馮侖買房這些事兒3：房地產的新加坡模式，香港模式和美國模式

各位書友大家好，歡迎繼續做客老齊的讀書圈，今天我們繼續來講這本書，馮侖買房這些事兒，中國樓市進入了市場化階段，也就20年，所以毛病很多也是正常，現在的供需矛盾，頂多再過10年20年，等現在這批老人去世后就會迎刃而解，政策如果太著急解決這個問題，可能反而出問題。就好比一個病，本身他自己就能痊愈，但是你卻著急下猛藥，結果可能反而不利身體健康。所謂長效機制，就是要立足長遠。但作者說，現在解決房價問題不該看市場，而應該看市長。之前的全國人大調查顯示，地方政府在兌現保障房工作目標的時候，只完成了26%，說明之前，根本就不重視這塊，如今大環境才有所轉變，又是因城施策，又是各種限制，還要租購同權，房產稅，政府終于找到了問題所在，不再把責任都推給開發商，而是開始從制度上去想辦法。也就是說，普通老百姓的住房問題，不應該是開發商去扛的，而應該是各位市長的責任。

之前一開始我們學的是香港，而香港模式大概就是美國模式，老齊有個比喻，你非得跟全世界最差的落后生去學，只是因為這個落后生跟好學生長得比較像而已。后來發現美國模式有點失控，土地不能無限供給，所以出了大問題，后來又開始轉而去學新加坡，新加坡政府很好地解決了如何讓中低收入人群，住上房子的問題。新加坡是80%的房子是政府提供的組屋，20%交給市場去做，這套制度新加坡持續做了50年，現在基本解決了買房難。此外，新加坡還有非常先進的公寓出租和運營經驗，新加坡地方太小，所以他們更加注重空間的利用，每一個細節都做得非常好。作者這些開發商經常組團去考察學習。

新加坡最具特色的一個模式就是他的公積金賬戶，這屬于社會主義形式的模式，大概相當于收入中35%的部分都會被強制扣下來，存到這個賬戶里，這里面25%是自己的，其他10%是政府補貼的，新加坡居民在努力工作幾十年之后，差不多公積金賬戶里存的錢就夠買下一套房子了。另外，政府還會給公民一部分國企股票和現金，醫療和教育服務也基本免費，所以基本你也沒什么花費的地方。我們這里的低保是政府直接給錢到個人，這些人基本啥活也不干，就靠低保活著，而新加坡是把錢補貼給企業，企業拿著這個錢，去招那些能干活的人，所以最窮的窮人，在國內肯定活得更滋潤，在新加坡完全不干活，就真的沒飯吃。相反雇主在新加坡是比較受到保護的，比如罷工或者跳樓威脅雇主，警方都會調查，在咱們這通常都會像雇主施壓，但是在新加坡，這些極端做法基本沒用。還很可能因為危害公共安全被抓。

作者也承認，現在房價太高主要是預期推動，調控房價不如調控預期。我們現在各種各樣的房子越來越多，什么經適房，公租房，廉租房，共產房等等，看似是要解決經濟問題，但是定力往往不夠，每次經濟一不好，就又要通過樓市拉動經濟增長。這就導致了政策左右搖擺，最后你再說什么房住不炒，人家也不信了。因為之前太相信你，結果吃虧吃大了。這點還得說新加坡，他們的國民就非常清楚，自己到底該進什么系統，比如普通上班族，那肯定就是要買組屋的，這樣預期就非常穩定。而絕大部分中國人則完全不知道自己該買房還是該租房，又或者買什么樣的房。甚至買了房，也還有預期，是不是該換個更好的，或者賣了換點錢，而新加坡人則不一樣，他們知道，只要把組屋賣了，就在也買不了了，所以他們不敢賣房，當然不好的方面是，他們也不太敢創業。他們社會的犯錯成本非常高，輕易不敢嘗試新的東西。作者說這是優點，但老齊覺得各有利弊吧，試錯成本高，就意味著他以后發展的動力會有問題。但對于絕大多數人來說，可能是幸福的，穩定的。而我們卻以犧牲絕大部分人的幸福為代價，換取了一個不穩定的社會，但也同時生機勃勃，每個人要想買上房子，就得拼命的奮斗。甚至光上班都是不夠的，還得創業才行。

再說說美國模式，1998年我們搞住房改革的時候，中國人均GDP是1000美元，美國是3萬美元，現在中國人均GDP快到1萬美元了，而美國是6萬美元。所以像作者這樣的開發商，總想試圖研究美國，看看美國人均GDP一路上漲的時候，到底發生了什么，這樣他們也就知道自己該怎么干了。

二戰后美國就是人均GDP5000美元了，當時也出現過一家類似于我們今天萬科一樣的地產大公司，占了當時美國很大的市場份額，但是到今天這家公司已經消失了。因為是美國已經過了住房建設期，大家不再需要住房了，再加上他也沒有轉型，結果就完蛋了。這讓作者很有感悟，他說目前國內也已經達到了一個相對飽和的階段，主要有三個指標，1是我們之前講的，新房和二手房的銷售比，一般過了1：1就有風險了，北京上海都過了2：3，2是人口增量，之前除了北上廣深之外，人口還保持增量的城市不超過10個，大部分城市人口都是負增長的，現在北上控制人口，這些擠出的人口會流到二線和新一線去。但是總體來看，人口增長的城市也肯定是極少數。第3個指標就是經濟，人均GDP達到8000美金以后，大部分住房問題就都解決了。現如今我們國家一線城市就不說了，絕大部分二線也已經過了這個標準。所以根據美國的經驗，我們基本已經住宅飽和了。現在能做的恐怕也就是細分市場了比如單親公寓，養老公寓，藍領公寓等等。

最近一段時間，央行連續的在降準，作者也解釋了一下，降準和房地產的關系，首先降準對于信貸端成本下降有作用，銀行層面可以提高利差，降低負債端的成本，第二流動性影響中性，單憑降準不能解釋為貨幣寬松。第三，降準有利于改善抵押貸款，銀行成本下降，最終會傳導到資產端，抵押貸款利率會有所下降。老齊解釋下，銀行手頭有錢了，多放貸款出去，這樣就能對市場化的抵押貸款利率有平抑作用，所以去銀行申請房貸更容易了。第四龍頭企業優勢被放大，他們可以憑借信貸額度上升，放大自己的融資優勢。從歷史來看，降準一般都被視為樓市的利好，2008年，2011年和2015年的樓市大放松，都是從降準開始的。降準之后，銷售額都存在明顯復蘇的跡象。基本持續時間在一年以上。

那么最近又有什么新變化呢？房住不炒是一個重要的分界線，這句話提出之后，房地產市場的走向就徹底變了。

第一從政府角度來說，未來住宅體系和居住政策，都會偏向于居住，盡量保證人民有房住，注意這里說的是有房住，而不一定是產權。作者說，這是正確的，之前我們總在傳遞錯誤信號，告訴大家抑制房價，爭取讓大家都買上房，但這根本不可能達到，任何國家也不可能保證每人都能買得起房。如果我們總傳遞這個信號，那全社會都會瘋了心的想買房。最終反而擴大了需求。

第二，強調住的屬性，將成為未來政策的基點，包括租賃房源和共有產權房的供應，未來這塊還會持續。第三，中國房價一直上漲的時代過去了。以后會主動分流很多購房需求，到租房市場和共有產權房市場上來。之后會逐漸淡化產權的概念。讓居者有其屋，但不一定是擁有其屋。作者判斷，未來總體房價將保持穩定，不排除個別地方下降的局面。

第四，住房制度會更傾向于租賃，租賃市場會被當成重點，越來越被重視。也會進一步的降低租房者的負擔。

第五，樓市會出現明顯分化，一二線城市會向上面所說的方向發展，而三四五線城市可能還有一段建設期要走。發展不平衡，將成為未來的主要表現形式。第六，三四五線沒什么租賃需求，所以可能還是以買房為主，這些地方政策會依舊配合去庫存。第七，政策以后會更加傾向于長期范圍，并管理人民的住房預期，后面還有第八，第九，第十個變化，分別又是什么呢？咱們明天接著講。