第一篇：2013土地估價案例與報告考試技巧指導

2013土地估價案例與報告考試技巧指導

來源：考試吧（Exam8.com）2013-3-4 1>考試時，如果自己時間夠，則要先把答案寫在草稿紙上，答完后把答案排一下序，把自己認為肯定的答案寫在前面，并且要每一條占據一行，把自己懷疑態(tài)度的答案盡量擠在后面的一行里。

2>如果在“估價對象”中已找出三個錯誤，則不必再仔細尋找，應接著往下閱讀，以免一個地方糾纏太多而沒有時間閱讀報告的其余部分，等有時間再來仔細閱讀“估價對象”一項的內容。

3>如果考試的估價報告中有“個別因素分析”、“區(qū)域因素分析”和“市場背景分析”的內容，而且篇幅較長，則可以跳過該三個部分，以節(jié)省時間來尋找估價方法運用上的錯誤。

4>在按照自己的理解指定錯誤后，對照本資料對指錯題常見錯誤的概括進行一遍檢查，看看是否有漏指的錯誤。

案例分析中的題型有：問答，單選，挑錯，改錯。

一、問答及單選題答題技巧：

1、解決的辦法是：仔細研究正確答案是分哪幾點分別回答的，他的思路是怎樣的。順著它的思路走，才能解決問題。

2、另外，問答題一般每題都有3~5個小點，在數量上也要有個底。

3、條理清楚，論點突出，明顯

4、結構清晰：

二、挑錯題答題技巧

1、指錯題指出的錯誤根本不只13處，……這樣的情況下應該如何取舍?

這是因為錯誤的嚴重程度不一樣，有些錯誤是因為前面錯了引起的連鎖錯誤，有些是次要的錯誤，你要把自己覺得有把握的錯誤寫在前面，否則，13個錯誤寫完了，后面你再寫得多也沒分!

2、揣摩評卷人的心理

3、先理草稿，再答題

三、改錯題答題技巧

(一)閱讀報告：

1、先了解估價基本事項。

2、了解價值定義。

3、了解方 法技術思路。

4、看估價依據全不全，假設限制條件，特殊說明。

5、測算過程。

6、估價結果

(二)錯誤類型

1、不全面。①缺有效期、價格內涵、資質等;②假設限制條件;③估價依據、基準地價、估價人員現場調查;④估價結果。

2、不規(guī)范。①術語不規(guī)范;② 表達方式不規(guī)范(帶有感情色彩、模棱兩可如可能大概);③錯別字。

3、不充分。(1)取值依據不充分(數據來源、資本化率取值);(2)推理說明不充分。① 時間修正未說明市場狀況分析。② 比準價格的未說明理由。如加權、平均。③ 各種方法最后綜合取值的理論依據。

4、不一致。①結果報告與技術報告不一致;②兩種方法之間參數不一致(基準地價、比較法中的年期修正、資本化率);③報告中有兩個估價對象，分開評時參數不對應;④前面的因素分析和后而后面的取值計算不一致;⑤推理說明與結論不一致。

5、不正確。①每一項描述不正確(評估目的);②推理分析不正確(與常理相悖);③方法選用不正確;④技術路線不正確(公式、價值內涵、時點、形成過程)

綜述：

1、問答：考估價的基本事項，估價目的、對象、時點(市場變化對估價結果的影響)，價值內涵，技術路線，方法運用過程中應注意的問題(如參數應選取客觀值，計算折舊時應用有效經過年數和經濟壽命)等。

2、單選：考適用法律、適用方法、估價時點、價值內涵。

3、挑錯：考對估價的一般要求，對報告的熟悉程度，基本原理的一般應用，估價方法掌握。

4、改錯：考估價方法在應用中的難點。

四、改錯題

改錯題一般是改估價方法運用上的錯誤，各種方法常見的改錯項目為：

(一)市場比較法

1、交易情況修正對于交易情況非正常負擔的修正，具體見《房地產估價理論與方法》P112例4-4和例4-5。

2、交易日期修正中關于定基價格指數，環(huán)比價格指數，逐漸遞增或遞減(等比)，期內平均上升或下降(等差)的修正，具體見《房地產估價理論與方法》P115的有關內容。

3、區(qū)域因素和個別因素修正中的間接比較修正和用加權平均法綜合可比實例的得分問題，具體見《房地產估價理論與方法》P128例4-14。

4、比較物與參照物互相顛倒的問題。

(二)收益法

1、租約期內與租約期外年客觀收益的計算問題。

2、利息不能作為管理費和稅金的計算基礎之一的問題。

3、收益年限確定錯誤的公式。

4、漏算了營業(yè)稅及其附加的問題。

5、沒有考慮出租率或公共流通比的問題。

(三)成本法

1、沒有選擇估價時點的正常成本(如：重臵價)的問題。

2、耐用年限確定錯誤的問題。

3、計息期確定錯誤的問題。

4、沒有將各成本項目統(tǒng)一到相同的年限內的問題。

5、對有償出讓土地的評估，當估價對象的剩余土地使用權年限短于法定最高出讓年限時，沒有對結果進行年限修正的問題。

6、利息的計費基礎多少項目的問題。如：銷售稅費不能計算利息。

7、銷售稅費的計算基礎錯誤的問題。

(四)假設開發(fā)法

1、貼現期確定錯誤的問題。

2、管理費、銷售稅費及利潤的計算基礎錯誤的問題。

(五)基準地價修正法

動態(tài)方式不存在投資利息。

4、假設開發(fā)法

(1)沒有確定最佳的開發(fā)利用方式

最佳開發(fā)利用方式的確定需要依據規(guī)劃限制條件，但不能把規(guī)劃限制條件 直接作為最佳的開發(fā)利用方式。

(2)沒有計算待開發(fā)土地或待完成房地產的利潤

(3)把利息和稅金也作為計算利潤的基礎

(4)貼現期確定錯誤

(5)當利息率和貼現率一致時，還計算了利息。

(6)未來樓價的確定完全依據市場比較法，沒有結合長期趨勢法。

(7)遺漏了買方購買待開發(fā)土地或待完成房地產的稅費，具體見教材P69-71及案例3-1分析的第8項。

(四)沒有結合估價目的的要求

1、抵押估價的常見錯誤

(1)沒有說明未來市場風險變化和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。

(2)抵押估價結果中，沒有扣除需要補交的土地使用權出讓金。

2、保險估價的常見錯誤

(1)沒有分清投保價值評估和保險損失程度評估。

(2)保險損失程度的評估，沒有明確是按“可修復的情況”進行評估，還是按“不可修復的情況”進行評估。

(3)保險損失程度的評估沒有依據保險合同，估價依據中也缺少保險合同。

(4)保險損失程度的評估，沒有明確估價范圍是否包括間接損失。

(5)按“不可修復情況”評估損失時，沒有扣減房屋受損后的殘余價值。

(6)把土地也作為了保險估價的估價對象。

3、其他估價目的的常見錯誤

(1)合資入股的評估，沒有說明入股后的用途。

(2)拍賣底價的評估，沒有確定出拍賣保留價。

(3)合并的評估，沒有說明合并前、后的用途，沒有以加權處理方式計算最終分配率。

(4)糾紛的估價，在“估價對象”一項中，僅說明了土地使用權的取得方式(劃撥或出讓)，對出讓方式沒有告之出讓時間，出讓方及受讓方、出讓的有關文件或合同等證明出讓合法的文書;沒有說明糾紛緣何而起，估價對象為何需要估價。

(5)征用或拆遷補償估價違背了國家制定的征用或拆遷補償標準或規(guī)定。

(6)出讓土地的評估只說明了原用途，沒有說明規(guī)劃、出讓的用途。

(五)其他類型的錯誤

1、對估價對象的某一部分重復計價

如教材案例4-6，用收益法對有收益的部分進行了估價，然后又對無收益的第六層辦公(自用部分)進行估價，這樣第六層的價值就有重復計價的問題。因為無收益的第六層價值已體現在有收益部分的價值中，也就是說，沒有無收益的第六層，其他有收益部分的價值將會降低。

2、計算前提與計算結果不一致

如：計算前提為評估單價，但計算結果卻為總價，具體見案例4-2及其分析。

3、遺漏了估價對象部分的價值

如：用市場法評估出了某寫字樓的地上各層的價格，但卻遺漏了地下車庫的價格。

4、在建工程的評估，沒有說明有關各方是否按設計方案的要求按期完工。

5、報告的有效期起算日期錯誤。

報告的有效期是估價報告完成之日起計，而不是自估價時點起計。

6、估價時點確定錯誤。

土地估價報告易出錯要點

報告中可能出現的錯誤 第一部分 總述

一、估價項目名稱：

二、委托估價方：

三、受托估價方：

四、估價對象： 包括：

1、土地使用者

2、土地位臵

3、宗地數

4、面積

5、用途

6、權利狀況

7、年限

可能會出現的錯誤：漏項、描述不規(guī)范

五、估價目的：

包括：

1、為什么評估

2、誰委托評估的

3、應用方向

可能會出現的錯誤：缺少應用方向。

六、估價依據： 包含：

1、法律、法規(guī)、政策文件依據

2、技術規(guī)程及當地的有關地價評估的文件及規(guī)定

3、委托方提供資料

4、評估人員調查收集的資料

可能出現的錯誤：1）缺少《城市土地估價規(guī)程》(1998年考題)；2）評估中采用了基準地價系數修正法，依據中缺少當地的《基準地價評估報告》或政府公布的基準地文件。

七、地價定義：

包含：

1、基準日；

2、土地用途(設定、實際)；

3、開發(fā)程度(設定、實際)；

4、土地使用年期(設定、實際)；

5、土地使用權價格類型(所有權價格、使用權價格、抵押權價格)。

價格定義敘述時要說明：①估價期日土地實際開發(fā)程度；②評估宗地外圍目前的土地開發(fā)程度；③估價期日設定土地開發(fā)程度必要時列表說明），設定開 發(fā)程度可以界定為宗地紅線內外“幾通”和宗地內場地平整，和宗地外“幾通”及宗地內場地平整。④土地用途若土地證明不標準不規(guī)范，需重新設定時也需在此敘述）；⑤最后進行地價定義。

之所以要外圍的開發(fā)程度，是因為外圍的開發(fā)程度體現著周圍的地價水平，體現著現狀利用狀況，反映了設定土地開發(fā)程度是否合理。

可能會出現的錯誤：漏項、不規(guī)范、錯誤。

1）未界定土地開發(fā)程度或界定不準確、不匹配情況；

2）未說明用途或用途界定不符合用地類型劃分標準或與土地證不符； 3）使用年限有計算不準，選取不當情況；

4）價格類型描述不準確如1996年改錯“現實市場價格”改為估“價期日的市場價格”）；

5）漏掉基準日、年限等。

八、估價期日：是決定估價額的時間，是一個時點。可能會出現的錯誤：1）寫成一個時間段；2）缺少日、月。

九、估價日期：是評估報告的起止時間。

可能會出現的錯誤：1）只有起點，無截止點或相反；2）漏寫某項，如：1998年10月—11月12日；3）寫為一個時間點。

十、估價結果： 估價結果包含：

(1)土地面積；(2)單位面積地價；(3)總地價；(4)大寫；(5)貨幣種類；(6)土地估價結果一覽表。

可能會出現的錯誤：漏項、術語不規(guī)范、估價結果表中有問題。

十一、需要特殊說明事項 包含內容：

1、估價假設條件。

2、該報告使用的限制條件。

3、資料來源及未經實地確認或無法實地確認的資料和估價事項。

4、估價中未考慮的因素及一特殊處理，必要時說明這樣做的原因或依據。

5、土地估價結果有效的條件和結果對外提供的限制條件、要求等。

6、其它需要說明的問題。

可能出現錯誤：漏項、與報告無關、術語不規(guī)范、錯誤。如：1）以劃撥土地進行抵押評估，但確少相應的限定條件和后果在滿足抵押規(guī)定，設定為評估對象用途法定最高出讓年限條件下的土地使用權，評估價格不能作為最終的抵押額應以銀行為準等）；2）說明中有錯誤，土地面積寫成“以規(guī)劃局核發(fā)的《建設用地規(guī)劃許可證》為準”應改為“以當地土地管理局核發(fā)的《國有土地使用證》或權屬證明為準”；3）報告有效期過長。

十二、土地估價師簽名

包含內容：

1、估價機構內的

2、名估價師簽字、資格證書編號。一般出錯：1）估價師未簽署；2）不是土地估價師。

十三、土地估價機構蓋章

包含內容：

1、估價機構名稱、公章。

一般出錯：1）估價機構未蓋章；2）估價機構資質不符合規(guī)定。第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析

一、估價對象描述

1、土地位臵狀況

包含內容：位臵、用途、四至、面積、土地等級、地籍圖號、宗地號。可能出現的錯誤：漏項、描述過于煩瑣或簡單、前后不一致、內容不符、專業(yè)術語不規(guī)范。

2、土地權利狀況

包含內容：

1）待估宗地為國有土地；

2）估價期日的土地使用權性質為國有劃撥土地或出讓土地）； 3）是否設有他項權利，若有需表述；

4）出讓土地說明使用年限起止日）和剩余年限截止估價期日）； 5）宗地使用的特殊規(guī)定無則不寫）；

6）權屬來源描述包括首次用地批文，初始登記，變更登記的簡單過程。宗 地多時需列國有土地使用權劃撥、出讓）一覽表。

可能出現的錯誤：漏項、描述過于煩瑣或簡單、前后不一致、內容不符、專業(yè)術語不規(guī)范。如：1）未注明待估宗地現有的權利狀況是國有出讓土地或國有劃撥土地）；2）描述有錯：A、術語錯誤，“在估價期日內未發(fā)現他項權利存在”應改期為“至評估基準日未發(fā)現他項權利存在”；B、不合法，“待估宗地為劃撥土地使用權，使用者享有土地的抵押權、擔保權、租賃權等它項權利”應改為“待估宗地為劃撥土地使用權，至評估基準日無抵押權、擔保權、租賃權等它項權利存在”。3）前后不致；4）不該寫的盡量不寫。

3、建筑物和地上附著物狀況

1）建筑物的耐用年限； 2）已使用年限； 3）建筑面積； 4）建筑結構； 5）建筑細部說明； 6）設備和安裝狀況； 7）建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數和各層建筑用途以及其它地上附著物狀況。

可能出現的錯誤：漏項、用語不準確。

二、地價影響因素分析

說明影響待估宗地地價水平的因素

1、一般因素說明稅收政策、產業(yè)政策、城市經濟發(fā)展等對地價產生影響的一般因素）

包含內容：

1）稅收、房地產產業(yè)政策描述；

2）自然經濟狀況、描述區(qū)域內的自然經濟狀況，包括：地理位臵、地勢地貌、氣候、水文地質；區(qū)域內城鎮(zhèn)）經濟狀況；

3）城市規(guī)劃等一般因素對地價產生影響的分析。

2、區(qū)域因素

包含：

(1)城市商業(yè)中心等級及其影響、道路等級及路網條件、公共交通狀況、對外交通狀況、基本生活設施條件；

(2)環(huán)境條件；(3)產業(yè)集聚；(4)規(guī)劃限制；(5)相鄰區(qū)域土地利用等對估價對象地價水平產生影響的區(qū)域基準地價水平等。

要求描述：

①城市商業(yè)中心等級，用商業(yè)繁華度、距商服中心距離、人口密度等指標反映。

②交通條件：交通優(yōu)劣，包括市內交通和對外交通。描述交通條件的主要指標有：

A、道路通達度：交通類型主、次干道、支路）、道路級別、寬度、長度、道路相對位臵；

B、公交便捷度：公交路線、站點分布、車流量及停車次數；

C、對外交通便捷度：距離對外交通設施火車站、長途汽車站、航空站）遠近及設施狀況；

D、路網密度

③基本生活設施條件

衡量設施完善度從三個方面進行：

A、設施類型是否齊備，主要指：給水、排水、供電、電訊、熱力、煤氣等與生活條件有關的設施；

B、設施水平，如供水設施到戶、到院、到街坊、設施水平是否同的； C、設施保證率。

④環(huán)境條件：包括環(huán)境質量優(yōu)劣、自然條件優(yōu)劣、文體設施優(yōu)劣、綠地覆蓋度優(yōu)劣；

A、環(huán)境質量：衡量環(huán)境質量好壞一般是對大氣污染、水體污染、土壤污染、噪音污染等多項污染狀況的分析。目前有三類衡量指標；

a環(huán)境質量綜合指標；

b大多數城市一般都有環(huán)境污染監(jiān)測和單項污染評價

c無環(huán)境質量資料的城市，對環(huán)境狀況作定性分析，劃分優(yōu)劣。B、自然條件主要指地形、工程地質、水文和氣候條件

C、文體設施主要指圖書館、影劇院、文化館、體育場館、公園等。⑤產業(yè)集聚：區(qū)域內大中型企業(yè)數量、開發(fā)

第二篇：2011年土地估價師考試估價案例與報告經典題

2011年土地估價師考試估價案例與報告經典題

一、單選題：

1、當基準地價評估中的樣本數量不足時，可采用下列方法解決()。

A.延長收集資料時間、擴資料收集范圍

B.減少樣本所需數量

C.重新分類、重新確定所需樣本數量

D.以上都不對

標準答案：a 解析：當基準地價評估中的樣本數量不足時，應進行樣點的補充調查。

2、下列不屬于城鎮(zhèn)基準地價的確定原則的是()。

A.以實際數據測算結果為輔，以比較、修正的結果為準

B.土地市場發(fā)達的以市場交易資料測算結果為準，級差收益測算結果驗證

C.土地市場不發(fā)達的以級差收益測算結果為準，市場交易資料測算結果驗證

D.體現地|考試大|產管理政策 標準答案：a 解析：城鎮(zhèn)基準地價確定的原則

(1)以實際數據測算的結果為準，以比較、修正的結果為輔;(2)土地市場發(fā)達的以市場交易資料測算結果為準，級差收益測算結果驗證;(3)土地市場不發(fā)達的以級差收益測算結果為準，市場交易資料測算結果驗證;(4)體現地產管理政策。

3、下列說法，正確的是()A.土地位置差異給土地使用者帶來不同的土地收益，是評估基準地價的依據

B.土地質量即土地使用價值，完全由土地位置決定

C.評估基準地價的依據|考試大|是土地形狀

D.在一個均質區(qū)域內，無論分成多少土地用途，都只評估出一種基準地價

標準答案：a 解析：城鎮(zhèn)基準地價評估基本原理：

1.土地位置差異給土地使用者帶來不同的土地收益，是評估基準地價的依據;2.各行業(yè)對土地質量要求不同是形成不同行業(yè)、用地基準地價的基礎;3.任何行業(yè)在城鎮(zhèn)中都應有其最佳位置，不同用地基準地價具有不同的空間分布規(guī)律;4.城鎮(zhèn)中土地利用的相對合理性和變化性是基準地價相對穩(wěn)定和不斷演化的前提;5.土地收益是基準地價評估的基礎，市場交易價格是土地收益在土地市場中的直接反映。

確定基準地價評估范圍應以影響土地價格的因素指標的相對一致性為標準。

4、基準地價評估調查中，同一級別的樣本數一般不能少于()個。

A.35 B.45 C.30 D.15 標準答案：c 解析：基準地價評估調查中，同一級別的樣本數一般不能少于30個。

5、下列關于基準地價確定的原則，錯誤的是()A.以實際數據測算的結果為準，以比較評估的結果為輔。

B.要以評估結果為準|考試大|，并充分體現地價管理政策。

C.土地市場發(fā)育的城市，應以市場交易資料評估結果為準。D.土地市場不發(fā)育的城市，可以租金剝離法評估結果為準。

標準答案：d 解析：城鎮(zhèn)基準地價確定的原則：

(1)以實際數據測算的結果為準，以比較、修正的結果為輔;(2)土地市場發(fā)達的以市場交易資料測算結果為準，級差收益測算結果驗證;(3)土地市場不發(fā)達的以級差收益測算結果為準，市場交易資料測算結果驗證;(4)體現地產管理政策。

6、在一般情況下，基準地價的修正因素應主要選擇影響宗地地價的()A.個別因素

B.區(qū)域因素和個別因素

C.一般因素和個別因素

D.一般因素和區(qū)域因素

標準答案：b 解析：劃分均質地域的城鎮(zhèn)土地條件為地價影響因素中的區(qū)域因素和個別因素，劃分方法為指標判別歸類，將區(qū)域因素和個別因素相同的區(qū)域或區(qū)段作為一個均質地域。

二、多選題：

7、下列關于基準地價評估的原理描述正確的是()。

A.各行業(yè)對土地地質狀況要求不同是評估基準地價的依據

B.土地形狀、大小差異給不同行業(yè)、使用者帶來不同的土地收益是形成不同行業(yè)用地基準地價的基礎

C.任何行業(yè)在城鎮(zhèn)中都應有其最佳位置，使不同用地基準地價具有不同的空間分布規(guī)律

D.城鎮(zhèn)中土地利用的相對合理性和變化性使基準地價相對穩(wěn)定和不斷演化的前提

E.土地收益高低直接決定了地價的高低，是基準地價評估的基礎，而市場交易價格是土地收益在土地市場中的直接反映

標準答案：c，d 解析：城鎮(zhèn)基準地價評估基本原理：

1.土地位置差異給土地使用者帶來不同的土地收益，是評估基準地價的依據;2.各行業(yè)對土地質量要求不同是形成不同行業(yè)、用地基準地價的基礎;3.任何行業(yè)在城鎮(zhèn)中都應有其最佳位置，不同用地基準地價具有不同的空間分布規(guī)律;4.城鎮(zhèn)中土地利用的相對|考試大|合理性和變化性是基準地價相對穩(wěn)定和不斷演化的前提;5.土地收益是基準地價評估的基礎，市場交易價格是土地收益在土地市場中的直接反映。

確定基準地價評估范圍應以影響土地價格的因素指標的相對一致性為標準。

8、評估基準地價時，收集的資料應()。

A.及時填人表格

B.具有代表性

C.均為市場交易價格

D.按實地位置標注到工作的底圖上

E.分布均勻

標準答案：a，b，d 解析：

(1)調查、收集到有關的地價資料要按實地位置標注到估價工作底圖上;(2)調查以土地級或均質地域為單位進行;(3)樣本抽樣采用分類不等比抽樣調查;(4)樣本要有代表性;(5)樣本分布要均勻;(6)調查樣本數應符合數理統(tǒng)計要求，每級樣本總數不少于30個;(7)所選樣本應能同時獲得地價或利用效益和相對應的土地條件資料;(8)土地利用效益等經濟資|考試大|料要求不少于近期連續(xù)兩年的數據;(9)出讓、轉讓、出租、入股、聯(lián)營、聯(lián)建等地價和企業(yè)單位土地利用效益資料以人民幣元為單位，準確到小數點后一位;(10)調查資料必須填入相應的調查表格。

9、影響地價的區(qū)域因素有()。

A.宗地市政設施條件

B.位置

C.交通條件

D.形狀、面積

E.規(guī)劃限制

標準答案：b，c 解析：影響土地價格區(qū)域因素主要有以下幾類：位置、交通條件、基礎設施條件、環(huán)境質量、城市規(guī)劃限制。

三、判斷題：

10、根據商業(yè)柜臺出租資料評估地價的公式為：地價=出租柜臺土地收益÷(出租柜臺土地面積X土地還原利率)。()標準答案：錯誤

解析：地價=出租柜臺土地收益÷(出租柜臺分攤土地面積×土地還原利率)

A貿易公司因資金周轉需要，以土地使用權向銀行抵押貸款。B土地評估公司受其委托，評估出該宗土地在2002年9月1日的價格為1200萬元，銀行據此貸款給A公司1000萬元。2004年3月1日，因A公司無力償還貸款，銀行申請經法院判決將該土地拍賣，拍賣所得扣除各項稅費后為600萬元，加上A公司已償還給銀行的部分本金和利息，A公司仍欠銀行110萬元。為此，銀行向法院提起訴訟，要求B評估公司賠償該110萬元損失。而B評估公司認為自己沒有責任。請問B評估公司是否有責任，并解釋其原因。

(1)銀行按照估價值的83%貸款給業(yè)主，比例過高，對抵押風險考慮不夠，而貸款比例的決定權在銀行，而非評估公司。

(2)抵押估價時點為2002年9月1日，拍賣時間為2004年3月1日，時隔1.5年，由于時間變化，房地產的價值也會發(fā)生變化。

(3)土地拍賣屬于短期(快速)和強制性變現因素，其成交價格可能低于公開市場價格。(4)土地拍賣所得扣除各項稅費后得款也可能低于公開市場價值。

(5)土地估價機構在其出具的土地估價報告有效期內，對估價報告內容承擔責任;如果B公司當時的估價結果是客觀合理的，就沒有賠償責任。

某開發(fā)商欲參加一經濟技術開發(fā)區(qū)招標出讓地塊的投標報價，該地塊規(guī)劃用途為高級酒店。(1)作為代理開發(fā)商投標的估價人員，應做哪些具體工作? 答：對土地的基本情況如土地的規(guī)劃條件、用途、面積做全面了解;對市場情況調查，對當地高級酒店的供求趨勢進行預測;利用適當的估價方法確定投標報價。

(2)可采取哪幾種估價方法? 答：假設開發(fā)法，市場比較法。

若通過招標方式獲得了該國有土地使用權后，于2000年8月開始施工，2002年3月該公司尋找合作伙伴，委托評估機構對已完工部分進行評估，核定現狀價值為合作提供依據。

1)簡述評估技術路線;假設開發(fā)法：求取估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以次估算估價對象的客觀合理價格或價值。

市場比較法：按比較實例選擇原則，選取3個或3個以上房地產交易實例作為比較實例，進行交易情況、交易期日、區(qū)域因素、個別因素修正，從而得到比較實例的比準價格。

2)應搜集審核的資料;國有土地使用權證書;建設用地規(guī)劃許可證;建設工程規(guī)劃許可證;土地使用權出讓合同;施工許可證;房地產開發(fā)建設情況、投資情況及正常開發(fā)尚需投資情況等;若采用市場比較法：

1)在選取可比案例時應考慮哪些因素? 應考慮是估價對象的類似房地產，包括在區(qū)位、權益和實物三個方面應相同或相近;交易類型與估價目的吻合;成交日期與估價時點接近或可以進行比較修正;成交價格是正常價格或可修正為正常價格。

2)確認比準價格有哪幾種方法?平均數法，包括算術平均數法和加權平均數法;中位數法;眾數法。

第三篇：2017土地估價師《案例與報告》：各種常見的土地估價目的考試試卷

2017土地估價師《案例與報告》：各種常見的土地估價目的考試試卷

一、單項選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、樓面地價和地價存在一定的關系，如果簡化用數學式表示，最為準確。A：單位地價／總建筑面積 B：總地價／(土地總面積 C：單位地價／容積率

D：總地價／建筑物占地面積 E：時間因素

2、土地利用總體規(guī)劃的本質特征是__。A．綜合性和戰(zhàn)略性 B．綜合性和控制性 C．控制性和權威性 D．戰(zhàn)略性和長期性

3、如下圖所示，某臨街宗地為正三角形土地，高9m，臨街地深度指數見下表，里地線為18M,根據路線價計算得該宗地單價為元／㎡． A：1000 B：1200 C：1250 D：1300 E：時間因素

4、當房地產開發(fā)商投入的開發(fā)建設資金達到或超過項目總投資額的__時，經行政主管部門批準后即可預售。A．20% B．25% C．30% D．35%

5、按照我國城市規(guī)劃中對居住用地控制的分級規(guī)模要求，組團的居住人口應為__人。

A．1000～2000 B．1000～2500 C．1000～3000 D．2000～3500

6、全國社會經濟統(tǒng)計指標，不包括__指標。A．總量 B．結構 C．房產 D．動態(tài)

7、凱恩斯學派的代表人物凱恩斯提出的稅收原則是__。A．公平B．效率 C．專制 D．穩(wěn)定 E．自由

8、近代西方經濟學把利用土地所獲得的超額利潤稱為__。A．廣義地租 B．狹義地租 C．準地租 D．地租

9、是指土地的基礎設施建設和開發(fā)狀況。A：土地建設狀況

B：基礎和公用設施條件 C：環(huán)境質量

D：土地開發(fā)程度 E：時間因素

10、根據地價區(qū)段的劃分結果以及區(qū)段地價的計算，可分按照區(qū)段地價的高低，劃分出地價等級。A：價值 B：目的 C：價格 D：用途

E：國家實行土地估價師資格認證制度

11、一般來說，城鎮(zhèn)土地開發(fā)規(guī)劃主要內容包括__。A．編制土地開發(fā)規(guī)劃方案 B．土地開發(fā)的可行性論證

C．開發(fā)區(qū)的總體布局與功能分區(qū) D．小區(qū)規(guī)劃設計

E．土地勘測調查和社會經濟情況的調查

12、下列土地估價中的技術處理不正確的是。【2009年考試真題】

A：當采用市場比較法評估時，選擇的比較案例應為2年內成交的交易實例 B：當采用成本逼近法評估宗地價格時，計算土地開發(fā)費用應準確區(qū)分宗地紅線內外的開發(fā)程度

C：收益還原法中估價對象的凈收益應根據估價對象實際經營的財務報表分析獲得

D：剩余法中未來開發(fā)完成的房地產價值可以采用市場比較法、收益還原法進行測算

E：時間因素

13、我國宗地地價評估有三大基本方法，不包括。A：市場比較法 B：收益法 C：成本法 D：剩余法 E：合法性

14、按照__劃分，土地規(guī)劃可分為長期規(guī)劃、中期規(guī)劃和短期規(guī)劃。A．規(guī)劃性質 B．時限不同

C．規(guī)劃任務大小 D．規(guī)劃范圍大小

15、不動產項目市場分析通常包括__分析。A．營銷 B．回報率 C．供求

D．競爭對手 E．消費者

16、某地在確定路線價中的標準深度時，根據資料測算得到了以下幾個深度值，為了使今后利用路線價法評估宗地價格的工作簡便，通常應以作為該路線段的標準深度。

A：路線價區(qū)段內臨街各宗地的深度的眾數 B：路線價區(qū)段內臨街各宗地的深度的中位數 C：路線價區(qū)段內臨街各宗地的深度的最大值 D：路線價區(qū)段內臨街各宗地的深度的最小值 E：合法性

17、某住宅小區(qū)的平均月租金為21元／平方米，年總費用為72元／平方米，房地產總價為3000元／平方米，土地還原利率為4％，該小區(qū)土地樓面價格為900元／平方米，則建筑物還原利率為。【2008年考試真題】 A：5．23％ B：6．43％ C：6．86％ D：7．21％ E：時間因素

18、企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈支出，在利潤總額以內的部分，準予在計算應納稅所得額時扣除。A：6％ B：8％ C：12％ D：25％ E：土地

19、下列關于國有土地租賃的表述，不正確的是__。

A．國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充

B．國有土地租賃中，承租人轉讓土地租賃合同，租賃合同約定的權利義務隨之轉讓給第三人，承租土地使用權由第三人取得，租賃合同經更名后繼續(xù)有效 C．租賃期限三個月以上的國有土地租賃，應當由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同

D．國有土地租賃中，承租人將承租土地轉租或分租給第三人的，承租土地使用權仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關系，第三人取得土地的他項權利

20、征用土地主要涉及的費用不包括__。A．土地補償費 B．安置補助費 C．青苗補償費 D．拆遷補助費

21、成本逼近法一般適合于的估價。【2002年考試真題】 A：有建筑的土地 B：有開發(fā)潛力的土地 C：建成區(qū)已開發(fā)的土地 D：新開發(fā)的土地 E：時間因素

22、符合__條件的，經市、縣人民政府土地管理部門批準，其土地使用權可以轉讓、出租、抵押。

A．土地使用者為中國公民 B．領有國有土地使用證

C．具有合法的地上建筑物、其他附著物 D．具有合法的產權證明

E．土地使用者為其他經濟組織

23、如果將出讓地價、承租地價、轉讓地價歸為一類，其劃分依據是土地的。【2007年考試真題】 A：管理方式 B：產權性質 C：交易方式

D：地價形成方式和目的 E：時間因素

24、經批準，某宗已出讓國有土地的用途由工業(yè)變更為居住，按規(guī)定應補交土地差價，該差價可用批準時居住用地出讓年期的市場價格扣減求得。A：批準時工業(yè)用地法定最高使用年期的市場價格 B：原取得工業(yè)用地國有土地使用權時實際支付的價格 C：批準時工業(yè)用地剩余土地使用年期的市場價格 D：批準時居住用地的土地使用權出讓金 E：合法性

25、城市地價動態(tài)監(jiān)測中，監(jiān)測點必須采集的信息是__。A．土地實際利用狀況

B．設定內涵條件下的評估地價 C．現狀條件下的評估地價 D．評估時間

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、在一土地估價技術報告中，估價師在運用基準地價系數修正法評估時引用“公用設施完備度”因素的修正系數范圍為-3．0%～4．0%，并在市場比較法試算過程中選取該因素參與比較。對于修正系數的確定，下列做法不恰當的是__。A．兩種估價方法所采用的因素條件應一致，但修正幅度可以不一致

B．根據比較實例宗地的具體特點，確定市場比較法中修正系數取值為-4．0%～8．0% C．不同的估價方法有不同的應用特點，因此市場比較法中的修正系數可根據具體隋況確定

D．同一因素對地價的影響具有一致性，修正的幅度也應一致，因此市場比較法中的修正系數取值范圍也應為-3．0%～4．0%

2、下列選項中關于土地價格描述，正確的有。【2008年考試真題】 A：總體呈上升趨勢，上升速度較一般商品緩慢 B：具有明顯個別性和地區(qū)性

C：土地價格高低決定了地租水平高低 D：土地價格由開發(fā)成本決定

E：土地價格高低與社會經濟水平相適應

3、根據需要，工程結算一般有等幾種形式．【2008、2004年考試真題】 A：定期結算 B：階段結算 C：竣工結算 D：施工結算 E：投資結算

4、西部大開發(fā)中，__保護要堅持“在保護中開發(fā)，在開發(fā)中保護”的原則。A．土地 B．耕地 C．牧草地 D．地下水

5、經批準的水庫移民后期扶持規(guī)劃。A：是水庫移民后期扶持工作的基本依據 B：是編制移民安置規(guī)劃的基本依據

C：應當嚴格執(zhí)行，不得隨意調整或者修改

D：確需調整或者修改的，應當報當地人大機關批準 E：確需調整或者修改的，應當報原批準機關批準

6、根據當地實際情況，選擇__計算農用地自然質量分。A．因素法或主成分分析法 B．因素法或樣地法 C．樣地法或層次分析法

D．主成分分析法或層次分析法

7、土地估價中的貢獻原則可用于等。A：土地的追加投資 B：不動產的估價

C：建筑物的追加投資

D：不動產的部分改良、改造 E：不動產的建造

8、下列關于土地使用權轉讓限制條件，說法正確的是。

A：通過轉讓取得的土地使用權，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限

B：土地使用權轉讓后，原出讓合同規(guī)定的土地使用權受讓人的權利、義務全部隨之轉移

C：土地使用權轉讓時，如需改變原出讓合同的規(guī)劃用途，必須事先向土地主管部門和規(guī)劃部門提出申請，經審核批準，調整土地使用權出讓金，方可進行轉讓 D：土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，其他需求者有優(yōu)先購買權

E：土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權

9、下列選項中，屬于地價管理目的的有。A：促進土地的合理利用 B：防止國有土地收益流失

C：維護國家的利益，使國家利益達到最大化 D：規(guī)范土地估價的方法，提高土地估價精度 E：能使國家按照國家意志靈活地控制地價市場

10、中國公民王某將一幢自有住房對外出租取得年租金收入8000元，根據我國稅法有關規(guī)定，他應繳納．【2007年考試真題】 A：房產稅 B：營業(yè)稅

C：城市建設維護稅 D：教育費附加 E：房地產稅

11、某企業(yè)以劃撥方式取得國有土地使用權，現在企業(yè)欲將該土地上的房產出租經營，則下列說法正確的是__。

A．任何情況下，企業(yè)不得出租其劃撥土地上的房產

B．經過市、縣級人民政府土地管理部門和房產管理部門批準后，可以出租 C．企業(yè)只要向政府表示愿意繳納出租后相應的土地收益即可 D．國家未明確規(guī)定，企業(yè)和政府可協(xié)商確定

12、根據國務院最近發(fā)布的規(guī)定，各類非農業(yè)建設占用耕地的，建設單位必須補充數量、質量相當的耕地，補充耕地的數量、質量實行，防止占多補少、占優(yōu)補劣。

A：按面積占一補一 B：按等級折算 C：占少補多 D：按價補償 E：35％～50％

13、在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍內，為實施城市規(guī)劃占用土地的，按照下列規(guī)定辦理。A：市、縣人民政府按照土地利用計劃擬訂農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案，分批次逐級上報有批準權的人民政府

B：市、縣人民政府土地行政主管部門按照土地利用計劃擬訂農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案，分批次逐級上報有批準權的人民政府

C：有批準權的人民政府土地行政主管部門對農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案進行審查，提出審查意見，報有批準權的人民政府批準；其中，補充耕地方案由批準農用地轉用方案的人民政府在批準農用地轉用方案時一并批準

D：農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案經批準后，由市、縣人民政府組織實施，按具體建設項目分別供地

E：農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案經批準后，由市、縣人民政府土地管理部門組織實施，按具體建設項目分別供地

14、土地使用權出讓最高年限按用途確定正確的是。A：居住用地70年 B：工業(yè)用地50年

C：教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年 D：商業(yè)、旅游、娛樂用地40年 E：綜合或其他用地40年

15、價格指數調整法通常適用于的機器設備的重置成本估測。A：技術進步速度不快 B：技術進步速度快

C：技術進步因素對設備價格影響不大 D：技術進步因素對設備價格影響大 E：單位價值較小的自制設備

16、城市自然環(huán)境條件主要包括地貌、__、水文和氣候等方面。A．地質 B．地勢 C．地形 D．地震

17、為實施土地調控，國家明確規(guī)定，各地在出讓工業(yè)用地時，價格不得低于之和。【2006年考試真題】 A：土地取得成本 B：拆遷安置補償費 C：征地安置補償費 D：土地前期開發(fā)成本

E：按規(guī)定收取的相關費用

18、確定土地分等因素權重的方法有。【2002年考試真題】 A：多因素綜合評價法 B：層次分析法

C：級差收益測算法 D：因素成對比較法

E：對工業(yè)用地而言，工程地質條件通常是要重點考慮的價格影響因素之一

19、對地產市場而言，土地作為一種特殊形態(tài)的商品，其區(qū)別于一般商品市場的特征表現為。【2004年考試真題】 A：土地供給彈性大 B：交易實體的非移動性 C：流通方式的多樣性 D：壟斷性

E：土地使用權抵押不得違背土地使用權出讓合同的規(guī)定

20、（）是用來說明建筑物所在具體位置和其周圍環(huán)境關系的平面圖。A．總平面圖 B．建筑平面圖 C．建筑立面圖 D．建筑剖面圖

21、新古典主義關于地租、地價的論述特點有（）等。A.對地租的本質含義進行了闡述? B.引入了區(qū)位平衡概念，使其更具實用價值? C.將土地市場作為一個“完善市場”進行了闡述? D.建立了有關地租模型，解決了城市地租測算的理論方法問題? E.更注重對政府政策的研究，如土地利用規(guī)劃、基礎設施政策對地價的影響

22、轉讓房地產開發(fā)項目，轉讓人與受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起__日內，持房地產開發(fā)項目轉讓合同到房地產開發(fā)主管部門備案。A．30 B．15 C．60 D．90

23、關于印發(fā)《國土資源部關于加強土地資產管理促進國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》的通知(國土資發(fā)[1999]433號)規(guī)定，國有企業(yè)與外資進行合資、合作，凡以__方式取得土地使用權的，不再另行繳納場地使用費。A．出讓 B．租賃

C．國家作價出資(入股)D．有償劃撥 E．無償劃撥

24、我國土地權利總體上可以分為土地所有權、土地使用權和土地他項權利三大類。其中土地他項權包括等多項權利。A：土地所有權 B：土地抵押權

C：建設用地使用權 D：宅基地使用權 E：地役權

25、土地執(zhí)法監(jiān)察的對象是與土地發(fā)生法律關系的。A：土地政策 B：土地管理者 C：土地所有者 D：土地使用者 E：土地制度

第四篇：土地估價案例與報告沖刺練習三與答案

一、案例分析題(2題，每題20分，共40分。請閱讀，并根據有關條件綜合分析回答問題)

(一)某開發(fā)公司欲參與A宗地的土地使用權招標競投，現委托某土地估價機構對A宗地進行招標地價評估。該估價機構收集到有關資料如下：

(1)A宗地面積為2000m2，規(guī)劃用途為住宅用地，最大容積率為4．0，區(qū)域基礎設施狀況為“五通一平”，出讓年期為住宅用地法定最高年限。

(2)該開發(fā)公司擬取得該地塊的土地使用權后，建造商品住宅樓，預計開發(fā)期為2年，建筑費為600萬元，專業(yè)費和不可預見費分別為建筑費的6%和4%，建造成本均勻投入，建成后即可全部售出。

(3)該開發(fā)公司預計的投資回報率為房地產售價的15%；稅金為房地產總價的6%；銀行年貸款利率為11%，土地還原利率為8%。

(4)在A宗地所在區(qū)域內建筑結構及裝修水平相同的三幢商品住宅樓的正常售價分別為：實例8：2370元/m2；

實例C：2730元/m2；實例D：2500．,1/m2。A宗地上建成后的房地產與上述三個比較實例的影響因素修正指數如下表，表中數值表示

各案例條件與待估房地產的比較，負號表示案例條件比待估房地產差，正號表示案例條件優(yōu)于待估房地產。

根據以上資料，評估出該公司的投標地價。

(二)某城市擬對市中心區(qū)域進行舊城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地總面積為20000m2。其中宗地A為一舊住宅區(qū)，土地總面積為8500m2；宗地B為企業(yè)甲所使用的國有劃撥土地，土地面積為7000m2，土地現狀用途為工業(yè)，由于規(guī)劃限制，該企業(yè)計劃搬遷到城市郊區(qū)；宗地C為公司乙所使用的國有出讓土地，土地面積為1500m2，出讓用途為商業(yè)，出讓年期為4C年，已使用5年；宗地D為公司丙所使用的國有出讓土地，土地面積為3000m2，出讓用途為商業(yè)性辦公用地，出讓年期為40年，由于缺乏建設資金，該宗地已閑置5年。

上述四宗地由當地市土地收購儲備中心代表政府進行統(tǒng)一收購，經整理后按照規(guī)劃擬建威一商業(yè)中心．規(guī)劃建筑容積率為2．0～3．5。

請根據以上情況。回答下列問題：

1．市土地收購儲備中心在對宗地A進行收購補償時，有人認為只應對房屋進行補償，不包括土地補償，請從土地資產管理的角度判斷該說法是否正確，并簡述理由。

2．為保證企業(yè)甲的順利搬遷，市土地收購儲備中心需對其所使用的國有劃撥土地進行補償，試問：如以現狀用途的評估價作為補償依據，如何對該國有劃撥土地價格進行評估，請簡述評估思路。

3．根據國家有關規(guī)定，市土地收購儲備中心在收購宗地C時，應對公司乙的土地使用

權進行補償，請問：如何確定補償價格?

4．根據法律規(guī)定，對宗地D應如何處置，并說明法律依據。

5．該中心區(qū)域經整理后，擬將土地進行公開出讓，請問可采用哪幾種方式出讓，并簡述不同出讓方式的基本特點。

6．市土地收購儲備中心為確定公開出讓底價，擬委托一土地估價機構對該宗地的價格進行評估，請問：

(1)該土地估價機構接受委托后，應按何程序進行評估?

(2)可以選用哪兩種方法進行評估，為此應收集哪些資料？

二、報告判讀題(共3題，分別為10分、25分、25分。共60分。第一題為土地估價技術報告片段。根據提問回答。第二題和第三題為1個完整的土地估價技術報告，其中存在多處錯誤，閱讀后指出錯誤并說明原因)

(一)下面是一份土地估價技術報告的市場比較法測算說明部分(標注“略”的為正常內容)，請閱讀后回答相關問題(答案寫在題目下方空白處)。

1．比較案例的選擇

根據收集到的近幾年商業(yè)用地交易案例資料，確定了與待估宗地類似的三宗土地作為比較對象，基本情況見下表。

2．建立價格可比基礎(略)3．因素條件說明

整理估價人員收集的有關資料，將待估宗地與比較實例的因素條件列表表示，詳見下表。

請根據以上情況，回答下列問題：

1．在對所選案例的說明中，隱含了一個前提性條件，請問這一前提性條件是什么?

2．比較案例中，有掛牌出讓案例，并且沒有對掛牌方式進行價格修正，是否合理?為什么?試比較一般情況下土地掛牌出讓與土地轉讓交易在市場環(huán)境方面的不同。

3．在交易時間的修正中，案例B的修正系數為100，說明（）(只有1個選項)。

A．以案例B作為比較基準

B．案例B所在時點是地價指數基期

C．案例B所在時點與地價指數基期的市場地價水平一致

D．案例B與評估對象比較市場價格相差為零

4．該部分作為估價技術報告的內容，還有哪些錯誤和不完善的地方

(二)下面是一個完整的土地估價技術報告(標注“略”的為正常內容)，請閱讀后指出錯誤點并說明原因。

土地估價技術報告

第一部分

一、估價項目名稱：××廠地價評估

二、委托估價方(略)

三、受托估價方(略)

四、估價對象(略)

五、估價目的：對××廠的土地使用權價格進行評估。

六、估價依據

(1)《中華人民共和國土地管理法》及實施條例。

(2)《中華人民共和國城市房地產管理法》。

(3)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。

(4)國家土地管理局、國家體改委《股份有限公司土地使用權管理暫行條例》。

(5)××市有關土地的法律法規(guī)及文件規(guī)定。

(6)委托方提供的有關資料(略)。

(7)估價人員實地勘察和調查收集的有關資料。

七、地價定義

此次評估地價是評估對象50年期工業(yè)用地國有土地使用權于評估期日的價格。

八、估價期日：2009年6月30日

九、估價日期：2009年8月13日

十、估價結果

總地價：40605565．80元估價結果一覽表(略)

十一、需要特殊說明的事項

(1)本報告提供的土地價格構成中不包含評估地塊紅線內基礎設施，如管線、碼頭、道路等的費用。

(2)本報告評估地塊為××廠劃撥土地的一部分，評估范圍由委托方劃定，其面積以土地勘測定界機構勘測定界結果為準。

(3)本報告中采用的房屋建筑面積由委托方提供，作為評估時的參考。

(4)本報告需按國家規(guī)定，經政府土地管理部門確認后，方可作為確定股份制改造企業(yè)土地使用權價格的依據。

(5)未經評估單位書面同意，本評估報告的全部或任何一部分均不得以任何方式公開發(fā)表或

引用。

(6)本報告自估價期日起半年內有效。

十二、土地估價師

姓名簽名×××(略)×××(略)×××(略)

十三、土地估價機構(略)

2009年8月22日

第二部分估價對象描述及地價影響因素分析

一、估價對象描述

1．土地位置狀況

委估地塊為××廠用地范圍內的一部分，位于××區(qū)××大道××號，西臨××江、北靠××路、東臨××大道、南至××廠，距××大橋約3．5km。

2．土地登記狀況

××廠用地為國有劃撥用地，用途為工業(yè)，土地使用者為××廠。

評估對象為××廠廠區(qū)用地的一部分，包括南區(qū)、西區(qū)、北區(qū)三個地塊，其對應土地登記狀況為：南區(qū)：國有建設用地使用證號為第××號，圖號為××，地號為××，土地總面積為7601m2，其中估價對象勘測定界面積為7477m2。西區(qū)和北區(qū)：國有建設用地使用證號為第××號，圖號為××，地號為××，土地總面積為628319m2，其中待估地塊北區(qū)勘測定界面積為40108m2，西區(qū)勘測定界面積為24449m2。

3．土地權利狀況

估價對象土地使用權為××廠以行政劃撥方式取得。

4．建筑物及地上附著物狀況(略)

二、地價影響因素分析

1．一般因素(略)

2．區(qū)域因素

(1)位置。評估對象位于××新區(qū)××江東岸，距市中心約12km，距××口岸約1km，距××大橋約3．5km。

(2)交通條件(略)

(3)區(qū)域性質。由于城市發(fā)展的結果，已形成工業(yè)和居住混雜的區(qū)域。

(4)集聚條件。評估對象周邊規(guī)劃為開發(fā)區(qū)，有××保稅區(qū)、××出口加工區(qū)、××高科技園區(qū)等，工業(yè)集聚規(guī)模較高。

(5)地塊面積及形狀。待估地塊總面積為72034m2，其中南區(qū)7477m2，北區(qū)40108m2，西區(qū)24449m2。該地塊整體形狀不規(guī)則，西、北區(qū)近似長方形，南區(qū)近似三角形。

3．個別因素

(1)環(huán)境條件。評估對象所在區(qū)域附近工廠相對集中，如××化工廠、××煤氣廠等，有一定的空氣污染。

(2)地質條件。評估地塊所在區(qū)域，為第四紀地層。該待估地塊地質條件對地表工程利用無

影啊。

(3)臨江條件。評估地塊臨××江，有較理想的水運條件。

(4)土地使用權年限。取國家規(guī)定的工業(yè)用地出讓最高年限為50年。第三部分土地估價

一、估價原則(略)

二、評估思路與方法選擇

根據此次評估目的和評估價格類型，結合區(qū)域土地市場的特點，選擇相應的評估方法。近年來，××新區(qū)工業(yè)用地出讓、轉讓、作價人股等較為活躍，市場價格信息相對豐富，故選用市場比較法。同時根據工業(yè)用地的性質，采用成本逼近法評估待估宗地價格。

三、估價過程

(一)市場比較法

市場比較法是指在一定市場條件下，選擇條件類似或使用價值相同的若干土地交易實例，就交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素等條件與待估土地進行對照比較，并對交易實例土地價格加以修正，從而確定待估土地價格的方法。該方法基本公式如下：

待估土地價格=交易實例土地價格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×區(qū)域因素修正系數

1．比較實例的選擇

通過對市場交易實例的調查與分析，選擇3個可比性較強的交易實例作為比較實例。

2．比較因素的選擇

根據影響工業(yè)用地地價的主要因素，結合評估對象和比較實例的差異情況，選擇若干比

較因素。3．因素條件說明

待估宗地和比較實例的各因素條件說明如下表。

4．編制比較因素條件指數表

經對上表中各因素條件的相互比較，賦予相應的指數，結果見下表。

6．實例修正后的地價計算

經比較分析，對各比較實例經因素修正后得到的地價眾數值作為市場比較法所得待估宗地價格。

待估宗地地價=(503．80+625．40+502．00)元/m2/3=563．73元/m2(二)成本逼近法

成本逼近法指以土地取得和開發(fā)過程中發(fā)生的客觀正常費用為基礎，加上適當的投資利息、利潤及土地增值，從而確定土地價格的方法。該方法基本公式如下：

地價=土地取得費用+土地開發(fā)費用+投資利息+投資利潤

(1)土地取得費用：根據征用該地實際發(fā)生費用計算。

1)耕地占用稅：6．0元/m2。

2)菜地建設基金：45．0元/m2。

3)糧油差價補償費：3．7元/m2。

4)土地補償費：11．5元/m2。

5)青苗補償費：2．0元/m2。．

6)土地平整費：15元/m2。

7)勞動力安置費：60．0元/m2。

8)養(yǎng)老費：49．5元/m2。

9)征地管理費：按(②+③+④+⑤+⑥+⑦+⑧)×2%計，即3．7元/m2。

10)不可預見費：(④+⑤+⑥+⑦+⑧)×2%=2．8元/m2。

上述各項費合計，得到土地取得費用為199．2元/m2。

(2)土地開發(fā)費用：取110元/m2。

(3)投資利息。假定土地取得后即進行開發(fā)，開發(fā)期限為一年，則

利息=(199．2×10．08%×1+110×10．08%×1)元/m2=31．2元/m2(4)投資利潤。土地開發(fā)投資利潤率取12%，則

投資利潤=(土地取得費用+土地開發(fā)費用)×12%

=(199．2+110)元/m2×12%=37．1元/m2上述各項之和，即為成本逼近法所得待估土地價格：V=(1)+(2)+(3)+(4)=(199．2+110+31．2+37．1)元/m2=377．5元/m2

(三)評估結果的確定

上述兩種方法評估結果分別為563．73元/m2和377．5元/m2。由于近年來××新區(qū)工業(yè)用地市場相對較發(fā)達，故以市場比較法的評估結果作為待估土地最終評估結果比較合理，則待估土地單位面積地價為563．73元/m2。由于待估土地總面積為72034m2，則評估總價格為40605565．8元。

第四部分附件(略)

下面是一個完整的土地估價技術報告(標注“略”的為正常內容)，請閱讀后指出錯誤點并說明原因。

土地估價技術報告

第一部分總述

一、估價項目名稱××房地產發(fā)展有限公司涉及法律訴訟的土地價格評估。

二、委托估價方

××市中級人民法院。

三、受托估價方(略)

四、估價目的 根據××房地產發(fā)展有限公司提供的《國有土地使用證》，權利人為××房地產發(fā)展有限公司，已設定抵押權，抵押權人為××銀行，因未能按期還款，估價對象土地已由××市中級人民法院查封。現受委托評估土地的市場價格，供委托方確定拍賣價格提供參考；同時也為市國土資源局在辦理土地變更登記手續(xù)時，了解該土地交易價格是否合理提供決策依據。

五、估價依據

1．《中華人民共和國土地管理法》及實施條例

2．《中華人民共和國城市房地產管理法》

3．《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》

4．《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》

5．《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》

6．委托方及案件當事人提供的有關資料

7．委托評估函

8．《國有土地使用證》[××字(2003)第×××××號]

9．《國有土地使用權出讓合同》[××土地出讓合同字第×××號]

10．《關于××商品住宅項目可行性研究報告的批復》[××計投××號]

11．《建設用地規(guī)劃許可證》[××規(guī)地×第×××號]

12．其他有關資料

13．估價人員實地勘察、調查資料

六、估價基準日

2009年7月5 1日。

七、估價日期

2009年7月5日～7月14日。

八、地價定義

本報告提供的土地價格是2009年7月5日住宅用地使用權市場價格。

九、估價結果

經評估，待估宗地于估價基準日在現狀條件下67年4個月使用期限的土地使用權價格為：土地單價：4562元/m2；

總價：10237128元；

大寫：壹仟零貳拾叁萬柒仟壹佰貳拾捌元整(人民幣元)。

十、需要特殊說明的事項

1．本估價報告提供的評估結果是在全部限制條件下于估價期日的公開市場價值，所謂公開市場價值指評估對象于估價基準日在市場上出售并按以下條件可取得的合理價格。

(1)買賣雙方不因任何特殊利益抬高或降低土地真實價值。

(2)有一段合理交易時間。

(3)在此期間土地市場保持穩(wěn)定。

(4)房地產買賣程序符合國家法律規(guī)定。

2．由于待估宗地的土地權屬性質為國有劃撥，考慮到未來轉讓土地的需要，本評估價格中包括土地使用權出讓金；根據國家規(guī)定，該劃撥土地轉讓時，應交納土地出讓金。

3．本報告的評估價格系全部限制條件下求得的。根據××房地產發(fā)展有限公司提供的《國有土地使用證》，該土地已設定抵押權，因抵押人未能按期還款，該土地已由××市中級人民法院查封。考慮到本次評估是為法院處置該土地提供價格依據，所以未考慮抵押權對價格的影響。

4．本報告自估價基準日起一年內有效。

十一、土地估價師簽字

姓名土地估價師資格證書號簽字

王××××××(簽字)李××××××(簽字)

十二、土地估價機構(章)

2009年7月14日

第二部分估價對象描述及地價影響因素分析

一、估價對象描述

1．土地登記狀況

根據××房地產發(fā)展有限公司提供的《國有土地使用證》，該土地所有權屬于國家所有，土地使用權人為××房地產發(fā)展有限公司，土地權屬性質為國有出讓。該宗地已設定抵押權，抵押權人為××銀行，因未能按期還款，估價對象土地已由××市中級人民法院查封。

估價對象土地為國有出讓土地使用權，土地使用期限為2006年11月19日至2077年11月18日，自評估基準日起還剩余67年4個月。

2．土地權利狀況

根據××房地產發(fā)展有限公司提供的國有土地使用權證，估價對象宗地編號為：××××，圖號：××××，地號為：××××，規(guī)劃用途為住宅用地，土地總面積為1020．0m2，處于基準地價三級區(qū)域。國有土地使用證號：××××××。

3．土地利用狀況

(1)規(guī)劃指標。根據土地使用權出讓合同，項目批準建造

4層公寓式商品住宅兩幢，總建筑面積為2244m2。

(2)地塊目前尚未開發(fā)，除沿××路還有3戶待拆遷房屋外，其余已于2007年9月拆平。

二、地價影響因素分析

1．一般因素(略)。

2．區(qū)域因素

估價對象地塊周邊公交線路多，交通方便，距市中心直線距離約4km，四周多為2層或多層住宅，幼托、小學、商店、郵局、銀行等公共設施齊全，人均公共綠化面積大，為該城市低密度居住區(qū)。

3．個別因素

評估地塊基本規(guī)則，面積小，土地開發(fā)工程建設所需的水、電尚未接通。第三部分土地估價

一、估價原則

本項目評估遵循土地估價的合法原則、公平公正原則、估價時點原則、供求原則。

二、估價方法和估價過程

由于估價對象位于城市低密度居住區(qū)，房地產市場和土地市場比較發(fā)達，有較多的成交實例可以選擇，根據《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(以下簡稱《規(guī)程》)并結合估價對象的具體特點，選擇市場比較法及成本逼近法進行評估。

(一)市場比較法

根據替代原則，將估價對象土地與較近時期內已經發(fā)生交易的類似土地實例進行對照比較，并依據后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出估價對象在評估期日地價的一種方法。其計算公式為

各因素比較說明：期日因素：

委估對象相對于比較實例A、B、C為不同時期的價格，2005年至今住宅用地出讓價格平穩(wěn)上升。交易情況修正：

A、B、C為正常出讓地價(市場價格)；估價對象土地為市場價格，考慮到法院對估價對象土地的處理，交易情況略向下修正。

區(qū)域因素修正：

該項因素主要包括地理位置(土地等級)條件、道路交通通達程度和環(huán)境，委估對象及比較實例均處××區(qū)內，但估價對象較實例

8、C略差，進行修正。

個別因素修正：

主要包括臨街因素、面積大小、基礎設施、容積率、年期修正。比較因素分值計算見下表。

5．確定待估宗地的比準價格

經測算，三個比較實例經修正后的價格分別是4501元/m2、4437：元/m2和4748：元/m2，取三個比較實例修正價格的算術平均值作為待估宗地的價格，即為4562元/m2。

(二)成本逼近法

成本逼近法是以土地取得費、土地開發(fā)所耗各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益(土地使用權出讓金)來確定土地價格的估價方法。

1．計算公式

土地價格一土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+稅費+土地增值收益(土地出讓金)2．土地取得費

(1)評估地塊原為新中國成立前留下的棚戶區(qū)，密度大，共需拆遷安置51戶居民，除沿××路還有三戶待拆遷房屋外，其余已于2007年9月拆平，按當時居民拆遷安置費用平均水平，每戶居民平均為12萬元。

則：居民拆遷安置費為：12萬元/戶×(51-3)戶=576萬元

(2)土地開發(fā)費用。場地未平整，建筑垃圾未清理，工程未開工，臨時水、電未到位，未發(fā)生土地開發(fā)費。

(3)管理費及不可預見費。計3W6萬元×3%=17．28萬元

(4)利息。利率按銀行一年期貸款利率5．85%計，該地塊動拆遷于2007年3月開始，拆遷周期約0．5年，計算利息為：

576萬元×5．85%×0．5=16．85萬元

(5)利潤。評估目的為法院處置用，利潤不計。

(6)稅費。未發(fā)生經營收入，稅費不計。

(7)土地增值收益。土地出讓金以××房地產發(fā)展有限公司與市國土資源局于2006年11月簽訂的土地出讓合同載明的出讓金57．18萬元(70年土地使用期限)并扣除2年零8個月的土地增值收益計：(57．18×67．33/70)萬元=55萬元。

(8)成本逼近法計算土地價格為：(576+0+17．28+16．85+0+0+55)萬元=665.13萬元。單位土地面積單價=665．13萬元/1020m2=6520．88元/m2。

三、地價的確定

1．地價的確定方法

成本逼近法估價結果為6520．88元/m2，市場比較法估價結果為4562元/m2，說明××房地產有限公司當初取得此地塊成本較高，但考慮開發(fā)后利潤不大(容積率受控制，可建面積僅為2244m2)，結合評估目的，市場比較法結果較能反映現時該類地塊的市場價格，故以市場比較法價格為最終結果。

2．估價結果

經評估，待估宗地于估價基準日在現狀條件下67年4個月使用期限的土地使用權價格為：土地單價為4562元/m2；

總價為4562元/m2×2244m2=10237128元；

大寫：壹仟零貳拾叁萬柒仟壹佰貳拾捌元整(人民幣元)。第四部分附件

1．委托估價函。

2．待估宗地位置示意圖。

3．國有土地出讓合同復印件。

4．待估宗地所在區(qū)域拆遷審批文件復印件。

5．估價機構營業(yè)執(zhí)照復印件。

6．估價機構資質證書復印件。

7．土地估價師資質證書復印件。

2009年7月14日

參考答案

一、案例分析題

(一)先用市場比較法計算不動產總價，再用剩余法評估土地價格。第一步：采用市場比較法確定不動產總價

(1)分別計算三個案例盼試算價格：

(二)1．該說法不正確，其補償應包括土地的價格補償。因為：

(1)由于土地的資產屬性，住戶作為土地使用者，享有一定的土地收益權。

(2)由于土地區(qū)位和收益的差異，住戶也應得到補償。

2．(1)劃撥土地使用權的價格應為出讓土地使用權價格扣減土地出讓金后的余額。

(2)劃撥土地使用權的價格應按現狀工業(yè)用途進行評估。

評估方法可以選用成本逼近法、基準地價系數修正法、市場比較法、收益還原法。

3．對宗地C應按原出讓用途及其年限下的市場價格給予適當補償。

(1)土地用途應設定為商業(yè)。

土地使用權年限應為出讓剩余年限35年。

(2)可選擇采用收益還原法、基準地價系數修正法、市場比較法、剩余法等方法。

4．對于宗地D應由政府無償收回，因為：

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的，如滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回。

5．作為商業(yè)中心用地，屬于經營性用地，根據國土資源部2002年第11號令的規(guī)定，必須以招標、拍賣或者掛牌方式公開出讓。

各出讓方式的基本特征如下：

招標：由投標者制作并投送標書，根據標書所示的設計方案和投標價格確定中標者，投標者一般在3個以上。

拍賣：先由出讓方公布拍賣土地的使用條件及有關限制，然后在固定的場所集中競買，出價高者成交。

掛牌：由出讓方發(fā)布掛牌公告，公布出讓土地的交易條件和期限，掛牌期限截止時的最高價格即為成交價格。

6．(1)估價機構接受評估委托后，應按以下程序進行評估：

1)確定估價的基本事項，包括估價對象、估價目的、估價期日、價格類型、估價日期等。

2)擬定估價作業(yè)計劃，確定估價項目、內容、資料類型、來源、調查方法、人員安排、時間進度等。

3)資料收集與實地查勘，主要收集社會、經濟、政治、環(huán)境等一般資料及宗地個別資料等。4)相關資料分析，對影響地價的一般因素、區(qū)域因素、個別因素等進行分析。

5)按照一定的原則，選擇適當的估價方法，試算宗地價格。

6)試算價格調整，確定最后估價結果。

7)撰寫土地估價報告書。

8)將土地估價報告提交給委托方。

(2)由于待估宗地為商業(yè)用途，為此應選用收益還原法、市場比較法、剩余法、基準地價系數修正法中的兩種。

收集的資料包括：

1)收益還原法應收集以下資料：

2)①開發(fā)后的房地產出租收益。

②房地產出租費用及有關稅費等。

③房屋重置成本。

④土地還原率、房屋還原率等參數。

⑤當地土地市場、房地產市場資料及待估宗地個別資料等。

2)市場比較法應收集以下資料：

①三個以上與待估宗地用途相同、交易類型相同、區(qū)域及個別條件相近、交易時間相近等條件的比較實例。

②土地還原率等參數。

③當地土地市場、房地產市場資料及待估宗地個別資料等。

3)基準地價系數修正法應收集以下資料：

①當地基準地價及修正體系。

②待估宗地所在土地級別。

③土地還原率等參數。

④當地土地市場、房地產市場資料及待估宗地個別資料等。

4)剩余法應收集以下資料：

①開發(fā)后的不動產市場售價。

②開發(fā)中的有關建筑費、專業(yè)費用及其他費用。

③土地還原率、年貸款利率等參數。

④當地土地市場、房地產市場資料及待估宗地個別資料等。

二、報告判讀題

(一)1．隱含的前提性條件是所選案例與估價對象在同一區(qū)域或同一供需圈。

2．沒有對掛牌出讓價格進行修正不合理。

因為掛牌是一種特殊的交易方式，交易結果可能偏離正常市場水平，只有掛牌出讓與股權轉讓價格形成環(huán)境基本一致的情況下才能確定可以不修正。

土地掛牌出讓與土地轉讓交易在市場環(huán)境方面的區(qū)別：

①掛牌供給土地數量有限，供需不易平衡。

②掛牌時問有限制。

③掛牌場地少(交易場地少，缺乏靈活性)。

④掛牌土地信息有限。

3．C

4．存在錯誤和不完善的地方如下：

①編制比較因素條件指數表中，缺少地價指數和各因素條件指數的編制依據。②未進行容積率修正。③未進行使用年期修正。④未說明由3個比準價格確定的單位面積地價的方法及原因。

(二)土地估價技術報告的錯誤之處：

1．第一部分后面應寫上“總述”。

2．估價項目名稱不明確。

3．“估價目的”中未說明估價的應用方向。

4．“估價依據”中未列出土地估價的技術標準，即估價規(guī)程。

5．“地價定義”中未說明土地開發(fā)程度。

6．“估價日期”中未注明估價的截止日期。

7．“估價結果”無單位地價和大寫。

8．“需要特殊說明的事項”中未說明估價的假設條件。

9．“估價師簽名欄”無估價師資格證書號。

10．“土地登記狀況”中證書名錯，應為國有土地使用證。

11．登記狀況中無四至、登記等。

12．“土地權利狀況”欄未說明他項權利狀況。

13．區(qū)域因素與個別因素混淆(其中：將個別因素(宗地形狀、面積)列入了區(qū)域因素；將區(qū)域因素(環(huán)境條件)列入了個別因素；個別因素中未說明宗地的基礎設施狀況及土地最有效用途)。

14．在市場比較法的計算公式中無個別因素修正。

15．交易情況說明不正確。

16．在因素條件表中應將“宗地面積形狀”列入個別因素欄，將“環(huán)境條件”列人區(qū)域因素欄。17．在選取的實例中，實例3超過了規(guī)定年限(5年)。

18．個別因素修正中，“面積形狀”修正錯誤。19．“基礎設施狀況”未作修正。

20．交易時問未作修正。

21．期日修正未作詳細說明，只一般描述為“地價下跌了5%”。

22．實例2“容積率”修正錯誤；實例

1、實例3容積率未修正。

23．實例2年期修正錯，應為實例1年期修正，30次方和50次方。

24．年期修正未對，r的取值作說明。

25．市場比較法的最終結果應取算術平均數，不應為眾數。

26．成本逼近法公式錯，無土地增值收益。

27．在成本逼近法中，計算土地取得費不能以項目實際發(fā)生的費用為依據。

28．“土地平整費”不應計入“土地取得費”。

29．“土地開發(fā)費”無取費依據。

30．利息計算中的“利息率”的確定無依據。

31．投資利息中開發(fā)期沒有乘1/2；按復利計算。

32．利潤率的確定沒有依據。

33．成本逼近法計算過程中沒有計算土地增值收益。

34．成本逼近法的最終結果沒有進行年期修正。

35．估價結果未大寫。

36．第四部分應為“附錄”。

(三)土地估價技術報告中存在的主要錯誤及其致錯原因如下：

1．估價目的不能同時有兩個目的，如為兩個目的，應分別出具報告。

2．地價定義不清，應明確對應的土地用途、使用年期、土地開發(fā)程度等內容。

3．需要特殊說明的事項中，待估宗地的土地權屬為國有劃撥，與后面描述的土地權利狀況為國有出讓前后不一致，說法有誤。

4．土地估價機構蓋章欄，沒有估價機構負責人的簽字。

5．土地登記狀況中描述的內容與登記狀況不符，此中描述的內容應為土地權利狀況的內容。

6．土地權利狀況中描述的內容與權利狀況不符，此中描述的內容應為土地登記的內容。

7．估價對象的土地使用期限2006年11月19日至2077年11月18日有誤，超過了法定最高年限。．

8．估價原則中，缺替代原則、預期收益原則等。

9．在市場比較法中對待估宗地的描述容積率計算有誤，應為2．2。

10．市場比較法中，采用物價指數作為地價指數，沒有說明理由和依據。

11．比較案例進行交易情況修正，依據不充分，因為法院委托評估的也是正常市場價格，不應進行交易情況修正。

12．市場比較法中沒有進行土地使用年期修正，有誤。

13．動拆遷費用按當時(2006年5月)的標準計算不妥。應按照估價時點時的拆遷補償費用水平計算。

14．按估價對象實際的拆遷戶數計算動拆遷費用不妥，應按照區(qū)域平均拆遷居民密度計算拆遷戶數。

15．按估價對象實際的拆遷周期計算利息不妥，應說明該周期是否為社會平均拆遷周期。16．利息率取值有誤，2007年2月起，一年期利息率調整為5．31%。

17．因為是法院處置而不計算利潤不妥，應計算利潤。

18．估價對象出讓時間為2006年11月，估價時點為2009年，以合同所載土地出讓金作為土地增值收益不妥，應按照估價時點應有的土地增值收益水平計算。

19．扣除2年零8個月的土地增值收益時采用直線折舊方式不妥，應采用年期修正方式，計算公式為：57．18×[1-1/(1+r)67．33]/[1-1/(1+r)70]，r為土地還原率。

20．因實際未發(fā)生經營收入而不計稅費不妥，應按規(guī)定計入有關稅費。

21．成本逼近法評估結果應作年期修正，修正系數計算公式為：1/[1-1/(1+r)67.33]，r為土地還原率。

22．總地價計算有誤，應將單價乘以土地面積，而不是建筑面積。

23．附件中缺土地權屬來源文件。

24．附件中缺估價對象利用照片。

第五篇：2016年土地估價師《案例與報告》：土地估價目的考試題

2016年土地估價師《案例與報告》：土地估價目的考試題

一、單項選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、根據《農用地定級規(guī)程》，縣級標準樣地的設置，考慮在技術與管理水平處于平均狀況時，從大宗作物產量水平（）的一類土地中選取。A．最差 B．最低 C．居中 D．最高

2、根據剩余法計算得到的待開發(fā)土地的剩余價值為1000萬元，若取得土地使用權的法律、估價及土地使用證書等費用估計為地價款的2％，則待估地塊的價格應為萬元。【2004年考試真題】 A：980 B：1000 C：1002 D：1020 E：時間因素

3、據報載，某市2004年上半年清理了70％的開發(fā)區(qū)，發(fā)現土地違法行為560件，涉及耕地面積153公頃．文中所用的三項統(tǒng)計指標依次為．【2007年考試真題】

A：結構相對指標、總體標志總量指標、總體單位總量指標 B：比較相對指標、總體單位總量指標、總體標志總量指標 C：比較相對指標、總體標志總量指標、總體單位總量指標 D：結構相對指標、總體單位總量指標、總體標志總量指標 E：土地

4、土地估價過程中需根據市場關系和估價需要進行一些基本條件設定，下列各項中，（）屬于對土地價格的設定。

A．對估價結果和估價工作可能產生影響的變化事項 B．估價期日

C．估價機構對估價結果有解釋權 D．估價結果的法律責任

5、城鎮(zhèn)土地分等結果要符合城鎮(zhèn)本身的__，充分考慮城鎮(zhèn)的宏觀地理位置，與區(qū)域經濟水平發(fā)展保持相對一致。A．經濟特征 B．環(huán)境特征 C．經濟效益 D．利用效益

6、收益還原法求得土地價格通常稱為__。A．收益價格 B．比準價格 C．積算價格 D．地租價格

7、建筑物在估價上的折舊與會計上的折舊不同，注重的是建筑物。A：原始價值的攤銷 B：原始價值的回收 C：價值的減價修正 D：折余價值的差額 E：時間因素

8、在黨的上，第一次明確、完整地提出要建立社會主義市場經濟，并將其作為我國經濟體制改革的主要目標。A：十一屆三中全會 B：十二大 C：十三大 D：十四大 E：土地

9、預期收益原則可以在中得以應用。A：成本逼近法 B：市場比較法

C：成本法和剩余法

D：剩余法和收益還原法 E：時間因素

10、會計報表按照編制時間可以分為__。A．日報 B．月報 C．半月報 D．季報 E．年報

11、按照法律規(guī)定，我國的土地登記發(fā)證工作具體由負責。A：縣級以上人民政府土地行政主管部門 B：土地登記代理事務所

C：縣級以上人民政府房屋管理部門 D：A和B均可 E：35％～50％

12、企業(yè)作為市場經濟條件下相對獨立的經濟實體應該具有__。A．生產經營決策權 B．產品勞務定價權 C．人事管理權

D．對職工的刑事處罰權

13、耕地的承包期為__年。A．10 B．30 C．30～50 D．30～70

14、一般來講，隨著社會的發(fā)展，地價呈明顯的上升趨勢，地價上升的速度__一般商品價格的上升速度。A．高于 B．等于 C．低于

D．無法判斷

15、凡違法事實確鑿，有法律依據，對公民處以__元以下罰款，對法人或者其他組織處以__元以下罰款或警告的行政處罰可適用簡易程序。A．50，1000 B．100，2000 C．200，3000 D．300，5000

16、盤盈的固定資產應按計價。A：評估確認價值 B：市場價值 C：凈值

D：重值完全價值 E：土地

17、某省進行城鎮(zhèn)土地分等工作．該省共有68個城鎮(zhèn)參與分等，其中S城鎮(zhèn)的人均道路鋪裝面積為20㎡，該指標按從大到小排序處于該省各城鎮(zhèn)中第15位，則采用位序標準化方法計算S城鎮(zhèn)的人均道路鋪裝面積指標的分值為。A：22．1 B：76．5 C：77．9 D：79．4 E：時間因素

18、建筑物折舊是指。

A：建筑物因時間經過所造成的損耗 B：建筑物的新舊程度 C：對建筑物的人為破壞

D：建筑物重置成本與殘值率的乘積 E：時間因素

19、我國《規(guī)范國有土地租賃若干意見》中明確規(guī)定：“地上房屋等建筑物、構筑物依法抵押的，承租土地使用權可隨之抵押，但承租土地使用權只能按（）估價，抵押權實現時土地租賃合同同時轉讓。” A.市場租金及租期? B.合同租金及租期? C.合同租金與市場租金的差值及租期? D.合同租金與市場租金的差值及相應的土地使用權還原率

20、《土地管理法》規(guī)定，土地所有權和使用權爭議，當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起__日內，向人民法院起訴。A．10 B．30 C．60 D．90

21、某銀行存款利息方式采用單利，假設某一年期存款的年利率為6%，為吸引三年期的儲戶，則其三年期存款的單利年利率應大于。A：6．37％ B：6．12％ C：6．02％ D：6％

E：時間因素

22、對區(qū)片綜合地價進行驗證和調整的目的是，保證征地區(qū)片價測算結果能夠與相銜接，保證被征地農民原有生活水平不下降。A：不同宗地的征地補償標準 B：現行征地補償標準 C：原有征地補償標準

D：其他宗地的征地補償標準

E：國家實行土地估價師資格認證制度

23、在城鎮(zhèn)土地定級因子中，道路通達度是指。【2004年考試真題】 A：道路的寬度

B：道路對某特定土地區(qū)位的影響程度 C：道路車道數

D：道路在城鎮(zhèn)交通中的地位和作用 E：時間因素

24、用市場比較法評估某住宅用地H的價格，其容積率為3.1。經調查某一比較實例G的單位地價為2500元/平方米，容積率為3.5。據統(tǒng)計分析，該城市此類土地，以容積率等于3為基準，容積率每增加0.1，宗地地價就提高5個百分點。則該住宅用地H的地價為__元/平方米。A．2000 B．2100 C．2625 D．2976

25、在計算企業(yè)所得稅時，下列各項收入中，應計人企業(yè)應納稅所得額的是．【2006年考試真題】

A：上級主管部門下?lián)艿淖》炕?B：清產核資發(fā)生的固定資產評估增值 C：金融機構代發(fā)行國債取得的手續(xù)費收入

D：向客戶收取的可循環(huán)使用的包裝物押金收入 E：土地

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、《中華人民共和國土地管理法》第37條規(guī)定，承包經營耕地的單位或者個人連續(xù)年棄耕拋荒的，原發(fā)包單位應當終止承包合同，收回發(fā)包的耕地。A：2 B：3 C：4 D：5 E：35％～50％

2、規(guī)定建筑容積率屬于__方面的限制。A．土地使用管制 B．土地權利設置 C．相鄰關系 D．征用權

3、城建稅實行的是地區(qū)差別稅率，按照納稅人所在地的不同，稅率分別規(guī)定為__三個檔次。A．1% B．3% C．5% D．7% E．0%

4、凱恩斯的流動性偏好理論認為，影響人們流動性偏好的因素主要有__。A．交易動機 B．預防動機 C．投機動機 D．發(fā)展動機 E．交換動機

5、以課稅對象的性質為標準，稅收分類涉及。A：流轉稅 B：所得稅 C：行為稅 D：財產稅 E：從量稅

6、下列選項中，屬于地價管理目的的有。A：促進土地的合理利用 B：防止國有土地收益流失

C：維護國家的利益，使國家利益達到最大化 D：規(guī)范土地估價的方法，提高土地估價精度 E：能使國家按照國家意志靈活地控制地價市場

7、耕地占用稅加成征稅中，對于經濟特區(qū)、經濟技術開發(fā)區(qū)和經濟發(fā)達、人均耕地特別少的地區(qū)，適用稅額可以適當提高，但最高不得超過規(guī)定稅額的__。A．20% B．30% C．40% D．50%

8、城鎮(zhèn)土地分等的因素因子中屬于區(qū)域綜合服務能力因素的有。A：科技水平B：供水狀況 C：金融狀況

D：郵電服務能力

E：城鎮(zhèn)商業(yè)活動強度

9、某地方政府欲進行高新產業(yè)集中區(qū)建設，擬征收40hm2集體建設用地，則市、縣人民政府土地行政主管部門呈報建設項目用地申請材料時，需要擬訂__方案。A．供地 B．補充耕地 C．土地征收 D．農用地轉用 E．征地補償安置

10、如果政府對市場價格高于均衡價格的商品實行最高限價，將可能形成商品。A：供不應求 B：供過于求 C：供求平衡 D：價格均衡 E：黑市交易

11、下列關于土地整理的表述，正確的包括。

A：地方各級人民政府應當采取措施，按照土地利用總體規(guī)劃推進土地整理 B：土地整理所需費用，按照誰受益誰負擔的原則，由農村集體經濟組織和土地使用者共同承擔

C：土地整理包括農用地整理和非農用地整理 D：現階段土地整理的重點在農村地區(qū)

E：土地整理新增耕地面積的80％可以用作折抵建設占用耕地的補償指標

12、下列屬于土地增值稅扣除項目的是。A：取得土地使用權時所支付的金額 B：土地開發(fā)成本、費用

C：建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格 D：與轉讓房地產有關的稅金 E：建設部規(guī)定的其他扣除項目

13、建筑物折舊的影響因素可歸納為。A：環(huán)境因素 B：物理因素 C：功能因素 D：經濟因素 E：政策因素

14、土地估價是作為__進行土地交易、土地資產管理等方面的依據。A．組織 B．國家 C．個人 D．單位

E．社會團體

15、按發(fā)行主體的不同，將債券分為__。A．公債券、金融債券、公司債券 B．國庫券、銀行債券、公司債券 C．公債券、銀行債券、個體債券 D．國庫券、金融債券、個體債券

16、土地抵押權、地役權由__登記，核發(fā)土地他項權利證明書。A．鄉(xiāng)級以上人民政府國土資源行政主管部門 B．鄉(xiāng)級以上人民政府

C．縣級以上人民政府國土資源行政主管部門 D．縣級以上人民政府

17、租賃建設用地使用權期限的限制中，對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應實行短期租賃，租期一般不超過__年。A．5 B．8 C．10 D．15

18、土地條件調查包括。A：土地自然要素調查 B：能源調查

C：社會經濟條件調查 D：地形調查 E：資源調查

19、《城市房地產管理法》規(guī)定為房地產交易的基本制度。A：房地產價格申報制度 B：房地產價格評估制度 C：房地產價格認定制度

D：房地產價格評估人員資格認證制度 E：國有土地有償有期限使用制度

20、《征地區(qū)片綜合地價測算指導性意見（暫行）》規(guī)定，征地區(qū)片綜合地價測算的基本原則包括__。

A．維護被征地農民合法權益原則 B．同地不同價原則 C．同地同價原則 D．協(xié)調平衡原則 E．公開聽證原則

21、《基本農田保護條例》規(guī)定，制定該條例的法律依據有。A：《農業(yè)法》

B：《城市房地產管理法》 C：《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 D：《土地管理法》 E：《物權法》

22、有權申請行政復議的邢某死亡，他的可以申請行政復議。A：表哥 B：父母 C：配偶 D：子女 E：哥哥

23、《土地估價師資格考試管理辦法》規(guī)定，擾亂考點、考場秩序，或者威脅考試工作人員人身安全的，由省級以上國土資源行政主管部門視情節(jié)后果分別予以警告，考試成績無效__個考試內不得參加全國土地估價師資格考試的處罰。A．1 B．2 C．3 D．4

24、經濟分析將不同的市場結構分為。A：完全競爭市場 B：完全壟斷市場 C：壟斷競爭市場 D：寡頭壟斷市場 E：福利市場

25、在土地價格評估過程中，如果遇到（）等交易情況，需要進行交易情況修正。A．通過房地產中介公司進行正常市場交易 B．母公司將土地作價轉讓給子公司 C．外籍華人購買先輩曾居住過的房屋 D．公司將單位職工宿舍作價出售給職工 E．經濟適用房交易