**縣棚戶區改造綜合協調領導小組文件

會棚改發〔2015〕5號

**縣棚戶區改造綜合協調領導小組辦公室

關于印發**縣棚戶區改造實物安置辦法的通

知

各相關單位：

現將《**縣棚戶區改造實物安置辦法》印發給你們，請認真遵照執行。

**縣棚戶區改造

綜合協調領導小組辦公室（代章）

2015年5月13日

**縣棚戶區改造實物安置辦法

為加快推進我縣棚戶區改造工作進程，保障棚戶區改造工作順利實施，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號）、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號）、《國務院辦公廳關于進一步加強棚戶區改造工作的通知》（國辦發〔2014〕36號）、甘肅省人民政府《關于城市和國有工礦棚戶區改造實施意見》（甘政發〔2010〕13號）、《**縣城區總體規劃》及《**縣棚戶區改造實施細則》（會政辦發〔2015〕16號）等有關規定，結合我縣實際，特制定本辦法。

一、總體思路

棚戶區改造圍繞“建設文化旅游城市、優化教育資源、實施重點項目”三大領域全面推進。其征收的土地納入政府儲備，作為償還棚戶區改造貸款的主要資金來源，并依據城市用地總體規劃，主要為市政設施、文化旅游、教育及基本建設提供用地保障。

二、房屋和土地征收

棚戶區改造房屋和土地征收工作，由縣棚戶區改造綜合協調領導小組統一組織協調，具體征收工作確定相關部門負責實施。

（一）實物安置按被征收的住宅房屋與安置住房建筑面積1：0.9-1.1的比例置換。

1、被征收人選擇西城安置小區磚混結構安置住房的，住宅房屋與安置住房建筑面積按1:1.1的比例置換。

2、商品住宅樓征收安置。被征收人土地、房產等相關證件齊全的，依據房產證上載明的建筑面積按1:1比例置換。對工程建設手續齊全，但無土地手續或房產證手續，屬單位自建住房或經濟適用房的，根據建設手續注明的面積按1:0.9比例置換。

3、居民住宅或農民宅基地房屋征收安置。按照被征收人住宅房屋建筑面積以1:1比例置換。住宅房屋之外的附屬用房、院落硬化、圍墻、大門、水窖等地上附著物，按重置價進行評估，給予一次性貨幣補償。

（二）安置住房建筑面積超過被征收住宅房屋建筑面積的，超出部分原則上按安置住房市場價補繳差價；安置住房建筑面積少于被征收住宅房屋建筑面積的，不足部分按被征收人住宅房屋市場評估價的平均價退還差價；原則上應選擇與被征收住宅房屋建筑面積最接近的安置住房。

（三）過渡期安置。對采取實物安置的被征收人，給予18個月臨時安置費，標準為每人每月200元，并給予搬遷費每戶2000元。

（四）采取實物安置的房屋置換面積以評估機構出具的評估報告載明的住宅房屋建筑面積為準。

三、有下列情形之一者不予補償

（一）征收公告發布前，已被認定為違法建筑，進行了調查和影像存檔并作出送達拆除決定的房屋；

（二）未經相關部門批準，沒有辦理相關建設手續的房屋；

（三）征收公告發布后，被征收人繼續進行的房屋及附屬物改造、擴建、裝飾裝修部分，不予補償。

四、征收評估

（一）為體現公平、公正的原則，棚戶區改造房屋及其地上附著物價值的評估，原則上由同一家具有相應資質的評估機構進行評估。評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。

（二）評估應考慮被征收房屋的區位、產權手續、建筑結構、新舊程度、建筑面積等因素，按同類房地產市場價格進行評估。對被征收人依法取得土地使用權的建設用地價值，依據土地使用證載明的使用面積、性質和用途，根據土地使用者已使用的年限和開發利用土地的實際情況，按照縣政府公布的城市基準地價計算，給予相應的補償；對其它土地，按相關政策規定執行。

（三）評估報告應明確房屋等級、房屋間數（區分居住房屋）、建筑面積、單價、土地面積和基準地價以及構筑物和附著物價值等。

（四）征收部門應當將分戶評估結果，在征收范圍內向所有被征收人公示。

五、安置房建設

棚戶區改造安置住房采取“開發企業建設、政府限價回購、被征收人自主選擇”的模式，由政府從開發企業開發的商品房中統一回購。安置小區選點布局，以原地安置為主，優先考慮就近安置?？h棚戶區改造綜合協調領導小組辦公室負責安置小區選定、安置住房回購及分配等具體工作。

安置小區選定、安置住房回購及分配堅持“統籌惠民與發展、統籌政府限價與市場調節相結合”的原則，規范工作流程，分片區實施，分批次投放。

（一）組織詢價

對符合交通便利、設施齊全、環境良好、物業管理到位、規劃占地面積50畝以上，符合回購房交付期限要求，符合國家、省、市棚戶區基礎設施配套補助相關政策規定的商品房開發單位進行詢價。分兩步走，第一步發布資格審查公告，對開發單位進行資格審查；第二步進行現場詢價，由相關部門組成審查和詢價工作小組，逐個把關。

（二）市場調查

采取兩步走，第一步委托房地產評估機構，對城區房地產市場進行調查分析，提出建議回購價；第二步從開發單位隨機調取近一年的售房記錄、從房管局隨機調取各開發單位近一年的售房檔案，并查閱各開發單位半年的銷售合同，掌握真實信息。

（三）確定限價

從調取的售房記錄和檔案中隨機抽取若干份，計算銷售價格的平均值，得出同期市場價格。按照就低不就高、同區域價格相近、不得高于回購限價和同期市場價格的原則以及參考開發單位的報價，綜合安置住房不設樓層差價、據實回購等因素，將同期市場價格取整、修正，作為各開發單位競價標的。

（四）競價回購

本次棚戶區改造安置住房公開競價采取“兩次報價確認，公開反向競價”的方式，按照“就低不就高”的原則，由各開發單位公開報價，報價低于或等于競價標的者競得。

1、召開前置會議。縣棚改辦組織召開兩次棚戶區改造安置住房競價回購前置會議。第一次前置會議向具備競價資格的各開發單位通報回購政策及要求，在前期市場調查和組織詢價的基礎上，再次核實各單位報價；第二次前置會議向具備競價資格的各開發單位通告回購價格定價方法，與其對接可提供的房源區位、幢號、樓層、套數等事宜，填寫房源確認表，并下發報價表。

2、發布競價公告?？h棚改辦在縣電視臺和縣人民政府門戶網站發布**縣棚戶區改造安置住房公開競價公告，明確公開競價方式、組織部門、時間、地點、參會人員等相關事宜。

3、組織公開競價。縣棚改辦組織棚戶區改造安置住房回購公開競價，以縣棚戶區改造綜合協調領導小組最終確定的回購價格為最高限價（即競價標的），由開發單位對開發小區住宅填寫報價表進行報價，報價低于或等于對應競價標的的取得回購資格。

4、簽訂回購協議?？h棚改辦與取得回購資格的開發單位就棚戶區改造安置住房房源區位、幢號、樓層、套數等相關事宜協商一致后，按照公開競價確定的回購價格簽訂回購協議。

5、整理保存檔案?？h棚改辦將公開競價相關資料整理存檔，作為政府回購安置住房和督促開發單位履行相應義務的相關依據。

（五）即時分配

被征收人簽訂征收安置協議后選擇安置住房的，按照先簽約、先選房的原則進行，同期簽約的由各開發單位負責以抽簽、搖號等方式確定選房順序，現場公示，陽光操作。

被征收人在簽訂征收安置協議后，向棚改責任單位現場辦公室提出選房申請，各棚改責任單位現場辦公室及時與各開發單位協調取得選房排號，并向被征收人出具《**縣棚戶區改造安置住房選房排序便函》，被征收人拿到排序便函后，到開發單位按號選房，排序號當天有效，過期作廢，將進行新一輪排號。

（六）據實回購

對于統一回購的安置住房，開發單位在回購協議約定的有效期限內，不得面向社會銷售。據實回購環節，資金審核支付有五個流程：

1、審查

縣棚改辦負責審查工作，具體審查以下內容：

（1）評估公司出具的被征收戶的原始評估報告；

（2）各開發單位提供的購房合同中被征收人實際選房的套數及面積；

（3）各片區責任單位提供的征收安置協議、選房便函、征收戶花名冊；

（4）其他需要審查的資料。

2、審批

縣棚改辦將審查合格的資料提交縣城市開發辦，由縣城市開發辦進行審批，并向國家開發銀行申請貸款。

3、審核

縣棚改辦提交《**縣棚戶區改造安置住房信息審核表》，由棚改資金籌措審核支付領導小組進行審核，并簽字確認。

4、公示

以上審核結果在各責任片區公示。

5、支付

縣城市開發辦委托授權的**縣嘉禾實業有限責任公司是全縣棚戶區改造項目的融資平臺，專門設立棚改專項資金賬戶，向通過審核的各開發單位和各責任單位劃轉資金。被征收戶簽訂的征收安置協議中應補償費用，由各責任單位從**縣嘉禾實業有限責任公司劃轉的資金中兌付。

在改造完成后，按居民實際選擇的套數與開發單位據實結算，規避由政府統一回購安置房的隱性成本和風險。首批回購數量有剩余的，在開發單位自愿的前提下，可結轉納入下批次。安置住房回購資金分兩批支付，第一批在開發單位與被征收人簽訂選房協議后支付60%；第二批在竣工驗收合格、房產手續辦理齊全并入住后支付剩余回購款。

六、開發企業義務

（一）簽訂回購協議的開發企業要辦理棚戶區改造安置住房專設的相關手續，配合做好棚戶區改造的檢查驗收以及審計等工作。

（二）優先安排安置住房建設，確保按期交付使用。逾期未建成的,臨時安置費由開發企業承擔。

（三）棚戶區改造工程嚴格按照國家、省有關規范標準和質量要求建設,依據《甘肅省建設工程質量監督管理規定》進行項目管理,確保工程質量。

（四）安置住房實行質量終身負責制。工程在竣工交付使用后，要做好項目保修范圍內的維修和修繕工作。

（五）安置住房與商品房整體規劃、同步建設、同等配套、一并驗收，統一物業管理。物業管理要嚴格按照國務院《物業管理條例》相關規定，由開發企業組建業主委員會或物業公司負責管理。

七、監督管理

縣棚戶區改造綜合協調領導小組要加強監督檢查，實施全方位監管。財政、審計、紀檢監察部門加強對棚改資金使用情況的監督檢查，對在棚戶區改造工作中以權謀私、玩忽職守的，依法依規追究有關責任人的責任。棚戶區改造嚴格執行法定建設程序和技術標準規范，實行項目法人制、工程監理制、質量責任制，加強施工管理，確保工程質量。優化新建安置住房的規劃設計，有效降低建設成本。按照節能、省地、環保要求，推廣新技術、新工藝、新材料和新設備。

**縣棚戶區改造綜合協調領導小組辦公室

2015年5月13日印發