第一篇：某大型商業項目策劃方案

某大型商業項目策劃方案目錄

時間:2006-1-26 9:56:00

【報告目錄】：

第一章煙臺市場調查研究

第一節城市概況

第二節

第三節

第四節

第二章

第一節

第二節

第三章

第一節

第二節

第三節

第四節

第五節

第六節

第四章

第一節

第二節

第三節

第四節

第五節經濟環境消費市場環境商業發展狀況項目全程策劃項目SWOT分析項目名稱策劃商場定位與經營規劃業態定位功能定位消費市場定位經營特色定位樓層分布物業方案建議業務招商與品牌計劃業務招商策略依據招商政策制定依據招商政策內容招商思路各樓層招商品牌計劃

第五章商場經營管理策略

第一節品牌招商工作

第二節籌備開業運營

第三節商場管理工作

第四節營銷策劃工作

第五節人力資源工作

第六節制度體系建立工作

第七節經營管理保障體系

第八節商業經營籌辦投資預算

第九節商業經營指標分析

第十節年度經營費用預算第十一節商業經營合理性分析

第六章項目銷售代理策略

第一節產品設計

第二節價格策略

第三節客戶資源

第四節銷控原則

第五節投資者投資分析

第六節總體銷售目標

第七節銷售階段劃分

第七章項目營銷推廣策略

第一節售樓中心方案的概念設計

第二節營銷策略

第三節推廣方式

第四節推廣過程

第五節營銷推廣戰術設計

第六節媒體分析

第七節推廣費用及預算

【報告圖表】：

主要商業項目情況調查表主要商業地產項目調查情況表項目swot分析表

各品類商品基本招商政策表商業經營籌辦投資預算表商業經營籌辦費用明細表商業經營指標分析表

年度經營費用預算表

商業經營合理性分析表假定投資方式設計表

投資者投資收益分析表總體銷售計劃表

綜合業績分析表

第二篇：大型商業房地產項目如何操作

大型商業房地產項目如何操作

大型商業房地產項目無論從客戶的復雜程度，還是投資模式及經營模式上，都屬于房地產開發中的復雜產品，開發周期長、投資大，受經濟發展和政策的影響大。此類項目在開發的前期決策過程中存在許多不可預見因素，具有很大的風險；同時，由于業態種類豐富，在后期的運營中也存在很多困難。因此必須采用科學的管理理論和技術對大型商業房地產項目的開發和運營進行全過程控制。

1.全過程管理的內容和程序

與其他房地產形式相比，商業房地產具有以下特點：

①客戶需求的特殊性。商業房地產的客戶包括兩級：初級客戶———商業運營商，終級客戶———消費者。一方面，商業運營商不同的經營內容、特色決定其需求的個性化；另一方面，商業房地產所針對的消費者數量龐大，客戶群結構復雜，無法同時滿足不同客戶層的個性化需求，項目的市場定位、市場策略等前期評價工作存在許多不確定因素，這些都增加了前期決策的難度與后期建設經營的風險。

②開發贏利模式的不確定性。商業房地產的規模有大有小，對于小規模商業，通常采取開發銷售模式，資金回收主要是銷售收入；對于大型商業房地產，一般采取出租運營模式，注重資產的長期良性運營，以收取租金為主要投資回報形式。

③經營管理的復雜性。以出租為主要運營模式的大、中型購物中心及ShoppingMall（商業區），業態種類豐富，對于不同類型要采取相異的經營管理模式，這就增加了后期經營管理工作的困難，使其面臨巨大的壓力與挑戰。

商業房地產按項目本身可分為啟動、計劃、實施、控制和收尾五個階段，對應著策劃與決策、準備設計、建設施工和使用運營的全過程管理，通過項目策劃和控制達到項目全過程管理目標。

2.市場資源分析與策劃

在決策階段，可運用SWOT環境分析法對項目所處市場環境和各項資源條件進行分析。大型商業房地產項目的特點決定了對其進行環境資源分析的內容。主要包括：

①項目選址要求科學合理；

②符合市場發展的規律；

③良好的政策環境；

④積累行政資源；

⑤整合開發資源。

3.項目建設管理與控制

按照管理主體的不同，可以將大型商業房地產項目分為開發商項目管理子系統、設計方管理子系統、施工方管理子系統和供貨方管理子系統。以開發商的項目管理為基礎和紐帶，相互關聯共同構成商業房地產項目建設管理與控制系統。

項目建設管理與控制有四項基本目標：進度、費用、質量和安全，分別對應著組織計劃體系的戰略、政策、程序和規則四個層次。這四項目標同處于一個動態的平衡系統之中，相互作用，相互約束。若其中一項有變化就會引起其他三項的變化，以此來恢復項目控制的系統平衡。這種系統動態平衡關系好比天平：一頭是進度，一頭是費用，質量和安全則是杠桿。進度和費用是可活動和可調節的，且調整方向互為消長，屬于指標性的軟要素；而質量和安全則是固定的和不可變的，是標準性的硬要素。進度和費用應當以滿足質量和安全要求為前提（保持質量、安全為平穩狀態），否則即意味著對質量與安全的犧牲（杠桿發生傾斜）。作為開發商，必須運用先進的管理知識和手段，在項目建設過程中充分利用信息技術，密切注意三者之間關系的調節，分清主次，保證工程在最小成本下，按期按質地順利完成，實現進度、費用、質量和安全的系統平衡。

(1)項目進度管理

大型商業房地產項目總體分為多期工程，首期工程進度是否能按時完成對后續開發有重要影響，并直接關系投資效益，因此要加強工程進度和工期的管理控制。

①對項目總周期和一期工程周期進行論證和分析，制定出科學的實施方案和施工組織設計，確定經濟合理的施工方案。

②編制項目總體和分期的進度計劃，找出經濟合理的工期；編制階段進度計劃，對各階段的單項工程或工序編制出詳細的進度計劃，繪制工程進度表。

③大型商業房地產項目建筑面積較大，工期較緊，同時進入施工現場的施工單位較多，因此要對每個施工單位進行緊密的跟蹤和監督，保證其嚴格按施工計劃進度進行施工。

④在施工過程中對進度計劃要進行及時的檢測與調整，及時掌握項目的進展情況，發現計劃與實際的偏差，及時采取有效措施調整進度計劃，保證整個項目能夠如期完成。

(2)項目質量管理

項目施工過程中的質量管理，實際就是程序控制和過程偏差控制。在項目施工的實際工作中，通常采取委托項目監理單位對施工單位質量管理體系的實施狀況進行監控：監督檢查在工序施工過程中的施工人員、機械設備、施工方法、工藝或操作是否處于良好狀態；是否符合質量要求；做好設計變更的控制工作；做好施工過程中的檢查驗收工作；做好工程質量問題和質量事故的處理，當出現不合格產品時，應要求施工單位采取措施予以整改，并跟蹤檢查，直到合格為止；當施工現場出現質量異常情況、隱蔽作業未經檢驗而擅自封閉、未經同意擅自修改設計圖紙、使用不合格原材料或構配件時，應下達停工指令，糾正后下達復工指令；對工程材料、混凝土試塊、受力鋼筋等實行取樣送檢制度；對從事計量作業的操作人員技術水平進行審核，對其計量作業結果進行評價和確認。

(3)項目成本管理

由于施工階段的成本占整個項目成本的80%左右，直接影響項目開發總成本的高低，因此項目建設施工階段的成本控制尤為重要。成本控制主要有組織措施、技術措施、經濟措施，三者融為一體、相互作用。具體管理方法和技術有：

①工程部應健全內部審核機制，實行項目經理負責制，對項目的成本、質量、進度承擔全部責任。

②對施工單位制定的施工方案進行審查，確保方案的先進性和經濟性，從而節省工期、提高質量、降低成本。

③項目經理和施工管理員應認真記好施工日記，對進場材料設備的品牌、質量、數量等要認真審核，并對施工進度和完成的工作量等重大事項按日記錄在案。

④財務部按付款程序及有關工程合同控制撥付工程備料款、進度款。

⑤竣工決算階段的成本控制重點在于工程量的審定。

4.招商管理

現代商業房地產運營管理的精髓就是“統一運營”，主要包含四個方面：統一招商管理、統一營銷、統一服務監督和統一物業管理?！敖y一招商管理”是后面

三個統一工作的基礎和起源，其成敗不僅決定前期規劃是否成功，而且決定著后期項目運營管理是否順利。大型商業房地產項目通常由開發公司成立運營管理公司，全面負責統一運營。

招商活動應注意以下原則：

①維護統一主體形象和品牌形象，對商戶的年銷售額和經營性質做一定的分析，保持項目的品位，不能盲目引進。

②保證市場的全面性，做到“他無我有，他有我優”，保證市場內產品的全面性和先進性。

③遵循核心主力商戶先行，其他商戶隨后的原則。

④注意核心主力商戶選擇布局原則，核心主力商戶適合放在經營軸線的端點，這樣能起到組織客流，擴大宣傳的作用。

⑤租賃經營采取“放水養魚”的原則，“先做人氣，再做生意”。

⑥對商戶的“統一服務”，包含統一的營銷服務、統一的信息系統支持服務、統一的布置指導、統一的行政事務管理、統一的物業管理等。這一原則要充分體現在招商過程的思想上和合約中，從而體現并維護項目的品牌和特色。

在招商過程中，有必要對每一個商戶進行評價分析，預測其經營前景，以便確定其是否符合項目的整體經營方向和定位?？梢圆扇∩虘舯ＷC金制度，和相關管理部門聯合設立監察隊伍。此外，招商人員的素質也是招商成功與否的一個重要影響因素。所以應對招商人員進行必要培訓，并采取分類分級管理手段。

5.營銷管理

(1)銷售管理

大型商業房地產的銷售與招商環節往往密不可分，互相影響，相輔相成。商業房地產營銷的成功關鍵在于：給投資者充足的信心，使其相信商鋪的招商成功一定會帶來穩定的租金收入和持續的增值空間，銷售活動必須借助招商大造聲勢，挖掘并創造強大的營銷賣點，增強投資者的信心，打消其投資顧慮，保障銷售成功。在銷售過程中也應該與當地政府積極合作，充分利用行政資源。

根據效益、協同、可控性、風險原則，應采取直接銷售和間接銷售相結合的銷售策略。在建初期階段應采用公司銷售人員直接銷售的方式。這樣不僅可以使公司直接了解用戶的需求、購買的特點及變化趨勢，及時做出相應的經營決策，還可以相對縮短流通環節，減少流通費用，降低營銷成本；建設后期和建成后應選擇房地產中介代理公司負責銷售。因其熟悉市場情況，對所擅長的市場領域有充分的認識，可以降低銷售難度，加速銷售進度，降低利潤風險，有利于風險分攤和轉移。

(2)促銷管理

應采取目標任務法：先確定促銷目標，然后確定達到目標所需完成的任務，最后再估算所需的促銷費用。這種方法可以使企業管理人員將促銷費用和促銷目標直接聯系起來，便于進行產出投入分析。項目在建初期應當采取傳單、戶外平面廣告、報紙等廣告媒介的促銷組合策略來進行宣傳，提高企業和項目的知名度。項目開工時，要充分利用當地的行政資源，舉辦開工典禮，邀請當地政府的領導和媒體參加，從而擴大項目的影響力和知名度。

6.運營管理

運營是大型商業房地產項目持續收益和升值的源泉。目前大多數商業房地產項目采取包租的形式，由經營管理公司統一經營。這種經營方式對于公司和投資者來說是一種“雙贏”的方式：對公司來說，能夠快速銷售，促使資金快速回籠，獲得收益；對投資者來說，有穩定的租金收入。這種方式成功的關鍵在于管理公司的規范性和專業性。所以在成立（或委托）管理公司時應從這兩個方面進行考慮和分析評價，從而保證市場的租賃、物業、營銷策劃和服務能在專業、規范的管理下統一進行。

由于大型商業房地產項目開發建設所占面積大、涉及行業多、范圍廣，因此運營中還可以成立經營商戶的統一基金、行業協會或商會。這樣不僅可以充分溝通各商戶信息、協調與經營管理公司的合作、監督管理公司的工作質量，而且便于提高公司的管理效率，將公司的主要精力和業務從眾多個體商戶的繁瑣工作中解放出來，從大市場的角度進行整體營銷、推廣和服務。

第三篇：大型游樂園項目商業計劃書

大型游樂園項目商業計劃書 開啟更美好的明天 keep it simple讓問題簡單化 〖 商業計劃書內容 〗商業計劃書是一份全方位描述企業發展的文件，是企業擁有良好融資能力、實現跨越式發展的重要條件之

一。一份完備的商業計劃書，是企業融資過程中不可缺少的文件，作為資金的敲門磚，商業計劃書不僅是企業能否成功融資的關鍵因素，同時也是企業梳理戰略、規劃發展、總結經驗、挖掘機會的案頭文件。商業計劃書作為吸引投資的“敲門磚”，主要用途是獲得投資資金，一份策劃優秀的商業計書能夠把公司和項目的優勢、潛力、運營思路、商業模式等完美的展現給投資者，從而獲得風險投資商的的青睞。風險投資商通過股權、債權的方式投入資金，最終退出企業資本體系，獲得高額回報。第一章 公司情況介紹第一節 公司基本情況

一、公司的宗旨

二、目標（市場和財務目標）

三、公司各部門的職能和經營目標

四、公司管理狀況第二節 公司現有產品和技術介紹

一、產品簡介

二、產品生產

三、現有技術狀況第二章 大型游樂園市場與競爭現狀分析第一節 市場

一、市場規模、市場結構與劃分

二、目標市場分析

三、產品消費群體分析

四、公司現有產品市場狀況分析

五、市場趨勢預測和市場機會 讓問題簡單化 第二節 競爭分析

一、行業競爭狀況（行業壟斷競爭狀況）

二、行業主要競爭者的市場份額狀況

三、主要競爭對手分析

四、潛在競爭者分析

五、市場變化趨勢

六、公司產品競爭優勢第三章 市場營銷第一節 營銷計劃

一、主要區域簡介

二、營銷方式

三、渠

道建設

四、預估目標 第二節 銷售政策

一、現行銷售方略

二、新的銷售計劃 第三節 銷售市場開拓

一、銷售渠道建設

二、銷售方式

讓問題簡單化

三、行銷環節

四、售后服務 第四節 主要業務關系狀

況 第五節 銷售管理

一、銷售人才隊伍情況建設

二、促銷和市場

滲透（方式及安排、預算）

三、銷售計劃安排

四、產品銷售價格

方案

五、市場開發規劃第四章 資金管理 第一節 投資說明

一、資金需求說明（用量／期限）

二、資金使用計劃及進度

三、投資

形式（貸款／利率／利率支付條件／轉股－普通股、優先股、任股權

／對應價格等）

四、資本結構

五、回報／償還計劃讓問題簡

單化

六、資本原負債結構說明（每筆債務的時間／條件／抵押／利

息等）

七、投資抵押（是否有抵押／抵押品價值及定價依據／定價

憑證）

八、投資擔保（是否有抵押／擔保者財務報告）

九、吸納

投資后股權結構

十、股權成本

十一、投資者介入公司管理之程度

說明

十二、報告（定期向投資者提供的報告和資金支出預算）

十三、雜費支付（是否支付中介人手續費）第二節 投資報酬與退出

一、股票上市

二、股權轉讓

三、股權回購

四、股利第五章 風

險分析第一節 資源（原材料／供應商）風險讓問題簡單化 第二節 市場不確定性風險第三節 研發風險第四節 生產不確定性

風險第五節 成本控制風險第六節 競爭風險第七節 政策風險

第八節 財政風險（應收賬款／壞賬）第九節 管理風險（含人事／

人員流動／關鍵雇員依賴）第十節 破產風險第六章 公司管理

第一節 公司組織結構第二節 管理制度及勞動合同第三節 人事

計劃（配備／招聘／培訓／考核）第四節 薪資、福利方案第五

節 股權分配和認股計劃第七章 經營預測讓問題簡單化 第一

節 銷售規模預測

一、銷售數量

二、銷

售增長率 第二節 銷售盈利預測

一、毛利率預測

二、銷售利潤率變化預測 第三節 投資報酬預測第八章 財務分析

第一節 財務分析說明第二節 財務數據預測

一、銷

售收入明細表

二、成本費用明細表

三、薪金水平明細表

四、固定資產明細表

五、資產負債表

六、利潤及分配明細表

七、現金流量表讓問題簡單化

八、財務指標分析附錄

一、附件1.營業執照影印本2.董事會名單及簡歷3.主要經營團隊

名單及簡歷4.專業術語說明5.專利證書／生產許可證／鑒定證

書等6.注冊商標7.企業形象設計／宣傳資料（標識設計、說明書、出版物、包裝說明等）8.簡報及報道9.場地租用證明10.工藝

流程圖11.產品市場成長預測圖

二、附表1.主要產品目錄讓

問題簡單化

第四篇：大型商業項目(萬達)--消防聯動調試方案--

消防聯動調試方案

消防聯動調試是大型公共建筑工程機電設備安裝中最重要、技術 最復雜、涉及面最廣、工程交用前必須進行地程序是對消防工程各 系統的設計與施工質量的檢驗、是對工程使用過程是否安全可靠的重 要保障。本工程消防聯動調試主要項目有消防噴淋、消火栓、防排 煙、正壓送風、強切非消防電源、應急照明、消防電梯、消防卷簾、防火門、消防廣播、消防電話、火災自動報警等系統。本工程是集探 測智能、監察智能、聯動智能為一體的中央報警與聯動控制系統。

消防聯動調試應在上述各專業系統安裝完成單機試運轉及各種 單項試驗完成并合格后進行。

一、聯調準備工作

1、調試組織機構

由于消防聯動調試涉及專業多、系統大、工程量大必須成立以 建設單位及施工單位為領導組長的聯調領導小組及專業調試小組各 專業調試負責人由熟悉本專業的工程技術人員承擔。領導小組負責聯 調的總體安排和組織專業間的聯動協調專業小組負責調試及聯調的 具體事宜。所有參加人員應分工明確、責任明確同一按調試方案進 行。

2、現場準備準備記錄表格、調試檢測儀表、專業常用工具、通訊工具 及一定數量地易損件等。

二、聯動調試

聯動調試程序現場手動近程調試——消防中心手動遠程調試——模擬聯調。

聯調是采用人為模擬試驗專業項目不同模擬檢測數量不同。聯 調不同于一般設備安裝后地單機試運轉設備安裝后地單機試運轉主 要是檢查設備安裝質量、設備本體的性能而聯調是檢查試驗本專業 和相互專業的相互聯動關系也是一種功能設備和另外幾種功能設備 相互制約動作的調試最后達到自動滅火和減災、救生的目的。本工 程消防聯動調試的方法和步驟如下

1、消防噴淋系統

消防噴淋系統聯調主要分噴淋主泵調試、報警閥調試、聯動調試 三步進行。

1噴淋水泵調試為水泵房近程控制和消防中心遠程控制

A.水泵近程調試

① 在消防泵房進行手動啟、停水泵。水泵運轉時要檢查水泵運轉是否 正常有無漏水及水泵的運轉電壓、電流等。

② 模擬故障進行主、備泵互投試驗。主要是檢查測試在發生火災時 噴淋水泵一旦有一臺出現故障另一臺能否在規定的時間內轉換投 入運行。

③ 因消防泵是雙電源供電所以要再模擬故障進行主、備電源互投切 換。主要是檢查測試在火災發生時供電主電源遭到破壞備用電 源能否在1.5分鐘內投入正常運行。

B.消防中心遠程調試在中心控制臺上

① 啟動硬控按鈕即從控制臺上直接拉線到泵房接泵進行啟、停噴

淋泵試驗。

② 啟動軟控開關模塊控制進行啟、停噴淋泵試驗。硬控、軟控這 兩項試驗都是檢查電氣遠程控制檢查噴淋水泵能否在5分鐘內投 入正常運轉。

C.噴淋水泵調試注意事項

① 調試人員在消防中心遠程啟停水泵時一定要有人在現場監測水泵 壓力及運行狀況一旦水泵出現異常情況應立即停泵。

② 水泵運轉時要將泵房內水泵試驗用的泄水閥打開放水防止水泵多 次試驗運轉系統超壓損壞。

③ 另外要檢查水泵附近的地漏是否暢通排水系統是否正常對泄水 要有組織排放。

2濕式報警閥調試

調試時在每個濕式報警閥試水裝置處放水報警閥應及時動作 水力警鈴同時發出報警信號壓力開關接通電路報警噴淋泵自動啟 動。這時要檢查警鈴的響聲是否連續報警聲及壓力開關報警信號和噴 淋泵的運行信號都反饋到消防中心。若警鈴的響聲不是連續報警聲 應檢查警鈴和警鈴的進水管將響聲調成連續報警聲。濕式報警閥正 常后應立即將放水閥關閉。報警閥調試時泄水排放其注意事項同噴 淋水泵。

3聯調

噴淋系統的聯調不是將噴灑頭模擬火災爆破水流指示器輸出報

警電信號接通電路報警從而啟動噴淋泵而是在水流指示器末端試驗裝置處放水試驗水量相當于一個噴灑頭爆破時的水量使水流指

示器輸出報警電信號接通電路報警啟動噴淋水泵。

分別在每一個水流指示器末端放水進行聯動試驗。這時水流指示 器輸出報警電信號接通電路報警啟動噴淋水泵。在現場放水處觀察 放水在消防控制中心控制屏上觀察水流報警信號反饋情況。聯調做 法是

A.檢查每個系統的水流指示器的動作情況。

B.檢查水流指示器輸出報警電信號是否接通電路控制信號。

C.檢查報警后控制信號是否能自動啟動水泵達到滅火的功能。水流 指示器末端放水時同噴淋泵。

2、消火栓系統

消火栓調試分為消火栓主泵調試、消火栓噴水試驗、聯動調試等 三步進行。

1消火栓主泵調試同噴淋主泵的項目。

2消火栓噴水試驗是采取分層進行。分層試驗主要目的是檢查消防 豎管的流量應不少于每層消火栓總數的80進行試噴水。從頂層、中層、地下層各取兩個相鄰的消火栓箱的水槍同時噴水以檢查兩 個水槍的充實水注是否能夠同時到達被保護范圍內的任何部位。本工 程是用6只水槍同時噴水試驗時要從栓口處測量水壓并將讀取 數據填寫在調試記錄表內。高層建筑最不利點的消火栓靜水壓力不得 小于0.07Mpa栓口的靜壓力不應大于0.8Mpa出水壓力不應大于 0.5Mpa如果大于上述值應該在栓口處增加減壓裝置。同時要實際 測量水槍噴射充實水注距離充實水注距離不得小于10m。

消火栓水槍噴水試驗時要選擇噴放場地尤其在東城區繁華地帶 對噴出的水要有組織排放。

3聯調

對消火栓箱模擬啟動破碎玻璃按鈕進行啟泵試驗。試驗數量占

消火栓總數的50。消火栓水泵啟動后要在消防控制中心監視信號 反饋情況在泵房觀察水泵的運轉情況并打開水泵的試驗泄水閥門 放水水泵運轉后在泵房就地停泵。消火栓聯調一是檢查破碎玻璃 啟泵按鈕電氣控制線路二是檢查水泵在接到控制信號后是否能自動 啟泵。

4水泵結合器試驗

在噴淋系統、消火栓系統的水泵結合器接口處用水泵或消防車灌 水觀察系統上的壓力表是否升壓。一方面是檢查水泵結合器的止回 閥安裝方向是否正確檢查有無漏水另一方面檢查結合器的流量

1015L/S。為了以后使用方便在水泵結合器的附近應設置明顯 的永久性標志。

3、防排煙系統

防排煙系統分為排煙風機調試、防火閥調試和聯調三步進行。

1排煙風機調試排煙風機的近程、遠程控制及主備電源互投的調 試方法于水泵相同。對于雙速或正反轉風機在調試時要在現場觀察風 機的轉向、風機的轉速、雙速風機是在火災時高速排煙平時低速排

風。正反轉風機是平時正轉進風反轉排風否則應予調整。2防火閥調試

防火閥分為三類一是傻閥即沒有任何控制信號和反饋信號的

簡易閥二是僅有反饋信號70℃的防火閥三是有控制開啟或關閉、復位、反饋信號的電動防火閥。當發生火災時電控信號或風道內氣 流溫度升高70℃或280℃均可使防火閥迅速關閉切斷氣流通道 防止火災蔓延。

A.簡易閥要檢查閥體、葉片有無變形轉動是否靈活易熔片是否裝 好。

B.有反饋信號的70℃防火閥進行手動打開和關閉試驗。

C.對有控制開啟和關閉、復位、反饋信號的280℃防火閥和排煙口 首先是每個都進行手動打開和關閉試驗這時檢查防火閥和排煙口的 開啟或關閉動作是否靈活可靠有問題的立即處理。在檢查防火閥時 對那些不方便更換易熔片、不方便以后檢修的都要做調整或修改。其 次在消防控制中心對防火閥和排煙口逐個進行調試并觀察信號反 饋情況。檢查閥體的執行機構是否完好功能正確。檢查弱電接線及 線路是否正確。

3聯調

模擬報警吹煙使防火分區內任一探測器報警防火閥受到消 防控制中心發出的信號關閉或開啟。凡和該防火閥連鎖的風機停止低 速排風或正轉進風。如此風機兼有排煙任務消防中心再次發出信號 重新將防火閥打開同時聯動風機啟動高速或反轉排煙。

模擬報警加溫使防火分區內任一探測器報警280℃防火閥關

閉并聯動火災區域內的送風機、排風機、空調機組停機。這時火災 區域排煙支管上的280℃防火閥母閥及排煙風口受到信號自動打 開排煙其它區域層排煙支管上的280℃防火閥母閥及排煙風口 全部關閉并聯動風機啟動排煙。排煙風口打開的動作信號及排煙風 機啟動信號都反饋到消防控制中心。

4、正壓送風系統

正壓送風機保護區域內任一探測器報警本區域內的正壓送風機 啟動運轉同時關閉相鄰區域的補風機。

正壓送風機的調試和排煙風機相同。

聯調時在某一區域模擬報警消防控制中心接到報警并自動開 啟該區域加壓送風機及消防電梯前室的加壓送風機、樓梯間加壓送風 機。同時控制本區域的補風機運行并關閉其它樓層同一系統風道上 的補風閥。在消防控制中心應該能收到這些風機和閥門開啟或關閉的 反饋信號。

5、消防電梯

1在就地手動開梯檢查電梯運行情況、信號反饋情況。

2在消防中心對電梯進行手動開梯現場監視電梯運行及電梯回到 首層情況。在消防控制中心收到電梯回首層反饋信號。

3在每個電梯所在區域對探測器模擬報警消防中心發出控制信 號強制本區域所有電梯依次回到首層并將信號反饋給消防控制中 心消防控制中心再次控制信號切斷電梯電源。

6、強切非消防電源

7、強切非消防電源分為切一般照明、切空調電源、切廚房電源、切

8、水泵電源和切電、扶梯電源等。

9、1切一般照明電源模擬報警吹煙消防控制中心受到報警信

10、號在強電機房內分區、分層切斷照明電源應急燈和疏散指示燈照

11、明立即接通。對疏散指示標志進行檢查其疏散指示方向是否正確。

12、2切空調電源模擬報警吹煙消防控制中心受到報警信號后

13、在變配電室自動切斷相應的空調電源并將信號反饋回消防控制中心。

14、3切廚房電源同切一般照明電源。

15、4切水泵電源同切空調機、新風機組電源。

16、5切自動電、扶梯電源同切一般照明電源。17、7、防火卷簾

18、1通道防火卷簾門調試通道防火卷簾門的近程調試在現場手動

19、方式啟動卷簾門檢查卷簾門上升和下降是否達到預定位置。遠程調 20、試在消防控制中心手動啟動卷簾門要有人在現場觀察卷簾門的運

21、行情況在消防控制中心觀察卷簾門的信號反饋情況。聯動調試對

22、卷簾門保護區內的任一探測器模擬報警吹煙消防控制中心報警

23、垂直防火卷簾門一步降落到底水平卷簾門一步平移到終點。消防控

24、制中心受到卷簾門動作的反饋信號。

25、2防火分區卷簾門調試和通道卷簾門的調試基本相同。

26、3聯動調試

27、A.在卷簾門兩側對煙感探測器模擬報警卷簾門自動降在中位1.8m

28、高以便火災時人員撤退

29、B.當火災時氣流溫度升高溫感探測器報警。聯調時再人工模擬溫 30、感探測器報警卷簾門自動降落到底完成防火分區全部分割。消防

31、控制中心收到卷簾門啟動信號、中停信號及二次降落信號。

32、C.防火卷簾調試注意事項卷簾門調試時門下方不得堆放任何物品。

33、調試中如出現卷簾門啟停不到位一定要做好防護并盡快處理防

34、止門突然落下造成不必要事故。35、8、火災自動報警控制系統

36、火災自動報警控制系統是報警控制器接到探測器報警和報警按

37、鈕的火災信號及其它報警信號發出聲光報警并再火災發生的區域按

38、予先編制邏輯發出控制信號聯動各種滅火設備迅速撲滅火災。

39、1火災報警系統的調試對探測器、火災報警裝置燈設備再現場逐 40、個進行單體通電檢查檢查其報警信號控制信號的反饋情況。

41、2對探測器逐個進行人工模擬報警檢查探測器報警情況。

42、3再消防控制中心對報警控制設備進行探測功能、控制功能、聯

43、動功能遠程手動控制的測試。

44、4對消防控制中心主設備電源做自動切換試驗。

45、三、聯調后需要做的工作

46、消防工程聯調后施工單位要做好以下工作

47、1整理調試記錄。

48、2整改和完善調試中的問題。

49、3準備消防檢測報審的技術資料工程洽商、隱蔽工程檢查記錄、50、產品合格證、材料產品證明、試驗記錄等。4要將各種開關、閥門等放到手動位置防止誤動或誤操作。

51、5聯調后的成品保護消防聯調后如不能盡快進行消防檢測和消防

52、驗收要做好成品保護工作。

第五篇：大型商業商場物業管理方案

天 豐 商 場 物 業 管 理 方 案

廈門市方榕物業服務有限公司

目 錄

一、早期介入工作方案

1、工作內容

2、管理措施

3、參與有關工程聯席會議，協調各方面關系；

二、接管驗收管理方案

1、管理內容

2、管理措施

三、租戶入住管理方案

1、管理內容

2、管理措施

四、保安管理方案

1、管理內容

2、管理措施

五、消防管理方案

1、管理內容

2、管理措施

六、清潔綠化方案

1、管理內容

2、管理措施

七、房屋、設施設備管理方案

1、管理內容

2、管理措施

八、財務管理方案

1、管理內容

2、管理措施

九、質量管理方案

1、管理內容

2、管理措施

十、人力資源管理方案

1、管理內容

2、管理措施

十一、檔案管理方案：

1、管理內容

2、管理措施

前 言

物業管理變為物業服務.早期介入工作方案和接管驗收管理方案

商業街區（商場）的物業管理大體上分為早期介入、接管驗收管理、租戶入住管理、保安管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設備設施管理、財務管理、質量管理、人力資源管理、檔案管理等方面，在實際操作中，應根據各階段的特點，有重點、有步驟地逐項落實。

一、早期介入工作方案

在物業管理早期介入階段，從物業管理的角度，對物業的規劃設計、建筑安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業管理的要求，又滿足廣大租戶的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質量，節約成本。根據某廣場工程進展情況，特制訂如下方案：

1、工作內容：

（1）從政策法規的角度，提供有關物業管理的意見和依據；

（2）從物業管理的角度，對以下方面提出合理化意見：

園區規劃設計； 建筑設計和選材； 環境整體設計；

標識系統的設計、配置； 綠化設計；

其它公建配套設施配置； 電梯、空調系統的配置； 消防設施配置； 安全監控系統配置； 弱電系統其它配置； 各類設備配置、選型； 隱蔽工程施工。

2、管理措施

（1）熟悉、掌握物業管理法規政策，做到有法可依，有章可循；（2）制定早期介入計劃，積極穩妥地開展工作；（3）參與有關工程聯席會議，協調各方面關系；

二、接管驗收管理方案 為確保商業街區的環境、建筑和設施設備等符合有關法規政策及規劃設計的要求，維護租戶的合法權益，方便日后的物業管理，特制訂商業街區接管驗收方案。

1、管理內容：

（1）了解接管物業的基本情況；（2）編制《物業接管驗收計劃》，確定物業驗收的標準、方法和日程安排；

（3）與開發、設計、施工單位一起，依照接管驗收標準，對商業街區物業進行現場初步驗收，并將驗收結果記錄在《物業交接驗收表》上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改；

（4）與開發、施工單位一起，對商業街區物業進行現場復驗，直至符合規定的要求和標準；

（5）與開發、施工單位聯合進行商業街區物業交接： 核對、接收各類房屋和鑰匙；

核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔； 核對、接收各類設施設備； 核對、接收各類標識。

2、管理措施：

（1）組建接管驗收小組，負責商業街區的接管驗收工作；

（2）制定接管驗收規程；

（3）掌握物業驗收的標準和程序；（4）提高對接管驗收重要性的認識；（5）實事求是地開展接管驗收工作；（6）按規定辦理接管驗收手續。租戶入住管理方案和保安管理方案

三、租戶入住管理方案

在辦理租戶入住手續時，為租戶提供方便、快捷、及時、周到的服務，對于塑造管理公司的形象，給租戶留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案：

1、管理內容：

（1）在租戶領房前將所有資料準備齊全。

（2）精心布置租戶入住現場，為租戶辦理領房手續提供一條龍服務。（3）憑租戶所持的入住通知單和各類必備證明，發放交房資料。

（4）收回租戶按規定填寫的各類表格，收取租戶應繳納的費用。

（5）陪同租戶驗房，辦理領房手續。在驗房過程中，發現的房屋質量問題經租戶確認后，填入《租戶驗收交接表》。

（6）對驗房交接中發現的房屋質量問題，與租戶約定時間，及時解決。

2、管理措施：

（1）制定《租戶領房程序》；

（2）策劃租戶入住現場布置方案；

（3）按照租戶領房程序，安排工作流程；

（4）熱情接待，百問不厭，虛心聽取租戶意見；（5）按規定辦理租戶入住手續。

四、保安管理方案

在商業街區管理中，應當運用現有的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備、工具和人的主觀能動性，維護商業街區物業和租戶的安全，這是一項很重要的工作，最為廣大租戶所關注，特制訂常規防范與技術防范相結合的24小時全天候管理方案。

1、管理內容：

（1）常規防范：采取站崗執勤與巡邏執勤相結合的方式，協助公安機關維護商業街區公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業、租戶安全的行為。門崗的任務：

a.禮儀服務（向租戶行舉手禮或注目禮）； b.維護出入口的交通秩序；

c.對外來車輛和人員進行驗證和換證；

d.制止身份不明人員和衣冠不整者進入商業街區； e.嚴禁攜帶危險物品進入商業街區；

f.遇有外來人員將大件物品帶出商業街區，即與物主核實，并作登記。

g.為租戶提供便利性服務。巡邏崗的任務：

a.按規定路線巡視檢查，不留死角；

b.巡查車輛停放情況，維護道路暢通，做好安全防范工作；

c.對商業街區內的可疑人員進行檢查防范； d.商業街區安全檢查； e.裝修戶的安全檢查；

f.防范和處理各類治安案件；

g.防范和制止各類違反商業街區管理制度行為。（2）技術防范：應用安全報警監控系統、電子巡更系統，對商業街區內的治安情況實施24小時監控，確保商業街區安全。

對可疑或不安全跡象采取跟蹤監視和定點錄像措施，并及時通知值班保安就地處理。

值班保安接到治安報警，迅速趕到現場酌情處理，并把情況反饋到監控中心，監控員作詳細記錄，留檔備查。

2、管理措施：

（1）實行半軍事化管理，制訂各項保安管理制度和獎懲措施，并嚴格付諸實施，以增強保安人員的工作責任心。

（2）強化保安人員的內務管理，開展系統化軍事素質培訓，提高保安人員的思想素質和業務技能，每年組織不少于4次會操。

（3）加強保安人員的行為規范教育，要求服裝統一，佩證上崗，言語文明，舉止得當。

（4）嚴格執行保安巡更點到制度，確保巡邏質量。（5）監控中心設備每天檢查、保養，監控系統沿線影響監控效果的雜物及時清除。消防管理方案和清潔綠化方案

五、消防管理方案

某廣場是高層樓宇，消防管理是物業管理的重中之重，要根據消防法規的要求，并結合某廣場的實際，切切實實地做好消防安全工作，確保租戶的生命財產安全。

1、管理內容：

（1）做好消防監控中心的管理；（2）做好消防設施、器材的管理；（3）保持消防通道的暢通；

（4）加強商業街區裝修期間的消防安全管理；（5）嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；

（6）防止電器短路、管煤泄漏等引發火災因素。

2、管理措施：

（1）制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制，做到責任落實，器材落實，檢查落實；

（2）制訂消防事故處理預案，防患于未然；（3）建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習；

（4）定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，發現隱患，及時消除；

（5）做好消防器材、設備的檢查保養，使之始終處于完好狀態；

（6）制止任何違反消防安全的行為；

（7）積極開展防火安全宣傳教育，定期向租戶傳授消防知識；

（8）發生火災，及時組織補救并迅速向有關部門報警。

六、清潔綠化方案

清潔綠化作為物業管理的重頭戲，是商業街區內不可缺少的部分，關系到整個商業街區的形象，也是測定環境質量的一個重要指標，故擬訂以下管理方案：

1、管理內容：

（1）綠化養護：綠化工應做到管理日?；B護科學化。

根據氣候，給花木適量澆水。

根據花木長勢，給花木適量施肥，適當松土；

及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正、整修或補苗； 制定預防措施，防治病蟲害；

做好惡劣天氣花草樹木的保護工作； 定期（每年 月、月）修剪草坪，使其生長茂盛，平整美觀。（2）商業街區室內公共區域的綠化布置；

（3）清潔衛生：通過日常保潔工作，使商業街區公共環境和公共部位整潔，公共設施潔凈、無異味、無破損。

綠化區域：每天打掃一次、撿拾綠化帶內雜物，清潔商業街區所有設施（含各種標志牌），隨時清除各類污漬，清掃積水，每周對垃圾桶進行清潔、消毒；每月對照明設施進行擦拭，定期清洗外墻面。

地下車庫：每天清掃地坪，輕抹各類標志牌，隨時處理大面積油漬、積水；每周沖洗地坪，去除下水道口雜物；每月對墻身進行去漬和除塵；每季清潔、擦拭照明系統，天花及管道外除塵。垃圾房：每天收集一次各樓層的垃圾，清運到垃圾房，并清洗垃圾房內外墻壁及地面；每月對垃圾房消毒二次。大堂：每天保持入口梯級、地面清潔，定期用補蠟機械打磨地面，每天擦拭墻身表面及各種標志牌；每天擦拭、清潔花槽、煙筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、門及墻腳線；每季清潔天花照明燈件及飾物，拂去天花灰塵。樓層：商業街區各樓層過道每天保潔一次，電表箱蓋、樓梯扶手、欄桿、臺階（含踢腳線）每天保潔一次，樓梯燈開關、樓道應急燈燈罩每周保潔二次。

電梯廳：每天清潔地面、墻面及各種標志牌，清潔垃圾箱及煙灰缸；擦拭消防栓、滅火器；每季清潔天花板及照明部件。電梯：每天擦拭不銹鋼表面，玻璃及玻璃嵌板、按鈕、顯示板、扶手等，每天清潔轎廂地面；每周擦拭照明燈座以及金屬部件上油、擦亮；每月對電梯門槽進行清潔。

消防樓梯：每天擦拭梯級及休息平臺、消防設施；每周清潔墻身；每月大清洗。

各功能房：半月拖抹、清掃水泵房、鍋爐房、中央空調機房、電梯機房、消監控中心、供配電房、設備維修房等地面（日常清潔由各功能房工作人員負責）。洗手間：每天擦拭墻壁、地面、踢腳線、門及門框、廁所隔板、蹲坑、小便斗、鏡面、洗手盆等，清理并清洗垃圾箱，點燃衛生香，小便斗放置衛生球；每月擦拭、清潔照明燈、通風口，徹底清潔和消毒洗手間內的設施，拂去天花板上的灰塵。外墻：定期清洗。

2、管理措施：

（1）建立綠化保潔制度，狠抓落實；（2）按操作規程進行規范操作；

（3）加強綠化保潔人員的思想教育和業務培訓，提高員工素質，增強專業技能；

（4）以“三查”形式對綠化保潔工作進行經常性監督檢查（“三查”指：保潔公司清潔督查巡查、管理員巡查、管理部經理抽查）；

（5）抓好綠化保潔人員的行為規范管理，要求服裝統一、標識齊全、言行文明。

房屋、設施設備管理方案和財務管理方案

七、房屋、設施設備管理方案 房屋特別是共用設施設備的管理，直接影響到商業街區的形象、租戶的使用效果和物業的使用年限，其重要性是不言而喻的。故擬訂以下管理方案：

1、管理內容：

（1）房屋公共部位維護管理：根據交房進度，商業街區內房屋可分為租戶已領房和空置房。租戶已領房：

a.辦公樓：房屋交付時，管理處應及時與租戶簽訂物業管理公約，書面告知裝修管理規定，督促租戶按規定辦理裝修申請手續，并建立租戶檔案。屋頂不得安裝任何設施設備，樓道墻面、地面、扶手、電梯前廳應根據租戶裝修進度，采取保護性措施，以確保房屋質量和美觀，并督促租戶和裝修隊在裝修施工時保護好智能化系統的預埋管線及各類公共管線設施。裝修垃圾實行袋裝化管理，統一時間、統一地點、統一收集清運，嚴禁高空拋物。裝修結束后，應注重房屋公共部位的養護和修繕。

b.商場：裝修期間按商場裝修管理規定操作，重點管理防火材料的使用、電氣線路接口的處理和隱蔽管線的施工。商場開張后，重點進行公共部位墻面、地面和外墻立面的管理，發現破損，及時維修。

c.空置房：空置房（含租戶托管房）移交后，管理部應每月通風打掃一次，并對房屋和設施全面檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、電表），對發現的問題，或盡快處理，或及時報告開發商，并督促其予以解決。

（2）設備設施維護：

電梯在裝修期間實行保護性管理；

商業街區內的公共水電設備設施應經常進行檢查，發現損壞，及時維修，要按不同型號產品的養護要求進行日常養護；

公共衛生設施每天檢查一次；

水泵房、中央空調機房、鍋爐房每天巡查兩次； 電梯機房設備，每周保養一次（半年保養和一年保養按規定進行）；

消防栓系統、噴淋和煙感報警系統、消防器材等消防設施設備按相關維護方案檢查養護；

供配電房設備每天巡查一次，每周檢查一次； 消監控系統設備按相關維護方案檢查養護；

電話機房、綜合布線柜和電話接線箱每天巡查一次； 租戶自用水電設施的維修，應按規定填寫《有償服務聯系單》，確保維修及時率與合格率。

2、管理措施：（1）制訂房屋及共用設施設備管理制度和操作規程；（2）維修人員持證上崗，操作規范，維修及時；（3）抓好維修人員技術培訓，提高業務素質；（4）建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率；

（5）加強裝修管理，督促做好裝修前期申報工作，并經常進行現場檢查，發現問題及時制止；

（6）加強共用設施設備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態。

八、財務管理方案

財務管理是物業管理中重要的內容之一，財務管理目標要求在改善財務狀況的條件下，不斷擴大財務成果，提高企業經濟效益。

1、管理內容：

（1）加強現金收支管理；（2）搞好財務核算；

（3）財務收支狀況每年公布一次；（4）做好預算和決算工作；

（5）認真審核報銷票據，嚴格控制費用報銷；（6）及時掌握財務收支狀況，做好財務分析，為領導決策提供依據。

2、管理措施：

（1）根據財務法規政策，制定財務管理制度；（2）財務人員持證上崗，規范操作；

（3）抓好財務人員業務培訓，不斷提高業務素質；（4）加強成本控制；

（5）加強財務監督和財務檢查。質量管理方案和人力資源管理方案

九、質量管理方案

導入ISO9000質量體系標準，實施全面質量管理，有助于實現“以人為本”的管理理念，有助于實現決策、計劃與控制、協調的結合，有助于實現既定的質量目標。

1、管理內容：

（1）按照ISO9000質量體系標準，制定商業街區質量工作計劃；

（2）實施所制訂的工作計劃和措施；

（3）對照計劃，檢查執行的情況和效果，及時發現和總結存在問題；（4）根據檢查的結果，采取相應的措施，鞏固成績、吸取教訓。

2、管理措施：

（1）抓好管理人員的質量學習，開展質量管理培訓教育工作；

（2）制訂質量責任制，保證質量管理工作落到實處；

十、人力資源管理方案

一流的物業必需一流的管理，一流的管理必需一大批高素質的管理人才和專業技術人才，而人才的管理與培訓，對于保持員工隊伍的高質量，提高物業管理的水平，具有十分重要的意義。

1、管理內容：

（1）按照合理的人才結構配置各類人才；（2）任人唯賢，量材錄用；

（3）開展業務培訓，全面提高業務素質；（4）進行業績考核，優勝劣汰。

2、管理措施：

（1）制定崗位職責，做到責、權、利分明；

（2）建立約束與激勵相結合的運行機制，充分調動工作積極性；

（3）加強思想作風建設，樹立全心全意為租戶服務的觀念和企業的品牌意識；

（4）崗前培訓與在崗培訓相結合，走出去培訓與請進來培訓相結合：

（5）全面考核，做到公開、公平、公正。

十一、檔案管理方案：

1、管理內容：（1）工程檔案；（2）租戶檔案；（3）工作檔案；（4）財務檔案；（5）文件檔案。

2、管理措施：

（1）制定檔案管理制度，并嚴格執行；

（2）按照檔案管理要求，分門別類，編目造冊，方便查閱，利于管理；

（3）專人管理，責任到人，存放有序，管理規范；（4）配置專門的檔案管理用房和必要的設施設備，以滿足檔案管理要求；

（5）根據檔案資料的形式、性質，采用不同的管理手段，科學管理，確保檔案資料完整、安全；（6）實現電腦化管理，提高管理水平。

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