第一篇：東莞_合富輝煌2011年前三季度房地產總結報告

合富輝煌：2011年前三季度東莞樓市總結報告

宏觀背景及樓市總論

“史上最嚴”調控政策疊加 全國樓市得到有效降溫

通脹趨動房產投資

房地產業是宏觀經濟“晴雨表”，地產調控及走勢折射出宏觀經濟動態。09年7月CP(I-1.8%)觸底后持續回升，一路高張，直到7月6.5%略有回落。今年通貨膨脹形勢嚴峻，房地產投資升溫加速。

物價指數走勢情況

銀根緊縮抑制地產過快發展

為抑制通貨膨脹，收回過剩流動資金，今年央行頻繁動用貨幣政策，半年內六次上調銀行存款準備金率，頻率創史上最高。同時，7個月內三次上調存貸款利率，其頻率亦創08年以來最高。“銀根緊縮”成為2011年宏觀經濟關鍵詞，對于對資金依賴較高的房地產行業在此輪調控中首當其沖。

歷次銀行存款準備金調整情況

房產調控頻繁出臺 房產投資受到嚴控

2010年“4.15”新政，即“新國十條”的出臺，標志著中國樓市進入新一輪調控周期，商品住房貸款利率及首付比例自08年四季度始放松后，首次開始收緊。貸款利率從基準利率75折最終升至上浮10%，首次置業首付比例由二成最終上升至三成;二套房首付比例從最早的三成最終上升至六成;三套房從最早四成最終上升至停止貸款。今年置業門檻大幅提高，投資需求得到嚴重打壓。

最后殺手锏“限購”出臺 房產調控推向頂峰

2010年中國樓市雖然遭遇史上頻率最高的調控，但最終調控效果不明顯，調控公信力屢次受到質疑和下降。作為計劃經濟的產物-“限購”成為樓市調控最后殺手锏，將調控力度推各最頂峰。2010年4月，雖然北京率先限購，但畢竟跟進城市有限，未能市場產生實質影響。2010年“9.29”新政，大范圍擴大限購區域，中國樓市從此進入“限購”周期，直到今年9月仍未停止擴大限購區域步伐。整體而言，限購城市樓市得到明顯降溫，而非限購城市樓市則依然保持旺銷。東莞是典型案例，得益于“廣深限購、東莞不限”，前三季度樓市“供需兩旺”，如刪除結構性因素，東莞房價漲帳在10%左右，實屬理性。東莞樓市處境較尷尬和微妙，在今年遭遇多次限購傳言。截至第三季度東莞最終未限購，以至于在全國樓市陰云密布的夾縫中，東莞樓市一片大好晴天。然而，由于前三季度東莞房價已直逼“紅線”，這意味著第四季度政策面“兇多吉少”，市場持幣待購觀望現象增多，類似?特價房?等形式的變相房價下調在第四季度仍將持續。但由于前三季度開發商資金回籠豐厚，這決定了即使價格調整，也將是小幅度。東莞樓市仍存政策變數，未來具體走勢還看政策。土地市場分析

2010年前三季度商住用地供求情況

1、商住用地全市供求特征分析

1.1 供求量創歷史最高

2011年前三季度全市商住用地共供應60宗，供應面積約299萬平方米，同比09年前三季度供應115.8萬平方米供應量大幅上漲158%，與108年前三季度供應172.3萬平方米上漲74%，今年供應量比往年同期漲幅大幅提高，創歷史最高值。

合富輝煌東莞市場研究部數據統計所得，2011年前三季度東莞全市共成交商住地57宗，成交總面積約272.4萬平方米，成交面積同比09年增長180%，比10年同期增長83%。成交金額約為100.8億元，同比10年同期增長50%;前三季度成交樓面地價約1760元/平方米，比09年前三季度上漲3%，比10年前三季度下降約10%。

2011年在樓市政策不但不放松，反而加緊的情況下，對土地市場也有著一定的影響，開發商拿地不再像08、09年那樣“瘋狂”，而是經過慎重規劃及估算才會出手。前三季度雖然成交量創歷年新高，但是整個土地市場顯得較冷清，因為大部分地塊從公布到交易僅有1家公司競拍的情況屢現不鮮，此情況的地塊只有以底價成交，導致今年前三季度所成交的地價同比2010年有所下滑，降幅達十個百分點。

第二、三季度成交平淡，遠沒有第一季度理想

合富輝煌東莞市場研究部數據統計所得，2011年第三季度供應89萬平方米商住用地，成交面積約77.7萬平方米，成交金額大約26.6億元，平均成交樓面地價約為1795元/平方米，第三季度與第二季度成交面積基本持平，第二季度成交77.6萬平方米商住用地，成交樓面地價大約1929元/平方米;與第一季度成交117.1萬平方米有著較大差距，第一季度樓面地價大約1635元/平方米，樓面地價比第一季度有小幅度上漲，主要原因為第三季度成交的地塊中個別地塊較優質，如南城西平地塊、長安鎮宵邊社區地塊等拉高了整體樓面地價。

商住地成交面積塘廈最高，樓面地價南城區最高

合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，2011年前三季度全市成交的商住地分布在21個區域，成交面積排名前五的分別是塘廈鎮、樟木頭鎮、沙田鎮、道滘鎮喝厚街鎮，成交面積最高的是塘廈鎮，總成交面積約為52.4萬平方米，成交金額為2.32億元，折合樓面地價是1972元/平方米;樟木頭鎮成交面積約39.9萬平方米，排名全市第二，成交樓面地價為1187

元/平方米;成交面積排名第三位是沙田鎮，約27.9萬平方米，成交樓面地價約為708元/平方米;排名第四為道滘鎮，成交面積約23.1萬平方米，成交樓面地價約2326元/平方米;厚街鎮成交面積排行第五，約16.8萬平方米，成交樓面地價約1912元/平方米。

2011年前三季度商住用地成交樓面地價排名前五名分別為南城區、松山湖、長安鎮、萬江區和道滘鎮，其中南城區以4768元/平方米屈居第一、松山湖以2652元/平方米排名第二、長安鎮以2576元/排名第三、萬江區以2511元/平方米排名第四、第五名為道滘鎮，約2326元/平方米。

2、市區商住地供求特征分析

2.1 市區商住地總體供求數據分析

合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，2011年前三季度東莞四大城區商住用地僅供應2宗，供應總面積約11萬平方米，其中萬江區供應1宗，面積約4.5萬平方米;南城區供應1宗，面積約6.5萬平方米。城區今年前三季度僅成交2宗商住地，即供應的2宗均有成交，萬江區地塊被東莞市深建房地產有限公司(恒大收購公司)競得，樓面地價約2511元/平方米。南城區地塊位于南城區綠色路西平段西側，這是近2年來南城西平成交的唯一的1宗商住地，被東莞盈泰房地產開發有限公司(佳兆業旗下公司)以4.65億元競得，折合樓面地價約4768元/平方米，這是佳兆業在城區第一次拿地，佳兆業以往以鎮區為戰地，本次拿地將突破城區無項目記錄，轉戰南城區，地塊鄰近世紀城國際公館香榭里項目，位置優越，項目將開發部分別墅產品。

2.2 市區土地供應集中在南城和萬江區

合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，2011年前三季度城區共供應2宗商住用地，分別為南城區和萬江區，莞城區與東城區無供應、成交記錄。

合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，從近幾年城區商住用地的供應情況看來，四大城區的供應量越來越少，特別是東城區，從09年至今成交量依然空白。

2.3 市區地價創歷史新高

合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，2011年前三季度東莞城區共成交商住地110421平方米，平均樓面地價是3554元/平方米，創下歷史新高，主要原因為今年前三季度成交的2宗地塊地理位置優越且成交宗數少。商品住宅供求

一.商品住宅整體供求情況

供需兩旺 價格平穩上漲

供應方面，2011年前三季度供應量創近四年以來最高，同比去年大幅增加37%，與2008年同期基本持平，比2007年同期略減少29.7萬平方米。

需求方面，2011年前三季度銷售量亦創近四年以來最高，同比去年大幅增加47%，與2009年同期基本持平，比2007年同期略減少約13%.價格方面，合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，2011年前三季度價格創歷史最高，達8234元/m2，同比上漲17.4%，漲幅比去年略有回落。如刪除別墅大幅供應及精裝房等因素，今年房價漲幅將遠低于17.4%，預計實際漲幅約10%左右。今年以來房產政策持續收緊，房價漲幅得到有效控制。

整體供求態勢： 2011年前三季度新增供應面積約434.1萬平方米，銷售面積約415.5平方米，供應面積僅比銷售面積多出18.9萬平方米，東莞樓市整體供求基本平衡，房價處于適度寬松的供求壓力中，整體表現平穩。

二.季度供求走勢

東莞房價整體平穩 連續四個季度平穩在8200元/平方米上

從2010年至2011年季度供求走勢來看，整體呈增加趨勢。今年供應量得到大幅增加，前兩年累積的需求得以釋放，市場呈現供需兩旺。今年前三季度供應逐季增加，第三季度供應井噴，創08年以來最高，與07年第三季度基本持平。

從價格走勢來看，東莞連續四個季度價格平穩在8200元/平方米上下水平。2010年前三季度東莞房價以7000元/平方米上下浮動，第四季度則直上8000元/平方米，自此東莞樓市進入“8000元時代”。故，從同比來看，今年房價表現大幅上漲;從環比來看，今年房價則呈現平穩，連續4個季度平穩在8200元/平方米上下是最好證明。即東莞房價在去年第四季度上升至8200元高位后，在宏觀政策持續緊縮下，房價呈現平穩。

今年第三季度東莞住宅均價為8342元/平方米，創歷史最高。由于前三季度東莞房價已基本觸及年度警戒線，在開發商與政府配合下，預計第四季度房價將略有回落，將維持在8200元/平方米左右。三.月度供求走勢

今年東莞月度房價基本在8200元/平方米上下徘徊

供應趨勢方面，合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，2011年1-9月兩大供應高峰為3月和9月，其共同特征為：均受到限購預期而加快供應步伐。2011年9月供應井噴，達116萬平方米，達到歷史第二高峰(歷史第二高峰為2007年12月供應125萬平方米)。

銷售趨勢方面：2011年1月、4月、5月和9月東莞住宅成交均保持54萬平方米/上下水平。2011年9月銷售量約54.4萬平方米，同比增加約15%，環比8月增加約26%.9月供應量較大，產品選擇面較多，剛需戶型供應增多，特價房促銷增多，新盤房價較理性，廣深投資客仍存在，諸多因素導致9月份成交保持旺勢。從2007-2011年長達57個月的成交走勢來看，東莞較常見較穩定的月度成交量為40萬平方米/月。由此看出，東莞真實的樓市消化水平平穩在480萬平方米/年上下水平，這一現狀跟東莞經濟人口結構相匹配，即以低收入人群為主，中高端消費人群增長速度緩慢。

價格趨勢方面：2011年9月房價約8115元/m2，同比上漲8.7%，環比8月略降3.2%。主要原因為：9月舊盤促銷增多，新盤定價理性，部分產品限制簽約等。

9月房價開始真正出現松動

今年以來，東莞出現過兩次價格松動，第一次為3月份，首次“限購傳言“使極少數開發商加大促銷力度規避政策風險，此次更多的為開發商利用“限購傳言”為噱頭，購房者表現較主動，為“趕末班車”恐慌性購房。由于開發商庫存壓力較小，對樓市信心較足，此次價格松動不明顯;第二次為9月份，“限購傳言”和“限價傳言”并起。由于東莞整體均價逼近警戒線，且臨近年底，政策調控在所難免。加之9月供應井噴，存貨壓力增大，越來越多樓盤加大促銷力度，其中以特價房為主要形式，不少項目特惠幅度達到85折底線。9月房價開始真正出現松動。四.區域供求情況

南城樓市開發量最大最穩定 東莞中部樓市發展迅速

全市33行政區域中，南城區供應量最大、最穩定，樓市開發占全市比重穩定在15-20%之間。07-2011年前三季度，南城區住宅供應占全市比重分別為：15%、14%、20%、21%和15%.歷年前三季度南城區供應量穩定在65萬平方米上下，南城區作為全市房地產市場最熱區域這一趨勢在未來相當一段時間仍將保持。

虎門鎮民間財富雄厚，商品房購買力強，中心區房價已突破萬元。虎門鎮今年供應量創歷史最高峰，達46.3萬平方米。虎門服裝已成為城市名片，虎門又規劃為東莞副中心，且充當交通樞紐角色，目前正大力進行三舊改造，城市面貌將會大大提升，毫無疑問虎門未來城市發展空間巨大。

東莞中部區域房地產發展出現升溫勢頭，如松山湖、大朗、寮步等房地產發展發展較快，今年開發量均達到歷史最高峰，價格上少亦較明顯。目前萬科、保利、碧桂園等品牌開發商已進駐中部，該區域樓市知名度也因此大幅提升。

隨著其它城區商住地的日益減少，萬江區成為市區樓市重要補充，近幾年樓市增長較快，開發量連續兩年提升。作為東莞市傳統熱點區域-東城區，隨著土地的日益稀缺，近幾年住宅供應持續萎縮。

合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，今年黃江樓市開發量較大，達26.4萬平方米創歷史最高，市場競爭亦激烈。大品牌開發商金地、花樣年等圈地黃江，樓市熱度提高。以高埗和石碣的東莞北部片區成為今年東莞樓市重要增長點，兩鎮相距不足一公里各開發一千畝大盤。

市區可供開發土地日益稀缺，商品房供應不足加快房價上漲

2007-2011年東莞住宅市區整體趨勢為供應持續萎縮，供應不足加快房價上漲。從歷年前三季度供應來看，今年市區住宅供應面積占全市比重創歷史最低，跌破三成僅26.8%，銷售比重亦隨著供應萎縮達到歷史最低，僅占27.2%。合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，2011年前三季度市區房價從去年的“8字頭”邁入“9字頭”，約9061元/平方米，同比上漲1000元/平方米，漲幅約12.9%.相比鎮區而言，今年市區房價漲幅低于鎮區，主要原因為幾大熱點區域如松山湖、塘廈、鳳崗、長安和虎門等鎮房價上漲較快。

五.產品結構特征

別墅銷售比重創歷史最高 結構性拉高整體均價

合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，2011年前三季度東莞別墅簽約面積約47.4萬平方米，創歷史同期最高，別墅占全市比重約11.1%，亦創歷史同期最高。今年別墅銷售比重的提高，結構性拉高全市整體均價。

今年別墅供求兩旺價格平穩上漲

合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，2011年前三季度東莞別墅新增供應面積約56.9萬平方米，同比大幅增加153%，創歷史最高;簽約面積約47.4萬平方米，同比大幅增加71%，均價約15436元/平方米，同比上漲約12%

公寓供應持續萎縮跌入歷史冰點

合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，2011年前三季度東莞公寓新增面積僅3.5萬平方米，連續五年萎縮。簽約面積約14.4萬平方米，亦達歷史最低，今年公寓以消化存貨為主。簽約均價約6907元/平方米，同比略漲6%.全市洋房價格以“7字頭”為主，供求平衡 價格健康平穩

合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，2011年前三季度東莞洋房新增面積約373.5萬平方米，同比大幅增加73%;簽約面積約356.9萬平方米，同比大幅增加54%.前三季度洋房供應面積僅比銷售面積多16.6萬平方米，供求基本平衡。前三季度全市洋房簽約均價約7361元/平方米，同比上漲約12%，如果剔除今年精裝房增多因素，房價漲幅應在10%以內，房價健康平穩。

小戶型供應量創歷史最低大戶型供應增多

合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，2011年前三季度東莞新增供應70平方米以下戶型約3706套，全市比重僅占11%，創歷史最低，比去年少5個百分點，尤其是東莞市區，小戶型一戶難求。71-100平方米剛需戶型供應約14365套，全市比重約41%，比去年少6

個百分點。101-140平方米中等戶型供應約8474套，比重約24%，比去年增加約6個百分點，但仍然比09年少兩個百分點。141平方米以上大戶型供應約8398套，全市比重約24%，比去年增加6個百分點。今年小戶型供應較少，大戶型供應較多，這一現狀與政策要求相背，導致中小戶型房價上漲較快，而大戶型房價上漲緩慢甚至出現松動。

從上圖知，今年前三季度320平方米以上戶型供應約1143套，比重占3%，創歷史最高。此戶型以別墅為主，說明今年別墅供應量較大，拉高整體均價。六.開發商及個盤銷售TOP10

萬科以絕對優勢蟬聯銷冠

合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，2011年前三季度萬科地產住宅簽約金額約46.4億元，以絕對優勢蟬聯全市銷冠，全市比重達13.6%.第二為中信地產，金額約24.6億元，全市比重約7.2%，排名較去年有所上升。第三為新世紀地產，約22.8億元，全市比重約6.7%.第四名為光大地產，約14.8億元，全市比重約4.3%，排名較去年有所下降。

熱點樓盤向“泛深圳”區域集中

合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，全市簽約面積前10名樓盤中，萬科項目占三席，光大和中信項目各占一席，幾大主力開發商前十項目比去年略有減少，今年新晉開發商項目如新世紀頤龍灣、大朗碧桂園等。從分布區域來看，前十項目多集中在“泛深圳”區域，如松山湖含三盤，鳳崗含一盤，塘廈含一盤，長安含一盤等，“泛深圳”區域樓盤前十排榜名額過半。松山湖、鳳崗、塘廈等“泛深圳”區域，深圳客置業比重較高，置業能力較強，一定程度抬升東莞整體房價。

七.前三季度產品去化率分析

剛需戶型銷售較好 130平方米以上戶型銷售緩慢

合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，選取前三季度約2萬套住宅統計結果，供需兩旺戶型為71-110平方米，供應約1萬套，占總供應的一半，銷售率達65%，其中銷售最好戶型為71-80平方米二房，其次為91-110平方米三房。相對而言，130平方米以上戶型銷售較緩慢，銷售率僅44%.在信貸大幅收緊的政策環境下，大戶型銷售遇到困難，價格下調壓力較大，尤其是合拼大戶型。

八.“金九”至“十.一”東莞樓市表現

9月供求兩旺 供應量創歷史同期最高

供應量：限購預期促使9月萬套房扎推上市，創史上之最

銷售量：創08年以來最高，直逼07年9月銷售量。

價格：合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，9月均價達8115元/平方米，創歷史最高，同比上漲約9%.“以價換量”效果呈現 國慶簽約量創歷史最高

面對日益嚴峻的政策環境，東莞開發商主動出擊，加快推貨節奏，“以價換量”，取得明顯成效。東莞房價直逼“紅線”，這意味著時間越靠后，政策風險系數越高，因此開發商早在8-9月提前開盤，造成國慶期間新盤開盤較少，以消化存貨為主。前三季度開發商資金回籠

較豐厚，導致開發商降價意愿不明顯，大多以少量特價房促銷形式為主。在開發商適度讓利情況下，國慶簽約量創歷史最高。合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，2011年10月1-7日全市一手住宅網簽面積達9.7萬平方米，同比大幅增加近八成;價格約8399元/平方米，同比大幅上漲18%.九.潛在分析

2011年東莞樓市新開工面積達歷史之最多

合富輝煌東莞市場研究部統計數據顯示，2011年前三季度新開工商品住宅面積約717.4萬平方米，達到07年以來東莞樓市新開工面積之最多;同比07年前三季度增長了59%，同比08年前三季度增長103%，同比09年前三季度增長了156%，同比10年前三季度增長43%。

由上圖可看出，2011年前三季度東莞新開工商品住宅面積達07年以來之最多，07年至08年商品房市場供過于求，商品住宅新開工面積隨之下降，經過近兩年的消化存貨，供求關系趨于平衡，至10年，政府不斷出臺各種打壓政策，市場觀望氣氛加重，銷售成績雖依然較好卻也受到一定阻力，到今年，新增供應不斷加大，故下半年乃至2012年，東莞樓市將面臨較大的存貨壓力。

合富輝煌東莞市場研究部統計數據顯示：2011年前三季度，東莞商品住宅新開工面積各區域排名中以南城區新開工面積最多，約146.5萬平方米,占全市比重約兩成;其次是塘廈鎮，新開工面積約57.2萬平方米;第三名為松山湖鎮，約53.7萬平方米;十.第四季度樓市展望

如維持政策現狀不變，第四季度成交量仍將可觀

東莞目前面臨最大的政策擔憂為“限購”和“限價”，截至第三季度東莞仍未有地方措施，相對其它“限購”、“限價”城市而言，東莞目前處于適度寬松的政策環境。如維持政策現狀不

變，第四季度東莞樓市成交量仍將可觀。前三季度東莞房價基本觸及警戒線，后續樓市發展仍存在較大的政策變數。

受資金面支撐 房價將不會出現大波動 以“穩中有降”為主

9月供應井噴，東莞存貨壓力開始增大，加之東莞短期內面臨的房產政策“只緊不松”，持幣待購觀望現象增多，故短期內東莞房價將會“穩中有降”。由于前三季度開發商資金回籠較為豐厚，資金面受支撐，房價下調的意愿不是太強，故第四季度即使房價下調，幅度也較小，多以少量特價房促銷為主，整體調整幅度將不超過5%。

第四季度至2012年供應量較大 市場競爭將激烈 房價走勢將平穩

今年樓市開工量創歷史之最，可以預見第四季度至2012年市場供應量將較大，樓市競爭將較激烈。受供求關系影響，短期內房價無上漲動力，整體以平穩為主。

第二篇：東莞_合富輝煌2011年“國慶”樓市總結報告

合富輝煌：2011年“國慶”東莞樓市總結報告

宏觀背景及樓市總論

“史上最嚴”調控政策疊加 全國樓市得到有效降溫

通脹趨動房產投資

房地產業是宏觀經濟“晴雨表”，地產調控及走勢折射出宏觀經濟動態。09年7月CP(I-1.8%)觸底后持續回升，一路高張，直到7月6.5%略有回落。今年通貨膨脹形勢嚴峻，房地產投資升溫加速。

物價指數走勢情況

銀根緊縮抑制地產過快發展

為抑制通貨膨脹，收回過剩流動資金，今年央行頻繁動用貨幣政策，半年內六次上調銀行存款準備金率，頻率創史上最高。同時，7個月內三次上調存貸款利率，其頻率亦創08年以來最高。“銀根緊縮”成為2011年宏觀經濟關鍵詞，對于對資金依賴較高的房地產行業在此輪調控中首當其沖。

歷次銀行存款準備金調整情況

房產調控頻繁出臺 房產投資受到嚴控

2010年“4.15”新政，即“新國十條”的出臺，標志著中國樓市進入新一輪調控周期，商品住房貸款利率及首付比例自08年四季度始放松后，首次開始收緊。貸款利率從基準利率75折最終升至上浮10%，首次置業首付比例由二成最終上升至三成;二套房首付比例從最早的三成最終上升至六成;三套房從最早四成最終上升至停止貸款。今年置業門檻大幅提高，投資需求得到嚴重打壓。

最后殺手锏“限購”出臺 房產調控推向頂峰

2010年中國樓市雖然遭遇史上頻率最高的調控，但最終調控效果不明顯，調控公信力屢次受到質疑和下降。作為計劃經濟的產物-“限購”成為樓市調控最后殺手锏，將調控力度推各最頂峰。2010年4月，雖然北京率先限購，但畢竟跟進城市有限，未能市場產生實質影響。2010年“9.29”新政，大范圍擴大限購區域，中國樓市從此進入“限購”周期，直到今年9月仍未停止擴大限購區域步伐。整體而言，限購城市樓市得到明顯降溫，而非限購城市樓市則依然保持旺銷。東莞是典型案例，得益于“廣深限購、東莞不限”，前三季度樓市“供需兩旺”，如刪除結構性因素，東莞房價漲帳在10%左右，實屬理性。東莞樓市處境較尷尬和微妙，在今年遭遇多次限購傳言。截至第三季度東莞最終未限購，以至于在全國樓市陰云密布的夾縫中，東莞樓市一片大好晴天。然而，由于前三季度東莞房價已直逼“紅線”，這意味著第四季度政策面“兇多吉少”，市場持幣待購觀望現象增多，類似?特價房?等形式的變相房價下調在第四季度仍將持續。但由于前三季度開發商資金回籠豐厚，這決定了即使價格調整，也將是小幅度。東莞樓市仍存政策變數，未來具體走勢還看政策。

一.“金九”至“十.一”東莞樓市表現

9月供求兩旺 供應量創歷史同期最高

供應量：限購預期促使9月萬套房扎推上市，創史上之最

銷售量：創08年以來最高，直逼07年9月銷售量。

價格：合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，9月均價達8115元/平方米，創歷史最高，同比上漲約9%.“以價換量”效果呈現 國慶簽約量創歷史最高

面對日益嚴峻的政策環境，東莞開發商主動出擊，加快推貨節奏，“以價換量”，取得明顯成效。東莞房價直逼“紅線”，這意味著時間越靠后，政策風險系數越高，因此開發商早在8-9月提前開盤，造成國慶期間新盤開盤較少，以消化存貨為主。前三季度開發商資金回籠較豐厚，導致開發商降價意愿不明顯，大多以少量特價房促銷形式為主。在開發商適度讓利情況下，國慶簽約量創歷史最高。合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，2011年10月1-7日全市一手住宅網簽面積達9.7萬平方米，同比大幅增加近八成;價格約8399元/平方米，同比大幅上漲18%.二.國慶期間人氣情況

今年國慶整體人氣較淡

十一黃金周期間，東莞各大樓盤沒了往年的熱鬧觀騰，相反多數樓盤銷售員多過顧客，市場顯得異常冷清，究其原因主要有：

1、受政策影響，市場觀望氣氛濃厚;

2、相比往年，今年的國慶各樓盤活動嚴重缺少“看頭”，各樓盤僅以加推特價房、購房抽獎等較實際的活動來吸引購房者;

3、多數開發商為盡早搶占市場，提前加推新品上市，導致國慶期間僅以消化存貨為主;三.國慶促銷情況

頻現“85折”特價房 以存貨促銷為主

十一黃金周期間，東莞樓市以存貨促銷為主，新盤和新品推出較少，現場多以“抽獎”和“特價房”為主要形式。9月始，東莞房價真正開始松動，不少項目打出價格底線“85折”。但國慶期間促銷仍然以少量特價房為主，市場整體價格未得到明顯變化。

第三篇：合富輝煌：2009年東莞樓市總結及2010年展望

土地市場

一、土地總體供求特征 供求量小幅下降地價小幅上升

合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，2009年東莞土地總供應155宗，供應面積為551.9萬平方米，同比2008年的169宗和662.9萬平方米小幅度減少8%和17%。合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，2009年全年土地總成交142宗，成交面積為486.6萬平方米，成交總金額為94.9億元。成交宗數和金額同比08年基本持平，成交面積則下降12%。其中純屬于政府財政收入的一級市場掛牌出讓地塊共成交406.4萬平米，總金額為85.5億元。09年成交的土地單價為1949元/平米，比08年的1688元/平米小幅上升15%。

松山湖樓市發展潛力巨大

2008年東莞成交的土地類型結構與往年不同，工業用地成交總面積為281.5萬平方米，比商住地的155.7萬平方米大幅超出81%，首次占領主導地位，這與當年的樓市持續低迷和東莞實施產業轉型有密切的關系。

2009年商住用地的成交量重新占主導地位，為183.6萬平米，占總體的38%,比工業用地的179.2萬平米略超2.5%。

09年工業用地的成交面積占比依然較重，占整體的37%，排名第二；其次是科研設計用地，占14%。09年成交的工業用地依然集中在松山湖區，08年至今，松山湖區幾乎每月都有大量的工業用地和科研設計用地成交，預計未來幾年內將會有越來越多的高新產業和研發機構進駐松山湖，松山湖的樓市發展潛力巨大。

二、商住地供求特征 東莞土地市場表現平淡

合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，2009年東莞全市商住地共供應52宗，供應面積為209.9萬平米，同比08年的206萬平米微漲2%； 2008年的商住用地成交面積是2003年至今最低的，僅有155.7萬平方米，而09年全市商住地共成交47宗，成交面積為183.6萬平米，同比上升18%.09年全市商住地的總成交金額為62.2億元，與08年基本持平，折合各地塊容積率算得平均樓面地價為1636元/平米，同比08年的1647元/平米略降1%，價格較為平穩。

城區商住地成交較少 主要集中于鎮區

2009年東莞商住地成交面積排名前十名區域中，城區僅南城區位列第九，主要以鎮區為主。前五名分別是大朗、黃江、中堂、鳳崗和石碣鎮。最高的大朗鎮成交面積為27.9萬平米，主要是碧桂園拿下的大朗鎮大井頭地塊面積高達23.7萬平米，樓面地價為1690元/平米。

合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，商住地成交樓面地價最高的區域是莞城區，為4847元/平米；莞城09年只成交了一宗商住地，位于莞城體育路，被深圳龍光地產以高價拿下，成為09年樓面地價最高的商住地塊。

樓面地價排名二三的長安和大嶺山鎮，皆只有1宗地塊成交，而且這兩宗地塊的成交價皆包含了地上已有的建筑物，因此實際地價會更低些。

09年深系開發商在東莞拿地踴躍，對于地價的承受能力明顯高于本土開發商,因此09年東莞城區商住地塊幾乎全落入深系發展商手中。09年東莞樓市相比08年明顯好轉，沉寂了一年的外地開發商在東莞土地市場又重新活躍起來。合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，09年東莞城區商住地共成交8宗，其中有7宗皆被深圳開發商奪得。深系發展商09年在東莞城區拿地總面積為18.6萬平米，拿地總金額為14.9億元，分別占城區整體成交量的95%和97%。

09年東莞本土開發商在城區只拍得一宗商住地，而且成交面積較小，僅有9174平米。

住宅市場

前言：

2009，全面激活的一年，2010，進入謹慎樂觀調理

亢奮的2009年已經過去，2008年對2009年的極度悲觀預期早已飛到九宵云外，2009年東莞樓市在出乎意料中走出了低迷，走向了健康穩定發展。2007年“9.27”后，東莞樓市開始降溫，一場樓市調整不可避免地在08年初到來了，那時，普遍人認為2008年是東莞樓市最困難的一年；經歷接近一年的調整后，不巧世界金融危機大范圍地爆發了，在2008年四季度，那時幾乎所有的人都認為，其實2008年不是樓市最困難的一年，而2009年才是最困難的一年。事實證明07年底對08年的悲觀預期是正確的，而08年底對09年的悲觀預期偏差較大。是什么改寫了09年的悲觀局面呢？金融危機重創了東莞經濟，同時挽救了東莞樓市。09年東莞經濟僅僅維持歷史罕見的5.3%增長，而樓市銷售則同比增加60%，房價得到6.8%的上漲。

08年四季度中國政府為盡可能減少世界金融危機對中國經濟的沖擊，以“四萬億”為主要代表的經濟刺激計劃“順勢”而誕生，接下來中央出臺一攬子經濟刺激計劃，09年中國經濟預期得以改觀。而在樓市方面，以“七折利率”為主要代表的樓市振興措施，在短短的兩個月迅速將09年市場預期180急轉彎，包括東莞樓市由“極度悲觀”轉向“比較樂觀”，東莞住宅存貨在短短的兩三月迅速得到較大程度消化，尤其剛性產品如二房和小三房更是搶銷而空。09年初開始，東莞房價一路高歌，持續長達7個月的上漲，上演著久違的樓市盛宴，不少開發商在不到半年時間里完成了計劃，也因此，惜售增多，房價居高難下。在利潤驅使及政策支撐下，東莞投資購房群體開始崛起，東莞小戶公寓亦受到瘋搶，東海陽光以近7000元的毛坯高價在短短兩三月消化完畢，而在08年幾乎成為不可能。09年是東莞樓市全面激活的一年，首次置業突軍異起，扛起東莞樓市回暖大旗，改善置業的亦功不可沒，隨后投資購房重新崛起，09年東莞樓市顯得異常亢奮。

也正是投資置業已接近瘋狂，中央高層對樓市表示高度擔憂，因此在09年四季度，溫家寶總理在多次會議強調，要保持房地產健康穩定發展，對房地產做出“有保有壓”的政策要求，首次置業和改善需求仍然得到鼓勵，而投資需求將得到打壓。09年底中央高調擔憂房地產，市場也因此進入新一輪政策觀望，短期內銷售量將受到影響。但是，中央多次強調保持政策的持續性和穩定性，維護政策效果，可以預見2010年政策仍然以寬松為主，對房地產將針對性地調整，以微調為主，2010年房地產整體政策環境仍然以寬松為主。從當前東莞住宅供求形勢來看，供求已經基本趨于平衡，且剛性住宅仍然有較大的發展空間，樓市新開工節奏仍跟不上銷售節奏，東莞樓市在未來的半年內仍然維持“供應偏緊”狀況，短時期內需求仍可觀。預計2010下半年樓市新增量將增加較大，屆時銷售量將有較大提升。而07年高價地塊在2010年將很多要開發上市，預計2010年高端項目將有所增加，同時高房價將給銷售量帶來一定壓力。溫家寶“國四條”將加速東莞樓市供應步伐，加上當前的“供應偏緊”局面，預計2010年東莞新增供應量將增加，可售貨量（含存貨）將達950萬平方米，市場整體供應仍將充足。由于當前“供應偏緊”及“剛性住宅仍有較大發展空間”及“2010政策仍將寬松”等因素，東莞房價2010年仍將穩中有升，由于目前房價已經高企，預計漲幅將有明顯收窄。整體來講，在政策沒有太大緊縮前提下，2010年東莞樓市將進入謹慎樂觀地調理當中。一．整體情況

消化存貨 供應萎縮 量價 齊升 直逼2007年

基于08年做出的09年偏低市場預期導致09年新增供應大幅減少，同比大幅減少26%.過去三年東莞住宅供應往低走。在以“七折利率”為代表的寬松房產政策下，09年銷售迅猛回暖，同比大幅增加59.5%，直逼07年銷售高峰。近三年東莞房價平穩小幅上漲，每年增幅約200-400元/平方米、約4%-7%，09年同比08年小幅上漲6.8%.09年以消化存貨為主，出現“供不應求”，銷售面積超出新增面積達144萬平方米；09年簽約金額超出07年近10億元。供應量的持續下滑將有助于樓市全面回暖，當供不應求時，勢必帶來房價上漲。09年供應偏緊，局部產品局部區域已經出現“供不應求”現象，房價上行受到支撐力。08年東莞住宅需求受到一定壓抑，成交量維持較低的水平，而09年在政策刺激下，積壓一年的需求得以釋放，09年保持較高的成交量。07-09年東莞住宅年平均消化量約500萬平方米，09年銷售遠高于平均水平。

從資金回籠來看，今年開發商資金回籠較快，資金較充裕。09年全市住宅簽約金額達348.5億元，超過樓市最瘋狂的07年。開發商相對寬松的資金環境將大大削減降價意愿，增強拿地意愿，供應偏緊將導致產品惜售，09年東莞房價上行受到支撐力。二．整體供求比

東莞樓市供求平衡 供求比仍處下行軌道

08年第四季度金融危機加速向世界蔓延，為減少金融危機對中國影響，以“4萬億”為代表的經濟刺激計劃應勢而生，中國樓市包括東莞迎來回暖契機，住宅供求比駛入下行軌道。

合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，07年-09年，東莞累計新增一手住宅面積約1699萬平方米，累計銷售面積約1542萬平方米，累計供求比僅約1.10：1，東莞住宅供求已基本趨于平衡，從月度趨勢來看，供求比仍處下行軌道，樓市壓力較小，供求比持續收窄 09年11月達至07年12月以來24個月最低值

“9.27”后即07年10月后，東莞住宅供求比整體呈加大趨勢，從0.95：1增加至最高1.35：1，供求矛盾突出，并于一年后的08年10月達至頂峰；08年10月后，在政策的刺激下，供求比持續13個月回落，并于09年11月達至07年12月以來24個月最低，供求比僅約1.11：1，供求關系維持在07年11-12月較寬松的水平。從整體來看，09年樓市供求比處于下降軌道，供求關系趨于平衡。三．月度供求走勢

房價觸底回升 房價驚現“七連陽”

除09年2月下降外，08年10月后東莞房價基本處于上漲軌道，經歷長達12個月持續小幅上漲至09年10月，漲幅基本維持在4%-8%上下。09年3月始東莞房價踏入穩定加快上漲軌道，連續7月一直上漲至10月。“金九銀十”過后，東莞樓市進入傳統淡季，供應量大幅減少，成交量正常回落。11月市場政策收緊預期較高，并且已經出臺相關房產緊縮政策，雖在東莞未全面落地，但已不可避免形成市場觀望，成交受到一定阻礙。10-11月東莞新增供應減少，尤其高端非普通住宅供應較少，與此相對應的中低價位普通住宅供應及成交比重增加，最終導致10-11月簽約價格整體下滑。合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，09年1-5月，東莞樓市經歷供求價“四連陽”；09年6-9月，市場供應偏緊，市場呈現持續四月“成交走低，價格走高”現象，10-11月則呈現小幅“量價齊跌“現象。從全年來看，房價在2-9月經歷史上罕見房價“七連陽”后，10月后房價逐漸平穩，房價持續上漲勢頭趨緩。預計12月東莞樓市供求將維持在11月份上下水平。

東莞房價在09年2月創07年7月以來新低后從此踏上上漲軌道，漲勢一直保持到9月，創下東莞房價史上之最“七連陽”。9月全市住宅均價6995元/平方米，達07年以來最高。

四．開發商資金回籠

萬科王者歸來 問鼎東莞樓市 時隔一年，萬科王者歸來，重問鼎東莞樓市銷冠，同時，萬科憑630億元成全國房企銷售冠軍。光大第二，失去08年東莞地產龍頭寶座。預計2010年兩大開發商角逐將更激烈。東莞地產巨頭效應明顯，萬科、光大遠遠拋離其它開發商，僅萬科光大兩大巨頭占全市份額達16%.中信地產長期以來穩居東莞地產前四，2010年將推出標桿性項目—中信御園。

合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，09年東莞市商品房簽約金額約390億元，其中前10名開發商銷售總金額達156億元，占全市40%.萬科和光大遙遙領先于市場，大大拉開與其它開發商差距。萬科以約32.6億元排名第一，光大以約29.7億元緊隨，兩大開發商占市場份額分別為8.4%和7.6%，合計占市場份額約16%.在此前08年，光大排名第一，萬科其次，時隔一年萬科重拾江湖老大地位，預計2010年兩大開發商競爭將更加激烈。

萬科虹溪諾雅全市銷售第一 樓市向優勢資源集中

從個盤來看，全市商品房銷售金額前4名均被萬科，中信和光大包攬。其中萬科虹溪諾雅以10.4億元全市排名第一，中信森林湖以9.8億元排名第二，第三和第四分別為萬科橖樾和光大天驕峰景。

合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，09年全市在售樓盤約有280個，其中萬科虹溪諾雅以10.7億元銷售額穩居全市銷售榜首09年全市商品房銷售金額前10名項目簽約總金額約78億元，占全市銷售總額的20。東莞個盤分化較明顯，且主要為中高端以上項目。從個盤TOP10來看，萬科光大兩大巨頭占5席，其中萬科兩大項目位列前二。五． 城/鎮區供求格局

城鎮區銷售格局：四六分 城區樓市發展在提速

合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，城區住宅成交比重基本維持在30-50%之間，鎮區則基本維持在50-70%之間，整體來看城鎮區銷售格局呈“四六分”。07-09年三年城區銷售比重分別為36.4%、42.6%和38.6%，基本穩定在四成左右.09年城區銷售比重下滑主要為城區新增供應比重減少所致，07-09年三年城區供應比重分別為34.3%、38.4%和34.5%.近三年城區銷售比重均高于供應比重，說明城區樓市銷售在提速，城區房地產發展勢頭將大于鎮區，城區向心力將逐步增強。

六． 季度特征

09年第四季度房價創歷史新高 房價走勢與07年相仿

經歷07年前兩季度供不應求后，直至08年第四季度市場持續6個季度供過于求，09年一季度始市場重新進入供不應求狀態，持續時間長達四個季度。即08年全年整體處于“供過于求”，09年全年則“供不應求”。

合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，從各季度來看，08-09年東莞住宅成交量整體處于上升趨勢，而供應量則處于下降趨勢，08年房價處于下降軌道。09年和07年房價走勢較為相似，表現在：

一、二季度房價平穩上漲，三季度房價跳躍式上漲，四季度穩中有升，創歷史新高，市場風險在增加.七． 區域特征

南城、東城、寮步位列全市前三甲 寮步將最快融入大城區

合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，南城、東城、寮步09年住宅銷售套數位列全市前三甲，分別為：8774套、6776套和3124套。其中僅南城和東城占全市份額達30%，東莞樓市區域分化較明顯。寮步作為未來新城區，房地產預期在逐漸增高，具有較大的發展潛力，近幾年走勢較平穩。

從09年同比08年增幅來看，石龍、長安、鳳崗和厚街四大鎮區增幅較明顯，增幅均在一倍以上。萬江區近兩年樓市供應較多，銷售全市排名較靠前，位列第四名；莞城區樓市供應較少，銷售全市排名僅第15名。

近兩年寮步鎮房地產發展較迅速，與其納入“四位一體”有密切關系，寮步將成為未來的新天河。近兩年，市政府有意識地將大型市政配套定在寮步，比如東莞市籃球中心等，潛移默化將寮步融城，可以預見寮步最快融入大城區。八． 供求結構

供求失衡 普通住宅供應短缺 大戶產品銷售壓力大

合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，09年東莞新增住宅約34604套，銷售約51568套（不含07年以前存貨），其中90平方米以下供求比重均僅占35%左右。90平方米以下戶型銷售率為149%，明顯高出90平方米以上戶型銷售率122%約27個百分點。09年供求結構明顯失衡，中小戶型供應較少與以剛性需求為主導的矛盾也最終導致了普通住宅價格上漲明顯。

按戶型從小到大排列，銷售率呈減小趨勢，60平方米以下銷售率最高，其次為81-90和131-150平方米戶型，一定程度說明09年小戶投資、首次置業及改善需求較突出 九．庫存分析

樓市庫存持續減少 僅夠消化9個月 存貨壓力較小

從08年9月以來的庫存情況來看，東莞住宅庫存總體呈減少趨勢，從最高峰時期08年底600萬平方米減少至09年底的434萬平方米。合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，截至09年12月31日全市一手住宅庫存面積約434萬平方米，按照09年月均47萬平方米消化速度，消化庫存僅需9個月，樓市供求壓力相對較小。

洋房庫存量減少最明顯 別墅庫存量較平穩 中信御園將成城區別墅標桿

合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，從各類型庫存情況來看，洋房庫存量減少最明顯，從最高峰時期的478萬減少至330萬平方米，相對來說別墅和公寓庫存變化較小，別墅庫存面積維持在58萬平方米上下水平。當前城區別墅庫存主要集中于森林湖、清華居和江南第一城，而森林湖別墅預計在2010年上半年將消化完畢，屆時城區銷售主要以中端類別墅為主，而2010年底中信御園將彌補城區高端別墅空白，屆時將成為城區唯一高端純獨棟別墅大盤。2010年東莞房地產展望 土地市場展望

土地新政對東莞土地市場影響不大

09年12月17日，財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開發商以后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。

但在08、09年的東莞土地交易市場，大部分宗地的土地出讓價款都是要求在1～3個月內一次性付清，只有極個別的地塊可以延期分期付款。因此“土地首付不得低于50%”的新政對于2010年的東莞土地市場影響不大。2010年“三舊”改造地塊將繼續推出

我市“三舊”改造的近期目標，是計劃在明年要啟動3萬畝的改造，優先對城市中心區、軌道站點及周邊等地區進行更新改造，提高土地利用效率。

在市區，已明確的改造區域為東城的火煉樹村、南城的勝和—亨美片區。火煉樹村改造已經在11月18日啟動，勝和片區仍在規劃修編當中。市城建規劃局透露，作為東城中心地帶，東城世博廣場北側地塊也在進行“三舊”改造試點。政府允許房地產進入“三舊”改造區域，“但不包括別墅類房地產開發項目和低密度、大戶型住宅項目，即住宅小區建筑容積率低于1.0，單套住房建筑面積超過144平方米的住址項目”的有關規定已有明確。也就是說，成片改造的房地產開發容積率可以高于1.0，但必須是中小戶型的普通住宅。這跟中央有關房地產的政策要求是一致的。

未來兩年內城區可開發商住地數量仍充裕

合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，08、09年四大城區商住地的成交量都比較少，但從07年至今，四大城區招拍掛成交尚未開發的商住地存量總面積約為64.4萬平米，折合容積率算得總建筑面積約為130.5萬平米，加上早期非招拍掛形式取得的住宅用地，以及已經動工但未上市銷售的項目，東莞城區未來2年內的新增住宅供應貨量仍將充足。

09年東莞樓市回暖明顯，發展商的項目開發進程有所加快，例如07年的萬科水濂村地王已經初步動工但還未報建；09年城區成交的8宗商住地塊中有6宗目前已經報建，分別為莞城體育路的君御旗峰豪園、南城東駿路西側的香城名門花園、萬江牌樓基村的尚書華府，萬江濱江公館B區。2010年土地市場交易氣氛平和，平穩發展

2009年東莞樓市回暖明顯，但還是處于理性發展階段，基于國家在2010年對于房市的調控，預計2010年東莞樓市發展較為平穩，難以大起大落，與之相輔的土地市場交易氣氛也會較為平和。2010年1－2月份商住地交易量較大

截至2010年1月4日，從市國土資源局已經發布的土地出讓信息統計所得，將會在2010年1－2月份上市交易的土地總量為115.2萬平米，其中商住地交易面積為62.7萬平米，為09年全市商住地183.6萬平米成交量的34%,同比增加273%。城區商住地繼續受熱捧

08和09年城區商住地的供應量都比較小，預計政府在2010年也會嚴格控制好城區商住地的放量。物以稀為貴，2010年城區商住地將會繼續受到熱捧。更多外地發展商進駐東莞市場 地價得到支撐 09年外地開發商在莞拿地活躍，除了早年進駐東莞的萬科金地大型開發商積極參與拍地，09年地產巨鱷碧桂園的加入，預測保利和新鴻基等大型開發商也將會逐鹿東莞市場，東莞未來商住地價將會得到更大的支撐。住宅市場展望 住宅新開工

09年新開工可作為2010年預測判斷數據。根據《東莞建設網》統計數據顯示，09年新開工商品住宅面積約427萬平方米，同比08年基本持平，比07年下降了38％.從圖中看出，09年從第三季度開始，新開工商品住宅面積逐漸增加，開發商的建設步伐明顯加快。

2010年全市住宅新增供應面積約520萬平方米，可售面積將達950萬平方米 整體供應充足 分析及預測：

據監測統計，08年商品房新開工建筑面積約為419萬平方米，截止09年底新開工面積中已預售面積約為235萬平方米，上市率達56％，未售184萬平方米將于2010年上市。09年商品房新開工建筑面積約為421萬平方米，截止09年底新開工面積中已預售面積約為64萬平方米，上市率達15％；未售面積約357萬平方米，預計在2010年將加快上市步伐。預計09年新開工中將有357*（56%+5%）=218萬平方米于2010年上市。

以08年和09年商品房新開工面積為參考，預計2010年商品房新開工面積約為520萬平方米，按前兩年上市率來計算，預計2010年新開工住宅中將有520*15%=78萬平方米

從監測情況來看，有部分預售產品中在商品房新開工里沒有體現出來，預計此部分面積約40萬平方米。

綜合以上算得2010年全市住宅供應面積為：184+218+78+40=520萬平方米 加上09年底約430萬平方米存貨，2010年全市住宅可售貨量預計約950萬平方米，市場整體供應量仍然較充足。

“中央商務--南城總部”片區或成明年樓市熱點

萬科?金域華府、中天力通?城市風景處于中央商務區，是整個片區中受軌道輻射影響最為明顯的樓盤。

中信?凱旋國際、天越?金域中央、深建設?百悅尚城處于南城總部基地，其中，尤以凱旋國際位置最為優越,處于核心位置。據統計，上海、廣州、北京等城市成熟的地鐵上蓋物業價格平均高于同片區、同等素質物業30％以上，“中央商務-南城總部”片區物業價值升值指日可待。2010年房價走勢預測

從08年12月底來看，30天均線仍在90天均線之上，90天均線仍在180天均線之上，短期內房價仍然處于上升軌道。從目前供求形勢來看，短期內東莞住宅仍將“供應偏緊”，房價受到支撐；07年拍賣高價地塊將大部分在2010年上市，房價亦受到支撐。三條均線近期在明顯靠攏，且90天均線走勢出現穩中微調勢頭，說明房價漲幅將明顯收窄.

第四篇：房地產租賃合同-合富置業

房 地 產 租 賃 合 同

出 租 方： 【身份證】 號碼： 法定代表人：

證件地址： 通訊地址：

承 租 方： 【身份證】 號碼： 法定代表人：

證件地址： 通訊地址： 經過租賃雙方商定，出租方愿意將其擁有的房產出租給承租方使用。現租賃雙方根據廣州市有關房產管理規定，經過友好協商，簽訂合同條款如下：

一、租賃房產的地址為： ___________________________________（下稱“該房產”），出租方同意將該房產出租給承租方作__________使用，出租方保證對該房產擁有合法出租的權利。

二、租賃雙方同意按下列約定出租和承租該房產：

1、租期：從_____年___月___日至_____年___月___日止，共_____年。

2、保證金：【人民幣】___拾___萬___仟___佰___拾___元整（【RMB￥】__________元）（大小寫不一致時以大寫為準，下同）。

3、租金：每月【人民幣】___拾___萬___仟___佰___拾___元整（【RMB￥】__________元）。

4、結算方式：租金按月結算，承租方在每月5日前付當月租金給出租方，繳付地點在。出租方應出具收據給承租方。

三、簽定本合同當日，承租方須向出租方交付保證金和首月租金。合同終止，承租方在付清租金及其他費用并按期遷出時，出租方應即時將保證金無息退回給承租方。如承租方違約造成出租方的經濟損失，出租方有權從保證金中扣除。

四、租賃雙方同意出租方交付該物業予承租方使用之日期為：______年____月____日。

五、在租賃期內，出租方承擔下列責任：

1、出租方提供吉屋及一套沙發（5小件）、3張床、2各衣柜等簡單家俬，予于承租方在租賃期間使用。

2、出租方負責對該房產定期安全檢查，每月5日前，承擔該房產主體結構自然損壞的維修費用；如因出租方維修責任而延誤該房產維修造成他人人身傷亡、財產損失的，應負責賠償。

3、租賃期間轉讓該房產時，須提前貳個月書面通知承租方。

4、出租方負責繳清租賃期前該房產之管理費、水電費、等一切雜費。

六、在租賃期內，承租方承擔下列責任：

1、依時交納租金及每月使用所產生的管理費、電話費、煤氣費、有線電視費、水電費等雜費。如承租方不按時交租，出租方應及時催租。逾期交付租金的，每逾期一日，承租方須按當月租金的 %向出租方付違約金。如果逾期繳納租金或欠交管理費、水電費等達 日視為承租方違約，出租方有權解除合同收回該房產，有權處理屋內一切物品，并沒收保證金。

2、承租方依約交租而出租方無正當理由拒收，承租方可到有關部門申請證明，或向公證處提存，則承租方不負延遲責任。

3、承租方使用該房產時，不得擅自改變房屋結構和用途，不得儲存任何違禁品、易燃品、爆炸品等物。同時必須嚴格遵守中華人民共和國法律和當地的有關規定，以及遵守社會主義道德使用該房產，否則，出租方有權解除合同，收回該房產。

4、因使用需要對該房產進行擴、加、改建（含改變間隔）、室內裝修或增加設備，必須經出租方書面同意并訂立書面協議，并按規定重新議定租金，出租方有權對工程進行監督。

5、承租方應愛護和正常使用該房產及其設備，發現該房產及其設備自然損壞，應及時通知出租方并積極配合出租方檢查和維修，因承租方過錯延誤維修而造成他人人身傷亡、財產損失的，承租方負責賠償；使用該房產不當或者人為造成該房產損壞的，應負責修復或賠償。

6、承租方在該房產內需要安裝或者使用超過水、電表容量的任何水電設備，應事前征得出租方同意，并由出租方負責到有關部門辦理增容手續，費用由承租方負擔。

7、租賃期內，非承租方的原因而該房產發生重大損壞或傾倒危險，出租方又不作修繕，承租方可提出退房或代出租方修繕，修繕費用由出租方承擔或以修繕費用抵銷租金。

8、承租方不得未經出租方書面同意，擅自將該房產轉租、分租給他人使用或調換使用。如違反則視為承租方自動放棄該房產使用權，本合同自動解除，保證金不予退還，由此造成的一切損失，由承租方負責賠償。

9、租賃期內，承租方需提前解除合同的，應事前征得出租方同意。

10、租賃期屆滿且出租方要求收回該房產或解除合同之日，應交回該房產及其設備給出租方；如需繼續承租該房產，應提前壹個月與出租方協商，雙方另訂合同。

11、承租方要增強安全意識和加強安全防范，例如用電安全、煤氣使用安全。對小朋友的安全防護和教育，特別是不能夠高空拋物，如在陽臺，窗戶拋物等，因此而造成他人人身傷亡、財物損毀、財產損失的，承租方負完全責任。

12、承租方要愛護使用出租方提供所有家俬、門、窗、地面墻壁瓷磚等物品，不能在墻壁上亂寫亂畫。如承租方違約造成出租方的物品損壞，承租方要賠償出租方經濟損失，或出租方有權從保證金中扣除。

七、違約責任：

1、任何一方未能履行本合同規定的條款或者違反房地產租賃管理法律、法規，另一方有權依法提前解除本合同，造成的損失由責任方承擔。

2、租賃期屆滿，租賃雙方未續定期合同且出租方要求收回該房產，承租方逾期不交出承租該房產的，出租方除限期承租方遷出和補交占用期租金外，并有權按占用期內租金總額的 %（小于100%）收取違約金。

3、租賃期內，任何一方無法定或約定的理由而單方提出解除合同的，必須提前_____個月以書面通知另一方。如出租方提前收回該房產的，除須退還保證金給承租方外，并須賠償與保證金同等數目之金額予承租方；如承租方提前退租的，出租方有權沒收全部保證金。在通知期間，承租方需照常繳交租金。

4、因承租方違約而合同終止，出租方有權不經承租方同意單方收回房產，承租方須無條件立即遷出該房產。如承租方逾期遷出時，則出租方在收回該房產時應由二至三名人員作證，并由大廈管理處進行見證。

5、如承租方拖欠租金、管理費和其他有關費用時，則出租方可將其存放在該房產的物品，經仲裁裁決及申請執行后，由法院通過拍賣或以物抵債的方式進行抵償，如仍不能抵償上述拖欠費用時，出租方應先行負責交清上述拖欠費用，且出租方有權向承租方繼續追索直至清償為止。

6、違約金、賠償金應在確定責任后十日內付清，每逾期一天，按應付金額 %支付滯納金。

八、租賃合同期滿或解除，承租方必須依時遷出并將其個人之家俱雜物全部搬走。如遷出后五天內仍留下箱物不搬清，則作放棄權利論，由出租方全權處理，承租方對此無任何異議。

九、租賃期間，該房產遭到不可抗拒的自然災害導致毀滅，或因不可抗力的原因，造成本合同無法履行時，本合同自然終止，雙方互不承擔責任。

十、在租賃期內經房屋安全鑒定部門鑒定房屋不符合安全使用標準時，本合同自然終止，因此造成的損失由責任方負責賠償。

十一、租賃期內因征地拆遷的，本合同自然終止，房屋所有權歸出租方。

十二、本合同履行過程中發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，可依法向物業所在地人民法院提起訴訟。

十三、本合同一式兩份，自簽訂之日起生效，具同等法律效力，出租方、承租方各執一份。

十四、雙方約定的其他事項：

出租方： 承租方：

合同雙方茲于上述 年 月 日親筆簽名（請用正楷簽名）屬實。

第五篇：【合富輝煌】武漢全程營銷代理合同

全程營銷策劃代理合同

甲方：

地址：

電話：

傳真：

乙方：湖北合富輝煌房地產顧問有限公司

地址：武漢市建設大道568號國貿大廈2901室

電話：（027）85486972

傳真：（027）8577608

3甲乙雙方經充分溝通和友好協商，就甲方長江御龍新城項目委托乙方進行全程營銷策劃代理服務，雙方本著平等、互利、長期合作的原則簽訂本合同，并共同遵守以下條款。

一、委托事項

甲方委托乙方為長江御龍新城的營銷策劃、銷售代理、招商執行，在代理期限內甲方不再委托第三方代理租售該項目，項目地址為：（項目詳細資料見附件）

二、三、合同期限： 服務內容 委托期限自本合同簽訂之日起至本項目可售面積達90%止。

乙方為甲方提供營銷策劃方案及租售組織管理建議及執行。

3．1．整體和階段性的市場調查及分析。每月一次。并在每月5日前提交月報。如

市場出現重大變化，則應及時提供市場最新情報。

3．2．根據甲方要求，提供項目市場策劃，包括整體及階段性項目市場分析、市

場定位、市場推廣策略、租售策略、租售渠道、價格以及付款方式等圍繞

項目市場推廣及租售各方面提出的專業策劃建議及協助與跟蹤執行。

3．3．對項目各樣配套設施、交樓標準、間隔設計、租售部等涉及租售的有關專

題提出專業的意見及協助與跟蹤執行。

3．4．提供市場推廣建議及協助執行或監督執行，包括廣告宣傳、新聞宣傳、宣

傳渠道的選擇、現場包裝、賣場包裝、公關活動、促銷活動、宣傳資料、租售資料等。

3．5．提供租售組織部署建議并負責執行，包括租售人員對外宣傳口徑、租售人

員調動指引客戶策略、展銷會認購組織、促銷組織、租售流程、日常和階

段性現場租售組織等建議。

3．6．租售的執行，組織租售人員按照雙方制定的租售策略進行部署，并按要求

按時、準確、嚴格地執行。

3．7．對租售現場進行接待服務和管理，提供專業的現場接待工作，在甲方委托

范圍內與客戶簽署《認購書》及《商品房買賣(租賃)合同》、收取客戶按

揭資料和指導客戶交款。

3．8．現場客戶和租售信息的收集和整理，并提供租售日報表、月報表、季報表

等。

3．9．售后跟進工作，包括定期或階段性提交詳細之租售報告、客戶統計分析、籌劃及租售方面之檢討分析報告。

四、雙方日常溝通

情況等與租售相關事項。

4．2．甲乙雙方代表約定固定時間進行每月一次的項目租售總結和計劃例會，總

結每月的租售工作情況，對下個月的租售工作計劃進行討論和部署，甲方

及時介紹項目工程進度、配套等影響租售的各方面情況。

4．3．甲方以工作任務單的形式，向乙方發出任務要求。

五、簽字執行原則

宣傳口徑等工作需要甲方簽字確認，乙方才能組織實施。乙方簽字代表收

到相關資料后應根據甲方簽字代表要求予以簽收。

5．2．操作原則

5．2．1．所有關于租售策略、租售組織、租售資料、租售收費、對外宣傳

口徑等工作都需要甲方簽字確認，乙方才能組織實施。

5．2．2．乙方負責提出并制定所有推出單位之銷控,并經甲方同意批準后

方可執行，最新的銷控情況應同步向甲方匯報。

六、甲方責任與權利

6．1．負責保證該項目的開發、建設和租售的合法性，申辦有關租售之法律規定

批文和手續，并以法律或法規認可之程序進行租售。

6．2．甲方負責該項目宣傳推廣過程產生的所有成本費用。

6．3．甲方負責確定廣告公司并配合乙方工作，并承擔廣告公司相應費用。

6．4．甲方應及時提供乙方所需的各類資料及政府批文，并應確保所提供資料的真實性、合法性、準確性和完整性；應在行政上、業務上大力支持乙方，與乙方通力合作，以使乙方能順利開展工作及將雙方確認的建議貫徹于執

行中。

6．5．甲方有權及隨時對乙方所提交的策劃思路、策略、建議、報告分析等工作

文件、策略、管理企劃，提出修改要求，并檢查乙方工作情況。

4．1．甲乙雙方代表每周進行項目營銷例會，溝通包括策劃、客戶、租售和市場5．1．所有關于租售策略、租售組織、租售資料、租售收費、工作任務單、對外

6．6．甲方擁有決定，變更，否決項目市場策劃、租售策略、售價等涉及項目所

有決議的權利。如甲方對所提供的資料或雙方確定的有關項目所有策略和

執行辦法有變動，應及時以書面形式通知乙方。如因甲方未能及通知乙方

所造成的工作延誤或失誤，其相關的一切法律與經濟糾紛責任概由甲方負

責。

6．7．甲方應按本合同規定按時支付乙方代理費用。

6．8．甲方負責收取認購所交付之定金及房款。

6．9．一切有關本項目之合同文件均需甲方簽署。

6．10．甲方以工作任務單的形式向乙方發出任務要求，工作單中階段性的租售任

務應雙方協商及書面確定。甲方應在工作任務單中規定當月租售任務，并

以此對乙方的租售工作進行考核。

6.11.甲方負責提供項目現場的完善賣場環境及租售現場所需之物料及器材，保證

乙方可以正常開展合同約定的代理工作。

七、乙方責任與權利

7．1．乙方保證積極做好項目市場策劃、租售代理工作，按照有關法律規定和本

合同約定為甲方提供租售代理服務，對甲方所委托事項要準時完成。甲方

在本合同約定范圍內對乙方提出的要求乙方應及時執行。

7．2．乙方所有策劃方案、相關建議文案、市場調查、信息資料分析報告等以書

面形式向甲方匯報并經甲方同意批準后負責跟蹤執行。

7．3．乙方應按時按量完成甲方下達的租售任務，如階段性未達到租售任務則雙

方應作檢討及提出相應措施經甲方同意后予以調整。

7．4．乙方需按甲方要求制定樓盤售價表及付款方式，經甲方書面確認后進行租

售。如遇市場變化，甲方需調整目標均價及樓盤租售價表的，須提前三個

工作日以書面形式通知乙方執行；如乙方認為需調整目標均價及樓盤租售

價表的，亦須提前三個工作日以書面形式提出建議報請甲方同意后方可執

行。

7．5．乙方在租售過程中應認真謹慎，如出現因乙方租售失誤給甲方造成經濟損

失的，則經濟損失應由乙方承擔，甲方可從應付擁金中扣除。

7．6．乙方在租售過程中，應根據甲方提供的項目的特性和狀況向客戶作如實介

紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或失實，過度承諾，誤導客戶。

7．7．乙方應按照甲方確認之租售策略、促銷、折扣辦法等執行有關現場接待租

售等工作，非經甲方書面同意，乙方不得更改執行任何有關規定或決議。

7．8．乙方應按照雙方同意之決定嚴格執行。如乙方對有關項目市場策劃、租售

各方面的策略和執行決議認為需要變更的，乙方應及時以書面形式提出；

如甲方堅持原決定不變，應以甲方決定為標準執行。

7．9．乙方需確保按照有關法律、法規的規定，進行現場接待和租售認購工作。

在租售過程中不得存在有欺瞞、抬價、擅自收傭，賺取價差等不法租售行

為。

7．10．乙方有權按本合同約定收取代理費用。

7．11．乙方享有在該項目的宣傳媒體及資料上印上策劃租售總代理的字樣及乙方

標識的權利。但標識，文字，圖案等的位置及大小不得影響甲方或甲方項

目之宣傳效果。

7．12．乙方工作人員在對外接待有關客戶時，應明示其代理身份和職責范疇，不

得以任何方式誤導他人或令他人產生誤解。

7．13．在租售過程中如遇意外或緊急情況，除非雙方己協商分明，否則乙方有關

工作人員應先聽從甲方的有關安排和指揮，不得擅自主張，否則甲方有權

不予追認。

7．14．乙方在履行本合同過程中，不得侵害任何第三方的合法利益，否則如導致

第三方向甲方索賠，甲方因此造成的一切經濟損失由乙方承擔。

7．15 乙方收取甲方支付傭金時，須出具正規發票。

八、代理傭金的收取標準

8.1 策劃：

乙方派駐策劃人員進場策劃及實施銷售準備工作，不另外收取策劃費用。

8．2．銷售：

（1）取費形式：項目正式公開發售后，甲方按照月度成交額的百分比，每月10

日前向乙方支付上月銷售代理傭金；

（2）取費標準：按照合同成交金額的1.5%進行傭金提成，該比例與商品房成交額進行捆綁考核；甲方制定的月度成交額考核標準分別為：

2011年8月31日成交額考核標準為人民幣1000萬元；

2011年9月份成交額考核標準為人民幣1000萬元；

2011年10月份成交額考核標準為人民幣2000萬元；

2011年11月份成交額考核標準為人民幣1000萬元；

2011年12月份成交額考核標準為人民幣1000萬元；

若乙方按月達成考核標準，則當月成交傭金按照1.5%的標準取費；若當月乙方未達成考核標準，則當月傭金按照0.8%的標準取費；若2011年12月31日前總成交額達到4500萬，視同年月任務整體達標，則當年所有成交業績均可以按照1.5%收取代理傭金。

（3）銷售成交界定：

A、一次性付款客戶，簽定《商品房買賣合同》，繳齊首付房款，視為成交；

B、銀行按揭客戶，簽定《商品房買賣合同》及《銀行按揭合同》，繳齊首付房款，視為成交。

（4）本項目代理乙方無溢價分成收益條款。

8．2．租賃：

（1）租賃傭金的提取比例：按照已租賃商鋪的一個月的租金收取租傭；

（2）租賃傭金的提取時間：每月10日前完成上月之租賃傭金的結算和

支付工作；

（3）租賃成交標準：客戶簽定租賃合同，繳清兩個月押金及一個月租金。

九、保密責任

甲乙雙方同意無論甲方向乙方提供的有關信息情報、資料、合同或乙方向甲方提交的咨詢報告及相關條件，均是商業機密文件，未經過雙方許可，任何一方不得向第三方或第三人出示（政府或司法部門履行職務行為的調查等或雙方委托的律師，審計師，會計師的審查，驗帳等所需除外）。否則，雙方保留向對方追討由此而引起的直接或間接的經濟損失及法律責任。

十、違約責任

10．1．甲乙雙方承諾遵守合同所有條款，共同執行。

10．2．如甲方未能按本代理合同確認的期限向乙方支付代理費用，則乙方有權自

逾期之日起除應收款外，每天向甲方加收甲方當期未付款總額3‰的滯納

金，若延期支付達30天，則甲方需向乙方支付人民幣30萬元的違約金作為

賠償。

10．3．若因不可抗力的因素或政府行政行為因素造成本合同無法繼續履行，由甲、乙雙方各自承擔損失。

10．4．如出現其它違約責任，甲乙雙方可按《中華人民共和國合同法》向違約方

追究法律責任，并追討由此所造成的經濟損失。

十一、其他

11.1.代理關系終止后，乙方需將已售客戶的所有資料移交甲方，以便甲方繼續

跟進，而甲方亦須在不遲于移交后七天內向乙方支付所有酬金及其他應付款。

11．2．合同如有未盡事宜，甲、乙雙方協商簽定補充條款，補充條款與本合同具

同等法律效力。

11．3．本合同在履行過程中發生糾紛，雙方應及時協商解決。協商不成時，雙方

同意向武漢仲裁委員會申請仲裁。

11.4．代理合同壹式肆份，于雙方簽署人蓋章后生效，甲乙雙方各執貳份，具有

同等法律效力

甲方：

法定代表人（或委托代理人）：

簽訂日期：年月日

乙方：法定代表人（或委托代理人）：簽訂日期：年月日