第一篇：中國商業地產峰會暨2010中國城市綜合體高峰論壇 栽要

中國商業地產峰會暨2010中國城市綜合體高峰論壇

集中的釋放必將形成強勁的積極消費。這種消費成為經濟快速增長的驅動力。消費拉動經濟是非常重要的一方面，前提總得超過一千美元。我們新增人口的剛性需求。我們國家每年新增人口，上世紀末以來，我們人口自然增長率逐步下降，盡管如此，每年大約有700—1000萬人口出生。2008年我們自然的增長率是千分之五點零八，出生了近700萬人。這些人的消費需求大概是300億，會拉動零售額大概0.5%。我們每年新增人口對于消費來說有一種剛性的拉動。

我們正處在激進消費期。盡管我們人均收入不高，但是我們消費規模是世界第一的，這和我們的人口結構不無關系。大家知道我們現在60歲以上的老人占到12%，88%在60歲以下。其中作為個人支出消費高峰期在40—50歲。我們知道70后、80后，所謂的年輕一代他們現在正進入消費和收入的高峰期。90后也逐步進入到了消費人群。我們這個年齡結構也是國家促進消費很重要的特點。

我們快速的城市化，每年大概有1000萬的農村人口進入到城里。我們知道一個城鎮人口的消費額大概等于三個農村人口。這一千萬進入城市的農民，大概要拉動消費需求600億。消費結構的升級會帶來消費質量的提高。人均GDP超過3000美元的時候是消費結構轉型的加速期，我們現在城里很多消費向高端轉化。我們現在超過了三千美元。這幾點理由，我們完全可以對于商業地產充滿信心，這是一個非常廣闊的領域。首先、我簡單講一下對于當前商業地產發展趨勢的看法。

第一、一線城市的商業建筑存量在增長，有向二、三線城市逐步轉化的傾向。我們知道前幾年一線城市的大批商業建筑，包括綜合體集中出現，結果造成了存量的急劇增長，局部地方出現了滯銷。現在轉向二三線城市是一個趨勢。

第二、商業趨勢由原來的單中心向多中心的轉化。我們以前一個城市就是一個商業中心，現在很多城市有新城區，新的開發區，大型社區陸續出現，逐漸形成多中心互相匹配的商業中心結構。

第三、商業建筑形式由原來所謂的百貨公司單一的商店，現在逐步轉向了多功能的綜合體，向著高端形式邁進。這是今天我們論壇很重要的主題，就是城市綜合體的開發問題。

第四、商業建筑的產權由原來比較多的分割結構轉向了開發商持有物業來經營。因為它有一個價值取向的問題，分割以后產權不是你的了，增值是屬于你的。所以現在聰明的發展商不賣了，不是分割出售，而是我掌握物權自己經營。

第五、原來都是開發商先招商，先開發，開發以后招商。現在逐步轉向了開發商和投資商共同招商開發。這個也有很大的轉變，不是開發商自己搞一個商業建筑出來，然后再招商。從一開始的策劃，投資者和開發者結合。

第六、外資由并購轉向了直接開發。外資進入到商業，開始主要是通過并購，然后取得經營權。現在逐步轉向了直接搞商業開發。比如說像宜家、家樂福、沃爾瑪等等，他直接那里搞大的商業開發，自己直接經營。對于當前商業地產的這種走勢，我有這樣一些看法。

最后，我覺得當前商業建筑、商業地產，也包括我們綜合體在規劃建設方面恐怕要關注這樣幾個問題。首先是城市。第一城市對于商業布局有一個全面的規劃，包括新區的開發規劃，對于商業用地和商業布點給予充分的考慮。

第二、重視商業中心，商業建筑群，也包括綜合體的城市設計和單體。我們這個論壇對于綜合體的設計大家有很多好的意見，包括它的交通問題、布局問題我覺得都是非常重要的。商業的集群包括綜合體。

第三、在規劃設計點要特別強調安全性。因為我們很多商業建筑都出現過一種安全事故，這里面特別是防火的問題、抗震的問題，一定要符合國家的強制性標準。

第四、當前節能減排國家作為大事來轉，我們商業建筑也是耗能大戶。怎么樣在商業建筑推行綠色非常重要。一定是節能減排的，最好是被動式的節能減排。我們的商業建筑不是一種純商業，它應該有一種商業文化的氛圍。這一種上海做得比較好。這里面在其他國家也有許多成功經驗，比如說日本東京的六本木，那是一個非常大的綜合體。它前前后后策劃搞了17年，但是它真正的建設只有3年。一個商業建筑我們感受到它有非常濃厚的文化氣息。其中它最具標志性的就是大蜘蛛。

關于城鎮化的問題我想再講幾句。中國人口學會說“十二五”末期，我國人口總量將達到13.9億左右，城市人口首次超過農村人口，突破7億。我們現在討論的問題是這樣的，城市化不斷的發展，也帶動了我們城市的持續發展。我們有需求，有需求就要有投資。我們在住房建設、商業地產等等都需要土地，我們每增加一平方米的建筑物，相應消耗的資源、能源是毫無疑問的。我們國家是一個人口大國，土地無論作為資源還是資本，它都是最稀缺和最珍貴的。從這個角度來說，我們的城市建設，包括我們開發，包括我們商業地產的建設都有一個怎么樣集約用地，合理用地的問題。這樣可能就是節約。

有專家對上海的情況做了調查。經過檢測，大多數家庭的實際用電量每平方米25—30度。

第二、可持續的價值。市場價值的持續增長。一個是租金收益的增長，一個是物業資產值的增長。租金收益增長有什么基本的指標呢？我個人認為是租戶銷售額年增長率不低于當年全市零售消費增長率。再就是租金年增長率不低于當年全市CPI增長率。資產值的增長就是年增長不低于當年全市平均商業房產價值指數的增長。

城市升級。城市綜合體是城市發展到一個高級階段的產物，它有很多的名字，其中有一個非常形象的名字叫做Hotel，H代表酒店，O是Office，P就是Park，有翻譯成公園的。S是Shooping Mall，就是購物中心。C有兩個概念。一個是Convetion Club，指會戰中心、會所。A就是Apartment，代表了公寓。城市綜合體是不同建筑群組成的一體化的城市建筑綜合體。

城市建筑綜合體是一個城市發展到高級階段的產物，被譽為是城市中最精華的盒，叫做城中之城，它是城市升級的引擎。我個人理解四個主要特征。一個是城市的引擎，因為全新的建筑群體和業態，形成這個城市的中心，形成時尚的場所。包括30年代的洛克菲勒中心等。比如像日本的大型的建筑綜合體，它都成為拉動這個區域和城市的引擎。

第二個方面它也是一個建筑集群。它不是一個簡單的綜合樓，可能下面是商業，中間是公寓，上面是酒店，不是這么簡單的綜合樓，它是一個建筑群體構成的，相對而言變成了一個具有互補功能的建筑群體。它的空間都是穿插在一起，像立體的空間和地下的車場。同時，大需要有非常專業的綜合運營。建筑綜合體是完全不同于我們過去的住宅和簡單的商業地產業態。它是一個整體集約的建筑集群，它有機互聯的空間組合，同時這種時尚地表的城市形象，綜合運營的管理模式。最后形成了這種動感活力的都市體驗。它形成了整體大于部分之和的城市綜合體的急劇效應。而且這種急劇效應，不同功能之間形成了疊加的作用，形成一個巨大的能量和磁場，把人流、物流、資金流、信息流吸引進來。而且這種功能相互配套，資源共享，從而構建出一個全新的城市形態和運營模式。

剛才談到了綜合體是一個城市發展到一定階段的產物，是拉動城市升級的引擎。今天中國正在進入第二輪城市化。第一輪城市化表現在北京、上海、深圳、廣州這樣的一線城市，現在一城市已經完成了第一輪的城市化，城市化率已經超過75%。市中心很少有新供應的土地，更多表現在不斷的功能升級。今天中國大規模的城市化體現在中國的二三線城市。

看這個城市是什么概念呢？美國整個人口3億，日本是1.3億人，俄羅斯1.4億人，歐盟27國不足5億人，英國、法國、意大利都是6000萬，德國8000萬，澳大利亞才2000萬人。中國城市化也是我們房地產千載難逢的發展機遇，這帶動了中國城市的快速變化。即使到了2020年我們60%不是一個峰值，今天發達國家城市化率美國達到85%，歐洲90%，澳大利亞70%，到了60就是一個快速增長期結束，今后是一個可繼續增長的過程。

所以說今天中國城市化的主戰場在二三線城市。二三線城市第二輪城市化的浪潮正在來臨。城市化率40%—70%期間進入了城市快速的增長期和城市功能的升級期。截止2008年末，中國城市化率達到了45.7%。45.7%的人居住在城市，其他都在農村。中國的城市絕不僅僅只是北京、上海、深圳、廣州。今天的城市化不僅表現在住宅樓和城市規模的擴張，更多是迎來了城市功能升級千載難逢的時期。這種城市功能的升級，建筑綜合體在城市功能升級當中起到了核心的作用。

第二篇：中國商業地產峰會暨2010中國城市綜合體高峰論壇

會議主題：展望：2010中國城市綜合體發展前景 ——中國商業地產峰會暨2010中國城市綜合體高峰論壇

“中國建設報·搜狐焦點——中國商業地產峰會暨2010中國城市綜合體峰會”是由中國建設報聯合搜狐焦點發起主辦的中國最高規格，最具影響力的商業地產界盛會。

“中國建設報·搜狐焦點網——2010中國城市綜合體峰會”組委會將邀請中國商業地產界領袖，以及商業界、金融界、學術界及傳媒機構的高層代表，以“展望：2010中國城市綜合體發展前景” 為主題，關注行業發展趨勢，分享城市綜合體開發要訣與創新模式、探討中國商業地產共同未來。

活動時間：2010年7月9日13：30

活動地點：上海大寧福朋喜來登酒店

點擊進入中國商業地產峰會專題報道

以下為現場直播報道>>

中國商業地產峰會暨2010中國城市綜合體峰會現場照片

【主持人】：尊敬的各位領導、各位來賓、女士們、先生們和媒體的朋友們大家下午好！

夏日的炎熱擋住我們的腳步，今天來自政府部門、專家學者、房地產界和媒體界的朋友在這里齊聚，共同見證首屆中國商業地產峰會暨2010中國城市綜合體高峰論壇具有紀念意義的活動。我代表主辦方對于各位光臨本次活動表示衷心的感謝。

會場內部照片

今天，由中國建設報、搜狐焦點網聯合組辦，上海市購物中心協會、上海市餐飲協會特別協辦的展望2010年中國城市綜合體發展前景為主題，中國商業地產峰會暨2010中國城市綜合體高峰論壇在這里隆重舉行。這是中國最高規格，最具影響力的商業地產盛會。

我向大家介紹一下嘉賓，原建設部部長宋春華先生，住房和城鄉建設總經濟師李秉仁先生，中國建設報社社長兼總編劉士杰先生，上海市建筑學會理事長吳芝剛先生，上海市建筑學會秘書長曹嘉明先生，上海市建筑學會商業地產委員會主任高先生，上海餐飲協會會長何義釗先生。陽光100集團常務副總裁范小沖先生，上海萬達置業總經理劉忠良先生，綠地集團副總裁張女士。崇邦集團總裁鄭秉澤先生，紅星集團副總裁丁宏偉先生，深國投常務副總裁竺海群先生，上海百聯股份副總經理葉凱先生，大潤發中國區總經理洪萬康先生，華僑城總經理陳先生，中信泰富總經理盧劍華現在先生等。再次感謝各位的光臨。各位來賓，接下來有請原建設部部長宋春華先生為我們本次論壇致辭。掌聲有請！

原建設部部長 宋春華先生

【宋春華】：大家好！我覺得這次論壇很有意義，非常重要，也是應運而生，包括我們上海建筑學會的商業專業委員會。

當前國家對于房地產宏觀調控方面出臺了非常有力的措施，市場在逐步的轉化。這對于商業地產來講確實有一個新的機遇。我今天講一下對于商業地產的基本觀點。商業地產、建業建筑具有廣闊的發展前景。

這種集中的釋放必將形成強勁的積極消費。這種消費成為經濟快速增長的驅動力。消費拉動經濟是非常重要的一方面，前提總得超過一千美元。我們新增人口的剛性需求。我們國家每年新增人口，上世紀末以來，我們人口自然增長率逐步下降，盡管如此，每年大約有700—1000萬人口出生。2008年我們自然的增長率是千分之五點零八，出生了近700萬人。這些人的消費需求大概是300億，會拉動零售額大概0.5%。我們每年新增人口對于消費來說有一種剛性的拉動。

我們正處在激進消費期。盡管我們人均收入不高，但是我們消費規模是世界第一的，這和我們的人口結構不無關系。大家知道我們現在60歲以上的老人占到12%，88%在60歲以下。其中作為個人支出消費高峰期在40—50歲。我們知道70后、80后，所謂的年輕一代他們現在正進入消費和收入的高峰期。90后也逐步進入到了消費人群。我們這個年齡結構也是國家促進消費很重要的特點。

我們快速的城市化，每年大概有1000萬的農村人口進入到城里。我們知道一個城鎮人口的消費額大概等于三個農村人口。這一千萬進入城市的農民，大概要拉動消費需求600億。消費結構的升級會帶來消費質量的提高。人均GDP超過3000美元的時候是消費結構轉型的加速期，我們現在城里很多消費向高端轉化。我們現在超過了三千美元。

這幾點理由，我們完全可以對于商業地產充滿信心，這是一個非常廣闊的領域。

首先、我簡單講一下對于當前商業地產發展趨勢的看法。

第一、一線城市的商業建筑存量在增長，有向二、三線城市逐步轉化的傾向。我們知道前幾年一線城市的大批商業建筑，包括綜合體集中出現，結果造成了存量的急劇增長，局部地方出現了滯銷。現在轉向二三線城市是一個趨勢。

第二、商業趨勢由原來的單中心向多中心的轉化。我們以前一個城市就是一個商業中心，現在很多城市有新城區，新的開發區，大型社區陸續出現，逐漸形成多中心互相匹配的商業中心結構。

第三、商業建筑形式由原來所謂的百貨公司單一的商店，現在逐步轉向了多功能的綜合體，向著高端形式邁進。這是今天我們論壇很重要的主題，就是城市綜合體的開發問題。

第四、商業建筑的產權由原來比較多的分割結構轉向了開發商持有物業來經營。因為它有一個價值取向的問題，分割以后產權不是你的了，增值是屬于你的。所以現在聰明的發展商不賣了，不是分割出售，而是我掌握物權自己經營。

第五、原來都是開發商先招商，先開發，開發以后招商。現在逐步轉向了開發商和投資商共同招商開發。這個也有很大的轉變，不是開發商自己搞一個商業建筑出來，然后再招商。從一開始的策劃，投資者和開發者結合。

第六、外資由并購轉向了直接開發。外資進入到商業，開始主要是通過并購，然后取得經營權。現在逐步轉向了直接搞商業開發。比如說像宜家、家樂福、沃爾瑪等等，他直接那里搞大的商業開發，自己直接經營。對于當前商業地產的這種走勢，我有這樣一些看法。最后，我覺得當前商業建筑、商業地產，也包括我們綜合體在規劃建設方面恐怕要關注這樣幾個問題。首先是城市。第一城市對于商業布局有一個全面的規劃，包括新區的開發規劃，對于商業用地和商業布點給予充分的考慮。

第二、重視商業中心，商業建筑群，也包括綜合體的城市設計和單體。我們這個論壇對于綜合體的設計大家有很多好的意見，包括它的交通問題、布局問題我覺得都是非常重要的。商業的集群包括綜合體。

第三、在規劃設計點要特別強調安全性。因為我們很多商業建筑都出現過一種安全事故，這里面特別是防火的問題、抗震的問題，一定要符合國家的強制性標準。

第四、當前節能減排國家作為大事來轉，我們商業建筑也是耗能大戶。怎么樣在商業建筑推行綠色非常重要。一定是節能減排的，最好是被動式的節能減排。我們的商業建筑不是一種純商業，它應該有一種商業文化的氛圍。這一種上海做得比較好。這里面在其他國家也有許多成功經驗，比如說日本東京的六本木，那是一個非常大的綜合體。它前前后后策劃搞了17年，但是它真正的建設只有3年。一個商業建筑我們感受到它有非常濃厚的文化氣息。其中它最具標志性的就是大蜘蛛。

我們現在搞的一些商業建筑太俗。所以我們在開發商業建筑的時候，可以給這塊有更多的關注。不對的地方歡迎大家指正。

【主持人】：非常感謝宋部長，從宏觀的角度給大家詳細分析了商業地產的廣闊前景和發展趨勢。

下面，我們相信在領導持續的關注和指導下，商業地產專業委員會一定商業當中發揮各自的優勢，共同推動中國商業地產的健康發展。

下面有請本次活動主辦方中國建設報社社長兼總編劉士杰先生給我們致辭！

中國建設報社社長兼總編 劉士杰先生

【劉士杰】：尊敬的宋部長、各位來賓大家好！由中國建設報社、搜狐焦點網共同主辦，中國城市商業網點協會、上海購物中心協會，上海市餐飲協會、上海建筑學會商業地產專業委員會等支持發起的2010年中國城市綜合體峰會今天在上海舉辦。

這是國家新一輪宏觀調控政策實施以來第一次關于商業地產和城市綜合體為主題的大型論壇。

剛才宋部長對于地產商業的形勢做了分析，他的發言對于我們當前形勢的分析和下一步應該考慮的問題都點到了要害。雖然講的很短，但是非常的精干。

當前是中國房地產業發展的關鍵時期，對于現在的時代特點有一種說法。一種是后金融危機時代，金融危機依然是每天國際新聞的重點。對于中國經濟的影響很大。二是后哥本哈根時代，對于我國發展低碳經濟提出的新課題，也是我們今天探討的話題。三是宏觀調控出現了成效，進一步深化的實體，對于中國房地產行業的健康發展將產生重要影響。

這三大時代特點的聚合效應決定了中國房地產業面臨一個前所未有的機遇和挑戰。所以，企業如何認清形勢，調整戰略，進行資源整合，實行強強聯合，拓展新的市場空間是化危為機的關鍵。我們今天辦這樣的會，我昨天晚上到的時候看了這個題目一直在琢磨，為什么要辦這么一個會。后來我想從自身來說，我搞明白一個問題。長期以來由于工作的需要，經常到各地參觀一些小區，參觀一些樓盤，經常我會發出這樣的感嘆。人家問我這個小區怎么樣，這個樓盤怎么樣。我說建筑非常好，但是不能住。人是社會的產物，需要社會的聯系，吃喝拉撒睡都要有。我們單從建筑的角度來講，無論從規劃和設計都達到了很高的水平，但是不能住有什么用。

作為中國建設報，我們是建設部的直屬單位之一。作為機關報，我們這個報紙有什么特點呢？我有時候和別人講，打一個不恰當的比喻，好像每個省、每個市有一個日報，有一些其他的報，日報代表了當地市委省委。我想介紹一下對于新發現的課題，作為我們報紙特別的關注。我們不但關注理由，更關注結果。希望各位把好的意見介紹給我們，我們做好宣傳工作。

謝謝各位！主持人】：非常感謝劉社長熱情洋溢的致辭。說到城市綜合體，我們不能缺少萬達，他們在短短八年當中，萬達城市綜合體遍布中國20多個城市，萬達廣場造就城市繁榮的同時，向業界展示了代表未來的方向。本來我們是邀請到了上海萬達置業有限公司的總經理劉忠良先生為我們主題演講，但是他有事情離開了，非常遺憾。

2010年中國經濟對于商業地產產生了怎樣深刻的觸動效應，帶來了什么重大的變化，今天我們請到了住房和城鄉建設部總經濟師李秉仁先生，請他為我們做精彩的演講！

住房和城鄉建設部總經濟師 李秉仁先生

【李秉仁】：各位來賓大家好，參加這個論壇很高興。

我想了一個題目，發展低碳城市是我們的選擇。我認為只有發展城市才能有發展地產，講講城市也是為我們發展提供一個基礎。我們國家現在仍然處于工業化、城市化、現代化沒有完成的時代。我們經常說工業化、城市化處在中期的發展階段，資源、能源的消耗以及碳排放將繼續增長。因為經濟的持續發展和人民群眾生活水平的提高，所以這個要繼續發展。

我國的資源能源儲量相對比較低，特別是石油、天然氣，能源生產的消費結構都是以煤炭為主，煤炭將是我們長期的基礎。同時，我們國家的低碳技術研究和開發，以及應用的能力亟待提高，特別是我們的制度建設和能力建設。這是我們的背景。

說到發展低碳城市的重要意義。我想簡單來說，更有利于減少地球資源、能源的消耗，保護環境。因為大氣污染主要是化學燃料燃燒產生的。我想更重要的是涉及我們國家的能源供應、能源安全問題，這是一個非常重大的問題。今年1月22號國家能源局發布了一個數字，2009年我國原油產量1.89億噸，按此測算，我國原油對外依存度51.3%，首次突破了50%的警戒線。美國華盛頓郵報有一篇文章，人均水平來看中國的能源消耗量低于富裕國家。這些都是事實，但是我們不可否認，中國如此巨大的石油消耗，高油價時代的到來直接關系到我們國家能源供給和能源安全問題。對于這個問題我們必須給予高度重視。20年以后中國大約有80%的石油需要進口，中國面臨能源的問題。對于這些問題是我們發展低碳城市必須要做的事。

下面我說一下城市化的問題。最近國務院發展研究中心提出了關于加快轉變發展方式戰略，其中有一段戰略叫做統籌推進城市化和新農村建設。穩步推進城鎮化、持續提高城鎮化水平和質量，讓符合條件的農業人口逐步轉變為城市居民，是擴大內需最有效的途徑之一。這就是說只有推動的城市化，我們才能擴大內需。同時也分析推進城鎮化可以促進居民消費和固定資產投資增長，降低經濟增長對于出口的依賴程度。這就是我們國內的需求提高，這是對于我們商業地產也好、各個方面也好肯定是一個剛性的需求。

關于城鎮化的問題我想再講幾句。中國人口學會說“十二五”末期，我國人口總量將達到13.9億左右，城市人口首次超過農村人口，突破7億。我們現在討論的問題是這樣的，城市化不斷的發展，也帶動了我們城市的持續發展。我們有需求，有需求就要有投資。我們在住房建設、商業地產等等都需要土地，我們每增加一平方米的建筑物，相應消耗的資源、能源是毫無疑問的。我們國家是一個人口大國，土地無論作為資源還是資本，它都是最稀缺和最珍貴的。從這個角度來說，我們的城市建設，包括我們開發，包括我們商業地產的建設都有一個怎么樣集約用地，合理用地的問題。這樣可能就是節約。

我們增加一平方米的建筑需要增加多少，我們建筑材料、水泥、鋼材都是非常高度的產品，我們城市的發展和擴張是理性還是非理性，是盲目還是科學的，這是需要我們很好的討論這些問題。關于城鎮化的問題是我們大家最關心的問題，因為它直接涉及到我們商業地產的發展和城市綜合體的發展。

第二講一下關于建筑節能的問題。建筑節能是我們現在研究非常重要的方面。大家普遍都說建筑能耗占了全社會總能耗的30%左右。我們必須從建筑節能下工夫。當然我們已經做了大量卓有成效的工作，我們制定了建筑節能的法律、法規、標準、規范和相應政策，研究開發了大量建筑節能的產品。同時，可再生能源的利用取得了很大的進展。我們高度重視建筑使用過程當中的節能問題。

關于居民節約用電的問題，有專家對上海的情況做了調查。經過檢測，大多數家庭的實際用電量每平方米25—30度。這里面包括了采暖、通風、家用電器和照明所有用電。西方發達國家是封閉的，全空間的使用，這顯然是浪費。我們不同的生活方式導致了建筑的差異，居民的行為對于建筑節能非常重要。不僅是我們從建筑本身、從建筑使用節約能源，居民的行為也是非常的重要。

關于低碳交通我講一下，交通問題對于城市非常的重要。只有有了交通，城市才可以活起來，才可以動起來。這個問題應該說還是很重要的問題。公共交通是城市發展、規劃和生長的最重要的方面，但是我們國家城市交通的發展這幾年超常的發展。比如說中國的汽車產量，去年1380萬輛，今年上半年中國的汽車產量847萬輛，全年超過了1600萬輛。當然，汽車工業的發展對于我們應對全球金融危機，拉動鋼鐵行業的發展以及推進我們工業化進程都是很重要的。我們必須看到，汽車工業的發展，特別是小汽車擁有量的急劇上升，給城市的發展，特別是大城市的交通帶來了巨大的亮點。城市空氣的污染物70%—80%來自于汽車，我們要解決這個問題，解決城市低碳交通的問題說起來要減少機動車需求。第二要縮短輸送距離。第三、使用高效、低碳的交通方式。我們要從這些方面解決這些問題，這個問題帶來了我們城市發展的一個問題。

我們要減少機動出行的話，這不僅有利于解決城市交通擁堵，對于城市交通的節約能源具有重要的作用。對于我們傳統的城市規劃、城市交通規劃提出了新問題。在我們建設商業地產，建設城市綜合體也好，一定要考慮交通問題。對于節能減排和發展低碳做出貢獻。最后我說一下關于公眾參與的問題。對于任何事情公共參與都是非常重要的。比如說關于垃圾分類處理的問題，我想這個公眾參與非常重要。如果沒有公眾的參與做不到垃圾減量，也做不到垃圾的分類處理。比如我們建筑節能的問題，公眾沒有參與的話，我們很難做到這一步。我們要大力弘揚生態文明的理念、環保意識，堅持綠色發展、綠色消費、綠色生活方式，呵護人類共有的家園，應該成為我們每個社會成員的自覺行為。

因此，全社會提倡節約的理念，需要我們廣泛的參與，節約資源、節約能源、減少排放，這是我們提倡低碳行為，創建低碳城市。所以說公眾參與至關重要，推動節能減排和建筑節能，政策法規要有效的實施，標準和規范要得到嚴格的執行，新技術要得到應用，新產品要得到廣泛的推廣。

我說的這些，政府有責任、企業有責任，公眾要廣泛參與，是每個人的責任。我們鼓勵每個公民成為低碳節約的實踐者，提倡綠色生活、綠色出行。我今天講的是低碳城市的簡要想法，實屬個人意見，有不對之處請大家批評指正。

【主持人】：非常感謝李秉仁經濟師從專業的角度給我們做的精彩演講。李總對于2010后中國城市綜合體的發展充滿了很大的期待，也給我們未來城市建設發展提出了一些指導性的建議和意見。感謝李總工程師的演講。

金融危機以來中國成為了為數不多，但是依然為投資者創造財富的市場。危機過后，使中國商業地產得以再次騰飛，從一線城市到二線城市，甚至是三線城市，都為商業地產開發商提供了最佳的投資機會。

本次活動承辦方上海市建筑學會商業地產專業委員會主任高棟先生，在商業地產開發、運營，尤其是設計領域擁有多年豐富的專業經驗，并且對于商業地產產業鏈有著敏銳的市場洞察力。他牽頭籌備，積極促成了專業委員會的成立和本次峰會的勝利召開。下面我們有請高棟先生發言。

上海市建筑學會商業地產專業委員會主任 高棟先生

【高棟】：各位領導、各位嘉賓、女士們先生們，非常歡迎大家參加中國商業地產峰會暨2010中國城市綜合體高峰論壇！期待經過今天的頭腦風暴以后，大家有收獲。對于城市而言好的商業不僅具有好的商業形態，更是文化和心靈的體驗場所。近年來隨著中國城市化進程的加快，中國商業地產步入了高速期。無論是商業總體規模還是大型商業所占的份額與發達國家相比還有很大的差距。各方的參與主體都在摸索的過程，積累的經驗有限。其實市場也是迫切需要深度服務于商業地產，致力于解決商業地產各個環節出現問題的專業機構服務市場，咨詢市場，規范市場。針對性的做一下商業地產關于經濟基礎理論、運用技術和發展戰略這方面的學術研究，解除各個參與方的后顧之憂。基于這些，我們成立了中國商業地產行業協會組織，上海市建筑學會商業地產專業委員會，作為目前上海唯一一家政府主導的商業地產專業機構。我們的專家，專委會的顧問委員囊括了商業地產全部各類的專業機構。我們的專家委員由全球最頂級設計公司組成，包括國內商業地產領域走在前面的本土公司。顧問委員會由中國領先的商業地產開發商，像萬達集團、中糧集團，陽光100集團，崇拜集團，深國投等等。我們還有投資、運營、品牌商家，專業機構。

所以，我們的專委會會是一個機構，也是一個平臺，我們搭建一個溝通的平臺。我們也要創建一個高效的平臺，我們還要創造一個開放式的平臺，重視開放國際的交流，引進國際先進的商業規劃理念和先進技術。我們要建立一個可持續發展的平臺，解讀中國商業地產每個進程當中發生的難題，提高中國商業地產的國際化水平，對于商業地產上下產業鏈的發展。

我們期待未來能夠繼續得到在座諸位的支持，希望得到各位的加盟，一起推動中國商業地產進步。最后預祝本次中國商業地產峰會暨2010中國城市綜合體高峰論壇圓滿成功。謝謝大家！

【主持人】：感謝高棟主任的介紹！高主任所說今天成立的商業地產委員會攜手各方資源，在高速發展的中國商業地產行業當中踐行自身的使命。再次感謝高主任。希望在座同仁在以后的工作當中給予他們更多的支持和幫助。

上海市建筑學會商業地產專業委員會今天在這里就要成立了，下面請讓我們大家共同見證這樣一個難忘的時刻。

我們有請剪彩嘉賓上臺，為商業地產機構，上海市建筑商業地產委員會剪彩。有請原建設部部長宋春華先生；上海市建筑學會副理事長、秘書長曹嘉明先生；上海市建筑學會商業地產專業委員會主任高棟先生；陽光100集團常務副總經理范小沖先生；綠地集團副總裁張蘊女士；深國投常務副總裁竺海群先生波；鵬欣集團副總裁丁宏偉先生；上海市飲食行業會長何義釗先生為商業地產專委會剪彩。謝謝各位領導！

現場剪彩

【主持人】：下面我們有請崇邦集團董事、行政總裁鄭秉澤先生為大家演講。他演講的題目是如何實現可持續的城市綜合體價值。

崇邦集團董事、行政總裁 鄭秉澤先生

【鄭秉澤】：各位領導、各位來賓大家下午好！非常感謝主辦機構的邀請，讓我今天有機會站在這里和大家交流一下崇邦集團的一些體會和經驗。今天大會給我的題目，如何實現可持續的城市綜合體價值。這個題目很大。這個題目里面有三個概念，一個是城市綜合體，一個是可持續價值，一個是如何實現。我們先把這三個概念定義范圍收窄。

第一、城市綜合體。城市綜合體五花八門，今天我們談的是什么城市綜合體呢？今天談的城市綜合體具有商業功能的多功能綜合性房地產開發項目。崇邦集團2003年成立以后，我們定下了這個方向。今天講的城市綜合體有商業功能、多功能，商業是其中的一個功能。

第二、可持續的價值。市場價值的持續增長。一個是租金收益的增長，一個是物業資產值的增長。租金收益增長有什么基本的指標呢？我個人認為是租戶銷售額年增長率不低于當年全市零售消費增長率。再就是租金年增長率不低于當年全市CPI增長率。資產值的增長就是年增長不低于當年全市平均商業房產價值指數的增長。

第三、如何實現。如何實現千頭萬緒，作為開發商和投資商應做一些什么？目前我們的大家環境。競爭日趨激烈；地方開發成本高漲。過去12個月地價的增長，還有工資。消費者要求日漸提高。人才短缺。品牌經營模式的單一化和標準化。

關鍵特色：規劃設計、業態組合、招商策略、營運管理、推廣宣傳。今天時間有限，我只是給一個題目。

有一些共同的原則：因地制宜、因時制宜、以人為本、因地、時、人均為變數，顧只有起點，沒有終點。我們必須不斷進步創新。不斷創新是在這個市場里面生存的起碼條件。行動：第一是市場調研。調研之前也要看公司的策略。在崇邦來說市場調研分三步。第一問案分析；第二實地考察；第三小組討論。小組討論主要分三個方面。一個是我們的目標客戶，我們的客戶對于市場的認知比我們強。第二就是我們目標消費者，每個消費者是每個小組。做了市場調研以后就是功能定位。功能定位也是一個復雜的過程。主要包括三個方面。第一市場情況；第二本身優勢；第三租金平衡。

行動：包括規劃設計。創意（力爭政府的支持與配合）；功能（效率與靈活性兼顧）；成本（建設成本與維修保養成本兼顧）；質量（設計、選材與施工管理的互動）。招商策略。招商策略也是千頭萬緒，也是這幾個方面的靈魂。第一是品牌；第二是租金。第三是稅收落地。

營運管理：包括保安、清潔、維修保養、租戶協調、顧客服務、推廣宣傳、業態更新。我剛才了行動，行動規劃的動力在哪里？根據我個人的體會，動力來自于企業的文化。別人說你怎么做的，我也講不出來。今天我借這個機會很快的介紹一下，什么叫企業文化？就是一個企業的信念、價值觀、經營模式和行為。企業文化需要企業里面每個人非常的了解。

崇邦的企業文化四個基本點：第一、名利雙收，主客雙贏；第二、能人所未能，達人所未達；第三、首重審時度勢，首忌志大才疏。首重是千萬要做，首忌是千萬不要做。第四、查找不足，居安思危。品牌是創造提高市場價值最有效的工具。一直以來，我們堅持每個項目都要有所突破和有所創新。我們國內的企業為什么會失敗，大部分失敗不是沒生意，是生意太多。

崇邦的企業文化。三條行動線。企業文化、規章制度、人才培訓。每個行動線有兩個層面，就是自助和人助。最后是一條心。

謝謝！

【主持人】：感謝崇邦集團鄭總給我們闡述了如何實現可持續的城市綜合體價值。崇邦的崇具有三重意思。崇高、崇敬和美化修飾，邦指國家。這兩個字在一起是以高水平和尊敬的態度美化我們的國家。期待你們以更好的項目詮釋這個美麗的名字。

聚焦特定的目標市場，爭取與眾不同的全國風格，這是陽光100一直秉承的戰略。

從定位新興白領公寓和新興中產階級的市場到現在，全國布局開始做商業地產。

接下來有請陽光100集團有限公司常務副總裁范小沖先生上臺給我們分享陽光100的開發經驗！

陽光100集團有限公司常務副總裁 范小沖先生

【范小沖】：首先祝賀上海建筑學會商業地產專業委員會的成立！我參加這個會和大家分享一下關于建筑綜合體的個人理解。

我們的題目叫做《迎接城市綜合體的春天》。主要是三部分。第一、城市升級迎來綜合體的春天。第二、二三線城市正在進入城市升級的時代。第三、陽光100在城市綜合體方面的實踐。

城市升級。城市綜合體是城市發展到一個高級階段的產物，它有很多的名字，其中有一個非常形象的名字叫做Hotel，H代表酒店，O是Office，P就是Park，有翻譯成公園的。S是Shooping Mall，就是購物中心。C有兩個概念。一個是Convetion Club，指會戰中心、會所。A就是Apartment，代表了公寓。城市綜合體是不同建筑群組成的一體化的城市建筑綜合體。

城市建筑綜合體是一個城市發展到高級階段的產物，被譽為是城市中最精華的盒，叫做城中之城，它是城市升級的引擎。我個人理解四個主要特征。一個是城市的引擎，因為全新的建筑群體和業態，形成這個城市的中心，形成時尚的場所。包括30年代的洛克菲勒中心等。比如像日本的大型的建筑綜合體，它都成為拉動這個區域和城市的引擎。

第二個方面它也是一個建筑集群。它不是一個簡單的綜合樓，可能下面是商業，中間是公寓，上面是酒店，不是這么簡單的綜合樓，它是一個建筑群體構成的，相對而言變成了一個具有互補功能的建筑群體。它的空間都是穿插在一起，像立體的空間和地下的車場。同時，大需要有非常專業的綜合運營。建筑綜合體是完全不同于我們過去的住宅和簡單的商業地產業態。它是一個整體集約的建筑集群，它有機互聯的空間組合，同時這種時尚地表的城市形象，綜合運營的管理模式。最后形成了這種動感活力的都市體驗。它形成了整體大于部分之和的城市綜合體的急劇效應。而且這種急劇效應，不同功能之間形成了疊加的作用，形成一個巨大的能量和磁場，把人流、物流、資金流、信息流吸引進來。而且這種功能相互配套，資源共享，從而構建出一個全新的城市形態和運營模式。

剛才談到了綜合體是一個城市發展到一定階段的產物，是拉動城市升級的引擎。今天中國正在進入第二輪城市化。第一輪城市化表現在北京、上海、深圳、廣州這樣的一線城市，現在一城市已經完成了第一輪的城市化，城市化率已經超過75%。市中心很少有新供應的土地，更多表現在不斷的功能升級。今天中國大規模的城市化體現在中國的二三線城市。

看這個城市是什么概念呢？美國整個人口3億，日本是1.3億人，俄羅斯1.4億人，歐盟27國不足5億人，英國、法國、意大利都是6000萬，德國8000萬，澳大利亞才2000萬人。中國城市化也是我們房地產千載難逢的發展機遇，這帶動了中國城市的快速變化。即使到了2020年我們60%不是一個峰值，今天發達國家城市化率美國達到85%，歐洲90%，澳大利亞70%，到了60就是一個快速增長期結束，今后是一個可繼續增長的過程。

所以說今天中國城市化的主戰場在二三線城市。二三線城市第二輪城市化的浪潮正在來臨。城市化率40%—70%期間進入了城市快速的增長期和城市功能的升級期。截止2008年末，中國城市化率達到了45.7%。45.7%的人居住在城市，其他都在農村。中國的城市絕不僅僅只是北京、上海、深圳、廣州。今天的城市化不僅表現在住宅樓和城市規模的擴張，更多是迎來了城市功能升級千載難逢的時期。這種城市功能的升級，建筑綜合體在城市功能升級當中起到了核心的作用。

這是我們重慶這個項目，它位于長江和嘉陵江交匯處。我們沿著長江1500米長。現在重慶大劇院開業了，開始運營，大劇院做了一個太空船。這是重慶的羊角樹，是重慶的市樹。我們做了300米高的建筑，這個建筑和很多建筑不一樣。這是現在已經建成的公寓部分。這是一個綜合體的項目。這是煙臺晚上的實景，晚上從港口可以看到寫字樓。這是南寧，也是在城市的核心地段做了一個小型的城市綜合體。這是柳州新區，這是他的新的市政府，旁邊就是柳州，我們建了五星級的酒店，這里還有寫字樓和大型的商業，里面有公寓。我覺得綜合體是中國拉動城市化，拉動內需。今天我覺得建筑綜合體的春天正在來臨，加注綜合體的開發過程當中和普通的住宅項目開發，以及商業項目的開發有非常的不同。它既要解決剛才談到的規劃問題，實際上它的規劃是一個很復雜的問題，需要各種功能得到非常有機的組合，它是一個疊加效應。在規劃方面需要非常專業的研究，包括宋部長剛才談到了，包括低碳節能的問題，建筑綜合體的運營過程當中，它的運營成本是非常高的。因為它有大量公共的基礎設施，比如空調設施和地下車庫的設施，這方面也得提前的進行探討。因為我們在這方面都有非常多的教訓。

在招商的過程當中，業態怎么樣更好的進行組合，品牌開發商如何更好的協作，共同的定制。以及在未來運營管理當中如何引進專業的管理團隊。所以綜合體在今天也面臨非常多的金融資金的地方需要突破。因為建筑綜合體規模非常大，如何平衡資金是一個很大的問題。因為中國的金融政策并不完全支持。這些如何進行處理，我們基本上是通過住宅平衡現金流，然后保留一些主力店進行招商。綜合體如何可持續讓它運營，同時讓它可持續，創造一種價值，這個學問是非常大的。

建筑綜合體不是一個簡單的住宅和商業拼湊，它實際上是一個整體，是一個系統，是一個建筑的群體變成了有機的一體。所以在這規劃設計方面挑戰很大，這方面要更多的從專業的公司合作。這種功能之間不同的搭配，最后達成加層效應，這時綜合體成功的關鍵。謝謝大家！

【主持人】：謝謝范總給我們帶來迎接城市綜合體的春天。范總詳細闡述了如何使城市綜合體價值可持續的發展。我們知道陽光100作為專業、專

一、專注的發展商，堅持積極健康的價值觀和企業文化，在市場當中創造了備受尊敬的品牌企業。

2009年10月寶龍地產在香港成功上市，今天寶龍地產成立20周年之際，總部移師上海引發了業界的關注。

接下來有請寶龍地產控股執行董事劉曉蘭女士給我們分享《商業地產是香餑餑還是燙手的山芋?

寶龍地產控股執行董事 劉曉蘭女士

【劉曉蘭】：大家下午好！主辦方告訴我們廈門寶龍在今年過年后的第一天，將管理總部從廈門遷到了上海，大家也是非常關注這個舉措。應該說經歷了當時的亞洲金融風暴，又經歷了前兩年全球金融風暴，率先第一個走出資本市場的商業地產商，最后上市以后為什么又將管理總部遷移到上海。謝謝主辦方，他希望我們能將所走的路給我們同行做一個分享。我今天感受到了上海同行的熱情，我們是初來乍到，希望盡快的融入上海。

今天我站在這里用既有代表性的商業地產開發商的角色和大家分享。在這次新一輪的宏觀調控背景下，商業地產成為被關注的行業，今天這個大會是在這個背景下召開的。昨天我把題目交給會務組，我想給大家分享的更多是我們的體會和感受。作為一個身在其中的開發運營商，我們思考商業地產是香餑餑還是一個燙手的山芋。

到了上海以后，從去年到今年參加了很多的同行活動，從四個領域我們覺得這個行業像范總說的是春天的來臨，還是一個香餑餑。大家感受到從政府提出了城市化，今年再次提出的城鎮化這么一個概念以后，商業地產，尤其是綜合體的概念被各地政府關注，也是大力開發，尋找各地商業地產的開發商配合做的非常有意義的示范工程。

我想從各級政府的大力推進來看，商業地產的前景確實是春天來了。前一段時間我們也參加了大商家和行業的聚會，我發現一個現象讓我思考。因為每次參加活動，過去覺得這個行業就是我們圈內商業地產的老朋友，現在發現這個活動有越來越多的同行和同仁。這里面有住宅方面的老朋友走到這里，讓我覺得商業地產應該有它吸引大家魅力的地方。大家從傳統的住宅開發開始關注商業地產開發，可以看出這是不是香餑餑。

第三讓我思考的，最近我們和很多大商家合作的過程當中發現了一個現象。在座有我們很多的老朋友，大家已經發現了無論是紅星美凱龍，證大等等，他們和我們配合進行全國拓展，同時他們自己走進了城市綜合體開發的道路。對于這些零售商的吸引力和魅力，或許也是一個香餑餑。

另外就是我們的資本，境內外的很多資本。大家可以看到資本投資者看上了中國的蛋糕。可以看到有很多的并購行為、收購行為，甚至直接進入到我們商業地產的開發和經營環節當中。從他們的眼光來看中國的商業地產，應該也是香餑餑才會吸引這么多人走到這里。

這是從四個現象，我覺得是應該引起我們思考和關注的。香餑餑以后是一個什么樣的現狀，也是我們今天談的，是不是一個燙手的山芋。我們走了很多的城市，看到了很多城市，不管是住宅開發，尤其是商業體量的開發遠遠超過了當地的商業規劃的需求。我們是從廈門過來的企業，非常了解廈門的市場情況，它的整個商業體量超過了人均應該有的數量。這個燙手山芋最焦慮的是我們的政府，政府除了蓋好房子，做好城市綜合體的政績工程，更希望經營好。他們也是困惑怎么辦，這么多空置的商業體量在里面。

如果繼續從開發商的心態做這么一個商業體量，注定有很多的危機在里面。從現場感受，很多開發商同仁有很多好的項目，他們想知道怎么做，也想走進這個行業。但是我們寶龍走過了八年商業地產的體驗，這個行業是一個系統工程，不是一個簡單帶著開發心態做的，要非常的專業，和普通開發商不一樣。我們自己八年走過來，我們是摸著石頭過河，該交的學費都交了，該摔跤也摔了。走到今天我們更加執著的認定，中國這個市場是很大，但是它需要我們每個人的付出專業性。這么幾點讓我們寶龍走過了八年的商業地產開發的今天，我們做了一個決定，其實在兩年前我們就將商業地產板塊準備在香港資本市場，剛好碰上金融危機，我們也剎車了。但是這一剎車對于我們來講是一個非常好的繼續內容的時機，我們練內功，總結了這幾年的專業需求，定位好自己要什么。在去年10月份成為第一家在香港上市的商業地產開發商，我們感受到了資本市場對于這塊的巨大潛力。上市以后第一件事情做的決定就應該將管理部門遷到上海，非常低調，在大年初七到了上海。到了上海我們非常的安靜，這是我們選擇的基地，這個基地誘惑力很大。第一它是商業的源地，這是有豐富的商家資源和全球的商業資源；第二也是資本密集地。再一個就是人才的基地。我們來了以后，這幾個月更多的安靜下來做了梳理。我們在這樣新的起點作為一家專業的商業地產開發公司，應該如何走這條路。

今天來到這里我非常感謝上海的同行你們的熱情和友情。作為剛走進上海城市的全新朋友，我們需要你們更多的理解和支持。我們也會將這幾年走過特別有行業代表性的商業地產之路愿意和同行進行互動和交流。大家可能想知道寶龍到上海怎么做。我們的戰略從農村包圍城市，把中國二三線城市作為我們擴張的領域。第二我們堅持城市綜合體的發展模式，這個模式得到了城市居民的認可。大家可以看到這條道誰笑的最后，誰是最后的贏家，六大領域的人今天都坐在這里，有政府、基本投資家、開發商、運營商、商家朋友、業主代表，我想這6個主題都是我們商業地產的贏家。但是我想更關鍵是我們一定要選擇好和政府如何密切的合作，利用專家的眼光規劃好我們的城市綜合體，經營好我們的商業綜合體，這是真正為我們的商家保駕護航，為投資者創造一個共贏。今天短短的時間，我們用企業最真實的經歷和感受與同行分享了一些體會，希望在今后的過程當中得到你們更多的關注和支持。

謝謝大家！

【主持人】：非常感謝劉總的精彩演講！真誠的交流和我們經驗的分享。我們感謝三位嘉賓給我們帶來的精彩發言。今天下午的主題演講部分已經結束了，下面進入到對話時間。我們有請綠地集團副總裁張蘊女士，陽光100集團常務副總裁范小沖先生，深國投商置業有限公司常務副總裁竺海群先生，鵬欣集團副總裁丁宏偉先生。

對話時間

城市綜合體到目前來看，不管是國際國內市場都是非常熱的產業，結合你們自身的實際情況給我們分析一下城市綜合體為什么在中國有這么大的發展機會，各家公司應對的策略是怎么樣的？

綠地集團副總裁 張蘊女士

【張蘊】：感謝主辦方給我們這樣的機會，讓我們和同行之間有一個交流。城市綜合體是現在熱點的話題，作為綠地來說，我們從城市綜合體的開發經歷有六年多的時間，大家也知道我們在全國各地41個城市，接近200個項目。我們有10幾個房地產事業部遍布在這些城市當中。幾乎我們每個城市都接觸到了城市綜合體。因此，我們在這方面還是比較有感受的。

有兩個核心點，一個是企業的核心競爭力。中國的房產商大部分從住宅、地產的開發開始逐漸演變為綜合體的開發。這里面有一個單一的開發功能轉化為非常立體化的開發能級。產品和產品之間疊加以后產生的這么一個極具的效應和單純的住宅開發建設反饋出來的效應是完全不一樣的。這種價值和價值的疊加實際上是一加一大于二的價值體現。舉一些實例的話，城市綜合體的開發可以為新城城市快速建成和人氣的集聚帶來放大效應。

【主持人】：謝謝張總闡述的觀點。下面請竺總談一下。

深國投商置業有限公司常務副總裁 竺海群先生

【竺海群】：我們涉足城市綜合體也是一個偶然的機會。我們當初一直做住宅房地產，到05年的時候是房地產的高峰。我們公司討論可持續發展怎么做。按照當時來看，當時地價很高，你高地價拿土地再造房子。我們當時想是不是參照國外的經驗走向商業房地產這塊。我們總裁幾乎跑遍了半個地球，考察商業房地產的發展。我們得出一個結論，如果你的企業想持續發展，要養一個生蛋雞，這個雞就是城市綜合體。通過三年、五年的培育期，產生的經濟效益和社會效益都很高。

在做的過程當中，我們也搖擺過。因為原來做住宅出身，后來轉到做商業房地產，這種陣痛也有。首先是建筑開發這塊，住宅相對來說定位比較清晰，解決居住功能，到高端、中端、低端。但是商業地產不是那么回事，你要和商家溝通，他們也有很多的條件，你怎么在一個綜合體整合出來。解決了商家的問題，突然發現要解決顧客的問題，讓他在購物當中產生愉悅。最后設施全部做完了以后，我們做了一個象樣的作品。

【主持人】：非常感謝竺總給我們介紹的成功經驗。下面有情丁總給我們他一下。

鵬欣集團副總裁 丁宏偉先生

【丁宏偉】：剛才聽到了各位嘉賓和各位專家講到了城市綜合體。

我們現在也要參與城市綜合體的討論當中，我們公司作為商業地產是一個價值鏈，這個價值鏈從基金開始，然后從基金退出這個圈子。從基金的開始我們到工程設計、方案設計，再到建設，再到招商、經營管理和最后的退出基金，這是一個價值鏈。這個價值鏈在我們的研究上面可以發現，作為一個城市綜合體的話，這里面應該說每個環節都有一定的機會。城市綜合體人流要有保證，價值要有保證，和政府的關系也要有保證。從經營管理的環節來說更加困難。一個城市綜合體里面，特別是涉及到寫字樓、酒店和購物中心、住宅，有一些是自己持有的，有一些是長期經營的，有一些是租賃的。這些東西混在一起，怎么和基金推出、價值實現進行整合，這是一個最高難度的商業概念。我們公司非常有幸，參加了2010中國城市綜合體高峰論壇。希望參加這種會議，和所有的同行進行學習、溝通和交流。希望有機會可以進入到上海做城市綜合體的項目。

【主持人】：在我們臺上進行這樣的互動對話的同時，臺下的觀眾也可以參與進來。你對于城市綜合體的發展有什么樣的問題，可以利用這樣難得的機會和各位老總進行深入的探討。我們聽聽范動想法，對于你們公司的應對策略有哪些可以和我們具體分享一下？

【范小沖】：現在大家又看到了調控，這一次的調控主要是針對住宅。住宅已經成為了一片紅海，它相對而言進入的門檻比較低。開發量非常大，國家也盯著，涉及到民生和政治。所以現在這個地方的利潤可能會越來越薄，風險會越來越大。包括拿地成本都上去了，各種各樣的稅收。建筑綜合體是有商業，有住宅，又有辦公和酒店。各種業態是一個相互組合的，因為中國未來轉型就是要消費拉動，綜合體是城市時尚消費的中心。這樣的項目如果能夠開發好，相對而言不會像單一住宅那樣受的沖擊那么大。反而由于它的因素創造的價值，使得它的住宅部分競爭力更大，它不僅有一個簡單的居住功能，因為有寫字樓、酒店和這樣的核心地段，未來的出租和投資的價值非常高。所以，綜合體里面的住宅實際上售價是高于周邊環境更好的社區，因為它有商務公寓的功能。

單一的做住宅開發和單一的做商業開發更像一個獨奏曲，綜合體更像一個交響樂，對于各種配器需要有很好的了解。同時又要有很好的指揮，在一個曲子之下讓所有樂器達到一個和諧的共振。這樣就變成了非常優美和非常和諧的名曲。如果一旦跑調，帶來的損失不是一般開發商可以承受的。

【主持人】：謝謝范總，您用了一個比較獨特的比喻。剛才大家討論了對于城市綜合體的發展趨勢，各個公司有什么樣的應對策略。我想聽聽四位關于城市綜合體總體的發展趨勢將是怎么樣的，城市綜合體的熱點區域將是在哪里？

【丁宏偉】：一個城市綜合體需要培養的，高租金很多商家是不能承擔的，中國的品牌生存能力就是兩年到四年，兩年以后就換了，兩年以后要把所有的成本收回來，包括上繳利潤、商鋪的裝修。城市綜合體里面的開戶率低了以后，這些消費者非常明白，這個城市綜合體為什么這么多年沒開，是不是這里不具有吸引力。不來了以后就有一些連鎖反應，一些品牌店覺得這里生意做得不好，我也撤了。這樣是一個連鎖的鏈。

現在商業用地的規劃這塊，人均面積高的很厲害，不是一點點。一般一個賣場標準人流是20萬人，一個百貨店需要50萬人。如果是一個大型的城市綜合體是需要200萬人。35歲到45歲之間是強消費人群。如果有這么多的商業同時競爭，沒有這么多人流，最后形成了惡性競爭，大家吃不飽，后果是什么？大家設施都不會有提高，最后這些消費者享受不到良好的環境，也享受不到好的設施給他帶來的愉悅。小時候我們到南京路買東西，甚至在十年前外地人到上海都去南京路。但是現在這些商品的分布程度，在一、二線城市隨處可見，到哪里都可以買到。我們 可以提供什么樣的購物環境，什么樣的服務給到顧客，讓他愛上設施。

【主持人】：我們看到接下來的競爭不僅是不同產品的競爭，更多是體現在設施和服務方面的競爭，讓消費者愛上城市綜合體的地段，愿意到這個地方購物，形成一個消費的習慣，這樣就可以把這個項目做得更好。

【范小沖】：我個人的理解，這種綜合體實際上是城市核心地段，或者是一種新城未來都市中心的核心地段。比如郊區可以做一個購物中心，但是你在那里需要有公寓，人到那個地方需要住，你這里有寫字樓，會不會到你這里辦公，會不會到你的酒店。它完全是一個都市中心，是一個城市升級換代的業態。而不是說我有一塊地在這里就可以建城市綜合體，蓋一個大樓人家就來了。對于綜合體而言選址是非常重要的。綜合體原則上都是非常高容積率的，實際上它足夠城市一定的高物價。由于容積率，物業態的組合和相平衡。如果一個城市有眼光的話，它應該把這種綜合體的建設不要當做一個簡單的房地產項目進行開發，而是應該成為城市的功能，城市未來的發展，特別是城市升級的高度認識它。我覺得不要把一些好的地段糟蹋，有一些地方是龍眼，非常好的地段。一個城市真正適合做城市綜合體的地方也不是太多。

【主持人】：把它作為城市發展，城市升級的引擎。四位老總唯一一位女士，聽聽張總對于城市綜合體的發展趨勢。剛才兩位老總從不同的角度談的，也講了發展趨勢。張總有什么看法？

【張蘊】：我覺得幾個方面。我們國家的城市化進程在推進，我們各地的城市還是在持續發展，老百姓消費能級逐年提升。城市綜合體的發展趨勢應該是朝上走的。但是這里面有很多問題需要關注。比如說我們開發商的運作能力，這個運作能力涵蓋了很多的方面，自身的實力，對于整體項目的定位，多業態的組合能力，和各個商家、各個業態品牌之間的協調能力，以及后期整體的運營能力。作為開發商它自身整體現金流的平衡能力。以及剛才我們兩位老總談到了，政府和開發商之間對于城市綜合體的定位和未來他們之間對于這一點共識上的協調問題。我想這些都是需要有一定的共識以后，我們城市綜合體才會朝越來越好的方向發展。

我經常提到兩個字，就是痛苦。做城市綜合體的開發也好、運營也好、整合也好，我們經常在痛苦當中。特別是它的真個進程是動態的，不停的調整。而且它又是一個需要長期經營的東西，不是住宅建完賣掉。而城市綜合體的開發和運作很長一段時間不會結束的，過程當中要有很多的變動。

第三就是堅持，從最初的定位、規劃、組合、建成到產生效應時間比較長，比做住宅地產價值體現長的多。我們在很長的一段時間運作的好，它的價值體現可能比一般的住宅來的更高。但是這個過程是需要堅定不移的堅持，堅持你最初的定位，堅持你的信念。所以也是對于一個意志力的考驗。

【主持人】：長期、動態、痛苦、堅持，跟我們談了這幾個關健詞。竺總？

【竺海群】：我剛才聽到了幾位專家的意見非常的贊同。剛才講到的相同地方我就不再講一遍了。我們原來是一個金融企業，金融企業做事情喜歡講邏輯。城市綜合體是怎么樣的趨勢呢？對于二線城市，城市綜合體對于城市的提升和社區的提升是一個幫助。

我覺得做城市綜合體是城市綜合體的定位，因為現在市場上有很多做城市綜合體很成功的，比如大連萬達廣場等，這些都是做得很成功。你去這些城市，怎么樣做得更加有特色，有自己獨到之處的項目，這是我們現在作為開發商來說要關心的問題。

我自己項目當中認為北京的華貿中心做得非常好。這個項目我們在前幾年看了，又過了好幾年看，去到了那個地方覺得非常的超前，非常的人性化，布局非常合理，真的是為城市做出貢獻的一個項目。以后我們今后做項目，也要按照這個目標去做。

【主持人】：接下來就具體的問題請幾位老總回答一下。請丁總，鵬欣在商業地產開發當中面臨什么樣的困惑？

【丁宏偉】：商業不停的變，簡單的復制只有死路一條。我們覺得品牌的力量非常大。我們的項目提供一個愉悅的空間，像天比較熱開一些噴霧，水循環都有。南方就是運河的概念，在北方天比較冷，風沙比較大。在建筑的表現形式我們不拘一格。我們定位是中端偏上的白領人群，我們的設施和色彩比較吸引眼球。我們在南方講究半開放式，因為需要空氣和陽光的感覺。在設施的配合和業態的組合我們要因地制宜，在北方就結合北方的消費習慣，整個業態的搭配。在建筑上根據當地的文化不同的做。

【主持人】：2000年以來，陽光100在天津、重慶、長沙、濟南等城市成功開發了20多個項目，下一步陽光100在綜合體的開發方面有什么新打算？

【范小沖】：綜合體是未來陽光100最主要的產品系列之一。我們還會堅持繼續在二三線城市，包括我們上個月專門在濰坊和成都拿下了城市綜合體項目。今天城市化不僅是一個人口進入，住宅需求量增大的市場，更是城市升級的機會。綜合體是城市升級的引擎，也是開發商更高水準上進行競爭的戰場。

【主持人】：另外社區商業、城市商業，服務型公寓、產品比例等，能不能透露一下比例多少，如何保證產品平均整體水平不斷上升。

【范小沖】：社區商業也是中國未來商業的引擎，昨天北京剛成立了中國社區商業委員會。我們一般配3%—5%的社區商業。在綜合體的項目當中，我們原則上商業部分大概占了20%—30%，提升綜合物業的價值。因為很多商業占用資金量很大。

【主持人】：大家知道綠地集團發展很快，很多城市有綠地發展的大型城市綜合體項目。包括超高層的城市地標等等。請張總談談綠地加大商業地產的投資力度基于哪些點？另外和我們分享一下綠地的一些成功經驗。

【張蘊】：綠地做了18年，其實它最早也是從住宅地產開始的。它開始做住宅商品房，做住宅為主的商業地產，到今天每個城市的項目都有城市綜合體。這是一個循序先進的過程，也是中國城市逐步的發展。這兩個過程之間有一個很高的契合度。從發展來看，我們做城市綜合體有五年的時間，也做了一些地標性的建筑。

我們在四、五年左右在昆山華僑做了綠地21城。我們大概建了300多萬平米的住宅，加上商業地產。我們最早建的第一期時候，像剛才宋部長所說的，很漂亮，但是建成以后幾乎是一座空城，晚上只有1—2戶的人家住在那里，后來也跑掉了。雖然住宅很漂亮，但是生活不方便。后來我們引進了購物中心，在邊上做了商業街，引進了電影院等等，到現在我們又做了寫字樓的集群。現在整個狀況全部改觀。

【主持人】：謝謝張總的分享。下面請竺總給大家談一下！

【竺海群】：商業模式我們一直會堅持，因為這個商業模式是我們的核心競爭力。剛才講到了深國投的價值鏈，從基金開始到基金退出，這個圈成為了一個閉合的圈。在過去幾年，除了我們自己在鉆研，大家也非常認同這個價值鏈和目前的商業模式。作為商業定位，對于深國投項目有一定了解的人，知道我們現在有三個品牌。一個是總部的深國投廣場。

【主持人】：丁總和我們交流起來感覺非常幽默，剛才忘記問了一個問題，在開發過程當中，你遇到的困惑，能不能直接的和大家羅列一下。

【丁宏偉】：商業現在整個發展非常快，商業人才里面比較浮躁。我們和洲際集團進行合作，他們總經理培養需要20年的時間，從基層一直做上來，必須做20年才可以做到總經理。上海的商業地產還是相對繁華的，在二、三線城市就少，怎么樣培養和留住團隊，讓團隊自身的水平更加的提高。我們覺得商業地產會有一場殘酷的競爭，從人才到實體，我們現在困擾是如何培養更好的人才。

【主持人】：謝謝四位老總接受我的訪問！

百聯集團大家非常的熟悉，它是國內經營規模最大的綜合性商業集團，經營范圍涉及了各種商業零售的業態，市場影響非常的廣泛。在業界享有商業航空母艦的美譽。百聯集團是最早發展購物中心業態的商業集團之一，百聯又一城購物中心、百聯南方購物中心、百聯西郊購物中心等都是運作成功的大型項目。

今天我們請到了百聯股份有限公司的副總經理葉凱先生為我們大家介紹一下百聯集團購物中心的發展情況和心得。有請葉總！

百聯股份有限公司的副總經理 葉凱先生

【葉凱】：尊敬的各位領導和各位專家大家下午好！受會議組織方的要求，我向大家介紹一下百聯集團購物中心業態的發展情況。

第一、我們百聯集團三大零售業態形成了主力業務群。我們把購物中心與百貨公司、奧特萊斯三個零售業態組成了主力業務群。我們營業網點40多家，年經營規模230億元。百聯集團零售的業務群有三大塊。我們還有一個零售業務群是專營專賣，他們主要負責專賣店的業務。我們這個業務群里面，購物中心和奧特萊斯是我們這幾年重點發展的業態。規模體量都是比較大的，我們現在上海最大的購物中心是百聯中環購物廣場，營業面積超過20萬平方米以上。在10—20萬平方米之間我們還有一些大型的購物中心，比如南方購物中心、西郊購物中心，百聯又一城購物中心。另外，我們奧特萊斯在上海青浦成立了第一個，在今年6月下旬在杭州開了連鎖第二家奧特萊斯。另外，在我們的業務群還有一批百貨公司，百貨公司的數量超過了20多家。

近幾年在我們這個系統地面主力業務群開設了大量新的百貨商店。這些新的百貨商店主要也是開設在購物中心里面。目前我們開設的購物中心里面的百貨公司將近有10家，這成了我們購物中心很重要的主力店。

第二、介紹百聯集團購物中心的業務、經營管理的特點。我們新建項目開發了以全資或者合資控股、擁有房產、長期持有為主。大家知道解放以前南京路有四大百貨公司。我們永安百貨的前身是永安公司，1919年開業，第一百貨前身是大慶公司，1936年開業，都是以持續經營為目標。應該說我們現在承接了這些商業老前輩重資產經營的偏好。現在我們大部分的大型商業項目基本上都是擁有房產或者購并自建，或者是收購資產。我們租賃經營的比重和輸出管理的比重不高，目前我們在購物中心系統里面只有一家是租賃。另外我們還委托管理一家。剩下剛才看到的購物中心都是自己自建或者自己擁有產權的。

我們的經營管理是集約化、扁平化。我們在總部層面采用了一套的組織機構，一套人員統一操作三個業態的新項目選址、項目的建設招商。營業網點主要是承擔日常的營運。我們有一個招商采購總部，招商人員的編制都是集中的，辦公場地也是集中的。三個零售業態、全部營業網點（既存網點、新建項目）。同時，我們用一套系統管三個業態，管多種業務模式，全面支持集約的管理。原來我們購物中心有購物中心管理系統，百貨有百貨的管理系統，幾年以后我們整合了一套管理系統。這個系統可以支持多業務模式，跨零售業態，也可以支持總部集約。百貨公司有一個百貨公司的連鎖，東方商廈目前有十家連鎖店，奧特萊斯未來的發展，五年也要發展到十家。盡管零售業務是三個業態，但是我們是通過一套信息系統進行覆蓋和管理的。這樣在數據和管控模式上就可以做到標準化和扁平化。

我們第三個特點就是重視百貨主力店的作用。我們對于購物中心百貨商店的配置采用兩種模式。一種是作為內部招商，百貨商店與購物中心的關系是純粹的，業務群的內部存在的租賃關系。第二種我們嘗試購物中心的自有。目前我們百聯南方購物中心有兩家店，包括友誼百貨南方店，一家是南方友誼商城。現在購物中心經營百貨有不同的流派，有的購物中心徹底放棄了百貨店的經營，大量都是自主力店和品牌店支撐商品經營。另外一塊作為百聯的特色，我們在購物中心的百貨店是我們始終堅持的目標，達到優化業態組合。另外百聯的中環購物廣場的主力店我們用了東方商廈，這個主力店開業以后擴建了三次。

通過我們的經營把百貨主力店做大了以后，既可以帶來很高的人流，也是很可觀的盈利貢獻主力，使百貨店真正成為一個主力店。大家知道百貨店的面積比較大，但是對于整個購物中心的租金也好，盈利的貢獻比重，它的比重和面積的比重是不一致的。通過我們的探索，我們已經把百貨店的盈利貢獻和面積比重有一個比較匹配的結構。

最后講一下城市綜合體的探索。我們的購物中心和奧特萊斯經過幾年的探索，已經具備了很客觀拓展和復制發展的程度。上個月我們上海青浦奧特萊斯這家店作為樣板，在杭州開了第二家奧特萊斯廣場。同時，我們以百聯西郊購物中心和社區購物中心經營模式作為樣板，在金山 建設一個社區型的購物中心，現在招商已經基本完成，9月份將開業。未來幾年我們百聯以上海泛長三角地區作為重點發展區域，每年都有幾個新的奧特萊斯項目和新的購物中心項目開業。作為城市綜合體百聯還是在探索和積累經驗的階段，需要向城市綜合體的領先者學習。

今天也是一個城市綜合體的概念，在我們整個系統里面，百聯中環購物廣場可以向城市綜合體方面提升，打造我們百聯城市綜合體的樣板。目前，百聯中環購物廣場的建筑面積是24.3萬平方米，而且都是商業，已經涵蓋了商品銷售、餐飲娛樂、休閑等各種消費部門。同時，在24萬平方米上蓋了兩棟辦公樓，有兩棟星級賓館，總的建筑體是35萬平方米。目前來講辦公樓已經使用了，星級賓館沒有投入使用。下面24萬平方米的商業全部投入使用。我們準備在百聯中環購物廣場的東側啟動一個二期的項目，大概增加22萬平方米的建筑體。通過步行街和天橋，把一期、二期打造成為一個更大規模的體系。我初步算一下二期的規劃總的建筑面積是50萬平方米。我們覺得城市綜合體的布局和功能組合，關鍵是在于購物中心的安排。一是購物中心在城市綜合體的地位和規模怎么布局。第二、購物中心本身還有一個招商業態和功能的安排。我們希望百聯做強做實購物中心業態的同時，也不放棄對于城市綜合體的研究和探索。

最后，非常感謝論壇主辦方給我這個機會向大家簡單介紹百聯集團購物中心的發展情況，也算是一次宣傳推介。同時，我們也非常愿意和整個商業地產開發商洽談和建立合作關系，在購物中心、奧特萊斯項目開發和經營方面進行廣泛的合作。

謝謝大家！

【主持人】：謝謝百聯的葉總和我們分享了百聯購物中心的發展成功經驗。接下來話筒交給搜狐焦點首席劉琛先生。

搜狐焦點首席代表 劉琛先生

【劉琛】：謝謝！大家聽了一下午可能都累了，請大家每個人給自己一點掌聲。

講到商業，我們就要想到我們的購物、吃喝。今天的商業已經和我們的生活息息相關，的的確確融入了我們的生活。包括我們的擇居都是把商業地產作為衡量指標。所以商業離不開我們的生活。

剛才的話題基本上圍繞著宏觀和前期開發談趨勢、談大的宏觀面、戰略面。接下來第二場話題，很多人關注我們的商業地產、購物中心、城市綜合體如何經營，這方面請四位老總和我們大家剖析一下。

我們有請上海市飲食行業協會會長何義釗先生；崇邦集團總裁鄭秉澤先生；大潤發中國區發展部總經理洪萬康先生；弘策中國總經理宋捷先生。我們今天主要探討的話題是關于購物、餐飲、休閑、娛樂，在購物中心如何進行組合。先請何會長和我們分享一下。

上海市飲食行業協會會長 何義釗先生

【何義釗】：我們商業地產投資開發商和進行商業、餐飲、酒店經營的經營商，這兩個方面之間如果要很好的合作共贏，應該盡量充分發揮第三方專業的策劃顧問公司的作用。城市綜合體有兩大行業我比較熟悉，一個是酒店，一個是餐飲。剛剛改革開放，我開始做高星級酒店的投資建設。我當時壓力很大，全部的資金來源于合資的資本，更重要來自于國外的商業貸款。現在我覺得很欣慰，這么多年來酒店可持續發展的價值越來越高，是上海四、五星級酒店里面市場效益最好的，像揚子江大酒店，浦東的洲際湯臣，建國賓館等等。這里我有一個體會，最初策劃的時候，你的定位、功能設計和你的管理模式，這些前期策劃工作非常的重要。現在投資者有變化，很多都是房地產的開發商，房地產很多都是從住宅建設逐步發展到商業地產，不可能對于酒店業非常的了解。

這種情況下應該發揮第三方的專業酒店建設的策劃職責。因為我兩年前開始接觸中國目前最大的酒店策劃公司，他們做的200個酒店的全過程策劃，我覺得還是很成功的。另一個行業就是餐飲業。餐飲業更復雜，尤其在購物中心里面，包括我們的大寧，餐飲業占的比例有30%。這里面有40—50戶各種各樣的品牌。這些品牌有各種業態，適合各方面的消費者。所以你的前期策劃很重要。但是現在遇到了一個什么問題呢？今天我們也請來了一些餐飲企業，他不可能做前期的餐飲策劃，現在我們往往出現這樣一個情況，因為我是上海餐飲行業協會的負責人，找到我們的協會，房子都蓋好了，什么多弄好了，說這塊是餐飲，那塊是餐飲，你能不能給我們找一些品牌餐飲進來。如何把那么多好的品牌組合起來，然后一起和投資開發商整體的合作。在餐飲方面目前好像沒有這樣的先例。

我們現在正在搭建一個平臺，希望能夠早期介入，幫助有餐飲的投資商找到專業的力量。我們很重要的一條，這么多年來在我們購物中心里面，有很多品牌的餐飲做得很好，消費者也委員的歡迎，都是我們協會的會員。我從中挑選了100個品牌，各種各樣都有，他們的老板非常愿意到大的商業城市綜合體當中。第三、制定一些使開發商和經營商大家共贏的規則，這些規則包括租金怎么確定。如果能夠做到雙方共贏絕對是一個好事情。我們有一些餐飲部，尤其是幾十年的老字號，從來不肯走出南京路，他們認為南京路不行。可是他們現在第一步垮出來到了大寧國際。這四個老牌子到了大寧國際非常的成功。他們說大寧國際考慮了雙方的共同利益。金融風暴以后，大家都擔心餐飲要下來，怎么辦？這個時候大寧國際的管理方主動提出降低房租10%，但是有一條，這10%用來培訓你們的員工，用來在生意不好的時候提升你餐館的素質。最后大家努力做了，總的收入上去了，結果大家也開心。而且他們在租金方面采取靈活的方式，有基本租金和提成各個方面，使得大家共贏。

【劉琛】：非常感謝，何會長提建議，我們要注意。如何實現共贏，最大關鍵點就是前期的規劃，我們需要多溝通，都介入，不要把餐飲業當做招商對象，而且要把它作為合作伙伴。我們購物中心的角色里面，大潤發是比較有特殊意義的。大潤發本身是作為購物中心廣場，自己是一個購物中心。同時它是城市綜合體的招商對象。我們請洪總聊聊你怎么看餐飲休閑娛樂和購物中心的角色？

大潤發中國區發展部總經理 洪萬康先生

【洪萬康】：今天參加會議我學到了很多。

剛才餐飲的老會長講的很精彩，他們有很多的實踐經驗。我們多數都是開發商，經營者比較少。大潤發在幾年的發展過程當中，我們確實也碰到了一些問題。剛才講了城市綜合體，城市綜合體的概念很大，不但是購物中心，包括的面很廣。購物中心是整合主力店，百貨公司是整合品牌店，大潤發是大賣場，整合最基本的商品，我是商品的整合者。每個業態都有不同的定位。現在很多房地產公司都要搞所謂城市綜合體，實際上他們搞購物中心，但是在搞購物中心的時候，因為他們原來都是從房地產開發角度，比較浮躁，想到很多都是賣掉，或者想到的是租金，沒有想到商業如何做好，讓商業不動產，長期有持續發展。所以很多都是建好了以后找我招租，有時候我對于他們都沒有希望了，因為他不知道我需要什么。如果他說拿了一塊地，沒有建成，沒有規劃，我是很興奮，我馬上就要斗志，因為這個商機給了我，不能喪失。大賣場競爭很激烈，如果一旦我懈怠，家樂福和沃爾瑪都去談了，我的機會可能喪失。

現在有很多的開發商和我們接觸了以后，我感到很可惜，位置選的很好，房子建錯了。就是小的餐飲你不要忽略它，事先要為它考慮好，他怎么把生意做好，要聽取這個行業經營者的意見是非常重要的。我們在座每個人都有一個家庭，我家里有油鹽醬醋怎么放不是聽我的，是聽我的太太。我們要聽誰的？要聽消費者，消費者是我們的衣食父母。搞商業要了解顧客需求，并且讓顧客滿意。現在有很多搞商業不動產的沒有考慮這一點，他要了解錢怎么回來，資金流怎么趕快回到口袋里，什么地方可以賣的高一點。我們一定要考慮顧客的需求，我們很多開發商在溝通當中，這個購物中心建好了，請問這個購物中心那么大的體量，你員工的停車放在哪里。他要上班怎么來，很多是摩托車、自行車，所以我們說連員工的車都要考慮到。他考慮的是商業面積，根本不考慮工人服務方面的問題，這是非常重要的。商場建好以后可以持續發展嗎？我們的消費者開著車過來，他到大寧購物中心不能停車，他現在再也不敢來了，他不在乎錢，在乎方便，對于他服務。

作為我們大型超市來說，我們有很大的展示面積。現在有很多的大型超市，他想做二房東平衡租金。請問在座搞商業不動產的，搞城市購物中心的，你希望他進來嗎？因為他考慮要搶你的生意，因為你是要做房東，把小窗戶租出去，他要做二房東。真正要把業態做好，如果他在考慮這個面積的時候，把自營的面積考慮很大，你可以和他交流。他在和你交流的時候，把租金放在最后一位，把功能放在最前面，你可以和他交流下去。為什么？這是我們共同賺錢的載體。地方選對了，房子建錯了完蛋了。我們說地方選對了，你的房子也要建對，第三步就是找經營者。

所以，在座各位都是搞房地產和商業不動產的，千萬一定要事先考慮周到。這一點我非常佩服邊上的鄭總，他曾經跟我講，大寧國際購物中心招商花了18個月，基本上在打樁的時候，它的基本面，所有招商已經完成，建筑花了18個月，一氣呵成。我們要開商店，一定要干干凈凈，一定要把它整理的清清楚楚；所有的商家最好一氣呵成，一起開，這個要預先做大量的準備工作，比如說規劃設計。現在大家不要熱衷于搞城市綜合體，搞購物中心，這個投資量很大。我們公司也有一定的資金實力，但是讓我們搞購物中心還非常怕，因為沒有經驗不敢搞。人家說大潤發為什么不搞百貨公司，沒有這個能力，因為我們不懂百貨公司。實際上商業是一個綜合的項目，每一個業態都有它的專長和基礎。現在為止我們只是做大賣場。而且我們希望把我們自營面積越做越大，我的外租面積是零。我們和很多開發商溝通的時候，一定要多規劃，多考慮，考慮的面要非常的廣。主要的核心思想就是顧客需求。你作為顧客開車過來方便嗎，你的品項是不是齊全。

另外還有很多人認為大賣場的租金低，我告訴大家不低。問題是你給他這個平臺，他能不能賺錢，你給他這個平臺，他賺不到錢，你還要高租金，那不是黃世仁和楊白勞的關系嗎。我們有一個店在楊浦，當時我們開的時候，大家覺得不可思議，因為一層最好的地方我去停車，一層是商業最好的地方，最有價值的地方，二層是整個樓面都是商場。后來大連萬達進來了，沃爾瑪進來了，我們也怕了。后來一看我不怕了，因為跑到二樓、三樓、四樓，我的武器比大好，客人愿意到我這個地方來，他購物方便。了解顧客需求，讓顧客滿意是我們的核心。商業不動產首先要把商業放在前面。

謝謝大家！

【劉琛】：我們謝謝洪總！您講的很具體。作為購物中心，洪總提到了很多的建議。接下來有請鄭總，鄭總業態的組合能力非常強，得到了臺上兩位嘉賓的認可。

崇邦集團總裁 鄭秉澤先生

【鄭秉澤】：我看到這個問題可以從三個層面來講。第一個是目標。第二個是過程。第三個是結果。大寧和金橋在座各位都去過，我最初不知道大寧這個地塊在哪，閘北區我從來沒來過。那時候地鐵一號線開了，很多中高檔的樓落成，應該有這個需求了。我們做市場調查，在市場調查的基礎上我們做了目標，這是滬北地區的中檔和兼顧中高檔的地位。我們說有一個項目在大寧，在閘北區，我們請大部分的商戶來看，他們不愿意看。第三次來的時候看到峰頂了，政府看到我們全力以赴，也是大力支持。

相比之下金橋難度比大寧高很多。我很少看到這樣的地塊，還有一條尾巴，每一邊都是400米。大寧是最理想的，方方正正。大寧這個項目基本上不分區的，餐飲也有、娛樂也有。我們的概念就是讓這個項目看起來是一個自然發展的項目。金橋有功能分區，有一個缺點，你把人分流了，把功能分流了。金橋在五公里半徑，我們有跨國企業、跨國銀行。金橋這個項目的功能定位，最后我們定在以兒童的需求為主。如果你去金橋會發現兒童的東西很多。

【劉琛】：我們接下來聽聽臺上最年輕的，最有時尚特色的，弘策中國的總經理宋捷先生。持續購物的休閑空間是宋總最看中的，您對于業態的整合是怎么看的？

【宋捷】：很高興參加這個會議。我覺得整個商業地產給我們未來城市發展帶來的作用是顯而易見的。我們目前一些商業的消費，近期的體驗有多少人是從這條街的這頭逛那那頭。我做過這個調研，問50個人，可能只有不到5個人有這樣的消費體驗。當然我只是作為長期居住在這個城市的消費者，如果是外地的游客是另外一個層面。

換句話說，未來的商業模式、購物中心一定是引領整個商業發展潮流的，我覺得這是非常重要的體驗。我們更多希望一站式的服務。我們軌道交通走到了購物中心中間，這是作為零成本直接可以到達的區域。更多考慮在這樣的購物中心，能不能滿足家庭為中心的吃喝玩樂、聚會、郊友，在一站式搞定的商業空間。如果有，這個商業空間是有潛力的。像上海這樣特大型的城市，它不是一個商業街，也不是一兩個商圈，可能是無數個商圈帶來城市發展。像有一些非傳統的熱點區域，像五角場等等，原來不是特別發達的區域，隨著購物中心的到來，整個區域消費習慣有了很大的變化。現在孩子的吸引力很大，小手拉大手，可能會把我們的父母帶到購物中心去。整個這樣的發展趨勢和城市綜合體相結合，就是我們商業地產商未來想走的路。

作為一個城市綜合體的發展來講，我覺得對于開發商是一個非常大的困惑和包袱。城市綜合體不是一般的開發商可以玩得起的，就像大連萬達的項目都在改。我覺得像鄭總全部持有，長期開發一定有背后的財團，大量背后的支持做這樣的項目，才能實現所謂的商業運行。我覺得購物中心是引領整個市場的商業模式。這是不可避免的，如果房地產商要做商業開發，它一定會想我人流多少，有多少需要在市場上兌現。像洪總自己做商業品牌的，他和開發商的合作很長，可能需要10—15年。這些年當中開發商要把業態好好的控制好。大家長期經營這樣的商圈，把這個商圈才能打造好。但是有多少的開發商把所有的商圈放在手上。更多的房地產商去二三線拿地，和政府談條件是你要給我多少住宅。當你這個市場一旦賣的時候，你設計師隨身一筆，在實際經營當中可能就是一個敗筆。我覺得這方面第一要考慮用戶需求，開發商的客戶是商家，商家的客戶是消費者，這個鏈怎么串起，對于商業地產的結合來講值得我們去思考。

【劉琛】：非常感謝！大家知道購物中心這個過程當中取得的結果，大家看到大寧就是很理想的結果，得到了很多人的認可。當然也有不理想的結果，需要我們溝通深思。由于時間關系，我們想請每位嘉賓簡單描述一下，對于區域性購物中心的配置上注意哪些問題？

【鄭秉澤】：大寧是我們城市綜合體的第一代，現在我們開發的是第四代。人民幣是跟著人民走，我們目前消費的主流是25歲—39歲，我是過來人，20—50歲，你的消費行為很不一樣。我們現在透視第四代城市綜合體，這些人肯定是我們改革開放富有的一代，消費能力最強的，最穩健的方式就是跟著這些人走。但是這些人也是不斷的變，十年以后他們的消費行為，他們的要求和今天很不一樣。核心問題是看我們人口的變化。

【何義釗】：剛才專家講到了自己持有和租賃，我接觸的兩個行業，酒店資金回收確實非常慢，但是如果酒店經營好，它的效益是經營的效益，非常重要的是整個企業在資本市場的地位提高了。餐飲這一方面我贊成鄭總的做法，絕對不能由二房東銷售。如果這樣的話，我們的餐飲業態結構絕對不能保持下去。第二、餐飲的比例也不是越多越好。另外我們餐飲到底選什么品牌進來，一定要根據你的周邊市場情況定位，不要只偏重于某一種業態。現在我發現有的購物中心只考慮年輕人，全部都是休閑產品，結果正餐、商務客人、中高檔家庭的家庭消費他不去了，因為那個地方連一間包房都沒有。各種業態的比例一定要有一個市場定位，不能誰出高房租你就讓他進來。還有剛才鄭總講了希望我們開發商早期注意，你到底怎么樣布局內部的區域劃分，我們現在有的地區出現了什么問題呢？他沒有考慮商務客源，簡單來說老板請客，如果和他的伙計在一個電梯上來，結果這個老板下次就不來了。在餐飲的方面要從經營的角度考慮定位和策劃。

【宋捷】：我覺得商業這塊的發展，何會長講了商業定位不準確，造成了生意做不好的案例。我們也做類似的商業項目開發，就是寫字樓裙房商業價值的挖掘非常有價值。在上海這個中心區域里面有很多的寫字樓，寫字樓的裙房整個空間力度做得不是很好，甚至像南京路、淮海路也有很多的商業物業裙房做得不是很好。我覺得這塊的市場價值還是很大的，我們的概念是希望把它通過整體的改造，運營提升它的業態價值。本來我們不是一個主力店，但是我可以做區域范圍內商業形態的互補。通常這部分的物業和軌道交通物業聯系，周邊的宴請、約會都是非常的方便，這塊的商業空間價值挖掘很大。

另外就是社區型商業。社區型商業是更多房地產開發，政府規劃帶出的一塊商業。這塊商業價值的利用是非常多的開發商很頭疼的，這塊要招商，要開業，這塊商業做得好，對于小區的商業配套帶來非常大的價值提升。我認為這塊的商業如果做得好還是有很多的機會，因為可能在這些區域，有一些品牌的商家進入到所謂的居住小區的配套，因為這些區域位置不是特別理想，但是租金要求非常低。一些所謂的連鎖品牌的商家，比如面包房、便利店、咖啡廳和美容美發，這些生活類的商業進入社區商業，這些社區商業的入住率和商業價值，包括二手市場上的買賣空間價值都會做得非常好。軌道交通越來越多的走到這些小區附近，這些區域聯合起來，商圈也會帶來。這部分商業不能和購物中心相比，但是它是商業業態當中不能缺少的，也是未來市場有競爭力的。

【洪萬康】講到購物中心的建造，因為我不是搞購物中心的，所以只能談談一些體會。第一、我們要計算人口數量。我們中國是一個跳躍式發展的國家，我們城鎮的發展也是顯著的，我們要超前考慮這些問題。一個是人口幾年以后的發展趨勢要了解，每個城市都有規劃，要規劃到什么年代，比如2020年有多少人口，基本上還是可以達成的。這一點中國的政府和其他的不一樣，因為我們正在發展過程當中，人口數量我們要計算，發展的將來我們要超前的考慮。我在公司里面經常和一些員工講，我們要展望20年以后的大潤發到底怎么樣，十年以后的大潤發到底怎么樣，再考慮明年大潤發應該怎么辦。建購物中心我認為也是這樣的道理，十年以后的購物中心到底會形成怎么樣的購物中心，消費群體到底怎么樣，二十年以后怎么樣。因為你的物業是會升值的，你考慮不周到，這個物業就沒有價值。所以在上海20年代、30年代建了很多的花園洋房，都是非常的有價值。我覺得要超前考慮這些問題，能夠想得遠一點。

【劉琛】：非常感謝！城市綜合體作為我們國家發展和城市發展的契機，有很多的話題可以探討。今天因為時間關系就分享到這里。謝謝各位！

【主持人】：謝謝各位嘉賓帶給我們的精彩互動，謝謝嘉賓主持人。各位領導、各位來賓，今天的論壇接近到了尾聲。本次論壇為我們提供了未來城市綜合體開發的啟示，相信大家的共同努力下，城市綜合體開發建設會進入一個更加迅速的發展時期。非常感謝各位領導、專家和在座各位嘉賓在百忙之中趕來參加我們今天的盛會，以及今天到場的各位媒體朋友們！中國商業地產峰會暨2010中國城市綜合體高峰論壇到此結束！

（全文結束）

第三篇：2009中國十大城市綜合體運營商

2009中國十大城市綜合體運營商 方興地產(中國)有限公司；

寶龍集團；

中大房地產集團有限公司；

山東魯商置業有限公司；

南京新城市商業置業有限公司；

大連萬達集團(企業專區,旗下樓盤)股份有限公司；

中國國際貿易中心股份有限公司；

北京國華置業有限公司；

泛海建設集團股份有限公司；

東方偉業(中國)投資控股有限公司。

2009中國城市商業價值特殊貢獻人物 萬達集團董事長王健林；

北京國華置業有限公司董事長兼總經理房超；

寶龍集團董事局主席、總裁許健康；

中大房地產集團有限公司總裁陳維；

南京新城市置業有限公司董事長朱獻國；

魯商置業股份有限公司黨委書記尹鵬；

陽光100(企業專區,旗下樓盤)置業集團董事長易小迪(易小迪博客)； 山東三威置業有限公司董事長張輝；

中糧置業副總經理暴雪松；

凱德置業中國控股集團環渤海區域總經理毛大慶。

第四篇：CIHAF2011中國商業地產高峰論壇專家觀點（寫寫幫推薦）

劉建滬：并不是所有的企業都適合做商業地產

2011-12-11 18:37:44 來源: 網易房產

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中國商業聯合會副會劉建滬表示商業地產雖然機會多、潛力大，但畢竟有投資大、回報期長、專業性強的特點，并不是所有的企業都適合做商業地產，商業地產是一個完整的產業鏈，必須有完備的產業計劃、雄厚的資金實力，還要有一批既懂地產又懂商業的復合型人才和專業化團隊。

網易房產12月11日訊 10月9-12日，CIHAF2011中國住交會在深圳會展中心舉行，在今日舉行的CIHAF2011中國商業地產高峰論壇上，中國商業聯合會副會劉建滬表示商業地產雖然機會多、潛力大，但畢竟有投資大、回報期長、專業性強的特點，并不是所有的企業都適合做商業地產，商業地產是一個完整的產業鏈，必須有完備的產業計劃、雄厚的資金實力，還要有一批既懂地產又懂商業的復合型人才和專業化團隊。

以下是演講實錄：

首先我們有請中國商業聯合會副會劉建滬先生致辭。

劉建滬：深圳是一座充滿魅力的城市，深圳人都喜歡過夜生活，一般深圳人的生物鐘都是在中午12點以后才開始興奮起來。我們這次商業地產高峰論壇9點半就開始了，希望能夠參加這次論壇的人提前進入一個興奮的狀態。大家上午好！

非常感謝各位在百忙之中蒞臨現場受邀參與“2011中國商業地產高峰論壇”，在這里，我謹代表主辦方之一中國商業聯合會向來自全國各地的企業家、專家學者、媒體記者和業界同仁表示熱烈的歡迎和親切的問候。對會議承辦方及合作方在大會籌備和實施過程中做出的努力表示衷心的感謝。

剛才邢主任說了，政府對房地產業進行了深度調控，使得中國房地產業市場由粗放的常規發展模式，逐漸向更為細分和專業化的市場轉變。與此同時，商業地產逐漸成為房地產業市場發展的一個主攻方向，尤其是在限購控貸等措施的強力控制下，住宅市場受到一定影響，開發商的目光轉向商業地產，投入比重持續增加。

但是行業都很清楚，商業地產雖然機會多、潛力大，但畢竟有投資大、回報期長、專業性強的特點，并不是所有的企業都適合做商業地產，商業地產是一個完整的產業鏈，必須有完備的產業計劃、雄厚的資金實力，還要有一批既懂地產又懂商業的復合型人才和專業化團隊。可以說對企業而言，商業地產的機會和風險同在，成功和失敗共存。

在近些年的實踐中，大家已經看到，商業地產在演進過程中出現了很多新情況、新問題，很多開發商在市場定位、業態規劃、招商管理等方面缺少成熟經驗，投資注資不足，商業資源缺乏，城市設計商業規劃缺失等問題非常突出。一些城市出現了盲目開發、無序競爭的現象，這些都值得引起我們的關注和重視，需要大家暫時放慢腳步、仔細思考。

特別是前天剛剛結束的中央政治局會議，在部署明年經濟工作時明確說了三句話：一是要堅持房地產調控政策不動搖；二是促進房價合理回歸；三是促進房地產市場健康發展。這三句話體現了當前中央的堅強決心，意味著此輪房地產調控政策一定要達到預期的目的、明顯的效果。正側面傳遞的信息需要我們理解消化，及時調整思路，主動布局好明年的工作。

今天的會議將在新的政策背景下立足商業地產價值生存法則，抓住模式、融資、設計、運營、節能等關鍵點，挖掘行業典范，深耕商業細節，共謀長勝之策。

論壇以商業地產構筑城市經濟為主題，秉承為企業謀略、為行業謀勢、為城市謀發展的思路，啟迪中國商業地產新思維，以新銳前瞻的思想碰撞，共同研判中國商業地產未來發展指事，為企業家開拓視野，為企業謀求可持續發展之道提供戰略性、方向性的引導和借鑒。

當前，搞活流通、促進消費已經成為我國轉變經濟發展方式、調整經濟結構的重要內容和重要舉措。中國城市化進程加快，促進了今天商業地產的蓬勃發展，商業地產的發展擴大了市場空間，改善了商業環境，提升了流通的現代化程度，在增加就業、創造稅收、豐富生活、推進城市建設等方面發揮了重要的作用。

我們相信，在政府作為宏觀面、行業協會作為縱觀層面、企業作為微觀層面的合力推動和努力下，我們的商業地產事業一定會可持續發展，商業地產一定會讓人民生活更加美好。

預祝論壇取得圓滿成功，預祝會議嘉賓不虛此行、有所收獲。謝謝大家。

肖曉儉：商業地產發展將面臨三方面的挑戰

2011-12-11 18:35:08 來源: 網易房產

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中國房地產協會副秘書長 肖曉儉

網易房產12月11日訊 10月9-12日，CIHAF2011中國住交會在深圳會展中心舉行，在今日舉行的CIHAF2011中國商業地產高峰論壇上，中國房地產協會副秘書長肖曉儉表示商業地產發展將面臨三方面的挑戰。

以下是演講實錄：

肖曉儉：各位領導、各位來賓，大家上午好

非常高興能夠來參加這次“2011中國商業地產高峰論壇”。首先，我代表中國房地產業協會對本次活動的舉辦表示衷心的祝賀。

今年以來，在“十二五”發展規劃的引導、城市化發展的推動、擴大內需戰略的帶動以及房地產調控政策的影響之下，商業地產的投資規模和市場需求進一步擴大，實現了較快的發展。但是商業地產投資風險大、投資回報周期長，對開發商運營管理的能力要求相對比較高。結合當前的經濟形勢和房地產市場的變化，我個人認為我們商業地產發展將面臨幾方面的挑戰：

第一，房產宏觀調控帶來的挑戰。

我們大家知道，今年以來受到限購、限貸等一系列房地產調控政策的影響，房地產整體的投資規模下降，房屋銷售量下降，房價也出現了回落。相對而言，商業地產由于受房地產調控政策的影響比較小，也吸引了部分的資金流向商業地產。不少開發企業也調整自己的發展戰略，投資商業地產項目，但是隨著商業地產項目的不斷增加，招商難、運營難也開始成為商業地產發展所面臨的重要問題，特別是不少開發商缺乏商業地產開發經驗，在項目定位、規劃設計以及建造等方面不能滿足商業的需求，同時也有盲目投資和重復建設的現象存在，導致社會資源的浪費。同時，由于商業地產在短時間內發展過快、投資過熱，也引起了相關監管部門的關注，并開始加強對商業地產風險的防范，這也給商業地產的發展帶來了不確定的因素。

從目前看，房地產調控將是一種常態，商業地產在這種形勢下如何有序的發展、如何應對各種的不確定性是值得我們深思的。

第二，電子商務發展帶來的挑戰。

目前隨著電子商務在社會經濟中的不斷擴展，商業地產也開始面臨電子商務的影響。隨著互聯網的發展，已經有大量的商業交易遷移到了網上，網絡購物比例越來越大，不少傳統的商店已經開始充當展示和體驗的場所。此時，商業地產怎樣與傳統商業的商家達到共贏，這是在電子商務沖擊下商業地產開發商所面臨的一項新挑戰。

其次，今年以來，越來越多的開發商開始在網上賣房，試圖尋找一條新的房地產營銷渠道。雖然目前的交易仍是為線上確定、線下簽約，但此舉不失為一種新的嘗試和創新。

大家知道，現在的商業模式包括大型購物中心和城市綜合體等等，都是在原來的商業模式上顛覆和發展而來的。今天互聯網和電子商務已經普及并走入了我們的生活，今后商業地產和電子商務如何結合，也是值得我們深思的。

第三，金融需求帶來的挑戰。

商業地產開發需要巨大的資金投入，購物中心、特色商業區、綜合體等商業地產項目的開發建設，都需要大量的資金支撐。任何一個開發商如果要介入商業地產開發，除了取決于技術能力、管理經驗、品牌信譽之外，還取決于籌措資金和運用資金的能力。

隨著商業地產規模的不斷擴大，產業轉型升級要求的提高，商業地產對資金的需求還將進一步加大。因此，面對當前信貸收緊、市場融資渠道狹隘、房地產企業資金普遍趨緊的情況之下，商業地產同樣需要新的金融工具的支持，融資模式也急需創新。

總之，面對復雜多變的國內外經濟形勢，當前我國各個行業、各個領域都在轉變發展方式、更新發展觀念、推動改革創新，進行結構調整，商業地產的開發實現向運營的轉變，實現開發、運營的有效互通和銜接。堅持持續有回報，改變商業地產暴利的誤區。商業地產要完善管理運營體系，這樣才能夠在各種不確定的環境中尋找機會，創造機會，取得發展，迎接更大的挑戰。謝謝大家。

主持人：謝謝肖秘書長的致辭。接下來是大會安排給我的時間，我先做一下自我介紹，我是中國商業聯合會購物中心委員會的副主任邢和平。

大會安排讓我講中國購物中心的發展前景，我認為這個話題很大，需要說的事太多。要講中國購物中心的發展不得不放進中國的商業地產，中國的商業地產一直不是孤立的，一直隨著我國的房地產業發展而發展。最近所有的數據都是一路的下滑，商業地產也肯定要受到影響，但是我感覺中國的商業地產跟我們深圳的天氣是一樣的，熱的時候很熱，但是冷的時候又不像東北那樣冰天雪地，因為技術含量很高，需要很多操作的過程，所以是相對平穩的。無論我們在商業地產的售價還是在商業地產租金水平上，商業地產這幾年的波動都不是很大，所以我說它是一個相對穩定的行業。

總體來說，隨著當前的形勢，房地產開發企業的土地儲備量減少，開發量也會減少，商業地產的上市量也同樣會減少，這個表現對商業地產來說有一個滯后的時期，這個時期正好是我們消化前段時間高速發展帶來的存量。

首先，我們先講一下我們的現狀。我認為中國的購物中心是一個跨界的相對不成熟的產業。我們可以把商業地產分兩個階段，地產開發和商業經營。每個階段講起來都有很多研究課題，尤其是實際操作過程中制約因素太多。從事這個行業將近30年，從事購物中心的管理也有15年，但是我現在遇到的所有問題都是新的問題，每天都會遇到新問題。中國的商業地產、中國的購物中心發展的太快了，快到你還來不及回憶的時間已經成為歷史了，要找新的途經了。

去年到日本去考察世界上最經典的商業地產項目，六本木城市綜合體，它是經過十年時間，把當地500多住戶組成股份公司，用七年的時間建成了六本木這樣世界經典的城市綜合體。我們中國的商業地產開發周期一般規律是兩年到三年，容不得我們很好的研究我們的定位、我們的規劃和建設周期是否合理。

在這樣的情況下，中國也很驕傲的說，我們創造了中國速度，前段時間看到萬達集團在武漢的漢街做了一個項目，幾十萬平方米的建筑面積用了八個半月。從1月份開工、規劃、設計、招商到9月份開業，八個半月的時間，真是奇跡。這樣的發展也帶來了問題，其他商家能不能像萬達這樣有這樣的速度？不容易。萬達在整個商業地產產業鏈上已經把各個環節整合好了。大家都在探索和摸索適合自己的路。

第二，中國購物中心的開發建設、運營管理相對而言盈利水平不高和風險較大。大家都很清楚，制約的因素很多，技術要求很高、團隊要求很高，一個方案做出來會有兩個不同的結果，運營好了發展很好，運作不好可能要投入很多，所以我們要考慮自己是不是具備商業地產發展的幾個要素。

我們的術語、統計口徑還不是很規范，我們做商業地產發展研究的時候到各地調研，各地給我們的購物中心項目有很多并不是真正的購物中心項目，而是傳統的百貨業。在數據和統計口徑上大家還是不統一。

基于此，商務部委托商業地產聯合委員會做行業術語的規范工作。簡單說，我可以用我近來遇到的兩件事情來說：一是購物中心多與少的事情。上個月我遇到中糧地產的寧高寧董事長，他拉著我問中國購物中心多不多？接下來他說他要建30個購物中心。我說購物中心的多少是相對而言的，不是簡單的說多或少。像萬達、中糧這樣中國有實力的企業去多建購物中心、建好的購物中心，為什么呢？因為每個購物中心都不一樣，要有特點。中國的西單大悅城和朝北大悅城也是完全不一樣的，要根據立地條件、市場開發能力和團隊水平等諸多因素做好規劃，這樣才能成功。我們真的希望中糧、萬達這樣有實力的開發企業加快建設。

另外，世界著名的時尚媒體的CEO上個月到我辦公室，他一去就打開電腦讓我看他和鄧小平的照片，他說是世界媒體第一個采訪鄧小平的。他是1978年開始就到中國來，以前來是援助中國，但是現在來是請求中國的援助。由此可見中國的發展速度和中國現在的國際實力都是很強的，國際上著名的時尚品牌也在關注中國的市場。在看他給我的照片的時候，我同樣打開電腦讓他看，我有米蘭服飾的設計師，意大利奢侈品協會的秘書長一在跟中國購物中心委員會合作，也想把意大利的品牌推廣到中國。我們建了世界一流的購物中心，同時又引進了一流的品牌，這就說明了中國購物中心的前景，中國購物中心的前景是非常好、非常光明的。受卡斯頓的邀請，我會在佛羅倫薩向世界品牌介紹中國的購物中心，他們非常想了解中國購物中心的發展。上個月給我的時間只有20分鐘，昨天給我發郵件說要講40分鐘，讓我提中國購物中心的發展和在中國購物中心發展時要注意的事項。而且告訴我很多世界著名品牌都想聽一聽中國購物中心的發展。

有這樣一個市場的環境，大家都在關注中國發展，我們自己做好購物中心，我們的前景就會非常好。

我今天準備了太多的東西，要說的話就太多了，我們可以會下交流，只要是與購物中心有關的東西都可以交流。我們中國商業聯合會搭建了一個平臺，平臺上有很多相關企業，希望大家在一起交流探討成功的方案、共同共進。

蔡概還：發展地產金融來解決低收入人群住房問題

2011-12-10 21:25:03 來源: 網易房產

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房地產金融專家蔡概還 網易房產12月10日訊 10月9-12日，CIHAF2011中國住交會在深圳會展中心舉行，在今日舉行的CIHAF2011中國地產金融(國際)論壇上，房地產金融專家蔡概還表示：發展真正意義上的房地產金融，一是可以通過設立房地產基金，建設廉租房或者經濟適用房，來解決中低收入家庭的住房問題。

同時，通過發展真正意義上的房地產金融，可以使房地產變成流通的證券或者是基金，在投資者手中流通，使投資者享受房地產帶來的回報，而且可以改變房地產的單邊市場，因為現在大家買了以后就不進行流通了，而且希望它價格不要上漲，如果有基金的話，那個時候有很多投資者可能會理性地來看到房地產的上漲問題，從而使房地產市場更加健康。當然，房地產金融過度發展的話，還會導致真正的房地產泡沫。

以下是演講實錄：

剛才陳老師談到保利，保利這樣的企業還是獨一無二的，大多數的房地產企業還是中型，或者說是擁有良好的項目資源的中小型企業。中小型企業在面對新的一波金融政策的時候，應該有哪一些應對的方式和方法？同時，我們還看到一個現象，我昨天在北京跟浙江幾個同事朋友聊，其實我們看到溫州的民間資本的問題，但實際上很多的良性民間資本還要找出路。這兩個問題請蔡概還先生給我們做相關的點評。

蔡概還：

今天會議的主題是銀行對房地產行業的戰略和創新思維主持人要我點評一下，其實我想更多地利用今天這短短的五分鐘闡述我的兩個觀點。第一是什么是房地產金融，第二是未來我們國家的銀行或者說銀行業、金融機構在房地產金融方面能有什么作為。

第一、什么是房地產金融？我首先想糾正兩個錯誤的認識誤區：

1、我們過去把銀行所買賣的與房地產有關的活動就認為是房地產金融，我覺得這是不能劃上等號的。

2、很多人把房地產金融認為就是房地產融資，這也是一種錯誤的看法。

那么什么是房地產金融呢？我把它分為以下三種類型：第一種是金融機構所開展的與房地產有關的金融活動，在這方面應該說是一種廣義上的理解，按我個人的意思來看，我覺得這還不是真正意義上的房地產金融。這方面最典型的就是房地產信貸。我原來在監管部門工作的時候，參與起草了固定資產、流動資金和個人貸款的管理辦法，這個規則制定的目的，是讓銀行在同等的標準和規則下面來平等地進行市場競爭，不是要對貸款進行約束，通過規范的規則來統一運作。

當然，在這個前提下，它是要符合國家的宏觀調控政策的。就目前來說，我覺得國家在信貸方面調控的是想讓房地產市場有一個科學有序的健康發展，它不是要把房地產市場打壓下去，而是想讓它平穩健康地發展，但是這個尺度非常難拿捏，因為一放，它可能就收不住。所以未來我覺得在宏觀政策方面最重要還是一個考驗，就是怎么樣能讓房地產市場平穩發展。對明年來說，我判斷如果境內外的市場環境沒有什么大的變化的話，應該說我們國內也不會有太大的松動。但是，如果歐債危機進一步加劇的話，那么我覺得我們國家的宏觀政策就會有所放松，這是與房地產有關的金融活動，嚴格意義上來說不是房地產金融。

第二種是金融機構開展的與房地產密切結合的一種金融形式，例如房地產企業的上市，發行房地產債券，這應該說比較接近房地產金融了，尤其是我們國家前幾年試點的信貸資產證券化，就是把這種銀行發放出去的個人住房貸款，或者是商業的貸款的債權進行證券化。我認為這接近房地產金融了，因為時間關系我不展開。

第三種是狹義上的房地產金融，也是真正意義上的房地產金融，這就是房地產基金和房地產證券化。房地產的基金分為兩種：一種是公募基金，一種是私募基金。公募的基金，我們國家目前還處于空白，主要是房地產信托投資基金，前幾年我們國家一直在做這方面的試點，也參與了它的試點工作，但到目前來說應該說不是很理想。

第二類是私募的房地產基金，這就有很多種了，既包括目前采用信托方式所做的房地產信托基金，私募型的，也有公司型的和有限合伙型的。我記得2007年《中國房地產報》采訪我的時候，我當時參與了《合伙企業法》的起草，我當時就判斷有限合伙未來將會開啟私募型房地產基金的大門。這是兩類基金。那么私募的房地產基金投向，有股權投資，有項目所有權投資，有資產所有權投資，還有股權所有權的投資，種類非常多，結構應該說有十多種，方式是非常靈活的。

我這里有一個數據，根據中國信托業協會公布的數據，截至到今年三季度，我國信托總資產已經超過了4萬億人民幣，其中投向房地產的大約有6797億，占到了17.24%。根據相關信托工作室的統計，信托公司總發布了信托計劃823個，規模也達到了2000多億元。這就是私募型的。

第二類就是房地產的證券化，這方面我認為在我們國家也還處于空白，公募的沒有，那么房地產證券化是哪些東西可以拿來做證券化呢？我認為有很多，包括住宅、期房銷售、應收賬款，房地產的租金收益，不動產及其附著物都是可以來做證券化的。

證券化通常采用公募的方式，私募的也有，最典型的就是我們深圳的明思克航母，我認為是我們國家做私募證券化的一個非常有代表性的例子。明思克航母當時這個主題做出來以后，把明思克航母未來五年的門票所有權賣給了旅游公司，實現了4個多億的回報。所以證券化方面我覺得未來探討的意義還非常廣闊。

發展房地產金融，我覺得是非常有意義的。發展真正意義上的房地產金融，一是可以通過設立房地產基金，建設廉租房或者經濟適用房，來解決中低收入家庭的住房問題。

同時，通過發展真正意義上的房地產金融，可以使房地產變成流通的證券或者是基金，在投資者手中流通，使投資者享受房地產帶來的回報，而且可以改變房地產的單邊市場，因為現在大家買了以后就不進行流通了，而且希望它價格不要上漲，如果有基金的話，那個時候有很多投資者可能會理性地來看到房地產的上漲問題，從而使房地產市場更加健康。當然，房地產金融過度發展的話，還會導致真正的房地產泡沫。

盛宏清：希望為開發商打開私募票據融資工具

2011-12-10 21:20:21 來源: 網易房產

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中國光大銀行首席經濟學家盛宏清

網易房產12月10日訊 10月9-12日，CIHAF2011中國住交會在深圳會展中心舉行，在今日舉行的CIHAF2011中國地產金融(國際)論壇上，中國光大銀行首席經濟學家盛宏清稱“我們在未來的貨幣政策略微放松的進程中，想把這個私募票據的融資工具看能不能跟房地產企業打開，因為現在監管部門對信托這一塊監管得比較嚴，并且今年的信托融資方式基本上是大幅萎縮的，今年在信貸之外就是委托貸款這一塊，并且今年的信托融資方式基本上是大幅萎縮的，今年在信貸之外就是委托貸款這一塊，是爆發起來，所以基于貨幣政策略微放松的過程中，我們想把私募票據這一塊看能不能跟房地產企業做起來。”

以下是演講實錄：

大家下午好！在上午的演講當中我們得到了很多的感觸。在上午的談話當中，我們的王小廣先生拋出了比較嚴厲的觀點，陳勁松先生談了觀點嚴厲不怕，但具體觀點要有對策。實際上我們下午重點研究和討論的就是從銀行作為房地產金融目前絕對主體的角度，對于房地產的調控以及新政下走勢，包括銀行之外的基金、信托跟方面金融相關的機構對于整個后市的看法，以及商業銀行創新的夢想，具體應該有哪些做法。首先請各位嘉賓先談5分鐘，然后互動交流。

中國光大銀行首席經濟學家盛宏清：

謝謝主持人，謝謝主辦方。我作為銀行過來的，因為現在房地產調控處在一個敏感的十字路口，大家也都爭論得很多，也都討論了很多，我想把我們對于這房地產這塊的融資態度，也就是我們目前的一些政策，以及對未來的基本看法做一個實事求是的說法，有些困難的可能要擺出來，跟大家一塊兒來討論。關于房地產這一塊，我們從08年開始，還是遵守國家的信貸政策總體上揚的收縮，09年放了一些以后，后來又進入了一個收縮的階段。

中國光大銀行首席經濟學家盛宏清先生發言

目前，對宏觀經濟的整體看法，我們還是認為中國正處在一個經濟結構的調整，以及整體的宏觀經濟的回落，并且受到外部環境惡化的考驗過程中，在這個過程中，以往發生的幾次房地產的大起和回落，政府監管部門現在的態度也還沒有松口，沒有松口就表現在一個是信貸規模的控制上，一個是存貸比的控制上，在這些方面都還沒有松口，商業銀行在這一塊還是遵守監管部門的政策，在開發貸款上還是比較謹慎。

我們在開發貸款上的政策就是總對總的這些客戶，目前還是維持原先的信貸投放規模和量，并且基本上實行的周轉，然后是續接新增量。對于非總對總的這些項目，目前開發貸款方面實在是難以拿出新的信貸增量出來，這是關于信貸政策。

第二，我們的房產融資，還有在這一塊的融資途徑我們也在想辦法來募錢，在債券的公募方面，比如我們接了一家大型的房地產公司，比如保利，我們跟他在進行公募的融資，但這種公募的債券的融資，加上協會的注冊辦，交易商協會其實是人民銀行的一個輔助的監管機構。并且，我們還看好一個新的融資工具，就是私募票據。

私募票據這一塊，由于它不受凈資產的限制，我們在未來的貨幣政策略微放松的進程中，想把這個私募票據的融資工具看能不能跟房地產企業打開，因為現在監管部門對信托這一塊監管得比較嚴，并且今年的信托融資方式基本上是大幅萎縮的，今年在信貸之外就是委托貸款這一塊，并且今年的信托融資方式基本上是大幅萎縮的，今年在信貸之外就是委托貸款這一塊，是爆發起來，所以基于貨幣政策略微放松的過程中，我們想把私募票據這一塊看能不能跟房地產企業做起來。我首先就談這些。謝謝主持人。

夏斌：未來應該用交易所得稅來代替房產稅

2011-12-10 21:09:17 來源: 網易房產

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國務院發展研究中心金融研究所所長、央行貨幣政策委員會委員夏斌

網易房產12月10日訊 10月9-12日，CIHAF2011中國住交會在深圳會展中心舉行，在今日舉行的CIHAF2011中國地產金融(國際)論壇上，國務院發展研究中心金融研究所所長、央行貨幣政策委員會委員夏斌對房產稅提出了自己的看法，夏斌認為“這么大的國家，重慶、上海房產稅試點已經搞了。全國怎么辦？出于無奈，搞了認購政策，我認為短期方向也是對的，但長期怎么辦？所以應該選擇適當的時機，用交易所的稅，來逐步地應該選擇適當的時機，在統一上海、重慶不同的房產稅，在淡化統一35個城市不同的限購政策的同時，提出高額累計交易所得稅。”

以下是演講實錄：

下面將要邀請的演講嘉賓，首先先做一個廣告，我推薦大家看他寫的一本書叫《中國金融戰略》，這本書賣得很好，這是相當專業的一本書，其次，在財經的書當中，現在大概已經賣到了5萬冊，什么概念呢？就是賣到1萬冊可以上網，賣到1.5萬冊以上就可以在網上呆兩周，如果賣到5萬冊的話，我們初步認為這當中有很多學生及因為他的學生現在有很多都掌管著各大金融機構買去給別人。下面邀請的嘉賓是國務院發展研究中心金融研究所所長、央行貨幣政策委員會委員夏斌先生。

夏斌：

各位上午好，一年快過去了，中國在關注明年怎么辦，世界也在關注明年怎么辦，就是中國的經濟會怎么樣，昨天我在飛機上看了《環球時報》，有一個調查，調查的結果說2016年中國的金融體系崩潰，同時也報道我們在座的可能都記憶猶新，國際貨幣基金組織曾經預測過2016年中國GDP超過美國的一年。

國務院發展研究中心金融研究所所長、央行貨幣政策委員會委員夏斌演講

今天我想講的是，其實去年我曾經好象也是在這種場合講了房地產，因為是住交會，重點是講房地產。曾經講到過中國房地產的健康發展方向就是以消費品為主導，這是我09年以來一直堅持的觀。同時，也提示市場，如何看待中國的房地產業，可能不能用分析股市的思維來分析房地產，可能不應該用過去分析房地產的模型、數據來分析今后的房地產。一年已經過去了，現在情況出現，在座各有想法、各有判斷，這里我就不展開說了。

關于中國經濟會怎么樣，我在7月11號《中國證券報》有個稿子，我想今天主要還是講的這個邏輯。我在那篇文章里講到，我說中國經濟發展的主邏輯、主基調是什么，我認為美國危機以后，全球正處于深刻的、持續的結構調整階段，意味著什么？意味著危機之后復蘇沒那么簡單。現在連美國的主流經濟學家都說危機復蘇努力了4年過去了，現在還是9%，他們也曾經擔心美國出現日本的十年。相比美國，在座的各位更清楚，歐洲的問題、歐元的問題比美國還安全，不管走得出來還是走不出來，歐洲的經濟增長必然往下走。

美國歐元區是中國的兩大主要貿易對象國，這兩個地區經濟不怎么樣，對于我們來說，外需在減少，出口在減少，必然會深刻影響中國經濟的增長。我們前幾年多投放一些貨幣，地方融資平臺的風險，中國的投資不可能再想前幾年那樣保持高速的增長。

我們講GDP、講外需、講投資，在這兩個因素之下，我們就看出口，在座都知道，中央國務院關于提高消費講了很多年，也采取了一些措施，在座的都明白，提高消費是一個漫長的過程，消費力的提高還有待于很多體制的改革，在這個背景之下，外需投資受抑制，消費一下子提高不了，而我們的兩極分化嚴重，社會消費提高有困難，同時講和諧社會、講以人為本，上次媒體報道是20多個省市自治區的勞工工資提高了20%左右。

在座可能身邊的例子很多，保姆的工資、短工的工資都在50%、100%的提高。在這個背景之下，勞動力成本的提高是一個趨勢，這意味著包括資源價格的改革等等都決定了中國的商品成本要提高，加上我們在結構調整中間更多地要主張從貿易行業向非貿易行業的發展和轉移：第三產業、服務業，這決定了在這個國家貿易行業向非貿易行業轉化的過程中間，整個的社會勞動生產率要有所下降。這不是中國在這個階段，其他發達國家曾經都遇到過這樣的階段。因此，概括而言，外需在減少，這是持久的、深刻的結構調整所決定的。投資不可能像2007、2009年那樣保持高速的增長。消費的提高要有一個過程，成本在提高、資源價格在改革，等等一切因素決定了，我認為這是中國經濟發展的內在邏輯決定了。

從趨勢看，我國經濟正處于一個從過去兩位數的高增長平臺，逐步走向相對穩定增長的平臺。這個趨勢不是經濟周期的問題，這個趨勢既然不是經濟周期的問題，就決定了不是宏觀政策所能調控的。就是說速度下來了，我想硬拖很難，過度的貨幣投放就埋下更多的風險。我們必須看到，這是中國經濟下一步發展的必然邏輯。這是我在今年7月11號《中國證券報》上講的觀點。為此，我提出當時的政策建議：第一，不僅僅是下半年，今后的幾年，中國的貨幣政策都必須保持穩定的貨幣政策。什么意思？稍微舉個簡單的例子，在座因為很多不是搞金融的，我們的貨幣供應量我7月份說有70多萬億。

通過存款準備金等制度，比如20%，給中央銀行凍結起來不準在市場上流動的，加上公開市場操作的票據那就更多了。什么意思呢？這么多的貨幣是生生凍結起來，如果放出來，房地產市場根本不是現在這種狀況。基于這個現狀，作為政府決策來說，必須保持清醒的頭腦、穩健的貨幣政策，是保持今后經濟穩定發展的一個基本的政策。

第二，財政的改革是涉及到我們結構調整的關鍵。涉及到我們這輪宏觀調控能不能走出來，關鍵看財政政策，結構減水，向弱勢群體傾斜，加快社會保障、醫療、教育制度的改革等等。

第三，由于中國的體制改革在過程之中，必然表現出非常簡單的問題，中小企業融資難，特別是中小企業中的小微企業融資難，因為中國的中型企業原來的統計標準規模是很大的。所以從銀行、從證監會上報國務院的數據看，社會在說中小企業融資難，溫州跑路潮、鄂爾多斯的現象，等等。但是從機構報告的材料看，中小企業的融資增長規模并不減弱。什么原因？因為是中型企業和小微企業沒有嚴格區分。現在國務院有工信部等四個部委嚴格區分了，我們現在要看真正穩定社會，我們對于就業率有很多貢獻的，小微企業的信貸支持的力度，對他們應該網開一面。

講個數據，我跟領導講，去年底為小微企業服務的草根金融，就是小額貸款公司，全國貸款規模2500億，貸款增長規模超1倍，百分之百的增長，也就是5000億，我們的貸款規模有50萬億，占多少比例，在座都會算。因此，從國家大局出發，我們在收緊銀根的過程中，對整個社會有決定意義的小微企業網開一面，想盡辦法放開信貸規模，讓它保證正常的生產經營，當然我不是鼓勵投機，讓他保持增長的生產經營，來保持社會的穩定。

當時地方融資平臺的問題，很簡單，中國的國情，曾經我在機關工作過，我相對比較了解，開玩笑地說，拍著腦袋我都知道，這么大的國家，審計署公布10.4萬，銀監會公布是9.7萬，這個無所謂，不重要，重要的是肯定有一塊錢是輸掉的。怎么辦？我就說不能千篇一律限期整頓地方融資平臺，限期整頓，地方馬上就出事，要講究策略，心中有數。與此同時，有的專家說學西方，搞資產證券化，我說堅決不能搞，地方融資平臺的債務風險是說不清的，信息是不透明的，讓一般的老百姓來轉嫁這個風險，風險太大，對社會穩定非常不利。

我在領導面前說，如果要做資產證券化，可以，誰提出？搞金融的機構你們互相買賣，不準把銀行給地方融資平臺的資產打包賣給普通老百姓，發地方債可以，但是必須依法辦事，如果發地方債，信息要透明，當然現在這方面工作做得很難。細細一透明，中國三十多個省市自治區政府很多是發不了債的。大家不要輕信很多專家。十年過去了，偶然機會去了解，有的省到現在都沒有還債，所以在這樣的背景之下我說發債可以，信息透明，制度建設一時跟不上，最后的結果拍腦袋可以想出來，能發債的就是上海政府、廣東政府、深圳、浙江等幾個經濟實力好的、財政收入高的。最后怎么辦？我認為還是資產重組，依法辦事。實在不行變賣資產，還銀行錢，保社會穩定。

對于房地產問題，堅定不移地要堅持方向，房地產調控的方向堅決不變，打擊投機，加快社會保障房的建設，用我個人的語言來說，就是去年在這個場合說的，堅持房地產以消費品為主導，買房子是為了住，買房子不是為了像買股票一樣賣。誰想買房子為了賣，堅決讓他賺不了多少錢，這是我們調控的方向。政府在短期內處無奈，要控制房價，我個人認為，從長期看，我們的政府不應該控制房價，我應該不管房價，關鍵是要把健康發展的長效制度建起來。

短期內，泡沫已經形成，中國經濟要穩定增長，房地產業涉及到方方面面，確確實實很難。在這個背景下，我說當前的調控策略，準備再花1-2年的時間，信號明確、方向不變，但是講究策略，花1-2年時間，慢慢調到位。政策怎么辦？當時講了幾條：第一，這是我一貫的觀點，與其上房產稅，不如上交易所的稅，我們為了精確打擊投機，投機在哪個環節？投機在買進房子再賣出去的環節，在賣出去的環節應該精確打擊。所以想賣上高額的交易所得稅，20%不行，再40%，這是我隨便說的，當然作為政策是要好好研究的。

這么大的國家，重慶、上海房產稅試點已經搞了。全國怎么辦？出于無奈，搞了認購政策，我認為短期方向也是對的，但長期怎么辦？所以應該選擇適當的時機，用交易所的稅，來逐步地應該選擇適當的時機，在統一上海、重慶不同的房產稅，在淡化統一35個城市不同的限購政策的同時，提出高額累計交易所得稅。對于市場上這么多錢，它不是為了投機，看好中國房市，他買了不賣，適當的鼓勵投資可以，幫助弱勢群體、幫助沒有錢的人住上房，可以出租，但是應該出臺以保護承租人為主導利益的全國房屋租賃管理條例。

簡單講，對租金要管理，不準隨便漲價，學習德國、法國的經驗，提出指導價。報上講的，德國、法國規定租金可以漲，比方說漲20%，超過20%-50%，對不起，依法辦事，說嚴重了：判刑。同時，房東不準把房客隨便在冬天趕出去、隨便解除合同，你想賣房子，首先賣給房客，德國、法國房是炒不起來的，為什么英國、美國炒起來？以金融市場為主導的國家，他把房地產炒成了泡沫。你看看德國，經濟這么發達，房價非常穩定增長。

再就是社會保障法，我當時的建議也很簡單，要求壓著各級地方政府必須顧全大局，完成社會保障房的建設任務，你要當官，你要烏紗帽，就必須完成任務，這是大局。因為正常的投資我們仍然要保證，因為不鼓勵弱勢群體買房，他收入有限，要解決他有房住的問題。但是，我們也明白地方政府在土地財政這樣的背景之下，資金是不夠的，地價在跌等等。

所以這個時候如果同時要上財政、金融的補貼政策、利率政策，和各種各樣的融資手段，能不能網開一面，幫地方政府解決問題。土地財政問題是更大的問題，這個中央要拿出戰略勇氣，解決中央財政和地方財政有關事權、財權基礎之上的合理的財力的安排制度。為什么呢？因為確實我們有些地方政府教育、民生、社會穩定等等很多任務壓著他，財力不夠，財政收入不夠，這也是個現實。這是我當時講的幾條政策。

今天在這個場合，半年快過去了，我想講什么？第一，中國經濟發展的主基調，中國經濟發展的邏輯沒有變化，7月份分析這些東西，到現在為止沒有變化，趨勢沒有變，無非出現了一些新的情況。最大的情況就是房價在跌、交易量在萎縮、土地財政收入在減少，最大的變化是這個變化。主基調沒有變、發展邏輯沒有變，外需在減少，明年大家都擔心歐元區第二次衰退。

我們很多專家，海內外專家都預測，今年進出口對GDP的拉動是零，是負增長，明年可能也是零、是負增長。貿易出口可能還增長10%，但是，相比今年的增長來看，對明年的GDP的增長8%的增長，出口沒什么貢獻，那就靠投資與消費了。而投資，我們保持時刻的警惕，09、10年多發了一點貨幣，我們有些投資風險已經慢慢在有，所以要謹慎。接下來就是消費，消費很難。

這是主基調，大家要看到，從中央政府到地方政府，從投資者到市場都要看到中國經濟發展在一個下臺階的過程，這是合理的。我說的主基調沒有變，這是我要講的第一點。

第二個觀點，主基調不變下的宏觀政策，我們也應該繼續堅持穩健的貨幣政策。什么是穩健的貨幣政策？過內有個網登了我的一些講話，當然可能有些標點符號沒有用好。我說，穩健的貨幣政策相對09、10年肯定是收緊銀根，但是我們穩健的貨幣政策主要保證實體經濟8-9%這樣增長的合理的貨幣供應的提供。

我們要穩增長，媒體都在說穩增長，我個人認為，我們要穩的是健康增長，并不是一定要滿足恢復兩位數的增長，不是簡單的就說增長下來了，想盡辦法通過貨幣把它捅上去，可能會埋下新的風險。要穩的實體經濟合理的增長、健康的增長。什么是微調？肯定官方會提出微調，前瞻性、靈活性、針對性，很多報紙媒體在解讀，官方沒有專門的解釋，什么叫微調？

我個人認為，微調并不意味著簡單的放松銀根，微調也并不意味著簡單地放松總量政策，恢復到過去那種增長，不可能，這個市場得明確了解。而是針對我國在改革中間，我們的市場融資機制不健全的情況下，我們要運用M2的總量調控，運用信貸結構政策作為輔助，運用一些個別的行政措施作為輔助，來滿足穩定增長所需要的結構性融資的需要。比如說最典型、最通俗的中小企業、小微企業的貸款，想盡辦法要放開，想盡辦法要滿足。比如說戰略性新興產業，又比如說一些報章上講的社會保障房等等，這個我們要想盡辦法保證。

因此，微調也不意味著放松對房地產的調控。講微調不要認為是房地產市場調控在恢復到原來這樣一個簡單的邏輯，緊了就放、松了就收。我認為現在正處于制度的結構在調整中間，一邊在克服周期中的波動，一邊在慢慢把過去沒有建立的制度在建立起來。因此，我反復說，去年就說，市場不要用過去的數字、過去的模型來分析，對有些專家的言論不要抱有幻想，大家腦子一定要清醒。因此，微調也不意味著放松對房地產的調控。講微調不要認為是房地產市場調控在恢復到原來這樣一個簡單的邏輯，緊了就放、松了就收。我認為現在正處于制度的結構在調整中間，一邊在克服周期中的波動，一邊在慢慢把過去沒有建立的制度在建立起來。因此，我反復說，去年就說，市場不要用過去的數字、過去的模型來分析，對有些專家的言論不要抱有幻想，大家腦子一定要清醒。

微調是基于宏觀管理的原則，是更精細的運用動態的差別存款準備金率。什么意思？在座可能不是搞金融的。我們搞貨幣供應鏈的控制，從理論上講叫利率要放開，我們利率還沒有完全放開，因此，貨幣供應量，M2的控制很難。

所以我們搞貸款規模的控制，這是對的。但是，貸款規模的控制在現在的中國改革發展的情況之下，金融產品很多，信托理財搞房地產，延伸產品，產品很多的情況下，貸款規模已經窄了，我們很多實體經濟，包括企業的錢不是通過貸款規模來的，PE、理財產品，等等各種渠道都可以搞資金。所以，光靠貸款規模也不行。

因此，今年中央銀行提出要控制社會融資總量，啥意思？就是不管什么金融渠道，最后到企業中間有多少錢，這個很準。但是，這種統計是滯后的，是幾個月以后、幾個季度以后才能統計出來，而我們中央銀行全年的資金流量表統計更是晚的。

所以，它又不能滿足前瞻性的、靈活的調控需求，所以在這個背景之下怎么辦？M2、貸款、社會融資量都得關注，所以在這個背景之下，如何結合宏觀審慎管理，實際上是更精確地動用動態的差別存款準備金率，現在從21.5%降到20%，對各個銀行是不一樣的。在座你們也不知道。所以我講微調，如果講更高層次的理解，應該是更精細的把動態存款準備金率搞好。

第三個觀點，主基調下的中國經濟能不能穩定發展，關鍵在結構調整。結構調整能不能過得去，關鍵在財政政策。在中國發展方式的改變、結構調整中間，我們想更多地靠貨幣政策是不行的，必須搞財政政策。什么意思？發展中小企業。

在座都知道，發展中小企業，我們要結構性減稅，大家都提出要減稅。我們也知道，發展戰略性行業，有些資金想辦法往那邊引導，財政貼息，財政有些政策要跟上。我們社會發展方式的改變，要提高民生，要提高消費，那么財政支出要加快社保、醫療、教育等等這方面的制度建設。向消費者傾斜。所以，我說財政政策能不能保持進一步的積極，就是還是要采取積極的財政政策，第一我認為有空間，第二必須保持積極的政策，才能把這次宏觀調控堅持下去。

第四個觀點，能不能有藝術的調控好房地產市場，是明年宏觀調控的關鍵和難點。現在房地產市場是連結中央政府、地方政府、開發商、老百姓、投資者以及市場方方面面的一個連結點，是一塊心病。這塊市場現在怎么弄？泡沫已經形成。我直率地說，曾經也說過，中國房地產市場不打，中國肯定要出事。打狠了，也會出事。所以在去年我講再花2-3年時間，在今年年中，我的建議，再花1-2年時間，掌握好策略。現在問題是房地產的問題直截了當地連結了土地財政的問題，土地財政的問題直接連結了地方融資平臺的問題--風險。

地方融資平臺的風險，直接連結了整個銀行體系能不能穩健的問題。銀行體系能不能穩健，直接影響到當前中國的股市，老百姓有沒有信心的問題。這些問題全連在了一塊兒了。大家都知道，中國股市中間一半以上的利潤全是銀行的利潤，這是報紙上披露的。而銀行現在利潤賺得不少，準備壞帳沖銷的資本，都準備好了，撥備率提高很高，也就是說到底有多少融資風險，這又涉及到房地產問題，所以現在這些問題連結起來，我是關心宏觀經濟的、金融的，所以現在從宏觀經濟、金融的角度，不得不密切關注房地產，因為這涉及到整個大局。

怎么辦？方向，堅決不變，堅決打擊投機，堅決繼續堅持宏觀調控的房地產方向。但是策略上我仍然提出應該再花1-2年時間，著急不得。理論上不可能，我跟“金磚四國”的高盛在倫敦跟他談，他說你很敏銳，我說提出房地產問題現在已經到這個地步了，必須要整，但是整快了還真不行。他說2005年如果因為這么做了，可能就不會到現在百年一遇大危機了，你們中國這么做，是主動想捅破泡沫，這個話里可能還有話，到底能不能成，考驗著中國政府，這是我個人認為，考驗著中國政府的智慧，考驗著中國政府如何在調控中間講究藝術。

怎么樣把那些政策能不能慢慢地替換出來這是關鍵，在這個問題上，我們也看到房地產的投資1-12月份31%，全年有人預測可能25%左右，明年房地產的投資，我找一些年輕人幫我算，我也找任志強來聊，任志強說16%，歷史最低點。年輕人通過各種各樣的模型和歷史數據來看15-20%左右。如果是20%，GDP可能還是能在保八以上。但是，講15%-20%，都基于現在的基本情景不變的情況之下，情況會不會變化，房價還在跌，交易量還在萎縮，對開發投資明年到底什么影響，確實是個很難預測的事情。

我說在現在的情景下，現在什么情景？信托理財進入房地產的問題還沒有暴露出來，明年一季度，會不會有風險？溫州跑路潮，當然溫州的量很小，對全國來說很小。溫州的跑路潮說死保一百天，這個年關能不能過得去，鄂爾多斯的事情更多的銀行貸款金額不多，但也是涉及到房地產里面的一大堆事情，有的是民間融資的問題。

這是什么意思呢？我們都在看到現在的情景下來分析15-20%的投資，如果情景起了變化，價格、交易量對投資到底什么影響？投資對明年的GDP、就業、上下游到底什么影響？我認為需要非常謹慎密切的關注。交易量是在價格跌到什么水平，是放大了還是進一步萎縮了？這個就是在市場的心理博弈中間，因為現在很多老百姓他不買，他等著，他就知道還要跌，雖然是剛性需求。所以在這個背景之下，一切都在不確定、動態中間。如何準確地把握市場發展態勢，如何正確地引導市場發展態勢，很關鍵。所以，我只是想講這一點，市場怎么轉我們必須繼續關注。在這個節骨眼上我們進一步的政策，第一，我認為明年的社會保障房仍然要加快。我也關注到專家、市場說我們明年要不要關注社會保障房，我講的是社會保障房的建設速度不變，是講的資金堅決不能退，資金要進，中央財政要支持社會保障房的建設。

第二，我個人認為，因為海南泡沫經濟我們都經歷過。如果在穩健的貨幣政策之下，有些小開發商確實撐不下去了，社會保障房能不能賒購那些爛尾樓，改造一下，變為社會保障房、廉租房。這完全是我個人的想法，我更愿意聽你們的建議，了解你們的想法和動態。就是能不能在社會保障房的用途上面做些調整。

第三，對于地方融資平臺，今年要到期一大塊債務，明年仍然會到期一大塊任務，有人說一萬多億。有些債務我們在市場上了解股市不好，原因是什么？中國經濟增長了8%，大家都承認，但是大家對這些東西心里都沒有底，到底有多少風險，政策預期不明朗，沒有信心，所以不炒股票。因此，對于地方融資平臺明年到期一萬八千億也好，一萬多少億也好，我們能不能分類處置，拿出辦法，就是明確處理的辦法，向市場告示，講清楚，該還的還，該資產重組的資產重組，實在不行的，有關政府必須賣賣自己的資產來還債，你只要把這個講清楚市場投資者就清晰了，市場相對穩定了，有些該融資的還做融資。

第四，對于地方債，地方債在地方財政收入，有收入前景的、能夠償還的地方政府我們能不能進一步擴大試點，我們現在是上海、廣東、浙江幾個財政收入比較好的省級城市，我所知道，在中國的地級城市，有些財政狀況是很好的，長三角、珠三角，中等城市：佛山、東莞、蘇州等等，這些地級城市有些地方財政收入是很好的。能不能在他們保證明年穩定增長中間，因為房地產整頓而影響他們正常的收入，在這塊上面我們能不能擴大他們的發債試點，這是我個人的想法。

第五，全國應該對房地產信息的聯網速度加快。我也注意到媒體上報道，說加不快的原因，腐敗等等因素，具體我不了解，但是我知道，我們金融系統的網絡在座都有體會，我們買飛機票的網絡非常發達，住房這個網絡就那么難嗎？我只能說到這個份上。能不能借助發達的網絡，在盡快完善全國房屋交易信息的情況之下，選擇適當的時機，當然什么適當時機咱們可以研究。如果是價格交易量影響了開發投資，自由落體式的下降，應該充分關注，進行適當的政策調整。

但是，要講清楚，就是政策調整一定要給市場明確的信號：堅決打擊投機炒房的方向不變。怎么調？我提出是用交易稅來逐步頂替、替換限購政策，而限購政策能不能適當調整，也不是全部取消，有些確實是剛性需求的，能不能滿足，有些老板，廣東的老板、企業家在上海、在北京也有企業，他確實經常三地跑，住賓館成本高，在那邊買一套房子，但是他不準備賣，就是租，能不能滿足，諸如此類，要有技術手段能夠保證。

如果限購政策作出適當調整，當然對于外國自然人的資金進中國炒房地產仍然要密切關注，堅決打擊。在這個背景之下，我如果宣布限購調，應該跟老百姓說得清清楚楚：打擊投機炒房堅決不變，同時出臺交易所得稅。具體怎么做，也可以研究。一年多前我就說了，能不能針對第二套、第三套房以上，根據他的持有年限，半年內就買進賣出，一年內買進就賣出了，根據持有的日子、持有的年限，嚴格制定出累計的高額交易稅，讓你賺不了多少錢，至于陰陽合同、管不住，我堅決不信，那是管理問題，那是打擊力度不夠，你可以殺雞給猴看。

在繼續打擊投機炒房，保持經濟穩定增長中間，這么多民間資本怎么辦，那又是老話。加快落實去年國務院制定的國務院36條，加快公共事業的投資，大家有錢，股市不好，房子不讓炒，這個錢到哪里去，存款利率又是負的。而現在如果說講結構調整也好、講投資也好，靠政府計劃、指令想調出一個合適的結構，是不可能的，我是不相信的，我們就是在一些投資門檻堅持放開，堅持市場化，誰有錢誰承擔責任，誰來投資，慢慢通過市場才能調過來。

第六，我在微博上講的，中國的很多問題，結構調整難以調，社會分配不公，群眾意見比較大，與此同時，壟斷實體比較重，我們中央、地方政府持有的國有資產27萬億，我們能不能國退民進，適當地在保持相對和絕對控股的前提之下，多余的股份慢慢向市場賣出，當然有的不是上市公司，有計劃的慢慢賣出。置換的錢干什么？救窮人，不是平均分，只專門救窮人，救了窮人他馬上去消費，馬上去買日常的生活用品，這樣救窮人，擴消費，促增長，穩社會。這是需要拿出戰略勇氣來解決的中國經濟中間的一些長期問題。我的發言就到此結束。謝謝大家！

高廣垣：“地王”不斷產生的時候令銀行風險加大

2011-12-10 21:30:17 來源: 網易房產

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房地產資本資產有限公司總裁高廣垣

網易房產12月10日訊 10月9-12日，CIHAF2011中國住交會在深圳會展中心舉行，在今日舉行的CIHAF2011中國地產金融(國際)論壇上，房地產資本資產有限公司總裁高廣垣對中國房地產市場提出了自己的看法，高廣垣認為“現在我們看到國內的商業銀行在這一塊是控制得比較緊，而且無論是大小企業，現在借款方面都非常困難。我覺得這是一個健康的調整，也是應該控制的，不然的話我覺得“地王”在不斷產生的時候，同時我們的風險會非常的大。不但影響國民的買房能力，而且會影響到整個經濟體系。所以，我覺得這是應該控制的。而現在控制的力度確實是比較夠，如果能夠看到房價、地價能夠有一個健康的調整，對將來市場的發展還會比較好。”

以下是演講實錄： 高廣垣：

今天這個題目我覺得確實是現在商業銀行要面對的一個比較重要的出路的問題，因為房地產貸款現在占商業銀行的比例也比較高，商業銀行的房地產貸款一般來講是分成兩類，一類是跟房地產開發有關的房地產的貸款，第二類是消費者的貸款，是抵押按揭。

在2000年初的時候，我參與的比較多的是住房按揭的貸款的證券化的一些討論和工作，我覺得現在可能國家或者是大的商業銀行現在很關注的是房地產貸款，但是沒有太注意的風險是在個人住房貸款、按揭的風險。

我們知道前幾年美國出事的次案，就是在于個人住房按揭在做的時候，本身它的風險要求就沒有達到合規的要求，而出現了大批量的不能還款的借款人，在這個情況之下，我覺得中國現在面對的房地產市場可能是房價要下跌的幅度比較大。現在說10%、20%，可能不知道還會不會到底，如果再往下掉的話，可能會出現比較大規模的風險，就是還款人可能就還不了錢。

在這個情況之下，我覺得商業銀行得要非常關注風險，而且以后在做個人住房抵押貸款的時候，也應該是把這個基本功要做好，就是怎么去判斷還款人的還款能力、還款意愿，以及將來他的物業要調整價格的時候，這個還款人能不能承受得了，這都是非常基本的基本功。

第二，現在無論是中央政府還是銀行都是非常關注房地產貸款，就是開發商向銀行去借錢，去開發他的項目。現在我們看到國內的商業銀行在這一塊是控制得比較緊，而且無論是大小企業，現在借款方面都非常困難。我覺得這是一個健康的調整，也是應該控制的，不然的話我覺得“地王”在不斷產生的時候，同時我們的風險會非常的大。不但影響國民的買房能力，而且會影響到整個經濟體系。所以，我覺得這是應該控制的。而現在控制的力度確實是比較夠，如果能夠看到房價、地價能夠有一個健康的調整，對將來市場的發展還會比較好。

當然，剛才蔡總也提到了我們提出其他創新的，比如OEIT，就是房地產投資信托基金在香港、在海外都有很多上市的案子，但是在中國這個還是處于比較初步的階段。我們看到前幾年，包括最近，香港的長江實業把他們的東方廣場拿到香港去發人民幣的OEIT，這也是一個很成功的例子。雖然說上市以后不是做得很好，但是也是因為市場最近表現不好。

我覺得這應該是中央政府以及有關的監管機構應該要加強做研究。因為最近我也在幫助一個比較大的國企開發商，去研究，把他們的收租物業，也就是商場，有大概100個億左右，想拿到香港去上市，做OEIT，正好在海外現在有幾千個億人民幣的流通，他們的回報率在海外非常低，大概1%-2%左右的利息，所以這是一個非常好的時機。

商業銀行現在也應該去想創新，我們看到，銀行的存款基本上比較多是短期的存款，而房地產的貸款很多時候是長期的，所以這個時間的錯配對商業銀行來講確實是一個考驗。但是，我現在接觸到的一些項目，包括一些城市開發的項目，包括一些一級土地開發的項目，規模都非常大。一說就是幾十平方公里的項目，而且年期也比較長，現在我們也正在處理一兩個城市發展基金的募集和成立，我們一算這個時間，可能就是8-10年的時間，銀行是一個非常好的渠道，去引導長期的資金投入到房地產的比較長期的投資，我覺得這也是應該商業銀行可以考慮的創新。

我想還有其他的創新可以做，但是我們也要關注一點，就是我們看到歐美國家很多商業銀行參與了投資銀行或者是用了投資銀行的一些投資方法，令到很高風險的投資他也背了，這樣就出現很大的風險。所以我認為中國的商業銀行的體系應該要吸收西方國家的教訓，不要學他們的做法，把非常高風險的一些投資納入到商業銀行的資本金的投資或者是客戶的投資。到底這個怎么去做平衡，或者是表外，怎么樣把風險隔離，以后還要研究。我先進這么多，謝謝。

第五篇：“2014中國智慧城市發展高峰論壇”成功舉辦（范文）

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2014年11月17日，一年一度的高交會“2014中國智慧城市發展高峰論壇” 在深圳會展中心如期拉開帷幕。此次大會由國家信息中心和IDG國際數據集團主辦，公安部第一研究所、民政部國家減災中心、北京大學數字中國研究院、北京航空航天大學及國際數據公司(IDC)聯合協辦，IDG承辦。會議圍繞“智慧發展，智能未來”主題，通過主題演講、平行論壇、高峰對話、專題報告等多種形式，針對中國智慧城市的現狀及趨勢、智慧城市試點進展、創新應用、城市運營和管理的智慧化、第三平臺與智慧城市發展等話題進行深度交流與研討。今年參會的中外演講嘉賓及各領域技術專家達到600多位，創歷史新高，他們共同分享了智慧城市領域的重大機遇和變革。深圳市政府、國家信息中心、工信部、住房和城鄉建設部、公安部等重要領導蒞臨論壇開幕式并致辭。

業界領袖腦力激蕩 共圖智慧城市發展大業

上午的主會場精彩紛呈，演講各方觀點表述清楚、解析權威，其中智慧城市發展趨勢與發展政策、評價指標、中國特色、海外經驗以及城市安全等關鍵詞引人矚目。演講嘉賓涵蓋政府、行業企業、咨詢機構、院校等智慧城市產業鏈各環節的領袖級人物，包括深圳市人民政府副市長唐杰、工信部軟件服務業司李穎司長、國家信息中心常務副主任杜平、IDG全球常務副總裁兼大中華區董事長熊曉鴿、國家信息中心信息化研究部副主任單志廣、住建部中國城市科學研究會數字城市工程研究中心主任丁有良、工信部電子工業標準化研究院副院長高林、中興副總裁徐明、中國安防高級副總裁曹國輝、公安部第一研究所研究員余兵、巴塞羅那市政府Xavier Mayo以及微軟、IBM等企業高管。

主題演講結束后的高峰對話環節，在IDC 副總裁武連峰主持下，國家信息中心電子政務中心副主任徐楓、中興智慧城市解決方案總經理劉豐、長城計算機總裁周庚申和中國安防曹國輝，就“如何助力城市運營和管理的智慧化”這一議題展開了熱烈討論，他們結合實踐經驗，充分闡述各自的觀點，互動交流，點評妙語連珠，會場氣氛十分活躍。

下午進行的兩場平等論壇也頗具看點。來自國家信息中心軟件評測中心、遼源市智慧城市辦公室、智慧城市系統服務公司、軟通動力、北京啟創卓越、新加坡咨詢通信發展管理局、方正國際軟件、亞洲數據中心聯盟、微軟、北京司法鑒定業協會、長城計算機、富士康宇宙、贊云軟件、七牛等知名企業和政府機構代表，圍繞“智慧城市創新應用平臺”和“第三平臺與智慧城市發展”話題同臺論道，他們提問題、出方案，享經驗、談應用，謀求城市發展動力，給現場觀眾帶來了一場智慧新思潮的饕餮盛宴。

同期活動為論壇倍增價值

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論壇舉辦同期特別開設了近萬平方米的展覽專區——“高交會智慧城市專館”(6號館)，這是在高交會歷史上，首次以一個主題專館的形式突出展示智慧城市的優秀成果、創新技術和智能解決方案，九個各具特色的主題專區匯集了城市規劃設計、信息網絡、智慧能源、智慧交通、智慧通信、綠色建筑、智慧醫療、智慧廣場、城市應急、地理信息和智能家居等領域的眾多國內外企業和機構，他們將以不同的形式參與到展覽、智慧城市和方案的評選活動中。專館預計接待超過20萬名來自世界各地的相關政商代表和專業觀眾。充分調動了觀眾和展商互相交流的積極性和能動性，不僅能通過論壇讓大家對智慧城市建設有一個更全面、更深刻的認識，而且讓所有參會人員在展會現場感受到信息技術帶來的巨大的變革。

為了表彰諸多在智慧城市發展中做出創新貢獻的城市和企業，還在會議現場揭曉了由IDC承辦的“中國智慧城市標桿企業”、“中國領軍智慧城市TOP 100”以及“智慧城市創新方案”的評選結果，并舉行盛大的頒獎活動。杭州、成都、武漢、南京、濟南、沈陽、蘇州、青島、合肥、福州、上海、鄭州、石家莊、西安、深圳、昆明、無錫、南昌、銀川和長沙這20個城市獲得“2014 中國領軍智慧城市TOP 20”稱號；銀川、遼源、蘭州三個百強智慧城市還分別獲得了商業模式創新獎、市民卡工程示范獎及優秀解決方案推進獎，成為頒獎盛典上耀眼的明星。IBM、安防投資、東軟集團、萬達信息、中國電子信息產業集團以及微軟成功入選“2014中國智慧城市標桿企業”，“2014中國智慧城市創新方案”獎則花落中興通訊、安防投資、北京啟創卓越、軟通動力和公安部第一研究所。

在IDC智慧城市白皮書中，領軍智慧城市百強的評選總結了100 個城市的經濟與人口基礎、城市建設進程、發展特點、未來投入、產業格局等因素后，根據城市信息化成熟度、區域特性，創建了中國智慧城市評價指標體系。評選指標主要從經濟和人口基數（GDP總量、社會消費品零售總額、總人口數）、建設預算（IT機會總額、智慧城市專項占比、IT機會增長率）、國家試點（國家專項試點、國家統籌試點）、產業發展格局（市場競爭激烈程度、政策開放程度）四個維度展開，入選城市成功的要素還包括智慧城市的建設水平和后續發展機會。此次獲獎城市從數量、質量上均創歷史新高，向世界充分展示了中國智慧城市的風采，他們的城市發展經驗和前沿思想，將會幫助城市管理者更好地探索智慧城市建設路徑，并為相關行業廠商直面用戶需求、調整自身定位與發展策略提供有益參考。

智慧城市項目對接環節為政府和企業提供一個項目落地的平臺，“中國領軍智慧城市TOP 20”的政府代表會蒞臨現場，與企業代表共同討論，積極促進政府對智慧城市規劃的落實和企業解決方案的實現。

國家對智慧城市規劃政策陸續出臺，各地政府紛紛啟動智慧城市試點活動，智慧城市建設投資日益高漲，創新應用和技術更是層出不窮。此次“中國智慧城市發展高峰論壇”的舉辦，很好地促進了政府、企業、科研以及金融界之間的對

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