第一篇：房地產法復習題

房地產法自檢自測一

一、填空

1.狹義的房地產是指（）與（）的統一體。

2.土地應包括（）及（）之下和之上的延伸的一定空間。3.建筑物是指土地上人工建筑而成的（）和（）。

4.房地產業是從事房地產業的（）（）（）和（）的產業。5.根據我國1995年制定的《國民經濟行業分類和代碼》建筑業列為第（）類，房地產業列為第（）類。

6.房地產業作為國民經濟的一個獨立產業，其運行經過三個環節（）、（）、（）。

7.房地產法調整的社會關系包括（）、（）、（）、（）。8.（）制定的中華人民共和國城市房地產法。

9.房地產法律關系主體包括（）、（）、（）及（）或（）。10.房地產主體管理關系包括（）、（）、（）、（）。

二、選擇題

1.根據我國《土地管理法》的規定，符合土地利用總體規劃，并依法取得建設用地使用權的鄉辦企業轉讓土地使用權的條件是()

A.改變經營方向 B.連年虧損 C.被其他企業兼并 D.被宣告破產 E.資不抵債 2.設立房地產開發企業必須()

A.有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員

B.有100萬元以上的注冊資本

C.達到相應的資質條件，獲取資質等級證書

D.在領取營業執照后的30日內，到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案 E.有可供開發的土地 3.房屋拆遷補償的方式有()

A.產權調換 B.作價補償 C.作價補償和產權調換相結合 D.回遷 E.翻建房屋

4.關于房產稅，下列說法正確的有()A.房屋出租的，以房屋租金收入為計稅依據 B.依照房產余值計算納稅的稅率為1.2% C.人民團體自用的房產免征房產稅 D.租典糾紛未解決的,承典人為納稅義務人 E.開征房產稅的工礦區須經市級稅務局批準

5.外商投資企業用地,都應繳納場地使用費，包括()A.人員安置費 B.征用土地的補償費

C.為外商投資企業直接配套的廠外道路應分攤的投資費用 D.原有建筑物的拆遷費 E.教育附加費

6．屬于國家所有的土地有：()A．城市市區的土地 B．城市郊區的土地

C．依法不屬于集體所有的林地 D．國家依法征用的原集體所有的土地

7．()用地的土地使用者可以依法取得劃撥土地使用權。A．國家機關用地 B．軍事用地 C．城市基礎設施用地 D．公益事業用地

8．劃撥土地使用權人對劃撥土地享有()權利。

A．占有權 B．使用權 C．部分收益權 D．收益權 9．商品房預售的條件有：()

A．已支付全部土地使用權出讓金，將獲得土地使用權證書 B．持有建設工程規劃許可證

C．辦理了預售登記，取得了商品房預售許可證明 D．投入開發建設的資金達到工程建設總投資的20％以上 10．下列關于臨時建設用地的說法，()是正確的。

A．臨時建設用地，由縣級以上的人民政府的建設行政主管部門批準

B．臨時建設用地，不需要支付使用土地的費用 C．在臨時建設用地上，不得修建永久性建筑 D．臨時建設用地的臨時使用土地的期限不得超過2年

三、名詞解釋 1．房屋產權登記 2．房地產管理行為 3．房地產轉讓 4．房地產抵押

四、簡答題

1．簡述國家建設征用土地的法律特征。2．土地使用權出讓與轉讓的關系。3．房地產開發的特點。4．房地產轉讓的原則。

五、案例分析

1999年8月A工廠經本縣計委批準立項，進行某種電子產品項目建設，并于同年12月經縣政府批準，同意其征用小巷村土地10畝，其中耕地5畝，非耕地5畝。后由于電子市場行情發生變化，該工廠的技改項目一直未開工建設。為使企業擺脫困境，2000年10月該工廠將10畝土地作為出資與暢達公司聯營，暢達公司在簽約后，立即在土地上圈起了圍墻。后被群眾舉報。分析此案，請回答下列問題：(1)A工廠用地10畝是否合法?

(2)A工廠為擺脫困境，將10畝地出讓給暢達公司的行為屬于什么性質?

(3)對暢達公司圈起的土地如何處理?

房地產法自檢自測二

一、填空

1．城市市區的土地屬于（）。農村和城市郊區的土地，除法律規定屬于國家所有的以外，屬于（）；（）、（）和自留山屬于集體所有。

2．房地產法律關系客體包括（）和（）。

3．房地產法律關系依性質不同可以分為（）、（）和（）。4．房地產行為包括（）和（）。

5．土地征用是指（）或（）為了（）依法強制取得他人土地并給予補償的一種行為。

6．國家建設用地有兩種方式：一是（）土地，二是（）土地。7．在我國土地出讓方式有（）、（）、（）。

8．國家在訂立合同中的地位由（）作為代表國家參加合同的簽定。

9．按房地產開發的目的不同，可分為（）和（）的房地產開發。

10．房地產轉讓的主體是（），轉讓的法律后果是（）。

二、選擇題

1．房地產法調整下列哪些關系？（）

A開發關系 B交易關系 C物業管理關系 D房地產管理關系2．房地產業是從事房地產（）的產業。A開發 B經營 C管理 D服務

3．我國房地產法的淵源主要包括（）。A憲法 B國務院的行政法規、命令

C最高人民法院的文件 D地方各級政府頒布的房地產的管理法規

4．房地產項目管理包括（）。

A立項管理 B施工管理 C竣工管理 D資金管理 5．房地產法律關系特征有（）。

A性質的多重性 B主體的廣泛性 C客體的復雜性 D嚴格性 6．房地產法律關系的主體有（）。

A管理主體 B開發主體 C交易主體 D服務主體 7．房地產服務主體包括（）。

A交易所 B評估事務所 C經紀人 D物業管理公司 8．土地使用權出讓變更與解除的主要條件有（）。A公共利益的需要 B雙方協商并經有關部門批準C由于一方的違約，使合同沒有必要履行 D土地滅失 9．土地出讓方式有（）。

A協議出讓 B招標出讓 C拍賣出讓 D劃撥 10．土地使用權出讓的法律特征有（）。

A財產性 B平等性 C期限性 D出讓人的單一性和受讓人的廣泛

三、名詞解釋 1．房地產法律關系 2．土地征用 3．城市規劃 4．商品房預售

四、簡答題

1．土地使用權出讓合同的特點

2．土地使用權出讓合同雙方當事人的權利義務 3．房地產開發企業設立的條件 4．房地產轉讓的限制條件

五、案例分析

A酒店與某市公園簽訂租賃合同，雙方商定由A酒店承租公園內的醉仙飯店，并投資改建為A酒店的分店，醉仙飯店門前的停車場及公園的兩個大門由租賃雙方共同使用，租賃期限為10年。隨后，A酒店向規劃局申請改建醉仙飯店，規劃局查明該飯店的土地使用權屬于園林局，遂發文要求園林局辦理報建手續。規劃局根據園林局的申請，核準將醉仙飯店改建成一棟四層樓的酒樓，建筑面積為8000平方米。改建期間，A酒店在原醉仙飯店的北側加建一幢三層面積為900平方米的附屬用房，在西側加建一幢四層面積為1500平方米的酒樓雅座。規劃部門發現后，認為園林局未批準擅自擴大建設規模，侵占綠地，違反了城市規劃法的規定，影響了城市規劃，遂作出處罰決定，沒收上述違章加建的兩座樓房。園林局對該處罰不服，向市政府有關主管部門申請復議。請回答復議機關如何處理此案。

房地產法自檢自測三

一、填空

1.按房地產開發的內容，可分為（）和（）。2.轉讓房地產一般經過以下階段（）（）（）（）。

3.房地產開發是指在（）內（）上進行的（）和（）建設。4.我國房地產開發企業分為（）和（）企業。5.房地產企業按資質條件分為（）個等級。

6.政府對房地產開發的宏觀管理包括（）與（）管理、（）管理。

7.房地產轉讓是指房地產權利人通過（）、（）或其他合法方式將其方地產轉讓給他人的行為。

8.房地產轉讓的種類有（）的轉讓和（）的轉讓。9.按照出讓合同約定出讓開發的屬于房屋建筑工程的完成開發投資總額的（）以上，屬于成片開發地的形成（）或其他建設用地是房地產轉讓的條件之一。

10.商品房預售管理規定包括（）制度、（）制度、（）制度。

二、選擇題

1．下列關于土地征收、劃撥的說法正確的有()。

A．征收基本農田以外的耕地不超過35公頃的，不必報國務院批準

B．征收耕地以外的土地，即使超過70公頃的，也可以由省、自治區、直轄市人民政府批準

C．軍事用地的土地使用權，縣級人民政府有權依法批準劃撥 D．國家征收土地的，由批準機關予以公告 2．關于土地所有權的問題，說法錯誤的有()。

A．個人不能成為土地所有權的主體，但有一些組織可以成為土地所有權的主體

B．土地所有權的取得可以約定 C．土地所有權的喪失不得約定 D．土地所有權并不絕對禁止交易

3.租賃城市私有房屋，須由出租人和承租人簽訂租賃合同，明確雙方的權利義務，并報房屋 所在地房管機關()A.登記 B.備案 C.批準 D.公告

4.某村民于1999年向村委會提出占用村內的空閑地建房的申請，經審核其符合用地條件，該用地申請的審批機關應該是()A.村民委員會 B.鄉級人民政府 C.縣級人民政府 D.省級人民政府

5.城鎮居民按標準價(優惠價)購買公房后，其對所購房屋享有的權利是()

A.所有權 B.使用權 C.部分產權 D.共有財產權

6.承租公有住房的，在租賃期內，房屋產權人轉讓房屋所有權時，原租賃協議應()

A.終止履行 B.繼續履行 C.重新登記 D.解除

7.超過土地使用權出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以()

A.征收相當于土地使用權出讓金20%的土地閑置費 B.無償收回地土使用權

C.征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費 D.處以20%的罰款

8.房地產開發企業資質等級有()A.2個 B.3個 C.4個 D.5個 9.設立房地產開發企業依法應實行()

A.審批制 B.登記制(準則主義)C.申報制 D.備案制 10.拆除臨時建筑()A.不予補償 B.應予補償 C.應予適當的補償

D.如果該臨時建筑未超過批準期限，則應給予適當的補償

三、名詞解釋 1．業主自治 2．房地產開發 3．房地產權屬登記 4．房地產價格評估

四、簡答題

1．我國房地產法的概念及調整對象。2．房地產開發的原則。

3．房地產轉讓合同與土地使用權出讓合同的關系。4．房地產抵押的原則。

五、案例分析

2004年4月20日，郭某與曾某簽訂了一份房屋買賣協議，雙方約定：郭某自愿將其所有的一套商品房，作價100000元出售給曾某，簽訂協議之日曾某預付房款80000元，余款20000元于同年8月20日前郭某交付房屋時一次性支付。郭某承諾在9月20日之前協助曾某辦理房產過戶手續。協議簽訂后，曾某按約付清了房款，郭某也交付了房屋。后郭某反悔，不想把房子賣給曾某。2004年9月20日，曾某依約要求郭某辦理房屋過戶手續遭郭某拒絕，郭某于同年9月10日訴至法院，以房屋未辦理房產過戶手續要求法院判令曾某歸還房屋，并表示愿意退還房款本息。試分析本案。

房地產法自檢自測題四

一、填空題

1．房地產法的調整對象包括（）關系、（）關系、（）關系和（）關系。

2．《中華人民共和國城市房地產管理法》是（）年頒布實施的。3．土地使用權出讓的方式包括（）、（）、（）。4．《房地產法》第24條規定：“房地產開發必須嚴格執行（）”。5．承租人對租賃的房屋享有優先（）權和優先（）權。6．房地產抵押合同自（）之日起生效。

7．我國的物業管理大致有兩種類型（）型、（）型 8．政府對房地產市場的計劃調控主要是通過規劃和土地（）來實現的。

9．對單位和個人有償轉讓土地使用權的增值收益進行征收的稅種是（）稅。

二、選擇題

1.在我國，土地使用權出租與土地使用權轉讓的根本區別，主要體現在()

A.租金的差別 B.方式的不同

C.原土地使用者的權利、義務是否轉移 D.受讓方的不同 2.租賃城市私有房屋，須由出租人和承租人簽訂租賃合同，明確雙方的權利義務，并報房屋 所在地房管機關()A.登記 B.備案 C.批準 D.公告

3.某村民于1999年向村委會提出占用村內的空閑地建房的申請，經審核其符合用地條件，該用地申請的審批機關應該是()A.村民委員會 B.鄉級人民政府 C.縣級人民政府 D.省級人民政府

4.城鎮居民按標準價(優惠價)購買公房后，其對所購房屋享有的權利是()

A.所有權 B.使用權 C.部分產權 D.共有財產權

5.承租公有住房的，在租賃期內，房屋產權人轉讓房屋所有權時，原租賃協議應()

A.終止履行 B.繼續履行 C.重新登記 D.解除

6.超過土地使用權出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以()

A.征收相當于土地使用權出讓金20%的土地閑置費 B.無償收回地土使用權

C.征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費 D.處以20%的罰款

7.房地產開發企業資質等級有()A.2個 B.3個 C.4個 D.5個 8.設立房地產開發企業依法應實行()

A.審批制 B.登記制(準則主義)C.申報制 D.備案制 9.“三通一平”的三通是指()A.道路通、電力通、通訊通 B.道路通、上下水通、煤氣通 C.道路通、電力通、給水排水管通 D.道路通、電力道、熱力通 10.拆除臨時建筑()A.不予補償 B.應予補償 C.應予適當的補償

D.如果該臨時建筑未超過批準期限，則應給予適當的補償

三、名詞解釋1．房地產法2．土地使用權出讓3．物業管理4．房地產市場管理

四、簡答題1．簡述房地產法律關系的特征。2．簡述房地產抵押權的內部效力。3．我國房地產登記具有哪些特點？4．土地使用權出讓的特征是什么?

五、案例分析丁

一、丁二兄弟倆父母早亡，留有遺產房屋一幢四間。該房屋租賃給王三居住，雙方簽訂有房屋租賃合同，并向市房產管理部門辦理了登記手續，領取了《房屋租賃證》。因租期屆滿，王三向留在當地的丁一提出購買該幢房屋，丁一認為，丁二在外地工作，不需要當地房屋，自己是長子有權作主，經協商，丁一與王三簽訂了房屋買賣合同。數日后，丁二一家調回當地工作，提出要在租賃給王三的丁家私房居住，請王三在近期搬出此屋，王三辯稱，該幢房屋丁一已賣給他，雙方簽訂了書面的房屋買賣合同，他已交清了買房款，房屋產權已屬他自己所有。若有異議，由丁

一、丁二相互交涉。雙方意見分岐，丁二上訴法院，要求中止與王三房屋租賃合同，歸還房屋自用。

問：(1)丁一與王三簽訂的房屋買賣合同是否有效?依據是什么?(2)你認為法院將作如何判決?

第二篇：房地產法復習題

房地產法期末復習題2

一、單項選擇題

1．對被拆遷人實行作價補償的，作價補償的數額當事人 A．可以協商 B．應當協商 C．不得協商 D．自行調解 2．拆遷補償的范圍包括

A．被拆遷的所有房屋及其附屬物 B．被拆除的臨時建筑物

C．被拆除的超過期限的臨時建筑物 D．被拆除的末超過期限的臨時建筑物 3.房屋拆遷必須按照一定的程序進行，首先應該 A．編制拆遷計劃和方案 B．申領房屋拆遷許可證 C．發布拆遷公告 D．申領規劃用地許可證 4．房屋拆遷補償對象不包括 A．房屋產權人 B．房屋代管人

C．國有房屋及其附屬物管理人 D．公房所有人

5.以下屬于拆遷安置費用以外的費用的是 A．搬家補助費 B．臨時安置補助費 C．經濟損失補償費 D．拆遷公告費 6．房屋拆遷搬家補助費的標準，由哪級人民政府規定，A．中央 B．市區級 C．縣級 D．省級

7．在什么情況下，應當實行產權調換

A．拆除出租住宅房屋 B．拆除地上附屬建筑物 C．拆除非住宅房屋 D．拆除違章建筑物 8．拆除臨時建筑 A．不予補償 B．應予補償 C．應子適當的補償

D．如果該臨時建筑未超過批準期限，則應給予適當的補償 9．如房屋的產權人和使用人是不同的人，安置協議應 A．由拆遷人與產權人單獨簽訂

B．由拆遷人與使用人單獨簽訂 C．由拆遷人與產權人、使用人共同簽訂 D．由拆遷人與產權人、使用人分別簽訂

10．重新建造與被拆除房屋相同結構、相同標準、相同質量房屋的造價是

A．重置價格 B．成本價格 C．標準價 D．市場價格

11．拆除非住宅房屋，拆遷安置的標準按照

A．使用面積安置 B．原建筑面積安置 C．新建筑面積安置 D．實際面積安置 12．取得房屋拆遷許可證的拆遷人不包括 A．全民所有制單位 B．集體所有制單位 C．公民個人 D．建設用地單

13．拆除設有抵押權的房屋實行產權調換的，由抵押權人和抵押人重新簽訂

A．產權協議 B．抵押協議 C．價格重置協議 D．補償協議

14．房屋拆遷安置補償糾紛的當事人不服行政裁決的，可在接到裁決書之日起 內向法院起訴。

A．10日 B．15日 C．20日 D．30日

15．房屋拆遷以拆遷主體的不同為標準可分為統一拆遷和 A．征地拆遷 B．市政動遷 C．社會動遷 D．自行拆遷

16．房屋拆遷的直接目的是獲取舊房所占用土地的 A．使用權 B．所有權 C．收益權 D．處分權

17．房屋拆遷產權調換的補償標準是按照被拆除房屋的什么面積計算的

A．使用面積 B．建筑面積 C．實際面積 D．調換面積 18．房屋拆遷補償方式一般不包括 A．違約責任 B．產權調換 C．作價補償

D．產權調換和作價補償結合

I9．將要拆遷的房屋，存在產權債權糾紛的由（）處理，拆遷人可以給予必要幫助。

A．縣級以上人民政府 B．房地產主管部門 C．拆遷批準部門 D．被拆遷人自行

20．在什么情況下，拆遷補償協議和安置協議必須經公證機關公證，并辦理證據保全

A．拆除沒有產權糾紛的房屋 B．拆除沒有抵押權的房屋 C．拆除出租房屋

D．拆除由房屋拆遷主管部門代管的房屋

21．拆除出租住宅房屋應當實行產權調換，原租賃關系 A．繼續保持 B．無效 C．可維持亦可取消 D．作修改調整

22．當拆遷人與被拆遷人對補償形式和補償金額、安置房面積和安置地點等事項經協商達不成協議的，由批準拆遷的（）裁決。

A．房屋管理 B．房屋所在地法院 C．房屋拆遷主管 D．當地政府部門

23．在房屋拆遷公告規定的權限內被拆遷人無正當理由拒絕拆遷的，（）可作出決定責令限期拆遷。

A．縣級以上人民政府 B．房地產主管部門 C．拆遷批準部門 D．仲裁委員會

二、多項選擇題 1．被拆遷人可能是

A．房屋的所有人 B．房屋的使用人 C．房屋的代管人 D．房屋的管理人 E．房屋的承租人

2．以建設投資不同的資金來源為標準劃分，房屋拆遷可分為 A．市政動遷 B．征地拆遷 C．社會動遷 D．非征地拆遷 E．自行拆遷

3.根據我國現行法律的有關規定，房屋拆遷人是進行國家建設需要使用土地而向國家申請征用土地的人，包括

A．全民所有制企業 B．事業單位 C．機關團體 D．公民個人 E．集體所有制企業

4．當拆遷人與被拆遷人就拆遷安置補償，經協商達不成協議的，解決辦法有

A．由批準拆遷的房屋拆遷主管部門裁決 B．由確定拆遷地域范圍的規劃管理部門裁決

C．被拆遷人是批準拆遷的房屋拆遷主管部門的，由同級人民政府裁決

D．向人民法院起訴 E．由質量監督部門裁決 5．拆遷協議的主要條款應該包括

A．補償金額 B．安置面積

C．安置地點 D．當事人認為需訂立的條款 E．搬遷過渡方式 6．拆遷公告的主要內容包括

A．拆遷人 B．拆遷時間 C．拆遷范圍 D．拆遷協議 E．建設項目名稱 7.拆遷補償的范圍是被拆除

A．房屋 B．房屋的附屬物 C．違章建筑

D．超過期限的臨時建筑 E．未超過批準期限的臨刑建筑

8.房屋拆遷的種類以土地權屬的不同可以分為

A．自行拆遷 B．委托拆遷 C．征地拆遷 D．非征地拆遷 E．社會動遷

三、名詞解釋

I．房屋拆遷 2．房屋拆遷許可證 3.房屋拆遷補償 4.拆遷安置

四、簡答題

1．簡述拆遷安置地點。2．房屋拆遷應注意哪些事項? 3．簡述拆遷補償的方式。4．簡述拆遷安置的對象和方式。5.簡述拆遷安置費。

6．簡述在拆遷補償和安置協議的簽訂和履行過程中可以采取的預防和解決爭議的措施。

五、論述題

1．論述房屋拆遷的補償標準。

六、案例分析

l．吳某租用的私房遭受了火災，吳某全家急需住房，恰巧吳某的同事張某正需錢用，愿意把自己的兩間平房賣給昊某，雙方訂立了買賣協議，約定吳某向張某支付房價款6000元，張某將兩間平房的所有權轉移于吳某。雙方到房產部門辦理過戶手續時，房產部門因故當天不辦公。因此雙方商定，吳某先付款6000元，張某把房交付吳某居住，以后另定時間補辦過戶手續。在之后的一年中，吳某多次找張某同去辦理過戶，張某一直以各種理由拒絕。吳某入住該房一年后，該房被市政劃為拆遷范圍，由某開發公司負責拆遷。此時張某找到開發公司，聲稱吳某所住的房屋產權人系自己，開發公司應與自己簽訂私房拆遷補償協議，為自己安排住房。吳某則主張所住的房屋已由自己買下，現在由于張某的過失未辦過戶，開發公司應該給自己安置。開發公司認為，吳某與張某的買賣行為是不合法的，吳某的權益得不到法律保護，要求吳某在拆遷前自己找住處搬家。吳某遂訴至法院，認為張某違約，要求其承擔違約責任，并要求開發公司為自己安置住房。

針對以上情況，回答下列問題：

(1)吳某與張某的房屋買賣關系是否有效？(2)吳某能否主張享有房屋產權?(3)張某能否主張開發公司與自己訂立私房拆遷補償協議?(4)吳某能否主張開發公司為自己安置住房? 2．某市居民劉某，在1995年7月的一天，與同市居民李某簽訂了一份房屋買賣合同。劉某將面積60平方米的兩房一廳違章搭建房屋，以8萬元價格賣給李某，李某付清了全部房屋價款后，即遷入該房屋內居住，但未將戶口遷入。同年該房屋所在地區的土地被征用，有關部門對動遷居民作了安置。但房屋拆遷部門未對李某進行補償，亦未對李某進行安置。李某認為，房屋是其花錢買來的，房屋拆遷部門拆除其房屋而不給予補償安置是不對的。

請回答：房屋拆遷部門對李某房屋拆除而不給予任何補償和安置的做法是否正確?為什么? 練習參考答案

一、單項選擇題

1．C 2．D 3．D 4．D 5．D 6．D 7．D 8．D 9．D 10．A 11．B 12．C 13．B 14．B 15．D 16．A 17．B 18．A 19．D 20．D 21．A 22．C 23．A

二、多項選擇題

1．ABCDE 2．A C 3．AB 4．AC D 5.ABCDE 6．ABCE 7．ABE 8．C D 1．房屋拆遷 ：是指根據城鎮建設規劃和國家專項工程的遷建計劃及當地政府的用地文件，拆除和遷移建址用地范圍內的房屋及其他設施的行為。

2．房屋拆遷許可證：是拆遷行為人獲得行政許可，拆遷人從事房屋拆遷的法律憑證。由縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門批準發紿，只對指定的項目在—定時間和一定范圍內有效。

3．房屋拆遷補償：是拆遷人依法對被拆除房屋及其附屬物的所有人因拆遷所遭受的損失給予合理的彌補。

4．拆遷安置：是指拆遷人對被拆除房屋的使用人另外提供房屋以供居住使用并給予一定的補助費用。

四、簡答題 1．簡述拆遷安置地點。拆遷安置地點有原地安置和異地安置。原地安置是在拆遷范圍內的建設工程完工后，將安置對象遷回原地安置。異地安置是將安置對象遷往他處安置。對被拆除房屋使用人的安置地點，應當根據城市規劃對建設地區的要求和建設工程的性質，按照有利于實施城市規劃和城市舊區改造的原則確定。對從區位好的地段遷入區位差的地段的被拆除房屋使用人，可以適當增加安置面積。

2．房屋拆遷應注意哪些事項? 房屋拆遷應注意的事項：①服從國家利益；②符合城市規劃；③保護合法權益；④誰拆遷，誰安置補償。

3．簡述拆遷補償的方式。

拆遷補償的方式：

（1）產權調換。這是拆遷人用易地的房屋或原地再建的房屋與被拆遷人的房屋進行交換，拆遷后被拆遷人取得交換房屋產權的補償方式。

（2）作價補償。這是拆遷人以支付貨幣的形式，賠償被拆遷人因拆除房屋所造成的經濟損失的補償方式。

（3）產權調換與作價補償相結合。這是在拆遷補償過程中，對被拆除的房屋一部分實行產權調換；—部分實行作價補償的方式。

4．簡述拆遷安置的對象和方式。

拆遷安置的對象為被拆除房屋使用人，即在拆遷范圍內具有正式戶口的公民和在拆遷范圍內具有營業執照或者作為，正式辦公地的機關、團休、企業、事業單位。拆遷安置可以一次性安置，即用產權調換的方式一次性解決被拆除房屋使用人的用房問題，也可以先由拆遷人提供周轉房臨時過渡，或者被拆遷人自己尋找房屋過渡，待正式房建成后冉行遷入。無論采取何種過渡方式，拆遷人和被拆遷人都必須明確規定臨叫過渡的期限。

5．簡述拆遷安置費。

拆遷安置費包括搬家補助費、臨時安置補助費和經濟損失補償費。搬家補助費是被拆遷人因原居住房屋被拆除，須遷移他處居住，在搬家過程中發生的費用。此項費用由拆遷人負擔。臨時安置補助費是對被拆遷人因遷離原居住地而在生活上所增加的一些額外支出費用的補償。臨時安置補助費的補助對象主要是自行安排住處的被拆遷房屋使用人。對于在規定的過渡期限內由拆遷人提供周轉房的，不付給臨時安置補助費。由于拆遷人的責任使被拆除房屋使用人延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆除房屋使用人，從逾期之日起應當適當增加臨時安置補助費。由于拆遷入的責任使被拆除房屋使用人延長過渡期限的，對由拆遷人提供周轉房的被拆除房屋使用人，從逾期之日起應當適當付給臨時安置補助費。搬家補助費和臨時安置補助費的標準，由省、自治區、直轄市人民政府規定。對于因拆除非住宅房屋而造成的停產、停業引起的經濟損失的，可以由拆遷入付給被拆遷入和使用人適當的補償費。

6．簡述在拆遷補償和安置協議的簽訂和履行過程中可以采取的預防和解決爭議的措施。在拆遷補償和安置協議的簽訂和履行過程中可以采取的預防和解決爭議的措施有：

(1)補償協議應當采用書面形式，便于舉證。同時內容必須詳細明確、符合有關法律規定，盡量避免遺漏。

(2)協議訂立后，可以到公證機關辦理公證，并報送房屋拆遷主管部門備案。拆除拆遷主管部門依法代管的房屋所簽訂的拆遷補償協議，必須經公證機關公證，并辦理證據保全。

(3)拆遷人與被拆遷人經協商達不成協議的，由批準拆遷的房屋拆遷主管部門裁決。被拆遷人是批準拆遷的房屋拆遷主管部門的，由同級人民政府裁決。當事人對裁決不服的，可以在接到裁決書之日起15日內向人民法院起訴。在訴訟期間，如果拆遷人已給被拆遷人作了安置或者提供了周轉用房的，不停止拆遷的執行。

(4)被拆遷人在拆遷期限內、無正當理由拒絕拆遷的，由縣級以上人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷主管部門申請人民法院強制拆遷。

五、論述題

1．論述房屋拆遷的補償標準。

房屋拆遷補償，是拆遷人依法對被拆除房屋及其附屬物的所有人因拆遷所遭受的損失給予合理的彌補。無論采取哪種拆遷補償的方式，都必須遵循一定的標準。產權調換的標準是按產權調換的標準是按照被拆除房屋的建筑面積計算的，即采取產權調換方式的補償標準是被拆除房屋的原建筑面積。實踐中，實行產權調換時，償還房屋的建筑面積與被拆除房屋的建筑面積往往是不相等的，即使償還的面積與原面積相等，也往往由于地理位置、結構、質量等方面的不同，而使實際價值不等，因而產生了一個價格計算的問題。

(1)非住宅房屋的產權調換，其價格的結算按以下辦法進行：第一，償還面積與原面積相等的部分，按重置價格結算結構差價。

所謂重置價格是指現在重新建造與被拆除房屋相同結構、相同標準、相同質量的房屋的造價，該造價由政府按年分布。第二，償還面積超過原面積部分，按商品房價格結算。第三，償還面積不足原面積部分，按重置價格結合成新結算。所謂成新是指被拆除房屋的新舊程度

(2)住宅房屋的產權調換，其價格結算的辦法由省、自治區、直轄市人民政府規定。作價補償的標準是按照被拆除房屋建筑面積的重置價格結合成新計算的。實行作價補償的，應由房屋所在地的房地產管理部門或法定的評估機構對被拆除房屋進行評估，以評估的價格作為計算的依據。作價補償的標準不允許當事人協商。拆除用于公益事業的房屋及其附屬物，由拆遷人撥照其原性質、規模予以重建，或者桉照重置價格給予補償，或者由城市人民政府按城市規劃統籌安排。

六．案例分析

1．房屋買賣是各方當事人真實意思表示，各方具有合格的行為能力、處分能力，沒有違反法律、行政法規強制性規定，也沒有損害社會公益，因此其買賣關系應是有效成立的。(2)雖然房屋買賣各方訂立了協議，買方交付了房款并已入住，但由于未經登記過戶，吳某仍不能取得房屋的產權。

(3)張某盡管已將房屋交付吳某使用，但張某仍是產權人。據《城市房屋拆遷管理條例》第3條第2款之規定，被拆除房屋及其附屬物的所有人為拆遷人。該條例19條規定，拆遷人應當對被拆除房屋及其附屬物的所有人．依照本條例規定給予補償。因此，張某作為被拆除房屋的所有人可以要求開發公司與自己訂立拆遷補償協議。

(4)吳某盡管不是產權人，但已使用被拆遷房屋達1年之久。根據《城市房屋拆遷管理條例》的規定，被拆除房屋及其附屬物的使用人也是被拆遷人，拆遷人有義務與被拆除房屋使用人訂立拆遷安置協議，依照《城市房屋拆遷管理條例》的規定予以安置。

因此，吳某作為被拆除房屋的使用人可以要求開發公司與自己訂立拆遷安置協議，得到安置住房。

2．房屋拆遷部門對李某房屋拆除而不給予任何補償和安置的做法是正確的。

因為，根據《城市房屋拆遷條例》規定，拆除違章建筑不予補償；拆遷人對應當安置的被拆遷房屋使用人，給予安置。被拆除房本案李某未將戶口遷入，故此，李某也不屬于被安置對象。

第三篇：房地產法講稿

課程概述

房地產作為不動產來研究，房地產法屬于民法，房地產作為產業來研究，房地產法屬于經濟法。程信和、劉國臻編著的北京大學出版社出版的21世紀法學系列教材《房地產法》是把房地產作為一個產業，研究如何調整該產業運行過程所發生的各種關系，并創立其理論體系的。當前，房地產在已經成為我國國民經濟中的一個新的經濟增長點。房地產法是調整房地產開發、交易和管理過程中發生的社會關系的法律規范的總稱。特別在我國房地產商品化過程中，本部門法起到非常重要的規范作用。因此，房地產法是法學專科教育重要的經濟法基礎課。

第一章 房地產法概述

學習指導

房地產法的基礎理論，是學習和研究房地產法首先必須掌握的基本內容。本章以房地產、房地產市場和房地產業作為切入點，闡述房地產關系的法律調整，房地產法的概念、體系、基本原則，房地產法與規劃法、建筑法、住宅法的關系。本章涉及房地產法的基本概念和基本原理，與房地產法其他各章節有密切的聯系，是其他各章節的基礎。通過本章的學習，要了解房地產、房地產市場和房地產業的基本知識；

掌握對房地產關系實行法律調整的必要性；掌握房地產法的概念、體系和基本原則；認識房地產法與相關法律的關系。

第一節 房地產 房地產市場和房地產業

一、房地產市場的發展歷程

我國房地產市場的發展大致經歷了四個階段:

（一）1949年--1956年 土地改革階段:這一階段首先廢除封建的土地所有制，實現農民的土地所有制。“耕者有其田”的愿望變為現實，這是新民主主義革命的輝煌成果。幾年以后，通過逐步實行農業集體化，農民的私有土地轉化為集體所有。此后，農村買賣土地的市場即自行消失。

（二）50年代中期，即1956年前后，私有房屋社會主義改造階段:這一階段逐步改變城市中私有房屋資本主義性質。但無論在城市還是在農村，國家都依法保護公民的合法的私有房屋，某些不適當的做法后來逐步得到糾正。城鄉房屋買賣、租賃等交易仍在進行，但多年來并沒有形成有規模的房地產交易市場，土地有償使用甚至成為一個“禁區”。計劃經濟體制、教條主義觀念束縛了房地產市場的發展。

（三）房地產市場在我國的大地上逐步興起并蓬勃發展：1978年12月中共十一屆三中全會重新確立了黨的馬克思主義的思想路線，將全黨全國工作的重心轉移到社會主義現代化建設上來，對內推進改革，對外實行開放。正是在這

種新的社會歷史條件下，房地產市場在我國的大地上逐步興起并蓬勃發展：如土地使用權的出讓、轉讓，土地的開發，商品房的興建、買賣(含預售)等。從沿海到內地，從城市到鄉村，許多地方都出現了人們稱之為“房地產熱”、“開發熱”的情景。

（四）由房地產商品化走向成熟的房地產市場階段：1986年6月25日第六屆全國人民代表大會常務委員會第十六次會議通過《土地管理法》。1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過《城市房地產管理法》是規范城市范圍內取得房地產開發用地，從事房地產開發和交易實施房地產管理的法律，從房地產商品化建立起成熟的房地產市場。2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過《物權法》，物權的客體主要是動產和不動產，而不動產指土地以及建筑物等土地附著物主要對象是房地產，該法進一步確定了房地產的不動產物權性質、完善了保護房地產物權的方法。

二、房地產業

1．狹義的房地產業是指專門從事房地產開發經營的行業。它的業務主要有兩大類：一類是從事城市房地產開發和交易的。所謂房地產開發，是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設；所謂房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。另一類是從事開發經

營成片土地的，簡稱成片開發。它是指在依法取得國有土地使用權后，依照規劃對土地進行綜合性的開發建設，形成工業用地和其他建設用地條件，然后轉讓土地使用權或者轉讓、出租地面建筑物。國家鼓勵吸收外商投資進行土地成片開發。

2．廣義的房地產業應該包含從事城鄉土地、房屋的開發、利用、經營、服務、管理、保護的各種業務活動。

三、房地產業的地位和作用

在國民經濟中，房地產業的支柱地位和作用主要體現在它的基礎性和先導性上。

1．基礎性

土地的開發和利用為人類提供著生存、發展的基礎性物質條件。西方古典政治經濟學家威廉〃配第曾正確指出：“土地是財富之母，勞動是財富之父”。

2．先導性

一是包括建筑業在內的廣義房地產業的發展，為農業、工業、商業、運輸業等國民經濟基本行業的繁榮發展提供著先導性物質條件。

二是房地產業的發展為擴大對外開放、吸收利用外資創造著良好的經濟環境。如果基礎設施不行，就很難引進外資。

三是特別要指出的是，在我國現階段，大力發展普通居民住宅建設，將成為國民經濟的一個新的增長點。對此，必須有敏感的認識、積極的行動。

總之，國家的繁榮穩定、人民的安居樂業，都離不開房地產業的持續、快速、健康的發展。

四、房地產的法律含義(一)現實生活中的房地產

房地產是土地、房屋財產的總稱。現實生活中“房地產”一詞有廣義、狹義兩種用法，有時指土地或房屋，有時指土地和房屋。

(二)法律意義上的房地產

房地產作為一項財產，在法律上反映為房地產權。其中，當土地單獨作為地產時，指的是土地所有權、土地使用權；當房屋單獨作為房產或者出租時，指的是房屋所有權、-房屋使用權；當土地與房屋連為一體時，指的是房屋所有權和其占用范圍內的土地所有權，或房屋所有權和其占用范圍內的土地使用權。

五、房地產市場

我國現時所稱房地產市場，是指國有土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押和城市房地產轉讓、房地產抵押、房屋租賃等交易活動的總稱。房地產市場與商品市場(日用消費品、生產資料市場)、金融市場、勞務市場、技術市場、信息市

場、企業產權轉讓市場、期貨市場一起，將形成全國統一的、開放的市場體系。決不能把房地產市場僅僅看作是某地的看的見的交易場所.第二節 房地產關系的法律調整

一、房地產關系

房地產關系是指人們取得、經營和管理土地、房屋而形成的社會關系。房地產關系，按其法律特征，可分解為民事(商品)性質的經濟關系和行政管理性質的經濟關系。

1．民事(商品)性質的房地產關系，指的是平等主體之間基于土地、房屋而發生的所有、使用、轉讓、抵押、租賃等民事關系。如市民之間的房屋租賃行為。

2．行政管理性質的房地產關系，指的是不平等主體之間基于土地、房屋的征用、拆遷、土地用途管制、建設立項審批、房地產稅征收以及行政調處有關糾紛等經濟關系。如房地產管理部門辦理房產產權證書的行為。

二、對房地產關系實行法律調整的必要性有哪些？(一)規范房地產市場秩序的需要

社會主義市場經濟應當成為法制型經濟，即以法律為規范，以合同為中介。房地產關系復雜而又重要，客觀上要求相應的法律予以調整。房地產權與房地產法，是密不可分的。此時，“法”確認“權”，“權”體現“法”。

在規范和發展房地產市場的過程中，我們逐步積累了豐富的經驗，其中有許多已上升為國家的法律規范，制定為法律、法規；但是，也出現過一些問題，產生了一些糾紛，有

待于通過深化改革的實踐和健全房地產的法制，求得進一步的妥善解決。

存在的主要問題有：

其一，某些地方違法批地、亂占耕地、浪費土地的問題時有發生，造成耕地面積銳減，土地資產流失。據統計，1986—1995年，農業結構調整占用耕地2960萬畝。城鎮外延擴張、村莊分散建設占用耕地嚴重，人地矛盾已經十分尖銳。

其二，某些地方進行了不少盲目的重復建設；房地產開發投資結構不盡合理；沿海部分地區1992、1993年的“房地產熱”、“開發區熱”，導致以后幾個的泡沫經濟成分增多，使得部分債權人銀行和非銀行金融機構陷入經營困境。

其三，房地產開發企業數量過多，其中部分企業資質低下；許多房地產市場行為不規范，價格混亂，單純炒賣地皮，牟取非法收益。

其四，長期實行的福利分房政策產生了許多弊端。此外，還存在其他一些具體問題。

種種情況表明，如果對高投資、高利潤、高風險的房地產市場、房地產業不加以嚴格規范，那么它是難成氣候的。我們的對策應當是：依法整頓和規范全國各類房地產市場，促進房地產業健康發展。為此，國家多次修正《土地管理法》及其配套法規；制定與《城市房地產管理法》配套的法規、規章；將福利分房政策改為貨幣化、商品化的住房政策。通過加強宏觀調控和必要的具體行政管理，嚴格控制土地供應總量，切實保護耕地；形成房地產開發投資的合理結構，保證國家建設重點和城市普通居民住宅建設；促使房地產開發企業和房地產交易市場規范化，糾正混亂現象，合理調節收益分配，防止國家收益流失。

(二)鞏固和發展房地產改革成果的需要

自進入社會主義現代化建設新時期以來，我們對過去的房地產管理制度進行了重大的改革。最基本的改革措施有兩項：第一，實行國有土地有償使用制度；第二，推進城鎮住房商品化。與上述兩項改革相聯系，推行了房地產綜合開發建設體制。二十年的實踐表明，國有土地有償使用制度、城鎮住房商品化制度行之有效，已結碩果；不繼續堅持這兩大改革，房地產業就沒有出路。

房地產改革是整個經濟改革的重要組成部分。房地產改革，改變的是不適應社會生產力發展、不適合人民群眾實際需要的房地產管理制度。房地產管理制度涉及房地產的所有權和使用權，涉及對房地產的開發經營實施管理和服務的各項規則、辦法。所有權決定管理權，管理權是為著實現所有權，說到底，房地產管理的目標，是要在保護土地資源的同時，充分發揮土地、房屋的使用價值，更好地滿足國民經濟建設和人民群眾物質文化生活的需要。

現在，國有土地有償使用制度正在進一步完善，城市住房制度改革正在進一步深化。改革與立法必須結合：改革要靠立法開路，改革成果要靠相應立法予以確認。舉一個很值得研究的例子。1998年10月14日十五屆三中全會通過的《關于農業和農村工作若干重大問題的決定》提出：“要堅定不移地貫徹土地承包期再延長三十年的政策，同時要抓緊制定確保農村土地承包關系長期穩定的法律法規，賦予農民長期而有保障的土地使用權。”國家已確定，農村集體經濟組織實行家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制。其中，土地承包是一個關鍵。如何制定這一類法律、法規?能否提出一個“永耕權”的概念?現行有關立法的過于原則和滯后狀況，亟待改變。房地產法制的健全，正是為了鞏固和發展改革開放的經驗和成果。

我國將長期處于社會主義初級階段。國家的根本任務是，沿著建設有中國特色社會主義的道路，集中力量進行社會主義現代化建設。鄧小平同志指出：“社會主義時期的主要任務是發展生產力，使社會物質財富不斷增長，人民生活一天天好起來，為進入共產主義創造物質條件。”發展房地產，正是發展社會主義市場經濟的一個重要組成部分。生產力的發展要靠經濟措施、科學技術，也要靠生產關系、上層建筑的變革。經濟與法制，是現代社會生活中的一個永恒的主題。把房地產市場納入法制化的軌道，恰成為其中不可或

缺的分課題。我們一定要堅持一手抓經濟，一手抓法制，努力開拓科學管理和依法管理房地產市場、房地產業的新局面。

第三節 房地產法概念、體系和基礎

一、房地產法

房地產法是調整房地產關系的法律規范的總稱。之所以說它是“總稱”，一因這些法律規范分布于多項法律、法規之中；二因房地產關系復雜，涉及面太廣。

二、房地產法調整對象的內容是什么？

房地產法調整房地產關系的具體內容包括如下幾項： 1．土地利用和管理關系 2．城市房地產開發經營關系 3．土地、房屋財產關系 4．城市房地產管理關系 5．城市物業管理關系

三、房地產法的體系

我國的房地產法律體系｛按其內容分布｝劃分，應由三部分立法組成：

一是綜合的法，如《憲法》、《民法通則》等法律中的有關規定。

二是專門的法，如《城市規劃法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《建筑法》以及它們的實施條例、細則、辦法之類。

三是相關的法，如《森林法》、《草原法》、《漁業法》、《環境保護法》、《合同法》、《擔保法》、《商業銀行法》、《婚姻法》、《繼承法》等法律中的有關規定。

四、房地產法的地位

對一國的法律、法規如何分類，即劃分為哪些法律部門，學術界存在多種意見。我們認為，從中國社會主義的實際出發，在憲法這一根本大法之下，主要有六大法律門類：行政法、民法、經濟法、社會法、刑法和訴訟仲裁法。不同的法律部門分別擔負著不同的任務，在某些方面、某些情況下也會發生相互交叉的現象，這是社會關系的多元化和法律調整社會關系的內部結構和諧一致的表現。

有人認為房地產法是民法的內容，有人認為房地產法是經濟法的內容，有人認為房地產法應成為一個獨立的法律部門。

房地產法作為我國社會主義法律體系的一個組成部分，它既具有民事性質的規范，又具有行政性質的規范。前者如土地、房屋所有權、使用權及買賣、租賃、抵押等市場行為的規定；后者如登記、審批等行政行為的規定。按法學原理分析，前者屬于私法領域，后者屬于公法領域。

縱觀房地產法的全部規范，我們認為，它兼具民法、經濟法的某些特征，即兼有私法、公法的因素，是一個綜合性的法律體系。但從我國有關房地產立法的指導思想，從我國

房地產的兩部基本法律——《土地管理法》、《城市房地產管理法》都冠以“管理”二字來看，它更側重于經濟法的性質，因為經濟法是著眼于從社會整體利益出發，國家依法管理和協調國民經濟運行關系的。房地產法更適合經濟法的這一質的規定性。這樣說，并不排斥物權法、債權法規則在房地產法中的應用。

五、房地產法的基本原則有哪幾項？其內容與含義是什么？

1．土地公有原則

社會主義經濟是建立在公有制基礎上的，公有制經濟占主導地位，多種所有制經濟共同發展。土地不僅是資源，而且是資產。我國堅持社會主義道路，基本原則之一就是實行土地的社會主義公有制。我國境內的土地，除由法律規定屬于國家所有的外，屬于勞動群眾集體所有。國家可以依法征用集體土地，一經征用即轉化為全民所有。我國內地已不存在土地私有制。

2．土地有償使用原則

國家依法實行國有土地有償使用制度。有償使用，包括有期限使用。

農村集體經濟組織經過批準，可以采用土地使用權人股、聯營等形式與其他單位、個人共同舉辦企業。

農民集體土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，農民集體土地的使用權土地使用權轉移條件：（1）符合土地利用總體規劃（2）依法取得的建設用地，（3）因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移。

3．十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則 保護土地，保護耕地，就是保護我們的生命線。十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地已成為我國的基本國策之一。各級人民政府應當采取措施，全面規劃，嚴格管理，保護、開發土地資源，制止非法占用土地的行為。要堅持實行土地用途管制制度。

對耕地實行特殊保護，包括基本農田保護制度、占用耕地補償制度。

4．房地產綜合開發原則

房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。在實踐中，三大效益之間可能存在矛盾，不大平衡。亦即是說，有些時候處于兩難之中。我們的任務是努力謀求“三位一體”、互相促進，注意防止顧此失彼。

5．城鎮住房商品化原則

國家根據社會、經濟發展水平，扶持發展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。

逐步推行城鎮居民住房商品化，不斷滿足人民群眾日益增長的住房需求。

6．宏觀調控與市場調節相結合的原則

鑒于房地產在國民經濟中的重要性，房地產市場交易的高利潤和高風險性，對房地產活動既不能管得太死，又不能放任自流，特別要警惕“泡沫經濟”成分。因此，科學的管理方法是以宏觀調控為指導，適當放開，由市場去調節。

六、房地產法律關系

房地產關系經過法律的調整，即上升為房地產法律關系。法律調整的對象，而房地產法律關系則是法律調整的結果。

1．房地產法律關系主體

主體即參加房地產法律關系的當事人。它既是權利的享受者，又是義務的承擔者。主要有以下幾類：國家機關、企業、事業單位和社會團體、公民個人。

2．房地產法律關系客體

客體即房地產法律關系主體的權利義務所共同指向的對象，權利。客體分為土地和房屋，它們屬于不動產權。

3．房地產法律關系內容

內容即房地產法律關系主體享有的具體的權利和承擔的義務，它是房地產法律關系的最基本的要素，也可說是主體雙方關系的落腳點。所謂權利，是指房地產法律關系主體在一定的條件下，按照自己的意志，為某種行為或實現某種利益的資格。所謂義務，是指房地產法律關系主體在一定的條件下，承擔的某種責任或付出的某種代價。

第四節 房地產法與規劃法、建筑法的關系

一、房地產法與規劃法的關系

城鄉規劃是城鄉建設的“龍頭”，是房地產業發展的前提。

《城市房地產管理法》規定：“房地產開發必須嚴格執行城市規劃”。《城市房地產開發經營管理條例》更具體地規定為：“確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、建設用地計劃和城市規劃、房地產開發計劃的要求；按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入固定資產投資計劃。”可見，進行房地產開發建設，必須同時按照《城市規劃法》和《城市房地產管理法》的要求進行。城市應當按照現代化的要求進行規劃。凡是違反城市規劃的房地產建設，一定要糾正過來。

因此，從特定意義上說，城市規劃法的部分規范也可列為廣義房地產法的重要組成部分。

二、房地產法與建筑法的關系

建筑工程的質量和安全，事關重大。所以人們常說：“百年大計，質量第一”。

為了加強對建筑活動的監督管理，維護建筑市場秩序，保證建筑工程的質量和安全，促進建筑業健康發展，國家制定了《建筑法》。

《城市房地產管理法》規定：“房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范。”“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。”可見，進行房地產開發建設，必須同時按照(建筑法》和(城市房地產管理法》的要求進行。現在，某些建筑物(大型的、中型的、小型的都有)，工程質量低劣，甚至給人民群眾的生命財產造成重大損失，對此必須依法追究有關單位和人員的法律責任。政府、政府建設行政主管部門必須切實負起責任，加強對建筑質量的監督管理，杜絕事故隱患。

因此，從特定意義上說，建筑法也可列為廣義房地產法的重要組成部分。

本章練習題

一、單項選擇題

1.國有土地使用權出讓屬于房地產的(1分)一級市場

二級市場

三級市場

四級市場

2.1998年8月29 第二次修正的《土地管理法》自()起施行。(1分)1999年1月1日

1998年10月1日

1999年8月29日

1999年10月1日

3.規劃行政主管部門依法管理城市建設采取的“一書兩證制”中的“一書”是指：(1分

建設用地規劃書

土地利用規劃書

房地產開發意見書

選址意見書

4.1991年5月24 H，國務院決定，每年的 即《土地管理法》頒布紀念日為全國“土地日”。(1分)7月1日

6月25 1月1日

5月1日

5.房地產作為一項財產，在法律上反映為房地產權。其中，當土地單獨作為地產時，指的是：(1分)土地所有權、土地使用權增長

房屋所有權、房屋使用權

房屋所有權和其占用范圍內的土地所有權

房屋所有權和其占用范圍內的土地使用權 6.在我國現階段，大力發展______，將成為國民經濟的一個新的經濟增長點(1分)外銷房

經濟適用房

普通居民住宅建設

商業用房

7.1994年7月25日的《城市房地產管理法》是規范城市范圍內取得房地產開發用地，從事房地產開發和交易實施房地產管理的法律。該法自——起施行。(1分)1994年8月1日

1995年1月1日

1994年10月1日

1995年10月l 日

8.以下可歸類于建國初期房地產立法的規范性文件是：(1分)《中國土地法大綱》

《土地改革法》

《建筑法》

《土地管理法實施條例》

9.在我國房地產法的體系中，下列屬于綜合法的是：(1分)《土地管理法》

《建筑法》

《民法通則》

《森林法》

10..根據《建筑法》，——對全國的建筑活動實施統一監督管理(1分)國務院

國務院建設行政主管部門

城市規劃行政主管部門

國土資源部

二、多項選擇題

1.在我國，按照土地資源狀況和土地利用總體規劃，將土地分為:(1分)農用地

建設用地

商業用地

集體用地

未利用地

2.房地產法律關系的客體包括:(1分)土地

房屋

行為

工業產權

專用技術

3.房地產法調整對象的內容包括()(1分)城市物業管理關系

土地、房屋財產關系

土地利用和管理關系

城市房產管理關系

城市房地產開發經營關系

4.房地產法律關系主體主要有(1分)國家

集體

國家機關

社會團體

公民個人

5.在我國房地產法律體系中屬于專門法的有(1分)《民法通則》

《住宅法》

《繼承法》

《土地管理法實施條例》

《城市房地產管理法》

6.規劃行政主管部門依法管理城市建設采取的“一書兩證制，“兩證”是指:(1分)建設用地規劃許可證

房地產開發許可證

建設工程規劃許可證

土地利用規劃許可證

土地開發許可證

7.在國民經濟中，房地產業的支柱地位和作用主要體現在(1分)基礎性

先導性

物質性

實踐性

現實性

8.廣義的房地產法的基本內容包括(1分)關于房地產權屬的規定

關于房地產交易的規定

關于房地產開發利用的規定

關于社會化、專業化的物業管理的規定

關于國家對房地產業及其市場實施管理的規定

三、名詞解釋 1.房地產：(5分)房地產，是土地、房屋財產的總稱。“房地產”一詞有廣義、狹義兩種用法，有時指土地或房屋，有時指土地和房屋

2.房地產市場：(1分)指國有土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押和城市房地產轉讓、房地產抵押、房屋租賃等交易活動的總稱。

3.房地產關系：(1分)指人們取得、開發、利用、經營和管理土地、房屋而形成的社會關系。

4.房地產法：(1分)是調整房地產關系的法律規范的總稱，是調整城市、農村土地和房屋諸種關系的法律整體。

5.物權：(1分)指權利人能夠在某物之上直接行使支配力并享受一定利益的權利。

6.不動產：(1分)

通常指土地以及房屋、林木等地上定著物。7.房地產權：(1分)是房地產作為一項財產在法律上的反映。其中，當土地單獨作為地產時，指的是土地所有權、土地使用權；當房屋單獨作為房產或者出租時，指的是房屋所有權，房屋使用權，當土地與房屋連為一體時，指的是房屋所有權和其占用范圍內的土地所有權，或房屋所有權和其占用范圍內的土地使用權。

8.房地產法律關系主體：(1分)即參加房地產法律關系的當事人。它既是權利的享受者，又是義務的承擔者，主要有以下幾類：國家機關、企業、事業單位和社會團體、公民個人。

四、簡答題

1.怎樣認識房地產業在國民經濟中的地位和作用?(5分)在國民經濟中，房地產業的支柱地位和作用主要體現在它的基礎性和先導性上。（1）基礎性土地的開發和利用為人類提供著生存、發展的基礎性物質條件。西方古典政治經濟學家威廉·配第曾正確指出：“土地是財富之母，勞動是財富之父。”其實，農民最懂得土地的重要。而我們在建國之后的一段很長時期內卻忽略了土地應有的價值。現在，到了重新認識土地的價值、真正實行科學用地和依法管地的時候了。土地的開發利用是大有可為的事業。唯物主義認為，滿足衣、食、住、行等項需要是人們從事生產活動和社會活動的起點。房地產業的發展直接服務于解決“居者有其屋”的基本要求，提高人民群眾的生活質量。安居樂業，自古已然，于今尤是。（2）先導性包括建筑業在內的廣義房地產業的發展，為農業、工業、商業、運輸業等國民經濟基本行業的繁榮發展提供著先導性物質條件。房地產業的發展為擴大對外開放、吸收利用外資創造著良好的經濟環境。如果基礎設施不行，就很難引進外資。特別要指出的是，在我國現階段，大力發展普通居民住宅建設，將成為國民經濟的一個新的增長點。對此，必須有敏感的認識、積極的行動。總之，國家的繁榮穩定、人民的安居樂業，都離不開房地產業的持續、快速、健康的發展。2.什么是房地產法律關系?其構成要素是什么?(1分)房地產關系經過法律的調整，即上升為房地產法律關系，房地產關系是法律調整的對象，而房地產法律關系則是法律調整的結果。房地產法律關系由主體、客體和內容三要素構成。主體即參加房地產法律關系的當事人。它既是權利的享受者，又是義務的承擔者，主要有以下幾類：國家機關、企業、事業單位和社會團體、公民個人。客體即房地產法律關系主體的權利義務指向的對象。一般理解，客體分為土地和房屋，還包括行為。內容即房地產法律關系主體享有的權利和承擔的義務，它是房地產法律關系的最基本要素，也可以說是主體雙方關系的落腳點。

3.房地產市場具有哪些特征?(1分)房地產市場具有一般市場的共性，又具有自己的若干特性。1）綜合功能房地產是房產與地產的總稱，即可以作為生活資料，又可以作為生產要素，因而形成綜合功能市場。2）多級市場房地產交易，既包括土地使用權的出讓(一級市場)以及出讓后的轉讓、抵押、租賃(二級市場)，還包括土地使用權出讓(—級市場)后的房地產開發經營(二級市場)以及投入使用的房地產的買賣，抵押和房屋的租賃（三級市場）等，由此形成多層次的市場。3）法定形式房地產屬于不動產，通過登記發證確認其所有權和使用權，由此看來房地產交易活動屬于嚴格的要式法律行為。凡土地使用權和房屋所有權的轉移，都必須依照法律規定到當地房地產行政主管部門辦理登記手續。4）部分限制土地是極其寶貴的資源，人多地少的矛盾在我國日趨尖銳。對房地產市場實行部分限制是從實際出發的。5）國家適度干預 對房地產市場，實行國家宏觀調控同時充分運用市場競爭機制，既要．規范化，又要放開搞活。

4.房地產法調整對象的內容是什么?(1分)房地產法調整對象的具體內容包括如下幾項： 1．土地、房屋財產關系土地的所有權和使用權，房屋的所有權和使用權，都屬于財產。它們是房地產業務活動的基礎。2．土地利用和管理關系土地利用總體規劃，對耕地的特殊保護，土

地開發利用，土地用途管制，建設用地審批，集體土地的征用，國有土地使用權的出讓、轉讓、出租和抵押，等等，有些屬于市場行為，有些屬于政府行為，有些屬于市場行為與政府行為的結合。3．城市房地產開發經營關系房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。既包括開發，又包括交易。4．城市房地產管理關系城市的整體規劃，對公有房屋和私有房屋的管理監督，這些都屬于政府行為。5．城市物業管理關系物業管理公司與物業所有人(即業主)、使用人之間．就房屋建筑及其配套設施和居住小區內綠化、衛生、交通、治安、環境容貌等管理項目進行為維修、修繕與整治，發生一系列社會經濟關系，也可歸屬于廣義的房地產法調整之列。

五、論述題

1.試論房地產法的基本原則。(20分)房地產法可以表現為一部系統的法律，即房地產法典；也可以由眾多的房地產法律規范組成為一個整體。中國同許多國家和地區一樣，目前采取后一種立法模式。廣義的房地產法，其內容包括：①關于房地產權屬的規定；②關于房地產開發利用的規定；③關于房地產交易的規定；④關于國家對房地產業及其市場實施管理的規定；⑤關于社會化、專業化的物業管理的規定。上述內容，有些統一進行立法，如《民

法通則》、《擔保法》中關于所有權、使用權和抵押權的規定；有些分別進行文法，如土地方面有《基本農田保護條例》、城市房地產方面有《城市房地產開發經營管理條例》，等等。我國的房地產法律體系按內容分布劃分，應由三部分立法組成：一是綜合的法，如《憲法》、《民法通則》等法律中的有關規定。二是專門的法，如《城市規劃法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《建筑法》、《住宅法》以及它們的實施條例、細則、辦法之類。三是相關的法，如《森林法》、《婚姻法》、《繼承法》等法律中的有關規定。2．房地產法的基本原則是既要能夠全面、充分反映房地產法所調整的社會經濟關系的客觀要求，又要能對房地產法的立法、行政執法、司法和守法具有普遍指導意義，還要能利用它來克服或者彌補成文法的局限性。依據以上法律、法規和政策文件，可以將我國房地產法的基本原則歸納如下。1．土地公有原則社會主義經濟是建立在公有制基礎上的，公有制經濟占主導地位，多種所有制經濟共同發展。土地不僅是資源，而且是資產。我國境內的土地，除由法律規定屬于國家所有的外，屬于勞動群眾集體所有。國家可以依法征用集體土地，一經征用即轉化為全民所有。我國內地已不存在土地私有制。2．土地有償使用原則國家依法實行國有土地有償使用制度。有償使用，包括有期限使用。農村集體經濟組織經過批準，可以采用土地使用權人股、聯營等形式與

其他單位、個人共同舉辦企業。農民集體土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。3．十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則保護土地，保護耕地，就是保護我們的生命線。十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地已成為我國的基本國策之一。各級人民政府應當采取措施，全面規劃，嚴格管理，保護、開發土地資源，制止非法占用土地的行為。要堅持實行土地用途管制制度。對耕地實行特殊保護，包括基本農田保護制度、占用耕地補償制度。4．房地產綜合開發原則房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。在實踐中，三大效益之間可能存在矛盾，不大平衡。亦即是說，有些時候處于兩難之中。我們的任務是努力謀求“三位一體”、互相促進，注意防止顧此失彼。5．城鎮住房商品化原則國家根據社會、經濟發展水平，扶持發展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。逐步推行城鎮居民住房商品化，不斷滿足人民群眾日益增長的住房需求。6．宏觀調控與市場調節相結合的原則鑒于房地產在國民經濟中的重要性，房地產市場交易的高利潤和高風險性，對房地產活動既不能管得太死，又不能放任自流，特

別要警惕“泡沫經濟”成分。因此，科學的管理方法是以宏觀調控為指導，適當放開，由市場去調節。

第二章 土地管理法律制度（上）

一、土地管理法概述：

（一）土地管理法的概念：就是國家為實現土地管理目的而制定的法律規范。

1、土地基本國策——十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地。

2、土地管理法的立法宗旨——加強土地管理，維護土地的社會主義公有制，保護、開發土地資源，合理利用土地，切實保護耕地，促進社會經濟的可持續發展。

（二）土地法律關系：

1、土地法律關系的概念：是由土地法律規范調整而形成的、具有權利義務內容的關系。

2、土地法律關系的種類：一是土地財產法律關系；二是土地行政管理法律關系。

（三）土地管理法的基本內容：

1、土地管理法的基本內容：在土地管理法中，包括有關土地基本制度的規范，土地所有權與使用權的規范；有關土地利用與保護，地籍管理，土地使用與保護，建設用地的規范；以及土地糾紛的調解，土地監察和處理違法行為等方面的內容。

2、最新修正的土地管理法及其實施條例的突出要點：突出了保護耕地的指導思想，修改重點是將土地管理方式由以往的分級限額審批制度改為土地用途管理體制制度，強化土地利用總體規劃的效力，在用途管制的前提下，上收審批權，包括土地利用總體規劃的

審批權、占用農用土地的審批權和征地的審批權，充實和完善法律責任，加大對違法用地的處理和處罰力度。主要內容有：

第一，土地用途管制。將土地分為農用地、建設用地和未利用地，以土地利用總體規劃作為管理土地用途的依據，嚴格限制農用地轉為建設用地，嚴格控制建設用地的總量。

第二，加強耕地保護。首先是突出了保護耕地總量動態平衡，加重了各級人民政府保護耕地的責任。其次是實行基本農田保護制度，將糧、棉、油、蔬菜等生產基地在內的耕地劃為基本農田，實行嚴格管理。再次是調整土地收益分配辦法，新增建設用地的土地有償使用費，30%上繳中央財政，70%留給地方政府，專項用于耕地開發。

第三，加大查處土地違法行為的力度。

（四）土地管理法的效力。

二、土地所有權制度：

（一）土地所有權的概念

1、定義土地所有權，是指土地所有人依法對自己的土地享有的占有、使用、收益和處分的權利。

2、特征：

（1）土地所有權是一項專有權利，其權利主體是特定的，而義務主體是不特定的。

（2）對土地所有權的行使實行嚴格限制，無論國有土地，還是集體土地，包括對土地使用、處分、收益等，都受到相應法律約束。

（3）土地所有權的四項權能一般與所有權人緊密結合，但也可以分離。

（二）國家土地所有權：

1、國有土地所有權：是指由國務院代表國家行使的對全民所有的土地享有占有、使用、收益和處分的權利。

2、國有土地的范圍：（1）城市市區的土地；

（2）農村和城市郊區中已經依法沒收、征收、征購為國有的土地；

（3）國家依法征用的土地；

（4）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；

（5）農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬于其成員集體所有的土地；

（6）因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地。

3、國有土地的使用：（1）行政劃撥；

（2）國有土地有償使用；（3）國有土地承包經營。

（三）農民集體土地所有權：

1、農民集體土地所有權的形成：我國的農民集體土地所有權，是在土地私人所有制的基礎上改造而形成的，即經過互助組、初級合作社、高級合作社后逐步實現的。

2、農民集體土地所有權的特征：（1）權利主體多樣化；（2）所有權客體的限制性；

3、集體土地的范圍：農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有，宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。

三、國有土地有償使用制度

（一）國有土地有償使用的第一種方式——土地使用權出讓：

1、土地使用權出讓的概念

（1）定義：指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

（2）特征：A、土地使用權出讓是一種特殊的民事法律行為；B、土地使用權出讓附有特殊限制，表現為權利的有期性和有限性。

期限性：居住用地70年，工業用地、教育、科技、文化、衛生、體育、綜合或其他用地50年，商業、旅游、娛樂用地40年。

有限性：轉讓方式、轉讓用途，只是使用權。

2、土地使用權出讓的方式：拍賣、招標、雙方協議。

3、土地使用權出讓合同：是指土地所有者或者其代表與土地使用權受讓人之間就土地使用權出讓事宜所達成的、明確相互權利義務關系的協議。

（二）土地使用權轉讓：

1、土地使用權轉讓的概念：是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。

2、土地使用權轉讓的方式：買賣、贈與和交換。

3、土地使用權轉讓的條件：

（1）土地使用權是有償出讓取得的；

（2）按照出讓合同的約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

（3）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件的。

4、特殊規定

（1）以行政劃撥取得土地使用權的，發生轉讓時，必須先報有批準權的人民政府批準。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓人辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。有批準權的人民政府決定可以不辦理出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲取收益中的土地收益上繳國家。

（2）轉讓人因轉讓土地使用權而取得的收入，如發生增值的，必須依法繳納土地增值稅。

（3）下列土地使用權禁止轉讓：

①以出讓方式取得土地使用權，未達到法定轉讓條件的； ②司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

③依法收回土地使用權的；

④共有土地使用權，未經其他共有人書面同意的； ⑤權屬有爭議的；

⑥未依法登記領取權屬證書的。

（三）土地使用權出租：

1、土地使用權出租的概念：是指土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。

2、土地使用權出租的法律后果：

（1）土地使用權出租后，出租人必須繼續履行土地使用權出讓合同。

（2）土地使用權出租，其地上建筑物及其他附著物亦同時出租。（3）承租人取得租賃權后，享有對土地的占有、使用和收益權，但是，未經出租人同意，承租人不得將土地使用權再轉租，也不得將土地使用權用于抵押。

（4）如發生轉讓，在同等條件下，承租人有優先于他人接受轉讓的權利，即使承租人不購買出租人的土地使用權，租賃合同對于新的土地使用權人也仍繼續有效。

（四）土地使用權抵押：

1、土地使用權抵押的概念：是指土地使用者提供可供抵押的土地使用權作為履行債務的擔保的行為。

2、土地使用權抵押的生效要件：

（1）設定土地使用權抵押的抵押人必須是土地所有權人或土地使用權人。以出讓、轉讓方式取得的土地使用權可以抵押；行政劃撥的土地使用權，除法律規定的條件外，不得用于抵押；

（2）設定抵押必須由抵押人與抵押權人簽訂抵押合同；（3）抵押必須辦理登記，抵押登記應當憑土地使用權證書辦理，抵押權人可以領取他項權利證書。

3、土地使用權抵押的法律后果：

（1）土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押；（2）房地產抵押合同簽訂后，土地上新增加的房屋不屬于抵押財產；

（3）需要拍賣該房地產時，可以依法將地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。

（五）國有土地有償使用的第二種方式——國有土地租賃和第三種方式——國有土地使用權作價入股出資或入股：

1、國有土地租賃的概念：是指土地使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。

2、國有土地使用權作價出資或入股的概念：是指國家以一定年限的國有土地使用權作價，作為出資或股本投入新設立的企業。

（六）土地使用權的終止：

1、土地使用權終止的概念：是指土地使用者所享有的土地使用權已告消滅，不再享有這種權利。

2、土地使用權終止的原因和后果：

（1）因土地使用權出讓合同規定的使用期限屆滿而終止。土地使用權出讓合同屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但未獲批準的，土地使用權及其地上建筑物、附著物由國家無償收回。

（2）土地使用權屆滿前，國家根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用權，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。

（3）因土地使用者嚴重違反城市規劃或違反土地使用權出讓合同而被國家強制收回土地。（超過出讓合同約定的動工開發日期滿二年未動工的，國家可以無償收回土地使用權。但是因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工前必需的前期工作而造成動工開發遲延的除外）。

（4）因土地的滅失而導致土地使用權的終止。

四、國有土地使用權的劃撥：

1、土地使用權劃撥的概念和范圍：

（1）土地使用權劃撥的概念：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安臵等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

（2）土地使用權劃撥的特征：

①土地使用權劃撥是一種具體的行政行為，國家行使社會經濟管理者的行政權力，將土地使用權進行分配或調整；

②土地使用權劃撥是一種無償的行為，土地使用者取得使用權無需支付地價，但這并不等于使用者不需支付任何費用；

③土地使用權可以是有期限的，也可以是無期限的； ④劃撥的土地使用權，不可以轉讓、出租、抵押。

2、劃撥土地使用權的轉讓、出租、抵押：劃撥土地使用權，只有在符合一定條件情況才可以轉讓、出租、抵押。條件就是：

（1）土地使用者必須是企業、公司、其他經濟組織和個人；（2）領有國有土地使用證；

（3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；（4）依照有關土地使用權出讓的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲得收益抵交土地使用權出讓金。

3、劃撥土地使用權收回的條件：

（1）土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權；

（2）對劃撥的土地使用權，市、縣人民政府可以根據城市建設發展需要和城市規劃要求無償收回，具體講：。

①為公共利益需要使用土地的；

②為實現城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的； ③土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的；

④因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的； ⑤公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。

無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應當根據實際情況給予適當補償。對于因第一、第二種收回土地使用權情形而產生的補償，應當按照《城市房屋征收管理條例》等法律規定予以適當補償。

4、國有企業改革中劃撥土地使用權的處理：

根據企業改革的不同形式和具體情況，可以分別采取國有土地使用權出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權作價入股和保留劃撥用地方式四種辦法予以處臵。

（1）有下列情況之一的，應當采取出讓或租賃方式處臵：

①國有企業改革或改組為有限責任公司、股份有限公司以及組建企業集團的；

②國有企業改組為股份合作制的；

③國有企業租賃經營的；

④非國有企業兼并國有企業的。

⑤國有企業破產或出售，企業原劃撥的土地使用權應當以出讓方式處臵。

（2）有下列情形的，可以經批準后保留劃撥方式：

①繼續作為城市基礎設施用地、公益事業用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不變的，但改造或改組為公司制企業除外；

②國有企業兼并國有企業或非國有企業，以及國有企業合并，兼并或合并后是國有工業企業的；

③在國有企業兼并、合并中，被兼并的國有企業或國有企業合并的一方屬于瀕臨破產的企業；

④國有企業改造或改組為國有獨資公司的。

（3）處臵土地使用權的要求：

①土地使用權必須權屬合法、無爭議，并已辦理了土地登記，企業持有土地使用權證書；

②采取出讓、租賃、作價入股方式處臵的，必須進行地價評估； ③簽訂合同和變更土地登記，以出讓和租賃方式處臵的，應當簽訂出讓合同或土地租賃合同，并按照規定辦理土地登記手續；

④以作價出資（入股）的，持作價出資（入股）決定書辦理登記；

⑤土地用途必須符合當地的土地利用總體規劃，在城市規劃區內的，還應符合城市規劃，需要改變土地用途的，應當依法辦理有關批準手續，補交出讓金或有關土地使用費用。

第三章 土地管理制度（下）

一、土地利用總體規劃

（一）土地利用的概念：

1、土地利用是人類在社會生產、生活中，為了達到一定的目的，對土地進行的開發、利用、整治和保護等過程。

2、土地利用與保護的主要內容：（1）十分珍惜、合理利用土地的原則；（2）切實保護耕地原則；（3）全面規劃，以土地利用總體規劃管制土地的原則；（4）開發、利用與整治保護相結合的原則。這些主要內容包括：土地利用總體規劃制度，土地開發制度，耕地的特殊保護制度，土地調查和統計制度。

（二）土地利用總體規劃的編制：

1、土地利用總體規劃的概念：土地利用總體規劃是各級人民政府貫徹執行國家的土地利用政策，根據國民經濟和社會發展規劃、國土整治和環境保護的要求、土地供給能力以及各項建設土地的需要，編制分配土地資源、合理調整土地利用結構和布局的較長時間的總體安排和布局。

2、土地利用總體規劃的任務和目的：任務：（1）對土地利用現狀和后備土地資源潛力進行綜合分析研究，在預測土地利用變化的基礎上根據需要和可能，提出規劃期內的土地利用目標和基本方針；（2）協調各部門的用地需求，提出各類用地的控制指標；（3）調整土地利用的結構和布局；（4）提出實現規劃的政策、措施和步驟。

目的：為了加強國家對土地利用的宏觀控制和計劃管理，協調各部門的用地需求，充分、合理地利用我國有限的土地資源，為國民經濟發展提供土地保障。

3、土地利用總體規劃的編制原則和內容：

（1）編制原則：①嚴格保護基本農田，控制非農業建設占用農用地；②提高土地利用率；③統籌安排各類、各區域用地；④保護和改善生態環境，保障土地的可持續利用；⑤占用耕地與開發復墾耕地相平衡。

（2）內容：①土地利用現狀分析；②土地需求量預測；③土地適宜性評價；④確定規劃目標和方針、進行布局與結構調整；⑤土地利用分區規劃；⑥制定實施規劃的政策和措施，主要包括各種行政、法律、技術和經濟的措施。

4、土地利用總體規劃的體系：土地利用總體規劃是一個多層次的規劃體系，按各級規劃的層次可以分為全國性土地利用總體規劃體系，省、自治區、直轄市土地利用總體規劃，市級土地利用總體規劃，縣級土地利用總體規劃，鄉（鎮）級土地利用總體規劃。

（三）土地利用總體規劃的審批與修改

1、土地利用規劃的分級審批：全國土地利用總體規劃，由國務院土地行政主管部門會同國務院有關部門編制，報國務院批準。省、自治區、直轄市的土地利用總體規劃，報國務院批準。省、自治區人民政府所在地的市、人口在100萬以上的城市以及國務院指定的城市的土地利用總體規劃，經省、自治區人民政府審查同意后，報

國務院批準。上述以外的土地利用總體規劃，逐級上報省、自治區、直轄市人民政府批準；其中鄉（鎮）土地利用總體規劃可以由省級人民政府授權的設區的市、自治區人民政府批準。

2、土地利用總體規劃的法律效力：土地利用總體規劃一經批準，即具有法律效力。必須嚴格執行。使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地，不得隨意修改，否則應承擔相應的法律責任。

3、土地利用總體規劃的修改：經批準的土地利用總體規劃確需修改，須經原批準的機關批準，未經批準，不得改變土地利用總體規劃確定的土地用途。

（四）土地利用總體規劃與其他規劃的關系：

1、與城市總體規劃的關系：（1）城市總體規劃中的建設用地規模不得超過土地利用總體規劃確定的城市建設用地規模；（2）在城市規劃區內，城市建設用地的利用應當符合城市規劃。

2、與江河、湖泊綜合開發規劃的關系：在江河、湖泊、水庫的管理和保護范圍以及蓄洪、滯洪區內，土地利用應當符合江河、湖泊綜合治理和開發利用規劃，符合河道湖泊滯洪、蓄洪和輸水的需要。

（五）土地利用計劃：

1、土地計劃內容：（1）農用地轉用計劃指標；（2）耕地保有量計劃指標；（3）土地開發整理計劃指標。

2、土地利用計劃的編制依據：（1）土地利用總體規劃；（2）國民經濟和社會發展計劃；（3）國家產業政策；（4）建設用地和土地利用的實際狀況。

二、耕地保護制度

（一）切實保護耕地是我國的一項基本國策：

1、為什么要把切實保護耕地列為基本國策：切實保護耕地關系到農業的長期穩定發展，關系到整個國民經濟持續、快速、健康發展，關系到全民根本利益，所以必須列為基本國策。

2、耕地總量動態平衡：實現耕地總量動態平衡就是在今后一個時期內，做到我國耕地面積不再減少，并略有增加，用中國的地養活中國人，同時保證當前建設對土地的需求。

3、《土地管理法》中設定哪些制度以實現耕地總量動態平衡：（1）從規劃上保證總量平衡；（2）實行土地用途管制制度；（3）實行占用耕地補償制度；（4）實行基本農田保護區制度（省、自治區、直轄市劃定基本農田保護區應當占本行政區域內耕地的80%以上）；（5）禁止閑臵和荒蕪耕地（已經辦理審批手續的非農業建設占用耕地，1年內不用而又可以耕種收獲的，應當由原耕種該幅耕地的集體或個人恢復耕種，也可以由用地單位組織耕種；1年以上未動工建設的，應當按省、自治區、直轄市的規定繳納閑臵費；超過2年未使用的，經原批準機關批準，由上級人民政府收回用地單位的土地使用權。該幅土地原為農民集體所有的，應當交回原農村

集體經濟組織恢復耕種。承包經營耕地的單位或者個人超過2年棄耕拋荒的，原發包單位應當終止承包合同，收回發包的耕地）。

（二）基本農田保護制度：

1、基本農田的概念：是指按照一定時期人口和社會經濟發展對農產品的需求，依照土地利用總體規劃確定的不得占用的耕地。

2、基本農田保護區的劃定：基本農田保護區以鄉（鎮）為單位進行劃區定界，由縣級人民政府土地行政主管部門會同同級農業行政主管部門組織實施。劃定的基本農田保護區，由縣級人民政府設立保護標志，予以公告。

3、哪些耕地應當劃入基本農田保護區：（1）經國務院有關主管部門或者縣級以上地方人民政府批準確定的糧、棉、油生產基地內的耕地；（2）有良好的水利與水土保持設施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產田；（3）蔬菜生產基地；（4）農業科研、科學試驗田。

4、基本農田保護區的實施：基本農田保護區以鄉（鎮）為單位進行劃區定界，由縣級人民政府土地行政主管部門會同同級農業行政主管部門組織實施。

5、基本農田的保護措施：（1）需要占用基本農田應報國務院批準；（2）實行基本農田補充制度；（3）禁止破壞基本農田；（4）實行基本農田地力等級評定制度；（5）實行基本農田保護責任書制度。

（三）土地開發與復墾：

1、土地開發的概念：土地開發是為擴大土地的可利用面積和提高土地利用深度，通過勞力、技術和資金的投入將土地由自然資源改造為經濟資源。

1、土地開發的原則：（1）符合土地利用總體規劃；（2）保護和改善生態環境、防止水土流失和土地荒漠化；（3）農業用地優先開發；（4）保護開發者利益。

1、開墾的范圍和程序：開墾未利用的土地，必須在土地利用總體規劃劃定的可開墾的區域內進行。開墾未利用的土地，必須按下列程序進行：（1）經過開墾的科學論證和評估；（2）開墾土地要經依法申請批準。

2、土地復墾的實施：土地復墾實行誰破壞、誰復墾的原則。

三、建設用地制度

（一）建設用地的概念和分類：建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事用地等。

分類：按土地所有權性質劃分，可分為國家建設用地和鄉（鎮）集體建設用地；按建設項目大小可以分為：大型項目建設用地、中型建設項目用地、小型建設項目用地；按利用性質可以分為：農業建設用地和非農業建設用地。

（二）國家建設用地使用權的取得：

1、國家建設用地的來源：（1）將農村集體所有的土地征用為國有；（2）國家依法收回國有建設土地使用權；（3）國有荒山、荒地。

2、農用地轉用審批：（1）市、縣人民政府按照土地利用計劃擬訂農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案，分批次逐級上報有批準權的人民政府；（2）有批準權的人民政府土地行政主管部門對農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案進行審查，提出審查意見，報有批準權的人民政府批準；其中補充耕地方案由批準農用地轉用方案的人民政府在批準農用地轉用方案時一并批準；（3）農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案經批準后，由市、縣人民政府組織實施，按具體建設項目分別供地。

3、以劃撥方式取得建設用地的審批：（1）在城市規劃區內申請建設用地的，建設單位或個人應向城市規劃行政管理部門提出選址申請，由城市規劃行政主管部門對建設項目進行初步審查，核發建設項目選址意見書；（2）建設單位或個人向計劃管理部門申報可行性研究報告或設計任務書；（3）建設單位持建設項目批準文件，包括可行性研究報告或設計任務書、基本建設計劃等，向建設用地所在地的市、縣人民政府土地管理部門申請建設用地；（4）供地方案經批準后，由市、縣人民政府向建設單位頒發建設用地批準書。（5）土地使用者應當依法申請土地登記。

應用課程

第四篇：房地產法作業

房地產法作業

1、時間公司請求判令國土局繼續履行合同，將開發編號為2002-005號開發宗地出讓給時間公司的訴訟請求能否成立？

我認為該訴訟請求不能成立。

時間公司請求判令國土局繼續履行合同，前提是合同已經成立并且有效。首先應該界定掛牌出讓公告的性質，是要約邀請還是要約？《中華人民共和國合同法》第15條規定：要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業廣告等為要約邀請。商業廣告的內容符合要約規定的，視為要約。而在本案中，掛牌公告的性質和拍賣公告、招標公告的性質是一樣的，所以應認定為要約邀請而不是要約。之后時間公司向國土局表達了競標的意愿，這個即向國土局發出了要約。掛牌出讓程序中的競價期限尚未屆滿，訟爭土地使用權的價格未能確定，說明國土局尚未對時間公司的報價作出承諾，所以雙方關系仍停留于締結合同過程中的要約階段，合同根本就沒有成立。這個訴訟請求是不成立的。

2、時間公司判令國土局雙倍返還時間公司所交的約定為定金性質的保證金計4000萬元(已返還2000萬元)的請求有無理由？

我認為這個請求是沒有理由的。

因為，最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第118條規定：當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持。本案中《掛牌出讓公告》的第5條寫明參加競買者在報名時須交納保證金2000萬元。這里載明的是“保證金”，從本案來看，時間公司和國土局根本沒有特別約定該保證金有定金的性質，所以是“保證金”而不是“定金”，對于保證金而言當然不適用雙倍返還的規定，所以理由不成立。

3、在本案中，玉環縣國土局應承擔何種責任？

玉環縣國土局應承擔締約過失責任。

我認為，浙江省人大常委會頒布的于 2000年7月5日施行的《浙江省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》在本案中是適用的，因為上位的《土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《城市房地產開發經營管理條例》都沒有做出詳細規定，《浙江省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》又是結合浙江省實際情況所頒布的，應當是有效的。依據上述規定，確實應報省政府批準，否則這種掛牌行為是無效的。締約過失責任是指在合同訂立過程中，一方因違背其依據的誠實信用原則所產生的義務，而致另一方的信賴利益的損失，并應承擔損害賠償責任，它是一種彌補性的民事責任。本案中時間公司和玉環縣國土局尚處于合同訂立階段，國土局由于自己的過失，在掛牌公告之前未取得浙江省政府批準，最終導致雙方的合同不能訂立，對此有一定過錯，應該承擔締約過失責任。

第五篇：房地產法+ 法條專題

第十條農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。

第十一條農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認所有權。

農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。

單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權；其中，中央國家機關使用的國有土地的具體登記發證機關，由國務院確定。

確認林地、草原的所有權或者使用權，確認水面、灘涂的養殖使用權，分別依照《中華人民共和國森林法》、《中華人民共和國草原法》和《中華人民共和國漁業法》的有關規定辦理。第四十三條任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。

前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農民集體所有的土地。

第五十五條以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規定的標準和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。

自本法施行之日起，新增建設用地的土地有償使用費，百分之三十上繳中央財政，百分之七十留給有關地方人民政府，都專項用于耕地開發。

第五十五條以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規定的標準和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。

自本法施行之日起，新增建設用地的土地有償使用費，百分之三十上繳中央財政，百分之七十留給有關地方人民政府，都專項用于耕地開發。

第五十六條建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。

第五十七條建設項目施工和地質勘查需要臨時使用國有土地或者農民集體所有的土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門批準。其中，在城市規劃區內的臨時用地，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。土地使用者應當根據土地權屬，與有關土地行政主管部門或者農村集體經濟組織、村民委員會簽訂臨時使用土地合同，并按照合同的約定支付臨時使用土地補償費。

臨時使用土地的使用者應當按照臨時使用土地合同約定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。

臨時使用土地期限一般不超過二年。

第九條土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和建設用地計劃。

第十一條土地使用權出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃、建設、房產管理部門共同擬定方案，按照國務院規定，報經有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。

直轄市的縣人民政府及其有關部門行使前款規定的權限，由直轄市人民政府規定。

第二十九條房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。設立房地產開發企業，應當具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機構；

（二）有固定的經營場所；

（三）有符合國務院規定的注冊資本；

（四）有足夠的專業技術人員；

（五）法律、行政法規規定的其他條件。

設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規定條件的，應當予以登記，發給營業執照；對不符合本法規定條件的，不予登記。設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產開發經營的，還應當執行公司法的有關規定。房地產開發企業在領取營業執照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上地方人民政府規定的部門備案。

第三十七條下列房地產，不得轉讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十八條規定的條件的；

（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

（三）依法收回土地使用權的；

（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；

（五）權屬有爭議的；

（六）未依法登記領取權屬證書的；

（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

第三十八條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

第三十九條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

《城鎮住宅合作社管理暫行辦法》

第十四條 合作建房可不受固定資產投資規模的限制，其所需要建設指標和建筑材料要列入地方計劃，土地管理部門要及時劃撥建設用地

第二十三條 合作住宅建成后，由管理委員會統一向當地房地產行政主管部門辦理產權登記手續，領取房屋所有權和土地使用權證。對于住宅合作社與社員個人共同所有房屋要在產權證上注明。

一是參加的集資對象不符合規定條件，個人集資合作建房意向者大多并不屬于低收入居民，有些還不具有所在城市戶籍，不在當地目前的住房保障體系內。據統計，南京市個人集資合作建房響應者中，以30歲左右急于買房又買不起合適房屋的年輕人為主，職業多為高校、外企和私企員工。廈門市已認證身份的個人集資合作建房者，學歷都在大專以上，分布在電力、水利、大學、銀行等行業。溫州市的個人集資合作建房者情況如前所述，也大都不符合 規定對象條件。二是組織主體不符合住房困難戶較多的工礦區和困難企業單位或經批準成立的住宅合作社的要求，各城市出現的個人集資合作建房者們大多由自然人通過網絡來發起并組織實施。三是沒有用于建設的自用土地或土地部門劃撥的建設用地，個人集資合作建房者們需要通過招拍掛方式在市場上取得土地。

最近幾年針對高檔商品房房價過高，經濟適用房供不應求、面積過大、總價過高等問題，一些購房者拋開房地產開發商轉向個人自主建房。合作建房是指一群具有民事行為能力的潛在購房者，對住房的要求包括區位、戶型、價格等方面相近或者基本上相同，自愿接受個人合作建房方式，在資金、權利、義務、責任等方面全方位合作，以非盈利方式運作的建房模式。在遵守國家有關法律法規的前提下，依托金融機構服務(資金監管)，賬目透明，每個參與者都有監督權和建議權。對于建成的住宅樓，根據事先協議的合理分配原則進行分配。合作建房與經濟適用房、一般商業開發的區別，如表1。合作建房減少了許多市場中間環節，節省了銷售費用，建房資金由合作者自己集資，省去貸款利息，其中沒有開發商利潤，因此，合作建房可以節省較多的開銷，房價降低20％～30％左右。

自建模

式。由于該建設項目的用地、規劃等手續均在建房者集體名下，故房屋建成后，建房者集體依法取得所建房屋的所有權證。以社團名義建設的，符合住宅合作社條件的，可以直接將產權辦理在社員個人名下。不符合住宅合作社條件的其它社團，在取得集體產權后，再以轉讓方式將產權分割給社員個人

住宅合作社與社員個人共同所有的房屋，應由住宅合作社與社員個人在合作建房協議書上注明社員個人出資占住宅全部建設資金的比例份額。

房產公司之后如何再分配建成的房產前提是大家已經在公司建立之前就有一個協議，關于建成后的房產的分配，但是法律程序上如何把公司的房產在劃分為個人（股東）所有，這個車位那個程序是怎么樣的。

在建設的時候，因為不能預售，在資金和貸款的限制上應該有個限制。

公司制和合伙制的區別

（一）社團法人組織的特許制度

正如科斯《企業的性質》一文中提到的，企業是一種減少交易費用，代替市場的長期關系型契約組織和制度。但對于個人合作建房來說，成立公司帶來的管理費用和其他非建房費用，相對于一個只有幾年壽命的項目公司來說，這部分費用占房價比例過高，他們不能像房地產公司那樣通過規模經濟效應把管理費用等非建房費用分攤到每一個項目的建設成本中去。如果是成立有限責任公司，要受到股東50人的限制，那么只能把人數按照比例分組，然后以組的名義入資（隱性投資入股），這樣的話，股東的合法權益不能得到公司法的保護，一旦發生糾紛，只能按照民法通則來解決；如果是成立股份有限公司，那么又受到嚴格的控制與管理，并且公司的設立和管理成本遠遠高于有限責任公司，一般的房地產公司都不會選擇這種公司制度；如果是成立合伙企業的話，由于個人合伙需要承擔無限責任的風險，集資合作建房的人又都處于城鎮中低階層的收入水平，沒有承擔風險的能力，依然不能實施；最后，只能是選擇成立社團法人組織，正如溫州市的個人合作建房營銷協會一樣，通過這種組織方式避免了過多的公司管理費用等非建房費用，而且還能進行有效的決策。但是，成立社團法

人組織，政府有著非常嚴格的控制，這種社團法人要如何取得立項審批、建筑規劃許可、施工許可等行政許可？在經營過程中又要如何避免經營性行為，比如與開發商合作或者聘請專業公司設計和規劃等等？

因此，在這方面，政府應該給予制度上的特殊支持，允許個人合作建房組織以社團法人身份進行與建房有關的“非營利性”活動，包括經營性和非經營性活動。

（二）政府支持性政策

通過定義我們可以知道，個人合作建房與以前的集資建房不同，不僅在產權方面，而且還在土地、融資、稅收等方面存在不同。個人合作建房不是政府劃撥土地，不能享有稅收優惠政策，不能享受到銀行的低息貸款。因此，個人合作建房在實施過程中有很大阻力，而其中最大的阻力在“拿地”和“融資”兩方面。在“拿地”方面，個人合作建房要與資金來源廣且資金雄厚的房地產商競爭，可想而知其難度之巨大；在“融資”方面，由于目前銀行對存管合作建房者的資金顧慮重重，暫時還不能指望銀行提供房貸。

因此，政府部門應該為個人合作建房的發展提供支持性政策。在拿地問題上，可以通過政府劃撥，免收土地出讓金或者提供較低價格的土地等；在融資問題上，銀行給予長期低息貸款的優惠；在稅收方面，對房地產開發過程中有12種稅附加實行優惠，給予減半征收甚至是零稅率征收；另外，在報建手續方面，應該盡量簡化報建手續，減少不必要的交易費用，但在產權明晰上，要做到產權明晰到個人，以保障個人的合法權益為根本和出發點。

（三）監管制度的配套

個人合作建房面臨很多方面的風險，其中資金風險為主要。因此，政府應該加強對個人合作建房資金使用情況的監督，采用直接監督和間接監督并取得方法，通過專門的機構進行直接監督，比如通過銀行直接對其資金使用情況進行監督，還可以通過公證機關、會計師事務所等中介機構的直接監督來增加其操作的透明度；另一方面，通過法規政策等手段進行間接監督，在發現違規行為的情況下給予法律方面的制裁。這樣，不僅能有效地防范資金風險，有效地促進個人合作建房的資金使用效率；最重要的是，如果個人合作建房在各方面得到了政府的重視和扶持，會最大程度地增強個人合作建房參與主體的信心和積極性，從而穩步推進個人合作建房制度的實施，更大范圍惠及中低收入家庭和保證社會的安定。因此，個人合作建房迫切希望得到政府的積極引導、大力扶持、加強監督，讓個人合作建房走上穩定發展的正軌。

中國成功的一次案例在溫州，而該次成功也是同房地產合作，其實質已經不算是個人合作建房了。2006年國內首個拿到土地的溫州個人合作建房項

目成為社會關注的焦點，被全國各地的購房者寄予

厚望，然而成功拿地一年后無任何突破的該項目最終轉為一個房地產開發項目。