第一篇：房地產法論文范文

說說《城市房地產管理法》那些事

房 管 09張銀平200911008214

我國在1994年7月5日通過了管理我國房地產市場的專項法律——《中華人民共和國城市房地產管理法》，并于1995年1月1日起正式施行，后又于2007年8月30日修改并通過，應該說房地產管理法的頒布實施對我國的房地產行業是很有利的。我國從98年取消福利分房后開始有了真正意義上的房地產市場，以后10多年間經歷了飛速的發展，為我國的經濟發展做出了極大的貢獻，也極大的改變了居民的住房條件。而很明顯的事實是98年取消福利分房是在95年的房地產管理法頒布實施的鋪墊有效展開的，我國是在還沒有市場的情況下就先把制度建立起來的，所以后面的房地產順風順水的發展起來（當然這其中也有很多的不足），可以說本法是我國房地產業健康發展的基石。

城市房地產管理法建立四項基本制度:價格申報制度、價格評估制度、估價人員資格認證制度、土地使用權和房屋所有權登記發證制度。價格評估制度的建立有效的打擊了買方和賣方串通謊報成交價格從而減少納稅的偷稅行為，彌補了財稅系統漏洞，也促進了房地產評估相關產業的發展；土地使用權和房屋所有權登記發證制度使房地產產權產籍管理有法可依，制定了一個規范的辦事流程，使產權產籍管理更加規范、高效，使產權產籍更加清晰，減少了很多不必要的糾紛，也為房地產買賣、抵押、交換、贈予、租賃等活動創造一個良好的環境，保障了交易的安全，促進了經濟穩定健康的發展，有效地保障了當事人的合法物權和其它相關權利；價格申報制度的建立的本意是想讓政府時時監測房地產行業最敏感的因數——價格，以便及時、準確地作出調控措施，但是制度本身級不健全、缺乏有效執行的機制，現實中很多都不按真實價格申報，所以該制度目前只是個擺設。建議在完善信用體系的前提下，把價格申報和信用體系掛鉤完善的信用體系將能促使價格申報制度有效的執行；估價人員認證制度的建立為我國輸送了很多優秀房地產估價相關人才，提高了從業人員的技術水平和基本素質，為房地產行業向更高層次的發展提供了扎實的基礎。

本法第三條國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度的規定和社會主義國家的性質是嚴重相背離的，土地是國家所有，而公民是國家的主人，國土的主人，主人使用自己的土地還要出錢，出錢還只能是個長期租約，好像中國人在自

己的國土上都不是主人，只是個長期租客，哪天政府不高興了就像第二十條（“國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償”）那樣隨便找個幌子就能把你掃地出門，常常有人說中國人是最缺乏安全感的，我想癥結就在此。想在這個地球上生存發展，土地是最基本的物質資料，沒有土地你就沒有根，什么都沒有保障，對于蕓蕓眾生來說安全感何在。在很多情況下這個所謂的“公共利益”的詞語常常被政府所利用，為政府不合理、不公平、急功近利的行為披上了合法的外衣，加大了社會的不公平，激化了政府和當事人（往往是弱勢群體）的矛盾，違背了建設和諧社會的前提。就好像時常出現暴力事件的拆遷，政府隨便找個幌子就能把你的房地產征過來，隨便加工下，便能以好幾十倍的溢價賣出去。公共利益界定的不明確、范圍過大和監督制度不完善是造成這種現象的本質原因。而我認為這種漏洞相關國家領導人默許的，因為這確實能極大地加快城市發展、也保障了GDP的高速增長，他們也知道這將會犧牲一部分人得利益。建議改善的是取消有償有期限使用國有土地制度，只要是中華人民共和國的公民出生就能擁有適當規模的土地，這種基本土地不能轉讓，不能繼承，只能自用，不具有商品的性質，當事人死亡或被判入獄在五年以上土地自動被收回，進入新一輪分配，當出獄后又可自動分配給其和全國人民均等的土地，除此之外任何人都不能剝奪公民基本用地的權利，這是對生活的最低保障，將有效地杜絕不公平行為，減少很多社會矛盾，人民也才是這塊土地真正的主人，才能真正的安居樂業。

本法第七條國務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國務院規定的職權劃分，管理全國房地產工作的規定，是對政府行政職能比較清晰的界定，使管理更規范、機構設置更合理、職責更明確，避免管理的混亂。另一方面也使和房地產相關部門的相關職位成了高危職位，他們大權在握，在威逼利誘下前仆后繼地損害國家、集體、個人的利益，自己也身陷囹圄，走上不歸路。建議：避免權利過于集中，加大對房地產管理部門的監督，加大教育力度，給予適當的引導，同時加大懲戒力度。

本法第十條土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃的規定為城市發展定了總基調，使城市有節奏、有控制地發展，使城市建設更系統、更具前瞻性，避免了城市的盲目擴張、無序建設，也有效地從制度上減少了暗箱操作、貪污受賄等不法行為。

本法第十三條（土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協議的方式，采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價）的規定雖確實有利于土地的最高最佳利用，但是也極大的推高了地價，進而使房價無法不漲，這個過程中也就催生了許多炒房、炒地的行為，這進一步加快了房價的上漲。招、拍、掛的土地出讓方式確實更公開、更透明，但是交易時間有限，加之偶然因素影響，是地價一味走高，不利于房地產市場健康發展。

本法第六條、第十四條、第十九條、第五十六條、第三十三條（第六條為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務院規定。第十四條 土地使用權出讓最高年限由國務院規定。第十九條 土地使用權出讓金應當全部上繳財政，列入預算，用于城市基礎設施建設和土地開發。土地使用權出讓金上繳和使用的具體辦法由國務院規定。第三十三條 基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規定。第五十六條 以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規定。第四十六條 商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。）都有一個顯著的共同特點，就是授權給國務院，或者說讓國務院的相關行為合法化，這就好比是古代的教皇給皇帝加冕一樣，法制給人治正名，讓其合法化，如果政府處置得當的話這的確能讓政府反映更靈敏，在出現危機時能快速、有效地作出決策，避免了應要履行程序而錯過了最佳時機，提高了經濟運行效率，但這就給行政機關了過大的權利，而削弱了司法機關，讓司法機關的監督形同虛設，也造成更多不公平，如果行政機關對權力使用不當會造成更大的損失。建議在經濟發展到一定階段，減少或取消這種授權，現階段在以經濟建設為中心的前提下，也要審慎授權。

本法第二十六條（以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。）的規定本意是為了打擊囤地或變相囤地的行為，當然也確實起到了一定的效果，但效果不理想，市場上依然有許多囤地、變相囤地的行為，這是因為這個規定本身存在很大的漏洞，加之監管的不嚴，官商勾結，謀取暴利，比地如有的開發商在開發了一期后便把土地閑置，曬曬太陽，等著土地升值，從中謀取暴利。建議加大對土地市場的監管；嚴格限制土地二級市場，政府將是二級市場的唯一收購者，土地將只能被原價收回；適當公開土地相關信息，便于媒體和大眾的監督。

本法第四十五條四十六條確定了預售制度，使房地產開發商能快速回籠資金，加快了開發的速度，也提高了經濟運行速度，有效地利用了社會閑散資金。但是我國房地產發展到現在，預售制度已成眾矢之的，已然是現在房地產市場不規范的主要根源之一。該制度降低了開發商的準入門檻，出現了很多空手套白狼的行為，也使得許多不具備開發實力的企業進入市場，魚龍混雜、泥沙俱下，增加了開發商投資處問題的幾率，銀行和購房者被動地成為風險投資的犧牲品，現實中銀行的很多貸款都是投向房地產。所以建議取消一切形式的房地產預售制度，禁止開發商以認籌卡、VIP卡等各種形式變相的預售，房地產出售僅限于現房，對房地產銷售許可要嚴格審查、嚴格發放，真正做到現房銷售。

本法的另一個很大的不足是對保障住房沒有給予足夠和應有的重視，這是很不合理的，保障房的重要性不言自明，建議建立一個完善的保障房體系，在指導思想上要從我國實際出發，把居民保障住房作為普通住房，把商品住房作為特殊住房，明確采取不同政策，區別對待。普通住房是生活資料，在交易時要給予一定限制，不能照搬西方及香港的模式。特殊住房可以完全放開市場化，可以作為商品投資，可以學習推廣香港經驗，甚至與國際接軌，這不會影響住房大局，其規劃應根據實際在不同的城市有不同的比例數額。工作重點應該是城鄉居民普通住房問題，尤其應關注特殊困難家庭和低收入家庭的住房問題，搞好廉租房建設和租用，搞好低收入家庭購房補貼，搞好由賣地向直接組織建房賣房的轉變。隨

著普通住房用地全部劃撥，應逐步放棄經濟適用房和限價房的運作，使普通住房規劃、建設、出售常規化。要搞好住房市場（包括租房）管理，使房產市場規范化。真正做到居者有其屋，保障最基本的需求。

計算題：

1、解：土地使用稅=（45000-5000-5000-2000-1000）*3=96000(元)

2、解：土地增值稅扣除項目：

地價：8000（萬元）

開發成本、費用=5000+1500=6500（元）

稅金：營業稅=16000*5﹪=800（萬元）

城建稅=800*7﹪=56（萬元）

教育費附加=800*3﹪=24（萬元）

印花稅停止征收

其他扣除費用=1500*10﹪=150（萬元）

增值額=16000-8000-6500-（800+56+24）-150=470

470/（8000+6500+800+56+24+150）=3﹪＜50﹪

所以 應交土地增值稅=470*30﹪=141（萬元）

3、解：（8500-1500）*（1-20﹪）*1.2﹪+（240/2）*12﹪=81.6（萬元）

第二篇：房地產法論文選題

房地產法學論文選題

1、論土地征用與市場經濟

2、房屋拆遷補償安置研究

3、房地產抵押研究

4、預售商品房轉讓立法研究

5、外商開發經營房地產立法研究

6、集體土地有償使用立法研究

7、住宅建設與住宅立法

8、土地資本化法律問題研究

9、農村房屋買賣合同的效力及糾紛處理

10、農村土地流轉制度的法律思考

11、房地產管理體制若干問題的法律思考

12、房地產租賃若干問題的法律思考

13、試論我國房地產產權制度

14、國有土地使用制度若干問題的法律思考

15、土地閑置的法律分析

16、論土地收回法律制度的建立和完善

17、土地征用若干問題的法律思考

18、城市房屋拆遷若干問題的法律思考

19、房地產開發企業若干問題的法律思考 20、試論房地產開發項目管理

21、房地產轉讓若干問題的法律思考

22、商品房買賣（含預售）若干問題的法律思考

23、房地產抵押若干問題的法律思考

24、關于住房按揭的法律分析

25、物業管理若干問題的法律思考

26、試論房地產權屬登記制度

第三篇：建筑房地產法課程論文參考（定稿）

課程論文參考題目

（任意排序，部分題目項下我寫有參考摘要提示，僅供參考）

1.沒收違法用地建筑物的法律制度之完善（提示：土地行政主管部門查處違法用地,依法沒收地上建筑物和其他設施后,對地上建筑物和其他設施及土地如何處理及由誰來處理是執法實踐中的難點之一。目前我國的法律法規規章沒有這方面的規定。論文將針對目前被沒收違法用地建筑物處置的現狀與困惑,提出完善被沒收違法用地建筑物處置法律制度的具體建議）

2.論違法建筑處置中的民事權利保護（可以闡述、分析違法建筑的立法界定、執法認定、多發原因、存在問題等，探討其處置方法中的民事權益保護。目前立法多立足于公法視角對違章建筑進行調整，以行政手段完全取代民事手段的現象十分嚴重。理論與立法的混亂不僅導致司法實踐中很多案子無所適從的尷尬境遇，很多應該給予保護的利益被忽略，違背了公平的價值理念，不利于社會穩定與和諧。在筆者看來，要在現行體制下更為合法合理的解決違章建筑問題，首先要在法律上厘清其性質及權屬關系（違章建筑能否成為所有權的客體，能否進入流通領域，能否得到侵權賠償等）。

（作為一種社會財富，違章建筑同樣體現著使用價值與交換價值，決不可一刀切地否定其民法地位，事實上，相當多的建筑違法行為是可以糾正的。）

3.城市房屋拆遷的民法保護

4.上海違法用地建設的現狀及其民法規制探討

（據土地管理部門統計，上海近十年中違法占用集體土地進行非農建設呈高發態勢，且不斷遞增。違法建設作為物權客體在我國立法價值判斷中是被否定的。目前立法多立足于公法視角對此進行調整,以行政手段取代民事手段，致使實踐中不少應予保護的利益被忽略,違背了公平理念,且易引發社會矛盾。

若以民法視野觀之，違法建設同時亦是社會財富,不宜取傳統的公法一刀切方式,應通過完善相關民事立法對其規制,可物盡其用。但我國對此的理論探討與法律規制則存諸多不足。故如何在法律上厘清其性質及權屬關系，針對違法建設進行民法規制與立法執法研究富有現實意義，這對完善物權法體系、促進社會和諧作用甚大。）

5．論城市房屋征收立法中的利益沖突與平衡機制

6.我國城市土地使用權出讓制度改革的若干思考

7.情勢變更原則在建設工程承包合同中的適用（可以先就情勢變更的概念、適用條件等作一闡述；然后論述情勢變更原則在建設工程承包合同中的適用，可舉一案或兩例加以分析；最后就如何完善提出若干建議。）

8.論土地征收制度中的公權與私權

9.解決小產權房問題的法律對策

10.論小產權房的成因及其出路

11.淺論商品房買賣合同糾紛的法律適用

12.當前商品房買賣合同糾紛焦點問題分析

13.當前商品房買賣糾紛的表現類型及其成因探討

14.淺析懲罰性賠償在我國商品房買賣合同中的適用

15.論商品房預售合同中預購人權利的保護

16.完善我國不動產登記制度的若干思考

17.房地產權屬登記與房地產買賣合同效力的關系淺析

18.城市住宅租賃市場法律制度的完善（城市居住房屋租賃市場發展現狀分析，存在的主要問題分析；進一步規范和發展本市居住房屋租賃市場的主要思路，以及具體的政策建議。）

19.查處違法搭建的執法程序構建

20.在建工程抵押制度完善的若干思考。

第四篇：10級《房地產法》課程論文選題

10級《房地產法》課程論文選題

1.“小產權房”法律問題探討

2.城市房屋拆遷中土地使用權的補償問題探析

3.論城市土地使用權出讓制度

4.房產稅法律問題探析

5.房地產合作建房合同效力的認定及處理

6.房地產糾紛中的法律風險及其防范

7.房地產糾紛仲裁

8.劃撥土地使用權轉讓的法律問題探析

9.農村土地使用權有償轉讓法律問題探析

10.論情事變更原則在商品房預售合同糾紛中的適用

11.論商品房預售中的預告登記制度

12.論商品房預售中買受人的法律風險及對策

13.房地產糾紛的行政處理探析

14.商品房預售合同法律問題探析

15.完善我國商品房預售制度的法律思考

16.我國住房公積金制度的完善

要求：以上課程論文選題可以結合典型案例來定題，論文字數3000字左右，觀點明確，邏輯性強。

第五篇：房地產法講稿

課程概述

房地產作為不動產來研究，房地產法屬于民法，房地產作為產業來研究，房地產法屬于經濟法。程信和、劉國臻編著的北京大學出版社出版的21世紀法學系列教材《房地產法》是把房地產作為一個產業，研究如何調整該產業運行過程所發生的各種關系，并創立其理論體系的。當前，房地產在已經成為我國國民經濟中的一個新的經濟增長點。房地產法是調整房地產開發、交易和管理過程中發生的社會關系的法律規范的總稱。特別在我國房地產商品化過程中，本部門法起到非常重要的規范作用。因此，房地產法是法學專科教育重要的經濟法基礎課。

第一章 房地產法概述

學習指導

房地產法的基礎理論，是學習和研究房地產法首先必須掌握的基本內容。本章以房地產、房地產市場和房地產業作為切入點，闡述房地產關系的法律調整，房地產法的概念、體系、基本原則，房地產法與規劃法、建筑法、住宅法的關系。本章涉及房地產法的基本概念和基本原理，與房地產法其他各章節有密切的聯系，是其他各章節的基礎。通過本章的學習，要了解房地產、房地產市場和房地產業的基本知識；

掌握對房地產關系實行法律調整的必要性；掌握房地產法的概念、體系和基本原則；認識房地產法與相關法律的關系。

第一節 房地產 房地產市場和房地產業

一、房地產市場的發展歷程

我國房地產市場的發展大致經歷了四個階段:

（一）1949年--1956年 土地改革階段:這一階段首先廢除封建的土地所有制，實現農民的土地所有制。“耕者有其田”的愿望變為現實，這是新民主主義革命的輝煌成果。幾年以后，通過逐步實行農業集體化，農民的私有土地轉化為集體所有。此后，農村買賣土地的市場即自行消失。

（二）50年代中期，即1956年前后，私有房屋社會主義改造階段:這一階段逐步改變城市中私有房屋資本主義性質。但無論在城市還是在農村，國家都依法保護公民的合法的私有房屋，某些不適當的做法后來逐步得到糾正。城鄉房屋買賣、租賃等交易仍在進行，但多年來并沒有形成有規模的房地產交易市場，土地有償使用甚至成為一個“禁區”。計劃經濟體制、教條主義觀念束縛了房地產市場的發展。

（三）房地產市場在我國的大地上逐步興起并蓬勃發展：1978年12月中共十一屆三中全會重新確立了黨的馬克思主義的思想路線，將全黨全國工作的重心轉移到社會主義現代化建設上來，對內推進改革，對外實行開放。正是在這

種新的社會歷史條件下，房地產市場在我國的大地上逐步興起并蓬勃發展：如土地使用權的出讓、轉讓，土地的開發，商品房的興建、買賣(含預售)等。從沿海到內地，從城市到鄉村，許多地方都出現了人們稱之為“房地產熱”、“開發熱”的情景。

（四）由房地產商品化走向成熟的房地產市場階段：1986年6月25日第六屆全國人民代表大會常務委員會第十六次會議通過《土地管理法》。1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過《城市房地產管理法》是規范城市范圍內取得房地產開發用地，從事房地產開發和交易實施房地產管理的法律，從房地產商品化建立起成熟的房地產市場。2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過《物權法》，物權的客體主要是動產和不動產，而不動產指土地以及建筑物等土地附著物主要對象是房地產，該法進一步確定了房地產的不動產物權性質、完善了保護房地產物權的方法。

二、房地產業

1．狹義的房地產業是指專門從事房地產開發經營的行業。它的業務主要有兩大類：一類是從事城市房地產開發和交易的。所謂房地產開發，是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設；所謂房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。另一類是從事開發經

營成片土地的，簡稱成片開發。它是指在依法取得國有土地使用權后，依照規劃對土地進行綜合性的開發建設，形成工業用地和其他建設用地條件，然后轉讓土地使用權或者轉讓、出租地面建筑物。國家鼓勵吸收外商投資進行土地成片開發。

2．廣義的房地產業應該包含從事城鄉土地、房屋的開發、利用、經營、服務、管理、保護的各種業務活動。

三、房地產業的地位和作用

在國民經濟中，房地產業的支柱地位和作用主要體現在它的基礎性和先導性上。

1．基礎性

土地的開發和利用為人類提供著生存、發展的基礎性物質條件。西方古典政治經濟學家威廉〃配第曾正確指出：“土地是財富之母，勞動是財富之父”。

2．先導性

一是包括建筑業在內的廣義房地產業的發展，為農業、工業、商業、運輸業等國民經濟基本行業的繁榮發展提供著先導性物質條件。

二是房地產業的發展為擴大對外開放、吸收利用外資創造著良好的經濟環境。如果基礎設施不行，就很難引進外資。

三是特別要指出的是，在我國現階段，大力發展普通居民住宅建設，將成為國民經濟的一個新的增長點。對此，必須有敏感的認識、積極的行動。

總之，國家的繁榮穩定、人民的安居樂業，都離不開房地產業的持續、快速、健康的發展。

四、房地產的法律含義(一)現實生活中的房地產

房地產是土地、房屋財產的總稱。現實生活中“房地產”一詞有廣義、狹義兩種用法，有時指土地或房屋，有時指土地和房屋。

(二)法律意義上的房地產

房地產作為一項財產，在法律上反映為房地產權。其中，當土地單獨作為地產時，指的是土地所有權、土地使用權；當房屋單獨作為房產或者出租時，指的是房屋所有權、-房屋使用權；當土地與房屋連為一體時，指的是房屋所有權和其占用范圍內的土地所有權，或房屋所有權和其占用范圍內的土地使用權。

五、房地產市場

我國現時所稱房地產市場，是指國有土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押和城市房地產轉讓、房地產抵押、房屋租賃等交易活動的總稱。房地產市場與商品市場(日用消費品、生產資料市場)、金融市場、勞務市場、技術市場、信息市

場、企業產權轉讓市場、期貨市場一起，將形成全國統一的、開放的市場體系。決不能把房地產市場僅僅看作是某地的看的見的交易場所.第二節 房地產關系的法律調整

一、房地產關系

房地產關系是指人們取得、經營和管理土地、房屋而形成的社會關系。房地產關系，按其法律特征，可分解為民事(商品)性質的經濟關系和行政管理性質的經濟關系。

1．民事(商品)性質的房地產關系，指的是平等主體之間基于土地、房屋而發生的所有、使用、轉讓、抵押、租賃等民事關系。如市民之間的房屋租賃行為。

2．行政管理性質的房地產關系，指的是不平等主體之間基于土地、房屋的征用、拆遷、土地用途管制、建設立項審批、房地產稅征收以及行政調處有關糾紛等經濟關系。如房地產管理部門辦理房產產權證書的行為。

二、對房地產關系實行法律調整的必要性有哪些？(一)規范房地產市場秩序的需要

社會主義市場經濟應當成為法制型經濟，即以法律為規范，以合同為中介。房地產關系復雜而又重要，客觀上要求相應的法律予以調整。房地產權與房地產法，是密不可分的。此時，“法”確認“權”，“權”體現“法”。

在規范和發展房地產市場的過程中，我們逐步積累了豐富的經驗，其中有許多已上升為國家的法律規范，制定為法律、法規；但是，也出現過一些問題，產生了一些糾紛，有

待于通過深化改革的實踐和健全房地產的法制，求得進一步的妥善解決。

存在的主要問題有：

其一，某些地方違法批地、亂占耕地、浪費土地的問題時有發生，造成耕地面積銳減，土地資產流失。據統計，1986—1995年，農業結構調整占用耕地2960萬畝。城鎮外延擴張、村莊分散建設占用耕地嚴重，人地矛盾已經十分尖銳。

其二，某些地方進行了不少盲目的重復建設；房地產開發投資結構不盡合理；沿海部分地區1992、1993年的“房地產熱”、“開發區熱”，導致以后幾個的泡沫經濟成分增多，使得部分債權人銀行和非銀行金融機構陷入經營困境。

其三，房地產開發企業數量過多，其中部分企業資質低下；許多房地產市場行為不規范，價格混亂，單純炒賣地皮，牟取非法收益。

其四，長期實行的福利分房政策產生了許多弊端。此外，還存在其他一些具體問題。

種種情況表明，如果對高投資、高利潤、高風險的房地產市場、房地產業不加以嚴格規范，那么它是難成氣候的。我們的對策應當是：依法整頓和規范全國各類房地產市場，促進房地產業健康發展。為此，國家多次修正《土地管理法》及其配套法規；制定與《城市房地產管理法》配套的法規、規章；將福利分房政策改為貨幣化、商品化的住房政策。通過加強宏觀調控和必要的具體行政管理，嚴格控制土地供應總量，切實保護耕地；形成房地產開發投資的合理結構，保證國家建設重點和城市普通居民住宅建設；促使房地產開發企業和房地產交易市場規范化，糾正混亂現象，合理調節收益分配，防止國家收益流失。

(二)鞏固和發展房地產改革成果的需要

自進入社會主義現代化建設新時期以來，我們對過去的房地產管理制度進行了重大的改革。最基本的改革措施有兩項：第一，實行國有土地有償使用制度；第二，推進城鎮住房商品化。與上述兩項改革相聯系，推行了房地產綜合開發建設體制。二十年的實踐表明，國有土地有償使用制度、城鎮住房商品化制度行之有效，已結碩果；不繼續堅持這兩大改革，房地產業就沒有出路。

房地產改革是整個經濟改革的重要組成部分。房地產改革，改變的是不適應社會生產力發展、不適合人民群眾實際需要的房地產管理制度。房地產管理制度涉及房地產的所有權和使用權，涉及對房地產的開發經營實施管理和服務的各項規則、辦法。所有權決定管理權，管理權是為著實現所有權，說到底，房地產管理的目標，是要在保護土地資源的同時，充分發揮土地、房屋的使用價值，更好地滿足國民經濟建設和人民群眾物質文化生活的需要。

現在，國有土地有償使用制度正在進一步完善，城市住房制度改革正在進一步深化。改革與立法必須結合：改革要靠立法開路，改革成果要靠相應立法予以確認。舉一個很值得研究的例子。1998年10月14日十五屆三中全會通過的《關于農業和農村工作若干重大問題的決定》提出：“要堅定不移地貫徹土地承包期再延長三十年的政策，同時要抓緊制定確保農村土地承包關系長期穩定的法律法規，賦予農民長期而有保障的土地使用權。”國家已確定，農村集體經濟組織實行家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制。其中，土地承包是一個關鍵。如何制定這一類法律、法規?能否提出一個“永耕權”的概念?現行有關立法的過于原則和滯后狀況，亟待改變。房地產法制的健全，正是為了鞏固和發展改革開放的經驗和成果。

我國將長期處于社會主義初級階段。國家的根本任務是，沿著建設有中國特色社會主義的道路，集中力量進行社會主義現代化建設。鄧小平同志指出：“社會主義時期的主要任務是發展生產力，使社會物質財富不斷增長，人民生活一天天好起來，為進入共產主義創造物質條件。”發展房地產，正是發展社會主義市場經濟的一個重要組成部分。生產力的發展要靠經濟措施、科學技術，也要靠生產關系、上層建筑的變革。經濟與法制，是現代社會生活中的一個永恒的主題。把房地產市場納入法制化的軌道，恰成為其中不可或

缺的分課題。我們一定要堅持一手抓經濟，一手抓法制，努力開拓科學管理和依法管理房地產市場、房地產業的新局面。

第三節 房地產法概念、體系和基礎

一、房地產法

房地產法是調整房地產關系的法律規范的總稱。之所以說它是“總稱”，一因這些法律規范分布于多項法律、法規之中；二因房地產關系復雜，涉及面太廣。

二、房地產法調整對象的內容是什么？

房地產法調整房地產關系的具體內容包括如下幾項： 1．土地利用和管理關系 2．城市房地產開發經營關系 3．土地、房屋財產關系 4．城市房地產管理關系 5．城市物業管理關系

三、房地產法的體系

我國的房地產法律體系｛按其內容分布｝劃分，應由三部分立法組成：

一是綜合的法，如《憲法》、《民法通則》等法律中的有關規定。

二是專門的法，如《城市規劃法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《建筑法》以及它們的實施條例、細則、辦法之類。

三是相關的法，如《森林法》、《草原法》、《漁業法》、《環境保護法》、《合同法》、《擔保法》、《商業銀行法》、《婚姻法》、《繼承法》等法律中的有關規定。

四、房地產法的地位

對一國的法律、法規如何分類，即劃分為哪些法律部門，學術界存在多種意見。我們認為，從中國社會主義的實際出發，在憲法這一根本大法之下，主要有六大法律門類：行政法、民法、經濟法、社會法、刑法和訴訟仲裁法。不同的法律部門分別擔負著不同的任務，在某些方面、某些情況下也會發生相互交叉的現象，這是社會關系的多元化和法律調整社會關系的內部結構和諧一致的表現。

有人認為房地產法是民法的內容，有人認為房地產法是經濟法的內容，有人認為房地產法應成為一個獨立的法律部門。

房地產法作為我國社會主義法律體系的一個組成部分，它既具有民事性質的規范，又具有行政性質的規范。前者如土地、房屋所有權、使用權及買賣、租賃、抵押等市場行為的規定；后者如登記、審批等行政行為的規定。按法學原理分析，前者屬于私法領域，后者屬于公法領域。

縱觀房地產法的全部規范，我們認為，它兼具民法、經濟法的某些特征，即兼有私法、公法的因素，是一個綜合性的法律體系。但從我國有關房地產立法的指導思想，從我國

房地產的兩部基本法律——《土地管理法》、《城市房地產管理法》都冠以“管理”二字來看，它更側重于經濟法的性質，因為經濟法是著眼于從社會整體利益出發，國家依法管理和協調國民經濟運行關系的。房地產法更適合經濟法的這一質的規定性。這樣說，并不排斥物權法、債權法規則在房地產法中的應用。

五、房地產法的基本原則有哪幾項？其內容與含義是什么？

1．土地公有原則

社會主義經濟是建立在公有制基礎上的，公有制經濟占主導地位，多種所有制經濟共同發展。土地不僅是資源，而且是資產。我國堅持社會主義道路，基本原則之一就是實行土地的社會主義公有制。我國境內的土地，除由法律規定屬于國家所有的外，屬于勞動群眾集體所有。國家可以依法征用集體土地，一經征用即轉化為全民所有。我國內地已不存在土地私有制。

2．土地有償使用原則

國家依法實行國有土地有償使用制度。有償使用，包括有期限使用。

農村集體經濟組織經過批準，可以采用土地使用權人股、聯營等形式與其他單位、個人共同舉辦企業。

農民集體土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，農民集體土地的使用權土地使用權轉移條件：（1）符合土地利用總體規劃（2）依法取得的建設用地，（3）因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移。

3．十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則 保護土地，保護耕地，就是保護我們的生命線。十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地已成為我國的基本國策之一。各級人民政府應當采取措施，全面規劃，嚴格管理，保護、開發土地資源，制止非法占用土地的行為。要堅持實行土地用途管制制度。

對耕地實行特殊保護，包括基本農田保護制度、占用耕地補償制度。

4．房地產綜合開發原則

房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。在實踐中，三大效益之間可能存在矛盾，不大平衡。亦即是說，有些時候處于兩難之中。我們的任務是努力謀求“三位一體”、互相促進，注意防止顧此失彼。

5．城鎮住房商品化原則

國家根據社會、經濟發展水平，扶持發展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。

逐步推行城鎮居民住房商品化，不斷滿足人民群眾日益增長的住房需求。

6．宏觀調控與市場調節相結合的原則

鑒于房地產在國民經濟中的重要性，房地產市場交易的高利潤和高風險性，對房地產活動既不能管得太死，又不能放任自流，特別要警惕“泡沫經濟”成分。因此，科學的管理方法是以宏觀調控為指導，適當放開，由市場去調節。

六、房地產法律關系

房地產關系經過法律的調整，即上升為房地產法律關系。法律調整的對象，而房地產法律關系則是法律調整的結果。

1．房地產法律關系主體

主體即參加房地產法律關系的當事人。它既是權利的享受者，又是義務的承擔者。主要有以下幾類：國家機關、企業、事業單位和社會團體、公民個人。

2．房地產法律關系客體

客體即房地產法律關系主體的權利義務所共同指向的對象，權利。客體分為土地和房屋，它們屬于不動產權。

3．房地產法律關系內容

內容即房地產法律關系主體享有的具體的權利和承擔的義務，它是房地產法律關系的最基本的要素，也可說是主體雙方關系的落腳點。所謂權利，是指房地產法律關系主體在一定的條件下，按照自己的意志，為某種行為或實現某種利益的資格。所謂義務，是指房地產法律關系主體在一定的條件下，承擔的某種責任或付出的某種代價。

第四節 房地產法與規劃法、建筑法的關系

一、房地產法與規劃法的關系

城鄉規劃是城鄉建設的“龍頭”，是房地產業發展的前提。

《城市房地產管理法》規定：“房地產開發必須嚴格執行城市規劃”。《城市房地產開發經營管理條例》更具體地規定為：“確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、建設用地計劃和城市規劃、房地產開發計劃的要求；按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入固定資產投資計劃。”可見，進行房地產開發建設，必須同時按照《城市規劃法》和《城市房地產管理法》的要求進行。城市應當按照現代化的要求進行規劃。凡是違反城市規劃的房地產建設，一定要糾正過來。

因此，從特定意義上說，城市規劃法的部分規范也可列為廣義房地產法的重要組成部分。

二、房地產法與建筑法的關系

建筑工程的質量和安全，事關重大。所以人們常說：“百年大計，質量第一”。

為了加強對建筑活動的監督管理，維護建筑市場秩序，保證建筑工程的質量和安全，促進建筑業健康發展，國家制定了《建筑法》。

《城市房地產管理法》規定：“房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范。”“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。”可見，進行房地產開發建設，必須同時按照(建筑法》和(城市房地產管理法》的要求進行。現在，某些建筑物(大型的、中型的、小型的都有)，工程質量低劣，甚至給人民群眾的生命財產造成重大損失，對此必須依法追究有關單位和人員的法律責任。政府、政府建設行政主管部門必須切實負起責任，加強對建筑質量的監督管理，杜絕事故隱患。

因此，從特定意義上說，建筑法也可列為廣義房地產法的重要組成部分。

本章練習題

一、單項選擇題

1.國有土地使用權出讓屬于房地產的(1分)一級市場

二級市場

三級市場

四級市場

2.1998年8月29 第二次修正的《土地管理法》自()起施行。(1分)1999年1月1日

1998年10月1日

1999年8月29日

1999年10月1日

3.規劃行政主管部門依法管理城市建設采取的“一書兩證制”中的“一書”是指：(1分

建設用地規劃書

土地利用規劃書

房地產開發意見書

選址意見書

4.1991年5月24 H，國務院決定，每年的 即《土地管理法》頒布紀念日為全國“土地日”。(1分)7月1日

6月25 1月1日

5月1日

5.房地產作為一項財產，在法律上反映為房地產權。其中，當土地單獨作為地產時，指的是：(1分)土地所有權、土地使用權增長

房屋所有權、房屋使用權

房屋所有權和其占用范圍內的土地所有權

房屋所有權和其占用范圍內的土地使用權 6.在我國現階段，大力發展______，將成為國民經濟的一個新的經濟增長點(1分)外銷房

經濟適用房

普通居民住宅建設

商業用房

7.1994年7月25日的《城市房地產管理法》是規范城市范圍內取得房地產開發用地，從事房地產開發和交易實施房地產管理的法律。該法自——起施行。(1分)1994年8月1日

1995年1月1日

1994年10月1日

1995年10月l 日

8.以下可歸類于建國初期房地產立法的規范性文件是：(1分)《中國土地法大綱》

《土地改革法》

《建筑法》

《土地管理法實施條例》

9.在我國房地產法的體系中，下列屬于綜合法的是：(1分)《土地管理法》

《建筑法》

《民法通則》

《森林法》

10..根據《建筑法》，——對全國的建筑活動實施統一監督管理(1分)國務院

國務院建設行政主管部門

城市規劃行政主管部門

國土資源部

二、多項選擇題

1.在我國，按照土地資源狀況和土地利用總體規劃，將土地分為:(1分)農用地

建設用地

商業用地

集體用地

未利用地

2.房地產法律關系的客體包括:(1分)土地

房屋

行為

工業產權

專用技術

3.房地產法調整對象的內容包括()(1分)城市物業管理關系

土地、房屋財產關系

土地利用和管理關系

城市房產管理關系

城市房地產開發經營關系

4.房地產法律關系主體主要有(1分)國家

集體

國家機關

社會團體

公民個人

5.在我國房地產法律體系中屬于專門法的有(1分)《民法通則》

《住宅法》

《繼承法》

《土地管理法實施條例》

《城市房地產管理法》

6.規劃行政主管部門依法管理城市建設采取的“一書兩證制，“兩證”是指:(1分)建設用地規劃許可證

房地產開發許可證

建設工程規劃許可證

土地利用規劃許可證

土地開發許可證

7.在國民經濟中，房地產業的支柱地位和作用主要體現在(1分)基礎性

先導性

物質性

實踐性

現實性

8.廣義的房地產法的基本內容包括(1分)關于房地產權屬的規定

關于房地產交易的規定

關于房地產開發利用的規定

關于社會化、專業化的物業管理的規定

關于國家對房地產業及其市場實施管理的規定

三、名詞解釋 1.房地產：(5分)房地產，是土地、房屋財產的總稱。“房地產”一詞有廣義、狹義兩種用法，有時指土地或房屋，有時指土地和房屋

2.房地產市場：(1分)指國有土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押和城市房地產轉讓、房地產抵押、房屋租賃等交易活動的總稱。

3.房地產關系：(1分)指人們取得、開發、利用、經營和管理土地、房屋而形成的社會關系。

4.房地產法：(1分)是調整房地產關系的法律規范的總稱，是調整城市、農村土地和房屋諸種關系的法律整體。

5.物權：(1分)指權利人能夠在某物之上直接行使支配力并享受一定利益的權利。

6.不動產：(1分)

通常指土地以及房屋、林木等地上定著物。7.房地產權：(1分)是房地產作為一項財產在法律上的反映。其中，當土地單獨作為地產時，指的是土地所有權、土地使用權；當房屋單獨作為房產或者出租時，指的是房屋所有權，房屋使用權，當土地與房屋連為一體時，指的是房屋所有權和其占用范圍內的土地所有權，或房屋所有權和其占用范圍內的土地使用權。

8.房地產法律關系主體：(1分)即參加房地產法律關系的當事人。它既是權利的享受者，又是義務的承擔者，主要有以下幾類：國家機關、企業、事業單位和社會團體、公民個人。

四、簡答題

1.怎樣認識房地產業在國民經濟中的地位和作用?(5分)在國民經濟中，房地產業的支柱地位和作用主要體現在它的基礎性和先導性上。（1）基礎性土地的開發和利用為人類提供著生存、發展的基礎性物質條件。西方古典政治經濟學家威廉·配第曾正確指出：“土地是財富之母，勞動是財富之父。”其實，農民最懂得土地的重要。而我們在建國之后的一段很長時期內卻忽略了土地應有的價值。現在，到了重新認識土地的價值、真正實行科學用地和依法管地的時候了。土地的開發利用是大有可為的事業。唯物主義認為，滿足衣、食、住、行等項需要是人們從事生產活動和社會活動的起點。房地產業的發展直接服務于解決“居者有其屋”的基本要求，提高人民群眾的生活質量。安居樂業，自古已然，于今尤是。（2）先導性包括建筑業在內的廣義房地產業的發展，為農業、工業、商業、運輸業等國民經濟基本行業的繁榮發展提供著先導性物質條件。房地產業的發展為擴大對外開放、吸收利用外資創造著良好的經濟環境。如果基礎設施不行，就很難引進外資。特別要指出的是，在我國現階段，大力發展普通居民住宅建設，將成為國民經濟的一個新的增長點。對此，必須有敏感的認識、積極的行動。總之，國家的繁榮穩定、人民的安居樂業，都離不開房地產業的持續、快速、健康的發展。2.什么是房地產法律關系?其構成要素是什么?(1分)房地產關系經過法律的調整，即上升為房地產法律關系，房地產關系是法律調整的對象，而房地產法律關系則是法律調整的結果。房地產法律關系由主體、客體和內容三要素構成。主體即參加房地產法律關系的當事人。它既是權利的享受者，又是義務的承擔者，主要有以下幾類：國家機關、企業、事業單位和社會團體、公民個人。客體即房地產法律關系主體的權利義務指向的對象。一般理解，客體分為土地和房屋，還包括行為。內容即房地產法律關系主體享有的權利和承擔的義務，它是房地產法律關系的最基本要素，也可以說是主體雙方關系的落腳點。

3.房地產市場具有哪些特征?(1分)房地產市場具有一般市場的共性，又具有自己的若干特性。1）綜合功能房地產是房產與地產的總稱，即可以作為生活資料，又可以作為生產要素，因而形成綜合功能市場。2）多級市場房地產交易，既包括土地使用權的出讓(一級市場)以及出讓后的轉讓、抵押、租賃(二級市場)，還包括土地使用權出讓(—級市場)后的房地產開發經營(二級市場)以及投入使用的房地產的買賣，抵押和房屋的租賃（三級市場）等，由此形成多層次的市場。3）法定形式房地產屬于不動產，通過登記發證確認其所有權和使用權，由此看來房地產交易活動屬于嚴格的要式法律行為。凡土地使用權和房屋所有權的轉移，都必須依照法律規定到當地房地產行政主管部門辦理登記手續。4）部分限制土地是極其寶貴的資源，人多地少的矛盾在我國日趨尖銳。對房地產市場實行部分限制是從實際出發的。5）國家適度干預 對房地產市場，實行國家宏觀調控同時充分運用市場競爭機制，既要．規范化，又要放開搞活。

4.房地產法調整對象的內容是什么?(1分)房地產法調整對象的具體內容包括如下幾項： 1．土地、房屋財產關系土地的所有權和使用權，房屋的所有權和使用權，都屬于財產。它們是房地產業務活動的基礎。2．土地利用和管理關系土地利用總體規劃，對耕地的特殊保護，土

地開發利用，土地用途管制，建設用地審批，集體土地的征用，國有土地使用權的出讓、轉讓、出租和抵押，等等，有些屬于市場行為，有些屬于政府行為，有些屬于市場行為與政府行為的結合。3．城市房地產開發經營關系房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。既包括開發，又包括交易。4．城市房地產管理關系城市的整體規劃，對公有房屋和私有房屋的管理監督，這些都屬于政府行為。5．城市物業管理關系物業管理公司與物業所有人(即業主)、使用人之間．就房屋建筑及其配套設施和居住小區內綠化、衛生、交通、治安、環境容貌等管理項目進行為維修、修繕與整治，發生一系列社會經濟關系，也可歸屬于廣義的房地產法調整之列。

五、論述題

1.試論房地產法的基本原則。(20分)房地產法可以表現為一部系統的法律，即房地產法典；也可以由眾多的房地產法律規范組成為一個整體。中國同許多國家和地區一樣，目前采取后一種立法模式。廣義的房地產法，其內容包括：①關于房地產權屬的規定；②關于房地產開發利用的規定；③關于房地產交易的規定；④關于國家對房地產業及其市場實施管理的規定；⑤關于社會化、專業化的物業管理的規定。上述內容，有些統一進行立法，如《民

法通則》、《擔保法》中關于所有權、使用權和抵押權的規定；有些分別進行文法，如土地方面有《基本農田保護條例》、城市房地產方面有《城市房地產開發經營管理條例》，等等。我國的房地產法律體系按內容分布劃分，應由三部分立法組成：一是綜合的法，如《憲法》、《民法通則》等法律中的有關規定。二是專門的法，如《城市規劃法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《建筑法》、《住宅法》以及它們的實施條例、細則、辦法之類。三是相關的法，如《森林法》、《婚姻法》、《繼承法》等法律中的有關規定。2．房地產法的基本原則是既要能夠全面、充分反映房地產法所調整的社會經濟關系的客觀要求，又要能對房地產法的立法、行政執法、司法和守法具有普遍指導意義，還要能利用它來克服或者彌補成文法的局限性。依據以上法律、法規和政策文件，可以將我國房地產法的基本原則歸納如下。1．土地公有原則社會主義經濟是建立在公有制基礎上的，公有制經濟占主導地位，多種所有制經濟共同發展。土地不僅是資源，而且是資產。我國境內的土地，除由法律規定屬于國家所有的外，屬于勞動群眾集體所有。國家可以依法征用集體土地，一經征用即轉化為全民所有。我國內地已不存在土地私有制。2．土地有償使用原則國家依法實行國有土地有償使用制度。有償使用，包括有期限使用。農村集體經濟組織經過批準，可以采用土地使用權人股、聯營等形式與

其他單位、個人共同舉辦企業。農民集體土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。3．十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則保護土地，保護耕地，就是保護我們的生命線。十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地已成為我國的基本國策之一。各級人民政府應當采取措施，全面規劃，嚴格管理，保護、開發土地資源，制止非法占用土地的行為。要堅持實行土地用途管制制度。對耕地實行特殊保護，包括基本農田保護制度、占用耕地補償制度。4．房地產綜合開發原則房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。在實踐中，三大效益之間可能存在矛盾，不大平衡。亦即是說，有些時候處于兩難之中。我們的任務是努力謀求“三位一體”、互相促進，注意防止顧此失彼。5．城鎮住房商品化原則國家根據社會、經濟發展水平，扶持發展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。逐步推行城鎮居民住房商品化，不斷滿足人民群眾日益增長的住房需求。6．宏觀調控與市場調節相結合的原則鑒于房地產在國民經濟中的重要性，房地產市場交易的高利潤和高風險性，對房地產活動既不能管得太死，又不能放任自流，特

別要警惕“泡沫經濟”成分。因此，科學的管理方法是以宏觀調控為指導，適當放開，由市場去調節。

第二章 土地管理法律制度（上）

一、土地管理法概述：

（一）土地管理法的概念：就是國家為實現土地管理目的而制定的法律規范。

1、土地基本國策——十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地。

2、土地管理法的立法宗旨——加強土地管理，維護土地的社會主義公有制，保護、開發土地資源，合理利用土地，切實保護耕地，促進社會經濟的可持續發展。

（二）土地法律關系：

1、土地法律關系的概念：是由土地法律規范調整而形成的、具有權利義務內容的關系。

2、土地法律關系的種類：一是土地財產法律關系；二是土地行政管理法律關系。

（三）土地管理法的基本內容：

1、土地管理法的基本內容：在土地管理法中，包括有關土地基本制度的規范，土地所有權與使用權的規范；有關土地利用與保護，地籍管理，土地使用與保護，建設用地的規范；以及土地糾紛的調解，土地監察和處理違法行為等方面的內容。

2、最新修正的土地管理法及其實施條例的突出要點：突出了保護耕地的指導思想，修改重點是將土地管理方式由以往的分級限額審批制度改為土地用途管理體制制度，強化土地利用總體規劃的效力，在用途管制的前提下，上收審批權，包括土地利用總體規劃的

審批權、占用農用土地的審批權和征地的審批權，充實和完善法律責任，加大對違法用地的處理和處罰力度。主要內容有：

第一，土地用途管制。將土地分為農用地、建設用地和未利用地，以土地利用總體規劃作為管理土地用途的依據，嚴格限制農用地轉為建設用地，嚴格控制建設用地的總量。

第二，加強耕地保護。首先是突出了保護耕地總量動態平衡，加重了各級人民政府保護耕地的責任。其次是實行基本農田保護制度，將糧、棉、油、蔬菜等生產基地在內的耕地劃為基本農田，實行嚴格管理。再次是調整土地收益分配辦法，新增建設用地的土地有償使用費，30%上繳中央財政，70%留給地方政府，專項用于耕地開發。

第三，加大查處土地違法行為的力度。

（四）土地管理法的效力。

二、土地所有權制度：

（一）土地所有權的概念

1、定義土地所有權，是指土地所有人依法對自己的土地享有的占有、使用、收益和處分的權利。

2、特征：

（1）土地所有權是一項專有權利，其權利主體是特定的，而義務主體是不特定的。

（2）對土地所有權的行使實行嚴格限制，無論國有土地，還是集體土地，包括對土地使用、處分、收益等，都受到相應法律約束。

（3）土地所有權的四項權能一般與所有權人緊密結合，但也可以分離。

（二）國家土地所有權：

1、國有土地所有權：是指由國務院代表國家行使的對全民所有的土地享有占有、使用、收益和處分的權利。

2、國有土地的范圍：（1）城市市區的土地；

（2）農村和城市郊區中已經依法沒收、征收、征購為國有的土地；

（3）國家依法征用的土地；

（4）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；

（5）農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬于其成員集體所有的土地；

（6）因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地。

3、國有土地的使用：（1）行政劃撥；

（2）國有土地有償使用；（3）國有土地承包經營。

（三）農民集體土地所有權：

1、農民集體土地所有權的形成：我國的農民集體土地所有權，是在土地私人所有制的基礎上改造而形成的，即經過互助組、初級合作社、高級合作社后逐步實現的。

2、農民集體土地所有權的特征：（1）權利主體多樣化；（2）所有權客體的限制性；

3、集體土地的范圍：農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有，宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。

三、國有土地有償使用制度

（一）國有土地有償使用的第一種方式——土地使用權出讓：

1、土地使用權出讓的概念

（1）定義：指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

（2）特征：A、土地使用權出讓是一種特殊的民事法律行為；B、土地使用權出讓附有特殊限制，表現為權利的有期性和有限性。

期限性：居住用地70年，工業用地、教育、科技、文化、衛生、體育、綜合或其他用地50年，商業、旅游、娛樂用地40年。

有限性：轉讓方式、轉讓用途，只是使用權。

2、土地使用權出讓的方式：拍賣、招標、雙方協議。

3、土地使用權出讓合同：是指土地所有者或者其代表與土地使用權受讓人之間就土地使用權出讓事宜所達成的、明確相互權利義務關系的協議。

（二）土地使用權轉讓：

1、土地使用權轉讓的概念：是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。

2、土地使用權轉讓的方式：買賣、贈與和交換。

3、土地使用權轉讓的條件：

（1）土地使用權是有償出讓取得的；

（2）按照出讓合同的約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

（3）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件的。

4、特殊規定

（1）以行政劃撥取得土地使用權的，發生轉讓時，必須先報有批準權的人民政府批準。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓人辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。有批準權的人民政府決定可以不辦理出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲取收益中的土地收益上繳國家。

（2）轉讓人因轉讓土地使用權而取得的收入，如發生增值的，必須依法繳納土地增值稅。

（3）下列土地使用權禁止轉讓：

①以出讓方式取得土地使用權，未達到法定轉讓條件的； ②司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

③依法收回土地使用權的；

④共有土地使用權，未經其他共有人書面同意的； ⑤權屬有爭議的；

⑥未依法登記領取權屬證書的。

（三）土地使用權出租：

1、土地使用權出租的概念：是指土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。

2、土地使用權出租的法律后果：

（1）土地使用權出租后，出租人必須繼續履行土地使用權出讓合同。

（2）土地使用權出租，其地上建筑物及其他附著物亦同時出租。（3）承租人取得租賃權后，享有對土地的占有、使用和收益權，但是，未經出租人同意，承租人不得將土地使用權再轉租，也不得將土地使用權用于抵押。

（4）如發生轉讓，在同等條件下，承租人有優先于他人接受轉讓的權利，即使承租人不購買出租人的土地使用權，租賃合同對于新的土地使用權人也仍繼續有效。

（四）土地使用權抵押：

1、土地使用權抵押的概念：是指土地使用者提供可供抵押的土地使用權作為履行債務的擔保的行為。

2、土地使用權抵押的生效要件：

（1）設定土地使用權抵押的抵押人必須是土地所有權人或土地使用權人。以出讓、轉讓方式取得的土地使用權可以抵押；行政劃撥的土地使用權，除法律規定的條件外，不得用于抵押；

（2）設定抵押必須由抵押人與抵押權人簽訂抵押合同；（3）抵押必須辦理登記，抵押登記應當憑土地使用權證書辦理，抵押權人可以領取他項權利證書。

3、土地使用權抵押的法律后果：

（1）土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押；（2）房地產抵押合同簽訂后，土地上新增加的房屋不屬于抵押財產；

（3）需要拍賣該房地產時，可以依法將地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。

（五）國有土地有償使用的第二種方式——國有土地租賃和第三種方式——國有土地使用權作價入股出資或入股：

1、國有土地租賃的概念：是指土地使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。

2、國有土地使用權作價出資或入股的概念：是指國家以一定年限的國有土地使用權作價，作為出資或股本投入新設立的企業。

（六）土地使用權的終止：

1、土地使用權終止的概念：是指土地使用者所享有的土地使用權已告消滅，不再享有這種權利。

2、土地使用權終止的原因和后果：

（1）因土地使用權出讓合同規定的使用期限屆滿而終止。土地使用權出讓合同屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但未獲批準的，土地使用權及其地上建筑物、附著物由國家無償收回。

（2）土地使用權屆滿前，國家根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用權，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。

（3）因土地使用者嚴重違反城市規劃或違反土地使用權出讓合同而被國家強制收回土地。（超過出讓合同約定的動工開發日期滿二年未動工的，國家可以無償收回土地使用權。但是因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工前必需的前期工作而造成動工開發遲延的除外）。

（4）因土地的滅失而導致土地使用權的終止。

四、國有土地使用權的劃撥：

1、土地使用權劃撥的概念和范圍：

（1）土地使用權劃撥的概念：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安臵等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

（2）土地使用權劃撥的特征：

①土地使用權劃撥是一種具體的行政行為，國家行使社會經濟管理者的行政權力，將土地使用權進行分配或調整；

②土地使用權劃撥是一種無償的行為，土地使用者取得使用權無需支付地價，但這并不等于使用者不需支付任何費用；

③土地使用權可以是有期限的，也可以是無期限的； ④劃撥的土地使用權，不可以轉讓、出租、抵押。

2、劃撥土地使用權的轉讓、出租、抵押：劃撥土地使用權，只有在符合一定條件情況才可以轉讓、出租、抵押。條件就是：

（1）土地使用者必須是企業、公司、其他經濟組織和個人；（2）領有國有土地使用證；

（3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；（4）依照有關土地使用權出讓的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲得收益抵交土地使用權出讓金。

3、劃撥土地使用權收回的條件：

（1）土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權；

（2）對劃撥的土地使用權，市、縣人民政府可以根據城市建設發展需要和城市規劃要求無償收回，具體講：。

①為公共利益需要使用土地的；

②為實現城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的； ③土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的；

④因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的； ⑤公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。

無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應當根據實際情況給予適當補償。對于因第一、第二種收回土地使用權情形而產生的補償，應當按照《城市房屋征收管理條例》等法律規定予以適當補償。

4、國有企業改革中劃撥土地使用權的處理：

根據企業改革的不同形式和具體情況，可以分別采取國有土地使用權出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權作價入股和保留劃撥用地方式四種辦法予以處臵。

（1）有下列情況之一的，應當采取出讓或租賃方式處臵：

①國有企業改革或改組為有限責任公司、股份有限公司以及組建企業集團的；

②國有企業改組為股份合作制的；

③國有企業租賃經營的；

④非國有企業兼并國有企業的。

⑤國有企業破產或出售，企業原劃撥的土地使用權應當以出讓方式處臵。

（2）有下列情形的，可以經批準后保留劃撥方式：

①繼續作為城市基礎設施用地、公益事業用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不變的，但改造或改組為公司制企業除外；

②國有企業兼并國有企業或非國有企業，以及國有企業合并，兼并或合并后是國有工業企業的；

③在國有企業兼并、合并中，被兼并的國有企業或國有企業合并的一方屬于瀕臨破產的企業；

④國有企業改造或改組為國有獨資公司的。

（3）處臵土地使用權的要求：

①土地使用權必須權屬合法、無爭議，并已辦理了土地登記，企業持有土地使用權證書；

②采取出讓、租賃、作價入股方式處臵的，必須進行地價評估； ③簽訂合同和變更土地登記，以出讓和租賃方式處臵的，應當簽訂出讓合同或土地租賃合同，并按照規定辦理土地登記手續；

④以作價出資（入股）的，持作價出資（入股）決定書辦理登記；

⑤土地用途必須符合當地的土地利用總體規劃，在城市規劃區內的，還應符合城市規劃，需要改變土地用途的，應當依法辦理有關批準手續，補交出讓金或有關土地使用費用。

第三章 土地管理制度（下）

一、土地利用總體規劃

（一）土地利用的概念：

1、土地利用是人類在社會生產、生活中，為了達到一定的目的，對土地進行的開發、利用、整治和保護等過程。

2、土地利用與保護的主要內容：（1）十分珍惜、合理利用土地的原則；（2）切實保護耕地原則；（3）全面規劃，以土地利用總體規劃管制土地的原則；（4）開發、利用與整治保護相結合的原則。這些主要內容包括：土地利用總體規劃制度，土地開發制度，耕地的特殊保護制度，土地調查和統計制度。

（二）土地利用總體規劃的編制：

1、土地利用總體規劃的概念：土地利用總體規劃是各級人民政府貫徹執行國家的土地利用政策，根據國民經濟和社會發展規劃、國土整治和環境保護的要求、土地供給能力以及各項建設土地的需要，編制分配土地資源、合理調整土地利用結構和布局的較長時間的總體安排和布局。

2、土地利用總體規劃的任務和目的：任務：（1）對土地利用現狀和后備土地資源潛力進行綜合分析研究，在預測土地利用變化的基礎上根據需要和可能，提出規劃期內的土地利用目標和基本方針；（2）協調各部門的用地需求，提出各類用地的控制指標；（3）調整土地利用的結構和布局；（4）提出實現規劃的政策、措施和步驟。

目的：為了加強國家對土地利用的宏觀控制和計劃管理，協調各部門的用地需求，充分、合理地利用我國有限的土地資源，為國民經濟發展提供土地保障。

3、土地利用總體規劃的編制原則和內容：

（1）編制原則：①嚴格保護基本農田，控制非農業建設占用農用地；②提高土地利用率；③統籌安排各類、各區域用地；④保護和改善生態環境，保障土地的可持續利用；⑤占用耕地與開發復墾耕地相平衡。

（2）內容：①土地利用現狀分析；②土地需求量預測；③土地適宜性評價；④確定規劃目標和方針、進行布局與結構調整；⑤土地利用分區規劃；⑥制定實施規劃的政策和措施，主要包括各種行政、法律、技術和經濟的措施。

4、土地利用總體規劃的體系：土地利用總體規劃是一個多層次的規劃體系，按各級規劃的層次可以分為全國性土地利用總體規劃體系，省、自治區、直轄市土地利用總體規劃，市級土地利用總體規劃，縣級土地利用總體規劃，鄉（鎮）級土地利用總體規劃。

（三）土地利用總體規劃的審批與修改

1、土地利用規劃的分級審批：全國土地利用總體規劃，由國務院土地行政主管部門會同國務院有關部門編制，報國務院批準。省、自治區、直轄市的土地利用總體規劃，報國務院批準。省、自治區人民政府所在地的市、人口在100萬以上的城市以及國務院指定的城市的土地利用總體規劃，經省、自治區人民政府審查同意后，報

國務院批準。上述以外的土地利用總體規劃，逐級上報省、自治區、直轄市人民政府批準；其中鄉（鎮）土地利用總體規劃可以由省級人民政府授權的設區的市、自治區人民政府批準。

2、土地利用總體規劃的法律效力：土地利用總體規劃一經批準，即具有法律效力。必須嚴格執行。使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地，不得隨意修改，否則應承擔相應的法律責任。

3、土地利用總體規劃的修改：經批準的土地利用總體規劃確需修改，須經原批準的機關批準，未經批準，不得改變土地利用總體規劃確定的土地用途。

（四）土地利用總體規劃與其他規劃的關系：

1、與城市總體規劃的關系：（1）城市總體規劃中的建設用地規模不得超過土地利用總體規劃確定的城市建設用地規模；（2）在城市規劃區內，城市建設用地的利用應當符合城市規劃。

2、與江河、湖泊綜合開發規劃的關系：在江河、湖泊、水庫的管理和保護范圍以及蓄洪、滯洪區內，土地利用應當符合江河、湖泊綜合治理和開發利用規劃，符合河道湖泊滯洪、蓄洪和輸水的需要。

（五）土地利用計劃：

1、土地計劃內容：（1）農用地轉用計劃指標；（2）耕地保有量計劃指標；（3）土地開發整理計劃指標。

2、土地利用計劃的編制依據：（1）土地利用總體規劃；（2）國民經濟和社會發展計劃；（3）國家產業政策；（4）建設用地和土地利用的實際狀況。

二、耕地保護制度

（一）切實保護耕地是我國的一項基本國策：

1、為什么要把切實保護耕地列為基本國策：切實保護耕地關系到農業的長期穩定發展，關系到整個國民經濟持續、快速、健康發展，關系到全民根本利益，所以必須列為基本國策。

2、耕地總量動態平衡：實現耕地總量動態平衡就是在今后一個時期內，做到我國耕地面積不再減少，并略有增加，用中國的地養活中國人，同時保證當前建設對土地的需求。

3、《土地管理法》中設定哪些制度以實現耕地總量動態平衡：（1）從規劃上保證總量平衡；（2）實行土地用途管制制度；（3）實行占用耕地補償制度；（4）實行基本農田保護區制度（省、自治區、直轄市劃定基本農田保護區應當占本行政區域內耕地的80%以上）；（5）禁止閑臵和荒蕪耕地（已經辦理審批手續的非農業建設占用耕地，1年內不用而又可以耕種收獲的，應當由原耕種該幅耕地的集體或個人恢復耕種，也可以由用地單位組織耕種；1年以上未動工建設的，應當按省、自治區、直轄市的規定繳納閑臵費；超過2年未使用的，經原批準機關批準，由上級人民政府收回用地單位的土地使用權。該幅土地原為農民集體所有的，應當交回原農村

集體經濟組織恢復耕種。承包經營耕地的單位或者個人超過2年棄耕拋荒的，原發包單位應當終止承包合同，收回發包的耕地）。

（二）基本農田保護制度：

1、基本農田的概念：是指按照一定時期人口和社會經濟發展對農產品的需求，依照土地利用總體規劃確定的不得占用的耕地。

2、基本農田保護區的劃定：基本農田保護區以鄉（鎮）為單位進行劃區定界，由縣級人民政府土地行政主管部門會同同級農業行政主管部門組織實施。劃定的基本農田保護區，由縣級人民政府設立保護標志，予以公告。

3、哪些耕地應當劃入基本農田保護區：（1）經國務院有關主管部門或者縣級以上地方人民政府批準確定的糧、棉、油生產基地內的耕地；（2）有良好的水利與水土保持設施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產田；（3）蔬菜生產基地；（4）農業科研、科學試驗田。

4、基本農田保護區的實施：基本農田保護區以鄉（鎮）為單位進行劃區定界，由縣級人民政府土地行政主管部門會同同級農業行政主管部門組織實施。

5、基本農田的保護措施：（1）需要占用基本農田應報國務院批準；（2）實行基本農田補充制度；（3）禁止破壞基本農田；（4）實行基本農田地力等級評定制度；（5）實行基本農田保護責任書制度。

（三）土地開發與復墾：

1、土地開發的概念：土地開發是為擴大土地的可利用面積和提高土地利用深度，通過勞力、技術和資金的投入將土地由自然資源改造為經濟資源。

1、土地開發的原則：（1）符合土地利用總體規劃；（2）保護和改善生態環境、防止水土流失和土地荒漠化；（3）農業用地優先開發；（4）保護開發者利益。

1、開墾的范圍和程序：開墾未利用的土地，必須在土地利用總體規劃劃定的可開墾的區域內進行。開墾未利用的土地，必須按下列程序進行：（1）經過開墾的科學論證和評估；（2）開墾土地要經依法申請批準。

2、土地復墾的實施：土地復墾實行誰破壞、誰復墾的原則。

三、建設用地制度

（一）建設用地的概念和分類：建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事用地等。

分類：按土地所有權性質劃分，可分為國家建設用地和鄉（鎮）集體建設用地；按建設項目大小可以分為：大型項目建設用地、中型建設項目用地、小型建設項目用地；按利用性質可以分為：農業建設用地和非農業建設用地。

（二）國家建設用地使用權的取得：

1、國家建設用地的來源：（1）將農村集體所有的土地征用為國有；（2）國家依法收回國有建設土地使用權；（3）國有荒山、荒地。

2、農用地轉用審批：（1）市、縣人民政府按照土地利用計劃擬訂農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案，分批次逐級上報有批準權的人民政府；（2）有批準權的人民政府土地行政主管部門對農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案進行審查，提出審查意見，報有批準權的人民政府批準；其中補充耕地方案由批準農用地轉用方案的人民政府在批準農用地轉用方案時一并批準；（3）農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案經批準后，由市、縣人民政府組織實施，按具體建設項目分別供地。

3、以劃撥方式取得建設用地的審批：（1）在城市規劃區內申請建設用地的，建設單位或個人應向城市規劃行政管理部門提出選址申請，由城市規劃行政主管部門對建設項目進行初步審查，核發建設項目選址意見書；（2）建設單位或個人向計劃管理部門申報可行性研究報告或設計任務書；（3）建設單位持建設項目批準文件，包括可行性研究報告或設計任務書、基本建設計劃等，向建設用地所在地的市、縣人民政府土地管理部門申請建設用地；（4）供地方案經批準后，由市、縣人民政府向建設單位頒發建設用地批準書。（5）土地使用者應當依法申請土地登記。

應用課程