馮侖買房這些事兒6：什么時候是買房的好時機？

各位書友大家伙，歡迎繼續做客老齊的讀書圈，今天我們繼續來講這本書，馮侖買房這些事兒，今天我們來談談買房的時機和買房的準備，太多人看見別人在房子上賺了大錢，于是就紅了眼，瘋了心的想買房，甚至完全不考慮自己的能力。首先買房要做好心理準備，房價漲跌其實都是有可能的，沒人保證你房價一直漲。這也根本不可能發生。房價越高，他不漲反跌的可能性就越大。所以想到買房吃肉的時候，也要多想想，買房還可能會挨打。而且這個損失也許是你承擔不起的。比如有些人借了太多的錢湊的首付，就想房價漲兩年，賣掉之后也發一筆小財，但是房價一旦下跌20%，你自己的錢就虧光了，他幾年不漲，你的利息就無以為繼。最后就會財務破產。所以量力而行，是必須要考慮的。而且老齊多說一句，一定要考慮長遠，比如程序員，現在能月收入好幾萬，那是因為你年輕，體力好，腦子也靈活，等你上歲數了，拼不了體力了，也跟不上年輕人了，你的收入還可能會下降，而且互聯網公司的周期本身就很短，也很可能出現暫時失業的情況，這些都要考慮清楚，不能讓自己的財務崩的太緊。

買房要想清楚自己，你是非買不可，沒房就過不下去，還是等等也可以。非買不可的是剛需，只要能接受，就盡量早買，因為如果房價再漲你可能會心態崩潰。而如果可以再等等的，通常都不是剛需，只是看著別人賺錢，自己心生了貪念，這種人就沒必要湊這個熱鬧，人多的地方肯定風險大于收益。天下也沒什么生意是必須做的，也沒有什么錢是必須要賺的，有可能在樓市上還能賺錢，但是這個錢賺的也會很沒有性價比。甚至未來投資樓市，還不如投資債券和銀行理財，賺的更多。

如果你有創業的打算，那最好就先別買房，因為創業本身就是不確定的，買房更是不確定，兩個不確定的事情加在一起，你以后會出現很大的風險，月供很可能突然被中斷。最后事業生活雙雙陷入窘境。在軍事上最怕的就是雙線作戰，兩面被夾擊，現實中也是如此，最怕的是生活上和事業上雙線作戰，壓力不是一般的大。如果你想奮斗事業，生活上就要選擇一種最低的消耗方式。另外，也要算清楚自己的承受能力，通常月還貸別超過自己月收入的一半。

選房子也是一門學問，盡可能的考慮地段的問題，比如上班近，娛樂，醫療，教育等資源，升值最多的其實是地段，讓你舒服的也是生活的配套，房子的大小，其實你很快就能適應。但通勤的煩惱，卻會越來越折磨。不過老齊也多說一句，找個交通方便的地方就行，也未必一定離單位近，因為現在年輕人工作也很不穩定，經常會換工作，你的房子卻不可能經常換。所以這個東西是你預期不了的。

作者也說，現在的調控基本強調的是一個穩字，追求的最理想狀態是讓房價穩步調整，基本面不變，該降的繼續降，該去庫存的也繼續去庫存，樓市成交火爆的三四線，已經積累了一定的風險，要警惕出現庫存過剩的情況。與此同時，政策還會盡量的削峰填谷，讓之前沒怎么漲的地方，漲一下，讓之前漲很多的地方，進一步的得到抑制。防止再出現反彈，樓市陷入死循環的狀況。

之前有句話，叫做年底不買房，一年又白忙，說的是春節前后大家拿到了一年的辛苦錢，都開始考慮買房的事，而過年之前，由于外來人口返鄉，所以樓市會相對比較清淡，這正好是一個買房的時間點。所以在春節前的帶看量和成交量都不低。而春節回來之后，一般都會有一個小陽春，一方面是供應會增加，另一方面，購房的熱情也會增加。還有更重要的一方面，一般央行的貨幣政策都是前松后緊，在年初的時候，會釋放更多的貨幣出來，所以各家銀行的貸款額度也比較充裕，支持了買房這個事。

在中國的樓市上，有很多奇葩事情，比如有些人壓上了一輩子的錢，去買房，但買完之后，就遇到了樓市調控，結果房價開始下跌，這些人就開始哭著鬧著打雜售樓處，跟開發商死磕，但是磕著磕著，發現房價又漲了，于是就趕緊撤訴。很多人都希望最好不經過這樣的折磨，一買就漲，是最幸福的，所以不斷的會有人提問，什么時候買房最合適。但即便是作者這樣的開發商，也沒辦法回答你這個問題，他說就好比哪個姑娘跟你結婚最合適一樣，根本就沒有答案，遇上差不多的就得了。找那個最合適的機會，其實根本就是徒勞的。在老齊看來，房子其實跟股票指數一樣，即便你買的很高，但只要你一直住著不賣，最后他都會漲起來。在一個長期范圍，不太可能存在虧損一說。所以房價長期上漲這句話是正確的，但長期上漲，并不意味著中間不會波動，你買房來自己住的，可能不太會關注波動，但是如果你是投資客，甚至資金是借來的杠桿，那么很可能會因為波動而損失慘重。所以我們一直勸大家，剛需就盡量早買，而如果是投資的，現在顯然不是一個好時機了。至少有很多投資機會要比買房更好，更劃算。

下面作者還說到了買房的幾個誤區，比如買二手房，有些人計算的首付有很大的差別，因為在二手房的首付中，其實還包括了稅費和其他費用，所以你不能光算凈首付，而且還有地區指導價影響，一套房子也可能標價很高，地區指導價很低，這時候你其實也貸不了多少款，所以在計算的時候，一定多跟中介溝通，不要等到要出錢的時候才傻眼。定金都交了，才發現錢不夠，那就比較慘了。而買新房的時候，一定別被樣板間騙了，作者說樣板間都是美顏之后的效果，他都是做了很多的視覺誤導，比如很多樣板間不放衣柜，這樣就顯得大很多，還有很多床和沙發都是特殊尺寸的，要比正常尺寸的小的多，就是為了給你一個視覺錨，從而影響你的判斷。而且還會在一些細節的地方寫著，此處并非交房標準，等你拿到毛坯房之后，才發現上當了，根本就做不成樣板間那樣。真正會買房的，看完樣板間都還要再看毛坯房，而且還得分不同時段去看，采光，潮濕，漏雨，隔音，是否進風都要好好看一下。收房子的時候最好帶個專業的工長，驗收一下開發商的建筑質量，這幾年開發商建設的速度太快，為了回款，幾個月房子就蓋好了，質量著實堪憂。

在我們貸款中經常會遇到等額本金，等額本息兩個貸款，他們有什么差別呢。等額本金，就是本金部分始終保持不變，利息另算，而等額本息，就是每月還本金加利息之和始終不變，所以等額本金前面還款壓力大，后面還款壓力小，而等額本息則一直是一個還款額。而通過簡單的計算我們也可以得到結論，貸款300萬，時間30年，利率為4.9%的情況下，等額本息月還款，15921元，還款總額達到573萬元，也就是說刨除300萬的貸款，你要多還273萬的利息。而如果是等額本金，前面條件都不變，那么第一個月還款20583元，第139個月，等額本金的月均還貸將少于等額本息法，總計還款521萬，也就是說利息一共是221萬元。顯然等額本金要比等額本息法少還利息50多萬。這主要就是因為等額本金，每個月都償還固定的本金，本金越還越少，利息也就越來越少，而等額本息則在一開始大部分都是利息，所以本金償還的很少，那么就會源源不斷的產生利息。至于使用哪種方法，要看你的的實際情況，如果對于自己的收入預期強烈，可以選擇等額本息，這樣你前期的日子不會太緊張，但如果對于未來收入不確定，最好還是等額本金法。

如果你有意向提前還貸款，那么該選擇哪個貸款方式呢？一般來說選擇等額本金更合適，等額本息的方式，前面還的利息多本金少，所以你提前還貸款，就比較吃虧了。或者說等額本息就是讓你打持久戰的。所以這兩種還款方式，大家一定要算清楚。可以幫你省下不少的錢。那么買房子當中，我們還有哪些賬要算清楚呢？咱們明天接著講。