第一篇：天津大悅城開幕

天津大悅城開幕

12月25日，由中糧集團傾情打造的天津大悅城盛大開業，標志著大悅城品牌以北京、上海、天津等一線城市為核心，輻射長三角、珠三角、環渤海等經濟區的的版圖初具雛形。

晶瑩璀璨的月季花廣場吸引四面八方的人們聚集于此，人們紛紛前來體驗“年輕、時尚、潮流、品位”購物感受。開業當天，天津大悅城迎來“開門紅”，客流達25萬人次，眾多首進品牌店鋪人頭攢動、特色餐飲店前排起長龍，活力體驗館三層的兒童業態專區更是一派歡樂的節日氛圍。

天津市副市長任學鋒、天津市委副秘書長劉長順、南開區區委書記韓宏范等政府領導，中糧集團董事長寧高寧、中糧集團總裁于旭波，中糧集團領導史焯煒、柳丁、鄔小蕙、姜華、呂軍、遲京濤、魏敬華，中糧置地總經理周政、中糧置地常務副總經理韓石、中糧置地天津公司管理團隊及人民網、新華網、天津電視臺等多家媒體出席本次開業典禮。

上午舉行的開門儀式上，中糧集團副總裁史焯煒為天津大悅城鳴鑼開市，天津大悅城正式開門納客，與此同時開業季的“大悅嘉年華”活動熱力開啟，一線明星助陣、精彩慶典活動、繽紛時尚好禮、震撼優惠促銷吸引了大批消費者前來，感受時尚而舒適的購物體驗。

下午，以“心隨潮起 大悅啟城”為主題的天津大悅城開業典禮隆重舉行，在消費者的期待與歡呼聲中，中糧集團董事長寧高寧，中糧集團總裁于旭波，中糧集團副總裁史焯煒，中糧集團董事、黨組紀檢組組長柳丁與天津市副市長任學鋒、天津市委副秘書長劉長順、南開區區委書記韓宏范、南開區區長張麗麗共同為天津大悅城“起航”。

集團董事長寧高寧出席開業典禮并致辭。他首先對天津市給予大悅城項目的支持表示感謝，對到場光顧的消費者表示歡迎。寧高寧表示，大悅城品牌是中糧集團打造的最成功的品牌之一，中糧集團將依托天津大悅城，全面加強與天津市的合作，為天津經濟發展作出更大貢獻。天津大悅城是繼北京西單大悅城、沈陽中街大悅城、北京朝陽大悅城、上海大悅城之后，中糧集團的又一力作。該項目位于天津市老城廂，總投資50億元，建筑面積53萬平方米、是集一站式體驗型購物中心、國際甲級寫字樓、時尚精品公寓、高端住宅等多種業態于一體的大型城市綜合體。

第二篇：沈陽中街大悅城開幕

2011年1月31日，中糧集團大悅城品牌在東北的旗艦店——沈陽中街大悅城C、D館迎春試營業慶典儀式盛大舉行。至此，以打造“新青年特區”、以“自由享樂、永不孤獨”為品牌主張的沈陽中街大悅城，已圓滿完整地呈現在了沈陽市民面前。

中糧集團地產酒店事業部總經理、中糧地產董事長周政、中糧地產常務副總經理李晉揚、沈陽大東區委書記王開軍、區長王建等相關政府領導、中糧地產黨政班子等集團領導，以及中建三局裝飾公司、眾多商戶代表、廣大沈城消費者參加了試營業慶典儀式。

當集團領導、政府領導同時推起手中的揭幕開啟設備，全場歡聲雷動，全亞洲最大、高達11米的變形金剛擎天柱震撼亮相，象征著引領沈陽時尚潮流的中街大悅城C、D館試營業大門閃亮開啟。

中糧集團地產酒店事業部總經理、中糧地產董事長周政在致辭中充分肯定了中糧地產開發沈陽中街大悅城，及在“大悅城”品牌推廣、商業運營戰略實踐中所取得的成績。他表示中糧集團將堅定不移的推進以大悅城為品牌城市綜合體的建設，堅持為客戶奉獻高品質的時尚生活方式，履行企業責任，讓生活更美好。

沈陽大東區區長王建在致辭中感謝中糧地產為沈陽市民帶來高品質的生活方式，他同時祝愿沈陽中街大悅城和中糧集團地產酒店事業能夠興旺發達、再創輝煌。

儀式前，中糧地產集團領導逐層巡場了解各個樓層的商戶開業情況與客流情況，表達了中糧大悅城與租戶攜手同行，共創精彩明天的美好愿望。

試營業當天，顧客摩肩接踵，絡繹不絕，商鋪內人頭攢動，會員中心、收銀臺前排起長龍，一派興旺景象。

中糧沈陽中街大悅城位于沈陽市大東區小東路與大什字街的交匯處，商業建筑面積為34萬平方米，由A、B、C、D四館和沃爾瑪超市構成，是以國際化大型Shopping Mall作為核心的主題購物中心，集購物、餐飲、娛樂、文化、休閑于一體。中街大悅城將緊扣“時尚、年輕、潮流、品位”的品牌定位，逐步建成一個有品牌、有精神理念、有忠實消費群體，真正代表年輕、時尚、向上生活方式的城市綜合體。中糧地產也將通過沈陽中街大悅城的招商運營進一步提升“大悅城”的品牌影響力與團隊的專業化能力，為中糧集團全服務鏈城市綜合體開發復制戰略的實踐不斷開拓新局面。

第三篇：悅城信息公開

悅城鎮政府信息公開2010報告

本年報是根據《中華人民共和國政府信息公開條例》要求，由悅城鎮人民政府編制的2010政府信息公開報告。本報告包括概述、主動公開政府信息的情況、依申請公開政府信息和不予公開政府信息的情況、政府信息公開的收費及減免情況、因政府信息公開申請行政復議及提起行政訴訟的情況、政府信息公開工作中存在的主要問題及改進情況等六個部分。本報告中所列數據的統計期限自2010年1月1日起至2010年12月31日止。電子版可以在悅城鎮政府信息公開網站（）上下載。如對本報告有任何疑問，請與本單位政務公開受理機構聯系，地址：德慶縣悅城鎮人民政府，電話：（0758）7619990。

一、概述

根據《中華人民共和國政府信息公開條例》的要求，我鎮積極開展政府信息公開工作，成立了以鎮長梁亮為組長，黨委副書記董棣新、紀委書記黃進強、副鎮長吳伯榮為副組長,鎮機關各辦公室主任為成員的彭鎮信息公開工作領導小組，信息公開工作領導小組辦公室設在黨政辦；同時成立了由黨政辦主任龍小霞為組長，社會事務辦主任彭國雄為副組長，各辦公室兼職人員為成員的工作小組。編制了《悅城鎮政府信息公開的實施方案》和《悅城鎮政府信息目標分解

表》，明確了由黨政辦負責信息公開的推進、指導、協調工作，牽頭編制彭鎮信息公開指南、目錄和報告；鎮機關各部門負責各自業務范圍內應公開信息的收集、報審、申請受理工作；黨政辦及紀委分別負責對信息公開工作的保密審查和監督；同時明確了各部門、各辦公室主任為本部門政府信息公開工作第一責任人。

悅城鎮加強本單位和各村（社區）的政府信息公開受理機構的建設，在鎮政府辦公區的首問責任崗設立了政府信息咨詢點和受理點，在政府大院內、各村（社區）辦公區明顯處設立了政府信息公開欄，為公眾了解信息提供了極大的便利。

悅城鎮配備了2名專兼職工作人員，負責做好政府信息的網上發布、更新工作，提供信息公開工作報告中有關統計數據。同時為保證政府信息公開規范發展，公布了規范性文件和工作人員行為準則：《計算機房管理制度》、《計算機與網絡維護工作制度》、《網站信息發布管理辦法》、《網站安全應急處理預案》等。截止2010年底，本單位政府信息公開工作運行正常。

二、政府信息主動公開情況

本單位對公開的政府信息進行了梳理和編目，2009政府信息公開總數為61條，其中，主動公開信息33條，其中機構信息類信息6條，占9.8%；法規公文類信息10條，占16.4%；政府決策類信息8條，占13.1%；工作信息類信息18條，占29.59%；行政執法類信息0，占0%；人事信息類信息8，占13.11%；財政信息類信息5，占8.2%；承諾事項類信息0，占0%；其他類信息6條占9.8%，其中重點公開內容共計33條，其中機構信息6條，涉及政府內設辦公室職責和負責人等相關信息；法規公文10條，涉及治安綜合治理、城鄉環境綜合治理等公文；政府決策8條，涉及政府工作報告，2009年工作計劃和工作總結，拆遷安置等內容；工作信息18條，涉及各部門的重點工作的信息；行政執法0條；人事信息8條，涉及政府公務人員的人事變動等信息；財政信息5條，發布政府半年、全年的財政收入和各村（社區）財務等信息；承諾事項0；其他信息6條，主要為各部門的特色亮點工作信息。

在主動公開信息工作中，為方便公眾了解信息，本單位在主動公開政府信息的形式上采用了新聞發布、新聞媒體、單位網站、公開欄、公開資料、其他等形式，及時公布政府重大決策、戶口遷移、生育證、殘疾證、老年優待證的辦理流程指南、社會撫養費收繳等，除了在網上公布，還專門印制了便民服務指南進行公布。

三、依申請公開政府信息情況

本單位2010年共收到政府信息公開申請0件，其中管理系統0條，其他渠道0條，有效申請0條，無效申請0條。

正式受理政府信息公開申請數0條，在辦件0條，辦結件0條。

四、政府信息公開的收費及減免情況。

本單位2010未發生針對本部門有關政府信息公開事務的行政復議案、行政訴訟案和有關的申訴案。

五、因政府信息公開申請行政復議及提起行政訴訟的情況 我鎮高度重視政府信息公開工作，設立了監督電話，主動接受社會監督，明確由鎮人民政府負責對全鎮信息公開的實施情況進行監督、檢查。2010沒有發生有關政府信息公開事項的行政復議案、行政訴訟案和各類申訴案。

六、存在的主要問題和改進措施

（一）存在的主要問題

2010年，我單位政府信息公開工作在深化政府信息公開內容、完善政府信息公開配套工作，加強政府信息公開基礎性工作等方面取得了新的進展，在保密審查工作上，能健全建立工作制度，規范工作的審批審查程序，但信息公開的內容、公開的形式上與公眾的需求還存在一些差距。

（二）改進措施

1、深化政府信息公開內容。逐步、適當地擴大對外公告的數量和范圍，通過向社會公眾提供真實可靠的政務信息，公開政府及其部門改進工作和規范管理的情況，促進社會各界關注、參與和監督財政財務收支活動，推動依法行政和政務公開。

2、豐富政府信息公開方式。圍繞政府運作的各環節，通過設立公示板等，自覺接受監督。充分利用網站功能，對有關事項

進行公布。

3、加強基礎性工作。進一步推進對社會關注度高、專業性強的重大決定提供解讀服務；結合政風行風測評，繼續完善政府信息公開監督評議制度，將評議工作常規化、日?；?；加強宣傳和普及力度，提高公眾對政府信息公開的認知度。

4、進一步健全保密審查工作制度，進一步規范保密審查工作程序，確保各級秘密信息安全。

第四篇：上海大悅城調研報告

上海大悅城考察報告

2010年，因為項目冗長的開發周期，大量資金的沉淀，房產調控又日趨嚴厲，新梅急于脫手套現支持主業房產，彼時中糧資金充沛，雄心勃勃開啟南下戰略，在滬上地塊，位置絕佳，成本不貴，兩者一拍即合才有了太古城向大悅城的轉變。

上海大悅城項目整體開發超過40萬㎡，總投資額超過120億，規劃包括購物中心、臨水豪宅、酒店式公寓、五星級酒店及甲級寫字樓，目標是打造蘇州河北岸的商業新地標。

蘇河灣地區規劃將通過“兩個片區、三顆種子、時光縱軸、兩橫兩縱三通廊”等設計理念，打造閘北金融中心的助力支點、國際都會的人才中樞、蘇河文化的魅力舞臺，努力成為繼南京西路、陸家嘴之后又一個核心CBD的拓展區域。

西藏北路、浙江北路之間區域，將塑造一條串聯起蘇河灣過去、現在和未來的時光軸線，讓四行倉庫、上?？偵虝倌晔瘞扉T建筑等和諧共生，提升蘇河灣地區的整體價值。

距離項目周邊1公里外北有上海火車站商圈，南有人民廣場商圈，項目處于兩大商圈雙向輻射范圍之內，但由于黃浦江的存在，分別有南北高架和西藏北路橋的阻隔，商脈被切斷，無法形成商圈聯動，因此也很難借助兩商圈的優勢為項目本身導入客流。

大悅城B1層與地鐵8號線曲阜路站相通，較龐大的日均客流量能有效地調整消費者結構，并為商業提供一定客源支持，未來區域規劃成為第三個CBD拓展區，大悅城也將逐步開發酒店、寫字樓、酒店式公寓，成為大規模城市綜合體，資金、人流、信息的互動將提升區域整體形象和檔次，為大悅城帶來良好的發展前景。

大悅城秉承其一貫愉悅消費者的出發點，在上海打造“樂尚生活魅力場（Trendy Lifestyle Hotspot）”，旨在引領區域時尚的新高潮。

上海大悅城整體定位為都市白領女性的“約會主場”，將目標客戶鎖定在22-30歲為主的時尚年輕女性，為她們提供符合潮流、性感、享樂的一站式生活服務。

上海大悅城從500多個招商品牌中挑選了180個，國際品牌的數量達到71.2%，從整體品牌檔次上看，選擇性感、時尚、前衛的品牌和服務，達到聚焦都市年輕白領這一龐大客群的目的。特別增加了廚藝培訓館和家居美術館等特色品牌。

從整體經營上看，大悅城以零售購物為主，其數量和面積占比分別達到74.3%和48.2%，餐飲在數量上占22%，面積上占41%。知名餐飲品牌店的引入無疑為項目加分許多，眾多消費者慕名而來，為高層餐飲帶來了很高人氣的同時，也拉動了對底層商業的消費。

大悅城每層都有自己的特色主題，與主題相應搭配各種特色品牌，為不同類別的消費者提供獨到而完備的服務。地下二層為車庫，地下一層為精品超市、時尚雜貨、流行小食主題為樂活族；一到六層以潮流服飾、美妝等零售為主打，定義主題為美學家、拜物教、時裝精、潮流軍、混血兒、創意師；七到九層為美食餐飲區，都食客、料理王、饕餮控作為主題；十層及十一層是KTV及影城，統一定義為享樂派。

作為亮點，大悅城擁有國內首座屋頂懸臂式摩天輪——SKY RING摩天輪，并配以滬上首個屋頂藝術街區，對于年輕人尤其是年輕女性有著致命的吸引力。

摩坊是摩天輪腳下的街坊，承載浪漫和遐想之地，摩坊More Fun 166位于上海大悅城北座的8F和9F，2萬平方的建筑體量，是滬上獨一無二的大體量屋頂商業空間。以四十余間風格迥異的特色店鋪串聯起客流罕至的8F/9F，集原創、手作、情調、風味、夜宵為一體的街區。承襲蘇河灣的歷史遺韻，摩坊More Fun 166采用懷舊的紅磚墻，喚醒消費者復古情懷；后現代工業化的裝修風格，融合當代審美趣味，賦予摩坊另類的空間體驗，與傳統零售形成鮮明對比，彷如穿越。

街區共分為三大主題版塊，即手作人街、霓虹街和未央街。手作人街是手工藝體驗區，你可以在這里買到這些基本物品：手制皮具、金屬器件、版畫、微景觀，也可以參加以下體驗：印刷、造紙、烘焙等，重點是在體驗、學習的過程不僅給這些年輕人感受新的情趣，更是培養其興趣，留住客源的好方法。

霓虹街是專為玩家們提供進食的地方，以簡餐為主，選擇多樣化，完全就是“假裝在香港、新馬泰”系列。

未央街玩的是2點前不打烊的夜間游戲，給夜生活豐富的人一個完美的游玩圣地。

SkyRing摩天輪已成為上海城中心令萬眾矚目的愛情地標。它具有高空景觀優勢，它承載著上海大悅城打造的獨特的浪漫情感。它的出現，是國內購物中心實現商業跨界的引領者：商業跨界娛樂，購物中心首次與摩天輪、音樂、酒吧、泛約會等元素結合。

寧波目前的商業體，針對的客流范大眾化，主題無外乎吃喝玩樂，沒有個性十足的，主題鮮明的項目。雷同的商業體太多，導致百姓選擇時要么就近，要么去傳統的商業體比如天

一、萬達，或者廣場內有個性店或新店圖個新鮮。要留住客流，拓展客流大悅城的方式應該是一個不錯的選擇，針對年輕女性，愛情地標吸引人氣，手工作坊等體驗項目留住人群，輔以吃喝玩樂等不斷刷新的項目豐富人群的體驗。

寧波文化廣場在東部新城已是地標，零售沒有好的基礎也沒有好的空間去發展，而教育培訓項目已有口皆碑，若能增設手工作坊等體驗勢必會讓廣場在教育體驗這一塊更加突出，也對廣場文化的定義更加明確，更能讓客流長時間的駐留，保證廣場其他的配套項目有更多商機。

第五篇：虹悅城的經驗

虹悅城的經驗：

1、家庭消費和情侶消費成為主流（反觀華潤萬象過分高大全，既不是德基模式的塔尖操作模式，也不是虹悅城這種主流群體定性，客戶群體定位過多導致吸引點分散）虹悅城基礎定位于國際化、年輕時尚化，亮點突出以家庭與親子為中心，針對目前中國4-2-1的家庭結構中孩子為消費重心的消費狀態，將“孩子們的向往之地，父母也一定會同行”的消費理念作為定位基準，努力打造親子式的大型家庭潮流生活MALL。

在業態布局上，負一層為國際品牌超市及各類特色餐飲;一層、二層為國際時尚零售品牌;三層為豐富多彩的family式體驗館、兒童娛樂天地;四樓真冰冰場、五星級影院及各類大型餐飲。其中，時尚零售、品牌餐飲與娛樂服務這三條主要產品線，很好地詮釋了虹悅城“走在時尚最前端、全客層一站式購物中心”的商業定位。

2、脫離傳統項目思維，目的性消費成為重點（華潤的商業中心地塊論過分將大眾消費或商務消費作為重點）?? 一方面，項目選址不能用傳統的思路考慮，隨著城市經濟的發展，步行距離已經不再是衡量選址的唯一標準，現在人們普遍接受的是車行距離了。另一方面，傳統市中心的核心商圈往往擁擠不堪，城市周邊的商業中心需要興起。虹悅城地處內環快速交通的西南樞紐，周邊有大量住宅。商業的模態化、多元化使得項目的目的性消費成為重點

3、每個Mall要有自己的運營思想（華潤格式化、模態化的產品形式，與萬科等企業一樣，有時候往往脫離本土消費習慣）

隨著越來越多商業中心的興起，如何應對同質化的競爭，做出自己商業中心的特色極其關鍵。購物中心最關鍵的是對整個運營思想的把控。比如如何產生互動，給客人營造什么樣的環境，讓客人置身什么樣的空間，你會用什么樣的東西去感染他們，讓他們再來，這些才是運營購物中心最重要的。如何讓消費者覺得舒服，滿足他們更多的需求，比如更好實現交通通達性等。注重與消費者互動性強的活動的打造，增強顧客的參與性。

天梯、水系、每層及時更換的各類活動性布景、-1層每天定期的演出，虹悅城以自己的特色形成了自己的獨特魅力！

未來購物中心的價值主要通過集客能力、功能性、品牌運營力、持續性等四個方面體現，其中，核心競爭力的提升主要還在于自身經營的持續性，通過對市場、消費力、政府規劃等因素的把控，提升經營的持續性。購物中心在提升自身核心競爭力的過程中，應該借鑒百貨店的管理模式，比如虹悅城擁有自己專門的運作團隊，專門的行銷部門進行市場分析、調研、推廣，及時了解消費傾向和消費波動，制定契合需求的主題營銷方案。

4、快時尚產品、特色餐飲、影院、兒童消費四大主線將構建未來商業人氣的主線

HM、ZARA、GAP、優衣庫等快時尚產品由于產品更新速度快、性價比適宜，多品牌類疊合更能產生聚合效應，比如虹悅城的ZARA聚合了其旗下9大主打品牌的7個，規模性產生聚焦效應。

水游城：

一、集客能力的規劃

（一）建筑思路和設想

1、標志化---設計宗旨

用個性的表現突現標志性空間，形成繁榮據點，與都市中心形成回游，含蓋城市個性。南京水游城穹頂設計采用的是南京雨花石的肌理紋路，一側墻拼花是采用南京夫子廟貢院窗欞的現代表現，另一側墻的兩色分界線的斜坡角度是南京紫金山的山峰線，一個商業設施把城市的的重要元素融入，賦予了商業設施生命力。

2、回游方式---與其他商業設施的回游性

3、開放性開發---既有城市基礎設施的活用也有公園的連續性

南京水游城是40畝見方的地塊，腹地較深，項目本身也有限高要求，為客流導入、環境設計及物業價值提升：

（1）、整個建筑分為兩組，中間用運河貫穿，既體現了整個設施的休閑性及活潑性，又增加了商業的氛圍，同時還增加了曝光率高的商鋪，提升了店鋪的商業價值。

（2）、運河設置在負一層，因是開放性建筑，讓人有兩個一層的感覺，制造了一個地面，提升了物業價值。

（3）、中心舞臺引入向心力概念，讓客流自然進入，通過兩個主入口一個中心點，配合商品的布局拉動客流的均衡性。

（二）環境營造、重視五感體驗

南京水游城開放式的設施，將空氣、陽光、水、綠色植物引入商業設施，將兩個主入口設計成峽谷的感覺，同時也形成風的對流，運河上設置音樂噴泉，噴泉水上下起落會釋放大量負離子，隨著風飄散在設施中，空氣會顯得更加清新。每季及每個主題活動的裝飾布置，加上現場的音效及溫度控制，讓客人有很好的視覺、聽覺等器官的感覺效果，給顧客留下美好的回憶和無限的想象空間。

中心舞臺每天不同的表演，使設施充滿娛樂的氛圍，讓人們得到愉悅和體驗，一大批想消費和不消費的客人還想繼續來到來水游城。

（三）差異回游

南京游城的定位是：“時間消費型的家庭娛樂中心”，目標客層是以年輕家庭及情侶為主，MD以復合性、廣域性為目標，以時尚、國際SPA大店、Lifestyle店鋪為基礎，與現有新街口商圈形成差別化。不僅吃、喝、玩、購復合性業態及近40%的南京獨家品牌，有別于南京現有商業設施，其建筑形態、景觀環境、娛樂氛圍更是獨樹一幟，促進兩商個圈的回游性。

二、功能性的規劃

（一）人流均衡

購物中心空間價值的最大化體現在能夠吸引充沛的人流并使其在此區域停留。在進行業態規劃時應與人流的規劃充分結合，讓整個設施人流均衡，能夠較好的避免死角商鋪，使商鋪價值達到最大化。商業設施層數越多，營業面積和租金就越多，其固定成本攤薄后的利潤和投資回報也就越大。

南京水游城商業有九個經營樓面，地下三、四層為停車場；地下二層以不同類型次主力店及美食廣場為主，將人流吸引下去形成噴泉效果；五樓做花園餐廳，五樓頂做成屋頂花園形成噴淋效果；四樓設置電影院；三設置電玩城，東西兩頭的兩端設置集客能力強的次主力店，將兩端拎起；負一樓設置中心舞臺運用向心力的概念，將人流聚集中間又向四周分散。各樓層均設置有集客能力強的業態，將人流縱向橫向拉動，使整個設施人流均衡。設施還有一主一次的動線，在次動線上盡量放置目的性強的業種，有利于將顧客

引至設施的各個位置，形成良好的經營氛圍，提升整場的租金水平。

（二）業態相乘

一般來說，商家資源可以分為購物、餐飲及娛樂三大類。至于三大類的比重如何配置，沒有恒定的比率，可根據不同地域，不同主題定位，不同投資回報要求，采取差異性進行設定。

在業態規劃中，要充分考慮不同業種的集客能力。集客能力強的商店對購物中心的貢獻，不僅僅局限于單店經營業績好，更重要的是它們會帶動周邊商店的人流，形成整體良好的經營效果。各業種對于消費的吸引力也會相對不同，有些業種的消費者層基本是全客層的，比如餐飲業；有些消費則具有很強的針對性，比如服裝服飾的集客能力就會強于文化辦公用品的集客能力；餐飲類的集客能力則強于電器類的。因此，不同業種的集客能力也是業態規劃的考慮因素之一。一般來講，電影院、娛樂、大型餐飲及目的性強的服務業態的租金，相對零售店要低，次主力店租金要低于品牌店鋪。所以各業態，各業種，次主力店及品牌專賣店的搭配就需要有合理比例，主要是兼顧集客能力和租金收益。

既然有合理比例，那就得在某些業態上做取舍，在選擇的時候，應盡量不選流行度高、對建筑設備要求高且不便再改造的業態或業種。南京水游城在業態設置時，有電影院、電玩城、真冰溜冰場三個娛樂項目可供選擇。由于真冰溜冰場是個階段性流行的項目，對建筑結構的要求高，既要有一定的荷載要求，又要無網柱，層高10-12米，租期長且物業再利用的靈活性不如電玩城，經營的更新度也不如電玩及影院。電玩和影院可以不斷推出新的游戲及影片，所以我們放棄了真冰溜冰場。形成了以洲際酒店、餐飲、娛樂、購物、服務為一體的綜合性購物中心，設置了南京最大的室內停車場、豐富的業態讓南京水游城集客元素得到相乘效果，讓南京水游城增加了功能。

（三）BOH的設計與布置

輔助功能區是指在商業場所中那些必須具備，而又不能用來當作商鋪招商直接創造利潤的面積。例如電梯、廁所、休閑空間、設備間、綠化、停車場、后場通道、卸貨場等都屬于輔助功能區范圍。

不同的商家對商業輔助功能都有不同的要求。大型超市，就要求有一定面積的卸貨空間；有些餐飲業種要求有一定的設備用房；零售店鋪則需要后場倉庫。所以商家的輔助功能需求是業態規劃必須考慮的因素之一。

三、持續力的規劃

購物中心管理重點究竟是什么？有不少開發商甚至經營者都問過我，說到底，投資是要追求回報，那就是要管租金收取及提升。圍繞這個中心那就得管銷售額提升，什么因素是影響銷售業績的，那就是管理的范圍。它包括租戶品牌的市場競爭力、店鋪裝修、貨品品種尺碼齊全、店員的商品知識、推銷技巧、促銷活動等。還有環境、設備功能的完好、售后服務、整體設施的推廣及市場形象訴求、后續的商品更替等等。我個人認為，在中國目前的市場環境下，購物中心與百貨店的管理有很多可以相互借鑒及交織的內容，運營管理模式并不是完全不同。南京水游城在運營管理模式設計時，我就將百貨以及購物中心的管理模式結合起來，取其精華，樹立統一運營、同享共生的理念，創造地域，開發商、租戶共同繁榮，把商業設施作為城市資產來運營，成為市民體驗和享受生活的好場所。

四、租戶能力的規劃

通常我們將租戶分為四類：

客流貢獻租戶，此類是給購物中心集客流。

品牌引領租戶，對項目定位有支持作用。

收入貢獻租戶，它體現的是整個收入貢獻，而不是單平米的收入貢獻。有的客戶可能租金很高，但是它的收入貢獻在整個占比中很小，所以它的走與留對整個購物中心影響不是很大。

面積消化型租戶，就是綜合功能性的租戶，它占的面積大，對客流也有一定的吸引能力，對品牌也有一定的定盤星作用。所以從面積上就體現出了它的貢獻價值。

對商業設施起關鍵作用的還是核心租戶，是指符合項目既定定位和組合要求下，在客流帶動、品牌引領、收入貢獻及面積占比方面的一個或多個方面起到核心影響作用的品牌租戶。

購物中心里面肯定有一些非品牌租戶。只有是品牌的租戶，在這里才可以稱為核心租戶或者有這個可能。如果不是品牌，首先它在兩個維度上就會受限制：第一，在客流吸引這個維度；第二，在品牌引領這個維度。所以，要求它必須是品牌企業。這種品牌企業，也不能因為它在短時間有知名度它就是品牌企業。它還有一些內在特征，就是它至少在三年到五年有一定的市場競爭優勢，它的產品、服務、理念或者操作模式在市場上有競爭優勢，這樣它才能長期保持所謂的“品牌租戶”的內涵。同時，他的核心服務、管理、團隊、市場占比在它所在的行業有領先地位。這是品牌租戶的關鍵所在。

商業設施業態比重，布局合理是業態規劃成功的前提，選擇好租戶組合是成功的關鍵，才能從聚集人到人的回游，才能讓顧客：

①持續的好奇心---

店鋪商品組合狀況，動線布局

②期待感---信息

促銷，活動，各種服務

③視覺效果---店鋪門臉，標識，設施環境

南京水游城的招商工作基本都是依靠自主招商完成，極少使用招商代理，這從根本上保證了規劃理念和招商目標的實現。對未來租戶品牌度、新穎性和業績能力的追求，無疑給招商工作自身增加了壓力。但是，開業至今，近幾年的運營業績證明了當初的指導思想和前期規劃制定是良好收益和持續發展的根本源泉。

水游城的成功不是偶然的，它包含了把握消費趨勢、地理位置優越、市場潛力巨大、建筑景觀獨特、市場定位準確、運作模式高效這些要素，才是其能良好運營的關鍵?！狈蜃訌R商圈的新興大型商業總體量將達到20萬平米，總的將達到50—60萬平方米。茂業國際、水平方等商業項目的興起，將完成夫子廟商圈向未來的現代時尚特色都市商圈的歷史性轉變和歷史性跨越。

南京水游城是2.5版情景商業，天津水游城是1.8版的，日本福岡運河城是3.0版，南京水游城通過結構布局與水景的結合，打造了城市溪谷的體驗式情景商業，已經領先很多商業中心。舒適的空間和裝飾、愉悅的總合運營、相輔相成的綜合利用、生活方式的組合型消費都是水游城的項目規劃理念。水游城商業定位非常成功，一座家庭成員都可以得到快樂與滿足的“家庭型娛樂休閑中心”。

對于水游城，我的觀點是地段是支撐這個商業能夠快速成市的重要原因，很多南京獨有的品牌形成了自己的特色，快時尚產品及餐飲構架了水游城的基礎思想。

給予華潤的啟發：情境地產未來將是華潤必須考量的對象