第一篇：五星級酒店策劃方案

***國際酒店推廣策劃方案（初稿）

一、序言

二、目標消費群

三、形象定位

四、第一階段：企劃目標

五、媒介推廣策略

[序言]

通過近期對***國際酒店各個部門的了解并綜合分析、酒店的現狀良好：

1、地理位置突出、發展局限性較大。

2、增加酒店特色項目，提煉亮點，要具備吸引顧客的噱頭。

3、增加軟件服務，整合品牌。

4、加強內部管理，提高員工的工作熱情和創新精神，以及責任意識。

5、針對服務市場特服人員資源匱乏，專業性不強，服務標準不高的現狀，提高自身的服務水平。

6、強化被動營銷，加強營銷的力度及對售后服務的跟蹤。

綜上分析、要想***國際酒店經營的好特別是餐飲及浴場兩個主要項目，必須主動把握先機，因時利導，進行一系列的推廣。

一、營銷策略

市場營銷是酒店經營管理的核心，也是決定酒店經濟效益與市場競爭實力大小的關鍵。它是一門建立在經濟學、管理學、行為科學、心理學、價格學等學科的理論基礎上，專門研究市場營銷活動規律的綜合性應用科學。正確制定和掌握營銷策略，對酒店的生存與發展將起著決定性的作用。

1、營銷的目的：通俗的講就是針對客源市場的需求狀況，適時推出酒店的服務產品，并迅速讓顧客了解和接受，再充分享受服務的過程后，對服務產品充分的認可并重復消費。可見，營銷活動始終貫穿于服務的全過程。

2、互動式營銷：酒店客房、餐飲、浴場互動，消費后互送禮券用。

3、傳銷式營銷（對內）：凡第一次來消費的顧客在消費結束買單的同時，可獲贈積分卡；同一張卡消費金額達到一萬元，即可獲贈一張價值五百元的儲值卡；打折卡與儲值卡不得同時使用。

4、全員營銷：通過酒店的全體員工，向顧客推廣酒店的服務項目及優惠政策，并與顧客保持良好的關系，爭取顧客的重復消費；凡內部員工主動邀請來的顧客，可按照消費的金額，給予員工3%—5%的業績提成；對內部員工主動推銷給顧客的酒水，同樣可給予一定的瓶蓋（杯）提成。

5、專職營銷：成立一支4人組成的專職營銷隊伍，2人用于對外部市場的開發和鞏固，負責將顧客請進來；2人用于對內部顧客的培養，要將顧客留得住。

6、附加值：增設免費專車接送服務；足療或按摩贈送生果及飲品各一份；KTV消費贈送精美紀念品；酒店舉行抽獎活動。

二、宣傳推廣

1、宣傳的意義：為了盡快將酒店的劣勢轉變成優勢，必須進行有效的宣傳，以此提高酒店的知名度，提升品牌價值。

2、宣傳的時機：以酒店掛牌開業作為前期宣傳的合理時機。

3、宣傳的重點：必須以***國際酒店宣傳的主體，重點宣傳開業酬賓的方案。

4、宣傳的形式：利用接送專車做車體廣告，內容主要為介紹酒店的服務項目及接送電話；與長途客運公司及出租車公司聯系，利用車座套印制廣告；在火車站、飛機場、汽車站等出口做燈箱廣告；制作酒店的宣傳手冊；制作大堂及電梯廣告；制作酒水牌；在小紀念品、打火機上印制廣告等。

三、人力資源

采取多方式式進行人員的招聘、儲備一些人力資源，以應對各種營銷活動開始后客流高峰的到來。

四、人員培訓

對所有的員工進行規范、程序、統一、協調的培訓。讓每位員工有團隊精神和意識。在日常的服務中自覺提高服務質量，強調員工的超前服務意識。在服務上采取主動服務和靈活服務方式。加強管理人員的工作執行力度和工作作風，務必做到事事有人管，工作樣樣有人落實。服務時時有人跟進，技術月月有人更新。《培訓計劃》（略）注；以上所提到的問題是作為前期工作的一個方向，具體的操作以現在實際的工作為主，邊營業邊進行改進和實施。

個性化、形象化競爭日益激烈，將成為上海市服務發展的潮流。酒店系列產品要取得優異的銷售業績，就必須把握時機，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的服務品牌。

[目標消費群]

由于諸多酒店開業影響以及市場競爭的日益加劇，對酒店的市場定位顯得尤為重要，定位的準確與否，可直接關系到所有經營業態的成敗，所以找準目標客戶群是我們的當務之急。我認為，我們應該將目標定位在中、高端的客戶群體，其中包括：上海所有酒店現有的協議單位、機關及事業單位、學校、私企及個體老板、國企及私企領導層，所以消費的檔次應該定位在高檔消費水平，消費價格的調整，須進一步進行市場調查后方可確定。

[形象定位]

根據酒店的自身特點和目標消費群特殊的身份、社會地位和所處的人生階段，我們把***國際定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受。也是尊貴、智慧、時尚、價值感以及內斂而奔放的生命熱情的體現。

[第一階段：企劃目標]

鋪墊期目標：（入市期）

B、建立口碑，造成城市小眾傳播的聲勢；

C、迅速引起市場關注和興趣，達到一定的消費意向，儲備一定的意向客戶；

D、短期內制造出城市熱門消費話題，延伸出休閑消費的現階段最高模式的話題；

通過導入以下策略，從根本上解決“***國際”目前所面臨的問題。同時，也能引起更多的目標消費者和潛在消費群體注意和關注，為市場推廣的高峰期（第二階段）埋下伏筆，形成飛箭離弦之勢，以期在第二階段的市場推廣中噴薄而出。

一、品牌策略

1、品牌的塑造——包括理念塑造（核心廣告語：）：尊貴不貴、彰顯品味

行為塑造（如：廣告行為、媒體行為、社會活動、產品服務等后續）；

品牌的積累——不斷以媒體的手段、以項目的社會行為，對品牌進行強化和鞏固；

品牌的維持和深化——不可有對品牌有非良性影響的事件發生，以維持品牌忠誠度不斷對品牌添加和賦予新的內容，以使其深化；

2、文化和藝術策略

關于城市、關于生活方式、關于餐飲、關于未來的文化話題;

***國際，是生活的文化、餐飲的文化、沐浴的文化、商務的文化、經濟的文化……；

***國際酒店也是城市時尚的文化，都市新生活方式的文化——總之，餐飲是一種綜合的文化現象；

***國際酒店的新聞宣傳，當然離不開“文化的話題”；

***國際酒店是“軟性新聞體系”的重要組成部分；

這是宣傳推廣的“新聞話題”殺手锏；

這是品牌塑造中的“理念塑造”部分；

這是為***國際酒店品牌增加厚度和內涵的必由之徑；

廣告信息的“全面性”；新聞信息的“多元性”；“概念賣點”，“觀念賣點”，“現實賣點”的有機結合；

新概念策略

由品牌的獨特性倡導系列“生活秀場新概念”、傳播話題等獨占性話題，以及由此關聯的社會傳播效應；

以“新概念”帶來的附加價值；

廣告營銷策略、廣告方式、大眾媒介的有效整合和運用；

體驗消費、引導、煽情；有效服務方式和實施；

小眾傳播；各種綜合社會資源（政府資源、行業資源、地域資源、人文資源、市場資源等）的整合運用；

廣告的統一性和持續性

1）統一性，以維持整體廣告形象，樹立具超越時空的識別性、具個性氣質的品牌；

A 形象統一B 風格統一C 氣質統一D 文化品位統一E 主要口號語統一

2）持續性――將成功建立的廣告整合形象持續延伸和階段性深入，形成一個廣告運動；

廣告創意策略

? 針對目前上海群眾，采用雙語版；（普通話、地方方言）

? 用系列表現的手法，為群眾描繪一幅幅“創美食文化秀場，名流典范生活觀念”；

? “名流典范生活模式”即是中國的，也是世界的；即是現代的，又是具濃郁傳統文化風貌的；即：東情西韻，古風新律

? 用系列表現手法，體現“名流典范生活模式”所蘊涵的文化、人文、生活內涵；

? 用現代、和諧、個性化的語言，表現“***國際”代表的時代生活方式；提升***國際創意思路的理論高度；

? 城市美食文化的高度；

? 城市餐飲發展史的高度；

? 百年美食文化的高度；

? 現代、國際的新美食方式締造者的高度；

? 有高度和厚度的形象宣傳作為前期廣告創意核心；

? 就事論事的物質性賣點宣傳，在形象造勢后立即跟進；

? 賣點廣告的創意，以個性化角度為基本出發點，并以生活方式的引導作為主線索；

? 以“名流典范美食觀念”為訴求線索，逐一對***國際產品精華一期期展示；

?

新聞策略

新聞題材：

飲食與城市（主標1：四度空間詮釋美食“本真”副標：——記“美食秀場***國際酒店）飲食與城市生活；（主標2：***國際酒店“知本”新貴之非凡秀場副標：—— 雅致品位自由自我或縱情張揚）***國際酒店與城市文化；（主標3：飲食需要品質副標：——***國際酒店，承載的不僅是飲食；（而是人文生活）

***國際酒店與城市餐飲現狀；（主標4：飲食，容納的也不僅是飲食； 副標： “***國際酒店”————高尚美食秀場）***國際酒店為城市帶來的新觀念、新生活方式、新城市風采；（主標5：愛的態度比愛的尺度更重要）

***國際酒店與美食顧問（主標6：五星級裝修標準，一站式顧問服務：副標：有創意，就有可能-------***國際酒店）***國際酒店對歐陸沐浴美食的精道理解和演繹；主標7：生活需要品質，設計以人為本副標：“***國際酒店”總體設計詮釋）***國際酒店對城市美食文脈的傳承和創新；（主標8：飲食的心情比飲食更重要副標：人民西路——“***國際酒店”）

***國際酒店設計的精華論述；（主標9：輝煌人生，超凡享受 副標：--—記“我”為什么選擇***國際酒店）

***國際酒店設計擔當者的理念、業績與貢獻；（名人訪談）（選擇愛的方向，選擇愛的心情------愛的新座標“***國際酒店”品牌總設計師XXX）

***國際酒店核心賣點宣傳（觀念賣點、物質賣點）

產品賣點；服務理念賣點；餐飲方式賣點；文化藝術含量賣點；

服務賣點；配套系列化賣點；業態賣點；延伸賣點；品牌賣點；

***國際酒店報道題材

社會反響報道；（主標:今天沒有人早到,生意卻早已熱鬧副標：他們是***國際酒店的常客。）

品牌和背景報道；

產品報道；（“***國際酒店”獨具特色“四度空間”系列美食秀場）

新聞形式

本報述評；新聞綜述；熱點追蹤；娛樂專版

專題報道；都市休閑；

記者專訪；人物專訪

新聞體系、主題列示（略）

新聞稿示范（略）

媒介策略

第一價段性媒介策略

本階段廣告應更多以項目產品賣點為主，品牌形象為輔。

廣告形式重點以報紙廣告、電視廣告、現場形象、印刷品為主、適時采用專業雜志等媒體，配以城市戶外、雜志廣告、電臺廣告、公交車、網絡等新媒介，通過“硬推軟拉”的方式達到綜合廣告效果最優的立體媒介策略。

A Ⅰ期，品牌預熱期，以報紙為主（軟性新聞可先行），電視、電臺和戶外廣告為輔，同時考慮網絡推廣（注：網站建設、上海論壇推廣）；

C Ⅱ期，產品穩健期，報紙廣告為主的小版面短、平、快利益訴求，力求立桿見影，電視廣告由創意性的形象廣告轉為電視廣告雜志；網絡廣告、雜志廣告、直郵廣告突出立體組合效果；

推廣工具

1）公共傳播媒體

●報紙媒體：——時效性、受眾覆蓋廣；主動地接受、關注度高、權威性強、信息承載量大，受眾文化層次較高，目標客戶到達率高。主選本地：利用新安晚報、（市版新安晚報）從各個側面打造***國際酒店“美食秀場點睛之作”的形象。

●電視媒體：——創意表現空間較大，較全面；傳遞速度快、涵蓋面廣、創意承載能力強，干擾度高、被動地接受。

主選本地：文體頻道《魯豫有約》、經濟生活頻道《第一時間》、上海電視臺、《市有線電視臺》

●移動媒體：——（主動性高）-----可以根據目標對象的生活形態,針對特定區域及線路安排廣告投放,有效且精準的溝通,發揮廣告效果的最大化效益.（目標對象覆蓋范圍廣）----可以根據車種的屬性,有效將廣告信息傳至區域范圍.（長時間的廣告暴光）---每天平均12小時的廣告信息暴露時間

（視角沖擊力強）----適合企業形象建立,新商品上市.適應活動或商品力傳播等等不同的廣告訴求.●分眾傳媒：——創意表現空間較大，較全面；傳遞受眾精準，受眾文化層次較高。

●雜志廣告：——品位高，樹立長期、持續品牌有利；素質高，傳播針對性強；根據項目具體情況，投放少量雜志廣告。譬如《金領生活》

●電臺廣告：——頻率重復度高，受眾針對性相對強一點；

●網絡廣告：——新型媒體，知識階層受眾，國際性受眾成為可能；（例如：上海論壇、百度竟價排名）

●小區戶外廣告：——高檔小區燈箱、廣告牌導示等長期品牌形象的維持；

●自有媒體：

自有媒體指的是廣告主自己創造的廣告載體。酒店行業鑒于自身的優勢，可以說是自有媒體應用得最廣泛的行業。這種媒體大致上可分為以下幾類：

（1）印刷類：***國際酒店品牌形象畫冊、產品手冊、新品推薦單張、手提袋等； 通過商業信函投遞、賣場發送、報刊雜志夾送、活動資料派送形式使單張廣告進入每一個意向客戶手中，從而擴大項目自身的影響范圍。

（2）定點類：商務會館及戶外等；

（3）會員類：娛樂企業為了更好地服務客戶和打造企業品牌，建立客戶數據庫，并成立俱樂部或其它團體，內部發行會員卡或品牌刊物等載體，（5）其它類：還有一種也屬自有媒體，就是服務企業發行的書刊雜志，比如《安徽酒店》等，當然，這種媒體對***國際酒店產品銷售沒有直接幫助，卻對企業品牌建設有著大功。

廣告宣傳階段

建議把***國際酒店的廣告宣傳分為四個階段：

①***國際酒店導入階段

品牌市場預熱期：

時間：推廣形式：形象廣告（硬廣告+軟文）

媒體選擇：

報紙：《版新安晚報）

②***國際酒店產品上市階段（引爆）：

時間：

開業：初定在（待定）

推廣形式：利用密集的報紙、電視、電臺、專業雜志等媒體、路牌、橫幅戶外廣告打造***國際酒店優越優雅的產品形象，同時，利用一些公關和促銷活動來促進服務產品的銷售。

媒體安排：

報紙：（市版新安晚報）

電視：經濟生活《第一時間》欄目

電臺：交通臺、生活調頻形象口播廣告

網絡媒體：上海論壇

③保溫階段：

時間：

目的：根據前期市場反映和銷售狀況，有針對性地對銷售狀況進行跟蹤報告,并對***國際酒店系列產品進行評析和系列報道,為售價提供制定依據和心理期待,積蓄準客戶群。

推廣形式：適當選用上海市各主流媒體宣傳（硬廣告+軟文）外，來促進產品的銷售。

報紙：《新安晚報》

電視：經濟生活《第一時間》欄目

④維護階段：

時間：

目的：為拓展下一步特許網點做鋪墊

推廣形式：適當利用媒體宣傳外，通過活動、優惠政策等手段來促進產品的銷售。

報紙：《新安晚報》

電視：經濟生活《第一時間》欄目

第二篇：五星級酒店策劃方案

***國際酒店推廣策劃方案（初稿）

一、序言

二、目標消費群

三、形象定位

四、第一階段：企劃目標

五、媒介推廣策略 [序言] 通過近期對***國際酒店各個部門的了解并綜合分析、酒店的現狀良好：

1、地理位置突出、發展局限性較大。

2、增加酒店特色項目，提煉亮點，要具備吸引顧客的噱頭。

3、增加軟件服務，整合品牌。

4、加強內部管理，提高員工的工作熱情和創新精神，以及責任意識。

5、針對服務市場特服人員資源匱乏，專業性不強，服務標準不高的現狀，提高自身的服務水平。

6、強化被動營銷，加強營銷的力度及對售后服務的跟蹤。綜上分析、要想***國際酒店經營的好特別是餐飲及浴場兩個主要項目，必須主動把握先機，因時利導，進行一系列的推廣。

一、營銷策略

市場營銷是酒店經營管理的核心，也是決定酒店經濟效益與市場競爭實力大小的關鍵。它是一門建立在經濟學、管理學、行為科學、心理學、價格學等學科的理論基礎上，專門研究市場營銷活動規律的綜合性應用科學。正確制定和掌握營銷策略，對酒店的生存與發展將起著決定性的作用。

1、營銷的目的：通俗的講就是針對客源市場的需求狀況，適時推出酒店的服務產品，并迅速讓顧客了解和接受，再充分享受服務的過程后，對服務產品充分的認可并重復消費。可見，營銷活動始終貫穿于服務的全過程。

2、互動式營銷：酒店客房、餐飲、浴場互動，消費后互送禮券用。

3、傳銷式營銷（對內）：凡第一次來消費的顧客在消費結束買單的同時，可獲贈積分卡；同一張卡消費金額達到一萬元，即可獲贈一張價值五百元的儲值卡；打折卡與儲值卡不得同時使用。

4、全員營銷：通過酒店的全體員工，向顧客推廣酒店的服務項目及優惠政策，并與顧客保持良好的關系，爭取顧客的重復消費；凡內部員工主動邀請來的顧客，可按照消費的金額，給予員工3%—5%的業績提成；對內部員工主動推銷給顧客的酒水，同樣可給予一定的瓶蓋（杯）提成。

5、專職營銷：成立一支4人組成的專職營銷隊伍，2人用于對外部市場的開發和鞏固，負責將顧客請進來；2人用于對內部顧客的培養，要將顧客留得住。

6、附加值：增設免費專車接送服務；足療或按摩贈送生果及飲品各一份；KTV消費贈送精美紀念品；酒店舉行抽獎活動。

二、宣傳推廣

1、宣傳的意義：為了盡快將酒店的劣勢轉變成優勢，必須進行有效的宣傳，以此提高酒店的知名度，提升品牌價值。

2、宣傳的時機：以酒店掛牌開業作為前期宣傳的合理時機。

3、宣傳的重點：必須以***國際酒店宣傳的主體，重點宣傳開業酬賓的方案。

4、宣傳的形式：利用接送專車做車體廣告，內容主要為介紹酒店的服務項目及接送電話；與長途客運公司及出租車公司聯系，利用車座套印制廣告；在火車站、飛機場、汽車站等出口做燈箱廣告；制作酒店的宣傳手冊；制作大堂及電梯廣告；制作酒水牌；在小紀念品、打火機上印制廣告等。

三、人力資源

采取多方式式進行人員的招聘、儲備一些人力資源，以應對各種營銷活動開始后客流高峰的到來。

四、人員培訓

對所有的員工進行規范、程序、統一、協調的培訓。讓每位員工有團隊精神和意識。在日常的服務中自覺提高服務質量，強調員工的超前服務意識。在服務上采取主動服務和靈活服務方式。加強管理人員的工作執行力度和工作作風，務必做到事事有人管，工作樣樣有人落實。服務時時有人跟進，技術月月有人更新。《培訓計劃》（略）

注；以上所提到的問題是作為前期工作的一個方向，具體的操作以現在實際的工作為主，邊營業邊進行改進和實施。

個性化、形象化競爭日益激烈，將成為上海市服務發展的潮流。酒店系列產品要取得優異的銷售業績，就必須把握時機，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的服務品牌。

[目標消費群] 由于諸多酒店開業影響以及市場競爭的日益加劇，對酒店的市場定位顯得尤為重要，定位的準確與否，可直接關系到所有經營業態的成敗，所以找準目標客戶群是我們的當務之急。我認為，我們應該將目標定位在中、高端的客戶群體，其中包括：上海所有酒店現有的協議單位、機關及事業單位、學校、私企及個體老板、國企及私企領導層，所以消費的檔次應該定位在高檔消費水平，消費價格的調整，須進一步進行市場調查后方可確定。

[形象定位]

根據酒店的自身特點和目標消費群特殊的身份、社會地位和所處的人生階段，我們把***國際定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受。也是尊貴、智慧、時尚、價值感以及內斂而奔放的生命熱情的體現。[第一階段：企劃目標] 鋪墊期目標：（入市期）

A、打響知名度，樹立初步品牌形象； B、建立口碑，造成城市小眾傳播的聲勢；

C、迅速引起市場關注和興趣，達到一定的消費意向，儲備一定的意向客戶；

D、短期內制造出城市熱門消費話題，延伸出休閑消費的現階段最高模式的話題；

通過導入以下策略，從根本上解決“***國際”目前所面臨的問題。同時，也能引起更多的目標消費者和潛在消費群體注意和關注，為市場推廣的高峰期（第二階段）埋下伏筆，形成飛箭離弦之勢，以期在第二階段的市場推廣中噴薄而出。

一、品牌策略

1、品牌的塑造——包括理念塑造（核心廣告語：）：尊貴不貴、彰顯品味 行為塑造（如：廣告行為、媒體行為、社會活動、產品服務等后續）；

品牌的積累——不斷以媒體的手段、以項目的社會行為，對品牌進行強化和鞏固； 品牌的維持和深化——不可有對品牌有非良性影響的事件發生，以維持品牌忠誠度不斷對品牌添加和賦予新的內容，以使其深化；

2、文化和藝術策略

關于城市、關于生活方式、關于餐飲、關于未來的文化話題;***國際，是生活的文化、餐飲的文化、沐浴的文化、商務的文化、經濟的文化??； ***國際酒店也是城市時尚的文化，都市新生活方式的文化——總之，餐飲是一種綜合的文化現象；

***國際酒店的新聞宣傳，當然離不開“文化的話題”； ***國際酒店是“軟性新聞體系”的重要組成部分； 這是宣傳推廣的“新聞話題”殺手锏； 這是品牌塑造中的“理念塑造”部分；

這是為***國際酒店品牌增加厚度和內涵的必由之徑； 廣告信息的“全面性”；新聞信息的“多元性”；“概念賣點”，“觀念賣點”，“現實賣點”的有機結合； 新概念策略

由品牌的獨特性倡導系列“生活秀場新概念”、傳播話題等獨占性話題，以及由此關聯的社會傳播效應；

以“新概念”帶來的附加價值；

廣告營銷策略、廣告方式、大眾媒介的有效整合和運用； 體驗消費、引導、煽情；有效服務方式和實施；

小眾傳播；各種綜合社會資源（政府資源、行業資源、地域資源、人文資源、市場資源等）的整合運用；

廣告的統一性和持續性

1）統一性，以維持整體廣告形象，樹立具超越時空的識別性、具個性氣質的品牌；

A 形象統一

B 風格統一

C 氣質統一

D 文化品位統一

E 主要口號語統一 2）持續性――將成功建立的廣告整合形象持續延伸和階段性深入，形成一個廣告運動； 廣告創意策略

針對目前上海群眾，采用雙語版；（普通話、地方方言）

用系列表現的手法，為群眾描繪一幅幅“創美食文化秀場，名流典范生活觀念”； “名流典范生活模式”即是中國的，也是世界的；即是現代的，又是具濃郁傳統文化風貌的；即：東情西韻，古風新律

用系列表現手法，體現“名流典范生活模式”所蘊涵的文化、人文、生活內涵；

用現代、和諧、個性化的語言，表現“***國際”代表的時代生活方式；提升***國際創意思路的理論高度；

城市美食文化的高度； 城市餐飲發展史的高度； 百年美食文化的高度；

現代、國際的新美食方式締造者的高度；

有高度和厚度的形象宣傳作為前期廣告創意核心； 就事論事的物質性賣點宣傳，在形象造勢后立即跟進；

賣點廣告的創意，以個性化角度為基本出發點，并以生活方式的引導作為主線索； 以“名流典范美食觀念”為訴求線索，逐一對***國際產品精華一期期展示； 創意手法，一標題一觀念；一畫面一圖景；虛實結合； 新聞策略 新聞題材：

飲食與城市（主標1：四度空間 詮釋美食“本真”副標：——記“美食秀場***國際酒店）飲食與城市生活；（主標2：***國際酒店“知本”新貴之非凡秀場副標：——雅致 品位 自由 自我或縱情張揚）***國際酒店與城市文化；（主標3：飲食需要品質副標：——***國際酒店，承載的不僅是飲食；（而是人文生活）

***國際酒店與城市餐飲現狀；（主標4：飲食，容納的也不僅是飲食； 副標： “***國際酒店”————高尚美食秀場）

***國際酒店為城市帶來的新觀念、新生活方式、新城市風采；（主標5：愛的態度比愛的尺度更重要）

***國際酒店與美食顧問（主標6：五星級裝修標準，一站式顧問服務：副標：有創意，就有可能-------***國際酒店）

***國際酒店對歐陸沐浴美食的精道理解和演繹；主標7：生活需要品質，設計以人為本

副標：“***國際酒店”總體設計詮釋）***國際酒店對城市美食文脈的傳承和創新；（主標8：飲食的心情比飲食更重要

副標：人民西路——“***國際酒店”）***國際酒店設計的精華論述；（主標9：輝煌人生，超凡享受 副標：--—記“我”為什么選擇***國際酒店）

***國際酒店設計擔當者的理念、業績與貢獻；（名人訪談）（選擇愛的方向，選擇愛的心情------愛的新座標“***國際酒店”品牌總設計師XXX）***國際酒店核心賣點宣傳（觀念賣點、物質賣點）

產品賣點；服務理念賣點；餐飲方式賣點；文化藝術含量賣點； 服務賣點；配套系列化賣點；業態賣點；延伸賣點；品牌賣點； ***國際酒店報道題材 社會反響報道；（主標:今天沒有人早到,生意卻早已熱鬧副標： 他們是***國際酒店的常客。）品牌和背景報道； 產品報道；（“***國際酒店”獨具特色“四度空間”系列美食秀場）新聞形式

本報述評；新聞綜述；熱點追蹤；娛樂專版 專題報道；都市休閑； 記者專訪；人物專訪

新聞體系、主題列示（略）新聞稿示范（略）媒介策略

第一價段性媒介策略

本階段廣告應更多以項目產品賣點為主，品牌形象為輔。

廣告形式重點以報紙廣告、電視廣告、現場形象、印刷品為主、適時采用專業雜志等媒體，配以城市戶外、雜志廣告、電臺廣告、公交車、網絡等新媒介，通過“硬推軟拉”的方式達到綜合廣告效果最優的立體媒介策略。

A Ⅰ期，品牌預熱期，以報紙為主（軟性新聞可先行），電視、電臺和戶外廣告為輔，同時考慮網絡推廣（注：網站建設、上海論壇推廣）；

B Ⅰ期，品牌上市期，主要媒體組合，報紙（硬性、軟性新聞）、電臺、電視形象廣告，戶外廣告（車體）；

C Ⅱ期，產品穩健期，報紙廣告為主的小版面短、平、快利益訴求，力求立桿見影，電視廣告由創意性的形象廣告轉為電視廣告雜志；網絡廣告、雜志廣告、直郵廣告突出立體組合效果； 推廣工具

1）公共傳播媒體

●報紙媒體：——時效性、受眾覆蓋廣；主動地接受、關注度高、權威性強、信息承載量大，受眾文化層次較高，目標客戶到達率高。主選本地：利用新安晚報、（市版新安晚報）從各個側面打造***國際酒店“美食秀場 點睛之作”的形象。

●電視媒體：——創意表現空間較大，較全面；傳遞速度快、涵蓋面廣、創意承載能力強，干擾度高、被動地接受。

主選本地：文體頻道《魯豫有約》、經濟生活頻道《第一時間》、上海電視臺、《市有線電視臺》

●移動媒體：——（主動性高）-----可以根據目標對象的生活形態,針對特定區域及線路安排廣告投放,有效且精準的溝通,發揮廣告效果的最大化效益.（目標對象覆蓋范圍廣）----可以根據車種的屬性,有效將廣告信息傳至區域范圍.（長時間的廣告暴光）---每天平均12小時的廣告信息暴露時間

（視角沖擊力強）----適合企業形象建立,新商品上市.適應活動或商品力傳播等等不同的廣告訴求.●分眾傳媒：——創意表現空間較大，較全面；傳遞受眾精準，受眾文化層次較高。

●雜志廣告：——品位高，樹立長期、持續品牌有利；素質高，傳播針對性強；根據項目具體情況，投放少量雜志廣告。譬如《金領生活》

●電臺廣告：——頻率重復度高，受眾針對性相對強一點；

●網絡廣告：——新型媒體，知識階層受眾，國際性受眾成為可能；（例如：上海論壇、百度竟價排名）

●小區戶外廣告：——高檔小區燈箱、廣告牌導示等長期品牌形象的維持； ●自有媒體：

自有媒體指的是廣告主自己創造的廣告載體。酒店行業鑒于自身的優勢，可以說是自有媒體應用得最廣泛的行業。這種媒體大致上可分為以下幾類：

（1）印刷類：***國際酒店品牌形象畫冊、產品手冊、新品推薦單張、手提袋等； 通過商業信函投遞、賣場發送、報刊雜志夾送、活動資料派送形式使單張廣告進入每一個意向客戶手中，從而擴大項目自身的影響范圍。（2）定點類：商務會館及戶外等；

（3）會員類：娛樂企業為了更好地服務客戶和打造企業品牌，建立客戶數據庫，并成立俱樂部或其它團體，內部發行會員卡或品牌刊物等載體，（5）其它類：還有一種也屬自有媒體，就是服務企業發行的書刊雜志，比如《安徽酒店》等，當然，這種媒體對***國際酒店產品銷售沒有直接幫助，卻對企業品牌建設有著大功。廣告宣傳階段

建議把***國際酒店的廣告宣傳分為四個階段： ①***國際酒店導入階段 品牌市場預熱期：

時間：推廣形式：形象廣告（硬廣告+軟文）媒體選擇： 報紙：《版新安晚報）

②***國際酒店產品上市階段（引爆）： 時間：

開業：初定在（待定）

推廣形式：利用密集的報紙、電視、電臺、專業雜志等媒體、路牌、橫幅戶外廣告打造***國際酒店優越優雅的產品形象，同時，利用一些公關和促銷活動來促進服務產品的銷售。媒體安排： 報紙：（市版新安晚報）

電視：經濟生活《第一時間》欄目 電臺：交通臺、生活調頻形象口播廣告 網絡媒體：上海論壇 ③保溫階段： 時間：

目的：根據前期市場反映和銷售狀況，有針對性地對銷售狀況進行跟蹤報告,并對***國際酒店系列產品進行評析和系列報道,為售價提供制定依據和心理期待,積蓄準客戶群。推廣形式：適當選用上海市各主流媒體宣傳（硬廣告+軟文）外，來促進產品的銷售。報紙：《新安晚報》

電視：經濟生活《第一時間》欄目 ④維護階段： 時間：

目的：為拓展下一步特許網點做鋪墊

推廣形式：適當利用媒體宣傳外，通過活動、優惠政策等手段來促進產品的銷售。報紙：《新安晚報》

電視：經濟生活《第一時間》欄目

第三篇：五星級酒店策劃報告

一、項目概況

1、項目名稱

鸚鵡螺皇家園林度假酒店（暫定名）

2、項目地址

中國?海南省三亞市亞龍灣

3、項目占地及四至

“鸚鵡螺皇家園林度假酒店”項目總占地163畝，合10.87萬平米。項目位于亞龍灣中心廣場西北側，東臨亞龍大道，南臨濱海大道，西部及北部為亞龍大道通往天域酒店的一條弧線形支路，三路圍合的一獨立地塊，地理位置優越。

4、項目規劃技術指標

總建筑面積：7.82萬m2（其中 ：地上建筑面積：4.62萬平米，地下建筑面積：3.2萬平米）容積率：0.42 密度：17.5% 綠化率：80%

5、項目開發建設單位情況介紹

該項目開發建設單位為山西華宇集團有限公司，是山西省一家多元化、跨地域的股份制民營企業。資產總額12億元，凈資產5億元。經營范圍涉及零售業、公路客運業、房地產開發、金融、生物醫藥業等領域。

經過多年的穩步發展，華宇集團公司在房地產開發經營與金融資本運作方面積累了豐富的經驗，多種經營也使其具有了強大的抗風險能力，同時也具備雄厚的經濟實力，為開發建設華“宇亞龍灣國際會議中心”項目奠定了堅實的基礎。

二、項目的提出

1、海南省近年經濟發展穩健，投資條件成熟 ① 總體經濟增長幅度高于全國平均水平② 建筑業和固定資產投資穩定增長

2、三亞市產業結構調整成績顯著，投資環境大為改變 ① 全市經濟發展連續保持強勁增長態勢

② 旅游業發展勢頭迅猛，旅游接待水平進一步提高 ③ 軟硬環境治理卓有成效

3、海南旅游產業發展現狀 ① 國際、國內旅游業現狀 ② 海南旅游市場發展現狀

③ 海南旅游資源利用及旅游產品開發現狀

4、海南旅游產業發展定位 ① 海南發展旅游產業資源優勢 ② 海南旅游產業發展定位

5、三亞旅游圈在海南旅游產業中位置顯赫

6、三亞旅游市場構成及發展趨勢 注：本章1-6小點詳細內容見后附材料

7、項目地提出及目標

山西華宇集團基于多年的項目運作經驗及對海南三亞旅游房地產市場的理解，在經過深入的區域及行業調研后，結合公司在三亞旅游房地產市場的發展戰略，確立在三亞市亞龍灣地區啟動開發建設大規模、熱帶雨林特色的，集旅游休閑、會議、購物等功能為一體的綠色生態、海景度假酒店項目。

在三亞市當地政府的支持下，華宇集團提出了利用三亞市亞龍灣地區獨有的自然景觀及旅游資源優勢，開發建設“鸚鵡螺皇家園林度假酒店”（暫定名）項目的建議。雙方旨在通過“鸚鵡螺皇家園林度假酒店”項目的開發建設，加強亞龍灣地區在會議及商業服務等方面的配套服務功能，完善亞龍灣地區的旅游、休閑、度假功能，提升亞龍灣地區的整體形象。“鸚鵡螺皇家園林度假酒店”項目將瞄準國際級旅游目的地的建設標準，融獨特性、多樣化、生態環保、度假休閑、觀光購物等多種旅游居住新概念于一體，高標準地建設一個大規模、綠色生態的各功能配套齊全的海景度假酒店，并應與隔路相望的華宇集團另一酒店項目——“凱悅度假酒店”在資源共享、風格定位、經營多樣化及功能互補等方面遙相呼應、優勢互補，形成規模化經營優勢，降低經營成本，擴大華宇房地產品牌的輻射力度。

三、項目發展定位

“鸚鵡螺皇家園林度假酒店”項目將建設成為以熱帶雨林景觀、娛樂購物服務、產權式酒店接待為主題的綠色生態、海景度假酒店，項目建成后一座設計風格獨特、洋溢濃郁熱帶濱海度假特點、功能配置齊全的規模化度假酒店將展現在世人面前，它高星級、高標準的軟硬件環境，必將吸引眾多來海南三亞旅游度假的游客，使之成為他們的首選下榻地。

“鸚鵡螺皇家園林度假酒店”項目的投資及經營方式將采用“產權式酒店”的方式，這種起源于歐洲20世紀70年代的一種新型酒店經營模式，風行于世界上著名的旅游城市和地區（如美國的夏威夷、加利福尼亞、佛羅里達、亞利桑那、澳大利亞黃金海岸等地尤為盛行）。此種酒店經營模式經過30多年的發展已被發達國家廣泛接受，許多國家還為此專門立法并成立行業協會以規范市場，約束市場參與者的行為。這種將房產與旅游投資相結合的投資模式在目前國內形式下是極具發展潛力的投資品種。

“產權式酒店” 經營模式是適合海南尤其是三亞旅游房地產業發展的經營創新品種，此經營模式擴大了游客入住休閑度假酒店的需求，為游客提供了更多選擇入住高檔次度假酒店的機會，還解決了三亞高檔次酒店市場供需不平衡、需求相對短缺的問題；另外該模式還可帶動三亞市房地產市場的持續穩步發展，賦予海南“旅游房地產”市場更多活力和發展空間，這種新型的旅游房地產投資和消費方式，符合現代經濟資源共享的基本原則，是房地產業和旅游酒店業的高效結合，極具市場潛力和生命力；再者該模式還使三亞市高端消費人士的保有量始終保持在較高水平，為三亞市經濟及就業問題找到了出路，為三亞市創造著源源不斷財富。

產權式酒店的投資客戶（也即固定游客）的市場定位于中產階級家庭、成功人士、專業旅游房地產投資者及企業公司，據有關資料分析，目前購買產權式酒店的60%是個人購買，其目的是保值和分紅，同時兼顧度假，采用的方式大多為銀行長期按揭；企業公司購買一方面用于投資，另一方面用于員工度假、年會及業務會議專用。近年來一批產權式酒店已在沿海發達地區及大城市逐步興起，相信該旅游品種將成為適合海南三亞這座熱帶濱海旅游城市的新型酒店房地產經營模式。注：有關“產權式酒店”見后附介紹材料

四、項目規劃設想

1、項目規劃設想指導思想

根據項目的總體規劃構思、建設目標要求及三亞市亞龍灣資源條件，“鸚鵡螺皇家園林度假酒店”項目的規劃設想指導思想是：

A、酒店的規劃設計將充分體現“建筑是空間藝術”的思想，使之成為亞龍灣地區最具熱帶濱海特色的代表性建筑；

B、酒店的規劃布局及功能分區將最大限度的滿足業主追求“自然、綠色、沙灘、海景”的向往，最大程度展現三亞亞龍灣這座熱帶海濱度假圣地獨一無二的魄力； C、充分利用項目周邊的旅游資源優勢，將酒店的建設工作與將三亞亞龍灣建設成國家級旅游度假區的目標緊密結合；

D、采用國際一流智能型最具有熱帶濱海特色的設計方案；

E、酒店的配套設施全面而人性化，將為游客提供休閑度假、娛樂購物、旅游休閑、居住等全面服務；

F、酒店將建設成風格獨特、個性鮮明、融合自然風景及各國建筑文化及園林景觀的綠色生態的旅游度假勝地； H、成為亞龍灣地區的標志性建筑，并對酒店經營模式的發展趨勢起到示范與引導效應；

根據上述規劃指導思想，對項目的建設從規劃的角度進行了初步的設想，初步明晰了項目規劃的產品目標：

酒店主樓公寓區——主力戶型70-90平米，配大衛生間； 別墅、會所區——無機動車行道，別墅周邊環繞風格各異的熱帶雨林景觀； 會議中心—— 外觀設計成“鸚鵡螺”形狀，成為 標志性建筑；

娛樂、休閑、購物一條街——豐富亞龍灣地區富有文化底蘊的、規模化的娛樂、休閑、購物場所，為亞龍灣地區提供豐富多彩的“夜生活”娛樂活動

2、酒店概念設計規劃思路（1）會議中心

會議中心將臨亞龍大道而建，外形將仿生海南特有的、極富知名度的“鸚鵡螺”外形，洋溢著濃郁的海洋氣息，使之成為亞龍灣的標志建筑。

會議中心占地15000平米，總建筑面積10000平米，地上5000平米，地下5000平米。可提供容納1300人的大型會議室1個及容納200-500人的中型會議室4個（或分割成容納100人左右的小型會議室10個）。會議中心在空間設計上應充分考慮空間的自由組合性，在功能設計上將體現多功能性，可召開各種類型的商務會議、國際研討會、新聞發布會、產品推介會、大型宴會招待等，還可用作電影節、演唱會、選美比賽場地等。會議中心將按國際標準建設，配有同聲翻譯系統、貴賓休息室、宴會廳、展示廳等。（2）酒店主樓

酒店主樓占地6000平米，總建筑面積25200平米，地上20200平米，地下5000平米，層高3.5層。可提供300套客房，戶型以70—90平米為主，配以部分50平米的小戶型和140平米的大戶型，戶型設計將充分體現休閑的特點，大臥室、配大衛生間（帶洗浴房），寬敞的客廳方便家人及親朋好友聚會、溝通情感，給人以休閑、寬敞、舒適的全新生活感受。（3）別墅

別墅區占地70000平米，總建筑面積21000平米，地上15000平米，地下6000平米，層高2.5層，可提供單體別墅50棟，面積360-600平米。定位為豪華別墅，別墅區內不設機動車道，僅有的步行道蜿蜒于別墅區內，營造出曲徑通幽的世外桃園感覺；別墅區內完全園林化設計，送700—1000平米的風格各異的、熱帶雨林風格的私家園林；大型沙灘露天游泳池位于濃郁、高大的棕櫚樹的林蔭下，陽光斜下、吊床小寢，嫻靜而舒適；人工營造的假山滿目綠色，極富空間感，將建筑作為空間的藝術發揮的淋漓盡致；區內水流孱孱，不時有魚兒映入眼簾，使人恍若置身仙境；室內裝修極盡豪華，每套別墅均配有古玩、瓷器、山水畫等，文化氛圍極濃；別墅區的家政服務人員均經過專業培訓，嚴格選拔，每套別墅配有專門異域小女為業主提供周到而專業的服務；還贈送每棟別墅業主價值5萬美元的亞龍灣高爾夫球場會員卡一張。

（4）商業一條街

商業一條街占地15000平米，總建筑面積15000平米，地上5000平米，地下10000平米。商業街定位為規模化、高格調、多樣化經營的特色商業一條街，設有國內外知名酒吧間、咖啡屋、藝術坊、夜總會、百老匯劇院、民俗飾物店、各式小吃店、中醫療養院、美容美發室、美體健身房、特色餐飲、海鮮城等。（5）酒店大堂

酒店大堂單獨設置，占地5000平米，總建筑面積2000平米，地上1000平米，地下1000平米。酒店大堂高大、氣派，設有中央共享空間、大型景觀屏、服務接待總臺、散座茶座、酒店管理辦公室等。游客在大堂經過簡單登記后，即由服務小姐引至酒店特備的環保型電動車送客處，由環保型電動車將客人送至客房。

3、技術經濟指標 根據項目的發展目標及規劃設想，項目的規劃技術經濟指標初步設定見附表一“規劃技術經濟指標匯總表”。

五、項目開發進度

1、項目關鍵工序進度控制

該項目建設周期1年，2002年7月20日開工，2003年6月30日竣工。序號 關鍵控制工序 開始如期 結束日期 備注 1 土地轉讓合同及預付款 02.06.20 02.07.10 2 項目規劃方案確定 02.07.10 02.07.30 地基詳勘受該工序約束 3 規劃報建手續 02.08.01 02.08.10 4 地基詳勘 02.07.25 02.08.20 基礎處理及基礎施工圖受該工序約束 5 基礎及地下室施工 02.09.15 02.10.30 6 結構封頂，圍護結構施工 02.10.20 03.04.30 7 室內裝修 02.12.20 03.05.30 8 室外景觀工程 02.12.20 03.04.30 9 園林工程 02.11.30 03.06.30 10 工程竣工 03.06.30

2、項目總體進度計劃

見附表二“鸚鵡螺皇家園林度假酒店項目工程進度計劃”

六、項目投資估算

1、投資估算的依據

本報告的投資估算依據為：

1、三亞市城市總體規劃確定的區域市政設施規劃；

2、項目規劃設想確定的技術經濟指標；

3、三亞市同類建設項目的投資估算指標；

4、項目公司與地方政府洽商的土地出讓價格意見；

5、國家及三亞市政府有關基建、房地產項目的各類收費文件；

2、一些具體費用的計算說明（1）土地費用

按38萬元/畝的價格計算。（3）前期工程費

項目前期工程費包括項目規劃、勘察、設計、可行性研究等費用，按國家有關規定及國際上專業機構的收費標準進行測算。（4）項目管理費

項目管理費為項目公司為開發本項目而花費的日常運作費用，按房地產行業的經驗為建安工程費的3%計。

（5）建安工程費

不包括前期費用及室外管網、道路及綠化成本，建安成本在估算時考慮的價格為： A、結構工程：800元/M2，含降水及地基處理； B、安裝工程：400元/M2，包括各種機電設備及安裝費； C、裝修工程： 公建部分：1500元/M2 商業服務設施：600元/M2 別墅及酒店主樓：平均按1100元/M2 D、家具、櫥具及高檔床上用品：按800元/M2（6）營銷費用

包括市場調研、策劃、廣告推廣、銷售代理、賣場等，按目前海南三亞市的同業水平，大致以銷售總額8%計算。（7）不可預見費

不可預見費按項目總投資(含土地、建安工程、各類費用)的10%計。（8）財務費用

按全部投資，建設期1年，年利率按6.5%計算。

3、項目投資測算結果

根據初步測算，本項目總投資額約為44161萬元(約4.42億元)。詳見附表三 “項目投資測算表”

4、項目資金籌措計劃

根據項目總體規劃及開發進度計劃安排，項目開發所需資金主要來源于四部分：自有資金、銀行貸款、項目建筑商墊資及銷售回籠資金。

項目總投資額約為4.42億元，預測項目需投入啟動資金約為1.5億元人民幣。

項目公司以自有資金投入5000萬元人民幣，爭取向銀行貸款人民幣8000萬元，再加上項目建筑商墊資以及項目后期銷售回籠資金的再投入，基本可保證本項目的開發資金投入需要。

七、項目營銷

1、項目銷售策劃

（1）前期項目概念性宣傳：A、項目所在地：海南?三亞?亞龍灣?廣場中心區B、經營模式上：旅游+投資型“產權式酒店”；C、產品上：別墅的海景、園林、環保生態、服務特色、其他附加增值項目等，酒店公寓的大客房、大衛生間及其他；（2）賣場設立：在北京、上海、廣州、深圳、香港、哈爾濱、沈陽等城市設立賣場，或委托銷售。

（3）項目廣告宣傳：選擇營銷主題，有針對性宣傳。

（4）在海口及三亞機場設立銷售宣傳點，并設豪華大巴接送游客參觀項目樣板間。（5）組織全國范圍內招聘、選拔高級家政服務專業人員，制造聲勢，間接為項目銷售做宣傳。

（6）在各賣場設立城市，組織商務專機接送業主參觀現場樣板間。

2、項目銷售計劃

規劃技術經濟指標匯總表 附表一 序號 指標內容 單位 數值 備注 1 總用地面積 萬M2 11.0 163畝 總建筑面積 萬M2 7.82 含地下3.2萬平米 2.1 酒店客房建筑面積 萬M2 4.62 含地下1.1萬平米 2.1.1 酒店主樓 萬M2 2.52 含地下0.5萬平米 2.1.2 別墅 萬M2 2.1 含地下0.6萬平米 2.2 會議中心 萬M2 1 含地下0.5萬平米 2.3 商業一條街 萬M2 1.5 含地下1萬平米 2.4 酒店大堂 M2 2000 含地下1000平米 2.5 車庫 M2 5000 地下 3平均容積率 0.42 4 綠化率 % 80 5 建筑密度 % 17.5 6 建筑高度 米 15

項 目 投 資 成 本 估 算 表 附表三

單位:萬元 序 號 費 用 名 稱 金 額 備 注 1 土地費用 6383 1.1 地價款 6197 38萬/畝×163.066畝=6197萬元 1.2 土地契稅 186 土地價款3% 2 前期工程費 1622 2.1 編制項目可研 15 2.2 圖設計費 1500 地上200元/M2，地下100元/M2，含景觀 2.3 施工圖審查費 15 建安造價的0.8‰ 2.4 規劃管理費 9.3 2元/M2 2.5 人防工程統建費 22 2.6 臨時用電增容費 16 2.7 臨時用電設施費 10 2.8 用水設施費 2 2.9 甲方臨建工程 15 2.10 臨時圍墻 18 3 建造費 18387 3.1 土建工程 6256 800元/M2 3.2 安裝工程 3128 400元/M2 3.3 裝修工程 7353 公建1500元/M2,商場600元/M2,其它1100元/M2 3.4 室外工程 1650 按150元/M2,計11萬M2 4 其它稅費 390 4.1 質監費 83 按建造費的4.5‰ 4.2 監理費 147 按建造費的8‰ 4.3 營業供電貼費 160 序 號 費 用 名 稱 金 額 備 注 5 管理費 552 按建造費的3% 6 家具購置費 3856 800元/M2(只算大堂、別墅及公寓)7 工藝品等購置費 300 按每棟別墅6萬元，共50棟別墅 會員證費 2100 每棟別墅1個會員證，5萬美金，合人民幣42萬元，共50棟別墅 開辦費 200 10 不可預見費 1839 按建安造價的10% 11 財務費用 2316（1-10）項之和取一年利息（年息6.5%）12 銷售費用 6216 按銷售收入的8%計 13 投資總額 44161 14 市場單價 5647元 每平方米 可銷售部分物業銷售測算 別墅 5.25億元 按均價25000元/M2計，銷售面積2.1萬M2 2 公寓 2.52億元 按均價10000元/M2計，銷售面積2.52萬M2 3 合計 7.77億元

項目可銷售部分價格敏感性分析 附表四 項 目 價 格 變 動 備注

主

樓 價格 5000 6000 7000 8000 9000 10000 單位:元/平米

收入 1.26 1.512 1.764 2.016 2.268 2.52 單位:億元 別

墅 價格 8000 12000 16000 20000 24000 28000 單位:元/平米

收入 1.68 2.52 3.36 4.2 5.04 5.88 單位:億元 合計 2.94 4.032 5.124 6.216 7.308 8.4 單位:億元

銷售稅金(5.5%)0.162 0.222 0.282 0.342 0.402 0.462 單位:億元 投資成本 4.42 4.42 4.42 4.42 4.42 4.42 單位:億元 稅前利潤-1.642-0.61 0.422 1.454 2.486 3.518 單位:億元

投資利潤率(%)9.55 32.90 56.24 79.59 全部投資（含會議中心、商業街）凈投資利潤率(%)32.46 111.85 191.23 270.62 按自有資金1.3億元計

附：背景資料

一、項目提出

1、海南省近年經濟發展穩健，投資條件成熟 ① 總體經濟增長幅度高于全國平均水平

全省經濟增長加快、綜合經濟實力進一步加強。全年共完成GDP 566.05億元，按可比價格計算，比上年增長8.9%，增幅高于上年0.1個百分點，經濟增長高出全國平均水平1.1個百分點。其中：第一產業增加值200.28億元，增長9.7%，對經濟增長貢獻率41.4%；第二產業增加值131.18億元，增長8.7%，對經濟增長貢獻率19.3%；第三產業增加值234.59億元，增長8.3%，對經濟增長貢獻率39.3%。表一：全省近年GDP總值（單位：億元）表2：2001年三產在GDP中所占比重

②建筑業和固定資產投資穩定增長

建筑業保持增長?

全社會建筑業增加值完成40.13億元，按可比價格計算，比上年增長6.2%。其中：房屋建筑施工面積453.5萬m2，增長4.2%；房屋建筑竣工面積205.5萬m2，增長5.3%。上繳稅金1.99億元，增長7.2%。

固定資產投資保持穩定增長?

全年全社會完成固定資產投資206億元，比上年增長6.5%。其中：基本建設完成投資140.5億元，增長6.4%；更新改造完成投資10.6億元，增長8.2%；房地產開發完成投資12.5億元，增長21%。

表三：全社會固定資產投資總額（單位：億元）

2、三亞市產業結構調整成績顯著，投資環境大為改變 ② 全市經濟發展連續保持強勁增長態勢

2001年三亞市以調整經濟、擴大投資、刺激消費和提高效益為重點，著力解決經濟發展深層次的矛盾和問題，全市經濟在新世紀呈現出新氣象，各項主要經濟指標保持快速增長勢頭。據三亞市官方統計數據顯示：

全市經濟快速、健康發展，經濟運行質量明顯提高 ?

2001年全市GDP總值32.73億元，比上年增長11.7%，實現了1998年以來連續四年經濟增長超10%，超過全國、全省的平均水平，三大產業同時超過10%的增幅。其中：第一產業增加值13.64億元，增長10%；對經濟增長貢獻率37.2%；第二產業增加值6.90億元，增長12%；對經濟增長貢獻率21.05%；第三產業增加值12.19億元，增長13.4%；對經濟增長貢獻率41.3%。投資需求出現高速增長勢頭?

投資結構進一步向優勢產業傾斜，全市固定資產投資完成18.56億元，同比增長33.1%。其中：第一產業投資完成1.81億元，增長59.3%；第二產業投資完成1.33億元，增長54.7%；

第三產業投資完成15.4億元，增長29%。

盤活積壓房地產工作取得新進展?

全市房地產投入2.61億元，增長14倍。消化和盤活積壓商品房73.9%，收回和盤活閑置用地13000多畝，占可處置量89%。2002年有望將全市積壓商品房和閑置土地問題基本解決。

② 旅游業發展勢頭迅猛，旅游接待水平進一步提高

2001年三亞市通過規范和整頓旅游市場，加大宣傳促銷力度，擴展客源市場，大大增強了三亞的知名度，成功的舉辦了“全球化論壇”等大型國際會議和旅游活動不斷完善景區景點建設，狠抓“假日旅游”旅游服務質量和形象空前良好，有力地促進了旅游業的發展。

③ 軟硬環境治理卓有成效

A、政府各部門減免辦事程序，改善投資軟環境，工作力度大，辦公效率顯著提高，一切工作服務于三亞建設。

B、下大決心改變三亞市整體形象。處置“閑置地、爛尾樓”力度大，成績顯著，三亞市容有了極大改變，向國際性的熱帶海濱城市發展。

C、有計劃的進行市政配套建設。高速公路的聯通，市區交通道路的高標準規劃設計，使旅游觀光十分方便，鳳凰機場的修建，三亞客運碼頭的建設，尤其是可為境外旅客提供落地簽證服務，使三亞具有擠身國際旅游城市的條件。

D、水、電、通訊方面建設變化巨大。赤田水庫的完工使用，新建電廠的發電，聯網可滿足今后一個時期的需要，程控電話、移動、微波、光纖通訊等通信設施齊全與全國900個城市、全世界195個國家地區開通，使三亞向智能化數字化城市又邁近了一大步。

E、投巨資改造三亞市容環境。三亞灣“椰夢長廊”的建成、大東海廣場改建、體育廣場、名花公園、藝術廣場及城市的“綠化美化”工程，使三亞逐步成為一個熱帶海濱花園城市。

3、海南旅游產業發展現狀 ① 國際、國內旅游業現狀

國際旅游業在20世紀開始蓬勃發展。世界旅游組織的有關統計數據顯示：2000年全球跨國旅游達6.98億人次，比1999年增長了7.4%。預測分析，到2020年，全球接待跨國旅游者將達到16億人次，國際旅游消費將達2萬億美元。從2000年到2020年間旅游年均收入增長將達6.7%。這些數據顯示出了旅游業在全球和各國經濟發展中的潛力。

我國旅游業在2000年旅游總收入達4519億元人民幣（約合550億美元），比上年增長12.9%，入境游人數達8344萬人次，比上年增長14.6%，旅游外匯收入達162億美元，比上年增長15.1%，相當于當年全國外貿出口創匯的6.5%。國內旅游人數達7.44億人，比上年增長3.5%，旅游收入達3175億元人民幣（約合380億美元）比上年增長12.1%，為世界第五旅游大國。

據世界旅游組織最新的展望報告稱：到2020年，中國將成為世界旅游的一個主要的目的地和客源國，接待境外游客由現在一年5000萬人次增加到1.73多億次，旅游業收入增長的幅度將極為可觀。

我國已把旅游列為第三產業中新興產業的首位。旅游業“十五”計劃和到2020年遠景目標綱要所提的“十五”總體目標為：到2005年入境游人數8500萬人次，旅游外匯收入220億美元，國內游人數將達11億人次，旅游收入達5000億人民幣（約合610億美元），總收入為7500億元人民幣（約合910億美元）相當于全國GDP的5.8%。

② 海南旅游市場發展現狀 海南島作為旅游勝地在國內享有極高知名度，發展旅游產業潛力很大。如今海南已成為備受國人青睞的旅游目的地，在國內已樹立起奇特的熱帶海島目的地形象。其自然環境和熱帶氣候，為相對寒冷的華中、華北、東北、西北等地區游客提供避寒休閑好去處，2001年來海南旅游人數已達1124萬人次。海南在港、澳及臺灣的知名度也較高，但來游人數近兩年有下降趨勢。

在國際市場上，海南在亞洲范圍內享有一定的知名度，尤其是日本、韓國及馬來西亞的“利基”市場（指面對少數人的專門市場），不過來訪人次仍然很少，2001年為45.7萬人次。

③ 海南旅游資源利用及旅游產品開發現狀

海南在地理面積較小的島嶼上聚集了豐富的旅游資源，已被證

明這些資源對國際游客是頗有吸引力的，并已早在過去的規劃研究中就得到了認證。但海南與有著相似旅游資源并已得到成功開發的旅游目的地來比較，如美國的佛羅里達、歐洲的地中海地區、夏威夷等地。海南的單個旅游產品尚不具備足夠的獨特性與之相匹配。

海南旅游資源的利用與旅游產品的開發從質量來講喜憂參半。一方面海南有達到國際水準的高品位旅游產品，如南山佛教文化苑，它們恰到好處地增加了自身的歷史、文化旅游價值，在周邊也不盲目興建一些大規模輔助性旅游吸引物，對今后發展新旅游產品很有借鑒。同時海南也有質量低下的旅游產品，主要集中在旅游路線周邊地區（即東部走廊），許多景區每況愈下，因年久失修而顯現出破敗的景象，這些酒店等住宿設施原本就是頭腦發熱開發商手下敗筆，加上設計不新穎，保養不到位，故難以維系運作，徒留些刺眼建筑。值得慶幸的是，這種低水準旅游產品只是散布在東部旅游線路的幾個地點，尚未泛濫成災。更重要的是，海南未受到現今盛行的城市盲目擴展（在較為發達的內陸地區相當普遍）的負面影響沖擊，除海口市外，其它城鎮，特別是三亞在很大程序上保留了一種內縮型的城市結構，仍保存有廣大的未開發的后備區域（山丘或開闊的鄉野），而給游客提供了賞心悅目的田園風光和熱帶景觀，使游客有一種屬地感和親切感。

4、海南旅游產業發展定位 ① 海南發展旅游產業資源優勢

海南島總面積3.5萬平方公里。島礁及其海域，約200多萬平方公里，約占南海海域面的三分之二。其靠近港、澳與珠江三角洲，該地區經濟增長速度居全國首位，將會也成為海南重要的客源市場。

海南的氣候宜人（能為氣候寒冷地區的游客提供理想的避寒勝地），生態環境趣味盎然，山區有茂密的熱帶雨林，海里有豐富多彩的海洋資源，島上處處呈現出別具特色的熱帶海島景象。其獨有的熱帶海島旅游資源，能為游客提供一種少有的度假體驗。將能夠在開發可持續旅游方面發揮重要作用。② 海南旅游產業發展定位

國家旅游局把全國分為7大旅游發展區域，海南獨占其一，足見國家決策層對海南旅游寄與的厚望，海南島是國內最有條件發展度假旅游的省份，它肩負著中國旅游業從觀光型向度假型戰略轉變的歷史重任。

“海南，中國與西方在此相會”，作為亞洲首屈一指的休閑目的地，海南擁有獨具特色的、高品質的濱海度假設施，能提供許多與眾不同的、多樣化的旅游吸引物和旅游活動。在此，游客可朝夕沐浴于椰風海韻之中，晝夜流連在雨林山川之顛。

5、三亞旅游圈在海南旅游產業中位置顯赫

海南省旅游產業總體規劃中劃出了海口、三亞、五指山、文昌、興隆、棋子灣和博鰲等七個主要旅游圈。每個旅游圈都擁有其獨特的旅游吸引物和組合式旅游產品，在游客類型和數量、旅游住宿及配套設施方面等具有極強的互補性。近年來三亞鳳凰國際機場和環島高速公路體系的建設極大的影響了海南旅游產品的分布。海南基礎設施的根本改善，使海南島相對“縮小”，海口做為海南旅游門戶的地位有所下降。三亞周邊地區近年來規劃興建的眾多旅游、食宿等服務設施以及新建的旅游景點，極大地強化了該地區作為海南主要旅游熱點地區的地位。三亞的形象?

作為中國首要的海濱旅游度假勝地，三亞因其得天獨厚的旅

游優勢而在國內享有盛譽。但要想在國際市場站穩，就需要進一步提高三亞作為旅游度假勝地的檔次，開發具有國際水準的項目，尤其是具有中國和海南特色的旅游產品。同時，應興建更為多樣化、低密度、高規格的住宿設施，并對整個城區進行重要改造，使之成為一個名副其實的“旅游城市”，著名的國際旅游度假勝地。

三亞旅游產品開發?

側重四個方面：①開發多樣化的度假設施，包括面向外國游

客和國內高消費游客的高檔次、低密度的度假酒店。②興建一批新的“必游不可”的文化景點。如中國海事博物館等。③開發高檔次的專項旅游項目。如西島水上運動中心等。④徹底改變城市環境，樹立一個地地道道的旅游城市形象。以濱海為中心的三亞旅游圈的范圍將從南山佛教文化苑向東擴展到亞龍灣以外地區包括蜈支洲島。

三亞旅游度假住宿設施發展?

目前三亞市約有客房9756間。根據現有的規劃還將在亞龍灣旅游度假區內新建客房7700間。海南新建的高星級酒店客房大多數都要集中在三亞旅游圈內。按有關部門的預測統計，到2020年三亞旅游圈內高檔酒店客房總數將達到26000間。

6、三亞旅游市場構成及發展趨勢

隨著人們可支配收入的持續增長，旅游消費市場日漸膨大，旅游人群主要來自中國大中心城市的中產階層，而他們將形成三亞新旅游產品的主要基礎市場（見下表）。三亞市旅游群體多樣化，并且有向高端群體（即高收入、高學歷、高職務的社會主流群體）發展的趨勢。到三亞旅游的客流量以年17%的增長率在遞增，幾年之后將會有相當數量的高端人群來此生活、休閑度假，所以就必須有相應的符合其身份的居住場所，有滿足這個群體生活工作、通信、保健、醫療、休閑、娛樂等各方面需求的各類場所、設施。旅游群體兩級分化現象在旅游市場由來已久，而社會主流群體的需求取向將代表并決定未來旅游市場的發展趨勢。三亞獨有的熱帶旅游資源隨著每年1000萬登島人次親身感受與傳播，所產生的影響力是任何宣傳媒體所不能比擬的。只有超前考慮即將到來的海南度假旅游熱，建造規模化的符合海南、三亞規劃及特點的、達到國際水準的大型或超大型高星級度假酒店，才能夠有足夠的聚向力來吸引到三亞度假居住的社會主流群體。

北京、上海、廣州在海南旅游市場構成情況（據2000年不完全統計）

地 區 人均年消費 假日出游增長率 家庭旅游 海南度假人均消費 到海南人次 喜歡項目

北 京 9163元 15-20% 70% 3000元 20萬人/年 濱海度假 上 海 10000元 10% 50% 2500元 50萬人/年 濱海度假 廣 州 9126元 14% 50% 2000元 80萬人/年 濱海度假

二、項目經營管理模式——“產權式酒店”

1、分時度假基本概述（1）分時度假含義

分時度假（Timeshare）是指投資者（游客）在度假地購買部分時段酒店（度假村）產品的使用權，并可通過交換系統對不同地點的同類酒店（度假村）產品使用權進行等值交換。目前國際上通行的慣例是：將一處住宿設施（酒店、公寓、度假別墅等）的住宿單元每年的使用期分為52周，將52周中的51周分時銷售給投資者游客，每位購買者在約定的時段內每年享有在這一標準酒店住宿單元中住宿一周的權利。（2）分時度假的國際認定

分時度假的實質是介于傳統房地產產品和傳統酒店產品之間的一種中間產品，一種旅游酒店產品新態勢，一種新的旅游產品。分時度假為國際社會所廣泛接受的定義是基于兩個法律規定的內容，一是美國佛羅里達州《分時度假房產法案》（以下簡稱“法案”）；二是歐洲《歐盟分時度假指令》（以下簡稱“指令”）。（3）分時度假的法律內涵

以上《法案》與《指令》中對分時度假的定義都從法律上做了具體規范，其定義的核心要素包括：

（1）對合同有效期做了具體規定即3年以上酒店產品的使用權；

（2）預付款的約定，即：使用前一次性交付約定的款項，以取得約定時間與時段的使用權；

（3）享有使用權最低天數，如《指令》規定為不低于7天；

2、產權式酒店的基本概述（1）產權酒店含義

產權式酒店作為一種全球化的旅游投資工具及一種新的旅游產品，是歐美中產階級興起后的產物，由瑞士企業家亞力山大?耐首先提出（Timeshare Hotel）即“時權酒店”的概念。產權酒店是分時度假產品的一種特殊模式，一個分支演變的，是指投資者（游客）買斷某一部分酒店單位產品的所有權，除部分時間自己使用外，統一將其它時間的住宿權委托酒店管理方經營，自己獲取經營利潤的經營模式。（2）產權式酒店的產品獲得

產權式酒店產品獲得國際上通行的作法是按照房產品種操作，即：交付首期款購買一定單位的產權酒店產品，同時確定自己的使用時段（通常為21天），其它時間則交酒店管理公司做為酒店統一經營，每年酒店的經營收入，單位產品獲得的利潤則用于支付產權酒店的單位產品分期

付款之費用，一般在10—15年后即可取得產權酒店單位產品的產權。（3）產權酒店產品的法律內涵

由于產權酒店是分時度假產品的一種特殊形態，雖在《法案》和《指令》中均未專門的明文規定，但它已發展成為旅游發達國家和地區最受中產階級和企業集團青睞的旅游產品投資方式之一。它具有如下法律特性：

④ 產權酒店產品具有產權概念，每位業主（投資者）擁有固定的單位產品所有權。⑤ 業主與酒店經營者是委托經營的法律關系。

⑥ 在業主未付完金融部門貸款之前，單位產品所有權并不屬于業主而處于一種被抵押的法律關系。

3、分時度假及產權式酒店的國際發展軌跡及趨勢（1）全球分時度假地及會員總量分析

全球分時度假地及會員總量比較與發展?

目前，全球約有5200個分時度假地分布在各地區，分時度假消費者大約有400萬—500萬人，共擁有700萬個標準單位的分時度假產品。1998年全球分時度假業的總銷售收入超過60億美元。1985年—1998年間，分時度假以年平均10—15%的速度迅速發展，是旅游業當中增長速度最快領域之一。其中分時度假地數量平均年增長14%，會員數量年均增長15%，分時度假產品數量的年均增長率為15%，雖然1994年以后分時度假業的增長速度有所放緩，但仍保持較好的成長態勢，整體分時度假業增長速

度遠遠高于旅游業的整體年均增長4%，和飯店業2%的增長速度。表一

全球分時度假業發展情況（1985—1998年）年 份 會 員 數（千 人）分 時 度

假 地 數 當 年 銷 售 產 品（千個）累 計 產 品 銷 售 量（千個）會 員 人 均 擁 有 產 品 數 銷 售 額(百萬美元)標 準 單 位 產 品 售 價（百 萬 $）1985 1774 805 245 1225 1.52 1580 6449 1987 1822 1125 280 1745 1.55 1940 6929 1989 2132 1530 395 2470 1.61 2970 7519 1991 2687 2070 440 3315 1.60 3740 8500 1993 3653 2760 530 4345 1.57 4505 8500 1995 4355 3744 683 5283 1.41 5123 7503 1997 4840 4532 710 6669 1.47 5710 8046 1998 5156 4998 735 7404 1.48 6125 8334 資料來源：RCI,美國經濟組織,TTI 分時度假發展速度變化及分析?

從上表的統計數據可看到，隨著全球分時度假產業的日趨成熟，在近年來發展速度有所放慢、減緩。特別是1994年以后，增長速度明顯下降。如下表所示： 表二

分時度假業增長速度變化情況（1985—1998年）年份

項目 1985--1998 1994--1998 1997--1998 分時度假地 14 6 5 會 員 15 12 8 年銷售額 15 13 7 資料來源：RCI、AEG、TTI 分析：雖然1985年以來分時度假地的年均長速度為14%，但是1994年以后增長速度大幅放緩，年均增長率僅為6%。不過分時度假地的平均規模據統計卻在不斷增大，這主要是由于大型開發商和經營商進入這一領域并堅持發展大型綜合度假地的結果。從全球范圍來看，分時度假地的平均為擁有36套住宿單元，1998年新建設的分時度假地平均規模為62個住宿單元，最大的40家開發商所開發的分時度假地的平均規模則高達110個住宿單元。

另外值得注意的一個特征是，每個消費者擁有的分時度假產品數量有所增長。1994年，平均每個會員擁有1.44個分時度假產品，到1998年這一數字增加到1.48個。主要原因是：①新購買產品的用戶傾向于一次購買多個產品；②老客戶因對產品較滿意增加購買新產品。

全球不同地區分時度假的發展情況?

美國是分時度假業最發達的國家，到1999年中期，美國境內共有約1670個分時度假地，占全球總量的32%；歐洲緊隨美國之后，是分時度假業的第二大發達地區。截止1999年中期歐洲共有1355個分時度假地，歐美兩地相加占有全球分時度假地總量的60%。表三

全球分時度假地情況（1999年中期估算）國家 / 地區 分時度假地數量 占總量比例（%）美 國 1670 32.1 歐 洲 1355 26.1 南 美 375 7.2 東南亞/日本 350 6.7 中 美 洲 340 6.5 加勒比地區 200 3.8 南 非 195 3.8 加 拿 大 125 2.4 中 東 106 2.0 澳大利亞 100 1.9 其 它 110 2.1 未加盟交換系統 275 5.3 合 計 5200 100.0 資料來源：美國度假地協會

分時度假業新發展的情況?

1995年以來，分時度假業繼續穩定發展，如果按分時度假地數量計算，絕對值增長數量最多的是美國、西班牙、墨西哥和意大利。到1997年南非發展速度超過了法國，排名列在全球第五名。在1995年—1997年的3年間，這些國家的分時度假地以年均3%--7%的速度增長，全球1996年和1997年的平均增長率分別為5%和6%。近年來，全球分時度假業領域有一批新興市場發展迅速，如俄羅斯雖然其境內尚沒有分時度假地，但是卻已擁有2萬名以上的會員，會員所購買的分時度假產品多集中在西班牙一帶。表四

全球分時度假前五名發展情況（1995—1997年）

國 家 1995年分時度假地數量 1997年分時度假地數量 年均增長率（%）美 國 1468 1608 8.7 西班牙 405 445 9.0 墨西哥 273 294 7.1 意大利 157 172 8.7 南 非 136 154 11.7 亞洲分時度假市場情況?

按現有統計資料顯示，目前亞洲共有分時度假地260處，擁有分時度假產品的國家有12個，現有分時度假住宿單元1.52萬個，潛在的分時度假住宿單元79萬個，已銷售分時度假產品53.2萬個單位，占總量的67%，共擁有分時度假會員20萬人。表五

亞洲分時度假市場分布情況

國家及地區 度假地數量 每個度假地平均住宿單元數量 日 本 96 66 馬來西亞 71 38 泰 國 38 46 印 尼 25 51 韓 國 18 133 中 國 17 41 菲律賓 11 62 中國臺灣 6 43 其它（4國）8 45 合 計 260 525 資料來源《未來分時度假產品的經濟影響》

可以看到亞洲的分時度假會員雖然僅占世界分時度假市場的5%左右，總量很小，但近年來發展速度較快，且由于亞洲地區人口基數大，近年來經濟復蘇，穩定增長，所以也是具有很大發展分時度假業的潛在市場，如泰國、印度尼西亞、馬來西亞、中國等。

4、分時度假對旅游目的地的經濟影響

為目的地創造更多就業機會?

由于分時度假地的建立，無論是在建設中、經營管理中及運營維護中，都將產生大量的直接就業機會，如據最新調查表明，在20世紀90年代中期，分時度假業在美國新創造出了35000個直接就業機會，在墨西哥創造出了16000個就業機會。

分時度假產生了一批消費巨大的旅游者?

調查表明，分時度假旅游者的總體消費比普通旅游者高出20%。分時度假的整體經濟貢獻可觀?

按照乘數效應，考慮到分時度假業在市場營銷、銷售收入、物業管理、稅收等方面的綜合間接經濟影響后，分時度假業的整體貢獻對經濟影響會進一步加大。如美國一個分時度假住宿單元會產生18萬美元的直接貢獻，如果從更廣泛的范圍進行測算，這一影響會更大。

分時度假使游客重游率增大?

據調查顯示，分時度假會員對某個目的地的重游率遠遠高于一般度假游客，美國分時度假會員在未來10年中計劃去分時度假購置地4.5次，而一般游客僅會來1.8次，這樣將產生巨大的重復消費，也節約了當地旅游部門的大量宣傳促銷費用。從以上情況可以得出結論：分時度假對旅游目的地的經濟將產生多方面的積極影響。

5、我國分時度假業的現狀

分時度假業處于概念宣傳啟動階段，南北發展不均衡?

從國內分時度假實際來看，目前已有了一批開展分時度假的企業，從整體行業的規范性、影響性及在旅游業、房地產業中所占比例來看是很小的，嚴格說還不能稱之為“分時度假業”。但是由于是在90年代后期才在我國開始的，所以起步較高，直接跨過了外國分時度假業較長的摸索階段，進入到較高層次的發展階段。20世紀90年代末期，國內酒店業對開展分時度假進行了早期的探索，并加入國際最大的分時度假交換公司RCI網絡系統中。在97年版的《RCI度假地名錄》中，我國的杭州夢湖度假村、北京九華山莊、北京燕苑度假村名列其中，并注明開始使用時間，其中在RCI度假地名錄中排序號最早的是杭州夢湖度假村（3953號）和北京九華山莊（3954號）。表一

已加入國際分時度假網絡分布

網絡 北京 海南 云南 青島 無錫 杭州 珠海 天津 武漢 桂林 上海 廣州 RCI 3 3 3 1 1 1 1 1 1 1 1 II 1 2

1998年8月28日，泰慕賽爾休閑產業網絡集團有限公司在人民大會堂召開新聞發布會，宣布推出“泰慕賽爾權時空共享網絡”來自中國經濟休制改革研究會、國務院發展研究中心、中共中央改革研究會、國資局、中旅飯店協會、清華、北大等專家與知名人士組成的酒店度假村資產重組專題研究組，對泰慕賽爾的經營理念和經營模式給予肯定，并有北京前門飯店、廣州華廈大酒店、成都錦江賓館、珠海度假村等50多家星級酒店簽約加盟。同時，產生了中國第一批分時度假產品的消費者。

分時度假種類較多，規模較小?

國內目前專業從事分時度假的企業主要類別是：

①加盟國際交換網絡的公司或酒店度假村，其經營模式與國際市場接軌，采用銷售20—40年的每年一周的度假產品住宿權的方式。

②獨立開發的度假俱樂部（如海南海航度假村）。這部分企業依靠自有的酒店度假村開發分時度假俱樂部產品，采用不同的方式：如點數制、會員制、加入國際交換網絡等，度假俱樂部是分時度假業中極有發展前途的一種分時度假產品，可以成為適合市場需求的個性化發展的特色俱樂部品種，但由于其大部分俱樂部實力不強，在操作運行的商業模式上還需很多完善的地方。而走聯盟化是較佳的生存方式。③分時度假銷售公司。目前，國內已有數家專門經營分時度假產品銷售業務的專業公司成立，這類分時度假企業并不參與分時度假房地產開發，也不參與分時度假酒店度假村的經營管理，只負責分時度假產品的銷售推廣，所經營的產品基本為傳統類型的分時度假產品。如廣東愛特樂度假服務公司等。主要是專業銷售RCI和II公司的分時度假產品。這類公司多分布于國內經濟發達的地區。目前，國內還沒有出現一家大型的、全國性的專業分時度假銷售公司。主要原因是因為分時度假的國內消費市場尚未完全發育成熟，而國內分時度假產品的推出正處于一個啟蒙時間。④自主開發的分時度假產品國內網絡公司。自主開發具有中國特色分時度假網絡的企業是推動中國分時度假發展的主力軍之一。這類公司不多于10家，主要集中分布在北京、廣州、深圳經濟發達地區和云南、海南等分時度假目的地。這些公司一般都以實力雄厚的大集團公司做后盾，致力于分時度假產品的改革、設計，使之成為中國市場能接受的新型分時度假產品運行模式，并構建適應中國市場的分時度假產品和交換網絡。

2000年11月，由首創集團、中旅集團、北京旅游集團等6家股東聯合發起組建的專業從事分時度假和休閑度假產業的天倫度假發展有限公司在北京成立。天倫度假公司的成立標志著國內大型旅游企業第一次直接涉足分時度假行業。專業大型旅游企業的介入對分時度假行業的發展提供了極好的推動力。因為專業旅游企業熟悉旅游市場，擁有分時度假發展必須的大量可依靠的資源。

⑤分時度假交換公司。分時度假交換公司在分時度假產業中有著舉足輕重的地位，他的服務水平高低對于分時度假企業的發展生存有著直接的關系，他是分時度假鏈中必不可少的一個中間環境、一個交換平臺。它是分時度假業的發動機。如美國的RCI和II公司。

目前在國內“海南華夏之旅分時度假網絡有限公司”是中國唯一的一家專業從事分時度假國內交換業務的公司。它的商業模式與運行機制，是根據國外最大的兩家分時度假交換公司RCI和II的模式和體制進行了適當改造后建立的，較適合中國的實情。雖然該公司對于“如何實現使用權益保障的問題”、“銷售模式問題”存在著兩個實際操作方面的難題，但是該公司在對分時度假交換技術的掌握理解和規范化方面是處于領先地位，其交換系統有著較強的兼容性，非常適合中國國情的分時度假業的發展。

⑥相關創新概念企業。這是一批借用分時度假概念開發出類似產品的單體企業。如北京新旅網度假村資源開發公司。他們是將分時度假的點數制形式經過改造應用于中國市場的分時營銷公司。他們通過與加盟飯店簽約獲得合作保證，然后再通過自己的銷售網絡以點數卡（IC卡）的形式對外銷售分時度假產品，稱之為“房東卡”實質是含有一定數額資金的消費卡。這種點數制適用于一個企業控制的飯店群，這樣才不會因權益分配問題各方產生異議，同時會努力保證顧客的使用權。表二

中國分時度假產業分類 類別 代表企業 經營方式、內容

加盟國際分時度假交換網絡公司 北京九華山莊 按國際慣例銷售一周的分時度假產品

分時度假俱樂部 泰達度假交換公司、海南海航集團 以交換網絡式點數制銷售自有的分時度假產品

分時度假銷售公司 廣東愛特樂度假服務公司 專業銷售RCI和II公司的分時度假產品

獨立的國內分時度假網絡公司 天倫度假發展有限公司 分時度假地開發、分時度假產品交換、分時度假交換卡銷售及相關服務

分時度假交換公司 海南華夏之旅分時度假網絡有限公司 分時度假產品的交換 相關新概念分時度假企業 北京新旅網度假村資源開發公司 與酒店簽約銷售自己的點數卡（房東卡儲值卡）

6、我國產權式酒店的發展現狀（1）相關背景介紹

產權式酒店亦稱“時權酒店”（Timeshare Hotel）其概念本身即內含兩個概念，一是“時”即“時間、時段”，二是“權”即“權力”可延申“產權”等。自1976年，第一批真正意義上的分時度假酒店在法國阿爾卑斯山地區興起后，即在瑞士和歐洲傳播開，之后20年逐漸向北美、加勒比海地區以及太平洋地區發展。一個分支演變為現在的產權式酒店，成為旅游發達國家和地區最受中產階級和企業集團歡迎的投資方式之一。類型： ① 退休住宅型

退休前購樓，每年居住一定時間，其余交酒店管理公司出租，退休后完全自用。② 有限自用投資型

酒店將每個單位產品分割成獨立產權出售給投資者，投資者一般不居住，而是統一由酒店管理公司經營出租以獲取利潤回報，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權。③ 公司自用型

為集團公司購買后一方面用于投資，另一方面用于公司年會、職工度假。特征：

① 產權式酒店具有明顯的地域特征，一般都集中坐落在山岳海濱旅游度假地和大城市附近。

② 產權式酒店的消費群體多集中在城市的高收入階層中，且這些度假產品購買者均為“二次置業”的家庭，其目的主要是為了投資。

③ 賣點相對集中。一是由于度假產品的低房價及少量首付其余按揭的購置方式，無須再投資即可取得度假酒店房產權，且每年有一定的回報，對度假產品消費者有著極大吸引力。二是國內假日經濟的興起發展，帶動了一批人高品質生活的需求，特別是海景產權式酒店消費時尚朝流。三是投資意識的增強為產權式酒店發展提供了發展的基礎。特別是海景資源的有限，使海景產權式酒店具有雙重投資色朋。四是銷售方式多采用在異地代理銷售，這是由于產權式酒店所處地域位置，與消費群體源地的特征所決定的。（2）產權式酒店的發展

產權式酒店的未來發展一是由于度假旅游的逐年發展及產權式酒店的新概念的普及，使一批房地產商、大旅游企業參與產權式酒店的行列，競爭更趨于激烈，而且競爭優勢也將向實力雄厚的企業傾斜，向集中化發展。二是產權式酒店由于其特殊性，它的發展在由房地產

業向旅游產品轉移發展的過程中，其產權式酒店的經營服務物業管理水平成為市場競爭的利器，管理服務的重要性將成為產權式酒店發展的一個關鍵制約因素。三是由于政府的重視和大力推動產權式酒店得以快速健康發展。如海南省專門召開了產權式酒店與分時度假研討會對產權式酒店與分時度假的發展表示樂觀。并表示由于確定海南做為國際度假休閑目的地和國際會議中心的發展方向，已到了妄動產權酒店和分時度假的時候。

7、海南分時度假與產權酒店的現狀及發展（1）分時度假產生條件及現狀

全國旅游產品結構性調整，促進海南由單純觀光型向觀光度假型轉變。1992年我國批準建立了12個國家級旅游度假區（三亞亞龍灣是其中之一），相應的產生了許多新的度假產品，但總體度假產品開發水平還不高，度假旅游產品對國外度假旅游者的吸引力還不大，極需深度大力開發。?

全國涉外旅游飯店平均出租率較低，經濟效益逐年下降，1994?

年為62.2%，截止1998年平均為51.67%，1999年略有回升（53.4%），但整體效益繼續下降，98年客房總數上升到76.5萬間，增長88%，營業收入797億元，增長了45%，平均每間收入10.4萬元，僅相當于1994年的77%。表一

全國涉外酒店經營狀況態勢（1989—1999年）90 80 70 60 50 A 40 30 20 B 10 C 0 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 注：A曲線為客房出租率（%）B曲線為客房數（萬間）

C曲線為營業收入總額（坐標數×10億元）

全國房地產積壓嚴重，全國1998年底商品房空置面積8783萬M2，沉淀的資金6000億元左右。房地產積壓和接待設施出租率低的大背景為分時度假的發展創造出良好的供給條件，與發達國家分時度假產生發展的背景類似，企業可通過?房地產項目轉向和吸引度假地飯店加盟的形式，低成本發展分時度假。

國民經濟收入水平提高，休假日的延長及休閑觀念的形成是度假旅游在我國高速發展的兩個主要條件。據統計全國城鎮家庭人均可支配收入實際增長率1985年為60.4%，1998年為229.9%（以1978年為100）達到5425.1元。另國務院調整節假日?制度后形成的全年3個7天長假，已成為我國的“旅游黃金周”對刺激假日經濟的發展，作用十分明顯。2001年僅“五一”旅游黃金周期間，全國共接待旅游者7377萬人次，過夜人數、時間人均延長0.35天，形成度假旅游的傾向明顯。

由于我國經濟持續高速發展，在中國形成一個具有一定規模的高收入階層，這個高收入群體，緊跟國際潮流，講究生活質量，這個群體代表主流社會，已完全具備購買分時度假產品的經濟實力。雖然這批高收入者平均住房建筑面積均已達百平方米以上，但投資房地產的投資意向有著較高比例與意識，這個高收入群體，就是發展分時度假的主要的基本的潛在購買者，他們是中國的中產階級階層，是發展分時度假的需求源，主要的分時度假產品消費者。?（2）海南省分時度假、產權式酒店情況 A：康樂園度假村

該酒店屬海航集團旗下的產權酒店，海航為發揮其空中優勢，以帶動地面發展，實現空地嫁接、產業組合的戰略構想，大舉涉足旅游業，在海航園內通航城市建立全國性連鎖酒店，并與國際化經營管理接軌。日前，以五星級康樂園大酒店第四期工程項目作為試點，推出“康樂園度假村產權式酒店”即是海航集團涉足旅游業的重大舉措。該項目充分借鑒了海南已推出的兩個產權式酒店項目的經驗和國內其它產權式酒店的運作實踐，依托海航品版優勢及康樂園大酒店10年來的良好經營業績，著重突出“旅游度假投資”概念，精心打造全新內容而富有特色的精品。同時按上市公司規范、透明操作模式進行運作。同時利用毗鄰康樂園大酒店的優勢，充分利用其管理經驗及硬件設施。

B：海南皇冠濱海溫泉酒店(皇冠假日產權酒店)海口皇冠濱海溫泉酒店位于海南省瓊山市東營濱海旅游開發區。由阿波羅中心酒店、雅典娜酒店、波賽東酒店、古羅馬溫泉浴場及會議中心組成，酒店設計具有地中海式建筑風格，是擁有800米長天然專屬海灘及天然地下溫泉的五星級度假酒店，80%以上客房均擁有瓊州海峽海景，被冠以Crown Plaza（皇冠級酒店）稱號。皇冠假日酒店是產權式酒店。按國際通行的產權式酒店操作。由于位于著名旅游城市附近海濱，所以旅游資源充足，因此每年客戶利潤分紅足以抵消分期付款之費用，且有可觀盈余。

C：海南華夏之旅分時度假網絡有限公司

華夏之旅分時度假交換網絡是中國本土首家大型分時度假交換機構。于2000年6月在海南召開新聞發布會，并于當年7月在烏魯木齊國內旅游交易會上正式推出。華夏之旅針對休閑度假旅游和商務旅行，設計了一個能在全國范圍內進行自由住宿造反的系統，并建立了廣泛的業內聯系，擬將全國各地的酒店或度假村組成一個規模龐大的分時度假交換網絡體系。其交換網張核心就是為消費者提供實惠的分時度假產品，并為國內星級酒店或度假村開房率偏低的現狀尋求出路。

海南省已加盟華夏之旅交換網絡的酒店有26家。其中四星級8家、三星級18家、外省36家。華夏之旅正在以海南省為海南省為基地，并在全國范圍內建立起廣泛網絡。

第四篇：五星級酒店廣告宣傳方案

張家口國際大酒店營銷策劃方案

一、前言

為全面提升酒店有限公司的品牌競爭力，進一步擴大市場份額，進一步規范公司宣傳，實現可持續發展，本著尊重事實的原則，特制定公司宣傳架構方案。

二、背景分析 2-

1、總體規劃

堅持“發展是硬道理”，落實以人為本、和諧誠信、互利共贏、創新超越、效益優先、惠澤員工的經營理念，以創造“人文、綠色、健康、時尚”的“政務、商務、會務”服務品牌為目標。計劃“十二五”五年間，營業收入每年遞增20%，爭取十二五末營業收入過億元。“十二五”五年間，累計營業收入達到4億元。加快沿街房建設,使沿街綜合樓陸續投入使用。兩年內通過五鉆級酒店驗收。加快客房大樓的裝修提升，三年內通過涉外旅游飯店四星級驗收。擴大相關服務產業,全面提升品牌形象，大大提高員工工資收入和待遇，改善員工的住宿、生活和工作條件。爭創河北省酒店第一品牌。2-

2、企業定位

上規范、上檔次、上水平，以商務會議接待、婚慶、團體客房為先導，爭取商務接待的最大份額，爭創河北省酒店第一品牌。2-

3、區位優勢

張家口國際大酒店坐落于市政府大樓東側，于通泰寫字樓、市府大樓形成高新區鐵三角形態，成為張家口新的地標性建筑，是天然的具有廣告宣傳優勢。

4、劣勢分析 鑒于張家口消費市場以及國家政策的影響，政府接待業務的減少，以及普通老百姓消費觀念，使我大酒店業務并不是很樂觀。2-

5、企業愿景

堅持“發展是硬道理”，落實以人為本、和諧誠信、互利共贏、創新超越、效益優先、惠澤員工的經營理念，以創造“人文、綠色、健康、時尚”的“政務、商務、會務”服務品牌為目標。

三、宣傳目的 3-

1、樹立品牌

在酒店產品日益標準化的今天，相似性作為標準化的衍生物，已經使個性逐漸淡出了人們的視野。很多人的感覺是世界上只有五種酒店：一星——五星。那么，如何凸現酒店的特色，使酒店與其它星級酒店區別開來，如何使酒店與消費者在“第一次親密接觸”之前能夠有良好的溝通，從而使酒店的需求曲線上移，如何使酒店在眾多的星級酒店中鶴立雞群，樹立起自己的品牌形象就是宣傳的首要目的。

2、社會效益

根據目前的形勢，酒店依然是區域內的最佳接待場所。但是，張家口國際大酒店不僅是一個接待場所，更是張家口對外一個形象窗口，酒店必然也必須承擔起這個社會責任。在承擔這個社會責任的同時，酒店的社會效益會更能凸顯。3-

3、品牌塑造

給品牌以合適定位、并為此付諸行動。品牌塑造是一個企業長期的工程，品牌知名度、美譽度和忠誠度是品牌塑造的核心內容，企業可以憑借各類媒介進行炒作、廣告轟炸、大規模的公益和贊助等循序漸進的進行品牌塑造，通過建立品牌優勢來刺激和吸引消費者的消費沖動。

四、目標客戶分析 4-

1、宣傳目標客戶定位

4-1-

1、政府機關人員

4-1-

2、本地富裕的私營企業主 4-1-

3、外來旅游者和經銷商 4-1-

4、本地結婚的年輕人

2、目標客戶客戶群特征分析

4-2-1主力客戶群年齡大多在30-60歲之間。4-2-2事業有成，有豐富的社會閱歷。

4-2-3屬于本地高收入階層（私營企業主，政府機關人員）和外來經商或旅游者

4-2-4渴望獲得社會對自身地位的認同和尊重的群體

3、目標客戶群心理分析

馬斯洛需求層次理論將人的需求分為生理需求，保障與安全需要，歸屬與承認的需要，尊重需要，自我實現的需要。對于張家口國際酒店的目標消費者，他們并不是單純為了解決生理上的需求，也超越了保障與安全的需要，他們來此消費是為了得到一種高層的服務和享受，而在消費的過程中，可以凸顯個人的尊貴身份，獲得一種尊重感。因此，張家口國際大酒店宣傳內容要抓住目標客戶的心理。

1、文化定位

酒店所能滿足客人的，已不僅是簡單的提供食物和飲料，而是提供深層次的服務。客人的要求已不僅局限于物質吃飽，而有更高的心理預期，即要享受文化和消費文化。這就要求張家口國際大酒店在經營過程中，要創造消費行為被重視的感覺，讓消費者感受到良好的氛圍。

5-2-1.增強就餐環境的文化內涵。

根據餐廳的環境設計與顧客人文需求相協調原則，為客人創造舒適雅致的就餐環境。就餐環境是飲食文化的組成部分之一，其文化氛圍的營造是多角度、多方位的。從餐廳外在的有形店景文化到餐廳的功能布局、設計裝飾、環境烘托、燈飾小品、掛件寓意都能體現文化主題和內涵。

5-2-2.增強飲食產品本身的文化內涵。

色、香、味、形、器、名、時、養八大方面是飲食產品本身應有的主要特點，其中包含著豐富的文化內容。從菜品本身來講，它的起源、烹制、風味都有一定文化背景，酒店可通過對這些菜品文化背景的研究，結合史料記載，推出具有民族特色或異國風情的豐富多樣的宴席，通過專業講解菜品的文化價值，使客人在物質和精神上都得到滿足。

5-2-3.增強服務人員的文化內涵

與顧客距離最近的是服務人員，服務人員的談吐、行為、觀念、知識直接為顧客所感知。酒店必須制定專門的培訓計劃，對其服務人員的業務技能、氣質談吐進行全方位的培訓。5-2-4.形成具有自身特色的文化性項目

從餐廳布局、裝飾到服務，但最能體現經營特色的，往往是文化性項目。酒店可以根據自身特點，策劃類似的文化性項目，以貼合消費心理需求的特色文化，帶動充足的客源。

五、營銷策略 5-

1、營銷型項目建議

1、以邀請知名品牌的方式壯大聲勢，增強影響面，營造酒店的消費熱點。

如邀請舉辦汽車展、時裝秀；品牌推介會，體驗奢侈品魅力無限活動。活動建議：現在的思路不能僅僅局限于會議室非要給商家開會才賺錢，要在空余時間依靠一些展覽來提高酒店的知名度，可以嘗試會場少收費或不收費，用餐飲或其他彌補其費用。

2、“尊貴人生”營銷活動

目標人群：“張家口的政界、商界尊貴人士。

活動建議：這一活動成為張家口國際大酒店的固定營銷板塊，打造一塊專屬進餐區，有1-2個頂級包房，菜金不得低于300或者更高，酒類只供高檔酒類，如只提供茅臺和五糧液等，其他消費類似。可以配以古箏等

可以通過此活動的開展，形成會員制度，定期舉辦會員活動，營造專業商務交友場所。本活動可邀請某知名品牌參與冠名，提供相應的產品支持。

3、聯合收視率較高的美食欄目：邀請大廚定期在酒店表演，或直接引入節目，將節目現場搬入張家口國際大酒店，提升酒店知名度。

4、贈券策略。在客人消費到固定金額后，給予一定額度的贈券，拉動酒店消費。

5、實施“酒店VIP俱樂部”策略（核心條款——會員本人免費用餐）

采用VIP俱樂部的形式，以有效鞏固酒店對高端客戶的吸引力。俱樂部的一個核心條款是會員本人免費用餐。一張固定額度的VIP卡，設定使用期限可定可不定。全銅制作，彰顯檔次。

分析：在客戶加入俱樂部的動機和需求中，免費用餐對客戶的吸引力是至關重要的。免費用餐也是一個頗能夠吸引客戶的噱頭。

從使用條件上看，免費用餐是有限制的，絕對意義上的免費用餐是不存在的，免費用餐的限制在于需要和朋友共同用餐，方可享受免費用餐的待遇。基于這種限制，會員需要不斷的將他的朋友帶到酒店來，方可享受免費用餐的待遇。在客人消費的過程中，看起來酒店損失了一定的毛利，但實質是避免了讓客戶去到其他酒店或社會酒樓消費。因為，在一般客人的印象中，酒店的菜肴可能價格偏貴，甚至認為性價比還不如社會酒樓,但是通過被會員朋友邀請在酒店用餐體驗后，他則會發現，原來酒店的價格還是比較適中的，而且星級酒店的服務和檔次也要比社會酒樓高很多。通過和他的會員朋友共同用餐，他真真正正的體驗了一次酒店的幽雅環境、精美菜肴和高品質服務。所以，下次假使他有高端的客戶需要宴請的時候，他也會考慮要成為這個酒店的貴賓會員，種身臨其境的親身體驗所形成的口碑，是其他形式難以達到的。這一策略并不是通過大眾渠道進行推廣，也避免了貪便宜心理的低端客戶頻繁使用餐飲“2免1”給酒店帶來的影響。

最為重要的是，免費用餐擺脫了單純的折扣營銷的思維定勢。免費用餐推出的是一個全新的游戲規則，兩個同行，一個免費；三人同行，還是一人免費。

VIP會員可以是張家口國際大酒店自己制定規則，也可以聯合移動公司的高端客戶。

六、媒體投放策略與形式 6-

1、媒體宣傳策略 6-1-

1、媒體優劣勢及選擇

A、影視類媒體

影視媒體是視聽合一的傳播，是注目率高，覆蓋面廣的一種大眾媒介。影視宣傳能夠使信息量的到達率達到最高，是快速提高產品知名度最適合的媒體。據《中國高端人群消費習慣----媒體習慣》顯示：每天觀看電視節目的高端人群占57.8%，每周有4天以上觀看電視節目的高達72.5%，周一―周五工作日平均每天觀看電視2個小時以上，周六、日休息日每天停留在電視前的時間更是高達2.5個小時以上。

除此之外，還有很多新興的影視類媒介，如，樓宇電視、車載電視、戶外屏幕等等。

B、廣播類媒體

廣播傳播具有迅速及時、覆蓋面廣、靈活性高的特點，同時廣播是一種以聲音傳播為主的媒體，可以在車輛行駛的同時收聽，因此深受廣大有車一族人群的青睞。每天收聽廣播的高端消費人群超過了四成，每周有4天以上收聽廣播的接近七成。絕大部分收聽廣播的人群每天收聽的時長均不超過45分鐘，經計算平均每天收聽的時長約為半個小時。而從收聽內容來看，音樂類、交通信息類和時政新聞類節目收聽率最高。從不同細分人群來看，生活享受類消費者收聽廣播的頻率和時長均為最高。

C、報刊類媒體

報刊類作為一種最古老的大眾媒體，自它誕生以來，一直是人們日常生活中重要的信息渠道，它的最大特點是最具新聞價值，人們可從中獲取最新的各種新聞，隨著社會的進步，報刊已經由單純的新聞性向娛樂性、社會性和新聞性的綜合而轉化，成為廣告的最主要的載體之一。

優點：(1)閱讀人群廣泛

(2)發行量大

(3)可進行詳細文字說明

(4)可進行各種不同形式的版面設計

(5)信息容量大。

缺點：(1)發行區域小

(2)重復閱讀率低

(3)不易保存

(4)色彩單調，視覺沖擊力小

(5)時效性短。D、其他類媒介

在傳統的三大媒介之外，還有很多宣傳工具，如戶外廣告、手機短信、互聯網、商業信函、手機報、號簿廣告、車體廣告、各類印刷品等等，可酌情選擇。

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2、媒體投放思路

在合適的時間選擇合適的媒介，不僅可以降低宣傳成本，更可起到事半功倍的效果，按照動靜結合、聲畫配合的基本原則，采取多種形式的選擇手段，最大限度的擴大傳播率。針對于綜合餐飲樓，特制定一下方案。6-

2、初期階段

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1、征集名稱：發布有獎征集綜合餐飲樓名稱的廣告，給人的第一感覺就是氣度不凡。要求體現出中國餐飲文化的源遠流長和企業內涵，要詳細闡明。

6-2-

2、軟文宣傳：新聞及軟文配合，主要內容以配合名稱征集為主線，把張家口國際大酒店的企業文化、綜合餐飲樓宣傳出去，擴大知名度。

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3、員工招聘：在招聘員工的同時，吸引廣大受眾的關注 6-

3、中期期階段

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1、揭曉名稱：通過媒介將綜合餐飲樓的名稱公布。6-

4、高潮階段

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1、在各個媒體發布綜合餐飲樓即將開業的消息

B、酒店就餐評服務：在“參觀廚房評大廚”活動結束后的第二天，連續發布征集“酒店就餐評服務”的廣告，活動內容與“參觀廚房評大廚”類似。

C、免費就餐定菜價：在“酒店就餐評服務”結束后立即實施。以上三個活動內容應當連貫實施，不脫節。把宣傳的目的做出去，把該請的人請進來！

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6、公益活動：如助學等。6-

5、收尾階段

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1、多個媒體宣傳綜合餐飲樓的開業盛況。

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2、制作酒店高檔大開本畫冊，內容涵蓋企業文化、菜品、客房、實體等。

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3、綜合餐飲樓的50個細節攝影大賽：通過鏡頭將微觀的景象展現出來，意在張家口國際大酒店注重細節。6-5-

4、制定長期宣傳計劃。

七、結束語 張家口國際大酒店作為一家五星級大酒店，作為張家口城市文化宣傳的一部分，作為對外展示張家口形象的窗口，無論從地理，地勢，或者口碑、形象都有著天然的優勢，所以廣告的宣傳要著重突出企業的品牌效應。同時，酒店更應該加強自身的業務管理素質，加強內部企業文化的構建，讓客人來到這里消費就能夠感受到張家口國際大酒店的企業文化，企業的靈魂，長此以往，我相信張家口國際大酒店一定能夠更加輝煌！

第五篇：五星級酒店消防演習方案

滅火疏散演習預案

為了提高酒店員工的消防安全意識，熟悉消防應急疏散程序及工作區域的疏散方向。保安部定于2014年 11 月 19 日組織進行一次酒店全體員工滅火疏散演習，以實際行動落實“四個能力”建設。

目的：增強員工的消防和安全防范意識，提高其消防技能的應急處理能力，為酒店提供緊急狀態下的應急預案；

原則：預防為主，防消結合和自防自救的原則；

要求：按照消防演練預案，各部門各盡其責，各行其是； 內容：接報火警、火情確認、滅火搶險、疏散等程序； 演習時間：下午/下午 14 時 00 分； 參與人員：當日酒店在崗員工（除必要留守人員）； 報警地點： 6 層 海芋包間(待定)位置； 火情敘述：6F棋牌包間火災，造成公共區域煙霧彌漫； 應用程序：火災應急疏散程序；

集合地點：酒店地面停車場（分部門列隊）；

演習實施： 報火警 —— 由保安部在報警位置吹煙觸發煙感報火警

中控室消防報警主機顯示 6 層 海芋包間 位置溫感火警，中控室值班員用對講機通知值班主管和巡邏保安員，同時用電話通知總機值班員。總機接到報警后立即通知應急小組（前廳值班經理和值班工程師）趕赴現場。

中控室和總機人員作好記錄。

火情通報---跑警時間（3分鐘內）及報警程序

1、保安領班、巡視保安員、前廳值班經理和值班工程師到達現場后，發現火情，宣布進入火警確認進入火災應急疏散程序。

2、保安主管用對講機通知中控室現場情況并請求支援，同巡視保安員利用現場滅火器材進行初期火災的撲救。

3、值班工程師立即用電話通知工程值班室人員，攜帶電水井鑰匙和工具箱到現場。

4、前廳值班經理用電話通知總機火災現場情況(內容：起火地點、起火原因、是否有人受傷)，并在現場區域做好各方聯絡工作。

5、總機迅速通知安全委員會成員趕到現場,成立應急領導指揮部，總經理擔當總指揮。

6、中控室值班員接到火情確認后，立即電話通知保安部經理，詳細說明現場情況，并通知備勤保安員攜帶消防破拆工具趕赴現場。

滅火搶險---成立急領導指揮部及初期撲救、組織疏散程序

1、發生火災時迅速組成應急領導指揮部，負責組織滅火自救工作。成員由酒店安全委員會成員組成(總經理、副總經理、保安部經理、工程經理、財務部總監/經理、餐飲部總監、營銷部總監、行政人事部經理、房務總監、前廳部經理、采購部經理)。其任務:（1）組織員工由2名保安員、2名工程部技工進行初期火情撲救和現場搶險救援；

（2）根據火情發布起火層及上下各一層的疏散命令

2、中控室值班員按總經理的命令，開啟消防設備，其程序依次為：(1)開啟防排煙風機（2）客用電梯迫降首層；(3)開啟1F-6F層疏散廣播；（4）開啟全樓層疏散廣播；

各部門火災撲救、疏散程序： 保安部

1、消防中心接到報警后，立即通知巡邏隊員前往查看，確認后立即報告當值人員行動,然后將火警報告本部主管、經理、工程部、總機；

2、消防中心值班人員按以下步驟進行操作： ? 迫降電梯，打開消防電梯；

? 根據總經理的命令打開消防廣播，實施疏散廣播，引導客人不要驚慌，按照工作人員的指示由就近的消防通道疏散離開；

? 根據總經理的命令撥打“119”報警。

3、本部人員按滅火作戰組、疏散救援組、警戒交通組進行工作分配，A、滅火作戰組由4名人員（2名保安員、2名工程部技工配合）擔任，從就近消防樓梯前往報警樓層實施滅火行動。

B、疏散救援組由2名隊員組成，協同樓層服務員從報火警樓層逐層疏散。C、警戒交通組由外圍當值隊員組成，分別將所有消防通道1樓的門打開，指引被疏散的人迅速離開酒店，同時注意看護消防電梯，阻止他人乘坐（消防隊員和被授權者除外），安排2名隊員擔負大堂警戒，阻止客人上電梯去酒店各樓層，同時防止有人趁火打劫。

D、當值車場外圍隊員負責酒店外圍警戒，保證消防車暢通，消防車到達時迅速引領到酒店消防結合處，需要時向消防隊員指明消防電梯位置。工程部

1、工程部接到火災確認通知后，工程部經理立即派一名資深工程師攜帶手電及水電工具立即趕赴火災現場，關閉樓層電源、空調，同時指派一名電梯工控制消防電梯（火災時，消防隊員可乘坐消防電梯到達火災樓層的上一層或下一層下電梯后迅速快捷奔赴火災樓層），工程師將現場情況迅速反映給工程經理，以使其做出正確判斷；

2、工程部經理，根據現場情況協調指揮使用各項應急設備；

3、立即派人趕往消防水泵房、發電機房、配電室、煤氣總閥處，根據命令行動。

4、立即派人停止火場區域的新風、排風（包括洗手間）

5、根據火場火勢情況，決定部分或全部切斷電源，停止市電，保證應急電；

6、確保各重點機房、配電房有人值班通訊暢通，密切注意設備正常運轉；

7、根據火情，鍋爐房切斷蒸汽和熱水供應； 前廳部

1、接到疏散命令后，前臺人員負責打印一份當日住店客人名單，用于清點人數之用；

2、前廳部經理接到通知后駐守酒店大堂，立即安排大堂副理、禮賓積極疏散、安撫客人，維持秩序，指引從消防樓梯或其他地方過來的人員迅速離開酒店大堂到外面集合地點集中；

3、禮賓部負責在防火通道口指引疏散人員至安全區域，行李生控制大門及

電梯，防止被疏散出來的客人返回酒店內或乘坐電梯。

4、值班經理按住店客人名單清點現場客人；

5、前臺接待收集所有現金及帳單，妥善保管，迅速撤離至集合地；

6、總機：如遇客人問詢，須按下列方式答復“意外情況正在調查”，反 饋客人房間號，姓名，提醒客人立即離開房間前往就近的消防通道撤離至大堂外，并記錄下所有行動的時間和情況。房務部

1、房務部接到火災確認通知后，房務總監現場協調指揮，樓層主管立即趕赴樓層即刻了解火警樓層客人人數，指揮疏散客人；

2、在現場火勢蔓延前，只疏散現場樓層的客人。

3、聽到消防廣播疏散通知或接到房務部疏散客人的通知，各樓層主管立即通知自己所管轄的樓層服務員帶上手電、防毒面具、粉筆全面疏散客人；

4、樓層服務員逐間敲門，告訴客人發生火警，不要驚慌，用濕毛巾捂住口鼻或帶上防毒面具，彎腰排隊走最近的消防樓梯迅速離開酒店，千萬不要乘坐電梯，阻止客人中途返回房間；

5、確保房間無人后，用粉筆在門上打“V”號 餐飲部

1、餐飲部總監收到疏散通知后立即組織指揮人員疏散各餐廳內的客人；

2、餐飲部各廚房收到疏散通知后，立即關閉所有氣源和電源開關，熄滅所有火種（帶走所有氣瓶）后，所有人員迅速離開；

3、各銀收處接到疏散通知后，將現金、發票、帳單裝入紙袋中，關閉崗位電源后立即離開，將紙袋妥善保管好；

4、各餐廳收到疏散通知后立即疏散客人立即離開，注意客人匆忙離開時丟下的煙頭，各餐廳分部主管對所屬區域檢查無誤后最后離開；

5、管事部員工立即關人疏散完畢后，閉各洗滌、消毒電器設備后離開；

6、所有員工迅速離開酒店到外圍指定地點集合清點人數.財務部

1、財務部接到疏散通知后，辦公室人員要帶走

重要財務資料;

2、收銀員立即將現金、帳單放入公文袋，將公

文袋交給總出納;

3、總出納將所有現金、支票及帳單放入保險箱

4、電腦部備份重要資料，關閉設備后離開。各辦公室

1、關閉所有電器用具并拔下插頭；

2、帶走重要檔案文件、合約等資料；

3、關上空調，關好門到酒店指定地點集合；

4、人力資源部離開時帶上酒店員工花名冊；

5、酒店行政人事部立即帶急救箱到酒店指定地點 所有員工

1、接到疏散通知，須以鎮定的態度協助客人撤離到酒店地面停車場集合；

2、各部門清點人數及客人人數向總經理匯報，是否有人員傷亡；

3、總經理講話之后，此次消防演習結束；

注意事項

1、全體人員接到疏散指令后，立即按應急疏散程序，到集結地點按部門集合。

2、逃生前，將無關的電器設備關閉。

3、疏散通道出口處應時刻有人員引導疏散。

4、應半蹲，手捂口鼻姿勢迅速撤離。

5、演習過程中一定要注意安全，逃生時避免受傷。

6、認真對待演習，禁止嬉笑打鬧。

7、總經理講話，演習完畢，各部門人員回到工作崗位。