第一篇：房地產開發建議及注意事項

房地產開發建議及注意事項

背景：在今天這個房地產遍地開花的時代。物業形態層出不窮，產品不斷翻新。從最初的筒子樓到現在的花園洋房、板樓、單身公寓、別墅、TOWNHOUSE、寫字樓、社區商鋪、商業街、SHOPINGMAILL等等。產品形態多樣，那么對于開發企業來說，拿到某塊土地以后做什么產品，怎么做？困惑著各個房地產開發企業的高層們。房地產大鱷可以憑借著自己雄厚的實力，豐富的開發經驗，健全的部門配備降低風險開拓市場。而作為一些新興的房地產開發企業，怎么辦？本人結合近年的房地產從業經驗，現對房地產開發建議如下，如有不妥還望斧正。

房地產開發總體來講分為五步：第一步，土地獲得；第二步，規劃設計；第三步，項目招標，施工建設；第四步，項目銷售；第五步，竣工入住。

第一步 土地獲得。

自改革開放以來，特別是2001-2005年5月之前，我國房地產業飛速發展，市場需求激增，開發企業只要能夠拿到土地，就能賺到錢。有些房地產開發企業大量的囤積土地，只要有地就賣，即使最后無錢開發，倒賣土地也能獲得豐厚的回報。但是自2005年開始國家連續兩次的宏觀調控，市場上一些物業出現了空置，房產出現滯銷，一些小的房地產開發企業出現了資金短缺，項目無法正常開發下去。越來越的房地產開發企業開始謹慎拿地。

那么在土地獲得階段怎樣規避風險呢？

開發企業首先要成立一個市場開發部，由開發部進行土地信息收集，現場踏勘，區域規劃了解，公建配套調研，對市場信息進行初判，分析市場。對地塊進行SWOT分析，對當地房產市場、房產政策、投資環境等進行分析。同土地所有方接觸，了解出讓方式和出讓款項，及能否調整。了解建安成本、政府收費項目和具體情況，作成本分析，估算利潤空間。從而確定是否購買土地。

市場開發部人員構成：銷售部2-3人、工程部1人、主管會計1人、專業市場調研員2人。

確定購買某幅土地以后，由銷售部、工程部、財務部對該地塊進行深判。

銷售部參與市場調查，進行地塊周邊及輻射范圍內的客戶分析、產品分析、市場競爭分析等。區域市場調研。通過市場調研對項目定位、客戶定位、產品定位提出策略性建議報公司高層討論確定。

工程部、財務部根據公司高層決議進行方案設計和成本預算。三部門共同合作根據土地的開工條件、市場情況，共同制定開發節奏，報公司高層討論確定。制定可行性分析報告一份。

如果公司資金不足，可以進行前期項目招商，由法務代表起草合作方案，簽署并實施。辦公室主任（開發部主任）進行前期的關系維護，及各種證件的辦理。制定投標書，進行競爭對手分析，報公司高層確定土地價格上限，價格敏感性分析，制定出價戰術。

掛牌拍賣，摘牌獲得土地。法務協助公司高層簽署土地出讓合同，確定用地圖、樁點坐標、用地條件。財務繳納政府凈收益、契稅、交易費。

辦公室依據開發節奏進行各種證件的辦理工作。

以上是項目開發的初始階段，有開發經驗的公司及有自己的開發部的房地產公司可以自己進行市場調研和分析。如果沒有專業的團隊，可以聘請專業的市場調研公司進行市場調研。市場調研費用行規為總標底的千分之二至千分之五，標底很小的傭金不能低于10萬元。

第二步 規劃設計

土地獲得以后，銷售部策劃部兩個部門要密切配合，對土地所在區域房地產市場作一次深入詳細的市場調研，分析市場各類房產的現有體量、未來一年內市場建設體量、土地放量。對房地產市場現有產品的檔次、客群、宣傳推廣方式、銷售情況進行調研分析。走訪當地房產同行、當地相關政府部門、路邊隨即調研等了解當地人的生活習慣、喜好，了解當地文化，了解項目所在地的歷史變革等。通過一系列的市場調研分析，確定項目定位（高檔物業、中檔物業、低檔物業）、產品定位（獨棟別墅、聯派別墅、花園洋房、普通住宅、小高層、經濟適用房等）、宣傳推廣方式定位。提出項目設計建議，報公司討論。確定方案，工程部根據公司高層會議精神，聯系設計單位，進行設計出圖。銷售部、工程部、策劃部對藍圖進行會審，對于部分施工工藝比較復雜或者不符合公司意圖部分進行修改。最終確定藍圖。

由銷售部、策劃部、工程部、財務部共同協商確定項目開發節奏。銷售部、策劃部根據市場分析，做項目入市計劃表一份。內容包括：宣傳推廣節點，項目銷售節點，開發周期建議。做前期營銷策劃方案，確定項目的VI系統及公司的CI系統。明確推廣思路和推廣方式，報公司高層確認。

工程部制定開發節奏表和

第二篇：房地產開發建議

文章標題：房地產開發建議

房地產開發建議

房地產市場穩定健康發展是擴大新城區的保證，因此一定要以市場為導向，加強宏觀調控與引導，優化房地產發展環境，促進房地產業的良性循環。

1、強化市場監管，確保有序發展。要規范房地產開發行政管理，使我區房地產市場走上規范化和法制化軌道。一要強化房地產市場管理。加強商

品管理；加強商品房預售管理，未經房地產測繪部門測算審核的，房地產開發商不得進行銷（預）售，交易中心拒絕受理其申辦權證；限制投機性購房、遏制惡意炒房、哄抬房價，以免價格大起大落，保持房產市場穩定發展。二要健全完善相關管理法規制度。包括拆遷、物業、房地產交易、中介管理等方面的規定，創建公平、公正的市場競爭和住房消費環境。三要強化資質管理。對房地產經紀機構管理實行資格審批制度，從事房地產經紀業務必須進行資格審批后才能領取工商營業執照，從事營業；房地產經紀人需先參加培訓，并經考試合格后方能從事房地產經紀業務；對房地產經紀機構和從業人員定期年檢、審核，方可繼續從業，否則停止營業。四要嚴肅處理房地產開發和交易活動各個環節的違法違規行為。五要強化租賃管理。將租賃隱形市場顯化，規范房屋租賃行為，保障租賃雙方當事人的合法權益。由房管、工商、稅務、公安等部門協作管理。

2、建立與完善系統的、多層次的土地經營計劃體系。在對建設用地總量進行控制的同時，對建設用地結構、空間布局、使用條件等也要進行計劃，這樣才能適應市場經濟條件下城市土地經營的要求。計劃體系應具備總體控制、具體操作、市場調節等多種層次，實現規劃編制計劃、土地收購儲備計劃、土地開發計劃、土地供應計劃、土地收益分配計劃等多種計劃的有機結合。還要有長期、中期與的土地開發計劃，其中長期計劃是一種戰略性的計劃，主要規定目標與基本策略，周期一般在10年左右；中期計劃主要是根據國民經濟和社會發展情況對土地經營的任務和調節措施加以規定，并作為計劃的依據，其周期一般為5年左右；并應隨著計劃環境的變化進行滾動調整。在計劃的編制上則應注意增強其具體操作性和對土地市場的調控力度。比如，房產供不應求時，應調整計劃，加大土地供應量。

3、強化土地供應管理。首先，要搞好土地存儲，建立并完善土地收購儲備制度，加強政府對土地供應的調控，通過土地的前期開發整理，既可以降低土地開發成本，又有利于實現土地供應的計劃性，對于暫時閑置的地塊，通過前期開發整理，還有助于進行臨時出租，高效利用現存土地。其次，實施土地供應“陽光工程”，保持合理的土地供應量。土地“陽光工程”主要是指堅持經營性土地的招標拍賣與掛牌出讓，公示土地信息，使土地市場交易的全過程置于監管之下，從而提高市場透明度，維護公平競爭的市場環境。實施土地“陽光工程”，有助于杜絕與土地有關的尋租活動，保持政府職能的完整和嚴肅；有助于維護市場秩序；也有助于保護開發商之間的公平競爭。第三加強監督與查處違法用地的工作力度，對于非法獲得土地使用權、違反有關規劃與土地利用計劃進行開發的現象進行嚴厲處罰。

4、建立和完善房地產市場信息系統和服務系統。一要建立房地產“超市”（交易中心）。使住宅能夠實現程序化、多樣化、高效快捷的流通，促進房地產市場全面活躍。交易中心吸納了稅務、土地、金融、公證等部門，以及房地產開發企業、經紀組織進場，提供“咨詢--登記--勘測--評估--收稅（費）--發證”一門式辦公，減少辦事程序，縮短辦事時間，提高辦事效率。二要建立房地產信息發布體系、預警預報體系、房地產信用檔案（包括開發企業、物業企業、中介企業及從業人員信用檔案），服務房產，引導消費。三要培植中介企業。為方便群眾，達到調劑空缺，物盡其用的作用，要組建并積極培植了拍賣、置業、擔保、評估、廣告等中介企業。堅不持“先育之，后取之”的原則，為中介組織提供良好的軟硬件環境，并與市工商、稅務等部門協調，最大限度地減免中介企業的各種稅費。擔保有限公司的組建，將促使個人購房貸款大突破。四要搞好物業管理。引入“洋管家”，增強樓盤營銷的吸引力，引入境外服務模式，使物業增值保值，逐步推行星級“管家”服務。五要搞好輿論引導。為搞活房地產交易市場，強化輿論作用，充分運用新聞媒體，通過廣播、電視、報紙等大眾傳媒，促進了居民觀念的更新，使之從一個全新的角度去看待房地產，同時也增強自我保護意識，積極參與房地產市場改革。

5、立足市場，調整住房供應結構體系，形成“梯級消費”。從市場出發，著力構建商品房、經濟適用房和廉租房三種住房供應體系，加大中低價位配套商品房的供應量。優化供應結構，加快普通型商住樓建設，適當調整商業性用房比例，滿足多層次住房消費需求。在經濟適用房、小戶型、普通商品房、公寓、別墅構成的住房一級市場的梯級消費體系基本形成后，帶動梯級消費和一、二級市場的聯動。

一、二

手房市場的良好互動，從而形成房地產的“梯級消費”，以促進市場對于存量房的消費。通過賣舊換新、押舊換新等多種形式將一手與二手聯動起來，促進多次置業者的增多，使購房進入升級換代的高峰時期，促進市場良性循環。

6、樹立品牌意識，建設優良房產。首先，塑造誠信企業，加強房產質量監督，建設上乘房產。其次，完善配套設施建設，創建優質人居環

境，強化物業管理，打造精品房產；樹立創新理念，創建現代樓房。再而，應用新材料、新設備、新技術，建設順應潮流又適合消費者的住房。

《房地產開發建議》來源于xiexiebang.com，歡迎閱讀房地產開發建議。

第三篇：房地產開發問題現狀及建議

近年來，隨著房地產開發的持續升溫，帶動了小城鎮房地產開發的蓬勃發展，小城鎮房地產開發形式多種多樣，其具體表現形態為：一是自主開發。由開發商自行完成從土地使用權的取得到房屋施工建設、銷售的全過程。二是委托開發。由相關單位或組織劃拔土地委托開發商進行開發，建成后交付委托單位，開發商按約定收取開發傭金。三是聯合開發。由一方出土地，另一方

出資金，雙方或多方聯合完成開發并按合同約定分配收益。四是合伙自建。由個人以自然人的身份合伙自建，按協議進行房屋分配。在上述形式中又以聯合開發和合伙自建為主要形式。

因此，小城鎮房地產開發與一般意義上的房地產開發相比具有“非典型”性的特點。隨著開發規模的逐年擴大，在擴大農村消費需求，完善城鎮功能的同時，對地方稅收的支撐作用也愈顯重要。

一、小城鎮房地產開發的現狀

房地產開發的主體呈現出開發主體多元化多頭并舉的趨勢，既有政府主導的鎮區規劃項目和工業園區建設，也有企事業單位、村民委員會組織參與的房地產開發，更多的是個人或由自然人組成的團體進行的自主或聯合開發（包括合伙自建）。多元化開發帶來了稅收征管中的一系列問題，最為突出的是無證經營問題。如村級組織及個人進行的房地產開發，大都沒有辦理稅務登記。由于小城鎮房地產開發具有其獨特個性，加之稅收征管手段相對滯后，小城鎮房地產開發的稅收流失現象較為普遍，一些房地產開發企業在開發經營房地產過程中，為了達到少繳或者不繳稅收的目的，往往挖空心思，改變交易性質，減少交易金額，廣泛存在“假合同，假集資，假代建，假聯建”的四假行為。一般是在簽訂真實合同之外，以各種利益誘導購房戶簽訂假合同，隱匿真實合同，并以假合同應付檢查和辦理相關證件；假借住戶名義“共同”集資，“聯合”開發，簽定“集資建房或私房聯建”協議，將開發交易行為改頭換面為自建聯建行為，以逃避納稅義務。這類房地產開發企業多為地下企業或小型開發商，大多既無房地產開發資質，又不進行注冊登記，投資者利用各方面的關系，有的開發商先以其他村民民義辦理土地使用證，在開發中再轉戶，更有甚者在從事房地產開發之前將土地使用權直接辦理到購房者名下，堂而皇之地將房地產開發變為私房聯建或個人集資建房，以達到少繳甚至不繳稅費的目的。

小城鎮房地產開發大多由自然人投資入股，開發商法律意識淡薄，納稅意識偏差，往往不擇手段偷逃或擠占國家稅款以追求利潤最大化，“查到了是你的，查不到或查晚了是我的”的惡意偷稅心理普遍存在，具體表現為不能主動向主管稅務機關申請辦理稅務登記或不能按規定如實申報其應稅項目，有的甚至采取假合同、假集資、假聯建等手段逃避稅收，給稅務部門稅收征管帶來較大的難度。并且，由于房地產開發過程比較復雜，涉稅環節多，涉及的稅種也多，客觀上給不法納稅人留下了偷逃稅的可操作空間，稅務機關例行的帳面檢查是很難查到其筋骨的，其結果只能是進一步助長開發商偷逃稅的僥幸心理。同時，由于房地產開發商的主要銷售對象為消費者個人，兩者具有利益上的一致性，對于出現的“陰陽合同”，地稅機關很難核實，“以票控稅”也難以達到預期效果。在“二手房”交易方面，受房屋性能、地段和建成時間的影響，地稅機關對申報價格及面積根本無法確認，明知納稅人申報不實但又無法查證。還有的通過假繼承、假贈與、假出租等形式進行隱形交易以達到避稅逃費目的。

涉稅信息不對稱導致稅收管理滯后。利益驅動，部門之間協作不強。通常開發一個房地產項目，必須經過規劃、國土、房管、財政、建設等多個行政部門的審批、許可與監督。由于沒有建立有效的信息交換制度，這些行政部門掌握的房地產開發信息難以共享。尤其在涉及到本部門利益時，部門之間相互缺乏協調配合，有的甚至互不相讓，相互爭扯。這樣，在房地產開發過程中地稅部門難以有效地參與管理和監督，造成房地產稅收征管難。房地產開發項目的土地購置、項目立項和施工許可等信息，都是在稅務管理和納稅申報事項之前發生的。由于目前對房地產業的社會化綜合協調管理水平尚處于較底層次，這些重要的涉稅信息不能有效實現部門共享和信息互換，稅務部門往往只能在房地產開發企業開發、銷售房屋后介入管理，客觀上導致了稅收源頭管理困難和有效管理滯后等實際問題。尤其是在農村小城鎮，對房地產業缺乏綜合協調管理，行政管理部門往往各自為政，甚至部分工程項目規劃立項手續不全，稅務部門從規劃、建設等部門也無法取得相關信息，更談不上對項目進行及時管理和有效監控。

稅源管理相對粗放導致稅收流失。受外部環境和稅務機關自身的征管力量及征管手段的制約，對小城鎮房地產業的稅源管理總體上較為原始、粗放，稅收流失現象不同程度存在。從外部環境來看，由于各部門的管理職能分割，加之各部門對地稅機關沒有法定的配合職責和義務，與稅務部門的協作配合相對乏力，進行“源泉控管”的積極性不是很高，地稅部門僅僅依

靠協調來實現外部借力顯得力不從心、鞭長莫及。從內部情況來看，受信息掌控難的制約，房地產各環節稅源分析對比與稅款實現及征收無法實施同步監控，無法進行有效的跟蹤管理，影響了稅款的正常入庫。加之地稅機關自身的征管力量薄弱，而開發商流動性大、穩定性差并且多是異地開發，一旦工程完工結算后，既不辦理稅務登記注銷手續，也不辦理稅款結算手續，立即

卷鋪蓋走人，造成事實上的稅收流失。

二、對加強小城鎮房地產稅收管理的建議

（一）開展針對性的稅法宣傳。進一步理順稅收政策。一是大力廣泛宣傳涉及房地產業的有關稅收政策；二是從法律法規政策上準確界定和掌握自建房、代建房、聯建房、集資建房、開發房等各種建房形式的稅收政策，并在實際工作中正確運用；三是完善房地產價格評估制度，建立房地產評稅機構。一方面，要加強對房地產價格評估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國國情的房地產估價理論、方法，為房地產稅收計征提供科學的依據；另一方面，要在稅務部門內部建立評稅機構和專職評稅人員，加大房地產稅收征管的力度進一步加強農村建筑業的稅收管理，更好的規范建筑業納稅行為

（二）深化社會綜合治稅，充分依托社會力量，搞好協稅、護稅工作。建立由鄉鎮土地管理所、村鎮建設服務部、村支兩委和地方稅務機關組成的農村零散建筑業協稅、護稅組織，建立健全村委會負責制度，鄉鎮黨委政府把各村宅基地的管理列入村委的目標責任制考核范圍。村委會要詳細掌握轄區內的宅基地使用情況和建筑施工隊的建筑數量，并對承攬人員和施工隊情況進行登記。健全稅收聯席會制度，定期召開聯席會，由包村干部和土地管理所及時向稅務所通報農村建房情況。通過宅基地的控管對農村建筑業的稅收征收進行把關。做到從上到下齊抓共管，治理了“三亂”，規范了稅收征管秩序，增加了財政收入。

（三）建立基礎性的征管制度。

1、強化納稅申報制度，實行按項目核算申報，不能分項目建帳核算的由稅務機關按工程形象進度或預收款情況預征稅款，工程竣工結算開具發票時多退少補。

2、建立房地產基準價格計稅制度，建議政府有權的部門定期公布本地區不同地塊房屋的交易基準價格（售房均價），稅務機關有權以該基準價格判斷納稅人提供的交易價格是否明顯偏低，有權以交易基準價確定為計稅依據。

3、建立二手房轉讓的登記、申報制度，及時掌握監控二手房轉讓的交易情況

4、建立核定征收制度，稅務部門在對當地房地產行業利潤率和稅負進行測算的基礎上，根據房地產行業應繳的各種稅收及附加，核定房地產業稅收綜合征收率，實行“以票控稅，分次納稅，清算，多退少補”。在目前小城鎮房地產企業財務核算較為混亂、稅收監控難以有效跟進的情況下，實行核定征收不失為一種簡便易行的征管措施。

（四）針對一些建筑扭曲“聯戶建房”的本質，偷漏房產銷售環節的部分稅收問題，及時找準問題癥結，切實采取措施，堵塞稅收漏洞。一是事前備案。施工前，要求聯戶建房的建筑施工單位必須提供真實準確的聯戶建房合同、聯戶建房業主名單、聯戶建房施工設計圖紙進行備案，當地稅務所嚴格審核聯戶建房的真偽。二是事中監管。施工建設期間，稅收管理員深入施工現場，調查核實聯戶業主、建筑成本、建房單價、建房面積等，核對建筑施工單位提供資料的真實性、完整性。三是事后檢查結算。工程竣工后，抓住“誰擁有土地使用權，誰就擁有房屋初始權”實質，核對最初報送的聯戶建房業主與最終的房屋產權證業主是否一致，據此分不同情況辦理稅款結算。四是明確房屋建筑成本下限定額。對會計制度不健全的建筑施工單位修建房屋的最低成本進行核定，制定成本定額標準下限，并實時根據市場價進行調整最低建筑成本核定征收稅款。工作人員應各盡職守，嚴禁推諉扯皮，不負責任。土地房建辦工作人員必須嚴把建筑面積關口，嚴禁弄虛作假、營私舞弊造成稅款的流失。

（五）加大震懾性的查處力度。針對小城鎮房地產開發的特點，以具有開發性質的合作建房和自建行為為重點，采用實地核查和外圍調查相結合等有效稅偵手段，積極拓展稅務稽查的深度和廣度，加大懲處力度，對查出有偷逃稅款、久拖不繳的納稅人依法采取稅收保全、強制執行等剛性措施，對偷逃稅大案、要案嚴格依照法律程序移送司法機關追究刑事責任。要通過稅收剛性懲處手段的積極應用，充分發揮其震懾效應，加大對房地產業的稅收約束力度，切實建立小城鎮房地產稅收“有序征管”工作格局。

第四篇：房地產開發建議

房地產市場穩定健康發展是擴大新城區的保證，因此一定要以市場為導向，加強宏觀調控與引導，優化房地產發展環境，促進房地產業的良性循環。

1、強化市場監管，確保有序發展。要規范房地產開發行政管理，使我區房地產市場走上規范化和法制化軌道。一要強化房地產市場管理。加強商品管理；加強商品房預售管理，未經房地產測繪部門測算審核的，房地產開發商不得進行銷（預）售，交易中心拒絕受理其申辦權證；限制投機性購房、遏制惡意炒房、哄抬房價，以免價格大起大落，保持房產市場穩定發展。二要健全完善相關管理法規制度。包括拆遷、物業、房地產交易、中介管理等方面的規定，創建公平、公正的市場競爭和住房消費環境。三要強化資質管理。對房地產經紀機構管理實行資格審批制度，從事房地產經紀業務必須進行資格審批后才能領取工商營業執照，從事營業；房地產經紀人需先參加培訓，并經考試合格后方能從事房地產經紀業務；對房地產經紀機構和從業人員定期年檢、審核，方可繼續從業，否則停止營業。四要嚴肅處理房地產開發和交易活動各個環節的違法違規行為。五要強化租賃管理。將租賃隱形市場顯化，規范房屋租賃行為，保障租賃雙方當事人的合法權益。由房管、工商、稅務、公安等部門協作管理。

2、建立與完善系統的、多層次的土地經營計劃體系。在對建設用地總量進行控制的同時，對建設用地結構、空間布局、使用條件等也要進行計劃，這樣才能適應市場經濟條件下城市土地經營的要求。計劃體系應具備總體控制、具體操作、市場調節等多種層次，實現規劃編制計劃、土地收購儲備計劃、土地開發計劃、土地供應計劃、土地收益分配計劃等多種計劃的有機結合。還要有長期、中期與的土地開發計劃，其中長期計劃是一種戰略性的計劃，主要規定目標與基本策略，周期一般在10年左右；中期計劃主要是根據國民經濟和社會發展情況對土地經營的任務和調節措施加以規定，并作為計劃的依據，其周期一般為5年左右；并應隨著計劃環境的變化進行滾動調整。在計劃的編制上則應注意增強其具體操作性和對土地市場的調控力度。比如，房產供不應求時，應調整計劃，加大土地供應量。

3、強化土地供應管理。首先，要搞好土地存儲，建立并完善土地收購儲備制度，加強政府對土地供應的調控，通過土地的前期開發整理，既可以降低土地開發成本，又有利于實現土地供應的計劃性，對于暫時閑置的地塊，通過前期開發整理，還有助于進行臨時出租，高效利用現存土地。其次，實施土地供應“陽光工程”，保持合理的土地供應量。土地“陽光工程”主要是指堅持經營性土地的招標拍賣與掛牌出讓，公示土地信息，使土地市場交易的全過程置于監管之下，從而提高市場透明度，維護公平競爭的市場環境。實施土地“陽光工程”，有助于杜絕與土地有關的尋租活動，保持政府職能的完整和嚴肅；有助于維護市場秩序；也有助于保護開發商之間的公平競爭。第三加強監督與查處違法用地的工作力度，對于非法獲得土地使用權、違反有關規劃與土地利用計劃進行開發的現象進行嚴厲處罰。

4、建立和完善房地產市場信息系統和服務系統。一要建立房地產“超市”（交易中心）。使住宅能夠實現程序化、多樣化、高效快捷的流通，促進房地產市場全面活躍。交易中心吸納了稅務、土地、金融、公證等部門，以及房地產開發企業、經紀組織進場，提供“咨詢--登記--勘測--評估--收稅（費）--發證”一門式辦公，減少辦事程序，縮短辦事時間，提高辦事效率。二要建立房地產信息發布體系、預警預報體系、房地產信用檔案（包括開發企業、物業企業、中介企業及從業人員信用檔案），服務房產，引導消費。三要培植中介企業。為方便群眾，達到調劑空缺，物盡其用的作用，要組建并積極培植了拍賣、置業、擔保、評估、廣告等中介企業。堅不持“先育之，后取之”的原則，為中介組織提供良好的軟硬件環境，并與市工商、稅務等部門協調，最大限度地減免中介企業的各種稅費。擔保有限公司的組建，將促使個人購房貸款大突破。四要搞好物業管理。引入“洋管家”，增強樓盤營銷的吸引力，引入境外服務模式，使物業增值保值，逐步推行星級“管家”服務。五要搞好輿論引導。為搞活房地產交易市場，強化輿論作用，充分運用新聞媒體，通過廣播、電視、報紙等大眾傳媒，促進了居民觀念的更新，使之從一個全新的角度去看待房地產，同時也增強自我保護意識，積極參與房地產市場改革。

5、立足市場，調整住房供應結構體系，形成“梯級消費”。從市場出發，著力構建商品房、經濟適用房和廉租房三種住房供應體系，加大中低價位配套商品房的供應量。優化供應結構，加快普通型商住樓建設，適當調整商業性用房比例，滿足多層次住房消費需求。在經濟適用房、小戶型、普通商品房、公寓、別墅構成的住房一級市場的梯級消費體系基本形成后，帶動梯級消費和一、二級市場的聯動。

一、二手房市場的良好互動，從而形成房地產的“梯級消費”，以促進市場對于存量房的消費。通過賣舊換新、押舊換新等多種形式將一手與二手聯動起來，促進多次置業者的增多，使購房進入升級換代的高峰時期，促進市場良性循環。

6、樹立品牌意識，建設優良房產。首先，塑造誠信企業，加強房產質量監督，建設上乘房產。其次，完善配套設施建設，創建優質人居環境，強化物業管理，打造精品房產；樹立創新理念，創建現代樓房。再而，應用新材料、新設備、新技術，建設順應潮流又適合消費者的住房。

第五篇：房地產開發企業的審計注意事項

房地產開發企業的審計注意事項

一、索取五證

五證的范圍、申請順序及作用

“五證”包括《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《開工證》、《國有土地使用證》、《商品房銷售許可證》（《商品房預售許可證》）

項目最初申辦的就是《建設用地規劃許可證》，這個證件嚴格限定土地使用范圍、邊界和占地面積。

第二申辦的是《建設工程規劃許可證》，此證件限定本規劃地塊上所建建筑物的功能類別，是屬于商用、廠房、住宅、公寓等。

第三申辦的是《開工許可證》，此證件是申請可以合法施工。

第四申辦的是《國有土地使用證》，這是開發商花費比較高的一個證件，開發商要向國家交納相應的國有土地使用金。房屋是否擁有產權，全系此證。一般住宅的國有土地使用年限為70年。

最后申辦的是《商品房銷售許可證》，擁有此證的商品房，是可以合法買賣的商品房。是開發商已經交納了土地使用金，可以合法買賣的房屋。

二、應重點關注的幾個問題及相應的審計取證

（一）收入

根據《企業會計具體準則-收入》的定義作為判斷的基礎，同時要考慮房地產的特殊性。房地產開發企業提供的商品是土地或住宅及其他建筑物，房地產開發企業銷售商品，特別是住宅，往往采取銀行按揭的方式，即購房戶僅繳納所購房款的20%及以上不等，其余房款則由按揭貸款銀行提供，購房戶根據同銀行達成的協議，在以后，向銀行定期歸還貸款本金和利息；一般情況下，在客戶已辦妥銀行按揭并收到按揭款時確認收入，但是根據企業的管理要求不同，現在不少的房地產開發企業在收到首付款時即確認收入，有的尚未辦妥按揭手續，而在應收賬款科目核算，特別是對于年終促銷的房地產公司，資產負債表會形成很大一筆應收賬款。

審計取證：

（1）索取商品房預售許可證，看企業已售并確認收入的商品房是否在商品房預售許可證上。

（2）索取企業提供的銷售清單，與銷售部的房屋買賣合同統計表進行對比，抽取一定的樣本看是否存在金額差異。

（3）抽查部分購房合同，特別是交樓時間的規定及辦理房產證、土地使用證的期限。關注交鑰匙的手續及客戶辦理入住的程序，并抽查部分業主辦理入住的有關資料。

（4）從銷售代理商處取得已售樓宇結算統計表，并對照認購書、企業銷售清單，看三者是否一致。

（5）從物業管理公司取得已售和未售住宅物業管理費的收取情況統計表。對已售商品房進行抽查，看業主入住情況，并對未售樓宇進行盤點。同時可結合對售樓處銷售樓宇銷售進度表進行判斷已開發商品房的銷售情況。

（6）關注應收賬款在資產負債表日后收款情況，對應收賬款的賬齡進行分析，以判斷企業是否存在虛記收入的情況，尤其是長期未辦妥按揭的客戶。

（二）完工產品成本結轉

房地產開發企業特別是規模開發的房地產企業在開發房地產時，由于開發周期長，完工產品結算進度與賬面發生的成本往往不一致，如果根據賬面成本結轉完工產品成本，必然存在少結轉成本的情況；現在開發的商品房往往都分為地上和地下部分，這也是開發商調節利潤的主要工具。企業往往依據外部工程決算審計將房產成本分為地上、地下兩部分，將其進行人為的割離，這樣地下基礎部分的成本全部由地下的產品承擔。地上部分的成本就大幅下降，造成結轉的主營業務成本嚴重失實。還有不少企業不能用于銷售的水箱間等作為均攤成本的基數以達到降低成本的目的。

審計取證：

（1）分析賬面是否有大額的預付賬款掛帳，對房地產公司來說，預付賬款大多數是開發成本的組成部分，但為了少轉成本，企業往往以未結算為借口在預付賬款掛帳。

（2）索取開發商完整的預算資料及大項變更資料，從工程部門索取工程完工進度報告，從合同管理部門索取企業與開發商簽訂的合同，分析開發商是否足額預計商品房開發成本及與之對應的應付建造承包商工程款。

（3）如已完工程，應索取施工方報審的結算資料，企業往往對應合理估計的變更成本不入賬，等決算出來時進行調整，這種做法實際上可用來調節利潤并虛減了負債。

（4）索取企業的成本結轉表，復核所采用的結轉方法是否合理。有的企業按平均成本進行結算，但收入是按實際銷售，造成了收入成本的嚴重不配比。關注自用樓層的成本結轉是否與其他銷售部分結轉的方法是否相同，不少企業自用的樓層成本按平均成本進行結轉，銷售部分按制定的分配方法進行結轉。

（5）一般規范房地產公司只對總承包商，可向總包方詢問截止資產負債表日，開發商應付施工單位的結算工程款情況。

（三）稅金

房地產公司的營業稅與所得稅往往按預收的售房款的一定比例預交。對預收賬款的余額、應交的稅款進行測算并與待攤費用的預交稅金進行比較，計算是否少提稅金。根據我國房地產開發企業所得稅征收的一貫做法，稅務部門一般根據預收售房款預計所得稅，年終，根據注冊會計師的查賬報告，經審計后的凈利潤，按確定的稅率，計算實際應征收的所得稅。因此，完工商品房銷售成本的結轉準確與否，對企業所得稅及凈利潤計算影響重大，而且成本結轉的多與少，經常成為上市公司操縱利潤的一種手段。

房地產公司自用的房產往往不結轉固定資產，仍在開發產品中核算，不計提折舊，也不按視同銷售計算應繳納的營業稅，也不交納房產稅等。房地產公司目前稅費漏洞最大的為土地增值稅，基本上都不繳納。或只繳納很少的一部分。房地產公司比較常見的少繳稅款還有印花稅。

（四）關于利息資本化

一般企業與購建固定資產有關的專門借款在滿足一定的條件下，專門借款所發生的利息允許計入相關資產的成本當中，即所謂的利息資本化；同時《企業會計制度》也規定，房地產開發企業借入的與房地產開發有關的利息支出在開發產品完工之前，計入房地產開發成本。房地產公司根據不同的目的，有的加大利息資本化，有的則不進行利息資本化全部記入當期費用。主要應關注加大利息資本化部分。

審計取證：

1、索取借款合同，關注借款合同是否與開發房地產有關、借款利率、借款期限，結合已資本化的利率，看其計算是否正確。

2、結合施工方交付使用記錄及質檢、消防等相關部門的驗收記錄，判斷資本化期間是否合理。

3、集團公司通過集體統一借款分配給各子公司使用的借款，如房地產公司類子公司為從集團取得借款用于開發房地產，其支付的利息不高于銀行同期利息且符合資本化條件的部分可以資本化。

（五）借款抵押

對于資金較為緊張的房地產公司，往往會有大額的銀行借款，由于金融市場融資的難度不斷增加，取得的借款多為擔保借款和抵押借款。房地產公司公司的固定資產及設備價值不大，用于抵押資產多涉及在售的樓盤，我們要特別關注是否將已售出的樓盤用于抵押。

審計取證：

索取抵押合同，分析抵押物清單所用于抵押的資產類型、價值、所在地點，如抵押物為在售樓盤，應將已用于抵押的房產面積與銷售統計表的未銷售面積進行比較，如前者大于后者則說明將已銷售的樓盤用于抵押。

（六）虛假銷售

虛假銷售一般分為虛假按揭、與關系人達成默契尤其在公司需要利潤時購買房產，等房屋實際賣出時在辦理退回。虛假按揭指的是房地產開發企業，在商品房沒有真正銷售的情況下，由房地產開發企業與所謂的“購買人”達成買賣協議，然后從銀行套取按揭資金的一種做法，所謂的“買家”實際上是房地產開發商找來的冒名頂替者，往往多為其內部的職工，在沒有找到真正的購房者之前，利息往往由房地產開發企業自身提供。這樣可以獲取銀行信貸資金并獲取銀行信貸利息差。一般情況下，按揭貸款利率比正常的銀行貸款利率要低。制造虛假銷售氣氛，吸引其他購房者，以達到間接促銷的目的。關系人購房的金額往往較大，所購的樓盤為利潤較高的樓層，主要是為了產生利潤。

審計取證：

（1）索取銷售合同，虛假按揭合同與正常按揭合同相比，合同條款要素基本一致，但虛假按揭合同較正常合同條款的內容填寫不完整。

（2）如果按揭的本金和利息由房地產企業自身提供，這時，企業往往定期付一筆金額相等的款項給銀行，同時虛掛一家企業；

（3）關注大額的銷售業務，索取合同、交付使用情況記錄、款項的收取情況，往往虛假的銷售都是100％收款，但卻沒有交付使用記錄。也不約定辦理房產證、土地使用證相關事宜。尤其要注意后期的銷售退回，對此類銷售應到現場去看有關房屋的使用情況，如閑置可能存在問題。獲取辦理業主入住手續簽證資料，虛假銷售往往不會辦理這些手續的。

（4）如果企業給員工提供住宅按揭，又沒有從員工的工資收入中扣回，則視同企業給員工提供的福利，需要員工個人繳交所得稅的，如果企業未扣個人所得稅，則可能就是虛假按揭了。

（七）待開發的土地

房地產公司申請到土地后沒有及時開發或沒有開發能力，隨著市場的發展土地不斷的升值，但待開發的土地又不允許轉讓，對不按審批用途開發的土地由國土局收回另行處理。企業往往會采用如聯合開發的手段將土地變相轉讓。

應關注對待開發的土地是否進行分攤。

（八）應索取的與其他企業不同的資料

成本分攤表（主要是成本分攤的依據是什么，如按預計的銷售金額為基數進行分攤）、項目決算資料、項目驗收資料。

（可參閱）在房地產開發企業中，把管理審計工作和目標管理有機地結合起來，推行項目管理審計制度，這對改進企業管理、提高企業經濟效益具有重要作用。

一、房地產開發項目管理審計的內容

從房地產開發項目的內部審計角度來講，管理審計應主要集中于如下內容：

1、對開發項目決策的審查。審查項目投資決策是否具有科學性、經濟可行性，審查項目決策中各分項目標是否具有明確性。

2、對項目計劃的審查。根據企業的實際情況，審查企業對開發項目采取的組織結構的合理性、科學性、人員配備情況，審查項目計劃的編制深度、計劃的可落實性、可考查性，審查計劃的可行性。尤其重要的是，審查項目決策后的項目目標的制訂和落實情況等。

3、項目目標實施過程管理審計。在項目實施過程中，根據項目計劃的時點定期進行審查，審查項目階段性目標完成情況、項目變化管理的科學性、經濟性。

4、項目目標成果管理審計。項目完成后，要集中審查項目的實際結果和決策目標是否一致、偏差是否合理，審查項目實施過程中采取措施、調整目標的合理性。

二、項目管理審計目標體系的建立

在企業內審對項目投資決策審計時，應該同時形成項目管理審計目標體系。房地產開發項目管理審計的目標體系包括：

1、銷售目標。可行性分析的主要部分就是根據市場調研確定項目定位，并初步確立銷售方案，從而形成項目的銷售計劃，體現在“項目損益表”中的銷售收入和“現金流量表”中的現金流入。所以，從可行性報告的相關數據出發，建立起銷售計劃的銷售價格、合同簽約率（進度）和資金回籠進度，就形成了該項目的銷售工作管理審計目標。

2、項目進度目標。項目在決策分析時已經對項目的進度安排做了計劃，根據項目的進度做出項目的資金安排計劃。項目可行性分析的“現金流量表”的現金流出部分暗含了項目的實施進度，而且銷售計劃也與項目的形象進度有關。根據上述資料，可以制訂出各分項工作的進度結點要求，從而形成項目進度管理審計目標。

3、項目成本控制目標。項目的成本目標體現在“項目損益表”和“現金流量表”中，分別體現了各分項成本的總額和支出進度，分項成本包括土地成本、前期開發成本、配套成本、建安成本等，也可以進一步細化，根據項目的具體情況分解形成項目成本管理審計目標。

4、項目質量目標。房地產開發項目的質量與施工質量不是同一個概念。項目的質量目標主要體現在項目的功能安排、總體規劃、配套設施配置上，而施工質量是項目必須達到的基本目標。綜合項目策劃所設定的所有功能要求、配套設施、施工質量等形成項目質量管理審計目標。

5、項目融資目標。項目可行性研究的資金安排計劃就是項目的融資目標，包括融資金額和時間結點。

6、費用控制目標。包括項目的三項費用：財務費用、管理費用和銷售費用。

三、項目目標實施過程管理審計

根據開發項目的目標體系，按照各職能和各時間段確立具體責任人在具體工作階段的工作目標。項目目標制訂并落實到各責任人后，各責任人就圍繞各自的目標開展工作，在出現各分目標矛盾需相互協調時，應以組織的共同愿景、總體目標來統一。

企業內審應定期對投資項目目標實施過程，圍繞以下幾方面開展審計工作：

1、了解項目目標或遠期目標劃分為階段工作目標和目標預測的情況。每個階段各責任人應按照PDCA（計劃——做——檢查——行動）循環，檢查自己的工作對完成分目標有什么貢獻，并在此基礎上預測各分目標及總目標的可能完成情況。尋找項目總體目標或分目標要求的行為與當前行為之間的差距，尋找工作努力的重點，把精力集中于解決主要矛盾。審計人員應把握各責任人對項目目標的掌握和了解程度，審查他們每階段目標和對下階段預測的合理性，提出預警意見。

2、發現偏差，立刻督促項目管理組織進行診斷，予以糾正。在定期的項目管理審計中，若發現當前的工作可能影響分目標的完成、從而影響到項目總體目標的完成，就必須立刻督促項目管理組織探尋量化的差異是什么、對目標影響大小等問題，并提出糾正行動方案。對偏差的診斷不是立足于發掘原因（當然找原因也是需要的），主要立足點在于分析對目標的影響。

3、對項目目標調整的審查應是項目實施過程管理審計的重點。既要允許項目管理組織根據實際情況、依據企業變化管理的思路在必要的情況下調整工作目標，又要防止項目組夸大客觀事實、隨意調整項目目標。在實際工作中，要把握調整目標的程序性、出現偏差對目標的關聯性以及項目責任人員的主觀努力性。

4、實施有效的評估。階段性對各分目標完成情況進行評估，傳統上一般主要針對“完成與否”的問題進行簡單化考察，再加上對“客觀原因”的酌情評定。這種做法一方面可能挫傷一些人的積極性，如有的目標確因不可抗力造成無法完成而影響了對責任人的評估；另一方面也助長了評估人員主觀評定的風氣，使評估失去客觀基礎。

項目管理審計要實現有效的評估應主要集中于實際績效與目標的偏差，分析產生偏差的原因。管理審計內容分兩個方面：一是量化的目標完成效果，這方面的審查比較客觀；二是審查責任人對偏差產生后的應對措施，以及建立糾正行動方案的合理性，即評估責任人應對變化的能力。因為一成不變的目標是不可能的，房地產開發項目實施過程面對的是多因素變化的環境，只有能夠準確把握變化、具有積極采取糾正行動能力的責任人，才有可能實現項目的總體目標。

四、項目目標成果管理審計

項目完成后，企業內審人員應對項目的成果進行綜合審計，從完成情況對項目的投資決策、實施過程等環節進行事后審查，以全新的角度審計項目的全過程。

1、重新審查項目投資決策的科學性，尤其要審查投資決策的預見性。對項目實施中出現的新情況必須認真分析，哪些是應該能夠預見的，哪些是無法預見的。

2、重新審查對預見的風險因素采取措施的科學性、合理性。即審查企業的變化管理中的防范風險的能力。

3、重新審查企業的項目管理能力。審查項目責任人在項目實施中完成的情況，項目完成情況與項目決策目標的偏差，項目完成情況與社會房地產項目平均水平的偏差。

總之，房地產開發項目目標的管理審計工作是一項全新的工作，是企業內審在管理審計領域的延伸，運用得好可以幫助項目管理組織挖掘潛力、分析問題，有助于促進項目目標的完成。所完成的審計報告給企業今后的項目決策、實施都能提供很好的資料，從而不斷促進企業決策水平、管理水平的提高。