第一篇：合富輝煌：2012年廣州二手樓市總結與2013年展望

2012年廣州二手樓市總體走勢：前低后溫和復蘇，四季度運行良好

2012年廣州二手房市場總體呈前低后溫和復蘇，四季度步入良好運行軌道的特點，與2011年的全年低迷的特點明顯不同。2012年上半年二手樓市延續了2011年量低價小幅下跌的態勢，后期隨著政策釋放微松信號、房貸有所松動，二手樓市開始緩慢復蘇；下半年政策趨穩，市場逐漸消化政策帶來的負面影響，買家信心逐步恢復，交投量、價格均呈逐月溫和回升的態勢，至第四季度，二手樓市基本恢復到較良好的活躍水平，價格則穩中有升。

據廣州國土資源與房屋管理局數據顯示，2012年廣州二手住宅登記交易5.9萬宗，494.3萬㎡，較2011年分別減少15.6%和17.5%。不過，登記數據一般滯后兩到三個月，由實際成交活躍度看，2012年的二手樓市較2011年有所好轉。據陽光家緣二手網簽數據顯示，2012年廣州二手住宅交易量較2011年增加五成左右；據合富置業統計，2012年廣州二手住宅實際成交量較2011年增加三成左右。全年二手樓價保持有所走高態勢，2012年12月廣州合富標準指數為1567點，同比上漲6.2%，較年內的最低點上漲8.7%，漲幅較2011年2.1%的漲幅有所加大，主要是四季度的價格漲速有所加快。

2012年廣州二手樓市仍以實力較強勁的迫切性剛需支撐，首次置業者的占比高達七成以上，四季度隨著市場信心恢復，改善和投資型需求的活躍度逐漸回升，高端買家入市有所增多?？偟膩碚f，2012年下半年買賣雙方的心態均較平穩理性：買家逐漸消化政策帶來的負面影響，觀望情緒日漸減弱，對價格合適的單位“相中即入”，大幅還價現象不多；業主心態總體較平穩，讓價空間不大，不過，大幅提價的現象也較小?？偟膩碚f，今年以來，買賣雙方的價格分歧有所縮小，僵持的態勢逐漸緩和。

回顧近年來廣州二手樓價的走勢，政策對市場的影響特別明顯。2008年政府出臺“9.27”調控政策，適逢經濟滑坡，二手樓市陷入低迷，買家觀望濃厚，樓價橫盤整理后緩慢下探，當年全年二手樓價下降了6.8%。2009年國家出臺刺激經濟政策，大力扶持房地產發展，樓市迅速升溫，交投大幅放量，樓價筑底回升后大幅反彈，當年全年二手樓價漲幅超過三成。2010年，“4.17”和“9.29”等抑制性調控政策出臺，二手樓市階段性縮量，但下半年龐大的剛性需求和強烈的通脹預期較大程度上減緩了政策帶來的負面影響，二手交投低位回升，樓價則快速攀升，投資理財型購房需求逐漸成為二手樓市的新力軍，當年全年二手樓價上漲了兩成。2011年“新國八條”政策出臺，調控力度空前強大，信貸大幅收緊，樓市急轉直下，買家深度觀望，交投量低位徘徊，樓價高位盤整，第四季度有所松動，全年二手樓價僅上漲2.1%，漲幅明顯收窄。2012年，隨著政策的穩定，市場逐漸消化政策帶來的負面影響，買家信心逐步恢復，交投量前低后小幅回升，四季度恢復至較良好的水平，樓價階段性緩慢下探后小幅走高。

一、2012年廣州二手樓市由低位緩慢回升，四季度逐漸步入較活躍的良好運行軌道。

2012年廣州二手樓市的成交遠好于市場低迷時期的2008年和2011年，但較最高峰的2009年和2010年仍有兩到四成的差距，總體大致處于正常良好的水平?？v觀2011、2012年，廣州二手樓市經歷了由低位緩慢回升，四季度大致恢復至良好的過程.主要分三個階段：一是2011年政策高壓下的低迷期；二是2012上半年政策微松的緩慢復蘇期；三是2012下半年政策穩定的良好運行期。這三個階段在量價走勢、買賣雙方心態、買家結構、物業成交構成等方面的特點均有所不同。

(1)、2011、2012年廣州二手住宅量價走勢：低迷--緩慢復蘇--運行良好。

2011年低迷期。受政策高壓，樓市深度調控影響，市場信心明顯不足，買賣雙方僵持博弈加劇，二手交投量低位盤整，逐月下降，據陽光家緣二手網簽數據顯示，2011年廣州二手住宅月均網簽量不足1500套。二手樓價在前期高位企穩，慣性走高后，下半年有所松動，小幅回調，但全年二手樓價仍然小幅上漲2.1%?？偟膩碚f，2011年二手樓市陷入低迷膠著的態勢。

2012年上半年緩慢復蘇期。受存款準備金率、貸款利率下調以及各地方調控政策釋放略松信號的影響，交投量觸底后溫和回升，據陽光家緣二手網簽數據顯示，2012上半年廣州二手住宅月均網簽量為1635套，較2011年有所增加。二手樓價在一季度階段性探底后，逐漸小幅回升，上半年二手樓價微跌0.1%。總的來說，2012上半年二手樓市在緩慢復蘇中，逐漸構筑了樓價和成交量的“雙底”。

2012年下半年運行良好期。經濟、政策趨穩，二手交投量逐漸回升到良好正常的水平，總體二手樓市保持較活躍，據陽光家緣二手網簽數據顯示，2012下半年廣州二手住宅月均網簽量為2656套，較上半年明顯增加。二手樓價重回穩中有升的軌道，下半年二手樓價上漲6.2%。總的來說，2012下半年廣州二手樓市逐漸步入較良好的運行期。

(2)買賣雙方心態：由僵持、觀望漸趨平穩理性

受政策影響，買賣雙方的心態在2011年和2012上、下半年均有所變化。買家由信心不足到逐漸恢復，再到“相中即入”；業主叫價由松動到快速回穩，再到逐漸理性，并走強。

2011年低迷期。政策高壓下，買家信心明顯不足，大多看跌后市，市場觀望情緒極為濃厚，入市意愿不強，還價幅度較大，追求一定幅度讓價的“筍盤”。業主前期叫價堅挺，后期出貨意愿增強，小幅讓價5-10%，但與買家希望降價10%-20%的期望值仍有較大差距。買賣雙方的價格分歧拉大，博弈僵持態勢加劇。

2012年上半年緩慢復蘇期。政策釋放微松信號，房貸有所松動，買家的信心有所恢復，后市預期基本以走穩或上升為主，看跌的買家減少，觀望情緒逐漸減退；買家入市意愿明顯增強，價格接受度有所提高，前期積累的迫切性首置剛需舊客入市積極。總體來說，市場的購房心態較以往更趨成熟，大部分買家對價格合適的盤源果斷出手，交易節奏有所加快。業主方面，一季度業主的心態相對較弱，叫價有所松動。二季度業主心態逐漸回穩，并持續走強，議價空間縮小，部分業主小幅上調放盤價，這一現象由原來主要集中在市區優質物業逐漸擴散到番禺等外圍區域，價格有所讓利的“筍盤”快速減少。總的來說，2012上半年，買賣雙方的信心均逐漸恢復。

2012年下半年運行良好期。經濟、政策環境趨穩，買家逐漸消化政策帶來的負面影響，預期大多向好，“相中即入”買家增多，新收客源大幅增加，整體市場的成交速度有所加快。部分買家開始小幅追價，改善和投資客活躍度提升，大面積高端物業成交增多。這一階段，業主心態總體較為平穩理性，大幅返價、提高叫價的現象不多；但仍較為強硬，議價空間較小，部分優質盤源的單位小幅合理提價，升幅集中在5%以內，小部分業主惜售心態加重?？偟膩碚f，2012下半年市場預期明晰向好，買賣雙方的心態漸趨穩定理性：買家大多“相中即入”，悲觀、觀望的情緒逐漸消散；業主叫價大致與市場價相當，大幅提價、惜售現象不多。買賣雙方價格分歧縮小，僵持的格局有所緩和。

(3)首次置業者為主，改善、投資需求活躍度日漸提升，樓市結構漸趨健康合理

根據過去幾年的統計數據顯示，廣州二手樓市較合理的買家結構應為：“首置：改善：長線投資客大概為6:3:1”。2011年受政策影響，廣州首置二手買家的占比一路小幅上升，換房改善需求則逐漸下降；2012年前三季度，廣州首次置業者的占比高達七成以上，換房改善買家萎縮至兩成左右，個別月份不足兩成，長線投資需求則日漸萎縮。2012下半年，隨著市場信心的恢復，這種迫切性首置獨力支撐二手樓市的局面慢慢改觀，改善型和長線投資需求的活躍度有所增加，整體買家結構逐漸趨向較合理、健康的態勢。這也是二手樓市逐漸步入較良好運行軌道的重要體現之一。

二、中心城區交投增幅較大，天河、越秀以及蘿崗三區的二手樓價上漲較快

由各區域的成交量增幅看，越秀、天河、海珠、白云等中心區的增幅較大，大多在四成以上；番禺、花都等外圍區域的增幅相對較小，在兩成以下。主要受中心區一手新盤供應不足，外圍新貨較為集中的影響。此外，中心區的資源、配套、交通等優勢較突出，也是不少二手買家青睞市區的重要原因。

從各區域的價格走勢看，2012年二手樓價漲幅最大的區域為天河、越秀以及蘿崗三區。天河區和越秀區二手樓價較快速上漲，主要受一手新貨稀缺以及資源、配套、交通等區域優勢較突出的影響。蘿崗則主要收益于東部山水城規劃利好的帶動，區內一手樓市成為市場關注的新焦點，成交量上升，新盤價格走高，拉動保利林語山莊、萬科城等核心區優質二手盤的價格有所上漲。

2012年樓價漲幅不大的區域有：花都、黃埔以及白云三區等外圍以及近郊片區?；ǘ紖^主要受一手新貨供應充足，較大程度上分流二手買家的影響。年底，花都的一手樓價有所上漲，新華街核心地段的二手樓價也呈緩慢走高的態勢。黃埔區樓價漲幅較小，主要受區域認知度不高以及新盤萬科金色悅府售價中規中矩的影響。白云區的樓價在2010年、2011年快速上漲，一定程度上透資了白云新城的規劃利好，2012年區內的二手買家仍然以本地的首置需求居多，價格承接力略顯不足，價格漲速放緩。

其余海珠、番禺、荔灣等區域的樓價升幅則與大市相當。

由板塊看，漲幅較大的板塊主要集中在越秀、荔灣、天河、海珠等中心城區的優質地段，如天河的東圃-車陂、天河北、天河公園、員村；越秀區的淘金-建設、東風東-東山口；荔灣的中山八-陳家祠、花地灣；海珠的工業大道、海珠中心等板塊；而升幅不大的板塊則主要集中在花都、黃埔、白云等外圍區域以及中心區的邊緣板塊，如花都的山前大道、白云區的同和板塊、新體育館以及荔灣的鶴洞板塊、黃埔的區府板塊等近郊地段。

三、較大面積、高總價的物業成交漸多，中高端買家活躍度逐漸提升

由成交的物業結構看，2012年第四季度，較大面積、高端物業呈逐漸增多的態勢，由此顯示中高端二手買家的活躍度有所提升。

據合富置業數據顯示，2011年Q1-2012年Q4，二手住宅90㎡以下的交投占比呈逐漸走低的態勢。2011年90㎡以下的占比約為75%左右，2012年則逐漸下降至60%左右。而120㎡以上的占比則緩慢上升。2012年第四季度二手住宅成交套均面積達89㎡，較此前一直較平穩的約85㎡有所上升。

由總價看，100萬以下的交投占比明顯呈下降趨勢，2011年100萬以下的占比在五成左右，2012年逐漸下降至不足四成。而200萬以上的占比則有所上升，由原來的約一成，上升至兩成左右。2012年四季度二手住宅成交套均總價達157.7萬，較此前的140萬以下明顯上升。

由單價看，1.5萬元/㎡以下的交投占比明顯呈下降的趨勢，2011年1.5萬元/㎡以下的占比在六成左右，2012年逐漸下降至不足五成。而1.5萬元/㎡以上的占比則有所上升，由原來的約四成，上升至五成以上。2012年四季度二手住宅成交均價接近1.8萬元/㎡，升幅明顯。

較大面積、高價二手住宅成交增多，一方面與樓價的實質性上漲有關，也反映了中高端換房改善需求的活躍度逐漸提升。在當前國內外經濟環境復雜多變、流動性長期保持充裕的預期下，市場對通脹的擔憂加劇，加上樓市前景廣泛看好，購入不動產自用或者長期持有以保值增值的買家有所增多。這部分買家大多經濟實力較強勁，需求以較大面積的優質高端物業為主，珠江新城、匯景新城、天河北等高端物業集中的板塊受到這部分買家的青睞，交投活躍度增加，其中單價4萬元/㎡以上、面積200方以上的千萬豪宅成交有所增多，如珠江新城凱旋新世界的望江大面積豪宅，2012年的市場需求較以往明顯增加。

四、買家實力強勁，一次性付款套均總價明顯上升

受流動性放松影響，2012年一次性付款的比例較2011年下降.據合富置業數據顯示，2012年廣州二手樓市一次性付款的占比為29.1%，較2011年的34.3%有所下降。2011年下半年個別月份一次性付款的比例高達四成以上，而2012年各月份則基本保持三成左右的正常水平。

由總體套均總價以及一次性付款的套均總價看，基本呈穩步走高的態勢，其中四季度一次性付款的套均總價高達180萬以上，較以往明顯上升，顯示了二手買家較為強勁的經濟實力。此外，套均總價的走高，也與樓價實質性上漲、中高端買家活躍度提升以及大面積、貴價盤成交增多等因素有關，也側面反映了買家的價格認可度有所提高。

五、新房、二手房市場共同走旺，逐漸實現較良性的互動

2011年，受市場低迷影響，部分新盤“以價換量”，低開或降價走貨；而二手業主反應相對滯后，價格降幅較小，造成部分地段一、二手樓價倒掛或接近，低開新盤分流部分二手買家的現象突出，受影響的區域既有外圍片區，也有中心市區，這種現象一直延續到2012年一季度。

2012年下半年，隨著市場的整體回暖，中心區新盤的價格穩步回升，加上中心區新盤以面積較大的改善型產品居多，首置、改善、投資等各類型買家大多根據自身的實力及需求，在兩個市場之間各取所需，部分剛需買家逐漸回流二手樓市，新房、二手房市場共同走旺，基本實現了較良性的互動效應，尤其是中心區，一手新盤分流部分二手買家的影響逐漸減弱。如下表所示，與附近的一手項目比較，中心區部分二手優質物業仍有社區較成熟、入住時間快、產品豐富多樣以及價格相對稍低等優勢。

六、城市價值提升，租賃需求保持旺盛，租金有所上漲

2012年廣州住宅租賃市場總體保持需求旺盛、租金有所上漲的態勢。據合富置業數據，2012年廣州住宅租賃成交宗數同比去年增加3.8%，較2009年、2010年增加兩成左右。租賃需求長期保持增長，反映了廣州真實居住需求的增長。

租金方面，2012年廣州二手住宅的平均租金較上年有所上漲。合富置業數據顯示，2012年廣州市中高檔商品住宅市場平均租金為40.8元/㎡.月，較2011年上漲了4.6%，漲幅較2011年有所減緩，2011年廣州住宅租金的漲幅約為一成。2012年上半年，廣州二手住宅的租金基本保持較平穩的態勢；下半年，隨著樓價的回升，部分板塊的租金也有一定幅度上漲，但漲幅不大，套均漲幅在5%-8%左右。

租賃交投增加、租金有所上漲，從根本上講，是廣州經濟平穩、城市建設提速、城市價值和城市吸引力不斷提升的真實體現。

七、2012年廣州二手商業物業總體量價走穩，經濟以及商業“限外”等產生一定影響

2012年廣州二手商鋪市場相對較平穩。據廣州市國土資源與房屋管理局數據顯示，2012年廣州二手商鋪成交7053宗，較上年增加4.5%，增幅較2011年明顯回落，2011年二手商鋪的增幅高達1.2倍以上。2012年廣州二手商鋪成交面積26.5萬㎡，較2011年減少36.4%，套均成交面積由上年的61.6㎡，下降至2012年的37.5㎡，由此顯示2012年小面積二手商鋪成為市場的主流。

2012年廣州二手寫字樓市場仍保持需求增加的態勢。據廣州市國土資源與房屋管理局數據顯示，2012年廣州二手寫字樓成交1176宗，較上年增加39.7%，增幅較2011年明顯回落，2011年二手寫字樓的增幅接近七成。2012年廣州二手寫字樓成交面積19萬㎡，較2011年增加6.8%，套均成交面積由上年的211.4㎡，下降至2012年的161.7㎡，可見中小面積二手寫字樓逐漸成為市場的熱點。

價格方面，2012年二手商鋪、寫字樓的租金、售價相對較為平穩，升幅不大。不過，商業物業的租金和售價受地段、位置、面積、商圈成熟度等因素影響較大，個別單位的價格隨著商圈的成熟，價格仍有所上漲，但漲幅不大，大多集中在一成左右，較上年三到五成的漲幅明顯下降。

總的來說，2012年廣州二手商業市場的量、價均較為平穩，主要受2011年“過熱”以及2012年經濟環境偏謹慎的影響，此外，3月份政府重申商業“限外”令，限定在內地的境外人士只可以擁有一套用于自住的住宅和商用物業，部分境外、港澳臺等買家購買商業物業受到一定限制，也對市場產生一定的影響。

八、2012年總結與2013年展望

縱觀2012年，隨著政策的日漸明晰穩定，廣州二手樓市溫和復蘇，逐漸擺脫2011年以來的低迷態勢，第四季度步入交投較活躍的良好運行軌道。成交量由低位緩慢上升，價格觸底小幅走高；買賣雙方僵持博弈和觀望心態減弱；改善換房、投資需求活躍度有所回升；大面積、高總價物業成交增多；市場的價格認可度提高。

研判2013年廣州二手樓市的走向，主要參考宏觀環境(政策與經濟)、通脹水平、價格漲速等三方面的因素。

首先由經濟環境看，2013年環球經濟仍面臨諸多問題，國內經濟亦較難擺脫低速狀態，不過，國內GDP增速仍會保持在8%左右，總體依然保持平穩。

政策方面，由于保障房未能形成規模供應，加上房產稅等其他政策未能完全替代限購效果，預計2013年限購仍難退出。不過，出于經濟“防滯”的考慮，政策面再度大幅加碼、收緊的空間不大，預計仍以“向緊微調”為主，如加強土地和資金監管、加強地方政府問責、加快推進房產稅、控制房地產領域的貨幣量等?？傮w來說，2013年房地產政策將以“穩中微調”為主。

由此預計，2013年的經濟、政策等宏觀環境總體仍走穩，這也為廣州二手樓市穩定市場信心，延續目前較良好的運行態勢提供堅實的基礎條件。

其次，由通脹水平看，2013年經濟對資金的需求仍保持在較高水平，年底中央經濟工作會議定調“2013年繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策”。由此預計2013年的國內流動性仍將保持寬松，社會廣義貨幣(M2)將突破100萬億元人民幣。在國內外流動性帶動下，預計2013年通脹壓力將有所加重，預計CPI將呈上行態勢，全年平均漲幅或在3%左右。受通脹有所加劇影響，市場預期將會持續向好，預計資金流向不動產市場的熱情或會延續，長期持有或保值增值的購房需求仍將保持較活躍的態勢。

價格方面，受樓市大環境好轉、通脹有所加劇等因素的影響，二手樓價將會繼續走高。不過，由于目前樓價已經高位，加上廣州二手樓市以較理性的自住剛需(首置和首改)為主，投資成份不高，在限購政策抑制下，樓價如2009年、2010年般快速上漲三成以上的可能性不高，或會以平穩上升為主。

綜合以上分析，預計2013年的經濟、政策等宏觀環境仍將以“平穩”為主基調，通脹水平或會有所加劇。受此影響，廣州二手樓市仍將保持較活躍的良好運行態勢：市場信心總體較為充足，買家仍以首置剛需為主，改善型買家以及投資需求的活躍度將繼續提升，交投量保持平穩活躍，月均成交量大致與2012年第四季度相當，價格平穩上漲。不過，調控政策的走向仍是市場最大的不確定因素，一旦價格漲速過快，政策收緊的壓力將會增大，預計這種情況有一定的可能性會出現在2013年下半年。

第二篇：東莞市2010年樓市總結及2011年展望 合富輝煌

東莞市2010年樓市總結及2011年展望(摘錄)

2010年總結

一.整體情況

1.商品房供應情況

一手住宅供應448萬平方米，同比略增，仍屬歷史低位

合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，2010年全市一手商品房新增面積約542.3萬平方米，同比略增9.1%。其中住宅新增面積約459.0萬平方米，同比略增7.5%，仍屬歷史低位水平，較07年、08年大幅萎縮。按產品類型劃分，別墅供應量與去年基本持平，處于歷史高位;公寓供應量創歷史新低，僅供應18.2萬平方米;洋房供應量較去年小幅增長9.8%;辦公供應量創歷史最高，達30.8萬平方米，隨著東莞產業轉型的推進，東莞未來辦公的需求將大幅增多;車庫供應量創歷史最低，僅7.8萬平方米;商鋪供應量同比增加約28.6%，但較07和08年仍然大幅萎縮。

2.商品房銷售情況

高壓政策抑制需求 高端住宅成交突出結構性拉高房價 2010年“量縮價升”

合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，截至12月28日東莞市一手商品房銷售面積約506.1萬平方米，同比減少20.7%.其中住宅銷售面積約442.4萬平方米，同比減少約21.8%,住宅均價高達7429元/平方米，同比大幅上漲21.4%，主要表現為結構性上漲，即今年高端住宅成交突出，拉高整體均價。今年住宅市場多次遭受史上最嚴房產調控，需求受到較嚴重打壓，成交呈現萎縮。與住宅市場相反，非住宅市場則處于寬松的政策環境，導致非住宅成交突出。今年非住宅銷售面積達63.7萬平方米，同比大幅增加44.6%.在住宅投資受阻情況下，加上通脹預期，今年非住宅尤其商鋪成為資金避風港。3.住宅整體供求態勢

2009-2010年維持“供不應求”，價格上漲較明顯

2007-2008年兩年間東莞樓市處于典型的“供過于求”，供應面積約1272.6萬平方米，銷售面積約972萬平方米，供應超出銷售約300萬平方米。2009-2010年恰恰相反，樓市轉向為“供不應求”，兩年間供應面積約886萬平方米，銷售面積達1036.4萬平方米，銷售量與2007-2009年基本持平，供應缺口約150.4萬平方米。2009-2010年東莞房價上漲較明顯，主要由供求關系決定，即“供不應求加快房價上漲”。合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，2010年東莞一手住宅簽約均價約7429元/平方米，同比上漲約21.4%，如剔除高端住宅結構性拉動因素，東莞房價漲幅在10-15%之間，雖然較前兩年上漲較快，但仍屬合理范圍之內(08年漲幅3.7%，09年漲幅6.8%)。

4.住宅月度供求走勢

10-12月大幅“量價齊升”，“宏調”遭受史上最嚴峻考驗

2010年樓市三大調控時間分別為1月、4月和9月，從歷次調控效果來看，周期通常為三個月。如1月調控后1-3月成交萎縮，4月成交回升;“4.17”調控后，5-7月成交萎縮，8月始成交逐漸回升，“宏調”對樓市成交主要表現為階段性影響，今年“宏調”效果多次受到考驗。被稱為史上最嚴厲的“9.29”新政卻遭遇史上最嚴峻“信任危機”，10-12月東莞樓市成交量及價格均創造了年內最高峰。10-12月住宅均價連續三個月“8字頭”，維持在8200元/平方米上下。5.區域住宅銷售情況

南城區銷售量最大達74.5萬平方米 松山湖均價最高達1.3萬元/平方米

合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，2010年銷售面積前20名區域中，南城區銷售量最大，高達75.1萬平方米，全市比重達17.4%，松山湖以均價1.23萬元/平方米成為全市均價最高區域。全市住宅銷售面積前5名區域分別為：南城區75.1萬平方米，東城區31.2萬平方米，常平鎮29.7萬平方米，鳳崗鎮28.7萬平方米和塘廈鎮25.4萬平方米;全市住宅銷售均價前5名區域分別為松山湖12352元/平方米，東城區8365元/平方米，南城區8131元/平方米,塘廈鎮7198元/平方米，和虎門鎮6927元/平方米。今年常平鎮、鳳崗鎮和塘廈鎮等鎮成交較突出，其中受深圳客影響較大，“廣深限購，東莞不限購”導致了9月后靠近深圳的東莞區域投資現象增多，大量深圳客前來東莞置業，不少樓盤深圳客比重高達八成。

6.開發商銷售排行榜

萬科地產以48.8億元蟬聯東莞榜首 中信地產業績大增穩居全市前三甲

萬科地產步入加速發展軌道，09年創下近25億元佳績奪冠后，2010年再續輝煌，以48.8億元蟬聯東莞榜首，業績較09年翻倍增長。2011年萬科地產將蓄勢起航，多個豪宅項目入市將萬科在東莞歷程推向高潮;光大地產以40億元位列第二，名次與09年未有變化;中信地產憑借豪宅項目-中信御園，今年銷售業績大增，以近37億元入圍全市前三甲，排名較09年前進一名。

2010年開發商分化較明顯，市場向優勢資源集中。合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，商品房簽約金額前三名開發商總和占全市約1/3的份額，約為31.1%，較09年提高10個百分點。前十名開發商簽約金額總和占全市近一半的份額，約48.9%,較09年的40.1%提升8.8個百分點。在日趨激烈的市場環境下，相對而言，品牌開發商優勢更加突顯，競爭力在加速增強。

7.市區住宅供求

2010年市區供求量創歷史新低，供不應求導致房價上漲較快

合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，2010年市區(南城、東城、莞城和萬江)一手住宅新增面積僅123.9萬平方米，同比減少21%，創07年以來歷史最低。銷售面積僅138.9萬平方米，同比減少35%，與2008年基本持平，同樣創07年以來歷史最低。市區銷售萎縮主要原因為新品供應不足。2010年市區住宅均價高達8461元/平方米，同比上漲高達26%，創歷史最高。市區樓市供不應求是價格上漲較快的最主要原因，除此之外，市區高端住宅開發量增多，也是整體均價高企重要原因。

2011年展望

供應量展望：2011年供應井噴，“供不應求”局面將大幅改觀

2009年新開工量將直接反映2010年新房上市量，合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，2010年東莞市住宅新開工面積約621萬平方米，將同比09年大幅增加200萬平方米，增幅約46%.由此可見，2011年東莞樓市供應井噴，“供不應求”局面將得到大幅改觀。對于東莞正常年均消化量約480萬平方米現狀，2011年市場競爭將日趨激烈。政策面展望：延續2010年 維持“緊縮”

2011年房產稅改革繼續推進，加重樓市觀望。“限購令”“二套房貸”及“三套限貸”等政策將延續至2011年，樓市需求受抵制，合拼戶型及普通大戶型銷售面臨壓力。為抑制通貨膨脹，2011年貨幣政策存緊縮的可能性，開發商融資成本提高。

2011年東莞樓市預判：適度擔憂 謹慎樂觀

總體來講，東莞樓市長期健康平穩這一特性將決定了2011年朝著平穩發展，成交量將穩中有升。2011年將結束東莞長達兩年“供不應求”的局面，供應量大幅增加的同時也將激活樓市需求。但由于2011年東莞尤其是市區高端住宅開發量將大，而普通住宅開發量有限，這一局面將可能抑制剛性需求。2011年上市新項目不少為之前地王，開發成本較高，將會成本推動房價往高走，高房價將會排擠部分需求，成交量受到抑制。政策存在較大變數，2011年樓市走勢最終看政策走勢。

第三篇：合富輝煌：2009年東莞樓市總結及2010年展望

土地市場

一、土地總體供求特征 供求量小幅下降地價小幅上升

合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，2009年東莞土地總供應155宗，供應面積為551.9萬平方米，同比2008年的169宗和662.9萬平方米小幅度減少8%和17%。合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，2009年全年土地總成交142宗，成交面積為486.6萬平方米，成交總金額為94.9億元。成交宗數和金額同比08年基本持平，成交面積則下降12%。其中純屬于政府財政收入的一級市場掛牌出讓地塊共成交406.4萬平米，總金額為85.5億元。09年成交的土地單價為1949元/平米，比08年的1688元/平米小幅上升15%。

松山湖樓市發展潛力巨大

2008年東莞成交的土地類型結構與往年不同，工業用地成交總面積為281.5萬平方米，比商住地的155.7萬平方米大幅超出81%，首次占領主導地位，這與當年的樓市持續低迷和東莞實施產業轉型有密切的關系。

2009年商住用地的成交量重新占主導地位，為183.6萬平米，占總體的38%,比工業用地的179.2萬平米略超2.5%。

09年工業用地的成交面積占比依然較重，占整體的37%，排名第二；其次是科研設計用地，占14%。09年成交的工業用地依然集中在松山湖區，08年至今，松山湖區幾乎每月都有大量的工業用地和科研設計用地成交，預計未來幾年內將會有越來越多的高新產業和研發機構進駐松山湖，松山湖的樓市發展潛力巨大。

二、商住地供求特征 東莞土地市場表現平淡

合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，2009年東莞全市商住地共供應52宗，供應面積為209.9萬平米，同比08年的206萬平米微漲2%； 2008年的商住用地成交面積是2003年至今最低的，僅有155.7萬平方米，而09年全市商住地共成交47宗，成交面積為183.6萬平米，同比上升18%.09年全市商住地的總成交金額為62.2億元，與08年基本持平，折合各地塊容積率算得平均樓面地價為1636元/平米，同比08年的1647元/平米略降1%，價格較為平穩。

城區商住地成交較少 主要集中于鎮區

2009年東莞商住地成交面積排名前十名區域中，城區僅南城區位列第九，主要以鎮區為主。前五名分別是大朗、黃江、中堂、鳳崗和石碣鎮。最高的大朗鎮成交面積為27.9萬平米，主要是碧桂園拿下的大朗鎮大井頭地塊面積高達23.7萬平米，樓面地價為1690元/平米。

合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，商住地成交樓面地價最高的區域是莞城區，為4847元/平米；莞城09年只成交了一宗商住地，位于莞城體育路，被深圳龍光地產以高價拿下，成為09年樓面地價最高的商住地塊。

樓面地價排名二三的長安和大嶺山鎮，皆只有1宗地塊成交，而且這兩宗地塊的成交價皆包含了地上已有的建筑物，因此實際地價會更低些。

09年深系開發商在東莞拿地踴躍，對于地價的承受能力明顯高于本土開發商,因此09年東莞城區商住地塊幾乎全落入深系發展商手中。09年東莞樓市相比08年明顯好轉，沉寂了一年的外地開發商在東莞土地市場又重新活躍起來。合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，09年東莞城區商住地共成交8宗，其中有7宗皆被深圳開發商奪得。深系發展商09年在東莞城區拿地總面積為18.6萬平米，拿地總金額為14.9億元，分別占城區整體成交量的95%和97%。

09年東莞本土開發商在城區只拍得一宗商住地，而且成交面積較小，僅有9174平米。

住宅市場

前言：

2009，全面激活的一年，2010，進入謹慎樂觀調理

亢奮的2009年已經過去，2008年對2009年的極度悲觀預期早已飛到九宵云外，2009年東莞樓市在出乎意料中走出了低迷，走向了健康穩定發展。2007年“9.27”后，東莞樓市開始降溫，一場樓市調整不可避免地在08年初到來了，那時，普遍人認為2008年是東莞樓市最困難的一年；經歷接近一年的調整后，不巧世界金融危機大范圍地爆發了，在2008年四季度，那時幾乎所有的人都認為，其實2008年不是樓市最困難的一年，而2009年才是最困難的一年。事實證明07年底對08年的悲觀預期是正確的，而08年底對09年的悲觀預期偏差較大。是什么改寫了09年的悲觀局面呢？金融危機重創了東莞經濟，同時挽救了東莞樓市。09年東莞經濟僅僅維持歷史罕見的5.3%增長，而樓市銷售則同比增加60%，房價得到6.8%的上漲。

08年四季度中國政府為盡可能減少世界金融危機對中國經濟的沖擊，以“四萬億”為主要代表的經濟刺激計劃“順勢”而誕生，接下來中央出臺一攬子經濟刺激計劃，09年中國經濟預期得以改觀。而在樓市方面，以“七折利率”為主要代表的樓市振興措施，在短短的兩個月迅速將09年市場預期180急轉彎，包括東莞樓市由“極度悲觀”轉向“比較樂觀”，東莞住宅存貨在短短的兩三月迅速得到較大程度消化，尤其剛性產品如二房和小三房更是搶銷而空。09年初開始，東莞房價一路高歌，持續長達7個月的上漲，上演著久違的樓市盛宴，不少開發商在不到半年時間里完成了計劃，也因此，惜售增多，房價居高難下。在利潤驅使及政策支撐下，東莞投資購房群體開始崛起，東莞小戶公寓亦受到瘋搶，東海陽光以近7000元的毛坯高價在短短兩三月消化完畢，而在08年幾乎成為不可能。09年是東莞樓市全面激活的一年，首次置業突軍異起，扛起東莞樓市回暖大旗，改善置業的亦功不可沒，隨后投資購房重新崛起，09年東莞樓市顯得異常亢奮。

也正是投資置業已接近瘋狂，中央高層對樓市表示高度擔憂，因此在09年四季度，溫家寶總理在多次會議強調，要保持房地產健康穩定發展，對房地產做出“有保有壓”的政策要求，首次置業和改善需求仍然得到鼓勵，而投資需求將得到打壓。09年底中央高調擔憂房地產，市場也因此進入新一輪政策觀望，短期內銷售量將受到影響。但是，中央多次強調保持政策的持續性和穩定性，維護政策效果，可以預見2010年政策仍然以寬松為主，對房地產將針對性地調整，以微調為主，2010年房地產整體政策環境仍然以寬松為主。從當前東莞住宅供求形勢來看，供求已經基本趨于平衡，且剛性住宅仍然有較大的發展空間，樓市新開工節奏仍跟不上銷售節奏，東莞樓市在未來的半年內仍然維持“供應偏緊”狀況，短時期內需求仍可觀。預計2010下半年樓市新增量將增加較大，屆時銷售量將有較大提升。而07年高價地塊在2010年將很多要開發上市，預計2010年高端項目將有所增加，同時高房價將給銷售量帶來一定壓力。溫家寶“國四條”將加速東莞樓市供應步伐，加上當前的“供應偏緊”局面，預計2010年東莞新增供應量將增加，可售貨量（含存貨）將達950萬平方米，市場整體供應仍將充足。由于當前“供應偏緊”及“剛性住宅仍有較大發展空間”及“2010政策仍將寬松”等因素，東莞房價2010年仍將穩中有升，由于目前房價已經高企，預計漲幅將有明顯收窄。整體來講，在政策沒有太大緊縮前提下，2010年東莞樓市將進入謹慎樂觀地調理當中。一．整體情況

消化存貨 供應萎縮 量價 齊升 直逼2007年

基于08年做出的09年偏低市場預期導致09年新增供應大幅減少，同比大幅減少26%.過去三年東莞住宅供應往低走。在以“七折利率”為代表的寬松房產政策下，09年銷售迅猛回暖，同比大幅增加59.5%，直逼07年銷售高峰。近三年東莞房價平穩小幅上漲，每年增幅約200-400元/平方米、約4%-7%，09年同比08年小幅上漲6.8%.09年以消化存貨為主，出現“供不應求”，銷售面積超出新增面積達144萬平方米；09年簽約金額超出07年近10億元。供應量的持續下滑將有助于樓市全面回暖，當供不應求時，勢必帶來房價上漲。09年供應偏緊，局部產品局部區域已經出現“供不應求”現象，房價上行受到支撐力。08年東莞住宅需求受到一定壓抑，成交量維持較低的水平，而09年在政策刺激下，積壓一年的需求得以釋放，09年保持較高的成交量。07-09年東莞住宅年平均消化量約500萬平方米，09年銷售遠高于平均水平。

從資金回籠來看，今年開發商資金回籠較快，資金較充裕。09年全市住宅簽約金額達348.5億元，超過樓市最瘋狂的07年。開發商相對寬松的資金環境將大大削減降價意愿，增強拿地意愿，供應偏緊將導致產品惜售，09年東莞房價上行受到支撐力。二．整體供求比

東莞樓市供求平衡 供求比仍處下行軌道

08年第四季度金融危機加速向世界蔓延，為減少金融危機對中國影響，以“4萬億”為代表的經濟刺激計劃應勢而生，中國樓市包括東莞迎來回暖契機，住宅供求比駛入下行軌道。

合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，07年-09年，東莞累計新增一手住宅面積約1699萬平方米，累計銷售面積約1542萬平方米，累計供求比僅約1.10：1，東莞住宅供求已基本趨于平衡，從月度趨勢來看，供求比仍處下行軌道，樓市壓力較小，供求比持續收窄 09年11月達至07年12月以來24個月最低值

“9.27”后即07年10月后，東莞住宅供求比整體呈加大趨勢，從0.95：1增加至最高1.35：1，供求矛盾突出，并于一年后的08年10月達至頂峰；08年10月后，在政策的刺激下，供求比持續13個月回落，并于09年11月達至07年12月以來24個月最低，供求比僅約1.11：1，供求關系維持在07年11-12月較寬松的水平。從整體來看，09年樓市供求比處于下降軌道，供求關系趨于平衡。三．月度供求走勢

房價觸底回升 房價驚現“七連陽”

除09年2月下降外，08年10月后東莞房價基本處于上漲軌道，經歷長達12個月持續小幅上漲至09年10月，漲幅基本維持在4%-8%上下。09年3月始東莞房價踏入穩定加快上漲軌道，連續7月一直上漲至10月?！敖鹁陪y十”過后，東莞樓市進入傳統淡季，供應量大幅減少，成交量正?；芈?。11月市場政策收緊預期較高，并且已經出臺相關房產緊縮政策，雖在東莞未全面落地，但已不可避免形成市場觀望，成交受到一定阻礙。10-11月東莞新增供應減少，尤其高端非普通住宅供應較少，與此相對應的中低價位普通住宅供應及成交比重增加，最終導致10-11月簽約價格整體下滑。合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，09年1-5月，東莞樓市經歷供求價“四連陽”；09年6-9月，市場供應偏緊，市場呈現持續四月“成交走低，價格走高”現象，10-11月則呈現小幅“量價齊跌“現象。從全年來看，房價在2-9月經歷史上罕見房價“七連陽”后，10月后房價逐漸平穩，房價持續上漲勢頭趨緩。預計12月東莞樓市供求將維持在11月份上下水平。

東莞房價在09年2月創07年7月以來新低后從此踏上上漲軌道，漲勢一直保持到9月，創下東莞房價史上之最“七連陽”。9月全市住宅均價6995元/平方米，達07年以來最高。

四．開發商資金回籠

萬科王者歸來 問鼎東莞樓市 時隔一年，萬科王者歸來，重問鼎東莞樓市銷冠，同時，萬科憑630億元成全國房企銷售冠軍。光大第二，失去08年東莞地產龍頭寶座。預計2010年兩大開發商角逐將更激烈。東莞地產巨頭效應明顯，萬科、光大遠遠拋離其它開發商，僅萬科光大兩大巨頭占全市份額達16%.中信地產長期以來穩居東莞地產前四，2010年將推出標桿性項目—中信御園。

合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，09年東莞市商品房簽約金額約390億元，其中前10名開發商銷售總金額達156億元，占全市40%.萬科和光大遙遙領先于市場，大大拉開與其它開發商差距。萬科以約32.6億元排名第一，光大以約29.7億元緊隨，兩大開發商占市場份額分別為8.4%和7.6%，合計占市場份額約16%.在此前08年，光大排名第一，萬科其次，時隔一年萬科重拾江湖老大地位，預計2010年兩大開發商競爭將更加激烈。

萬科虹溪諾雅全市銷售第一 樓市向優勢資源集中

從個盤來看，全市商品房銷售金額前4名均被萬科，中信和光大包攬。其中萬科虹溪諾雅以10.4億元全市排名第一，中信森林湖以9.8億元排名第二，第三和第四分別為萬科橖樾和光大天驕峰景。

合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，09年全市在售樓盤約有280個，其中萬科虹溪諾雅以10.7億元銷售額穩居全市銷售榜首09年全市商品房銷售金額前10名項目簽約總金額約78億元，占全市銷售總額的20。東莞個盤分化較明顯，且主要為中高端以上項目。從個盤TOP10來看，萬科光大兩大巨頭占5席，其中萬科兩大項目位列前二。五． 城/鎮區供求格局

城鎮區銷售格局：四六分 城區樓市發展在提速

合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，城區住宅成交比重基本維持在30-50%之間，鎮區則基本維持在50-70%之間，整體來看城鎮區銷售格局呈“四六分”。07-09年三年城區銷售比重分別為36.4%、42.6%和38.6%，基本穩定在四成左右.09年城區銷售比重下滑主要為城區新增供應比重減少所致，07-09年三年城區供應比重分別為34.3%、38.4%和34.5%.近三年城區銷售比重均高于供應比重，說明城區樓市銷售在提速，城區房地產發展勢頭將大于鎮區，城區向心力將逐步增強。

六． 季度特征

09年第四季度房價創歷史新高 房價走勢與07年相仿

經歷07年前兩季度供不應求后，直至08年第四季度市場持續6個季度供過于求，09年一季度始市場重新進入供不應求狀態，持續時間長達四個季度。即08年全年整體處于“供過于求”，09年全年則“供不應求”。

合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，從各季度來看，08-09年東莞住宅成交量整體處于上升趨勢，而供應量則處于下降趨勢，08年房價處于下降軌道。09年和07年房價走勢較為相似，表現在：

一、二季度房價平穩上漲，三季度房價跳躍式上漲，四季度穩中有升，創歷史新高，市場風險在增加.七． 區域特征

南城、東城、寮步位列全市前三甲 寮步將最快融入大城區

合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，南城、東城、寮步09年住宅銷售套數位列全市前三甲，分別為：8774套、6776套和3124套。其中僅南城和東城占全市份額達30%，東莞樓市區域分化較明顯。寮步作為未來新城區，房地產預期在逐漸增高，具有較大的發展潛力，近幾年走勢較平穩。

從09年同比08年增幅來看，石龍、長安、鳳崗和厚街四大鎮區增幅較明顯，增幅均在一倍以上。萬江區近兩年樓市供應較多，銷售全市排名較靠前，位列第四名；莞城區樓市供應較少，銷售全市排名僅第15名。

近兩年寮步鎮房地產發展較迅速，與其納入“四位一體”有密切關系，寮步將成為未來的新天河。近兩年，市政府有意識地將大型市政配套定在寮步，比如東莞市籃球中心等，潛移默化將寮步融城，可以預見寮步最快融入大城區。八． 供求結構

供求失衡 普通住宅供應短缺 大戶產品銷售壓力大

合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，09年東莞新增住宅約34604套，銷售約51568套（不含07年以前存貨），其中90平方米以下供求比重均僅占35%左右。90平方米以下戶型銷售率為149%，明顯高出90平方米以上戶型銷售率122%約27個百分點。09年供求結構明顯失衡，中小戶型供應較少與以剛性需求為主導的矛盾也最終導致了普通住宅價格上漲明顯。

按戶型從小到大排列，銷售率呈減小趨勢，60平方米以下銷售率最高，其次為81-90和131-150平方米戶型，一定程度說明09年小戶投資、首次置業及改善需求較突出 九．庫存分析

樓市庫存持續減少 僅夠消化9個月 存貨壓力較小

從08年9月以來的庫存情況來看，東莞住宅庫存總體呈減少趨勢，從最高峰時期08年底600萬平方米減少至09年底的434萬平方米。合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，截至09年12月31日全市一手住宅庫存面積約434萬平方米，按照09年月均47萬平方米消化速度，消化庫存僅需9個月，樓市供求壓力相對較小。

洋房庫存量減少最明顯 別墅庫存量較平穩 中信御園將成城區別墅標桿

合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，從各類型庫存情況來看，洋房庫存量減少最明顯，從最高峰時期的478萬減少至330萬平方米，相對來說別墅和公寓庫存變化較小，別墅庫存面積維持在58萬平方米上下水平。當前城區別墅庫存主要集中于森林湖、清華居和江南第一城，而森林湖別墅預計在2010年上半年將消化完畢，屆時城區銷售主要以中端類別墅為主，而2010年底中信御園將彌補城區高端別墅空白，屆時將成為城區唯一高端純獨棟別墅大盤。2010年東莞房地產展望 土地市場展望

土地新政對東莞土地市場影響不大

09年12月17日，財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開發商以后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。

但在08、09年的東莞土地交易市場，大部分宗地的土地出讓價款都是要求在1～3個月內一次性付清，只有極個別的地塊可以延期分期付款。因此“土地首付不得低于50%”的新政對于2010年的東莞土地市場影響不大。2010年“三舊”改造地塊將繼續推出

我市“三舊”改造的近期目標，是計劃在明年要啟動3萬畝的改造，優先對城市中心區、軌道站點及周邊等地區進行更新改造，提高土地利用效率。

在市區，已明確的改造區域為東城的火煉樹村、南城的勝和—亨美片區?；馃挊浯甯脑煲呀浽?1月18日啟動，勝和片區仍在規劃修編當中。市城建規劃局透露，作為東城中心地帶，東城世博廣場北側地塊也在進行“三舊”改造試點。政府允許房地產進入“三舊”改造區域，“但不包括別墅類房地產開發項目和低密度、大戶型住宅項目，即住宅小區建筑容積率低于1.0，單套住房建筑面積超過144平方米的住址項目”的有關規定已有明確。也就是說，成片改造的房地產開發容積率可以高于1.0，但必須是中小戶型的普通住宅。這跟中央有關房地產的政策要求是一致的。

未來兩年內城區可開發商住地數量仍充裕

合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，08、09年四大城區商住地的成交量都比較少，但從07年至今，四大城區招拍掛成交尚未開發的商住地存量總面積約為64.4萬平米，折合容積率算得總建筑面積約為130.5萬平米，加上早期非招拍掛形式取得的住宅用地，以及已經動工但未上市銷售的項目，東莞城區未來2年內的新增住宅供應貨量仍將充足。

09年東莞樓市回暖明顯，發展商的項目開發進程有所加快，例如07年的萬科水濂村地王已經初步動工但還未報建；09年城區成交的8宗商住地塊中有6宗目前已經報建，分別為莞城體育路的君御旗峰豪園、南城東駿路西側的香城名門花園、萬江牌樓基村的尚書華府，萬江濱江公館B區。2010年土地市場交易氣氛平和，平穩發展

2009年東莞樓市回暖明顯，但還是處于理性發展階段，基于國家在2010年對于房市的調控，預計2010年東莞樓市發展較為平穩，難以大起大落，與之相輔的土地市場交易氣氛也會較為平和。2010年1－2月份商住地交易量較大

截至2010年1月4日，從市國土資源局已經發布的土地出讓信息統計所得，將會在2010年1－2月份上市交易的土地總量為115.2萬平米，其中商住地交易面積為62.7萬平米，為09年全市商住地183.6萬平米成交量的34%,同比增加273%。城區商住地繼續受熱捧

08和09年城區商住地的供應量都比較小，預計政府在2010年也會嚴格控制好城區商住地的放量。物以稀為貴，2010年城區商住地將會繼續受到熱捧。更多外地發展商進駐東莞市場 地價得到支撐 09年外地開發商在莞拿地活躍，除了早年進駐東莞的萬科金地大型開發商積極參與拍地，09年地產巨鱷碧桂園的加入，預測保利和新鴻基等大型開發商也將會逐鹿東莞市場，東莞未來商住地價將會得到更大的支撐。住宅市場展望 住宅新開工

09年新開工可作為2010年預測判斷數據。根據《東莞建設網》統計數據顯示，09年新開工商品住宅面積約427萬平方米，同比08年基本持平，比07年下降了38％.從圖中看出，09年從第三季度開始，新開工商品住宅面積逐漸增加，開發商的建設步伐明顯加快。

2010年全市住宅新增供應面積約520萬平方米，可售面積將達950萬平方米 整體供應充足 分析及預測：

據監測統計，08年商品房新開工建筑面積約為419萬平方米，截止09年底新開工面積中已預售面積約為235萬平方米，上市率達56％，未售184萬平方米將于2010年上市。09年商品房新開工建筑面積約為421萬平方米，截止09年底新開工面積中已預售面積約為64萬平方米，上市率達15％；未售面積約357萬平方米，預計在2010年將加快上市步伐。預計09年新開工中將有357*（56%+5%）=218萬平方米于2010年上市。

以08年和09年商品房新開工面積為參考，預計2010年商品房新開工面積約為520萬平方米，按前兩年上市率來計算，預計2010年新開工住宅中將有520*15%=78萬平方米

從監測情況來看，有部分預售產品中在商品房新開工里沒有體現出來，預計此部分面積約40萬平方米。

綜合以上算得2010年全市住宅供應面積為：184+218+78+40=520萬平方米 加上09年底約430萬平方米存貨，2010年全市住宅可售貨量預計約950萬平方米，市場整體供應量仍然較充足。

“中央商務--南城總部”片區或成明年樓市熱點

萬科?金域華府、中天力通?城市風景處于中央商務區，是整個片區中受軌道輻射影響最為明顯的樓盤。

中信?凱旋國際、天越?金域中央、深建設?百悅尚城處于南城總部基地，其中，尤以凱旋國際位置最為優越,處于核心位置。據統計，上海、廣州、北京等城市成熟的地鐵上蓋物業價格平均高于同片區、同等素質物業30％以上，“中央商務-南城總部”片區物業價值升值指日可待。2010年房價走勢預測

從08年12月底來看，30天均線仍在90天均線之上，90天均線仍在180天均線之上，短期內房價仍然處于上升軌道。從目前供求形勢來看，短期內東莞住宅仍將“供應偏緊”，房價受到支撐；07年拍賣高價地塊將大部分在2010年上市，房價亦受到支撐。三條均線近期在明顯靠攏，且90天均線走勢出現穩中微調勢頭，說明房價漲幅將明顯收窄.

第四篇：東莞_合富輝煌2011年“國慶”樓市總結報告

合富輝煌：2011年“國慶”東莞樓市總結報告

宏觀背景及樓市總論

“史上最嚴”調控政策疊加 全國樓市得到有效降溫

通脹趨動房產投資

房地產業是宏觀經濟“晴雨表”，地產調控及走勢折射出宏觀經濟動態。09年7月CP(I-1.8%)觸底后持續回升，一路高張，直到7月6.5%略有回落。今年通貨膨脹形勢嚴峻，房地產投資升溫加速。

物價指數走勢情況

銀根緊縮抑制地產過快發展

為抑制通貨膨脹，收回過剩流動資金，今年央行頻繁動用貨幣政策，半年內六次上調銀行存款準備金率，頻率創史上最高。同時，7個月內三次上調存貸款利率，其頻率亦創08年以來最高。“銀根緊縮”成為2011年宏觀經濟關鍵詞，對于對資金依賴較高的房地產行業在此輪調控中首當其沖。

歷次銀行存款準備金調整情況

房產調控頻繁出臺 房產投資受到嚴控

2010年“4.15”新政，即“新國十條”的出臺，標志著中國樓市進入新一輪調控周期，商品住房貸款利率及首付比例自08年四季度始放松后，首次開始收緊。貸款利率從基準利率75折最終升至上浮10%，首次置業首付比例由二成最終上升至三成;二套房首付比例從最早的三成最終上升至六成;三套房從最早四成最終上升至停止貸款。今年置業門檻大幅提高，投資需求得到嚴重打壓。

最后殺手锏“限購”出臺 房產調控推向頂峰

2010年中國樓市雖然遭遇史上頻率最高的調控，但最終調控效果不明顯，調控公信力屢次受到質疑和下降。作為計劃經濟的產物-“限購”成為樓市調控最后殺手锏，將調控力度推各最頂峰。2010年4月，雖然北京率先限購，但畢竟跟進城市有限，未能市場產生實質影響。2010年“9.29”新政，大范圍擴大限購區域，中國樓市從此進入“限購”周期，直到今年9月仍未停止擴大限購區域步伐。整體而言，限購城市樓市得到明顯降溫，而非限購城市樓市則依然保持旺銷。東莞是典型案例，得益于“廣深限購、東莞不限”，前三季度樓市“供需兩旺”，如刪除結構性因素，東莞房價漲帳在10%左右，實屬理性。東莞樓市處境較尷尬和微妙，在今年遭遇多次限購傳言。截至第三季度東莞最終未限購，以至于在全國樓市陰云密布的夾縫中，東莞樓市一片大好晴天。然而，由于前三季度東莞房價已直逼“紅線”，這意味著第四季度政策面“兇多吉少”，市場持幣待購觀望現象增多，類似?特價房?等形式的變相房價下調在第四季度仍將持續。但由于前三季度開發商資金回籠豐厚，這決定了即使價格調整，也將是小幅度。東莞樓市仍存政策變數，未來具體走勢還看政策。

一.“金九”至“十.一”東莞樓市表現

9月供求兩旺 供應量創歷史同期最高

供應量：限購預期促使9月萬套房扎推上市，創史上之最

銷售量：創08年以來最高，直逼07年9月銷售量。

價格：合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，9月均價達8115元/平方米，創歷史最高，同比上漲約9%.“以價換量”效果呈現 國慶簽約量創歷史最高

面對日益嚴峻的政策環境，東莞開發商主動出擊，加快推貨節奏，“以價換量”，取得明顯成效。東莞房價直逼“紅線”，這意味著時間越靠后，政策風險系數越高，因此開發商早在8-9月提前開盤，造成國慶期間新盤開盤較少，以消化存貨為主。前三季度開發商資金回籠較豐厚，導致開發商降價意愿不明顯，大多以少量特價房促銷形式為主。在開發商適度讓利情況下，國慶簽約量創歷史最高。合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，2011年10月1-7日全市一手住宅網簽面積達9.7萬平方米，同比大幅增加近八成;價格約8399元/平方米，同比大幅上漲18%.二.國慶期間人氣情況

今年國慶整體人氣較淡

十一黃金周期間，東莞各大樓盤沒了往年的熱鬧觀騰，相反多數樓盤銷售員多過顧客，市場顯得異常冷清，究其原因主要有：

1、受政策影響，市場觀望氣氛濃厚;

2、相比往年，今年的國慶各樓盤活動嚴重缺少“看頭”，各樓盤僅以加推特價房、購房抽獎等較實際的活動來吸引購房者;

3、多數開發商為盡早搶占市場，提前加推新品上市，導致國慶期間僅以消化存貨為主;三.國慶促銷情況

頻現“85折”特價房 以存貨促銷為主

十一黃金周期間，東莞樓市以存貨促銷為主，新盤和新品推出較少，現場多以“抽獎”和“特價房”為主要形式。9月始，東莞房價真正開始松動，不少項目打出價格底線“85折”。但國慶期間促銷仍然以少量特價房為主，市場整體價格未得到明顯變化。

第五篇：2004年廣州樓市總結

2004年廣州樓市總結

副標題：

作者：廣州經緯房產咨詢有限公司 文章來源：本站原創 點擊數：219 更新時間：2005-01-29

2004年樓市總結

（撰文：廣州經緯房產咨詢有限公司

市場調研部）

品質提高等因素推動2004年廣州房價回升

在年初的一片“喊漲聲”中，今年廣州住宅價格終于“止跌回升”，迎來了久違的“春天”。廣州原八區住宅成交均價一路走高，增長速度喜人。第三季度八區住宅成交均價更是突破5500元/平方米，比去年同期增長了10.4%。

在原八區住宅成交均價的帶動下，廣州市住宅的成交價格由第一季度開始一直保持穩定的增長勢頭。第三季度廣州全市住宅成交均價為4825元/平方米，比去年同期增長16.8%。

今年樓價的一路走高在年頭似乎已經有跡可尋。政策、市場需求、產品品質提升等因素，為今年廣州樓價的增長提供了充分條件。

今年1月在二沙島舉行的房地產經濟峰會上，八大發展商都不約而同地說“今年廣州樓價一定上漲！”。率先提價的是越秀城建集團，合生、富力、保利、中海聲言跟進，提價的主因是建材漲價和大發展商企業品牌的支撐；錦繡香江、廣州雅居樂、星河灣、南奧等發展商也隨之升價。在占市場份額超過1/3的品牌發展商的推動下，今年廣州房價“果然”穩步上揚。此舉不禁讓人聯想到品牌發展商聯手托市，催谷市場。

今年一系列政策陸續實施，對廣州樓價的上漲也起著推波助瀾的作用。其中“2005年1月1日起土

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清、'8.31'大限、9年來央行首次加息”三大政策對廣州樓市影響較大。一次性繳清土地出讓金或地價和“8.31”大限的政策相繼出臺后，在提高房地產開發的門檻的同時不少實力不濟的發展商被“洗”出廣州房地產市場，市場的優勝劣汰的發展趨勢日益明顯。而對實力較強的發展商來說，兩大政策的出臺無疑是增加了其開發成本。央行加息，加上之前銀行緊縮銀根，這對發展商提出更高的要求。三大政策的實施，間接推動廣州房價上漲。

綜觀今年廣州房地產市場，中高檔樓盤占了大半江山，低檔樓盤幾乎“銷聲匿跡”。因此，中低價的住宅供應成交有所下降，而高檔住宅的供應和成交則不斷增長。中高檔住宅市場成交活躍，拉動廣州樓價的不斷上升。

今年廣州住宅產品市場無論是戶型還是品質都有一定的提升。目前，帶500-600元/平方米裝修標準的住宅在廣州住宅市場上已難見蹤影，超過1000元/平方米裝修標準的住宅隨處可見。這“質”的提升，也是建筑成本的增加。而且年初建材價格的上漲，以至新建住宅成本上升。所謂“羊毛出在羊身上”，發展商為了確保利潤，廣州住宅的價格也隨著成本上升而上升。

廣州經濟的持續向好，消費者購買力增強。申亞、地鐵五號線的動工等各種利好消息不斷，消費者的購房欲增強。而且國內目前部分行業出現投資過熱的現象，投資物業需求旺盛。這也是廣州住宅價格上漲的原因之一。

創新產品

通過激烈市場競爭，不但使市場上的產品越來越價廉物美，還能滿足不同層次消費者的需求。房地產的產品也從過去傳統的幾廳幾房、別墅等，逐漸融入新產品，如躍式、錯層、復式等。房地產發展的過程就是不斷滿足消費者居住需要的過程。房地產的創新產品是市場競爭下的產物，以前的新產品到現在已經成為普及物。體現人居環境水平的戶型設計不斷推陳出新，令今年的樓市精彩不斷。

入戶花園 走俏樓市

今年來，廣州不少樓盤紛紛推出了帶“入戶花園”的創新產品。從近郊及遠郊的大型樓盤到市中心區的樓盤甚至珠江新城CBD商貿旺區內的豪宅和位于濱江東“豪宅一條街”內的頂級豪宅，無不將“入戶花園”作為一大“賣點”大肆炒作。從市場反應看，帶“入戶花園”的創新產品不僅備受發展商垂青，更獲得消費者的廣泛追捧，據了解，目前在廣州房地產市場，所有推出有“入戶花園”創新產品的樓盤銷售業績普遍較佳；不僅樓盤俏銷，銷售價格也令人看好?！叭霊艋▓@”走俏廣州樓市已是不爭之事實。“入戶花園”創新戶型新產品的走俏，印證著廣州人居住觀念開始從以前“局限于簡單的居住功能”向“注重居住的質量與享受”轉變。

三錯層營造了住別墅的感覺

在創新戶型中，尤以增加了設計新元素的入戶花園最為走俏，而三錯層的設計也是樓市受關注的新戶型。在嚴控別墅用地以后，大戶型洋房的設計趨勢讓消費者擁有住洋房也有住別墅的感覺，而三錯層的戶型設計通過空間的多重變換達到了這一目的。采用三錯層的設計的以雍景豪園天鵝62、廣州雅居樂上善若水組團和城啟天鵝灣的230平方米的單位為代表。

從雍景豪園天鵝62的戶型圖可以看到，三錯層設計是讓動靜功能分區更加明顯，同時也增加了私密性，令室內空間更多變化。而在空間布局則是將客廳挑高，配以大面積觀賞玻璃窗，增加了多重空間的觀賞性。天鵝62的下沉式餐廳和首層客廳上下相隔半層，配有景觀陽臺，與餐廳、廚房同處一層的兩個客房都可觀賞到室外園景。三層則是主人房，加上一個臥室和一個多功能室，也可以將臥室設計成嬰兒房，這樣整個居室主客分區分明，私密性極高。與天鵝62比較，天鵝灣三層疊式最大的不同是二三層之間多了一個夾層空間，業主可以用來做儲存間或工人房。

政策法規

從2003年的121文件、18號文件到2004年3月的提高存款準備金率，4月的提高開發固定資產投資項目的資本金，央行再次提高存款準備金率0.5個百分點，8月的土地大限，再到9月銀監會的《房地產貸款風險管理指引》的實施……中央政府及廣州市地方政府開始加大宏觀調控的力度，出臺了一系列金融和土地政策，對房地產行業產生了巨大的影響。這里，對2004年實施的幾個主要政策對廣州房地產的影響進行分析：

加息

在過去連續9年減息的基礎上進行的宏觀調控，這是我國10年來首次利率上調。表現國家行政由宏觀調控手段轉向市場金融手段，進一步調控投資過熱和通脹的決心。此次調息，自2004年10月29日正式執行。中央人民銀行上調金融機構貸款基準利率，并放寬人民幣貸款利率浮動區間和允許人民幣存款利率下浮。其中，金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現行的1.98%提高到2.25%；一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現行的5.31%提高到5.58%。

雖然，這次加息并不止是為了針對房地產行業，但它卻對房地產行業產生了巨大的影響。對于整個房地產市場來說，它有利于擠壓房地產泡沫，促進房地產業健康發展，而其主要影響力表現在對買賣雙方上：

買家：一方面，廣州的房地產投資熱不及北京、上海等地，相應減少泡沫危急，但據悉，目前廣州市場上購買一手房的買家有90%的付款方式選擇了銀行貸款，即使此次加息的幅度不大，但仍然使一些買家打消置業念頭；另一方面，它也使一些投資者選擇規避風險，等待政策的進一步變化；

賣家：首先，它有利于行業的重新洗牌，使一些負債率高的開發商出局；其次，它加大了土地開發的成本，將可能導致廣州樓價的進一步上揚；再次，它有利于開發商通過其它的融資渠道獲得資金。

“8.31大限”

針對自2003年下半年以來，固定資產投資增長過快、新開工項目過多、在建規模過大，投資膨脹等問題，中央進一步通過行政手段，加強固定資產投資的宏觀調控。2004年3月，國土資源部和監察部頒發《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》，即71號令，明確“8.31”大限。規定：“在2004年8月31日前將歷史遺留問題界定并處理完畢”，各省區市不得再以歷史遺留問題為由采用協議方式出讓經營性國有土地使用權，所有的經營性土地都將采用公開交易的方式進行轉讓。

相對于外省，面對“8.31”大限，廣州樓市顯得比較平靜。早在1997年，廣州就出臺了《廣州市閑置土地處理辦法》，對已審批但未辦理出讓手續的過期案件進行清理，后又經過多次修訂及整理執行工作。僅2003年6月至2004年6月，經政府調查、取證已認定的閑置土地926宗、面積35.7平方公里。因此，面對此次全國范圍的實際操作性收地力度，對發展商心理的波動并不是太大。但仍然可以看到這一政策對廣州樓市的影響：規范土地供應市場，減少政府腐??；土地進入市場程序，增強透明度，顯示真正的市場價格；房地產開發的門檻提高，促進房地產企業的優勝劣汰。

廣州新基準地價

為了健全廣州地價體系，加強地價管理，保障國家土地資產的合理收益和當事人的合法利益，要據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《廣東省地價管理規定》，結合房地產市場、城市建設和城市規劃變化的情況，制定《廣州市國有土地使用權基準地價》。此次公布國有土地使用權基準地價的范圍包括廣州市屬舊８區（含廣州經濟技術開發區）以及番禺區、花都區以及南沙開發區所轄區域。基準地價按土地用途劃分為商業、綜合（辦公）、住宅、工業等四類，采用網格點基準地價和商業路線價予以表示，并以土地級別圖、網格點基準地價圖、土地級別范圍和商業路線價加價表予以公布。

廣州基準地價的建立制約了開發商土地儲備；使房地產開發成本上升；有利于外地開發商進廣州；有利于廣州房地產市場更加規范。

土地出讓與拍賣

2004年，廣州市原本的土地出讓計劃為出讓總用地面積約100.4公頃，共計25處地塊，約為去年實際出讓總用地面積的4.3倍，計劃出讓的地塊主要集中在珠江新城、琶洲。

但從今年廣州市國有土地資源和房屋管理局實際進行的國有土地使用權出讓掛牌、拍賣的情況來看，成功交易的具體情況如下：

從以上國土資源與房屋管理局的土地出讓情況來看，2004年，廣州市的土地出讓以珠江新城為主，其它區域較少。

品牌發展商任重道遠

眾多成功的房地產開發商長期不斷的追求打造自己的品牌，沿著“產品經營--資本經營--品牌運營”的路線，運用資本和品牌相結合的手段，實現由獲取短期利潤向良好獲利能力的資產擴展。

目前廣州樓盤越做越精致，開發商已由單純的開發產品，過渡到挖掘產品內涵、提升產品品質、豐富產品文化及配套的階段。因此，成功的地產品牌在企業長遠發展中的體現是巨大的核心競爭力與品牌價值效益。發展核心的轉變意味著房地產商品牌時代的到來！

合生創展

截至2004年11月，合生集團在廣州已經完成了40億元的銷售任務，超出去年全年接近40億元的水平。04年合生在華南、華北、華東的三個發展區域中，以廣州為主要核心。在繼續保持廣州這個中心城市的龍頭地位的同時，該集團將努力拓展珠三角市場，合生廣州地區公司的發展方向呈現“廣州市區＋珠三角其他中心城市”的復合型發展。實施以“發展中心城市，創造優質生活”為核心的“華南颶風”發展戰略。目前，合生旗下位于海珠區南洲路的新項目也正式開工。

富力集團

2004年富力在商業地產領域將加快拓展，不過住宅建設仍為主體，占70％，而其他領域業務量占30％。

富力目前已基本奠定了商業地產領域的雛形，從一個廣州本土開發商成功走向全國，進軍包括北京、天津等地市場。

富力04年又在北京拿下兩塊土地，在天津拿了一塊地，同時在西安也買下了一塊近30萬平方米的土地；富力在廣州花都、白云區平沙及荔灣區流花路分別都拿了地。

恒大集團

恒大集團適時確立了挺進世界企業500強的遠景戰略。在產業拓展上，立足基礎產業，逐步形成了房地產、鋼鐵、能源、交通四大產業板塊。在地域拓展上，則立足珠三角經濟圈，輻射全國。

在房地產方面的發展，恒大集團目前只限于立足廣州，并且主要以開發小區住宅樓盤為主，2004年開發的新樓盤有金碧灣、金碧翡翠華庭，開發的住宅量位居廣州首位。

城建集團

2004年城建集團的發展方向也將從房地產開發向房地產經營轉變，重點開發寫字樓和酒店項目，增加商業物業經營上的收益。城建集團于實現了“房地產開發逐步向房地產經營重點轉變”生產經營逐步向以營銷服務為龍頭轉變的戰略轉移。

地產界的“老大哥”越秀城建后發制人，逐步走“由房地產開發向房地產經營轉變”的發展路線，計劃從今年下半年起的未來三年內，陸續推出五個大規模的寫字樓和酒店項目，總面積達50萬平方米，將是廣州地標--中信廣場的兩倍。

保利集團

截至今年11月底，保利地產在廣州的商品房銷售總金額已逾22億元，在北京、沈陽、武漢和長沙等地共實現銷售額18億元，累積完成銷售額40億元。保利地產有關人士預計，今年保利地產在全國的銷售額全年有望突破45億元。

2004，保利地產在廣州雖然新開樓盤不多，但銷售一直處于“供不應求”狀態，僅用7個月時間便超過了去年15億元的銷售總量，提前5個月完成全指標。今年國慶黃金周，保利香檳花園、保利花園二期開盤，和保利百合花園一起，共“卷金”3億多元。

本保利地產外地項目亦捷報頻傳，北京保利欣苑和保利o壟上別墅、沈陽保利花園、武漢保利花園和湖濱花園等銷售額累計18億元。

2004年全年，保利地產在外地的銷售額將逾20億元。

2004年是保利地產實現全國性跨越式發展戰略的關鍵一年，在廣州、北京、上海、沈陽、武漢、重慶、長沙等國內七大城市共有30多個項目同期運作，成功實現了從區域性精品經營到全國性品牌經營的戰略轉型。

碧桂園集團

以順德碧桂園一炮走紅的碧桂園房地產集團，近年其房地產業已由順德擴展至番禺、廣州、佛山等地，但順德依然是其創始地，也是其核心所在，面對近年來廣州大發展商紛紛大舉由廣州“殺入”珠三角等周邊城市的局面，2004年碧桂園集團先后對媒體透露了在江門、鶴山兩個正待開發樓盤的情況：在江門城市發展規劃新區，離市中心幾分鐘車程的大西坑水庫旁，五邑碧桂園以五星級的別墅洋房產品、完善的服務配套，延續并創新碧桂園的“五星級的家園模式”。備受市場關注的鶴山碧桂園８月１日終于揭開了神秘的面紗，舉行了盛大的開盤儀式。

奧園集團

佛山奧園是“奧園”品牌輸出的第一個項目，2004年1月正式公開發售；順德奧園華庭是“奧園系”中的精致樓盤，首期于2004年初動工，2004年8月正式公開發售；美的奧園項目首期占地450畝，目前也已經全面啟動；11月下旬，南國奧園將推出北京組團的新一期單位“生活果嶺”；2004年底番禺奧園也將推出新一期的小高層洋房組團。

雅居樂集團

2004年前9個月的月銷售額達到7、8千萬以上，三大黃金周的銷售均接近1.5億，截止10月7日，已完成既定的全年銷售指標--10億元銷售額，提前2個多月完成全年的銷售任務。

旗下樓盤--廣州雅居樂，今年先后推出的“挪威森林”、“歐洲故事”、“上善若水”等膾炙人口組團，銷售額也掀起了推售以來的一次又一次高峰。

新世界集團

04年新世界廣州開發的嶺南新世界、凱旋新世界、逸彩庭園等都有新貨推出，其中嶺南新世界還推出了多期升級組團。

新世界日前在惠州淡水開發的棕櫚島Resort的G8區酒店式服務公寓項目，甫一推出便被認購一空，并且創出了惠州樓價新高。

預計新世界明年在廣州的建筑面積約60萬平方米。

城啟集團

2004年城啟集團在廣州開發兩個豪宅樓盤：城啟十三行、城啟天鵝灣。天鵝灣定位為“國際海岸豪宅”,戶型在典型的豪宅設計上注入三疊式全新設計；十三行廣場定位“首個泛歐式純大戶江畔名門”，兩樓盤推出后市場反應十分熱烈。

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