第一篇：縣級(jí)城市商業(yè)項(xiàng)目操作策劃案例

當(dāng)涂縣高檔品牌家居裝飾商業(yè)中心

策劃案例

一 本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位——高檔品牌家居裝飾商業(yè)區(qū)

本項(xiàng)目位于當(dāng)涂縣新的規(guī)劃中心——姑孰路的中間地段，從八六醫(yī)院西門到玉帶河，直面機(jī)械廠。從地理位置這一角度來(lái)看，目前此地段繁華程度不夠，而且一期已建成商鋪還未形成市場(chǎng)規(guī)模。因此針對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位——高檔品牌家居裝飾材料商業(yè)區(qū)。并針對(duì)商鋪的經(jīng)營(yíng)主題和商鋪未來(lái)的經(jīng)營(yíng)前景進(jìn)行細(xì)致和適當(dāng)?shù)男麄鳎瑥亩龠M(jìn)和帶動(dòng)商鋪更好、更有利的銷售。

（一）項(xiàng)目定位的SWOT分析

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：

1）區(qū)位：本項(xiàng)目位于當(dāng)涂未來(lái)的城市商業(yè)中心，南北貫通，交通便捷。

2）規(guī)劃：是目前當(dāng)涂縣域內(nèi)，唯一的高檔品牌家居裝飾市場(chǎng)，并能夠形成很強(qiáng)的市場(chǎng)聚集效應(yīng)；在新舊的消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)換上，本項(xiàng)目更倍受現(xiàn)代消費(fèi)者的關(guān)注。

3）硬件：項(xiàng)目所在的姑孰路寬度將達(dá)25米，完全超出家居裝飾業(yè)必備硬件要求的20米。

4）理念：營(yíng)造出與當(dāng)涂縣原有的消費(fèi)觀念不同的高檔次高品質(zhì)的現(xiàn)代消費(fèi)經(jīng)營(yíng)理念。

5）人氣：本項(xiàng)目的周圍存在大量的顯性消費(fèi)者和隱性消費(fèi)者，這些利于未來(lái)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展

項(xiàng)目劣勢(shì)：

1）項(xiàng)目在當(dāng)涂縣域內(nèi)及周邊城鎮(zhèn)的影響力不夠，沒(méi)有形成一種感召力。稍有了解的大多數(shù)經(jīng)營(yíng)者和投資者對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)知度不夠，對(duì)商鋪未來(lái)的價(jià)值很迷茫，多數(shù)都抱著持幣觀望的心理。

2）項(xiàng)目的對(duì)面是機(jī)械廠，對(duì)專營(yíng)市場(chǎng)的形成起了一定的沖淡作用。

3）對(duì)于中低檔產(chǎn)品的商戶來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目的銷售和租賃價(jià)格相對(duì)老城過(guò)高，使這些商戶在投資上形成一些困難。

4）在地理位置上，老城的裝飾市場(chǎng)輻射區(qū)域占縣域的南部大部分，截?cái)嗔隧?xiàng)目市場(chǎng)的部分終端客戶。

市場(chǎng)機(jī)會(huì)：

1）目前，當(dāng)涂縣城內(nèi)沒(méi)有一個(gè)完善的高檔品牌家居裝飾市場(chǎng)，并且一些經(jīng)營(yíng)商戶規(guī)模較小，分布零散，不易形成市場(chǎng)規(guī)模。

2）縣域內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)正在蓬勃發(fā)展，在建項(xiàng)目的市場(chǎng)容量大，而且待建的項(xiàng)目將陸續(xù)上演，從而形成了一個(gè)深厚的市場(chǎng)容量。

3）現(xiàn)有當(dāng)涂市場(chǎng)的家居裝飾商品，已有多數(shù)品質(zhì)已不能滿足現(xiàn)代人的消費(fèi)需求。

4）老城經(jīng)營(yíng)家居裝飾產(chǎn)品，在終端消費(fèi)者心目中定位為中低檔產(chǎn)品。

5）對(duì)于家居裝飾的品牌商戶，在租賃和出售的價(jià)格上相對(duì)于周邊的城市具有很強(qiáng)的合理性。

6）現(xiàn)在當(dāng)涂市場(chǎng)上的多數(shù)商戶為追隨性經(jīng)營(yíng)，追隨的對(duì)象多數(shù)為品牌商戶和有感召力的商戶。

7）現(xiàn)在當(dāng)涂縣域內(nèi)原有商鋪經(jīng)營(yíng)的靈活性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營(yíng)缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛

圍的形成僅依靠市場(chǎng)的調(diào)節(jié)由經(jīng)營(yíng)者自發(fā)形成，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁。市場(chǎng)威脅：

1）馬鞍山家居裝飾市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的直接威脅。主要表現(xiàn)在終端產(chǎn)品的檔次和市場(chǎng)的規(guī)模。

2）未來(lái)規(guī)劃的家居裝飾業(yè)，對(duì)本項(xiàng)目的潛在威脅，威脅的大小直接取決于定位是否同質(zhì)化。

3）現(xiàn)當(dāng)涂老城的一些有影響力的經(jīng)營(yíng)戶，對(duì)于我們市場(chǎng)的形成具有一定的沖淡影響。

4）國(guó)家宏觀政策的調(diào)控對(duì)相關(guān)行業(yè)的影響在今后一年也會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成一定的不利因素。

（二）定位的優(yōu)勢(shì)

a、可以使客戶規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)定投資信心，增加銷售熱度。因?yàn)檫@樣定位，可以減少與直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的接觸面。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查分析，我們發(fā)現(xiàn)在周邊的群樓商鋪，都以滿足消費(fèi)者的日常生活需求為突破口。如果本項(xiàng)目商鋪雷同于它們，必將增加市場(chǎng)壓力，加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在這方面，本項(xiàng)目明顯處于不利地位； b、有深厚的市場(chǎng)容量：我們的這個(gè)定位就目前情況，當(dāng)涂的房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展將帶動(dòng)裝飾業(yè)的發(fā)展，并且本項(xiàng)目周邊在建或在售的樓盤較多，這些樓盤入伙后對(duì)家居裝飾的需求量較大；

c、目前在該區(qū)域集中的家居裝飾材料區(qū)（城）相對(duì)較少，且高檔品牌家居裝飾區(qū)更少，因此本項(xiàng)目有著很大的發(fā)展空間；

d、項(xiàng)目現(xiàn)在雖人氣不旺，但交通條件十分理想，且商鋪前面步行道空間較大，滿足發(fā)展家居裝飾業(yè)的硬件需要；

e、為以后在區(qū)域市場(chǎng)上發(fā)展樹(shù)立一個(gè)品牌效應(yīng)，避免了定位的同質(zhì)化；

f、良好的市場(chǎng)操作性：我們這一定位，是基于詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查和商戰(zhàn)實(shí)例整合出來(lái)的，有良好的前瞻性。同時(shí)，我們?cè)诙ㄎ坏倪^(guò)程中，逐漸賦予和加深了它所包容的內(nèi)涵，并準(zhǔn)備一套有邏輯、有秩序的銷售、促銷準(zhǔn)備活動(dòng)。

（三）目標(biāo)客戶群的定位

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，初步把這次銷售宣傳的對(duì)象定位為隱性目標(biāo)客戶和顯性目標(biāo)客戶。

A、隱性客戶群：被本項(xiàng)目本身的氛圍與定位的獨(dú)特性吸引而來(lái)的商戶，主要表現(xiàn)為轉(zhuǎn)換行業(yè)的商戶。

B、顯性客戶群：可分為投資者和經(jīng)營(yíng)者

a、投資者：

1、本區(qū)域的商鋪投資者；

2、看好本區(qū)域家居裝飾業(yè)發(fā)展前景的其他地區(qū)的投資者；

b、經(jīng)營(yíng)者：

1、經(jīng)營(yíng)知名家居裝飾品牌的加盟者或連鎖店；

2、一些準(zhǔn)備設(shè)立辦事處的裝飾公司；

3、本區(qū)域的高檔品牌裝飾經(jīng)營(yíng)者；

4、看好本區(qū)域家居裝飾材料業(yè)發(fā)展前景的其他地區(qū)經(jīng)營(yíng)者；

二 本項(xiàng)目商鋪的銷售方案

此次本項(xiàng)目商鋪銷售的主要目的是為盡快回籠資金,回籠資金越多越好,最低控制在500萬(wàn)元左右。商鋪現(xiàn)余47戶，每戶按60㎡計(jì)算,銷售均價(jià)以3900元/㎡計(jì)算,則此次商鋪應(yīng)回籠金額為1099.8萬(wàn)元。

根據(jù)市場(chǎng)分析，銷售方式主要采取以租代售和直接銷售兩種方式。

（一）以租代售。（主要是針對(duì)經(jīng)營(yíng)戶的銷售方式，降低其經(jīng)營(yíng)門檻）

以租代售，就是客戶一開(kāi)始先付總房款的30%作為購(gòu)房定金，并與開(kāi)發(fā)商簽訂一至兩年的租賃合同，租金按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算，一次性付清一年租金；租賃合同期滿后客戶如有意購(gòu)買此商鋪，則可交納剩余房款（總房款減去定金和已交租金），并與開(kāi)發(fā)商簽訂正式購(gòu)房合同；若客戶無(wú)意購(gòu)買，則向客戶返還開(kāi)始交納的購(gòu)房定金。

以租代售這種方式降低了置業(yè)者門檻，首付大概7萬(wàn)元（60*3900*0.3=70200）即可，縮短了銷售周期，有利于打開(kāi)市場(chǎng)形成人氣，帶動(dòng)以后商鋪的銷售，但是，這種方式不利于發(fā)展商資金快速全面的回籠。

根據(jù)我們對(duì)當(dāng)涂縣市場(chǎng)的實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)涂縣商鋪月租金為12—28元/㎡不等。

月租金（元/㎡）占調(diào)查的比例10%20%20%20%10%10%10%

均價(jià)為19.8 總計(jì)為100%

從上表看，當(dāng)涂縣域內(nèi)的月租額可以分為12元/㎡的低價(jià)段，16—20元/㎡的中價(jià)段，24—28元/㎡的高價(jià)段。雖然16—20元/㎡占主體部分，但考慮到每個(gè)物業(yè)本身存在的缺陷、租期長(zhǎng)短、業(yè)主和顧客的關(guān)系等外部因素，這部分價(jià)位相對(duì)有些保守。本項(xiàng)目的商鋪屬于新建市場(chǎng)，配套設(shè)施完善，故取中段價(jià)位的均價(jià)18元/㎡和高價(jià)段的均價(jià)26元/㎡為其變化幅度，因此我們的商鋪?zhàn)饨鸲▋r(jià)取其中高價(jià)位的均價(jià)22元/㎡。

針對(duì)這個(gè)租金定價(jià)，對(duì)于我們這個(gè)項(xiàng)目，以租代售這種銷售方式在租賃套數(shù)上應(yīng)有限制，若全部以這種方式銷售，則回籠資金才達(dá)404.38萬(wàn)元（租賃合同以一年為期限）。

（二）直接銷售。（主要是針對(duì)投資戶的銷售方式，打消其投資回報(bào)的顧慮）我們這里所說(shuō)的直接銷售包括三種具體形式：1.一次性付款(采取此種方式購(gòu)房可以給予一定優(yōu)惠)；2.分期付款(簽訂合同時(shí)先付總房款的40%,房屋封頂時(shí)再付40%,交房時(shí)最后付20%);3.按揭(首付為總房款的50%,剩余房款客戶向銀行貸款付清)。

這一方式能最大限度的回籠資金，加快其總體項(xiàng)目工程進(jìn)度；但提高了置業(yè)者門檻，延長(zhǎng)了銷售周期，在時(shí)間上大大影響了發(fā)展商資金回籠。

因此，結(jié)合現(xiàn)在商鋪銷售上存在的實(shí)際情況，建議采用這兩種銷售方式相結(jié)合的銷售方案。對(duì)此我們對(duì)這一銷售方案的可行性進(jìn)行了相關(guān)分析。

（三）銷售方式組合分析。

一次性付款和按揭對(duì)于發(fā)展商回籠資金來(lái)說(shuō)是一樣的，而對(duì)于分期付款方式，因工程進(jìn)度不同而有異，故只以第一期款額計(jì)算資金回籠。（據(jù)保守估計(jì)，計(jì)劃銷售占總戶的85%，計(jì)40戶）

下表—租售月租金以22元/㎡收取，租賃合同以一年為期限

戶數(shù)（戶）面積（㎡）房款（元）備注

以租代售 15 900 1290600 房款30%+一年租金

一次性付款（含按揭）10 600 2340000

分期付款 15 900 1404000 總房款40%，（一年內(nèi)封頂可收回總房款的80%）銷售總計(jì) 40 2400 5034600

（四）投資回報(bào)分析。

無(wú)論是置業(yè)者還是投資者都很關(guān)注自身的投資回報(bào)。姑孰商業(yè)街高檔家居裝飾區(qū)是新興市場(chǎng)，市場(chǎng)人氣有待提升，所以租金不宜定的過(guò)高，但也不宜定的過(guò)低，這樣不利于商鋪地位的提升，也不利于高檔品牌市場(chǎng)的形成。但是隨著發(fā)展和市場(chǎng)的壯大，商鋪?zhàn)饨鹪鲩L(zhǎng)幅度一定會(huì)更大。

下表是投資一年后投資的回報(bào)率：

5年期月利率為4.650?，十年期月利率為4.800?

月租金（元/㎡）投資回報(bào)率（一次性付款）投資回報(bào)率（按揭）10年期 投資回報(bào)率（按揭）5年期5.54% 9.79% 9.00%6.77% 11.96% 11.00%8.00% 14.14% 13.01%

投資者供款一年或購(gòu)買一年后，房?jī)r(jià)上漲一定幅度，則回報(bào)更可觀。

根據(jù)上部分投資回報(bào)率的分析，可以看出為更快形成市場(chǎng)，增加人氣，利于下一期商鋪的銷售，發(fā)展商可以代替那些投資客戶吸引經(jīng)營(yíng)戶來(lái)租賃經(jīng)營(yíng)商鋪，并保證可以給其一定的回報(bào)率如6.00%，這樣從表面上看可能會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)，如達(dá)不到一定的回報(bào)率，開(kāi)發(fā)商每平米可能要承擔(dān)200元的風(fēng)險(xiǎn)，但隨著市場(chǎng)逐漸完善，房?jī)r(jià)上漲，這種風(fēng)險(xiǎn)將降到最低。對(duì)于我們這個(gè)項(xiàng)目，這種銷售方式是可行的，尤其在姑孰新城商業(yè)街真正形成后。因此針對(duì)這種情況，發(fā)展商就要采取積極合理的招商策略，更快吸引經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)駐，這樣既加強(qiáng)了投資戶的投資信心，還可以更快提升項(xiàng)目的知名度和影響力。

（五）、具體的招租方式

不管是以租代售還是為投資戶進(jìn)行招商，開(kāi)發(fā)商都必須積極的吸引經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)駐商鋪，針對(duì)商鋪市場(chǎng)的初步定位——高檔品牌家居裝飾區(qū)，因此建議采取一些主動(dòng)出擊的招商方式，可以更好的吸引經(jīng)營(yíng)戶。具體操作如下：

1、推出品牌商家進(jìn)駐優(yōu)惠策略

品牌商家的品牌效應(yīng)能給投資者及經(jīng)營(yíng)者增強(qiáng)置業(yè)的信心，從而有力地促進(jìn)銷售，所以建議對(duì)于有意進(jìn)駐的品牌裝飾材料商及裝飾公司設(shè)立辦事處，在售價(jià)或租金上給予一定比例的優(yōu)惠，如在售價(jià)上給予一定的折扣或在租金上給予3個(gè)月或半年的免租期，利用其品牌效應(yīng)來(lái)帶動(dòng)其它商鋪的銷售與招租；

2、“客戶領(lǐng)袖”獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃

針對(duì)目前地區(qū)商鋪人氣不足，為達(dá)到帶動(dòng)人氣，建議對(duì)此推行“客戶領(lǐng)袖獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”，凡已認(rèn)購(gòu)的客戶若能帶領(lǐng)其它客戶，進(jìn)行認(rèn)購(gòu)并成交者，發(fā)展商將按所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)獎(jiǎng)勵(lì)給予領(lǐng)袖客戶，如：按其所購(gòu)買的商鋪總價(jià)的1%作為優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)，可以轉(zhuǎn)化為經(jīng)營(yíng)商業(yè)時(shí)的二個(gè)月稅收全免或其他形式。

3、針對(duì)目標(biāo)客戶采用DM策略

對(duì)于一些目標(biāo)客戶,可以通過(guò)直郵（DM）或直接派人上門向各商家派發(fā)單張、海報(bào)等方式將有關(guān)資料傳給客戶，這也是招商的有效方式。

4、設(shè)置專職人員

對(duì)于售樓處可以設(shè)置一個(gè)銷售商鋪的專職人員，主要負(fù)責(zé)商鋪的一系列問(wèn)題和情況，也包括售前、售中及售后的各種服務(wù)。

三 營(yíng)銷推廣策略

根據(jù)本項(xiàng)目所在區(qū)域的現(xiàn)狀及項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，我們?cè)谟行Э刂茝V告宣傳費(fèi)用的同時(shí)，將采用針對(duì)性的宣傳策略，加大廣告宣傳力度，使整個(gè)項(xiàng)目的宣傳策略與銷售策略緊密配合，從而達(dá)到熱銷和旺銷的效果。

（一）推廣主題

基于前面的分析及本項(xiàng)目的定位，并結(jié)合目前商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的實(shí)際情況，在項(xiàng)目的推廣宣傳時(shí)，主要圍繞 下面幾個(gè)方面進(jìn)行：

1、宣傳該區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，必將帶動(dòng)家居裝飾業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，從而使購(gòu)買本項(xiàng)目的消費(fèi)者對(duì)于商鋪的發(fā)展前景與潛力充滿信心；

2、本項(xiàng)目位于當(dāng)涂縣新城區(qū)的中心路——姑孰路兩旁，南北貫通，交通便捷，況且商鋪前面的步行道空間較大，對(duì)發(fā)展家居裝飾材料行業(yè)極具潛力；

3、項(xiàng)目獨(dú)創(chuàng)性：以差異化競(jìng)爭(zhēng)為前提，做到人無(wú)我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我奇的特點(diǎn)，我們的“有”——未來(lái)的商業(yè)中心；我們的“優(yōu)”——合理的售價(jià)和租價(jià)；我們的“奇”——商鋪和家居為一體。

(二)項(xiàng)目形象包裝

1、主題廣告語(yǔ)：

建議以“建造美麗家園——香樟苑高檔品牌家居裝飾區(qū)”為主題，進(jìn)行廣告訴求；

2、項(xiàng)目導(dǎo)視系統(tǒng)

建議本項(xiàng)目的導(dǎo)視系統(tǒng)表現(xiàn)手法采用多樣化，更能充分的將本項(xiàng)目的形象及主題表現(xiàn)出來(lái)，因此可以在面向提署路的0#樓上懸掛條幅，并在205國(guó)道、南寺路、東大街、振興路和提署路等客流量較多的地方設(shè)立導(dǎo)視牌；

3、現(xiàn)場(chǎng)包裝

1）、條 幅：

目前整個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的條幅廣告幾乎沒(méi)有，無(wú)法引起客戶的關(guān)注。實(shí)際上條幅廣告是項(xiàng)目最快，費(fèi)用最省的廣告形式之一。建議條幅廣告用在南寺路、東大街、重點(diǎn)公路、此項(xiàng)目標(biāo)志性樓體和提署路兩旁顯著的樓群上，突出內(nèi)容為一些醒目的廣告語(yǔ)和租售熱線等。

例如：

“投資有眼光，香樟商鋪?zhàn)黾已b”

“香樟苑商鋪，鋪展家裝財(cái)源路”

2）道 旗：

為營(yíng)造整體現(xiàn)場(chǎng)氣氛，引起人們的關(guān)注，吸引更多的人氣，建議在姑孰路和提署路上布設(shè)道旗，道旗內(nèi)容以發(fā)布裝飾材料區(qū)銷售的信息及商鋪的發(fā)展?jié)摿橹鳌８郊觾?nèi)容可以為：

“資本.運(yùn)作.財(cái)富.擴(kuò)張”

“今日寸金買土，明日寸土寸金

（三）“造勢(shì)”策略

針對(duì)本項(xiàng)目目前的銷售狀況，為渲染市場(chǎng)氣氛，我們建議有針對(duì)性地在媒體上發(fā)表有關(guān)本項(xiàng)目的新聞撰稿，進(jìn)行一定量的報(bào)紙廣告與軟性文章炒作，在本地報(bào)紙和有線電視臺(tái)發(fā)布，內(nèi)容主要以宣傳介紹該項(xiàng)目地理位置及高檔品牌家居裝飾區(qū)的發(fā)展前景，從而營(yíng)造出本項(xiàng)目商鋪強(qiáng)大的升值潛力，使市場(chǎng)更加關(guān)注本物業(yè)，加強(qiáng)客戶的投資信心。在造勢(shì)階段建議在電視上進(jìn)行廣告宣傳時(shí)以整條商業(yè)街為重心，適當(dāng)?shù)耐怀龈邫n品牌家居裝飾區(qū)的發(fā)展，局部中體現(xiàn)出裝飾區(qū)的重要價(jià)值。根據(jù)調(diào)查，因?yàn)楸卷?xiàng)目是新型項(xiàng)目，對(duì)消費(fèi)者的心理影響不是很大，為了改變這種現(xiàn)象，我們策劃出兩個(gè)方案，可以更好的配合前面的宣傳。

方案一：

主題：“姑孰家裝商鋪，鋪展美麗新生活”

廣告形式：以廣播廣告表現(xiàn)，具體內(nèi)容建議可以配合歌謠。（見(jiàn)附件一）對(duì)于歌謠的音色選取，關(guān)系到廣告的成功與否。

方案二：

主題：“中源杯”家居裝飾設(shè)計(jì)大賽

地點(diǎn):馬鞍山市

策劃用意:對(duì)開(kāi)發(fā)商的品牌宣傳及姑孰商業(yè)街高檔家居裝飾區(qū)的形象定位 目的:賽事設(shè)立一、二、三等獎(jiǎng)項(xiàng),對(duì)于獲獎(jiǎng)的人士給予置業(yè)優(yōu)惠或其它 媒體組合:電視、報(bào)紙廣告、DM海報(bào)形式

兩個(gè)方案可以同時(shí)進(jìn)行，這樣可以更好的把姑孰商業(yè)街高檔家居裝飾區(qū)的形象宣傳到人群的各個(gè)層面。

（四）常規(guī)宣傳安排：

1、報(bào)紙廣告：

目前在馬鞍山覆蓋面較廣的報(bào)紙媒體為《皖江晚報(bào)》和《南京晨報(bào)》

a、《皖江晚報(bào)》每天在馬鞍山的投放量為2萬(wàn)份，只在周二、周四發(fā)行彩版廣告，彩色整版廣告市場(chǎng)價(jià)為14000元。

b、《南京晨報(bào)》每天的總投放量為12萬(wàn)份，其中在馬鞍山投放3萬(wàn)份，在蕪湖投放5千份，彩色整版廣告市場(chǎng)價(jià)為12000元。

根據(jù)這些情況，報(bào)紙投放應(yīng)以《皖江晚報(bào)》和《南京晨報(bào)》為主，選用1/2的版面，（這樣費(fèi)用不大，可集中在一個(gè)時(shí)段持續(xù)進(jìn)行，建議集中在五月中下旬）訴求項(xiàng)目地理位置及高檔家居裝飾區(qū)的發(fā)展前景，從而引出本項(xiàng)目未來(lái)巨大的升值潛力。

2、軟性文章：

報(bào)紙軟性文章目標(biāo)性較強(qiáng)，可以在《皖江晚報(bào)》、《南京晨報(bào)》上有針對(duì)性的發(fā)表軟性廣告，內(nèi)容同樣訴 求姑孰商業(yè)街高檔家居裝飾區(qū)的地理位置、投資潛力及開(kāi)發(fā)商多種招商經(jīng)營(yíng)的方式。

3、宣傳單張：

由于宣傳單張的制作成本低廉，適合大量的派發(fā)，并且，本項(xiàng)目目前還沒(méi)有這種宣傳單張，因此，建議制作本項(xiàng)目商鋪的銷售宣傳單張，可以在內(nèi)容、色彩上產(chǎn)生較強(qiáng)的視覺(jué)沖擊力，制作要求能充分體現(xiàn)本項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置、項(xiàng)目的商業(yè)定位及高檔家居裝飾材料區(qū)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展前景，同時(shí)可以附上商鋪的投資回收效益分析案例（見(jiàn)附件二）。建議單張的開(kāi)張可選擇8K或16K雙面，制作數(shù)量大約1000份。主要投放對(duì)象針對(duì)縣域內(nèi)的家居裝飾材料商鋪經(jīng)營(yíng)者。

四、附件一：

歌謠內(nèi)容：

走一走，看一看，姑孰商鋪轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)；

河流擁，綠意繞，美麗風(fēng)景在懷抱；

比一比，選一選，商鋪優(yōu)勢(shì)很明顯；

汽車道，火車道，交通便捷守要道；

裝飾區(qū)，扮靚居，物業(yè)管理上得去；

潛力股，功能佳，升值指數(shù)無(wú)窮大，無(wú)——窮——大！！

五、附件二：

宣傳單頁(yè)內(nèi)容：

主標(biāo)語(yǔ)：財(cái)富起跑線，一聲令下, 您準(zhǔn)備好了嗎！!

副標(biāo)題：姑孰商業(yè)街高檔家居裝飾區(qū) 裝扮您的美麗家園

我們位于八六醫(yī)院西門——玉帶河/

我們將成為未來(lái)的姑孰高檔家居裝飾中心區(qū)，市場(chǎng)前景廣闊，經(jīng)營(yíng)空間大 形成一種具有特色、與眾不同的商業(yè)規(guī)模/

醫(yī)院、銀行、學(xué)校??

為您設(shè)想周到的種種配套/

無(wú)限升值潛力空間，人氣越來(lái)越旺，創(chuàng)業(yè)者的風(fēng)水寶地。/

美好環(huán)境 美麗人生

早進(jìn)入，早得益

您的投資回報(bào)盡攬無(wú)余

以業(yè)主投資某一商鋪為例

售價(jià)：4000元/㎡面積：50㎡

總價(jià)：4000×50=200000元

首期5成：200000×0.5=100000元

貸款：200000×0.5=100000元

10年期月供款：1098.19元（根據(jù)個(gè)人商用房月貸款利率換算得到）按目前該階段租金保守估計(jì)為：30元/㎡

所以月出租可獲得收益為：30元/㎡×50㎡=1500元

結(jié)論:月租金 > 月供款

我們的優(yōu)越是：

行走人生路：臨火車站、汽車站，便捷交通馳往便利生活

自然全接觸：城市中的森林，純自然生態(tài)有氧呼吸

全方位服務(wù)：學(xué)校、醫(yī)院、銀行、郵政??齊全配套，滿足一切生活所需，解決經(jīng)商者的后顧之憂

現(xiàn)代派建筑：富有人情味的細(xì)部設(shè)計(jì)、親切迷人的尺度、現(xiàn)代感十足的色彩變化 潛質(zhì)增值數(shù)：高檔品牌家居家裝中心區(qū)域，更合理更規(guī)范

第二篇：大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目如何操作

大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目如何操作

大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)論從客戶的復(fù)雜程度，還是投資模式及經(jīng)營(yíng)模式上，都屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的復(fù)雜產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資大，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策的影響大。此類項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)的前期決策過(guò)程中存在許多不可預(yù)見(jiàn)因素，具有很大的風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，由于業(yè)態(tài)種類豐富，在后期的運(yùn)營(yíng)中也存在很多困難。因此必須采用科學(xué)的管理理論和技術(shù)對(duì)大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)進(jìn)行全過(guò)程控制。

1.全過(guò)程管理的內(nèi)容和程序

與其他房地產(chǎn)形式相比，商業(yè)房地產(chǎn)具有以下特點(diǎn)：

①客戶需求的特殊性。商業(yè)房地產(chǎn)的客戶包括兩級(jí)：初級(jí)客戶———商業(yè)運(yùn)營(yíng)商，終級(jí)客戶———消費(fèi)者。一方面，商業(yè)運(yùn)營(yíng)商不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、特色決定其需求的個(gè)性化；另一方面，商業(yè)房地產(chǎn)所針對(duì)的消費(fèi)者數(shù)量龐大，客戶群結(jié)構(gòu)復(fù)雜，無(wú)法同時(shí)滿足不同客戶層的個(gè)性化需求，項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、市場(chǎng)策略等前期評(píng)價(jià)工作存在許多不確定因素，這些都增加了前期決策的難度與后期建設(shè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。

②開(kāi)發(fā)贏利模式的不確定性。商業(yè)房地產(chǎn)的規(guī)模有大有小，對(duì)于小規(guī)模商業(yè)，通常采取開(kāi)發(fā)銷售模式，資金回收主要是銷售收入；對(duì)于大型商業(yè)房地產(chǎn)，一般采取出租運(yùn)營(yíng)模式，注重資產(chǎn)的長(zhǎng)期良性運(yùn)營(yíng)，以收取租金為主要投資回報(bào)形式。

③經(jīng)營(yíng)管理的復(fù)雜性。以出租為主要運(yùn)營(yíng)模式的大、中型購(gòu)物中心及ShoppingMall（商業(yè)區(qū)），業(yè)態(tài)種類豐富，對(duì)于不同類型要采取相異的經(jīng)營(yíng)管理模式，這就增加了后期經(jīng)營(yíng)管理工作的困難，使其面臨巨大的壓力與挑戰(zhàn)。

商業(yè)房地產(chǎn)按項(xiàng)目本身可分為啟動(dòng)、計(jì)劃、實(shí)施、控制和收尾五個(gè)階段，對(duì)應(yīng)著策劃與決策、準(zhǔn)備設(shè)計(jì)、建設(shè)施工和使用運(yùn)營(yíng)的全過(guò)程管理，通過(guò)項(xiàng)目策劃和控制達(dá)到項(xiàng)目全過(guò)程管理目標(biāo)。

2.市場(chǎng)資源分析與策劃

在決策階段，可運(yùn)用SWOT環(huán)境分析法對(duì)項(xiàng)目所處市場(chǎng)環(huán)境和各項(xiàng)資源條件進(jìn)行分析。大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)決定了對(duì)其進(jìn)行環(huán)境資源分析的內(nèi)容。主要包括：

①項(xiàng)目選址要求科學(xué)合理；

②符合市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律；

③良好的政策環(huán)境；

④積累行政資源；

⑤整合開(kāi)發(fā)資源。

3.項(xiàng)目建設(shè)管理與控制

按照管理主體的不同，可以將大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目分為開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目管理子系統(tǒng)、設(shè)計(jì)方管理子系統(tǒng)、施工方管理子系統(tǒng)和供貨方管理子系統(tǒng)。以開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目管理為基礎(chǔ)和紐帶，相互關(guān)聯(lián)共同構(gòu)成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)管理與控制系統(tǒng)。

項(xiàng)目建設(shè)管理與控制有四項(xiàng)基本目標(biāo)：進(jìn)度、費(fèi)用、質(zhì)量和安全，分別對(duì)應(yīng)著組織計(jì)劃體系的戰(zhàn)略、政策、程序和規(guī)則四個(gè)層次。這四項(xiàng)目標(biāo)同處于一個(gè)動(dòng)態(tài)的平衡系統(tǒng)之中，相互作用，相互約束。若其中一項(xiàng)有變化就會(huì)引起其他三項(xiàng)的變化，以此來(lái)恢復(fù)項(xiàng)目控制的系統(tǒng)平衡。這種系統(tǒng)動(dòng)態(tài)平衡關(guān)系好比天平：一頭是進(jìn)度，一頭是費(fèi)用，質(zhì)量和安全則是杠桿。進(jìn)度和費(fèi)用是可活動(dòng)和可調(diào)節(jié)的，且調(diào)整方向互為消長(zhǎng)，屬于指標(biāo)性的軟要素；而質(zhì)量和安全則是固定的和不可變的，是標(biāo)準(zhǔn)性的硬要素。進(jìn)度和費(fèi)用應(yīng)當(dāng)以滿足質(zhì)量和安全要求為前提（保持質(zhì)量、安全為平穩(wěn)狀態(tài)），否則即意味著對(duì)質(zhì)量與安全的犧牲（杠桿發(fā)生傾斜）。作為開(kāi)發(fā)商，必須運(yùn)用先進(jìn)的管理知識(shí)和手段，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中充分利用信息技術(shù)，密切注意三者之間關(guān)系的調(diào)節(jié)，分清主次，保證工程在最小成本下，按期按質(zhì)地順利完成，實(shí)現(xiàn)進(jìn)度、費(fèi)用、質(zhì)量和安全的系統(tǒng)平衡。

(1)項(xiàng)目進(jìn)度管理

大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目總體分為多期工程，首期工程進(jìn)度是否能按時(shí)完成對(duì)后續(xù)開(kāi)發(fā)有重要影響，并直接關(guān)系投資效益，因此要加強(qiáng)工程進(jìn)度和工期的管理控制。

①對(duì)項(xiàng)目總周期和一期工程周期進(jìn)行論證和分析，制定出科學(xué)的實(shí)施方案和施工組織設(shè)計(jì)，確定經(jīng)濟(jì)合理的施工方案。

②編制項(xiàng)目總體和分期的進(jìn)度計(jì)劃，找出經(jīng)濟(jì)合理的工期；編制階段進(jìn)度計(jì)劃，對(duì)各階段的單項(xiàng)工程或工序編制出詳細(xì)的進(jìn)度計(jì)劃，繪制工程進(jìn)度表。

③大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積較大，工期較緊，同時(shí)進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)的施工單位較多，因此要對(duì)每個(gè)施工單位進(jìn)行緊密的跟蹤和監(jiān)督，保證其嚴(yán)格按施工計(jì)劃進(jìn)度進(jìn)行施工。

④在施工過(guò)程中對(duì)進(jìn)度計(jì)劃要進(jìn)行及時(shí)的檢測(cè)與調(diào)整，及時(shí)掌握項(xiàng)目的進(jìn)展情況，發(fā)現(xiàn)計(jì)劃與實(shí)際的偏差，及時(shí)采取有效措施調(diào)整進(jìn)度計(jì)劃，保證整個(gè)項(xiàng)目能夠如期完成。

(2)項(xiàng)目質(zhì)量管理

項(xiàng)目施工過(guò)程中的質(zhì)量管理，實(shí)際就是程序控制和過(guò)程偏差控制。在項(xiàng)目施工的實(shí)際工作中，通常采取委托項(xiàng)目監(jiān)理單位對(duì)施工單位質(zhì)量管理體系的實(shí)施狀況進(jìn)行監(jiān)控：監(jiān)督檢查在工序施工過(guò)程中的施工人員、機(jī)械設(shè)備、施工方法、工藝或操作是否處于良好狀態(tài)；是否符合質(zhì)量要求；做好設(shè)計(jì)變更的控制工作；做好施工過(guò)程中的檢查驗(yàn)收工作；做好工程質(zhì)量問(wèn)題和質(zhì)量事故的處理，當(dāng)出現(xiàn)不合格產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)要求施工單位采取措施予以整改，并跟蹤檢查，直到合格為止；當(dāng)施工現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)質(zhì)量異常情況、隱蔽作業(yè)未經(jīng)檢驗(yàn)而擅自封閉、未經(jīng)同意擅自修改設(shè)計(jì)圖紙、使用不合格原材料或構(gòu)配件時(shí)，應(yīng)下達(dá)停工指令，糾正后下達(dá)復(fù)工指令；對(duì)工程材料、混凝土試塊、受力鋼筋等實(shí)行取樣送檢制度；對(duì)從事計(jì)量作業(yè)的操作人員技術(shù)水平進(jìn)行審核，對(duì)其計(jì)量作業(yè)結(jié)果進(jìn)行評(píng)價(jià)和確認(rèn)。

(3)項(xiàng)目成本管理

由于施工階段的成本占整個(gè)項(xiàng)目成本的80%左右，直接影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本的高低，因此項(xiàng)目建設(shè)施工階段的成本控制尤為重要。成本控制主要有組織措施、技術(shù)措施、經(jīng)濟(jì)措施，三者融為一體、相互作用。具體管理方法和技術(shù)有：

①工程部應(yīng)健全內(nèi)部審核機(jī)制，實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，對(duì)項(xiàng)目的成本、質(zhì)量、進(jìn)度承擔(dān)全部責(zé)任。

②對(duì)施工單位制定的施工方案進(jìn)行審查，確保方案的先進(jìn)性和經(jīng)濟(jì)性，從而節(jié)省工期、提高質(zhì)量、降低成本。

③項(xiàng)目經(jīng)理和施工管理員應(yīng)認(rèn)真記好施工日記，對(duì)進(jìn)場(chǎng)材料設(shè)備的品牌、質(zhì)量、數(shù)量等要認(rèn)真審核，并對(duì)施工進(jìn)度和完成的工作量等重大事項(xiàng)按日記錄在案。

④財(cái)務(wù)部按付款程序及有關(guān)工程合同控制撥付工程備料款、進(jìn)度款。

⑤竣工決算階段的成本控制重點(diǎn)在于工程量的審定。

4.招商管理

現(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的精髓就是“統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)”，主要包含四個(gè)方面：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物業(yè)管理。“統(tǒng)一招商管理”是后面

三個(gè)統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源，其成敗不僅決定前期規(guī)劃是否成功，而且決定著后期項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理是否順利。大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目通常由開(kāi)發(fā)公司成立運(yùn)營(yíng)管理公司，全面負(fù)責(zé)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。

招商活動(dòng)應(yīng)注意以下原則：

①維護(hù)統(tǒng)一主體形象和品牌形象，對(duì)商戶的年銷售額和經(jīng)營(yíng)性質(zhì)做一定的分析，保持項(xiàng)目的品位，不能盲目引進(jìn)。

②保證市場(chǎng)的全面性，做到“他無(wú)我有，他有我優(yōu)”，保證市場(chǎng)內(nèi)產(chǎn)品的全面性和先進(jìn)性。

③遵循核心主力商戶先行，其他商戶隨后的原則。

④注意核心主力商戶選擇布局原則，核心主力商戶適合放在經(jīng)營(yíng)軸線的端點(diǎn)，這樣能起到組織客流，擴(kuò)大宣傳的作用。

⑤租賃經(jīng)營(yíng)采取“放水養(yǎng)魚”的原則，“先做人氣，再做生意”。

⑥對(duì)商戶的“統(tǒng)一服務(wù)”，包含統(tǒng)一的營(yíng)銷服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的布置指導(dǎo)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理、統(tǒng)一的物業(yè)管理等。這一原則要充分體現(xiàn)在招商過(guò)程的思想上和合約中，從而體現(xiàn)并維護(hù)項(xiàng)目的品牌和特色。

在招商過(guò)程中，有必要對(duì)每一個(gè)商戶進(jìn)行評(píng)價(jià)分析，預(yù)測(cè)其經(jīng)營(yíng)前景，以便確定其是否符合項(xiàng)目的整體經(jīng)營(yíng)方向和定位。可以采取商戶保證金制度，和相關(guān)管理部門聯(lián)合設(shè)立監(jiān)察隊(duì)伍。此外，招商人員的素質(zhì)也是招商成功與否的一個(gè)重要影響因素。所以應(yīng)對(duì)招商人員進(jìn)行必要培訓(xùn)，并采取分類分級(jí)管理手段。

5.營(yíng)銷管理

(1)銷售管理

大型商業(yè)房地產(chǎn)的銷售與招商環(huán)節(jié)往往密不可分，互相影響，相輔相成。商業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷的成功關(guān)鍵在于：給投資者充足的信心，使其相信商鋪的招商成功一定會(huì)帶來(lái)穩(wěn)定的租金收入和持續(xù)的增值空間，銷售活動(dòng)必須借助招商大造聲勢(shì)，挖掘并創(chuàng)造強(qiáng)大的營(yíng)銷賣點(diǎn)，增強(qiáng)投資者的信心，打消其投資顧慮，保障銷售成功。在銷售過(guò)程中也應(yīng)該與當(dāng)?shù)卣e極合作，充分利用行政資源。

根據(jù)效益、協(xié)同、可控性、風(fēng)險(xiǎn)原則，應(yīng)采取直接銷售和間接銷售相結(jié)合的銷售策略。在建初期階段應(yīng)采用公司銷售人員直接銷售的方式。這樣不僅可以使公司直接了解用戶的需求、購(gòu)買的特點(diǎn)及變化趨勢(shì)，及時(shí)做出相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)決策，還可以相對(duì)縮短流通環(huán)節(jié)，減少流通費(fèi)用，降低營(yíng)銷成本；建設(shè)后期和建成后應(yīng)選擇房地產(chǎn)中介代理公司負(fù)責(zé)銷售。因其熟悉市場(chǎng)情況，對(duì)所擅長(zhǎng)的市場(chǎng)領(lǐng)域有充分的認(rèn)識(shí)，可以降低銷售難度，加速銷售進(jìn)度，降低利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)，有利于風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)偤娃D(zhuǎn)移。

(2)促銷管理

應(yīng)采取目標(biāo)任務(wù)法：先確定促銷目標(biāo)，然后確定達(dá)到目標(biāo)所需完成的任務(wù)，最后再估算所需的促銷費(fèi)用。這種方法可以使企業(yè)管理人員將促銷費(fèi)用和促銷目標(biāo)直接聯(lián)系起來(lái)，便于進(jìn)行產(chǎn)出投入分析。項(xiàng)目在建初期應(yīng)當(dāng)采取傳單、戶外平面廣告、報(bào)紙等廣告媒介的促銷組合策略來(lái)進(jìn)行宣傳，提高企業(yè)和項(xiàng)目的知名度。項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)，要充分利用當(dāng)?shù)氐男姓Y源，舉辦開(kāi)工典禮，邀請(qǐng)當(dāng)?shù)卣念I(lǐng)導(dǎo)和媒體參加，從而擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力和知名度。

6.運(yùn)營(yíng)管理

運(yùn)營(yíng)是大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目持續(xù)收益和升值的源泉。目前大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目采取包租的形式，由經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。這種經(jīng)營(yíng)方式對(duì)于公司和投資者來(lái)說(shuō)是一種“雙贏”的方式：對(duì)公司來(lái)說(shuō)，能夠快速銷售，促使資金快速回籠，獲得收益；對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，有穩(wěn)定的租金收入。這種方式成功的關(guān)鍵在于管理公司的規(guī)范性和專業(yè)性。所以在成立（或委托）管理公司時(shí)應(yīng)從這兩個(gè)方面進(jìn)行考慮和分析評(píng)價(jià)，從而保證市場(chǎng)的租賃、物業(yè)、營(yíng)銷策劃和服務(wù)能在專業(yè)、規(guī)范的管理下統(tǒng)一進(jìn)行。

由于大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)所占面積大、涉及行業(yè)多、范圍廣，因此運(yùn)營(yíng)中還可以成立經(jīng)營(yíng)商戶的統(tǒng)一基金、行業(yè)協(xié)會(huì)或商會(huì)。這樣不僅可以充分溝通各商戶信息、協(xié)調(diào)與經(jīng)營(yíng)管理公司的合作、監(jiān)督管理公司的工作質(zhì)量，而且便于提高公司的管理效率，將公司的主要精力和業(yè)務(wù)從眾多個(gè)體商戶的繁瑣工作中解放出來(lái)，從大市場(chǎng)的角度進(jìn)行整體營(yíng)銷、推廣和服務(wù)。

第三篇：城市配送商業(yè)推廣策劃

網(wǎng)上辦公用品物流配送計(jì)劃書前言

西安申博文體百貨用品是一家專業(yè)從事文體用品、印刷品、日雜用品、辦公家俱等銷售的一站式文體采購(gòu)供應(yīng)商，在十余年間憑借高質(zhì)量、低價(jià)格、優(yōu)服務(wù)，在全國(guó)各地樹(shù)立了良好的信譽(yù)，并建立起了快捷的物流配送體系。

目前網(wǎng)絡(luò)普及率很高，智能手機(jī)市場(chǎng)占有率開(kāi)始逐漸擴(kuò)大，民眾接受電子商務(wù)的程度也越來(lái)越高，網(wǎng)上訂購(gòu)已成為一種潮流，更是一種趨勢(shì)。我公司緊跟電子商務(wù)發(fā)展的潮流，致力于打造西安網(wǎng)上文體百貨用品商店，為中小型企業(yè)提供文體用品一站式采購(gòu)配送服務(wù)，提供企業(yè)辦公綜合解決方案。全力打造線上訂購(gòu)，線下配送的新型電子商務(wù)采購(gòu)模式。目的（1）建立西安文體百貨用品電子商務(wù)網(wǎng)站，提供線上訂購(gòu)，貨到付款服務(wù)。

（2）充分利用已有物流團(tuán)隊(duì)，保證貨物質(zhì)量。

（3）以客戶為中心，按客戶需求提供服務(wù)，以免費(fèi)運(yùn)送單個(gè)用品起，也可以批發(fā)價(jià)提供批量團(tuán)購(gòu)服務(wù)。

（4）保證物流配送時(shí)效性，西安市內(nèi)，自訂購(gòu)起，三小時(shí)內(nèi)送達(dá)。

（5）在配送范圍遍及西安的前提下，逐步向外擴(kuò)展，打造西部乃至全國(guó)的文體百貨線上線下一站式服務(wù)。

3規(guī)劃

（1）市場(chǎng)拓展

一期：拓展高新區(qū)的辦公樓

二期：拓展至經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)

三期：拓展至南郊大學(xué)城四期：市場(chǎng)遍及整個(gè)西安市

（2）廣告宣傳

A 對(duì)各大中小型企業(yè)進(jìn)行上門拜訪，調(diào)查需求狀況，完善網(wǎng)上提供的服務(wù)，同時(shí)完善物流配送方式。

B 對(duì)網(wǎng)站進(jìn)行大力宣傳。

第四篇：商業(yè)項(xiàng)目全案策劃綱要

商業(yè)項(xiàng)目全案策劃綱要 第一部分市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

一、宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析

1.經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

2.政策環(huán)境分析

3.相關(guān)宏觀環(huán)境因素

二、商業(yè)物業(yè)調(diào)研分析

1.商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展概況分析

2.商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)分析

3.商業(yè)物業(yè)總體供求分析

總體市場(chǎng)狀況分析?

商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)、需求分析?? 商業(yè)物業(yè)租賃、銷售價(jià)格分析

三、經(jīng)營(yíng)店型調(diào)研分析

1.SHOPING MALL（購(gòu)物中心）分析

2.百貨商場(chǎng)（傳統(tǒng)百貨）分析

3.超級(jí)市場(chǎng)分析

4.專業(yè)市場(chǎng)分析

5.社區(qū)商業(yè)分析

6.其他類型商業(yè)物業(yè)的研究分析

四、客戶群體的調(diào)研分析

1.商鋪投資者調(diào)研分析

2.終端消費(fèi)者調(diào)研分析

3.招商客戶的調(diào)研分析

五、主要商圈與重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目分析

1.主要商圈調(diào)研分析

2.重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目（商業(yè)市場(chǎng)）分析地理位置?

項(xiàng)目規(guī)模?

? 商業(yè)性質(zhì)

硬件設(shè)施?

經(jīng)營(yíng)模式?

樓層分布?

? 購(gòu)物環(huán)境

商戶與業(yè)主合作方式?租客組合?

商品布局?

? 價(jià)格

目標(biāo)消費(fèi)群體?

品牌檔次?

廣告形象?

? 優(yōu)劣勢(shì)分析

經(jīng)營(yíng)狀況?

其他各項(xiàng)影響因素分析?

六、物業(yè)管理之調(diào)研分析

1.物業(yè)管理公司調(diào)研

2.物業(yè)管理各項(xiàng)條款調(diào)研分析

管理力度?

? 商戶對(duì)物業(yè)管理提出的要求

個(gè)別商戶對(duì)物業(yè)管理的特殊要求?

七、項(xiàng)目所在地區(qū)域市場(chǎng)分析

1.區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析

2.區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)、需求分析

3.區(qū)域市場(chǎng)租金、銷售價(jià)格分析

4.域市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局分析

5.項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)可行性分析、初步定位

第二部分市場(chǎng)定位報(bào)告

一、項(xiàng)目區(qū)域總體概況總結(jié)分析

二、項(xiàng)目分析

1.項(xiàng)目地理位置分析

2.項(xiàng)目基本技術(shù)指標(biāo)分析

3.項(xiàng)目功能分析

功能互動(dòng)分析?

? 項(xiàng)目各業(yè)態(tài)功能的確定

4.項(xiàng)目商圈分析

商圈區(qū)域市場(chǎng)的劃分?

? 主要商圈、次要商圈、輻射商圈的確定

商圈消費(fèi)人群分析?

? 商圈競(jìng)爭(zhēng)格局分析

三、項(xiàng)目SWOT分析

1.項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析

2.項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析

3.項(xiàng)目劣勢(shì)分析及應(yīng)對(duì)措施

4.項(xiàng)目威脅分析及應(yīng)對(duì)措施

5.項(xiàng)目綜合分析及初步定位的確定

四、項(xiàng)目定位

1.項(xiàng)目總體定位

? 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)主題的確定

商業(yè)物業(yè)投資主題的確定?

2.項(xiàng)目目標(biāo)客群定位

? 終端消費(fèi)人群定位

經(jīng)營(yíng)商戶定位?

投資人群定位?

3.項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位

? 價(jià)格制訂依據(jù)的闡述

本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位?

（二）第三部分產(chǎn)品定位報(bào)告

一、項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)總體規(guī)劃

1、產(chǎn)品設(shè)計(jì)總體規(guī)劃方案的制定（總體規(guī)模（地上、地下）、建筑方式、商業(yè)經(jīng)營(yíng)形態(tài)等）

? 本項(xiàng)目商業(yè)配套、非配套比例控制

本項(xiàng)目公建物業(yè)的合理利用方案的制定?

? 本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)總體供應(yīng)量計(jì)算、分析與規(guī)劃

本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)規(guī)劃形式、分布格局、組合方式等總體規(guī)劃?

? 本項(xiàng)目銷售、租賃可行性分析及適合本項(xiàng)目之租、售方案的制定本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析?

二、產(chǎn)品設(shè)計(jì)主題定位

1.品設(shè)計(jì)主題定位確定

2.品設(shè)計(jì)主題定位詮釋與細(xì)部研究

三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)

1.筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)（外立面、柱間距、層數(shù)、層高、商鋪面寬、進(jìn)深、墻體、天花、地面、燈光、防火設(shè)施等）

2.業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)

? 交通組織系統(tǒng)（外部交通組織、內(nèi)部交通組織、入口、中庭、電梯、消防通道、休息場(chǎng)所、停車場(chǎng)等）

? 經(jīng)營(yíng)管理產(chǎn)品（倉(cāng)儲(chǔ)空間的設(shè)計(jì)與規(guī)劃、中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、智能化保安系統(tǒng)設(shè)計(jì)、電子商務(wù)平臺(tái)設(shè)計(jì)等）

? 裝飾裝潢設(shè)計(jì)（整體形象與風(fēng)格建議、外立面設(shè)計(jì)、商場(chǎng)招牌設(shè)計(jì)、綠化建議、燈光建議、景觀小品建議、廣告（位）宣傳設(shè)計(jì)等）

四、店鋪分割與功能布局

1.鋪分割總體策略的確定（視具體行銷策略決定）

2.業(yè)功能布局的設(shè)計(jì)與規(guī)劃

五、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理（物業(yè)管理）建議

1.業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式的設(shè)計(jì)與制定

2.業(yè)經(jīng)營(yíng)管理職責(zé)的確定（介入時(shí)機(jī)的選擇、工作內(nèi)容的確定、管理方式的制定、管理費(fèi)用的確定等）

3.業(yè)經(jīng)營(yíng)管理針對(duì)項(xiàng)目長(zhǎng)期、穩(wěn)定發(fā)展運(yùn)作策略的制定

三）

第四部分營(yíng)銷推廣報(bào)告

一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介

二、可類比項(xiàng)目重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手營(yíng)銷策略分析

1.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的確定

2.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目概況

3.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手近期的銷售動(dòng)態(tài)及我方的對(duì)應(yīng)策略

三、本項(xiàng)目創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷體系的建立及關(guān)系營(yíng)銷

四、項(xiàng)目主要賣點(diǎn)薈萃及強(qiáng)弱勢(shì)分析與對(duì)策

五、項(xiàng)目發(fā)展定位確定

1.項(xiàng)目發(fā)展定位

2.項(xiàng)目形象定位

3.項(xiàng)目形象的塑造和建立

4.項(xiàng)目命名方案

六、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的定位（客戶群的再清晰化）

1.目標(biāo)客戶群定位

2.目標(biāo)客戶群描述

七、價(jià)格的定位及策略

1.項(xiàng)目單方成本

2.項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo)

3.可類比市場(chǎng)價(jià)格

4.價(jià)格策略

5.價(jià)格分期策略

八、入世時(shí)機(jī)及銷售分期控制

九、廣告策略

1.廣告市場(chǎng)分析

2.秦皇島市樓盤市場(chǎng)廣告解析

3.廣告戰(zhàn)略目標(biāo)

4.項(xiàng)目分析和廣告定位

5.廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

6.廣告策略

7.廣告階段研究

8.廣告主題

9.廣告投放率及規(guī)模

10.廣告效果監(jiān)控、評(píng)估及修正

11.廣告費(fèi)用預(yù)算

十、媒介策略

1．媒體總體策略及媒體選擇；

2．媒體組合策略；

3．投放頻率及規(guī)模；

4．軟性新聞媒體；

5．媒體費(fèi)用預(yù)算。

十一、推廣計(jì)劃

十一、公關(guān)活動(dòng)策劃及現(xiàn)場(chǎng)包裝

十二、品牌戰(zhàn)略

1.品牌命名方案；

2.項(xiàng)目VIS系統(tǒng)建立。

十三、營(yíng)銷推廣效果監(jiān)控、評(píng)估及修正

1.效果測(cè)評(píng)形式；

2.實(shí)施效果評(píng)測(cè)的主要指標(biāo)。

十四、營(yíng)銷環(huán)境的營(yíng)造

1.銷售部的規(guī)劃設(shè)計(jì)；

2.樣板間的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建議。

第五部分招商推廣報(bào)告

一、初期宣傳推廣工作

1.步完成落實(shí)項(xiàng)目推廣費(fèi)用預(yù)算案、確定物業(yè)最終面積計(jì)算表等工作后，我司將立即籌備一套完整的宣傳推廣工具；

2.業(yè)咨詢材料如：法律咨詢材料、牌照、稅務(wù)問(wèn)題、來(lái)往賬戶之開(kāi)設(shè)等；

3.場(chǎng)咨詢材料如:項(xiàng)目所在地消費(fèi)者零售消費(fèi)能力、檔次、品味、流行情報(bào)；項(xiàng)目所在地游客數(shù)量、消費(fèi)習(xí)慣；項(xiàng)目所在地商業(yè)物業(yè)分布地區(qū)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等；

4.目資料如：圖片、效果圖、平面圖、位置圖、租金價(jià)目表等；

5.目租賃條款如：租賃年期、起租期、免租期、管理費(fèi)、水、電、煤、電話費(fèi)、違約責(zé)任等。

6.公關(guān)活動(dòng)

與公關(guān)、廣告公司協(xié)調(diào)策劃宣傳公關(guān)活動(dòng)，如記者會(huì)、專題采訪；?? 提供印刷品宣傳、樓書、招商手冊(cè)等設(shè)計(jì)意見(jiàn)；

軟、硬廣告配合介紹項(xiàng)目所在地商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)狀況。?

7.直銷大型目標(biāo)主力客戶。我司將根據(jù)目標(biāo)主力租戶名單，以直銷方式親自逐一聯(lián)絡(luò)及洽談，度身定造其需要的市場(chǎng)資料,了解其裝修工程技術(shù)要求，利用較惠租賃條件吸引其進(jìn)駐，務(wù)求在招商的最早階段便能落實(shí)此批“主力租戶”，從而提高項(xiàng)目號(hào)召力，增加其他商戶的信心。同時(shí)，我司將大量郵寄本項(xiàng)目之推廣資料予零售商戶，利用我司之客戶網(wǎng)絡(luò)資源，最大限度推動(dòng)項(xiàng)目招商工作的順利進(jìn)展。

二、全面招商運(yùn)作工作

1.此階段我司將按照擬定之行業(yè)組合及分布建議，根據(jù)每一行業(yè)的分類，為項(xiàng)目選擇具適合的租戶進(jìn)行推廣；

2.繼續(xù)向主力商戶推廣，以不斷提高物業(yè)實(shí)力，努力開(kāi)拓及發(fā)掘更多新客戶。我司將全面跟進(jìn)所有投寄范圍內(nèi)的商戶名單，跟據(jù)各商戶的質(zhì)素及營(yíng)業(yè)性質(zhì)來(lái)確定其進(jìn)駐物業(yè)位置，以配合擬定的行業(yè)商戶組合建議；

3.不斷改進(jìn)及更新招商資料，繼續(xù)跟進(jìn)主力牽頭商戶；利用促銷活動(dòng)及媒體宣傳，營(yíng)造聲勢(shì)及熱銷氣氛，使本項(xiàng)目成為零售界成行成市的談?wù)撨M(jìn)駐對(duì)象，成為市場(chǎng)注目的焦點(diǎn)。

三、落實(shí)商戶進(jìn)駐物業(yè)

1.繼續(xù)全面跟進(jìn)招商推廣工作，視商鋪（物業(yè)）出租狀況，及時(shí)調(diào)整及制定招商策略；

2.以租金價(jià)格為指針，協(xié)助甲方與商戶直接洽談租賃條件；

3.落定租賃條款及租約，完成整個(gè)簽約程序。

四、后期招商跟進(jìn)工作

1.全面跟進(jìn)工作，包括視察場(chǎng)地、洽談租賃、條款、簽約等過(guò)程；

2.協(xié)助商戶進(jìn)場(chǎng)裝修，與工程公司協(xié)調(diào)入圖審批、裝修等工程問(wèn)題；協(xié)助公關(guān)、廣告公司安排新聞發(fā)布會(huì)、記者會(huì)、作廣泛試業(yè)宣傳，如出報(bào)紙新聞稿、舉辦宣傳活動(dòng)、剪彩等，以提高本項(xiàng)目的知名度，營(yíng)造濃厚的商業(yè)氛圍；

3.展開(kāi)整體商場(chǎng)(物業(yè))的宣傳活動(dòng)，預(yù)計(jì)當(dāng)商場(chǎng)招商超過(guò)70%時(shí)，可開(kāi)始試業(yè)。當(dāng)商場(chǎng)招商工作完成超過(guò)80%時(shí)，我司將制定商場(chǎng)全力推廣宣傳活動(dòng)，協(xié)助舉辦

試業(yè)活動(dòng)。

五、正式開(kāi)業(yè)

附件二：

商業(yè)項(xiàng)目工作人員名單

項(xiàng)目總顧問(wèn)：

專案策劃人員名單

主要負(fù)責(zé)人：

負(fù)責(zé)人：

策劃人員：

招商支持人員名單：

主要負(fù)責(zé)人：

招商協(xié)助人員：

第五篇：商業(yè)項(xiàng)目全程策劃建議書

商業(yè)項(xiàng)目全程策劃建議書 第一階段：市場(chǎng)調(diào)研階段

-**商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

一、**市經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究

◆ 總?cè)丝诩皡^(qū)域人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平等◆ GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況

◆ 消費(fèi)品零售總額

◆ 商業(yè)增加值

◆ 城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入

◆ 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額

二、區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查

◆ 公共設(shè)施狀況

◆ 交通體系狀況

◆ 道路狀況、通行量

◆ 區(qū)域性質(zhì)與功能特點(diǎn)

◆ 各項(xiàng)城區(qū)的機(jī)能

◆ 城市規(guī)劃

三、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策研究

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? 商鋪發(fā)展現(xiàn)狀及布局情況 商鋪發(fā)展規(guī)劃 城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃政策

四、區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)、商鋪分布及經(jīng)營(yíng)狀況的市場(chǎng)調(diào)查與分析

◆ 地區(qū)商鋪分布及經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)詳圖

◆ 商業(yè)地區(qū)間的競(jìng)爭(zhēng)狀況及競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)查分析

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? 地區(qū)間的銷售動(dòng)向 大型主力店的動(dòng)向

五、典型性調(diào)查與研究

六、地區(qū)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析

七、消費(fèi)者消費(fèi)行為調(diào)查與研究

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? 地理細(xì)分調(diào)查分析 購(gòu)買人群細(xì)分調(diào)查 年齡細(xì)分調(diào)查分析 經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分調(diào)查分析 消費(fèi)者交通和出行方式 購(gòu)買者購(gòu)買心理及行為分析 道路類別及交通狀況 項(xiàng)目地塊自然與社會(huì)條件分析 顧客是否容易達(dá)到商業(yè)區(qū) 周邊環(huán)境和公建設(shè)施 項(xiàng)目周圍經(jīng)濟(jì)條件分析 項(xiàng)目SWOT分析 商圈的范圍的確定

八、項(xiàng)目立地條件研究

九、商圈的確定和研究

? 商圈的構(gòu)成及顧客來(lái)源第二階段：項(xiàng)目定位階段

-**項(xiàng)目定位報(bào)告

一、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位

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?三、四、?

?五、六、形象定位 規(guī)模定位 目標(biāo)客戶定位 購(gòu)買商鋪的目標(biāo)群分析 租賃使用商鋪的目標(biāo)群分析 商鋪的目標(biāo)消費(fèi)群定位及分析 商鋪的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目定位及功能定位 經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目定位 功能定位 商鋪特色定位 競(jìng)爭(zhēng)定位 第三階段：項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案階段

一、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

二、建筑風(fēng)格與立面效果設(shè)計(jì)方案

三、商鋪結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分割方案

四、景觀設(shè)計(jì)方案

五、交通組織設(shè)計(jì)方案 第四階段：項(xiàng)目營(yíng)銷策劃階段

-項(xiàng)目?jī)r(jià)格計(jì)劃

-項(xiàng)目市場(chǎng)推廣方案

一、營(yíng)銷整體規(guī)劃方案建議書

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? 營(yíng)銷方式建議 營(yíng)銷渠道建議 營(yíng)銷策略建議 營(yíng)銷計(jì)劃安排建議 促銷策略建議 整體均價(jià)建議 分期均價(jià)建議 層差和朝向差分析 價(jià)目表建議 價(jià)格特別調(diào)整方式建議 付款方式建議 招商管理模式建議 物業(yè)管理模式建議 客戶管理模式建議 銷售管理模式建議 VI設(shè)計(jì)建議

二、價(jià)格策略執(zhí)行計(jì)劃建議書

三、管理模式建議書

四、項(xiàng)目形象包裝設(shè)計(jì)方案建議書

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? 樓書設(shè)計(jì)建議 展板設(shè)計(jì)建議

五、廣告宣傳策劃建議書

以下有關(guān)內(nèi)容以實(shí)際執(zhí)行單位與甲方協(xié)議并由甲方確定認(rèn)可為準(zhǔn) ?

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? 戶外廣告策略建議 報(bào)刊廣告策略建議 新聞炒作策略建議 網(wǎng)上廣告和炒作策略建議

六、銷售活動(dòng)策劃建議書

以下有關(guān)內(nèi)容以實(shí)際執(zhí)行單位與甲方協(xié)議并由甲方確定認(rèn)可為準(zhǔn) ?

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? 開(kāi)工儀式建議 開(kāi)盤儀式建議 封頂儀式建議 竣式儀式建議 入伙儀式建議 新聞發(fā)布會(huì)建議 展銷會(huì)建議 第五階段：銷售實(shí)施階段