第一篇：試論如何當好一名合格的物業管理處主任

如何當好一名合格的物業管理處主任物業管理處主任，要在所轄范圍內做好物的管理和人的服務工作，組建一支合格的物業管理隊伍，保證所管物業的保值增值。同時，通過優質服務，傳播企業文化，建設和諧社區，進而實現企業的品牌戰略。物業管理是一個服務性行業，它的最終產品是最大限度地滿足客戶需要的服務，在此過程中，不管是作為主體的物業管理企業的工作人員還是作為客體的業主，都首先有一個適應環境的問題，當開發商把特殊商品 —— 房屋交付給業主以后 ,接下來的問題就是物業管理企業如何最大限度地滿足業主在這一環境中的生活、學習和工作，就需要物業管理處做好大量的服務工作，營造良好的環境氛圍 ,讓業主能夠得到身心的休息和陶冶，同時保證房產保值增值。那么，作為物業管理處主任，實際上就是管好所轄范圍內的物，為所轄范圍內的業主提供優質便利的服務，構建一個和諧的社區。作為物業管理處主任，除了必備的身體素質、良好的文化知識底蘊以外，還必須具備其它方面的能力。

一、良好的法律、法規和依法履約的意識

作為物業管理處主任來說，必須全面掌握國家頒布并實施的法律、法規以及地方政府的一些實施細則，如 《 物業管理條列 》、《 住宅室內裝飾、裝修管理辦法 》、《 物業收費管理辦法 》、《 貫徹落實全國物業管理條件的實施意見 》 等一系列指令性文件。只有熟練掌握了這些法律、法規，才能使物業管理工作有條不紊地展開；同時，物業管理處主任也必須掌握物業管理公司與開發商簽訂的 《 前期物業服務合同 》、與業主簽訂的 《 前期物業管理服務協議 》 或與業委會簽訂的 《 物業服務合同 》，明確掌握合同內所規定的權利和義務，以及收費標準、期限、時間等一系列條款，這樣才便于今后開展各項物業實務操作。

二、良好的溝通能力

物業管理要正常面對社會方方面面的監督和檢查，如街道、社區、派出所、房管處、規劃局，以及城管、交警、消防、環保、綠化等部門。所有這些公共關系都需要物業管理處主任必須具備一定的親和力，以溝通協調各方面關系的能力。即便是一方面關系的僵化，都會產生各種各樣的后果，給物業管理處的正常運作帶來麻煩，而物業管理處主任與廣大業主和員工的及時溝通，則更有利于化解各種矛盾、解決各類問題、樹立管理處主任的威信，便于物業管理各項工作的順利開展。

三、優秀的品德、良好的敬業精神

“滿足廣大業主服務需求”應視作一個管理處主任的最高目標。就目前現狀來說，物業管理主任應該是一個苦差事，不僅要具備良好的素質，而且還必須要有敬業奉獻精神，要有吃苦在前、享受在后、“先天下之憂而憂”的精神。要使物業日常管理能夠正常運作，還需要考慮和預見本管理處所轄范圍內的人和事，防患于未燃，這就需要一個物業管理主任全身心投入，例如手機必須保證 24 小時開機；遇到突發的緊急事件而下屬不能處理時，物業管理處主任不管風吹雨打，必須趕到現場親自處理。

四、良好的組織協調能力

一個物業管理處必是一個團隊，其人員包括管理員、核算員、保安人員、維修人員、保潔員。一個物業管理處少則十幾個人，多則上百個人，要把這些來自五湖四海的性格、喜好、文化層次均不同的員工，揉合成一個理念一致、步伐一致、全心全意為廣大業主服務的團隊，需要管理處主任付出極大的心血來精心澆鑄。如果沒有一定的組織協調能力，那么結果是可想而知的。

五、利用物業管理平臺的經營意識

目前，有些業主還存在著“房子是我買的，物業不是我選的，交不交費與我無關”的觀點，甚至對服務要求無限多，一旦發現某些物業服務瑕疵或者是房地產開發商遺留的質量問題，均認定為物業服務不到位，從而拒付物業費。因此，作為一個物業管理處主任，如果沒有良好的經營頭腦，那么這個管理處的盈利水平將是大打折扣的，因運行不當而導致的虧損是難以挽回的。管理處主任必須要用好、用足政策給予管理處的經營平臺，來彌補物業管理處收費標準低、收費率普遍不高的欠缺。

六、必備的本、費、稅、利觀念

作為一個包干制的物業管理公司，除了要取得良好的社會效益外，盈利應該是企業所追求的主要目標之一，而一個管理處經常運營的用工成本、服裝費、保安用具、保潔工具、辦公經費以及水、電費、稅金等一系列開支也是必不可少的，如何有效用足、用好成本，真正做到“少花錢、多辦事、辦好事”是有很大學問的，這就要求管理處主任具備一定的財務知識，合理、有效地運用各種手段，控制好本、費、稅、利，才能使物業管理處有一定的回報，才有條件改善員工的福利水平，這樣才能留住人，使管理處工作高效運行。

七、對現有物業結構、環境、綠化、設施設備管網走向的了解程度

對于物業基本面的了解，作為一個管理處主任是必須具備的，為此就要求管理處必須參與到該物業的前期介入工作中。介入工作認真細致與否，在今后的正常管理中會有很明顯的反映，尤其管理處主任是對開發商設計理念的了解更為今后的外立面裝修尺度有很好的把握。第一，對物業結構的了解，便于直接參與制定裝修管理制度以及裝修管理難點的排解；第二，對運行環境的了解，對內部環境的熟悉，便于合理安排員工，節約成本開支；第三，對綠化的了解程度，便于參與綠化管理及決策；第四，對于設備、設施的了解，便于制定一

年一度的維修計劃，研究如何節約維修資金、科學合理安排維保時間，使有限的設備、設施最大限度地有效利用；第五，對于管網走向的了解，便于開展各種應急搶修工作，避免因管網故障給廣大業主帶來諸多不便，排解糾紛，贏得良好口碑。

八、運用各種有效手段，充分調動廣大員工主觀能動性的能力

面對屬下的員工，能不能充分調動他們的主觀能動性是一個管理處主任所必備的能力之

一。一個管理處除了必要的職責分工及制度管理以外，廣大員工的主觀能動性發揮的優劣，很能體現管理處主任的管理水平高低。如應對突擊檢查時的合作精神；每個員工以管理處為家的敬業精神；獎罰措施的貫徹落實；員工發生臨時碰到的困難互幫互助精神；公開、公平的末位淘汰制建立和運作；首問責任制在員工日常工作中貫徹落實等方面。管理處主任要有效運用各種管理手段，來保證管理處始終保持是一支高效、精干、能應對各種突擊檢查與考核，拉得出、打得響的團隊，這也是管理處主任管理水平的最好體現之一。

九、處理各類突發事件的應變能力

這是考驗一個管理處主任是否具備很好的應變處事能力，能否使物業損失降到最低。而所有這些結果，均是事后進行分析比較得出的。為此，管理處主任就必須具有相應的素質、廣博的知識，并且辦事果斷，否則所造成后果將會比預見的還要嚴重。

綜上所述，物業管理處主任必須要具備以上諸方面的素質，工作起來才會得心應手，不會越干越累，同時也會為物業管理公司今后的發展打下堅實的基礎.

第二篇：如何當好物業管理處主任

如何當好物業管理處主任

作為一個項目負責人，如何當好物業管理處主任，是物業管理人熟悉和熱議的話題。特別是目前市場上很多企業由原來的經濟效益競爭逐步轉向人才的競爭，實施以人為本的管理理念。在效益和質量都同時擺在我們面前的時候，我們首選是質量的年代，人才管理和培養是企業立足于市場經濟輸贏的一種必然條件。順應科技型物業發展，積極探索可持續發展人才市場順應時代潮流。“自古得人才者得天下”，物管企業凝聚各具特色的優秀人才，并為其成長和脫穎而出營造良好的環境和氛圍，不僅立足于目前的人才需求，提高企業整體管理水平和競爭優勢，滿足物業管理市場專業化服務質量的要求。站在這樣的一個角度來想一想，作為一名管理處主任，作為企業的中層管理干部，如何當好物業管理處主任，如何更好地引領行業發展方向。本文結合公司各項規章制度嘗試開展這方面的整理和探討。

一、理念的提升——以不斷提升服務水平為指導思想

當好物業管理處主任，如何做好服務呢？首先，需要提升自己的管理理念，以不斷提升管理處的服務水平為指導思想。理念是企業的靈魂所在，是員工自我實現理想的動力源泉。必須有“開拓創新、永創一流”的精神為理念，不懈追求更高的服務境界，激勵管理處員工的創造性思維和創造力。在這種理念的支持下，才能意識到細微之處見精神、簡單積累便專業，提醒每位管理處主任做事要從小事做起，從自我做起。同時，要去影響周圍的一群人，不斷提升自己的專業水平，來實現和打造一個敢于追求理想和有靈感、激情不斷噴發的管理團隊。具體來說，就是要以“沒有最好，只有更好”為基礎，引伸出六個方面的理念，即最優理念；探索、學習、創新、提升、領先理念；換位思考理念以及零磨合、零干擾、零缺陷等理念。

1、最優理念。即每位主任都有明確的職責范圍，在服務過程中遇到的任何問題，都要設計出幾套解決問題的方案，從業主的角度、經濟的角度選擇一個最佳的解決方案，達到最佳的效果。最優理念服務達到的效果是：當您在崗位工作的時候，優美的工作環境、適宜的溫度、優良的空氣質量使您盡享工作的樂趣；

在您需要服務的時候，管理服務人員就會出現在您的身邊，每個員工的工作都是一絲不茍、彬彬有禮且規范化、標準化。

2、探索、學習、創新、提升、領先理念。即在管理政府辦公樓、住宅區、工業區、“農村城市化”自然村等領域進行不懈地探索，尋求適合這些領域的管理方法。通過學習國內外先進的管理理論與方法，與自身的實踐相結合，創造性地提煉出獨具特色的新的管理方法。將這種新的方法再運用到實踐中，進一步升華提煉，達到管理水平不斷提高并領先于行業的理念。

3、換位思考理念。即主任凡事首先都要先設身處地站在業主需求的角度進行考慮，再反過來考慮如何滿足業主的需求，把業主的滿意作為工作的出發點和工作的最終目標?！皹I主想到的我們已經做到，業主未想到的我們超前思維”，從而提供更適合業主需要的服務，滿足業主的需求。

4、零磨合理念。即管理處主任在物業管理日常管理介入中，深入物業現場，了解和參與新型設備和智能化設備的調試，熟悉各項功能，站在業主的角度，發現影響使用功能的因素，及時提出合理化建議，將不利的因素消滅在萌芽狀態。同時，還需充分了解業主的動態信息，新調任領導或新搬遷的業主要及時以走訪的形式理順各方面的關系，每天都需要走訪不同的業主，使管理磨合期接近“零”。

5、零干擾理念。即主任應考慮所管轄的項目，特別是政府物業管理，充分了解和掌握有哪些工作，是在業主正常上班時間以外才能完成的。比如：大樓的油漆粉刷工作，通道的消殺等等工作會給業主帶來工作上的干擾和給環境帶來業主不適應的工作，需合理安排工作時間，如節假日或下班后，不能因不合理的安排工作而影響和干擾業主的正常工作。在保證用戶正常工作的前提下，對會妨礙用戶的維修保養工作，一律安排在用戶正常上班時間以外（突發事件需緊急處理的情況除外）。同時，在維修保養工作中，維修人員必須先做好維修區域防護及警示等措施后，方可進行工作，維修完畢，立即清理現場，以避免造成污染和給業主帶來不便。

6、零缺陷理念。即主任要求每一個員工都要細心謹慎，把工作上可能發生的缺陷（缺點）降低到“零”的一種管理方法。零缺陷并不是說絕對沒有缺陷或缺陷絕對等于零，而是指以缺陷等于零為目標的管理理念，每一個員工都要在自

己的工作職責范圍內力爭做到無缺陷，從而培養員工高度的責任感和嚴謹的工作作風，提高服務質量和項目的管理水平。

二、溝通能力的升級——以做好項目管理水平為前提

主任溝通能力的升級是必須的，也是一個持續的過程。溝通不是靠一個人的油腔滑調就可以的，而是要實實在在的工作，所以必須是做好項目管理水平為前提。有些項目主任是從基層員工晉升上來的，由原來的整天面對設備管理一下子需全面掌握人際關系的技巧；有些項目主任是轉職過來的，對周圍的環境不熟；特別是目前有一些工齡的管理處主任，缺乏一種前車之鑒，不肯思索，以管理處一天沒有出現投訴在沾沾自喜，出現了應急突發的事情而不知所措，有之對員工大發脾氣等等。從以上幾點可以看出，溝通的能力升級很重要，我認為一個管理處主任的工作應該做到三個方面的溝通，即員工溝通、業主溝通、公司溝通。

1、員工溝通

為了暢通員工與領導層之間的關系，及時和更有效解決員工關心的問題。溝通方法通過基層例會、管理處例會，了解、掌握、及時地處理員工反饋的各類問題。建議每個項目管理處主任要召開月度員工大會和員工座談會，每季度至少召開一次基層員工代表座談會，收集基層員工的各類問題，如意見、投訴及合理化建議等，真實地反應出基層員工的呼聲。

2、業主溝通

為了讓業主與管理處之間架起一座心靈的橋梁，目的是讓每個業主，特別是與物業有關的領導更了解和清楚管理處的個性化服務和特色。從某種意義上來說，就是和業主建立一種友誼上的關系。這樣業主的需求能更充分的展現出來，同時，可避免一些工作上的誤會。業主溝通最好每天堅持與一名或多名業主交流，以走訪的型式為主，也可以電話的方式問候，帶給我們業主一種溫暖的感覺，更讓我們的業主知道管理處在是做事情的，是負責任的管理處。

3、公司溝通

公司溝通是不可缺少的工作，也是管理處主任對自我工作肯定的必要手段。讓公司的領導了解管理處最新物業動態和管理處所做出成績。當然也是管理處的層面碰到某種問題不能左右時，更要讓公司領導層給予研究和抉擇，給予某種信息的指示，使管理處更有效率運作并提供保障。公司溝通的方法可以是隨時的，比較有機動性，可以在召開公司例會的時候，可以是公司領導視察工作的時候，可以是因某種事情在公司的時候。方式也是多種多樣的，比如向公司每周提交一份合理化建議（更有效的節能減排、提高員工的工作積極性等等方面均可），每月向公司提交一份管理處的最新工作總結?？梢钥闯?，與公司的溝通也是項目主任實現自我價值體現的一種表現。

三、有效處理投訴的能力——促使管理工作的良性閉環

業主的投訴的焦點主要表現在對管理處服務工作的不滿意，業主的需求得不到滿足，或某個問題的處理跟進程度不及時性都會引業主對管理處的投訴。很多管理處主任看到的投訴問題的直接性，沒有看出問題的間接因素，問題的間接因素就是指管理處的能力，內部團隊的建設和行之有效的處理問題方法（培訓），本位理念的提升和溝通的能力升級存在差距等等。也就是說，有效投訴的出現可以理解成我們工作上的不足，沒有達到業主的預期所產生的。那么，我們應該從哪方面做起呢？特別是管理處主任，關鍵是要做到未雨綢繆。

1、在本位理念提升和溝通能力升級的基礎上更有效地處理業主投訴。其實最好的方法是把我們業主的投訴控制在萌芽狀態，是最為有效的處理方法。從管理處的自身的管理服務品質提高、人員的素質提高上下功夫，提倡落實管理處的三會制度和三檢制度。

三會是指早會、晚會和周例會。早會是由主任親自組織，在每天管理人員上班前后管理處班組長以上在崗人員（含管理員）集中進行，由主任主持，內容主要為宣講公司文化、理念與價值觀、一天的簡要工作安排等，能激勵員工士氣。晚會也由主任主持，內容主要是當天項目各項工作點評與總結，在每天管理人員下班前管理處班組長以上在崗人員（含管理員）參加。周例會也是由主任主持，管理處班組長以上在崗人員（含管理員）參加，會議主要內容為上周工作總結與回顧、公司最新動態與相關要求傳達、下周工作安排布置等。

所謂三檢是指早檢、晚檢、周檢。早檢是指每天管理處主任巡視現場一次。并填寫《監督檢查記錄表》，對每天巡視的具體區域、巡視處理的問題、巡視時間段作詳細記錄。主任應將早檢巡視區域合理分解至每個管理人員，并監督員工的執行情況。晚檢是指每周主任到項目查夜崗一次。對夜間查崗，主任應在監督檢查記錄表上對查崗具體起止時間、崗位人員值勤情況、查崗路線作詳細記錄。還應將夜間查崗情況分解至班組長，并監督班組長夜間查崗的落實情況。周檢是指每周管理處主任組織管理處內部各班組綜合檢查一次。對每周組織的綜合檢查，還應組織各班組針對檢查出來的問題進行原因總結分析，提出糾正預防與改進措施，形成會議紀要存檔并跟蹤落實。檢查內容包括清潔、綠化、電梯、空調等。

2、采用閉環控制模式

閉環是對工作過程的微觀控制，主要通過個人、班組、管理處三級執行，通過自檢、監督，任何一項工作內容均實施閉環控制。對照工作計劃與標準，針對檢查出的問題及實施過程中出現的新情況及時改進糾偏，控制工作按計劃和標準實施。管理處主任應對管理處每一環節都進行嚴格的監督和考核，重點是對工作結果進行檢查、分析和評價，提出改進措施，融入下一步工作計劃與標準的訂立中，形成一個嚴密的閉環。

3、定期做好投訴信息統計與分析

業主投訴是每個物業管理項目會碰到的問題，管理處客戶服務中心通過各種渠道獲得為主投訴的信息，需進行分類、整理，調度、協調責任部門處理，跟蹤回訪處理結果，重大事項向上級經理匯報，暫時無法處理的事項及時向業主做出解釋或另行約定時間處理，管理處沒有能力處理的問題及時向公司層面匯報。

客戶服務中心每月、每季、每年對業主投訴的信息進行統計、歸納、分析，并形成報告報經理，季報和年報同時報公司。對于業主的有效投訴需實施首問責任制。管理處任何員工對用戶的報修、建議、意見及投訴，在第一時間接受后，立即報告客戶服務中心并跟蹤落實結果，確保問題得到妥善解決，使業主滿意。否則，管理處應對此視為服務質量不合格，按相應規定處理。

可以說，關于如何當好物業管理處主任的話題，解決方法其實是很多的。做好物業管理處主任必須結合自身的管理項目的特點，順應當今科技型物業管理的發展，不斷探索物業管理的精髓，跟隨時代發展潮流，引領物業行業發展方向和

樹立本公司的品牌策略。在市場上能夠穩扎穩打、處驚不變，將公司的利益和業主的利益立于不敗之地，才是一個出色的管理處主任。

第三篇：如何做一名合格的項目經理、物業管理處主任

如何做一名合格的項目經理、物業管理處主任

一個物業項目能否管好，項目經理、物業管理處主任起著至關重要的作用。那么，如何做一名合格的項目經理、物業管理處主任呢？筆者結合實際和相關資料談一些看法供同行們參考。

一、及時、有效地做好前期介入工作

（一）密切配合開發商，利用項目開盤和開發商舉行促銷活動的機會，展示物業服務企業的良好形象和專業素質。

在正式開盤之前，開發商、施工單位、銷售代理、物業管理等部門要共同制定周密的開盤日和促銷活動的工作方案。作為項目經理，應對秩序維護、保潔等人員在禮節禮儀、溝通能力等方面進行重點培訓。在看樓購房人員較多時，應重點做好車輛有序引導、人員分流、看樓通道及樣板房安全防范以及臨時看樓電梯的應急維護預案和認購及簽約區域的重點看護等等。

（二）在項目施工階段適時介入，向開發商及時提出合理化建議和要求整改的書面報告，以減少開發商資金浪費，同時最大限度地減少日后管理麻煩。

1.項目竣工驗收前的主要工作是參與工程施工質量的監理工作和全面收集項目的各種物業資料。項目經理更應對下列問題引起高度重視：

（1）關于防水處理，有防水要求的衛生間、陽臺、中庭花園（一般指地下車庫的上蓋部分）、水景等的防水層是否已被破壞；窗框內灌漿是否飽和，有無空鼓，用于固定窗框的木塊是否取出；鑒于窗框滲漏是新樓盤存在的普遍問題，且其將給業主的生活帶來嚴重影響，加之日后補救資金巨大。因此，應及時發現并要求開發商及時整改，不然后患無窮；

（2）關于智能化系統，項目經理應從滿足小區實際需要和日后便于維護的專業角度出發，在開發商選定供應商之前，對供應商提出的建設方案進行分析，尤其是方案與項目的不符合之處和不足之處，更應有針對性地提出整改意見；

（3）關于綠化，項目的綠化、美化是提升小區居住環境的重要因素，好的綠化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，項目經理應從視覺效果、水土保護、便于通過、便于管理和養護等方面出發，對草種、灌木和花卉、喬木、垂直綠化等的選擇提出合理化意見。

（4）關于人車分流的設施、關于消防安全的設施設備、關于安全生產的設施設備、關于排污設施設備???【此略】

（5）關于物業管理用房、員工備勤用房等等【此略】。

2．項目竣工驗收和接管驗收期間的主要工作：

（1）積極參與項目的竣工驗收工作，全面了解項目的工程質量，爭取參與技術交底和圖紙會審工作，為后期管理工作做好充分準備；

（2）積極做好項目接管驗收工作，與開發商、建設單位共同組建驗收小組，對項目各項工程以及綜合使用功能進行驗收，此階段應把握兩個重點：一是明確交樓雙方的責權利關系，確保物業具備正常的使用功能，更充分地維護業主利益；二是對驗收接管中發現的問題，及時跟蹤、督促開發商或施工單位盡快落實整改。

二、做好大規模入伙和裝修管理工作，保障小區免遭二次裝修破壞

此階段是對優秀項目經理及其服務團隊實力的第一次嚴峻考驗。因此，應在入伙前做好各方面可能出現問題的應急措施，指導思想就是想方設法促使業主盡快收樓，除嚴格按入伙流程為業主辦理入伙、裝修手續外，尤其注意以下幾點：

1．主動建議開發商向業主分期分批發出《入伙通知書》，主動分解入伙現場聚眾壓力；

2．積極配合、會同開發商和施工單位對小區作一次徹底清場，杜絕各種隱患；

3．努力為業主入伙提供一條龍服務，尤其是要求開發商必須在入伙現場設立答疑組和維修小組，隨時為業主答疑，并對聯合驗房時發現的問題及時進行修復或對業主做出明確的維修承諾等；

4．及時與業主簽署《前期物業管理服務協議》、《業主公約》等一系列入伙程序工作，動員業主盡快收樓；

5．若現場出現業主拒絕收樓的情況，應按事先準備的應急方案，會同開發商及時把該業主與其他業主進行分隔，逐個溝通，盡量避免在現場出現群起攻之的局面；

6．結合小區實際制定的具有較強操作性的裝修監管方案，特別對小區可能造成違章裝修的部位及空間，在裝修協議書中應有明確的責任界定，千萬不能出現模棱兩可的意見；

7．嚴格控制進入小區的裝修人員，全面實施持證管理，實施夜間清場制度，加大對裝修施工現場的監管頻次，把預防違章裝修、治安秩序維護、消防安全、環境保護作為監管的工作重點。

三、規范運作，堅持四種意識

作為項目經理，要管好項目，還應堅持牢記四種意識：

（一）民事法律意識：

前期物業服務與管理階段是開發建設單位“授權物業服務企業”代表開發建設單位做好“售后服務”。依據相關地方法規、依據交房入伙時的各項設施設備的現狀、根據服務收費標準實施合理的階段性收費措施。例如：原來標準是電梯房每平方是1.6元，但是在電梯未投入運行時只能按0.8元收?。痪G化景觀未完成就交房入伙，就應該在收費時考慮減免“物業服務費之中的綠化服務費用”。所減免的費用應與開發建設單位協商應給予物業服務企業合理的補償。

（二）契約意識。

在與“業主委員會”簽訂物業服務合同之后，物業服務企業與業主之間，業主作為合同甲方當然有權按合同約定對乙方進行監督或解除合同關系，因此，作為乙方的物業服務企業只有在不斷加強履約能力、兌現承諾方面多作努力方為上策，而在提供服務時，任何偷工減料的行為，都應視為違約，長此下去，必將使自身陷于被動。

（三）溝通意識。

1．項目經理應經常性開展業主意見調查，主動及時了解業主的需求變化，找出近期服務的弱項或盲點，制定整改措施并迅速糾正，同時向業主公示，請求業主監督實施。主動發現和解決問題與被業主投訴后才去處理相比，那怕后者處理得再好，兩者的服務效果是大不相同的，作為物業管理的項目經理應時常提醒自己這一點。

例如筆者所在公司就在公司網站上設置了業主意見和在線留言欄目，業主可以非常方便地通過網絡留言提出自己對我們物業服務的意見、建議以及我們需要做的事情。對于業主的這些意見和建議，我們公司都給予了高度重視，派專人進行收集整理，并逐條核實，或做好解釋工作，或立即行動整改，做到條條有回復。事實證明，與業主進行有效的溝通對于提高業主的滿意度有很大的促進作用，這同時也有效的促進了物業費收繳率的提高。

2．開展積極向上、公眾樂見的社區文化活動，是物業管理的基本內容，也是營造小區良好的人文環境、融洽小區業主關系的重要手段。因此，如何不斷提升社區文化活動的質量和范圍，讓更多小區業主參與，也是小區項目經理需要經常思考的問題。

3．積極主動配合成立業主委員會，并與其建立良好的合作關系是項目經理需要考慮的大事之一。成立業主大會（業主委員會）是法律賦予業主的權利，我們所要做的就是把具有一定議事能力、配合物業服務公司工作和能持客觀公正態度處理問題的業主選入業主委員會，從而為今后的愉快合作打好堅實基礎。

（四）社會責任意識

要把物業管理小區納入“創建平安小區”的社會環境之中。必須與社區警務室密切協作落實“租賃戶報備”和“承租戶報備”的工作。必須與社區居委會密切配合，做好貫徹執行“計生工作”，主動將物業小區“秩序維護員”造冊登記、提交“社區警務室”進行有效的管理和審查，從多方面來消除“物業小區的治安隱患”。

實現小區物業管理的經濟效益、環境效益和社會效益共贏的局面，是一個具有社會責任感的物業服務企業的長遠目標。

（五）成本控制意識。成本控制能力應當是項目經理的基本功。

評價一個物業項目管理得成功與否，除了業主評價和內部審核外，第三個關鍵因素就是成本是否得到有效控制。

第四篇：如何做好一名合格的項目經理、物業管理處主任？

一、及時、有效地做好前期介入工作

（一）密切配合開發商，利用項目開盤和開發商舉行促銷活動的機會，展示物業服務企業的良好形象和專業素質。

在正式開盤之前，開發商、施工單位、銷售代理、物業管理等部門要共同制定周密的開盤日和促銷活動的工作方案。作為項目經理，應對秩序維護、保潔等人員在禮節禮儀、溝通能力等方面進行重點培訓。在看樓購房人員較多時，應重點做好車輛有序引導、人員分流、看樓通道及樣板房安全防范以及臨時看樓電梯的應急維護預案和認購及簽約區域的重點看護等等。

（二）在項目施工階段適時介入，向開發商及時提出合理化建議和要求整改的書面報告，以減少開發商資金浪費，同時最大限度地減少日后管理麻煩。1.項目竣工驗收前的主要工作是參與工程施工質量的監理工作和全面收集項目的各種物業資料。項目經理更應對下列問題引起高度重視：

（1）關于防水處理，有防水要求的衛生間、陽臺、中庭花園（一般指地下車庫的上蓋部分）、水景等的防水層是否已被破壞；窗框內灌漿是否飽和，有無空鼓，用于固定窗框的木塊是否取出；鑒于窗框滲漏是新樓盤存在的普遍問題，且其將給業主的生活帶來嚴重影響，加之日后補救資金巨大。因此，應及時發現并要求開發商及時整改，不然后患無窮；

（2）關于智能化系統，項目經理應從滿足小區實際需要和日后便于維護的專業角度出發，在開發商選定供應商之前，對供應商提出的建設方案進行分析，尤其是方案與項目的不符合之處和不足之處，更應有針對性地提出整改意見；

（3）關于綠化，項目的綠化、美化是提升小區居住環境的重要因素，好的綠化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，項目經理應從視覺效果、水土保護、便于通過、便于管理和養護等方面出發，對草種、灌木和花卉、喬木、垂直綠化等的選擇提出合理化意見。

（4）關于人車分流的設施、關于消防安全的設施設備、關于安全生產的設施設備、關于排污設施設備。

（5）關于物業管理用房、員工備勤用房等等。

2．項目竣工驗收和接管驗收期間的主要工作：

（1）積極參與項目的竣工驗收工作，全面了解項目的工程質量，爭取參與技術交底和圖紙會審工作，為后期管理工作做好充分準備；

（2）積極做好項目接管驗收工作，與開發商、建設單位共同組建驗收小組，對項目各項工程以及綜合使用功能進行驗收，此階段應把握兩個重點：一是明確交樓雙方的責權利關系，確保物業具備正常的使用功能，更充分地維護業主利益；二是對驗收接管中發現的問題，及時跟蹤、督促開發商或施工單位盡快落實整改。

二、做好大規模入伙和裝修管理工作，保障小區免遭二次裝修破壞

此階段是對優秀項目經理及其服務團隊實力的第一次嚴峻考驗。因此，應在入伙前做好各方面可能出現問題的應急措施，指導思想就是想方設法促使業主盡快收樓，除嚴格按入伙流程為業主辦理入伙、裝修手續外，尤其注意以下幾點：

1．主動建議開發商向業主分期分批發出《入伙通知書》，主動分解入伙現場聚眾壓力；

2．積極配合、會同開發商和施工單位對小區作一次徹底清場，杜絕各種隱患；

3．努力為業主入伙提供一條龍服務，尤其是要求開發商必須在入伙現場設立答疑組和維修小組，隨時為業主答疑，并對聯合驗房時發現的問題及時進行修復或對業主做出明確的維修承諾等；

4．及時與業主簽署《前期物業管理服務協議》、《業主公約》等一系列入伙程序工作，動員業主盡快收樓；

5．若現場出現業主拒絕收樓的情況，應按事先準備的應急方案，會同開發商及時把該業主與其他業主進行分隔，逐個溝通，盡量避免在現場出現群起攻之的局面；

6．結合小區實際制定的具有較強操作性的裝修監管方案，特別對小區可能造成違章裝修的部位及空間，在裝修協議書中應有明確的責任界定，千萬不能出現模棱兩可的意見；

7．嚴格控制進入小區的裝修人員，全面實施持證管理，實施夜間清場制度，加大對裝修施工現場的監管頻次，把預防違章裝修、治安秩序維護、消防安全、環境保護作為監管的工作重點。

作為項目經理，要管好項目，還應堅持牢記四種意識：

（一）民事法律意識

前期物業服務與管理階段是開發建設單位“授權物業服務企業”代表開發建設單位做好“售后服務”。依據相關地方法規、依據交房入伙時的各項設施設備的現狀、根據服務收費標準實施合理的階段性收費措施。例如：原來標準是電梯房每平方是1.6元，但是在電梯未投入運行時只能按0.8元收??；綠化景觀未完成就交房入伙，就應該在收費時考慮減免“物業服務費之中的綠化服務費用”。所減免的費用應與開發建設單位協商應給予物業服務企業合理的補償。

（二）契約意識 在與“業主委員會”簽訂物業服務合同之后，物業服務企業與業主之間，業主作為合同甲方當然有權按合同約定對乙方進行監督或解除合同關系，因此，作為乙方的物業服務企業只有在不斷加強履約能力、兌現承諾方面多作努力方為上策，而在提供服務時，任何偷工減料的行為，都應視為違約，長此下去，必將使自身陷于被動。

（三）溝通意識

1．項目經理應經常性開展業主意見調查，主動及時了解業主的需求變化，找出近期服務的弱項或盲點，制定整改措施并迅速糾正，同時向業主公示，請求業主監督實施。主動發現和解決問題與被業主投訴后才去處理相比，那怕后者處理得再好，兩者的服務效果是大不相同的，作為物業管理的項目經理應時常提醒自己這一點。

2．開展積極向上、公眾樂見的社區文化活動，是物業管理的基本內容，也是營造小區良好的人文環境、融洽小區業主關系的重要手段。因此，如何不斷提升社區文化活動的質量和范圍，讓更多小區業主參與，也是小區項目經理需要經常思考的問題。

3．積極主動配合成立業主委員會，并與其建立良好的合作關系是項目經理需要考慮的大事之一。成立業主大會（業主委員會）是法律賦予業主的權利，我們所要做的就是把具有一定議事能力、配合物業服務公司工作和能持客觀公正態度處理問題的業主選入業主委員會，從而為今后的愉快合作打好堅實基礎。

（四）社會責任意識 要把物業管理小區納入“創建平安小區”的社會環境之中。必須與社區警務室密切協作落實“租賃戶報備”和“承租戶報備”的工作。必須與社區居委會密切配合，做好貫徹執行“計生工作”，主動將物業小區“秩序維護員”造冊登記、提交“社區警務室”進行有效的管理和審查，從多方面來消除“物業小區的治安隱患”。

實現小區物業管理的經濟效益、環境效益和社會效益共贏的局面，是一個具有社會責任感的物業服務企業的長遠目標。

（五）成本控制意識

成本控制能力應當是項目經理的基本功。評價一個物業項目管理得成功與否，除了業主評價和內部審核外，第三個關鍵因素就是成本是否得到有效控制。

第五篇：如何當好一名合格的班組長

如何當好一名合格的班組長

作為一名從事煤礦工作的班組長，長期扎根在井下生產一線，重點是要團結班組一班人充分發揚干事創業的熱情，保質保量的完成各級領導交給的任務，實現班組安全生產。通過與車間幾名班組長共同交流，我們認為，要當好一名合格的班組長，主要從以下幾個方面入手：

一、明確個人職責所在，正確定位個人角色。

煤礦企業的班組長做為企業管理體系中的兵頭將尾，在生產過程中主要起到四種作用：

1、班組長是班組生產活動的指揮者。在日常生產活動中，首先做好日常檢修活動的準備工作，同時加強對日常檢修過程中指揮調度，及時處理生產過程中出現的各種問題。針對各類維修技術難點，積極組織班組成員進行學習，確保完成班組作業計劃。

2、班組長是企業基層的組織管理者。班組管理應該有班組骨干力量來承擔，班組長應該是最基層的組織管理者。區隊的各類生產組織、制度措施最終要落實到班長身上，通過班組長的組織管理來實現。

3、班組長必須是完成各類任務的帶頭人。作為一名班長，干活的積極程度會很大程度上影響班組成員的工作積極性。據于此，在日常工作中要求班組中的班組長必須保持充足的干事熱情，并且帶頭學習新技術新知識，不但實干還要巧干。

4、班組長是區隊管理中承上啟下的聯系者。班長是不脫離生產一線的最基層管理人員。在生產過程中能夠最及時準確的了解職工的心聲和想法，可以將信息提供給上級領導。同時又可以將工區領導各類指令措施及時的實施到班組中去。

二、因材施教，團結班組成員，創建班組和諧氛圍。

班組成員的年齡不同，性格不同、文化程度不同，怎樣搞好班組內部團結、創建班組和諧氛圍成為我們日常工作中一個重點問題。首先在任務分配問題上，采用按特長分配任務，按勞動量分配施工人數。另外，在日常工作中注意職工的思想情緒變化，及時做好班組成員的思想政治工作。盡量避免因一個人的不良情緒對全班的和諧氣氛造成影響。同時加強班組成員間的感情交流，在每次大型安裝或生產項目結束后，組織班組成員進行會餐。即加深了班組成員間相互了解，又能在一個輕松的氣氛下總結工作經驗。同時，公平公正的對待班組內的每一位成員，以誠相待、將心比心，積極鼓勵班組成員，幫助他們快速的成長。

三、不斷更新個人知識結構，努力提高個人素質，建設學習型的班組。

在成為班長后，面對生產現場不斷出現的新問題。做為班組的帶頭人要第一時間排除故障、查找問題。做為班長不能僅僅“以德服人”，更要以技術服人。在日常工作過程中注重對各崗點的觀察記錄，對出現的故障隱患問題做好處理過程記錄。同時利用業余時間加強對技術資料的學習整理。帶領班組成員積極參加公司、區隊組織的各類技術培訓活動。在日常生活中努力踐行“向書本學習、向內行學習、向先進學習、向實踐學習”的理念，確定終生學習的人生理念。通過個人

不斷學習的積極形態，帶動班組成員不斷學習的良好氣氛，在潛移默化中進行學習型班組的建設。通過開展班組區隊建設，職工素質得到很大提升，更重要的是給班組成員樹立了終生學習的理念。建立學習型班組樹立終生學習的理念，獲利的不單單是企業本身，職工本身的收益才是最大的。

四、合理組織生產、編制作業計劃。

編制作業計劃是班組工作中非常重要的一項，在擔任班長期間，要提前編制好一個月的工作計劃，然后以旬為階段對工作進行開展和驗收總結。通過采取該項措施可以有效的避免工作的盲目性，提高工作效率，實現工作的循環連續進行。

五、硬化班組管理制度，定期舉行班組會議。

班組作為一個集體，雖然人數較少，但作為一個工作團隊，就應該有完善的管理制度加以輔正。尤其是現在礦及區隊強調管理權利下放的今天，班組內部管理制度尤其需要進行硬化。同時，班組內部還應定期召開會議，在每月參加完車間召開的班組長安全例會后，還要再召開班組內部的安全例會，向班組成員傳達車間會議精神，并總結班組階段內的工作情況，同時讓每位班組成員對工作進行總結。通過采取這個會議來聯通職工與工區管理人員間聯系，總結經驗查找不足，推動日常生產活動又好又快的進行。

在全國全行業大力提倡踐行科學發展觀的大形式下，我們煤礦區隊班組基層更應該與時俱進，依礦體實情探索出適合自己班組發展的可行之路。