第一篇：浙江省高級人民法院民一庭《關(guān)于審理醫(yī)療糾紛案件若干問題的意見(試行)》

浙江省高級人民法院民一庭

關(guān)于審理醫(yī)療糾紛案件若干問題的意見（試行）

為妥善審理醫(yī)療糾紛案件，依據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》、《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律、法規(guī)、司法解釋的規(guī)定，結(jié)合我省審判實(shí)際，制定本意見。

第一條醫(yī)療機(jī)構(gòu)在診療活動中應(yīng)盡到與當(dāng)時(shí)的醫(yī)療技術(shù)水平相應(yīng)的注意義務(wù)，未盡到該注意義務(wù)造成患者損害的，應(yīng)認(rèn)定醫(yī)療機(jī)構(gòu)有過錯。

認(rèn)定醫(yī)療機(jī)構(gòu)有無違反注意義務(wù)，應(yīng)主要依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和診療操作規(guī)范所規(guī)定的義務(wù)，并適當(dāng)考慮醫(yī)療機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、醫(yī)務(wù)人員的知識、技能等相應(yīng)專業(yè)、資質(zhì)及地區(qū)差異等因素。

第二條 下列情形中，醫(yī)療機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將患者的病情、醫(yī)療措施、醫(yī)療風(fēng)險(xiǎn)等必要情況，以合理方式告知患者、患者的近親屬或被明確授予相應(yīng)權(quán)利的人：

（一）對患者實(shí)施手術(shù)的；

（二）對患者施行特殊檢查或特殊治療的；

（三）對患者施行實(shí)驗(yàn)性臨床檢查和治療的；

（四）對患者施行其他可能產(chǎn)生嚴(yán)重不良后果的診斷、治療活動的；

（五）存在多種治療方案且有較大風(fēng)險(xiǎn)的。

醫(yī)療機(jī)構(gòu)未告知的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其違反告知義務(wù)，但確因情況緊急等客觀原因無法告知的除外。

醫(yī)療機(jī)構(gòu)違反告知義務(wù)，給患者造成人身損害的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

第三條 患者一方因醫(yī)療行為而遭受損害，有權(quán)提起侵權(quán)責(zé)任之訴或違約責(zé)任之訴。患者一方主張醫(yī)療機(jī)構(gòu)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的，案由為“醫(yī)療損害賠償糾紛”；患者一方主張醫(yī)療機(jī)構(gòu)承擔(dān)違約責(zé)任的，案由為“醫(yī)療服務(wù)合同糾紛”。

患者一方對侵權(quán)責(zé)任之訴與違約責(zé)任之訴未做出明確選擇的，人民法院應(yīng)當(dāng)向其釋明并要求其予以明確。釋明后患者一方仍未明確選擇的，應(yīng)根據(jù)最有利于糾紛解決的原則依職權(quán)確定其請求權(quán)基礎(chǔ)；但確因當(dāng)事人不明確請求權(quán)基礎(chǔ)而導(dǎo)致案件無法處理的，可裁定駁回起訴。

浙江省高院關(guān)于審理醫(yī)療糾紛案件若干問題的意見（試行）1

第四條患者在兩個(gè)以上醫(yī)療機(jī)構(gòu)就診后，以各醫(yī)療機(jī)構(gòu)為共同被告提起訴訟的，人民法院應(yīng)予準(zhǔn)許；患者一方僅起訴部分醫(yī)療機(jī)構(gòu)的，人民法院可以據(jù)情追加患者就診的其他醫(yī)療機(jī)構(gòu)為共同被告。

第五條 患者因交通事故或其他傷害而就醫(yī)后，患者一方以醫(yī)療機(jī)構(gòu)的醫(yī)療行為有過錯，并使患者遭受損害為由請求賠償?shù)模嗣穹ㄔ阂话銘?yīng)將醫(yī)療機(jī)構(gòu)和其他侵權(quán)人作為共同被告；各被告依法承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

第六條 患者一方以醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)提供的預(yù)防接種或計(jì)劃生育技術(shù)服務(wù)行為有過錯，并使患者遭受損害為由起訴請求賠償?shù)模嗣穹ㄔ嚎砂凑蔗t(yī)療損害賠償糾紛予以受理；但對患者一方起訴請求醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)承擔(dān)給付預(yù)防接種異常反應(yīng)或計(jì)劃生育并發(fā)癥相關(guān)待遇的，人民法院不作為民事案件受理。

第七條 患者一方起訴請求醫(yī)療機(jī)構(gòu)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的，應(yīng)舉證證明患者到該醫(yī)療機(jī)構(gòu)就醫(yī)（包括隱名就醫(yī)）、就醫(yī)后發(fā)生損害的事實(shí)，并提供醫(yī)療機(jī)構(gòu)的醫(yī)療行為有過錯的初步證據(jù)。醫(yī)療機(jī)構(gòu)認(rèn)為其醫(yī)療行為與損害后果之間不存在因果關(guān)系、沒有過錯的，應(yīng)提供相應(yīng)證據(jù)。

第八條 患者就醫(yī)后死亡，醫(yī)療機(jī)構(gòu)認(rèn)為死亡原因不明，要求患者一方協(xié)助進(jìn)行尸檢，但因患者一方的原因未行尸檢，導(dǎo)致無法查明死亡原因，并致使無法認(rèn)定醫(yī)療行為與損害結(jié)果之間是否存在因果關(guān)系或有無過錯的，患者一方應(yīng)承擔(dān)不利的訴訟后果。

第九條 患者一方根據(jù)醫(yī)療服務(wù)合同請求醫(yī)療機(jī)構(gòu)承擔(dān)違約賠償責(zé)任的，應(yīng)舉證證明下列事實(shí)：

（一）雙方存在醫(yī)療服務(wù)合同關(guān)系；

（二）醫(yī)療機(jī)構(gòu)違反醫(yī)療合同的約定或法律、法規(guī)、規(guī)章和診療操作規(guī)范規(guī)定，或者未履行其應(yīng)盡的注意義務(wù)；

（三）患者一方所遭受的損害與醫(yī)療機(jī)構(gòu)的違約行為之間存在因果關(guān)系。醫(yī)療機(jī)構(gòu)應(yīng)就其提出抗辯的事由或事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。

第十條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交由其持有的所有涉案病歷資料等證據(jù)材料；拒不提供的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)不利的訴訟后果。

第十一條當(dāng)事人對病歷資料及其他鑒定所需證據(jù)材料的真實(shí)性、完整性有異議的，應(yīng)當(dāng)明確提出異議內(nèi)容，并說明理由。

一方當(dāng)事人無正當(dāng)理由拒不同意、不配合共同封存或啟封病歷資料、現(xiàn)場實(shí)物等證據(jù)材料的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)不利的訴訟后果。

第十二條涉案病歷資料存在下列瑕疵的，人民法院應(yīng)當(dāng)區(qū)分情況做出處理：

（一）當(dāng)事人以偽造、篡改、銷毀或其他不當(dāng)方式改變病歷資料的內(nèi)容，致使無法認(rèn)定醫(yī)療行為與損害后果之間是否存在因果關(guān)系及有無過錯的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)不利的訴訟后果；

（二）病歷資料內(nèi)容存在明顯矛盾或錯誤，制作方不能做出合理解釋的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)不利的訴訟后果；

（三）病歷書寫僅存在錯別字、未按病歷規(guī)范格式書寫等形式瑕疵的，不影響對病歷資料真實(shí)性的認(rèn)定。

第十三條因涉及醫(yī)藥專業(yè)性問題，人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人的申請或依職權(quán)決定，委托醫(yī)學(xué)會或其他司法鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行醫(yī)療損害鑒定。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)配合鑒定，無正當(dāng)理由拒不配合的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)不利的訴訟后果。

第十四條 人民法院委托進(jìn)行醫(yī)療損害鑒定，應(yīng)要求鑒定機(jī)構(gòu)在鑒定結(jié)論中對涉案醫(yī)療行為有無過錯、醫(yī)療過失行為與損害后果之間是否存在因果關(guān)系、醫(yī)療過失行為在醫(yī)療損害后果中的責(zé)任程度，一并做出明確認(rèn)定；患者構(gòu)成傷殘的，應(yīng)同時(shí)做出傷殘等級認(rèn)定。

第十五條當(dāng)事人對醫(yī)療損害鑒定所涉證據(jù)材料有異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)先行組織舉證、質(zhì)證，并進(jìn)行審查確認(rèn)。

第十六條 人民法院可視情要求醫(yī)療損害鑒定機(jī)構(gòu)舉行聽證會，審判人員可以視情列席聽證會，并可以就有關(guān)問題向鑒定專家詢問。

第十七條鑒定人應(yīng)當(dāng)出庭接受當(dāng)事人質(zhì)詢。鑒定人確因特殊原因無法出庭的，經(jīng)人民法院準(zhǔn)許，可以書面答復(fù)當(dāng)事人的質(zhì)詢。鑒定人無正當(dāng)理由拒不出庭且拒作書面答復(fù)，或結(jié)合質(zhì)詢、答復(fù)仍不能排除對鑒定結(jié)論的合理懷疑的，人民法院對鑒定結(jié)論可不予采信。

對鑒定結(jié)論，當(dāng)事人可以申請具有專門知識的人員進(jìn)行輔助質(zhì)證，包括對鑒定人進(jìn)行詢問等。

第十八條 當(dāng)事人對醫(yī)療損害鑒定結(jié)論不服申請重新鑒定的，人民法院應(yīng)依據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二十七條的規(guī)定，審查決定是否予以準(zhǔn)許。

第十九條 患者一方請求醫(yī)療機(jī)構(gòu)承擔(dān)損害賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)根據(jù)醫(yī)療損害后果、醫(yī)療過失行為在醫(yī)療損害后果中的責(zé)任程度及醫(yī)療損害后果與患者原有疾病狀況之間的關(guān)系，并結(jié)合醫(yī)療科學(xué)發(fā)展水平、醫(yī)療風(fēng)險(xiǎn)、醫(yī)療條件及患者個(gè)體差異等因素，確定醫(yī)療機(jī)構(gòu)的損害賠償責(zé)任。

第二十條 患者一方請求醫(yī)療機(jī)構(gòu)承擔(dān)違約責(zé)任，而醫(yī)療機(jī)構(gòu)確屬違約，且雙方當(dāng)事人對于違約責(zé)任有明確約定的，從其約定。雙方當(dāng)事人未明確約定相應(yīng)責(zé)任的，可依照《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》，并參照最高人民法院《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定確定醫(yī)療機(jī)構(gòu)的相應(yīng)責(zé)任。

第二十一條 醫(yī)患雙方經(jīng)衛(wèi)生行政部門、人民調(diào)解委員會等具有調(diào)解職能的組織調(diào)解達(dá)成的協(xié)議，具有民事合同性質(zhì)。當(dāng)事人可以依法申請有管轄權(quán)的人民法院確認(rèn)其效力；非因法定事由，不得請求撤銷、解除、變更協(xié)議或者確認(rèn)協(xié)議無效。

第二十二條 對因同一醫(yī)療行為發(fā)生新的損害后果，人民法院生效裁判未曾處理，或醫(yī)患雙方原達(dá)成的協(xié)議未曾約定的，患者一方可依法另行起訴。

第二十三條 本意見自2010年7月1日起施行。法律法規(guī)、司法解釋有新規(guī)定的，從其規(guī)定。

第二篇：浙江省高級人民法院民一庭

浙江省高級人民法院民一庭

關(guān)于審理道路交通事故損害賠償糾紛案件若干問題的意見（試行）

為妥善處理道路交通事故損害賠償糾紛案件，依據(jù)《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》、《中華人民共和國道路交通安全法》、《中華人民共和國保險(xiǎn)法》等法律、行政法規(guī)及司法解釋的規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際情況，制定本意見。

第一條賠償權(quán)利人同時(shí)起訴賠償義務(wù)人以及承保機(jī)動車交通事故責(zé)任強(qiáng)制保險(xiǎn)（以下簡稱機(jī)動車強(qiáng)制保險(xiǎn)）的保險(xiǎn)公司的，人民法院應(yīng)當(dāng)將賠償義務(wù)人和保險(xiǎn)公司列為共同被告。

承保機(jī)動車強(qiáng)制保險(xiǎn)和商業(yè)險(xiǎn)為同一保險(xiǎn)公司，賠償權(quán)利人請求在機(jī)動車強(qiáng)制保險(xiǎn)和商業(yè)險(xiǎn)范圍內(nèi)一并賠付，且該保險(xiǎn)公司也明確同意的，人民法院可一并予以審理。

第二條賠償權(quán)利人僅起訴承保機(jī)動車強(qiáng)制保險(xiǎn)的保險(xiǎn)公司的，人民法院應(yīng)向其釋明申請追加賠償義務(wù)人作為共同被告；經(jīng)釋明后賠償權(quán)利人仍不申請追加的，人民法院可依職權(quán)追加賠償義務(wù)人作為共同被告參加訴訟。

第三條賠償權(quán)利人僅起訴賠償義務(wù)人的，人民法院應(yīng)向其釋明可申請追加承保機(jī)動車強(qiáng)制保險(xiǎn)的保險(xiǎn)公司作為共同被告，并通知保險(xiǎn)公司可申請作為共同被告參加訴訟；經(jīng)釋明后賠償權(quán)利人仍不申請追加，保險(xiǎn)公司也不申請參加訴訟的，人民法院不應(yīng)將保險(xiǎn)公司列為共同被告。

第四條機(jī)動車強(qiáng)制保險(xiǎn)合同中有關(guān)糾紛解決方式的約定，對賠償權(quán)利人不具有當(dāng)然約束力，但賠償權(quán)利人自愿接受的除外。

第五條《侵權(quán)責(zé)任法》第四十九條規(guī)定的機(jī)動車所有人“承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任”，系與其過錯相適應(yīng)的按份責(zé)任；證明機(jī)動車所有人過錯的舉證責(zé)任應(yīng)由主張機(jī)動車所有人需承擔(dān)責(zé)任的一方當(dāng)事人負(fù)擔(dān)。

機(jī)動車所有人知道或應(yīng)當(dāng)知道租用人或借用人不具備駕駛資格、酒后駕車或存在其他不利于安全駕車的事由，或者機(jī)動車存在安全隱患等情形的，應(yīng)認(rèn)定其具有過錯。

第六條從事道路運(yùn)輸經(jīng)營的機(jī)動車發(fā)生道路交通事故致人損害，實(shí)際經(jīng)營人與名義經(jīng)營人不一致的，由實(shí)際經(jīng)營人和名義經(jīng)營人對超出機(jī)動車強(qiáng)制保險(xiǎn)責(zé)任限額的損害賠償承擔(dān)連帶責(zé)任。

第七條機(jī)動車在承包期間發(fā)生道路交通事故致人損害的，由保險(xiǎn)公司在機(jī)動車強(qiáng)制保險(xiǎn)責(zé)任限額范圍內(nèi)予以賠償。不足部分，由承包人承擔(dān)賠償責(zé)任；發(fā)包人對損害的發(fā)生有過錯的，承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

第八條未經(jīng)機(jī)動車所有人、管理人許可，擅自使用機(jī)動車發(fā)生道路交通事故致人損害的，由保險(xiǎn)公司在機(jī)動車強(qiáng)制保險(xiǎn)責(zé)任限額范圍內(nèi)予以賠償。不足部分，由機(jī)動車使用人承擔(dān)賠償責(zé)任；機(jī)動車所有人在管理上有過錯的，承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

第九條為機(jī)動車使用人提供泊車、代駕等服務(wù)過程中發(fā)生道路交通事故致人損害的，由保險(xiǎn)公司在機(jī)動車強(qiáng)制保險(xiǎn)責(zé)任限額范圍內(nèi)予以賠償。不足部分，由提供服務(wù)方承擔(dān)賠償責(zé)任；接受服務(wù)方確有過錯的，承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

第十條機(jī)動車在質(zhì)押期間發(fā)生道路交通事故致人損害的，由保險(xiǎn)公司在機(jī)動車強(qiáng)制保險(xiǎn)責(zé)任限額范圍內(nèi)予以賠償。不足部分，由質(zhì)押權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任；質(zhì)押人對損害的發(fā)生有過錯的，承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

第十一條機(jī)動車在維修業(yè)者管理期間發(fā)生道路交通事故致人損害的，由保險(xiǎn)公司在機(jī)動車強(qiáng)制保險(xiǎn)責(zé)任限額范圍內(nèi)予以賠償。不足部分，由維修業(yè)者承擔(dān)賠償責(zé)任；機(jī)動車所有人對損害的發(fā)生有過錯的，承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

第十二條機(jī)動車駕駛受訓(xùn)人員在培訓(xùn)活動中發(fā)生道路交通事故致人損害的，由保險(xiǎn)公司在機(jī)動車強(qiáng)制保險(xiǎn)責(zé)任限額范圍內(nèi)予以賠償。不足部分，由培訓(xùn)單位承擔(dān)賠償責(zé)任。

第十三條機(jī)動車陪練過程中發(fā)生道路交通事故致人損害的，由保險(xiǎn)公司在機(jī)動車強(qiáng)制保險(xiǎn)責(zé)任限額范圍內(nèi)予以賠償。不足部分，由駕駛?cè)顺袚?dān)賠償責(zé)任；陪練人有過錯的，承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。但駕駛?cè)宋慈〉民{駛執(zhí)照的，由駕駛?cè)伺c陪練人對超出機(jī)動車強(qiáng)制保險(xiǎn)責(zé)任限額的損害賠償承擔(dān)連帶責(zé)任。

第十四條同一道路交通事故中有數(shù)家保險(xiǎn)公司的，機(jī)動車強(qiáng)制保險(xiǎn)責(zé)任的賠償數(shù)額，以數(shù)家保險(xiǎn)公司的責(zé)任限額總和為限，并由各保險(xiǎn)公司均等負(fù)擔(dān)；但其中無過錯機(jī)動車方保險(xiǎn)公司在機(jī)動車強(qiáng)制保險(xiǎn)無責(zé)任賠償限額范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第十五條屬于《機(jī)動車交通事故責(zé)任強(qiáng)制保險(xiǎn)條例》第二十二條第一款規(guī)定情形發(fā)生道路交通事故，造成受害人人身傷亡的，保險(xiǎn)公司應(yīng)在機(jī)動車強(qiáng)制保

險(xiǎn)責(zé)任限額范圍內(nèi)承擔(dān)墊付責(zé)任；保險(xiǎn)公司墊付后，可向賠償義務(wù)人追償。造成受害人財(cái)產(chǎn)損失的，保險(xiǎn)公司不承擔(dān)墊付責(zé)任。

前款所稱“賠償義務(wù)人”是指道路交通事故中的致害人，被保險(xiǎn)人與致害人不是同一人的，對機(jī)動車強(qiáng)制保險(xiǎn)責(zé)任限額范圍內(nèi)的損害賠償承擔(dān)連帶責(zé)任，但被盜搶車輛除外。機(jī)動車已經(jīng)轉(zhuǎn)讓并交付但未辦理保險(xiǎn)變更手續(xù)的，受讓人視為被保險(xiǎn)人。

本條所稱“人身傷亡”是指道路交通事故導(dǎo)致受害人的人身損害，包括財(cái)產(chǎn)性損失和精神損害撫慰金；所稱“財(cái)產(chǎn)損失”是指道路交通事故導(dǎo)致受害人的車輛等實(shí)物財(cái)產(chǎn)毀損、滅失的損失。

第十六條道路交通事故受害人對事故發(fā)生也有過失的，由保險(xiǎn)公司在機(jī)動車強(qiáng)制保險(xiǎn)責(zé)任限額范圍內(nèi)先行賠付。不足部分，可相應(yīng)減輕賠償義務(wù)人的賠償責(zé)任。

第十七條未參加機(jī)動車強(qiáng)制保險(xiǎn)，發(fā)生道路交通事故致人損害的，由機(jī)動車所有人在相應(yīng)的機(jī)動車強(qiáng)制保險(xiǎn)責(zé)任限額范圍內(nèi)先行賠償；機(jī)動車所有人與使用人不是同一人的，對機(jī)動車強(qiáng)制保險(xiǎn)責(zé)任限額范圍內(nèi)的損害賠償承擔(dān)連帶責(zé)任。

第十八條機(jī)動車發(fā)生道路交通事故，造成本車無償搭乘者損害的，應(yīng)適當(dāng)減輕本車賠償義務(wù)人的賠償責(zé)任，但本車駕駛?cè)擞兄卮筮^錯的除外。無償搭乘者有過錯的，應(yīng)相應(yīng)減輕本車賠償義務(wù)人的賠償責(zé)任。

第十九條機(jī)動車維修費(fèi)用一般應(yīng)依據(jù)保險(xiǎn)公司出具的定損單確定。被保險(xiǎn)人主張依據(jù)維修發(fā)票賠償維修費(fèi)用的，應(yīng)證明其所主張維修費(fèi)用的真實(shí)性、必要性和合理性。人民法院可根據(jù)民事訴訟優(yōu)勢證據(jù)規(guī)則，確定機(jī)動車維修費(fèi)用。

第二十條已獲得機(jī)動車維修費(fèi)用等財(cái)產(chǎn)損失賠償?shù)馁r償權(quán)利人，又主張機(jī)動車貶值損失賠償?shù)模话悴挥柚С郑坏珜儆诖壑谢蛘哌\(yùn)輸中的新車受到損害等特殊情況的，可酌情予以賠償。

第二十一條機(jī)動車發(fā)生道路交通事故致人死亡，在合理時(shí)間內(nèi)確實(shí)無法確認(rèn)受害人的身份及其近親屬或法定代理人，道路交通事故社會救助基金管理機(jī)構(gòu)向人民法院起訴，請求賠償義務(wù)人、保險(xiǎn)公司支付受害人的道路交通事故損害賠償金的，人民法院可予以受理。

前款所稱“受害人的道路交通事故損害賠償金”，一般可參照城鎮(zhèn)人口賠償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；并先支付由道路交通事故社會救助基金管理機(jī)構(gòu)先行墊付的喪葬費(fèi)或搶救費(fèi)用，超出部分由道路交通事故社會救助基金管理機(jī)構(gòu)提存保管。

第二十二條本意見自2010年7月1日起施行。法律法規(guī)、司法解釋有新規(guī)定的，從其規(guī)定。

第三篇：浙江省高級人民法院民一庭關(guān)于審理勞動爭議糾紛案件若干疑難問題的解答

浙江省高級人民法院民一庭關(guān)于審理勞動爭議糾紛案件若干疑難問題的解答

近年來勞動爭議糾紛案件增幅較大，出現(xiàn)了一些新情況、新問題。為正確審理此類案件，省高院民一庭經(jīng)與省勞動仲裁院聯(lián)合調(diào)研，并廣泛征求意見，就此類案件審理中的一些突出問題作出解答，供辦案時(shí)參考。

一、如果確系不可歸責(zé)于用人單位的原因?qū)е挛春炗啎鎰趧雍贤瑒趧诱吣芊褚笥萌藛挝恢Ц抖豆べY？簽訂書面勞動合同系用人單位的法定義務(wù)，但確系不可歸責(zé)于用人單位的原因?qū)е挛春炗啎鎰趧雍贤瑒趧诱咭虼酥鲝埗豆べY的，可不予支持。下列情形一般可認(rèn)定為“不可歸責(zé)于用人單位的原因”：

用人單位有充分證據(jù)證明勞動者拒絕簽訂或者利用主管人事等職權(quán)故意不簽訂勞動合同的；工傷職工在停工留薪期內(nèi)的，女職工在產(chǎn)假期內(nèi)或哺乳假內(nèi)的，職工患病或非因工負(fù)傷在病假期內(nèi)的，因其他客觀原因?qū)е掠萌藛挝粺o法及時(shí)與勞動者簽訂勞動合同的。

二、用人單位超過一個(gè)月未與勞動者訂立書面勞動合同，但在一年內(nèi)又補(bǔ)訂了勞動合同的，是否應(yīng)該向勞動者支付二倍工資？

用人單位超過一個(gè)月未與勞動者簽訂書面勞動合同，后在一年內(nèi)又與勞動者補(bǔ)訂了勞動合同，用人單位應(yīng)向勞動者支付用工之日起滿一個(gè)月的次日至補(bǔ)訂勞動合同的前一日期間的二倍工資。實(shí)際補(bǔ)訂日期，應(yīng)根據(jù)補(bǔ)訂的勞動合同落款日期及其他情形綜合認(rèn)定。

三、未訂立書面勞動合同的，二倍工資的最長支付期限是多少？

依據(jù)《勞動合同法》第十四條第三款和《勞動合同法實(shí)施條例》第七條的規(guī)定，用人單位自用工之日起滿一年未與勞動者訂立書面勞動合同的，視為雙方已訂立無固定期限勞動合同。因此，未訂立書面勞動合同情形下二倍工資的支付最長不超過11個(gè)月。勞動者請求用人單位支付一年屆滿后的二倍工資的，不予支持。

四、二倍工資的仲裁時(shí)效應(yīng)該如何理解？

《勞動合同法》第八十二條所稱的“二倍工資”中加付的一倍工資并不屬于勞動報(bào)酬，勞動者申請仲裁的時(shí)效為一年。用人單位自用工之日起超過一個(gè)月未與勞動者訂立書面勞動合同，勞動者要求用人單位支付二倍工資的，仲裁時(shí)效應(yīng)從用人單位與其補(bǔ)訂勞動合同之日或者視為雙方已訂立無固定期限勞動合同之日起計(jì)算。

五、勞動合同期滿，但因特殊情形延續(xù)導(dǎo)致勞動者在同一用人單位連續(xù)工作滿10年的，勞動者能否請求與用人單位訂立無固定期限勞動合同？

勞動合同期滿，因勞動者有下列情形之一而續(xù)延，因此達(dá)到勞動者在同一用人單位連續(xù)工作滿10年，勞動者提出訂立無固定期限勞動合同的，用人單位應(yīng)當(dāng)與勞動者訂立無固定期限勞動合同：從事接觸職業(yè)病危害作業(yè)的勞動者未進(jìn)行離崗前職業(yè)健康檢查，或者疑似職業(yè)病病人在診斷或者醫(yī)學(xué)觀察期間的；患病或者非因工負(fù)傷，在規(guī)定的醫(yī)療期內(nèi)的；女職工在孕期、產(chǎn)期、哺乳期的。

六、勞動合同期滿后，依照《勞動合同法》第四十二條的規(guī)定雙方合同關(guān)系依法延續(xù)，勞動者能否請求用人單位支付延續(xù)期間未簽訂勞動合同的二倍工資？

按照《勞動合同法》第四十二條的規(guī)定勞動合同關(guān)系依法延續(xù)的，在延續(xù)期間雙方未訂立書面勞動合同，勞動者請求用人單位支付二倍工資，不予支持。

七、勞動合同期滿后，勞動者繼續(xù)在用人單位工作，用人單位超過一個(gè)月不與勞動者訂立書面勞動合同的法律后果是什么？

簽訂書面勞動合同系用人單位的法定義務(wù)，用人單位應(yīng)該規(guī)范用工。勞動合同期滿后，勞動者繼續(xù)在用人單位工作，用人單位超過一個(gè)月不滿一年未與勞動者訂立書面勞動合同，勞動者請求用人單位支付二倍工資的，應(yīng)予支持。用人單位超過一年未與勞動者訂立書面勞動合同的，視為雙方已訂立無固定期限勞動合同。

八、對保安、門衛(wèi)、倉庫保管員等特殊崗位勞動者主張加班工資的，加班事實(shí)應(yīng)如何把握？

對于全天24小時(shí)吃住在單位的保安、傳達(dá)室門衛(wèi)、倉庫保管員等人員，其工作性質(zhì)具有特殊性。如確因工作所需和單位要求，不能睡眠休息的，應(yīng)認(rèn)定為工作時(shí)間；如工作場所中同時(shí)提供了住宿或休息設(shè)施的，應(yīng)合理扣除可以睡眠休息的時(shí)間，即勞動者正常上班以外的時(shí)間不應(yīng)計(jì)算為工作時(shí)間，對超出標(biāo)準(zhǔn)工作時(shí)間上班的，用人單位應(yīng)支付加班工資。審判實(shí)踐中，可以綜合考慮以下因素：用人單位是否就該崗位向勞動行政部門申請辦理過綜合計(jì)算工時(shí)工作制、不定時(shí)工作制的審批手續(xù)（應(yīng)注意審批的有效期和審批人數(shù)）；用人單位是否在工作場所內(nèi)為勞動者配備必要的休息設(shè)施；用人單位的工作制度或規(guī)章制度中對勞動者具體工作內(nèi)容、工作強(qiáng)度的要求（以判斷勞動者按照該制度工作是否將導(dǎo)致事實(shí)上無法休息）；用人單位安排值班的人數(shù)（即考慮同一時(shí)段勞動者是否有輪換休息的可能性）。

九、實(shí)行計(jì)件工資制的加班工資如何認(rèn)定？

用人單位實(shí)行計(jì)件工資制，勞動者主張加班工資的，認(rèn)定加班事實(shí)應(yīng)主要審查計(jì)件工資勞動定額是否合理。勞動合同對計(jì)件工資勞動定額有約定的按照約定的定額審查，無約定的按行業(yè)規(guī)定審查。對勞動定額明顯不合理或無行業(yè)規(guī)定的，按標(biāo)準(zhǔn)工時(shí)折算定額后再計(jì)算加班工資。

十、用人單位一次性向勞動者支付了競業(yè)限制經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，勞動者違反競業(yè)限制義務(wù)時(shí)，用人單位能否向勞動者主張違約金？

《勞動合同法》第二十三條僅規(guī)定了用人單位“在競業(yè)限制期限內(nèi)按月給予勞動者經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償”的補(bǔ)償方式。用人單位如果在解除或終止勞動合同時(shí)，一次性向勞動者支付了競業(yè)限制補(bǔ)償金的，勞動者違反競業(yè)限制義務(wù)時(shí)，用人單位可以向勞動者主張違約金。

十一、勞動者不愿意繳納社會保險(xiǎn)費(fèi)，并書面承諾放棄參加社會保險(xiǎn)的法律后果是什么？

勞動者不愿意繳納社會保險(xiǎn)費(fèi)，并書面承諾放棄參加社會保險(xiǎn)的，該書面承諾無效。勞動者可以此為由解除勞動合同，但要求用人單位支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金的，不予支持。

十二、用人單位違法解除勞動合同，勞動者要求撤銷解除勞動合同的決定，繼續(xù)履行勞動合同的，應(yīng)如何處理？如果在一審宣判前，原勞動合同期限已經(jīng)屆滿的，則一般不支持勞動者關(guān)于繼續(xù)履行勞動合同的請求。對勞動者主張停發(fā)工資日至勞動合同屆滿日期間的工資損失，應(yīng)按勞動者被停發(fā)工資前十二個(gè)月的平均工資確定。

如果在一審宣判時(shí)，原勞動合同期限尚未屆滿的，則對勞動者主張繼續(xù)履行勞動合同的請求予以支持。對停發(fā)工

資日以后的工資損失，應(yīng)按勞動者被停發(fā)工資前十二個(gè)月的平均工資確定。

十三、用人單位未及時(shí)、足額支付勞動報(bào)酬或未依法繳納社會保險(xiǎn)費(fèi)的，能否作為勞動者單方解除勞動合同的理由？

用人單位因過錯未及時(shí)、足額支付勞動報(bào)酬或未依法繳納社會保險(xiǎn)費(fèi)的，可以作為勞動者解除勞動合同的理由。但用人單位有證據(jù)證明確因客觀原因?qū)е掠?jì)算標(biāo)準(zhǔn)不清楚、有爭議，或確因經(jīng)營困難、具有合理理由或經(jīng)勞動者認(rèn)可，或欠繳、緩繳社會保險(xiǎn)費(fèi)已經(jīng)征繳部門審批，勞動者以用人單位未“及時(shí)、足額”支付勞動報(bào)酬或未依法繳納社會保險(xiǎn)費(fèi)為由解除勞動合同，要求用人單位支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金的，不予支持。

十四、用人單位與勞動者就工傷待遇、加班工資、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金等達(dá)成和解或經(jīng)調(diào)解組織調(diào)解后，勞動者能否再以數(shù)額過低要求用人單位補(bǔ)足差額？

用人單位與勞動者協(xié)商或經(jīng)調(diào)解組織調(diào)解，就工傷待遇、加班工資、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金等達(dá)成和解或調(diào)解協(xié)議后，勞動者以數(shù)額過低要求用人單位補(bǔ)足差額的，不予支持。但勞動者有證據(jù)證明協(xié)議簽訂存在受脅迫、欺詐而違背自己真實(shí)意思表示，或協(xié)議內(nèi)容顯失公平等情形的除外。

十五、因第三人侵權(quán)導(dǎo)致工傷的，采用何種賠償模式？

《社會保險(xiǎn)法》實(shí)施后，因第三人侵權(quán)導(dǎo)致工傷的，仍繼續(xù)適用浙政發(fā)（2009）50號通知的規(guī)定。職工因勞動關(guān)系以外的第三人侵權(quán)造成人身損害，同時(shí)構(gòu)成工傷的，依法享受工傷保險(xiǎn)待遇。如職工獲得侵權(quán)賠償，用人單位承擔(dān)的工傷保險(xiǎn)責(zé)任相對應(yīng)項(xiàng)目中應(yīng)扣除第三人支付的下列五項(xiàng)費(fèi)用：醫(yī)療費(fèi)，殘疾輔助器具費(fèi)，工傷職工在停工留薪期間發(fā)生的護(hù)理費(fèi)、交通費(fèi)、住院伙食補(bǔ)助費(fèi)。

十六、《工傷保險(xiǎn)條例》第三十三條規(guī)定的工傷職工在停工留薪期內(nèi)“原工資福利待遇不變”的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是什么？工傷職工在停工留薪期內(nèi)，原工資福利待遇不變，其中“原工資”按照工傷職工因工作遭受事故傷害或者患職業(yè)病前12個(gè)月的平均月工資計(jì)算，包括計(jì)時(shí)工資或者計(jì)件工資、獎金、津貼和補(bǔ)貼等，但不包括加班工資。

十七、職工在同一用人單位多次發(fā)生工傷并形成多個(gè)傷

殘等級的，應(yīng)該如何確定一次性工傷保險(xiǎn)待遇的等級標(biāo)準(zhǔn)？職工在同一用人單位多次發(fā)生工傷，形成多個(gè)傷殘等級，在與用人單位解除或終止勞動關(guān)系時(shí)，應(yīng)按最高傷殘等級確定勞動者應(yīng)當(dāng)享受的工傷保險(xiǎn)待遇。

第四篇：浙江省高級人民法院民一庭關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件適用法律若干問題的意見及其新聞發(fā)布會發(fā)言稿

浙江省高級人民法院民一庭

關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件 適用法律若干問題的意見（試行）

為依法妥善審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)、司法解釋的規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，制定本意見。

第一條 本意見所稱的物業(yè)服務(wù)合同糾紛，是指物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主方因物業(yè)服務(wù)合同而發(fā)生的有關(guān)民事糾紛。

本意見所稱的物業(yè)服務(wù)人，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他物業(yè)管理人。

本意見所稱的業(yè)主，是指依法取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，以及基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人。

本意見所稱的業(yè)主委員會，是指依法成立的業(yè)主委員會。第二條 因相鄰關(guān)系、車位車庫權(quán)屬、商品房質(zhì)量等發(fā)生的糾紛，不屬于本意見所稱的物業(yè)服務(wù)合同糾紛；當(dāng)事人在物業(yè)服務(wù)合同糾紛訴訟中因此提出主張或者抗辯的，應(yīng)告知其另行處理。第三條 因業(yè)主大會、業(yè)主委員會的召開、選舉、表決等屬于業(yè)主自治范圍內(nèi)的事項(xiàng)而發(fā)生的糾紛，不屬于本意見所稱的物業(yè)服務(wù)合同糾紛；因此提起民事訴訟的，不予受理，但法律、法規(guī)、司法解釋另有規(guī)定的除外。

第四條 為維護(hù)業(yè)主的共同權(quán)益，業(yè)主委員會依照法律規(guī)定或者經(jīng)過業(yè)主大會授權(quán)，可以以自己的名義提起訴訟。

未依法成立業(yè)主委員會，或者業(yè)主委員會怠于提起訴訟的，經(jīng)過業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主也可以以自己的名義提起訴訟。

第五條 物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主委員會因雙方所簽訂物業(yè)服務(wù)合同中涉及業(yè)主共同權(quán)益的事項(xiàng)發(fā)生爭議，物業(yè)服務(wù)人對業(yè)主委員會提起訴訟的，應(yīng)予受理。業(yè)主委員會怠于應(yīng)訴的，依法承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

第六條 業(yè)主委員會已經(jīng)作為當(dāng)事人參加訴訟，業(yè)主又要求作為共同訴訟主體參加訴訟的，不予準(zhǔn)許。

第七條 業(yè)主委員會參加訴訟的，應(yīng)當(dāng)提供其依法成立的相關(guān)證明材料。

第八條 經(jīng)過業(yè)主大會授權(quán)，業(yè)主委員會在訴訟中可以承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，進(jìn)行和解，提起反訴或者上訴。

第九條 業(yè)主委員會及經(jīng)過業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主參加有關(guān)訴訟的訴訟風(fēng)險(xiǎn)和后果由全體業(yè)主共同承擔(dān)。人民法院裁判結(jié)果涉及業(yè)主委員會依法承擔(dān)財(cái)產(chǎn)給付責(zé)任的，可以業(yè)主大會賦予業(yè)主委員會自行管理的資金及其它合法收益支付；不足部分由業(yè)主按照專有部分占建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物總面積的比例分擔(dān)。

第十條 物業(yè)服務(wù)人一般應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會或者業(yè)主主張物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)權(quán)利，但物業(yè)的承租人、借用人或者其他使用人有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)人也可以直接向其主張相關(guān)權(quán)利，或者要求其與業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任：

（一）與物業(yè)服務(wù)人直接簽訂物業(yè)服務(wù)合同的；

（二）與物業(yè)服務(wù)人形成事實(shí)物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的；

（三）與業(yè)主約定由其交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的；

（四）違反法律、法規(guī)或者管理規(guī)約約定義務(wù)的。第十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)以隱瞞或者偽造有關(guān)資質(zhì)、資格證書等形式騙取簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，業(yè)主委員會可請求依法變更或者撤銷物業(yè)服務(wù)合同或者部分條款。

第十二條 業(yè)主委員會雖未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)或者同意，擅自訂立、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同，但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)過業(yè)主大會追認(rèn)的，該行為有效。

第十三條 物業(yè)服務(wù)合同被確認(rèn)無效或者撤銷后，已經(jīng)提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)人要求業(yè)主給付相應(yīng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，可以結(jié)合物業(yè)服務(wù)合同約定、物業(yè)服務(wù)人實(shí)際提供的物業(yè)服務(wù)水平、有關(guān)部門提供的物業(yè)服務(wù)成本、當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等因素合理確定。

第十四條 雙方對物業(yè)服務(wù)費(fèi)沒有約定、約定不明且又協(xié)商不成的，可以結(jié)合物業(yè)服務(wù)人實(shí)際提供的物業(yè)服務(wù)水平、有關(guān)部門提供的物業(yè)服務(wù)成本、當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、同類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等因素合理確定。

第十五條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后未續(xù)簽，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)，且業(yè)主委員會不能證明已明確拒絕接受服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定構(gòu)成事實(shí)物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，雙方權(quán)利義務(wù)可參照原物業(yè)服務(wù)合同確定；但雙方可以隨時(shí)終止該事實(shí)物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，并參照浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳公布的《浙江省物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出管理辦法（試行）》的有關(guān)規(guī)定，提前90日通知對方。

第十六條 物業(yè)服務(wù)人未以書面形式向業(yè)主催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)而直接提起訴訟的，應(yīng)當(dāng)告知其先行向業(yè)主送達(dá)催交通知書；物業(yè)服務(wù)人堅(jiān)持起訴的，不予受理。

物業(yè)服務(wù)人向欠費(fèi)業(yè)主送達(dá)催交通知書，應(yīng)當(dāng)采取直接送達(dá)、郵寄送達(dá)、留臵送達(dá)的方式；仍不能送達(dá)的，可以采取在欠費(fèi)業(yè)主物業(yè)門口和小區(qū)內(nèi)張貼公告的方式送達(dá)。

第十七條 經(jīng)書面形式催交后，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以依法向有管轄權(quán)的基層人民法院申請支付令。

欠費(fèi)業(yè)主對債權(quán)債務(wù)關(guān)系沒有異議，僅對清償能力、清償期限、清償方式等提出異議的，不影響支付令的效力。

第十八條 物業(yè)服務(wù)合同中約定逾期給付物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)承擔(dān)的滯納金，應(yīng)當(dāng)視為違約金。約定的滯納金過分高于造成的損失，業(yè)主根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款以及最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（二）》第二十九條的規(guī)定，要求予以調(diào)整的，應(yīng)予支持。

第十九條 物業(yè)服務(wù)人違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的義務(wù)，造成業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)損失，業(yè)主依法請求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，應(yīng)予支持。

業(yè)主的損害系由第三人侵權(quán)造成的，應(yīng)由該第三人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；物業(yè)服務(wù)人確有明顯過錯的，可以根據(jù)其過錯程度、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、安保能力等情況，綜合確定其承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任。物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)責(zé)任后，可以向第三人追償。業(yè)主起訴物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)將第三人作為共同被告，但第三人不能確定的除外。

第二十條 本意見涉及的業(yè)主大會授權(quán)的事項(xiàng)，必須經(jīng)過專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會授權(quán)的形式包括：

（一）對授權(quán)事項(xiàng)召開一次或數(shù)次業(yè)主大會分別授權(quán)或集中授權(quán)；

（二）制定管理規(guī)約進(jìn)行概括授權(quán)；

（三）書面征求全體業(yè)主意見后進(jìn)行授權(quán)；

（四）依法進(jìn)行的其它授權(quán)。

第二十一條 審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“調(diào)解優(yōu)先、調(diào)判結(jié)合”的工作原則，積極引導(dǎo)當(dāng)事人接受社區(qū)、街道組織的人民調(diào)解，努力探索訴調(diào)銜接的糾紛處理模式；并通過簡易程序和小額速裁程序等，不斷完善物業(yè)服務(wù)合同糾紛快速處理機(jī)制。

第二十二條 因物業(yè)的承租人、借用人或者其他使用人實(shí)施違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的行為而發(fā)生的物業(yè)服務(wù)合同糾紛，可以參照本意見關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。

第二十三條 本意見自2011年10月27日起施行。

本意見施行后新受理的一審案件，適用本意見的規(guī)定；本意見施行后尚未審結(jié)的一、二審案件和已經(jīng)作出生效裁判依法再審的案件，不適用本意見。

本意見施行后，法律、法規(guī)、司法解釋有新規(guī)定的，按新規(guī)定執(zhí)行。浙江高院出臺審理物業(yè)糾紛案件指導(dǎo)意見

新聞發(fā)布會發(fā)言稿

浙江省高級人民法院民一庭庭長 許惠春

（2011年10月27日）

新聞媒體界的各位記者、朋友：

大家好！

為指導(dǎo)全省法院依法妥善審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，我院在長時(shí)間、大規(guī)模專題調(diào)研的基礎(chǔ)上，制定了《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件適用法律若干問題的意見（試行）》（以下簡稱《意見》），并于今天正式發(fā)布施行。現(xiàn)在，我向各位介紹一下《意見》的有關(guān)情況和主要內(nèi)容。

一、制訂出臺《意見》的背景

近些年來，伴隨著我國城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)和房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，物業(yè)服務(wù)作為一種新興產(chǎn)業(yè)，在改善業(yè)主生活環(huán)境、提高城市生活品質(zhì)和促進(jìn)社會管理水平等方面都起到了不可替代的作用，已經(jīng)成為廣大市民日常生活中不可或缺的組成部分。同時(shí)，與之相關(guān)的物業(yè)服務(wù)合同糾紛也呈快速上升趨勢。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我省法院2007年受理一審物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件1161件，2008年受理3107件，2009年受理5355件，2010年受理數(shù)則在6000件以上，四年間增幅達(dá)417%；而今年前三季度受理數(shù)已超過5000件，同比有增無減。

由于物業(yè)服務(wù)合同糾紛往往涉及眾多業(yè)主的切身利益，處理不當(dāng)極易導(dǎo)致矛盾激化，甚至可能引發(fā)群體性事件，從而影響社會和諧穩(wěn)定。近年來小區(qū)業(yè)主毆打保安或保安打傷業(yè)主、業(yè)主駕車封堵小區(qū)大門或道路、業(yè)主大規(guī)模集體上訪或投訴的事件經(jīng)常見諸媒體，引起社會各界的高度關(guān)注，也反映出當(dāng)前物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域中存在許多亟待規(guī)范的問題。與此同時(shí)，雖然現(xiàn)有法律、法規(guī)和司法解釋已作了不少規(guī)定，但仍然不足以解決現(xiàn)實(shí)生活和審判實(shí)踐中出現(xiàn)的新情況、新問題，而廣大業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及社會各界都強(qiáng)烈希望能盡可能減少和避免發(fā)生糾紛，期望人民法院能依法妥善處理好糾紛；各地法院也面臨著較大的審判壓力，迫切要求上級法院對有關(guān)疑難問題予以規(guī)范統(tǒng)一和業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

為回應(yīng)社會各界和下級法院的關(guān)注和期盼，促進(jìn)此類糾紛解決、社會管理創(chuàng)新、和諧社會建設(shè)，我院民一庭從去年上半年開始，就成立了專門課題組，通過實(shí)地走訪、查閱案卷、召開座談會等，全面了解、基本掌握了當(dāng)前我省物業(yè)服務(wù)合同糾紛的主要情況，特別是存在的問題。同時(shí)，在形成6萬余字調(diào)研報(bào)告的基礎(chǔ)上，起草了《意見》稿，對目前物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件中的主要熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題提出指導(dǎo)性意見；并經(jīng)多方征求意見，多次修改。

二、通過媒體向社會公眾公開征求意見的情況

在制定《意見》過程中，我們除了在三級法院內(nèi)部征求修改意見外，還多次征求物業(yè)服務(wù)雙方代表、專家學(xué)者、主管部門等方面的意見。特別是為了更廣泛地聽取社會各界意見，今年9月13日，我院通過報(bào)紙和網(wǎng)絡(luò)媒體向社會公眾公開征求意見，引起了高度關(guān)注和熱烈反響，具體體現(xiàn)在： 一是媒體報(bào)道及時(shí)廣泛。在9月13日當(dāng)晚及次日，法制日報(bào)、浙江法制報(bào)、錢江晚報(bào)、今日早報(bào)、青年時(shí)報(bào)、都市快報(bào)、每日商報(bào)、杭州日報(bào)、浙江廣播電臺浙江之聲、法制網(wǎng)、浙江在線、浙江法治在線、浙江法院網(wǎng)等媒體迅速進(jìn)行了刊載；人民網(wǎng)、新華網(wǎng)、中新網(wǎng)、網(wǎng)易網(wǎng)、搜狐網(wǎng)、新浪網(wǎng)、騰訊網(wǎng)、鳳凰網(wǎng)、中國日報(bào)網(wǎng)、中國法律信息網(wǎng)、光明網(wǎng)、中國證券網(wǎng)、新民網(wǎng)、新藍(lán)網(wǎng)、浙江新聞網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò)媒體也對有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了轉(zhuǎn)載；不少媒體結(jié)合法條和實(shí)例，進(jìn)行了詳細(xì)解讀。從而達(dá)到了媒體信息的短時(shí)間、大面積覆蓋，為我們快速、有效地征集公眾意見提供了很好平臺，同時(shí)也宣傳了物業(yè)服務(wù)合同方面的法律知識。

二是參與者眾多、代表性強(qiáng)。在短短的一周多的時(shí)間里，我們收到了近100位（個(gè)）公民和單位以不同形式提出的近500條反饋意見、修改建議。參與者具有廣泛代表性，其中既有廣大業(yè)主（包括群體）、業(yè)主委員會成員（大多是主任），也有物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還有專家律師、行業(yè)管理協(xié)會（浙江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會，溫州市物業(yè)行業(yè)管理協(xié)會）、政府主管部門工作人員，以及關(guān)心物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展、物業(yè)服務(wù)糾紛處理的諸多人士。特別令人感動的是：家住杭州市上城區(qū)城南家園已80歲高齡的陶老伯，和家住杭州市華星路嘉綠苑已75歲高齡的吳老，因?yàn)椴粫娔X打字，就一筆一劃、工工整整地寫了很詳細(xì)的反饋意見，并對我們工作提出了很好的改進(jìn)建議。杭州新聞廣播電臺《老繆說物業(yè)》專欄節(jié)目還將收集到的聽眾意見提供給我們。三是參與形式多樣、內(nèi)容集中、質(zhì)量較高。反饋意見既有來信來函、電子郵件，也有打來電話，還有專程直接來我院當(dāng)面反映，有的還采用多種方式、多次反映。反饋意見主要集中在業(yè)委會訴訟主體資格及物業(yè)服務(wù)費(fèi)的核減等問題上，這也是征求意見稿的主要內(nèi)容、焦點(diǎn)問題。對此，大家不僅僅提出修改意見方案，還提出了具體實(shí)例根據(jù)和法律政策依據(jù)，進(jìn)行詳細(xì)闡述、論證，就像一篇篇小論文，具有相當(dāng)?shù)乃痉ɡ碚摵蛯?shí)務(wù)水平。

四是參與成效好，不少意見建議被吸收采納。盡管針對征求意見稿的內(nèi)容甚至同一問題，大家的觀點(diǎn)不盡相同，有的甚至針鋒相對，我們難以全部吸收、采納，但其中不乏真知灼見，我們經(jīng)過認(rèn)真研討后，在修改過程中將此部分或全部吸收采納。如征求意見稿中的重要內(nèi)容、也是公眾最為關(guān)注的焦點(diǎn)問題，即關(guān)于“因物業(yè)服務(wù)存在瑕疵而是否可以核減物業(yè)服務(wù)費(fèi)”問題，絕大多數(shù)人士對此持反對意見，認(rèn)為這會助長少數(shù)業(yè)主的“耍賴”欠費(fèi)行為，不利于大多數(shù)交費(fèi)業(yè)主權(quán)益和小區(qū)整體利益，也不利于物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展；同時(shí)，我們考慮到司法實(shí)踐中掌握“如何具體核減”的尺度也很困難，所以，最終刪除了這部分內(nèi)容。另外，對業(yè)主委員會訴訟地位、業(yè)主大會授權(quán)方式等等，我們也在吸收了許多合理意見后作了一定程度的調(diào)整、修改。

總之，這次向社會公眾公開征求意見，效果之好，出乎意料，使已經(jīng)十易其稿的《意見》稿更為成熟，更加合法合情合理，更符合實(shí)際情況，更具有現(xiàn)實(shí)可行性。所以，我們決定今天出臺《意見》以指導(dǎo)審判實(shí)踐。可以說，包括新聞媒體、記者朋友在內(nèi)的社會公眾都是這個(gè)《意見》的作者。

同時(shí)，作為實(shí)踐我省法院“陽光司法”的新嘗試、新形式，這次向社會公眾公開征求意見，也使我們深深感受到，社會公眾、各界群眾的觀點(diǎn)、言辭或平和或激烈，都體現(xiàn)了對人民法院、司法工作的關(guān)心、關(guān)切、關(guān)愛，都能讓我們聽到群眾的真切心聲和現(xiàn)實(shí)需求，體驗(yàn)到群眾對民生問題的真情實(shí)感，體會到群眾看待、解決問題的理性和智慧。這是我們在制定指導(dǎo)意見整個(gè)過程中的最大收獲。由于時(shí)間和精力有限，我們無法對所有參與的社會各界人士一一回復(fù)、致謝；在此，通過在座的新聞媒體、記者朋友，表達(dá)我們的衷心謝意！

“民事、民事，人民大事”。今后我們開展民生課題調(diào)研、出臺涉及民生的指導(dǎo)意見，都將本著“為人民負(fù)責(zé)，請人民參與，由人民評議，讓人民滿意”原則，借鑒此次經(jīng)驗(yàn)，繼續(xù)向社會公眾公開征求意見，以體現(xiàn)人民法院司法為民的宗旨和本質(zhì)，請社會各界、廣大群眾繼續(xù)給予支持。

三、《意見》的主要內(nèi)容

《意見》共二十三條，在遵循相關(guān)法律、法規(guī)、司法解釋規(guī)定的同時(shí)，總結(jié)提煉了我省各地法院審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件行之有效的做法經(jīng)驗(yàn)，吸收了社會各界提出的寶貴意見，著重突出當(dāng)事人利益平衡、責(zé)權(quán)利統(tǒng)一的司法理念，以維護(hù)民眾安居樂業(yè)、社區(qū)和諧穩(wěn)定及物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)有序發(fā)展的基本秩序。現(xiàn)將《意見》主要內(nèi)容說明如下：

（一）關(guān)于業(yè)主委員會的被告主體資格問題

這是本次《意見》稿起草中的難點(diǎn)問題，也是社會公眾十分關(guān)注、爭議很大的一個(gè)問題。現(xiàn)有法律、法規(guī)、司法解釋雖然規(guī)定了業(yè)主委員會一定條件下可以成為物業(yè)服務(wù)合同糾紛的原告，也可以成為與業(yè)主“內(nèi)部”權(quán)益糾紛案件的被告，但對業(yè)主委員會是否具有物業(yè)服務(wù)合同糾紛的被告主體資格問題，卻沒有明確規(guī)定；導(dǎo)致對以業(yè)主委員會為被告的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，法院一般都是裁定不予受理或駁回起訴。這給當(dāng)事人維權(quán)、解決糾紛造成了諸多不便和不利。

對此，《意見》明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，業(yè)主委員會既可以在一定條件下成為原告（第四條），也可以在一定條件下成為被告（第五條），即只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會因雙方所簽訂物業(yè)服務(wù)合同中涉及業(yè)主共同權(quán)益的事項(xiàng)發(fā)生爭議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就可以將業(yè)主委員會作為被告提起訴訟；即使業(yè)主委員會怠于應(yīng)訴，也將依法承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。這使業(yè)主委員會具有了較完整的訴訟主體資格。

《意見》之所以規(guī)定業(yè)主委員會具有當(dāng)被告的訴訟資格，主要基于以下幾個(gè)理由：

一是利于平衡雙方利益、便于解決物業(yè)糾紛。如果業(yè)主委員會只能當(dāng)原告而不能當(dāng)被告，顯然會導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會之間權(quán)利義務(wù)失衡，也不利于維護(hù)小區(qū)正常的物業(yè)管理秩序。況且，物業(yè)小區(qū)內(nèi)涉及公共區(qū)域、公攤部位、公共設(shè)備、設(shè)施的權(quán)益，也難由單個(gè)業(yè)主來主張、抗辯；如果業(yè)主委員會不能當(dāng)被告，則物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能一個(gè)個(gè)起訴業(yè)主，勞命傷財(cái)，不符合訴訟經(jīng)濟(jì)的原則。而賦予業(yè)主委員會被告主體資格，顯然比單個(gè)或者部分業(yè)主分散行使抗辯權(quán)利力量更強(qiáng)、更為有效便利，有利于改善單個(gè)或者部分業(yè)主的弱勢地位，有利于簡化訴訟程序和節(jié)約訴訟資源。

二是業(yè)主委員會具有一定的承擔(dān)民事責(zé)任的財(cái)產(chǎn)。我國《民事訴訟法》第49條規(guī)定：“公民、法人和其它組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人。”而業(yè)主委員會不是“公民”，也不是“法人”，那么是否屬于“其它組織”，焦點(diǎn)在于其是否具備“一定的財(cái)產(chǎn)”。對此有兩種不同觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為業(yè)主委員會沒有自己獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，公共維修基金以及公共部分的經(jīng)營收益雖體現(xiàn)為相對獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)形式，但因其用途的特定性，很難成為業(yè)主委員會承擔(dān)民事責(zé)任的財(cái)產(chǎn)基礎(chǔ)；另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為業(yè)主委員會有一定的財(cái)產(chǎn)，雖不一定享有獨(dú)立的所有權(quán)，但只要可以相對獨(dú)立支配該財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)即可。我們認(rèn)為，根據(jù)《物權(quán)法》第79條的規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有；但這些資金有著特定的使用目的，即為了業(yè)主的共同利益而使用，因此相對獨(dú)立于每個(gè)業(yè)主的個(gè)人財(cái)產(chǎn)并由業(yè)主委員會具體掌管和使用。此外，業(yè)主委員會還可以利用建筑物區(qū)域內(nèi)的公用部位或公用設(shè)施、設(shè)備等進(jìn)行一些經(jīng)營活動，取得一定的財(cái)產(chǎn)收益。這些財(cái)產(chǎn)一般都會獨(dú)立存儲，作為業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的活動經(jīng)費(fèi)，或者用于維護(hù)業(yè)主公共利益的活動。因此，業(yè)主委員會有相對獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)和一定的承擔(dān)民事責(zé)任的能力，可以視為“其它組織”，并在物業(yè)服務(wù)合同糾紛訴訟中當(dāng)被告。三是有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)。《意見》稿在征求意見過程中，不少人士特別是業(yè)主委員會成員認(rèn)為，業(yè)主委員會無論當(dāng)原告還是被告，都必須取得業(yè)主大會授權(quán)，否則就應(yīng)該拒絕參加訴訟。但我們認(rèn)為：《意見》中所指的業(yè)主委員會都是依法成立的，它一般都是取得了業(yè)主大會或絕大多數(shù)業(yè)主的明確授權(quán)同意后，才作為合同的一方當(dāng)事人，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同的；如果后來雙方因合同履行等發(fā)生爭議，被對方以業(yè)主委員會為被告起訴，則屬于業(yè)主大會或絕大多數(shù)業(yè)主當(dāng)初給予業(yè)主委員會授權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)預(yù)見的情形。而根據(jù)我國《合同法》合同相對性原理，作為合同的相對方，業(yè)主委員會也不存在任何可以豁免當(dāng)被告的理由。況且，如果業(yè)主委員會當(dāng)被告都必須重新經(jīng)過業(yè)主大會授權(quán)，則既不符合生活常識，不便于操作，也容易成為少數(shù)業(yè)主委員會或業(yè)主不履行責(zé)任的一個(gè)借口，不利于業(yè)主與業(yè)主委員會之間相互監(jiān)督、勤勉工作。

當(dāng)然，為了防止個(gè)別業(yè)主委員會可能存在的道德風(fēng)險(xiǎn)并損害廣大業(yè)主權(quán)益，《意見》同時(shí)規(guī)定業(yè)主委員會無論是當(dāng)原告還是被告，如果在訴訟中承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，進(jìn)行和解，提起反訴或者上訴，也就是實(shí)質(zhì)性處分訴訟權(quán)利、實(shí)體權(quán)利的，它作為業(yè)主的代表機(jī)構(gòu)，理應(yīng)聽取全體業(yè)主的意見，都必須經(jīng)過業(yè)主大會的明確授權(quán)（第八條）。

（二)關(guān)于業(yè)主可否以個(gè)人名義提起訴訟問題

針對物業(yè)服務(wù)合同糾紛，業(yè)主本人究竟是否有權(quán)提起訴訟，實(shí)踐中存在較大爭議。多數(shù)意見認(rèn)為：業(yè)主本人除了依照相關(guān)法律明確規(guī)定，以及就自己個(gè)人權(quán)益受到侵害的情形可以起訴之外，對于物業(yè)服務(wù)合同糾紛，其無權(quán)以個(gè)人名義起訴主張權(quán)利；因?yàn)楹炗單飿I(yè)服務(wù)合同的主體是業(yè)主委員會，根據(jù)合同相對性原理，業(yè)主委員會才是被告；況且，個(gè)體業(yè)主的意志、利益難以體現(xiàn)和代表全體業(yè)主的共同意志、利益。少數(shù)意見則認(rèn)為：業(yè)主是物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)的實(shí)際享有者和承擔(dān)者，是物業(yè)服務(wù)合同的實(shí)質(zhì)當(dāng)事人；如果不賦予業(yè)主訴權(quán)，不利于保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

我們認(rèn)為，一方面，物業(yè)服務(wù)合同糾紛原則上應(yīng)由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主提起訴訟。因?yàn)椋瑯I(yè)主委員會作為全體業(yè)主共同利益的代表和物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人，它比單個(gè)業(yè)主更能夠統(tǒng)合不同業(yè)主的利益訴求，避免業(yè)主內(nèi)部因利益分歧而陷入混亂，也符合合同相對性原理，還可以有效節(jié)約訴訟成本。另一方面，實(shí)踐中也確實(shí)存在少數(shù)業(yè)主委員會對業(yè)主共同利益遭受侵害卻怠于起訴的情況，加上有些小區(qū)未依法成立業(yè)主委員會，如果不允許業(yè)主以自己的名義提起訴訟，則顯然不利于保護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。

基于上述考慮，現(xiàn)《意見》既規(guī)定以業(yè)主委員會參加訴訟為原則（第四條第一款、第五條），不準(zhǔn)許在業(yè)主委員會已經(jīng)作為當(dāng)事人參加訴訟的情況下，業(yè)主又要求作為共同訴訟主體參加訴訟（第六條）；又規(guī)定未依法成立業(yè)主委員會，或者業(yè)主委員會怠于提起訴訟的，如果部分業(yè)主經(jīng)過業(yè)主大會授權(quán)后，也可以自己名義提起訴訟（第四條第二款）。

當(dāng)然，打官司就有可能贏也有可能輸。而不論是業(yè)主委員會還是經(jīng)過業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主，參加有關(guān)訴訟的風(fēng)險(xiǎn)后果包括敗訴的風(fēng)險(xiǎn)后果，依法應(yīng)該由全體業(yè)主共同承擔(dān)。因?yàn)闃I(yè)主委員會一般都有一些相對獨(dú)立的可支配的財(cái)產(chǎn)，也為了便于實(shí)踐中操作，《意見》第九條規(guī)定了業(yè)主委員會敗訴時(shí)的財(cái)產(chǎn)責(zé)任承擔(dān)順序和范圍，即：可以業(yè)主大會賦予業(yè)主委員會自行管理的資金及其它合法收益來支付；前述財(cái)產(chǎn)不足以支付的，剩余部分則由業(yè)主按照專有部分占建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物總面積的比例分擔(dān)。至于物業(yè)管理用房、公共配套設(shè)施、專項(xiàng)維修資金等，是維持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)小區(qū)正常運(yùn)行的基礎(chǔ)，這些設(shè)施和資金一般不應(yīng)作為被執(zhí)行的對象。

（三）關(guān)于業(yè)主大會授權(quán)的形式問題

這也是社會公眾比較關(guān)心的問題。各界的基本共識是：既要嚴(yán)格授權(quán)程序以防個(gè)別業(yè)主委員會或業(yè)主濫用權(quán)利，也要科學(xué)設(shè)計(jì)，便于業(yè)主委員會及時(shí)有效地為廣大業(yè)主維權(quán)。

現(xiàn)《意見》采納多數(shù)意見，在堅(jiān)持法定實(shí)質(zhì)性條件即“業(yè)主大會授權(quán)的事項(xiàng)，必須經(jīng)過專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”的同時(shí)（第二十條第一款），適當(dāng)放寬了業(yè)主大會授權(quán)的形式，即：可以專門召開一次或數(shù)次業(yè)主大會，對授權(quán)事項(xiàng)分別進(jìn)行授權(quán)或集中授權(quán)；也可以在制定的管理規(guī)約中進(jìn)行概括授權(quán)，而無需另行召開業(yè)主大會進(jìn)行專門授權(quán)；還可以隨時(shí)根據(jù)需要，以書面形式征求全體業(yè)主意見等（第二十條第二款）。總之，只要反映全體業(yè)主的共同意志并符合法定條件的授權(quán)形式，均應(yīng)予以認(rèn)可。

（四）關(guān)于與物業(yè)服務(wù)費(fèi)相關(guān)的幾個(gè)問題

如前所述，現(xiàn)《意見》采納了大多數(shù)人士意見，不再規(guī)定“因物業(yè)服務(wù)存在瑕疵而可以核減物業(yè)服務(wù)費(fèi)”內(nèi)容，意味著欠費(fèi)業(yè)主一般不能以物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在服務(wù)瑕疵為由，主張減免應(yīng)交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。但對如何向欠費(fèi)業(yè)主特別是那些長期不居住在小區(qū)中的“影子業(yè)主”催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，確實(shí)是一個(gè)難題，司法必須提供必要途徑予以解決；而如果允許物業(yè)服務(wù)企業(yè)一律直接采取訴訟手段催交，那么案件訴訟量將十分巨大，實(shí)際效果也不見得好。為此，根據(jù)相關(guān)司法解釋精神，《意見》第十六條規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須先以書面形式向業(yè)主催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)即送達(dá)催交通知書，只有書面催交無果后，才可以提起訴訟，否則法院不予受理；同時(shí)，為了解決催交通知書“送達(dá)難”的問題，規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)向欠費(fèi)業(yè)主采取直接送達(dá)、郵寄送達(dá)、留臵送達(dá)的方式后仍不能送達(dá)的，可以采取在欠費(fèi)業(yè)主物業(yè)門口和小區(qū)內(nèi)張貼公告的便利方式送達(dá)。

另外，《意見》針對生活中較常見的問題，如物業(yè)服務(wù)合同被確認(rèn)無效或者撤銷后，已經(jīng)提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求業(yè)主給付相應(yīng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，雙方對物業(yè)服務(wù)費(fèi)沒有約定、約定不明且又協(xié)商不成的，以及物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后未續(xù)簽，物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，從而帶來如何認(rèn)定物業(yè)服務(wù)費(fèi)的數(shù)額或標(biāo)準(zhǔn)問題，也根據(jù)實(shí)際情況作出了相應(yīng)規(guī)定（第十三條、第十四條、第十五條）。

（五）關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)問題 對這個(gè)問題，相關(guān)法律、法規(guī)、司法解釋均未作明確規(guī)定，在理論上和實(shí)踐中爭議都很大。由于現(xiàn)實(shí)生活中不僅存在相關(guān)安保事件，而且數(shù)量不少，也引發(fā)了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的不少矛盾、沖突，廣受社會各界關(guān)注。

對此，我們認(rèn)為：一方面，物業(yè)服務(wù)合同中通常都會包含一定的安全保障義務(wù)內(nèi)容，物業(yè)公司也會為此配備專門的保安人員、建立相應(yīng)的保安制度、安裝必要的監(jiān)控系統(tǒng)、完善服務(wù)區(qū)域周邊的圍護(hù)設(shè)施等，可以說，物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的安全保障工作是物業(yè)公司的一項(xiàng)重要日常工作。另一方面，根據(jù)現(xiàn)行法律如《物業(yè)管理?xiàng)l例》第46條、第47條，以及《最高人民法院關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第6條、《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》第37條，可以認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)有一定的安全保障義務(wù)。同時(shí)，從法理上講，判斷當(dāng)事人是否承擔(dān)安全保障義務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，在于認(rèn)定其是否具有“對危險(xiǎn)源的控制力”；而作為對物業(yè)服務(wù)區(qū)域進(jìn)行實(shí)際管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對區(qū)域內(nèi)危險(xiǎn)源的控制力顯然要高于業(yè)主。因此，認(rèn)定物業(yè)公司在一定情形下承擔(dān)相應(yīng)的安全保障義務(wù)，不僅有相應(yīng)的合同根據(jù)、法律依據(jù)和法理基礎(chǔ)，也符合人們?nèi)粘Ｉ罱?jīng)驗(yàn)常識。據(jù)此，《意見》第十九條第一款規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的義務(wù)，造成業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)損失的，業(yè)主可以依法請求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

但應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)主要是為物業(yè)使用創(chuàng)造方便安全的條件，以及對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的公共秩序和公共安全提供防范性保護(hù)，在性質(zhì)上是一種行為義務(wù)，而非結(jié)果義務(wù)。這種義務(wù)更多的是一種注意、警戒、防范義務(wù)，并不能完全保證業(yè)主財(cái)產(chǎn)和人身權(quán)益不受損害，而只能降低這種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性和比率。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)履行了相應(yīng)的安全保障義務(wù)，那么即使業(yè)主實(shí)際遭受到人身或財(cái)產(chǎn)損害，其也不應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。否則，凡是業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益遭受損害，就推定物業(yè)服務(wù)企業(yè)“有過錯”，要求其賠償，顯然是不公平的。并且，目前我國的物業(yè)服務(wù)行業(yè)尚屬于初期發(fā)展階段，若將所有損害皆歸由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)擔(dān)的話，將使損害責(zé)任過于泛濫，不僅不符合公平等價(jià)有償原則，也不利于物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，最終損害的還是廣大業(yè)主的利益。

至于如何判斷物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否違反安全保障義務(wù)，《意見》第十九條第二款規(guī)定：可以根據(jù)其過錯程度、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、安保能力等情況綜合考量認(rèn)定。也就是說，只有當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到一個(gè)善良管理人應(yīng)盡的注意義務(wù)和謹(jǐn)慎勤勉義務(wù)，有過錯時(shí)才承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵守了合同約定和法律規(guī)定，則即使業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)遭到損害，其也不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

另外，在因第三人實(shí)施侵權(quán)行為造成業(yè)主損害的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的是一種與其過錯程度相適應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任；而且，其在賠償后可以向真正的侵害人追償。

（六）關(guān)于“調(diào)解優(yōu)先”、高效便捷妥善化解糾紛

物業(yè)服務(wù)合同糾紛事關(guān)千家萬戶民生和物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也關(guān)乎社會和諧穩(wěn)定；而大部分糾紛往往源于一些小矛盾、小沖突，如果為此動輒對簿公堂、大動干戈，不僅耗費(fèi)大量訴訟和社會資源，而且容易使矛盾糾紛更趨復(fù)雜、激化。因此，在現(xiàn)行法律、法規(guī)對物業(yè)服務(wù)還缺乏完善、細(xì)致規(guī)范的情況下，《意見》一方面倡導(dǎo)和鼓勵運(yùn)用社區(qū)、街道組織的人民調(diào)解，以及行政調(diào)解、訴訟調(diào)解等多種調(diào)解手段，從而合理平衡各方當(dāng)事人利益；另一方面倡導(dǎo)和鼓勵當(dāng)事人和人民法院依法采取簡易程序、督促程序和小額速裁程序等，不斷完善物業(yè)服務(wù)合同糾紛快速處理機(jī)制（第十九條、第十七條），以便高效便捷低成本、妥善化解矛盾糾紛。

各位朋友，在我們?nèi)找咕幼〉某鞘欣铮谖覀兂Ｄ晟畹墓?jié)奏里，物業(yè)服務(wù)已經(jīng)逐漸成為一種常態(tài)，業(yè)主離不開物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)缺不了業(yè)主，彼此應(yīng)該、也正逐漸成為一種相互依存、共促發(fā)展的關(guān)系。在這個(gè)過程中，發(fā)生一些糾紛是正常的，但我們應(yīng)該拒絕因?yàn)榧m紛而相互對立、彼此敵視。通過這次向社會公眾公開征求意見，通過今天我們發(fā)布施行《意見》，我們更加堅(jiān)信，不論是廣大業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還是專家學(xué)者、主管部門、法院法官以及社會各界人士，都期盼并且也有智慧，通過一起繼續(xù)努力，妥善化解糾紛，維護(hù)和促進(jìn)社會安居樂業(yè)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、整個(gè)社會的共贏局面。

謝謝！

物業(yè)服務(wù)合同糾紛案例

案例一：房屋質(zhì)量有問題，能拿物業(yè)服務(wù)費(fèi)“說事”嗎？

2001年3月，王女士向某開發(fā)商購買了某小區(qū)房屋一套，并于同年12月入住。該小區(qū)有某物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)。自2007年6月起，王女士以所購房屋存在質(zhì)量問題、物業(yè)公司未盡到物業(yè)管理服務(wù)為由，拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。某物業(yè)公司多次向王女士催討物業(yè)服務(wù)費(fèi)未果，于2009年5月訴至法院，請求判令王女士支付2007年6月至起訴前的物業(yè)費(fèi)合計(jì)2200元。

法院經(jīng)審理認(rèn)為：某物業(yè)公司與業(yè)主王女士之間是物業(yè)服務(wù)關(guān)系，某開發(fā)商與業(yè)主王女士之間是商品房買賣關(guān)系。物業(yè)公司與開發(fā)商是兩個(gè)獨(dú)立的民事主體，依據(jù)我國法律規(guī)定和合同約定，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)民事責(zé)任。本案中，王女士主張其房屋存在質(zhì)量問題，應(yīng)由物業(yè)公司維護(hù)和修繕，但其與物業(yè)公司之間的物業(yè)服務(wù)合同中并未約定后者有對其房屋專有部分進(jìn)行維護(hù)和修繕的義務(wù)，而商品房買賣與物業(yè)服務(wù)是兩個(gè)不同的民事法律關(guān)系。因此，對于房屋質(zhì)量問題，王女士應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定和商品房買賣合同的約定，向開發(fā)商主張；其不能因房屋質(zhì)量問題而將對開發(fā)商的不滿，轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司身上，并以此為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。據(jù)此，法院判決支持了某物業(yè)公司的訴訟請求。

案例二：物業(yè)服務(wù)合同到期未續(xù)簽，是否可退物業(yè)費(fèi)？

某花園小區(qū)是一座集辦公、住宅、商業(yè)于一體的綜合性樓盤，交付后成立了兩個(gè)業(yè)主委員會，即住宅業(yè)主委員會（以下簡稱住宅業(yè)委會）和非住宅業(yè)主委員會（以下簡稱非住宅業(yè)委會）。2000年3月，非住宅業(yè)委會和住宅業(yè)委會的代表董某、陳某與某物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》，約定委托該公司進(jìn)行物業(yè)管理，期限為3年，自2000年3月10日至2003年3月9日止；業(yè)主委員會在合同生效之日起向物業(yè)公司提供經(jīng)營性商業(yè)用房，由其租用，租金用于物業(yè)管理的開支。該合同到期后，某物業(yè)公司仍然對該花園小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，花園小區(qū)業(yè)主也接受了管理，并向物業(yè)公司繼續(xù)繳納物業(yè)管理費(fèi)。2007年11月，花園小區(qū)成立了統(tǒng)一的小區(qū)業(yè)委會并備案。之后，花園小區(qū)業(yè)委會向法院起訴，要求物業(yè)公司歸還2003年4月至2008年12月期間花園小區(qū)全體業(yè)主物管商業(yè)用房、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備共計(jì)80萬元的經(jīng)營性收入。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，花園小區(qū)業(yè)委會成立前所存在的非住宅業(yè)委會與住宅業(yè)委會系經(jīng)花園小區(qū)全體業(yè)主選舉產(chǎn)生并成立的，其有權(quán)代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。雙方2000年3月10日簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》應(yīng)認(rèn)定合法有效。該合同到期后，物業(yè)公司與業(yè)委會雖然未續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同，但花園小區(qū)全體業(yè)主一直在接受該物業(yè)公司的服務(wù)，并按照2000年3月10日簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同的約定繳納物業(yè)管理費(fèi)，應(yīng)認(rèn)定物業(yè)公司與業(yè)委會的合同關(guān)系仍在延續(xù)。《物業(yè)管理服務(wù)合同》中對花園小區(qū)經(jīng)營性商業(yè)用房的經(jīng)營收入進(jìn)行了約定，由物業(yè)公司進(jìn)行租用，其租金用于物業(yè)管理的開支，故花園小區(qū)業(yè)委會要求物業(yè)公司返還經(jīng)營性收入80萬元，依據(jù)不足。據(jù)此，法院判決駁回花園小區(qū)業(yè)主委員會的訴訟請求。

案例三：大年初一燃煙花遭損失，物管不力是否要擔(dān)責(zé)？

2006年1月29日（大年初一），因?yàn)樾^(qū)內(nèi)有人燃放巨型煙花，致使小區(qū)高層16樓1602室130㎡的房屋被燒，大火又蔓延至1702室，致1702室也過火嚴(yán)重，遭受損失。起火時(shí)，兩戶業(yè)主均在老家過年，家中無人。消防部門出具的火災(zāi)原因認(rèn)定書載明：1602室的火災(zāi)，是由多戶業(yè)主燃放煙花爆竹，引燃陽臺上的雜物，然后火勢又蔓延至1702室；因小區(qū)消防通道堵塞，消防栓水壓不足，消防員從進(jìn)小區(qū)到開始滅火，耗時(shí)13分鐘。1702室業(yè)主將物業(yè)公司和1602室業(yè)主訴至法院，請求二者賠償損害20余萬元。

法院經(jīng)審理認(rèn)為：造成1702室業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的直接原因是火災(zāi)，直接侵權(quán)人是大年初一小區(qū)煙花爆竹的燃放者，但此人現(xiàn)已無法查明。雖然小區(qū)的物業(yè)公司不是直接侵權(quán)人，與火災(zāi)的發(fā)生也并無直接的因果關(guān)系，但現(xiàn)有證據(jù)證實(shí)，物業(yè)公司在履行其對物業(yè)服務(wù)小區(qū)的公共設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修、養(yǎng)護(hù)、管理義務(wù)的過程中存在明顯瑕疵。我國《消防法》規(guī)定：居民住宅區(qū)的管理單位，應(yīng)當(dāng)履行消防安全職責(zé)，做好住宅區(qū)的消防安全工作，按照規(guī)定配臵消防設(shè)施器材、設(shè)臵消防安全標(biāo)志，確保消防設(shè)施和器材完好、有效；保障疏散通道、安全出口暢通；任何單位、個(gè)人不得損壞、擅自挪用、拆除、停用消防設(shè)施、器材，或堵塞消防通道。本案中，物業(yè)公司并沒有履行上述法律規(guī)定的義務(wù)，未盡到物業(yè)管理的職能，如保證小區(qū)消防通道暢通、消防設(shè)備正常運(yùn)行等。正是由于物管不力，導(dǎo)致消防部門救火時(shí)間延誤，火災(zāi)損失擴(kuò)大，物業(yè)公司對此應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。經(jīng)鑒定，1702室業(yè)主的火災(zāi)損失為64920元，根據(jù)物業(yè)公地的過錯程度，酌定其承擔(dān)40％的責(zé)任，計(jì)25968元；對火災(zāi)始發(fā)的1602室業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任，因1702室業(yè)主提供的證據(jù)不足，不予支持。遂判決物業(yè)公司賠償1702室業(yè)主損失25968元。

相關(guān)法律、法規(guī)、司法解釋等條文摘錄

一、《中華人民共和國物權(quán)法》

第七十五條 業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。

地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。

第七十六條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第七十八條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。第八十條 建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?xiàng)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

第八十一條 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。

對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。

二、《中華人民共和國合同法》

第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：

（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

第五十四條 下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：

（一）因重大誤解訂立的；

（二）在訂立合同時(shí)顯失公平的。

一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。

當(dāng)事人請求變更的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)不得撤銷。

第五十八條 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。第六十條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

第一百一十四條 當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

三、《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》

第三十七條 賓館、商場、銀行、車站、娛樂場所等公共場所的管理人或者群眾性活動的組織者，未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；管理人或者組織者未盡到安全保障義務(wù)的，承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充責(zé)任。

四、《中華人民共和國民事訴訟法》

第一百九十一條 【支付令申請】債權(quán)人請求債務(wù)人給付金錢、有價(jià)證券，符合下列條件的，可以向有管轄權(quán)的基層人民法院申請支付令：

（一）債權(quán)人與債務(wù)人沒有其他債務(wù)糾紛的；

（二）支付令能夠送達(dá)債務(wù)人的。

申請書應(yīng)當(dāng)寫明請求給付金錢或者有價(jià)證券的數(shù)量和所根據(jù)的事實(shí)、證據(jù)。

第一百九十二條 【申請受理】債權(quán)人提出申請后，人民法院應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)通知債權(quán)人是否受理。

第一百九十三條 【支付令發(fā)出】人民法院受理申請后，經(jīng)審查債權(quán)人提供的事實(shí)、證據(jù)，對債權(quán)債務(wù)關(guān)系明確、合法的，應(yīng)當(dāng)在受理之日起十五日內(nèi)向債務(wù)人發(fā)出支付令；申請不成立的，裁定予以駁回。

債務(wù)人應(yīng)當(dāng)自收到支付令之日起十五日內(nèi)清償債務(wù)，或者向人民法院提出書面異議。

債務(wù)人在前款規(guī)定的期間不提出異議又不履行支付令的，債權(quán)人可以向人民法院申請執(zhí)行。

五、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》

第十條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

第十一條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（五）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

第十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會決定本條例第十一條第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第十五條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（五）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。

第十七條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。

管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

第十八條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。

第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第三十二條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。

國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。

第三十三條 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第四十六條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。

有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

第四十八條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。

物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

第四十九條 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。

六、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（二）》

第十四條 合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。

第二十九條 當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。

當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。

七、最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

第一條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

第二條 符合下列情形之一，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無效的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；

（二）物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。

前款所稱物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。

第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

第四條 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。

業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。

第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

第七條 業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

第八條 業(yè)主大會按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會請求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會提出物業(yè)費(fèi)主張的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主另行主張權(quán)利。

第九條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費(fèi)的，按照本解釋第六條規(guī)定處理。第十條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。

第十一條 本解釋涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定，適用于物權(quán)法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。

第十二條 因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實(shí)施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。

八、最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

第一條 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。

基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。

第十二條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序?yàn)橛桑罁?jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請求人民法院撤銷該決定的，應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內(nèi)行使。

第十三條 業(yè)主請求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；

（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄；

（三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；

（四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；

（五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

九、最高人民法院《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》

第六條 從事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身損害，賠償權(quán)利人請求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

因第三人侵權(quán)導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果發(fā)生的，由實(shí)施侵權(quán)行為的第三人承擔(dān)賠償責(zé)任。安全保障義務(wù)人有過錯的，應(yīng)當(dāng)在其能夠防止或者制止損害的范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任。安全保障義務(wù)人承擔(dān)責(zé)任后，可以向第三人追償。賠償權(quán)利人起訴安全保障義務(wù)人的，應(yīng)當(dāng)將第三人作為共同被告，但第三人不能確定的除外。

十、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》

第十四條 業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向所在地縣級物業(yè)主管部門備案：

（一）業(yè)主大會會議記錄和會議決定；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）業(yè)主公約；

（四）業(yè)主委員會委員的名單。

所在地縣級物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。

業(yè)主委員會備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新備案。

第十七條 業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需要，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以以自己的名義依法提起訴訟。

十一、浙江省高級人民法院立案一庭《關(guān)于審查立案若干問題的解答

（二）》

第二條：業(yè)主與業(yè)主委員會之間因內(nèi)部管理發(fā)生糾紛，是否屬于法院民事訴訟受案范圍？

業(yè)主與業(yè)主委員會之間因內(nèi)部管理行為發(fā)生糾紛的，如對召開業(yè)主大會會議、制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主大會如何行使投票權(quán)選舉、業(yè)主委員會及業(yè)主大會職責(zé)的行使等，發(fā)生爭議的，當(dāng)事人應(yīng)向政府房地產(chǎn)行政主管部門申請?zhí)幚恚粚儆谌嗣穹ㄔ好袷掳讣馨阜秶I(yè)主或業(yè)主委員會提起訴訟的，不予受理。

第五篇：北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)

北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行）

為正確審理物業(yè)管理糾紛案件，依照《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律，并參照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合審判實(shí)踐，就當(dāng)前我市法院審理物業(yè)管理糾紛案件中的相關(guān)問題，提出如下意見。

一、關(guān)于適用范圍

1、本意見所稱物業(yè)管理糾紛是指居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)之間因物業(yè)管理行為發(fā)生的民事糾紛。

現(xiàn)有居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公房使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間形成物業(yè)業(yè)務(wù)合同關(guān)系的，該公房使用人的權(quán)利義務(wù)等同于前款中的業(yè)主。

2、不具有物業(yè)管理資質(zhì)的單位(如村委會、自行管理公房的單位等)因提供物業(yè)業(yè)務(wù)與業(yè)主發(fā)生的糾紛，不適用本意見。如果爭議的雙方系平等主體的，按照一般的民事糾紛處理。

3、業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的民事糾紛，不適用本意見。

4、業(yè)主與業(yè)主團(tuán)體(業(yè)主大會、業(yè)主委員會)之間因內(nèi)部管理行為發(fā)生糾紛的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向政府房地產(chǎn)行政主管部門申請?zhí)幚怼?/p>

5、商業(yè)物業(yè)管理區(qū)域或特種物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理行為發(fā)生的民事糾紛可參照適用本意見，但有特別規(guī)定的除外。

二、關(guān)于管轄

6、當(dāng)事人一方違反物業(yè)業(yè)務(wù)合同約定造成另一方損害，發(fā)生違約與侵權(quán)競合的，另一方可以選擇提起違約之訴或者侵權(quán)之訴，由法院根據(jù)訴訟性質(zhì)依法確定管轄。

三、關(guān)于訴訟主體

7、業(yè)主委員會于下列情形下可作為原告參加訴訟，以其主要負(fù)責(zé)人(主任或副主任)作為代表人：

(1)物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定損害業(yè)主公共權(quán)益的；

(2)業(yè)主大會決定提前解除物業(yè)業(yè)務(wù)合同，物業(yè)管理企業(yè)拒絕退出的；

(3)物業(yè)業(yè)務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)拒絕將物業(yè)管理用房和《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條第一款規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會的；

(4)其它損害全體業(yè)主公共權(quán)益的情形。

業(yè)主委員會的成立應(yīng)當(dāng)符合法定程序。沒有成立業(yè)主委員會的，由全體業(yè)主行使提起訴訟的權(quán)利。

8、業(yè)主委員會作為原告提起訴訟，業(yè)主要求作為共同原告參加訴訟的，不予準(zhǔn)許。

業(yè)主委員會起訴且法院已經(jīng)受理后，業(yè)主又以相同的事實(shí)和理由起訴的，不予受理。

9、物業(yè)管理企業(yè)侵害的權(quán)益僅涉及單個(gè)業(yè)主或部分業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)由單個(gè)業(yè)主或部分業(yè)主作為原告提起訴訟。

10、物業(yè)管理企業(yè)因業(yè)主違反物業(yè)業(yè)務(wù)合同的約定而起訴業(yè)主委員會或要求將業(yè)主委員會列為共同被告的，不予準(zhǔn)許。

11、物業(yè)使用人有下列情形之一的，可以作為訴訟當(dāng)事人：

(1)物業(yè)使用人與物業(yè)管理企業(yè)直接簽訂物業(yè)業(yè)務(wù)合同的；

(2)物業(yè)使用人接受物業(yè)業(yè)務(wù)，已經(jīng)與物業(yè)管理企業(yè)形成事實(shí)上的物業(yè)業(yè)務(wù)關(guān)系的；

(3)業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)業(yè)務(wù)費(fèi)用的；

(4)物業(yè)使用人違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》和業(yè)主公約的規(guī)定的。

在上述(3)、(4)情形下，業(yè)主可以列為共同被告。

12、因前期物業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)生糾紛的，業(yè)主應(yīng)以物業(yè)管理企業(yè)為被告。沒有選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)以實(shí)際提供物業(yè)業(yè)務(wù)的單位為被告。

四、關(guān)于物業(yè)業(yè)務(wù)合同的效力

13、物業(yè)管理企業(yè)雖不具有獨(dú)立的法人資格，但具備國家規(guī)定的物業(yè)管理資質(zhì)的，可以確認(rèn)其所簽物業(yè)業(yè)務(wù)合同的效力。

14、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)業(yè)務(wù)合同后，違規(guī)將物業(yè)業(yè)務(wù)全部轉(zhuǎn)托給其他物業(yè)管理企業(yè)的，如果該轉(zhuǎn)托行為已經(jīng)公告且業(yè)主接受了物業(yè)業(yè)務(wù)的，應(yīng)依公平原則確定業(yè)主向?qū)嶋H提供物業(yè)業(yè)務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)支付適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)業(yè)務(wù)費(fèi)用。

15、物業(yè)業(yè)務(wù)合同期限內(nèi)，當(dāng)事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

物業(yè)業(yè)務(wù)合同到期后，雙方?jīng)]有解除合同并繼續(xù)履行合同的，視為合同自動延續(xù)。

16、業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)業(yè)務(wù)合同后，單個(gè)業(yè)主或部分業(yè)主要求解除物業(yè)業(yè)務(wù)合同的，不予支持。

五、關(guān)于管理權(quán)糾紛

17、物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)業(yè)務(wù)合同行使管理權(quán)。業(yè)主違反規(guī)定妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可予以制止，并要求其承擔(dān)民事責(zé)任。

18、物業(yè)管理企業(yè)違約或違規(guī)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備營利，損害業(yè)主公共權(quán)益的，業(yè)主委員會可以要求物業(yè)管理企業(yè)恢復(fù)原狀，賠償損失，并返還收益。

19、業(yè)主在物業(yè)共用部位搭建自用設(shè)施，妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主排除妨礙，恢復(fù)原狀，并賠償相應(yīng)損失。

20、業(yè)主在小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)動物，構(gòu)成妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主承擔(dān)停止侵害、消除危險(xiǎn)等民事責(zé)任。

21、業(yè)主違反物業(yè)業(yè)務(wù)合同或業(yè)主公約的規(guī)定裝修、裝飾房屋，損害公用部位、公用設(shè)施設(shè)備或構(gòu)成妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求其承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

六、關(guān)于管理費(fèi)糾紛

22、有下列情形之一的，業(yè)主可以要求減收物業(yè)業(yè)務(wù)費(fèi)用或要求返還多交的物業(yè)業(yè)務(wù)費(fèi)用：

(1)物業(yè)管理企業(yè)提供的業(yè)務(wù)項(xiàng)目和質(zhì)量與合同約定標(biāo)準(zhǔn)差距明顯的；

(2)物業(yè)管理企業(yè)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的。

23、業(yè)主因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業(yè)業(yè)務(wù)費(fèi)用的，一般不予支持。

24、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會雖未簽訂書面的物業(yè)業(yè)務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)業(yè)務(wù)的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主交納相應(yīng)的物業(yè)業(yè)務(wù)費(fèi)用。

雙方當(dāng)事人沒有約定物業(yè)業(yè)務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，法院可參照政府規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或同類物業(yè)業(yè)務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定應(yīng)交納的物業(yè)業(yè)務(wù)費(fèi)用。

25、業(yè)主拖欠物業(yè)業(yè)務(wù)費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)約定請求一并支付滯納金的，應(yīng)予支持。滯納金數(shù)額過高的，可以依據(jù)欠費(fèi)方的請求予以適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后的滯納金一般不應(yīng)超過欠費(fèi)金額。

26、審理追索物業(yè)業(yè)務(wù)費(fèi)案件，應(yīng)依照現(xiàn)行法律關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定。但在適用訴訟時(shí)效時(shí)不宜過苛，除物業(yè)管理企業(yè)明顯怠于行使權(quán)利的，可認(rèn)定其在持續(xù)主張權(quán)利。

27、業(yè)主拖欠物業(yè)業(yè)務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)管理企業(yè)可以向有管轄權(quán)的基層人民法院申請支付令。

七、關(guān)于代收代繳糾紛

28、業(yè)主拖欠公共性業(yè)務(wù)或特約業(yè)務(wù)等物業(yè)業(yè)務(wù)費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過合法途徑進(jìn)行追索。

物業(yè)管理企業(yè)采取停止供應(yīng)電、水、氣、熱等方式催交物業(yè)業(yè)務(wù)費(fèi)用給業(yè)主造成損失的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任。

29、物業(yè)管理企業(yè)與電、水、氣、熱等供應(yīng)部門因代收代繳發(fā)生爭議，致使供應(yīng)部門停止電、水、氣、熱等供應(yīng)給業(yè)主造成損失的，業(yè)主有權(quán)選擇要求物業(yè)管理企業(yè)履行合同義務(wù)，并賠償損失。物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任后，認(rèn)為自己沒有過錯的，有權(quán)向有關(guān)責(zé)任人追償。

30、物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭姓w供熱的，部分業(yè)主要求停止供熱并以此為由拒絕交納供熱費(fèi)，不予支持。

八、關(guān)于管理責(zé)任糾紛

31、物業(yè)管理企業(yè)未按合同約定提供業(yè)務(wù)或者提供業(yè)務(wù)不符合約定標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

32、物業(yè)業(yè)務(wù)合同約定有財(cái)物保管業(yè)務(wù)，在發(fā)生財(cái)物丟失或毀損時(shí)，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)依保管義務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

物業(yè)業(yè)務(wù)合同沒有約定財(cái)物保管業(yè)務(wù)，但物業(yè)管理企業(yè)在其職責(zé)范圍內(nèi)未盡到安全防范義務(wù)或未配置應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對財(cái)物丟失或毀損有過錯的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)與其過錯相適應(yīng)的賠償責(zé)任。

33、物業(yè)管理企業(yè)在其物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)有車輛泊位，并對停放的車輛收取泊位維護(hù)費(fèi)用，在發(fā)生車輛丟失或毀損時(shí)，按照雙方簽訂的停車管理業(yè)務(wù)協(xié)議確定賠償責(zé)任。沒有簽訂停車管理業(yè)務(wù)協(xié)議，物業(yè)管理企業(yè)有過錯的，可以根據(jù)其過錯程度、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等因素合理確定物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。

34、物業(yè)管理企業(yè)或其聘請的施工人員在維修施工時(shí)，違反施工規(guī)章制度，不設(shè)置明示標(biāo)志或不采取其他安全措施，造成業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

35、物業(yè)管理企業(yè)的受雇人員在履行職務(wù)中給業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)造成損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

36、因物業(yè)管理企業(yè)疏于管理，致使物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的娛樂、運(yùn)動器材等公共設(shè)施存在不安全因素，造成業(yè)主在使用或靠近這些設(shè)施時(shí)受到傷害的，受害人可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

37、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生電梯事故，造成業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

38、物業(yè)管理企業(yè)怠于行使管理職責(zé)，致使物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生火災(zāi)、水災(zāi)、物業(yè)坍塌等事故，造成業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

39、第三人侵權(quán)造成業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)損害，受害人起訴要求物業(yè)管理企業(yè)賠償損失的，可根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)是否履行保安職責(zé)或履行保安職責(zé)是否存在過錯確定物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)否承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

40、本意見自2004年1月1日起試行，并由北京市高級人民法院民一庭負(fù)責(zé)解釋。法律、司法解釋另有規(guī)定的，按法律和司法解釋的規(guī)定執(zhí)行。