第一篇：房地產(chǎn)管理法思考題答案

房地產(chǎn)管理法思考題答案

１．依照《土地管理法》及有關(guān)行政法規(guī)的規(guī)定，下列有關(guān)土地權(quán)屬的表述中哪些是錯誤的？（Ｃ）

A 城市市區(qū)的土地屬于國家所有

B． 農(nóng)村、城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的意外，屬于農(nóng)民集體所有

C．農(nóng)村、城市的宅基地和農(nóng)村的自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有

D．國家依法征用的土地，屬于國家所有

2．下列各種土地使用權(quán)的取得方式中，哪些屬于有償取得的方式？（AD）

A．通過簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同取得

B．通過簽訂土地承包經(jīng)營合同取得

C．通過劃撥土地取得

D．通過租賃年土地取得

3．某縣人民政府土地管理部門以拍賣方式將位于城區(qū)一幅200公頃的土地出讓給家豐房地產(chǎn)開發(fā)公司，家豐房地產(chǎn)開發(fā)公司依法取得該幅土地的使用權(quán)，使用年限為50年。家豐公司可采用下列何種方式處分某土地使用權(quán)（ABCD）

Ａ．無償贈與給甲企業(yè)Ｂ．因籌措資金而將土地抵押給銀行

Ｃ．將土地使用權(quán)出租給乙公司Ｄ．與丙企業(yè)的土地使用權(quán)進行置換

４．依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，下列哪一建設(shè)用地項目不能取得劃撥土地使用權(quán)（Ｃ）

A甲鄉(xiāng)政府辦公樓建設(shè)用地B．乙鎮(zhèn)人民醫(yī)院建設(shè)用地

C．某別墅區(qū)通往鎮(zhèn)上的道路建設(shè)用地D．民辦丙大學校區(qū)擴建用地

5．甲企業(yè)欲將其房屋一棟轉(zhuǎn)讓與乙企業(yè)。下列有關(guān)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式中，哪些不符合法律的規(guī)定（ＡＢＣ）

Ａ．當事人之間直接進行土地使用證交付

Ｂ．當事人之間直接進行土地使用證交付，并到公證機關(guān)公證

Ｃ．到土地部門備案，并在土地使用證上作變更記載

Ｄ．到土地部門申請土地使用權(quán)變更登記，并更換土地使用證

第二篇：思考題答案

13.1鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)按施工方法的不同有哪些形式

各有何優(yōu)缺點

答：鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)按施工方法的不同有如下形式：）現(xiàn)澆框架其做法為每層柱與其上層的梁板同時支模、綁扎鋼筋，然后一次澆混凝土，是目前最常用的形式優(yōu)點：整體性，抗震性好缺點：施工周期長，費料、費力

2）裝配式框架其做法為梁、柱、樓板均為預制，通過預埋件焊接形成整體的框架結(jié)構(gòu)優(yōu)點：工業(yè)化，速度化，成本低缺點：整體性，抗震性差

3）裝配整體式其做法為梁、柱、板均為預制，在構(gòu)件吊裝就位后，焊接或綁扎節(jié)點區(qū)鋼筋，澆節(jié)點區(qū)混凝土，從而將梁、柱、樓板連成整體框架。其性能介于現(xiàn)澆和全裝配框架之間。

13.2試分析框架結(jié)構(gòu)在水平荷載作用下，框架柱反彎點高度的影響因素有哪些

答：框架柱反彎點高度的影響因素有結(jié)構(gòu)總層數(shù)、該層所在位置、梁柱線剛度比、上

下兩層梁的線剛度比以及上下層層高的變化

13.3 D值法中D值的物理意義是什么? 答：反彎點位置修正后的側(cè)向剛度值。

15.6為什么砌體的抗壓強度遠小于單塊塊體的抗壓強度？P321-P322

答：1）塊體在砌體中處于壓、彎、剪的復雜受力狀態(tài)，由于塊體表面不平整，加上砂漿鋪的厚度不勻，密實性也不均勻，致使單個塊體在砌體中不是均勻受壓，且還無序地受到彎曲和剪切作用，由于塊體的抗彎、抗剪強度遠低于抗壓強度，因而較早地使單個塊體出現(xiàn)裂縫，導致塊體的抗壓能力不能充分發(fā)揮，這是塊體抗壓強度遠低于塊體抗壓強度的主要原因

2）砂漿使得塊體在橫向受拉，從而降低了塊體的抗壓強度；

3）豎向灰縫中存在應(yīng)力集中，因為豎向灰縫不可能飽滿，使得塊體受力不利。

15.7簡述影響砌體抗壓強度的主要因素。砌體抗壓強度計算公式考慮了哪些主要參數(shù)？P322

答：凡是影響塊體在砌體中充分發(fā)揮作用的各種主要因素，也就是影響砌體抗壓強度的主要因素1)塊體的種類、強度等級和形狀。（砌體的抗壓強度主要取決于塊體的抗壓強度）

2)砂漿性能。砂漿強度等級高，砌體的抗壓強度也高；砂漿的變形率小，流動性、保水性好都是對提高砌體的抗壓強度有利

3)灰縫厚度（10~12mm）

4)砌筑質(zhì)量，主要保證灰縫的均勻性、密實性和飽滿程度等砌體抗壓強度平均值

考慮的是塊體的抗壓強度平均值，砂漿抗壓強度平均值；砌體種類的參數(shù)；同時各種情況下的各類砌體，其砌體強度的設(shè)計值應(yīng)該乘以調(diào)整系數(shù)（復印書上P63）

15.12為什么要驗算墻、柱高厚比？高厚比驗算考慮哪些因素？不滿足時怎樣處理？P355-356

答：）因為砌體結(jié)構(gòu)中的墻、柱是受壓構(gòu)件，除要滿足截面承載能力外，還必須保證其穩(wěn)定性，墻和柱高厚比驗算是保證砌體結(jié)構(gòu)在施工階段和使用階段穩(wěn)定性和房屋空間剛度的重要措施。（高厚比是指計算高度H0與截面邊長h的比值）

2）高厚比驗算考慮的因素有如砂漿的強度等級、橫墻的間距、砌體的類型及截面的形式、支撐條件和承重情況等。

3）處理方法：1.增大砂漿強度等級；2.增大截面的尺寸；3.減小墻或柱的高度；4.可以在墻體上加設(shè)構(gòu)造柱或壁柱

15.18 什么是砌體局部抗壓強度提高系數(shù)γ？為什么砌體局部受壓時抗壓強度有明顯提高？復印書P84

答：γ砌體局部抗壓強度提高系數(shù)：由于局部受壓砌體有套箍作用存在，所以砌體抵抗壓力的能力有所提高，在計算砌體局部抗壓承載力時，就用局部抗壓提高系數(shù)γ來修正。砌體局部抗壓強度提高系數(shù)γ考慮由于“套箍作用”和部分擴散作用所引起的強度提高系數(shù)；砌體局部受壓時抗壓強度的提高一般認為這是由“套箍強化”作用引起的記過，即由于四面未直接承受荷載的砌體，對中間局部荷載下的砌體的橫向變形起著箍束作用，使產(chǎn)生三向應(yīng)力狀態(tài)，因而大大提高了其抗壓強度，除了套箍作用外，還可能部分由擴散作用所引起的強度提高。

15.28 何謂墻梁？簡述墻梁的受力特點和破壞形態(tài)。P382

答：1）墻梁是由鋼筋混凝土托梁和梁上計算高度范圍內(nèi)的砌體墻組成的組合構(gòu)件。根據(jù)墻梁是否承受由屋蓋、樓蓋傳來的荷載，墻梁可分為承重墻梁和非承重墻梁。按支承情況的不同可分為簡支墻梁、框支墻梁和連續(xù)墻梁。

2)墻梁的受力特點：當托梁及其上部砌體達到一定的強度以后，墻和梁共同工作形成一個梁高較高組合深梁，其上部荷載主要通過墻體的拱作用向兩端支座傳遞，托梁受拉，兩者組成一個帶拉桿的拱結(jié)構(gòu)。

3）墻梁的破壞形態(tài)：

1.彎曲破壞；2剪切破壞：a）斜拉破壞；b）斜壓破壞；（這兩種破壞屬于脆性破壞）c）劈裂破壞；3.局壓破壞。

第三篇：關(guān)于貫徹實施《房地產(chǎn)管理法》情況匯報材料

關(guān)于貫徹實施《房地產(chǎn)管理法》情況匯報材料

潁上縣人民政府

近年來，我縣房地產(chǎn)管理工作在市委、市政府的正確領(lǐng)導下，在市人大及其常委會的關(guān)心支持下，堅持以科學發(fā)展觀為指導，認真貫徹實施《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，加強對房地產(chǎn)法律法規(guī)的宣傳學習，注重法律的實際運用，切實在房地產(chǎn)行政管理中做到有法可依、依法行政，推動了房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、有序發(fā)展。現(xiàn)將工作開展情況匯報如下。

一、房地產(chǎn)建設(shè)用地情況

我縣2013年國有建設(shè)用地供應(yīng)總量為1755.2015畝，招拍掛出讓853.46畝。其中，商服用地7.11畝，住宅用地436.63畝，工業(yè)用地409.72畝；劃撥用地901.7415畝。其中，保障性住房用地66.993畝。

二、房地產(chǎn)市場開發(fā)建設(shè)、監(jiān)管情況

（一）加強房地產(chǎn)市場調(diào)控、監(jiān)管力度，加快保障性安居工程建設(shè)，認真貫徹落實國家、省、市精神，抑制不合理住房需求，將新建住房價格控制在合理范圍內(nèi)，確保2013年新建住房價格上漲幅度與當年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入相適應(yīng)。

今年共銷售商品房16.52萬平方米，均價4750元∕平方米；房地產(chǎn)開發(fā)投資6.27億元；竣工面積6.16萬平方米、施工面積97.69萬平方米、批準預售面積26.37萬平方米。

（二）加強行業(yè)管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。目前，我縣房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)已由2007年的9家發(fā)展至現(xiàn)在的51家。其中，開發(fā)企業(yè)32家，物業(yè)企業(yè) 16家，中介企業(yè)（評估、測繪、經(jīng)紀）3家。新建商品房預售資金監(jiān)管面已達100%。

（三）認真落實房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊備案制度和房地產(chǎn)開發(fā)項目巡查制度，嚴格執(zhí)行商品房預售許可制度。按照相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合我市實際，規(guī)范了商品房預售許可制度及工作流程，對商品房預售許可進行嚴格審批。

（四）加強商品房預售資金監(jiān)管。按照《商品房預售款監(jiān)督管理規(guī)定》，設(shè)立商品房預售款專用賬戶，簽訂三方協(xié)議，遵循“專款專戶、專款專存、專款專用”的原則，嚴格按照“三審”程序?qū)︻A售資金進行監(jiān)管。

（五）加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用管理。建立房地產(chǎn)企業(yè)誠信檔案并充分發(fā)揮其作用，將誠信檔案作為考核企業(yè)資質(zhì)的依據(jù)。完善房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析工作。()按規(guī)定開展月報工作，及時對市場研判，準確把握市場走勢，一旦發(fā)現(xiàn)市場運行中的新情況新問題，及時進行研究和決策。

三、中介機構(gòu)管理情況

為進一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀市場，縣政府出臺了《潁上縣清理整頓房地產(chǎn)經(jīng)紀市場加強房地產(chǎn)中介服務(wù)管理工作實施方案》，組織縣公安、工商、房產(chǎn)、物價等相關(guān)部門，成立組織，聯(lián)合行動，嚴厲打擊非法房地產(chǎn)中介行為，切實規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀市場，建立健全房地產(chǎn)中介信息共享、情況通報及違法違規(guī)行為的聯(lián)合查處機制，確保當事人合法權(quán)益。

四、執(zhí)法機構(gòu)建設(shè)情況

我縣于1997年組建房地產(chǎn)執(zhí)法監(jiān)察隊，根據(jù)縣編辦“三定”方案，充實行政執(zhí)法隊伍管理人員，并在執(zhí)法設(shè)備、物力和經(jīng)費方面得到保障。依據(jù)要求并結(jié)合實際情況，建立健全了行政執(zhí)法評議考核制度、行政執(zhí)法責任追究制度、行政執(zhí)法公示制度等各項制度，完善了行政執(zhí)法聽證、案卷評查、備案、監(jiān)督等與推行行政執(zhí)法責任制相配套的各項操作規(guī)程，同時進一步做好行政執(zhí)法人員資格年審、行政執(zhí)法人員學法培訓等基礎(chǔ)工作。

五、小區(qū)物業(yè)管理情況

嚴格按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)和綜合服務(wù)實行動態(tài)化管理。

一是嚴格執(zhí)行新建住宅小區(qū)配套設(shè)施驗收辦證制度。住宅小區(qū)在工程竣工進行綜合驗收時，對物業(yè)設(shè)施中的物業(yè)用房、大門、警衛(wèi)室、自行車棚、道路硬化、綠化等進行把關(guān)，提高住宅小區(qū)的綜合效益。

二是注重物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員的信用管理。逐步建立健全物業(yè)企業(yè)從業(yè)人員信用管理制度，將物業(yè)企業(yè)所有從業(yè)人員納入信用管理體系，統(tǒng)一服務(wù)標志，規(guī)范從業(yè)行為。目前已對全縣160名物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員建立了信用檔案，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)范管理和平穩(wěn)運作打下了良好的基礎(chǔ)。

三是進一步規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。

四是對不按標準提供服務(wù)的物業(yè)公司責令限期整改，對屢次不見成效的，在其信用檔案中增加“不良記錄”，并降低其服務(wù)等級。

六、住房維修資金收取及使用情況

我縣從2006年開始歸集維修基金，截止目前，共歸集資金6400萬元，涉及小區(qū)28個，做到了新建小區(qū)歸集覆蓋率達100%。維修資金由縣房產(chǎn)局統(tǒng)一監(jiān)督設(shè)立，由住房資金管理中心代為管理和使用。業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金，在物業(yè)專項維修資金專戶中以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)立賬戶，并按幢、按戶設(shè)置明細賬目。物業(yè)專項維修資金自存入專戶之日起記賬到戶，結(jié)息到戶。維修資金的使用及補充需經(jīng)業(yè)主大會作出決議，并遵循程序規(guī)范、公開透明、權(quán)利與義務(wù)相一致的原則。我縣未發(fā)生單位或個人挪用物業(yè)專項維修資金及增值部分的違法現(xiàn)象。

七、房地產(chǎn)交易及權(quán)屬登記管理情況

依據(jù)《房地產(chǎn)管理法》中有關(guān)房地產(chǎn)交易的規(guī)定，建立和規(guī)范了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記制度、房屋租賃登記備案制度、房地產(chǎn)抵押登記制度、房地產(chǎn)價格評估制度、房地產(chǎn)成交價格申報制度等，并嚴格執(zhí)行各項規(guī)章制度，按法律規(guī)定的程序和條件辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記相關(guān)業(yè)務(wù)。認真實施《房屋登記辦法》和《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》。為確保《規(guī)程》的有效實施，我縣派員參加住建部舉辦的專題培訓班，提升從業(yè)人員的服務(wù)水平。同時，結(jié)合我縣實際，制定了集體土地房屋辦證的實施方案，并大力宣傳，在抓好規(guī)劃區(qū)內(nèi)房屋權(quán)屬管理的基礎(chǔ)上，積極拓展業(yè)務(wù)范圍，對鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體土地上的房屋進行權(quán)屬登記管理，房產(chǎn)管理不斷向縱深發(fā)展。

八、存在的問題及下一步工作打算

（一）存在問題

一是國有土地上房屋征收的居民對拆遷期望值過高，因拆遷工作政策性強，辦法不多，工作難度大；二是保障性住房建設(shè)任務(wù)重，又因土地報批、房屋征收拆除困難影響施工進度，尤其是棚戶區(qū)改造難度更大；三是安置房辦證等遺留問題，因各種原因，造成新的不穩(wěn)定因素；四是因法律、法規(guī)政策出臺滯后造成行業(yè)管理尚有薄弱環(huán)節(jié)，如物業(yè)維修專項資金的使用，根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》和省政府令第197號的規(guī)定，必須經(jīng)具有共有關(guān)系的業(yè)主專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上通過后實施。上述兩個2/3的規(guī)定，現(xiàn)實操作很難實現(xiàn)，造成維修資金無法使用的尷尬局面，利害關(guān)系人意見很大。

（二）下一步工作打算

一是加強宣傳，加快房地產(chǎn)市場預警預報系統(tǒng)建設(shè)。邀請新聞媒體參與房屋征收各項公開工作，引導群眾理解和支持房屋征收工作。逐步建立可量化的房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控體系，加快房地產(chǎn)市場預警預報系統(tǒng)建設(shè)，客觀分析房地產(chǎn)運行軌跡，正確評價房地產(chǎn)形勢，預測發(fā)展趨勢，更好地把握發(fā)展機遇，保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

二是加強房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，規(guī)范經(jīng)營行為。嚴格審核房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)，健全準入和退出機制，嚴把項目選定關(guān)。進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。繼續(xù)落實房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控與專項整理的相關(guān)規(guī)定和要求，嚴肅整治在商品房銷售、物業(yè)服務(wù)等方面損害群眾利益的現(xiàn)象和行為。

三是加強對房地產(chǎn)中介機構(gòu)和人員的監(jiān)管。繼續(xù)加大中介機構(gòu)“誠信、便民”的服務(wù)建設(shè)，保證房地產(chǎn)價值評估和房地產(chǎn)經(jīng)紀的科學性和公正性，強化房地產(chǎn)中介市場的監(jiān)管力度。

四是進一步加快個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)工作。加快簽備案（含預售房買賣合同備案）系統(tǒng)、資金監(jiān)管（托管）系統(tǒng)應(yīng)用軟件的開發(fā)速度，全面推進政務(wù)公開，提高政務(wù)服務(wù)水平，進一步規(guī)范出具首套房認定規(guī)定和程序。

五是進一步健全完善住房保障體系。切實解決中低收入家庭住房困難，實現(xiàn)住有所居、應(yīng)保盡保和提標擴面的目標，大力發(fā)展公共租賃住房，創(chuàng)新民生工程實施的方法和舉措。

六是進一步加強物業(yè)管理。積極探索新形勢下物業(yè)管理的思路和舉措，學習外地先進經(jīng)驗，加強物業(yè)公司監(jiān)管，認真處理物業(yè)投訴和糾紛，會同有關(guān)部門聯(lián)合執(zhí)法，積極開展物業(yè)小區(qū)文明創(chuàng)建活動，提升全縣物業(yè)管理水平。

第四篇：關(guān)于貫徹實施《房地產(chǎn)管理法》情況匯報材料

關(guān)于貫徹實施《房地產(chǎn)管理法》情況匯報材料

潁上縣人民政府

近年來，我縣房地產(chǎn)管理工作在市委、市政府的正確領(lǐng)導下，在市人大及其常委會的關(guān)心支持下，堅持以科學發(fā)展觀為指導，認真貫徹實施《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，加強對房地產(chǎn)法律法規(guī)的宣傳學習，注重法律的實際運用，切實在房地產(chǎn)行政管理中做到有法可依、依法行政，推動了房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、有序發(fā)展。現(xiàn)將工作開展情況匯報如下。

一、房地產(chǎn)建設(shè)用地情況

我縣2013年國有建設(shè)用地供應(yīng)總量為1755.2015畝，招拍掛出讓853.46畝。其中，商服用地7.11畝，住宅用地436.63畝，工業(yè)用地409.72畝；劃撥用地901.7415畝。其中，保障性住房用地66.993畝。

二、房地產(chǎn)市場開發(fā)建設(shè)、監(jiān)管情況

（一）加強房地產(chǎn)市場調(diào)控、監(jiān)管力度，加快保障性安居工程建設(shè)，認真貫徹落實國家、省、市精神，抑制不合理住房需求，將新建住房價格控制在合理范圍內(nèi)，確保2013年新建住房價格上漲幅度與當年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入相適應(yīng)。

今年共銷售商品房16.52萬平方米，均價4750元∕平方米；房地產(chǎn)開發(fā)投資6.27億元；竣工面積6.16萬平方米、施工面積97.69萬平方米、批準預售面積26.37萬平方米。

（二）加強行業(yè)管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。目前，我縣房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)已由2007年的9家發(fā)展至現(xiàn)在的51家。其中，開發(fā)企業(yè)32家，物業(yè)企業(yè) 16家，中介企業(yè)（評估、測繪、經(jīng)紀）3家。新建商品房預售資金監(jiān)管面已達100%。

（三）認真落實房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊備案制度和房地產(chǎn)開發(fā)項目巡查制度，嚴格執(zhí)行商品房預售許可制度。按照相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合我市實際，規(guī)范了商品房預售許可制度及工作流程，對商品房預售許可進行嚴格審批。

（四）加強商品房預售資金監(jiān)管。按照《商品房預售款監(jiān)督管理規(guī)定》，設(shè)立商品房預售款專用賬戶，簽訂三方協(xié)議，遵循“專款專戶、專款專存、專款專用”的原則，嚴格按照“三審”程序?qū)︻A售資金進行監(jiān)管。

（五）加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用管理。建立房地產(chǎn)企業(yè)誠信檔案并充分發(fā)揮其作用，將誠信檔案作為考核企業(yè)資質(zhì)的依據(jù)。完善房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析工作。按規(guī)定開展月報工作，及時對市場研判，準確把握市場走勢，一旦發(fā)現(xiàn)市場運行中的新情況新問題，及時進行研究和決策。

三、中介機構(gòu)管理情況

為進一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀市場，縣政府出臺了《潁上縣清理整頓房地產(chǎn)經(jīng)紀市場加強房地產(chǎn)中介服務(wù)管理工作實施方案》，組織縣公安、工商、房產(chǎn)、物價等相關(guān)部門，成立組織，聯(lián)合行動，嚴厲打擊非法房地產(chǎn)中介行為，切實規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀市場，建立健全房地產(chǎn)中介信息共享、情況通報及違法違規(guī)行為的聯(lián)合查處機制，確保當事人合法權(quán)益。

四、執(zhí)法機構(gòu)建設(shè)情況

我縣于1997年組建房地產(chǎn)執(zhí)法監(jiān)察隊，根據(jù)縣編辦“三定”方案，充實行政執(zhí)法隊伍管理人員，并在執(zhí)法設(shè)備、物力和經(jīng)費方面得到保障。依據(jù)要求并結(jié)合實際情況，建立健全了行政執(zhí)法評議考核制度、行政執(zhí)法責任追究制度、行政執(zhí)法公示制度等各項制度，完善了行政執(zhí)法聽證、案卷評查、備案、監(jiān)督等與推行行政執(zhí)法責任制相配套的各項操作規(guī)程，同時進一步做好行政執(zhí)法人員資格年審、行政執(zhí)法人員學法培訓等基礎(chǔ)工作。

五、小區(qū)物業(yè)管理情況

嚴格按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)和綜合服務(wù)實行動態(tài)化管理。

一是嚴格執(zhí)行新建住宅小區(qū)配套設(shè)施驗收辦證制度。住宅小區(qū)在工程竣工進行綜合驗收時，對物業(yè)設(shè)施中的物業(yè)用房、大門、警衛(wèi)室、自行車棚、道路硬化、綠化等進行把關(guān)，提高住宅小區(qū)的綜合效益。

二是注重物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員的信用管理。逐步建立健全物業(yè)企業(yè)從業(yè)人員信用管理制度，將物業(yè)企業(yè)所有從業(yè)人員納入信用管理體系，統(tǒng)一服務(wù)標志，規(guī)范從業(yè)行為。目前已對全縣160名物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員建立了信用檔案，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)范管理和平穩(wěn)運作打下了良好的基礎(chǔ)。

三是進一步規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。

四是對不按標準提供服務(wù)的物業(yè)公司責令限期整改，對屢次不見成效的，在其信用檔案中增加“不良記錄”，并降低其服務(wù)等級。

六、住房維修資金收取及使用情況

我縣從2006年開始歸集維修基金，截止目前，共歸集資金6400萬元，涉及小區(qū)28個，做到了新建小區(qū)歸集覆蓋率達100%。維修資金由縣房產(chǎn)局統(tǒng)一監(jiān)督設(shè)立，由住房資金管理中心代為管理和使用。業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金，在物業(yè)專項維修資金專戶中以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)立賬戶，并按幢、按戶設(shè)置明細賬目。物業(yè)專項維修資金自存入專戶之日起記賬到戶，結(jié)息到戶。維修資金的使用及補充需經(jīng)業(yè)主大會作出決議，并遵循程序規(guī)范、公開透明、權(quán)利與義務(wù)相一致的原則。我縣未發(fā)生單位或個人挪用物業(yè)專項維修資金及增值部分的違法現(xiàn)象。

七、房地產(chǎn)交易及權(quán)屬登記管理情況

依據(jù)《房地產(chǎn)管理法》中有關(guān)房地產(chǎn)交易的規(guī)定，建立和規(guī)范了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記制度、房屋租賃登記備案制度、房地產(chǎn)抵押登記制度、房地產(chǎn)價格評估制度、房地產(chǎn)成交價格申報制度等，并嚴格執(zhí)行各項規(guī)章制度，按法律規(guī)定的程序和條件辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記相關(guān)業(yè)務(wù)。認真實施《房屋登記辦法》和《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》。為確保《規(guī)程》的有效實施，我縣派員參加住建部舉辦的專題培訓班，提升從業(yè)人員的服務(wù)水平。同時，結(jié)合我縣實際，制定了集體土地房屋辦證的實施方案，并大力宣傳，在抓好規(guī)劃區(qū)內(nèi)房屋權(quán)屬管理的基礎(chǔ)上，積極拓展業(yè)務(wù)范圍，對鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體土地上的房屋進行權(quán)屬登記管理，房產(chǎn)管理不斷向縱深發(fā)展。

八、存在的問題及下一步工作打算

（一）存在問題

一是國有土地上房屋征收的居民對拆遷期望值過高，因拆遷工作政策性強，辦法不多，工作難度大；二是保障性住房建設(shè)任務(wù)重，又因土地報批、房屋征收拆除困難影響施工進度，尤其是棚戶區(qū)改造難度更大；三是安置房辦證等遺留問題，因各種原因，造成新的不穩(wěn)定因素；四是因法律、法規(guī)政策出臺滯后造成行業(yè)管理尚有薄弱環(huán)節(jié)，如物業(yè)維修專項資金的使用，根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》和省政府令第197號的規(guī)定，必須經(jīng)具有共有關(guān)系的業(yè)主專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上通過后實施。上述兩個2/3的規(guī)定，現(xiàn)實操作很難實現(xiàn)，造成維修資金無法使用的尷尬局面，利害關(guān)系人意見很大。

（二）下一步工作打算

一是加強宣傳，加快房地產(chǎn)市場預警預報系統(tǒng)建設(shè)。邀請新聞媒體參與房屋征收各項公開工作，引導群眾理解和支持房屋征收工作。逐步建立可量化的房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控體系，加快房地產(chǎn)市場預警預報系統(tǒng)建設(shè)，客觀分析房地產(chǎn)運行軌跡，正確評價房地產(chǎn)形勢，預測發(fā)展趨勢，更好地把握發(fā)展機遇，保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

二是加強房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，規(guī)范經(jīng)營行為。嚴格審核房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)，健全準入和退出機制，嚴把項目選定關(guān)。進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。繼續(xù)落實房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控與專項整理的相關(guān)規(guī)定和要求，嚴肅整治在商品房銷售、物業(yè)服務(wù)等方面損害群眾利益的現(xiàn)象和行為。

三是加強對房地產(chǎn)中介機構(gòu)和人員的監(jiān)管。繼續(xù)加大中介機構(gòu)“誠信、便民”的服務(wù)建設(shè)，保證房地產(chǎn)價值評估和房地產(chǎn)經(jīng)紀的科學性和公正性，強化房地產(chǎn)中介市場的監(jiān)管力度。

四是進一步加快個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)工作。加快網(wǎng)簽備案（含預售房買賣合同備案）系統(tǒng)、資金監(jiān)管（托管）系統(tǒng)應(yīng)用軟件的開發(fā)速度，全面推進政務(wù)公開，提高政務(wù)服務(wù)水平，進一步規(guī)范出具首套房認定規(guī)定和程序。

五是進一步健全完善住房保障體系。切實解決中低收入家庭住房困難，實現(xiàn)住有所居、應(yīng)保盡保和提標擴面的目標，大力發(fā)展公共租賃住房，創(chuàng)新民生工程實施的方法和舉措。

六是進一步加強物業(yè)管理。積極探索新形勢下物業(yè)管理的思路和舉措，學習外地先進經(jīng)驗，加強物業(yè)公司監(jiān)管，認真處理物業(yè)投訴和糾紛，會同有關(guān)部門聯(lián)合執(zhí)法，積極開展物業(yè)小區(qū)文明創(chuàng)建活動，提升全縣物業(yè)管理水平。

各位領(lǐng)導，我縣房地產(chǎn)管理工作雖然取得了一定的成績，但是與兄弟縣市區(qū)相比，與人民的期望相比仍有不小的差距，我們將以此次執(zhí)法檢查為契機，繼續(xù)加強《房地產(chǎn)管理法》的學習宣傳，認真履行職能職責，切實加大房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管力度，提高行業(yè)管理和服務(wù)水平，增強我縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展實力，推動全縣經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展。

第五篇：廣州房地產(chǎn)中介考試思考題題目及答案

1、商品房預售的主要程序是什么？

答：１）預售人領(lǐng)取土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；）預售人辦理預售登記，領(lǐng)取預售許可證； 3）預售人同預購人簽證商品房預售合同； 4）預售合同登記備案；

5）房屋交付后，辦理產(chǎn)權(quán)登記。

2、房地產(chǎn)登記的概念是什么? 答：房地產(chǎn)行政主管部門依當事人的申請或者依職權(quán)，對土地使用權(quán)，房屋所有權(quán)，房地產(chǎn)他項權(quán)和其他依法應(yīng)當?shù)怯浀姆康禺a(chǎn)權(quán)利以及此相關(guān)的事項進行記載，公示的行為.3、在房地產(chǎn)抵押款中，當發(fā)生貸款銀行對抵押物進行處分時，所得款項應(yīng)如何分配? 答：處分抵押物所得款項，按抵押權(quán)人出資比例分配。其中抵押人的份額依照下列順序分配: １）支付處分抵押物的費用;２）扣繳抵押物應(yīng)繳的稅費;３）剩余金額交還抵押人.抵押人所得的金額不足償還所欠貸款銀行本息的。貸款銀行有權(quán)追索不足部分.4、廣州市商品房預售管理條例有哪些具體要求? 答：廣州市商品房預售管理條例是為了加強商品房預售管理，維護預售人和預購人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展而制定的地方性規(guī)章，是規(guī)范商品房預售中行為主體法律關(guān)系的條例，是由廣東省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第四次會議于１９９８年７月２９日通過，１９９８年１０月１日起施行，其內(nèi)容主要包括總則、商品房預售項目管理、商品房預售行為管理、商品房預售款的監(jiān)督管理、法律責任.5、以劃撥方式取得的土地使用權(quán)能否進入拍賣市場? 答：劃撥土地使用權(quán)，只有符合一定的條件才能轉(zhuǎn)讓和出租、抵押，如果以拍賣或招標方式實現(xiàn)，則必須國家把已經(jīng)劃撥的土地使用權(quán)收回，即縣官人按照土地使用權(quán)的有關(guān)規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當?shù)厥锌h人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲的收益遞交土地使用權(quán)出讓金，只有在國家已經(jīng)收回歸國有土的使用權(quán)的前提下才能采取拍賣的方式.6、廣州市購買商品房貸款抵押規(guī)定的具體內(nèi)容是什么? 答：〈廣州市購買商品房貸款抵押規(guī)定〉是廣州市人民政府為活躍廣州房地產(chǎn)市場，加強對購買商品房的貸款抵押管理，保障交易各方的合法權(quán)益，結(jié)合廣州本地房產(chǎn)交易的特點制定。此規(guī)定1996-01-01正式實施，包括了對國土局、房管局、中國人民銀行在商品房抵押中的權(quán)責的明確，對申請抵押貸款的條件、辦理及登記進行了規(guī)范.7、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的主要內(nèi)容是什么? 答：有以下內(nèi)容: 1.項目概念

2.開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查 3.市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定 4.規(guī)劃設(shè)計方案選擇 5.開發(fā)建設(shè)計劃

6.項目經(jīng)濟及社會效益分析 7.結(jié)論及建議

8、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)證合同的形式要件和主要內(nèi)容是什么? １）雙方當事人的姓名或者名稱、住所;２）房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號;３）房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限

４）土地宗地號、土地使用權(quán)取得的方式及年限 ５）房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì) ６）成交價格及支付方式 ７）房地產(chǎn)交付使用的時間 ８）違約責任 ９）違約責任.9、簡述我國房地產(chǎn)法的表現(xiàn)形式? 答：目前我國的房地產(chǎn)法是由眾多的房地產(chǎn)法律規(guī)范組成的一個整體，同統(tǒng)一的立法和專門的立法組成，其法律體系按照內(nèi)容劃分，有三部分立法組成: 1.綜合性的立法，如《憲法》、《民法通則》等表現(xiàn)

2.專門的法，如《城市規(guī)劃法》、《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》、《住宅法》以及其他的事實條例、細則、辦法之類;3.相關(guān)的法，如《森林法》、《草原法》、《漁業(yè)法》《環(huán)境保護法》、《合同法》、《擔保法》《商業(yè)銀行法》、《婚姻法》、《繼承法》等法律規(guī)定

10、簡述廣州市房地產(chǎn)中介機構(gòu)設(shè)立的條件

答：設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)具備以下條件: 1.有自己的名稱和組織機構(gòu)

2.有不少于十五平方米的固定服務(wù)場所

3.注冊資金不少于三十萬元，僅從事咨詢業(yè)務(wù)的，注冊資金不少于十萬元

4.有房地產(chǎn)中介服務(wù)相應(yīng)職業(yè)資格證書的人員不少于三人，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的，還應(yīng)當持有《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書》的人員.11、房屋租賃應(yīng)當辦理哪些手續(xù)

答：房屋租賃雙方當事人應(yīng)當自簽訂、變更合同之日起３日內(nèi)，到房屋所在地的街道、鎮(zhèn)出租屋管理服務(wù)中心辦理房屋租賃登記備案手續(xù)，并提交下列資料: 1.房地產(chǎn)權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明

2.出租人、承租人的個人身份證明或者法人、其他組織的登記注冊證明;3.房屋租賃合同

出租房屋屬于共有的，出租人應(yīng)當提供其他共有人同意出租的書面證明；出租委托代管房屋的，受托人應(yīng)當提交委托人授權(quán)出租的證明；轉(zhuǎn)租房屋的，轉(zhuǎn)租人應(yīng)當提交出租人同意轉(zhuǎn)租的證明.房屋租賃雙方當事人終止房屋租賃合同的，應(yīng)當自房屋租賃合同解除、終止之日起３日內(nèi)，書面告知房屋所在地的街道、鎮(zhèn)出租屋管理服務(wù)中心，辦理注銷登記備案手續(xù).12、簡述為什么要對房地產(chǎn)中介從業(yè)人員進行年審? 答：為進一步規(guī)范房產(chǎn)中介企業(yè)經(jīng)營行為，提高行業(yè)水平，加強行業(yè)自律。目前房地產(chǎn)中介市場和中介行業(yè)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，已逐步走上了健康有序發(fā)展的道路，成為推動房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的動力之一。伴隨著房地產(chǎn)中介市場和中介行業(yè)的不斷深層次發(fā)展，中介行業(yè)已得到了社會的認同，但房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)種類多，行業(yè)分工細化，專業(yè)化程度越來越高，一方面需要對從業(yè)者進行知識更新方面的素質(zhì)教育，規(guī)范房產(chǎn)中介企業(yè)經(jīng)營行為，提高行業(yè)水平，故對從業(yè)者進行年審.13、房地產(chǎn)中介機構(gòu)接受預售人委托代銷預售商品房時應(yīng)向預購人明示哪些事項? 答：預售商品房時，預售人應(yīng)當以書面方式向預購人明示下列事項: 1.預售人的名稱、注冊地址、聯(lián)系電話和法定代表人 2.商品房預售許可證或者其經(jīng)發(fā)證機關(guān)確認的復印件 3.項目開發(fā)進度和竣工交付使用時間 4.項目及其配套設(shè)施的平面示意圖

5.商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標準：公共和公用建筑面積的分攤辦法 6.預售商品房的價格和付款辦法 7.商品房預售款的專用帳戶 8.物業(yè)管理事項

9.法律、法規(guī)規(guī)定的其它事項

14、房地產(chǎn)中介人員的素質(zhì)要求是什么? 答：房地產(chǎn)中介服務(wù)人員應(yīng)具備以下條件: 1.廣博的科學文化知識和專業(yè)知識 2.良好的職業(yè)道德 3.信息意識

4.掌握熟練的業(yè)務(wù)技巧

15、請說明預售或出售房地產(chǎn)必須產(chǎn)權(quán)清楚，應(yīng)分別具有什么證件? 答：預售必須依〈商品房預售管理條例〉辦妥相關(guān)相關(guān)預售手續(xù)，預售人應(yīng)該能提供土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、預售許可證等必備的證件，即能證實其預售房屋產(chǎn)權(quán)清晰；出售房地產(chǎn)則提供房產(chǎn)證/共有權(quán)證，并落實是否存在查封、抵押情況，如果沒有即產(chǎn)權(quán)清晰.16、廣州市房地產(chǎn)面積計算技術(shù)規(guī)定的有關(guān)要求是什么? 答：為加強房地產(chǎn)管理，適應(yīng)本市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，根據(jù)國家實施的《房地產(chǎn)測量規(guī)范》和《建筑面積計算規(guī)則》，結(jié)合廣州市的實際，制定了測算面積的技術(shù)規(guī)定。適用于廣州市城鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)登記、交易、評估、抵押、仲裁、征地拆遷，以及國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓的面積測量計算，其內(nèi)容包括 房地產(chǎn)面積的計算范圍、計算房地產(chǎn)面積的范圍、不計入單位或個人的用地面積、特殊情況下有關(guān)面積計算的技術(shù)處理、房屋的建筑結(jié)構(gòu)/層數(shù)及其表示、規(guī)定有關(guān)的部分術(shù)語的含義等內(nèi)容.17、請說明辦理預售合同登記需要提交什么資料? 答：商品房預購銷合同應(yīng)當載明和約定下列事項;1.預售人、預購人和雙方的委托代理人姓名（名稱）、地址、郵政編碼和合法證件號碼 2.預售用地依據(jù)和預售的商品房的坐落位置

3.預購的商品房的實得建筑面積、分攤建筑面積及其含項目、樓號、樓層、房號和層高;4.預購的商品房的價格和代收稅費的項目和標準

5.交付使用時的實際面積與預售時約定面積差異的處理辦法 6.付款時間和方式及預購人逾期付款的違約責任

7.預售的商品房竣工交付使用的時間及逾期的違約責任

8.裝修項目、標準和設(shè)備品牌、型號、材料規(guī)格及違約責任;9.基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑的建設(shè)標準和運行要求及違約責任;10.物業(yè)管理事項;11.雙方認為需要約定的其他事項.18、請說明二手房地產(chǎn)買賣的程序怎樣? 1． 訂立買賣契約。買賣契約應(yīng)包括如下主要條款：房產(chǎn)坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況、成交價格、付款方式、違約責任等等，該契約應(yīng)以書面形式成立；

2． 遞件。接受房地產(chǎn)交易管理部門的審查。一般先由交易雙方向房屋所在地房產(chǎn)交易管理部門辦理申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)的證件，審查產(chǎn)權(quán)；并到現(xiàn)場作必要調(diào)查，同時由估價人員對交易的房屋進行估價。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和購買對象，按審批權(quán)限申報有關(guān)負責人審核批準后，經(jīng)辦人將通知買賣雙方辦理備案手續(xù)、買賣雙方在契約上簽名蓋章。

3． 繳納稅費。辦理完立契手續(xù)后，買賣雙方向房地產(chǎn)交易管理部門繳納手續(xù)費和契稅； 4． 辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。房屋買賣雙方經(jīng)房地產(chǎn)交易所辦理買賣過戶手續(xù)后，買方應(yīng)持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)買賣契約，到房屋所在地房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記，換取新的房產(chǎn)證。

19、房地產(chǎn)測繪成果的三種圖件是什么？

答：房產(chǎn)圖是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的重要資料。按房產(chǎn)管理的需要可分為３種：房地產(chǎn)分幅平面圖（地籍圖）、房地產(chǎn)分丘平面圖（分宗圖）、分層分單元平面圖（分戶圖）。20、請述共有公用建筑面積的分類？什么是套內(nèi)建筑面積？

答：公用建筑面積由以下兩部分組成：A.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑物服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。B.套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（山墻）墻體水平投影面積的一半。

套內(nèi)建筑面積：建筑物內(nèi)的組成面積，主要包括A、套（單元）內(nèi)的使用面積B、套內(nèi)墻體面積（商品房各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻包括山墻均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積，非共用墻墻體水平的投影面積的全部計入套內(nèi)墻體面積），套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺建筑面積三者之和。

21、如何做好房地產(chǎn)投資顧問？

答：房地產(chǎn)投資顧問主要分為兩種：房地產(chǎn)經(jīng)營投資顧問和房地產(chǎn)置業(yè)投資咨詢顧問 房地產(chǎn)經(jīng)營投資顧問，主要是指協(xié)助投資者以開發(fā)、買賣或租賃房地產(chǎn)等形式，進行營利性活動。需要具備良好的知識（企業(yè)策劃知識、財務(wù)知識、房地產(chǎn)經(jīng)濟常識、市場營銷知識、項目管理知識、建筑知識、人文基礎(chǔ)知識等）和素質(zhì)（參照26題）；

房地產(chǎn)置業(yè)投資顧問，是指協(xié)助投資者購置房地產(chǎn)后出租、出售經(jīng)營的行為。要求善于把握住宅市場供需的脈搏，抓住有利時機入市和出手，在滿足投資者獲利需求的基本前提下實現(xiàn)房產(chǎn)未來的增值。不僅需要房地產(chǎn)市場分析、預測與判斷的能力，還應(yīng)具備豐富的市場經(jīng)驗。

22、策劃在房地產(chǎn)發(fā)展、營銷工作中的作用和核心是什么？

答：房地產(chǎn)市場營銷是一門剛剛興趣的新學科，也是一門實踐性很強的學科，它對于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平和競爭力，規(guī)范房地產(chǎn)市場及滿足人們生產(chǎn)生活需要都具有特別重要的意義。

1． 有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平和競爭力。2． 有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展和規(guī)范； 3． 有利于消費者需求的滿足。

23、簡述房地產(chǎn)法與規(guī)劃法、建筑法、住宅法的關(guān)系？

答：房地產(chǎn)法與規(guī)劃法的關(guān)系：城鄉(xiāng)規(guī)劃是城鄉(xiāng)建設(shè)的“龍頭，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提。不符合經(jīng)過批準的城鄉(xiāng)規(guī)劃的房地產(chǎn)項目應(yīng)為違章建設(shè)。我們必須充會認識城鄉(xiāng)規(guī)劃的重要性及其對房地產(chǎn)業(yè)的直接影響。

房地產(chǎn)法與建筑法的關(guān)系：房產(chǎn)的客體（或載體）為房屋等建筑物及其他構(gòu)筑物。建筑工程的質(zhì)量和安全，事關(guān)重大。所以人們常說：“百年大計，質(zhì)時第一”。

房地產(chǎn)法與住宅法有著密切的聯(lián)系。廣義地考察，房地產(chǎn)法調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理中發(fā)生的經(jīng)濟關(guān)系，并不存在一部包羅萬象的房地產(chǎn)法。

24、從事策劃工作的人員需要哪些基本的素質(zhì)和要求？

答：房地產(chǎn)策劃人員經(jīng)應(yīng)具備以下素質(zhì)和要求：

1． 對民族傳統(tǒng)文化和人文精神有普遍的認識 2． 對當代國際精神、流行文化、生活形態(tài)有著較為深刻的理解 3． 對民族以及世界的建筑歷史、建筑文化、建筑思潮有著較為全面的了解 4． 對各種營銷理論、微觀經(jīng)濟理論有著系統(tǒng)而又深刻的認識 5． 深喑各種廣告、品牌傳播理論的精義，熟練運用宣傳造勢手法，同時具有較強的駕馭語言的能力。

6． 對藝術(shù)和美的想象能力和領(lǐng)悟能力，以及溝通執(zhí)行能力； 7． 對設(shè)計的技術(shù)處理和建筑施工有一定的認識

25、房地產(chǎn)價格的特征是什么？

答：房地產(chǎn)價格的特征主要有下列４個：

1.交換代價和租金可以轉(zhuǎn)換

2.房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格 3.房地產(chǎn)價格具有時間連慣性 4.房地產(chǎn)價格的個別性強

26、市場營銷的主要策略有哪些？

答：房地產(chǎn)市場營銷的主要基本策略，依然是以4p為主，主要是指產(chǎn)品、價格、營銷渠道、促銷策略。

產(chǎn)品策略，主要是指產(chǎn)品的類型、產(chǎn)品開發(fā)的策略等；價格策略，主要是指房地產(chǎn)價格即構(gòu)成、房地產(chǎn)定價方法、房地產(chǎn)定價策略；營銷渠道，主要是包括發(fā)展商直接銷售、委托代理商銷售、房地產(chǎn)經(jīng)紀人銷售；促銷策略，主要包括房地產(chǎn)促銷方式（廣告、人員推銷、銷售推廣、公共關(guān)系）、房地產(chǎn)營銷廣告。

針對4p理論的一些不足，也出現(xiàn)了一些理論；4C理論，強調(diào)顧客、成本、便利和溝通的重要性；4R理論，主要是在4c理論上提出的新理論，強調(diào)關(guān)聯(lián)、反映、關(guān)系和回報的重要性。

27、企業(yè)進行促銷活動的基本方式是什么？

答：為了實現(xiàn)房地產(chǎn)的促銷目標，可以使用不同的促銷方式。常用的有４種形式：廣告、人員推銷、銷售推廣和公共關(guān)系。

28、為什么要建立規(guī)范化的房地產(chǎn)市場？

1． 有利于協(xié)調(diào)房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟增長的關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟關(guān)系密切，在國民經(jīng)濟中占有重要的地位。在推動國民經(jīng)濟增長的三駕馬車中具有重要作用。有利于避免房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。房地產(chǎn)業(yè)在我國是新興支柱產(chǎn)業(yè)，具有投資和消費的兩個功能，規(guī)范化的市場可以延緩或避免泡沫的產(chǎn)生；

3． 有利于土地的有效利用，使得社會整體利益得到體現(xiàn)； 4． 有利于房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，可以使得房地產(chǎn)商品適銷對路，實現(xiàn)有效供給； 5． 有利于規(guī)范市場主體行為，降低交易費用，提高交易效率； 6． 有利于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場主體的收益，促進國民經(jīng)濟增長、維護企業(yè)和消費者合法權(quán)益。

29、房地產(chǎn)稅收的主要種類有哪些？

１）土地增值稅 ２）城鎮(zhèn)土地使用稅 ３）耕地占用稅

４）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 ５）房產(chǎn)稅 ６）契稅

30、“房改房”的定義是什么？

答：已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。按照成本價購買的，房屋所有權(quán)歸職工個人所有，按照標準價購買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在5年后歸職工個人所有。

31、二手房交易時賣方必須提供哪些資料，買賣雙方需要繳納哪些費用？

答：賣方必須提供產(chǎn)權(quán)資料和身份證明資料，包括，房地產(chǎn)權(quán)證（房地產(chǎn)共有正、房地產(chǎn)權(quán)屬證明、他項權(quán)證）和身份證（營業(yè)證書/身份證明、法定代表人證明、代理人證明等）。雙方需要交納的稅費有：交易契稅、交易印花稅、交易管理費、交易登記費、測繪曬圖、產(chǎn)權(quán)印花稅、個人所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅、土地出讓金、土地契稅、房改房購分攤、涂銷抵押登記費等。

32、小區(qū)綠化基本準則是什么？

答：盡量做到建筑物之間的園林綠地均衡配置，充分利用小區(qū)邊角及不宜建筑地段，布置綠地。從健康實用的角度出發(fā)，以人為本為原則，設(shè)計舒適健康居住環(huán)境。

33、房地產(chǎn)糾紛的種類和解決方式是什么？

答：房地產(chǎn)糾紛，按其法律性質(zhì)可分為兩大類： １）民事性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛 ２）行政性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛

房地產(chǎn)糾紛，可以通過協(xié)商、行政處理、仲裁和訴訟等方式解決

34、簡述土地的基本特性？

答：土地資源十分重要，人們在土地上生存、發(fā)展，土地既是生產(chǎn)資料，又是生活資料，從而圍繞土地產(chǎn)生了占有、使用、收益、分配、保護、管理等項關(guān)系，涉及廣泛的權(quán)利用義務(wù)，人們有關(guān)土地的行為必須是有規(guī)則的，秩序的，也就是要規(guī)范化地進行。

35、簡述對房地產(chǎn)中介服務(wù)人員職業(yè)道德的要求？

答：對房地產(chǎn)中介服務(wù)人員職業(yè)道德的要求主要有以下幾個方面： １）誠實、信用的原則

２）獨立、客觀、公正的原則 ３）專業(yè)勝任能力要求 ４）對客戶的責任

５）依法經(jīng)營，公開、公平競爭的原則 ６）其它原則

36、簡述房地產(chǎn)項目策劃的概念？

答：房地產(chǎn)項目策劃,是指根據(jù)房地產(chǎn)市場的特性和發(fā)展方向,周密的制定出能使房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位準確,具有創(chuàng)造性、競爭性、可操作性,近期遠期經(jīng)營目標統(tǒng)一協(xié)調(diào)的工作計劃和策略.使房地產(chǎn)項目開發(fā)、市場營銷活動有步驟、有秩序展開，并根據(jù)市場情況不斷修正，最大限度的提高開發(fā)項目的社會、經(jīng)濟和環(huán)境綜合收益，規(guī)避市場風險。

其主要特點是：創(chuàng)新性、明確的方向性、現(xiàn)實可行性、可操作性、系統(tǒng)性和規(guī)范性。2．

37、簡述房地產(chǎn)市場細分原則和程序？

答：房地產(chǎn)市場細分應(yīng)該遵循以下原則：１）可衡量原則；２）盈利原則；３）可實施原則

市場細分的程度：１）根據(jù)需要選定產(chǎn)品市場范圍。２）列舉潛在顧客的基本需求；３）依據(jù)消費者需求的具體內(nèi)容，初步確定可以劃分為哪幾個細分市場。如住宅可以分為別墅、公寓等。４）研究細分市場。５）測量各細分市場的規(guī)模。６）選擇目標市場，設(shè)計市場營銷策略。

38、簡述房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)程序？

答：１）接盤要點。收集物業(yè)資料；明確委托關(guān)系；提供個案資料； ２）物業(yè)調(diào)查。核實產(chǎn)權(quán)；現(xiàn)場查勘；

３）廣告宣傳。廣告形式多樣；廣告內(nèi)容真實；廣告要有個性；

４）客戶查詢。勤接待查詢；了解客戶需求；索取客戶資料；盡早知告?zhèn)蚪饦藴剩?５）接受委托及檢視物業(yè)。簽署委托協(xié)議；協(xié)助檢視物業(yè)；鎖匙的處理；

６）洽商議價。公平、公正及公開的原則；口說無憑，以合約為準；盡可能提供參考數(shù)據(jù)； ７）簽約成交。臨時合約；正式合約；

８）定金及付款。定金；樓款；按揭；按金；租金； ９）產(chǎn)權(quán)過戶和登記手續(xù)。轉(zhuǎn)移登記；租賃登記； １０）傭金、交吉及后續(xù)服務(wù)。傭金；交吉；后續(xù)服務(wù)。

39、簡述目前廣州市房地產(chǎn)中介行業(yè)存在的主要問題，并提出解決的建議？

答：目前我國房地產(chǎn)中介從業(yè)人員素質(zhì)還有待提高，房地產(chǎn)中介活動中存在著大量的不規(guī)范行為。只有采取有效的措施，才能使我國的房地產(chǎn)市場中介業(yè)健康發(fā)展。主要的措施應(yīng)該包括：

1． 嚴把房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)經(jīng)紀人、估價師的資格審查、考試，頒證及注冊關(guān)，提高房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)從業(yè)人員的文化素質(zhì)和業(yè)務(wù)素質(zhì)，加強中介人員的后續(xù)教育

2． 盡量發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用 3． 加緊立法，以法律作為監(jiān)管手段。

40、結(jié)合自身體會談一下怎樣才能作一名合格的房地產(chǎn)中介人員？

答：１）具有一定的房地產(chǎn)經(jīng)濟理論和相關(guān)經(jīng)濟理論水平，并具有豐富的房地產(chǎn)專業(yè)知識； 2）能夠熟練掌握和運用與房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)相關(guān)的法律。法規(guī)和行業(yè)管理的各項規(guī)定。3）熟悉房地產(chǎn)市場的流通環(huán)節(jié)，具有熟練的實務(wù)操作的技術(shù)和技能

4）具有豐富的房地產(chǎn)經(jīng)紀實距經(jīng)驗和一定資歷，熟悉市場行情變化，有較強的創(chuàng)新和開拓能力，能創(chuàng)立和提高企業(yè)的品牌；

5）有一定的外語水平。

41、我國的土地出讓制度有哪幾種？

答：出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥。

42、房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系中有哪幾部法律？

答：城市房地產(chǎn)管理法；土地管理法；城市規(guī)劃法。

43、我國房地產(chǎn)法的基本原則是什么？

答：我國房地產(chǎn)法的基本原則歸納如下：１）土地公有原則；２）土地有償使用原則；３）十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則；４）房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則；５）城鎮(zhèn)住房商品化原則；６）宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則

44、我國房地產(chǎn)法調(diào)整對象的內(nèi)容是什么？

答：1。規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的需要 2．鞏固和發(fā)展房地產(chǎn)改革成果的需要。

45、如何進行危機處理？

答：

一、調(diào)查、掌握事故的原因

1、迅速成立以企業(yè)領(lǐng)導和公共關(guān)系人員組成的處理事故臨時機構(gòu)，把握事態(tài)的發(fā)展動向，確定事故處理的基本方針和對策

2、查明原因，詳細認真做好原始記錄

3、查明事故現(xiàn)狀，事故是在擴大還是的到了有效的控制，原因是什么？采取了什么措施

4、查明事故現(xiàn)狀，事故是在擴大還是的到了有效的控制，原因是什么？采取了什么措施

二、采取正確的對策，以使事故的處理妥善圓滿

1、讓企業(yè)員工了解事故的真相，盡快把企業(yè)將采取的對策告訴全體員工，博得企業(yè)內(nèi)部的支持和諒解，號召員工同心同德、齊心合力、共度難關(guān)。

2、為避免謠言四起，應(yīng)謹慎地、實事求是地向外界公布事實真相

3、如果是由于產(chǎn)品質(zhì)量問題造成的，應(yīng)立即召回產(chǎn)品，立即停止對此類產(chǎn)品的銷售，而后調(diào)查事故的原因，立即采取補救措施，安撫對方，避免消息進一步擴散。

三、對事故受害方的對策

1、謹慎同受害方接觸，表示歉意，冷靜聽取他們的意見

2、耐心聽取受害方的要求及損失賠償，即使受害方有一定的責任也不宜去追究

3、避免替企業(yè)辯護的言辭，這樣容易激怒對方，使雙方關(guān)系更加劍拔弩張，不利于事件的解決。

4、無特殊原因，在事故處理過程中，不要換負責處理事故的人員，即便他有一些小節(jié)處理不當，此時換人容易引起對方更大的反感。

四、對新聞界的對策

事件一旦被新聞單位報道出去，將在公眾中留下長久的記憶，因此一定要慎重從事，切勿過度遮掩，勾起記者的興趣，謀求新聞記者的理解與支持

1． 企業(yè)事先統(tǒng)一口徑，為表示對事故的高度重視，指定企業(yè)高層負責人為新聞發(fā)言人，客觀詳實的將事故真相以書面的形式發(fā)給記者，切忌信口開河

2． 毫不保留地向記者公布事故的全部真相，認真回答記者的提問，如果企圖掩蓋事故真相，這時企業(yè)與新聞單位的公共關(guān)系將全面告急，事態(tài)將朝著不可控制方向迅速發(fā)展，同時與企業(yè)有特殊關(guān)系的記者在相當長的時期，將無法為企業(yè)提供輿論支持

五、對有業(yè)務(wù)往來單位的對策

1、盡快如實的通告發(fā)生事故的消息及原因，以及正在采取的對策。

2、與該事故牽連較大的單位，立即派人前去做正面解釋，并商定善后事宜。

3、事故全面處理完畢后，應(yīng)及時通報，并以書面形式表示道歉，以取得諒解。

六、對其他公眾的對策

1、通過媒體向公眾公布事故處理結(jié)論和今后預防的措施。

2、如有公眾來訪，不應(yīng)拒絕會見，虛心聽取建議和意見。

3、如確給社區(qū)居民帶來損失，應(yīng)向他們公開道歉，必要時給予一定的經(jīng)濟補償。

上述對策全部實施后，并不等于事故的善后已經(jīng)結(jié)束，一方面，新聞報道的影響還會持續(xù)一個時期，另外，公眾的輿論也不會立即消失，競爭對手也會在你的企業(yè)形象受損的時期大肆公關(guān)，廣泛傳播不利于你的消息，所以這個時期必須主動出擊，切忌躲起來等待事態(tài)逐步平息。

此時應(yīng)及時向新聞單位提供有關(guān)企業(yè)賠償受害者經(jīng)濟損失的消息，公布事故后生產(chǎn)、工作的恢復情況和預防措施的實施情況，并設(shè)專人接待公眾的來信來訪和新聞單位記者，從而轉(zhuǎn)化不利因素，盡快恢復企業(yè)的聲譽，重新贏得廣大公眾的信任。

46、房地產(chǎn)中介服務(wù)的特點是什么？

答：房地產(chǎn)中介服務(wù)，是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱。

房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動； 房地產(chǎn)價格評估，是指房地產(chǎn)進行預算，定其經(jīng)濟價值和價格的經(jīng)營活動； 房地產(chǎn)經(jīng)紀，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。其特點主要是：

１）人員特定。從事房地產(chǎn)中介服務(wù)人員必須是具有特定資格的專業(yè)人員，并不是所有的人都可以從事房地產(chǎn)中介服務(wù)活動或者提供房地產(chǎn)中介服務(wù)

２）委托服務(wù)。房地產(chǎn)中介服務(wù)是受當事人委托進行的，并在當事人委托的范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)活動，提供當事人所要求的服務(wù)

３）服務(wù)有償。房地產(chǎn)中介服務(wù)是一種服務(wù)性的經(jīng)營活動，委托人應(yīng)按照一定的標準向房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)支付報酬、傭金。

47、房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的特點是什么？

答：(一)專業(yè)性(1)權(quán)屬檔案是權(quán)屬管理活動中形成的歷史記錄。(2)權(quán)屬檔案是專業(yè)性材料。(3)權(quán)屬檔案有專業(yè)管理方法。(二)動態(tài)性

權(quán)屬檔案的動態(tài)性是權(quán)屬檔案最顯著的特點。產(chǎn)權(quán)的動態(tài)性，使權(quán)屬檔案成為“活”檔案。(三)真實性

真實性是權(quán)屬檔案的生命，也是發(fā)揮檔案的現(xiàn)實效用的基礎(chǔ)和前提。(四)完整性

權(quán)屬檔案的完整性體現(xiàn)在兩個方面，一是房地結(jié)合，二是圖、檔結(jié)合。1．房地結(jié)合

房屋權(quán)屬登記應(yīng)當遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。作為權(quán)屬管理記錄的房地產(chǎn)檔案也應(yīng)緊密結(jié)合，要確保土地和房屋檔案的完整，不能人為地割裂房地產(chǎn)檔案之間的有機聯(lián)系。2．圖檔結(jié)合

房地產(chǎn)平面圖上注記丘號(地號)，這種丘號，可當作為查找檔案的索引。圖上標志產(chǎn)權(quán)范圍，一目了然。(五)價值性

房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，價值高，在單位和個人的財產(chǎn)構(gòu)成中占有重要地位。因此，權(quán)屬檔案屬于財產(chǎn)檔案。權(quán)屬檔案的有無，保管的好壞，記載得是否準確、全面，將關(guān)系到產(chǎn)權(quán)人的經(jīng)濟利益。(六)法律性

由記載房屋所有權(quán)歸屬的憑證材料組成的權(quán)屬檔案，具有法律效力，是房地產(chǎn)管理部門和人民法院確認房屋產(chǎn)權(quán)、處理房地產(chǎn)糾紛的重要依據(jù)。

鑒于上述特點，特別是權(quán)屬檔案的專業(yè)性和動態(tài)性，表明權(quán)屬檔案應(yīng)由房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一管理并單獨進行保管。權(quán)屬檔案不宜與文書檔案、會計檔案等其他門類檔案相混淆。

48、目前廣州市在房地產(chǎn)經(jīng)紀收費中存在哪些問題，怎樣解決？

１）亂收費問題。目前三級市場在收費上，并沒有形成一個完全統(tǒng)一標準。不同公司在操作時收費標準不一，致使顧客對中介的質(zhì)疑較多；另外在二手樓買賣中的收費的項目和名目比較混亂，缺乏統(tǒng)一的操作。

２）操作吃差價問題。吃差價的問題一直是經(jīng)紀行業(yè)中公開的黑幕.有的地方出臺相關(guān)措施來禁止吃差價,比如北京上海等城市,啟動資金監(jiān)管政策,但很多中小城市還一時無法完全規(guī)避.解決辦法：政府進行宏觀調(diào)控，規(guī)范市場，對違規(guī)的行為嚴厲處罰，達到威懾的目的；通過行業(yè)的自律實現(xiàn)中介操作時的透明化，避免客戶和中介公司的誤會。

49、房地產(chǎn)中介和房地產(chǎn)經(jīng)紀的區(qū)別？

答：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱 房地產(chǎn)經(jīng)紀是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。50、房屋預售應(yīng)符合哪些條件？你認為房屋預售存在哪些缺點？

答：房屋預售應(yīng)當符合下列條件：

１）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； ２）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證

３）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資額的２５％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；

４）房屋預售實行許可證制度。

期房預售制度的市場風險。期房預售制度在發(fā)揮其積極作用的同時，其因有弊端也隨著時間的推移越來越嚴重地暴露出來。期房預售制度還在很大程度是助長了期房的炒作和投機。期房預售制度的最大缺陷是制造了一個復雜的法律關(guān)系：首先，開發(fā)商在辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記前在法律上仍保有商品房的所有權(quán)。期房預售制度提高了積累資金使用效率。期房預售制度降低了房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的準入門檻。

51、《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定五項基本制度是哪幾種？

１）目的地有償有限期使用制度； ２）房地產(chǎn)價格申報制度 ３）房地產(chǎn)評估制度 ４）房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度 ５）房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度

52、房地產(chǎn)企業(yè)資金構(gòu)成哪幾種？

答：企業(yè)自有資金+銀行貸款；企業(yè)自有資金+信托計劃；股權(quán)融資+銀行貸款；企業(yè)自有資金+房地產(chǎn)基金。

53、住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計五要素是哪些？

１）以迂回的設(shè)計增強空間的層次感

２）采取封閉式保證居民的居住生活優(yōu)越感 ３）注重不同社會階層居民融洽，混居 ４）規(guī)劃和設(shè)計模式注意承接傳統(tǒng)文化

５）小區(qū)園林景觀要善于水景提升居住品質(zhì)和項目價值