第一篇：P2P產業鏈內幕全解析

剛剛過去的2014年，雖然P2P跑路平臺數量猛增，但亦不斷有新的資本密集進入，一半是海水一半是火焰的網貸行業熱度依舊不減。

事實上，如果將目光暫時從頻發的平臺風險事件移開，我們會發現，網貸行業的產業鏈涉及面較廣，比如技術模板、征信、評級、支付托管、審計、法律服務、擔保、行業培訓等。那么，發展勢頭異常強勁的網貸行業，上述環節的發展現狀如何、盈利情況怎樣、未來又將出現何種競爭格局等問題，有待探究。下面重點對P2P行業三大關鍵環節進行深度解析。

軟件商

P2P軟件商門檻低：模板良莠不齊價格相差幾十倍

2014年，是P2P行業發展更為迅猛的一年，多家機構預計2014年全年P2P交易額將突破3000億元，而2013年這一數據僅為874.19億元。與此同時，P2P平臺數也超過1500家。不過，在網貸行業飛速發展的背后，P2P軟件提供商卻魚龍混雜。

據《每日經濟新聞》記者了解，一家名為山東金錢柜網絡科技有限公司（以下簡稱金錢柜）的P2P軟件商宣稱已為150多家P2P平臺提供了1000多套解決方案，不過，多家被“合作”的P2P公司向記者表示，平臺并未讓其提供軟件系統，并向其傳送了律師函，以維護平臺著作權。

記者還發現，P2P軟件提供商門檻很低，資質不全，淘寶上提供的軟件模板從2000元到五、六萬元不等。業內人士表示，一旦被黑客找到漏洞，其他用這套系統的平臺也會淪陷，對網貸投資者很不利。

金錢柜稱為150多家平臺提供解決方案

記者注意到，金錢柜在其網站“成功案例”一欄中，羅列了一些和其合作的P2P平臺，其中包括禮德財富、理財范和e速貸等知名平臺。

對此，記者詢問了這三家平臺，不過他們都向記者表示，平臺的軟件系統都由自己開發，享有著作權，并向金錢柜方面發去律師函。

e速貸副總經理黃遠里告訴記者，平臺軟件不是金錢柜的，從來沒跟金錢柜合作，是自己團隊開發的，金錢柜的案例是假的。

理財范相關負責人也表示，網站系統都是自己開發的，沒有用第三方的系統。記者就相關問題采訪金錢柜方面時，金錢柜相關負責人以繁忙為由，拒絕了記者的采訪。記者還以P2P平臺的身份詢問了金錢柜客服人員，客服人員表示，“我們做了好多平臺，客戶的線下產業多種多樣的，有擔保貸款，有做房地產的”，并稱禮德財富和理財范也是該公司的客戶。

記者在金錢柜網站上看到，該公司成立于2010年，而在2013年P2P行業爆發前夕，該公司接到P2P借貸平臺第一筆訂單，開始正式進軍P2P網貸軟件開發行業。截至2013年10月，金錢柜成功交易120套P2P網貸系統軟件，成功得到良好運營的達到100多家，目前已為150多家P2P網貸平臺提供了1000多套解決方案。

據了解，能為150家平臺提供解決方案，已經屬于業務量很大的軟件提供商。另外，值得一提的是，近期，更有傳聞金錢柜將在上海股交中心掛牌。不過，多位業內和軟件商卻向記者表示，他們對此家軟件商并不了解。記者進一步了解到，除了金錢柜，P2P軟件商無憂科技也在其網站上宣稱合盤貸的系統由他們提供。不過，合盤貸某負責人告訴記者，公司自2012年成立起，從未與無憂科技有過合作。

不合格軟件系統或給投資人造成損失 記者調查發現，軟件商準入門檻很低。

融寶科技相關負責人告訴記者，P2P網站模板開發現階段沒有準入門檻。

而各家軟件商報價差距也很大，記者搜索淘寶上提供的軟件模板，報價從2000元到數萬元不等，相差數十倍。

金錢柜客服告訴記者，其公司優質的P2P軟件模板的市場售價是8.9萬元，報價在同行中屬于中下。

據了解，目前成熟的軟件商的報價較高，上述融寶科技負責人表示，P2P軟件基礎模板的市場售價是20萬元起，可根據客戶個性化的需求定制增加其相應的功能。

上述合盤貸負責人告訴記者，他們之所以考慮自己開發系統，原因在于自己開發的系統是可控的，熟悉整體的框架便于修改，別人開發的代碼和整體架構都不清楚。

“自己開發的系統會包含信審系統、支付系統等，有好幾臺服務器和通道，數據實時備份。這樣的話成本會很高，以一個20人的團隊，每月1萬～1.5萬元的工資，半年的開發和調試周期，需花費200萬元，一年至少500萬元。”上述合盤貸負責人表示。

黃遠里則告訴《每日經濟新聞》記者，目前P2P軟件市場很混亂，有些P2P軟件開發商并沒有所宣傳的那樣有實力，其開發出來的系統被平臺使用后，一旦被黑客找到漏洞，其他用這套系統的也會淪陷，對網貸投資者也不利。

黃遠里進一步表示，系統開發商也有道德風險和虛假信用的問題，他們可能會把源代碼賣給黑客，或者防火措施不夠被黑客拿到。假如黑客發現開發者或平臺沒有發現的漏洞，進而攻擊投資者賬戶，會給平臺和投資人造成巨大損失。

“軟件開發市場良莠不齊，不利于投資者保護，不合格的沒有經過認證的軟件開發商，安全性能差，源代碼容易泄露。對于一個負責任的平臺來說，開發自有的系統，源代碼泄露可能性很小。”黃遠里稱。

據了解，e速貸剛開始找過（軟件）合作方，但有些缺陷，與其他平臺系統千篇一律，容易成為攻擊對象，現在該平臺有幾十人做技術服務。

不過，即便P2P軟件市場混亂，但P2P市場日趨龐大的需求，也意味著相對應的互聯網金融軟件的開發市場發展潛力巨大。

據了解，P2P軟件商的盈利，通常來自開發費用、增值費用、后續維護費用。資金托管

P2P資金托管業務發展迅猛銀行或成主流

目前，雖然行業監管政策暫未出臺，但監管層已多次明確表示，要求P2P平臺的資金必須進行獨立托管，加上投資者出于對資金安全的普遍擔憂，一些網貸平臺紛紛與第三方支付平臺合作。

近日，《每日經濟新聞》記者了解到的最新數據顯示，目前與匯付天下合作賬戶托管的P2P平臺近500家，易寶支付則已達400家。“銀監會創新監管部主任王巖岫9月底提出的P2P監管十點思路，其中就包括P2P的資金必須托管。第三方支付資金托管能夠保證資金流的合規，以及資金實物安全，但無法保證投資人資金的投向安全，也就是無法徹底解決P2P平臺單項目的項目風險以及P2P平臺的道德風險。”一家第三方支付機構人士分析指出。

與此同時，2014年，不少銀行也在試水P2P資金托管業務。

多位業內人士分析認為，第三方支付與銀行各有優勢，銀行有很強的公信力，從背書的角度毫無疑問優于第三方支付，但P2P平臺與第三方支付企業具有同樣的“互聯網”基因。另外，未來銀行與第三方支付機構不會因為爭奪資金托管客戶而產生激烈競爭，銀行會是主流，第三方支付則可以彌補P2P平臺資金托管于銀行的不足或缺陷。

部分平臺擔憂第三方支付資金托管

隨著監管層多次提及，第三方資金托管儼然已成P2P平臺的“標配”。自2013年初匯付天下率先建立了國內首個第三方P2P托管賬戶體系之后，易寶支付等相繼推出P2P資金托管業務。

《每日經濟新聞》記者獲取的最新數據顯示，易寶支付P2P資金托管規模目前每月托管資金近30億元，累計已超100億元，P2P平臺接入的已達400家；匯付天下接入的平臺則近500家。而網貸之家數據顯示，截至2014年12月，網貸行業運營平臺已超1500家。由此可見，易寶支付和匯付天下占據網貸行業資金托管的大部分市場。

不過，記者也從多位P2P平臺人士處了解到，他們對第三方支付公司資金托管也有一些擔憂。

“目前，第三方支付公司資金托管仍存在一些問題，我們也曾和監管層、行業協會及第三方支付公司做過溝通，按照現在的模式，一般每家平臺只固定與一家第三方支付合作，由于所有的借款人、交易記錄都掌握在第三方支付公司，一旦第三方支付公司出現諸如系統等問題，平臺便無法正常運作。此外，第三方支付公司在獲取平臺的相關信息后，平臺難免有一些擔憂，比如第三方支付能否做好內部風控？如何提供更好的安全保障服務？如何保證只做裁判員，不做運動員？”金信網COO安丹方分析指出。

九斗魚CEO郭鵬在接受《每日經濟新聞》記者采訪時也表示，目前所謂的第三方支付公司的資金托管，都是支付公司完全按照P2P平臺的指令進行操作，同樣避免不了P2P平臺的自融和跑路問題，自融現象是平臺上的道德風險，而完全合規的P2P平臺需要靠風控來維持，風控做得好，平臺才能持續。

人人貸首席運營官顧崇倫亦分析指出，首先，目前P2P平臺存放在第三方支付公司的所有資金，是統一存放在以支付公司的名義開具的銀行賬戶中，因此支付公司確實存在挪用的可能性，且銀行無法有效甄別，這也是監管機構的擔憂之處。

其次，第三方支付內部賬戶之間的資金轉移，在銀行系統里并不體現，因為內部賬戶的資金轉移并不影響第三方支付在銀行賬戶的總金額。

第三，P2P公司對開設在第三方支付上的賬戶擁有控制權，可以提取資金，因此如果某些居心不良或者經營不善的P2P公司想攜款潛逃，是有可能性的。

此外，第三方支付是否具備資金賬戶托管的資質與能力這一點也存有爭議。業內：銀行資金托管將成主流 2014年，除了第三方支付機之外，不少平臺也在探討與商業銀行進行資金托管的合作。不過，目前真正實現銀行托管的平臺屈指可數，除與長沙銀行合作的拍拍貸外，多為銀行系P2P平臺，如國開金融旗下的開鑫貸、包商銀行的小馬BANK。

對此，有業內人士指出，之所以極少銀行展開P2P資金托管業務，主要是因為目前監管層方面尚未明確表示銀行是否可以（做這個業務）。

“如果銀行能夠開展P2P資金托管業務，在銀行與第三方支付機構之間，平臺肯定愿意選擇與銀行展開這方面合作。”財行者CEO劉浩告訴記者。

郭鵬則指出，具體的資金托管合作方需要根據國家政策來確定，若監管部門沒有明確的規定，則會選擇更有利于其平臺投資者操作的機構來進行合作。

那么，未來為了爭奪托管客戶，第三方支付與銀行會否展開貼身肉搏嗎？網貸行業資金托管業務的格局是否發生巨變？

“第三方支付與銀行各有優勢，其中銀行有很強的公信力，從背書的角度毫無疑問優于第三方支付。銀行傳統資金托管業務為大賬戶托管模式，選擇被托管方為傳統的金融機構，因這種金融機構有很高的準入門檻，基本不存在跑路風險。而互聯網金融行業，基本無準入門檻或準入門檻低，最大的風險為道德風險。銀行和第三方支付在互聯網金融行業的資金托管業務上面臨問題是一樣的，銀行資金托管也無法解決平臺的單項目風險及平臺的道德風險。另一方面，第三方支付具有體制優勢，第三方支付的服務更周到更便利。”易寶支付互聯網金融行業線總經理許現良分析指出。

許現良進一步表示，從競爭的角度看，銀行與第三方支付各有優劣勢，主要看具體某平臺的訴求和選擇，長遠來看，P2P平臺與第三方支付企業具有同樣的“互聯網”基因，所以第三方支付和P2P平臺更有可能成為一家人；從合作的角度看，如果銀行和第三方支付能夠找到一種合作模式，將雙方的優勢充分結合，可能會更有利于互聯網金融的長期健康可持續發展。未來參與企業越多，市場會越來越規范。

財行者CEO劉浩在接受《每日經濟新聞》記者采訪時亦表示，銀行與第三方支付機構倒不至于會產生激勵競爭，畢竟銀行本身對于P2P平臺還是有一定進入門檻的，不是說每家平臺都能進入到銀行進行資金托管的，如平臺必須管理團隊過硬、風控環節夠強、交易量和規模相對較大，這樣銀行才會給其托管。此外，未來P2P資金托管的主流一定是銀行，而第三方支付，則是彌補托管于銀行的不足或缺陷，比如一些客戶的卡，平臺合作的托管銀行不支持，恰恰第三方支付可以。但這樣的格局形成大概要兩年左右時間。

第三方服務機構漸增盈利難題待解

一個很老的故事：歷史上，美國西部淘金熱剛出現時，人們蜂擁去西部淘金，但很多人沒有帶工具，于是有人開始賣淘金用的鏟子。后來淘金熱結束，那些賣鏟子的人反而賺得多。

目前，當越來越多的人涌入，打算挖互聯網金融這座“金礦”時，“賣鏟子”的人也迅速增加。其中，有的提供軟件和網站模板之類的技術服務，有的提供支付服務，同時還有第三方機構做評級、法律、咨詢等方面的服務。

在業內人士看來，隨著互聯網金融的發展和市場的逐漸完善，為了滿足日漸增長的各種配套需求，第三方服務的市場潛力正引起相關各方高度關注。

服務機構日漸增多 一位業內人士對《每日經濟新聞》記者表示，事實上，目前P2P行業的服務機構有很多，涉及到各個方面，還有一些針對行業的培訓、第三方、評級、數據等等各方面的內容。

P2P借貸行業中，最早同時已被更多人了解的或許是成立于2011年的網貸之家。據其聯合創始人朱明春此前介紹，網貸之家成立之初也曾猶豫過，是不是應該去做P2P平臺，后考慮到當時并沒有相關的人員和團隊，而且行業也需要這樣一個服務機構，所以最終決定做一個資訊交流平臺。

除網貸之家外，行業里做第三方服務的機構還有不少，包括網貸天眼、第一網貸等第三方平臺，而隨著行業的不斷發展，仍繼續有新的機構進入網貸行業。

據了解，棕櫚樹是一家于2013年下半年成立，針對P2P機構服務的第三方平臺，目前該公司的定位主要是做P2P平臺的評級。成立之初，該平臺并沒有明確的定位。

“當初想做的是媒體相關方面的服務”，棕櫚樹CEO洪自華對《每日經濟新聞》記者表示，后來，隨著對這個行業的逐漸了解，以及在發展過程中了解到大家需要這樣的一個評級機構來幫助投資人，這里面有很大的一塊細分市場。

其實，在P2P行業不斷向前發展的過程中，法律、審計等方面的服務也必不可少。一些律師事務所也推出了相應的服務。

大成律師事務所律師肖颯表示，一般律師事務所做互聯網金融會由專門的部門或者專家團隊來做，因為互聯網金融行業有它的特殊性，或許會涉及到法律紅線的問題。所以團隊里要有懂刑法的律師，而針對互聯網金融機構的服務并不是一個人就能夠做好。

隨著監管層對行業要求日趨嚴格以及市場競爭的加劇，一些P2P平臺為了合規及提高透明度，也引進了外部審計機構對自身平臺進行審計。不過，有業內人士對記者表示，目前，業內開展審計的平臺并不多，但隨著行業的發展，未來肯定會有很大的需求。

利于促進行業發展

洪自華表示，國外市場化的金融離不開市場化的機構，比如評級機構、律師事務所、會計師事務所等，而正是有這些的機構服務，共同組成金融市場，才能夠提高市場風險定價的水平和市場透明度。國內P2P行業的發展，也需要相關的行業評級、法律以及審計等相關機構。

肖颯對《每日經濟新聞》記者表示，互聯網金融涉及到很多創新，但很多時候不知道哪些該做哪些不該做，而律師的進入就會告訴大家，界限在哪兒。比如有人在互聯網上做彩票的東西，但這個是需要資質的，企業有時候不知道這些，如果直接做了，就可能會涉及刑法方面的非法經營罪，甚至可能涉嫌犯罪。

洪自華認為，相關的服務機構對行業發展有很大的促進作用，只有第三方的機構進行有效監督，這個行業才會得到更健康的發展，大多數投資者參考第三方審計和評級機構的結果來進行投資，才是將來的發展方向。

不過，服務機構也會面臨一定的困境，比如P2P平臺一旦出現問題，會否牽連到服務機構等，相關各方比較關注。

洪自華認為，如果評級對象出了問題，評級機構可能會承擔聲譽風險，但只要評級保持了獨立性，所提供的服務也是一個投資參考，不應該成為最后的兜底者。肖颯表示，目前，律師事務所和P2P平臺合作很多都是做一些專項的服務，并不是直接為平臺做法律背書。比如，最近出現很多創新的業務，律所會給平臺做一個合規審查。

對于評級機構可能存在道德風險的問題，洪自華表示，只要這個市場是充分競爭的狀態，評級機構也要在乎自己的聲譽。

面臨盈利難題

雖然與網貸相關的產業已逐步顯現，但在當前情況下，要真正發展起來仍面臨一定的困境，大多數機構還處在前期燒錢階段，尚未實現盈利。

以網貸之家為例，該機構將自身定位為第三方資訊交流平臺和門戶網站，目前還推出了評級服務，每個月定時發布行業數據，但這些都是免費項目。目前，其主要收入來源是網站上的廣告。此外，網貸之家還在大力打造一個全新的項目“投之家”，為P2P平臺做一些導流。

據了解，更早的時候，網貸之家曾經為一些新入行的平臺提供軟件模板服務和人員培訓等，但是隨著行業的逐漸成熟，這些項目已經不太好做了。“以前，大家對網貸行業不了解，所以需要培訓，現在，隨便到市場上去挖一個人，都可以了解到這些。”網貸之家一位內部人士表示。

棕櫚樹的情況也類似。據洪自華介紹，目前，該平臺的主要業務網貸評級是屬于免費的項目，公司并沒有太多的收入來源，仍然處在投入階段。

洪自華表示，目前，還只有少數P2P平臺意識到審計和評級的作用，大部分平臺比較關注的還是能不能帶來流量，能夠給他們（平臺）引流。

不過，洪自華也表示，其更多關注的，是長遠來看（棕櫚樹）對這個行業的作用。如果將來平臺能夠做到很強的公信力，得到市場認可，評級結果能夠起到很好的引導作用，評級肯定還是可以做到收費的。從國外的模式來看，將來收費才是常態。

第二篇：全產業鏈新模式

中國房地產商務聯盟開創全產業鏈服務新模式

1月11日下午，中國房地產商務聯盟在“2010-2011中國家居及房產配套產業創新峰會”上正式成立，出席儀式的嘉賓有中國房產信息集團(CRIC)董事會聯席主席兼總裁周忻、中房信聯席總裁兼新浪樂居總經理羅軍、中國房地產業協會秘書長苗樂如、房商集團總經理文東、中國消費者協會的秘書長楊紅燦、中國建筑裝飾協會常務副會長徐鵬、北京科技大學的教授趙曉等。這一標志性事件，表明長久以來開發商和供應商服務商所期望的采購對接，有了新的發展模式和推動力，由此將掀起房地產業鏈在2011年的整合浪潮。

房商聯盟啟動現場

在成立儀式上，中國房地產業協會秘書長苗樂如指出，房地產相關行業的企業長期在不確定性中勃發生長，并將能繼續勇往向前。他說，房商聯盟是廣闊的平臺，應運而生，順勢而上，使得行業的發展能更有效率地把握信息化、城市化、市場化、國際化下的歷史發展機遇。

中國房地產商務聯盟啟動

此外，苗樂如強調，在新形勢下，房地產業在十二五期間還有特殊的使命，如結構調整，包括調整產品結構、產業結構。苗樂如稱：“從轉型來說，房地產業要做到低碳節能減排，應用新技術新產品，因而面臨著很重要的題目，特別是是供應商配套產業，新技術新產品層出不窮，如何和開發商的項目對接起來，做到信息暢通，產品推廣，技術交流。從這個角度來講，我覺得這個房商聯盟平臺是應運而生的，而在房地產還有發展的前景下，我們的合作也應該應運而生。旨在銜接產業鏈信息鴻溝的房商聯盟，由中國領先的線上、線下房地產信息及咨詢服務供應商中國房產信息集團發起主辦，由中國房地產業協會及中國房地產研究會進行指導。房商聯盟的宗旨是：搭建房地產業鏈平臺，推動地產人、產業鏈上下游企業的商務交流與合作。房商聯盟的核心服務價值就是快速推廣相關行業新技術、新產品 的應用，促進不同行業間資源整合及標準制定的完成，為各個行業企業提供健康高效的品牌發展之道。

從現在開始，房商聯盟將在各個協會的聯合下，充分利用線上平臺新浪地產網(聯盟官網)及新浪微博(最具影響力的微博客營銷通路);線中平臺《地產界》(聯盟官方刊物)及新浪房產百事通(房地產全產業鏈服務中心);線下平臺高端論壇、考察采購活動、經理人沙龍、聯盟商學院等交流平臺的高端商務服務為聯盟成員提供最優質的信息交流服務系統。所有參與商務聯盟的各方，都將從中共享產業整合平臺之利。

第三篇：婺山水有機茶種植內幕全解析

婺山水有機茶種植內幕全解析

有機茶是目前最受歡迎的茶種類，但是，這種茶的產量卻少之又少。基本只占全國茶葉總產量的1%。它的產量之所以如此之少，完全是源于它的種植方法條件苛刻。比如：有機茶的代表品牌之一的婺山水有機茶，它的種植技術就及其復雜和苛刻。婺山水有機茶種植內幕全解析：

點綴式種植：

真正的有機茶園，絕非一望千畝的大面積種植。而是方圓不到10畝的小茶園，點綴在群山之間，與森林融為一體，同沐陽光，同飲山泉，過著室外桃源一樣的淳樸自然生活。遠看，茶園即是森林的一部分，這樣的種植也避免了蟲害過于單一，茶樹種群品質退化的可能。生物鏈除蟲

茶樹種植遵循自然法則，沒有人工干預。茶樹也是生物鏈上的一部分，任那些經受不了蟲食的茶樹自生自滅，我們相信，不能成為生物鏈上一環的茶樹一定不是健康的茶樹。當然，山間鳥雀是茶園的忠實守護，得益于它們的保護，也避免了像常規茶園那樣爆發大面積蟲害的可能。

人工除草

作為有機茶園，嚴格禁止使用除草劑等一切人為化學添加物。每年，茶廠工人都要上山除草兩次，一次是在初春，工人將一人多高的雜草連根拔起，埋在茶樹周圍，作為初春最好的有機肥。一次是在秋后，除草可以為準備過冬的茶樹蓄積養分。因為茶園過于分散，除草的工人需早早上山，勞作一天僅除草幾畝而已，每次除草的工作都要持續一個月的時間。盡管艱辛，但為了制出純天然有機好茶，再多的辛苦也是值得的。

波浪式揉捻

揉捻在波浪式揉捻機內進行，波浪式的起伏可以使茶葉在機器內翻滾，使揉捻充分。果木炭三烘三焙

紅茶遵循了古法，用果木炭烘焙，每一次烘焙都需要烘焙師寸步不離守候24個小時，出籠后再次烘焙，如此反復三次，才成就了婺山水有機紅茶的高端品質。口感醇厚，香味持久。想要獲得好的有機茶，那么，在種植上就一定需要下很大的功夫和時間，并且因都是天然種植，植物成熟周期就會變成。這便是導致有機茶產量少價格貴的原因了。

第四篇：新能源汽車產業鏈解析

新能源汽車產業鏈解析

傳統汽車產業鏈主要包括四個方面： 產品的技術，主要是指產品的工程開發； 零部件的采購； 汽車制造廠商； 銷售和服務。

據統計，在整個汽車產業鏈上共有100多個相關產業：上游主要涉及鋼鐵、機械、橡膠、石化、電子、紡織等行業；下游則涉及保險、金融、銷售、維修、加油站、餐飲、旅館等行業；中游為整車及其零部件行業。

新能源汽車在傳統汽車產業鏈的基礎上進行延伸，形成了一條全新的產業鏈條。上游主要增加了電池、電機、電控系統、專用自動變速器等部件，下游充電設施、電池回收等產業也在新能源汽車的帶動下獲得了快速發展。

上游電池、電機、變速器和電控系統作為新能源汽車產業鏈中最關鍵、最核心的環節，占據了整個產業價值鏈的高端部分。在新能源汽車的成本構成中，電力驅動系統（包括動力電池系統和電機驅動系統）的占比是最高的，以插電式

混合動力汽車（PHEV）為例，電池電機及相關組件成本約為燃油系統的兩倍，而在純電動汽車（EV）的成本構成中，電力驅動系統占比可以達到整車的50%以上。

根據預測，2017年全球新能源汽車產量將達到634萬輛，其中混合動力汽車357萬輛，純電動汽車277萬輛。以此粗略估計，2017年新能源汽車對下游產業電池的需求規模將達250億美元，而對電機的需求規模也將達144億元，電池和電機產業未來5年復合增長率將達到32%和35%。

四、鋰電池全產業分析

1、鋰電池是當前新能源汽車電池系統的首選

鋰電池性能優異如果說內燃機汽車的心臟是動力系統，那么新能源汽車的心臟則是電池系統，因為電池系統的優劣直接關系到汽車的行駛里程、使用便利性等方面，而目前新能源汽車最大的技術瓶頸也恰恰是在電池系統上，比如對比能量、比功率、充放電效率以及穩定性、成本等都有極高的要求。

目前新能源汽車所使用的動力電池主要包括鉛酸電池、鎳氫電池、鋰電池等。除了輕度混合動力使用鉛酸電池、中度混合動力車使用鎳氫電池外，絕大多數的新能源汽車都是使用鋰電池作為其核心部件。鋰電池之所以能夠在新能源汽

車領域獲得大規模普及，主要是由于它相比其他類型的電池，具有比能量高、循環壽命長、自放率低、使用溫度范圍寬、無記憶效應等優勢。而鎳氫電池由于比能量較低以及成本較高，性價比相對較低，將逐步被鋰電池所取代。

美國2015 年實現100萬輛電動車銷量的計劃以及日本的第四代普銳斯混合動力汽車都已提出要全面應用鋰電池，而對于中國這樣擁有巨大新能源汽車潛在市場的國家而言，鋰電池無疑也是電池系統的首選，鋰電池產業在下游新能源汽車的推動下將迎來重大的發展機遇。

2、鋰電池全產業分析

鋰電池產業鏈主要由鋰礦資源、鋰電池原材料（包括正極材料、負極材料、隔膜、電解液）以及電芯制造與封裝構成，其中鋰電池原材料占據了鋰電池價值鏈的主要部分，約占鋰電池總成本的75%。⑴、正極材料

正極材料是鋰電池四大關鍵材料之一，約占電池制造成本的30~40%，是決定電池安全、性能、成本和壽命的關鍵材料。智能手機與平板電腦的強勁需求支撐了鋰電池與正極材料行業的增長，2012年中國鋰電池產量約40億只，正極

材料消費量約3.8萬噸。未來在動力電池與儲能電池的應用，鋰電池正極材料將有巨大的增長潛力。

目前國內市場上鋰電池正極材料主要有鈷酸鋰、錳酸鋰、鎳錳鈷三元材料及磷酸鐵鋰等，其中鈷酸鋰是現有正極材料中商業化最高、技術最成熟、產量最大的品種，主要用于手機、數碼產品等小型電池領域，但由于原材料鈷和鎳金屬價格高昂、污染較為嚴重，且電池在大型化后，會有易燃易爆的危險，所以無法在動力鋰領域獲得發展。相比之下，正極材料為錳酸鋰、三元材料和磷酸鐵鋰的鋰電池安全性能會更好一些，而且成本上也更具優勢。

目前整個產業投入主要集中在錳酸鋰、三元材料和磷酸鐵鋰這三種材料。磷酸鐵鋰由于具有另外兩種材料所不具備的循環壽命和材料成本方面的潛在優勢，被業界普遍看好，代表著動力電池正極材料的未來發展方向，但目前在技術方面尚不成熟，離大規模產業化仍有較長一段時間。而三元材料則融合了鈷酸鋰和錳酸鋰的優點，在小型低功率電池和大功率動力電池上都得到了應用，但由于鈷是一種貴金屬，價格波動大，所以對其價格競爭力影響較大，隨著性能更加優異的磷酸鐵鋰的技術開發，三元材料大多被認為是磷酸鐵鋰未大規模生產前的過渡材料。

近年來鈷酸鋰的市場份額已經在逐步下滑，而三元材料增長最為迅猛，目前已經超越鈷酸鋰成為份額最高的正極材料。與此同時，其他類型的正極材料如錳酸鋰、磷酸鐵鋰也都獲得了較快的發展，鋰電池正極材料已經從單一的鈷酸鋰產品進入到鈷酸鋰、三元材料、錳酸鋰、磷酸鐵鋰等多種類型共同發展的階段。

從全球范圍的競爭格局來看，目前鋰電正極材料生產商主要分布于中國、日本、韓國這三個國家，其中韓國優美科和日本日亞化學仍然占據了全球前二的市場份額，但近年來國內正極材料企業發展迅速，已經躍居為全球供給量最大的國家，國內上市公司杉杉股份和當升科技更是國內企業中的佼佼者。

與國內企業相比，日本和韓國的正極材料企業在整體技術水平和質量控制能力具有較大優勢，而且國內企業在生產方法上參差不齊，在關鍵技術的提高上仍需較長一段時期。因此，目前國內企業若要超越日韓企業，難度依然很大，尤其是在高端鋰電池市場，目前幾乎是由日韓所壟斷，由于技術門檻較高，國內企業進入高端市場的難度較大。近期非常暢銷的Tesla Model S就是定位于高端市場，由于對汽車的品質、性能、安全性要求較高，且其足夠高的售價也使它能

夠選擇最好的上游材料，所以日韓企業的正極材料仍然是其首選。

國內相關上市公司介紹：

杉杉股份（600884）

公司是最早涉足鋰電池行業的企業之一，從最早只生產負極材料，逐步形成目前的正極、負極、電解液三大產品體系。公司正極材料主要由子公司湖南杉杉新材料公司生產，除了主導產品鈷酸鋰，公司還在積極開發錳酸鋰、多元系、磷酸鐵鋰、鈦酸鋰等產品，產能共10000噸，是國內第一、全球第三的正極材料生產商，國內市場占有率約14%。公司客戶主要分布在國內市場，與國內大部分鋰電生產商都有供貨關系。

當升科技（300073）

公司主要從事鈷酸鋰、多元材料及錳酸鋰等小型鋰電、動力鋰電正極材料的研發、生產和銷售，產能為7000噸。公司產品同時面向中、日、韓三個國家的鋰電生產商，公司在國際前6大鋰電巨頭中擁有5家客戶，包括三星SDI、LG化學和深圳比克等。

中信國安（000839）

公司擁有豐富的鋰資源，可以為正極材料的生產提供關鍵原材料，并擁有相對完整的鋰電池產業鏈。公司正極產品有鈷酸鋰、錳酸鋰和鎳酸鋰，產能為2000噸，是目前國內最大的正極材料鈷酸鋰和錳酸鋰的生產商。中國寶安（000009）

中國寶安雖然主營房地產和醫藥，但在鋰電池正極材料領域其擁有較高的行業地位，是國內磷酸鐵鋰正極材料標準的制定者。公司控股的貝特瑞公司主要生產磷酸鐵鋰和錳酸鋰，產能分別為1500噸和600噸，主要給大型電池廠商實驗供貨，如天津力神、江蘇雙登等。金瑞科技（600390）

公司參股的湖南長遠鋰科有限公司主營鈷酸鋰、錳酸鋰、三元材料等鋰電池正極材料，是國內正極材料最為齊全的公司之一。公司在生產正極材料前驅體方面具備明顯優勢，其產品質量甚至優于日本企業，國內幾家正極材料的龍頭企業都從公司購買前驅體，同時，公司是松下國內唯一三元材料前驅體供應商，松下的18650電池單元使用的正極材料選用鎳鈷鋁鋰（LiNiCoAlO2），其前驅體的供應商就是公司的控

股子公司金天能源材料有限公司。目前公司正極材料產能可達到2000噸，未來準備將產能進一步擴至10000噸。

橫店東磁（002056）

公司于04年和上海交通大學聯合開發正極材料，目前已擁有正極材料生產技術的知識產權，其磷酸鐵鋰正極材料已于今年3月進行批量試產。江特電機（002176）

公司的控股子公司江西江特鋰電材料有限公司主要生產富鋰錳基正極材料（新型材料）和三元正極材料，產能為1000~1200噸，下游客戶主要為動力電池生產商。江蘇國泰（002091）

公司控股的江蘇國泰鋰寶新材料有限公司建設1100 噸/年正極材料（錳酸鋰、磷酸鐵鋰、三元材料）的產業化項目正在逐步推進當中，目前已在進行市場推廣、客戶評價和試銷。

⑵、負極材料

負極材料是生產鋰電池過程中另一個關鍵材料，它直接影響著鋰電池在安全性能上的表現。作為鋰電池的負極材料，需滿足以下要求：

正負極的電化學位差大，從而可獲得高功率電池； 在鋰離子的嵌入反應中自由能變化小；鋰離子的可逆容量大，理離子嵌入量的多少對電極電位影響不大，這樣可以保證電池穩定的工作電壓；高度可逆嵌入反應，良好的電導率，熱力學穩定的同時還不與電解質發生反應；循環性好，具有較長循環壽命；鋰離子在負極的固態結構中具有高擴散速率；材料的結構穩定、制作工藝簡單、成本低。

目前無論是國內還是國外，在負極材料的選擇主要還是以石墨（天然石墨、人工石墨、中間相碳微球、碳纖維）為主，其中天然石墨占據了全球50%以上的份額，而人造石墨和中間相碳微球在動力電池領域更具競爭力。

石墨具有導電性好、結晶度高、充放電比容量高的優點，但也存著一些難以克服的弱點，比如石墨在電解液中會形成鈍化膜，會引起能量的損耗，而且當電池充電時，石墨負極表面會析出金屬鋰從而引起電池短路。隨著溫度的升高，石墨負極將首先與電解液發生放熱反應，有可能會生成易燃氣

體，發生燃燒的風險較大，所以石墨并不是最理想的負極材料，未來被非碳負極材料取代的可能性很大。

盡管世界各國都對各種非碳負極材料進行了深入研究，特別是近年來納米結構的非碳負極材料如錫的復合氧化物、鈦氧化合物及鈦酸鹽類化合物等，受到了廣泛關注，但是這些材料仍存在很多問題尚未解決，無法實現大規模應用，還需要在生產路線和工藝進行不斷改進。

由于石墨負極材料技術含量較低，因此國內企業在該領域發展極為迅速，負極材料也是國內鋰離子電池四大關鍵組件中唯一實現產業化的材料。目前深圳貝特瑞新能源材料、上海杉杉科技等都已經躋身世界級公司，其中，深圳貝特瑞市場占有率為全球第二，客戶包括松下、三星等130多家廠商。除了國內企業，全球負極材料生產企業主要來自日本，其中日立化成一直穩居全球第一。

國內相關上市公司介紹：

中國寶安（000009）

公司控股的深圳貝特瑞是國內第一、全球第二的負極材料供應商，是國內鋰電池碳負極材料標準制定者。公司產品主要有天然復合石墨、人造石墨、球形石墨以及天然微粉石墨的負極材料，年產能共26000噸，國內市場份額70%以

上，全球市場份額23%。公司產品不僅面向國內40多家鋰電生產商，包括TCL、比亞迪、比克、力神等，還大量出口至日本、韓國、美國等多個國家，客戶覆蓋韓國三星、日本松下、三洋等多家國際鋰電巨頭。

杉杉股份（600884）?

公司是國內負極材料的龍頭企業之一，其技術和產品性能都處于國際領先地位。公司負極材料主要由子公司上海杉杉科技生產，其負極產品可以分為中間相、人造石墨、天然石墨、綜合型四大系列，并積極開發硬炭等新品種，年產能達到12000噸，國內市場份額約24%。公司目前負極材料主要應用于消費電子鋰電池，而且主要是滿足國內鋰電企業的需求，其動力鋰電業務產能雖然較小，但未來發展空間較大，公司已經與德國動力電池企業EVONIK 簽訂動力電池供貨協議。⑶、隔膜

隔膜是保證鋰離子電池安全穩定工作的核心材料，主要難點在于復合材料、厚度、強度、孔徑等。隔膜是鋰電材料中技術壁壘最高的一種高附加值材料，毛利率一般可以達到40%以上。由于具備較高的技術壁壘，目前世界上只有日本、美國等國擁有電池隔膜的先進生產技術和相應的規模化產業。

目前全球隔膜市場仍主要被日本旭化成工業、日本東燃化學、美國Polypore、韓國的SK等企業主導，按照市場份額可以分為三個梯隊：第一是旭化成、Polypore 和東燃化學，市場占比約64%；第二梯隊為日本宇部、SK和美國Entek，占比約28%；第三梯隊主要來自中國隔膜的“三巨頭”，包括星源科技、金輝高科和新鄉格瑞恩，國產隔膜主要集中在中低端市場，市場占比約6%，目前我國80%以上的鋰電池隔膜需求仍然依賴于美日的進口，而動力鋰電隔膜基本全部由國外供應。預計到2015年，國內隔膜需求量約4億平方米，其中動力鋰電隔膜約1億平方米，2012年國內鋰電池隔膜企業總產量僅為1.8億平米，隨著未來國內隔膜尤其是動力鋰電隔膜產能的進一步擴大，國內隔膜產品將有極大的進口替代空間。

國內相關上市公司介紹：

佛塑科技（000973）

公司是國內隔膜行業的龍頭，其參股的星源科技和金輝高科為國內前兩強隔膜生產商，它們也是國內少數能夠大規模生產動力鋰電隔膜的企業。其中，星源材質是公司的控股

子公司，其同時擁有鋰離子隔膜干法和濕法生產線，產能可以達到9000萬平方米，而金輝高科是公司與比亞迪共同組建的一家合資企業，公司持有32.125%股權，金輝高科是國內第一家使用濕法工藝生產鋰離子電池隔膜的廠家，經過幾次擴產項目后，目前公司產能已超過1億平方米。南洋科技（002389）

公司參與發起的浙江泰洋鋰電池材料股份有限公司（持股85%），經營范圍為鋰離子電池隔膜及鋰離子電池其他材料。2011年，公司開始建設年產能為1500萬平方米鋰離子隔膜項目，并于2012年實現量產。深圳惠程（002168）

公司控股子公司江西先材納米纖維科技有限公司于2011年提出規劃建設年產2億平方米聚酰亞胺（PI）納米纖維電池隔膜產品生產基地，項目總投資額約6億元，2014年項目達產。公司于今年3月公告稱公司聚酰亞胺（PI）隔膜鎳鈷錳鋰離子電池已通過北方汽車質量監督鑒定試驗所的檢測，這證明聚酰亞胺（PI）隔膜在動力電池及儲能電站方面具有廣闊的應用空間。目前，公司已經在加快電池隔膜的技術開發及產業化進程，預計下半年將批量推向市場，并將成為未來隔膜行業的有力競爭者。

滄州明珠（002108）

公司定位于動力鋰電隔膜的生產，是國內除了星源材質、金輝高科、新鄉格瑞恩以外第四家能夠實現動力鋰電隔膜量產的生產商。公司募投的2000萬平方米鋰電隔膜項目已經開始試生產，主要下游客戶包括比亞迪和蘇州星恒等。⑷、電解液

電解液是鋰電池的關鍵材料之一，被譽為鋰電池的“血液”，電解液在電池中正負極之間起到傳導電子的作用，是鋰電池獲得高電壓、高比能等優點的重要保證。

電解液一般由高純度的有機溶劑、電解質鋰鹽（六氟磷酸鋰，LiPF6）、必要的添加劑等原料，在一定條件下，按一定比例配制而成，新型鋰鹽Li2B12F12由于具有優良的高溫穩定性也受到廣泛關注。目前，電解液領域的研究重點仍然集中在添加劑的選型與配比上。

近年來，全球鋰電池電解液產業發展平穩，市場主要集中于三菱化學、韓國Panax-Etec和日本宇部，三家公司約占全球市場份額的70%。緊隨其后的依次為：張家港國泰榮華、富山化學、三井化學、岸田化學及國內其他企業。國泰榮華是國內電解液的龍頭，市場份額為全球第四，約15%，國內其他主要企業包括新宙邦、東莞杉杉、天津金牛、北化

所等10余家，電解液產能都在每年千噸級以上，覆蓋高、中、低端各個市場，除滿足我國鋰電池生產的需要外，還實現了部分出口。

國內相關上市公司介紹：

江蘇國泰（002091）

公司控股子公司國泰華榮化工新材料有限公司是國內生產鋰電池電解液的主要產商，國內市場占有率超過30%，全球市場份額15%，產能為10000噸。公司電解液定位于高端市場，國內客戶主要有比克、力神、萬向等電池廠商，同時它也是國內首家實現出口的企業，目前產量的30%用于出口，客戶包括韓國三星、LG、日本索尼等國際鋰電巨頭。新宙邦（300037）

公司電解液業務已進入國內前列，并在海外市場取得快速發展，目前產能為3600噸，今年南通項目達產后產能將新增5000噸，新產能一部分通過舊有客戶需求增長以及新大客戶引入消化，一部分作為動力及儲能電池電解液產能儲備。公司已獲得日韓多家鋰電廠商的供應商資格，索尼、松

下、三星等均為公司下游客戶，其電解液出口量占國內企業總出口量的20%左右。杉杉股份（600884）

公司的控股子公司東莞杉杉是國內最大的聚合物鋰電池電解液生產商，自成立以來一直保持穩健的發展勢頭，國內市場份額14%，位居國內第三，全球市場份額為7％，現階段擁有5000 噸的年產能。公司主要客戶有東莞新能源科技、深圳比克科技、天津力神、深圳比亞迪等。⑸、電芯制造與封裝

作為電池生產過程中最重要的部分，電芯的質量直接決定整個鋰電池的質量。目前市場上實現大規模應用的電芯主要有三種，傳統的圓柱型電芯（以18650電芯為代表）和方形電芯以及近年來剛剛興起的聚合物電芯。聚合物電芯與前兩者的內在區別主要體現在電解質上，傳統電芯中電解質使用的都是LiPF6。

從產品設計和生產的角度看，聚合物擁有最大的設計彈性，完全可以根據終端產品的設計要求進行定制化設計和生產，充分利用產品空間，其生產自動化水平也正在不斷提升之中。

從價格來看，聚合物電芯的單位電量價格約為傳統圓柱型電芯的2 倍，而方形電芯價格則介于兩者之間，隨著聚合物鋰電池逐漸成為市場主流，鋰電池總體價格將持續提升。

目前來看，圓柱型鋰電池與方型鋰電池仍然占據市場主導地位。但如果價格能夠降到合理水平，聚合物鋰電池或將逐步替代圓柱型與方型電池，成為鋰電池未來的發展方向。目前的全球電芯企業主要集中在中日韓三個國家，近年來發展迅速的韓國三星SDI已經躍居為全球最大的電芯制造商，占據了23%的市場份額，其次為日本三洋、松下、LG化學、SONY。國內企業比亞迪、比克、力神經過多年的努力，也已經取得一定的市場地位。但目前國內企業生產的電芯主要應用于消費領域，最終應用于動力領域的企業比較少。

從過去幾年的發展情況來，全球幾大電芯企業的產品增量主要來自于消費電子產品如手機、筆記本以及Pad的需求爆發，但從長遠來看，便攜鋰電池的需求增速將有所減緩，而動力鋰電池隨著新能源汽車的興起將成為未來的重要需求來源。

2012年全球電動汽車用動力鋰電池市場規模約為18億美元，高工鋰電產業研究所預計，2020年其市場規模有望擴增至150億美元，未來7年復合增長率為35%。

基于全球動力鋰電池巨大的市場需求增速，傳統便攜鋰電池的生產商都在積極布局。從市場份額來看，傳統鋰電池生產企業仍然是動力鋰電池市場的主導者，其中日韓鋰電池企業占據了絕大部分市場份額，2012年前七大生產企業中，僅有1家是美國企業，其余分別是4家日本企業，2家韓國企業。

鋰電池產能將繼續向中國轉移

對于鋰電池產業鏈上的相關企業來說，全球鋰電池需求的快速增長給它們帶來了巨大的發展機遇，尤其是日、韓企業，它們憑借先進的技術實力和嚴格的質量管理占據了全球鋰電產業鏈的頂端。相比之下，國內鋰電行業相關企業在多個環節與日韓企業仍具有較大差距，其收入增長主要來源于兩個部分：全球范圍的鋰電池需求增長以及產能向中國的轉移。從整個產業鏈的各個環節來看，碳酸鋰行業的最大壁壘在于鋰資源，誰掌控了鋰資源誰就擁有行業主導權。而對于技術壁壘較低的負極材料、電解液以及封裝行業，國內企業在人力成本、規模等方面相比國外競爭對手擁有較為明顯的比較優勢，在全球范圍內擁有較強的競爭力，產能轉移較早開始。正極材料、隔膜、電芯制造屬于高技術壁壘、高附加值的行業，在這些領域里日韓企業擁有較高話語權，尤其是在高端市場，而國內企業則主要在中低端市場或者某個細分

領域搶占份額，產能轉移難度相對較大。國內企業若要在正極材料、隔膜、電芯制造領域實現大規模產業轉移，難度依然較大，但也不是完全沒有可能：

首先，國內新能源汽車產業剛剛起步，隨著國內需求的逐步增長，國內相關企業將首先受益。由于目前國內企業的下游需求主要來自全球鋰電池的需求增長，而國內需求的增長將對國內企業起到明顯的帶動作用；其次，中低端市場空間依然巨大，國內企業可以憑借局部優勢在某些細分領域獲得發展；第三，國家政策支持以及資本投資將成為產能轉移過程中的關鍵驅動因素，由于這些領域技術進步相對較快，研發投入大，因此若能在政策層面給予足夠的支持，加大資本投資，將會有效提高國內企業的技術實力以及在全球市場的競爭力。

五、電機驅動系統

電機驅動系統和蓄電池系統、控制系統一起并稱為新能源汽車的三大核心，電機驅動系統因為是整車的動力輸出單元，也被成為電動汽車的“心臟”，其驅動特性決定了汽車行駛的主要性能指標，其重要性凸顯無疑。

電動汽車的整個驅動系統包括電機驅動系統與機械傳動機構兩個部分，其中電機驅動系統主要由驅動電機、功率轉

換器、電機控制器、各種檢測傳感器以及電源等部分構成。新能源汽車用電機驅動發展到至今，伴隨著電機設計、制造技術的進步和電機控制技術及電力電子元器件技術的發展，逐漸演化形成如今的三大電機系統：永磁同步電機系統、感應電機系統（異步電機）以及開關磁阻電機系統。

1、直流有刷電機系統

直流有刷電機的主要優點是控制簡單、技術成熟，具有交流電機不可比擬的優良控制特性。在早期開發的電動汽車上多是采用直流有刷電機，但由于存在電刷和機械換向器，不但限制了電機過載能力與速度的進一步提高，而且如果長時間運行，勢必要經常維護和更換電刷和換向器。另外，由于損耗存在于轉子上，使得散熱困難，限制了電機轉矩質量比的進一步提高。因此，目前所生產的電動汽車已基本不使用直流有刷電機。

2、永磁同步電機系統

永磁同步電機的一大特點就是應用了高磁能積、高矯頑力的稀土燒結釹鐵硼永磁材料。稀土燒結釹鐵硼永磁材料的磁性能優異，它經過充磁后不再需要外加能量就能建立很強的永久磁場，用來替代傳統電機的電勵磁場所制成的稀土永

磁電機不僅效率高、結構簡單、運行可靠，而且還具有體積小、重量輕的優點。既可達到傳統電勵磁電機所無法比擬的高性能，又可以制成能滿足其他特定運行要求的特殊電機。

永磁同步電機系統因為永磁材料和電力電子器件的應用取消了傳統的電刷、滑環，因此也叫永磁無刷電機。根據電流控制方式的，又可以區分為永磁無刷直流電機系統和永磁同步電機系統。

3、三相異步電機系統

三相異步電機系統同樣包含三相異步電機及其控制器，其主要特點是結構簡單、堅固耐用、成本低廉、運行可靠、低扭矩脈動、低噪聲、不需要位臵傳感器、轉速極限高。

三相異步電機的矢量控制調速技術已經比較成熟，這也使得異步電機驅動系統具有明顯的優勢，因此被較早應用于電動汽車的驅動系統，但目前已被其它新型無刷永磁電機逐步取代。

4、開關磁阻電機

開關磁阻電機驅動系統主要由開關磁阻電機、功率變換器、控制器、轉子位臵傳感器四大部分組成。控制器內包含控制電路與功率變換器，而轉子位臵傳感器則安裝在電機的一端。

開關磁阻電機驅動系統的主要優點是電機結構緊湊牢固，適合于高速運行，并且驅動電路簡單、成本低、性能可靠，在寬廣的轉速范圍內效率都比較高，而且可以方便地實現四象限控制。這些優點使開關磁阻電機驅動系統很適合電動車輛在各種狀況下運行，是電動車用電機中極具潛力的機種。

但是，開關磁阻電機驅動系統存在轉矩脈動大、噪聲大的缺點，而且相對于永磁電機而言，功率密度和效率偏低；另一個缺點是要位臵傳感器的使用增加了電機結構的復雜性，可靠性會有所降低。

5、電機驅動系統性能比較

縱觀全球范圍內新能源汽車電機系統的發展，早期一直是采用控制性能最好和成本較低的直流有刷電機，但隨著電機技術、機械制造技術、電力電子技術和自動控制技術的不斷發展，永磁同步電機和開關磁阻電機顯示出比直流有刷電機更加優越的性能。

永磁同步電機和交流異步電機和已經成為當今新能源汽車的主流驅動電機，在乘用車領域永磁同步電機憑借高轉矩密度、高效率以及轉速范圍寬等優勢，已經基本占領了國內外市場；在商用車領域，考慮到商用車空間相對較大，交流

異步電機可靠性比較高，因此仍有大量廠商采用交流異步電機的技術路線；而開關磁阻電機系統雖然有較好的性價比和可靠性，但是固有的轉矩脈動大，噪聲大的缺點使得它在乘用車等非常重視舒適度的車輛上幾乎無法使用。因此從綜合性能來看，永磁同步電機系統仍然是最優的選擇，但最后還是要根據新能源汽車自身的特殊要求來決定電機的類型。

6、電機驅動系統產業化現狀

電機驅動系統的產業鏈驅動模式可以簡單概括為在下游需求，尤其是汽車產業需求快速增長的推動下，電機驅動獲得了很好的發展機遇，進而對上游原材料和電子產業起到良好的拉動作用。

電機驅動系統主要由驅動電機和電機控制器兩部分構成。從電機驅動系統的產業價值鏈來看，驅動電機和電機控制器所占的成本之比大致相同。根據設計原理與分類方式的不同，電機的具體構造與成本構成也會有所差異。

⑴、永磁材料

永磁材料是永磁電機的重要構成部分，而永磁材料必需依賴釹等稀土資源，以Pruis為例，Pruis的每臺電機就需要一公斤的釹。釹鐵硼作為第三代稀土永磁材料，具有較高磁能級、較強矯頑力和高性價比等優點，因此在汽車領域有著

廣泛應用。由于全球絕大部分稀土產量均來自中國，隨著一系列稀土產量調控措施的出臺，全球稀土供需狀況將更為緊張，我國在永磁電機生產的資源優勢也將逐步顯現。自2003年起，燒結NdFeB磁體在美國已完全停止生產，在歐洲也已基本停產，世界磁材產業逐步向中國轉移，中國也憑借價格優勢和資源優勢迅速成為世界磁材產業的中心。

目前國內進入該領域的上市公司主要有中科三環和寧波韻升，兩者是國內最大的兩家釹鐵硼供應商。隨著全球汽車產商在電動汽車領域的加速擴大，將會進一步刺激對釹鐵硼的需求，國內企業將受益明顯。據估計，每臺混合動力汽車電機約需使用5kg高性能釹鐵硼永磁材料。

國內釹鐵硼主要生產商

上市公司名稱 產能（噸）基本介紹

中科三環（000970）14000 公司是全球第二大，國內第一大釹鐵硼供應商，在全球釹鐵硼永磁材料市場占有率為15%，在國內釹鐵硼永磁材料市場占有率為25%。寧波韻升（600366）5750 全球最優秀的強磁材料釹鐵硼供應商，國內第二大釹鐵硼材料生產企業，中高檔產品占公司產品70%以上，其產品已進入歐美主流市場。

⑵、硅鋼材料

硅鋼是含硅量在3%左右的硅鐵合金，它也是目前產量最大的金屬功能材料，主要應用于各種電機、發電機和變壓器的鐵芯，它的性能會直接影響到電機的效率。硅鋼材料生產工藝較為復雜，在制造技術上也非常嚴格，國外的生產技術都以專利形式加以保護，而我國在硅鋼材料的生產技術、設備、管理等方面與國外相比，仍存在著較大差距。

7、國內驅動電機產業化現狀

作為電機行業的細分領域，電動汽車驅動電機是一個小行業。由于這一行業處于起步階段，總體上市場規模并不大，但隨著下游電動汽車行業的快速興起，預計未來驅動電機的市場規模將逐步擴大。

由于驅動電機需滿足各種特殊要求，技術門檻較高，所以我國目前電動汽車驅動電機生產企業數量并不多。新成立的高新技術企業是這一行業的主力軍，它們一般是通過與清華大學、北京理工大學等高校或者科研院所進行合作獲得相應技術，這些企業的市場地位很明確，就是專注于電動汽車驅動電機的生產和研發。除了新成立的高新企業外，我國還有很多驅動電機企業是由傳統整車及零部件生產企業或電

機制造商轉型而來，這些企業具有較為成熟的生產體系以及研發能力，所以也能夠較好的滿足驅動電機的生產要求。

國內驅動電機主要生產商

驅動電機生產商 上市公司 股權比例 基本介紹 大洋電機新動力 大洋電機（002249）100% 公司是國內最大的新能源車用電機生產企業之一，在永磁驅動電機制造上具有明顯優勢，下游客戶有福田汽車、一汽集團、重慶長安汽車、東風汽車

南車時代電動汽 中國南車（601766）63.60% 公司在新能源客車領域處于領先地位，年產電傳車股份有限公司 動系統10000臺，下游客戶有安凱、廈門金龍、上海申沃等主流客車

上海電驅動有限 寧波韻升（600366）35% 公司擁有系類新能源車用驅動電機系統研發和測試平臺，年產能力3萬臺，下游客戶為一汽、上汽、寶馬、本田等國內外知名整車企業

雖然目前驅動電機行業規模還較小，但其成長潛力吸引了一大批優秀的外資電機生產商參與到這一領域的競爭。如博世、電裝、日立等世界最大的幾家電機生產商都已通過合資或直接投資的形式成立驅動電機生產部門，它們憑借在在電機領域的先進生產經驗以及高品質的產品迅速占據國內市場的一部分份額，對國內企業形成了巨大的威脅。國內企業在驅動電機生產方面與外資企業相比優勢在于： 首先，我國擁有豐富的稀土資源，可以為驅動電機的生產提供重要的原材料釹鐵硼；其次，我國的電機產品在性價比上具有一定優勢，能夠在中低端產品上具有一定競爭力。當然，國內的驅動電機生產與外資企業仍然有不小差距，主要體現在：

首先，由于國內驅動電機生產尚處于起步階段，所以制造工藝相對落后，在產品的可靠性、一致性以及集成化水平上還有待進一步提高；其次，國內在硅鋼、電機高速軸承等核心原材料上研發能力較弱，進口依賴較為嚴重，而進口產品成本往往較高，影響驅動電機產業的發展。

六、整車控制系統——新能源汽車的大腦

在電動汽車中，整車控制系統主要是指整車控制器，它在汽車中就相當于人體的大腦，在汽車行駛過程中執行多項任務，包括：接收、處理駕駛員的駕駛操作指令，并向各個部件控制器發送控制指令；針對關鍵信息的模擬量進行狀態的采集輸入及控制指令量的輸出；接收處理各個零部件信息，結合能源管理單元提供當前的能源狀況信息。整車控制器的開發包括軟、硬件設計，核心軟件一般由整車廠研發，硬件和底層驅動軟件則一般由汽車零部件廠商提供。

1、國外生產已趨于成熟，產品標準化將成為重要趨勢 國外由于在電動汽車領域起步較早且已積累豐富的生產經驗，所以在整車控制器的生產技術上已經趨于成熟，無論在控制策略，還是在節油效果上，都表現良好，其可靠性也得到了市場的廣泛認可。

目前，全球各大汽車零部件生產商如德爾福、大陸、博世集團等都紛紛進行整車控制器的研發和生產，而其他部分汽車設計公司也為整車廠提供整車控制器技術方案，如AVL、FEV、RICARDO等，在電動汽車整車控制器領域也有不少成功的例子。

從未來的發展趨勢來看，控制器日趨標準化將成為企業開發過程中的重要趨勢。由全球汽車制造商、部件供應商及電子、半導體和軟件系統公司聯合建立的汽車開放系統架構聯盟已經就整車控制器的開發形成了AUTOSAR標準，該標準大大簡化了開發流程，有利于整車控制行業的發展。

2、國內以“產學研合作”模式為主，進口依賴較為嚴重 國內的整車控制行業主要是采取“產學研合作”的模式，以高校為依托進行技術研究，為整車控制器生產提供必要的軟、硬件開發技術。目前，清華大學、同濟大學、北京理工大學等高校都已掌握較為完備的開發技術，基本可以滿足電動汽車的需求。盡管如此，國內市場無論是這些高校還是一些企業，在產品技術水平和產業化能力上都與國外有較大差距，目前只能進行小批量生產和銷售整車控制器產品，而國內大部分電動汽車生產商也更傾向于選擇國外供應商的產品。國內整車控制器在產業化過程中主要存在以下問題： 首先，我國電動汽車行業起步較晚，基礎數據庫不完善，不利于整車控制器設計水平的提高；其次，國內企業能夠完成整車控制器硬件結構的設計，但由于芯片集成度較低，所以在可靠性和穩定性上仍有很大的提升空間；第三，國內控制器基礎硬件和開發工具基本依賴進口，成本往往較高。

3、新能源汽車下游產業鏈價值也相當可觀 新能源汽車下游產業主要包括與新能源汽車配套的基礎設施建設和服務，其中基礎設施建設有充電站（樁）和電池更換站，而服務主要包括電池租賃和其他配套服務。

⑴、充電站（樁）

一般而言，充電站給電動汽車充電的方式主要有普通充電和快速充電兩種模式，而對于一些續駛里程長而又沒能及時充電的情況，換電或許是更佳的一種選擇方案。在國家政策和地方政府的合力扶持下電動汽車充電站已經進入了快速建設時期，尤其是在北京、上海、深圳等大中城市，充電站已較為普遍。雖然國內充電站建設已形成規模，但在充電方式的選擇上一直存在著充電與換電的模式之爭。其中充電模式以國內汽車制造商為代表，如比亞迪、江淮等，而換電模式則以電網及石油企業，如國網、南網。由于兩個陣營的利益之爭，對于充電模式的選擇在短期內仍難有定論，兩種模式也將在融合中探索最佳的方案。這其中國家電網在電動汽車充換電站的建設上走在前列，其推崇的是換電模式，其中青島薛家島智能充換儲放一體化示范電站安全運營兩周年。目前，該站共計安全運營713天，換電138633次，服

務車輛行駛里程1810萬公里、消耗電量1788萬千瓦時，各項關鍵運行數據屢創新高。對電動汽車充電模式的選擇具備一定的示范作用。在充電站的建設過程中需要很多設備，包括充電樁、充電機、電能監控系統、有源濾波裝臵以及變壓器等，相關的上市公司也將在充電站建設中直接受益。

充電站主要設備供應企業表

主要設備 供應企業

充電樁和充電機 奧特迅、動力源、國電南瑞、許繼電器、思源電氣、中恒電氣有源濾波裝臵 榮信股份、思源電氣、森源電氣電能監控系統 國電南瑞、許繼電氣、國電南自 ⑵、配套服務

電池租賃是新能源汽車配套服務中的一個新興產業，消費者只需向廠家繳納一定數額的押金和每月固定費用的租金，就可以擁有電動汽車的使用權。租賃模式是由廠家來承擔新能源汽車的較高成本，最大限度地降低消費者購買和使用新能源汽車的“門檻”。對于汽車生產商，可以通過消費者的租賃使用獲得第一手反饋信息，發現產品需要改進的地

方；而對于普通消費者來說，能夠更容易接觸和使用新能源汽車，體會新能源汽車帶來的全新低碳生活。

⑶、相關公司介紹

①、江蘇國泰（002091）

公司兩大主營業務分別為外貿和化工新材料，母公司的外貿業務主要從事紡織、服裝、機電、輕工、化工等商品的進出口貿易，而控股子公司國泰華榮化工新材料有限公司則主要從事鋰電池電解液和硅烷偶聯劑的研發、生產和銷售。

公司控股子公司國泰華榮化工新材料有限公司是國內生產鋰電池電解液的龍頭企業，國內市場占有率超過30%，并連續多年保持市場第一，而全球市場份額為15%。目前產能為10000噸。公司電解液定位于高端市場，擁有國內外眾多優質客戶，國內客戶主要有比克、力神、萬向等電池廠商，同時它也是國內首家實現電解液出口的企業，目前產量的30%用于出口，客戶包括韓國三星、LG、日本索尼等國際鋰電巨頭。

國泰華榮化工2012年實現營收4.74億元，同比增長1.98%，凈利潤9203萬元，同比增長24.05%，其電解液產品銷售規模近三年來實現每年500噸的增長，目前已達到

5000噸。雖然目前整個電解液行業仍處于產能過剩的狀況，但隨著未來下游電動鋰電需求的釋放，過剩的產能也將逐步被吸收，而且產能過剩的局面有助于淘汰較為落后的生產商，進一步擴大公司的領先優勢。受益于行業整合以及下游優質客戶的強勁需求，公司電解液未來的發展空間仍然很大。公司除了傳統的幾項業務，目前還在積極布局新的領域，公司子公司國泰鋰寶投資建設的1100噸正極材料項目已經處于市場推廣階段，并有望成為公司未來新的盈利點。②、新宙邦（300037）

公司主營電容器化學品以及鋰電池電解液業務，其電容器化學品一直處于國內龍頭地位，而鋰電池電解液業務也已進入國內前列，并在海外市場取得快速發展，目前產能為4000噸，今年南通項目達產后產能將新增5000噸，新產能一部分通過舊有客戶需求增長以及新大客戶引入消化，一部分作為動力及儲能電池電解液產能儲備。公司的電解液產品擁有強大的客戶優勢，其已獲得日韓多家鋰電廠商的供應商資格，是國內少有的能夠供貨給日韓鋰電廠商的電解液企業，索尼、松下、三星等均為公司下游客戶，其電解液出口量占國內企業總出口量的20%左右，其中三星目前已成為公司第一大客戶，對公司的收入貢獻達到7932萬，而松下則是Tesla 18650電池的采購商，因此公司也將間接受益于Tesla 的需求爆發。隨著電芯行業集中度的不斷提升，三星、松下、索尼等企業都將是未來鋰電行業的關鍵領導者，而公司與這些優質客戶的合作也將進一步推動公司電解液業務的快速發展。

公司2012年實現收入6.61億元，同比增長1.06%，凈利潤1.30億，同比增長4.93，其中電解液業務貢獻2.53億，同比增長55.68%。公司12年的業績放緩主要是由于電容器行業景氣度下降導致的業務收入下滑，從而拖累了整體業績，但電解液業務仍處于良好的增長勢頭。隨著電容器行業的需求反彈以及電解液業務的快速增長，公司未來整體業績將會有較大的提升空間。③、杉杉股份（600884）

公司成立于1992年11月，成立之初一直主營服裝行業，但隨著1999年公司子公司杉杉科技的成立，公司開始涉足鋰電池行業。公司是最早涉足鋰電池行業的企業之一，從最早只生產負極材料，逐步形成目前的正極、負極、電解液三大產品體系，并將進一步拓展自己的產業鏈布局，鞏固公司國內最大鋰電池材料生產商的地位。公司目前已經成功實現轉型，兩大業務鋰電池與服裝2012年分別實現營業收入16.8 億元、18 億元，其中鋰電池業務成長最為迅速，近6年收入實現23.2%的年復合增長，占公總營收的比重也由

2006年的30%提高到2012年的45%，并有望成為公司未來的最大業務。鋰電業務2012年貢獻凈利潤0.97 億元，約占公司總凈利潤的61%，是公司目前最大的利潤來源。2012年，公司鋰電池材料的產銷規模達到1.7萬噸，實現營收16.8億元，同比增長45.03%，是國內唯一一家鋰電材料營收超過10億的公司，實現凈利潤9692萬元，同比增長42.03%。正極材料、正極材料前驅體、負極材料和電解液業務分別貢獻凈利潤1791萬元、-2011萬元、7087萬元和3245萬。

正極材料

公司正極材料除了主導產品鈷酸鋰，還在積極開發錳酸鋰、多元系、磷酸鐵鋰、鈦酸鋰等產品，產能共10000噸，是國內第一、全球第三的正極材料生產商，國內市場占有率約14%。公司2012年正極材料銷售4942噸，實現收入8.3億元，其中正極材料2220萬元，同比增長47.09％，正極材料前驅體實現營業收入15350萬元，同比增長42.07%，正極材料和正極材料前驅體都取得了較快增長。公司目前與伊藤忠商事和日本戶田之間保持著良好的合作關系（伊藤忠直接持有公司控股股東杉杉集團27%的股權），未來將借助兩家日本公司的銷售渠道和技術進一步擴大自身的市場規模和占有率。

負極材料

公司是國內負極材料的龍頭企業之一，其技術和產品性能都處于國際領先地位。公司負極材料主要由子公司上海杉杉科技生產，其負極產品可以分為中間相、人造石墨、天然石墨、綜合型四大系列，并積極開發硬炭等新品種，產能達到12000噸，國內市場份額約24%。公司2012年負極材料實現收入5.9億元，同比增長54.4%。12年寧波杉杉新材料年產1000噸負極材料中間相炭微球項目落成投產，解決了公司當前中間相產品產能的瓶頸問題，未來承接訂單能力將顯著增強。同時，公司已經在加快上海臨港園區動力電池關鍵材料項目的進度。

電解液

公司的控股子公司東莞杉杉是國內最大的聚合物鋰電池電解液生產商，自成立以來一直保持穩健的發展勢頭，國內市場份額14%，位居國內第三，全球市場份額為7％，現階段擁有5000 噸的年產能。公司2012年實現收入2.1億元，同比增長20.32％。公司已經組建國際標準新建工程研發中心，將進一步開拓高端客戶和海外客戶，今年廊坊項目的投建也將加快推進進度。

④、當升科技（300073）

公司主要從事鈷酸鋰、多元材料及錳酸鋰等小型鋰電、動力鋰電正極材料的研發、生產和銷售，產能為7000噸。公司產品同時面向中、日、韓三個國家的鋰電生產商，是國內首家對外出口鋰電池正極材料的生產商，公司擁有強大的客戶資源，在國際前6大鋰電巨頭中擁有5家客戶，包括三星SDI、LG化學和深圳比克、比亞迪等，這些重要客戶都是未來全球動力鋰電領域的技術引領者和主要生產者。2012年，公司鋰電正極材料實現收入6.03億元，占總收入比例為96.33%，正極材料毛利率為5.94%，相比2011年的5.10%，盈利水平有所改善。雖然公司近幾年收入、盈利水平都有所下滑，但隨著新能源汽車產業的快速發展，公司長久以來在動力鋰電領域的技術和客戶優勢也將逐步凸顯。由于公司新型動力電池正極材料的研發正在穩步推進，同時高密度、大容量鈷酸鋰已實現批量供貨，未來公司的銷售情況有望進一步好轉，盈利水平的改善也將對公司的利潤提升起到積極的促進作用。“江蘇鋰電正極材料生產基地項目一期工程”在工程設計和項目建設過程中充分借鑒了日本和韓國同行的經驗，通過采用國外的先進生產設備使得公司的生產技術有了明顯提升，將為實現公司未來的產品升級戰略打下良好的基礎。

⑤、金瑞科技（600390）

公司主營電解錳、四氧化三錳、氫氧化鎳和磁芯等，擁有亞洲最大的四氧化三錳廠和國內最大的電解金屬錳生產基地，公司在錳主業的基礎上，正在加快布局正極材料領域。公司在正極材料領域有兩家下屬公司，其中參股的湖南長遠鋰科有限公司主營鈷酸鋰、錳酸鋰、三元材料等鋰電池正極材料，是國內正極材料最為齊全的公司之一，今年大股東將把控股的長遠鋰科注入到上市公司，將進一步豐富公司的產品線。公司控股的子公司金天能源材料有限公司在生產正極材料前驅體方面具備明顯優勢，其產品質量甚至優于日本企業，國內幾家正極材料的龍頭企業都從公司購買前驅體，同時，它是松下國內唯一三元材料前驅體供應商，松下的18650電池單元使用的正極材料選用鎳鈷鋁鋰（LiNiCoAlO2），其前驅體的供應商就是金天能源材料有限公司。因此，受益于美國Tesla電動汽車（Tesla使用的是松下的18650電池）的爆發，公司的正極材料尤其是前驅體業務將會有較大的發展空間。目前公司正極材料產能可達到2000噸，未來準備將產能進一步擴至10000噸。

2012年公司正極材料業務實現營收1.91億，占公司總營收的21.5%，其中對日本松下的收入為3545萬元，占公司總營收的4%，隨著公司重點發展正極材料前驅體，未來公司對松下的收入占比有望進一步提升。目前，公司在正極材

料業務的主要問題在于毛利率并不高，產品價格的下滑對公司的盈利能力造成了較大影響。如果毛利率方面能夠有較大的改善，將對公司未來的盈利增長起到重要作用。⑥、中國寶安（000009）

公司是一家以高新技術產業、地產、醫藥為主營業務，橫跨多個領域的大集團。2012 年，三大業務分別實現收入8.69億，10.93億和15.27億，同比分別增長15.26%、33.16%和8.99%。雖然房地產和醫藥仍然是公司最大的兩塊業務，但其在高新技術產業也取得了快速發展，無論是在鋰電池正極材料領域還是在負極材料領域都擁有較高的行業地位。

公司控股的貝特瑞公司是國內第一、全球第二的負極材料供應商，是國內鋰電池碳負極材料標準制定者，其產品主要有天然復合石墨、人造石墨、球形石墨以及天然微粉石墨的負極材料，年產能共26000噸，國內市場份額70%以上，全球市場份額23%。公司產品不僅面向國內40多家鋰電生產商，包括TCL、比亞迪、比克、力神等，還大量出口至日本、韓國、美國等多個國家，客戶覆蓋韓國三星、日本松下、三洋等多家國際鋰電巨頭。同時，公司還生產磷酸鐵鋰和錳酸鋰等正極材料，是國內磷酸鐵鋰正極材料標準的制定者，磷酸鐵鋰和錳酸鋰的產能分別達到1500噸和600噸，主要給大型電池廠商實驗供貨，如天津力神、江蘇雙登等。

2012年，受益于海外市場的較快增長，深圳貝特瑞實現收入7.73 億，同比增長28%，凈利潤5901萬，同比增長13%，公司出口額占總收入的比重達到了67%。貝特瑞目前已經基本完成對正負極材料的產業布局，未來將進一步向“全球領先的鋰電池正負極材料解決方案供應商”發展。

⑦、滄州明珠（002108）

公司主要從事燃氣、給水、排水、通信用聚乙烯管材管件、BOPA薄膜制品和鋰電池隔膜產品的生產和銷售。作為國內PE燃氣管道的主流供應商，公司受益于國內天然氣的普及，其燃氣管道產品有望繼續維持穩定增長。公司未來最大的增長點在于鋰電池隔膜業務，公司是國內除了星源材質、金輝高科、新鄉格瑞恩以外第四家能夠實現動力鋰電隔膜量產的生產商。公司募投的2000平米的鋰電隔膜項目已經從一季度末開始試生產，并向下游客戶批量供應產品，主要客戶有比亞迪和蘇州星恒，目前對比亞迪的供貨量相比于2012年已經翻倍，同時公司還向其他鋰電池生產商小批量送樣測試。

公司2012年實現營收17.6億元，同比增長6.15%，凈利潤1.22億元，同比增長20.98%。隨著公司燃氣管道產品、BOPA薄膜制品的快速增長以及2000平米的鋰電隔膜逐步放量，公司未來的收入增長將會有較強保證。同時，隔膜業務具有較高的毛利率水平，公司2012年的毛利率為17.45%，而隔膜產品的毛利率可以達到近50%，因此隔膜產品的放量將進一步提升公司的盈利能力，公司未來的凈利潤增長有望加快。

⑧、國電南瑞（600406）

公司主要從事電力和工業控制自動化軟硬件的開發、生產和銷售，是國內二次設備領域的龍頭企業之一，受益于智能電網建設以及農網改造工程，公司近年來一直保持著良好的增長勢頭。公司2012年實現營收60.3億元，同比增長29.35%，凈利潤10.56億元，同比增長23.54%。由于新能源汽車的快速發展，充電站（樁）作為新能源汽車的基礎配套設施也在逐步擴大建設規模，國家電網計劃在“十二五”期間建設充換電站2351座以及充電樁22萬個，到2020年充電站主設備投資額將達到320億元。公司作為國家電網公司旗下的公司，也參與了充電站二次系統部分建設，是充電站（樁）建設的直接受益者。雖然目前充電站業務占公司的比

重比較小，未對公司的業績有著明顯貢獻，但隨著新能源汽車在國內的占有率逐步提升，未來充電站（樁）將有著巨大的發展空間，公司長期內必將受益于充電站（樁）的大規模建設，對公司的業績貢獻有望進一步增加。

第五篇：房地產全產業鏈融資操作說明

房地產全產業鏈融資操作說明

作者 : admin 來源 ： 金融第一教室 時間 : 2014年04月04日 21:18:45

【摘要】本文為你全面解析房地產全產業鏈融資。房地產融資之土地抵押貸款Q&A Q:什么是土地抵押貸款？

A：指債務人以土地使用權擔保債務履行的法律行為。土地抵押是不動產抵押的最基本形式，一般通過土地契約進行。抵押權本質是一種從屬于債權的擔保物權，即債權人在他人之物上得到償還債務保證的一種擔保物權。

Q：什么叫做土地抵押？

A：亦即債務人或第三人以物權作為履行債務的保證。其實質在于為債權關系提供中介形式和物質保證，維護財產的合法性和有效性。

Q：辦理土地抵押長期貸款流程？

A：1 首先根據需要申請的貸款額度及貸款機構許諾的抵押率(放款額/抵押物評估值)倒推出抵押物應達到的評估總價值.2 咨詢不動產評估機構對于目標抵押物進行評估所能達到的最大評估單價,然后再根椐第一步算出的抵押物應達到的評估總價值除以最大評估單價計算出所需的抵押物的面積數.3 根據以上第二步算出的抵押物的面積數,先在CAD規劃圖上自行畫出符合銀行抵押貸款條件的土地區域.4 帶著第三步自行畫出的抵押土地區域圖再到國土局地籍科進行土地測繪,出抵押測繪圖.5 根據抵測繪圖到不動產評估機構進行評估出具評估報告 與貸款機構信貸人員一起帶著評估報告及公司的關證件(營業執照等)到國土局地籍科辦理抵押登記,填制最高額抵押貸款合同.同時向貸款機構提供貸款申請書及公司同意就目標地塊進行抵押貸款的股東會(或董事會決議)等資料.7 填好最高額抵押貸款合同按貸款機投要求提供所需的相關資料后,等待放貸即可.至此整個抵押貸款程序基本操作完畢.Q：辦理土地抵押短期貸款操作流程？

A：

1、項目方提供用於初審的下列前端資料(有效、清晰的彩色掃描文件)：

A、貸款申請書，寫明項目概況、貸款金額及期限，用款計劃，還款來源，還款計劃； B、項目方營業執照副本、貸款卡、房地產開發企業資質證書； C、抵押物所有權證明（國有土地使用權證、房產證等），D、評估機構出具的抵押物價值評估報告或預評估資料； E、項目可行性研究報告；

F、上一資產負債表、損益表、現金流量表，最好是經審計的財務報告，最近一個月的財務報表。

2、資金方初審通過后，項目方與顧問方簽署《融資顧問合同》；

3、項目方按《房地產項目資料清單》提供全套有效、清晰的彩色掃描文件；

4、資金方對項目資料審查通過后，資金方向項目方發出商務邀請函，在資金方與項目方就融資具體事宜進行初步溝通，達成合作協議后，資金方前往項目地考察項目進展，抵押物狀況等。

5、資金方確定融資方案，募集資金；

6、資金方與項目方共同辦理抵押登記手續，發放資金，資金方持續監測項目的建設和經營情況。

7、抵押貸款企業要向擔保公司提供：

（1）產權證明；

（2）最近的產權評估證報告；

（3）董事會通過抵押貸款的決議書（全體董事會成員簽名）；

（4）抵押貸款申請書

(5）最近的資產負債表，利潤表。

房地產融資之短期借貸Q&A(Q：房地產開發過程中有哪些需要短期借貸？

A:

1、開發商拿到土地證，辦理另外的3證需要繳納配套費等，可通過短期借貸；

2、開發商在擁有土地證以及用地規劃許可證的情況下，變更土地性質需要繳交相關費用，可通過短期借貸；

3、開發商已擁有四證，但開工建設需要前期費用，開通過短期借貸。

Q：開發商何時還款？

A：

1、開發商通過申請商業銀行土地抵押貸款償還；

2、開發商通過項目出售，回收資金償還；

3、開發商通過其他方式還款。

Q：項目需要符合哪些融資條件？

A：

1、地區限制：全國一二三線城市（新疆、西藏等除外）；

2、項目限制：市區的住宅房建設用地、城市中心的可售商業物業；

3、融資期限：一般情況下6個月以內

4、融資額度：1千萬至2億；

5、配資比例：土地登記價或土地評估價的70%；

6、融資利息：月息5~6%，展頭息，利息可分期支付；

Q:什么是房地產短期拆借? A: 房地產短期拆借又叫“還舊貸新”，表現為項目方不足資金償還上期貸款的本金和利息，需要非金融機構先墊付還貸。在獲得新一期的貸款后，返還資金給非金融機構的一種融資模式。

Q：如何操作的？

A：具體做法是貸款方（銀行）與開發商訂立《貸款承諾書》，規定按時還款和二次貸款方式，按照抵押物的價值評估貸款額度，抵押物一般是房產、物業等固定資產，同時還需提供擔保品，如股票、債券等有價證券。借款人在接到銀行還款通知的次日即須償還，如到期不能歸還，銀行有權出售其擔保品。如果客戶無法償還足夠的本金和利息，就要非銀行機構墊付本金與利息。再通過抵押方式獲得新貸款，新貸款歸還非銀貸款，即“以貸還貸，獲得新貸”。

Q：利率情況是怎樣的？ A：

1、日利率日利率3‰~4‰；

2、五天1.2%、10天1.5%、15天2.3%；

3、月利率5~6%

Q：短拆什么特點？

A：1.對進入市場的主體即進行資金融通的雙方都有嚴格的限制； 2.融資期限較短：一般6個月以內；

3.交易手段先進、手續簡便，因而成交時間較短；

4.交易額大，一般需要擔保或抵押，完全是一種短期交易； 5.利率按照實際使用時間計算。

Q：項目方需提供哪些資料？ A：1.企業法人營業執照復印件； 2.金融機構營業許可證副本復印件； 3.公司代碼證書復印件；

4.公司法人代表證明書或授權委托書，法人身份證復印件； 5.公司法人、負責人、財務主管的簡歷； 6.經公司董事會決議授權的申請； 7.公司近兩年經過審計的財務報表； 8.公司的驗資報告； 9.公司章程；

10.公司的基本情況介紹(包括經營情況、公司的人員構成、公司的近期重大事件、公司的發展計劃)；近年來獲境內、境外評級機構評級情況，近三年來有無違規經營、遭受處罰及重大事件情況。

Q：運作流程是怎樣的？

A：1.貸款方將所需資料報資金方審核； 2.資金方現場評估；

3.雙方協商費用及貸款期限； 4.成交； 5.資金劃撥； 6.抵押登記。

Q:哪些產權可以抵押融資? A:

1、非經營類物業：紅本房、集資房；

2、經營中的物業：酒店、寫字樓、商場、商鋪、公寓；

Q：需要具備哪些基本條件？ A：

1、證件齊全：土地證、房產證；

2、債權債務：未貸過款，能做抵押登記，可辦理他項權證；

3、貸款額度：抵押物評估金額的20~50%；

4、擔保放大：有擔保的條件下，貸款額度可放大1~2倍；

5、城市限制：直轄市、省會城市、地級市以及其它經濟發達城

Q：項目方需提交哪些資料？ A：

1、個人：土地證、房產證；

2、企業：營業執照、法人身份證明、貸款卡、評估報告（甲級資質評估所）。

Q：如何操作？

A：

1、審理

2、考察

3、復審

4、簽約

5、抵押登記

6、放款

7、還款

Q：放款時間需要多長？ A：正常情況下兩個月以內； Q：貸款期限是怎樣的？

A：

1、借款期限為1年以上，5年以下。

Q：融資成本是多少呢？

A：

1、貸款是通過商業銀行的，利率參考當期基準利率；

2、貸款是通過其它金融機構的，利率較高，年率20%左右；

3、貸款是通過擔保公司擔保，那么需增加保費2.5~3%；

4、貸款是通過中介顧問公司，那么融資顧問費1~3%。

Q:什么是房地產民間借貸？

A:民間借貸，以溫州最出名。出借方的目標是獲得固定收益作為回報。民間資金往往被冠以“高利貸”的誤稱。出資方也叫銀主，做為民間資金的載體，很無奈。因為，投資其實不都是高利貸，不是同一個概念。

Q：開發商一定要慎用民間借貸！

A：

1、我國沒有形成資本市場和成熟資本工具的金融環境下，社會廣泛缺乏誠信，也不存在社會信用體系，法律實施和訴訟執行的效果最終難以是債權人的資金得到保護。

2、民間借貸基本上是以非法的形式在民間生存、存在和發展，也基本上是以高利貸的形式實現民間資金的流通與流動。

3、民間資金的利率水平較為正常和普遍的在月率2~3%的水平，高于名義上的銀行貸款利息，但從企業資金實際負擔的額外成本（如，在此種銀企關系中潛規則之下的尋租、企業維系貸款關系的費用等）來看，兩者的差距并不是很大。

4、實際上，同類經濟區域和環境中，民間資金借貸的違約率和風險都要大大低于銀行信貸。

Q：怎樣才能獲得民間資金呢？

A：

1、開發商的項目價值（凈現值）大大高于借款額；

2、開發商的各項資質及法律和經濟關系清潔無瑕疵；

3、開發商的還款來源在借款期間有保障：如有多個項目的銷售回款，以此增加借款方對還款保障的疑慮；

4、開發商以股權（資產的控制權）或土地、項目資產、在建工程等作抵押質押保證；

5、開發商在進行借款時必須要有充分自我分析和預案準備；

6、開發商必須無條件接受資金方在還款的保障、手段、措施等方面擁有的絕對話語權。

Q:如何通過私募基金更合法的獲得民間資金？

A:

1、就私募資金來源看，中國民間資本市場是主要資金來源，它的規模應該遠遠大于銀行對房地產行的信貸投放。

2、私募資金操作，具有封閉性的特點，及針對特定的項目和特定的企業和團隊，它也可以是專門化的投資機構和投資基金，以尋求快速進入和快速退出，獲得較高的資本回報為動力。

3、在中國房地產行業一路高走的形勢下，一方面，有太多的房地產項目缺錢，一方面，有太多的民間資金在尋找優質的投資項目，問題在于如何讓優質的項目與資本直接對接？答案是可以通過優質的房地產私募基金管理公司，如。

4、開發商與資金方對于房地產項目投資的風險判斷方向是不一致的：因為資金方只能夠承擔那種可以計算和承受的風險；而如果項目投資的風險還完全掌握在開發商的手中，那么資金方的唯一選擇就是放棄。

5、資金方往往非常關注項目的流動性風險，項目投入的回報（即資金的退出）只有是將項目建筑物業售出這樣的途徑，特別是在當前的產業環境和金融市場條件下，銷售物業只能是唯一的選擇，假如市場環境不利于銷售，資金方往往要求開發商通過降價出售以獲得償付現金，這與開發商的利益訴求是相悖的。

房地產融資之信托收益權

銀行理財計劃投資信托收益權，達到“曲線”為開發商融資的目的主要有兩種模式，找開發商“過橋”，銀行理財計劃投資信托受益權，但不作受益權轉讓登記；或是開發商設立自益型財產權信托計劃，再將信托受益權轉讓給銀行理財資金。前者主要是XY銀行等銀行在操作，后者大規模被GS銀行采用。“過橋”模式的交易結構大致為：假定A企業需要融資，B企業(可以是央企的財務公司、資產管理公司、金融機構等)以單一信托方式投資一個信托計劃，這個信托計劃給A企業發放

一筆貸款(或其它投資方式提供一筆融資).B企業再將自己手中的信托收益權轉讓給銀行理財計劃。這樣，A企業獲得貸款，資金的提供者是銀行理財，B企業只是拿出一筆錢“墊一下”，獲取“通道費”。更激進的做法是，B企業可以不用拿出真金白銀。B企業投資信托計劃和轉讓信托受益權兩個合同可以在同一天簽署，這樣，銀行先按合同給B企業劃款，到賬后，B企業再給信托公司，信托公司再給A企業。整個流程只需一兩個小時。

但是，此種模式已被銀監會覺察。

實質貸款行―――（理財資金投資非登記轉讓）―→過橋企業的受益權―――（投資單一信托計劃）―→

信托公司

―――（信托貸款）―→借款企業―――――――→信托受益權轉讓合同←―――――――→信托投資合同←――――――→信托貸款合同←――若同一天簽署，可一天放款 理財受讓財產權信托計劃受益權的原理為：假定M企業需要貸款，它擁有一棟正在出租的商業物業。傳統的模式是，M企業將這棟物業抵押給信托公司，信托公司對其發放信托貸款，銀行理財計劃是信托計劃的委托人。

“創新”模式是，M企業將這棟商業物業委托給信托公司，設立一個財產權信托計劃，物業過戶到信托公司名下，這個信托計劃的受益人是M企業自己。然后，M企業再將信托受益權轉讓給銀行理財計劃，交易價格取決于物業預期的租金收益。

此外，物業產生的租金收益歸集到信托公司，信托公司再劃撥給銀行理財計劃，如果租金收入低于預期，則由M企業補足。在轉讓信托受益權時，M企業一般還要和銀行理財計劃簽訂租金差額補足協議。這樣，M企業獲得融資，而銀行理財計劃擁有長期的現金流(此類模式下，期限一般長達6-8年)，銀行借信托公司之手控制了物業資產作為抵押。其結果與銀行理財計劃給M企業放一筆貸款，然后M企業分6-8年還款，效果相當。

在這個案例中，用以設立財產權信托的是一棟商業物業，實際上，任何有穩定、可控現金流的資產都可以通過此模式操作。銀行理財資金之所以愿意投資一個回收期限長達6-8年的現金流，是因為現在“長期優質資產太難找了，何況物業實際是銀行控制的，長期來看是升值的，抵押率也很低。”一位銀行理財投資經理說。

而至于沒有進行受益權轉讓登記，會否影響相關法律效力，現有的法律法規并未對此有明確的強制性規定。一位信托法務人士表示。

信托受讓銀行信貸票據資產，風險權重由10.5%提升至150%，一般業務為1.5%。

Q:什么是定向信托？

A：定向信托還沒有一個官方的說法，是為了與集合信托區別開來，而約定俗成的一個概念，即信托的一種形式，指信托公司在募集資金時，其募集的對象是特定的投資者（不是有錢就能買），類似股票定向增發。

Q:開發商為何要選擇定向信托？ A：因為

1、非銀信合作，受法律保護；

2、能夠被信托公司優先選擇；

3、能快速協助客戶完成融資；

4、為項目提供信用增級以提高成功發行的幾率。

Q：怎樣操作？

A：首先為項目方設計信托融資方案，并提供私募基金做為后續資金支持，然后推薦給符合信托條件的信托公司，信托公司在對我方提交的客戶信息和融資方案充分評估的基礎上，發行信托產品。

Q：定向信托的投資范圍有哪些？ A：有以下投資標的：

1、房地產開發（上市）公司股票的流通股；

2、房地產開發（上市）公司股票的非流通股；

3、二級資質以上房地產開發（非上市）公司的金融類股權；

4、特殊條件下三級資質以上房地產開發（非上市）公司的可抵押固定資產。

* 注意以下限制條件：

1、省會城市和部分經濟發達的二線城市，三線以下城市無法操作；

2、ST類股票不屬于信托計劃投資標的；

3、虧損和業績披露預虧股票，未完成股改股票，不屬于信托計劃投資標的；

4、近一年內受到監管處罰，不屬于信托計劃投資標的

5、監管認定股價被惡意操縱的股票也不屬于信托計劃投資標的。

Q：什么是增信作用？

A：有兩作用，一是對質押標的折扣率的增信 信托折扣率

融資增信

4-5折（制定1.4倍的資金追加線）

質押物總體折扣率不超過5.5折

（2）對信托計劃到期后仍未流通的限售股股票

信托折扣率

融資增信

給予的折扣率再適當下浮0.5-1折

（根據對股票質地和流通時間的判斷）

不超過0.5折

(以自有資金認購次級受益權方式)

不超過0.5折

(以自有資金認購次級受益權方式)

質押物總體折扣率在中信信托折扣率的基礎上上浮不超過0.5折

（3）對未上市金融類股權融資增信

信托折扣率

凈資產9折

式)

質押物總體折扣率不超過9.5折

二是對質押標的信用增級

（1）我們可作為信托計劃的次級受益人，為項目提供信用增級。以投入資金作為優先級受益人預期固定收益率實現的保證并作為投資顧問參與信托收益分配的依據；

（2）我們也可為客戶融資進行直接擔保。

Q：開發商需要提交哪些資料？ A：以下全部資料

1、報批的項目建議書及批準材料；

融資增信

不超過0.5折(以自有資金認購次級受益權方

2、項目提出的有關背景材料；

3、可行性研究報告及批準文件；

4、自籌資金和其他建設資金籌集方案及落實資金來源的證明材料；

5、項目前期準備工作完成情況報告；

6、開戶證明，商務合同、訂單或意向書；

8、經營計劃、財務收支計劃、流動資金補充計劃；

9、房地產企業：土地證、土地規劃證、建設規劃許可證、開工許可證；

Q：利率？

A：主要跟開發企業資質有關

1、一級開發資質企業的年利率在15%

2、二級開發資質企業的年利率在18%

3、三級開發資質企業的年利率在20以上%

Q：什么是銀信合作？

A：銀信合作是指央行為了防止經濟過熱而出臺政策限制商業銀行放貸，迫使商業銀行的貸款額度不超過上一年的一定數額，而現在經濟本身對貸款的需求增量很大，這時候商業銀行為了繞過政策限制而采用了銀信合作的方式，通過信托公司來發放貸款。

Q：集合信托有哪些模式？

A：大概有4種：信托貸款型、權益投資型、股權投資型、財產信托型。

Q：具體操作是怎樣的？

A：

1、由銀行作為發起端，通過銷售理財產品集合資金后，由銀行作為單一委托人將資金信托給信托公司，向目標公司發放貸款。這些公司基本都是銀行的長期穩定客戶，資產質量較好，且大部分占用銀行的授信額度，最終的風險是在銀行端。

2、如此使得央行調節經濟政策的工具失靈，所以最近央行出臺政策叫停銀信合作。金融創新的動力有兩種：一為因客戶需求而創新，二為因規避政策而創新。

3、金融創新與監督機構永遠是矛盾的對立體。

小貼士：銀監發布的幾個重要通知：

《中國銀監會關于進一步規范銀信合作有關事項的通知》

《中國銀監會關于規范信貸資產轉讓及信貸資產類理財業務有關事項的通知》 《中國銀監會關于規范銀信理財合作業務有關事項的通知》 《中國銀監會關于規范銀信理財合作業務有關事項的通知》 《銀監發（2010）72號》

1、本通知所稱銀信理財合作業務，是指商業銀行將客戶理財資金委托給信托公司，由信托公司擔任受托人并按照信托文件的約定進行管理、運用和處分的行為。上述客戶包括個人客戶(包括私人銀行客戶)和機構客戶。商業銀行代為推介信托公司發行的信托產品不在本通知規范范圍之內。

2、信托公司在開展銀信理財合作業務過程中，應堅持自主管理原則，嚴格履行項目選擇、盡職調查、投資決策、后續管理等主要職責，不得開展通道類業務。

3、信托公司開展銀信理財合作業務，信托產品期限均不得低于一年。

4、商業銀行和信托公司開展融資類銀信理財合作業務，應遵守以下原則：

(1)自本通知發布之日起，對信托公司融資類銀信理財合作業務實行余額比例管理，即融資類業務余額占銀信理財合作業務余額的比例不得高于30%。上述比例已超標的信托公司應立即停止開展該項業務，直至達到規定比例要求。

(2)信托公司信托產品均不得設計為開放式。

上述融資類銀信理財合作業務包括但不限于信托貸款、受讓信貸或票據資產、附加回購選擇權的投資、股票質押融資等資產證券化業務。

5、商業銀行和信托公司開展投資類銀信理財合作業務，其資金原則上不得投資于非上市公司股權。

6、商業銀行和信托公司開展銀信理財合作業務，信托資金同時用于融資類和投資類業務的，被信托業務總額應納入本通知第四條第(一)項規定的考核比例范圍。

7、對本通知發布以前約定和發生的銀信理財合作業務，商業銀行和信托公司應做好以下工作：

(1)商業銀行應嚴格按照要求將表外資金在今、明兩年轉入表內，并按照150%的撥備覆蓋率要求計提撥備，同時大型銀行應按照11.5%、中小銀行按照10%的資本充足率計提資本。

(2)商業銀行和信托公司應切實加強堆存續銀信理財合作業務的后續管理，及時做好風險處置預案和到期兌付安排。

(3)對設計為開放式的非上市公司股權投資類、融資類或含融資類業務的銀行理財產品和信托產品，商業銀行和信托公司停止接受新的資金申購，并妥善處理后續事宜。

8、鼓勵商業銀行和信托公司探索業務合作科學模式和領域。信托公司的理財要積極落實國家宏觀經濟政策，引導資金投向有效益的新能源、新材料、節能環保、生物醫藥、信息網絡、高端制造產業等新興產業，為經濟發展模式轉型和產業結構調整作出積極貢獻。

9、本通知自發布之日起實施。

房地產私募基金以房地產企業股權、債權、收益權等方式投資于具升值潛力的房地產項目。對項目進行可行性評估，并與開發商協商合作計劃，達成一致后簽署合作計劃。

基金以合伙制的形式成立其項目基金公司，項目基金公司以股東的名義投資于開發商的項目公司。基金的出資額原則上不超過總投資的70%，同時要求開發商自有資金（資產）投資比例不低于30%。基金會要求開發商以自身資產抵押保證基金最低投資回報，并在市場上升時給予基金更高的投資回報。

在項目開發期間，全程派駐基金管理團隊對項目資金進行監管，確保資金用于項目合理開發。基金的退出方式以項目銷售清算、參與項目利潤分配或開發商回購基金所持有的項目公司股權。

Q:怎樣的開發商符合我們的要求？

A:

1、開發商具備較豐富的開發經驗，有一定的口碑和品牌。

2、開發商股東結構簡單，在當地的政府關系較好，口碑佳；

4、開發商須有一套成熟的開發流程及專業的開發團隊。

Q:怎樣的項目符合我們的要求？

A：

1、區域要求：主要集中在中國一線或二線城市，并可覆蓋到經濟較好的地級市。

2、規模要求：單個項目總投資3億以內，建筑面積20萬平方米以下。

3、地段要求：城市中心區域、次中心區域（熱點開發地段，項目鄰近已有開發商投資）。

4、形態要求：住宅為主，少量商業或酒店配套，可辦理銷售許可證。

5、土地成本：土地價格低于周邊同類型地塊，樓面地價合理。

6、土地狀態：土地要求凈地，二級開發為主。

7、舊改項目：已獲得拆遷許可證, 居民100%簽署搬遷安置以及賠償協議, 土地規劃用途已獲政府批準。

8、銷售均價：項目地商品房銷售均價3500元以上，每平方利潤500元以上。

9、劃撥用地：政府劃撥用地可以辦理抵押手續。

10、融資金額：1億以上。

11、融資周期：1年~3年。

Q：有哪些基金？

A：

1、股權式基金，2、夾層式基金，3、債權式基金，4、單一固定收益基金,5、結構化固定收益基金,6、主動型基金,7、完全主動型基金,8、城市發展基金。

Q：需要多少成本？

A：基金模式不同，成本各不一樣：

1、股權式基金，基金對外投資的收益計算方式為分紅；管理人的收益包括：管理費3%，加上基金投資收益的10%，再加上投資者收益的10%；投資者的收益可以為利息，也以為約定分紅，更可以是股債結合。

2、夾層式基金，利益的分配模式為：基金方總收益=可調節收益+協議分紅

* 基金方總收益的計算方式：

可調節收益=基金月投入累計X項目風險系數（4~7）

協議分紅=項目稅后利潤的10~20%（不扣除財務費用）

* 可調節收益的對沖設置——基金返還越快，基金方的收益越少。

* 風險系數的評定標準為0~10——0代表我方投資為0，即無風險，10代表我方投資100%，即承擔全部風險。我方一般可操作的項目風險系數介于4~7之間。7為我方最高能承擔風險系數，例如買地階段我方出資70%，風險系數為7。

* 協議分紅的支付方式為項目清算后支付，基金方優先獲得分紅。

3、債權式基金，年綜合成本的計算方式為：管理人的收益包括管理費3%，加上投資者的固定利息（利率為20%，取決于募集情況），再加上發行費3%。

4、單一固定收益基金：年化收益率=LP年化收益率10~20%+GP管理費3%+發行費3~5%=15~27%

5、結構性固定收益基金：年化收益率=LP（領投人）年化收益率20~30%+LP（跟投人）年化收益率10~20%+GP管理費3%+發行費3~5%=25~37%

6、主動型基金：開發商出資10%，基金出資90%，全程參與買地/開發/運營。

7、完全主動型基金：無需開發商，管理公司+基金公司+土地所有者。

8、城市發展基金：用于土地一級整理。

Q：基金退出？

A：基金在項目產生銷售收入后逐步退出：回籠資金先用于滾動開發，再用于支付可調節收益，剩余資金大部分返還基金，保留少量資金用于項目日常經營管理費用。

* 項目銷售至98％，尾盤原則上由開發商認購，認購即做收入。

* 項目清盤，利潤分配完成，基金方股權返還，基金方退出。

Q：項目出現虧損，損失如何承擔？

A：按照風險與收益成正比的原則，萬一項目出現虧損，則先由開發商承擔損失，再由基金方承擔損失。

Q： 對開發商有哪些建議？

A:建議投資者挑選房地產基金主做好以下三個方面的考慮：

一是考察管理團隊的能力和過往業績。這是基金投資準確判斷挑選項目和成功的后期管理的基礎。二是考察做為基金管理人的背景和實力。管理人的股東背景往往可以給基金帶來充足的優質投資項目來源以及充分的項目運作過程支持，保障基金投資項目的成功。

三是考察房地產基金治理結構，特別是其中對投資人利益的保護機制以及嚴格的風控措施。我們在進行每一筆投資之前都要經過認真的盡職調查和反復比較，然后為維護投資者利益還要和被投資企業就投資條款進行艱苦的談判，經常因為某一條款不能達成一致而放棄投資，基金投資的項目可以說是百里挑一，而在開發商自己管理的資金中，很難想象對項目有認真的盡職調查和和反復比較，然后為維護投資者利益還要和被投資企業就投資條款進行艱苦的談判，經常因為某一條款不能達成一致而放棄投資，基金投資的項目可以說是百里挑一，而在開發商自己管理的資金中，很難想象對項目有認真的盡職調查和管理，一旦項目出現問題或者國家對地產業調控的情況，資金鏈很難得到保障。隨著國家鼓勵多渠道的民間資本投資，我們的房地產基金必將以其更加靈活的投資策略、更加合理的激勵約束機制、更好的收益水平來為全國的投資者和開發商服務。