第一篇：論物業保安的規范化

論物業保安的規范化

論及當前物業保安在規范化管理方管理問題面存在的問題主要有三個方面，一是保安流動性大；二是保安工資偏低；三是保安的社會地位不高。除此之外，筆者認為，保安稀缺及業主對保安認同感差以及監管保安尚有法律障礙也是當前物業保安在規范化管理中存在的重要問題。保安稀缺，流動性太頻繁幾乎制約著每個物業管理公司的“手腳”。如廈門郵政物業管理公司在短短兩個月里，就走了50多個保安。廈門友朋四方物業管理有限公司一共有200多名保安，但真正能干滿一年的就算是老保安了。為了能留住他們，公司給出重獎、放長假等優惠條件，但效果仍不是太明顯。許多保安根本不愿意與物業管理公司簽合同，許多物業公司出現公司求保安簽勞動合同的現象，沒有勞動合同的保安想走就走。廈門市勞動就業服務中心統計顯示，廈門市需求量最大的十大稀缺技術工種，保安員排在了第一位。保安稀缺，物業公司留不住保安，不僅困擾著眾多物業公司，也給小區的安全管理帶來“隱憂”，許多小區陌生人進入非常容易，因為保安都是新來的，根本無法區分是外來人員還是業主；同時，保安的稀缺還造成物業保安從業人員整體素質下降，有的小區一旦發生火災，保安連滅火器放在哪里都不知道；保安整體準入門檻下降，造成保安整體身體素質、業務素質下降，過去一些地方招聘保安都要求身高175厘米以上并且是退伍軍人，現在只要身體好有身份證沒有犯罪記錄，誰都有機會成為一名保安。保安招聘條件過寬，還會造成諸多不安定因素，如廈門個別小區出現過保安監守自盜、網上通

緝犯當保安的情況，給業主帶來了極大的不安全感；還有個別小區的保安，合約未滿就擅自離職，并帶走或破壞小區內一些值錢的公用設備，這些現象都給小區業主的正常生活帶來了極大的不安全感。

但反過來，社會上對物業保安這個群體的認同感差也給物業保安的規范管理帶來了隱患。如有的小區經常有一些醉酒的業主對保安惡言相向，甚至說出“保安都是業主出錢養著的”這類難聽話；又如廈門海誼樓宇經營管理有限公司所管轄的小區，就有保安向女業主收取停車費時，女業主竟打了保安兩個耳光的事情，結果被打保安當天就脫下保安服，向物業公司提出辭職不干了。套用一句俗語，“物業保安不是萬能的，但沒有保安卻是萬萬不能的。”當前不少業主對于物業保安的工作有認識上的偏差，很多人都把“保安”當成“保鏢兼保姆”在使用，如果整個社會還不能對物業保安的職能有一個準確的認識，并為全體保安提供一個公正公平的工作環境，物業保安的規范化管理問題將會越來越嚴重。

此外，“監管”保安尚有法律上的障礙。現在老百姓心目中對保安的理解非常寬泛，只要是參與了安全守護工作的人就被看成是保安，甚至連飯店門前負責接待的“門童”都被歸入了保安的行列。事實上，在公安眼里，保安只包括那些受雇于保安公司，經過培訓取得上崗合格證的商業性保安；但在群眾眼里，保安還包括了那些公司企業自行聘用的內部安保人員以及物業公司聘用的為其管理的社區提供安保服務的人

員。前者已經處于公安機關的監管之下，但對后兩類人員，由于相關法律缺位，公安機關直接介入管理還存在很多障礙。

按照我國物業管理相關法律的規定，物業公司提供物業服務可以自行聘用安保人員，目前在全國各大中城市住宅小區的物業公司都在自行招聘保安人員。但是，物業公司作為經濟實體，往往為了追求利益而忽視對這些從業人員的培訓，發給制服就上崗的現象非常普遍，加之招聘保安員的標準較低，把關不嚴，致使物業保安從業者素質較低，從而為接二連三地發生矛盾沖突埋下了隱患。對物業保安的監管問題，從目前的立法情況來看，公安機關直接介入管理還存在很多執法上的障礙，但是，由于物業保安提供的是一種極為特殊的安保服務，如果不進行正確的引導和規范，很容易滑向消極的一面。但根據現有法律規定，對物業公司提供服務中產生的矛盾，只有建設部門有權管理，公安機關只有在物業管理糾紛引發治安或刑事案件后才能夠介入。但是，物業保安服務中又暗藏著很多可能影響社會治安和群眾生活的因素，因此必須加強管理。

出路在哪里？筆者曾提出出臺《物業保安管理辦法》，對現有保安進行培訓，在物業保安和公安機關之間建立起一個相互聯動的有效機制等措施，本文進一步提出如下措施，以促進物業保安的規范化管理。一是建立物業保安信息庫。將區域內的保安資料加以整理，建立一個完整的保安從業人員信息庫，實現資源共享。目前廈門市物業管理隊伍有4萬多人，其中保安人員大約1.8萬多人。但目前物業企業招收的保安人員，多數沒有經過保安學校或機構的正規培訓，法制觀念、職業觀念比較淡薄。一些物業公司普遍感到頭痛的是，如何聘用到沒有“前科”的保安。有了這個信息庫就可盡量避免聘用“有問題”的保安了。二是招收保安須進行嚴格背景調查。公安機關對保安公司要實行管辦分離，突出監管職能。物業管理企業聘用從事治安防范工作的人員，必須納入公安機關監管范圍，規范化管理。招收保安必須進行嚴格的背景審查，明確擔任物業保安人員必須具備無犯罪記錄，嚴防有劣跡人員進入保安隊伍。實施保安員信息系統管理，建立人員電子檔案，對重要崗位保安員留取指紋、掌紋記錄。詳細規定物業保安員的工作職責。允許和鼓勵實力強、信譽好、品牌優的保安企業跨區域經營。并依法實行市場準入制度，允許社會資本進入保安服務市場，允許符合條件的公民、法人和其他組織依法開辦保安服務企業。物業公司必須將其所招收的物業保安人員情況報送所屬公安機關進行身份核查、登記備案、并接受公安機關管理。物業企業未實現治安保衛和保安人員管理工作目標造成嚴重后果的，政府有關部門應有權對其進行處罰。

三是減輕保安的后顧之憂。公安機關應全面安排物業保安人員的管理培訓，并對物業保安人員的培訓只收取成本費。同時，建議地方財政在安排專項資金時，應考慮撥付給保安培訓機構費用，通過個人交一點、企業出一點、財政貼一點的方式，解決物業保安人員的培訓費問題，以穩定物業保安隊伍。同時，應鼓勵有條件的物業企業為物業保安人員辦理人身意外傷害保險，建立物業人員技能提升培訓制度，為長期從事物

業保安的人員提供轉崗職位，免除物業保安人員的后顧之憂。

四是提高骨干保安的薪資。建議物業公司選派骨干隊員參加保安資質培訓。只要物業公司內部有10個有資質的保安，物業公司就可以自建內部保安組織，再由參加過培訓的骨干隊員對其他保安進行培訓。相關單位可以提高骨干保安的薪資，與普通保安作出區別，增強保安工作的積極性。

五是把物業保安納入社區治安聯防。建議社會各界充分認識到物業保安的重要作用，認識到這個群體是各地公安局、派出所建設平安社區的重要力量，而作為保安行業的監管機關，公安機關必須從維護社會治安的角度出發，在現有政策和法規的支持下，將這個行業管起來，將這支隊伍納入社區治安聯防范圍。同時，小區業主應著力加強自身修養，尊重物業保安的工作，理解保安的工作，提高全社會對物業保安這個群體的認同感，共同營造和諧安寧的居住小區。

第二篇：物業保安

做一名合格的物業保安

黑龍江葵花物業管理有限公司保安部 劉玉璽

如何做好一名保安,以前我認為很簡單，每天除了站崗就是巡邏，一副很悠閑的樣子。其實則不然，門崗執勤時我們要用警惕的目光去審視、觀察進出園區的每一個人、每一臺車，并要耐心、細致的為業主及外來人員做好解釋、勸說工作，同時還要頭腦冷靜的靈活處置各種突發事件，執勤時還經常會遇到他人的不理解甚至污辱、謾罵；巡邏時我們要去觀察園區內的一草一木有沒有異常情況，檢查車輛是否按規定停放，車位上停放的車輛是否有異常情況，園區內是否有可疑人員，業主車門是否關好等等。同時，我們還要熟悉業主的各種情況，并掌握一些執勤必備知識、技能，還要在我們能力范圍內為業主提供力所能及的服務。到葵花物業近一年的時間，我的體會是當保安不易，當好物業保安更難，因此，我們應該加強學習、鍛煉，不斷提高自身綜合素質。

一、熱愛本職，認真學習有關法律和治安保衛常識,自覺遵守國家法律、法令，負責小區的安全保衛工作，保障小區物業管理工作的順利進行。保安人員要嚴格執行嚴格執行公司各項規章制度，服從領導，積極維護小區秩序，做好安全保衛工作。24小時執勤，在規

定時間內按時執行掛牌制度.2、牢固樹立“用我真心換你舒心,業主至上，服務第一”的服務宗旨；和“忠誠企業，愛崗敬業”的職業道德。值崗期間，精神飽滿，儀表端莊，衣著整潔，熱情迎客；正確運用禮貌敬語，認真回答客人的詢問。在保安服務中真正體現敬客、敏捷、周到，彬彬有禮；將葵花物業的服務風格在保安員身上形象化具體體現。

3．嚴守商業機密；認真執行面對面交接班制度；值崗期間，嚴禁擅離職守；嚴格執行交接班制度，不擅離職守，上、下班具體事項一一交待清楚（簽時間），責任到人；值班日記、記錄完整；因故請人代班，必須事前得到保安主管的批準。

4、按公司規定查驗外來人員進出手續，必須驗收由物業簽發的有效臨時出門證明，并做好登記工作。做好施工人員、維修人員或送貨人員進出小區的查驗手續，要求對方出示有效證件，如施工胸卡、施工證明、送貨證明等，并做好登記工作。熱情、規范做好來訪人員的接待工作。對來訪人員要按保安行業規范文明、熱情接待，驗看有效證件、與被訪對象聯系，獲準后辦理出入手續。做好車輛進出及停放管理。對進出車輛和停放車輛要嚴格管理，統一指揮，嚴禁亂停亂放；未經登記、許可不得進入小區，嚴禁貯裝易燃易爆危

險品的車輛進入小區。

5、員工進出小區大門，非機動車輛一律推行（小區內嚴禁騎車）；來訪車輛一律有序停放于小區門外指定區域；領導指導檢查工作時車輛入園行駛路線及停放地點按物業通知精神執行；因施工、搬家、送貨等其它原因，機動車輛需行駛和停放的，要按公司規定路線引導行駛.地下停車場，進入本場的車輛，準確指明停車位，驗明車況是否完好，該填表記錄的，必須認真仔細；務必疏通好停車道，備好停車位。夜間21:00時后有出門的車輛，嚴格填寫出入紀錄，如發現異常務必阻攔；要認真記錄、第一時間報告。注意：做好防火、防盜、防偷、防破壞的防范工作；禁止閑雜人員在地下停車場滯留。

6．做好值班室衛生保潔等工作。保持值班室內外衛生，每日打掃，做到窗明幾凈、物品擺放有序；做到門前四包。

7．做好巡邏工作，尤其要做好夜間、周末和節假日的安全保衛工作。夜間巡邏每40分鐘一次，巡邏區域覆蓋整個小區，對重點部位、區域巡邏細致、警惕，發現情況、及時向有關部門、領導匯報。每次巡邏后及時、準確填寫巡邏信息記錄，堅持預防與打擊處理相結合，進行經常性治安防范巡視和防火安全檢查，發

現隱患及時上報。堅決服從上級指令，熟悉本職崗位的任務和具體要求；自覺鉆研保安業務服務知識、服務技能，熟練準確使用防火消防器械，緊急情況下的應變指揮（例：迅速組織業主疏散，保護好現場等）發現在小區及地下停車場鬧事、斗毆者務必對其勸阻，并酌情處理。在巡邏、值勤中，發現形跡可疑的人和事，要禮貌地進行盤查和監控（花卉樹木的保護，保安員日常巡檢中有責任予以關心）明辨是非，敢于同違法犯罪分子作斗爭。如發生火災、盜竊、打架斗毆等突發事件，保安人員必須做好必要的應急處理并保護好現場，及時通知物業公司和轄區派出所。

8．規范值勤行為。保安員崗位中所使用的各種設施必須安全使用，安全操作；通訊器材注意愛護和認真保養維護。外來人員，未經許可嚴禁進入監控中心值班室。保安員不得借工作之便使用單位公用電話。當班值勤保安員需按規范著裝、使用服務用語、嚴禁吸煙、喝酒,嚴格執行公司保安部的各項規定，門崗保安員站立于門側熱情迎送。

9．服從領導安排，認真完成公司領導布置的其他工作。務必公私分明，確實履行一個合格的保安員職責――確保葵花經典小區的安全。

第三篇：淺談物業保安

這是在人才資訊網上看到的一篇文章.對如何搞好我中邦小區的物業保安工作可能有用.供岑經理參考.淺談如何做好物業保安

發布時間：2008-10-26 23:50:26

隨著房地產的不斷開發，物業管理也就隨之迅速發展起來，“安居”才能“樂業”，物業保安成了物業管理的重頭戲，安全、舒適、放心的居住環境是人們對高質量生活的追求，物業保安在創造安全、舒適的居住環境中，其地位和作用是十分重要的，如何做好物業小區內的安全護衛和保安服務，讓物業公司滿意，讓業主放心，成了保安管理者必須認真研究和實踐的重要課題。

一、確保安全，是物業保安工作的重中之重。

保安、保安，保障安全，是物業保安工作的重中之重。如何在物業小區內構人防、物防、技防相結合的安全防控網絡，保證小區安全管理品質，實現小區零發案，實現小范圍內的社會治安秩序的好轉，為構建和諧社會作出努力，是物業保安追求的重要目標。要實現這一目標，必須從以下幾個方面作出努力：一是科學合理安排小區的保安崗位，形成小區門衛崗、守護崗、巡邏崗的點、線、面最佳組合，這是組成嚴密安全防控的基礎；二是保安員熟悉工作環境，了解崗位職責，在崗位上恪盡職守，百倍提高警惕，是做好小區安全防控的關鍵；三是根據物業小區地理環境和安防薄弱環節，加強對重點區域、重點部位的守護巡查，是做好物業小區保安護衛工作的主要措施；四是熟記業主姓名、相貌特征，了解業主居住的樓宇、樓層、單元、房號，做到心中有底有數，小區門衛崗加強對人員、物品、車輛的登記，嚴密控制外來人員進入小區，是做好小區安全護衛工作的重點；五是加強晚上零時以后，特別凌晨時段的保安崗位督促檢查，防止保安員脫崗，打瞌睡等違紀行為的發生，是防止發生入室盜竊的重要方法；六是加強崗位與崗位之間的相互提醒，相互照應，相互監督，互為聯動，形成點、線、面嚴密的防控體系，發揮小區內安全防范整體的功能效應；七是建立和完善小區內的閉路電視監控系統，把人防與技防有機結合起來，加強監控中心的值班管理，做到百密不疏；八是加強對小區業主的安全知識的宣傳教育，教育群眾，發動群眾，依靠群眾、群防群治。提高業主安全意識，為搞好小區安全打下良好的群眾基礎。

二、搞好服務，建立保安與業主之間的良好關系

物業保安服務的對象是業主，保安隊伍如何用優質的保安服務，與業主建立互相理解，互相支持，和諧協調的關系，是物業保安隊伍必須認真對待和解決的問題。如何與業主搞好關系呢？一是要靠平時良好的崗位形象，自然的微笑服務，親切和藹的語言溝通，一個眼神，一聲問好，一臉微笑，把周到細致的服務傳遞給業主，真正做到全心全意為業主服務。當業主遇到困難的時候，保安員要想業主之所想，急業主之所急，在力所能及的范圍內，傾力相助，對待小區中的老、弱、病、殘者，更應在許多人認為不起眼的小事做起，給予最細心、最周到的服務。只有這樣，忠誠服務必有回報，業主會把小區內的保安當作自己的親人一樣對待，保安工作就如魚得水。

二是在小區內建立良好的內部管理秩序，用出色的工作成績來羸得業主的信任，是與業主搞好關系的關鍵。工作做不好，小區內亂糟糟的，業主是不會滿意的，如果意味地去拉關系，那是本未倒置，終究經不起實踐和時間的檢驗。

三是保安員要給自已一個正確的定位，在為業主服務時不出格、不越權。在物業保安服務中，保安員經常與業主打交道，要隨時保持良好的心態，去看待業主中發生的復雜的事物，做到不卑不亢。平時，不能穿便服在小區內隨便游蕩；不能經常去業主家串門、閑坐；更不能與業主家的小保姆談戀愛，搞對象，甚至搞到業主家里去了。這些生活小節都要隨時注意，以免引起不必要的誤會，影響物業小區保安隊伍的整體形象。

三、抓好管理，建立一支規范化的保安隊伍。

做好物業保安工作，要靠建立一支出色的保安隊伍。如何建立一支好的物業保安隊伍，筆者認為，要從以下幾個方面作出努力：一是要培養選拔好隊長。物業保安面對周邊復雜嚴峻的治安形勢，面對各種類型的業主，工作千頭萬緒，隊長處在保安隊伍管理的核心地位，這就要求這個領頭人，想干、敢干、會干，以身作則，管理好隊伍，搞好保安服務。二是抓好豐富多彩的班務活動，組織好保安員，凝聚保安隊伍，依靠和發動全體保安員，履行好自已的工作職責，使管理處滿意。三是規范保安宿舍的內務管理，培養保安員良好的行為習慣，以標準化、軍事化的內務管理，展現保安隊伍的風采，使管理處的領導和廣大小區群眾感覺到保安隊伍是一支訓練有素的隊伍，增強他們搞好小區保安工作的信心；四是在保安隊伍中營造良好的工作，學習、生活氛圍，既團結緊張，又嚴肅活潑。在生動活潑中培養團隊精神。

第四篇：物業保安

物業保安（員工）實務培訓

（二）“白天看形象，晚上看質量”這句話經常形容物業保安服務工作，只有經過一定的隊列和禮儀培訓才能培養保安員良好的儀表體態，嚴整的保安員風紀，協調一致的動作，緊張嚴肅的作風，這對加強隊伍的組織紀律性，提高隊伍的素質，增強保安隊伍的戰斗力，具有非常重要的意義。

一、保安員隊列、禮儀培訓：

1、整理著裝——主要用于保安員上崗前自我整理著裝，確保保安員上崗后著裝規范、統一。（口令：整理—著裝）

動作要領：

當聽到“整理—著裝”的口令后雙手迅速抬起，戴大檐帽時雙手抓握帽檐，不戴帽時雙手抓握制服領口，然后根據指揮員的動作從上至下，對著裝進行整理。

2、立正與稍息——保安立崗或正規場合經常采用的一種站立姿勢。（口令：立正、稍息）

動作要領：

立正—當聽到“立正”的口令后，兩腳跟靠攏并齊，兩腳尖向外分開約60度，兩腳挺直，小腹微收，自然挺胸，上體正直，微向前傾，兩肩要平，稍向后張，兩臂自然下垂，手指并攏自然微屈，拇指尖貼于食指的第二節，中指貼于褲縫頭要正，頸要直，口要閉，下頜微收，兩眼向前平視。

稍息—當聽到“稍息”的口令后，左腳順腳尖方向伸出約全腳的三分之二，兩腳自然伸直，上體保持立正姿勢，身體重心大部分落于右腳。

3、跨立與立正——保安立崗或正規場合經常采用的一種站立姿勢。（口令：跨立、立正）

動作要領：

跨立—當聽到“跨立”的口令后，左腳迅速向左跨出，略于雙肩同寬，雙手迅速后背，左手抓右手腕，右手握拳，身體重心落于中間。

立正—當聽到“立正”的口令后，左腳迅速收回，恢復成立正姿勢。

4、敬禮與禮畢——主要用于禮儀場合，敬禮分舉手禮和注目禮兩種。（口令：敬禮、禮畢）

動作要領：

敬禮（舉手禮）—當聽到“敬禮”的口令后，上體正直，右手取捷徑迅速抬起，五指并攏自然伸直，中指微接帽檐右角前約2厘米處，不戴帽時中指微接太陽穴，手心向下，微向外張（約20度），手腕不得彎屈，右大臂略品，與兩肩略成一線，同時注視受禮者。

敬禮（注目禮）—當聽到“敬禮”的口令后，面向受禮者成立正姿勢，同時注視受禮者，并目迎目送（右、左轉頭角度不超過45度）。

禮畢—當聽到“禮畢”的口令后，迅速將手放下，成立正姿勢，行注目禮者，并目迎目送（右、左轉頭角度不超過45度）。

5、停止間轉法——主要用于保安原地改變身體方向的場合。（口令：向左、右、后轉）

動作要領：

向左（右、后）轉—當聽到“向左（右、后）—轉”的口令后，以右（左）腳跟為軸，右（左）腳跟和左（右）腳掌前部同時用力，使身體和腳一致向右（左）

轉90度，體重落在右（左）腳，左（右）腳取捷徑迅速靠攏歷（左）腳，成立正姿勢，向后轉在向右轉的基礎上轉180度。

6、齊步行進與立定——是保安行進的主要步伐。（口令：齊步—走、立定）動作要領：

齊步走—當聽到“齊步—走”的口令后，左腳向正前方邁出約75厘米著地，身體重心前移，右腳相同，上體正直，徽向前華麗，手指輕輕握攏，拇指貼于食指第二節，兩臂前后自然擺動，向前擺臂時，肘部彎曲，小臂自然向里合，手心向內稍向下，拇指根部對正衣扣線，并與最下方衣扣同高。

立定—當聽到“立定”的口令后，左腳再向前大半步著地，兩腿挺直，右腳取捷徑迅速靠攏左腳，成立正姿勢。

以上是物業保安服務過程中經常使用的隊列動作，希望通過培訓能提高保安工作的整體形象，形成公司一道亮麗的風景線。

有句話叫“真金不怕烈火練”，只有優秀的保安員才能在意外危險面前顯出英雄本色，迅速冷靜、有條不紊地處理一切意外事件，為搶救他人的生命財產和及時破獲案情爭取寶貴時間，讓我們一起來了解什么是處理突發事件以及處置流程。

一、什么是突發事件：

一切在保安日常工作計劃中以外所發生的，對管轄區域有破壞及不良影響的事件。

二、處理突發事件基本流程：

1、發現突發事件應及時向上級匯報，并通知相關部門，共同處理。

2、經相關部門或人員同意后向公安、消防等有關部門報告，爭取支持。

3、迅速組織力量，投入救護搶險工作，制止事態擴大，及時疏

散人員。

4、排除可能再次重現的危害因素。

5、現場保護和取證，如：錄像、目擊者筆錄等。

6、接應和引導公安、消防等相關人員迅速趕赴現場。

7、協助相關部門勘察現場，深入組織調查。

8、清理現場。

9、撰寫突發事件報告，提出善后處理意見。

第五篇：物業保安

消防控制室值班人員職責

一、遵守控制室的各項規章制度；

二、熟悉和掌握本系統的工作原理各操作規程，熟悉各種按鍵的功能，能夠熟練操作；

三、應當在崗在位，認真記錄控制器日運行情況，每日檢查火災報警控制器的自檢、消音、復位功能以及主備電源切換功能，消防聯動控制器的運狀況，并認真填寫《消防控制器的值班記錄》；

四、及時發現和處理設備故障,并及時填寫《建筑消防設施故障處理記錄》；

五、掌握和了解消防設施的運行、誤報警、故障等有關情況；

六、熟練掌握《消防控制室火災事故緊急處理等程序》，火災情況下能夠按照程序開展滅火救援工作。