第一篇：房地產法名詞解釋

名詞解釋

房地產：是指土地、土地權益以及地上建筑物、構筑物等房屋的合稱。建筑物區分所有權：指業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。城市房屋拆遷：是指在城市規劃區內國有土地上實施的房屋拆遷，當符合以上條件，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用中華人民共和國國務院令305號《城市房屋拆遷管理條例》進行。商品房預售：俗稱“賣樓花”，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。相鄰關系：是指相互毗鄰的房地產所有權人或使用權人之間在行使所有權或使用權時，因相互間給與便利或接受限制所發生的權利義務關系。建設用地使用權劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在建設用地使用權人繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將建設用地使用權無償交付給建設用地使用權人使用的行為。房地產開發：是指在依法取得建設用地使用權的國有土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。舊區改造：是根據城市規劃的需要將現有開發利用的舊城區改造翻新、重新建設，變成新的建成區。成片開發：是指在取得建設用地使用權后，依照規劃對土地進行綜合性的開發建設，建設供排水、供電、供熱、道路交通、通信等公用設施，形成工業用地和其他建設用地條件，然后轉讓建設用地使用權，經營公用事業，或者建設通用工業廠房以及相配套的生產和生活服務設施等地面建筑物，并對這些地面建筑物從事轉讓或出租的經營活動。房地產轉讓：是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。房地產抵押：是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。

論述題

商品房發生約定面積與登記面積不符的處理規則

如果當時人在合同中沒有約定的，事后也沒有達成補充協議，可以按照以下規則來處理：

（1）面值誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，按照合同約定的價格據實結算房價款，買受人不得要求解除合同。

（2）面積誤差比絕對值超出3%，買受人有權請求解除合同、返還已付購房款及利息。買受人同意繼續履行合同，房屋實

際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差

比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內

（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

銷售方逾期交付商品房及辦理房屋權屬證書的違約責任

1、銷售方逾期交付使用房屋的，應當按照商品房買賣合同約定的違約金數額或者損害賠償計算方法，支付違約金或損失賠

償額。如果合同沒有約定的，應當按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

2、由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當按照合同約

定承擔支付違約金或者賠償損失的違約責任：

（1）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；

（2）商品房買賣合同的標的為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。如果合同沒有約定違約金或者損失賠償計算方法，可以按照已付房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計劃逾期貸款利息的標準計算。

在何種條件下職工可提取住房公職金

職工有下列情形之一的，可以提取職工住房公積金賬戶內的存儲余額：

1、購買、建造、翻建、大修自住住房的；

2、離休、退休的；

3、完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關系的；

4、出境定居的；

5、償還購房貸款本息的；

6、房租超出家庭工資收入的規定比例的。

論述房地產法的基本原則

1、土地公有原則。

2、土地所有權與土地使用權相分離原則。

3、市場調節與宏觀調控相結合原則。

4、合理利用土地與保護

耕地原則。

5、保障房地產權利人合法權益原則。

劃撥的建設用地使用權在什么條件下可以轉讓？

1、建設用地使用權人為公司、企業、其他經濟組織和個人；

2、領有建設用地使用權證；

3、具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；

4、簽訂建設用地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交建設用地使用權出讓金或者以轉讓所獲收益抵交建設用地使

用權出讓金；

物業管理服務終止的條件有哪些？

1、物業服務合同約定的物業管理服務期限屆滿，雙方有沒有續簽合同的。

2、物業服務企業或業主委員會解除合同的。物業服務企業或企業委員會在以下條件下可以解除合同：

（1）雙方協商一致。

（2）物業服務合同中約定了一方解除合同的條件，當解除合同的條件具備時，解除權人有權解除合同。

（3）物業服務企業沒有依照物業服務合同的約定履行管理職責，經限期整改仍未達到要求，業主委員會有權終止合同。

（4）業主或業主委員會嚴重違反物業服務合同的約定，致使物業服務企業無法對物業進行有效管理，物業服務企業有權

解除合同。

（5）其他法律、法規規定當事人一方有權解除合同的情形。

3、因不可抗力致使物業服務合同的目的不能實現的。

4、物業服務企業被依法撤銷、解散或者被宣告破產時，物業服務合同也自然終止。

5、其他法律規定或當事人約定終止的情形。

第二篇：【自考2018整理】房地產法歷年名詞解釋

房地產法名詞解釋2018整理

39、城市公房是指坐落于直轄市、市、建制鎮的國有房屋和集體所有的房屋。

40.違章建筑是指在城市規劃區內，未取得建設工程規劃許可證或違反建設工程規劃許可證的規定建設，嚴重影響市規劃的建筑。

41、商品房現售是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。

42、物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業管理服務合同，對房屋及配套的設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

43、個人住房貸款

是指貸款人向借款人發放的用于購買自用普通住房的貸款。39．建筑物區分所有權是指建筑物所有人對建筑物專有部分的所有權、共用部分的持分權以及因共詞關系所生的成員權。

40．臨時安置補助費是指拆遷人對被拆遷人或者房屋承租人在過渡期內自行過渡可能發生費用的補助，通常又稱為過渡費。

41．商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買房人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。房屋預售又稱“賣樓花”。

42．業主委員會是指經業主大會選舉產生并經房地產行政主管部門登記，在物業管理活動中代表和維護全體業主合法權益的組織。

43．經濟適用住房是指已列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發企業或集資建房單位建造，以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房。39.房屋按份共有是指兩個或兩個以上的人對同一項房屋按照確定的份額享受權利、承擔義務。每個共同人有權要求將自己的份額分出或者轉讓。

40.房地產關系是指人們取得、開發、利用、經營和管理土地房屋而形成的社會關系。

41.房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。

42.住房公積金是指國家機關國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業以及其他城鎮企業、事業單位、民辦非企業單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。

43.涉外房地產廣義上是指房地產法律關系主體、客體、內容三要素中，有與國外或境外相聯系的某一具體因素的房地產。狹義上是指房地產法律關系的客體一房屋、土地位于我國境內和主體具有涉外因素的房地產。

房地產市場是指國有土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押和城市房地產轉讓、抵押、租賃等交易活動的總稱。

40．商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或房價款的行為。

41．土地登記制度是指國家依照規定程序將土地的權屬、用途、面積、政府對該宗地的利用設置的管理條件等情況登記在專業的簿冊上，同時向土地所有者和土地使用者頒發土地證書的制度。

42．經濟適用住房是指已列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發企業或集資建房單位建造，以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房。43．外商投資企業用地是指中外合資經營企業、中外合作經營企業和外資企業進行生產經營和工程建設所需要的用地。

房地產相鄰權是指兩個或兩個以上相互毗鄰的房地產所有人或使用人在行使房地產的占有、使用、收益和處分權時，相互之間應當給予便利或者接受限制而發生的權利義務關系。

40.仲裁亦稱公斷，指的是由第三者（專門的仲裁機構、仲裁員）根據發生房地產糾紛的當事人雙方的仲裁協議和一方的申請，對他們的爭議作出判斷和裁決。

41.商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

42.業主委員會是經業主大會選舉產生并經房地產行政主管部門登記，在物業管理活動中代表和維護全體業主合法權益的組織。

43.耕地占用稅是對占用耕地建房或者從事其他非農業建設的單位和個人征收的一種稅。

.建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事用地。42.房地產糾紛是指當事人因有關房地產的權益而引起的爭議。

43.土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。44.住房公積金是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業以及其他城鎮企業、事業單位、民辦非企業單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。

房產稅是以城鎮房產為征稅對象，以房產價值或租金為計稅依據的一種稅

【2015】

土地再開發是指對城區原有土地進行改造，即通過一定量資金、勞動等投入，調整用地結構，完善城市基礎設施，以提高現有土地的使用功能。

狹義的房地產開發是指房地產企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品

房的行為

土地登記是指將國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權以及依照法律法規規定需要登記的其他土地權利記載于土地登記薄公示的行為。

房地產開發項目是指在依法取得土地使用權的國有土地上進行基礎設施、房屋建設的項目，是房地產開發內容或要完成的工程內容。

限價商品住房是一種在房價較高的城市實行的、面向低收入無房或住房困難家庭供應價格限定、套型限定的普通商品住房的住房保障政策?！?016】名詞解釋題

36.房地產是指可開發的土地及其地上定著物、建筑物,(1分)包括物質實體和依托于物質實體上的權益。(2分)

37.商品房銷售廣告是指房地產開發企業、房地產權利人或房地產中介服務機構利用各種有形物質或者無形媒介為載體,(2分)發布的房地產項目預售、預租、出售、出租、項目轉讓以及其他房地產項目介紹的廣告。(1分)

38.買賣不破租賃規則.是指房屋在租賃期間,因與、析產、繼承或者買賣而發生所有權變動的,(分)不影響租賃合同的效力,原房屋租賃合同繼續有效。(2分)

39.住房公積金是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位、民辦非企業單位、社會團體及其在職職工,(1分)依法繳存的長期住房儲金。(2分)

40.土地增值稅.是指對轉讓房地產并取得收入的單位和個人,(1分)以其轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據而征收的一種房地產稅

農村土地承包經營權：指農村土地承包人對其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定處分的權利。

農村土地：指農村集體所有和國家所有依法又農民使用的土地，包括耕地林地草地，以及其他依法用于農業的土地。

土地用途管制制度：指國家為保證土地資源的合理利用，促進經濟社會和環境的協調發展，通過編制土地利用總體規劃劃定土地用途區域，確定土地使用限制條件，土地的所有者、使用者嚴格按照國家確定的用途利用土地這樣一種制度。

基本農田：指按照一定時期人口和社會經濟發展對農產品的需求，依據土地利用總體規劃確定的不得占用的耕地。

土地開發：是為了擴大土地的可利用面積和提高土地利用深度，通過勞力、技術和資金的投入將土地由自然資源改造為經濟資源。

土地復墾：指對在生產建設過程中，因挖損、塌陷、壓占等造成破壞的土地，采取整治措施，使其恢復到可利用狀態的活動。

土地使用權：是土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定處分的權利。

建設用地：指建設建筑物、構筑物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事用地，從廣義上講，指已利用土地中的一切非農業生產用地。

國家建設用征收土地：是國家運用其行政權力把農民集體土地轉為國家所有的行為。

鄉（鎮）村建設用地：是農村集體投資或農民投資興辦的鄉鎮企事業、村辦企業、農村村民住宅、鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設所使用的土地。

房屋所有權：指房屋所有人依法對自己所有的房屋享有占有、使用、收益和處分的權利。

房屋共有：指兩個以上主體對同一房屋共同享有所有權。

房屋共同共有：是指兩個或兩個以上的人對共有的某項房屋平等地、不分份額地享有權利并承擔義務。

房屋按份共有：是指兩個或兩個以上的人對同一項房屋按照確定的份額享有權利、承擔義務。

房地產相鄰權：指兩個或兩個以上相互毗鄰的房地產所有人或使用人在行使房地產的占有、使用、收益和處分權時，相互之間應當給予便利或接受限制而發生的權利義務關系。

異產毗連房屋：指結構相連或具有共有、共用設備和附屬建筑物而為不同所有人共有的房屋。

建筑物區分所有權：是指建筑物所有人對建筑物專有部分的所有權、共有部分的持分權以及因共同關系所生的成員權。

住房部分產權：指城鎮居民對按標準價（優惠價）購買的公房享有的權利，包括占有權、使用權、有限的收益權和處分權并可以繼承。房地產權屬登記：是指房地產行政管理部門代表政府對房地產所有權和使用權以及由上述權利產生的房地產他項權利進行登記，從而依法確認房地產權歸屬關系的行為。

公信力：指在登記為房地產權利變動的公示方法的情況下，即使登記簿的記載與實質的房地產權利不符，但對信賴記載表征的善意第三人也予以保護。

土地權屬登記：是國家用以確認土地所有權或土地使用權的一項法律措施。

城市居民住房：是指城市居民個人所有、數人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。

城市公房：指坐落于直轄市、市、建制鎮的國有房屋和集體所有的房屋。房屋開發：指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。

國有土地使用權出讓：是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權劃撥：指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置費后，將該幅土地交付其使用或將土地使用權無償交付給土地使用者適用的行為。

房地產開發企業：指以盈利為目的，從事房地產開發和經營的企業。房地產中介服務：是指為房地產開發和交易提供各種媒介性服務活動的總稱。包括房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等業務項目。拆遷當事人：是指城市房屋拆遷活動的參與者，包括拆遷人、被拆遷人。

城市房屋拆遷管理體制：指由城市房屋拆遷管理機構及其管理職責、管理程序相互關系等組成的有機整體。

違章建筑：指在城市規劃區內，未取得建筑工程規劃許可證件或者違反建設工程規劃許可證的規定建設，嚴重影響城市規劃的建筑。

臨時建筑：指結構簡易、臨時性必須限期拆除的建筑物、構筑物和其它設施。

房地產交易：指房地產權的變更和轉移，其形成包括房地產轉讓、抵押、租賃。

房地產轉讓：指房地產權利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其房地產權轉移給他人的行為。

房地產權屬登記：是指房地產行政管理部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產生的抵押、典權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產權歸屬關系的行為

商品房現售：指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。

商品房預售：指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

房地產抵押：指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押人提供債務履行擔保的行為。

房地產抵押合同：指房地產抵押權人和抵押人明確相互權利義務關系的協議。

房屋租賃：指房屋所有人作為出租人將其房屋出租承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

房屋租金：指房屋承租人為取得一定期限內房屋的使用權而付給房屋出租人的經濟補償。

已購公有住房和經濟適用住房：指城鎮職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮住宅制度改革政策規定，按照成本價（或標準價）購買的公有住房，或者按照地方人民政府指導價購買的經濟適用住房。物業管理：指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業管理服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修。養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

業主：是物業的所有權人，對物業享有占有、使用、收益和處分的權利。

物業管理服務合同：是指物業管理服務企業接受小區業主或業主委員會的聘任和委托從事物業管理服務，由委托方與受委托方訂立的約定雙方權利義務的書面協議。

個人住房貸款：是指貸款人向借款人發放的用于購買自用普通住房的貸款。

經濟適用住房：是指已列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發企業或集資建房單位建造，以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房。經濟適用住房開發貸款：是指貸款人用信貸資金向借款人發放的，用于支持經濟適用住房開發建設的貸款。

住房公積金：指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業，以及

其他城鎮企業、事業單位、民辦非企業單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。

狹義的房地產稅：指以房地產為課稅依據或者主要以房地產開發經營流轉行為為計稅依據的稅，包括城鎮土地使用稅、耕地占有稅、固定資產投資方向調節稅、房產稅、契稅和土地增值稅。

房地產稅收的效益：指房地產稅收應在促進房地產的合理配置、房地產市場有序進行以及房地產稅收的征管等方面講求效益，增加其激勵作用，以促進房地產業健康發展。

土地增值稅：即可以轉讓房地產取得的增值額為征稅對象的一種稅。城鎮土地使用稅：是對使用國有土地的單位和個人征收的一種稅。耕地占用稅：是對占用耕地建房或從事其他非農業建設的單位和個人征收的一種稅。

土地使用權出租：是指土地使用者將土地使用權單獨或隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。

土地使用權抵押：是指土地使用者提供可供抵押的土地使用權作為履行債務的擔保的行為。

耕地占用稅：是對占用耕地建房或者從事其他非農業建設的單位和個人征收的一種稅。

固定資產投資方向調節稅：是對在我國境內進行固定資產投資的單位和個人，就其固定資產投資額按規定的稅率征收的一種稅。

房產稅：是以城鎮房地產為征稅對象，以房產價值或租金為計稅依據的一種稅。

契稅：是在房地產所有權發生轉移時，就當事人訂立的契約，按房產價的一定比例向不動產去的人一次性征收的稅。

外商投資企業用地：是指中外合資經營企業、中外合作經營企業和外商獨資企業進行生產經營和工程建設所需的用地。

代管華僑：是指房屋所有人下落不明，無合法代理人或所有權人不清楚的華僑私有房屋，由房屋所在地政府房屋管理部門代為管理的行為，它不同于委托代管的民事代理行為。

房地產糾紛：是指當事人因有關房地產的權益而引起的爭議。

土地權屬糾紛：指土地所有人或使用人因土地所有權或使用權的歸屬問題而發生的爭議。

行政處理是指由房地產行政主管部門在自己的職權范圍內，對某些特定情況下的房地產糾紛直接作出處理決定。這種處理可能是根據發生糾紛的當事人的要求而作出的，也可能使房地產行政主管部門主動的做出的。

代管僑房是指房屋所有人下落不明，無合法代理人或者所有權不清楚的華僑私有房屋，由房屋所在地政府房屋管理部門代為管理的行為，他不同于委托代管的民事行為。

土地補償費是對土地所有人或土地使用人地投入和收益的補償。

第三篇：自考“房地產法”串講(選擇和名詞解釋部分)

第一章 1、1998年8月29日第二次修改的《土地管理法》的實施日期是：1999年1月1日 2、1991年5月24日，國務院決定，每年的全國“土地日”是6月25日

3、以下屬于房地產三級市場交易活動的是：房屋租賃

4、房地產作為一項財產，在法律上反映為房地產權，其中，當土地單獨作為地產時，指的是：土地所有權、土地使用權

5、為了1998配合年下半年開始的住房分配貨幣化政策的實施，我國正在推行一種新的住房供應體系，其中處于主體地位的是：經濟適用房

6、以下經濟關系中屬于行政管理性質房地產關系的是：土地用途管制

7、在我國房地產的體系中屬于綜合性的法的是《民法通則》

8、在我國，不可作為商品來交換的是：土地所有權

9、以下不屬于房地產法律關系參加人的是：合伙組織

10、以下為新中國房地產立法奠定基礎的規范性文件是：《中國土地法大綱》

11、以下有權制定房地產法規的主體是廣州市人大常委會

12、根據《建筑法》，對全國的建筑活動實施統一的監督管理的部門是：國務院建設行政主管部門

13、以下規范性法律文件中不屬于廣義房地產法的是：《行政訴訟法》

多選

1、在我國，按照土地資源狀況和土地利用總體規劃，將土地分為：農用地、建設用地、未利用地

2、房地產法律關系的客體包括：土地、房屋、行為

3、房地產市場的特征有：綜合功能、多級市場、國家適度干預、部分限制、法定形式

4、我國房地產法的基本原則包括：土地有償使用原則、房地產綜合開發原則

5、房地產法律關系包括：房地產法律關系主體、房地產法律關系客體、房地產法律關系主體之權利和義務

6、房地產法律關系主體主要有：國家機關、企業單位

7、規劃行政主管部門依法管理城市建設采取的“一書兩證制”是指：建設用地規劃許可證、選址意見書、建設工程規劃許可證

8、行政管理性質的房地產關系包括不平等主體之間基于土地和房屋的拆遷關系、征用關系、土地用途管制關系

9、民事(商品)性質的房地產關系，指的是平等主體之間基于土地、房屋而發生的：所有關系、使用關系、轉讓關系、抵押關系、租賃關系

10、廣義的《房地產法》的基本內容包括：關于房地產權屬的規定、關于房地產開發利用的規定、關于房地產交易的規定、關于社會化、專業化的物業管理的規定、關于國家對房地產業及其市場實施管理的規定

11、在國民經濟中，房地產業的支柱地位和作用主要體現于它的基礎性、先導性

12、房地產立法體系中的地方性法規的制定主體包括：省會市人大、經濟特區所在地人大、國務院批準的較大市的人大常委會

13、我國現時所稱房地產市場，是指城市房地產轉讓、房地產抵押、房屋租賃和：國有土地使用權出讓、國有土地使用權轉讓、國有土地使用權出租、國有土地使用權抵押

名解

1、房地產權

2、房地產關系

3、房地產法律關系

4、房地產法律關系主體

5、房地產法律關系客體

6、房地產業

7、城市房地產開發

第二章 1、1957年，國務院成立的統管全國的房地產的部門是：國家城市服務部 2、1986年8月1日，根據國務院的決定，作為國務院的直屬機構，負責全國的土地的統一管理工作的部門是：國家土地管理局 3、1988年后國務院機構改革，負責全國城鄉建設行政管理，包括城鄉建設規劃，建筑業和房地產管理等的部門是：建設部 4、1998年3月國務院設立的國土資源部，該部組成部分為原地質礦產部、國家海洋局、國家測繪局和：國家土地管理局

5、制定全國城鎮住房的基本制度、統一政策的部門是：國務院

6、地方各級人民政府在權限范圍內的征用土地、申請建設用地的審批權，分別由省一級、市一級、縣一級人民政府行使；其中征用土地批準權，只能由：省一級人民政府行使

7、土地的全民所有，代表國家行使國家所有土地的所有權的部門是：國務院

8、負責有關土地，房產的稅收的部門是：稅務部門

多選

1、建國后至文革前，曾主管全國房地產工作的機構有：房地產管理局、國家城市服務部

2、縣級以上人民政府土地行政主管部門對違反土地管理法律、法規的行為進行監督檢查時，有權采取下列措施：要求被檢查的單位或者個人提供有關土地權利的文件和資料進行查閱或者予以復制、要求被檢查的單位或者個人就有關土地權利的問題作出說明、進入被檢查單位或者個人非法占有的土地現場進行勘測、責令非法占用土地的單位或者個人停止違反土地管理法律、法規的行為

3、建設部的主要職能是：城鄉建設規劃管理、建筑業管理、居民住宅建設和管理

名解

1、房地產管理機構

第三章

1、根據我國現行《土地管理法》的規定，我國的基本國策是：十分珍惜、合理利用和切實保護耕地

2、最新修改的《土地管理法》規定，新增建設用地(即農用地轉為建設用地)的土地有償使用費，上繳中央財政的占30%

3、征用耕地的土地補償費和安置補償費最高不得超過被征用前三年平均產值的30倍

4、以下土地使用權可以出讓是：城市規劃區內的國有土地

5、對土地使用權出讓方式中的協議出讓進行限制的是：《城市房地產管理法》

6、土地使用權出讓的最高年限：居住用地規定為70年

7、無償收回劃撥土地使用權，對其地上某建筑物、其他附著物、市、縣人民政府應當根據實際情況給予適當補償

8、商業用地土地使用權出讓的最高年限為：40年

9、工業用地土地使用權出讓的最高年限為：50年

10、農民集體土地所有權的轉讓僅限于：國家征用

11、以下不屬于農民集體所有土地范圍的是：城市及郊區土地

12、禁止房地產轉讓的有效規范性應是：法律

13、下面有關國有土地使用權劃撥的提法中，正確的有：劃撥土地使用權可以有期限、也可以無期限。劃撥土地使用權，原則上不可以轉讓、出租、抵押。土地使用者取得土地使用權無需支付地價

14、根據《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》企業改革中涉及的土地使用權，下列可以經批準后保留劃撥方式的是：國有企業兼并國有企業的

15、下列各行為中符合有關法律規定的：甲村所有的A地經國家征用后出讓給乙公司使用

16、根據《土地管理法》的規定，土地承包經營期限為：30年 17、1998年修訂的《土地管理法》把土地管理方式由以往的分級限額審批制改為：土地用途管理制度 18、1998年再次修訂的《土地管理法》的指導思想是突出保護：耕地 19、1998年再次修訂的《土地管理法》規定土地用途管理制度，將土地分為：農用地、建設用地和未利用地

多選

1、在我國，農用地轉用審批權由：省級人民政府行使、中央人民政府行使

2、下列土地屬于國有土地的范圍的是：城市市區的土地、國家依法征用的土地、農村中已被沒收的土地

3、國家出讓土地使用權，可采用的方式是：協議、招標、拍賣

4、下列土地使用權禁止轉讓的是：以出讓取得土地使用權，未達到法定轉讓條件的。依法收回土地使用權。共有土地使用權，未經其他共有人書面同意的。權屬有爭議的。未依法登記領取權屬證書的

5、在下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府批準劃撥的是：國家機關用地和軍事用地、城市基礎設施用地和公益事業用地、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地

6、下列情形中可以收回劃撥的國有土地使用權的是：為公共利益需要使用土地的。為實現城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的。土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的。因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的。公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的

7、土地使用權抵押的生效要件包括：抵押人系土地所有權人或使用權人、書面抵押合同、抵押登記

8、以下屬于土地使用權終止的原因及后果的有：合同期限屆滿、土地使用者違反合同、土地滅失

9、國有企業改革中劃撥土地使用權的處置辦法依法有：保留劃撥用地、使用權作價入股、使用權出讓、使用權租賃

10、國企改革中所涉劃撥土地使用權應采取出讓或租賃方式處置的有：國有租賃經營、非國企兼并國企、國企出售

11、土地使用權轉讓的方式，常見的有：出售、交換、贈與、買賣

12、劃撥土地使用權，只有在符合一定條件情況下才可以轉讓、出租、抵押、其中土地使用者必須是：公司、個人、企業

13、甲與某縣土地管理局簽訂一份土地使用權出讓合同，該合同應包括的主要內容有：出讓地塊的基本情況、包括位置、面積、界線。出讓金額的數量。土地使用權的出讓期限。違約責任。土地使用條件

14、下列合同中，應當以書面形式簽訂的是：甲與乙簽訂的土地使用權買賣合同、甲公司與乙縣土地管理局簽訂的土地使用權出讓合同、甲公司與乙銀行簽訂的土地使用權抵押合同、甲與乙簽訂的土地使用權贈與合同、甲與乙簽訂的土地使用權出租合同

15、下列屬于法律允許的土地使用權劃撥范圍的是：某省高級人民法院辦公用的土地。某空軍部隊軍用機場占用的土地。某縣養老院占用的土地。某大學占用的土地、某城市道路用地

名解

1、土地管理法

2、國有土地使用權出讓

3、國有土地使用權劃撥

4、土地使用權轉讓

5、土地使用權出租

6、土地使用權抵押

第四章

1、根據我國《土地管理法》的規定。下列有權行使征用土地的審批權的政府機關是：省級人民政府

2、違反土地管理法規定，逾期不履行土地復墾義務的，責令繳納復墾費。專項用于土地復墾；還可以處以罰款，罰款額為土地復墾費的：2倍以下

3、土地利用總體規劃要經省、自治區人民政府審查同意后，報國務院批準的是省、自治區人民政府所在地的市以及其他城市但人口應不少于100萬

4、征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年的平均年產值的6~10倍

5、《土地管理法》規定，省、自治區、直轄市劃定基本農田保護區應當占本行政區域內耕地的80%以上

6、必須報國務院批準，才能一次性開發未確定土地使用權的國有荒山?；牡亍⒒臑┏^600公頃

7、我國土地利用總體規劃原則上實行二級審批

8、以下不屬于《土地管理法》的規定的土地開發原則的是：嚴懲土地違法犯罪

9、依《土地管理法》的規定，征用基本農田以外的耕地30公頃要由自治區人民政府批準

10、根據《土地管理法實施條例》的規定，土地利用總體規劃的期限一般為：15年

11、依法必須實行土地利用總體規劃公告制度的是：鄉(鎮)土地利用總體規劃

12、土地利用計劃管理的重點是：實行建設用地總量控制

13、以下屬于國家建設征用土地法律特征的是：征用行為的行政性、征地條件的補償性、征地主體的惟一性。不是的是：征用方式的強制性

14、對需要復墾的國有土地，企業利用自有資金或者貸款進行復墾，復墾后土地的所有權應屬于：國家

15、國家重點建設項目選址需要占有基本農田應報國務院批準

16、原發包單位應當終止承包合同，收回發包的耕地的情況是承包經營耕地的單位或者個人棄耕拋荒超過2年

17、建設占有土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當首先辦理農用地轉用審批手續

18、以下不屬于土地利用總體規劃編制內容的是：土地執法檢查

19、以下不屬于土地利用計劃應該包括的內容的是：土地適宜性評價

20、臨時使用土地的期限一般不超過2年

21、下列哪些是建設用地按土地所有權性質所進行的劃分：國家建設用地

22、基本農田保護區的劃定以：鄉(鎮)為單位

23、村民住宅用地申請由：縣人民政府批準

多選

1、土地利用總體規劃按各級規劃的層次可以分為：全國性土地利用總體規劃。省、自治區、直轄市土地利用總體規劃。市級土地利用總體規劃?？h級土地利用總規劃。鄉(鎮)級土地利用總體規劃

2、下列耕地應當劃入基本農田保護區，實行嚴格管理：經國務院有關主管部門或者縣級以上地方人民政府批準確定的糧、棉、油生產基地內的耕地。有良好的水利與水土保護設施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產田：蔬菜生產基地、農業科研、教學試驗田

3、征用下列土地的，由國務院批準：基本農田、基本農田以外的耕地超過35公頃、其他土地超過70公頃

4、必須報國務院批準的土地利用總規劃的類型有：全國土地利用總體規劃、省、自治區、直轄市的土地利用總體規劃、省人民政府所在地的市的土地利用總體規劃

5、各級人民政府編制土地利用計劃的依據包括：國家經濟和社會發展計劃、國家產業政策、土地利用總體規劃、建設用地和土地利用實際狀況

6、國家可以劃撥或出讓、租賃土地使用權的情況是：將農村集體所有的土地征用為國有、國家依法收回國有建設土地使用權、國有荒山、荒地即將國有未利用土地改為建設用地

7、編制土地利用總體規劃，必須遵循的原則是：嚴格保護基本農田，控制非農業建設占有農地，提高土地利用率。統籌安排各類、各區域用地、保護和改善生態環境，保護土地的可持續利用、占用耕地與開發復墾耕地相平衡

8、征用土地的費用一般包括：土地補償費、耕地開墾費、地上附著物補償費、新菜地開發建設基金、新菜地開發建設基金

9、征用土地的費用的構成為：土地補償費、安置補助費、青苗補償費

10、土地利用和保護的目的是協調國民經濟各部門之間的用地矛盾，使社會效益和生態效益達到最佳水平，其主要內容包括：土地開發制度、土地利用總體規劃制度、土地調查和統計制度、耕地的特殊保護制度

11、根據原國家土地管理局1993年發布的《土地利用總體規劃編制審批暫行辦法》，下列哪些屬于土地利用總體規劃應包括的內容：土地利用分區規劃、土地需求量預測、土地適宜性評價、土地利用現狀分析、確定規劃目標和方針，進行布局與結構調整

12、鄉(鎮)土地利用總體規劃經批準后，鄉(鎮)人民政府應當在本行政予以公告，以下列哪些屬于公告的內容：規劃目標、規劃期限、地塊用途、規劃范圍、批準機關和批準日期

13、實現耕地總量動態平衡是耕地保護的目標，下列哪項是《土地管理法》為實現這一目標所規定的制度：實行占用耕地補償制度，實行基本農田保護區制度、實行土地用途管制制度、從規劃上保證總量平衡、禁止閑置和荒蕪耕地

14、農用地轉用審批權主要集中在：中央、省級

名解

1、土地利用總體規劃

2、基本農田保護區

3、土地開發

4、城市總體規劃

5、土地復墾

6、建設用地

第五章

1、房屋發生擴建、翻建、改建及相應的宅基地使用范圍的增、減時所進行的登記屬于：變更登記

2、根據我國現行有關法律的規定，房屋產權的取得、轉移、變更和他項權利設定的法定生效要件是：辦理房屋產權登記

3、異產毗連房屋所有人以外的人，需使用異產毗連房屋的共同部位時，應具備的條件是：各所有人一致同意

4、甲與乙結婚已十多年，兩人現居住房屋為甲婚前自己出資購買的，后甲與乙感情不和，甲多次對其侄女丙說要把房贈與她，還定下贈與協議，2000年1月，甲趁乙出差期間，把房以高價賣給了丁，并辦理了房屋產權過戶登記，乙出差回來發現后向法院起訴，請求確認該買賣行為無效，根據有關法律規定，此時房屋應屬于丁所有

5、關于建筑物區分所有權概念諸說中的專有權說最早為：1804年《法國民法典》所肯定

6、下列情形可能形成房屋共有關系的是：甲公民與乙公司共同出資買一間房、甲公民與某國有企業共同投資一間大廠房、甲私營企業與乙私營企業共同投資興建商鋪

7、土地使用權的客體范圍包括：地面

8、以下屬于房地產權屬登記的功能的是：產權確認功能、管理功能、公示功能

不屬于的是：使用功能

9、土地使用權傳來取得的方式包括抵押權的實現或民事執行，變更國有土地使用權的主體以及轉讓

10、各國關于房地產權屬登記及其效力的規定，主要有三種模式，法國模式、托倫斯模式和德國模式

11、縣級以上人民政府根據需要，在一定期限內對本行政區域內的房地產進行統一的權屬登記稱為：總登記

12、住房部分產權包括占有權、使用權、有限的利益權和處分權、并可以繼承，它是指城鎮居民對其購買的公房享有的權利，該公房的購買價為：標準價(優惠價)

13、房屋共有是指兩個以上主體對同一房屋共同享有：所有權

14、在對建筑物區分所有權的界定上，三元論說，又稱“最廣義區分所有權說”倡導者為：德國學者

15、相鄰關系的客體為：相鄰房地產所有人或使用人行使其權利時所體現的利益

16、立法上對房地產權屬登記的效力問題采取對抗要件主義的國家不包括：德國

17、根據我國有關立法規定，辦理房產權轉移登記的時間在事實發生之日起：3個月內

18、老吳生有一子一女，妻子已過世，兒女嫌其殘廢難以照料，便不與其共同生活但偶寄生活費回來，其生活起居常得到其外甥女的幫忙，1996年老吳與本村自辦的敬老院簽訂遺贈撫養協議，約定老吳生前由敬老院撫養，死后老吳將其房屋贈與敬老院，2000年1月。老吳病重，自知時日不多，便定下遺囑一份，指明該屋由其一子一女和外甥女平分，2月份老吳去世，根據有關法律規定，此時老吳的房屋應歸：敬老院所有

19、以下兩者之間的關系不屬于房屋共有關系的是：國家機關之間

屬于的是：全民和集體單位之間，公民之間，公民和社會組織之間

20、機關、團體、部隊、企業事業單位不得租用或變相租用私有房屋，如因特殊需要必須租用，有權批準的為：縣級人民政府

多選

1、依據房屋所有權的主體不同，房屋所有權可分為以下幾種：公房所有權，私房所有權、外產房所有權、中外合資房所有權、其他性質的房屋所有權

2、下列所列各項用于房屋按份共有特征的是：主體各有份額、每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓

3、建筑物區分所有權是由三種權利構成的，即：專有所有權、共同部分處分權、成員權

4、建筑物區分所有權的特征包括：一體性、復合性、專有所有權的主導性、權利主體身份的多重性

5、房屋共有的法律特征是：主體至少兩人、客體是同一項房產，存在對內、對外兩種關系

6、我國的國有房產可分為：直管公房、自管公房

7、房屋共有的形式有：房屋共同共有、房屋按份共有

8、土地使用權的內容在經濟生活中具體表現為對土地的：利用權、出租權、轉讓權、抵押權、物上請求權

9、土地使用權主體變更的事由包括：買賣、互易、贈與

10、以下屬于所有權具體表現形態的是：共有權、、個人獨體所有權、法人所有權、建筑物區分所有權

11、下列情況中可能會發生房地產相鄰關系的是：甲所有的房子和乙所有的房子相鄰，甲乙間的關系、甲的房子出租給乙，該房子與丙的房子相鄰，乙與丙之間的關系、甲的房子出租給丙，乙的房子出租給丁，甲乙的房子相鄰，丙與丁之間的關系、僑居在國外的甲的房子與乙的房子相鄰，甲與乙的關系

12、土地使用權在下列哪些主體間的流轉會受到一定的限制：甲國有企業欲從某市衛生局受讓A地的土地使用權、中國公司甲欲把c地的土地使用權轉讓給美國公民乙、某美國公司駐廣州辦事處欲將其擁有的甲地的使用權連同地上建筑物轉讓給某澳大利亞駐廣州辦事處

13、下列有關建筑物區分所有權中三大權利的提法，正確的是：區分所有權取得專有所有權就取得了共同部分持分權、區分所有人喪失了專用所有權即喪失共同部分持分權與成員權，區分所有權人專有所有權的大小決定了共同部分持有權及成員權的大小，在區分所有權成立登記上，只登記專有所有權、專有所有權處于主導地位

14、地產權屬的登記按登記的時間和內容可分為：初始登記、變理登記

15、在房地產權屬登記的種類中，其他登記包括：限制登記、遺失登記、更正登記、更名登記

16、以合法有效的遺囑處分遺產的方式，其法律效力高于法定繼承，但作為一種法律行為，遺囑必須具備以下條件：主體合格、客體合法、內容合法、形式合法、意思表示真實

17、國有房產的來源主要有：舊政府房產、個人捐獻私房、國家基建投資興建的房產、私房社會主義改造的、沒收官僚資本家所有的房產

18、在租賃城市私有房屋期間，承租人有下列行為之一的，出租人有權解除租賃合同：承租人累計6個月不交租金、承租人擅自將房屋轉讓的、承租人擅自將房屋轉租的、承租人擅自將房屋轉借的、承租人利用承租的房屋進行非法活動，損害公共利益的 名解

1、房屋所有權

2、建筑物區分所有權

3、房地產相鄰權

4、房地產權屬登記

5、房屋共有

6、住房部分產權

7、房產毗連房屋

8、房地產權屬登記的公信力

9、私房管理

第六章

1、《土地增殖稅暫行條例》規定，建造普通標準住宅出售免征土地增殖稅的情況是，增殖額未超過扣除項目金額的：20% 2、1998年國務院頒布的《城市房地產開發經營管理條例》規定，房地產開發企業的注冊資本必須超過：100萬元

3、按房地產開發的規模不同，房地產開發可分為單項開發、小區開發和成片開發

4、房地產開發必須嚴格執行城市規劃，堅持經濟效益、社會效益和環境效益相統一

5、根據《城市房地產管理法》的規定，房地產開發企業若超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發土地的，可以征收土地閑置費，其數額一般為不超過土地使用權出讓金的20%

6、我國的房地產專營企業按照資質可分為：五級

7、以下房地產專營企業資質條件中不符合一級企業的是：4年房地產開發經歷

8、以下房地產專營企業資質條件中不符合二級企業的是：自有流動資金和注冊資金均為800萬元

9、房地產開發企業在領取營業執照后的一定期限內，應到登記機關所在地的縣級以上人民政府確定的部門備案，此期限為：30日

10、在我國，房地產一級企業的等級證書由：建設部核發

11、在我國，房地產開發企業中持有資格證書的專職會計人員不得少于2人

12、從事房地產咨詢業務的房地產中介服務機構，具有房地產及相關專業中等以上學歷，初級以上專業技術職稱人員須占總人數的50%以上 13、1980年國務院《關于中外合營企業建設用地的暫行規定》規定，中我合營企業用地應計收：場地使用費

14、世界各國的土地制度，大致可以分為三種模式，其中，實行以土地私有制為基礎的完全市場模式的國家是：美國

15、不屬于房地產開發企業設立之必備程序的是：事先公證

屬于的是：申請登記、發給營業執照、備案

16、以下不屬于房地產開發主要特征的是：建設周期短

17、工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽?。和壏康禺a主管部門的意見

18、違反《城市房地產管理法》規定，未取得營業執照擅自從事房地產開發業務的，由縣級以上工商業行政管理部門沒收違法所得，可以并處罰款，罰款額不得超過違法所得的：5倍

19、以下屬于房地產三級市場的是：房屋租賃

20、在我國，設立房地產中介服務機構的資金和人員條件，要由：縣級以上房地產管理部門進行審查

21、若要從事房地產估價業務必須經過考試并取得《房地產估價員崗位合格證》

22、若要從事房地產經紀業務必須取得《房地產經紀人資格證》

23、對房地產中介服務機構的專業人員條件進行年檢的法定機構是：房地產管理部門

24、房地產中介服務機構領取營業執照后的一個月內，應當到登記機關所在地的：縣級以上人民政府房地產管理部門備案

多選

1、房地產開發企業對土地進行開發，將生地變成熟地，達到“七通一平”，這種開發屬于：成片開發、經營開發

2、下列各項是房地產資質一級企業必須達到的條件：自有流動資金2000萬元以上，注冊資金不低于2000萬元、具有5年以上從事房地產開發的經歷

3、房地產開發應注意的事項包括：總體效益開發高。嚴格按用途、期限開發。設計、施工規范。居民住宅優惠開發

4、國家對房地產中介服務人員采取下列管理辦法，執業咨詢認證、采取統一考試、注冊登記

5、土地開發三通一平的三通是指：道路通、上下水通、電力通

6、按開發的規模不同，房地產開發可分為單項開發、小區開發、成片開發

7、我國房地產開發企業目前主要有：專營企業、兼營企業、項目公司

8、我國目前的房地產中介服務主要有：房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀

9、下列國家的土地制度屬于以土地所有制為基礎的完全市場模式的是：美國、日本

10、下列有關房地產開發企業的提法中，正確的是：房地產開發項目公司項目開發經營完畢后，應向工商行政管理機關辦理注銷經營范圍的登記。房地產開發企業須有自己的名稱

11、根據有關法律的規定，必須在領取營業執照后法定期間內到有關部門備案的是：光明房地產開發有限責任公司、宏達房地產咨詢有限責任公司、利用房地產價格評估有限責任公司、路通房地產經紀有限責任公司、通達房地產股份有限公司

名解

1、房地產開發

2、房地產開發企業

3、房地產開發用地

4、房地產中介服務

第七章

1、拆遷補償的范圍包括：被拆除的未超過期限的臨時建筑物

2、拆遷補償的對象是被拆除房屋及附屬物的：所有人

3、房屋拆遷必須依法按照一定的程序進行，該程序是：申領規劃用地許可證、編制拆遷計劃和方案、申領房屋拆遷許可證、4、房屋拆遷補償對象不包括：公房所有人

5、拆遷補償協議和安置協議必須經公證機關公證，并辦理證據保全的情況是：拆除由房屋拆遷主管部門代管的房屋

6、產權調換的補償標準是按照被拆除房屋的：建筑面積

7、應當實行產權調換的情況是：拆除非住宅房屋

8、在房屋拆遷中，被拆遷人享有的權利是：安置和補償權

9、拆遷安置的是被拆除房屋及其附屬物的：使用人

10、重新建造與被拆除房屋相同結構、相同標準、相同質量的房屋的造價是：重置價格

11、在實踐中經常運用，有利于協調拆遷雙方在補償問題上的分歧的拆遷補償方式是：產權調換與作價補償相結合

12、拆遷人與被拆遷人對房屋拆遷主管部門或人民政府裁決不服的，可以向人民法院起訴，該期限在接到裁決之日起：15日起

13、取得房屋拆遷許可證的拆遷人不包括：公民個人

14、房屋拆遷以拆遷主體的不同為標準可分為統一拆遷和自行拆遷

15、房屋拆遷的直接目的是獲取舊房所占用土地的：使用權

16、拆除設有抵押權的房屋實行產權調換的，由抵押權人和抵押人重新簽訂抵押協議

17、主要發生在城市的新城區(尤其是成片新住宅的建設)，不公改變了原土地所有權的歸屬，而且也確定了征地單位的土地使用權的拆遷方式是：征地拆遷

18、對房屋拆遷搬家補助費的標準進行規定的人民政府是：省級

19、拆除出租住宅房屋應當實行產權調換，原租賃關系，繼續保持

20、以下屬于拆遷安置費用以外的費用的是：拆遷公告費

21、房屋拆遷必須按照一定的程序進行，首先應該：申領規劃用地許可證

多選

1、被拆遷人可能是：房屋的所有人、房屋的使用人、房屋的代管人、房屋的管理人、房屋的承租人

2、以建設投資不同的資金來源為標準劃分，房屋拆遷可分為：市政動遷、社會動遷

3、拆遷公告的內容主要包括：建設項目的名稱、拆遷人、拆遷時間、拆遷范圍

4、拆遷協議的主要條款應該包括：補償形式、安置地點、補償金額、違約責任、過渡期限

5、根據我國現行法律的有關規定，房屋拆遷人是進行國家建設需要使用土地而向國家申請征用土地的人，包括：全民所有制企業、集體所有制企業

6、拆除用于公益事業的房屋及其附屬物，補償方式是：按照重置價格給予補償、由城市人民政府按城市規劃統籌安排、不予補償

7、如拆除的房屋是出租住宅房屋：應當實行產權調換、原租賃關系繼續保持、因拆遷而引起原租賃合同條款的變動，應當作相應修改

8、房屋拆遷中的被拆遷人包括：公有房或私有房的所有人、房地產部門直接管理公房的住戶、私房住戶、國家授權的國有房屋及其附屬物的管理人

名解

1、房屋拆遷

2、房屋拆遷許可證

3、房屋拆遷補償

4、拆遷安置 第八章

1、依照城市房地產交易法律制度的有關規定，房地產交易的形式不包括：房地產開發

2、書面租賃合同簽訂后，依法應向房產管理部門辦理登記備案手續的是：出租人和承租人

3、房地產轉讓、抵押時、要求：房屋的所有權和土地使用權同時轉讓、抵押

4、城市房地產買賣中，仍屬于國家。不能轉移給受讓人的是土地所有權

5、依據我國法律法規的規定，下列房地產可以設定抵押的是：某國有企業的廠房

6、以下各項不屬于抵押權人的義務的是：保持抵押房地產的價值(不屬于)不得妨礙抵押人依法行使對抵押房地產的占有、使用、收益權，不得單方擴大抵押人擔保范圍，增加其負擔、在抵押權實現后，如果變賣抵押房地產的價款清償主債后有剩余的，應當將剩余部分返還給抵押人

7、屬于依法收回土地使用權的情況是：出讓年限屆滿而未續期、根據社會公共利益的需要而提前收回、因逾期未開發而被無償收回

8、房地產轉讓的條件之一是按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，應完成開發投資總額的25%以上

9、房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后一定期限內持房地產權屬證書、當事人的合法證明，轉讓合同等文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格，該期限是：30日

10、土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為：土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限

11、依照法律規定，下列各種形式中哪種房地產是允許轉讓的：通過出讓方式取得土地使用權的房地產轉讓，轉讓時房屋已建成，并搬起石頭砸自己的腳房屋所有權證書

12、房屋預售實行許可證制度，房地產開發商應：向縣級以上人民政府房產管理辦理預售登記

13、依照《城市房地產管理法》的規定。預售商品房的，若預購人將其購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定

14、在我國，房屋贈與是：無償的

15、在我國，房屋贈與人主要是公民

16、典契沒有約定典期的，原則上作絕賣處理，不得贖回房屋的，情況是出典人超過30年回贖期限

17、《城市私有房屋管理條例》施行后，交換房屋未辦理產權轉移手續的，發生糾紛后一般可認定換房行為沒有效力

18、屬于不辦理土地使用權出讓手續而以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓情況的是：經批準轉讓土地用于行政法規規定的用地、根據城市規劃土地使用權不宜出讓的、同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的

19、房地產轉讓合同約定的土地使用權的使用年限與原土地使用權出讓合同約定的最后年限的關系是：不能超過

20、按提供預售的商品房計算，進行房屋預售的條件是已確認訊息工期進度和竣工交付日期并且可以投入開發建設的資金達到工程建設總投資額的25%

21、下列房地產可以設定抵押的是：未列入拆遷范圍的房地產

22、以下所列為可以出租房屋的是：共有房屋共有人同意的

23、房屋預售在實踐中最基本的問題是：預購人合法權益的保護

24、出典房屋的典期一般決定于雙方當事人的約定

25、下列各項中屬于房地產抵押權人應履行的義務是：不得單方擴大抵押人擔保范圍

26、依據《城市房地產管理法》的規定，房屋所有人以營利為目的將通過劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金所含：土地收益上繳國家

27、法律規定，房屋贈與合同發生法律效力的時間是：登記之時

28、土地使用權轉讓必須按照出讓合同的約定，已支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書

29、民間所說的：房不計租，錢不計息，所指的法律關系是：房屋出典

30、房屋交換的實質是：房屋買賣

多選

1、房地產交易的對象包括：城鎮國有土地使用權、土地上的房屋以及其他建筑物的所有權

2、房地產交易的形式包括：房地產轉讓、房地產抵押、房屋租賃

3、房地產轉讓可通過下列方式實現買賣、贈與、以房地產抵債、因企業被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移

4、房地產抵押合同中，抵押人應享有的權利有：對抵押房地產的占有、使用和收益權。就同一房地產剩余的價值部分再設定抵押的權利

5、根據《城市房屋租賃管理方法》的規定，有下列情形的，不得出屬于違法建筑的、不符合環境保護部門的有關規定的、不符合安全標準的、沒有合法的房屋所有權證的、權屬有爭議的

6、房屋租金是房屋使用價值分期出售的價格，其可分為：市場租金、商品租金、成本租金

7、房屋交換與房屋調換的主要區別是：房屋交換是交換的所有權的行為、房屋交換實質上是房屋買賣、房屋調換是交換使用權的行為、房屋調換實質上是房屋租賃權的互相轉讓

8、下列各項屬于禁止房地產轉讓的情形有依法收回土地使用權、共有房地產，未經其他共有人書面同意的、權屬有爭議的、未依法登記領取權屬證書的

9、下列房地產中不得設定抵押的是：權屬有爭議的房地產、用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產、列入文物保護的建筑物、已依法公告列入拆遷范圍的房地產、被依法查封的房地產

10、房地產抵押人的權利有：要求保全抵押房地產擔保價值、處分抵押權、優先受償權、11、房地產交易不是單一的典型合同的稱謂，而是數種典型合同的總稱，這些合同包括：土地使用權轉讓合同、土地使用權抵押合同、房屋出租合同、房屋買賣合同

12、下列房屋不得出租：未依法取得房屋所有權的、被司法機關依法裁定查封的、權屬有爭議的

13、承租人違約或違法而導致出租人收回房屋而終止合同的情形有：將承租的房屋擅自轉租的、將承租的房屋擅自拆改結構或改變用途的、公有住宅用房無正當理由閑置6個月以上的、故意損壞承租房屋的

14、房地產轉讓是由房地產權利人實施的，房地產權利人包括：房地產所有人，房地產使用人、房地產經營人

15、房屋租賃合同的主要條款包括：當事人姓名或住所，房屋設施裝修情況、租賃期限、租金及支付方式

16、房地產轉讓的程序有：簽約、繳納稅費、核發過戶單、審查、申報

17、房地產轉讓合同的主要內容有：房地產權屬證書名稱和編號、房地產的用途或使用性質、成交價格及支付方式

18、房屋預售一般應經過的步驟為：預售人領取土地使用證、建設工程規劃許可證。預售人辦理預售登記，領取預售許可證。預售人同預購人簽訂商品房預售合同、預售合同登記備案

19、房屋出典的法律特征有：以使用和收益為目的的用益物權、雙務、有償的民事法律行為、要式法律行為、回贖須經一定期間

名解

1、房地產交易

2、房地產轉讓合同

3、房地產抵押

4、房屋交換

5、房屋租金

6、房屋預售

7、房屋租賃

8、房屋贈與

9、房屋轉租

10、房屋調換

第九章

1、我國住房制度改革始于1980年初，在改革之前形成的住房制度的特征不包括：貨幣工資分配制 2、1991年6月。國務院及辦公廳紛紛發布通知，積極進行住房改革，這一時期的改革模式是：全面推進多種模式

3、我國把住房制度改革的方向確立為：停止實物分配，全面轉向住房的貨幣工資分配是在1998年

4、國務院于1994年7月發布提出了一系列深化城鎮住房改革的新舉措的文件是《關于深化城鎮住房制度改革的決定》

5、住房公積金的繳納率要達到：5%左右

6、我國傳統的低租金制使住房的價格長期比成本低 7、1998年，國務院提出深化我國城鎮住房制度改革的指導思想，其內容是：穩步推進住房商品化、社會化。加快住房建設。促使住宅成為新的經濟增長點，不斷滿足城鎮居民日益增長的住房需求 8、1998年發布《個人住房貸款管理辦法》規定貸款期限最長可到：20年 9、1980年至1982年，國家在部分城市進行全價出售公有住房的試點，由中央撥款給試點城市，地方政府建房后按：標準價格出售

10、我國的住房制度改革從試點轉向全國推廣是在推行住房貨幣工資分配制度改革階段

11、國務院成立了住房制度改革領導小組，統一協調指導全國住房制度改革工作是在：1986年2月

12、目前，我國正致力于建立以：經濟適用住房為主體的多層次的新的住房供應體系

13、我國今后相當長一段時期住房制度改革的主要模式是：住房貨幣補貼出售

14、中央、國務院正式公布關于住房商品化的政策是在：1980年6月15、1994年，國務院發布的對出售公有住房價格作了規定的文件是：《關于深化城鎮住房制度改革的決定》

16、銀行可以向個人發放住房貸款，但貸款人必須提供擔保，依據《擔保法》規定，下列各項不屬于法定的擔保方式的是：留置。屬于的是保證、質押、抵押

17、住房制度改革中的合理調整公房租金的主要內容是改變公房租金過低的狀況，按照價值規律的要求確定房租，有計劃、有步驟地將租金提高到：成本租金

18、公房租金的成本租金要素包括：管理費、折舊費、維修費

19、以下屬于我國城鎮住房制度改革根本的目的是：實現人人有其房，按需分配的住房制度

20、職工購房實行分期付款的首期付款不得低于實際售價的30% 21、1980年至1982年，國家城鎮住房制度改革的模式是：全價出售公有住房

22、我國開始全面推行住房公積金制度是在1994年

23、職工以標準價購買的住房，擁有：部分產權

24、按照專項使用的原則，職工的住房公積金不能用于：投資經營

25、下列公有住房可以出售的是：與政府機關及保密部門大樓相連但可以分割的

26、現階段國家致力于建立以經濟適用房為主體的多層次的新的住房供應體系，新建設經濟適用房原則上：租售相結合 27、1993年后，對出租公房的租金按統一標準進行調整，這個標準中不包括：投資利息(包括)：折舊費、房產稅、所在地段的地價

28、到2000年，住房租金原則上應達到占雙職工平均工資的15%

29、公房調整租金后，需要相應給住公房的職工發放住房補貼，將住房補貼納入職工的：崗位津貼

30、住房的規定標準之內的職工家庭，用規定的個人合理負擔部分加上全部住房補貼，仍不足支付房租的，差額可以由，政府民政部門適當給予補助

多選

1、我國于1998年提出了深化城鎮住房制度改革的思想，其內容是：加快住房建設，促使住宅業成為新的經濟增長點。推進住房商品化、社會化。建立適應我國國情的住房新體制。

2、2000年，住房租金原則上應達到占雙職工家庭平均工資的15%，租金水平已達到或超過折舊費，維修費。管理費、貸款利息、房產稅5項因素成本租金水平的，按成本租金計租、市場租金計租

3、在當前情況下，居民購房的資金主要來源于：銀行貸款、工資收入、住房公積金、部分單位的住房補貼

4、《個人住房貸款管理辦法》對貸款擔保設定了：保證方式、抵押方式、質押方式

5、我國的住房制度改革是從20世紀80年代初開始的，在此之前形成的住房制度的特征是：國家包、福利性、低租金、等級制、供給制

6、下列關于住房公積金制度的說法正確的是：住房公積金按照個人存儲、單位資助的原則進行歸集。住房公積金個人所有，存入個人公積金賬戶。職工離、退休時，其積累的住房公積金本息金額一次結清，退還職工本人住房公積金只能用于職工購、建、大修住房，嚴禁挪作他用

7、下列情況中，能取得房屋全部產權的是：職工李某以市場價購買的住房、退休工人老陳以成本價見得現居住的公房、退休職工張某以市場價購買的商品房

8、依據我國公有住房出售的有關規定，下列住房不宜出售的是：被沒收、代管的公有住房、已列入城市規劃有待改造的公有住房、與政府機關及保密部門大樓相連無法分割的住房。市、縣房地產管理部門尚未確認產權的住房、經不權產權單位確認不能出售的住房

9、職工以標準價購買的住房，其擁有的權利包括：占有權、使用權、有限的收益權

10、改革開放前我國住房體制的弊端是：城鎮住房長期國家包，住房短缺，不鼓勵買房建房，強化租住公房，住房分配不合理，住房價格背離價值，低于成本，抵制房地產業發展

11、我國房地產業在國民經濟中的重要地位表現在：為城市居民提供住房，已經成為國民經濟的基礎和支柱產業、直接決定著社會的消費結構、產業結構的調整、影響著社會就業以及金融、建筑、建材、服務等行業的發展

12、我國城鎮住房制度改革在不同階段曾先后采用過的模式有：全價出售公有住房，公有住房補貼出售。推行以調整公房低租金為主的綜合配套改革、推行住房工資分配制度

13、居民購買公有住房可享受的優惠待遇是：購買現住房折扣、工齡折扣、一次性付款折扣、對現住戶購房減收征地費

第十章

1、傳統意義上的物業管理起源于：19世紀60年代的英國

2、物業管理的基本主體是：業主

3、物業公司的管理權源于：業主的委托或規定

4、代辦物業租賃屬于物業管理的：針對性的專項服務

5、下列屬于物業管理開支范圍的是：設備管理費、物業管理費、房屋修繕費

6、按照規定，物業管理維修費基金屬于：全體業主共同所有

7、在物業管理活動中，具體進行物業管理行為的主體是：物業管理公司

8、依照法律管理的有關規定，物業管理公司是由：業主委員會聘任

9、我國內地的物業管理受香港的物業管理影響，起源于20世紀80年代

10、物業管理是運用現代管理科學和先進技術對已投入使用的物業以經營的方式實施全方位的統一管理，其管理的性質是：服務性

11、物業管理的費用由下列哪一主體承擔：業主

12、關于物業管理公司與業主之間的關系，下列表述正確的是：受委托人與委托人的關系、服務者與被服務者的關系、合作關系

13、在物業行政主管部門指導下，由物業內的業主選舉的成員組成的，代表和維護業主合法權益的自治管理組織是：業主委員會

14、物業公共設施、設備的管理屬于：常規性的公共服務

15、業主是指物業：所有人

16、我國傳統房產管理方式中處于被管理地位的是：業主

17、管理由專業物業管理公司實施管理，該管理公司由業主委員會聘請

18、物業管理中不能體現業主自治的是：服從性質隸屬領導

19、物業管理和服務不應該是：行政的 應該：統一的、全方位的、多層次的

20、我國現階段的物業管理方式不包括：物業管理集體公司

包括：房管部門房管所轉制為物業管理企業、開發公司自行組織成立物業管理公司、業主委員會委托專業物業管理公司管理

21、首次選聘物業管理公司在成立業主委員會之前的，由建設單位選聘

22、物業管理公司的內部環境條件不包括它與：房管部門的關系

包括：業主的關系、業主大會的關系、業主委員會的關系

23、物業管理公司的外部環境條件不包括它與業主大會的關系

包括“工商部門的關系、房管部門的關系、城管部門的關系

24、物業管理的基本業務工作應該是“常規性的公共服務

25、以下屬于物業管理的基本環節的是：物業管理的整頓接管階段

26、以下屬于物業管理中的“常規性公共服務的”的是：各類設備、設施的日常營運、維修與更新的管理、火災的預防及發生火災時的救護與處理、在所管物業范圍內從事人口統計、計劃生育、預防犯罪等工作

多選

1、我國物業管理應堅持的原則有：物業管理公司實行統一的、全方位的、多層次的管理服務。社會管理、企業化經營。以合同聘用物業管理公司。業主自治與物業管理企業專業管理結合

2、物業管理常規性的公共服務包括：房屋建筑主體的管理、牧業公共設施管理、公共環境衛生管理

3、我國傳統房屋管理模式的缺陷是：低效率福利型管理、行政管理、物管物的消極管理

4、業主委員會的權利包括：召集和主持業主大會、草擬業主公約、報業主大會通過，審議費用預算。監督物業管理公司的物業管理工作

5、業主委員會的宗旨是：創造優美、安全、舒適、文明的環境。維護公共秩序。保障物業合理與安全使用。實行業主自治與專業化管理相結合的管理體制。代表業主合法權益

6、物業管理的對象(或內容)是物業的：共有部分、共同事務

7、業主委員會由業主大會從全體業主中選舉產生，作為業主大會的：執行機構、常設機構

8、依照物業管理內容的相關規定，下列屬于針對性專項服務的范圍：代辦各種財產保險和人壽保險等業務、代住房進行室內、外衛生清掃，室內裝修、搬家

9、業主是物業的所有人、管理主體、管理服務對象

10、下列應當屬于業主大會的權利的是：監督業主委員會的工作、批準物業管理委托合同，11、物業管理是一個系統工程，其基本環節包括：物業管理的策劃階段、物業管理的前期準備階段、物業管理的啟動階段、物業管理的日常運作階段

12、現代物業管理是一種有別于傳統房產管理的新型管理模式。具體如下特點：社會化、專業化、市場化

13、房屋修繕管理是物業管理的基礎性工作，房屋修繕管理的內容主要包括：房屋維修施工管理、房屋質量管理、房屋維修行政管理

14、下列對業主委員會的產生與組織的表述正確的是：業主委員會在選舉后需向物業行政主管部門申請登記，業主委員會由業主大會進行換屆選舉、業主委員會委員從業主中選舉產生

15、下列說法正確的是：物業可大可小、一座大廈、一個住宅單元都可以作為一項物業。物業管理公司一般將一些專業管理以經濟合同的方式交予相應的專業經營服務公司

名解

1、物業管理

2、房屋修繕管理

3、房屋設備管理

4、業主

5、業主大會

6、業主委員會

7、業主公約

8、物業管理公司

第十一章

1、涉外房地產有狹義、廣義之分，一般認為狹義的涉外房地產是指房地產法律關系的：主體具有涉外因素

2、涉外房地產關系的法律適用是指對涉外房地產關系的成立、解釋和爭議處理所適用的法律，也就是現行的實體法

3、依據我國《民法通則》及最高人民法院《關于貫徹執行[民法通則]若干問題的意見(試行)》的有關規定，不動產的所有權、買賣、租賃、抵押、使用等民事關系，均應適用：不動產所在地法

4、產品出口企業和先進技術企業的場地使用費，除大城市市區繁華地段外，開發費一次性計收或者該企業自行開發場地的地區，使用費最高為每年每平方米3元

5、對外國人在我國境內的個人所有的住宅和非住宅房屋進行管理的依據是：《城市私有房屋管理條例》

6、在我內地開辦的外商投資企業，其占有的土地使用權由：外商投資企業享有

7、外商投資企業開發經營成片土地的，在取得土地使用權后必須首先依照土地使用權出讓合同的規定投資開發土地

8、表述正確的是：外商投資企業的中方合營者可以將土地使用權作價入股、外商投資企業可以通過出讓方式獲得國有土地使用權、農村經濟組織只能以集體土地使用權作為合資或合作條件，不得出讓集體土地使用權

9、對吸收外商投資進行成片開發的項目進行組織編制的機關是：市縣人民政府

10、根據國家有關規定，需要向境外銷售商品房的，必須向當地政府房地產管理部門申請，取得《商品房外銷許可證》

11、我國現行立法確定了“房地一致”的原則，土地使用權期限屆滿時，原房屋無償收回歸國家，但可以申請續期

12、設立從事成片土地開發經營的中外合資企業，中外合資企業或外資企業，審批權限是：外經貿部，省、自治區、直轄市人民政府

13、外商投資成片土地開發經營的開發企業，在其開發域內與其他企業的關系是：平等的民事關系

14、關于外商投資成片土地開發經營問題。正確的表述是：向外商出讓的只是土地的使用權，土地的所有權仍屬于國家。出讓的國有土地使用權是一種地上使用權。外商投資開發企業在其開發區域內沒有行政管理權

15、外商投資企業的地產，是指“土地使用權 16、1687年5月23日發出的《關于落實華僑私房政策的補充意見》規定：對屬于應落實政策的土地改革中在農村和城鎮沒收、征收的華僑私房，如房屋不止一處或一處面積較大的，可酌情騰退一部分自住宅房給產權人，上述“酌情騰退一部分”是指退還：使用權

17、以下屬于處理涉外房地產關系應該遵循的原則的是：平等互利、維護國家主權、統一管理

18、房產權轉移的方式包括贈與、交換、買賣

19、向外商出讓的國有土地使用權是：土地的地上使用權

20、外商投資成片開發規劃的審批權歸：省政府

21、中外合作、合資企業的房產，房產權屬于：中外合資、合作企業

多選

1、對外商投資開發房地產問題，主要適用：《外資企業法》《中外合資經營企業法》《土地管理法》《城市房地產管理法》

2、外商投資企業取得用地可以采用的方式是：拍賣、招標、協議、轉讓

3、僑房代管人可以取得代管房屋的所有權的情況是：代管后判明代管房屋是敵偽戰犯的產業、逾期無人申請發還、發還申請不成立

4、在我國內地。土地所有權因外資投入不發生變化，土地所有權屬于：國家、農民集體

5、下列表述正確的是：外商投資企業可以與土地管理部門簽訂國有土地使用權出讓合同，繳納出讓金，取得土地使用權/外商投資企業以租賃方式取得土地使用權，應當向中國政府繳納土地使用費/中外合資、合作經營企業的中方合營都可以土地使用權作價入股/

6、有權審批成片開發項目的項目建議書的機關有；國務院/省、自治區、直轄市人民政府/國家發展計劃委員會

7、以下關于外商投資成片土地開發經營的表述，正確的是：向外商出讓的只是土地的使用權，土地所有權屬于國家/對涉及國家安全的基礎設施，外商只有開發建設權，沒有經營權

8、外商投資成片開發的條件是取得該開發區區域的土地使用權，依照法律由開發區域所在地的市、縣人民政府出讓，出讓應遵循下列程序，按順序先后列的是：市、縣人民政府確定出讓條件/所經上級人民政府批示/簽訂出讓合同

9、根據有關法律規定，外商投資企業用地，不論是新征用的土地，還是利用中方合資者或者合作方原來使用的土地，都應繳納土地使用費，又稱“場地使用費”包括：原有建筑物的拆遷費/原有人員的安置費用/重用土地的補償費/與其配套的廠外道路、管線等公共設施應分攤的投資費用

10、我國私房改造中，不該被納入改造的僑民之列，應當時歸還產權人的是：閑置房屋被納入改造的、出租面積不到起改點的、所收房屋租金用于公益事業的、經機關團體動員并通過他們安排出租的、與自住房屋結構相連的出租房，數量超過改造起點不多的 名解

1、涉外房地產關系

2、涉外房地產關系的法律適用

3、外商投資企業用地

4、成片開發

5、房產權轉移

6、代管僑房

第四篇：房地產法講稿

課程概述

房地產作為不動產來研究，房地產法屬于民法，房地產作為產業來研究，房地產法屬于經濟法。程信和、劉國臻編著的北京大學出版社出版的21世紀法學系列教材《房地產法》是把房地產作為一個產業，研究如何調整該產業運行過程所發生的各種關系，并創立其理論體系的。當前，房地產在已經成為我國國民經濟中的一個新的經濟增長點。房地產法是調整房地產開發、交易和管理過程中發生的社會關系的法律規范的總稱。特別在我國房地產商品化過程中，本部門法起到非常重要的規范作用。因此，房地產法是法學?？平逃匾慕洕ɑA課。

第一章 房地產法概述

學習指導

房地產法的基礎理論，是學習和研究房地產法首先必須掌握的基本內容。本章以房地產、房地產市場和房地產業作為切入點，闡述房地產關系的法律調整，房地產法的概念、體系、基本原則，房地產法與規劃法、建筑法、住宅法的關系。本章涉及房地產法的基本概念和基本原理，與房地產法其他各章節有密切的聯系，是其他各章節的基礎。通過本章的學習，要了解房地產、房地產市場和房地產業的基本知識；

掌握對房地產關系實行法律調整的必要性；掌握房地產法的概念、體系和基本原則；認識房地產法與相關法律的關系。

第一節 房地產 房地產市場和房地產業

一、房地產市場的發展歷程

我國房地產市場的發展大致經歷了四個階段:

（一）1949年--1956年 土地改革階段:這一階段首先廢除封建的土地所有制，實現農民的土地所有制?！案哂衅涮铩钡脑竿優楝F實，這是新民主主義革命的輝煌成果。幾年以后，通過逐步實行農業集體化，農民的私有土地轉化為集體所有。此后，農村買賣土地的市場即自行消失。

（二）50年代中期，即1956年前后，私有房屋社會主義改造階段:這一階段逐步改變城市中私有房屋資本主義性質。但無論在城市還是在農村，國家都依法保護公民的合法的私有房屋，某些不適當的做法后來逐步得到糾正。城鄉房屋買賣、租賃等交易仍在進行，但多年來并沒有形成有規模的房地產交易市場，土地有償使用甚至成為一個“禁區”。計劃經濟體制、教條主義觀念束縛了房地產市場的發展。

（三）房地產市場在我國的大地上逐步興起并蓬勃發展：1978年12月中共十一屆三中全會重新確立了黨的馬克思主義的思想路線，將全黨全國工作的重心轉移到社會主義現代化建設上來，對內推進改革，對外實行開放。正是在這

種新的社會歷史條件下，房地產市場在我國的大地上逐步興起并蓬勃發展：如土地使用權的出讓、轉讓，土地的開發，商品房的興建、買賣(含預售)等。從沿海到內地，從城市到鄉村，許多地方都出現了人們稱之為“房地產熱”、“開發熱”的情景。

（四）由房地產商品化走向成熟的房地產市場階段：1986年6月25日第六屆全國人民代表大會常務委員會第十六次會議通過《土地管理法》。1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過《城市房地產管理法》是規范城市范圍內取得房地產開發用地，從事房地產開發和交易實施房地產管理的法律，從房地產商品化建立起成熟的房地產市場。2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過《物權法》，物權的客體主要是動產和不動產，而不動產指土地以及建筑物等土地附著物主要對象是房地產，該法進一步確定了房地產的不動產物權性質、完善了保護房地產物權的方法。

二、房地產業

1．狹義的房地產業是指專門從事房地產開發經營的行業。它的業務主要有兩大類：一類是從事城市房地產開發和交易的。所謂房地產開發，是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設；所謂房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。另一類是從事開發經

營成片土地的，簡稱成片開發。它是指在依法取得國有土地使用權后，依照規劃對土地進行綜合性的開發建設，形成工業用地和其他建設用地條件，然后轉讓土地使用權或者轉讓、出租地面建筑物。國家鼓勵吸收外商投資進行土地成片開發。

2．廣義的房地產業應該包含從事城鄉土地、房屋的開發、利用、經營、服務、管理、保護的各種業務活動。

三、房地產業的地位和作用

在國民經濟中，房地產業的支柱地位和作用主要體現在它的基礎性和先導性上。

1．基礎性

土地的開發和利用為人類提供著生存、發展的基礎性物質條件。西方古典政治經濟學家威廉〃配第曾正確指出：“土地是財富之母，勞動是財富之父”。

2．先導性

一是包括建筑業在內的廣義房地產業的發展，為農業、工業、商業、運輸業等國民經濟基本行業的繁榮發展提供著先導性物質條件。

二是房地產業的發展為擴大對外開放、吸收利用外資創造著良好的經濟環境。如果基礎設施不行，就很難引進外資。

三是特別要指出的是，在我國現階段，大力發展普通居民住宅建設，將成為國民經濟的一個新的增長點。對此，必須有敏感的認識、積極的行動。

總之，國家的繁榮穩定、人民的安居樂業，都離不開房地產業的持續、快速、健康的發展。

四、房地產的法律含義(一)現實生活中的房地產

房地產是土地、房屋財產的總稱?，F實生活中“房地產”一詞有廣義、狹義兩種用法，有時指土地或房屋，有時指土地和房屋。

(二)法律意義上的房地產

房地產作為一項財產，在法律上反映為房地產權。其中，當土地單獨作為地產時，指的是土地所有權、土地使用權；當房屋單獨作為房產或者出租時，指的是房屋所有權、-房屋使用權；當土地與房屋連為一體時，指的是房屋所有權和其占用范圍內的土地所有權，或房屋所有權和其占用范圍內的土地使用權。

五、房地產市場

我國現時所稱房地產市場，是指國有土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押和城市房地產轉讓、房地產抵押、房屋租賃等交易活動的總稱。房地產市場與商品市場(日用消費品、生產資料市場)、金融市場、勞務市場、技術市場、信息市

場、企業產權轉讓市場、期貨市場一起，將形成全國統一的、開放的市場體系。決不能把房地產市場僅僅看作是某地的看的見的交易場所.第二節 房地產關系的法律調整

一、房地產關系

房地產關系是指人們取得、經營和管理土地、房屋而形成的社會關系。房地產關系，按其法律特征，可分解為民事(商品)性質的經濟關系和行政管理性質的經濟關系。

1．民事(商品)性質的房地產關系，指的是平等主體之間基于土地、房屋而發生的所有、使用、轉讓、抵押、租賃等民事關系。如市民之間的房屋租賃行為。

2．行政管理性質的房地產關系，指的是不平等主體之間基于土地、房屋的征用、拆遷、土地用途管制、建設立項審批、房地產稅征收以及行政調處有關糾紛等經濟關系。如房地產管理部門辦理房產產權證書的行為。

二、對房地產關系實行法律調整的必要性有哪些？(一)規范房地產市場秩序的需要

社會主義市場經濟應當成為法制型經濟，即以法律為規范，以合同為中介。房地產關系復雜而又重要，客觀上要求相應的法律予以調整。房地產權與房地產法，是密不可分的。此時，“法”確認“權”，“權”體現“法”。

在規范和發展房地產市場的過程中，我們逐步積累了豐富的經驗，其中有許多已上升為國家的法律規范，制定為法律、法規；但是，也出現過一些問題，產生了一些糾紛，有

待于通過深化改革的實踐和健全房地產的法制，求得進一步的妥善解決。

存在的主要問題有：

其一，某些地方違法批地、亂占耕地、浪費土地的問題時有發生，造成耕地面積銳減，土地資產流失。據統計，1986—1995年，農業結構調整占用耕地2960萬畝。城鎮外延擴張、村莊分散建設占用耕地嚴重，人地矛盾已經十分尖銳。

其二，某些地方進行了不少盲目的重復建設；房地產開發投資結構不盡合理；沿海部分地區1992、1993年的“房地產熱”、“開發區熱”，導致以后幾個的泡沫經濟成分增多，使得部分債權人銀行和非銀行金融機構陷入經營困境。

其三，房地產開發企業數量過多，其中部分企業資質低下；許多房地產市場行為不規范，價格混亂，單純炒賣地皮，牟取非法收益。

其四，長期實行的福利分房政策產生了許多弊端。此外，還存在其他一些具體問題。

種種情況表明，如果對高投資、高利潤、高風險的房地產市場、房地產業不加以嚴格規范，那么它是難成氣候的。我們的對策應當是：依法整頓和規范全國各類房地產市場，促進房地產業健康發展。為此，國家多次修正《土地管理法》及其配套法規；制定與《城市房地產管理法》配套的法規、規章；將福利分房政策改為貨幣化、商品化的住房政策。通過加強宏觀調控和必要的具體行政管理，嚴格控制土地供應總量，切實保護耕地；形成房地產開發投資的合理結構，保證國家建設重點和城市普通居民住宅建設；促使房地產開發企業和房地產交易市場規范化，糾正混亂現象，合理調節收益分配，防止國家收益流失。

(二)鞏固和發展房地產改革成果的需要

自進入社會主義現代化建設新時期以來，我們對過去的房地產管理制度進行了重大的改革。最基本的改革措施有兩項：第一，實行國有土地有償使用制度；第二，推進城鎮住房商品化。與上述兩項改革相聯系，推行了房地產綜合開發建設體制。二十年的實踐表明，國有土地有償使用制度、城鎮住房商品化制度行之有效，已結碩果；不繼續堅持這兩大改革，房地產業就沒有出路。

房地產改革是整個經濟改革的重要組成部分。房地產改革，改變的是不適應社會生產力發展、不適合人民群眾實際需要的房地產管理制度。房地產管理制度涉及房地產的所有權和使用權，涉及對房地產的開發經營實施管理和服務的各項規則、辦法。所有權決定管理權，管理權是為著實現所有權，說到底，房地產管理的目標，是要在保護土地資源的同時，充分發揮土地、房屋的使用價值，更好地滿足國民經濟建設和人民群眾物質文化生活的需要。

現在，國有土地有償使用制度正在進一步完善，城市住房制度改革正在進一步深化。改革與立法必須結合：改革要靠立法開路，改革成果要靠相應立法予以確認。舉一個很值得研究的例子。1998年10月14日十五屆三中全會通過的《關于農業和農村工作若干重大問題的決定》提出：“要堅定不移地貫徹土地承包期再延長三十年的政策，同時要抓緊制定確保農村土地承包關系長期穩定的法律法規，賦予農民長期而有保障的土地使用權?！眹乙汛_定，農村集體經濟組織實行家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制。其中，土地承包是一個關鍵。如何制定這一類法律、法規?能否提出一個“永耕權”的概念?現行有關立法的過于原則和滯后狀況，亟待改變。房地產法制的健全，正是為了鞏固和發展改革開放的經驗和成果。

我國將長期處于社會主義初級階段。國家的根本任務是，沿著建設有中國特色社會主義的道路，集中力量進行社會主義現代化建設。鄧小平同志指出：“社會主義時期的主要任務是發展生產力，使社會物質財富不斷增長，人民生活一天天好起來，為進入共產主義創造物質條件。”發展房地產，正是發展社會主義市場經濟的一個重要組成部分。生產力的發展要靠經濟措施、科學技術，也要靠生產關系、上層建筑的變革。經濟與法制，是現代社會生活中的一個永恒的主題。把房地產市場納入法制化的軌道，恰成為其中不可或

缺的分課題。我們一定要堅持一手抓經濟，一手抓法制，努力開拓科學管理和依法管理房地產市場、房地產業的新局面。

第三節 房地產法概念、體系和基礎

一、房地產法

房地產法是調整房地產關系的法律規范的總稱。之所以說它是“總稱”，一因這些法律規范分布于多項法律、法規之中；二因房地產關系復雜，涉及面太廣。

二、房地產法調整對象的內容是什么？

房地產法調整房地產關系的具體內容包括如下幾項： 1．土地利用和管理關系 2．城市房地產開發經營關系 3．土地、房屋財產關系 4．城市房地產管理關系 5．城市物業管理關系

三、房地產法的體系

我國的房地產法律體系｛按其內容分布｝劃分，應由三部分立法組成：

一是綜合的法，如《憲法》、《民法通則》等法律中的有關規定。

二是專門的法，如《城市規劃法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《建筑法》以及它們的實施條例、細則、辦法之類。

三是相關的法，如《森林法》、《草原法》、《漁業法》、《環境保護法》、《合同法》、《擔保法》、《商業銀行法》、《婚姻法》、《繼承法》等法律中的有關規定。

四、房地產法的地位

對一國的法律、法規如何分類，即劃分為哪些法律部門，學術界存在多種意見。我們認為，從中國社會主義的實際出發，在憲法這一根本大法之下，主要有六大法律門類：行政法、民法、經濟法、社會法、刑法和訴訟仲裁法。不同的法律部門分別擔負著不同的任務，在某些方面、某些情況下也會發生相互交叉的現象，這是社會關系的多元化和法律調整社會關系的內部結構和諧一致的表現。

有人認為房地產法是民法的內容，有人認為房地產法是經濟法的內容，有人認為房地產法應成為一個獨立的法律部門。

房地產法作為我國社會主義法律體系的一個組成部分，它既具有民事性質的規范，又具有行政性質的規范。前者如土地、房屋所有權、使用權及買賣、租賃、抵押等市場行為的規定；后者如登記、審批等行政行為的規定。按法學原理分析，前者屬于私法領域，后者屬于公法領域。

縱觀房地產法的全部規范，我們認為，它兼具民法、經濟法的某些特征，即兼有私法、公法的因素，是一個綜合性的法律體系。但從我國有關房地產立法的指導思想，從我國

房地產的兩部基本法律——《土地管理法》、《城市房地產管理法》都冠以“管理”二字來看，它更側重于經濟法的性質，因為經濟法是著眼于從社會整體利益出發，國家依法管理和協調國民經濟運行關系的。房地產法更適合經濟法的這一質的規定性。這樣說，并不排斥物權法、債權法規則在房地產法中的應用。

五、房地產法的基本原則有哪幾項？其內容與含義是什么？

1．土地公有原則

社會主義經濟是建立在公有制基礎上的，公有制經濟占主導地位，多種所有制經濟共同發展。土地不僅是資源，而且是資產。我國堅持社會主義道路，基本原則之一就是實行土地的社會主義公有制。我國境內的土地，除由法律規定屬于國家所有的外，屬于勞動群眾集體所有。國家可以依法征用集體土地，一經征用即轉化為全民所有。我國內地已不存在土地私有制。

2．土地有償使用原則

國家依法實行國有土地有償使用制度。有償使用，包括有期限使用。

農村集體經濟組織經過批準，可以采用土地使用權人股、聯營等形式與其他單位、個人共同舉辦企業。

農民集體土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，農民集體土地的使用權土地使用權轉移條件：（1）符合土地利用總體規劃（2）依法取得的建設用地，（3）因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移。

3．十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則 保護土地，保護耕地，就是保護我們的生命線。十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地已成為我國的基本國策之一。各級人民政府應當采取措施，全面規劃，嚴格管理，保護、開發土地資源，制止非法占用土地的行為。要堅持實行土地用途管制制度。

對耕地實行特殊保護，包括基本農田保護制度、占用耕地補償制度。

4．房地產綜合開發原則

房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。在實踐中，三大效益之間可能存在矛盾，不大平衡。亦即是說，有些時候處于兩難之中。我們的任務是努力謀求“三位一體”、互相促進，注意防止顧此失彼。

5．城鎮住房商品化原則

國家根據社會、經濟發展水平，扶持發展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。

逐步推行城鎮居民住房商品化，不斷滿足人民群眾日益增長的住房需求。

6．宏觀調控與市場調節相結合的原則

鑒于房地產在國民經濟中的重要性，房地產市場交易的高利潤和高風險性，對房地產活動既不能管得太死，又不能放任自流，特別要警惕“泡沫經濟”成分。因此，科學的管理方法是以宏觀調控為指導，適當放開，由市場去調節。

六、房地產法律關系

房地產關系經過法律的調整，即上升為房地產法律關系。法律調整的對象，而房地產法律關系則是法律調整的結果。

1．房地產法律關系主體

主體即參加房地產法律關系的當事人。它既是權利的享受者，又是義務的承擔者。主要有以下幾類：國家機關、企業、事業單位和社會團體、公民個人。

2．房地產法律關系客體

客體即房地產法律關系主體的權利義務所共同指向的對象，權利?？腕w分為土地和房屋，它們屬于不動產權。

3．房地產法律關系內容

內容即房地產法律關系主體享有的具體的權利和承擔的義務，它是房地產法律關系的最基本的要素，也可說是主體雙方關系的落腳點。所謂權利，是指房地產法律關系主體在一定的條件下，按照自己的意志，為某種行為或實現某種利益的資格。所謂義務，是指房地產法律關系主體在一定的條件下，承擔的某種責任或付出的某種代價。

第四節 房地產法與規劃法、建筑法的關系

一、房地產法與規劃法的關系

城鄉規劃是城鄉建設的“龍頭”，是房地產業發展的前提。

《城市房地產管理法》規定：“房地產開發必須嚴格執行城市規劃”?！冻鞘蟹康禺a開發經營管理條例》更具體地規定為：“確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、建設用地計劃和城市規劃、房地產開發計劃的要求；按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入固定資產投資計劃?！笨梢?，進行房地產開發建設，必須同時按照《城市規劃法》和《城市房地產管理法》的要求進行。城市應當按照現代化的要求進行規劃。凡是違反城市規劃的房地產建設，一定要糾正過來。

因此，從特定意義上說，城市規劃法的部分規范也可列為廣義房地產法的重要組成部分。

二、房地產法與建筑法的關系

建筑工程的質量和安全，事關重大。所以人們常說：“百年大計，質量第一”。

為了加強對建筑活動的監督管理，維護建筑市場秩序，保證建筑工程的質量和安全，促進建筑業健康發展，國家制定了《建筑法》。

《城市房地產管理法》規定：“房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范?！薄胺康禺a開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用?！笨梢?，進行房地產開發建設，必須同時按照(建筑法》和(城市房地產管理法》的要求進行?，F在，某些建筑物(大型的、中型的、小型的都有)，工程質量低劣，甚至給人民群眾的生命財產造成重大損失，對此必須依法追究有關單位和人員的法律責任。政府、政府建設行政主管部門必須切實負起責任，加強對建筑質量的監督管理，杜絕事故隱患。

因此，從特定意義上說，建筑法也可列為廣義房地產法的重要組成部分。

本章練習題

一、單項選擇題

1.國有土地使用權出讓屬于房地產的(1分)一級市場

二級市場

三級市場

四級市場

2.1998年8月29 第二次修正的《土地管理法》自()起施行。(1分)1999年1月1日

1998年10月1日

1999年8月29日

1999年10月1日

3.規劃行政主管部門依法管理城市建設采取的“一書兩證制”中的“一書”是指：(1分

建設用地規劃書

土地利用規劃書

房地產開發意見書

選址意見書

4.1991年5月24 H，國務院決定，每年的 即《土地管理法》頒布紀念日為全國“土地日”。(1分)7月1日

6月25 1月1日

5月1日

5.房地產作為一項財產，在法律上反映為房地產權。其中，當土地單獨作為地產時，指的是：(1分)土地所有權、土地使用權增長

房屋所有權、房屋使用權

房屋所有權和其占用范圍內的土地所有權

房屋所有權和其占用范圍內的土地使用權 6.在我國現階段，大力發展______，將成為國民經濟的一個新的經濟增長點(1分)外銷房

經濟適用房

普通居民住宅建設

商業用房

7.1994年7月25日的《城市房地產管理法》是規范城市范圍內取得房地產開發用地，從事房地產開發和交易實施房地產管理的法律。該法自——起施行。(1分)1994年8月1日

1995年1月1日

1994年10月1日

1995年10月l 日

8.以下可歸類于建國初期房地產立法的規范性文件是：(1分)《中國土地法大綱》

《土地改革法》

《建筑法》

《土地管理法實施條例》

9.在我國房地產法的體系中，下列屬于綜合法的是：(1分)《土地管理法》

《建筑法》

《民法通則》

《森林法》

10..根據《建筑法》，——對全國的建筑活動實施統一監督管理(1分)國務院

國務院建設行政主管部門

城市規劃行政主管部門

國土資源部

二、多項選擇題

1.在我國，按照土地資源狀況和土地利用總體規劃，將土地分為:(1分)農用地

建設用地

商業用地

集體用地

未利用地

2.房地產法律關系的客體包括:(1分)土地

房屋

行為

工業產權

專用技術

3.房地產法調整對象的內容包括()(1分)城市物業管理關系

土地、房屋財產關系

土地利用和管理關系

城市房產管理關系

城市房地產開發經營關系

4.房地產法律關系主體主要有(1分)國家

集體

國家機關

社會團體

公民個人

5.在我國房地產法律體系中屬于專門法的有(1分)《民法通則》

《住宅法》

《繼承法》

《土地管理法實施條例》

《城市房地產管理法》

6.規劃行政主管部門依法管理城市建設采取的“一書兩證制，“兩證”是指:(1分)建設用地規劃許可證

房地產開發許可證

建設工程規劃許可證

土地利用規劃許可證

土地開發許可證

7.在國民經濟中，房地產業的支柱地位和作用主要體現在(1分)基礎性

先導性

物質性

實踐性

現實性

8.廣義的房地產法的基本內容包括(1分)關于房地產權屬的規定

關于房地產交易的規定

關于房地產開發利用的規定

關于社會化、專業化的物業管理的規定

關于國家對房地產業及其市場實施管理的規定

三、名詞解釋 1.房地產：(5分)房地產，是土地、房屋財產的總稱。“房地產”一詞有廣義、狹義兩種用法，有時指土地或房屋，有時指土地和房屋

2.房地產市場：(1分)指國有土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押和城市房地產轉讓、房地產抵押、房屋租賃等交易活動的總稱。

3.房地產關系：(1分)指人們取得、開發、利用、經營和管理土地、房屋而形成的社會關系。

4.房地產法：(1分)是調整房地產關系的法律規范的總稱，是調整城市、農村土地和房屋諸種關系的法律整體。

5.物權：(1分)指權利人能夠在某物之上直接行使支配力并享受一定利益的權利。

6.不動產：(1分)

通常指土地以及房屋、林木等地上定著物。7.房地產權：(1分)是房地產作為一項財產在法律上的反映。其中，當土地單獨作為地產時，指的是土地所有權、土地使用權；當房屋單獨作為房產或者出租時，指的是房屋所有權，房屋使用權，當土地與房屋連為一體時，指的是房屋所有權和其占用范圍內的土地所有權，或房屋所有權和其占用范圍內的土地使用權。

8.房地產法律關系主體：(1分)即參加房地產法律關系的當事人。它既是權利的享受者，又是義務的承擔者，主要有以下幾類：國家機關、企業、事業單位和社會團體、公民個人。

四、簡答題

1.怎樣認識房地產業在國民經濟中的地位和作用?(5分)在國民經濟中，房地產業的支柱地位和作用主要體現在它的基礎性和先導性上。（1）基礎性土地的開發和利用為人類提供著生存、發展的基礎性物質條件。西方古典政治經濟學家威廉·配第曾正確指出：“土地是財富之母，勞動是財富之父?！逼鋵?，農民最懂得土地的重要。而我們在建國之后的一段很長時期內卻忽略了土地應有的價值?，F在，到了重新認識土地的價值、真正實行科學用地和依法管地的時候了。土地的開發利用是大有可為的事業。唯物主義認為，滿足衣、食、住、行等項需要是人們從事生產活動和社會活動的起點。房地產業的發展直接服務于解決“居者有其屋”的基本要求，提高人民群眾的生活質量。安居樂業，自古已然，于今尤是。（2）先導性包括建筑業在內的廣義房地產業的發展，為農業、工業、商業、運輸業等國民經濟基本行業的繁榮發展提供著先導性物質條件。房地產業的發展為擴大對外開放、吸收利用外資創造著良好的經濟環境。如果基礎設施不行，就很難引進外資。特別要指出的是，在我國現階段，大力發展普通居民住宅建設，將成為國民經濟的一個新的增長點。對此，必須有敏感的認識、積極的行動?？傊瑖业姆睒s穩定、人民的安居樂業，都離不開房地產業的持續、快速、健康的發展。2.什么是房地產法律關系?其構成要素是什么?(1分)房地產關系經過法律的調整，即上升為房地產法律關系，房地產關系是法律調整的對象，而房地產法律關系則是法律調整的結果。房地產法律關系由主體、客體和內容三要素構成。主體即參加房地產法律關系的當事人。它既是權利的享受者，又是義務的承擔者，主要有以下幾類：國家機關、企業、事業單位和社會團體、公民個人?？腕w即房地產法律關系主體的權利義務指向的對象。一般理解，客體分為土地和房屋，還包括行為。內容即房地產法律關系主體享有的權利和承擔的義務，它是房地產法律關系的最基本要素，也可以說是主體雙方關系的落腳點。

3.房地產市場具有哪些特征?(1分)房地產市場具有一般市場的共性，又具有自己的若干特性。1）綜合功能房地產是房產與地產的總稱，即可以作為生活資料，又可以作為生產要素，因而形成綜合功能市場。2）多級市場房地產交易，既包括土地使用權的出讓(一級市場)以及出讓后的轉讓、抵押、租賃(二級市場)，還包括土地使用權出讓(—級市場)后的房地產開發經營(二級市場)以及投入使用的房地產的買賣，抵押和房屋的租賃（三級市場）等，由此形成多層次的市場。3）法定形式房地產屬于不動產，通過登記發證確認其所有權和使用權，由此看來房地產交易活動屬于嚴格的要式法律行為。凡土地使用權和房屋所有權的轉移，都必須依照法律規定到當地房地產行政主管部門辦理登記手續。4）部分限制土地是極其寶貴的資源，人多地少的矛盾在我國日趨尖銳。對房地產市場實行部分限制是從實際出發的。5）國家適度干預 對房地產市場，實行國家宏觀調控同時充分運用市場競爭機制，既要．規范化，又要放開搞活。

4.房地產法調整對象的內容是什么?(1分)房地產法調整對象的具體內容包括如下幾項： 1．土地、房屋財產關系土地的所有權和使用權，房屋的所有權和使用權，都屬于財產。它們是房地產業務活動的基礎。2．土地利用和管理關系土地利用總體規劃，對耕地的特殊保護，土

地開發利用，土地用途管制，建設用地審批，集體土地的征用，國有土地使用權的出讓、轉讓、出租和抵押，等等，有些屬于市場行為，有些屬于政府行為，有些屬于市場行為與政府行為的結合。3．城市房地產開發經營關系房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。既包括開發，又包括交易。4．城市房地產管理關系城市的整體規劃，對公有房屋和私有房屋的管理監督，這些都屬于政府行為。5．城市物業管理關系物業管理公司與物業所有人(即業主)、使用人之間．就房屋建筑及其配套設施和居住小區內綠化、衛生、交通、治安、環境容貌等管理項目進行為維修、修繕與整治，發生一系列社會經濟關系，也可歸屬于廣義的房地產法調整之列。

五、論述題

1.試論房地產法的基本原則。(20分)房地產法可以表現為一部系統的法律，即房地產法典；也可以由眾多的房地產法律規范組成為一個整體。中國同許多國家和地區一樣，目前采取后一種立法模式。廣義的房地產法，其內容包括：①關于房地產權屬的規定；②關于房地產開發利用的規定；③關于房地產交易的規定；④關于國家對房地產業及其市場實施管理的規定；⑤關于社會化、專業化的物業管理的規定。上述內容，有些統一進行立法，如《民

法通則》、《擔保法》中關于所有權、使用權和抵押權的規定；有些分別進行文法，如土地方面有《基本農田保護條例》、城市房地產方面有《城市房地產開發經營管理條例》，等等。我國的房地產法律體系按內容分布劃分，應由三部分立法組成：一是綜合的法，如《憲法》、《民法通則》等法律中的有關規定。二是專門的法，如《城市規劃法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《建筑法》、《住宅法》以及它們的實施條例、細則、辦法之類。三是相關的法，如《森林法》、《婚姻法》、《繼承法》等法律中的有關規定。2．房地產法的基本原則是既要能夠全面、充分反映房地產法所調整的社會經濟關系的客觀要求，又要能對房地產法的立法、行政執法、司法和守法具有普遍指導意義，還要能利用它來克服或者彌補成文法的局限性。依據以上法律、法規和政策文件，可以將我國房地產法的基本原則歸納如下。1．土地公有原則社會主義經濟是建立在公有制基礎上的，公有制經濟占主導地位，多種所有制經濟共同發展。土地不僅是資源，而且是資產。我國境內的土地，除由法律規定屬于國家所有的外，屬于勞動群眾集體所有。國家可以依法征用集體土地，一經征用即轉化為全民所有。我國內地已不存在土地私有制。2．土地有償使用原則國家依法實行國有土地有償使用制度。有償使用，包括有期限使用。農村集體經濟組織經過批準，可以采用土地使用權人股、聯營等形式與

其他單位、個人共同舉辦企業。農民集體土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。3．十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則保護土地，保護耕地，就是保護我們的生命線。十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地已成為我國的基本國策之一。各級人民政府應當采取措施，全面規劃，嚴格管理，保護、開發土地資源，制止非法占用土地的行為。要堅持實行土地用途管制制度。對耕地實行特殊保護，包括基本農田保護制度、占用耕地補償制度。4．房地產綜合開發原則房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。在實踐中，三大效益之間可能存在矛盾，不大平衡。亦即是說，有些時候處于兩難之中。我們的任務是努力謀求“三位一體”、互相促進，注意防止顧此失彼。5．城鎮住房商品化原則國家根據社會、經濟發展水平，扶持發展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。逐步推行城鎮居民住房商品化，不斷滿足人民群眾日益增長的住房需求。6．宏觀調控與市場調節相結合的原則鑒于房地產在國民經濟中的重要性，房地產市場交易的高利潤和高風險性，對房地產活動既不能管得太死，又不能放任自流，特

別要警惕“泡沫經濟”成分。因此，科學的管理方法是以宏觀調控為指導，適當放開，由市場去調節。

第二章 土地管理法律制度（上）

一、土地管理法概述：

（一）土地管理法的概念：就是國家為實現土地管理目的而制定的法律規范。

1、土地基本國策——十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地。

2、土地管理法的立法宗旨——加強土地管理，維護土地的社會主義公有制，保護、開發土地資源，合理利用土地，切實保護耕地，促進社會經濟的可持續發展。

（二）土地法律關系：

1、土地法律關系的概念：是由土地法律規范調整而形成的、具有權利義務內容的關系。

2、土地法律關系的種類：一是土地財產法律關系；二是土地行政管理法律關系。

（三）土地管理法的基本內容：

1、土地管理法的基本內容：在土地管理法中，包括有關土地基本制度的規范，土地所有權與使用權的規范；有關土地利用與保護，地籍管理，土地使用與保護，建設用地的規范；以及土地糾紛的調解，土地監察和處理違法行為等方面的內容。

2、最新修正的土地管理法及其實施條例的突出要點：突出了保護耕地的指導思想，修改重點是將土地管理方式由以往的分級限額審批制度改為土地用途管理體制制度，強化土地利用總體規劃的效力，在用途管制的前提下，上收審批權，包括土地利用總體規劃的

審批權、占用農用土地的審批權和征地的審批權，充實和完善法律責任，加大對違法用地的處理和處罰力度。主要內容有：

第一，土地用途管制。將土地分為農用地、建設用地和未利用地，以土地利用總體規劃作為管理土地用途的依據，嚴格限制農用地轉為建設用地，嚴格控制建設用地的總量。

第二，加強耕地保護。首先是突出了保護耕地總量動態平衡，加重了各級人民政府保護耕地的責任。其次是實行基本農田保護制度，將糧、棉、油、蔬菜等生產基地在內的耕地劃為基本農田，實行嚴格管理。再次是調整土地收益分配辦法，新增建設用地的土地有償使用費，30%上繳中央財政，70%留給地方政府，專項用于耕地開發。

第三，加大查處土地違法行為的力度。

（四）土地管理法的效力。

二、土地所有權制度：

（一）土地所有權的概念

1、定義土地所有權，是指土地所有人依法對自己的土地享有的占有、使用、收益和處分的權利。

2、特征：

（1）土地所有權是一項專有權利，其權利主體是特定的，而義務主體是不特定的。

（2）對土地所有權的行使實行嚴格限制，無論國有土地，還是集體土地，包括對土地使用、處分、收益等，都受到相應法律約束。

（3）土地所有權的四項權能一般與所有權人緊密結合，但也可以分離。

（二）國家土地所有權：

1、國有土地所有權：是指由國務院代表國家行使的對全民所有的土地享有占有、使用、收益和處分的權利。

2、國有土地的范圍：（1）城市市區的土地；

（2）農村和城市郊區中已經依法沒收、征收、征購為國有的土地；

（3）國家依法征用的土地；

（4）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；

（5）農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬于其成員集體所有的土地；

（6）因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地。

3、國有土地的使用：（1）行政劃撥；

（2）國有土地有償使用；（3）國有土地承包經營。

（三）農民集體土地所有權：

1、農民集體土地所有權的形成：我國的農民集體土地所有權，是在土地私人所有制的基礎上改造而形成的，即經過互助組、初級合作社、高級合作社后逐步實現的。

2、農民集體土地所有權的特征：（1）權利主體多樣化；（2）所有權客體的限制性；

3、集體土地的范圍：農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有，宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。

三、國有土地有償使用制度

（一）國有土地有償使用的第一種方式——土地使用權出讓：

1、土地使用權出讓的概念

（1）定義：指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

（2）特征：A、土地使用權出讓是一種特殊的民事法律行為；B、土地使用權出讓附有特殊限制，表現為權利的有期性和有限性。

期限性：居住用地70年，工業用地、教育、科技、文化、衛生、體育、綜合或其他用地50年，商業、旅游、娛樂用地40年。

有限性：轉讓方式、轉讓用途，只是使用權。

2、土地使用權出讓的方式：拍賣、招標、雙方協議。

3、土地使用權出讓合同：是指土地所有者或者其代表與土地使用權受讓人之間就土地使用權出讓事宜所達成的、明確相互權利義務關系的協議。

（二）土地使用權轉讓：

1、土地使用權轉讓的概念：是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。

2、土地使用權轉讓的方式：買賣、贈與和交換。

3、土地使用權轉讓的條件：

（1）土地使用權是有償出讓取得的；

（2）按照出讓合同的約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

（3）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件的。

4、特殊規定

（1）以行政劃撥取得土地使用權的，發生轉讓時，必須先報有批準權的人民政府批準。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓人辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。有批準權的人民政府決定可以不辦理出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲取收益中的土地收益上繳國家。

（2）轉讓人因轉讓土地使用權而取得的收入，如發生增值的，必須依法繳納土地增值稅。

（3）下列土地使用權禁止轉讓：

①以出讓方式取得土地使用權，未達到法定轉讓條件的； ②司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

③依法收回土地使用權的；

④共有土地使用權，未經其他共有人書面同意的； ⑤權屬有爭議的；

⑥未依法登記領取權屬證書的。

（三）土地使用權出租：

1、土地使用權出租的概念：是指土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。

2、土地使用權出租的法律后果：

（1）土地使用權出租后，出租人必須繼續履行土地使用權出讓合同。

（2）土地使用權出租，其地上建筑物及其他附著物亦同時出租。（3）承租人取得租賃權后，享有對土地的占有、使用和收益權，但是，未經出租人同意，承租人不得將土地使用權再轉租，也不得將土地使用權用于抵押。

（4）如發生轉讓，在同等條件下，承租人有優先于他人接受轉讓的權利，即使承租人不購買出租人的土地使用權，租賃合同對于新的土地使用權人也仍繼續有效。

（四）土地使用權抵押：

1、土地使用權抵押的概念：是指土地使用者提供可供抵押的土地使用權作為履行債務的擔保的行為。

2、土地使用權抵押的生效要件：

（1）設定土地使用權抵押的抵押人必須是土地所有權人或土地使用權人。以出讓、轉讓方式取得的土地使用權可以抵押；行政劃撥的土地使用權，除法律規定的條件外，不得用于抵押；

（2）設定抵押必須由抵押人與抵押權人簽訂抵押合同；（3）抵押必須辦理登記，抵押登記應當憑土地使用權證書辦理，抵押權人可以領取他項權利證書。

3、土地使用權抵押的法律后果：

（1）土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押；（2）房地產抵押合同簽訂后，土地上新增加的房屋不屬于抵押財產；

（3）需要拍賣該房地產時，可以依法將地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。

（五）國有土地有償使用的第二種方式——國有土地租賃和第三種方式——國有土地使用權作價入股出資或入股：

1、國有土地租賃的概念：是指土地使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。

2、國有土地使用權作價出資或入股的概念：是指國家以一定年限的國有土地使用權作價，作為出資或股本投入新設立的企業。

（六）土地使用權的終止：

1、土地使用權終止的概念：是指土地使用者所享有的土地使用權已告消滅，不再享有這種權利。

2、土地使用權終止的原因和后果：

（1）因土地使用權出讓合同規定的使用期限屆滿而終止。土地使用權出讓合同屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但未獲批準的，土地使用權及其地上建筑物、附著物由國家無償收回。

（2）土地使用權屆滿前，國家根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用權，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。

（3）因土地使用者嚴重違反城市規劃或違反土地使用權出讓合同而被國家強制收回土地。（超過出讓合同約定的動工開發日期滿二年未動工的，國家可以無償收回土地使用權。但是因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工前必需的前期工作而造成動工開發遲延的除外）。

（4）因土地的滅失而導致土地使用權的終止。

四、國有土地使用權的劃撥：

1、土地使用權劃撥的概念和范圍：

（1）土地使用權劃撥的概念：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安臵等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

（2）土地使用權劃撥的特征：

①土地使用權劃撥是一種具體的行政行為，國家行使社會經濟管理者的行政權力，將土地使用權進行分配或調整；

②土地使用權劃撥是一種無償的行為，土地使用者取得使用權無需支付地價，但這并不等于使用者不需支付任何費用；

③土地使用權可以是有期限的，也可以是無期限的； ④劃撥的土地使用權，不可以轉讓、出租、抵押。

2、劃撥土地使用權的轉讓、出租、抵押：劃撥土地使用權，只有在符合一定條件情況才可以轉讓、出租、抵押。條件就是：

（1）土地使用者必須是企業、公司、其他經濟組織和個人；（2）領有國有土地使用證；

（3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；（4）依照有關土地使用權出讓的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲得收益抵交土地使用權出讓金。

3、劃撥土地使用權收回的條件：

（1）土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權；

（2）對劃撥的土地使用權，市、縣人民政府可以根據城市建設發展需要和城市規劃要求無償收回，具體講：。

①為公共利益需要使用土地的；

②為實現城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的； ③土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的；

④因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的； ⑤公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。

無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應當根據實際情況給予適當補償。對于因第一、第二種收回土地使用權情形而產生的補償，應當按照《城市房屋征收管理條例》等法律規定予以適當補償。

4、國有企業改革中劃撥土地使用權的處理：

根據企業改革的不同形式和具體情況，可以分別采取國有土地使用權出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權作價入股和保留劃撥用地方式四種辦法予以處臵。

（1）有下列情況之一的，應當采取出讓或租賃方式處臵：

①國有企業改革或改組為有限責任公司、股份有限公司以及組建企業集團的；

②國有企業改組為股份合作制的；

③國有企業租賃經營的；

④非國有企業兼并國有企業的。

⑤國有企業破產或出售，企業原劃撥的土地使用權應當以出讓方式處臵。

（2）有下列情形的，可以經批準后保留劃撥方式：

①繼續作為城市基礎設施用地、公益事業用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不變的，但改造或改組為公司制企業除外；

②國有企業兼并國有企業或非國有企業，以及國有企業合并，兼并或合并后是國有工業企業的；

③在國有企業兼并、合并中，被兼并的國有企業或國有企業合并的一方屬于瀕臨破產的企業；

④國有企業改造或改組為國有獨資公司的。

（3）處臵土地使用權的要求：

①土地使用權必須權屬合法、無爭議，并已辦理了土地登記，企業持有土地使用權證書；

②采取出讓、租賃、作價入股方式處臵的，必須進行地價評估； ③簽訂合同和變更土地登記，以出讓和租賃方式處臵的，應當簽訂出讓合同或土地租賃合同，并按照規定辦理土地登記手續；

④以作價出資（入股）的，持作價出資（入股）決定書辦理登記；

⑤土地用途必須符合當地的土地利用總體規劃，在城市規劃區內的，還應符合城市規劃，需要改變土地用途的，應當依法辦理有關批準手續，補交出讓金或有關土地使用費用。

第三章 土地管理制度（下）

一、土地利用總體規劃

（一）土地利用的概念：

1、土地利用是人類在社會生產、生活中，為了達到一定的目的，對土地進行的開發、利用、整治和保護等過程。

2、土地利用與保護的主要內容：（1）十分珍惜、合理利用土地的原則；（2）切實保護耕地原則；（3）全面規劃，以土地利用總體規劃管制土地的原則；（4）開發、利用與整治保護相結合的原則。這些主要內容包括：土地利用總體規劃制度，土地開發制度，耕地的特殊保護制度，土地調查和統計制度。

（二）土地利用總體規劃的編制：

1、土地利用總體規劃的概念：土地利用總體規劃是各級人民政府貫徹執行國家的土地利用政策，根據國民經濟和社會發展規劃、國土整治和環境保護的要求、土地供給能力以及各項建設土地的需要，編制分配土地資源、合理調整土地利用結構和布局的較長時間的總體安排和布局。

2、土地利用總體規劃的任務和目的：任務：（1）對土地利用現狀和后備土地資源潛力進行綜合分析研究，在預測土地利用變化的基礎上根據需要和可能，提出規劃期內的土地利用目標和基本方針；（2）協調各部門的用地需求，提出各類用地的控制指標；（3）調整土地利用的結構和布局；（4）提出實現規劃的政策、措施和步驟。

目的：為了加強國家對土地利用的宏觀控制和計劃管理，協調各部門的用地需求，充分、合理地利用我國有限的土地資源，為國民經濟發展提供土地保障。

3、土地利用總體規劃的編制原則和內容：

（1）編制原則：①嚴格保護基本農田，控制非農業建設占用農用地；②提高土地利用率；③統籌安排各類、各區域用地；④保護和改善生態環境，保障土地的可持續利用；⑤占用耕地與開發復墾耕地相平衡。

（2）內容：①土地利用現狀分析；②土地需求量預測；③土地適宜性評價；④確定規劃目標和方針、進行布局與結構調整；⑤土地利用分區規劃；⑥制定實施規劃的政策和措施，主要包括各種行政、法律、技術和經濟的措施。

4、土地利用總體規劃的體系：土地利用總體規劃是一個多層次的規劃體系，按各級規劃的層次可以分為全國性土地利用總體規劃體系，省、自治區、直轄市土地利用總體規劃，市級土地利用總體規劃，縣級土地利用總體規劃，鄉（鎮）級土地利用總體規劃。

（三）土地利用總體規劃的審批與修改

1、土地利用規劃的分級審批：全國土地利用總體規劃，由國務院土地行政主管部門會同國務院有關部門編制，報國務院批準。省、自治區、直轄市的土地利用總體規劃，報國務院批準。省、自治區人民政府所在地的市、人口在100萬以上的城市以及國務院指定的城市的土地利用總體規劃，經省、自治區人民政府審查同意后，報

國務院批準。上述以外的土地利用總體規劃，逐級上報省、自治區、直轄市人民政府批準；其中鄉（鎮）土地利用總體規劃可以由省級人民政府授權的設區的市、自治區人民政府批準。

2、土地利用總體規劃的法律效力：土地利用總體規劃一經批準，即具有法律效力。必須嚴格執行。使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地，不得隨意修改，否則應承擔相應的法律責任。

3、土地利用總體規劃的修改：經批準的土地利用總體規劃確需修改，須經原批準的機關批準，未經批準，不得改變土地利用總體規劃確定的土地用途。

（四）土地利用總體規劃與其他規劃的關系：

1、與城市總體規劃的關系：（1）城市總體規劃中的建設用地規模不得超過土地利用總體規劃確定的城市建設用地規模；（2）在城市規劃區內，城市建設用地的利用應當符合城市規劃。

2、與江河、湖泊綜合開發規劃的關系：在江河、湖泊、水庫的管理和保護范圍以及蓄洪、滯洪區內，土地利用應當符合江河、湖泊綜合治理和開發利用規劃，符合河道湖泊滯洪、蓄洪和輸水的需要。

（五）土地利用計劃：

1、土地計劃內容：（1）農用地轉用計劃指標；（2）耕地保有量計劃指標；（3）土地開發整理計劃指標。

2、土地利用計劃的編制依據：（1）土地利用總體規劃；（2）國民經濟和社會發展計劃；（3）國家產業政策；（4）建設用地和土地利用的實際狀況。

二、耕地保護制度

（一）切實保護耕地是我國的一項基本國策：

1、為什么要把切實保護耕地列為基本國策：切實保護耕地關系到農業的長期穩定發展，關系到整個國民經濟持續、快速、健康發展，關系到全民根本利益，所以必須列為基本國策。

2、耕地總量動態平衡：實現耕地總量動態平衡就是在今后一個時期內，做到我國耕地面積不再減少，并略有增加，用中國的地養活中國人，同時保證當前建設對土地的需求。

3、《土地管理法》中設定哪些制度以實現耕地總量動態平衡：（1）從規劃上保證總量平衡；（2）實行土地用途管制制度；（3）實行占用耕地補償制度；（4）實行基本農田保護區制度（省、自治區、直轄市劃定基本農田保護區應當占本行政區域內耕地的80%以上）；（5）禁止閑臵和荒蕪耕地（已經辦理審批手續的非農業建設占用耕地，1年內不用而又可以耕種收獲的，應當由原耕種該幅耕地的集體或個人恢復耕種，也可以由用地單位組織耕種；1年以上未動工建設的，應當按省、自治區、直轄市的規定繳納閑臵費；超過2年未使用的，經原批準機關批準，由上級人民政府收回用地單位的土地使用權。該幅土地原為農民集體所有的，應當交回原農村

集體經濟組織恢復耕種。承包經營耕地的單位或者個人超過2年棄耕拋荒的，原發包單位應當終止承包合同，收回發包的耕地）。

（二）基本農田保護制度：

1、基本農田的概念：是指按照一定時期人口和社會經濟發展對農產品的需求，依照土地利用總體規劃確定的不得占用的耕地。

2、基本農田保護區的劃定：基本農田保護區以鄉（鎮）為單位進行劃區定界，由縣級人民政府土地行政主管部門會同同級農業行政主管部門組織實施。劃定的基本農田保護區，由縣級人民政府設立保護標志，予以公告。

3、哪些耕地應當劃入基本農田保護區：（1）經國務院有關主管部門或者縣級以上地方人民政府批準確定的糧、棉、油生產基地內的耕地；（2）有良好的水利與水土保持設施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產田；（3）蔬菜生產基地；（4）農業科研、科學試驗田。

4、基本農田保護區的實施：基本農田保護區以鄉（鎮）為單位進行劃區定界，由縣級人民政府土地行政主管部門會同同級農業行政主管部門組織實施。

5、基本農田的保護措施：（1）需要占用基本農田應報國務院批準；（2）實行基本農田補充制度；（3）禁止破壞基本農田；（4）實行基本農田地力等級評定制度；（5）實行基本農田保護責任書制度。

（三）土地開發與復墾：

1、土地開發的概念：土地開發是為擴大土地的可利用面積和提高土地利用深度，通過勞力、技術和資金的投入將土地由自然資源改造為經濟資源。

1、土地開發的原則：（1）符合土地利用總體規劃；（2）保護和改善生態環境、防止水土流失和土地荒漠化；（3）農業用地優先開發；（4）保護開發者利益。

1、開墾的范圍和程序：開墾未利用的土地，必須在土地利用總體規劃劃定的可開墾的區域內進行。開墾未利用的土地，必須按下列程序進行：（1）經過開墾的科學論證和評估；（2）開墾土地要經依法申請批準。

2、土地復墾的實施：土地復墾實行誰破壞、誰復墾的原則。

三、建設用地制度

（一）建設用地的概念和分類：建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事用地等。

分類：按土地所有權性質劃分，可分為國家建設用地和鄉（鎮）集體建設用地；按建設項目大小可以分為：大型項目建設用地、中型建設項目用地、小型建設項目用地；按利用性質可以分為：農業建設用地和非農業建設用地。

（二）國家建設用地使用權的取得：

1、國家建設用地的來源：（1）將農村集體所有的土地征用為國有；（2）國家依法收回國有建設土地使用權；（3）國有荒山、荒地。

2、農用地轉用審批：（1）市、縣人民政府按照土地利用計劃擬訂農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案，分批次逐級上報有批準權的人民政府；（2）有批準權的人民政府土地行政主管部門對農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案進行審查，提出審查意見，報有批準權的人民政府批準；其中補充耕地方案由批準農用地轉用方案的人民政府在批準農用地轉用方案時一并批準；（3）農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案經批準后，由市、縣人民政府組織實施，按具體建設項目分別供地。

3、以劃撥方式取得建設用地的審批：（1）在城市規劃區內申請建設用地的，建設單位或個人應向城市規劃行政管理部門提出選址申請，由城市規劃行政主管部門對建設項目進行初步審查，核發建設項目選址意見書；（2）建設單位或個人向計劃管理部門申報可行性研究報告或設計任務書；（3）建設單位持建設項目批準文件，包括可行性研究報告或設計任務書、基本建設計劃等，向建設用地所在地的市、縣人民政府土地管理部門申請建設用地；（4）供地方案經批準后，由市、縣人民政府向建設單位頒發建設用地批準書。（5）土地使用者應當依法申請土地登記。

應用課程

第五篇：房地產法作業

房地產法作業

1、時間公司請求判令國土局繼續履行合同，將開發編號為2002-005號開發宗地出讓給時間公司的訴訟請求能否成立？

我認為該訴訟請求不能成立。

時間公司請求判令國土局繼續履行合同，前提是合同已經成立并且有效。首先應該界定掛牌出讓公告的性質，是要約邀請還是要約？《中華人民共和國合同法》第15條規定：要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業廣告等為要約邀請。商業廣告的內容符合要約規定的，視為要約。而在本案中，掛牌公告的性質和拍賣公告、招標公告的性質是一樣的，所以應認定為要約邀請而不是要約。之后時間公司向國土局表達了競標的意愿，這個即向國土局發出了要約。掛牌出讓程序中的競價期限尚未屆滿，訟爭土地使用權的價格未能確定，說明國土局尚未對時間公司的報價作出承諾，所以雙方關系仍停留于締結合同過程中的要約階段，合同根本就沒有成立。這個訴訟請求是不成立的。

2、時間公司判令國土局雙倍返還時間公司所交的約定為定金性質的保證金計4000萬元(已返還2000萬元)的請求有無理由？

我認為這個請求是沒有理由的。

因為，最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第118條規定：當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持。本案中《掛牌出讓公告》的第5條寫明參加競買者在報名時須交納保證金2000萬元。這里載明的是“保證金”，從本案來看，時間公司和國土局根本沒有特別約定該保證金有定金的性質，所以是“保證金”而不是“定金”，對于保證金而言當然不適用雙倍返還的規定，所以理由不成立。

3、在本案中，玉環縣國土局應承擔何種責任？

玉環縣國土局應承擔締約過失責任。

我認為，浙江省人大常委會頒布的于 2000年7月5日施行的《浙江省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》在本案中是適用的，因為上位的《土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《城市房地產開發經營管理條例》都沒有做出詳細規定，《浙江省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》又是結合浙江省實際情況所頒布的，應當是有效的。依據上述規定，確實應報省政府批準，否則這種掛牌行為是無效的。締約過失責任是指在合同訂立過程中，一方因違背其依據的誠實信用原則所產生的義務，而致另一方的信賴利益的損失，并應承擔損害賠償責任，它是一種彌補性的民事責任。本案中時間公司和玉環縣國土局尚處于合同訂立階段，國土局由于自己的過失，在掛牌公告之前未取得浙江省政府批準，最終導致雙方的合同不能訂立，對此有一定過錯，應該承擔締約過失責任。