馮侖買房這些事兒5：開發商的貓膩

各位書友大家好，歡迎繼續做客老齊的讀書圈，今天我們繼續來講這本書，馮侖買房這些事兒，在最近2年時不時就會爆出房價下跌的消息，但是跟大家的感覺又明顯不一樣，這是怎么回事？這主要是統計的問題，比如北京上海這樣的特大城市，核心區和郊區路程就很遠，房價也能差一倍，如果計算加權平均房價，就是相當于把核心區和郊區的房價加起來然后平均計算，參考的價值不大，而且現在的房子建設主要都在郊區，核心區域已經沒有什么地了，所以你會看到大量房子都在郊區開盤，也就拉低了房價。但其實核心區的房價并沒有下跌。

另外，現在由于新房限價很厲害，開發商要想達到業績預期，就得搞點外科手段，比如捆綁精裝修，車位，以及配套設施，跟你簽兩份合同，所以盡管開盤價很低，但是買房的費用其實一點都不少。所以新房價格漲跌其實也沒有多少參考意義，去看新房價格，還不如去看全市的二手房價格更客觀，這才是購房人賣房時候的價格，全市也比較分散，不會因為一兩個盤集中賣出，而影響數據。所以研究房地產的人，通常只看統計局每月公布的二手房價格漲跌數據。

樓市一般有金九銀十的說法，一到9月就是銷售旺季，開發商通常都提前蓄客，批量開盤，然后制造幾百套上千套房源被一搶而光的假象，但是2019年的金九銀十基本已經完蛋，由于政策并未按照預期放松，限購限貸限售仍然壓制樓市，所以現在很難再出現銷售井噴的情況。

現在很多人都被樓市嚇怕了，之前經常看到日光盤的報道，說什么幾千套房源，一天就搶光了。還有什么購房人攜帶巨款，徹夜排隊的事情，比如之前南京就有過類似的報道，而且似乎還是真事，并非是開發商請來的托，作者說其實很多人都被忽悠了，首先，徹夜排隊的，都是之前確定好意向的，甚至都已經交過定金的。其次，開發商驗資，也是為了加快回款速度，找到真實的客戶群，恰恰說明開發商有資金壓力。第三，新房價格被政府刻意壓低，形成了

套利空間。老齊多說一句，現在大多數新盤火爆，都是因為新房價格明顯低于周邊二手房造成的，大家看到有巨大的套利空間，才會不顧一切的去買房。所以政府限價，其實反而催生了樓市火爆。但是購房人也要想想，二手房的價格是不是靠譜，雖然標價很高，但等你賣出的時候，未必就是這個價格了，所以套利機會看起來很完美，但是不一定真的能夠實現。

至于房價的拐點，作者提醒投資者可以關注一些房產中介的數據，比如掛牌量，如果持續增多，就說明賣房的多，買房的少，供給大于需求，房價的議價空間加大，如果帶看量增加，則說明賣房的增多，賣家又開始占優勢。帶看量增加的后幾個月，市場先是成交量復蘇，之后就是價格回暖。

接下來作者說了一下首付貸，他的觀點跟老齊一樣，認為首付貸比毒品還可怕，這東西讓買房人和開發商都樂此不疲，有了首付貸買房人的購房門檻降低了，緩解了前期自有資金不足的問題，也放大了資金杠桿。而對于開發商來說，就是單純的加了杠桿，增加客戶，提高銷售額，賺取更多的利息收入。

首付貸最大的特點就是幫助買房人，在正常的抵押貸款之外，再獲得一筆資金，他的來源都是一些消費貸，民間金融，甚至不排除高利貸。說到底就是反復抵押，加長杠桿的操作。每加長一個環節，也就更加脆弱，一旦出現一個裂縫，那就隨時暴雷。

首先，首付貸在房價上漲的階段，相安無事，反而會加速你賺錢的速度，也放了一批根本買不起房，資質不夠的投資者入場，這個看起來就跟美國的次貸危機很像了。前期炒高價格，后期危害銀行金融安全

其次，房價一旦下跌，首付貸就會出現斷供和違約，整個金融系統會遭遇重創，實體經濟之后會跟著倒霉。

第三，首付貸讓樓市的抗風險能力降低，之前跌5成都不會有問題，首付貸后跌2成，可能就要出大問題。

第四，他實際上就是假消費，真買房，讓進入消費和實體經濟的錢進一步減少，同時催生樓市泡沫。所以首付貸其實一直都在打擦邊球，對于經濟和樓市，有百害而無一利，打擊首付貸的決心，也就能看出調控樓市的決心。

現在還有一個問題，也多次被提及，那就是小產權會不會復活，那些購買小產權房的人，依然抱有幻想，期待可以回到合法的軌道，美其名曰小產權轉正。其實所謂的小產權，這都是老百姓的稱呼，而真實的情況就是沒產權，土地使用者沒有繳納土地出讓金，房屋也沒有國家認可的產權證明。都是鄉政府和村政府的一紙合同而已。一直以來我們也沒管理這塊，讓小產權成了氣候，現在黑不提白不提的住著似乎一點問題都沒有，有的還能私下里進行買賣。也不必交任何稅費。由于不涉及土地問題，小產權要比我們說的產權房屋便宜的不止一點。作者提醒，小產權不可能轉正，他也不是財產權，只是一個使用權，投資層面看，小產權房不具備變現的可能性。這點老齊也多說一句，從法的精神來看，國家也絕不可能讓小產權轉正，那樣就變成了鼓勵違法，懲罰守法，那以后誰還當良民。所以早早打消這個念頭為好。現在北京一些地方，因為要蓋合法的長租房，小產權房已經開始回收了。至于怎么回收，這就要看良心了，有良心的，給你一定補償，沒有良心的，直接把錢退你，就把房子拿回來了，至于你在房子上的投入，那就只能自認倒霉。你沒地方說理去。合同不可能對抗國家法律。

在你去售樓處咨詢售樓小姐的時候，基本都是一個答復，手慢無，這個房子已經賣完了，就剩下一兩套了，逼迫你趕緊做決定，但其實根本不是這么回事，絕大多數房子根本就沒有賣出去，但是他們不會說真話，因為那樣你就更不買了。他必須要營造出緊俏的氛圍，然后時不時的告訴你，出了一個特價房，讓你以為撿到一個大便宜，在這里，作者以一個資深開發商的身份，告訴我們五個常見的手法。

第一，就是剛才說的特價房，這里面也分兩種，一種是房子自身原因造成的特價，比如位置，采光不好，所以打折處理。另一種是先提價再打折，跟雙十一甩賣商品是一個道理，這種情況下，開發商就有更多的主動權。比如全款的折扣大，貸款的折扣小等等。另外，這么做的好處是大大的，買房人明明被人賣了，但是心里也會很高興。以為自己占了個大便宜，還會到處跟人吹牛。

第二，首付分期，一般使用這種手法的開發商都有年底沖業績的需求，甚至這種情況下，他們還會要求，購房人后續無法支付首付款也無所謂，他們可以退錢。所以做業績的針對性非常明顯。

第三類，免中介費用，現在中介幫著開發商銷售新房已經不是新鮮事了，甚至賣新房比賣二手房他們賺的還要更多，所以中介會非常熱衷于給購房人推薦新房。這確實增加了新房的銷售效率，開發商相當于按照效果付費，省去了大把的無效營銷費用，目前，開發商給中介的返點傭金能達到房款的5%，也就是說大城市中，一套標價500萬的新房，中介能拿到25萬。同樣是買房，買二手房買家要出中介費，而買新房開發商替你負擔中介費，所以你也會覺得相當劃算。

第四類，團購，其實就是集中開盤的變種，他只是一種形式，但是優惠力度能有多大，并不好說。第五類就是眾籌，說白了就是集資買房，這肯定是投資性質的，但是卻沒有保本收益。買房者能不能拿回本金，也要看眾籌平臺的信用和實力了，這里面風險并不小。

很多人都在問，地鐵馬上就要開通了，會不會漲房價，大城市交通一塌糊涂，而且大家通勤時間都比較久，所以地鐵成了唯一的抓手，地鐵肯定是房價的一個重要參考因素，但是地鐵在規劃的時候，就基本已經寫在房價里了，有句話叫做，規劃漲房價，建成漲房租，所以地鐵修好后，并不能夠在拉升房價，只能夠拉升房租。另外，高鐵和機場，這種交通工具就讓人又愛又恨了，高鐵和機場修通，會讓這個地方的整體房價上漲，但是離的特別近的房子，反而因為噪音污染和人群密集而貶值。明天我們再來談談關于買房的時機和準備。咱們明天再見。