第一篇：學校圖書館管理信息系統開發的可行性研究報告

學校圖書館管理信息系統開發的可行性研究報告

一、項目概述：

該次系統開發的對象是銀杏酒店管理學院，開發該系統的目的主要是對有關讀者，書籍，借書，還書，存書等方面的信息進行統一管理，本系統結構分為讀者信息管理模塊、書籍信息管理模塊、借閱信息管理模塊和管理者信息管理模塊。圖書館信息化是對信息管理系統化、科學化要求甚高的單位。通過該系統圖書館在很多個方面的效率都得到很大的提高。

二、必要性分析：

學校人數不斷增加，學生、老師和工作人員越來越多，圖書的種類和數量也不斷增加，這造成圖書的流通量很大，有時候借書需要排很長的隊，需要工作人員花費很大的力氣來統籌管理這項工作，為了保證工作的正確性同時提高管理的效率，圖書管理系統的開發是很有必要的。

三、可行性分析：

1.經濟可行性分析：

作為圖書館這樣的商業性質較小的場所，其經濟成分相對來說較小，主要是支出的費用，其中包括設備購置費，軟件開發費用，管理和維護費，人員工資等，由于圖書館統一操作，其設置購置費，人員工資費用相對較小，建立信息中心，可將來自各方的信息集中管理。

2.技術可行性分析：

主要分析現在技術能否順利完成開發工作，硬件和軟件配置能否滿足開發者的需求，各類技術人員的數量，來源和水平，圖書館管理系統的工作主要是在讀者和圖書館之間架起一座橋梁，能相互溝通信息和處理信息，這一特點非常適合計算機特點，通過internet技術，發揮計算機的傳播速度，準確率高的優勢。

3.管理可行性分析：

目前我校圖書館的工作部分還是手工操作，花費的時間長，而且效率低，不能及時的了解學生需要的圖書。不能更好的適用學生的借閱需求，并且手工操作還有存在很多的弊端。計算機信息化管理有著存儲量大，速度快等許多優點，提供給我們的處理信息及時快捷

四、結論：

綜上所述，本圖書管理信息系統的開發實施是可行的。

第二篇：圖書管理信息系統可行性研究報告2

圖書管理信息系統可行性研究報告

1． 引言

當今時代是飛速發展的信息時代。在各行各業都離不開信息處理，這正是計算機被廣泛應用于信息管理系統的原因。為了提高圖書管理的效率，實現圖書檢索的速度、可靠性高、存儲量大和成本低等特點，為圖書管理開發一個信息化、正規化的圖書管理系統是必然的趨勢。

1.1 編寫目的根據對圖書館的日常業務的考察，對所要開發的圖書館信息管理系統進行深入的分析，確定該圖書管理信息系統的功能和性能，確定圖書管理信息系統設計的可行性和必要性，以及定義軟件的其它有效性需求。

讀者對象為：最終用戶、項目管理人員、系統開發人員、系統測試人員、系統維護人員等。

1.2系統開發背景

隨著圖書館規模的不斷擴大，技術含量越來越高，圖書管的藏書、管理人員、讀者的數量也越來越多。圖書信息涉及大量的數據處理，如果用手工來完成龐大的數據處理，將費時費力，還容易出錯，為了滿足圖書管理的需要，急需要一套圖書管理信息系統來完成這項工作。

經行政班子開會討論結果得出，圖書管理信息系統主要使用對象為管理員和學生，為讓各層人員能簡單方便的使用，學校決定參考其他各大學圖書館的管理信息系統，以完成適合本校通用的管理信息系統，提高圖書館的管理水平和工作效率。

1.3 參考資料

姚策 主編《基于UML的管理信息系統實訓》 北京理工大學出版社 2007.高林 周海燕 主編《管理信息系統與案例分析》 人民郵電出版社 2004.蔣文沛 主編《SQL Server2 000實用教程》人民郵電出版社 2005.陳承歡 編著《管理信息系統開發案例教程》 人民郵電出版社 2009.張友生 主編《軟件體系結構》 清華大學出版社；

劉天時 主編《軟件案例分析》 清華大學出版社；

衛紅春 主編《信息系統分析與設計》西安電子科技大學出版社。

徐竹青 編著《投資信息處理與信息系統》中國經濟出版社.2008.吳漢東 編著《知識產權法學》北京大學出版社.2009.2． 可行性研究的前提

2.1 要求

2.1.1功能要求

管理員：查詢、增加、修改和刪除圖書信息，查詢、增加、修改和刪除讀者信息，查詢、修

改和刪除出版社信息，添加借閱信息等功能。

讀者：查詢圖書信息，查詢借書/還書信息，掛失借書證和修改借書證密碼等功能。

2.1.2性能要求

能夠快速查找到所需內容，并實現與圖書館數據保持同步。

2.1.3輸入/輸出

條形碼英文和漢字輸入，英文和漢字輸出。

2.1.4 安全與保密要求：

系統有足夠的自我保護意識，對于不同訪問者的操作權限有不同級別限制。登陸系統時，需驗證身份和密碼，只有圖書管理員和讀者的身份才能進入系統進行信息的操作。并且，不能輕易被破壞，不能讓管理人員以外的人刪改圖書信息，對斷電、死機、系統崩潰等問題有有力措施以保障數據不受損失。

2.1.5 完成期限

要求新系統在盡快的時間內完成，以便方便圖書的管理。

2.2 目標

減少人力與管理費用；

提高信息處理速度和利用率；

提高人員的工作效率；

改進管理系統服務；

建立高效的信息傳輸和服務平臺；

實現系統自動化。

3． 對現有系統的分析

3.1 處理流程和數據流程

3.2工作負荷

3.3費用開支

3.4 人員

3.5設備

3.6 局限性

4． 所建議的系統

4.1 處理流程和數據流程

4.2 改進之處

4.3 影響

4.3.1 對設備的影響

4.3.2 對軟件的影響

4.3.3 對用戶單位機構的影響

4.3.4 對經費的影響

5． 技術上可行性圖書館管理信息系統的主要工作是在讀者和圖書館之間架起一座橋梁，能相互溝通信息和處理信息。這一特點非常適合計算機特點，憑借現有的技術條件，通過網絡internet技術，發揮計算機信息傳輸速度快、準確度高的優勢，相信這個圖書管理信息系統能順利完成開發工作。

同時，系統采用SQL2005與Microsoft Visual Studio 2005開發，即使遇到困難，也能從豐富的參考書中找到解決方案。計算機硬件和軟件技術的飛速發展，為系統的建設提供了技術條件。

6． 經濟上可行性

6.1 成本

開發一個圖書管理信息系統的需求較低，加上成熟的軟硬件環境、目標系統并不是十分復雜，同時系統開發周期較短，人員經濟支出也有限。開發完成運行后，為系統的進一步推廣創造了條件，為人工管理服務節省了人員和大量的時間，為使用者帶來便利，而便利所帶來的經濟收益將遠超過投資。從經濟角度考慮，此系統開發可行。

6.2 收益

假設投入本系統，效率可以提高50%，以現有的工作人員20人計算，可減少10人，每人每月平均工資按2500元計算，每年節約人員工資10×12×0.25=30萬元/年。按年利率5%計算，效益計算如下表。系統收益總額為：231.6437萬元。

新系統的方便能夠吸引更多的社會上閱讀者來學校辦理閱讀業務，每月為學校帶來定期的收入。而且使用電子化服務，不但使查詢更方便了，而且減少了由于操作失誤帶來的經濟損失。

年份將來收益值（萬元）

第一年

第二年

第三年

第四年

第五年

第六年

第七年

第八年

第九年

第十年 301.05現在收益值（萬元）累計現在收益值（萬元）28.571428.5714 301.102527.210955.7823 301.157625.915181.6974 301.215524.6811106.3785 301.276323.5058129.8843 301.340122.3846152.2689 301.407121.3187173.5876 301.477520.3035193.8911 301.551319.3367213.2278 301.628918.4159231.6437

6.3 相關經濟上的參數

在10年期內，系統總成本85.6082萬元，系統總收益231.6437萬元。

投資回收期：3+（85.6082－81.6974）/24.6811=3.12年；

純收益：231.6437－85.6082＝146.0355萬元。

綜上所述，此系統在經濟上也是可行的。

7． 社會因素的可行性：

7.1法律方面的可行性

由于整個系統是自行開發,自行使用，所以系統本身不存在版權爭議，符合國家各種政策法規。所有軟件都用正版，技術資料都由提出方保管，數據信息均可保證合法來源。

7.2用戶使用可行性

使用本系統的人員均有一定計算機應用基礎，系統維護員由計算機的專業人員擔任，所有人員都要經過本系統的使用培訓。

綜上所述，此系統在社會因素上也是可行的。

8． 結論

綜上所述，可以得出下面的結論。結論可以是：

本項目具有方便快捷等優勢，投資回報利益大，使得圖書管理實現電子化，符合社會信息化發展的需要，技術、經濟、社會因素方面都是可行的，可以立即開發本系統。

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第三篇：超市購物管理信息系統可行性研究報告

超市購物管理信息系統可行性研究報告

1、引言1、1編寫的目的該超市購物管理信息系統由西安石油大學計算機學院軟件工程專業的八位同學承擔開發，本報告是對該系統可行性研究的綜合報告。

1、2編寫背景

該超市是西安市一中小型超市。隨著社會的不斷發展，人們的生活水平不斷提高，對社會的物質需求越來越高，同時人們的生活節奏不斷加快，而在大超市購物一般要花費很長時間才能找到滿意的商品，而中小型超市，有著貨物集中和基本齊全的特點，因而，更多忙碌的人士寧愿選擇在中小型超市購物。正因為如此，中小型超市的日銷售額有了一定的突破。

而該中小型超市基本上依舊是手工管理，貨物的采購，收貨，庫存等都是手工管理，唯一可用的自動化管理就是POS機（銷售時點信息系統），只負責銷售時的資金運算情況，相當于一個計算器，大部分還是手工操作。這樣雖然滿足了客戶的暫時需求，但不利于超市的長遠發展。為了徹底的改善超市管理的落后局面，特提出開發此系統。“超市購物管理信息系統”的建設，提高了超市的管理效益，是得超市經營中的物品采購，收貨，庫存，銷售等的管理都能夠有跡可循，達到真正提高超市日常經營管理效率的目的。1、3參考資料

（1）超市購物的所有業務和管理資料

（2）可行性研究報告編寫規范

（3）信息系統分析與設計

2、現行組織系統概況2、1組織目標和戰略

超市以可靠的品質保證，優質的服務和具有競爭力的價格，向顧客提供方便的服務，讓顧客得到滿意的物品，本著“顧客就是上帝”的原則，使該超市能夠長遠發展。具體目標為：

①方便顧客購物，讓忙碌人士將小中型超市購物作為首選之地；

②充分挖掘顧客需求，及時掌握貨物的銷售和庫存情況；

③充分研究市場情況，讓中小型超市作為大超市的濃縮精華；

④貨物的采購，收貨，入庫，盤點，銷售等工作效率提高30%；

⑤在兩年內使本超市在本市內成為有知名度的中小型超市。

為實現超市發展的目標，超市計劃采取的重大戰略有：

①超市配有送貨員，采取貨到付款的方式；

②定期調研市場情況，制定出有競爭力的貨物價格；

③節假日促銷活動，刺激顧客的消費；

④充分對比供貨商，采購物美價廉的貨品；

⑤建立超市管理系統，全面提高管理水平和工作效率。

2、2業務概況

該超市為中小型超市，在本市有五家連鎖店。超市里設有市場部，庫存管理部門，銷售部門和服務部門。市場部負責調研市場經營情況，對市場價格做到知己知彼，并制定有競爭力的貨品價格。庫存管理部門提供實時準確的庫存信息，使整個庫存水平做到較低的狀態，根據銷售部的銷售情況，隨時聯系供貨商，使庫存保持一種動態的平衡狀態。銷售部門負責貨物銷售并分析總結貨物的銷售情況，反應給市場部。服務部門是針對超市的人性化經營所設的，為顧客的滿意度負責。

2、3主要存在的問題

從該超市成立到現在，該超市的一切業務基本采用手工管理。貨物的采購，庫存，盤點，銷售和核算手工管理工作量大。服務質量差，工作效率低下，耗費人員多，不能及時獲得顧客的反饋意見，總體來說經營獲得的利潤比較低。

3、擬建的信息系統3、1簡要說明

為了提高超市的工作效率何管理水平，超市計劃投入一定的資金建立起超市管理信息系統，以全面管理超市業務。超市領導以及工作人員對所建的信息系統有以下基本要求：

① 建立對超市業務提供全面管理的超市購物管理信息系統；

②對所有的貨物，消費者，工作人員提供全面的管理；

③對市場，供貨商提供全面管理；

④對貨物的采購，入庫，出庫，盤點，報損等業務提供全面的管理；

⑤對貨物的銷售，結算提供全面的管理；

⑥對顧客的意見和建議提供全面的管理。

3、2初步建設計劃

項目計劃于2009年9月中旬開工建設。開發期3個月，試運行期1個月。系統計劃于2010年3月1日正式投入運行。

3、3對組織的意義和影響

本系統的開發能夠提高超市的工作和管理效率，提高了該超市的知名度，增加了超市的收入，及時獲取市場信息，減少了錯誤決策，是庫存保持一種動態的平衡狀態，并提高了現金流的周轉速度。并且該系統能及時的反饋顧客的信息和意見，是超市為顧客提供更高質量的服務，真正滿足顧客的需求。

4、經濟可行性分析4、1支出

1）系統開發費用

（1）人員費用。本系統開發期12個周，試運行期4個周，開發期需要開發人員8人，試運行期需要開發人員2人。開發需要104周，折合3、5人/年，每人每年按8萬元計算，人員費用為28萬元。

（2）硬件設備費用。本系統所需的硬件設備費用為8.2萬元，其中：

服務器一臺30000元

微機5臺20000元

打印機5臺10000元

條形碼掃描儀5臺9000元

網絡設備和布線10000元

不間斷電源一臺3000元

（3）軟件費用。系統所需軟件費用為0元，其中：

WindowXP，SQL Sever2000，Java環境，Rose建模工具都是免費的。

（4）調研和資料費。本系統調研和寫報告費用估計1000元。

（5）不可預見費用。按開發費用的10%計算。

系統開發總費用為39萬元。

2）系統運行費用

假定本系統運行期為6年，每年的運行費用為：

（1）系統維護費用。一年需要0.5人/年進行系統維護，維護費用0.5*8=4.0萬元

（2）設備維護費用。設備更新期為3年，且3年后設備價格不變，則設備更新費用為8.2萬元。日常維護費用為每年0.5萬元，則平均每年設備維護費用為8.2/5+0.5=1.5萬元。

則系統每年運行費用為5.5萬元，6年累計系統運行費用為33萬元。

綜上，系統開發和運行總費用為72萬。

4、2收益

超市購物管理信息系統獲得的直接收益可以從一下幾個方面計算：

（1）提高工作效率，減少工作人員

該系統的投入現有15%的工作人員，超市現有人員30人，則可減少4.5人，每人每月平均工資2000元，則節約人員工資0.2*12*4.5=10.8萬元/年

（2）擴大服務范圍，增加超市收入

提高工作效率后，在原有基礎上可以增加10%的銷售量，超市每年總利潤按500萬元計算，則可以增加收入50萬元。

（3）及時獲得市場和顧客的信息，減少決策的失誤，每年可以增收15萬元以上。

（4）減少庫存積壓，加速資金流的周轉，減少庫存積壓浪費20萬元以上。

綜上，該系統運行每年可獲得直接收益為95.8萬元，累計6年獲經濟效益574.8萬元。

建設超市購物管理信息系統還可以獲得多方面的社會效益，主要有：

（1）提高了工作效率，減少了顧客消費花費的時間；

（2）減少了超市工作人員的勞動量；

（3）提高了工作質量和服務質量，增加了該超市在顧客當中的親和力。

4、3支出/收益分析

在6年期內，系統總投入72萬元，而6年系統的總效益為574.8萬元，從經濟考慮本系統完全有必要開發。

5、技術可行性分析

本系統開發涉及到得技術因素有：

（1）管理信息系統的開發方法。使用開發人員熟悉的面向對象方法開發軟件系統。

（2）數據庫技術。開發小組中有應用數據庫開發經驗。

（3）Java開發技術。開發小組中有系統培訓過Java編程并熟練使用的組員。

綜上所述，該系統的開發在技術上是可行的。

6、社會可行性分析

目前超市購物管理信息系統已廣泛應用于各大，中，小型超市，超市管理需要現代化和信息化，只有合理地運用信息化的管理，才能在市場上立于不敗之地。另外，超市購物管理信息系統不僅提高了經營的回報，而且能夠隨時掌握市場動向，為管理者作出正確的決策奠定的基礎，也為提高顧客的滿意程度作出了不可磨滅的貢獻。因此，該系統的開發具有可行性。

7、可行性研究結論

通過經濟可行性，技術可行性和社會可行性等方面的分析，可以確定本系統的開發式必要的，而且是可行的，可以立項開發。

第四篇：學生學籍管理信息系統可行性研究報告

學生學籍管理信息系統——可行性研究報告1 引言

1.1項目背景：隨著商學院招生規模的不斷擴大，學生數量急劇增加，有關學生的各種信息也成倍增加。面對龐大的信息量，就需要有新的學生學籍管理信息系統來提高學生管理工作的效率。通過這樣的系統，可以做到信息的規范管理、科學統計和快速的查詢，從而減少管理方面的工作量。

1.2定義：學生學籍管理信息系統是校園網絡中一個重要應用系統，它大大改善了學校教學，科研與管理的基礎環境，在一定程度上反映出學校管理的現代化水平。本報告對學生信息管理系統在我校的可能性等若干基本問題進行研究，主要包括學校學籍管理信息系統的功能組成，系統開發條件，及其總體規劃等內容。

1.3目的:學生學籍不僅是反映學生本質的重要憑證,為社會提供人才的重要參考依據，而且是學生在校期間個人學習、經歷、能力及其重要社會實踐活動的真實紀錄，對該校畢業生參加就業和學生管理工作有著重要作用。用人單位可以通過學生學籍全面了解畢業生的詳細情況,掌握畢業生個人素質。在一定程度上，學生學籍也是高校學生管理的有力依據,它有利于促進學生素質的提高，為更好地服務于人才培養這個總目標提供支持, 因此做好學生學籍管理必然具有重要意義。

2學生學籍管理信息系統的功能

（1）.學生檔案管理： 學生的一般情況，及獎勵，處分情況；

（2）.學生成績管理： 學習成績，補考成績；

（3）.學籍處理： 學生留降級處理，休復學處理，退學處理；

（4）.日常教務管理： 日常報表，如通知書，補考通知書等，學生學成績的各種分類統計；

（5）.畢業生學籍處理： 結業處理，畢業處理，授位處理，學籍卡片等。

（6）.其他功能：完成一個班級的學期選課，具有數據備份和數據恢復功能。

3.性能要求

2可以讓用戶簡單，方便，有效地運用。

4.項目于其他軟件系統的關系：

本應用程序可以適用于windows下的系統。

5.完成期限要求：

期限為2013年1月基本目標是學生檔案管理，學生成績管理，學籍處理，日常教務的管理以及畢業生學籍處理。學校領導對學校系統中存儲的信息進行查詢，學生所需的成績等單據可以通過學生處查詢并打印輸出。整個系統由管理員進行錄入，修改，查詢，管理。

（1）.實現各級學籍變更智能化，減少管理人員工作量；

（2）.查詢統計方便，能隨時查詢學校學生等相關數據；

（3）.實現學生檔案管理信息化，便于檔案保存和管理；

（4）.實現各類學生學籍和成績管理的一體化、科學化；

（5）.保證各級管理部門數據一致，使管理工作規范化；

（6）.自動生成報表，使上報數據準確、及時、方便；

（7）.大大的提高學校的工作效率；

（8）.使敏感文檔更加安全，等等。

6.新系統相對于現有系統的優越性：

（1）.實現各級學籍變更智能化，減少管理人員工作量；

（2）.查詢統計方便，能隨時查詢學校學生等相關數據；

（3）.實現學生檔案管理信息化，便于檔案保存和管理；

（4）.實現各類學生學籍和成績管理的一體化、科學化；

（5）.保證各級管理部門數據一致，使管理工作規范化；

（6）.自動生成報表，使上報數據準確、及時、方便；

（7）.大大的提高學校的工作效率；

（8）.使敏感文檔更加安全，等等。

7．系統經濟可行性分析

1支出

（1）在基礎建設投資方面，可以利用現有設備，不必添加硬件設備。

（2）其他一次性支出主要是工資：3萬

2.效益

通過比較簡單的方式達到用戶所需要的圖形界面。

3投資回收周期

根據算法，收益的累計金額開始超過指出的累計金額的時間為1年

8．技術可行性分析

8.1 對系統的簡要描述 學生信息管理系統開發采用Microsoft公司的Visual Basic 6.0，利用其強大的可視化界面功能及對數據庫的支持，先構造一個原型，逐步增加功能，最終滿足需求。系統中大量采用SQL查詢語句，界面友好，功能較強。不足的地方是采用Microsoft Access系統作為數據庫，速度較慢。另外因為是單機版本，數據不能共享，在以后改進的版本中應考慮采用SQL SERVER作為數據庫，解決訪問速度及數據共享的問題。

8.2方便教務處對學生成績的管理和學生對自己成績的查詢。

9．社會因素可行性分析

9.1法律因素

該項目為獨立開發，在技術上沒有使用任何現有的軟件與方法。所以在法律方面不會存在侵犯專利權、侵犯版權等問題，完全按照合同規定的責任履行。

9.2用戶使用可行性

使用方面的可行在沒有使用我們該軟件前，采取的是人工方式，相對而言耗時大，效率低。而根據現有的硬件條件以及學院的行政管理模式以及工作制度，在辦公室中，管理學籍的老師都配備電腦。而且電腦的系統軟件都是WINDOWS2000 以上的，所以足夠可以來運行我們的軟件；從學院老師們的文化素質來看，我們的軟件操作簡單，運行方便，在用我們的軟件來處理學生信息管理系統是沒有什么困難的。

10.結論意見

經過了我們整個的可行性研究報告的研究，最終我們得出了一個研究的結論。

結論是：我們可以立即執行我們的軟件設計，來達到我們的預期目標。

開發人員：李特 韓發順 周曉東

第五篇：住宅開發項目可行性研究報告

住宅開發項目可行性研究報告 一 總論

（一）項目背景： 1 項目名稱：惠滇花園

承辦單位概況：曲靖紳園房地產開發投資有限公司始建于2008年9月，是一個具有獨立法人資格的經濟實體，公司注冊資本為壹仟萬元，經營范圍為房地產開發經營、建筑材料、裝飾材料、金屬材料銷售等。是一家新興的房地產開發企業，下設綠化公司、商貿公司、物流公司。公司按照現代企業制度的管理模式，遵循房地產開發投資有限公司制度的運作方式，現在總經理的領導下，已初步形成了一個上進、勇于開拓的企業團隊。公司始終堅持團結協作、銳意進取、開拓創新、求真務實的精神，以日臻完善的管理體系，嚴格按照“誠實守信、誠信經營”的開發理念和經營方針，樹立品牌的戰略目標，堅持追求獲取社會良好效應和經濟效益雙贏的局面。公司曾在昆明投資開發若干大、中、小型樓盤。公司2000年與昆明泰尊祥和房地產開發公司投資開發了“西山別墅”（三期還在開發中）。2006年與昆明宸瑞房地產開發公司合作開發面積約二十萬平方米的“官渡工業園區機電城”等。2009年受曲靖市政府委托由公司的綠化公司承建了曲靖南城門的建設和綠化工程，一期工程竣工后受到市政府的高度評價和市民的廣泛贊譽，現二期工程正在建設中。現在的紳園房地產正在健康有序的蓬勃發展，我們不斷的積極尋求和探索與市場機制相適應的經營策略和經營方針，始終堅持“人性化”的設計思想，竭誠為業主營造一流的居住和經營環境。我們必將為爭創一流品牌房地產企業而努力，積極探索房地產發展的新思路、新理念，拓寬經營領域，以提供優質產品為己任，為曲靖市房地產行業的經濟建設做出應有的貢獻！3 可行性研究報告編制依據：（1）《城市居住區規劃設計規范》

（2）《武漢市規劃管理條例》及《技術規定》（3）《城市居住區公共服務設施設置規定》（4）《住宅設計規范》（5）《住宅建筑設計標準》

（6）《建筑工程交通設計及停車場設置標準》（7）《城市道路綠化規劃及設計規范》（8）《高層民用建筑設計防火規范》

（二）項目概況： 1 地塊環境：

地塊面積：凈用地面積，近似扇形，周邊主要有菜地和村鎮建設用地構成。該地塊位于麒麟區紅廟村二隊，遠為農田，整個地勢呈現南高北低的趨勢，站在高處視野很開闊，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。惠滇花園位于城南水務片區，從南城門出發經過官房酒店經麒小線到達。第二工作區離我們只有一路之隔，在第二工作區內將設置幼兒園、游泳館、羽毛球館、網球場等各類娛樂運動設施。惠滇花園居住周圍有；法院小區、水務小區、惠滇山莊、瀟湘水庫、桃花湖公園等 位于此地生活方便而多彩。2 建設規模與目標： 土地面積：170畝（約180000）

容積率：1.58（本地塊位于曲靖南片區，沿惠滇山莊往前走即達昆曲速公路，是曲靖別墅區重點開發地段，因此為了吸引眾多的醫療人才，光谷白領階層來此購房置業，把容積率把握在較小的數值）

建筑面積：113253 開發周期：至年

土地價格：萬 3 項目周邊情況

（1）地形地貌狀況（詳見附圖地形地貌圖）（2）物業形態劃分圖（詳見附圖物業形態劃分圖）（3)局部放大圖（詳見附圖局部放大圖）4 項目投入資金及效益情況 項目總投資：33597.28萬元 自有資金投入：12400 萬元 住宅銷售價格：2000 元/平米起 項目銷售收入：59104.00萬元 項目稅后利潤總額：16127.14萬元 項目毛利潤潤：27.28％ 項目內部收益率：25.39％

（三）項目建設緣由

項目建設有利于我公司在武漢房地產市場的進一步開拓發展 公司自成立以來，秉承“追求卓越、盡善盡美”之企業理念，依托開發區的優惠政策及政府支持，立足于東湖開發區，輻射武漢三鎮。通過本項目的開發，占據光谷CBD區域房地產市場，發展壯大公司實力，并進一步樹立企業在武漢地產業界的形象。項目的建設符合武漢市對光谷建設的精神

國家繼續實行擴大內需、拉動經濟增長政策對房地產市場的潛力巨大，使房地產開發企業預期的盈利將進一步增強。隨著國家取消了銀行對房地產開發項目貸款的限制、解除了房地產開發企業禁令，更加堅定了房地產業發展的信心。武漢市政府加大對房地產業的投入。每年投資100億元興建600萬平方米的住宅，五年共建3000萬平方米，用五年的時間解決30萬居民的住房問題的戰略方針的實施對房地產業的影響是十分明顯的。形成了二、三級市場聯動效應。武漢市房地產市場多年健康規范的發展，加之廣泛的宣傳引導，市場運作逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業的積極性逐步得到調動和發揮，我市房地產市場已形成了二、三級市場聯動的良好局面。部分條件好的行政、企事業單位已進入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉入個人購房，會刺激住房有效需求，形成住房梯級消費。3 項目開發優勢所在

世紀地產豐富房地產項目開發經驗以及良好的信譽 高科集團的相關政策優勢和充足的土地儲備 融科智地依托于聯想集團的高科技理念和品牌優勢

（四）市場分析

一、2000年國內經濟及房地產市場回眸

投資機會孕育于經營環境之中，作為基礎性、先導性的房地產業更是如此。因此，對宏觀經濟、社會與政策環境的把握是每一個開發決策者所關注的首要問題。

2000年根據經濟發展的要求，我國堅持擴大內需的方針，繼續實行積極的財政政策和穩健的貨幣政策，大力推進經濟結構調整，加強農業基礎，加大國有企業改革和脫困的力度，實施西部大開發戰略，采取多種措施擴大出口，這些重大措施的實施，使得我國國民經濟保持了較快的發展勢頭，呈現出積極變化。投資，消費和出口增長加快，社會需求進一步回升，結構調整穩步推進，基礎設施建設得到加強，經濟體制改革取得新的進展，企業效益和財政收入大幅增加，經濟運行質量進一步提高。（《新華文摘》2001’5）

同時全國房地產開工，竣工面積增勢不減，據國家統計局固定資產投資統計局提供資料顯示，2000年“國房景氣指數”值達到104.06點，比上年增加2.6點，保持了快速上升的發展趨勢，房地產開發呈現以下特點：房地產開發投資與到位資金持續快速增長；商品房銷售面積與銷售收入增勢強勁；商品房平均銷售價格穩中趨升；商品房施工總量不斷擴大；新開工項目快速增加（如下表），各級政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現大幅度回落，房地產市場呈現出產銷兩旺的局面。隨著國家經濟形勢的好轉和相關政策的出臺，投向房地產的資金明顯增加，投資結構進一步改善，房地產業呈現強勁的增長勢頭，（《中國統計》China Statistics 2001’5），房地產市場也呈現出以下主要特征： 全國房地產開發及銷售情況表 2000年實際 比上年同期+% 住宅投資（億元）3318.7 25.8 商品房新開工面積（萬平方米）28295 30.6 商品房竣工面積（萬平方米）23027.9 16.4 商品房銷售建筑面積（萬平方米）16984.1 26.9 商品房銷售額（億元）3571.0 30.1 其中：銷售給個人（億元）2840.3 51.9 占總銷售額的比重（%）79.5--1． 開發投資量持續增長，投資結構趨于合理。2000年全國房地產開發完成投資4901.73億元，與上年同比增長19.5%，占固定資產投資的20.2%。其中：商品住宅開發完成投資3318.74億元，與上年同比增長25.8%。2． 消費主題發生變化，銷售總量逐年上升。2000年，個人購買商品住宅1.32億平方米，占商品住宅銷售面積的87.51%，比上年提高7.9個百分點。3． 銷售價格穩中有升，消費信貸不斷擴大。2000年商品房每平方米平均售價2105元，較上年上漲5.98%，商品住宅平均售價1951.6元，上漲8.14%，辦公寫字用房平均售價4437元，下跌7.95%，商業營業用房平均售價3221.18元，上漲3.47%。個人住房貸款逐年翻番。四家商業銀行個人住房貸款余額三年累計增長17.4倍。其中建設銀行2000年末個人住房貸款余額達1390億元，占該行全部貸款余額的10.6%，當年新增個人住房貸款占該行當年全部貸款新增額的40%。

4． 二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候。現已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產市場的繁榮。

5． 需求狀況發生變化，市場供求呈現多樣。從各城市反映的情況看，隨著個人買房的興起，面積不大，設計合理，功能齊全的中套型住房（90平方米左右）總體好銷，環境，綠化，配套，物業管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產品的創新加快，品牌意識得到加強，品牌樓盤受到青睞。（《中國房地產信息》2001’5 Real Estate Information of China 謝家瑾）以上資料表明，國家宏觀經濟形勢是良好的，房地產市場也在穩步發展，加之相關政策法規的出臺，進行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。

二、XX市房地產市場分析 1． 2000年房地產市場

2000年XX市的房地產市場形勢是總體上處于穩步攀升，逐漸走高的態勢。一是全市房地產開發總投資達101.29億元，較1999年增長11.07%；全市總開工面積1343萬平方米，比1999年增長3.68%；總竣工面積為454.11萬平方米，比1999年增長2%；其中住宅竣工面積達377.31萬平方米，占全市總竣工面積的83.09%，比1999年增長8.6%；全市商品房銷售總面積為303.76萬平方米，其中住宅為244萬平方米，占總面積的80.33%，銷售額達60.2億元；空置商品房從1999年的150萬平方米下降為115萬平方米。二是在房地產租賃市場上，全市房屋租賃總戶數為19481戶，比1999年增長11%，租賃總面積為80.15萬平方米，比1999年增長17%，年租金總額為3.36億元，比1999年增長52%。三是在房地產抵押方面，全市房地產抵押總戶數為21647戶，比1999年增長122.8%，說明個人購房貸款正迅速地增長。以上情況表明：XX市2000年房地產宏觀經濟指標開始回暖，房地產市場開始步入了成長期，正朝著新的繁榮上升期轉變。

（1）個人購買率進一步增加。商品房個人購買率是反映地區房地產市場購買力水平的重要指標，2000年第四季度商品房銷售額為8億元，其中個人購買為6.91億元，個人購買率為86.43%。從圖中可以看出：2000年XX市商品房個人購買率是持續上升，至第四季度已經達到86.43%的水平，個人購買率的不斷上升，也從一個側面表明房地產市場發育良好，房地產消費已經啟動并且持續增長，為房地產市場的持續快速發展提供了條件。（2）房地產投資進一步加大，投資結構更趨合理。2000年第四季度房地產投資總額為35.79億元，在上季度的基礎上進一步增長，從左圖看出：2000年各季度XX市房地產投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產業新的增長周期已經到來，同時也可以看出房地產需求對投資強有力的拉動作用。價格 指數

一季度 1941.8 1000 二季度 1963 1010.9 三季度 2003.93 1031.9 四季度 2021.66 1041.03（3）截止2000年11月份，全市完成住宅投資20.87億元，占房地產總投資的58.33%，2000年XX市住宅累計總投資75.82億元，占房地產總投資的85.58%。其中住宅類物業價格指數具體見下表：

各季度XX市住宅加權平均價格水平與價格指數變化如下圖所示: 通過下圖可以看出，第四季度住宅價格繼續上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價格基數相對較低，導致三季度住宅價格增幅較大，第四季度在三季度住宅價格基數相對較高的基礎上難以繼續保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價格保持攀升。

光谷地區房地產住宅市場分析（1）“光谷地區”概況

信息技術的突飛猛進，給世界生產力和人類社會的發展帶來了極大的推動。光電子技術是信息技術的核心技術之一，隨著國際互聯網業務和通信業的飛速發展，光電子信息產業將是影響未來社會發展的戰略性產業，必將成為21世紀最重要的支柱產業之一。在此背景下，大陸許多專家學者建議建立國家光電子信息產業基地。湖北省和武漢市政府審時度勢，及時決策，力爭在武漢創建國家光電子信息產業基地。去年，武漢以其發展光電子產業的綜合優勢，被國家科技部、國家計委批準為國家光電子信息產業基地（簡稱“武漢?中國光谷”）。

（2）建筑類型

住宅類建筑其類型現狀：

●多層。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場供應量的主體，這一點在城鄉結合部的郊區房地產市場尤為突出。目前市中心的多層項目越來越少，有徹底“逃離市中心”的趨勢。反觀城市的外延，無論樓盤規模如何，均以多層物業為開發的主要建筑形式。從最近新開樓盤來看，多層物業也是占著絕對的比例。

●小高層。目前小高層最大的特點是將其“領地”擴展到了郊區。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高層也出現在了離市中心較遠的城鄉結合部。帶電梯的小高層，再加上戶型上的創新設計，市場反映良好。●高層。目前曲靖市高層物業尷尬的現狀正在被城市中心區日益增多的新一代高層住宅項目所改變。市中心幾個高層樓盤的面世，為高層物業市場增添了幾分亮色。它們都以高品質樹立的頂級豪宅形象，使高層物業的現狀有所改觀。

●別墅。曲靖特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項目。就目前的實際情況來看，別墅市場中無論從供應量還是市場的接納程度看，TOWNHOUSE（即聯排別墅）都是最好的。究其原因，一方面是聯排別墅自身的優勢，即住宅功能齊全，并且位于郊區價格相對較低，綠化率高，環境優美；另一方面是因為隨著二次置業者在購房人群中所占的比例不斷增大，要求改善生活質量的購房消費者日益增多，直接促使別墅的需求量增大。

本項目建筑類型：

以別墅（A3)為主干，周圍點綴布局（H1/H2/H3/HP型）多層住宅。整個小區外觀上錯落有致，1.58的容積率保證了充足的綠化面積和多處現代景觀小品設置在住宅樓周圍。配比：

別墅：A1 戶A2 戶A3 戶A4 戶 多層：H1型 戶、H2型 戶、H3型戶、HP型戶 高層：G1型 戶G2型 戶 G3型 戶G4型 戶

目標市場地位 項目銷售目標群如下：

（1）第一期針對市第一人民醫院的職工;（2）第二期針對市第一人民醫院及其他醫療單位；（3）此后將面對社會銷售；（4）其他

（五）結論

本項目社會效益、經濟效益、環境效益俱佳，項目可行。

1、投資環境分析結論

曲靖市位于長江三角洲西北部，是長江沿岸的重要口岸，離昆明僅1.5小時車程，受XX經濟區的影響較大，經濟發展水平在云南省名列前茅，曲靖市現有人口約72萬人，包括外地在XX經商人員共約80萬人。按曲靖市國民經濟和社會發展規劃，市區框架正進一步拉大，城市人口將大幅度增長，預計4-5年人口將達到100萬人。該項目定位于曲靖市15%的中高收入消費群體。具調查在近3年，該類人員需購住房約為：80萬×15%/3×15%=1.2萬套（以戶均3人計），以每套120平方米計算還需新建中高檔住房 144萬平方米，隨著老百姓經濟條件的進一步改善，有購買實力，想不斷改善居住條件的人越來越多，由此分析，在未來三至四年之內仍將是房產供需兩旺期（具體分析見第六章項目市場調查和需求預測分析）。

XX市區可以簡明的分成三個區域：城北經濟開發區、城中中心生活區、城南新生活區。城市規劃有特色，如XX廣場、步行街、美食街； 城市發展思路清晰，如經濟技術開發區、行政新區南北拓展；經濟發展快速穩定，XX作為長江中下游的沿江開放城市，地理位置優越，商業幅射較廣。同時新建的XX長江大橋已成為該市溝通四方的重要經濟樞紐。位于境內的國家級經濟開發區吸引了眾多的國內外商家來蕪投資，近兩年來，有近20家上市公司落戶XX，2003年上半年可實現國內生產總值26億元，同比增長13.1%，依托長江三角洲經濟區，經濟發展環境良好；城市生態環境好，氣候宜人，適宜人居。以上諸多因素，為XX市房地產業持續穩定的發展提供了客觀條件，住宅銷售價格將繼續平穩上升：經濟的持續發展支持人們的消費需求；產品質量上升帶動成本的上升；大量高層住宅帶動房價總體水平的上升；土地轉讓價格的上升；建安成本的上升。市場競爭加劇：大量樓盤的開發必然形成有效客戶的分流及競爭的加劇。產品差異化、定位細分化、企業品牌化是今后XX市房地產市場發展的必然趨勢，XX市房地產業自2001年以來發展快速，房價持續上升。特別是浙江房地產開發公司的進入，是推動XX市房地產業發展的重要因素。

2、金融投資環境分析結論

由于2003年央行出臺的系列房地產金融政策，意在限制高房價，適度控制房地產市場上的炒作風，最具現實意義的幾條規定是：房地產開發企業申請銀行貸款，其自有資金應不低于開發項目總投資的３０％，房地產企業流動資金貸款被取消，商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款。這就意味著房地產開發商進入市場的門檻提高，銷售回款的周期延長，這些政策對目前XX已經完成土地拍賣但尚未開工建設的樓盤影響不小，部分開發企業可能因為資金儲備不足，陷入尷尬的局勢，這些政策對未來的XX房價起到了推波助瀾的作用加速XX房地產企業從新洗牌的局面。因此規避金融機構的風險，變間接融資為直接融資，改變投資工具落后的局面，同時彌補封頂按揭造成的消費信貸斷裂，具備良好的財務狀況，以及規范的財務操作規程、人員是勢在必行的。

3、項目定位分析結論

曲靖未來幾年的規劃中以多層項目為主，因此對該項目高層定位有非常大的優勢。

本項目在，它是XX市地理中心，神山森林公園與一江春水之間，交通便捷，商貿繁華，升值潛力與生活環境俱佳，肯定會受到高端購房者的青睞。目前距離XX街X湖的XX花園為市目前價格最高的樓盤，樓面地價成本為：658.5元/平方米，而該項目的可銷售樓面地價成本：520.5元/平方米，種種因素決定了我們的項目是高檔次的，我們必須用長遠的眼光去打造我們的項目。

XX苑三面臨街，2.2萬平方米沿街商鋪，開發大型品牌超市賣場、時尚休閑商業街，強大的商業設施，足以成為XX廣場周邊區域的商業中心，滿足日常購物、休閑、餐飲、娛樂的需求。戶外兵乓球臺、游泳池、棋牌室、壁球室、桌球室、健身房，各種體育設施讓您的生活更添健康活力。VIP會員俱樂部、商務中心、藝術幼兒園，網絡式物業管理，超越豪華，極至品位。這些將使得我們的項目做到了“五年內保持領先，十年內不落伍！”目充分掌握居民的購前樓盤均價定位在2500元/m2，采取房價低開高走的策略，房消費心理，隨市場靈活掌握售價，獲得滾動發展的資金和理想收益。在戶型結構上控制在市場流行和購買需求比較大的110—160之間，使得整體價格控制在20-40萬，順勢市場的反映，在保證樓盤風險托盤銷售的前提下，此項目樓群定價具有一定的市場競爭優勢和良好的效益預期性，在城市化建設不斷推進，人們對住宅要求的提升，人們貸款購房意識增強趨向成熟化利用多種組合方式購買商品房，房地產市場進一步規范，為房地產業的發展提供了基本保證。該項目建設實施后既滿足了人們對高層次生活的需求又將成為市中心一道美麗的風景線。