第一篇：基層管理員培訓資料

培訓計劃

1、‘意識’的含義是什么，意識是指人們的思想，也就是說腦子里想做好每一件事，基層管理的要求、意識占40%

管理能力30%

5S管理意識20%

溝通能力10%

2、如何安排工作計劃，步驟是什么呢？

答案是由急到緩，由重到輕，首先自己先搞清楚那件事擺在前面，結果是將計劃順利完成而不影響大局。

3，拉長管理的重點是什么，主要管理些什么，拉長管理的重點是人，因為員工是財富的創造者，也是第一線作業者，所以拉長首先應該先管理好自己的員工。分配任務給員工，拉長做確認工作。

主要管理的內容有

A、物料，如何管理好自己的物料，1，作好物料交接，每批物料進出都有帳可查詢，保證投入數量和產出數量要一致，如不對應應立即查找原因解決。

2.保管好物料，在車間貴重物料應放入相對應的倉庫，例如IC、MOS管、錫線等要責任化。

3.報損的物料，第一要查出報損的原因是什么，人為造成或是來料造成，人為造成的應立即改善，如不在自己能力范圍內的應尋求上級和工程部門的幫助來解決，來料造成的應立即上報上級和品質部門進行改善。

B、效率，如何管控效率

1、目前我們實行的包產制度。目的就是將當天的生產計劃完成。

2、每小時要填寫白板，目的是讓拉長清楚每小時的生產進度，更合理安排

生產

3、如遇異常效率受到影響怎么處理。應立即反饋給上司和工程處理，4、在正常運轉的情況下，要提高效率要注意，員工的利用率（不要窩工）和工藝的改善

C、品質，如何管控品質

1、首先了解什么是品質，品質是公司的命脈，做不好品質就沒有客戶，沒有客戶公司就會倒閉，公司倒閉也就意味著大家失去了工作。

2、怎樣做好品質呢？品質做不好受那些方面的影響

2.1員工的作業手法（按SOP要求規范作業，不斷的對員工進行培訓和確認）

2.2產品本身設計問題，（開發和工程的技術人員處理）

2.3員工作業沒有按正確的流程作業，（例、維修機是否老化，老化員工是否按時間老化等）。

2.4遇見品質問題是否找到真正的原因，找到原因是否處理呢？每周總結一次品質狀況，將總結的結果是否執行到位，（不準堆機）

D、怎樣管理好5S1、5S要區域責任化管理，2、人人參與5S3、在平常工作中是否看的到問題存在，例如：垃圾車裝滿后是否有人主動倒掉。

4、有沒有按公司的要求在執行。（工衣的著裝，廠牌的佩帶等）

制作人：XXX

2009年X月X日

第二篇：農家書屋管理員培訓資料

臺安縣農村書屋管理員

培訓材料

臺安縣圖書館

第一章、農家書屋

一、什么是農家書屋

農家書屋是各級政府為了滿足我們農民群眾讀書學習的需要，在行政村建立的公益性文化服務設施。每個農家書屋都會配備符合農民需要的圖書、報刊、音像制品和電子出版物，由我們農民自己管理。村民足不出村就可以到農家書屋免費讀書看報，學習交流。

農家書屋是一種新型的公共文化服務設施，它不同于一般的公共圖書館。農家書屋具有公共圖書館的基本功能，包括出版物外借、閱覽服務等。同樣，農家書屋的管理也要非常規范，要對各類出版物進行驗收、登記、分類、編號、加工。由于目前農家書屋規模普遍較小，在管理上較公共圖書館更為靈活，以實用、便捷為主。

農家書屋不同于一般公共圖書館最主要的方面，就是它由我們農民自己管理。農民既是受益者，也是管理者，可以根據自身的需要，利用農家書屋開展喜聞樂見、形式多樣的活動，還可以賦予農家書屋更多的功能，把它建成一個綜合性的公共服務平臺。

二、農家書屋應該具備什么

一個標準的農家書屋應該包括場地、出版物、書架、桌椅等硬件設施，還要有一名為村民提供服務的農家書屋管理員。硬件是基礎，管理員是關鍵。這里先說一下農家書屋必備的硬件設施。

1．適宜閱讀的場地。2．符合規定的出版物。3．必要的硬件設施。4．統一樣式的標牌。5．基本管理制度。6．其他設施。

農家書屋的配置要求：

1.面積不少于20平方米。

2.按標準尺寸統一配置書柜4個。

3.配備2個閱覽桌、12張閱讀椅，面積較大的書屋可酌情多配。4.懸掛統一制作的“農家書屋”銅牌。5.圖書不少于1000冊。

6.電子音像制品不少于100種。7.所有出版物編目分類。8.建立各項管理制度（含《“農家書屋”管理制度》、《“農家書屋”借閱制度》、《“農家書屋”讀者須知》）并上墻。

9.配備出版物登記本。10.配備借閱登記本。11.配備圖書需求登記本。12.配備信息反饋登記本。13.統一制作借書證。14.管理人員需培訓上崗。

三、農家書屋管理員應該具有哪些素質

我們農家書屋管理員當中，既有村干部、大學生村官、共青團員，也有退休干部、退休教師、普通村民，還有農村殘疾人。當好農家書屋管理員，首先要熱心公益文化事業，很多管理員都是兼職從事農家書屋管理工作，多數情況下沒有補貼。農家書屋的管理工作并不輕松，日復一日，年復一年，需要付出很多的心血和勞動，只有抱著建設家鄉、造福鄉親的信念，甘于奉獻，才能把農家書屋管理好。

當好農家書屋管理員，要具備一定的出版物管理知識。農家書屋為村民提供各類出版物，管理員管理的對象主要也是出版物，所以，農家書屋管理員要了解各類出版物的基本常識，要熟悉如何管理這些出版物，這樣才能做好書屋管理工作。

當好農家書屋管理員，還要有耐心、細致的工作態度。農家書屋管理員要管理上千種圖書、報刊和音像制品，要面對眾多的村民，日常工作很具體、很瑣碎，所以必須有耐心，工作要一絲不茍、認真細致，該整理的整理，該登記的登記，要像愛護自家財產一樣管理好書屋里的出版物和各種設施。

第二章、農家書屋管理工作

一、書屋管理工作主要包括五個方面

一要做好圖書接收工作，清點、核對圖書、報刊及光盤的總數，建立圖書登記冊。二要做好圖書分類工作，把圖書分成幾個大的類型，了解每一類圖書的數量。三要做好圖書編號工作，給每本書編號，建立圖書分類登記本。四要做好圖書上架工作，根據類型及編號排列好圖書。

五要做好圖書保管工作，掌握圖書及其他出版物的保管要求。

二、農家書屋管理員主要做什么

農家書屋的硬件設施都具備了，我們就來說說管理員應該做什么：

1.首先是要對圖書等出版物進行整理，把圖書分好類，統一編上號碼，按順序擺放在書架上；接下來要做好借閱管理，按時開門值班，對村民閱覽和借閱進行登記，按時收回外借的圖書，保證不丟失；

2.要維護好書架、桌椅、電視、電腦等設施，保持書屋環境干凈整潔； 3.圖書保管：防火

防潮

防蟲

防塵

修補 4.要積極配合政府有關部門開展相關工作。

這是我們農家書屋管理員最基本的工作內容。此外，有條件的地方，書屋管理員還可以組織村民開展一些讀書文化活動，吸引村民多來農家書屋讀書學習。

第三章、農家書屋的基本服務

一、建立服務制度

1.臺安縣“農家書屋”管理制度

一、管理員崗位職責

1.具備良好的職業道德和服務態度。

2.新到書刊及時登記、驗收、分類、上架、建立相關賬冊。3.保證每周向農民開放的時間不少于4天、20小時（農忙除外）。4.書刊丟失率全年不得超過1%。

5.開展多種形式的書刊宣傳、推薦工作。

二、內部管理制度

1.書刊實行分類排架。

2.接收書刊后要及時上架，保證新書刊迅速投入借閱。3.書刊每年清點一次，并做好注銷登記工作。

4.印制、發放借書證，對持證讀者進行復核驗證，并根據農民的需要經常發展新讀者，不斷提高藏書利用率。

5.保持室內整齊、清潔。

6.書架等公物要妥加保管，丟失或因過失損壞要原價雙倍賠償。

2.臺安縣“農家書屋”借閱制度

1.讀者借閱書刊需辦理借書證。每證繳納押金50元。2.借書證使用不受時間限制，讀者如需退證退回押金

3.借書證只限本人使用，不可以代借或轉讓他人，借書證遺失造成的損失由本人負責，押金不退。

4.讀者憑證免費借閱，每證每次限借兩冊，每次借閱期限為15天。5.所借圖書應按期歸還，超過期限每超期一天繳納0.50元。

6.借書時要當面查看，如發現書刊有污損、撕頁、被偷換內容等情況，應立即向書屋管理人員說明。

7.讀者所借期刊如有遺失或損壞，按圖書定價賠償。

3.臺安縣“農家書屋”讀者須知

一、“農家書屋”是為滿足農村廣大群眾文化需要,由政府統一規劃實施,在行政村建立的,農民自己管理的具有書報刊和音像電子產品等閱讀視聽文化服務設施的,能提供公益性文化服務的場所?！稗r家書屋”遵循全心全意為農村群眾服務的宗旨，通過圖書、報紙、期刊、音像制品等到出版物的借閱（出租、銷售）等活動，為讀者提供“借得到、買得起、看得懂、用得上”的出版物，為建設社會主義新農村提供精神動力、智力支持。

二、“農村書屋”服務對象為書屋所屬行政村（鄉、鎮）的所有村民。凡按規定辦理了借書證的村民，即可成為書屋的登記會員，憑借書證在本書屋借書。

三、農家書屋每周開放時間不得少于４天、２０小時，具體開放時間在書屋明顯處向村

民公告。

四、嚴禁非法、違禁出版物的入藏和流通。

五、維護公共秩序，保持書屋安靜，勿大聲喧嘩。

六、愛護環境衛生，保持書屋整潔，不隨地吐痰，亂扔雜物，嚴禁吸煙。

二、借閱服務 1.圖書登記

政府分配給農家書屋的每一本圖書，都要在圖書登記簿上登記注冊。（具體細則可參照農家書屋管理制度）

2.辦理圖書證

具體參照農家書屋讀者須知和農家書屋借閱制度。

3.借還登記

管理員憑村民借閱的圖書在“讀者登記薄“做相應的登記，根據各村的情況記錄每個村民姓名借書的書名、冊數、借還時間，以便掌握圖書的去向和流通情況。

4.信息反饋登記

管理員可通過村民的反饋意見和要求對農家書屋的管理做改進和完善。

三、宣傳服務

1．宣傳農家書屋

2．辦理《圖書借閱證》 3．宣傳書屋的圖書

四、農家書屋的延伸服務

怎樣通過農家書屋提供更多的服務

1．介紹出版物中的實用信息 2．向村民推薦農家書屋藏書

3．積極配合政府部門開展活動（配合圖書館開展全民閱讀活動，讀書月活動，組織開展知識講座等）

4．根據村民需要開展活動 5．建立圖書外借點或流動書箱 6．更新農家書屋圖書

第三篇：農家書屋管理員培訓資料

農家書屋管理員培訓資料

一、圖書的采集加工服務流程

圖書采集加工服務工作的流程：有采購（集）、驗收、查重、分類、標引、帖書標、蓋藏書章、登記、上架、借閱、管理、宣傳等十二個環節。

1、采購（集）——包括政府集中采購、政府分散采購、自主現場采購、網上采購、郵寄采購、征集、捐贈等。

2、驗 收——把所采購的圖書內容、數量、金額與采購清單認真核對驗收，保證準確無誤。

3、查重——把同一種書名的圖書復本整理（放）到一起。

4．分類——按照分類法則對圖書進行分類。

5．標引——指在書標引上書寫索書號（包括在書櫥上制貼分類標引）和制作書櫥分類標簽等。

6．帖書標——把書標的字母在上、流水號在下貼在書背上，下邊與書背根平齊。

7、蓋藏書章——其形狀為長方型或橢圓型，其內容為“××鎮××村農家書屋藏書章”，其印以紅印脂蓋在書名頁地腳的中央。

8．圖書登記——分圖書總括登記和圖書個別登記兩種。圖書總括登記也叫記總帳，就是把每批添置圖書的日期、種類、冊數、金額一筆登記清楚。圖書個別登記也叫圖書財產登記，即以表格式的形式。把每冊圖書的批次日期、分類號流水號、書名、作者、出版社、價格、冊數等信息一一清楚地記載于圖書財產登記簿冊上。同時請留有備注格，以便記載其它信息。

9．上架——把分類加工好的圖書按照排架規則即圖書類別和流水號順序自左至右、自上而下地排列在書櫥書架上。

10．借閱——也叫為讀者提供借閱服務，其中有借閱登記，即把借閱日期、書名、圖書價格、讀者姓名、押金、還期、退押金等信息一一在圖書借閱登記簿上記載清楚，包括其它需要記載的信息。

11．管理——指對書櫥書架上的圖書經常進行整理、維護（或修補），對讀者借還的圖書數量、好壞狀況進行檢查核對，對讀者進行愛護圖書教育等。

12．宣傳——指向村民和讀者宣傳新書目、新內容，引導村民來農家書屋借閱圖書，鼓勵村民多讀書、讀好書，教育村民讀者自覺地愛護圖書和及時地歸還

圖書。

二、圖書的分類

以《中圖法》(22大類)為基礎，以南通“范氏四分法”(D、G、S、Z)為標準，對村級圖書進行分類。

1、政治法律類圖書(用字母D表示)，其包括A、B、C、D、E、F等六類圖書：

(1)A類圖書——指馬列主義、毛澤東思想、鄧小平理論類圖書，其包括關于領袖的著作、生平、活動、傳記等，對領袖人物思想與理論的研究、繼承與發展等方面的圖書。如江澤民、胡錦濤的著作、講話也歸此類。

(2)B類圖書——指哲學、宗教類圖書，其包括唯物主義、辯證法、唯心論、形而上學、諸子百家、宗教思想、美學、心理學、預測學、相術等方面的圖書。

(3)C類圖書——指社會科學理論類圖書，其包括社會學、社會問題、婚姻問題、社會管理學、人際關系學、統籌學、計劃學等方面的圖書。

(4)D類圖書——指政治法律類圖書，其包括黨、國家的政治制度、章程、組織活動、發展歷史，社會團體組織的章程、活動、發展歷史，外交政策與活動等方面的圖書，還包括全國人大制定的國家的各種法律法規、管理條例和地方政府的法規、管理條例等方面的圖書。

(5)E類圖書——指軍事類圖書，其包括軍事理論、軍隊建制、武器裝備、各種各類戰爭情況等方面的圖書。

(6)F類圖書——指即經濟類圖書，其包括工業（含小手工業）、農業、商業、交通運輸業、旅游業、文化產業等經濟理論與生產、發展、銷售和貿易等情況方面的圖書。

2、文化教育類圖書(G)，其包括H、G、I、J、K、N、O、P、Q等九類圖書：

(1)H類圖書——指語言、文字類圖書，其包括語言研究、作文、詞典、字典、格言、名人名言等方面的圖書；

(2)G類圖書——指文化、科學、教育、體育類圖書。其文化類圖書是指文化理論、信息與知識傳播（含新聞媒體、廣播電視、群眾文化、圖書館與信息、博物館、檔案館等事業）方面的圖書。其科學類圖書是指科學（理論與研究發明）事業（包括世界各國）。情報學與情報工作等方面的圖書。其教育類圖書是指學校教育、家庭教育、社會教育等各種圖書。育類圖書是指體育理論、制度、運動場地與設備、體育運動及技術和娛樂性體育活動（包括世界各國）等方面的圖書。

(3)I類圖書——指文學類圖書，其包括中外文學、作品集、別集、詩歌、戲劇、曲藝、小說、紀實文學、報告文學、散文（含雜文、雜記、對聯、謎語）和兒童文學等方面的圖書；

(6)J類圖書——指藝術類圖書，其包括書法、繪畫、雕塑、音樂、舞蹈、美術、手工藝術、電影、戲劇（腳本）等方面的圖書；

(7)K類圖書——指歷史、地理類圖書，其包括中外歷史、人物傳記、名勝古跡、地理（地圖）等方面的圖書；

(8)N類圖書——指自然科學總論類圖書，其包括自然科學理論與方法論、概況現狀與進展、機構活動、教育與普及、出版物、調查與考察等方面的圖書。

(9)O類圖書——指數理科學和化學類圖書，其包括數學、力學、物理學、化學、晶體學等方面的圖書。

(10)P類圖書——指天文學與地球科學類圖書，其包括天文學、測繪學、地球物理學、大氣科學、地質學、海洋學、自然地理學等方面的圖書。

(11)Q類圖書——指生物科學類圖書，其包括普通生物學、細胞 生物學、遺傳學、生理學、生物物理學、分子生物學、生物工程學、環境生物學、古生物學、微生物學、植物學、動學、昆蟲學、人類學等方面的圖書。

3、農業科學類圖書(S)：

(1)農業科學理論類圖書——包括農業歷史、農業科學的現狀與發展、研究與試驗、試驗方法與設備及推廣等方面的圖書。

(2)農業基礎科學類圖書——包括農業數學、農業物理學、農業化學、肥料學、土壤學、農業氣象、農業地理學、農業生物學、農業生產環境保護學。

(3)農業工程類圖書——包括農業動力、農業能源、農業機械與家具、農業機械化、農副業電氣化與自動化、農業航空、農業建筑與農業生物環境工程、農業水利、農業基本建設與農墾、農業工程勘測與土地測量等方面的圖書。

(4)農藝學類圖書——包括農業的研究方法、作物生物學原理與栽培技術及方法、作物品種資源、作物遺傳育種與良種繁育、耕作學、播種與栽植、田間管理、農業產品收獲與加工貯藏農產品的綜合利用、農產副業技術等方面的圖書。

(5)植物保護類圖書——包括動植物檢疫、氣象災害及防御、病蟲害及防治、動物危害及防治、有害植物及防除、農藥防治方法、植物保護機械等方面的圖書。

(6)農作物類圖書——包括研究方法、一般問題、禾谷類、豆類、薯類、飼料牧草類、綠肥類、經濟類、野生植物類、熱帶亞熱帶等作物方面的圖書。

(7)園藝類圖書——包括園藝理論、一般性問題、苗圃學和設施、蔬菜、瓜

果、果樹、觀賞等園藝方面的圖書。

(8)林業類圖書——包括農業基礎科學、林木育種與造木及技術、綠化建設、森林經營計測經理學與保護學、森林工程與林業機械、森林采運與利用等方面的圖書。

(9)畜牧、動物醫學、狩獵、蠶、蜂類圖書——包括普通畜牧學、家畜、家禽、動物醫學、狩獵與野生動物馴養、畜禽產品的綜合利用、蠶桑、養蜂與益蟲飼養等方面的圖書。

(10)水產、漁業類圖書——包括水產漁業歷史理論與經濟、水產地區分布與資料、水產資源與保護、水產工程、水產養殖技術與捕撈、水產運輸及保鮮貯藏加工包裝等方面的圖書。

4、生活科技類圖書(Z),其包括R、T、U、V、X、Z等六類圖書：

(1)醫藥衛生類圖書（R）——包括預防醫學與衛生學、中國醫學、基礎醫學、臨床醫學、內科學、外科學、婦產科學、腫瘤學、神經病學與精神病學、皮膚病與性病學、耳鼻咽喉科學、眼科學口腔科學、外國民族醫學、特種醫學和藥學等方面的圖書。

(2)工業技術類圖書（T）——包括一般工業技術、石油工程、石油天然氣工業、冶金工業、金屬學與金屬工藝、機械與儀表工業、武器工業、能源與動力工程、原子能技術、電工技術、電子與通信技術、自動化與計算機技術、化學工業、輕工業、手工業與生活服務業、建筑科學、水利工程等方面的圖書。

(3)交通運輸業類圖書（U）——包括綜合運輸、鐵路運輸、公路運輸、水路運輸和航空運輸等方面的圖書。

(4)航空航天類圖書（V）——包括航空航天技術研究與探索、航空航天運輸經濟和航空航天醫學等方面的圖書。

(5)環境科學與安全科學類圖書（X）——環境科學理論研究、社會與環境保護管理、災害及其防治、環境污染及防治、行業污染及廢物處理與利用、環境質量評價與監測、安全科學（包括安全科學理論、安全管理、安全工程、勞動衛生工程等方面的圖書）。

(6)綜合性圖書（Z）——叢書、百科全書與類書、辭典、論文集、全集、選集、雜著、年鑒與年刊、期刊與連續出版物、圖書報刊目錄、文摘與索引等方面的圖書。

三、圖書標引及其制作

標引是方便圖書管理員工作和引導讀者查找閱讀圖書的工具，是圖書管理員的一項重要的業務工作。

1．寫書標。定書標就是用碳素墨水筆或黑水筆直把圖書的索書號工整地書寫在書標上，無涂改現象。

2．書中標引。就是用碳素墨水筆或黑水筆直把圖書的索書號工整地書寫在書名頁的天頭正中央，無涂改現象。

3．編寫索書號。索書號是由英文字母與阿拉伯數字中間加斜劃線（或豎線）組成的，其編寫方法是：先寫每個大類的分類代號英文字母和斜劃線（或豎線），后寫該圖書的流水號（流水號取四位數，這樣每本數的流水號一樣長，看起來美觀）。如政治法律類的圖書先 寫作“D／”，再寫該圖書的流水號。每本圖書都有一個屬于自己的流水號。0001是每個大類圖書的起始流水號。有多少本圖書有多少個流水號。如政治法律類圖書有200冊，那這批書的流水號就為D/0001—D/0200。其中，第一冊書的流水號為“0001”，索書號為“D/0001”，最后一本書的流水號為“0200”，索書號為“D/0200”。如該書是D大類圖書的第186冊，水號就為“0186”，索書號就為G/018。各大類以此類推。

4．書櫥標引。一般情況下，一張書櫥只有一個分類標引。特殊情況下，一張書櫥有兩個或兩個以上分類標引。書櫥分類標引用電腦制作的白底藍字的揭字帖好（不失為莊重、大方）。其分類標引要貼在書櫥上眉的正中或一邊。

四、圖書排架

(1)書櫥的排列。自左到右，以政治法律類（D）、文化體育類（G）、農業科技（S）、生活科技類（Z）順序排列。

(2)圖書的排列。自左到右，自上而下，以圖書流水號的順序，把圖書整齊地排列在書櫥里或書架上。換言之，其圖書的排列順序為流水號小的在左，大號的右，小號的在上，大號的在下。

五、制度建設

領導重視、資金保障和制度建設共為村級“農家書屋”生存發展的基本條件和重要保證。其中，制度建設還是“農家書屋”實現規范化、科學化管理的重要條件。村級“農家書屋”要加強制度建設，實現管理的制度化、規范化、科學化。村級“農家書屋”制度建設有如下五方面的內容：

第一，要建立圖書財產登記制度。圖書是“農家書屋”的主要財產，每次購

進新書，都要及時、認真地登記清楚。

第二，要建立圖書專人保管制度。“農家書屋”的圖書要有專人保管，責任到人。如管理人員更換，必須辦理好交接手續，要把圖書財產一一移交清楚。

第三，要建立讀者借書登記制度。凡到“農家書屋”來借書的，無論是村干部還是普通村民，無論是親朋還是好友，都是“農家書屋”的讀者，其所借圖書都要一本不拉地做好登記。同時，在作圖書借閱登記時要在“工作人員”欄內寫上工作人員姓名。

第四，要建立借書押金制度。押金制度是圖書財產不被個人侵占和不丟失的重要保證。無論誰借書都得交押金。押金要高于書價，以基本上能囊括極大多數圖書書價為宜，是固定拾數，且一般以取一個固定的統一的押金價位為宜，如每冊圖書押金為30元或50元或80元等。少數價格高的大部頭的圖書、工具圖書，可另定押金。

第五，要建立圖書財產定期盤點制度。圖書要定期盤點，做到心中有數。盤點的周期或年或季以各自實際情況而定。

第四篇：物業管理員基礎培訓資料

新入職員工基礎培訓資料

（重慶市渝北區物業服務手冊）

前 言

隨著渝北城市化進程不斷深入，物業管理服務區域不斷擴大，業主對物業服務也呈現多層次需求，物業服務規范程度、業主對物業管理服務的意識等多種因素導致各 種矛盾糾紛也日益突出，物業管理服務已成為城市管理、社會事務管理的重要組成部分。如何有效地化解物業管理服務過程中的各種矛盾糾紛，打造美好家園，建立 和諧社會是需要業主和各級各部門共同努力解決的課題。為了更加有效的指導業主、業主委員會、物業服務企業明晰各方權、責、利關系，履行各自承擔的義務和責 任，方便街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會及時有效協調解決各種矛盾糾紛，渝北區房地產和物業管理協會根據《物權法》、國務院《物業管理條例》、《重慶市物業管理條例》、建設部《物業服務企業資質管理辦法》、《重慶市物業專項維修資金管理辦法》、《重慶市市政設施管理條例》、《城鄉規劃 法》、《重慶市城鄉規劃條例》、國務院《城市綠化條例》、《重慶市城市園林綠化條例》、《重慶市市容環境衛生管理條例》、《重慶市環境保護條例》、建設部 《住宅室內裝飾裝修管理辦法》、《重慶市建筑管理條例》、《重慶市主城區違法建筑整治工作領導小組辦公室關于主城區違法建筑整治工作中有關違法建（構）筑 物認定查處問題的復函》、《重慶市業主大會和業主委員會活動規則（試行）》等法律法規和政策，認真吸取多年來物業管理服務過程中的經驗教訓，組織物業行業 專家結合渝北區實際編制了《重慶市渝北區物業服務管理手冊（試行）》（以下簡稱《手冊》），現印發到全區各機關、企事業單位和小區業主，供大家在涉及物業 服務管理工作中參考。《手冊》雖經過多方征求意見和反復修改，由于物業管理涉及眾多法律法規和政策，也涉及多個部門的職能職責，我們在編寫當中，難免還存 在沒有提到的問題以及不妥當的地方，敬請在使用過程中提出意見，以便進一步完善。

重慶市渝北區房地產和物業管理協會

一、基礎概念

1、什么是物業？

答：指房屋及配套的設施設備和相關場地。如：住宅、商業門面、小區道路、園林綠化、車庫車位、娛樂設施、地上地下管網、消防設施、監控設施設備等等均屬物業。

2、什么是物業服務企業？

答：指依法成立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務（經營）活動的企業。物業企業是根據市場經濟法則參與物業管理服務。物業企業的資質等級分為一、二、三級。

3、什么是業主？

答：業主是指物業小區管理范圍內房地產權證載明或者其他法定文件確定的物業所有權人（如產權人的父母、子女、承租使用人就不是業主）。

4、什么是業主代表？

答：業主代表是小區需召開業主大會，而業主人數較多時，以棟、單元、樓層為單位，推選的業主，并就業主大會擬討論的事項征求所代表的業主的意見，并進行公示（不少于3天），并將書面表決意見經業主本人簽字后，代表業主如實反映業主意見。

5、什么是業主大會？

答：物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會是對應物業管理區域成立的，一個物業管理區域成立一個業主大會。在物業管理活動中的權、責、利關系由業主大會決定。

6、什么是業主委員會？

答：業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會從全體業主中選舉產生，并由物業所在地街道辦事處（鎮人民政府）備案。

7、什么是物業使用人？

答：指物業的承租人或者其他實際使用物業的人。

8、什么是物業管理？

答：業主通過選聘物業企業，由業主和物業企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

9、什么是物業管理區域？

答：根據物業的建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍，結合物業的共有或共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素劃定的區域。

如：一個小區在規劃的紅線范圍內的所有建筑物（含住宅、商業門面等）、共有或共用的設施設備（休閑娛樂設施，公共的地下、地上管網、停車庫、消防設施設備等）、園林綠化等均屬一個物業管理區域。

10、什么是物業服務收費？

答：物業服務收費是指物業企業按照與業主的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，以及維護相關區域的環境衛生和秩序，向業主所收 取的費用。即通常所說的物業服務費。分包干制和酬金制。包干制是指由業主向物業企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業企業享有或承擔的物業服務 計費方式。酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主 享有或承擔的物業服務計費方式。

目前，絕大部分物業小區收取的物業服務費采取的包干制。

11、什么是物業維修？

答：物業共有部位、共用設施設備出現影響業主住用及安全的情形時，需要進行的維修處理的過程，簡稱物業維修。

12、什么是物業專項維修資金？

答：專項維修資金是指業主繳納的，專項用于物業共有部位和共用設施設備在保修期滿后的維修、更新、改造的資金。

二、怎樣選擇物業企業

1、多個企業參與競爭，是否選擇物業收費低的企業？ 答：（1）物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

（2）物業企業在開展物業管理服務過程中，需要設置必要的門崗、清潔人員、管理維修人員、保衛人員等，要發生公共維修費、人員工資、稅費、合理利潤等成 本，還有可能產生不可預見的費用。因此，過分偏低的物業服務收費企業，不一定保證服務質量，最終影響業主的權益受損。

（3）為了做到物業服務收費合理，又要保證服務質量，業主或業主委員會可以委托渝北區物業行業專家（物業協會），對物業服務質量、收費標準等進行評估。

2、物業企業參與小區競爭應公示的資料。

答：物業企業須首先向小區業主公示“企業星級”、企業資質、營業執照和“誠信度證明”（前期物業企業由開發建設單位負責公示），并作為合同備案要件之一。

3、什么是“企業星級”？

答：“物業企業星級考核”是渝北區政府對在我區服務的物業企業服務質量及誠信度的一項綜合考核體系，對考核結果實行五星級管理。90分以上掛五星，80以上掛四星，70分以上掛三星，60分以上掛二星，60分以下掛黃牌。

4、什么是物業企業“誠信度證明”？

答：以百分制為基礎、對物業企業的經營行為、履行物業服務合同、保護消費者權益以及業主投訴等情況，實行信用記分制，使用加減分進行評價。物業企業誠信記分與星級考核結合，并向社會公布，供業主選聘物業企業參考。

5、小區面積與選擇物業企業資質的關系。

答：一個小區面積與選擇物業企業資質必須適用以下規定：

一級資質物業企業可以承接各種物業管理項目。

二級資質物業企業可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。

三級資質物業企業可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。

6、物業服務類別？

答：物業服務分為前期物業服務和后期物業服務。

7、什么是前期物業管理、后期物業管理？

答：前期物業管理是指業主大會成立之前進行的物業管理。新建物業的建設單位在物業銷售前，通過招投標選聘物業企業，確定物業服務標準和物業服務費，其中物業服務費報價格主管部門備案。

后期物業管理是小區入住率達到50%以上，小區成立了業主大會開始。物業服務費是由業主大會在選聘物業企業時根據服務內容和服務標準的高低協商確定。

8、前期物業服務合同與后期物業服務合同有什么區別？

答：合同主體不一樣。前期物業服務合同是建設單位與物業企業簽訂的；后期物業服務合同是業主委員會代表全體業主與物業企業簽訂。

9、一個物業管理區域是否允許幾個物業服務企業實施服務？

答：只能是一個物業企業實施服務。

開發建設單位在前期物業企業選聘時，不能將一個物業服務區域分散招投標，只能作為一個整體進行招投標。

10、業主選聘物業企業的方式有哪些？

答：業主大會或業主委員會選聘物業企業可采取招投標方式或者協議方式。

業主委員會選聘物業企業必須經業主大會（雙過半）同意。

11、物業服務合同需不需要業主大會審議通過？怎樣備案？

答：（1）需要業主大會審議通過，物業服務合同草案必須向全體業主公示7天以上。

（2）物業服務合同訂立、變更后，由物業企業一月內向街道辦事處、房地產行政主管部門備案。

（3）物業企業未將物業服務合同報送備案的，由房地產行政主管部門責令限期改正，逾期仍不改正的，處五千元以上五萬元以下的罰款。

12、業主委員會與物業企業的關系？

答：業主委員會代表全體業主監督物業企業履行物業服務合同，向物業企業反映業主合理訴求，協調業主與物業企業之間的矛盾糾紛，溝通物業企業與業主之間的關系。

業主委員會不能強迫物業企業開展物業服務合同以外的服務。

13、業主大會續聘或重新選聘物業企業，應何時做出決定？

答：（1）重新選聘新的物業企業，應當在前期物業服務合同期限屆滿三個月前。（2）業主大會做出續聘或者選聘新物業企業的決定，應書面告知物業企業。

（3）業主大會決定續聘的，業主委員會在物業服務合同期限屆滿一個月前與物業企業續簽物業服務合同。

14、物業企業決定不再與物業小區續簽合同的，如何處理？

答：（1）物業企業應當在合同期限屆滿三個月前在物業管理區域內公示，并書面告知業主委員會、房地產行政主管部門和物業所在地街道辦事處（鎮人民政府）。

（2）物業企業退出物業服務的，應當向業主委員會移交物業服務用房和物業檔案。

（3）物業企業在退出原物業管理區域時，拒不履行相關義務的，由房地產行政主管部門責令限期改正，并在一年內不得參加物業管理招標投標活動。

15、物業服務合同期限屆滿的，業主大會沒有作出續聘或者選聘的決定，雙方怎樣處置？

答：原物業企業自愿按照原合同約定繼續提供服務的，物業服務合同自動延續至業主大會作出選聘或續聘決定為止。

16、業主大會決定選聘新的物業企業，原物業企業不按規定退出的，業主如何處理？

答：向物業所在地區房地產行政主管部門反映，由物業所在房地產行政主管部門依法處理。

三、業主、業主大會、業主委員會

1、業主大會如何成立？ 答：(1)物業管理區域內，物業出售并交付使用的建筑面積達到該區域建筑物總面積的50%以上，業主可召開首次業主大會，成立業主委員會。

(2)占物業管理區域內業主總人數20%以上的業主可書面向所在街道辦事處（鎮政府）要求召開首次業主大會，也可同時要求成立業主委員會。

(3)一個物業管理區域只能成立一個業主大會。

(4)業主大會會議應當有物業管理區域內50%以上的業主參加。

2、選舉產生業主委員會的必要條件及籌備工作？

答：（1）物業出售并交付使用的建筑面積達到該區域建筑物總面積的50%以上時，由小區20%的業主書面向所轄街道辦事處（鎮人民政府）提出成立首屆業主委員會的申請并附上簽字的書面要求原件和業主房地產權證復印件或房屋買賣合同復印件。

（2）街道辦事處應當在收到申請后30日內通知建設單位報送物業建筑面積、物業出售時間、業主清冊等材料，并負責核實材料和指導成立首次業主大會會議籌備組。

（3）建設單位應當在收到街道辦事處通知后10日內報送材料，并協助成立籌備組。

（4）籌備組成員由業主代表和街道辦事處、建設單位派員共同組成。

3、業主大會會議有效決定遵從的原則？

答：（1）業主大會有效決定遵從的原則是：少數服從多數。

（2）業主大會需要作出決定時，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積和業主均超過50%以上的決定才有效。

（3）業主大會作出的決定，物業小區內所有業主、物業使用人均應遵守執行。

4、業主大會會議的召開有哪幾種形式？

答：兩種形式：一是以召開業主會議集體討論的形式；二是由業主委員會采用書面征求業主意見的形式。(業主人數較多,集體討論不易實現的，一般采用書面征求意見的形式召開業主大會)

5、業主是否可以委托他人參加業主大會會議？ 答：可以書面委托，但受委托人必須真實反映業主的意愿。

6、組織召開業主大會臨時會議的條件？

答：業主大會臨時會議由業主委員會組織召開，未成立業主委員會的由街道辦事處組織召開。

需要召開業主大會臨時會議的，由20%以上的業主以書面形式提出，業主委員會或街道辦事處（未成立業主委員會的）在接到申請之日起30日內組織召開業主大會臨時會議。

7、若業主委員會到期不組織召開業主大會臨時會議怎么辦？

答：業主可以聯名向街道辦事處提出申請，由街道辦事處督促業主委員會限期按規定要求召開業主大會臨時會議。

8、業主大會的職責是什么？

答：(1)制定和修改業主大會議事規則和管理規約；

(2)選舉、補選或罷免業主委員會成員；

(3)決定業主委員會的必要經費及來源以及經費管理使用辦法；

(4)撤銷或者變更業主委員會超越權限的決定；

(5)選聘和解聘物業企業，確定物業服務合同的內容；

(6)決定提出改建、重建建筑物及其附屬設施的申請；

(7)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他職責；

9、業主大會的宗旨是什么？

答：代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，履行相關的義務。

10、籌備組應該做好哪些籌備工作？

答：（1）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（2）參照市房地產行政主管部門制定的示范文本，結合小區實際擬訂業主大會議事規則和管理規約草案；（3）確認業主身份，確定業主人數和業主所有的物業專有部分建筑面積；

（4）擬訂業主委員會委員產生辦法，審查業主委員會候選人資格，確定候選人名單；

（5）召開首次業主大會會議的其他準備工作。

11、首次業主委員會的成立，街道辦事處、建設單位的職責？

答：（1）由街道辦事處牽頭業主委員會籌備工作，籌備組長由街道辦事處派員擔任，在首次業主大會會議中起的作用是組織、指導作用。首次業主大會會議以后召開業主大會或召開業主委員會應請街道辦事處或居委會派人參加。

（2）建設單位有協助成立籌備組的義務。

（3）建設單位不移交物業檔案，由物業所在房地產行政主管部門責令限期改正，逾期仍不改正的，予以通報，并處一萬元以上十萬元以下的罰款。

12、業主委員會成員候選人資格及產生？

答：業主委員會成員候選人資格必須是物業產權人或配偶，其他人員（如：父母、子女、其他物業使用承租人等）均不能作為業主委員會委員候選人。

業主委員會委員候選人由籌備組推薦，30名以上業主也可以聯名推薦委員候選人1名。推薦的業主委員會委員候選人名單必須在業主大會召開前7天在小區內顯著位置公示。

13、擔任業主委員會成員條件是什么？

答：業主委員會成員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表，并符合下列條件：

（1）具有完全民事行為能力，身體健康，無重大疾??；

（2）模范履行業主義務，按期履行交納物業管理服務費、物業專項維修資金等業主義務，無亂搭建行為。

（3）本人、配偶以及直系親屬未在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業內工作或兼職；

（4）具有必要的工作時間，業主委員會副主任或主任原則上只在一個物業管理區域內擔任。

（5）具備一定組織能力，且熱心公益事業，責任心強，具有社會公信力，未參加過違法組織；

（6）書面承諾積極、及時、全面履行工作職責；

（7）無挪用、侵占公有財產及以權謀私行為；

（8）法律、法規和政策規定的其他條件。

14、業主委員會人數、領導設置、任期年限及備案？

答：由業主大會選舉產生，一個物業管理小區的業委會委員成員一般由5人—11人組成且為單數，設主任1名、副主任1-3名。

業主委員會每屆任期不超過5年，業主委員會成員可以連選連任。

業主委員會產生后30日內由業主委員會向所在轄區鎮政府或街道辦事處備案。

15、業主委員會委員是否可以實行候補制，怎樣產生？

答：（1）業主委員會委員可實行候補制。

（2）候補委員的名額和產生程序由《業主委員會委員產生辦法》確定。業主委員會成員出缺時，由候補委員以得票多少依次遞補。遞補的委員作為候補委員參加業主委員會，并由下一次業主大會確認是否成為正式委員。

（3）候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。

16、業主委員會的職責是什么？

答：（1）制定業主委員會工作制度；

（2）召集并主持業主大會會議，報告物業管理的實施情況，公示業主大會決定；

（3）為業主大會續聘、選聘、解聘物業企業做好相關準備工作，經業主大會決定和授權，代表全體業主與業主大會選聘的物業企業簽訂、變更或者解除物業服務合同；

（4）執行業主大會作出的決議，向業主大會報告有關決議執行的情況；

（5）公示物業專項維修資金使用情況，組織或者參與物業共有部分維修、更新、改造的竣工驗收；

（6）每半年公示一次業主委員會工作經費等使用情況；

（7）及時了解業主、使用人的意見和建議，監督和協助物業企業履行物業服務合同；協調業主、使用人與物業企業的關系；

（8）根據業主大會的決定，代表全體業主參加因物業管理活動發生的訴訟或者仲裁；

（9）配合有關部門，做好維護物業管理區域秩序的相關工作；協助物業企業催收業主拖欠的物業管理費；

（10）組織并監督管理規約、業主大會賦予的其他職責的落實。

17、業主委員會換屆選舉由誰主持？如果上屆業主委員會已辭職，由誰主持換屆選舉？程序如何進行？

答：業主委員會任期屆滿兩個月前，應當組織召開業主大會選舉新一屆業主委員會。逾期未換屆的，占總人數百分之二十以上的業主要求物業所在地街道辦事處（鎮政府）組織換屆的，街道辦事處（鎮政府）應當在收到申請后三十日內，組織召開業主大會選舉新一屆業主委員會。

業主委員會成員集體辭職的，應當按照組織首次業主大會的方式召開業主大會，重新選舉業主委員會。

18、業主委員會主任或副主任怎樣罷免？

答：如果業主委員會主任或副主任有不能正常履行職責、出現以權謀私等行為，業主委員會可召開業主委員會會議罷免其主任、副主任，并在下一次業主大會上罷免其業主委員會委員。

19、對業主委員會委員的罷免？

答：（1）如果業主委員會某一名或幾名成員不正常履行職責，或以權謀私，業主委員會應召開會議通過中止其成員職務，提交業主大會罷免。也可由小區20%以 上業主聯名向街道辦事處書面提出對業主委員會成員的罷免要求，街道辦事處30日內書面通知業主委員會限期召開業主大會，由業主大會作出是否予以罷免的決 定。

（2）業主委員會不組織召開業主大會討論罷免業主委員會成員的，由20%以上的業主聯名向所在轄區街道辦事處申請，由街道辦事處組織召開業主大會。20、什么情況下業主委員會委員職務自動終止？

答：（1）業主委員會成員因物業轉讓、滅失不再是業主的，其成員職務自動終止。

（2）若業主委員會成員在任期內被依法追究刑事責任或參加違法組織活動的，其成員職務自動終止。

（3）業主委員會成員向業主委員會提出自動辭職書面或口頭申請。

（4）業主委員會成員職務的終止通過在小區公示約定。

（5）業主大會議事規則約定的其他情形。

21、自動終止、自動辭職的業委會委員補選？

答：有候補委員的，以得票多少依次遞補，無候補委員的，由業主聯名推薦候選人，并在下一次業主大會上選舉產生。

22、業主委員會成立后公示的內容？

答：在小區顯著位置公示以下內容：

（1）業主委員會成立后以及選舉產生的主任、副主任、委員、候補委員名單；

（2）業主大會議事規則；

（3）管理規約；

（4）業主委員會辦公場地、聯系電話等。

23、業主委員會成員的任期多長時間？

答：業主委員會委員每屆任期不超過五年，中途出現不履職或以權謀私、自然缺額可根據有關程序罷免或補選。

業主委員會任期屆滿兩個月前，應當組織召開業主大會會議，選舉新一屆業主委員會。

24、業主委員會會議召集人是誰？召開時間如何確定？ 答：業主委員會召集人是主任或由主任指定的副主任。

業主委員會每季度應當至少召開一次會議，1/3以上委員要求召開時，業主委員會主任應當組織召開。主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，由居（村）民委員會指定一名委員召集和主持業主委員會會議。

25、業主委員會會議決定須由多少成員簽字同意才有效？

答：業主委員會會議應當有2/3以上委員出席，作出的決定必須經過半數以上委員同意并書面簽署意見。一經作出決定，所有委員必須無條件遵守執行。

業主委員會的決定應當在物業小區顯著位置公示7日以上。

26、業主委員會提出的議案經過業主大會表決同意，但個別業主委員會成員不履行，甚至挑動部分業主無理取鬧，怎么辦？

答：（1）書面通知該業主委員會成員執行，如拒不執行的，業主委員會主持召開業主大會提請對該委員實施罷免；

（2）由業主大會委托業主委員會依法向人民法院訴訟，申請維護全體業主的合法權益，督促有關業主依法履行業主大會作出的決定。

27、業主委員會工作經費的來源？

答：業主委員會委員義務為全小區業主服務，業主大會和業主委員會開展工作所必須的經費由全體業主承擔，經費籌集、管理、使用及范圍的具體辦法由業主委員會制定并提交業主大會討論決定。

經費具體使用情況由業主委員會每半年以書面形式在物業管理區域內公示一次（7日），并接受業主的質詢。

業主委員會無權自行決定其開展工作所需要經費，也無權向所在的物業企業、業主額外攤派所產生的各種費用。

28、業主委員會印章如何辦理？

答：應當持備案證明按照國家有關規定到公安機關批準的單位刻制業主委員會印章。

29、一個物業小區內同一人擁有2個以上專有權屬物業的，業主人數怎樣計算？

答：記為一個業主人數。（如：某一物業產權人在一個物業小區內有2套或2套以上住宅或其他物業的，只能計算為一個業主。）30、業主與業主大會的關系？

答：業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，業主大會作出的決定，審定的事項，物業管理區域內的所有業主、物業使用人應當無條件遵守和執行。

31、業主大會與業主委員會的關系？

答：（1）業主大會選舉產生業主委員會，業主委員會是業主大會的執行機構；

（2）業主委員會接受全體業主的監督；

（3）業主委員會向全體業主負責；

（4）業主委員會依法代表業主大會作出的決定對全體業主、使用人具有約束力；

（5）業主委員會依法的行為后果由全體業主承擔。

32、業主委員會是否有權代表全體業主參加訴訟？

答：在物業管理服務活動中，當物業小區的業主權益受到侵害時，在業主大會授權的情況下，業主委員會有權代表業主參加訴訟。

33、原業主委員會在新業主委員會產生之前作出的決定是否有效？

答：通過業主大會“雙過半”的決議有效。

34、業主認為業主委員會公示事項的產生違反程序或者存在弄虛作假等情況時，如何處置？

答：業主可以向物業所在地街道辦事處書面申請要求核實，街道辦事處應當在收到申請后30日內，根據核實情況作出處理決定。

35、業主代表如何傳達業主意思？

答：業主代表應當提前就業主大會會議擬討論的事項征求其所代表的業主的意見。凡需投票表決的，業主贊同、反對或者棄權的意見應當經本人簽字后，由業主代表在業主大會會議投票時如實反映。

36、業主委員會超越權限的決定如何處理？

答：若業主委員會作出超越權限的決定，業主可以向物業所在的街道辦事處反映，街道辦事處通過調查確定是超權限的決定，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。若決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

37、若業主大會的決定侵害了業主，受侵害的業主如何維護自身權益？

答：業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以依法向人民法院訴訟請求予以撤銷。

38、若業主大會、業主委員會作出代表全體業主利益的決定，個別業主不執行如何處理？

答：由業主委員會書面通知該業主執行，如果該業主仍然拒絕執行，由業主委員會依法向人民法院提請訴訟。

四、議事規則和管理規約

1、什么是業主管理規約？

答：由業主委員會擬定，業主大會審議通過，對物業小區全體業主具有約束力，物業管理區域內的所有業主和物業使用人必須無條件的遵守。

物業出租、借用的，其承租人、借用人必須遵守業主管理規約的約定。

2、物業小區實施前期物業服務管理、后期物業服務管理時，應建立什么制度對物業小區業主、物業使用人、建設單位進行管理約束？

答：建立臨時管理規約和管理規約。

臨時管理規約、管理規約是一個公共性約束文件，對建設單位、業主和物業使用人均有約束力。

3、臨時管理規約、管理規約的制定主體是哪個？

答：臨時管理規約由開發建設單位制定，并報當地鎮人民政府或街道辦事處、當地房地產行政主管部門備案。管理規約由首次業主大會籌備組或小區業主委員會擬定，并通過業主大會同意，同時報當地鎮人民政府或街道辦事處、當地房地產主管部門備案。

4、管理規約（臨時管理規約）的內容有哪些？

答：（1）物業的使用、維護、管理；

（2）業主的共同利益；

（3）業主應當履行的義務；

（4）違反規約應當承擔的責任。

五、物業服務內容

1、物業服務的性質？

答：物業企業是市場經濟的主體，其行為遵從市場經濟準則；物業服務是物業企業與物業管理區域內業主大會約定的服務管理，是一種企業經濟行為；物業服務費高低決定物業服務的內容、范圍、質量。

2、物業企業必須提供哪些公共服務內容？

答：一個物業企業入駐物業服務管理小區，必須開展的物業服務事項，也是物業企業與物業小區業主委員會簽訂合同必備的內容。主要有以下方面：

（1）共用部位、共有設施、設備的日常維修、養護、運行和管理；

（2）物業管理區域內安全措施的建立、公共秩序的維護；

（3）共有綠地、花木等的養護與管理；

（4）物業管理區域內環境衛生的維護（含小區化糞池的定期維護管理）；

（5）物業服務收費標準；

（6）其他物業服務內容。

3、怎樣確定物業其他約定服務內容？

答：（1）業主委員會代表業主大會與物業企業商談服務合同時，在必須開展的公共性服務內容外，可根據業主大會或業主委員會的要求開展其他物業服務，應通過協商在合同內約定。約定的內容包括：服務內容、服務收費標準、違約責任等。

（2）物業小區業主按照物業合同約定接受物業企業服務，在物業企業同意的情況下才能要求提供合同以外的其他服務，其費用由業主承擔，費用標準由業主與物業企業自行協商。

（3）業主或業主委員會不得強迫物業企業開展合同約定以外的服務。

4、物業企業對特定業主提供特定服務？

答：物業企業可以根據物業業主要求開展特定服務，其服務內容、收費標準等由業主與物業企業另行約定。比如：業主對人身、財產安全有特殊保護要求的，業主可以與物業企業商定，并簽訂服務合同。

5、業主怎樣選擇物業服務內容？

答：物業企業進入物業小區開展物業服務管理之前，應當與業主委員會簽訂物業服務合同。根據小區實際情況，并參照《渝北區物業行業物業服務標準》，簽訂物業服務合同，合同內容包括公共服務、其他約定服務、服務費收取、違約責任等。

物業企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則等文件，應當認定為物業服務合同的組成部分。

6、物業服務合同損害社會公共利益的，合同效力如何？

答：物業服務合同若有損害社會公共利益的，依照合同法規定，該合同無效。出現此類情況時，應通過雙方重新協商簽訂新的合同。

7、物業企業怎樣開展公共服務？

答：物業企業入駐后根據合同約定，必須根據合同約定定期開展公共秩序維護、清潔衛生、園林綠地養護、物業共用部分，共用設施、設備維護等。如定期開展防火巡查、安全檢查（小區化糞池安全巡查）、維護電梯、維護消防設施、監控設施等等。

8、物業企業若未履行合同，應當承擔什么責任？

答：物業企業與業主委員會簽訂物業合同時，要根據雙方自愿簽署違約責任條款，一旦物業企業未履行合同，根據合同條款承擔違約責任，業主可以依法向物業企業要求合理補償。

9、物業企業在履行合同期間導致業主人身、財產安全受到損害的，應如何處理？

答：若未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，物業企業應當依法承擔相應的法律責任。如物業企業履行了服務合同的，物業企業不承擔責任。

10、物業企業是否可以將專項服務委托給其他人？

答：可以，物業企業可以委托有相應資質的企業或者個人完成物業管理區域內機電設備維修養護、清潔衛生、園林綠化等專項服務。

但不可以將物業管理區域內的全部物業服務一并委托給他人。

11、物業企業的安全防范和突發事件怎樣處置？

答：（1）物業企業應當制訂安全防范應急預案。

（2）物業管理區域內發生突發性緊急事件，物業企業應當及時采取緊急措施處置，并按規定向相關行政管理部門和專業單位報告，協助做好相關工作。

（3）物業企業未制定安全防范應急預案的，由房地產行政主管部門責令限期改正，逾期仍不改正的，處一萬元以上十萬元以下的罰款。

12、物業企業限制或者侵犯業主權利的，怎么處理？

答：由頒發資質證書的行政主管部門責令限期整改，逾期仍不改正的，降低其資質等級或撤消其資質。

業主可依法向人民法院提請訴訟，維護自身合法權益。

13、物業企業在收到給小區業主郵寄的包裹、信件出現丟失的，物業企業是否承擔責任？

答：（1）小區業主郵寄的包裹、特快專遞、快信等應由相關的快遞公司、郵政公司直接交予小區業主，發生丟失，應由快遞公司、郵政公司負責；物業服務企業在與小區業主在簽訂管理服務合同時有該項約定，按約定承擔責任；

（2）要及時在小區公示欄告之或電話通知業主領取，如果通過公示或電話通知業主后（有記錄等依據），仍長期無人認領而出現丟失的，物業企業不承擔責任。

14、物業企業在物業服務過程中享有哪些權利？ 答：(1)承接物業時，對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，接管相關資料；

(2)根據合同約定，對物業實施管理經營服務;(3)根據法規、政策和合同約定，收取物業服務費用；

(4)可以將專項業務委托給專業服務企業實施;(5)可以根據業主委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，可以接受水、電、氣、電視、通訊等公用事業單位的委托，提供水、電、氣、視、訊等共用事業費用的代收服務，并約定相應費用、報酬；

(6)根據物業服務合同或者管理規約，有權對物業管理區域內有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律法規規定的行為予以監督、制止；

(7)經業主、業主大會同意，可以利用物業共用部位、共用設施設備進行經營；

(8)法律法規規定的或物業合同約定的其他權利。

15、物業企業承擔哪些義務？

答：（1）按照物業服務合同的約定，提供相應服務；

（2）物業合同終止時，應將物業管理用房和承接物業時所接管的相關資料，移交給業主委員會；

（3）物業合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間做好交接工作；

（4）不得隨意改變物業管理用房用途；

（5）不得將物業管理區域內的全部的物業管理一并委托給他人；

（6）接受水、電、氣、視、訊等公用事業委托的代收相關費用的，不得向業主收取代收手續費等額費用；

（7）在制止物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法規法律的規定的行為時，應及時向有關行政管理部門報告；

（8）協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，在采取應急措施的同時，應及時向有關行政部門報告，協助做好救助工作；

（9）需改變公共建筑和共用設施用途的，應提請業主大會討論決定同意；

（10）因維修物業或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應征得業主委員會同意；

（11）將房屋裝飾裝修中禁止行為和注意事項告知業主并根據相關規定采取相應制止措施；

（12）協助街道辦事處、社區居委會、有關部門開展相應社會管理；

（13）法律法規規定的或物業合同約定的其他義務。

16、有關水、電、氣、通訊、有線電視等專業單位需要進入小區進行維修、改造、安裝的，相關單位的權利和義務。

答：（1）物業企業有義務配合有關專業單位維持開展工作秩序的義務，不得以任何理由阻攔或收取管理費用。

（2）有關專業單位要承擔進入小區進行安裝、改造、維修所產生的水、電、氣等費用，恢復在安裝、改造、維修過程中損壞的公共設施、設備等。

17、政府或有關部門需要在小區開展社會管理工作的，物業服務企業怎樣配合？

答：（1）物業企業有義務并積極配合、協助，并按政府或有關部門的要求在小區開展社會管理工作。

（2）政府或有關部門在小區開展社會管理工作中，屬于政府或有關部門職能職責承擔范圍的，因政府或有關部門人手不足需要委托小區物業企業開展此項工作的，比如：開展人口普查、某某示范小區創建等，政府或有關部門應當給予相應的服務費用。

六、物業服務收費

1、物業服務成本原則上包含哪些部分？

答：（1）服務人員的工資和社會保險費和福利；

（2）公共設施設備的維修、管理、養護費用；（3）物業服務企業必需的辦公費用；

（4）清潔、綠化費用；

（5）秩序維護費用；

（6）管理費分攤；

（7）投入服務必需的固定資產折舊費用；

（8）稅金；

（9）物業服務單位合理利潤。

2、物業服務收費應當遵循什么原則？

答：物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

3、物業服務收費有哪些類別？

答：物業服務收費分公共性服務收費、公眾代辦性收費和特約服務收費。

（1）公共性收費主要指：物業服務成本收費部分。

（2）公眾代辦收費主要指：物業服務區域內，業主委托物業企業代辦水、電、氣維修等服務收取的服務費。

（3）特約服務費主要指：物業服務區域內，業主與物業企業協商要求提供特約服務所產生的費用。

4、物業服務收費的依據是什么？

答：物業企業在進入招投標時，經物業企業與業主大會或業主委員會根據服務內容進行協商，在物業服務合同上約定。

前期物業服務收費標準必須報經物價主管部門備案，同時抄報區房管局備案。

5、物業服務收費標準對業主是否有約束力？

答：物業服務收費標準經業主大會審定通過，簽訂了物業服務管理合同，對物業管理區域內所有業主均具有約束力。

6、前期物業服務合同生效之日至出售物業交付使用之日的物業服務費由誰承擔？ 答：由開發商或建設單位承擔。

一旦交付業主之日起就由業主承擔。

7、建設單位或開發商將物業交付業主后，業主在一定時期內沒有使用該物業，業主是否繳納物業服務費用？

答：業主應該承擔物業服務管理費。

8、業主違反物業服務合同約定，逾期不交納物業服務費用的，物業服務企業通過哪幾種途徑維護自己權益？

答：（1）通過業主委員會督促業主限期繳納；

（2）逾期仍不繳納的，物業企業可以向人民法院起訴，或者按約定申請仲裁。

9、物業企業在服務多年后，由于人工成本等費用增加，按合同約定的物業服務費不能保證正常運行，向業主委員會提出申請增加物業服務費，如何處置？

答：物業企業向業主委員會提出費用增加的理由，由業主委員會負責召集業主大會，增加物業服務費由業主大會“雙過半 ”表決通過，并簽訂新的物業服務合同。經業主大會表決通過新的服務費標準，對全體業主具有約束力。

10、物業管理區域內，物業企業有無義務為供水、供電、供氣等專業單位收繳有關費用？

答：無義務為專業單位代收有關費用。但專業單位可以與物業企業協商，委托物業企業代為收取。

物業企業接受專業單位委托代收有關費用的，根據雙方約定向委托單位收取代收手續費，不得向業主收取手續費等額外費用（業主自行委托物業企業代為辦理的除外）。

11、物業企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為由，拒不交納物業費的，其理由是否合理？

答：其理由不合理。業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。如果拒不繳納，物業服務企業書面催收并通過業主委員會督促業主繳納，逾期再不繳納的物業企業可依法向法院提起訴訟。

12、如業主提出在物業服務企業提供服務期間出國或者出差，沒有享受到物業服務而拒絕繳費的，其理由成立否？

答：其理由不成立。物業公司按合同約定提供了公共部位的清掃保潔、設施設備維護、保安服務等服務內容。

13、物業服務合同的權利義務終止后，物業企業如何收取業主應支付而拖欠的物業費？

答：書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費的，物業企業可向人民法院提起訴訟。

14、違規收費如何處理？

答：物業企業違反服務合同約定擅自提高收費標準或者重復收費，業主可向物價主管部門投訴，也可以向人民法院請求物業企業退還其已收取的違規費用。

15、物業小區高層樓房二次供水物業企業是否可以收取二次供水費用？怎樣收?。?/p>

答：由開發商自建，物業服務企業管理的高層樓房二次供水，物業服務企業可以參照中法水務集團二次供水水費標準收取水費，也可以按照據實分攤原則分攤二次供水設施費、二次供水電費以及二次供水清洗費等相關費用，收取終端水價。

七、業主行為準則

1、業主必須遵守的有關規定？

答：業主入駐物業小區以后必須遵守以下規定：

（1）業主不能私自開挖地下室；

（2）業主不能私自亂搭亂建屋頂花園；

（3）業主不能擅自改室內用途；

（4）業主不能破壞或者擅自改變房屋外觀；

（5）業主不能破壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；

（6）物業管理區域內的共用部分，業主不能擅自占用或者改建；

（7）業主不能將衛生間、廚房改在下層住戶的臥室、起居室、書房的上方；（8）不在住宅樓、居民社區飼養雞、鴨、鵝、兔、羊、豬、食用鴿等家畜家禽。

（9）業主還應當遵守業主大會制定的其他規定。

2、業主享有哪些權利？

答：（1）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

（2）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

（3）提出制定和修改管理規約，業主大會議事規則的建議；

（4）參加業主大會會議，行使投票權；

（5）選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；

（6）監督業主委員會的工作；

（7）監督物業企業履行物業服務合同；

（8）對物業公用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

（9）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；

（10）法律、法規規定的其他權利。

3、業主承擔哪些義務？

答：（1）遵守管理規約、業主大會議事規則；

（2）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（3）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（4）按照國家有關規定交納和補繳專項維修資金；

（5）按時交納物業服務費用；

（6）法律、法規規定的其他義務。

4、小區業主在小區飼養寵物的，要遵守哪些規定？

答：（1）要遵守小區物業管理規約

（2）《重慶市養犬管理暫行辦法》（3）要遵守公安機關、農業等行政主管部門的有關規定。

5、物業企業對物業管理區域內業主違反有關規定的處置方式？

答：（1）物業企業可以進行勸阻、制止；

（2）物業企業對勸阻、制止無效的可以根據物業服務合同、管理規約約定、相關政策對違規業主采取適當的限制性措施；

（3）經物業企業勸阻、制止無效的應向有關職能部門書面報告，由有關職能部門依法處置。

6、承租人、借用人等物業使用人是否受業主大會依法作出的決定約束？

答：受其約束。

業主轉讓或者出租物業時，應當有向業主委員會和物業企業履行告知義務。

7、業主違反物業服務合同或者管理規約的行為造成他人合法權益受損的，受害人如何維護自身合法權益？

答：受害人可以申請物業糾紛調解或依法向人民法院提起訴訟，維護自身正當權益。

8、業主、使用人將住宅改變為經營性用房，要經過什么程序?

答：要經過有利害關系的業主、工商行政管理部門、業主委員會或物業所在地居委會同意。

9、業主入駐后對其房屋實施裝修等行為，物業企業處置方式？

答：（1）業主實施裝修等行為必須先向物業企業提出申請。

（2）物業企業應當書面告知業主注意事項，內容：裝飾、裝修中的禁止行為和注意事項。

（3）業主在對房屋實施裝修過程中，要遵守物業管理有關規定，不能危及他人和公共安全，不能對他人和公共區域合法權益產生侵害，否則物業企業有權進行勸阻、制止。

10、業主在裝修物業時，產生的建筑垃圾怎樣處置？物業企業是否可以收取垃圾轉運費？

答：物業裝修所產生的垃圾屬建筑垃圾，傾倒和填埋都有嚴格的規定，因此，原則上由物業企業統一處置，物業企業在處置過程中，要收取相應的除渣費，其費用由《管理規約》規定或由業主與物業企業協商確定。

11、業主將住宅改變為經營性用房的，以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯，人民法院會不會支持？

答：不予支持。人民法院可依法作出要求業主恢復原狀的決定。

14、業主可以通過哪些途徑維護自己合法權益？

答：（1）當事人自行協商解決，依法不能由當事人自行協商解決的事項外；

（2）通過司法機關解決，如起訴、仲裁等；

（3）通過街道物業糾紛調解委員會調解。

八、物業區域設施設備

1、物業共有（共用）部位、共有設施設備是指哪些？

答：是指由物業管理區域內全體業主或者部分業主共有（共用）的部位，一般包括：物業的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道抗震板（梁）、架空結構、車庫等。

共有設施設備，是指物業管理區域內全體業主或者部分業主共有的附屬設施設備，一般包括：電梯、天線、共用照明、共用二次供水、消防設施、門禁可視、防雷設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、管、公益性文體設施、物業管理用房等。

2、物業小區業主自用（專有）設施設備？

答：物業小區業主自用專有設施、設備，包括：其專有部位范圍內的全部設施設備。

3、物業企業、業主需要利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應征得哪些人的同意？

答：應當在征得業主大會、物業企業的同意后，按照規定辦理有關手續。

4、利用物業共用部位、共用設施設備經營的，其經營收益如何分配?

答：利用物業共用部位、共用設施設備經營獲取的收益歸業主共有，除去管理成本后業主大會可以約定將該收益納入物業專項維修資金或者其他合理用途。

5、業主、業主委員會或物業企業提出改建、重建建筑物及附屬設施申請的，需要物業管理區域內多少業主表決同意才有效？

答：應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的且占業主總人數2/3以上的業主同意。

6、物業管理區域內,車位的使用應堅持什么原則?

答：應當首先滿足業主的使用需要。

7、車位、車庫的數量低于或等于房屋套數的，車位、車庫如何分配？

答：擬出售的車位、車庫數量等于或低于物業管理區域的房屋套數時，每戶業主只能購買一個車位或車庫。

8、物業管理區域內的車位、車庫有空余的，是否可以出租給業主以外的單位、個人？

答：可以。每次租期不得超過六個月。

9、占用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放機動車的，收費和管理事項由誰決定？

答：由業主大會決定，管理由物業服務企業承擔。其收益在扣除物業企業管理成本后由全體業主共有,其使用由業主大會決定。

10、業主或開發商擅自改變物業小區內自有車位或車庫用途是否正確？怎樣處置？

答：是不正確的。業主不能隨意改變房屋的規劃使用性質，如擅自改變用途的，物業企業有權制止，對其他業主造成損害的，應當承擔損害賠償責任。如物業企業制止業主不執行，可向規劃、工商、消防、交通、房管等部門投訴，由有關部門根據各自職責處置。

11、物業專有部分出現危害或者可能危害公共安全的情形如何正確處理？

答：專有部分所有人應當及時修繕或者采取防范措施，如專有部分所有人不及時修繕或者不采取防范措施，造成對公共或他人損害的，由專有部分所有人賠償。

12、物業共有部分由于人為原因損害的，相關責任人承擔什么責任？

答：物業共有部分由于人為原因損害的，相關責任人應當及時修繕，并對造成的損失承擔賠償責任。

13、小區室外游泳池屬于誰所有？其收益歸誰所有？

答：小區室外游泳池屬公共設施，應屬全體業主所有；其收益應扣除管理成本后屬全體業主所有（有特別約定的除外）。

14、小區的消防設施設備有哪些？

答：小區的消防設施設備一般包括：消防通道、消防管網、消防栓、消防栓箱、水槍、水帶、應急照明設施、指示標志、滅火器、滅火箱等。

15、消防設施設備應該由誰配置完善，屬于誰所有？

答：消防設施設備應由開發商配置完善，屬全體業主所有。

如一幢樓消防設施出現損壞或丟失，保修期后應由業主共同出資進行完善補充。

16、消防通道發生堵塞應該怎么辦？

答：小區消防通道被堵塞，業主可直接向消防部門舉報，由消防部門進行查處。

17、小區沒有監控設備該怎么辦？

答：（1）如有開發商承諾或合同中約定由開發商配備的，應由開發商配備，交由物業企業管理；

（2）如在購房合同中沒有此項約定的，可以由業主共同出資配備，交由物業企業管理。

18、小區內園林綠化由誰建設，誰所有？

答：小區內園林綠化由開發商按照規劃要求建設，沒有達到建設標準的，業主或業主委員會向區城鄉建委反映，由區城鄉建委責成開發商建設完善；小區內園林綠化歸全體業主共有，物業企業負責維護。

19、小區進出門崗、攔桿、刷卡及刷卡機等應由誰配備？

答：開發商在開發小區時應根據建設、規劃或購房合同約定進行配置，如未規劃或約定包含上述設施，則應由業主大會經專有部分占建筑物總面積2/3以上的且占業主總人數2/3以上的業主同意，由全體業主共同出資對小區門崗、欄桿、刷卡等設施設備進行添置。20、物業服務管理用房? 答：（1）新建商品房物業服務管理用房由開發建設單位提供不得低于房屋總建筑面積的千分之三且不少于五十平方米；

（2）物業管理用房的所有權全體業主共有；

（3）物業企業、業主委員會不得擅自改變物業管理用房用途。

九、專項維修資金（即大修基金）

1、物業維修類別？

答：（1）專有部分的維修；

（2）部分共有部分的維修；

（3）全體共有部分的維修。

2、物業維修資金來源？

答：（1）專有部分維修由業主自行出資維修

共有部分由涉及業主共同出資維修，繳納了專項維修基金的業主按規定程序動用專項維修基金維修。

全體共有部分的維修由全體業主承擔。

3、首期物業專項維修資金的歸集標準？

答：首其物業專項維修資金的歸集標準為：

(1)有電梯的，按每平方米建筑面積80元交存；

(2)無電梯的，按每平方米建筑面積50元交存。

物業專項維修資金應當由業主交存，統一存入區專項維修資金管理中心在專戶管理銀行開立的物業專項維修資金專戶。

4、何時交存首期物業專項維修資金？

答：（1）購買預售商品房的，購房者應當在辦理房屋預售合同備案登記繳納首期物業專項維修資金。

（2）開發建設單位應當在辦理房屋初始登記時，繳納未出售的房屋的首期物業專項維修資金。

5、物業專項維修資金使用范圍？

答：用于小區業主共有部位、共有設施設備的維修、更新和改造。

6、使用物業專項維修資金需要多少業主同意？征求意見的形式？

答：（1）不涉及安全的需經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。

（2）采用書面征求意見的形式。

7、物業專項維修資金使用申請程序？

答：業主委員會、物業企業或者相關業主代表按以下程序申請使用：

（1）編制使用方案、申報工程預算；

（2）公示使用方案、征求共有部分業主的意見；

（3）確定施工單位;（4）備齊相關資料并經物業所在地的鄉鎮人民政府、街道辦事處審核同意后，報區物業專項維修資金管理中心審批后劃撥工程進度款；

（5）工程竣工驗收后，憑竣工決算報告到區物業專項維修資金管理中心辦理決算，并撥付尾款。

8、當發生影響安全等情況，需要對公共設施設備、部位進行維修，但小區業主多數人不同意動用專項維修資金的怎么辦？

答：消防設施損壞、外墻磚脫落、電梯大修等十種涉及安全的維修可以在不經過業主同意的情況下，按緊急程序動用物業專項維修資金進行維修、更新。

9、發生危及房屋安全等緊急情況時緊急動用專項維修資金程序？

答：業主委員會、物業企業或者相關業主代表按以下程序申請：

（一）向物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處，提出緊急使用物業專項維修資金書面申請；

（二）鄉鎮人民政府、街道辦事處接到報告后應立即派人到現場核實情況，并根據現場實際情況確認搶修范圍。

（三）持物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處出具的證明材料，向區專項維修資金管理中心申請維修資金。

（四）工程竣工驗收合格后，工程費用經業主委員會（業主代表）確認后，在該物業小區的物業專項維修資金中如實列支。

10、某一個物業小區物業專項維修資金按規定程序使用完之后，又需要進行物業維修怎么辦？

答：業主的物業專項維修資金賬面余額低于首期交存額30%的，小區業主應當按照首期物業專項維修資金的交存標準和方式續交。逾期未續交的，其房屋共有部位、共有設施設備的維修、更新、改造所需費用，由相關業主自行負責。

11、更換路燈燈泡、清洗水箱、綠地用水等這些費用能否動用專項維修資金？

答：物業小區綠地的日常養護用水、清洗水箱、換路燈燈泡等對物業共用部位、共用設施設備的日常維修養護，其費用不能動用物業專項維修資金，應根據合同約定應由物業企業負責。

12、房屋外墻磚脫落該怎么辦？

答：如該房屋在保修期內，由業主委員會（業主代表）或物業企業通知開發商予以維修；如已過保修期（2年），則應動用物業專項維修資金予以修復。

13、屋頂、墻體滲水該怎么辦？

答：屋面、墻體的防滲漏保修期為5年。如該房屋在保修期內，由業主委員會（業主代表）或物業服務公司通知開發商予以維修，在保修期內，開發商不進行維修時，可向區城鄉建委反映，由區城鄉建委責成開發商維修；如已過保修期，則應動用物業專項維修資金予以修復。

14、房屋的主體結構損壞該怎么辦？ 答：房屋主體結構保修期限為房屋的使用年限。因此，應由開發商予以維修。

15、下水管堵塞該怎么辦？

答：業主專有（業主室內部分）部分，由業主自行疏通，如果需要請物業企業維修的，由業主與物業企業協商，費用由業主承擔；共用部分，可由物業企業進行疏通；如發生嚴重堵塞無法進行疏通的需要改造的，則由共用部分的業主出資或動用物業專項維修資金進行改造。

16、業主專有部分（如：業主室內水管、下水道、線路等）出現損壞，可否聘請物業企業維修？

答：可以。由業主與物業企業協商并約定，其維修費用由業主承擔。

17、住底樓的業主室內下水管道因樓上亂扔垃圾等造成堵塞，又不能分清責任的，其維修由誰承擔？

答：由整幢樓業主共同承擔，出現嚴重堵塞，無法疏通需要改造的，可動用該幢樓專項維修資金進行維修改造。

18、業主專有部分維修是否可動用物業專項維修資金？

答：不可以。業主專有部分的維修、更新、改造費用，由專有部分業主承擔。

19、小區的配套設施未完善、不銹鋼欄桿私下改為鐵欄桿、外墻、綠化、管道、入口扶梯等沒有修好，在保修期內屋頂墻面滲漏該找誰處理？

答：上述問題屬于開發遺留問題，應由開發建設單位負責，諸如此類建設遺留問題不能轉嫁給物業服務企業。

20、物業小區內化糞池安全監管、清掏由誰負責？化糞池出現損壞需要維修怎樣處置？

答：物業小區有公共化糞池的，其安全監管根據物業管理合同約定 由物業企業負責，并組織每年2次清掏。如果化糞池、排污管道等出現損壞，需要進行維修處理的，由物業企業提請業主委員會動用專項維修資金進行維修，如果小 區業主不同意，由業主委員或物業企業報告鎮政府、街道辦事處啟動專項維修資金緊急程序進行維修。

21、小區內監控設備損壞了無法使用，由誰負責修復？

答：如果損壞的監控設備未過保修期，由提供監控設備的單位進行修復；如果損壞的監控設備已過保修期，則應動用物業專項維修資金予以修復。

22、小區門崗所設置的設施、設備使用過程中出現損壞由誰維修？

答：如果損壞的設施設備未過保修期，由提供該設施設備的單位進行修復；如果損壞的設施設備已過保修期，則應動用物業專項維修資金予以修復。如果屬于人為損壞的，應由當事人負責修復。

23、怎樣查詢業主交存的物業維修資金？

答：業主持購房合同或產權證可以向區物業專項維修資金管理中心查詢本人的物業專項維修資金的交存和使用情況。

業委會或物業企業可持介紹信查詢本小區的交存和使用情況。

24、開發商未售出的物業該不該交存物業專項維修資金？

答：應該交，建設單位未售出的物業，其首次物業專項維修資金，由建設單位在辦理總證時向區物業專項維修資金管理中心交存。

25、出現部分業主未交存物業專項維修資金情況該怎么處理？

答：部分業主未交存物業專項維修資金的，業主委員會應當督促其交存。對拒不交存或者續籌物業專項維修資金的業主要求期限交存，逾期仍不交存的，業主委員會可以向人民法院起訴要求其繳納。

26、物業因拆遷或者其他原因滅失的，物業專項維修資金如何處理？

答：物業因拆遷或者其他原因滅失的，物業專項維修資金按以下原則處理：

（1）屬于商品房的，物業維修資金代管部門應將業主交存的物業專項維修資金余額返還業主，并辦理銷戶手續。

（2）房改房單位交存從售房款中提取的物業專項維修資金余額，應當退還給房改房單位。

27、哪些費用不能從物業專項維修資金中列支？ 答：下列費用不得從物業專項維修資金中列支：

（1）根據物業服務合同約定，應當由物業企業從物業服務收費中支出的物業共有部位、共有設施設備的日常維修養護費用；

（2）依法應當由開發建設單位承擔的物業共有部位、共有設施設備的維修、更新、改造費用；

（3）應當由當事人承擔的因人為損壞物業共有部位、共有設施設備所需的修復費用；

（4）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、通信、有線電視等管線設施設備的維修、養護費用。

28、使用專項維修基金需要業主簽名時，是否可以由子女或親戚、租賃戶代簽？

答：應由業主本人簽名。如業主本人無法簽名的，需由他人代簽的需取得業主書面授權方可代簽。

29、因公共部位、公共設施設備的損壞致使業主私有財產遭受損失，業主的損失由誰承擔？

答：因公共部位、公共設施設備的損壞，造成業主私有財產遭受的損失，不屬于物業專項維修資金賠償范圍，不能使用物業專項維修資金進行賠償。應通過調解、協商、司法等途徑解決，由公共部份全體業主承擔責任。

30、設施設備超過保修期，須動用專項維修資金進行維修，但小區入住業主不足總戶數的50%時，怎樣動用專項維修資金？

答：不涉及安全的需經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。未接房或未入住的業主有義務配合（通過信件簽署書面同意書的形式）動用專項資金。

涉及安全的按照緊急程序動用專項資金。

十一、案例分析

（一）物業管理服務糾紛

1、業主 因房屋質量問題而拒交物業服務費，前后共有半年之久，物業企業無奈之下將業主告上法庭。該業主辯稱：交付的房屋存在嚴重的質量問題，我已向建設單位和物業 企業多次提出檢查、維修要求，但兩家企業都不予答復，建設單位與物業企業是父子關系，以拒交物業費是合理合法的。該業主的抗辯理由能否成立？為什么？

律師分析：該業主抗辯不成立。房屋質量問題是業主與建設單位之間的關系，其責任方為建設單位，物業企業在其中僅是協調作用，不是直接的責任方。物業企業與業主是服務關系，業主享受了服務，就應繳納服務費，業主以建筑質量問題為由不交納物業費是不合法的。

如遇上述情況，業主也可以直接向區城鄉建委投訴，由區城鄉建委責成建設單位維修，也可以通過訴訟或仲裁的方式解決。

2、某業主在物業管理區域內遭一歹徒搶劫，被搶物品價值上萬元。事后，該業主要求物業企業承擔責任并請求賠償損失，面對業主的該要求，物業企業應當賠償嗎？其依據是什么？

律師分析：是否賠償應當以物業企業是否按服務合同履行職責而 定。若物業企業建立健全公共秩序維護制度，協助做好物業管理區域內的安全防范工作，無失職行為，就不應當賠償。若物業企業未能履行物業服務合同的約定，導 致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

如遇上述情況，業主可以舉證證明物業企業是否認真履行安保管理職責。

3、某物業小區一幢住在頂層的業主因屋面下雨時漏雨，通過向業委會反映請求動用專項維修資金進行維修，在征求本樓業業主意見時，多數業主不同意動用專項維修資金進行維修該怎么辦？

律師分析：專項維修資金專項用于整幢樓的維修使用，其屋面是整幢共有，整幢樓的專項維修資金可以用于屋面的維修，但要分以下幾種情況：

（1）如果該幢樓還沒有過保修期，則由業主或物業企業向開發商提出要求，由開發商進行維修，開發商不同意維修，則向區城鄉建委投訴，由區城鄉建委責成開發商維修。

（2）如果過了保修期，樓頂被業主在樓頂作了其他使用，比如：修建了花園、樓亭、水池等設施，則由業主使用人自己出資維修。

（3）如果過了保修期，樓頂又沒有用作其他使用，如果在征求意見過程中，本樓多數業主不同意動用專項維修資金而達不到規定人數，業委會（業主代表）、物業企業則可向物業所在地的鄉鎮人民政府、街道辦事處申請啟動專項維修資金緊急程序，經審批后可動用專項維修資金進行維修。

4、某物業小區部分業主不滿意在小區參與服務管理的物業企業，向業主委員會提出另選物業企業，業主委員會未經業主代表大會的同意，臨時動議，不按有關規定程序另行選聘物業企業，并簽訂服務合同，該合同是否有效？怎樣處置？

律師分析：該合同無效。街道應責令業主委員會限期召開業主大會臨時會議選聘新的物業企業，如業主委員會超過限期任不召開，經占總人數百分之二十以上的業主以書面形式要求，則由街道辦事處組織召開。

5、某物業小區由于水、電、氣沒有實現一戶一表，有關專業單位委托物業企業代收，由于對個別業主對物業企業的服務質量有看法，于是拒絕繳納水、電、氣費，業主的做法是否正確？怎么辦？

律師分析：業主的做法不正確，不能以此拒絕繳納水、電、氣費和 物業費，來督促物業服務企業改進。業主應當樹立正確的物業消費觀念，對物業服務質量有看法，可以依靠物業服務合同的內容與物業企業進行溝通協商，促進物業 企業改進服務質量，如物業企業不按合同約定提供約定的服務，還可以向物業企業的行政主管部門（房管局）進行投訴。

對于不繳水、電、氣的業主可由物業公司向有關專業單位提供相應名單，由專業單位依法催收。

6、某物 業小區由于水、電、氣沒有實現一戶一表，有關專業單位按進入小區的總表數值收費，并委托物業企業代收入戶的費用，由于總表與入戶分表出現差額，物業企業根 據差額分攤到每一個業主頭上并進行收取，業主不同意，只同意按入戶表數值繳費，因此，出現了業主與物業企業之間的矛盾糾紛，業主的要求是否正確？該怎樣處 置？ 律師分析：業主的要求不正確，未安裝一戶一表的小區，按合同約定總分表的輸差應該全體業主承擔。其出現的差額不應由物業企業承擔，但物業企業有責任向相關專業單位提供小區到業主電費差額的基本情況。

解決輸差的最好辦法是小區業主委員會或街道辦事處動員小區業主盡快安裝一戶一表，安裝費用按有關規定由業主承擔。

7、某物業小區內，開發商有一部分車庫或車位沒有向小區業主出售，在向小區業主出租車庫或車位時，開發商認為車庫或車位屬自有，擅自出臺了上漲車庫或車位收費價格，導致小區業主不滿，開發商的行為是否正確？怎樣處置？

律師分析：開發商的行為不正確，雖然車庫的產權是開發商的，但 車庫作為小區的配套設施，小區開發商應該充分參照小區周邊車庫的價格，根據本小區的實際情況確定合理的車庫或車位租金，并報價格主管部門審查同意方為有 效。業主也應支持產權人在價格主管部門核定范圍內調價，不能只考慮業主自身利益。

8、某物業小區內，由于水、電、氣等沒有實現一戶一表，專業單位要求物業企業按總表由物業企業到每家每戶代為收費，物業企業以收取困難、沒有收費責任為由拒絕專業單位的要求，于是專業單位提出將對小區采取斷水、斷電、斷氣等措施，專業單位的行為是否正確？怎樣處置？

律師分析：專業單位的行為不正確，專業單位不得強制物業服務企 業代收有關費用，不得因物業企業或者其他管理人拒絕代收而停止提供服務。水、電、氣等專業單位應該與物業企業協商，共同上門對最終使用人進行收費和催費工 作，如做了以上工作還不能收齊所欠水、電、氣費，專業單位應該通過司法訴訟進行起訴，保障自己的合法權益。

但作為物業企業也有義務在小區加強對業主自覺履行繳納水、電、氣費的宣傳，作為小區業主有自覺繳納水、電、氣費的義務。

9、某小區業主因小區外市政路燈太亮，直接照射到他家臥室，造成該戶業主睡覺時必須關閉窗簾，無法享受到自然風，室內空氣不流通等情況要求物業企業解決，物業企業也向市政管理部門反映了此情況無果。該業主稱，如果該問題得不到解決，將拒絕繳納物業服務費。

律師分析：市政路燈問題，不屬于小區物業管理設施設備范疇，物業企業接到業主反映，也到市政部門進行了反映，所以，業主因市政路燈問題拒絕繳納物業服務費的作法是不對的，物業企業可以依法向人民法院提請訴訟維護自身合法權益。

小區業主也可以直接向市政投訴電話12319反映情況，要求市政部門降低路燈亮度。

10、物業公司疏于管理，業主如何維權？

某房地產開發公司在北京市房山區開發了某住宅 小區，并委托某物業企業對該小區進行管理，雙方簽訂了3年的管理合同。業主們陸續入住小區后，發現物業企業的服務并不到位，而且給小區的居民帶來極大不 便。例如，門口的保安執勤很不嚴格，致使小區多次發生失竊事件；小區的下水管道經常壞掉，雨天，居民出行受阻；電網總是隔三岔五地出故障，物業維修不及 時；物業企業幾乎沒有公布過收支賬目……于是，業主們集體決定拒絕給付物業管理費，直到物業企業改善服務。物業企業也不善罷甘休，直接切斷了小區的水電，雙方的矛盾迅速升溫。

律師分析：在本案中，物業企業的服務質量較低，小區居民的基本 生活條件不能保障，導致業主的合法權益受到侵害。物權法的正式施行使得這一問題有了解決途徑。業主的監督權體現在對物業服務質量的監督，業主們可以依法行 使該項權利。另外，物權法還確認了業主有共同解聘物業企業的權利，即“對建設單位聘請的物業企業或者其他管理人，業主有權依法更換”。在行使這一權利時，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

具體而言，在與物業企業協商不成的情況下，業主的維權措施應該是向小區所在地的街道辦事處、房屋管理局、物價主管部門、消費者協會等部門投訴，也可以申請有關部門調解或者直接向人民法院提起訴訟。也可召開業主大會重新選聘物業企業。

11、業主違反《管理規約》亂搭建的訴訟案例。某物業企業向法院起訴業主王某，稱其未經同 意，私自搭建封閉設施，違反了雙方簽訂的《管理規約》，要求法院判令其立即拆除。王某則辯稱，由于樓上業主經常亂扔雜物，危害其家人安全，已多次向物業企 業反映情況，但物業企業未能及時處理，搭建的目的僅僅是為了避免樓上業主亂扔雜物，因此并無不當之處。

法院審理該案后認為：根據原被告雙方簽訂的《管理規約》，王某屬于違約方，因此依法判令其拆除自行搭建的設施并恢復原狀。被告王某稱物業企業未能及時處理樓上業主經常亂扔雜物情況，物業公司勸阻無效，王某應起訴樓上業主。

本案中，物業企業獲得勝 訴，最直接的證據就是雙方的《管理規約》。目前，業主在購房時都要簽訂《管理規約》，根據我國《合同法》的規定，當事人雙方意思表達一致的，合同即告成 立，雙方都應當受其約束，履行各自的義務。因此，業主一旦簽署了相關的文書，就必須遵守約定的內容。但是，在實踐中發現，有很多業主在簽字時并未仔細閱讀 過這些文書，有的甚至在被起訴后才發現其中有自己的簽名。所以，業主在辦理入住手續時，應當仔細審查每份文件，以明確自己的權利和義務。

目前，大多數小區對建筑物整體外觀的要求都很高。有的業主因房屋存在質量問題或者存在安全隱患，而私自對房屋進行改造搭建，如涉及到其他業主和整體環境的利益，往往都會被責令恢復原狀。

12、業主資格及物業企業聘任主體之認定

某物業企業與某小區業委會簽訂了物業服務合 同。合同到期后，因該物業企業服務不到位，小區業主大會決定聘用新的物業企業。該物業企業拒絕退場，并自行與小區過半數業主分別簽訂了新的物業服務合同。小區業主委員會遂作為原告向法院提起訴訟，請求判令該物業企業停止對小區提供物業服務并退出物業服務區。

訴訟中，該物業企業提出：小區業主委員會主任 陳某系業主的配偶，房屋產權證上未載明陳某姓名，陳某不具有業主資格，故小區業委會組成不符合法律規定，不具備訴訟主體資格；且新的物業服務合同系物業企 業在平等自愿的情況下同小區內過半數業主簽訂的，符合物業合同成立要件，物業企業據此有權繼續為小區提供物業服務。

[分歧] 本案法院在審理過程中對陳某是否具有業主資格存在兩種觀點：第一種觀點認為，房屋權屬證書上未記載的共有人不能成為業主。第二種觀點認為，無論權屬證書上登記的所有權人是誰，夫妻雙方都享有業主的權利與義務。

對物業企業分別與業主簽訂的服務合同的效力認定也存在有效與無效兩種觀點。

[律師評析]（1）陳某具有業主資格。首先，依據《物業管理條例》第六條之 規定，房屋所有權人為業主。雖然登記通常是確認所有權人的重要依據，但所有權的取得并不限于登記行為，只要是依法取得專有部分所有權的人，都應認定為業 主。其次，物權法規定：“共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。共有人按照約定管理共有的不動產或者動產；沒有約定或者約定不明確的，各共有 人都有管理的權利和義務。”婚姻法亦規定婚姻存續期間所獲得的財產為夫妻雙方共同所有。本案中，業委會主任陳某雖不是房屋權屬證書上載明的所有權人，但該 房屋為夫妻共有財產，陳某即共同所有權人。據此，陳某也應具有業主資格，而該小區業委會的組成并不違法。

（2）物業企業分別與業主簽訂的物業服務合同無效。首先，業主 委員會代表全體業主與物業企業簽訂物業服務合同是由業主權性質所決定的。業主權是一項復合性權利，一方面，作為建筑物專有部分的所有權人，業主對其個人專 有的部分享有占有、使用和處分的權利；另一方面，對于專有部分以外的共有部分，業主享有的是共同共有與共同管理的權利。對共同部分的管理，業主個人并無權 單獨作出決定。物業服務合同不僅涉及業主對專有部分的委托管理，也包括對共有部分的委托管理，因此，對于選聘物業企業等屬于小區管理的重大事項，立法規定 應由業主共同決定。其次，由業主單獨與物業公司企業簽訂物業服務合同并無明確法律依據?！段飿I管理條例》并未賦予業主個人有選聘物業企業的權利，而且，該 條例第八條、第十一條、第十二條以及第十五條進一步明確，選聘或解聘物業企業應由業主通過業主大會這一自治組織，在專有部分占建筑物總面積過半數的業主且 占總人數過半數的業主同意的情況下，由作為業主大會執行機構的業主委員會與物業企業簽訂或解除物業服務合同。因此，由業主單獨與物業企業簽訂物業服務合同 的做法缺乏相應的法律支撐。再次，由業主委員會與物業企業簽訂物業服務合同有其現實合理性。由物業企業與小區業主分別簽訂物業服務合同，可能存在兩種情 況：一是合同約定業主將其所有的專有部分委托給物業企業管理，在此情況下，即使所有業主均與同一物業企業簽訂服務合同，也可能造成小區內共有部分的管理無 人授權的尷尬局面，既不利于物業服務區域內的統一管理，也不利于業主對共有部分的共同處分。二是合同約定由業主將專有部分和共有部分一并委托給物業服務企 業管理，因業主個人無權對共有部分的管理加以處分，故在此種情況下，業主無權將共有部分委托物業企業管理。

13、某物業小區部分業主對物業企業的服務質量不滿意，通過臨時動議并通過業主委員會會議決定另選聘了一家物業企業，業主委員會與該物業企業簽訂了服務合同，而這家物業服務企業的企業資質達不到服務管理該物業小區面積的要求，該物業服務合同是否有效？怎樣處置？

律師分析：第一，該《物業服務合同》無效，因為小區業主委員會 未召開業主大會征求業主意見，業主大會也未委托小區業主委員會與另一家物業企業簽訂《物業服務合同》。第二，該企業資質達不到服務管理該物業小區面積的要 求，根據建設部《物業服務企業資質管理辦法》第八條的要求，“一級資質物業企業可以承接各種物業管理項目。二級資質物業企業可以承接30萬平方米以下的住 宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。三級資質物業企業可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務?！?/p>

業主在了解到該類信息后首先應該向業主委員會指出應召開業主大 會依法選聘新的物業企業。如果業主委員會置之不理，則依法向當地街道辦事處反應，街道辦事處在接到業主異議并調查核實后，應立即當責令業主委員會限期改正 或者撤銷其決定，并通告全體業主。如果業主委員會作出的決定侵害了業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

14、某物業小區專項維修資金歸集時，小區內業主全部按規定繳納了專項維修資金，但有很大一部分商業設施屬開發商所有，開發商沒有按規定繳納專項維修資金，于是在進行共有和公用設施維修時，開發商以種種理由不出資進行維修，遇到此類問題怎樣處置，小區業主怎樣維護其合法權益？

律師分析：開發建設單位應該交物業專項維修資金，建設單位未售 出物業，其首次物業專項維修資金，由開發商在辦理總證時向區物業專項維修資金管理中心交存。部分業主（含開發商）未交存物業專項維修資金的，業主委員會應 當督促其交存。對拒不交存或者續籌物業專項維修資金的業主委員會要求期限交存，逾期仍不交存的，業主委員會受業主大會委托可以向人民法院起訴要求其繳納。

15、業主委員會主任被罷免拒交公章

案情：原小區業主委員會主任遭罷免后，一直不愿將業主委員會公章、財務賬目等交出來，這讓新成立的業主委員會工作起來很困難。于是。新業主委員會將原業主委員會主任告上法院，要求其返還公章、賬目等。法院作出終審判決，支持了新業主委員會的訴訟請求。

法院審理查明，2010年7月12日，鄭娟（化名）經法定程序被罷免主任一職。業主委員會于2010年8月19日，召開業委會委員會議推選了新的主任、副主任、秘書。隨后，新選舉產生的業主委員會也到主管部門備了案。

新成立的業主委員會通知鄭娟于2010年8月28日上午到轄區居委會辦公室辦理印章、財務賬目等移交工作，但鄭娟逾期未移交。于是，新業主委員會將鄭娟告上法院，要求其立即移交原業委會印章及相關財務資料和原業委會其他資料。

法院審理認為，本案所涉印章、財務賬目等涉及到某小區全體業主 的權利，而新業主委員會按法定程序產生是合法的，在小區業主大會討論，經小區三分之二以上的業主表決同意后，可代表業主提起訴訟。新業主委員會具備訴訟主 體資格。按《民法通則》相關規定，鄭娟的業主委員會主任之職被罷免后，應在合理期間內辦理移交工作。

法院一審判決：鄭娟應將原業委會的印章、財務賬目及業主委員會所有資料移交給新業主委員會。一審宣判后，鄭娟不服提起上訴，市五中院二審開庭后維持一審判決。

16、為業主“謀福利”不能侵權

案情：天山中華園地下停車庫降價了，從每月 300元降到280元。對小區業主來說似乎享受到了實惠。遺憾的是，這是在地下車庫產權人“缺席”的情況下，業主委員會和大唐物業公司擅自作出的決定。雖 然寫明于雙方簽署的物業管理服務合同中，但因侵權屬于無效條款。日前，法院判決該合同侵犯地下車庫產權人權益的條款無效。業主委員會和大唐物業公司還將共 同承擔評估費及案件受理費近6萬元。大唐物業公司返還地下車庫產權人中華企業股份有限公司停車費逾33萬元。

天山中華園兩千余平方米的地下車庫原為中華企業子公司所有，后 轉讓給中華企業。2008年2月，中華企業收到一封物業管理費催討函，大唐物業有限公司要求中華企業股份有限公司以每月每平方米3.30元的標準，支付地 下車庫的物業管理費。中華企業并未委托該公司管理地下車庫，了解后才知道，是小區業主委員會聘請的。雙方還簽訂了物業管理服務合同：不僅每個車位的停車費 從每月300元調低為280元，大唐公司還要提成25％的停車費。更不能接受的是，提成之后，大唐公司還要按每月每平方米3.30元的標準，另行收取車庫 的物業管理費。這一價格是小區居住物業的3倍。

2010年9月，中華企業向法院起訴業主委員會和物業公司，要求確認上述物業管理服務合同中的相關條款無效，并要求大唐物業公司歸還提成后剩余的停車費收益。

法院說法：根據原告的申請，法院委托相關司法鑒定機構對涉案地下車庫的收益以及車庫的物業管理費、電費、維修費等成本進行了審計。

法院認為：所有權人享有對地下車庫進行使用、收益等權利。地下車庫作為小區物業區劃的一部分，應當由小區物業公司統一實施物業管理。但相關車庫車位每月收取的停車費、每月繳納的管理費等，應與作為產權人的原告事先協商確定，或事后征得原告的同意。兩被告擅自設定標準，且在收取25％提成的前提下，又再次要求原告支付物業管理費、電費等成 本，顯屬不合理。被告所說其簽訂的上述四個條款是經過法定程序，經由三分之二以上業主同意后簽訂的，并未損害原告的權益，這一說法完全無視產權人的合法權 益。

根據國務院《物業管理條例》的規定，房屋的所有權人為業主，業 主有義務交納物業管理費，業主交納的物業管理費中已經包含了公共物業以及配套設施的保養費用，被告既要求原告支付管理費又要求原告支付物業管理費，沒有依 據。鑒于被告在收取停車費時已經出具了相關發票，被告可代扣代繳應由地下車庫業主承擔的流轉稅費。

17、哪些屬于小區業主公共收益

案情：去年夏天，住在渝中區棉花街御景江山的劉女士，看到業委會貼出通告，說有一家“鵬博士E網”寬帶進駐小區，業主們如果愿意，可以辦理。隨后，劉女士繳納了1228元，辦了2年，去年8月安裝。

劉女士說，在后來與業主委員會段主任的一次談 話中，她得知原來辦理了這家寬帶的業主，到年底可以返還5％的費用。可到了年底，她沒有接到通知領取這筆錢。她打電話詢問，得知寬帶公司正在調整，要等一 段時間。小區業主委員會段主任說，她也常常打電話去催促寬帶公司，錢拖了這么久，一直沒能返還給業主，她也覺得很不好意思。

段主任告訴說，當初和寬帶公司簽訂合同時，合 同里面寫的是將5％的費用返給業主委員會，作為業主的公共收益?？珊髞順I主委員會的成員進行了討論，認為這筆費用是針對辦理了寬帶的業主進行的返還，不應 該屬于所有業主的公共收益，所以大家決定將返還的5％直接返給每一位辦理了寬帶的業主。因為業主委員會并不知道哪些業主辦理了寬帶，打算在公司返還錢的同 時，給一個詳細的名單，業主委員會再打電話通知領取費用。

律師分析：寬帶公司返還5％的費用，是根據辦理了寬帶業務的業主數量，繳納的寬帶費進行的一個返還，不應該是所有業主的公共收益。因而，返還給辦理了寬帶網的業主，符合《合同法》的要求。

那么，小區的公共收益來自哪些項目呢？（1）、公共區域的廣告收益，例如轎廂廣告、戶外廣告。對于這一部分收入，大家都有共同的認識，這是屬于公共收益（有特殊約定的除外）。電梯是小區的公共設施，轎廂屬于公共區域。在小區內的其他公共區域鋪設廣告，這些收益理當納入公共收益，但應扣除相應成本。

（2）、利用公共配套，如活動場地、游泳池經營收入。如果小區有公共室外游泳池、網球場、羽毛球場等活動場地，是屬于小區的公共配套。在小區業主使用時，會繳納一定的費用，那么這筆收入在扣除成本后，也應該是屬于公共收益。

（3）、因損壞小區的公共設施進行的賠償。因損壞小區的公共設施，例如在小區鋪設管道，損害了小區的綠化帶．給予的賠償，也屬于公共收益。不管是個人還是單位，只要是損壞小區的公共設施，如果進行了賠償，都應該算作公共收益。

（4）、小區公共區域的停車位收益。在小區內設立露天停車位，占用的是小區的公共區域，那停車費的收益在扣除成本后自然算入公共收益。如果小區車庫，開發商能拿出產權，所有權屬于開發商，那業主無權享有收益。

（5）、部分通信運營管理費、場地費。在一些寬帶、通信公司進駐小區時，如果繳納了費用，這筆費用在扣除成本后也屬于公共收益。

（6）、自制售水機運營費用。現在小區有一些自制售水機，如果在這些售水機進駐時，也繳納了管理費、場地費，那么費用應該在扣除管理成本后屬于公共收益。

（7）、小區公共區域內租賃的攤位收益。如果在小區的公共區域，有門面或者攤位出租，收取的場地租金，收益扣除成本后屬于公共收益。

18、樓頂立廣告牌業主有收益權

案情：2010年8月，榮達昌房地產開發公司 開發某小區一期工程落成。榮達昌公司以4.8萬元的價格，將小區靠近公路的18號樓頂層租給某通訊公司設置廣告牌。18號樓業主認為，通訊公司擅自設置廣 告牌的行為損害了住戶們的合法權益，要求通訊公司拆除廣告裝置或賠償損失。通訊公司隨即向榮達昌公司求助，榮達昌公司介入后，稱廣告裝置在房頂，不與其它 層結界，因此可以支付8000元補償頂層居民損失，對其他住戶希望對租金予以平分的要求不予理睬。

律師說法：本案涉及建筑物區分所有權問題。建筑物區分所有權分 為建筑物專有所有權和共有所有權。根據我國《物權法》及《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規定，共有部分包括 樓道、上下水設施、基礎、梁、柱、墻、樓梯、電梯、水泵、暖氣、電照、垃圾道等，這些共有部分，有的是全體共有，有的是部分共有。劃分標準以是否相鄰，區 分為雙方共有和多方共有，如相鄰墻、樓板，為雙方共有，以全體或3個以上所有人使用為全部共有和部分共有。共有的共用部分還可以分為法定共有和約定共有。法定共有是性質上屬于區分所有人共同使用的部分和屬于維持建筑物本身牢靠安全與完整的部分，前者如門、廊、電梯等，后者如地基、樓頂、梁柱等。

本案產生爭議的房頂雖在樓房最上層并不與其它層接界，但樓頂對 整個建筑物的構成、外觀等具有決定性作用，并且對頂層及以下所有人均有裨益，因此，也屬于共有部分。該樓頂在房屋預售后，已經由購買房屋的18號樓居民所 有，通訊公司在樓頂設置廣告牌，必須經全體區分所有權人同意，并將租金作為共有部分的營利性收入交付給 全體區分所有權人。榮達昌公司私自與通訊公司簽訂樓頂租用合同，侵犯了18號樓住戶的共有權，對所得收益應當予以返還并賠償損失。

（二）房屋裝飾裝修糾紛案例

１、房屋裝修擅拆承重墻 法院判決須恢復

案情：曹小姐與王鑰系市某住宅小區樓上下的鄰 居。2008年8月，王鑰在裝修住家房屋時，拆除了房間與客廳間的承重墻，這引起了樓上曹小姐家的惶恐不安。2010年9月25日，上海市房屋安全監察所 質測站出具王鑰家的房屋檢測報告，結論為：業主裝修時拆除的位于（A—B）軸／2軸（房間與客廳間）的墻體是承重墻體，對房屋的整體性及抗震性能有一定的 不利影響。2011年3月，曹小姐起訴到法院要求判令王鑰恢復裝修時被敲掉的房屋與客廳間的承重墻。法院說法：法院經審理后，認為王鑰裝修房屋拆除建筑物的重要部位—房屋的承重墻是錯誤的，對房屋的安全產生重要的影響，理應恢復承重墻，遂判決王鑰恢復被拆除的房間與客廳間的承重墻。

２、露臺上裝修地板磚，五層滲水訴六樓

案情：趙大娘母子住在某小區一棟居民樓的五 樓，頂層六樓住著老姚父子。2009年5月，老姚父子在自家的露臺也即趙大娘母子的屋頂上裝修室外地板磚。此后，趙大娘的屋內每到雨天便滲水，造成屋頂墻 皮脫落、墻體發霉等情況。趙大娘母子多次找到老姚父子，均協商未果。趙大娘遂將老姚父子告上法庭，請求法院判定老姚父子對自己房屋被損壞的部位予以修繕，同時希望老姚父子將地板磚鋪設好好使其不再滲水。

法院說法：法院經審理認為，趙大娘母子居住的房屋滲水，是由于老姚父子在露臺鋪設地板磚排水不暢所致。應承擔民事責任。遂判決：老姚父子在判決生效一個月內將因其改建造成下雨漏水部位進行修復，并將趙大娘母子房屋因漏水造成的損壞部位進行修復，恢復原狀。

３、鄰居侵占通道王某能起訴嗎？

案情：王某的鄰居在裝修房屋時，將舊家具搬出后便放在樓道中，讓王某的通行變得很不方便，王某與鄰居商量多次也拖著不辦，請問王某能找業主委員會投訴這件事嗎？物業應不應該管這件事？

律師分析：《物權法》第83條規定，業主應當遵守法律、法規以 及管理規約。業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物、或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業管理費等損害他人合法權益的 行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以向消防部門、街道辦事處 反應投訴及向法院提起訴訟。此外，物業企業有維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的義務，王某也可以根據物業管理合同的約定要求小區物業協調此事。４、法院判令違規業主房門內開

案情：2011年10月，位于某新建商品房小高層1202室業主臧某，在房屋裝修中，將原規劃設計為朝內即朝業主家專用部位開啟的房門，擅自改變為朝外即公用部位開啟。

由于該大樓房屋為一梯兩戶，1202室與1201室兩家的公用部位面積較小，1202室業主臧某的行為當即遭到1201室業主王阿姨的強烈反對。雙方來到小區物業管理處，要物業經理來評理。

1202室 業主臧某認為，房門外開是自己的權力，門平時是關著的，并沒有給對方造成不便，對方是胡攪蠻纏。而1201室業主王阿姨認為，兩家的房門相鄰，對方門外 開，不僅占據了兩家公共空間，而且對自家的出行帶來一定的安全隱患，特別是對幼小的外孫來說更危險。小區物業經理苦口婆心地一番勸解無濟于事，在請示了公 司后，向1202室業主臧某發出了《限期整改通知書》。

物業企業認為：1202室業主在房屋裝修中，將原規劃設計為朝內即朝業主自家專用部位開啟的房屋外門，擅自改變為朝外即公用部位開啟的外門的行為，屬于損害公共利益及他人利益的行為。

1202室 業主臧某在接到管理處發出的《限期整改通知書》后，大動肝火，認為物業公司的作為無事實依據，實屬對物業管理法規的曲解，于是向有關行政管理部門投訴。有 關行政管理部門認為：1202室業主臧某房門外開雖說不妥，但現有的物業法規并沒有對此作出明確的禁止行為，物業公司的作為有失偏頗，因此，要求物業公司 及時收回自己發出的《限期整改通知書》。

物業企業對有關行政管理部門的說法并不認同，在向有關部門作情況說明中物業公司強調，房門外開應當認為改變了原規劃設計，侵占共用部位。

法院判決：由于物業企業與管理部門意見相左，各執一詞的雙方當 事人的矛盾愈演愈烈，兩業主最終對簿公堂。區法院在調解不成的情況下，依據《物權法》第84條，《民法通則》第83條，作出一審判決。一審法院認為：被 告：1202室業主在房屋裝修中，將原規劃設計為朝內即朝業主自家專用部位開啟的房屋外門，擅自改變為朝外即公用部位開啟的外門的行為，違反了《物權法》 第84條，《民法通則》第83條的規定，對原告的出行帶來了一定的安全隱患，已經構成了侵權，判決被告1202室業主15天內恢復房門開啟朝向的原樣。被 告1202室業主不服一審判決，向法院提起上訴，被依法駁回，維持一審原判。

５、業主與業主的相鄰權

案情：王某與李某是鄰居關系，2004年7月中旬，王某未將其空調室外機安裝在物業指定位置，而安裝在正對李某房門的位置，空調機啟動后，熱風從窗戶吹進鄰居房內，加之噪音影響，擾亂了李某的休息。

李某就一紙訴狀將鄰居王某告上了法庭，法院判決王某拆除空調室外機并賠償精神損失。律師分析：王某作為小區業主對自有房屋依法享有權利，但必須接受相應的限制。王某將空調器的室外機移至房屋的北側外立面，違反了《民法通則》的關于相鄰關系的有關規定，李某得到法院的支持也在情理之中。

目前，業主與業主之間因相鄰關系而引發的糾紛正呈逐步增多的趨 勢，其現象不外乎業主違章搭建或擅自改變房屋結構和使用功能以及侵占公共區域等方面。以前，有的業主不了解，有的業主出于私心或礙于鄰居的情面一般不愿直 接與鄰居對簿公堂，而是選擇由物業公司出面處理，如物業企業不肯協調，則大多以拒付物業服務費相要挾，無形中物業企業做了他們的“替罪羊”。

十一、各部門在物業管理過程中的職能職責

1、區房管局

（1）收集整理物業管理中突出的矛盾、糾紛及涉及穩定的重要事項；

（2）負責區物業調解委員會，組織對重大物業糾紛的調處工作；

（3）負責本行政區域物業管理活動的監督管理；

（4）會同有關部門研究制訂物業管理的相關政策措施及規范性文件；

（5）負責進行政策解釋和業務咨詢，加強對物業企業和街道的培訓工作，提高從業人員素質；

（6）加強對物業企業資質管理，嚴肅查處物業服務中的違規行為；

（7）組織開展物業企業、示范項目考評、創建活動；

（8）依法查處違反物業管理相關法律、法規行為；

（9）負責專項維修資金的指導和監督工作。

2、區發改委

（1）依法審查前期物業服務收費標準；

（2）查處物業服務違反價格法的收費行為；

（3）牽頭處置物業服務收費標準引發的矛盾糾紛，并對矛盾糾紛中涉及到的收費標準問題作出解釋。

3、區經信委

（1）牽頭協調因供電、供氣而產生的矛盾糾紛；

（2）指導督促實施城區電表、氣表“一戶一表”改造工程。

4、區市政局

（1）指導督促實施城區水“一戶一表”改造工程及其他相關工作；

（2）牽頭協調因供水而產生的物業矛盾糾紛；

（3）指導物業小區化糞池的安全監管；

（4）牽頭處置因設置洗車場引發的矛盾糾紛。

5、區建委

（1）牽頭處置物業小區因建設工程質量引發的矛盾糾紛；

（2）負責查處物業小區違反園林、綠化規劃的行為；

（3）負責查處損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構的行為；

（4）負責查處物業小區范圍內違規施工行為。

6、區交委

第五篇：基層黨組織換屆選舉工作培訓資料

基層黨組織換屆選舉工作

一、基層黨組織按期換屆選舉的重要意義

黨章和其他黨內有關制度規定，基層黨組織任期屆滿后，應當召開黨員大會或黨員代表大會，選舉產生新一屆的委員會。面對新形勢新任務，按照中央和市委有關要求，認真做好基層黨組織按期換屆選舉工作，具有十分重要的意義。

1．基層黨組織按期換屆選舉，是遵守黨章、維護黨章的重要體現。黨章對基層黨組織任期提出了明確要求，中央根據黨章規定，對基層黨組織任期屆滿進行換屆選舉提出了具體要求。市委領導同志多次強調，嚴格按照中央政策和要求辦事，能夠確保我們的工作不出偏差，始終沿著正確的方向開展。認真做好基層黨組織按期換屆選舉工作，既是遵守黨章規定，貫徹落實黨的政策和經驗，也是在用實際行動維護黨章這一黨的根本大法權威性，能夠保證我們的工作始終方向正確、成效顯著。

2．基層黨組織按期換屆選舉，是深入總結工作成績、謀劃未來發展前景的重要契機。按照規定，審查和通過基層黨組織的委員會工作報告，是召開黨員大會或黨員代表大會進行換屆選舉的一項重要任務。起草工作報告，既是總結本

二、基層黨組織按期換屆選舉工作的有關政策規定 涉及基層黨組織換屆選舉的政策文件和參考手冊主要有，《中國共產黨章程》、《黨內政治生活的若干準則》、《黨政領導干部選拔任用工作條例》、《中國共產黨基層組織選舉工作暫行條例》（以下簡稱《條例》）、《中國共產黨黨和國家機關基層組織工作條例》、《中國共產黨農村基層組織工作條例》、《中國共產黨普通高等學?；鶎咏M織工作條例》、《中共中央組織部關于黨的基層組織任期的意見》、《黨組織選舉工作手冊（第二次修訂本）》（中共中央組織部組織一局編著），以及我市《關于市屬企事業單位黨組織換屆選舉有關問題的意見》（以下簡稱《意見》）、《天津市基層黨組織領導班子成員公推直選實施辦法（試行）》等。我們對相關政策規定進行了簡要梳理歸納，主要有以下幾個方面。

1．基層黨組織設臵。黨章規定，“凡是成立黨的新組織，或是撤銷黨的原有組織，必須由上級黨組織決定。企業、農村、機關、學校、科研院所、街道社區、社會組織、人民解放軍連隊和其他基層單位，凡是有正式黨員3人以上的，都應成立黨的基層組織。黨的基層組織，根據工作需要和黨員人數，經上級黨組織批準，分別設立黨的基層委員會、總支部委員會、支部委員會。黨的基層委員會是設立紀律檢查委員會，還是設立紀律檢查委員，由它的上一級黨組織根據具體情況決定。黨的總支部委員會和支部委員會設紀律檢查委

期是指由黨員代表大會或黨員大會選舉產生的同級委員會，按照黨章規定履行領導機關職責，行使領導權力的期限。黨章規定，“黨的基層委員會每屆任期3年至5年，總支部委員會、支部委員會每屆任期2年或3年。黨的各級紀律檢查委員會每屆任期和同級黨的委員會相同”。根據黨章的原則規定，中央和中組部對基層黨組織的委員會任期作了進一步明確，即：鄉鎮黨委執行5年任期；中央管理領導班子的國有重要骨干企業和黨委書記、校長列入中央管理的高等學校黨委任期為5年；其他大中型企業、大專院校、規模較大的科研院所的黨委、地（市、州、盟）級和地（市、州、盟）級以上機關黨委執行4年任期；其他黨的基層委員會執行3年任期。黨的總支部委員會、村黨支部委員會執行3年任期，其他黨的支部委員會執行2年任期。2010年中央新修訂的《中國共產黨普通高等學?；鶎咏M織工作條例》規定，“普通高等學校黨的委員會每屆任期5年”。

4．基層黨組織的委員會產生。黨章規定，“黨的各級領導機關，除它們派出的代表機關和在非黨組織中的黨組外，都由選舉產生?；鶎游瘑T會由黨員大會或代表大會選舉產生，總支部委員會和支部委員會由黨員大會選舉產生”。《意見》進一步明確，“經市委批準新建的市屬企事業單位黨組織，應積極創造條件，在1年內召開黨員大會或黨員代表大會進行選舉”。

共產黨天津市×××局機關黨員大會、中國共產黨天津市×××醫院第一次黨員代表大會等。

10．黨員（代表）大會次數和委員會屆數排列。進行換屆選舉的黨員代表大會，一般采取累計方法排列次數。黨組織所在單位名稱變更，不論其黨組織的隸屬關系、管理范圍、職責權限是否發生變化，凡召開黨員代表大會進行換屆選舉的，其黨員代表大會次數均應重新排列；黨組織所在單位名稱未變，不論其黨組織的隸屬關系、管理范圍、職責權限有無變化，其黨員代表大會的次數仍應連續排列計算?；鶎狱h組織召開黨員代表大會選舉產生的委員會，應與黨員代表大會的次數相應排列屆數。《意見》規定，“為便于工作，換屆選舉時召開的黨員大會和選舉產生的黨的委員會，也可以參照以上辦法排列次數和屆數”。

11．黨員（代表）大會組織領導。黨員代表大會的組織領導由大會主席團負責。黨員大會的組織領導由基層黨組織的委員會負責。不設委員會的黨支部召開黨員大會，由支部書記主持。

12．黨員（代表）大會選舉時應到會人數。《條例》規定，“進行選舉時，有選舉權的到會人數超過應到會人數的五分之四，會議有效”。這里，既是對召開黨員（代表）大會進行選舉時的要求，也是對召開黨委、紀委一次全會進行選舉時的要求?？紤]到基層的實際情況，如果有選舉權的到會人

15．黨員代表大會的代表選舉單位劃分。黨員代表大會的代表選舉單位，一般是按下一級黨委、黨總支、黨支部劃分。必要時，也可以將幾個基層黨組織劃分為一個選舉單位。

16．黨員代表大會的代表名額分配。代表名額的分配，由召開黨員代表大會的黨委按照選舉單位所轄黨組織的數量、黨員人數和工作需要確定。

17．黨員代表大會的代表資格審查。代表資格是指出席黨的各級代表大會代表必須具備的條件。代表資格審查是指按照規定的程序和要求對黨代表大會代表資格進行認定。黨員代表大會由黨委決定成立代表資格審查小組，負責代表資格審查工作和起草代表資格審查報告（草案）。代表資格審查小組，一般由黨委書記或副書記，紀委、黨委組織部門的負責人以及其他熟悉黨的工作的同志組成。進行代表資格審查，應把握好以下幾點：一是審查選舉單位醞釀提名和選舉產生代表的程序、方法是否符合規定。發現代表的產生不符合規定程序的，應責成原選舉單位重新選舉。二是審查代表是否符合條件。如發現有代表不具備條件的，應責成原選舉單位撤換。進行這方面審查時，要注意聽取紀律檢查機關、信訪部門的意見。三是代表資格審查工作必須嚴格按規定辦事。會前審查工作中的重要問題必須由黨委集體討論決定。代表資格審查報告必須經黨員代表大會預備會議或大會主席團會議討論通過。

委員（不設常務委員會的為委員）名額的半數。

20．黨內選舉中的候選人。候選人是指選舉時被確定為選舉對象的人員。候選人初步人選是指在黨內選舉中，根據規定的程序和要求，由召開黨員（代表）大會的黨的委員會或代表選舉單位黨的委員會，在組織所屬黨組織（黨員領導干部）、黨員進行推薦提名基礎上，提出的委員或代表意向性人選。候選人預備人選是指在黨內選舉中，對候選人初步人選進行考察的基礎上，根據規定的程序和要求，由召集黨員（代表）大會的黨的委員會或代表選舉單位黨的委員會提出的委員或代表候選人預備性人選。

21．進行選舉時的差額。主要包括四個方面：一是代表的差額比例?！稐l例》規定，“代表候選人數應多于應選人數的20%”?！兑庖姟芬螅按砗蜻x人的差額比例不少于應選人數的20%”。實際工作中，一般按代表候選人數不少于應選人數20%把握。二是委員的差額比例。《條例》規定，“委員候選人的差額為應選人數的20%”。這里說的“委員”，包括黨的基層委員會委員和紀律檢查委員會委員，也包括總支部委員會委員和支部委員會委員。三是常委的差額比例。《條例》規定，“經批準設立常務委員會的黨的基層委員會的常委候選人，由上屆委員會按照比應選人數多1至2人的差額提出，報上級黨組織審查同意后，在委員會全體會議上進行選舉”。至于多1人還是多2人，由黨委從本單位的實際出發提出意

124．大會主席團的產生。大會主席團是黨員代表大會的組織領導機構，凡是有關大會的重大問題，都要經主席團集體討論決定。為了便于對黨員代表大會實施領導，主席團的組成，應本著有較廣泛的代表性，有利于討論決定重大問題，保證代表大會順利進行，以及精干、高效的原則，人數一般可掌握在代表人數的10%左右。黨員代表大會主席團，一般由黨委、紀委領導成員，新一屆黨委、紀委領導成員候選人預備人選，各代表團（組）負責人及有代表性的其他人員組成。大會主席團成員由黨委或各代表團（組）從代表中提名，提交大會預備會議表決通過。

25．大會主席團常務委員會的產生。黨員代表大會主席團一般不設立常務委員會。設立常務委員會的黨委召開黨員代表大會時，如認為有必要，可設立大會主席團常務委員會。主席團常務委員會一般由黨委常務委員會成員組成。主席團常務委員會委員由黨委提名，經大會主席團第一次全體會議表決通過。

26．大會執行主席的分組。大會執行主席一般由大會主席團成員輪流擔任。代表大會執行主席分組應根據大會日程，以及舉行全體代表會議的次數來確定。如果開大會的次數較少而主席團人數又較多，執行主席可由主席團常務委員會委員輪流擔任。大會執行主席分組名單由黨委提名，在大會主席團第一次全體會議上表決通過。

3委員中提名，經會議表決通過。

30．總監票人的產生。黨員（代表）大會進行選舉時，在監票人員設臵較多的情況下，為加強對監票人員的組織協調，根據工作需要，一般可設總監票人1名，必要時也可設副總監票人1名。黨員代表大會選舉時的總監票人、副總監票人由大會主席團或主席團常務委員會從監票人中提名，經主席團表決通過或提交大會表決通過。黨員大會選舉時的總監票人，由黨委從監票人中提名，提交大會表決通過。

31．計票人的產生。計票人是指進行選舉時，清點和計算選票的人員。黨員（代表）大會、黨委和紀委一次全會的選舉，必須設計票人負責計票工作。計票人數量的確定，應本著有利于準確、迅速地統計選舉情況的原則，根據會議規模和實際需要確定。根據規定，計票人由黨員代表大會秘書長或黨委、紀委一次全會主持人，從會議工作人員或不是候選人的黨員中指定。應選擇黨性強、作風正派、辦事公道并熟悉選舉計票工作的同志擔任。

32．選舉的方式。黨章規定，“黨的各級代表大會的代表和委員會的產生，可以直接采用候選人數多于應選人數的差額選舉辦法進行正式選舉。也可以先采用差額選舉辦法進行預選，產生候選人名單，然后進行正式選舉”。基層黨組織選舉黨員代表大會代表、黨委委員、紀委委員，可以直接采用候選人數多于應選人數的差額選舉辦法進行正式選舉，也

536．確認選票是否有效。《條例》規定，“每一選票所選人數少于規定應選人數的為有效票，多于規定應選人數的為無效票”。工作中，還要確保選票的填寫符合選舉辦法的規定。

37．確定當選人?！稐l例》規定，“實行差額預選時，贊成票超過實到會有選舉權的人數半數的，方可列為候選人。進行正式選舉時，被選舉人獲得的贊成票超過實到會有選舉權的人數的一半，始得當選。當選人多于應選名額時，以得票多的當選。如遇票數相等不能確定當選人時，應就票數相等的被選舉人重新投票，得票多的當選。當選人少于應選名額時，對不足的名額另行選舉。如果接近應選名額，也可以減少名額，不再進行選舉”。這里，需要注意兩點：一是當選人獲得的贊成票必須超過實到會有選舉權人數的半數。二是當選人少于、但接近應選名額時，不再進行選舉需要經半數以上選舉人同意。

38．當選人名單的排列。當選的黨員代表大會代表、黨委和紀委委員、黨委常委，其名單按姓氏筆畫排列；當選的黨委和紀委書記、副書記，其名單按上級黨組織批準的順序排列。

39．基層黨組織的委員會組成人員增選?；鶎狱h組織的委員會委員、常委和書記、副書記，因工作調動、退（離）休、受開除黨籍和撤銷黨內職務處分、死亡等原因出現缺額。對于基層黨組織的委員會委員出缺，如果不影響工作，一般

7案）說明，審議并通過召開大會的決議。黨委全委會后，簽發召開大會的請示，一般在召開兩個月前向上級黨組織呈報一式三份請示。成立大會籌備工作領導機構和工作機構，主要包括：大會籌備工作領導小組和人事安排工作小組、代表選舉工作小組、文件起草工作小組、會務準備工作小組、宣傳工作小組。明確大會籌備工作領導機構和工作機構職責分工和組成人員，制定籌備工作計劃。

4．上級黨組織對召開大會的請示進行批復。

（二）籌備黨委換屆工作 1．選舉產生黨員代表大會代表

（1）做好代表選舉有關準備工作。起草代表選舉工作方案（草案）和流程圖，代表選舉工作通知（送審稿）及其說明，代表名額分配方案（草案）及其說明，有關政策說明、宣傳提綱、材料填報說明等。

（2）召開黨委常委會研究代表選舉有關事宜。聽取代表選舉工作通知（討論稿）、代表名額分配方案（草案）的說明，審議通過代表選舉工作方案和流程圖、代表選舉工作通知和代表名額分配方案。黨委常委會后簽發代表選舉工作通知，批準有關政策說明、宣傳提綱、材料填報說明等。

（3）召開部署代表選舉工作會議。印發代表選舉工作通知、代表名額分配單、有關政策說明、宣傳提綱、材料填報說明。部署代表選舉工作會議后印發領導講話。

9對人選進行公示。

（6）確定代表候選人預備人選。選舉單位黨委召開全委會在充分醞釀的基礎上，采用投票方式確定代表候選人預備人選名單。黨委全委會后，形成確定代表候選人預備人選的情況報告和名冊，報上級黨組織審批。

（7）召開黨員代表大會的單位黨委對選舉單位黨委確定代表候選人預備人選的情況報告進行批復。召開黨員代表大會的單位黨委，要審查代表候選人預備人選的醞釀提名程序和方法，差額比例是否符合規定，代表的構成是否合理，代表候選人預備人選是否符合代表條件。對不符合規定程序和不符合條件的，要提出調整意見。審查同意后，要及時對選舉單位黨委上報的代表候選人預備名單進行批復。

（8）選舉產生代表。上級黨組織批復同意后，選舉單位黨委召開黨員（代表）大會進行選舉。在選舉之前，召開大會主席團會議或黨委全委會醞釀討論代表候選人預備名單，根據多數主席團成員或黨委委員的意見提出代表候選人預選建議名單或代表候選人建議名單，提交大會各代表團（組）或大會醞釀討論。再次召開大會主席團會議或黨委全委會，根據多數選舉人的意見確定代表候選人預選名單或代表候選人名單，提交大會預選或正式選舉。大會后，形成選舉產生代表的情況報告和名冊、登記表，報上級黨組織審批。

（9）召開黨員代表大會的單位黨委對選舉單位選舉產生

1草代表履職學習工作的情況報告，向黨委進行報告。

2．確定新一屆“兩委”組成人員候選人預備人選 制定切實可行的工作方案。根據上級黨組織有關規定，對初步人選的數量、條件、構成原則及推薦的時間、方法和應注意的問題等提出明確要求。加強同上級黨組織及有關部門的聯系，重大問題及時請示匯報。黨的基層委員會委員的產生，一般要經過以下程序：召開黨委全委會確定下屆黨委、紀委組成原則。黨委組織所屬黨組織醞釀推薦，根據多數黨組織的意見提出候選人初步人選。黨委對初步人選進行考察，并根據考察結果確定候選人預備人選，報上級黨組織審批。黨總支、黨支部委員的產生，一般要經過以下程序：委員會召開全委會確定下屆委員會組成原則。黨總支、黨支部組織全體黨員醞釀推薦并根據多數黨員意見提出候選人初步人選名單。黨總支、黨支部組織黨支部或黨小組醞釀候選人初步人選，并根據多數黨員意見確定候選人預備人選，報上級黨組織審批。召開黨委常委會提出黨委常委和書記、副書記候選人預備人選，報上級黨組織審批。召開黨員（代表）大會的黨委一般應于召開大會前1個月向上級黨組織呈報新一屆“兩委”組成人員候選人預備人選的請示。上級黨組織對召開黨員（代表）大會的單位黨委呈報的新一屆“兩委”組成人員候選人預備人選的請示進行批復。

3．起草大會報告

3（2）有關大會領導機構和工作機構的材料。起草大會主席團建議名單，大會秘書長建議名單，大會主席團常務委員會建議名單，大會副秘書長建議名單，大會秘書處機構設臵和工作任務（草案），大會執行主席、常務主席建議名單。

（3）有關新一屆“兩委”組成人員候選人的材料。起草新一屆“兩委”委員人事安排的說明，新一屆“兩委”委員候選人預備名單；匯編新一屆“兩委”委員候選人預備人選簡歷，新一屆“兩委”委員候選人預備人選名冊。起草新一屆“兩委”領導人員人事安排的說明，新一屆黨委常委候選人建議名單；匯編新一屆黨委常委候選人預備人選簡歷，新一屆黨委常委候選人預備人選名冊。起草新一屆“兩委”書記、副書記候選人建議名單。

（4）有關選舉組織的材料和物品。起草大會選舉辦法（草案），新一屆“兩委”一次全會選舉辦法（草案）。繪制新一屆“兩委”委員預選、正式選舉選票（票樣），新一屆黨委常委選舉選票（票樣），新一屆“兩委”書記、副書記選票（票樣）。繪制選舉時，清點到會人數報告單、發出選票報告單、清點收回選票報告單、發出收回選票報告單。繪制計票時，選票領取單、選票送交單、清點選票送交統計單、發出收回選票的報告，計票單、計票統計單、計票結果的報告。配備投票箱、選票箱、計票用品。

（5）有關會議組織的材料。起草召開大會的決議（草案），5大會主席團常務委員會建議名單，大會副秘書長建議名單，大會秘書處機構設臵和工作任務（草案），大會執行主席、常務主席建議名單。黨委全委會后，印發召開大會的通知，發放各種證件。

（三）召開大會和新一屆“兩委”一次會議會務工作 1．召開預備會議

（1）上級黨組織派人到會。從召開預備會議開始，上級黨組織可派人到會指導。主要任務是：指導黨委嚴格按照黨章和黨內選舉有關規定和程序，制定好各項選舉辦法，做好選舉工作每個環節的工作；及時了解和掌握大會選舉工作的進展情況，溝通上下信息，確保各項會議議程順利進行。

（2）代表和列席人員報到。領取大會預備會議日程，大會代表團（組）名單，大會列席人員組名單，大會會議須知，大會列席人員組須知等。

（3）召開各代表團（組）召集人會議。會議由黨委主要負責同志主持，通報大會有關情況，提出開好大會的有關要求。

（4）召開各代表團（組）分團（組）會議。會議由各代表團（組）召集人主持，傳達各代表團（組）召集人會議精神，組織推選代表團（組）正副團（組）長，組織討論代表資格審查報告（草案）、大會主席團建議名單、大會秘書長建議名單、大會議程（草案）。大會工作人員匯總推選代表團（組）

7委負責同志作工作報告（也可書面提請大會審議），黨委負責同志或黨委組織部負責同志作黨費收繳使用管理情況報告（也可書面提請大會審議）。

（2）召開各代表團（組）分團（組）會議。會議由各代表團（組）長主持，組織討論“兩委”工作報告和黨費收繳管理使用情況報告（草案），組織推選分團（組）預選和大會選舉監票人。大會主席團成員一般應到所在代表團（組）參加討論，大會主席團常務委員會成員可分別到各代表團（組）參加討論。各代表團（組）在審議過程中，要充分發揚黨內民主，讓代表或黨員們暢所欲言。在時間上要盡可能充裕一些，使代表或黨員們能夠充分討論，發表意見。大會工作人員匯總推選分團（組）預選和大會選舉監票人結果，對討論3個報告情況進行綜合整理，送大會秘書處。大會秘書處起草各代表團（組）討論3個報告的情況報告，新一屆“兩委”委員候選人預選建議名單（草案），分團（組）預選監票人和總監票人、副總監票人名單（草案）。

（3）召開大會主席團第二次會議。會議主要內容是：聽取討論3個報告情況的匯報，提出進行修改的原則意見，責成大會秘書處綜合分析并進行修改。聽取新一屆“兩委”委員人事安排的說明，通過新一屆“兩委”委員候選人預選建議名單，通過大會選舉辦法（草案），通過分團（組）預選監票人和總監票人、副總監票人名單（草案）。

9宣布計票人和總計票人名單。

（8）召開代表團（組）長會議。安排預選工作。（9）召開各代表團（組）分團（組）會議。醞釀新一屆“兩委”委員候選人預選名單，預選新一屆“兩委”委員，審閱修改后的3個報告。大會工作人員在監票人陪同下，預選前到總計票處領取預選選票，預選后將預選選票送回總計票處。計票人在監票人的監督下進行計票，形成預選計票結果報告單，請總監票人、總計票人簽字。大會秘書處起草新一屆“兩委”委員候選人名單（草案），大會關于“兩委”工作報告決議（草案）。

（10）召開大會主席團常務委員會第二次會議。會議主要內容是：總監票人向會議報告新一屆“兩委”委員預選計票結果，通過新一屆“兩委”委員候選人名單（草案），通過大會關于“兩委”工作報告決議（草案）和修改后的黨費收繳管理使用情況報告（草案）。

（11）召開大會主席團第四次會議。會議主要內容是：總監票人向會議報告新一屆“兩委”委員預選計票結果，通過新一屆“兩委”委員候選人名單，通過大會關于“兩委”工作報告決議（草案）和修改后的黨費收繳管理使用情況報告（草案）。

（12）召開各代表團（組）分團（組）會議。通報新一屆“兩委”委員預選結果，醞釀新一屆“兩委”委員候選人

1大會執行主席向大會宣布新一屆“兩委”當選人名單。

（17）召開大會閉幕式。會議主要內容是：通過大會關于“兩委”工作報告決議和黨費收繳管理使用情況報告，奏《國際歌》，宣布大會閉幕。會后，起草新一屆“兩委”一次全會委員討論組劃分建議方案，新一屆“兩委”一次全會委員討論組召集人建議名單。

3．召開新一屆“兩委”一次全會

（1）召開新一屆紀委一次全會。由黨員代表大會主席團確定的新一屆紀委一次全會主持人主持會議。會議主要內容是：通過會議議程，聽取新一屆紀委領導人員人事安排的說明，主持人提名會議監票人。（休會）。

（2）召開新一屆紀委一次全會分組會議。醞釀新一屆紀委書記、副書記候選人建議名單，討論會議選舉辦法（草案），討論會議監票人。

（3）繼續召開新一屆紀委一次全會。會議主要內容是：通過會議選舉辦法，通過會議監票人，宣布會議計票人，通過新一屆紀委書記、副書記候選人名單，選舉新一屆紀委書記、副書記。（休會）。起草新一屆紀委書記、副書記當選人名單，新一屆紀委書記、副書記選舉結果的報告。

（4）繼續召開新一屆紀委一次全會。會議主要內容是：監票人向會議報告新一屆紀委書記、副書記選舉計票結果，主持人宣布新一屆紀委書記、副書記當選人名單。（休會）。

3話。

（10）繼續召開新一屆紀委一次全會。會議主要內容是：宣布新一屆黨委一次全會通過的紀委書記、副書記名單，新當選的紀委書記講話。

4．選舉結果報批

新一屆“兩委”一次全會閉會后，應及時向上級黨組織報告選舉情況。選出的黨委、紀委委員報上級黨組織備案，選出的黨委常委和書記、副書記報上級黨組織審批。選出的紀委書記、副書記經新一屆黨委一次全會通過后，報上級黨組織審批。

（四）黨委換屆的相關工作 1．宣傳報道工作

做好宣傳報道工作對于開好黨員（代表）大會，激勵廣大黨員和群眾為實現大會提出的任務而努力奮斗，有著十分重要的作用。要制定黨委換屆宣傳報道工作計劃，作出周密安排。要大力宣傳召開黨員（代表）大會的重要意義，本單位事業發展、黨的建設所取得的成就和近些年涌現出的各方面先進典型。要大力宣傳選好黨代表和推薦提名好“兩委”人選的重要作用、政策要求、方法程序，集中宣傳當選的黨代表先進事跡。要宣傳報道好大會的重要活動，重點是黨代表或黨員審議“兩委”報告的情況。要嚴肅宣傳紀律，發稿必須按程序審批，不得自行其是。特別是選舉結果的報道要

5早、抓得緊、抓得嚴、抓得實，取得了明顯成效，得到了廣大干部群眾的充分肯定。要堅持教育在先、警示在先、預防在先，加大“5個嚴禁、17個不準和5個一律”換屆紀律的宣傳教育力度，提前將選舉紀律告知每一位選舉人，確保整個換屆風清氣正。要抓住換屆選舉的重點環節，采取措施，嚴加防范，堅決防止發生拉票賄選、干擾破壞選舉的問題。對以各種形式拉票賄選、干擾破壞選舉的，發現一起，堅決查處一起，絕不姑息遷就，已列入候選人的堅決取消候選人資格。

4．材料歸檔工作。

黨委換屆工作結束后，及時將文件材料整理歸檔，建立起一套系統、完整檔案，是一項非常重要的工作。其重要性在于：第一，使本次換屆工作的來龍去脈有據可查。第二，留下了寶貴的歷史資料，為以后的換屆工作提供借鑒。第三，對人事安排和換屆選舉工作等方面的材料進行整理、立卷、歸檔，該銷毀的銷毀，不散失，這是保密工作的需要。第四，便于檔案部門管理和有關部門使用。

四、公推直選基層黨組織領導班子成員

《天津市基層黨組織領導班子成員公推直選實施辦法（試行）》規定，公推直選在黨組織領導下進行，由公推和直選兩方面組成。公推，是指在黨員自薦、黨員和群眾聯名舉薦、黨組織推薦的基礎上，通過擴大民主的方式產生競職人

7般為：本地區、本單位全體黨員或黨員代表；各級人大代表和政協委員；群眾代表；其他需要參加的人員。民主推薦一般應當經過下列程序：提供被推薦人員名冊、簡歷等資料；組織被推薦人員與黨員、群眾見面；被推薦人員進行競職演講、現場回答問題、開展辯論；進行投票，其中本地區、本單位全體黨員或黨員代表投推薦票，人大代表和政協委員、群眾代表和其他參會人員投信任票；現場計票并公布結果。上級黨組織以推薦票得票情況為主要依據，同時參考信任票得票情況，差額確定候選人初步人選。對候選人初步人選在選舉單位進行公示，時間為三天。

6．組織考察。對確定的候選人初步人選，由上級黨組織按照干部管理權限，派出考察組對人選的德、能、勤、績、廉等方面情況進行全面考察，重點了解人選的思想政治素質、德才表現、工作實績和群眾公認程度。

7．差額票決產生候選人預備人選。上級黨組織對考察人選進行綜合分析，研究提出候選人預備人選建議方案。召開上一屆基層黨組織全體會議，差額票決產生候選人預備人選。對候選人預備人選在選舉單位進行公示，時間為三天。

8．直接選舉。召開黨員大會或黨員代表大會直接選舉產生書記、副書記、委員。黨員大會或黨員代表大會的組織工作，由上一屆基層黨組織負責。鼓勵群眾有組織地列席選舉大會。選舉的方式有兩種，一種是先選舉產生書記，然后