，縮短了銷售周期，有利于打開市場形成人氣，帶動以后商鋪的銷售，但是，這種方式不利于發展商資金快速全面的回籠。

根據我們對當涂縣市場的實地調查發現，當涂縣商鋪月租金為12—28元/㎡不等。

月租金（元/㎡）占調查的比例10%20%20%20%10%10%10%

均價為19.8 總計為100%

從上表看，當涂縣域內的月租額可以分為12元/㎡的低價段，16—20元/㎡的中價段，24—28元/㎡的高價段。雖然16—20元/㎡占主體部分，但考慮到每個物業本身存在的缺陷、租期長短、業主和顧客的關系等外部因素，這部分價位相對有些保守。本項目的商鋪屬于新建市場，配套設施完善，故取中段價位的均價18元/㎡和高價段的均價26元/㎡為其變化幅度，因此我們的商鋪租金定價取其中高價位的均價22元/㎡。

針對這個租金定價，對于我們這個項目，以租代售這種銷售方式在租賃套數上應有限制，若全部以這種方式銷售，則回籠資金才達404.38萬元（租賃合同以一年為期限）。

（二）直接銷售。（主要是針對投資戶的銷售方式，打消其投資回報的顧慮）我們這里所說的直接銷售包括三種具體形式：1.一次性付款(采取此種方式購房可以給予一定優惠)；2.分期付款(簽訂合同時先付總房款的40%,房屋封頂時再付40%,交房時最后付20%);3.按揭(首付為總房款的50%,剩余房款客戶向銀行貸款付清)。

這一方式能最大限度的回籠資金，加快其總體項目工程進度；但提高了置業者門檻，延長了銷售周期，在時間上大大影響了發展商資金回籠。

因此，結合現在商鋪銷售上存在的實際情況，建議采用這兩種銷售方式相結合的銷售方案。對此我們對這一銷售方案的可行性進行了相關分析。

（三）銷售方式組合分析。

一次性付款和按揭對于發展商回籠資金來說是一樣的，而對于分期付款方式，因工程進度不同而有異，故只以第一期款額計算資金回籠。（據保守估計，計劃銷售占總戶的85%，計40戶）

下表—租售月租金以22元/㎡收取，租賃合同以一年為期限

戶數（戶）面積（㎡）房款（元）備注

以租代售 15 900 1290600 房款30%+一年租金

一次性付款（含按揭）10 600 2340000

分期付款 15 900 1404000 總房款40%，（一年內封頂可收回總房款的80%）銷售總計 40 2400 5034600

（四）投資回報分析。

無論是置業者還是投資者都很關注自身的投資回報。姑孰商業街高檔家居裝飾區是新興市場，市場人氣有待提升，所以租金不宜定的過高，但也不宜定的過低，這樣不利于商鋪地位的提升，也不利于高檔品牌市場的形成。但是隨著發展和市場的壯大，商鋪租金增長幅度一定會更大。

下表是投資一年后投資的回報率：

5年期月利率為4.650?，十年期月利率為4.800?

月租金（元/㎡）投資回報率（一次性付款）投資回報率（按揭）10年期 投資回報率（按揭）5年期5.54% 9.79% 9.00%6.77% 11.96% 11.00%8.00% 14.14% 13.01%

投資者供款一年或購買一年后，房價上漲一定幅度，則回報更可觀。

根據上部分投資回報率的分析，可以看出為更快形成市場，增加人氣，利于下一期商鋪的銷售，發展商可以代替那些投資客戶吸引經營戶來租賃經營商鋪，并保證可以給其一定的回報率如6.00%，這樣從表面上看可能會給開發商帶來一定風險，如達不到一定的回報率，開發商每平米可能要承擔200元的風險，但隨著市場逐漸完善，房價上漲，這種風險將降到最低。對于我們這個項目，這種銷售方式是可行的，尤其在姑孰新城商業街真正形成后。因此針對這種情況，發展商就要采取積極合理的招商策略，更快吸引經營戶進駐，這樣既加強了投資戶的投資信心，還可以更快提升項目的知名度和影響力。

（五）、具體的招租方式

不管是以租代售還是為投資戶進行招商，開發商都必須積極的吸引經營戶進駐商鋪，針對商鋪市場的初步定位——高檔品牌家居裝飾區，因此建議采取一些主動出擊的招商方式，可以更好的吸引經營戶。具體操作如下：

1、推出品牌商家進駐優惠策略

品牌商家的品牌效應能給投資者及經營者增強置業的信心，從而有力地促進銷售，所以建議對于有意進駐的品牌裝飾材料商及裝飾公司設立辦事處，在售價或租金上給予一定比例的優惠，如在售價上給予一定的折扣或在租金上給予3個月或半年的免租期，利用其品牌效應來帶動其它商鋪的銷售與招租；

2、“客戶領袖”獎勵計劃

針對目前地區商鋪人氣不足，為達到帶動人氣，建議對此推行“客戶領袖獎勵計劃”，凡已認購的客戶若能帶領其它客戶，進行認購并成交者，發展商將按所規定的標準獎勵給予領袖客戶，如：按其所購買的商鋪總價的1%作為優惠獎勵，可以轉化為經營商業時的二個月稅收全免或其他形式。

3、針對目標客戶采用DM策略

對于一些目標客戶,可以通過直郵（DM）或直接派人上門向各商家派發單張、海報等方式將有關資料傳給客戶，這也是招商的有效方式。

4、設置專職人員

對于售樓處可以設置一個銷售商鋪的專職人員，主要負責商鋪的一系列問題和情況，也包括售前、售中及售后的各種服務。

三 營銷推廣策略

根據本項目所在區域的現狀及項目自身的特點，我們在有效控制廣告宣傳費用的同時，將采用針對性的宣傳策略，加大廣告宣傳力度，使整個項目的宣傳策略與銷售策略緊密配合，從而達到熱銷和旺銷的效果。

（一）推廣主題

基于前面的分析及本項目的定位，并結合目前商業物業市場的實際情況，在項目的推廣宣傳時，主要圍繞 下面幾個方面進行：

1、宣傳該區域房地產業的蓬勃發展，必將帶動家居裝飾業的長遠發展，從而使購買本項目的消費者對于商鋪的發展前景與潛力充滿信心；

2、本項目位于當涂縣新城區的中心路——姑孰路兩旁，南北貫通，交通便捷，況且商鋪前面的步行道空間較大，對發展家居裝飾材料行業極具潛力；

3、項目獨創性：以差異化競爭為前提，做到人無我有、人有我優、人優我奇的特點，我們的“有”——未來的商業中心；我們的“優”——合理的售價和租價；我們的“奇”——商鋪和家居為一體。

(二)項目形象包裝

1、主題廣告語：

建議以“建造美麗家園——香樟苑高檔品牌家居裝飾區”為主題，進行廣告訴求；

2、項目導視系統

建議本項目的導視系統表現手法采用多樣化，更能充分的將本項目的形象及主題表現出來，因此可以在面向提署路的0#樓上懸掛條幅，并在205國道、南寺路、東大街、振興路和提署路等客流量較多的地方設立導視牌；

3、現場包裝

1）、條 幅：

目前整個項目現場的條幅廣告幾乎沒有，無法引起客戶的關注。實際上條幅廣告是項目最快，費用最省的廣告形式之一。建議條幅廣告用在南寺路、東大街、重點公路、此項目標志性樓體和提署路兩旁顯著的樓群上，突出內容為一些醒目的廣告語和租售熱線等。

例如：

“投資有眼光，香樟商鋪做家裝”

“香樟苑商鋪，鋪展家裝財源路”

2）道 旗：

為營造整體現場氣氛，引起人們的關注，吸引更多的人氣，建議在姑孰路和提署路上布設道旗，道旗內容以發布裝飾材料區銷售的信息及商鋪的發展潛力為主。附加內容可以為：

“資本.運作.財富.擴張”

“今日寸金買土，明日寸土寸金

（三）“造勢”策略

針對本項目目前的銷售狀況，為渲染市場氣氛，我們建議有針對性地在媒體上發表有關本項目的新聞撰稿，進行一定量的報紙廣告與軟性文章炒作，在本地報紙和有線電視臺發布，內容主要以宣傳介紹該項目地理位置及高檔品牌家居裝飾區的發展前景，從而營造出本項目商鋪強大的升值潛力，使市場更加關注本物業，加強客戶的投資信心。在造勢階段建議在電視上進行廣告宣傳時以整條商業街為重心，適當的突出高檔品牌家居裝飾區的發展，局部中體現出裝飾區的重要價值。根據調查，因為本項目是新型項目，對消費者的心理影響不是很大，為了改變這種現象，我們策劃出兩個方案，可以更好的配合前面的宣傳。

方案一：

主題：“姑孰家裝商鋪，鋪展美麗新生活”

廣告形式：以廣播廣告表現，具體內容建議可以配合歌謠。（見附件一）對于歌謠的音色選取，關系到廣告的成功與否。

方案二：

主題：“中源杯”家居裝飾設計大賽

地點:馬鞍山市

策劃用意:對開發商的品牌宣傳及姑孰商業街高檔家居裝飾區的形象定位 目的:賽事設立一、二、三等獎項,對于獲獎的人士給予置業優惠或其它 媒體組合:電視、報紙廣告、DM海報形式

兩個方案可以同時進行，這樣可以更好的把姑孰商業街高檔家居裝飾區的形象宣傳到人群的各個層面。

（四）常規宣傳安排：

1、報紙廣告：

目前在馬鞍山覆蓋面較廣的報紙媒體為《皖江晚報》和《南京晨報》

a、《皖江晚報》每天在馬鞍山的投放量為2萬份，只在周二、周四發行彩版廣告，彩色整版廣告市場價為14000元。

b、《南京晨報》每天的總投放量為12萬份，其中在馬鞍山投放3萬份，在蕪湖投放5千份，彩色整版廣告市場價為12000元。

根據這些情況，報紙投放應以《皖江晚報》和《南京晨報》為主，選用1/2的版面，（這樣費用不大，可集中在一個時段持續進行，建議集中在五月中下旬）訴求項目地理位置及高檔家居裝飾區的發展前景，從而引出本項目未來巨大的升值潛力。

2、軟性文章：

報紙軟性文章目標性較強，可以在《皖江晚報》、《南京晨報》上有針對性的發表軟性廣告，內容同樣訴 求姑孰商業街高檔家居裝飾區的地理位置、投資潛力及開發商多種招商經營的方式。

3、宣傳單張：

由于宣傳單張的制作成本低廉，適合大量的派發，并且，本項目目前還沒有這種宣傳單張，因此，建議制作本項目商鋪的銷售宣傳單張，可以在內容、色彩上產生較強的視覺沖擊力，制作要求能充分體現本項目優越的地理位置、項目的商業定位及高檔家居裝飾材料區的經營發展前景，同時可以附上商鋪的投資回收效益分析案例（見附件二）。建議單張的開張可選擇8K或16K雙面，制作數量大約1000份。主要投放對象針對縣域內的家居裝飾材料商鋪經營者。

四、附件一：

歌謠內容：

走一走，看一看，姑孰商鋪轉一轉；

河流擁，綠意繞，美麗風景在懷抱；

比一比，選一選，商鋪優勢很明顯；

汽車道，火車道，交通便捷守要道；

裝飾區，扮靚居，物業管理上得去；

潛力股，功能佳，升值指數無窮大，無——窮——大！！

五、附件二：

宣傳單頁內容：

主標語：財富起跑線，一聲令下, 您準備好了嗎！!

副標題：姑孰商業街高檔家居裝飾區 裝扮您的美麗家園

我們位于八六醫院西門——玉帶河/

我們將成為未來的姑孰高檔家居裝飾中心區，市場前景廣闊，經營空間大 形成一種具有特色、與眾不同的商業規模/

醫院、銀行、學校??

為您設想周到的種種配套/

無限升值潛力空間，人氣越來越旺，創業者的風水寶地。/

美好環境 美麗人生

早進入，早得益

您的投資回報盡攬無余

以業主投資某一商鋪為例

售價：4000元/㎡面積：50㎡

總價：4000×50=200000元

首期5成：200000×0.5=100000元

貸款：200000×0.5=100000元

10年期月供款：1098.19元（根據個人商用房月貸款利率換算得到）按目前該階段租金保守估計為：30元/㎡

所以月出租可獲得收益為：30元/㎡×50㎡=1500元

結論:月租金 > 月供款

我們的優越是：

行走人生路：臨火車站、汽車站，便捷交通馳往便利生活

自然全接觸：城市中的森林，純自然生態有氧呼吸

全方位服務：學校、醫院、銀行、郵政??齊全配套，滿足一切生活所需，解決經商者的后顧之憂

現代派建筑：富有人情味的細部設計、親切迷人的尺度、現代感十足的色彩變化 潛質增值數：高檔品牌家居家裝中心區域，更合理更規范

第二篇：大型商業房地產項目如何操作

大型商業房地產項目如何操作

大型商業房地產項目無論從客戶的復雜程度，還是投資模式及經營模式上，都屬于房地產開發中的復雜產品，開發周期長、投資大，受經濟發展和政策的影響大。此類項目在開發的前期決策過程中存在許多不可預見因素，具有很大的風險；同時，由于業態種類豐富，在后期的運營中也存在很多困難。因此必須采用科學的管理理論和技術對大型商業房地產項目的開發和運營進行全過程控制。

1.全過程管理的內容和程序

與其他房地產形式相比，商業房地產具有以下特點：

①客戶需求的特殊性。商業房地產的客戶包括兩級：初級客戶———商業運營商，終級客戶———消費者。一方面，商業運營商不同的經營內容、特色決定其需求的個性化；另一方面，商業房地產所針對的消費者數量龐大，客戶群結構復雜，無法同時滿足不同客戶層的個性化需求，項目的市場定位、市場策略等前期評價工作存在許多不確定因素，這些都增加了前期決策的難度與后期建設經營的風險。

②開發贏利模式的不確定性。商業房地產的規模有大有小，對于小規模商業，通常采取開發銷售模式，資金回收主要是銷售收入；對于大型商業房地產，一般采取出租運營模式，注重資產的長期良性運營，以收取租金為主要投資回報形式。

③經營管理的復雜性。以出租為主要運營模式的大、中型購物中心及ShoppingMall（商業區），業態種類豐富，對于不同類型要采取相異的經營管理模式，這就增加了后期經營管理工作的困難，使其面臨巨大的壓力與挑戰。

商業房地產按項目本身可分為啟動、計劃、實施、控制和收尾五個階段，對應著策劃與決策、準備設計、建設施工和使用運營的全過程管理，通過項目策劃和控制達到項目全過程管理目標。

2.市場資源分析與策劃

在決策階段，可運用SWOT環境分析法對項目所處市場環境和各項資源條件進行分析。大型商業房地產項目的特點決定了對其進行環境資源分析的內容。主要包括：

①項目選址要求科學合理；

②符合市場發展的規律；

③良好的政策環境；

④積累行政資源；

⑤整合開發資源。

3.項目建設管理與控制

按照管理主體的不同，可以將大型商業房地產項目分為開發商項目管理子系統、設計方管理子系統、施工方管理子系統和供貨方管理子系統。以開發商的項目管理為基礎和紐帶，相互關聯共同構成商業房地產項目建設管理與控制系統。

項目建設管理與控制有四項基本目標：進度、費用、質量和安全，分別對應著組織計劃體系的戰略、政策、程序和規則四個層次。這四項目標同處于一個動態的平衡系統之中，相互作用，相互約束。若其中一項有變化就會引起其他三項的變化，以此來恢復項目控制的系統平衡。這種系統動態平衡關系好比天平：一頭是進度，一頭是費用，質量和安全則是杠桿。進度和費用是可活動和可調節的，且調整方向互為消長，屬于指標性的軟要素；而質量和安全則是固定的和不可變的，是標準性的硬要素。進度和費用應當以滿足質量和安全要求為前提（保持質量、安全為平穩狀態），否則即意味著對質量與安全的犧牲（杠桿發生傾斜）。作為開發商，必須運用先進的管理知識和手段，在項目建設過程中充分利用信息技術，密切注意三者之間關系的調節，分清主次，保證工程在最小成本下，按期按質地順利完成，實現進度、費用、質量和安全的系統平衡。

(1)項目進度管理

大型商業房地產項目總體分為多期工程，首期工程進度是否能按時完成對后續開發有重要影響，并直接關系投資效益，因此要加強工程進度和工期的管理控制。

①對項目總周期和一期工程周期進行論證和分析，制定出科學的實施方案和施工組織設計，確定經濟合理的施工方案。

②編制項目總體和分期的進度計劃，找出經濟合理的工期；編制階段進度計劃，對各階段的單項工程或工序編制出詳細的進度計劃，繪制工程進度表。

③大型商業房地產項目建筑面積較大，工期較緊，同時進入施工現場的施工單位較多，因此要對每個施工單位進行緊密的跟蹤和監督，保證其嚴格按施工計劃進度進行施工。

④在施工過程中對進度計劃要進行及時的檢測與調整，及時掌握項目的進展情況，發現計劃與實際的偏差，及時采取有效措施調整進度計劃，保證整個項目能夠如期完成。

(2)項目質量管理

項目施工過程中的質量管理，實際就是程序控制和過程偏差控制。在項目施工的實際工作中，通常采取委托項目監理單位對施工單位質量管理體系的實施狀況進行監控：監督檢查在工序施工過程中的施工人員、機械設備、施工方法、工藝或操作是否處于良好狀態；是否符合質量要求；做好設計變更的控制工作；做好施工過程中的檢查驗收工作；做好工程質量問題和質量事故的處理，當出現不合格產品時，應要求施工單位采取措施予以整改，并跟蹤檢查，直到合格為止；當施工現場出現質量異常情況、隱蔽作業未經檢驗而擅自封閉、未經同意擅自修改設計圖紙、使用不合格原材料或構配件時，應下達停工指令，糾正后下達復工指令；對工程材料、混凝土試塊、受力鋼筋等實行取樣送檢制度；對從事計量作業的操作人員技術水平進行審核，對其計量作業結果進行評價和確認。

(3)項目成本管理

由于施工階段的成本占整個項目成本的80%左右，直接影響項目開發總成本的高低，因此項目建設施工階段的成本控制尤為重要。成本控制主要有組織措施、技術措施、經濟措施，三者融為一體、相互作用。具體管理方法和技術有：

①工程部應健全內部審核機制，實行項目經理負責制，對項目的成本、質量、進度承擔全部責任。

②對施工單位制定的施工方案進行審查，確保方案的先進性和經濟性，從而節省工期、提高質量、降低成本。

③項目經理和施工管理員應認真記好施工日記，對進場材料設備的品牌、質量、數量等要認真審核，并對施工進度和完成的工作量等重大事項按日記錄在案。

④財務部按付款程序及有關工程合同控制撥付工程備料款、進度款。

⑤竣工決算階段的成本控制重點在于工程量的審定。

4.招商管理

現代商業房地產運營管理的精髓就是“統一運營”，主要包含四個方面：統一招商管理、統一營銷、統一服務監督和統一物業管理。“統一招商管理”是后面

三個統一工作的基礎和起源，其成敗不僅決定前期規劃是否成功，而且決定著后期項目運營管理是否順利。大型商業房地產項目通常由開發公司成立運營管理公司，全面負責統一運營。

招商活動應注意以下原則：

①維護統一主體形象和品牌形象，對商戶的年銷售額和經營性質做一定的分析，保持項目的品位，不能盲目引進。

②保證市場的全面性，做到“他無我有，他有我優”，保證市場內產品的全面性和先進性。

③遵循核心主力商戶先行，其他商戶隨后的原則。

④注意核心主力商戶選擇布局原則，核心主力商戶適合放在經營軸線的端點，這樣能起到組織客流，擴大宣傳的作用。

⑤租賃經營采取“放水養魚”的原則，“先做人氣，再做生意”。

⑥對商戶的“統一服務”，包含統一的營銷服務、統一的信息系統支持服務、統一的布置指導、統一的行政事務管理、統一的物業管理等。這一原則要充分體現在招商過程的思想上和合約中，從而體現并維護項目的品牌和特色。

在招商過程中，有必要對每一個商戶進行評價分析，預測其經營前景，以便確定其是否符合項目的整體經營方向和定位。可以采取商戶保證金制度，和相關管理部門聯合設立監察隊伍。此外，招商人員的素質也是招商成功與否的一個重要影響因素。所以應對招商人員進行必要培訓，并采取分類分級管理手段。

5.營銷管理

(1)銷售管理

大型商業房地產的銷售與招商環節往往密不可分，互相影響，相輔相成。商業房地產營銷的成功關鍵在于：給投資者充足的信心，使其相信商鋪的招商成功一定會帶來穩定的租金收入和持續的增值空間，銷售活動必須借助招商大造聲勢，挖掘并創造強大的營銷賣點，增強投資者的信心，打消其投資顧慮，保障銷售成功。在銷售過程中也應該與當地政府積極合作，充分利用行政資源。

根據效益、協同、可控性、風險原則，應采取直接銷售和間接銷售相結合的銷售策略。在建初期階段應采用公司銷售人員直接銷售的方式。這樣不僅可以使公司直接了解用戶的需求、購買的特點及變化趨勢，及時做出相應的經營決策，還可以相對縮短流通環節，減少流通費用，降低營銷成本；建設后期和建成后應選擇房地產中介代理公司負責銷售。因其熟悉市場情況，對所擅長的市場領域有充分的認識，可以降低銷售難度，加速銷售進度，降低利潤風險，有利于風險分攤和轉移。

(2)促銷管理

應采取目標任務法：先確定促銷目標，然后確定達到目標所需完成的任務，最后再估算所需的促銷費用。這種方法可以使企業管理人員將促銷費用和促銷目標直接聯系起來，便于進行產出投入分析。項目在建初期應當采取傳單、戶外平面廣告、報紙等廣告媒介的促銷組合策略來進行宣傳，提高企業和項目的知名度。項目開工時，要充分利用當地的行政資源，舉辦開工典禮，邀請當地政府的領導和媒體參加，從而擴大項目的影響力和知名度。

6.運營管理

運營是大型商業房地產項目持續收益和升值的源泉。目前大多數商業房地產項目采取包租的形式，由經營管理公司統一經營。這種經營方式對于公司和投資者來說是一種“雙贏”的方式：對公司來說，能夠快速銷售，促使資金快速回籠，獲得收益；對投資者來說，有穩定的租金收入。這種方式成功的關鍵在于管理公司的規范性和專業性。所以在成立（或委托）管理公司時應從這兩個方面進行考慮和分析評價，從而保證市場的租賃、物業、營銷策劃和服務能在專業、規范的管理下統一進行。

由于大型商業房地產項目開發建設所占面積大、涉及行業多、范圍廣，因此運營中還可以成立經營商戶的統一基金、行業協會或商會。這樣不僅可以充分溝通各商戶信息、協調與經營管理公司的合作、監督管理公司的工作質量，而且便于提高公司的管理效率，將公司的主要精力和業務從眾多個體商戶的繁瑣工作中解放出來，從大市場的角度進行整體營銷、推廣和服務。

第三篇：城市配送商業推廣策劃

網上辦公用品物流配送計劃書前言

西安申博文體百貨用品是一家專業從事文體用品、印刷品、日雜用品、辦公家俱等銷售的一站式文體采購供應商，在十余年間憑借高質量、低價格、優服務，在全國各地樹立了良好的信譽，并建立起了快捷的物流配送體系。

目前網絡普及率很高，智能手機市場占有率開始逐漸擴大，民眾接受電子商務的程度也越來越高，網上訂購已成為一種潮流，更是一種趨勢。我公司緊跟電子商務發展的潮流，致力于打造西安網上文體百貨用品商店，為中小型企業提供文體用品一站式采購配送服務，提供企業辦公綜合解決方案。全力打造線上訂購，線下配送的新型電子商務采購模式。目的（1）建立西安文體百貨用品電子商務網站，提供線上訂購，貨到付款服務。

（2）充分利用已有物流團隊，保證貨物質量。

（3）以客戶為中心，按客戶需求提供服務，以免費運送單個用品起，也可以批發價提供批量團購服務。

（4）保證物流配送時效性，西安市內，自訂購起，三小時內送達。

（5）在配送范圍遍及西安的前提下，逐步向外擴展，打造西部乃至全國的文體百貨線上線下一站式服務。

3規劃

（1）市場拓展

一期：拓展高新區的辦公樓

二期：拓展至經濟技術開發區

三期：拓展至南郊大學城四期：市場遍及整個西安市

（2）廣告宣傳

A 對各大中小型企業進行上門拜訪，調查需求狀況，完善網上提供的服務，同時完善物流配送方式。

B 對網站進行大力宣傳。

第四篇：商業項目全案策劃綱要

商業項目全案策劃綱要 第一部分市場調研報告

一、宏觀市場環境分析

1.經濟環境分析

2.政策環境分析

3.相關宏觀環境因素

二、商業物業調研分析

1.商業物業市場發展概況分析

2.商業物業開發現狀與發展趨勢分析

3.商業物業總體供求分析

總體市場狀況分析?

商業物業市場供應、需求分析?? 商業物業租賃、銷售價格分析

三、經營店型調研分析

1.SHOPING MALL（購物中心）分析

2.百貨商場（傳統百貨）分析

3.超級市場分析

4.專業市場分析

5.社區商業分析

6.其他類型商業物業的研究分析

四、客戶群體的調研分析

1.商鋪投資者調研分析

2.終端消費者調研分析

3.招商客戶的調研分析

五、主要商圈與重點商業項目分析

1.主要商圈調研分析

2.重點商業項目（商業市場）分析地理位置?

項目規模?

? 商業性質

硬件設施?

經營模式?

樓層分布?

? 購物環境

商戶與業主合作方式?租客組合?

商品布局?

? 價格

目標消費群體?

品牌檔次?

廣告形象?

? 優劣勢分析

經營狀況?

其他各項影響因素分析?

六、物業管理之調研分析

1.物業管理公司調研

2.物業管理各項條款調研分析

管理力度?

? 商戶對物業管理提出的要求

個別商戶對物業管理的特殊要求?

七、項目所在地區域市場分析

1.區域商業市場環境分析

2.區域商業市場供應、需求分析

3.區域市場租金、銷售價格分析

4.域市場商業物業競爭格局分析

5.項目商業物業可行性分析、初步定位

第二部分市場定位報告

一、項目區域總體概況總結分析

二、項目分析

1.項目地理位置分析

2.項目基本技術指標分析

3.項目功能分析

功能互動分析?

? 項目各業態功能的確定

4.項目商圈分析

商圈區域市場的劃分?

? 主要商圈、次要商圈、輻射商圈的確定

商圈消費人群分析?

? 商圈競爭格局分析

三、項目SWOT分析

1.項目優勢分析

2.項目機會分析

3.項目劣勢分析及應對措施

4.項目威脅分析及應對措施

5.項目綜合分析及初步定位的確定

四、項目定位

1.項目總體定位

? 商業物業經營主題的確定

商業物業投資主題的確定?

2.項目目標客群定位

? 終端消費人群定位

經營商戶定位?

投資人群定位?

3.項目價格定位

? 價格制訂依據的闡述

本項目價格定位?

（二）第三部分產品定位報告

一、項目商業物業總體規劃

1、產品設計總體規劃方案的制定（總體規模（地上、地下）、建筑方式、商業經營形態等）

? 本項目商業配套、非配套比例控制

本項目公建物業的合理利用方案的制定?

? 本項目商業物業總體供應量計算、分析與規劃

本項目商業物業規劃形式、分布格局、組合方式等總體規劃?

? 本項目銷售、租賃可行性分析及適合本項目之租、售方案的制定本項目經濟效益分析?

二、產品設計主題定位

1.品設計主題定位確定

2.品設計主題定位詮釋與細部研究

三、產品設計

1.筑產品設計（外立面、柱間距、層數、層高、商鋪面寬、進深、墻體、天花、地面、燈光、防火設施等）

2.業經營產品設計

? 交通組織系統（外部交通組織、內部交通組織、入口、中庭、電梯、消防通道、休息場所、停車場等）

? 經營管理產品（倉儲空間的設計與規劃、中央空調系統設計、智能化保安系統設計、電子商務平臺設計等）

? 裝飾裝潢設計（整體形象與風格建議、外立面設計、商場招牌設計、綠化建議、燈光建議、景觀小品建議、廣告（位）宣傳設計等）

四、店鋪分割與功能布局

1.鋪分割總體策略的確定（視具體行銷策略決定）

2.業功能布局的設計與規劃

五、商業經營管理（物業管理）建議

1.業經營管理模式的設計與制定

2.業經營管理職責的確定（介入時機的選擇、工作內容的確定、管理方式的制定、管理費用的確定等）

3.業經營管理針對項目長期、穩定發展運作策略的制定

三）

第四部分營銷推廣報告

一、項目簡介

二、可類比項目重點競爭對手營銷策略分析

1.競爭對手的確定

2.競爭對手項目概況

3.競爭對手近期的銷售動態及我方的對應策略

三、本項目創新營銷體系的建立及關系營銷

四、項目主要賣點薈萃及強弱勢分析與對策

五、項目發展定位確定

1.項目發展定位

2.項目形象定位

3.項目形象的塑造和建立

4.項目命名方案

六、項目目標客戶群的定位（客戶群的再清晰化）

1.目標客戶群定位

2.目標客戶群描述

七、價格的定位及策略

1.項目單方成本

2.項目利潤目標

3.可類比市場價格

4.價格策略

5.價格分期策略

八、入世時機及銷售分期控制

九、廣告策略

1.廣告市場分析

2.秦皇島市樓盤市場廣告解析

3.廣告戰略目標

4.項目分析和廣告定位

5.廣告創意表現

6.廣告策略

7.廣告階段研究

8.廣告主題

9.廣告投放率及規模

10.廣告效果監控、評估及修正

11.廣告費用預算

十、媒介策略

1．媒體總體策略及媒體選擇；

2．媒體組合策略；

3．投放頻率及規模；

4．軟性新聞媒體；

5．媒體費用預算。

十一、推廣計劃

十一、公關活動策劃及現場包裝

十二、品牌戰略

1.品牌命名方案；

2.項目VIS系統建立。

十三、營銷推廣效果監控、評估及修正

1.效果測評形式；

2.實施效果評測的主要指標。

十四、營銷環境的營造

1.銷售部的規劃設計；

2.樣板間的規劃設計和建議。

第五部分招商推廣報告

一、初期宣傳推廣工作

1.步完成落實項目推廣費用預算案、確定物業最終面積計算表等工作后，我司將立即籌備一套完整的宣傳推廣工具；

2.業咨詢材料如：法律咨詢材料、牌照、稅務問題、來往賬戶之開設等；

3.場咨詢材料如:項目所在地消費者零售消費能力、檔次、品味、流行情報；項目所在地游客數量、消費習慣；項目所在地商業物業分布地區、經營業績等；

4.目資料如：圖片、效果圖、平面圖、位置圖、租金價目表等；

5.目租賃條款如：租賃年期、起租期、免租期、管理費、水、電、煤、電話費、違約責任等。

6.公關活動

與公關、廣告公司協調策劃宣傳公關活動，如記者會、專題采訪；?? 提供印刷品宣傳、樓書、招商手冊等設計意見；

軟、硬廣告配合介紹項目所在地商業物業市場狀況。?

7.直銷大型目標主力客戶。我司將根據目標主力租戶名單，以直銷方式親自逐一聯絡及洽談，度身定造其需要的市場資料,了解其裝修工程技術要求，利用較惠租賃條件吸引其進駐，務求在招商的最早階段便能落實此批“主力租戶”，從而提高項目號召力，增加其他商戶的信心。同時，我司將大量郵寄本項目之推廣資料予零售商戶，利用我司之客戶網絡資源，最大限度推動項目招商工作的順利進展。

二、全面招商運作工作

1.此階段我司將按照擬定之行業組合及分布建議，根據每一行業的分類，為項目選擇具適合的租戶進行推廣；

2.繼續向主力商戶推廣，以不斷提高物業實力，努力開拓及發掘更多新客戶。我司將全面跟進所有投寄范圍內的商戶名單，跟據各商戶的質素及營業性質來確定其進駐物業位置，以配合擬定的行業商戶組合建議；

3.不斷改進及更新招商資料，繼續跟進主力牽頭商戶；利用促銷活動及媒體宣傳，營造聲勢及熱銷氣氛，使本項目成為零售界成行成市的談論進駐對象，成為市場注目的焦點。

三、落實商戶進駐物業

1.繼續全面跟進招商推廣工作，視商鋪（物業）出租狀況，及時調整及制定招商策略；

2.以租金價格為指針，協助甲方與商戶直接洽談租賃條件；

3.落定租賃條款及租約，完成整個簽約程序。

四、后期招商跟進工作

1.全面跟進工作，包括視察場地、洽談租賃、條款、簽約等過程；

2.協助商戶進場裝修，與工程公司協調入圖審批、裝修等工程問題；協助公關、廣告公司安排新聞發布會、記者會、作廣泛試業宣傳，如出報紙新聞稿、舉辦宣傳活動、剪彩等，以提高本項目的知名度，營造濃厚的商業氛圍；

3.展開整體商場(物業)的宣傳活動，預計當商場招商超過70%時，可開始試業。當商場招商工作完成超過80%時，我司將制定商場全力推廣宣傳活動，協助舉辦

試業活動。

五、正式開業

附件二：

商業項目工作人員名單

項目總顧問：

專案策劃人員名單

主要負責人：

負責人：

策劃人員：

招商支持人員名單：

主要負責人：

招商協助人員：

第五篇：商業項目全程策劃建議書

商業項目全程策劃建議書 第一階段：市場調研階段

-**商業項目市場調研報告

一、**市經濟環境的分析和生活結構研究

◆ 總人口及區域人口結構、職業構成、家庭戶數構成、收入水平、消費水平等◆ GDP發展狀況及產業結構情況

◆ 消費品零售總額

◆ 商業增加值

◆ 城鄉居民的人均可支配收入

◆ 城鄉居民儲蓄存款余額

二、區域結構調查與城市發展規劃調查

◆ 公共設施狀況

◆ 交通體系狀況

◆ 道路狀況、通行量

◆ 區域性質與功能特點

◆ 各項城區的機能

◆ 城市規劃

三、商業發展規劃及政策研究

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? 商鋪發展現狀及布局情況 商鋪發展規劃 城市商業網點規劃政策

四、區域零售業結構、商鋪分布及經營狀況的市場調查與分析

◆ 地區商鋪分布及經營業態詳圖

◆ 商業地區間的競爭狀況及競爭者調查分析

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? 地區間的銷售動向 大型主力店的動向

五、典型性調查與研究

六、地區未來商業地產的供應量分析

七、消費者消費行為調查與研究

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? 地理細分調查分析 購買人群細分調查 年齡細分調查分析 經濟狀況細分調查分析 消費者交通和出行方式 購買者購買心理及行為分析 道路類別及交通狀況 項目地塊自然與社會條件分析 顧客是否容易達到商業區 周邊環境和公建設施 項目周圍經濟條件分析 項目SWOT分析 商圈的范圍的確定

八、項目立地條件研究

九、商圈的確定和研究

? 商圈的構成及顧客來源第二階段：項目定位階段

-**項目定位報告

一、項目的市場定位

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二、?

?三、四、?

?五、六、形象定位 規模定位 目標客戶定位 購買商鋪的目標群分析 租賃使用商鋪的目標群分析 商鋪的目標消費群定位及分析 商鋪的經營項目定位及功能定位 經營項目定位 功能定位 商鋪特色定位 競爭定位 第三階段：項目規劃、設計方案階段

一、整體規劃設計方案

二、建筑風格與立面效果設計方案

三、商鋪結構與內部分割方案

四、景觀設計方案

五、交通組織設計方案 第四階段：項目營銷策劃階段

-項目價格計劃

-項目市場推廣方案

一、營銷整體規劃方案建議書

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? 營銷方式建議 營銷渠道建議 營銷策略建議 營銷計劃安排建議 促銷策略建議 整體均價建議 分期均價建議 層差和朝向差分析 價目表建議 價格特別調整方式建議 付款方式建議 招商管理模式建議 物業管理模式建議 客戶管理模式建議 銷售管理模式建議 VI設計建議

二、價格策略執行計劃建議書

三、管理模式建議書

四、項目形象包裝設計方案建議書

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? 樓書設計建議 展板設計建議

五、廣告宣傳策劃建議書

以下有關內容以實際執行單位與甲方協議并由甲方確定認可為準 ?

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? 戶外廣告策略建議 報刊廣告策略建議 新聞炒作策略建議 網上廣告和炒作策略建議

六、銷售活動策劃建議書

以下有關內容以實際執行單位與甲方協議并由甲方確定認可為準 ?

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? 開工儀式建議 開盤儀式建議 封頂儀式建議 竣式儀式建議 入伙儀式建議 新聞發布會建議 展銷會建議 第五階段：銷售實施階段