馮侖買房這些事兒2：該怎么判斷一個城市的房價還有沒有潛力

各位書友大家好，歡迎繼續做客老齊的讀書圈，今天我們還是繼續來講馮侖買房這些事兒，昨天我們說到了，大城市買房要小心，小城市買大房子同樣也要小心，作者講，三四五線住房的新增供給越來越多，為這些小地方帶來了投資熱度，經濟區域正在逐漸變得更好，按理說，在這些地方買到核心地段，高端一點的產品，未來升值是有保障的。但是老齊也提醒一些，三四五線城市里面有很多收縮型城市，無論開發商把當地建設的多好，人口只要持續流出，這個地方以后再賣房子都會很困難。

作者告訴大家，該怎么判斷一個城市的房價還有沒有潛力，這就要看城市新房和二手房的比例關系，又叫做新房二手房成交比。是評判房價未來會不會大漲的標準，舉個例子北京的新房和二手房的成交比已經是1：1，也就意味著樓市已經基本飽和，而紐約新房二手房的大概是1:4，也就是說賣出5套房，有4套都是二手房，這時候新房價格就很難上漲了。

還有一個指標就是人口，人口絕對值在減少，那么房價就缺乏人口支撐，很難上漲，如果一個城市每年有大量的新增人口流入，那么樓市就還有希望。如果站在投資的角度去看房地產，這就變得十分簡單了，你不要考慮結婚，和居住的問題，他就是一筆賬，只要選擇一個城市發展足夠快，房子價格夠低，房子能夠租的出去，就可以去投資。這點老齊也是比較贊同的，我看空房價，主要是因為他貴了，但其實并非是死空頭，到了合適的位置也是可以買的，我在10幾年前也是買過房的。從這點看，也許新一線還有機會，比如成都，杭州，重慶，武漢，西安，南京，青島等地，這些城市正在爭搶人口，里面可能會有幾個，在未來脫穎而出，形成人口的持續流入，那么對于當地的房價也會有支撐作用，相反如果在這10幾年被其他城市搶走人口，那么房價就很難維持了。

下面我們說說學區房，前幾年學區房都已經妖魔化了，一個10平米的過道，都能賣出大幾百萬的價格，而且還一房難求。只是因為這個房子能上周邊的名校，這就是房價綁架教育的典型代表。很多家長的邏輯就是，上不了好小學，就上不了好中學，沒有好中學也就沒有好大學，也找不到好工作，所以現在買個學區房上個好小學，比孩子考上了清華北大還露臉。但其實這中間的邏輯根本就不是線性，上了好小學也不一定就能進好中學，所以好小學離好工作之間差了十萬八千里，最后成功的概率可能只有百分之幾。

學區房的背后是什么？其實就是優質人才和優質教育資源的稀缺，好學校永遠是稀缺的，所以學區房也都必然是貴的離譜的，但是他的邊際效用有沒有那么大就很那說了。上了重點小學你就能在高考多考100分？恐怕未必，所以學區房更多是家長們花錢買安心，我該做的都做了，以后你學習不好，就不賴我了。所以學區房其實也是家長甩鍋的一個主要方式。教育孩子最重要的是什么，其實是塑造他健全的人格，培養他良好的品行，和主動的持續的學習能力。這些都是學區房給不了的。老齊也多說一句，其實有時候父母并不全是為孩子好，如果用買學區房的錢供他一路私立學校，請最好的老師，然后海外留學。對孩子的塑造應該比上某個重點小學更有利。但家長不這么干，其實想的就是，我先讓孩子上學，之后再把學區房賣掉，再賺一大筆錢。所以這本身還是自己貪心。也就別說為了孩子砸鍋賣鐵這事了。

房子漲價，大家會幸福嗎？不會，沒房的人肯定不幸福，因為收入根本追不上房價，而有房的人其實也不幸福，因為房子升值跟自己也沒什么關系，除了慶幸買房買的早之外，沒有任何實惠。他也不敢賣，因為賣了很可能就再也買不回來了。所以盡管房子價值千八百萬，但是日子過的依舊很苦。有人說他們把房賣了租房住，基本就吃喝不愁了，但是他們的思路還是買房的思路，所以永遠不會這么考慮問題，絕大部分人被洗腦洗了10幾年，現在接受不了租房這個現實，總覺得低人一等。老齊也有很多朋友，明明租的是一年大幾十萬的高檔小區，但是也依然覺得不爽。感覺不如有套房，哪怕是個老破小都會更有底氣。現在其實你只需要把房子賣了，拿錢出來隨便做點保本投資，只需要利息的三分之一到二分之一，就可以租一套更好的房子了。所以顯然跟買房比，租房劃算的多。

但是為什么很多人還是不喜歡租房呢？就是他們窮的時候租怕了，那時候租非常差的房子，或者是合租房，經常被房東驅趕，但其實你只要租高檔一點的小區，房東比房客更希望穩定。他巴不得你跟他簽一個3-5年的長約。甚至到期后，他還不愿意讓你走。所以對于租房來說，越破的房子，房東越不好打交道，越好的房子，房東越友善。甚至有的豪宅，房東巨有錢，根本不在乎那點房租，前段時間有個段子，說有的房東，都忘了手上還有這么一套房子。老齊也租房5年了，我的體會是，租房沒什么不同，自打我租房以來，房東都沒露過面。房子里的家具家電都是我自己換的，之前我買的房子才住了8年，現在租的房子只要想住也可以一直住下去。所以并沒有什么歸屬感不強的問題。我也打算一直租下去，這里住煩了可以換個更好的地方再住幾年，現在唯一擔心的，就是不知道該怎么跟房東開口。他肯定會挽留我。

所以老齊可以給大家一個忠告，租的房子好一點，租期長一點，按時付房租，最好一年一付，基本沒問題的。只有低端租房，才會有房東驅趕房客，沒事經常漲價的情況。高端租房，租金很穩定。大概3年漲一次，頂多漲10%左右，年化漲幅算下來也就3%而已。

之前網易做過一個調查，發現女性名下有房的比男性的比例還高，其中女性公務員有房的比例達到82%，女性普遍認為房產比存款更有安全感，女性支出方面住房支出排在第一，占總支出的14.75%，在男性的支出份額里，儲蓄理財排名第一，接近15%，住房排第二，其他消費男性往往很少。之前結婚一般女方都要求男方家有房，但現在房價實在是太高，所以現在雙方結婚的前提，一般都是男方家買房付首付，然后結婚后小兩口還貸款。從現在男女對房子的態度來說，女性對于房子更加重視，而且他們在購房的時候，30%的女性，偏愛全款支付。

在租房中男女雙方也存在不同，女性租房的時候更偏向合租，而且低端租房比例女性低于男性。在2000元以上的租金范圍，女性比例都要更高。所以可見，對于房子這個事上，女性的偏好要明顯超過男性。無論是租房還是買房。也正是這些心態，讓很多年輕人為房子所困擾，你不看重房子，覺得房子無所謂，但往往架不住你的另一半，看中房子，或者另一半的家里人看中房子。所以也就逐漸被這種事情所裹挾。

下面我們來說說調控，從2003年開始，樓市就開始了只漲不跌的神話，中間只出現過局部下跌，和短期下跌，從全國來看還是整體上漲的。作者稱中國的樓市調控叫做無規律調控，在最密集的時候，政策密集發布，一個月一次，甚至半個月就一次，在2006年，2010年，2013年和2017年，這是房地產調控的主要四個時段，我們從中間也能總結一些規律，基本3-4年一次，調控兩年，松兩年，松的那兩年就會造成房價的報復性反彈，然后就再次調控，只有這最近的一次調控，比較兇猛，已經持續了2年多的時間，快跟下一次連上了。一開始是國字號政策，比如我們熟悉的國八條，國五條，新國八條，330新政，317新政，后來開始因城施策，各地開始發布政策，比如京八條，滬九條。

之前我們講過，全球樓市分為3種類型，美國式，新加坡式的和德國式，美國百分百靠市場，新加坡80%靠政府調控，德國基本一半一半，靠租房調控。中國樓市調控，這么多年來，也壓根就沒想好，在這三種模式之間來回切換，比如開發商拿地，拿多少地，賣多少錢，政府都要管，初衷是好的，但是結果卻跟計劃經濟一樣，越管越亂，開發商沒有了積極型，供給跟不上需求，購房者也懵逼了。所以中國樓市就跟中國足球一樣，學的東西太多，但沒有一項學的深入，最后就是內分泌紊亂。全都亂套了。反而價格越來越高。

作者認為，不應該叫房地產調控，應該叫住宅調控，所謂城市化就是其實就是聚集效應，空間聚集，產業聚集，人口聚集，房地產除了住宅之外，還有很多其他的領域和功能，比如開發商如果能夠把長租公寓做好，實現資產證券化，給年輕人提供穩定的租賃住房，也是一件好事。明天我們再來順著作者的思路，了解一下高房價到底該怎么解決。