論物業(yè)設(shè)施管理

摘要：在全球一體化的運(yùn)營環(huán)境下，市場出現(xiàn)日漸復(fù)雜的需求，單純的物業(yè)管理已不足以應(yīng)付，設(shè)施管理這一嶄新概念便應(yīng)運(yùn)而生。它是針對物業(yè)管理的不足，發(fā)展出一套全面的管理體系和機(jī)制，從成本分析、空間規(guī)劃、制訂標(biāo)準(zhǔn)、能源審核，到風(fēng)險(xiǎn)評估、發(fā)展策略及引進(jìn)新科技等，均全面照顧投資者、發(fā)展商及跨國企業(yè)的需求，提供一套全面的管理系統(tǒng)及運(yùn)行機(jī)制,使物業(yè)大幅減低運(yùn)營成本之余，大大提高了運(yùn)營效率。

1、物業(yè)設(shè)施管理概念

所謂物業(yè)設(shè)施管理（Facility

Management，簡稱FM），是指按照國際物業(yè)設(shè)施管理協(xié)會（IFMA）和美國國會圖書館的定義，是以保持業(yè)務(wù)空間高品質(zhì)的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術(shù)對人類有效的生活環(huán)境進(jìn)行規(guī)劃、整備和維護(hù)管理的工作。它將物質(zhì)的工作場所與人和機(jī)構(gòu)的工作任務(wù)結(jié)合起來。它綜合了工商管理、建筑、行為科學(xué)和工程技術(shù)的基本原理。物業(yè)設(shè)施管理這一行業(yè)真正得到世界范圍的承認(rèn)還只是近幾年的事。越來越多的實(shí)業(yè)機(jī)構(gòu)開始相信，保持管理得井井有條和高效率的設(shè)施對其業(yè)務(wù)的成功是必不可少的。

尤其是高新技術(shù)的發(fā)展、環(huán)保意識的普及和對人的健康的關(guān)心，使物業(yè)設(shè)施管理行業(yè)和物業(yè)設(shè)施管理專業(yè)人員更顯得重要。物業(yè)設(shè)施管理不單為了延長設(shè)備設(shè)施的使用年限，確保其功能的正常發(fā)揮，擴(kuò)大收益、降低運(yùn)營費(fèi)用，也是為了提高企業(yè)形象、提供適合于用戶的各種高效率的服務(wù)、改善用戶的業(yè)務(wù)、使工作流程合理化和簡潔化。簡而言之，物業(yè)設(shè)施管理的服務(wù)對象是人；物業(yè)設(shè)施管理的目標(biāo)是提高辦公室工作效率和使建筑物保值增值。

2、物業(yè)設(shè)施管理的內(nèi)容

物業(yè)管理的目標(biāo)就是通過對建筑設(shè)備進(jìn)行維護(hù)與管理，有效的延長建筑設(shè)備的使用壽命。物業(yè)設(shè)施管理的內(nèi)容比較廣泛，且滲透面廣，其中心內(nèi)容就是：一方面，通過對建筑設(shè)施的管理，延長設(shè)備設(shè)施的使用年限，確保其功能的正常發(fā)揮，節(jié)約能源，降低成本及運(yùn)行費(fèi)用；另一方面，應(yīng)用各種高新技術(shù)，向客戶提供各種高效增值服務(wù)，使客戶工作更加合理化和簡潔化、生活更加方便化和舒適化。從而提高公司形象，增加公司收益，并使建筑物保值增值。其服務(wù)對象是人，管理對象是建筑設(shè)施。針對不同的建筑物，物業(yè)設(shè)施管理內(nèi)容的側(cè)重點(diǎn)有所不同。

1）

住宅小區(qū)物業(yè)設(shè)施管理主要內(nèi)容。家庭智能化系統(tǒng)設(shè)施管理；小區(qū)CATV系統(tǒng)設(shè)施管理；小區(qū)設(shè)備自控系統(tǒng)(BAS)設(shè)施管理；小區(qū)安全防范及報(bào)警系統(tǒng)設(shè)施管理；小區(qū)智能三表抄表系統(tǒng)設(shè)施管理；小區(qū)停車庫管理系統(tǒng)設(shè)施管理：小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)設(shè)施管理；小區(qū)增值服務(wù)系統(tǒng)設(shè)施管理。通過對這些設(shè)施的有序有效管理，為客戶提供一個(gè)便利、安全、舒適的生活環(huán)境。

2）

綜合樓物業(yè)設(shè)施管理主要內(nèi)容。照明系統(tǒng)設(shè)施管理；電梯和自動扶梯系統(tǒng)設(shè)施管理；變配電系統(tǒng)設(shè)施管理；給水排水系統(tǒng)設(shè)施管理；空調(diào)系統(tǒng)設(shè)施管理；火災(zāi)報(bào)警與消防聯(lián)動控制及電梯運(yùn)行管制系統(tǒng)設(shè)施管理；公共安全技術(shù)防范系統(tǒng)設(shè)施管理；辦公自動化系統(tǒng)(OAS)設(shè)施管理；信息自動化系統(tǒng)(CAS)設(shè)施管理；物業(yè)管理系統(tǒng)設(shè)施管理；增值服務(wù)系統(tǒng)設(shè)施管理。

通過對這些眾多系統(tǒng)的設(shè)施管理，實(shí)現(xiàn)眾多設(shè)備有序地聯(lián)系在一起且能正常工作，為客戶提供一個(gè)安全舒適的工作環(huán)境和良好的室內(nèi)空氣品質(zhì)，為客戶提高辦公效率和辦公質(zhì)量創(chuàng)適條件。

3、物業(yè)設(shè)施管理的經(jīng)營模式

一般來講有三種經(jīng)營模式。第一種是由房地產(chǎn)開發(fā)商自主經(jīng)營的物業(yè)設(shè)施管理公司。公司有獨(dú)立的專業(yè)人員隊(duì)伍，管理自己開發(fā)的物業(yè)。用所提取的物業(yè)管理費(fèi)、設(shè)備折舊費(fèi)和能源費(fèi)獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧。第二種是由社會建立的物業(yè)設(shè)施管理公司承包大樓的空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理，業(yè)主與公司之間用契約形式確定彼此的責(zé)權(quán)利、確定設(shè)備系統(tǒng)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系、確定服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和賞罰規(guī)則。第三種是物業(yè)設(shè)施管理公司帶資參建，成為業(yè)主的合作伙伴。公司投入的是空調(diào)系統(tǒng),取得的回報(bào)是授運(yùn)以后的物業(yè)管理費(fèi)、設(shè)備折舊費(fèi)和能源費(fèi)。用戶入戶之后就如同繳付水電費(fèi)、電話費(fèi)一樣按月或按年度向物業(yè)設(shè)施管理公司繳付冷熱費(fèi)；空調(diào)系統(tǒng)的產(chǎn)權(quán)歸物業(yè)設(shè)施公司。前兩種方式，社會上已在推行，不過還只限于傳統(tǒng)概念的“物業(yè)管理”，即物業(yè)管理公司提供安保和清潔等技術(shù)含量不高的服務(wù)。由于觀念和經(jīng)營方式還帶有濃重的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的色彩，因此除了外資物業(yè)管理公司和少數(shù)國內(nèi)公司外，成功的不多；第三種方式，我國的一些電話局已經(jīng)在試行，效果不錯(cuò)。

4、物業(yè)設(shè)備與設(shè)施管理的現(xiàn)狀

一般意義上的物業(yè)設(shè)備與設(shè)施包括建筑給排水、采暖通風(fēng)及空調(diào)和建筑電氣，傳統(tǒng)的物業(yè)設(shè)備管理側(cè)重于現(xiàn)場管理，主要是在物業(yè)管理過程中對上述水暖電設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，把各種設(shè)備能夠正常運(yùn)行作為工作目標(biāo)，著眼于有故障的設(shè)備，具有“維持”的特點(diǎn)、但隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的運(yùn)用和建筑智能化建設(shè)的推進(jìn)，信息化的現(xiàn)代建筑設(shè)備更快地進(jìn)入各種建筑，使物業(yè)管理范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施形成龐大而復(fù)雜的系統(tǒng)，各項(xiàng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)也由于結(jié)合了信息技術(shù)而出現(xiàn)很大的變化。物業(yè)設(shè)備設(shè)施運(yùn)營過程中的成本花費(fèi)占物業(yè)管理成本的比重越來越大，“維持”水平上的管理已不適應(yīng)物業(yè)管理智能化、信息化進(jìn)程的缺點(diǎn)日益突出。但至今還有相當(dāng)一部分物管人員認(rèn)為，大樓或小區(qū)建成后，招聘一些空調(diào)工、水電工、冷凍工讓設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)起來就行了。這樣的管理思路實(shí)施起來就會造成許多問題：諸如能耗高、自控不能實(shí)現(xiàn)、設(shè)備損耗加速、室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)惡化等等。據(jù)報(bào)道，某座180米以上的大型建筑，雖大都設(shè)置有BA系統(tǒng)，但系統(tǒng)運(yùn)行情況差異很大。運(yùn)行正常且在物業(yè)設(shè)備管理中起到重要作用的僅占20%，運(yùn)行不正常但尚可使用的只有45%，另有35%左右是在大樓使用多年后，仍不能開通運(yùn)行或運(yùn)行一段時(shí)間后即發(fā)生故障無人修復(fù)。

5、導(dǎo)致國內(nèi)物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理工作滯后的原因

首先是建設(shè)方、設(shè)計(jì)方、施工方和物業(yè)管理方在工作上脫節(jié)；建設(shè)方在建設(shè)階段較少考慮今后運(yùn)營時(shí)的節(jié)約和便利，而過多地考慮了如何節(jié)省一次性投資，如何節(jié)省自己的時(shí)間和精力。且在安裝設(shè)備的過程中，較少考慮各項(xiàng)設(shè)備集成后的協(xié)調(diào)和匹配，而在建筑物設(shè)備的施工、調(diào)試與驗(yàn)收過程中，設(shè)計(jì)人員又很少參與具體工作。物管部門通常在建設(shè)后期或建成后接手，工程前期介入的工作幾乎不做或做得很少，設(shè)備工程師的招聘還常常處于行政、清潔、保安人員之后，很少有一個(gè)預(yù)先的系統(tǒng)的工程跟進(jìn)和熟悉過程。工程竣工后系統(tǒng)運(yùn)行尚不穩(wěn)定，竣工資料亦不完整，但卻匆匆趕著驗(yàn)收、評獎(jiǎng)，特別是采用了一些智能設(shè)備的物業(yè)，往往為了眼前需要把智能化吹得天花亂墜，卻不管是否真的在營運(yùn)過程中起到應(yīng)有作用。

其次，是部分物管企業(yè)服務(wù)的觀念還沒樹立起來,在工程交付使用后，相當(dāng)數(shù)量的轉(zhuǎn)制企業(yè)和房地產(chǎn)商下屬的物管公司中的人員，沒有受過專業(yè)培訓(xùn),顛倒與業(yè)主的關(guān)系，動輒給業(yè)主發(fā)布通知、指令，要用戶這樣、那樣，只關(guān)心收錢、不高興辦事，客戶稍有意見就對人家上綱上線。

第三的一個(gè)認(rèn)識誤區(qū)，就是認(rèn)為只要設(shè)備設(shè)施無故障、開得動就行了，這就是物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的全部工作內(nèi)容，這個(gè)認(rèn)識在不少物管公司具有普遍性，這就導(dǎo)致許多大樓空調(diào)過冷過熱、電梯時(shí)開時(shí)停、管道跑冒滴漏現(xiàn)象普遍。這種觀念并沒有認(rèn)識到物業(yè)設(shè)備管理的服務(wù)對象是人，沒有意識到良好的物業(yè)環(huán)境品質(zhì)才是物業(yè)設(shè)備管理的最高工作目標(biāo)。

另外，國內(nèi)物業(yè)設(shè)備管理的技術(shù)含量不高，人才匾乏，招聘合適的設(shè)備管理人員比較困難，憑經(jīng)驗(yàn)、拼設(shè)備等手工作坊式的運(yùn)作還是國內(nèi)物業(yè)設(shè)備管理的主流，國內(nèi)各種層次的培訓(xùn)，但無論是內(nèi)容還是對象都還沒能完全跟上物業(yè)設(shè)備管理的發(fā)展形勢。以智能建筑為例，雖然去年10月國家已出臺智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，但各省市在理解和應(yīng)用上均還存在不同的誤區(qū)。

6、物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)管理

（1）人、違章操作、違反勞動紀(jì)律等；（2）物，指物業(yè)設(shè)備設(shè)施屬于不安全的一種狀態(tài)，具有安全隱患；（3）環(huán)境，物業(yè)設(shè)備設(shè)施在處的環(huán)境已經(jīng)不安全，具有安全隱患。例如配電室內(nèi)電纜溝長時(shí)間積水或電梯機(jī)房內(nèi)的通風(fēng)溫度超過45℃；（4）選型，物業(yè)設(shè)備設(shè)施選型由開發(fā)商完成，極少考慮或采納物業(yè)管理的專業(yè)意見，忽略了后期物業(yè)設(shè)備設(shè)施的管理、維護(hù)、保養(yǎng)等工作。因上述因素導(dǎo)致設(shè)備選型與后期的使用不符，若物業(yè)設(shè)備設(shè)施的選型過于先進(jìn)就會導(dǎo)致業(yè)務(wù)技術(shù)人員操作技術(shù)及維護(hù)水平達(dá)不到要求，相反，如果設(shè)備設(shè)施選型比較落后就不能滿足小區(qū)業(yè)主的需求。

（5）欠缺承接查驗(yàn)

在物業(yè)管理承接新的管理項(xiàng)目中物業(yè)設(shè)備設(shè)施承接查驗(yàn)工作是很重要的一項(xiàng)內(nèi)容，而在實(shí)際工作中物業(yè)企業(yè)沒有給予足夠的重視，沒有嚴(yán)格按照國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行查驗(yàn)，直接把竣工的驗(yàn)收合格證當(dāng)作了免檢證，甚至有物業(yè)管理企業(yè)為了順利在開發(fā)商手里拿到物業(yè)管理項(xiàng)目直接跳過承接查驗(yàn)的工作環(huán)節(jié)。

（6）欠缺運(yùn)行維護(hù)

定期的檢查及維護(hù)不僅減少了設(shè)備設(shè)施發(fā)生故障的幾率，更提高了設(shè)備設(shè)施的使用壽命。然而物業(yè)企業(yè)為了降低成本，在人員配備方面就比較欠缺，導(dǎo)致工作人員年齡較大、技術(shù)水平低、不能跟上時(shí)代發(fā)展的步伐。同時(shí)只要設(shè)備設(shè)施沒有發(fā)生故障，物業(yè)企業(yè)不會花費(fèi)人力及物力去檢修。

7、物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理風(fēng)險(xiǎn)對策

（1）提高工作人員的整體素質(zhì)

在物業(yè)設(shè)備設(shè)施風(fēng)險(xiǎn)管理中提高工作人員的整體素質(zhì)是很重要的一項(xiàng)工作措施。定期對工作人員展開培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括工作紀(jì)律、安全意識、設(shè)備檢修等方面，同時(shí)激發(fā)工作人員的學(xué)習(xí)積極性，通過工作人員自主學(xué)習(xí)不斷的提高自身的業(yè)務(wù)水平、知識水平等。

（2）樹立風(fēng)險(xiǎn)管理意識

風(fēng)險(xiǎn)管理是不能被徹底解決的問題，只能通過防控來避免發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)。深化風(fēng)險(xiǎn)管理理念，使工作人員意識到風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性、意義及目的。同時(shí)建立風(fēng)險(xiǎn)管理的責(zé)任機(jī)制，落實(shí)到人，創(chuàng)建懲獎(jiǎng)制度，針對出現(xiàn)失誤的工作人員按失誤程度進(jìn)行懲罰，針對表現(xiàn)良好的工作人員給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)。

（3）定期進(jìn)行應(yīng)急演練

通過應(yīng)急管理可以很好的展現(xiàn)出物業(yè)企業(yè)的形象，物業(yè)企業(yè)應(yīng)做好各種突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案處理措施，同時(shí)配備好相應(yīng)的物品，通過實(shí)際演練不斷的對應(yīng)急預(yù)案處理措施進(jìn)行完善。舉行應(yīng)急演練不僅提高了工作人員對突發(fā)事件的處理能力，更是體現(xiàn)了物業(yè)設(shè)備設(shè)施價(jià)值，有效的保障了小區(qū)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

（4）對監(jiān)督檢查制度不斷的進(jìn)行完善

物業(yè)企業(yè)管理應(yīng)建立監(jiān)督檢查制度，且建立專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)。物業(yè)企業(yè)內(nèi)部實(shí)施倒查制度，在平常的工作巡查中通過巡查、互查等形式及時(shí)的發(fā)現(xiàn)安全設(shè)備設(shè)施潛在的安全隱患，并進(jìn)行處理解決。

（5）風(fēng)險(xiǎn)回避

風(fēng)險(xiǎn)回避一般發(fā)生在早期介入和承接查驗(yàn)中。早介入環(huán)節(jié)物業(yè)企業(yè)可以盡早發(fā)現(xiàn)規(guī)劃中不合理的地方，及時(shí)給予修改，針對回避風(fēng)險(xiǎn)來說，比如在設(shè)計(jì)圖紙中為了增強(qiáng)層次感在距離大門較近的位置設(shè)計(jì)了沉降景觀。然而站在物業(yè)消防及日常管理的角度來說，具有安全隱患，及時(shí)的提出意見，并進(jìn)行修改后就可以避免發(fā)生安全隱患。

（6）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

通過風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移有效的減少了物業(yè)企業(yè)所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，主要分為非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。設(shè)備設(shè)施所具有的專業(yè)性比較強(qiáng)，物業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的實(shí)際情況制定維護(hù)、保養(yǎng)、維修工作制度。通過分包的形式將物業(yè)企業(yè)不能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給較為專業(yè)的企業(yè)，這就是非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指為設(shè)備設(shè)施購買保險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。

（7）損失控制

分為預(yù)防損失及減少損失。對風(fēng)險(xiǎn)源的識別為預(yù)防損失控制的一種措施，通過相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案可以減少損失。通過責(zé)任落實(shí)到人，做好設(shè)備設(shè)施的檢查工作，避免損失，在發(fā)生預(yù)案中的事故時(shí)可以降低受損失的程度。

（8）采取較為先進(jìn)的設(shè)備管理方法

物業(yè)企業(yè)在對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行管理時(shí)應(yīng)采取先進(jìn)的技術(shù)，將維修的狀態(tài)轉(zhuǎn)變成為預(yù)支維修的狀態(tài)，使用分類法提高對設(shè)備設(shè)施的管理水平，采用高科技的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)組建維修與維護(hù)團(tuán)隊(duì)，從而縮短維修與維護(hù)的時(shí)間，不僅提高了設(shè)備設(shè)施的使用壽命更是降低了物業(yè)所承受的風(fēng)險(xiǎn)。

8、結(jié)束語

設(shè)施管理概念的產(chǎn)生，是物業(yè)管理理念的延伸，不少行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)都要求與國際水平接軌，物業(yè)管理也不例外。設(shè)施管理的任務(wù)是透過簡化企業(yè)的日常營運(yùn)流程,協(xié)助客戶達(dá)到大幅減低成本和提高營運(yùn)效益為目的。致力提供全面的一站式服務(wù)為客戶管理房地產(chǎn)、設(shè)施及其它非核心業(yè)務(wù)，以達(dá)成既定的業(yè)務(wù)計(jì)劃和策略性的發(fā)展目標(biāo)。目前，設(shè)施管理已超越了物業(yè)維修和保養(yǎng)的工作范疇，并成為支援機(jī)構(gòu)發(fā)展策略的管理系統(tǒng)。

設(shè)施管理在物業(yè)企業(yè)管理中屬于一項(xiàng)隱形的服務(wù)，然而設(shè)備設(shè)施管理卻是物業(yè)企業(yè)管理所有項(xiàng)目的前提及保障。伴隨著設(shè)備設(shè)施種類的不斷增加，其技術(shù)含量也越來越高，增加了設(shè)備設(shè)施的維護(hù)及管理工作量。物業(yè)企業(yè)應(yīng)重視設(shè)備設(shè)施管理風(fēng)險(xiǎn)，并正確的規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)，樹立風(fēng)險(xiǎn)意識，做好防控措，為業(yè)主提供最佳的服務(wù)。