第一篇：物業(yè)機電設(shè)備設(shè)施管理

物業(yè)機電設(shè)備設(shè)施管理

設(shè)備管理是以科學管理為基礎(chǔ)，按照現(xiàn)代科學的理論、方法和手段研究和解決設(shè)備運行中的規(guī)律性問題，確保設(shè)備的正常、安全運行。

高層樓宇的大量涌現(xiàn)，使人們對樓宇設(shè)備的依賴性越來越強，同時也對樓宇設(shè)備的運行提出了更高的要求。在設(shè)備管理中，本物業(yè)管理公司注重設(shè)備全過程的綜合管理，即把設(shè)備管理概念融合于設(shè)備整個壽命期中，保持樓宇設(shè)備的最佳運行狀態(tài)，充分發(fā)揮樓宇設(shè)備的效益潛力。在設(shè)備管理概念中，本物業(yè)管理公司又進一步注重預(yù)防檢修，即不僅做到設(shè)備的正常使用和精心維護，而且通過制定、實施周密合理的設(shè)備定期檢修計劃，以預(yù)防重于補救之觀念，提高樓宇設(shè)備的運行效率，確保樓宇設(shè)備的安全、穩(wěn)定、無故障運行，提供一個良好舒適的工作環(huán)境。

一、系統(tǒng)運行及日常管理

樓宇設(shè)備運行管理的目的在于通過提高設(shè)備的運行效率和運行質(zhì)量，提供一個高質(zhì)量的安全、舒適、便捷的工作環(huán)境。設(shè)備運行、維護管理的優(yōu)劣直接關(guān)系到各個系統(tǒng)能否達到原有的設(shè)計性能與服務(wù)年限，關(guān)系到樓宇的供電、供水、供熱、供冷等供應(yīng)狀況能否正常，關(guān)系到能否保障大廈運行安全。

1、運行管理

設(shè)備運行首先要在技術(shù)上考慮安全性和可靠性。其次設(shè)備的運行在技術(shù)性能上應(yīng)始終處于最佳狀態(tài)，以發(fā)揮設(shè)備的最佳效用。

（1）編制設(shè)備詳細的技術(shù)資料，并建立設(shè)備臺賬。（2）建立嚴格的機房管理制度，巡視檢查制度和崗位責任制。（3）制定科學、嚴格的操作規(guī)程。（4）制定周密、合理的設(shè)備維護保養(yǎng)計劃。

（5）對操作人員進行專業(yè)培訓，明確各自的崗位職責，掌握專業(yè)街市和操作技能。

（6）實施維護保養(yǎng)工作。

（7）定期校驗設(shè)備中的安全附件，保證靈敏可靠。

（8）工程技術(shù)人員對設(shè)備運行參數(shù)和統(tǒng)計結(jié)果作分析，及時發(fā)現(xiàn)事故的潛在危險，采取有效措施進行清除，確保安全運行。（9）發(fā)生設(shè)備故障后對原因進行分析，提出有效的改善措施，確保類似事故不再發(fā)生。

2、設(shè)備系統(tǒng)的日常運行（1）變配電系統(tǒng)

變配電系統(tǒng)是為建筑物提供電源的系統(tǒng)，是樓宇設(shè)備正常運行的最基本保障，運行人員將對變配電設(shè)備運行狀態(tài)進行全面監(jiān)控，對變配電室進行巡視檢查，監(jiān)視、記錄電壓、電流、功率因數(shù)等運行參數(shù)，一旦發(fā)現(xiàn)問題，給予及時處理。當發(fā)生局部停電等運行故障時，按照預(yù)定程序進行倒閘操作，保證安全可靠運行。

（2）建立大廈用水、供水管理制度。值班人員結(jié)合大廈自動控制系統(tǒng)定時監(jiān)測水池、水箱的水位情況，管道及水泵的運行情況，巡視人員對屋頂、地下層等各處相關(guān)設(shè)備進行巡回檢查，一旦發(fā)現(xiàn)缺水、溢水、跑冒滴漏等問題或其征兆，立即通知有關(guān)人員前往處理。并按政府規(guī)定，定期清洗兩次供水蓄水池，確保二次供水無污染隱患，當發(fā)生運行故障時，維修人員及時到場，按應(yīng)急處理預(yù)案及時處理，恢復系統(tǒng)正常運行。

（3）照明系統(tǒng)

照明系統(tǒng)的質(zhì)量好壞直接影響到大樓的整體形象。照明系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容就是做到既保證照明質(zhì)量又節(jié)約能源。巡視人員必須巡視檢查大樓的公共照明，發(fā)現(xiàn)損壞要立即更換。根據(jù)工作人員的作息時間，按預(yù)先的設(shè)定，通過大廈控制系統(tǒng)對公共照明進行開/關(guān)控制。

（4）消防系統(tǒng)

消防系統(tǒng)是整個大廈消防安全的保證，所以要求時刻保持正常工作狀態(tài)，消防監(jiān)控中心實行24小時值班制度。消防管理人員定期巡視檢查，真正做到“預(yù)防為主，消防結(jié)合”。當發(fā)生險情時，消防管理人員及時到場，按突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)及方案及時處理，確保生命財產(chǎn)安全。

（5）電梯系統(tǒng)

電梯系統(tǒng)是大廈必不可少的運輸工具，管理人員將規(guī)定檢查其運行情況以及平層是否準確、顯示燈是否正確完整，按鈕功能是否有效。按客流情況分不同時段調(diào)整運行方式，以使電梯運行在安全、節(jié)能、方便的最佳方式。另外可利用電梯智能運行管理裝置解決非辦公時間的安全保衛(wèi)和通行方便的矛盾，在辦公時間段內(nèi)，電梯全開放運行，可自由乘坐。在非辦公時間，相關(guān)人員可憑人手一張的智能卡乘電梯到達按授權(quán)可到的樓層，無卡人員則操作不了電梯。每張卡的授權(quán)區(qū)域及使用功能都可由電腦設(shè)置，一旦丟失可立即掛失注銷（此功能暫時末裝設(shè)）。當發(fā)生電梯困人等事故時，按電梯困人救援程序及時處理。

二、系統(tǒng)的應(yīng)及處理方案

1、設(shè)備故障處理規(guī)程（1）故障分類

設(shè)備在運行中，凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務(wù)的情況均屬故障，凡故障發(fā)生時，均應(yīng)視情況分重大故障和一般故障兩級處理。

重大故障包括：人身傷亡事故；設(shè)備故障導致經(jīng)濟損失達人民幣萬元以上，因故障引起重大停水、停電、停空調(diào)、停氣、發(fā)生火災(zāi)等。

除上述事故外，其它為一般故障。（2）故障處理通則

發(fā)生故障時，值班人員應(yīng)立即處理，一般故障應(yīng)先匯報后處理，事后做好記錄。重大事故應(yīng)一面處理，一面匯報，無法處理應(yīng)盡快報告工程部主管。

根據(jù)表計的指數(shù)和設(shè)備的外部征象，判斷故障的全面情況，盡快限制故障的發(fā)展，迅速地排除危及人員及安全的因素。

最迅速地恢復設(shè)備設(shè)施至正常運行狀態(tài)。

處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮(zhèn)靜。不得違反安全規(guī)程 管理處主任是處理故障的全面領(lǐng)導人，負責調(diào)動、安排有關(guān)人員采取相關(guān)措施。對于需要立即搶修的設(shè)備，值班員應(yīng)判斷故障部位和性質(zhì)后在工程技術(shù)人員到達之前，把工作現(xiàn)場安全措施做好。

（3）重大事故處理職責

凡發(fā)生重大故障，由值班人員立刻通知工程部主管并按相關(guān)應(yīng)急處理程序采取措施。工程部主管接到報告后應(yīng)立即到現(xiàn)場指揮故障處理，并上報管理處主任。管理處主任盡快趕赴現(xiàn)場，負責全面指揮。

（1）般故障處理職責

對于一般故障，管理處主任可授權(quán)工程部主管處理，工程部應(yīng)及時報告并做好有關(guān)故障發(fā)生和處理記錄。

2、供電電源停電故障處理規(guī)程 電源故障分以下幾種情況處理：

（1）在接到供電部門發(fā)出的停電通知后，管理處應(yīng)立即通知大廈內(nèi)各有關(guān)業(yè)主單位。

（2）正常情況下的倒閘操作，管理處提前一天發(fā)出停電通知。（3）如因大廈內(nèi)故障引起供電回路停電，應(yīng)盡快排出故障后恢復送電。

（4）如設(shè)備或線路的電氣聯(lián)絡(luò)部分發(fā)熱、發(fā)紅，不能繼續(xù)運行時，應(yīng)設(shè)法將負荷倒換到其他設(shè)備線路供電或降低負荷，并繼續(xù)觀察，采取相應(yīng)措施。

（5）低壓配電柜母線及其引出線障時，應(yīng)將故障段母線隔離，然后設(shè)法對未受影響的部分恢復送電。

（6）如供電局對大廈突然全部停電，則應(yīng)立刻給樓內(nèi)各有關(guān)單位發(fā)出通知，告知原因，設(shè)備值班員應(yīng)堅守崗位，待恢復供電后，馬上啟動設(shè)備，確保大廈的正常工作。

3、停水及故障處理規(guī)程

（1）在接到自來水公司發(fā)出的停水通知后，管理處應(yīng)立即轉(zhuǎn)告樓內(nèi)各有關(guān)單位，并積極采取貯水保障措施，減少停水影響。

（2）若安排水池清洗，管理處應(yīng)提前三天以書面形式發(fā)出通知，通知內(nèi)容包括清洗時間、停水時間、影響范圍等。

（3）停水設(shè)備故障一般處理程序

①給水泵出現(xiàn)故障時，值班人員應(yīng)馬上啟動備用泵，然后及時對故障泵進行維修。

②排污泵出現(xiàn)故障時，應(yīng)迅速搶修，若一時不能恢復，應(yīng)備臨時排污泵。

③若供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障、發(fā)生泄漏等影響正常供水，值班人員應(yīng)立即關(guān)閉泄漏部位前端閥門，及時通知維修人員搶修。

④排污管、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等，立即組織人員疏通。

4、發(fā)生火火警處理規(guī)程

（1）大樓發(fā)生火警時，要做到忙而不亂，及時報警，并做到滅火及疏散人員、搶救物資等工作。

（2）火災(zāi)報警程序

①發(fā)現(xiàn)火警時，立即用消防電話或普通電話向中央監(jiān)控室報警，也可啟動手動報警器，使樓層警鈴、火災(zāi)報警器的信號傳到中央監(jiān)控室。

②用電話報警時，必須講清下列事項：火災(zāi)發(fā)生的具體地點、火勢大小、燃燒物資、報警人的姓名和身份。

（3）接到報警后的處理方法

①中央監(jiān)控室接到報警信號后，利用對講機通知巡邏保安立刻前往火警現(xiàn)場，如屬火警誤報，應(yīng)通知中央監(jiān)控室復位；如證實火警，應(yīng)立即通知中央監(jiān)控室啟動報警設(shè)施并通知相關(guān)人員到場施救，并利用現(xiàn)有設(shè)施滅火。如火警嚴重，在組織前期撲救的同時向119報警。

②中央監(jiān)控室利用消防廣播，引導人群利用消防樓梯向安全地點疏散；使電梯降到首層；切除火災(zāi)區(qū)域電源，準備啟動應(yīng)急電源；啟動相關(guān)防、排煙風機、消防泵。

③管理處主任到現(xiàn)場指揮滅火，管理處其它人員要立即到現(xiàn)場參與滅火，設(shè)備值班人員則堅守崗位，隨時聽從指揮。

5、其它設(shè)備故障處理規(guī)程

（1）當設(shè)備發(fā)生故障時，應(yīng)立即檢修，并盡可能把影響減到最低。

（1）由于停電導致設(shè)備不能正常駐運行使用時，有應(yīng)急電源的應(yīng)立即供應(yīng)，確保重要設(shè)施設(shè)備正常運行。

三、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)

設(shè)備維護保養(yǎng)是設(shè)備正常運行的保證，它不僅要使設(shè)備隨時處于良好工作狀態(tài)，而且要保證各項參數(shù)合格，以便確保設(shè)備達到設(shè)計性能并延長使用壽命。

1、維護保養(yǎng)工作方

維護保養(yǎng)工作方式分日常維護保養(yǎng)和定期限維護保養(yǎng)兩個層次： 日常維護保養(yǎng)屬于操作人員的職責范圍，使用的設(shè)備要有專人負責，并嚴格按照操作規(guī)程操作使用。其工作內(nèi)容是巡視檢查及調(diào)整、清潔，由值班、巡視人員進行，重點在于設(shè)備的外觀、功能狀態(tài)。

定期維護保養(yǎng)工作對于保持設(shè)備良好的運轉(zhuǎn)狀態(tài)、延長設(shè)備壽命極為重要。其內(nèi)容包含性能狀態(tài)檢查、系統(tǒng)試驗及計劃性檢修，由維修人員在工程技術(shù)人員指導下實施。

2.日常維護保養(yǎng)、定期維護保養(yǎng)的質(zhì)量控制

日常和定期維護保養(yǎng)均按相關(guān)工作規(guī)程實施。保養(yǎng)工作按工作性質(zhì)和區(qū)域劃分到人，專職負責。各責任人按規(guī)程、計劃做完維護保養(yǎng)工作后在相應(yīng)圖表中作記錄。同時工程部部長與工程技術(shù)人員根據(jù)設(shè)備管理和維護保養(yǎng)制度分層次、分系統(tǒng)對設(shè)備狀況、保養(yǎng)工作質(zhì)量進行定期和不定期檢查、評議，發(fā)生不合格即查找其發(fā)生原因，提出改進措施并跟進實施。對各責任人的設(shè)備維護保養(yǎng)工作質(zhì)量及效果之檢查評議結(jié)果，將作為員工工作業(yè)績量化考核的依據(jù)。

3.主要系統(tǒng)定檢工作要點

（1）變配電系統(tǒng)：對相零地線端子檢查是否接觸良好，牢固可靠。線路電壓、電流、功率的檢測儀表工作是否正常，讀數(shù)是否在正常范圍內(nèi)，其接線是否牢固，顯示是否清晰。變壓器運行聲音是否正常。

（2）給排水系統(tǒng)：檢測各種水位檢測和控制器件動作靈敏度，是否有誤動作。管道是否有滲漏，閥門動作是否靈活、可靠，有無漏水。水泵運行聲音是否正常。

（3）空調(diào)系統(tǒng)：對各溫濕傳感器、壓差傳感器等部件進行靈敏度測試，對各個電磁閥門進行開、合測試。空調(diào)主機運行是否正常，各項參數(shù)是否在正常范圍內(nèi)，冷凍泵、冷卻塔運行聲音是否正常，水管是否滲漏。定期對風機盤管、空調(diào)風柜進行清洗。年度換季時進行大清洗并對主機進行大的保養(yǎng)。

（4）防雷接地：雷雨季節(jié)到來之前，均應(yīng)對整個系統(tǒng)進行檢查和維護、提前做好防雷準備。在大雷雨后，也要盡快對系統(tǒng)進行檢查，查看是否有因雷擊而導致某些防雷避雷器件損壞或某些連接點松脫和熠開。若有問題，立即處理。

（5）電梯系統(tǒng)：按電梯安全檢測和保養(yǎng)規(guī)范要求進行周檢、月檢、季檢和年度審核工作。

4、設(shè)備維護保養(yǎng)檢修計劃和標準（1）供電設(shè)施年度檢查保養(yǎng)計劃（2）水暖設(shè)施年度檢修保養(yǎng)計劃

（3）備維護保養(yǎng)及實施方案將根據(jù)所安裝設(shè)備的設(shè)計、安裝及動作等實際情況，需待某物業(yè)管理公司正式接管后根據(jù)相應(yīng)設(shè)備逐一制定。

四、節(jié)能管理

在樓宇設(shè)備的運行成本中，能源開去是最重要的一部分。工程部部長要直接參與能源管理、制定節(jié)能計劃、布置日常檢查等工作。節(jié)能降耗工作主要有以下幾個方面：

1、工作內(nèi)容

（1）制定節(jié)能工作計劃與有關(guān)節(jié)能的規(guī)章制度。

（2）統(tǒng)計和分析能源消耗，做好能源用量的計劃及計量工作。（3）巡視、檢查和監(jiān)督能源使用。

（4）進行各種形式的節(jié)能宣傳，加強節(jié)能管理工作。（5）實施節(jié)能技術(shù)改造，應(yīng)用先進節(jié)能器具，采用切實有效的節(jié)能運行技術(shù)措施。

2、組織措施

（1）節(jié)約用電、節(jié)約用水、節(jié)約使用一切能源和材料，既是國家的現(xiàn)行政策，也是體現(xiàn)物業(yè)管理專業(yè)水平的主要內(nèi)容，全體員工務(wù)必十分重視此項工作。

（2）強能源使用的計劃管理，嚴格執(zhí)行公司下達的各項指標，工程技術(shù)人員應(yīng)經(jīng)常掌握能源消耗情況，及時發(fā)現(xiàn)和解決出現(xiàn)的問題在保證正常需要的前提下，盡力降低能源消耗水平。每月上報《能源消耗統(tǒng)計》。

（3）能源的使用實行分區(qū)域控制的方法。凡需要單獨考核的，都要裝設(shè)分水表、分電及及其他計量裝置。

（4）控制使用能源的時間，特別是對旺季用水和高峰用電要嚴格控制。

加強調(diào)和管理維修，認真節(jié)約能源，杜絕浪費水、電的情況。

3、技術(shù)措施（1）配電系統(tǒng)中應(yīng)注意無功負荷補償。通過電容器組的投切，將功率因數(shù)控制在0.95以上。

（2）變壓器投入運行的臺數(shù)，應(yīng)根據(jù)實際負荷大小進行調(diào)整，并使運行中的變壓器的負載系數(shù)保持在0.7～0.9之間，以提高變壓器的運行的效率。

（3）照明系統(tǒng)中，使用高效率節(jié)能燈具，走廊、樓梯燈具開啟可采用光控或聲控。同時還可利用樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)控制照明的開/關(guān)，保證人走燈滅，避免浪費。

（4）給排水系統(tǒng)：使用節(jié)水衛(wèi)生器具，并且通過樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)控制水泵的開/關(guān)，防止溢水。加強巡視，防止跑水、漏水。

五、技術(shù)改造、更新

在高層樓宇落成并投入使用后，隨著時間推移，樓宇設(shè)備改造工作將逐漸成為工程設(shè)備管理中不可缺少的重要內(nèi)容，其原因主要有以下幾點：

.設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計缺陷和制造安裝缺陷以及由于當初設(shè)計理論、應(yīng)用技術(shù)平等限制，造成系統(tǒng)設(shè)備不適應(yīng)現(xiàn)實需求的情況逐漸顯露，有必要進行改造。

.設(shè)備經(jīng)過一段時間運行，趨向老化陳舊，通過改裝、改造可改善設(shè)備性能，提高耐用性、可靠性，延長設(shè)備使用壽命。

.隨著社會經(jīng)濟發(fā)展水平提高，樓宇服務(wù)標準的也相應(yīng)提高，樓宇內(nèi)部功能發(fā)生變化調(diào)整，設(shè)備必須改造才能適應(yīng)需要。設(shè)備改造是技術(shù)性很強的一項綜合性工作。主要有下列幾個階段： 1.論證立項

選擇改造對象，確定改造目標，根據(jù)設(shè)備實際情況，結(jié)合長遠規(guī)劃，考慮現(xiàn)有人才物力、財力，在每年最后一個季度制定下一年度的改造方案，主要目標是：

（1）擴大設(shè)備應(yīng)用范圍（2）改善設(shè)備主要性能指標（3）提高設(shè)備工作效率（4）提高設(shè)備可靠性和可維修性（5）提高設(shè)備安全性能和環(huán)保性能（6）降低設(shè)備運行能耗 2.方案設(shè)計

設(shè)備改造成敗及效果如何，關(guān)鍵是設(shè)計。設(shè)計水平?jīng)Q定了改造的技術(shù)經(jīng)濟效果。根據(jù)原有設(shè)備缺陷和運行實際需要，盡量采用新技術(shù)、新工藝、新材料。充分應(yīng)用樓宇設(shè)備工程技術(shù)人員在實踐中積累的經(jīng)驗，安排好改造施工和運行使用的相互銜接，盡量減少施工造成的停機時間，使改造方案切實可行。

3.組織實施

設(shè)備改造可單獨進行，也可結(jié)合大修理進行。改造結(jié)合大修可節(jié)省工時、材料、費用，減少停機時間，具有較高的經(jīng)濟性。小的改造可自行組織力量實施。大的改造工程通常由專業(yè)單位實施，但要注意改造質(zhì)量控制，加強現(xiàn)場監(jiān)理，注意指揮協(xié)調(diào)，精心組織施工，防止意外故障危及運行安全。4.整理改造技術(shù)資料

改造完成時對設(shè)備結(jié)構(gòu)、功能、技術(shù)參數(shù)所作的改變要有詳細記錄。改造中形成的文件、圖紙、資料要整理歸檔，做到圖物相符，記錄完備。

5.驗收移交

改造后的設(shè)備要辦理驗收手續(xù)，經(jīng)試運行測試各項參數(shù)達到改造目標、符合改造設(shè)計要求、符合質(zhì)量標準才算改造完成，才能移交使用單位正式投入使用。

6.費用來源

技術(shù)改造、更新的費用來自每年的“維修基金計劃”撥款。

六、術(shù)資料的收集、管理、使用

技術(shù)資料的收集、管理、使用是大廈物業(yè)管理的一個重要組成的部分，是機電設(shè)備管理、運行、維護的依據(jù)，是技術(shù)改造和節(jié)能運行的基礎(chǔ)，是設(shè)備管理必需的條件和保證。

1.收集設(shè)備管理法規(guī)政策

政府各職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)條例、規(guī)程和標準等強強制性文件，這些文件具有法律責任，設(shè)備管理必須不折不扣貫徹執(zhí)行。

2.建立技術(shù)檔案

各主要設(shè)備及設(shè)備系統(tǒng)，要有齊全詳細準確的技術(shù)檔案；

（1）所有設(shè)備建立設(shè)備卡片，一臺設(shè)備有一張設(shè)備卡片。按系統(tǒng)、設(shè)備編號，再按編號逐臺登記。

（2）將各設(shè)備卡片統(tǒng)一匯集登記，形成設(shè)備臺賬。（3）每一臺主要設(shè)備均建立技術(shù)檔案，記錄設(shè)備運行、改造、大修和故障情況，用于指導設(shè)備管理的實際工作。

（4）大修、改造施工結(jié)束、驗收合格后，把已修改完畢的全部圖紙整理歸檔。

3.做好技術(shù)資料收集、管理工作

我們將做好以下幾方面的技術(shù)資料收集、管理、使用工作：（1）竣工資料（2）運行資料（3）值班記錄（4）大修改造資料

（5）二次裝修圖紙及審批資料（6）設(shè)備故障處理資料（7）區(qū)內(nèi)市政設(shè)施資料（8）檢查、驗收、年審資料（9）計算機軟件及錄像資料

第二篇：論物業(yè)設(shè)施管理

論物業(yè)設(shè)施管理

摘要：在全球一體化的運營環(huán)境下，市場出現(xiàn)日漸復雜的需求，單純的物業(yè)管理已不足以應(yīng)付，設(shè)施管理這一嶄新概念便應(yīng)運而生。它是針對物業(yè)管理的不足，發(fā)展出一套全面的管理體系和機制，從成本分析、空間規(guī)劃、制訂標準、能源審核，到風險評估、發(fā)展策略及引進新科技等，均全面照顧投資者、發(fā)展商及跨國企業(yè)的需求，提供一套全面的管理系統(tǒng)及運行機制,使物業(yè)大幅減低運營成本之余，大大提高了運營效率。

1、物業(yè)設(shè)施管理概念

所謂物業(yè)設(shè)施管理（Facility

Management，簡稱FM），是指按照國際物業(yè)設(shè)施管理協(xié)會（IFMA）和美國國會圖書館的定義，是以保持業(yè)務(wù)空間高品質(zhì)的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術(shù)對人類有效的生活環(huán)境進行規(guī)劃、整備和維護管理的工作。它將物質(zhì)的工作場所與人和機構(gòu)的工作任務(wù)結(jié)合起來。它綜合了工商管理、建筑、行為科學和工程技術(shù)的基本原理。物業(yè)設(shè)施管理這一行業(yè)真正得到世界范圍的承認還只是近幾年的事。越來越多的實業(yè)機構(gòu)開始相信，保持管理得井井有條和高效率的設(shè)施對其業(yè)務(wù)的成功是必不可少的。

尤其是高新技術(shù)的發(fā)展、環(huán)保意識的普及和對人的健康的關(guān)心，使物業(yè)設(shè)施管理行業(yè)和物業(yè)設(shè)施管理專業(yè)人員更顯得重要。物業(yè)設(shè)施管理不單為了延長設(shè)備設(shè)施的使用年限，確保其功能的正常發(fā)揮，擴大收益、降低運營費用，也是為了提高企業(yè)形象、提供適合于用戶的各種高效率的服務(wù)、改善用戶的業(yè)務(wù)、使工作流程合理化和簡潔化。簡而言之，物業(yè)設(shè)施管理的服務(wù)對象是人；物業(yè)設(shè)施管理的目標是提高辦公室工作效率和使建筑物保值增值。

2、物業(yè)設(shè)施管理的內(nèi)容

物業(yè)管理的目標就是通過對建筑設(shè)備進行維護與管理，有效的延長建筑設(shè)備的使用壽命。物業(yè)設(shè)施管理的內(nèi)容比較廣泛，且滲透面廣，其中心內(nèi)容就是：一方面，通過對建筑設(shè)施的管理，延長設(shè)備設(shè)施的使用年限，確保其功能的正常發(fā)揮，節(jié)約能源，降低成本及運行費用；另一方面，應(yīng)用各種高新技術(shù)，向客戶提供各種高效增值服務(wù)，使客戶工作更加合理化和簡潔化、生活更加方便化和舒適化。從而提高公司形象，增加公司收益，并使建筑物保值增值。其服務(wù)對象是人，管理對象是建筑設(shè)施。針對不同的建筑物，物業(yè)設(shè)施管理內(nèi)容的側(cè)重點有所不同。

1）

住宅小區(qū)物業(yè)設(shè)施管理主要內(nèi)容。家庭智能化系統(tǒng)設(shè)施管理；小區(qū)CATV系統(tǒng)設(shè)施管理；小區(qū)設(shè)備自控系統(tǒng)(BAS)設(shè)施管理；小區(qū)安全防范及報警系統(tǒng)設(shè)施管理；小區(qū)智能三表抄表系統(tǒng)設(shè)施管理；小區(qū)停車庫管理系統(tǒng)設(shè)施管理：小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)設(shè)施管理；小區(qū)增值服務(wù)系統(tǒng)設(shè)施管理。通過對這些設(shè)施的有序有效管理，為客戶提供一個便利、安全、舒適的生活環(huán)境。

2）

綜合樓物業(yè)設(shè)施管理主要內(nèi)容。照明系統(tǒng)設(shè)施管理；電梯和自動扶梯系統(tǒng)設(shè)施管理；變配電系統(tǒng)設(shè)施管理；給水排水系統(tǒng)設(shè)施管理；空調(diào)系統(tǒng)設(shè)施管理；火災(zāi)報警與消防聯(lián)動控制及電梯運行管制系統(tǒng)設(shè)施管理；公共安全技術(shù)防范系統(tǒng)設(shè)施管理；辦公自動化系統(tǒng)(OAS)設(shè)施管理；信息自動化系統(tǒng)(CAS)設(shè)施管理；物業(yè)管理系統(tǒng)設(shè)施管理；增值服務(wù)系統(tǒng)設(shè)施管理。

通過對這些眾多系統(tǒng)的設(shè)施管理，實現(xiàn)眾多設(shè)備有序地聯(lián)系在一起且能正常工作，為客戶提供一個安全舒適的工作環(huán)境和良好的室內(nèi)空氣品質(zhì)，為客戶提高辦公效率和辦公質(zhì)量創(chuàng)適條件。

3、物業(yè)設(shè)施管理的經(jīng)營模式

一般來講有三種經(jīng)營模式。第一種是由房地產(chǎn)開發(fā)商自主經(jīng)營的物業(yè)設(shè)施管理公司。公司有獨立的專業(yè)人員隊伍，管理自己開發(fā)的物業(yè)。用所提取的物業(yè)管理費、設(shè)備折舊費和能源費獨立核算、自負盈虧。第二種是由社會建立的物業(yè)設(shè)施管理公司承包大樓的空調(diào)系統(tǒng)運行管理，業(yè)主與公司之間用契約形式確定彼此的責權(quán)利、確定設(shè)備系統(tǒng)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系、確定服務(wù)質(zhì)量標準和賞罰規(guī)則。第三種是物業(yè)設(shè)施管理公司帶資參建，成為業(yè)主的合作伙伴。公司投入的是空調(diào)系統(tǒng),取得的回報是授運以后的物業(yè)管理費、設(shè)備折舊費和能源費。用戶入戶之后就如同繳付水電費、電話費一樣按月或按向物業(yè)設(shè)施管理公司繳付冷熱費；空調(diào)系統(tǒng)的產(chǎn)權(quán)歸物業(yè)設(shè)施公司。前兩種方式，社會上已在推行，不過還只限于傳統(tǒng)概念的“物業(yè)管理”，即物業(yè)管理公司提供安保和清潔等技術(shù)含量不高的服務(wù)。由于觀念和經(jīng)營方式還帶有濃重的計劃經(jīng)濟的色彩，因此除了外資物業(yè)管理公司和少數(shù)國內(nèi)公司外，成功的不多；第三種方式，我國的一些電話局已經(jīng)在試行，效果不錯。

4、物業(yè)設(shè)備與設(shè)施管理的現(xiàn)狀

一般意義上的物業(yè)設(shè)備與設(shè)施包括建筑給排水、采暖通風及空調(diào)和建筑電氣，傳統(tǒng)的物業(yè)設(shè)備管理側(cè)重于現(xiàn)場管理，主要是在物業(yè)管理過程中對上述水暖電設(shè)備進行維護保養(yǎng)，把各種設(shè)備能夠正常運行作為工作目標，著眼于有故障的設(shè)備，具有“維持”的特點、但隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的運用和建筑智能化建設(shè)的推進，信息化的現(xiàn)代建筑設(shè)備更快地進入各種建筑，使物業(yè)管理范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施形成龐大而復雜的系統(tǒng)，各項傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)也由于結(jié)合了信息技術(shù)而出現(xiàn)很大的變化。物業(yè)設(shè)備設(shè)施運營過程中的成本花費占物業(yè)管理成本的比重越來越大，“維持”水平上的管理已不適應(yīng)物業(yè)管理智能化、信息化進程的缺點日益突出。但至今還有相當一部分物管人員認為，大樓或小區(qū)建成后，招聘一些空調(diào)工、水電工、冷凍工讓設(shè)備運轉(zhuǎn)起來就行了。這樣的管理思路實施起來就會造成許多問題：諸如能耗高、自控不能實現(xiàn)、設(shè)備損耗加速、室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)惡化等等。據(jù)報道，某座180米以上的大型建筑，雖大都設(shè)置有BA系統(tǒng)，但系統(tǒng)運行情況差異很大。運行正常且在物業(yè)設(shè)備管理中起到重要作用的僅占20%，運行不正常但尚可使用的只有45%，另有35%左右是在大樓使用多年后，仍不能開通運行或運行一段時間后即發(fā)生故障無人修復。

5、導致國內(nèi)物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理工作滯后的原因

首先是建設(shè)方、設(shè)計方、施工方和物業(yè)管理方在工作上脫節(jié)；建設(shè)方在建設(shè)階段較少考慮今后運營時的節(jié)約和便利，而過多地考慮了如何節(jié)省一次性投資，如何節(jié)省自己的時間和精力。且在安裝設(shè)備的過程中，較少考慮各項設(shè)備集成后的協(xié)調(diào)和匹配，而在建筑物設(shè)備的施工、調(diào)試與驗收過程中，設(shè)計人員又很少參與具體工作。物管部門通常在建設(shè)后期或建成后接手，工程前期介入的工作幾乎不做或做得很少，設(shè)備工程師的招聘還常常處于行政、清潔、保安人員之后，很少有一個預(yù)先的系統(tǒng)的工程跟進和熟悉過程。工程竣工后系統(tǒng)運行尚不穩(wěn)定，竣工資料亦不完整，但卻匆匆趕著驗收、評獎，特別是采用了一些智能設(shè)備的物業(yè)，往往為了眼前需要把智能化吹得天花亂墜，卻不管是否真的在營運過程中起到應(yīng)有作用。

其次，是部分物管企業(yè)服務(wù)的觀念還沒樹立起來,在工程交付使用后，相當數(shù)量的轉(zhuǎn)制企業(yè)和房地產(chǎn)商下屬的物管公司中的人員，沒有受過專業(yè)培訓,顛倒與業(yè)主的關(guān)系，動輒給業(yè)主發(fā)布通知、指令，要用戶這樣、那樣，只關(guān)心收錢、不高興辦事，客戶稍有意見就對人家上綱上線。

第三的一個認識誤區(qū)，就是認為只要設(shè)備設(shè)施無故障、開得動就行了，這就是物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的全部工作內(nèi)容，這個認識在不少物管公司具有普遍性，這就導致許多大樓空調(diào)過冷過熱、電梯時開時停、管道跑冒滴漏現(xiàn)象普遍。這種觀念并沒有認識到物業(yè)設(shè)備管理的服務(wù)對象是人，沒有意識到良好的物業(yè)環(huán)境品質(zhì)才是物業(yè)設(shè)備管理的最高工作目標。

另外，國內(nèi)物業(yè)設(shè)備管理的技術(shù)含量不高，人才匾乏，招聘合適的設(shè)備管理人員比較困難，憑經(jīng)驗、拼設(shè)備等手工作坊式的運作還是國內(nèi)物業(yè)設(shè)備管理的主流，國內(nèi)各種層次的培訓，但無論是內(nèi)容還是對象都還沒能完全跟上物業(yè)設(shè)備管理的發(fā)展形勢。以智能建筑為例，雖然去年10月國家已出臺智能建筑設(shè)計標準，但各省市在理解和應(yīng)用上均還存在不同的誤區(qū)。

6、物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理中存在的風險管理

（1）人、違章操作、違反勞動紀律等；（2）物，指物業(yè)設(shè)備設(shè)施屬于不安全的一種狀態(tài)，具有安全隱患；（3）環(huán)境，物業(yè)設(shè)備設(shè)施在處的環(huán)境已經(jīng)不安全，具有安全隱患。例如配電室內(nèi)電纜溝長時間積水或電梯機房內(nèi)的通風溫度超過45℃；（4）選型，物業(yè)設(shè)備設(shè)施選型由開發(fā)商完成，極少考慮或采納物業(yè)管理的專業(yè)意見，忽略了后期物業(yè)設(shè)備設(shè)施的管理、維護、保養(yǎng)等工作。因上述因素導致設(shè)備選型與后期的使用不符，若物業(yè)設(shè)備設(shè)施的選型過于先進就會導致業(yè)務(wù)技術(shù)人員操作技術(shù)及維護水平達不到要求，相反，如果設(shè)備設(shè)施選型比較落后就不能滿足小區(qū)業(yè)主的需求。

（5）欠缺承接查驗

在物業(yè)管理承接新的管理項目中物業(yè)設(shè)備設(shè)施承接查驗工作是很重要的一項內(nèi)容，而在實際工作中物業(yè)企業(yè)沒有給予足夠的重視，沒有嚴格按照國家有關(guān)規(guī)定進行查驗，直接把竣工的驗收合格證當作了免檢證，甚至有物業(yè)管理企業(yè)為了順利在開發(fā)商手里拿到物業(yè)管理項目直接跳過承接查驗的工作環(huán)節(jié)。

（6）欠缺運行維護

定期的檢查及維護不僅減少了設(shè)備設(shè)施發(fā)生故障的幾率，更提高了設(shè)備設(shè)施的使用壽命。然而物業(yè)企業(yè)為了降低成本，在人員配備方面就比較欠缺，導致工作人員年齡較大、技術(shù)水平低、不能跟上時代發(fā)展的步伐。同時只要設(shè)備設(shè)施沒有發(fā)生故障，物業(yè)企業(yè)不會花費人力及物力去檢修。

7、物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理風險對策

（1）提高工作人員的整體素質(zhì)

在物業(yè)設(shè)備設(shè)施風險管理中提高工作人員的整體素質(zhì)是很重要的一項工作措施。定期對工作人員展開培訓，培訓內(nèi)容包括工作紀律、安全意識、設(shè)備檢修等方面，同時激發(fā)工作人員的學習積極性，通過工作人員自主學習不斷的提高自身的業(yè)務(wù)水平、知識水平等。

（2）樹立風險管理意識

風險管理是不能被徹底解決的問題，只能通過防控來避免發(fā)生風險。深化風險管理理念，使工作人員意識到風險管理的重要性、意義及目的。同時建立風險管理的責任機制，落實到人，創(chuàng)建懲獎制度，針對出現(xiàn)失誤的工作人員按失誤程度進行懲罰，針對表現(xiàn)良好的工作人員給予適當?shù)莫剟睢?/p>

（3）定期進行應(yīng)急演練

通過應(yīng)急管理可以很好的展現(xiàn)出物業(yè)企業(yè)的形象，物業(yè)企業(yè)應(yīng)做好各種突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案處理措施，同時配備好相應(yīng)的物品，通過實際演練不斷的對應(yīng)急預(yù)案處理措施進行完善。舉行應(yīng)急演練不僅提高了工作人員對突發(fā)事件的處理能力，更是體現(xiàn)了物業(yè)設(shè)備設(shè)施價值，有效的保障了小區(qū)業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)益。

（4）對監(jiān)督檢查制度不斷的進行完善

物業(yè)企業(yè)管理應(yīng)建立監(jiān)督檢查制度，且建立專業(yè)的風險管理機構(gòu)。物業(yè)企業(yè)內(nèi)部實施倒查制度，在平常的工作巡查中通過巡查、互查等形式及時的發(fā)現(xiàn)安全設(shè)備設(shè)施潛在的安全隱患，并進行處理解決。

（5）風險回避

風險回避一般發(fā)生在早期介入和承接查驗中。早介入環(huán)節(jié)物業(yè)企業(yè)可以盡早發(fā)現(xiàn)規(guī)劃中不合理的地方，及時給予修改，針對回避風險來說，比如在設(shè)計圖紙中為了增強層次感在距離大門較近的位置設(shè)計了沉降景觀。然而站在物業(yè)消防及日常管理的角度來說，具有安全隱患，及時的提出意見，并進行修改后就可以避免發(fā)生安全隱患。

（6）風險轉(zhuǎn)移

通過風險轉(zhuǎn)移有效的減少了物業(yè)企業(yè)所承擔的風險，主要分為非保險轉(zhuǎn)移與保險轉(zhuǎn)移。設(shè)備設(shè)施所具有的專業(yè)性比較強，物業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的實際情況制定維護、保養(yǎng)、維修工作制度。通過分包的形式將物業(yè)企業(yè)不能承擔的風險轉(zhuǎn)移給較為專業(yè)的企業(yè)，這就是非保險轉(zhuǎn)移。保險轉(zhuǎn)移是指為設(shè)備設(shè)施購買保險，將風險轉(zhuǎn)移給保險公司。

（7）損失控制

分為預(yù)防損失及減少損失。對風險源的識別為預(yù)防損失控制的一種措施，通過相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案可以減少損失。通過責任落實到人，做好設(shè)備設(shè)施的檢查工作，避免損失，在發(fā)生預(yù)案中的事故時可以降低受損失的程度。

（8）采取較為先進的設(shè)備管理方法

物業(yè)企業(yè)在對設(shè)備設(shè)施進行管理時應(yīng)采取先進的技術(shù)，將維修的狀態(tài)轉(zhuǎn)變成為預(yù)支維修的狀態(tài)，使用分類法提高對設(shè)備設(shè)施的管理水平，采用高科技的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)組建維修與維護團隊，從而縮短維修與維護的時間，不僅提高了設(shè)備設(shè)施的使用壽命更是降低了物業(yè)所承受的風險。

8、結(jié)束語

設(shè)施管理概念的產(chǎn)生，是物業(yè)管理理念的延伸，不少行業(yè)的標準都要求與國際水平接軌，物業(yè)管理也不例外。設(shè)施管理的任務(wù)是透過簡化企業(yè)的日常營運流程,協(xié)助客戶達到大幅減低成本和提高營運效益為目的。致力提供全面的一站式服務(wù)為客戶管理房地產(chǎn)、設(shè)施及其它非核心業(yè)務(wù)，以達成既定的業(yè)務(wù)計劃和策略性的發(fā)展目標。目前，設(shè)施管理已超越了物業(yè)維修和保養(yǎng)的工作范疇，并成為支援機構(gòu)發(fā)展策略的管理系統(tǒng)。

設(shè)施管理在物業(yè)企業(yè)管理中屬于一項隱形的服務(wù)，然而設(shè)備設(shè)施管理卻是物業(yè)企業(yè)管理所有項目的前提及保障。伴隨著設(shè)備設(shè)施種類的不斷增加，其技術(shù)含量也越來越高，增加了設(shè)備設(shè)施的維護及管理工作量。物業(yè)企業(yè)應(yīng)重視設(shè)備設(shè)施管理風險，并正確的規(guī)避這些風險，樹立風險意識，做好防控措，為業(yè)主提供最佳的服務(wù)。

第三篇：物業(yè)管理物業(yè)設(shè)施品質(zhì)管理

物業(yè)管理物業(yè)設(shè)施品質(zhì)管理

一、物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢

一般意義上的物業(yè)設(shè)備與設(shè)施包括建筑給排水、采暖通風及空調(diào)和建筑電氣，傳統(tǒng)的物業(yè)設(shè)備管理側(cè)重于現(xiàn)場管理，主要是在物業(yè)管理過程中對上述水暖電設(shè)備進行維護保養(yǎng)，把各種設(shè)備能夠正常運行作為工作目標，著眼于有故障的設(shè)備，具有“維持”的特點、但隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的運用和建筑智能化建設(shè)的推進，信息化的現(xiàn)代建筑設(shè)備更快地進入各種建筑，使物業(yè)管理范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施形成龐大而復雜的系統(tǒng)，各項傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)也由于結(jié)合了信息技術(shù)而出現(xiàn)很大的變化。物業(yè)設(shè)備設(shè)施營運過程中的成本花費占物業(yè)管理成本的比重越來越大，“維持”水平上的管理已不適應(yīng)物業(yè)管理智能化、信息化進程的缺點日益突出。但至今還有相當一部分物管人員認為，大樓或小區(qū)建成后，招聘一些空調(diào)工、水電工、冷凍工讓設(shè)備運轉(zhuǎn)起來就行了。這樣的管理思路實施起來就會造成許多問題：諸如能耗高、自控不能實現(xiàn)、設(shè)備損耗加速、室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)惡化（典型如空氣品質(zhì)）等等。據(jù)報道，武漢5座180米以上的大型建筑，雖大都設(shè)置有BA系統(tǒng)，但系統(tǒng)運行情況差異很大。運行正常且在物業(yè)設(shè)備管理中起到重要作用的僅占20％，運行不正常但尚可使用的只有45％，另有35％左右是在大樓使用多年后，仍不能開通運行或運行一段時間后即發(fā)生故障無人修復。

導致國內(nèi)物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理工作滯后的原因，首先是建設(shè)方、設(shè)計方、施工方和物業(yè)管理方在工作上脫節(jié)；建設(shè)方在建設(shè)階段較少考慮今后運營時的節(jié)約和便利，而過多地考慮了如何節(jié)省一次性投資，如何節(jié)省自己的時間和精力。且在安裝設(shè)備的過程中，較少考慮各項設(shè)備集成后的協(xié)調(diào)和匹配，而在建筑物設(shè)備的施工、調(diào)試與驗收過程中，設(shè)計人員又很少參與具體工作。物管部門通常在建設(shè)后期或建成后接手，工程前期介入的工作幾乎不做或做得很少，設(shè)備工程師的招聘還常常處于行政、清潔、保安人員之后，很少有一個預(yù)先的系統(tǒng)的工程跟進和熟悉過程。工程竣工后系統(tǒng)運行尚不穩(wěn)定，竣工資料亦不完整，但卻匆匆趕著驗收、評獎，特別是采用了一些智能設(shè)備的物業(yè)，往往為了眼前需要把智能化吹得天花亂墜，卻不管是否真的在營運過程中起到應(yīng)有作用。其次，是部分物管企業(yè)服務(wù)的觀念還沒樹立起來，在工程交付使用后，相當數(shù)量的轉(zhuǎn)制企業(yè)和房地產(chǎn)商下屬的物管公司中的人員，沒有受過專業(yè)培訓，顛倒與業(yè)主的關(guān)系，動輒給業(yè)主發(fā)布通知、指令，要用戶這樣、那樣，只關(guān)心收錢、不高興辦事，客戶稍有意見就對人家上綱上線。第三的一個認識誤區(qū)，就是認為只要設(shè)備設(shè)施無故障、開得動就行了，這就是物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的全部工作內(nèi)容，這個認識在不少物管公司具有普遍性，這就導致許多大樓空調(diào)過冷過熱、電梯時開時停、管道跑冒滴漏現(xiàn)象普遍。這種觀念并沒有認識到物業(yè)設(shè)備管理的服務(wù)對象是人，沒有意識到良好的物業(yè)環(huán)境品質(zhì)（即各種物業(yè)設(shè)備設(shè)施的運行效果）才是物業(yè)設(shè)備管理的最高工作目標。另外，國內(nèi)物業(yè)設(shè)備管理的技術(shù)含量不高，人才匾乏，招聘合適的設(shè)備管理人員比較困難，憑經(jīng)驗、拼設(shè)備等手工作坊式的運作還是國內(nèi)物業(yè)設(shè)備管理的主流，國內(nèi)各種層次的培訓，但無論是內(nèi)容還是對象都還沒能完全跟上物業(yè)設(shè)備管理的發(fā)展形勢。以智能建筑為例，雖然去年10月國家已出臺智能建筑設(shè)計標準，但各省市在理解和應(yīng)用上均還存在不同的誤區(qū)。

各種自控、網(wǎng)絡(luò)及通訊、視頻設(shè)備等進入物業(yè)設(shè)備的管理范疇后，系統(tǒng)集成工作越來越重要，管理工作日漸復雜，綜合程度不斷提高，在物業(yè)管理中的獨立性越來越突出，因而國外在80年代末90年代初將其從傳統(tǒng)的物業(yè)管理范圍內(nèi)脫離出來，將其視為新興行業(yè)，將其稱之為物業(yè)設(shè)施管理（Facility Mangagement稱為FM）。將其定義為從建筑物業(yè)主、管理者和使用者的利益出發(fā)，對所有的設(shè)施與環(huán)境進行規(guī)劃、管理的經(jīng)營活動。認為這一經(jīng)營管理活動的基礎(chǔ)是為使用者提供服務(wù)，為管理人員提供創(chuàng)造性的工作條件以使其得以尊重和滿足，為建筑物業(yè)主保證其投資的有效回報并不斷地得到資產(chǎn)升值，為社會提供一個安全舒適的工作場所并為環(huán)境保護做出貢獻。現(xiàn)代化的物業(yè)由于采用了高度自動化裝備和先進的信息通信與處理設(shè)備，能全面獲取建筑物的環(huán)境、人流、業(yè)務(wù)、財務(wù)、設(shè)備的信息從經(jīng)營戰(zhàn)略的高度進行設(shè)施管理，因而與傳統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施管理有很大區(qū)別。管理的特征從現(xiàn)場管理上升到經(jīng)營戰(zhàn)略，主要工作目標從維持保養(yǎng)上升到尋找服務(wù)品質(zhì)與服務(wù)成本的最優(yōu)化，管理的著眼點從發(fā)生問題的設(shè)備到全部固定資產(chǎn)，管理對象的時間從當前擴大到物管范圍全生命周期內(nèi)及未來的更新設(shè)施，管理所需的知識與技術(shù)從單純的建筑物本身的水暖電設(shè)備相關(guān)延展到與建筑、設(shè)備、不動產(chǎn)、經(jīng)營、財務(wù)、心理、環(huán)境、信息等相關(guān)，承擔FM工作的部門也從單一的設(shè)施運行維護部門發(fā)展到需由多部門交叉、協(xié)調(diào)，進行復合管理。

二、物業(yè)設(shè)備設(shè)施的LCC分析

現(xiàn)代建筑從規(guī)劃階段開始就應(yīng)考慮今后物業(yè)管理的需要。價值工程中有一個LCC（Life CycleCost）的概念。所謂LCC，即“壽命周期成本”，是指設(shè)備或系統(tǒng)從誕生至報廢整個壽命周期所需費用的總和，大體上包括規(guī)劃設(shè)計與建設(shè)費用、日常運行及維護管理費用和廢棄處置費用三個部分，往往數(shù)倍于傳統(tǒng)意義上的設(shè)備購置和使用費用。

從上述說明可以理解，設(shè)備的總費用（即LCC費用）是在整個壽命周期內(nèi)按時間序列產(chǎn)生的的費用的總和；考慮壽命周期內(nèi)利率的影響后，將各項費用累加就得到投資初期時的可比LCC值。

將LCC值除以系統(tǒng)或設(shè)備的使用壽命（即使用年限），得到每一年的營運成本，稱為EUAC。在相同使用效果的條件下，EUAC越小，系統(tǒng)和設(shè)備的經(jīng)濟效益越高。物業(yè)設(shè)備管理的主要目的就是在提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)品質(zhì)前提下，最大限度地降低EU－AC。

如何降低EUAC？一是在設(shè)備和系統(tǒng)選型中選用EUAC最低者；二是在設(shè)備營運過程中，對系統(tǒng)和設(shè)備采用節(jié)能技術(shù)措施或加強管理，使設(shè)備日常營運費用降低、并延長壽命，只要為采取這些措施所增加的投資可在壽命周期內(nèi)回收，就是可行的。

我們提倡物業(yè)設(shè)備與設(shè)施設(shè)計人員不應(yīng)只考慮到第一次投資，更要為降低和控制設(shè)備系統(tǒng)壽命周期內(nèi)的全部成本著想，為有利于物業(yè)設(shè)備管理、提高物業(yè)服務(wù)水平著想，最終使物業(yè)各方受益，這便是運用LCC概念進行技術(shù)經(jīng)濟比較的意義。

理解和掌握LCC理論，對工程技術(shù)和管理人員都會帶來管理和設(shè)計觀念上有益的轉(zhuǎn)變：

1、節(jié)能不是孤立的而是系統(tǒng)的

在設(shè)計階段，各項設(shè)施及設(shè)備的選型應(yīng)選擇能效比高的型式和設(shè)備。單體能效比高不等于系統(tǒng)能效比高。如空調(diào)系統(tǒng)，由冷水機組、鍋爐、冷凍機、冷卻塔、水泵、風機及末端裝置組成，能耗也由各個組成部分能耗組合而成的。把這些設(shè)備集成在一起，各項設(shè)備間還有一個相互協(xié)調(diào)、匹配的問題。所以，在各項設(shè)備選型過程中，既要注意設(shè)備在單機滿負荷下的能效比，也要注意設(shè)備在系統(tǒng)中部分負荷下的能效比；既要注意設(shè)備單獨運行的特性，也要注意它與系統(tǒng)特性曲線的交點是否處于高效區(qū)；既要考察新機組的能效比，也要考察機組在使用過程中能效比的衰減速率和磨合后能效比的穩(wěn)定程度；空調(diào)系統(tǒng)不僅要注意系統(tǒng)在設(shè)計負荷下的能效比，還要注意系統(tǒng)的季節(jié)能效比。

兩者，系統(tǒng)的范圍也會隨智能化水平的提高得到擴大，水、暖、電、訊等各自可獨立成為系統(tǒng)，但它們在智能化物業(yè)中被集成了一個更大的系統(tǒng)，各專業(yè)系統(tǒng)間聯(lián)動的效率如何也影響著各個小系統(tǒng)的工作效率，這是需要注意的。

在設(shè)計時注意系統(tǒng)的形式也是重要的，如高層給水系統(tǒng)下行上給和上行下給的結(jié)合、單立管排水系統(tǒng)的具體實現(xiàn)形式等等。各專業(yè)系統(tǒng)有時本身也要擴展以適應(yīng)發(fā)展需要，如給排水系統(tǒng)會派生出中水系統(tǒng)、飲用水直供，雨水、海水的利用等，都是切實有效的節(jié)能措施，何時采用，應(yīng)結(jié)合LCC理論統(tǒng)籌考慮，留下合理的發(fā)展余地。

2、更加注意投入和產(chǎn)出的效益，明確樹立投資回收期的觀念 采取節(jié)能措施和新技術(shù)通常引起一次投資的提高。通過比較，如果增加的投資在壽命周期內(nèi)能收回，且在壽命周期余下時間內(nèi)所節(jié)省的運行費大于所增加的投資，多出部分成為收益，則值得采用。如在高層給排水和面積較小、供水高度不一的場合，就應(yīng)優(yōu)先考慮采用調(diào)速水泵；在空調(diào)系統(tǒng)中，應(yīng)優(yōu)先考慮采用變頻控制的變風量風機，只要比較結(jié)果符合上述要求就可以采用。但需考慮機器設(shè)備性能在這方面的可靠性和質(zhì)量，要求廠家為此類高級設(shè)備提供切實可靠的售后服務(wù)。切忌斤斤計較初期投資，因為此類設(shè)備通常不僅僅能降低營運成本，而且能夠提高供水、空氣調(diào)節(jié)、電氣自控等的水平和質(zhì)量。業(yè)主的滿意將會成為珍貴的無形收益，也能降低EUAC。

3、節(jié)能主要是靠提高能源利用效率，而不是“節(jié)省”下來的 國外FM觀念已從單純的抑制需求、減少耗能轉(zhuǎn)變?yōu)樘岣吣芰啃剩还?jié)能不能以降低對用戶的服務(wù)品質(zhì)來實現(xiàn)。美國幾年前就大力推廣“能量之星（Energy Star）”，也正是這種思想的充分體現(xiàn)。之所以出現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變，原因有二：首先，隨著社會整體經(jīng)濟水平的提高，用戶對舒適度的要求逐漸提高。提供優(yōu)良的水、暖、電、訊等建筑設(shè)備的使用環(huán)境已成為提高第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)率的重要手段，這就必須在節(jié)能和優(yōu)良的工作和生活環(huán)境之間尋求平衡。客觀上要求系統(tǒng)和設(shè)備高效率地工作。其次，“終端節(jié)能”的概念逐漸深入人心，大家能夠普遍意識到在能源消費的終端投資1元錢用于節(jié)能，相當于對能源開發(fā)投資5－10元錢。因此，在保證物業(yè)環(huán)境品質(zhì)的前提下，提高能源的利用效率而不增或少增加能耗，就意味著可以節(jié)省大量一次能源和開發(fā)資源所付出的環(huán)境代價。

提高能源利用效率，既依賴于技術(shù)的進步，也要從設(shè)計和管理兩方面努力。如在暖通工程中在增加新風量的同時設(shè)置熱回收裝置，并在新風處理和熱回收過程中采用直接數(shù)字控制（DDC）；結(jié)合冷媒替代而改用新型高效率設(shè)備，把離心式制冷機能效比可以從舊機器的 0．26－0．34kw／ kw提高至 0．20—0．28kw／kw，甚至0．14kw／kw；，采用背景空調(diào)十桌面空調(diào)結(jié)合的空調(diào)方式等等。在給排水工程大量使用中水、雨水甚至海水作雜用水等等。在環(huán)境控制中采用智能型傳感器，綜合檢測溫度、濕度、室內(nèi)風速和表面平均輻射溫度及照度，按服務(wù)區(qū)域客戶要求的指標控制光、熱環(huán)境等。

政府在計劃經(jīng)濟時代習慣統(tǒng)計各生產(chǎn)部門的標煤消耗，這對比較能源利用率大有啟發(fā)。我們在進行此項工作時，也可以將不同的能源品種統(tǒng)一折算為一次標煤消耗進行比較。同時，還要綜合考慮當?shù)啬茉磧r格和價格變化趨勢、當?shù)啬茉唇Y(jié)構(gòu)、各種設(shè)備自動化水平高低、設(shè)備的使用壽命以及初投資回收期長短等多種因素。

三、物業(yè)設(shè)施營運維護的基本原則和方法

設(shè)備在壽命周期內(nèi)發(fā)生故障的情況用故障曲線表示，稱之為“浴槽曲線”（Bath－tub Cuve），如圖1所示。圖中互1，2，3三條曲線分別表示只使用不保養(yǎng)、事后保養(yǎng)和預(yù)防保養(yǎng)三種不同的保養(yǎng)方式下故障率的發(fā)生情況。曲線3最為平緩，可見采取預(yù)防保養(yǎng)可以大大降低設(shè)備的故障率。

在初期故障期，為了減少故障，盡快讓設(shè)備能夠穩(wěn)定地工作，F(xiàn)M工程師要了解裝置中的易損件和易損部分，加以特別注意。同時還要了解設(shè)計、施工和材料方面的具體情況，確定系統(tǒng)不可靠性的原因并加以解決。為此，F(xiàn)M工作人員在物業(yè)設(shè)備訂貨階段階段就應(yīng)該到位，進行工程跟進，并結(jié)合物管進行監(jiān)理，熟悉系統(tǒng)、學習操作和保養(yǎng)的方法和程序。

在偶發(fā)故障期，設(shè)備經(jīng)過磨合后，故障率下降到容許值下。此時，應(yīng)加強教育培訓及備品管理，著重于提高設(shè)備管理人員對故障的檢測診斷能力和修理能力。并研究如何改善工作環(huán)境、加強保養(yǎng)，實行“小步快跑”的工作方針，不斷從點滴處改進做起在磨耗故障期，設(shè)備和系統(tǒng)接近或達到各自的壽命期，故障率上升。但如果在磨耗故障期之前將部分零部件更新可降低故障率。在磨耗故障期也應(yīng)精心進行預(yù)防保養(yǎng)，定期檢測，盡量延緩系統(tǒng)和設(shè)備磨損和劣化速度。

系統(tǒng)和設(shè)備的磨耗分有形磨耗（物質(zhì)性磨耗）和無形磨耗（經(jīng)濟性磨耗）。前者可以通過合理使用、科學保養(yǎng)而減緩磨耗，延長設(shè)備的使用壽命。但需注意到，再好的維護保養(yǎng)都不能解決技術(shù)落后和升級換代問題，設(shè)備一旦落后，就不能繼續(xù)使用，以免造成無形磨耗。無形磨耗有兩種，一種是由于技術(shù)發(fā)展或長期使用后原有設(shè)備落后了，設(shè)備的使用價值已部分甚至全部喪失。另一種是由于生產(chǎn)力水平提高了，產(chǎn)品雖未變，但已不值原來的價值。由于技術(shù)進步而導致的無形磨耗在電子、通訊和自控、計算機行業(yè)等表現(xiàn)得特別明顯，因此從LCC的角度考慮，物業(yè)智能化系統(tǒng)的建設(shè)不宜超前，這方面的設(shè)備與網(wǎng)絡(luò)滿足夠用、適用的標準就行了，適合分步進行，這是在進行物業(yè)智能化建設(shè)中尤需注意的問題。Novell網(wǎng)始終未被WinNT網(wǎng)絡(luò)技術(shù)所取代，一個重要的原因就是Nove11網(wǎng)對硬件兼容性遠好于NT網(wǎng)，可見在物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理中應(yīng)將無形磨耗的因素考慮在內(nèi)，電子通訊產(chǎn)品在進行LCC比較時對無形磨耗的價值視情況一般可按20－50％進行合理的折算。

在現(xiàn)代 FM工作中，對設(shè)備的運行管理已經(jīng)可以完全擺脫單憑經(jīng)驗和手工操作的傳統(tǒng)模式，計算機輔助運行管理系統(tǒng)（CMMS）成為大樓BA（building automation，建筑自動化）系統(tǒng)的重要組成部分。值得一提的是，目前在智能化綜合布線中非常流行的BACnet和LONWORKS，以及現(xiàn)在新興的波黑系統(tǒng)和藍牙技術(shù)，為不同制造廠商在不同數(shù)據(jù)平臺上構(gòu)筑的DDC控制器之間和設(shè)備與廠家之間順暢實現(xiàn)數(shù)據(jù)交換、完善CMMS提供了技術(shù)基礎(chǔ)，各種專業(yè)設(shè)備一定要通過它們才能找到成本和服務(wù)效能的最優(yōu)。設(shè)備管理人員對這些技術(shù)的應(yīng)用狀況應(yīng)比較清楚，一旦時機成熟就要毫不猶豫地采用。

目前市面上常見物業(yè)管理信息系統(tǒng)有設(shè)備管理子模塊，但功能比較簡單，已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代物業(yè)設(shè)備設(shè)施的信息化管理，現(xiàn)在已出現(xiàn)了專門的物業(yè)設(shè)施管理信息系統(tǒng)（FMMIS）。這個管理信息系統(tǒng)的目標是建立高質(zhì)量、現(xiàn)代化和數(shù)字化的。設(shè)施管理信息系統(tǒng)，為網(wǎng)絡(luò)社區(qū)提供各種物業(yè)支撐，并為網(wǎng)上物業(yè)服務(wù)提供必要的物業(yè)設(shè)施信息和設(shè)施維護解決方案。

物業(yè)設(shè)施管理信息系統(tǒng)的主要功能和目標包括：設(shè)施圖紙管理；設(shè)施的條件查詢（由表查圖）；根據(jù)位置查詢設(shè)施（由圖查表）；縮放圖形時，自動關(guān)閉或打開有關(guān)圖層；直接打開或關(guān)閉圖層；設(shè)施開關(guān)和參數(shù)設(shè)置；設(shè)施運行狀態(tài)的顯示和統(tǒng)計（歷史記錄）；沿線追蹤顯示功能；設(shè)施運行情況的模擬；圖形和屬性數(shù)據(jù)的修改和鎖定（密碼機制）；建立維修／維護預(yù)案；在意外情況下，設(shè)施的自我調(diào)整；設(shè)施故障原因分析；設(shè)施故障影響分析；圖形和表格的輸出；提供系統(tǒng)框架圖。

目前，物業(yè)設(shè)施管理信息系統(tǒng)（FMMIS）和計算機輔助運行管理系統(tǒng)（CMMS）還是分開，各自存在的。但隨著智能化建筑綜合布線技術(shù)的完善和普及，F(xiàn)MMIS將把CMMS的功能融入其中，最終實現(xiàn)綜合性的設(shè)備智能化、自動化管理。

需要說明的是，即使是建筑物中實現(xiàn)了完善的智能化硬件和軟件，也要注意智能化系統(tǒng)的操作與運行，必須配備較高技術(shù)素質(zhì)的人員才能發(fā)揮其應(yīng)用作用，此外還應(yīng)有專業(yè)維護力量的支持，并非一切智能化、自動化就不需要人了，實際上這對管理及工作人員的素質(zhì)要求更高了，并不是不需要管理人員了；從北京和深圳一些智能小區(qū)物管人員的配備來看，為發(fā)揮建筑物智能化系統(tǒng)的功能與作用，在智能化系統(tǒng)投入運行后，在管理、操作崗位上投入人員的數(shù)量與相同規(guī)模的一般物管公司大體上相當，但實現(xiàn)的功能和服務(wù)內(nèi)容有了很大的變化，一些新的職位如信管、網(wǎng)管和編輯出現(xiàn)了，在某些方面上倒更象一家ISP。

四、如何搞好物業(yè)環(huán)境的品質(zhì)管理

各種物業(yè)設(shè)備、設(shè)施運行結(jié)果決定了物業(yè)環(huán)境的品質(zhì)，對它們進行管理的最終目的就是希望得到客戶滿意的物業(yè)環(huán)境品質(zhì)。目前所談到的物業(yè)環(huán)境品質(zhì)管理還主要是指IAQ（空氣品質(zhì)管理）。

國內(nèi)在這方面的管理與國外差距極大，僅處于追求各項環(huán)境監(jiān)測指標不超過國家有關(guān)衛(wèi)生檢疫標準的階段，而國外主要在客戶對環(huán)境的舒適感上做文章。這說明，評價室內(nèi)空氣品質(zhì)實際并非簡單的一個合格與不合格的問題，而是一個滿意不滿意的問題，因此用一般衛(wèi)生檢疫的方法是無法評價的，也不能揭示出室內(nèi)空氣品質(zhì)中存在的問題。各地的風土人情有異，室內(nèi)污染特點也不一樣，人對室內(nèi)環(huán)境的反應(yīng)和接受程度上的差異導致各地不能通用一套評價標準。國內(nèi)在這方面做的工作不多。上海自然科學基金項目中有一個嘗試建立一套適合國情的室內(nèi)空氣品質(zhì)評價方法的項目，試用效果較好，但后來卻未繼續(xù)深入推廣開來。除此之外，國內(nèi)尚未開展更多的物業(yè)環(huán)境品質(zhì)評價方法的研究，重慶的物管企業(yè)和研究人員在這方面可以做一些實實在在的工作。

80年代以來，IS0－7730以人體的主觀熱感覺處于中性、風速不大于0．15m／s、相對濕度為50％為最舒適的熱環(huán)境的技術(shù)標準受到否定，通風空調(diào)系統(tǒng)的研究于是由舒適性轉(zhuǎn)向健康性。室內(nèi)空氣品質(zhì)已成為現(xiàn)代建筑科學的前沿研究課題，追求創(chuàng)造一種衛(wèi)生、健康、舒適的室內(nèi)空氣環(huán)境。如何控制物業(yè)環(huán)境的質(zhì)量，首先進行IAQ評價就成為必然。

目前國內(nèi)外評價IAQ一些較為成熟的綜合和單項評價方法和評價指標如下：

l、EEI（室內(nèi)環(huán)境綜合指標）評價

狹義的IAQ意味著房間空間空氣免受煙、灰塵和化學物質(zhì)污染的程度。廣義地，它包括空氣溫度、濕度和空氣流速，而熱環(huán)境這一詞還需包括視覺因素，如亮度、色彩、空間感。另一方面，允許水平的IAQ還取決于暴露時間的久暫，個人生理條件及經(jīng)濟觀點。從實用的觀點來看，最佳的環(huán)境決定于IAQ推薦值或允許范圍的客觀標準加上居住者的期望或者說主觀看法，下限稱之為節(jié)能允許值或推薦值，上限是IAQ所能達到的極限。

2、主、客觀評價相結(jié)合的綜合評價

這一評價過程序主要有三條路徑，即客觀評價、主觀評價和個人背景資料。客觀評價就是直接用室內(nèi)污染物指標來評價室內(nèi)空氣品質(zhì)的方法。選擇具有代表性的污染物作為作為評價指標，常選用二氧化碳、一氧化碳、甲醛、可吸入性微粒（IP）、氮氧化物、二氧化硫、室內(nèi)細菌總數(shù)，加上溫度、相對濕度、風速、照度以及噪聲共12個指標來定量地反映室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量。

主觀評價主要是通過對室內(nèi)人員的問詢得到的，引用國際通用的主觀評價調(diào)查表格并結(jié)合個人背景資料。評價主要歸納為四個方面，人對環(huán)境的評價表現(xiàn)為在室者和來訪者對室內(nèi)空氣不接受率，以及對不佳空氣的感受程度，環(huán)境對人的影響表現(xiàn)為在室者出現(xiàn)的癥狀及其程度。最后綜合主、客觀評價，作出結(jié)論。

3、IAQ等級的模糊綜合評價

物業(yè)環(huán)境品質(zhì)本身就是一個模糊概念，因此可用模糊數(shù)學方法加以研究，由于該方法考慮到了室內(nèi)空氣品質(zhì)等級的分級界限的內(nèi)在模糊性，評價結(jié)果可顯示出對不同等級的隸屬程度，更符合人的思維習慣，這是現(xiàn)有的指數(shù)評價方法所不能及的。該方法的關(guān)鍵是建立IAQ等級評價的模糊數(shù)學模型，確定各類健康影響因素對可能出現(xiàn)的評判結(jié)果的隸屬度。

4、應(yīng)用CFD技術(shù)對室內(nèi)空氣品質(zhì)進行評估CFD（ComPutational Fluid Dynamics）稱為“計算流體動量”，利用室內(nèi)空氣流動的質(zhì)量、動量和能量守恒原理，采用湍流模型，給出適當?shù)倪吔鐥l件和初始條件，求出室內(nèi)各點的氣流速度、溫度和相對濕度；并根據(jù)室內(nèi)各點的發(fā)熱量及壁面處的邊界條件，考慮墻面間的相互輻射及空氣間的對流換熱，得到室內(nèi)各點的輻射溫度，結(jié)合人體的衣著和活動量，求得室內(nèi)各點的熱舒適指標 PMV（Predicted Mean Vote）。同時利用室內(nèi)空氣的流動形式和擴散特性，得到室內(nèi)各點的空氣年齡，從而判斷送風到達室內(nèi)各點的時間長短，評估室內(nèi)空氣的新鮮度。

5、“通風效率”和“換氣效率”評價指標

通風效率，為排風口處污染物濃度與室內(nèi)污染物平均濃度之比，它表示污染物被排除的快慢。換氣效率是室內(nèi)空氣的實際滯留時間與理論上最短滯留時間之比，可衡量換氣效果的優(yōu)劣，與氣流組織分布有關(guān)。只要這兩個指標落入合適的范圍內(nèi)，IAQ就是合格的。

6、空氣耗氧量COD評價指標

空氣耗氧量是通過反應(yīng)方法測定室內(nèi)揮發(fā)性有機化合物VOC被氧化的空氣耗氧量，表征室內(nèi)VOC的總濃度，與室內(nèi)空氣品質(zhì)的其他指標如二氧化碳、一氧化碳、空氣負離子、甲醛濃度、微生物等有顯著的相關(guān)性，是綜合性較強的室內(nèi)空氣污染指示指標。

總的來講，第二、三種評價方法在物業(yè)環(huán)境品質(zhì)管理中用得較多，經(jīng)驗相對豐富。

改善IAQ的途徑通常有：發(fā)揮新風效應(yīng)；消除和控制室內(nèi)污染源；強調(diào)對室內(nèi)相對濕度控制，防止塵埃和濕氣的積累；在物業(yè)規(guī)劃設(shè)計階段遵循生態(tài)環(huán)境的設(shè)計原理等等。

物業(yè)環(huán)境品質(zhì)不良嚴重時會導致法律糾紛，從國外已有的判決看，建筑通風設(shè)備引起的空氣品質(zhì)問題最為嚴重，同時在系統(tǒng)設(shè)計、施工中所出現(xiàn)的問題也是影響室內(nèi)空氣品質(zhì)的一個重要因素。因此應(yīng)制定保證物業(yè)環(huán)境品質(zhì)的相關(guān)的法規(guī)和標準，使建筑和設(shè)備從設(shè)計到施工、運行管理都有明確的質(zhì)量保證和法規(guī)依據(jù)。

物業(yè)環(huán)境的品質(zhì)要求今后還會擴展到室內(nèi)水、電品質(zhì)及電磁輻射環(huán)境等的品質(zhì)管理。水環(huán)境品質(zhì)的好壞主要體現(xiàn)在給水水質(zhì)、水壓、水量及排水順暢程度及廢污水的高效回收利用等上；電環(huán)境品質(zhì)的優(yōu)劣則主要體現(xiàn)在供電可靠性、頻率、電壓偏移、電壓波動、電壓波形及不平衡度和用電安全性等上。電磁環(huán)境的品質(zhì)開始受到重視，是因為物業(yè)環(huán)境中各種電氣產(chǎn)品日益繁雜，對人的影響漸多，產(chǎn)品間還存在著電磁兼容性（EMC，包括電磁干擾EMI與電磁抗EMS）問題。這部分的品質(zhì)管理工作主要是通過對產(chǎn)品進行EMC認證進行，電磁環(huán)境對人影響的研究還有待深入。

高標準的建筑環(huán)境品質(zhì)需要物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理人員不懈的追求。國外過去對舒適度的管理允許PPD（預(yù)測不滿意者百分率）有5%一10%，現(xiàn)在國外已要求FM工作者只要接到一個投訴便要馬上作出反應(yīng)，立即在其責任范圍內(nèi)尋找引起投訴的根源。如果一時難以確認，則走訪投訴人，詳細了解情況再作判斷，甚至會邀請專家參與。如果發(fā)現(xiàn)這一投訴并非物管責任，還會向投訴人作出詳盡解釋并邀請他參觀有關(guān)的設(shè)備和裝置，以取得溝通和諒解。重慶的物管在這方面也出現(xiàn)了可喜的進步，一家公司提出了“十分鐘方案”，要求物管人員接到投訴后十分鐘到場，盡量體現(xiàn)物管“以人為本”的服務(wù)誠意。

美國的人研究表明，改善物業(yè)環(huán)境品質(zhì)可以提高勞動生產(chǎn)率2－3個百分點，可以吸引更多的租戶，大大提高物業(yè)的出租率和銷售量。但這些在國內(nèi)重視得還不夠。一些辦公樓或生活小區(qū)，開發(fā)商注意的是房間大小、錯層、變維和“空中花園”等等，對環(huán)境品質(zhì)重視不夠或忽視，最明顯的就是很多大樓室內(nèi)通風不良，氣味難聞，甚至陰暗潮濕，令人壓抑，這必將為今后物業(yè)的進一步開發(fā)、增值埋下隱患。隨著物業(yè)開發(fā)和建設(shè)、管理的逐步成熟，相信對物業(yè)開發(fā)和管理企業(yè)物業(yè)對客戶滿意度的注意能夠從房型、布局延伸到物業(yè)空氣品質(zhì)，繼而擴展到整體物業(yè)環(huán)境品質(zhì)上來，以此作為工作核心目標開展物業(yè)設(shè)備設(shè)施的管理工作。

結(jié)語：高起點、高技術(shù)的物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理在我國還是空白，在國外也是起步不久，國內(nèi)外智能化建筑水平也相差不大。中國作為世界上最大的建筑市場和設(shè)備市場，完全有可能跨越這20年的差距，在設(shè)備管理領(lǐng)域率先實現(xiàn)科學化、規(guī)范化，發(fā)展出自已的物業(yè)設(shè)施管理產(chǎn)業(yè)。重慶的物管企業(yè)，已在這方面加以注意并進行了不懈的努力。自遠鵬物業(yè)發(fā)展有限公司從深圳引進先進成熟的物管指導以來，重慶多家物管公司也開始引進了外地和國外的物管企業(yè)對工作進行業(yè)務(wù)指導或合作。在設(shè)備管理方面，出現(xiàn)了追求服務(wù)品質(zhì)的好勢頭。

總的來講，物業(yè)管理、包括物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理產(chǎn)業(yè)化和市場化的勢頭迅猛不可擋，但必須充分認識其中的技術(shù)經(jīng)濟學原理，科學地進行成本和能源控制、提高營運管理水平，不斷滿足用戶對物業(yè)環(huán)境服務(wù)品質(zhì)的要求，才有可能實現(xiàn)水、暖、電、訊諸設(shè)備系統(tǒng)運行管理的規(guī)范化和科學化。反過來，規(guī)范化和科學化的FM工作又會給各種物業(yè)設(shè)備、設(shè)施設(shè)計提出一系列課題，能促使物業(yè)設(shè)備與設(shè)施的科學技術(shù)水平不斷發(fā)展，為設(shè)備管理提供強勁的第一生產(chǎn)力。市場化的競爭和整合過程將是促進物業(yè)管理、服務(wù)水平不斷提高的強大動力，其中物業(yè)設(shè)施管理水平的高低又將是決定各類物業(yè)管理企業(yè)競爭和整合能力的主要因素。各個物業(yè)管理公司應(yīng)對此保持清醒的認識。

第四篇：物業(yè)設(shè)備設(shè)施安全管理

設(shè)備設(shè)施安全管理

1、工程部（設(shè)備設(shè)施管理部門）應(yīng)建立健全《設(shè)備臺賬》。

2、設(shè)備管理以安全、正常、經(jīng)濟運行為標準，設(shè)備的操作、保養(yǎng)、維修由工程部（設(shè)備設(shè)施管理部門）專業(yè)技術(shù)人員實施；相關(guān)專業(yè)人員必須具備相應(yīng)的資質(zhì)、上崗證。

3、智能控制、消防、電梯、供電、供水設(shè)備管理實行24小時值班制度；未經(jīng)主管部門領(lǐng)導許可，非值班人員一律不得進入值班室及設(shè)備運行間。

4、設(shè)備運行、維修、保養(yǎng)必須嚴格按照相關(guān)操作規(guī)程進行，并做好相應(yīng)的安全措施和技術(shù)措施，謹防事故發(fā)生。

5、設(shè)備管理、運行、維修人員應(yīng)全面了解和掌握設(shè)備運行規(guī)律，貫徹“預(yù)防為主”方針，防止安全事故發(fā)生。

6、值班室、設(shè)備運行間應(yīng)按規(guī)范要求，配備合格的消防器材及相關(guān)警示標志。

7、值班室、設(shè)備運行間等工作場地，嚴禁吸煙。

8、值班室、設(shè)備運行間等工作場地、設(shè)備及附屬設(shè)施應(yīng)始終保持清潔衛(wèi)生，嚴禁堆放雜物及搭晾衣物。

9、設(shè)備運行間應(yīng)保持通風、照明良好，應(yīng)急燈始終完好，門窗開啟靈活無破損，并有防鼠、防蛇、防小動物進入的相關(guān)措施。

10、每年年底前，工程部（設(shè)備設(shè)施管理部門）對所管物業(yè)項目的設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)情況進行一次拉網(wǎng)式大檢查，針對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題制訂下一年《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計劃》、《設(shè)備設(shè)施大中修計劃》。

設(shè)備設(shè)施檢查管理

1、每季度（或每月），工程部經(jīng)理組織專業(yè)人員對計劃落實情況進行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時督促整改，并填寫《季度/月度設(shè)備設(shè)施檢查記錄》。

2、每天（或每周），由設(shè)備專業(yè)主管人員對所管轄設(shè)備的運行狀況進行全面檢查，發(fā)現(xiàn)異常或事故隱患時應(yīng)及時排除，重大問題應(yīng)及時向工程部（設(shè)備設(shè)施主管部門）、管理處主任匯報；同時應(yīng)按要求如實填寫相關(guān)設(shè)備日檢記錄。

3、設(shè)備責任人必須保證設(shè)備安全運行，每天對設(shè)備安全狀況、線路、零部件等進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)故障隱患及時排除，確保安全。

設(shè)備設(shè)施值班管理

1、值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，不得干與工作無關(guān)的事宜。

2、嚴格按照操作規(guī)程及崗位職責要求，進行巡視檢查，準點抄錄各設(shè)備運行數(shù)據(jù)，認真填寫《設(shè)備運行記錄》、《交接班記錄》。

3、密切監(jiān)控設(shè)備運行情況，發(fā)現(xiàn)事故隱患后及時處理。當班人員無法處理時，應(yīng)及時報告上一級主管協(xié)調(diào)處理。

4、交接班規(guī)程

（1）值班人員按統(tǒng)一安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，不能私自調(diào)班、頂班。因故不能值班時，必須提前辦理請假手續(xù)，返回后及時銷假。

（2）交班時，交班人員必須提前20分鐘做好交班準備。

（3）接班時，接班人員必須提前15分鐘到達值班崗位準備接班。

（4）交接班時主要做好“五交”——“交安全、交記錄、交工具、交場地衛(wèi)生、交設(shè)備運行狀態(tài)”。交班后，雙方在交接班記錄上簽字確認。

（5）下列情況下不得交接班： ①沒有完全達到“五交”規(guī)范要求時。②接班人未到崗，交班人不準下班。

③接班人員有酒醉現(xiàn)象或其它神志不清情況而未找到頂班人時。

④交接過程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人負責處理事故，接班人協(xié)助。

設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)管理

1、各物業(yè)公司一律不許自行對高壓供電設(shè)備進行維修保養(yǎng)。如遇此類設(shè)備出現(xiàn)故障，應(yīng)報請專業(yè)供電主管部門處理。

2、各物業(yè)公司所有特種設(shè)備設(shè)施（如空調(diào)、電梯、鍋爐、壓力容器、壓力管道、起重機械、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)機械維修檢查等）一律實行外委維護保養(yǎng)。對于外委項目維保，工程部應(yīng)指派專人監(jiān)督維修保養(yǎng)質(zhì)量；每次外委項目實施作業(yè)前，外委單位應(yīng)先到工程部辦理進場作業(yè)手續(xù)方可到設(shè)備安裝地點進行作業(yè)。

3、維修

（1）檢查中如發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施存在隱患或性能劣變，維修主管應(yīng)提前備好相關(guān)備件，預(yù)訂維修時間實施作業(yè)。

（2）如在預(yù)定維修時間施工影響業(yè)戶正常生活，則需報經(jīng)管理處主任同意后方可實施，并提前告知轄區(qū)內(nèi)業(yè)戶。

（3）維修主管應(yīng)督導維修人員按時作業(yè)。

（4）施工前，維修人員應(yīng)備好工具及備件，提前攜至作業(yè)現(xiàn)場。

（5）維修完畢后，工程部應(yīng)就維修情況進行檢查，填寫《設(shè)備設(shè)施維修記錄》。

4、保養(yǎng)

（1）實施保養(yǎng)計劃前，各維修班長應(yīng)制訂材料采購計劃并報批，提前組織維修保養(yǎng)材料。

（2）正式施工前，維修人員應(yīng)準備好操作工具、協(xié)調(diào)相關(guān)部門創(chuàng)造保養(yǎng)條件，提前攜至作業(yè)現(xiàn)場；施工時，應(yīng)先按安全要求懸掛警示牌，做好安全防護措施，要求相關(guān)人員做好配合。

（3）保養(yǎng)完畢后，保養(yǎng)人應(yīng)如實填寫《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄》

5、緊急故障處理

（1）接到緊急故障處理請求，工程部主管應(yīng)迅速組織人力至故障現(xiàn)場搶修；重大故障，應(yīng)同時向管理處主任、公司主管領(lǐng)導報告。

（2）到達現(xiàn)場后，工程部主管應(yīng)查看現(xiàn)場、了解故障原因，制訂搶修方案。（3）實施搶修前，嚴格按照安全規(guī)范做好防護措施，并要求相關(guān)人員予以配合。（4）維修時以不擴大故障及隱患為前提。無法確認故障原因時，切不可盲目亂動，應(yīng)集中商議，找出最佳方案；如屬特種設(shè)備，應(yīng)請求有關(guān)單位配合支援，并按中華人民共和國國務(wù)院令(第373號)《 特種設(shè)備安全監(jiān)察條例 》執(zhí)行。

（5）故障處理完畢后，應(yīng)做好事故起因分析，制訂相應(yīng)的防范措施。

（6）每次緊急故障處理完畢后，工程部經(jīng)理應(yīng)如實寫出書面報告上報相關(guān)部門。

設(shè)備設(shè)施大中修、更新、改造管理

1、工程部（設(shè)備設(shè)施主管部門）根據(jù)設(shè)備使用狀況提出設(shè)備中修、大修、更新、改造的實施方案，上報物業(yè)公司領(lǐng)導審核后，交由小區(qū)/大廈業(yè)主委員會審批（業(yè)主委員會應(yīng)按規(guī)定向全體業(yè)主公示，征求意見）。

2、實施方案獲得業(yè)主委員會批準后，按相關(guān)規(guī)定申請或續(xù)籌物業(yè)專項維修資金。

3、資金籌集到位后，工程部負責方案實施。

4、工程竣工后，工程部組織相關(guān)人員進行驗收確認，并按規(guī)定辦理款項支付簽字手續(xù)（按《西安市物業(yè)管理條例》規(guī)定，須由業(yè)主委員會全體成員簽字）。

設(shè)備資料管理

1、物業(yè)驗收交接應(yīng)移交有關(guān)機電設(shè)備檔案資料，包括設(shè)備產(chǎn)品合格證、施工圖、接線圖、試驗報告、說明書等（弱電設(shè)備還應(yīng)移交程序軟件備份盤等），物業(yè)公司檔案室專柜保管。

2、工程部（設(shè)備管理部門）建立設(shè)備運行檔案柜，保存設(shè)備技術(shù)資料、設(shè)備臺帳、設(shè)備運行管理資料和維修資料等。機電設(shè)備檔案主要包括：《設(shè)備臺帳》、隨機資料圖冊、《設(shè)備設(shè)施維修記錄表》、《設(shè)備報廢審批表》。

3、智能控制、消防、水電、電梯等設(shè)備的值班記錄、巡視檢查和保養(yǎng)記錄，必須留有值班、巡檢和維保人員的簽名。

4、所有記錄按月整理、裝訂成冊，歸檔管理。對某些特殊設(shè)備，應(yīng)定期對設(shè)備管理記錄內(nèi)容進行分析，掌握設(shè)備運行情況。

5、借閱、查找設(shè)備管理記錄應(yīng)按規(guī)定辦理登記手續(xù)，并及時歸還。

發(fā)電機使用管理規(guī)定

除嚴格執(zhí)行設(shè)備設(shè)施通用管理制度外，還應(yīng)執(zhí)行以下規(guī)定：

1、發(fā)電機房應(yīng)做好防水、防潮工作。

2、經(jīng)常檢查發(fā)電機的機油油位、冷卻水水位是否符合發(fā)電機運行要求，儲備適當油量以滿足發(fā)電機滿負荷運行（根據(jù)各項目情況自定最小滿負荷運行時間）

3、發(fā)電機每月空載試運行1-2次，運行時間約15-20分鐘；平時應(yīng)將發(fā)電機置于“手動”狀態(tài)（酒店等特種物業(yè)，按合同要求執(zhí)行）。

4、發(fā)電機起動時，操作人員應(yīng)檢查啟動條件（冷卻水、機油、柴油、電瓶電壓等）是否具備，啟動送新風設(shè)備。發(fā)電機首次投運時，應(yīng)做全面檢查。

5、每次運行、保養(yǎng)完畢后，如實填寫《發(fā)電機運行記錄》和《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄》。

6、發(fā)現(xiàn)漏油、漏水現(xiàn)象應(yīng)及時處理。

7、冬季發(fā)電機保養(yǎng)，冷卻系統(tǒng)應(yīng)加防凍液。

電梯安全管理規(guī)定

除嚴格執(zhí)行設(shè)備設(shè)施通用管理制度外，還應(yīng)執(zhí)行以下規(guī)定：

1、機房內(nèi)懸掛溫度計，應(yīng)確保機房溫度不超過40℃。

2、機房內(nèi)盤車工具、使用標識圖須懸掛于機房內(nèi)顯眼位置。

3、《電梯困人救援規(guī)程》及各種警示牌須懸掛在電梯機房、值班室顯眼位置。

4、倒閘操作前，應(yīng)將電梯停至基站；倒閘完畢后，檢查電梯運行是否正常。

5、每年，應(yīng)邀請省（或市）質(zhì)檢部門對所有電梯進行一次安全檢查；未取得質(zhì)檢部門檢驗合格證的電梯，嚴禁投入使用。

6、如發(fā)生火災(zāi)、地震、水淹等情況，按突發(fā)事件處理辦法執(zhí)行。

7、工程部（設(shè)備設(shè)施管理部門）每月對電梯外委單位進行一次抽查評估（按百分制打分，作為年底綜合評審的依據(jù)）。

8、每年，物業(yè)公司領(lǐng)導、工程部及電梯維修主管對電梯委保單位進行一次綜合評審，選擇評審合格的單位簽訂委托維護保養(yǎng)合同，承擔維保任務(wù)。

9、乘梯須知

（1）用手按鈕，嚴禁撞擊。（2）不許吸煙，勿靠廂門。（3）運行之時，擠門危險。（4）危險物品，禁止進梯。（5）保持清潔，勿吐勿丟。（6）運載貨物，須先報批。（7）若遇意外，請按警鈴。（8）超載鈴響，后進退出。（9）兒童乘梯，成人陪同。（10）發(fā)生火警，切勿乘梯。

防雷安全管理

1、工程部（設(shè)備設(shè)施主管部門）應(yīng)于每年雷雨季節(jié)前（一般為4月份）請當?shù)胤览籽b置檢測所（如：陜西省氣象局西安市防雷裝置檢測所）對物業(yè)管轄區(qū)域內(nèi)房屋的防雷裝置檢測一次；如為易燃易爆場所，對其防雷電裝置每半年檢測一次。對測量不合格項，由工程部組織專業(yè)人員進行維修整改。

2、大雷雨后，要再次對系統(tǒng)進行檢查，察看是否因引雷擊而導致某些連接點的松脫和斷開。接閃器與引下線和接地體的連接必須牢固可靠，接地電阻值應(yīng)符合規(guī)定要求，一般不大于10歐姆；對大于10歐姆的部位，要查找原因，重新焊接或另外增設(shè)接地體，保證防雷設(shè)施良好運行。

3、檢查如發(fā)現(xiàn)引下線受到嚴重腐蝕、其腐蝕程度占截面積的30%以上則應(yīng)及時更換；發(fā)現(xiàn)接頭松動要立即緊固。

4、當雷擊引起火災(zāi)、爆炸和人員傷亡、建筑物或建筑物內(nèi)的設(shè)備損壞時，應(yīng)及時通知防雷電裝置檢測機構(gòu)派人到現(xiàn)場勘察，查找原因，采取補救措施。

高壓運行工崗位職責

嚴格遵守各項目管理處及設(shè)備管理部的各項規(guī)章制度。

努力學習專業(yè)技術(shù)，熟練掌握管轄區(qū)域的供電方式、狀態(tài)、線路走向及所管轄設(shè)備、設(shè)施的原理、技術(shù)性能及實際操作。

認真做好設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，做好防范小動物工作，確保安全運行。堅守崗位，定時巡查電氣設(shè)備，密切監(jiān)視各儀表的工作情況，準確抄錄各項數(shù)據(jù)并填好報表。

負責與開閉所的業(yè)務(wù)聯(lián)系，并做好登記。

事故發(fā)生時，高壓運行工應(yīng)保持頭腦冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障。事故未排除不得交接班，應(yīng)上下兩班協(xié)同工作，一般性設(shè)備故障應(yīng)交代清楚并做好記錄。

請假、補休需在一天前報告領(lǐng)班，并由班長安排合適的替班人。按規(guī)定的時間做好配電室室內(nèi)外清潔工作。完成上級交辦的其他工作。

工作票制度

在電氣設(shè)備上工作，應(yīng)填用工作票或按命令執(zhí)行，填用工作票的工作為： 高壓設(shè)備及線路上工作需全部或部分停電者。

低壓設(shè)備及線路上的工作需將高壓設(shè)備停電或部分停電者。高壓室內(nèi)二次接線上的工作，需要將高壓設(shè)備停電或做安全措施者。票簽發(fā)或命令發(fā)布人（工作領(lǐng)導人）所負安全責任： 工作的必須性和安全性；

工作票上所填安全措施是否正確完備；

工作負責人和工作班人員是否適當和足夠，精神狀態(tài)是否良好； 工作負責人（監(jiān)護人）所負安全責任； 正確安全地組織工作；

工作前應(yīng)將工作任務(wù)、停電范圍、安全措施和工作時間等詳細向工作人員交待清楚，并結(jié)合實際進行安全思想教育；

工作負責人應(yīng)檢查工作票所載安全措施是否正確、完備和值班員所做的安全措施是否符合現(xiàn)場實際條件。

工作許可人（值班員）應(yīng)負責檢查工作票上所寫各項安全措施是否完備及符合現(xiàn)場條件，并正確執(zhí)行；負責檢查停電設(shè)備有無突然來電的可能。

操作票制度

一張操作票只能填寫一個操作任務(wù)。

操作票要填寫設(shè)備的雙重名稱即設(shè)備的名稱和設(shè)備的編號。操作票用鋼筆或圓珠筆填寫，票面應(yīng)清楚整潔，不得任意涂改。高壓運行工在開始操作前應(yīng)確認操作票無誤后再進行實際操作。倒閘操作或者是某些重大的操作必須由兩人執(zhí)行，一人監(jiān)護，一人操作。操作過程中如發(fā)現(xiàn)疑問，應(yīng)立即停止操作并向電氣主管詢問清楚以后再進行操作。不得擅自更改操作票，不得隨意解除閉鎖裝置。

進行各種操作，均應(yīng)做好相應(yīng)的防范措施，雷電時，禁止倒閘操作。下列各項工作可以不用操作票，但均應(yīng)記入操作記錄簿內(nèi)： 事故或者緊急情況的處理。拉合開關(guān)的單一操作。

操作票應(yīng)按編號順序使用，作廢的操作票應(yīng)注明“作廢”字樣，已經(jīng)操作的注明“已操作”字樣。

操作票應(yīng)按ISO9000標準保存。

工作間斷、轉(zhuǎn)移和終結(jié)制度

工作間斷時，工作班人員從工作現(xiàn)場撤出，所有安全措施保持不動，工作票仍由工作負責人保存；間斷后繼續(xù)工作，無需通過工作許可人，由工作負責人帶領(lǐng)全班工作人員回到工作地點繼續(xù)工作。

在未辦理工作票終結(jié)手續(xù)以前，高壓運行工不得將檢修設(shè)備合閘送電。在工作期間，若有緊急需要，值班員可在工作票未交回的情況下合閘送電，但應(yīng)先將工作班全體人員已經(jīng)離開工作地點的確認，通知工作負責人，在得到工作負責人可以送電的答復后，并拆除臨時遮欄、接地線和標示牌，恢復常設(shè)遮欄、清理現(xiàn)場后方可合閘送電。

檢修工作結(jié)束以前，若需將設(shè)備試加工作電壓，可按下列條件進行： 全體工作人員撤離工作地點；

收回工作票，拆除臨時遮欄、接地線和標示牌，恢復常設(shè)遮欄； 工作負責人和值班員進行全面檢查無誤后，由值班員進行加壓試驗。作班若需繼續(xù)工作時，應(yīng)重新履行工作許可手續(xù)。

在同一電氣連接部分用同一工作票依次在幾個工作地點轉(zhuǎn)移工作時，全部安全措施由值班員在開工前一次做完，不需再辦轉(zhuǎn)移工作手續(xù)，但工作負責人在轉(zhuǎn)移工作地點時，應(yīng)向工作人員交待帶電范圍，安全措施和注意事項后方可開工。

工作完畢后，工作班應(yīng)清掃、整理現(xiàn)場。工作負責人應(yīng)先周密檢查，待全體工作人員撤離工作地點后，再向值班員講清所修項目,發(fā)現(xiàn)的問題、試驗的結(jié)果和存在的問題等。并與值班員共同檢查設(shè)備狀態(tài)，有無遺留物件，是否清潔等，然后在工作票上填明工作終結(jié)時間，經(jīng)雙方簽名后，工作票方告終結(jié)。

只有在同一停電系統(tǒng)的所有工作票結(jié)束，拆除所有接地線、臨時遮欄和標示牌，恢復常設(shè)遮欄后，方可合閘送電，嚴禁自行停送電。

已結(jié)束的工作票，應(yīng)按ISO9000標準保存。

保證安全的技術(shù)措施

在全部停電或部分停電的電氣設(shè)備上工作，必須完成下列措施：

一、停電。

二、驗電。

三、裝設(shè)接地線。

四、懸掛標示牌和裝設(shè)遮欄。

上述措施由高壓運行工執(zhí)行。對于無經(jīng)常值班人員的電氣設(shè)備，由斷開電源人執(zhí)行，并應(yīng)有監(jiān)護人在場。

電梯事故應(yīng)急處理措施

一、當火災(zāi)發(fā)生時

維修電梯工打開迫降開關(guān)，將消防電梯全部降至首站； 消防電梯自動進入消防運行狀態(tài)，迅速關(guān)閉不具備消防功能的電梯； 關(guān)閉各層廳門，防止火向其他樓層延燒。

二、當發(fā)生地震時

輕微的地震對電梯破壞不大；震級較強時，可能會使轎廂或?qū)χ氐膶аッ撾x導軌。有一部分導線可能切斷，某些元件可能會誤動作：

司機盡快在安全樓層停車，把乘客引導到安全地方；

運行時發(fā)生地震，應(yīng)駛向最近的一層樓面，盡快撤離轎廂，并關(guān)閉電源、轎門、廳門。地震后對電梯進行詳細檢查，修復脫軌、移位、斷線等故障后，方可使用；

當電梯發(fā)生嚴重撞頂和蹲底時，須經(jīng)過有關(guān)部門嚴格檢查、修復、鑒定后方可使用； 如果電梯因某種原因失去控制或發(fā)生超速而無法掌握時，司機和乘客應(yīng)保持鎮(zhèn)靜，切勿企圖跳出轎廂；

當乘客都脫離危險后，應(yīng)立即切斷總電源開關(guān)。

三、當電梯進水時

底坑進水，應(yīng)將電梯停于兩層以上，中止運行并切斷電源；

當樓層水淹而使井邊或底坑進水，應(yīng)將電梯停于進水樓層以上并及時關(guān)閉電梯及總電源；

電梯濕水后，由電梯公司做濕水處理，并提交相應(yīng)報告。

電梯緊急故障處理預(yù)案

如果電梯在行駛途中突然發(fā)生停車故障。而停在井道內(nèi)不能開門時應(yīng)先設(shè)法通知電梯維修人員，其他人員不得隨意處理，以免處理不當發(fā)生危險。

維修人員到達現(xiàn)場后，首先應(yīng)立即設(shè)法救出轎廂內(nèi)被困人員。若轎廂不在平層開門位置，應(yīng)以檢修方式慢車開動電梯，將轎廂移動到開門處，讓乘客離去，當電梯因安全鉗動作或其他原因，采取前述措施轎廂仍不能移動時，可將轎廂頂安全窗開啟，放出被困人員經(jīng)井道退出，但應(yīng)注意要切斷電源。

如發(fā)現(xiàn)水進機房井道、井底坑和轎廂，應(yīng)立即將電源全部切斷，以防止觸電事故及電氣設(shè)備短路。

如遇電氣設(shè)備發(fā)生燃燒時，應(yīng)立即把電源切斷，采用四氯化碳或干粉滅火器撲救，并報告有關(guān)部門。

電梯發(fā)生事故，司乘、維修人員必須立即搶救傷員，保護現(xiàn)場。搶救傷員需移動現(xiàn)場時，須設(shè)標志，及時報告有關(guān)部門按照“三不放過原則”采取有效措施。

若電梯發(fā)生嚴重的沖頂、蹲底時，須經(jīng)過有關(guān)部門嚴格檢查，修復鑒定后方可啟用。如果轎廂因超行程或其他原因必須在機房用手輪轉(zhuǎn)動曳引機使轎廂作短程升降時，首先要切斷電動電源。然后應(yīng)二到三人配合進行操作，一人使用工具松開剎車，其他人扳動手輪使曳引機轉(zhuǎn)動。操作應(yīng)注意安全，防止松開剎車時手輪突轉(zhuǎn)傷人。

所有事故發(fā)生和處理后，一定要詳細記錄發(fā)生的時間、現(xiàn)象和處理方法，并要及時報告上級。

水泵房停水及事故處理措施

1、因停電造成停水時：值班人員應(yīng)立即啟用備用電源供水，或開啟市政平地供水閥門供水，并報工程負責人，做好相關(guān)記錄。

2、因水泵故障停水：值班人員應(yīng)立即啟用備用水泵供水，同時報工程負責人，組織搶修，并做好相關(guān)記錄。

3、水泵電氣控制回路故障停水：值班人員應(yīng)先關(guān)閉電源后，開啟市政平地供水閥門供水，同時報工程負責人（物業(yè)主管/主任）組織搶修，并報物業(yè)部（物業(yè)前臺）。

4、市政管線故障停水：值班人員應(yīng)及時報工程負責人（物業(yè)主管/主任），并聯(lián)系自來水公司，詢問故障原因，恢復供水時間，同時報物業(yè)部（物業(yè)前臺）。

有蓄水池（箱）設(shè)施的可根據(jù)蓄水量及市政恢復供水時間等因素實行定時供水，以保障業(yè)戶生活。

5、水泵房水浸應(yīng)急處理：

（1）視進水情況，如進水量大，則關(guān)閉機房運行設(shè)備，并關(guān)閉電源開關(guān)。（2）立即通知工程部主管（物業(yè)主管/主任），同時報物業(yè)部（物業(yè)前臺）。（3）堵住漏水水源，關(guān)閉漏水相關(guān)閥門。（4）封堵水源同時應(yīng)立即排水。

（5）排干水后，應(yīng)立即對浸水設(shè)備設(shè)施進行除濕（烘烤）處理。

（6）確認浸水已消除，各機電設(shè)備的絕緣電阻符合要求后，開始試運行，如無異常則可投入運行。

水泵房運行規(guī)程

1、值班人員應(yīng)對水泵房進行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏水的現(xiàn)象。

2、檢查水泵房控制柜儀器儀表、指示燈、供水管網(wǎng)壓力是否正常；正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴淋泵、排污泵的選擇開關(guān)應(yīng)置于“自動”位置。

3、生活水泵每周至少輪換使用一次；消防泵、噴淋泵每月至少手動、自動各試機一次（運行時間不得低于2分鐘）。

4、應(yīng)對蓄水池觀察孔加蓋并上鎖，鑰匙由值班人員管理；透氣管應(yīng)用紗布或紗網(wǎng)包扎，以防雜物掉入水池中。

5、巡檢

（1）每天至少對泵房運行狀況巡檢2次，如實填寫《水泵房運行記錄表》。（2）觀察蓄水池（箱）液位顯示器是否正常。

（3）檢查控制柜各元器件是否正常，指示燈指示是否正確，手動/自動轉(zhuǎn)換開關(guān)位置是否正確，電壓、電流是否正常。

（4）污水泵液位報警顯示器是否正常，水泵有無堵塞。

6、二次供水管理（參照西安市衛(wèi)生監(jiān)督所二次供水管理辦法制訂）

（1）有二次供水水箱基本檔案（包括水箱總數(shù)、居民樓水箱、所屬管理單位名稱）。（2）有二次供水衛(wèi)生許可證（按期審核，并懸掛在顯著位置）。

（3）二次供水人員具備相關(guān)衛(wèi)生知識，從事二次供水操作人員應(yīng)持有有效健康證。（4）二次供水設(shè)施完備，有衛(wèi)生安全制度，每年定期清洗、消毒，有保證水質(zhì)安全和防止二次污染的措施，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，有清洗、消毒記錄及水質(zhì)檢驗報告。

（5）二次供水設(shè)施設(shè)備設(shè)有衛(wèi)生防護標志。保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生，無二次污染及隱患。

（6）設(shè)備閥門、管道、泵體無跑、冒、滴、漏。所有排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，樓內(nèi)、地下室及車庫無積水、浸泡發(fā)生。

（7）高壓水泵、水池、水箱有嚴密的管理措施。供水計量及收費嚴格執(zhí)行有關(guān)部門規(guī)定，無不合理計量及亂收費現(xiàn)象，限水、停水能預(yù)先通知用戶。

（8）遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水事故。鍋爐房設(shè)備緊急事故處理措施

一、鍋爐事故應(yīng)急措施

鍋爐設(shè)備發(fā)生事故后，應(yīng)立即報告主管部門，如實介紹事故發(fā)生的經(jīng)過。對重大事故，例如爆炸事故除采取相應(yīng)救援措施外，應(yīng)保護好現(xiàn)場，防止事故蔓延。

1、如發(fā)現(xiàn)天燃氣管道及調(diào)壓箱，發(fā)生天燃氣泄漏情況時，應(yīng)立即停爐關(guān)閉電源及天然氣總閥門，并通知天燃氣公司搶修部門及相關(guān)人員。

2、鍋爐爆炸事故。一旦發(fā)生鍋爐爆炸事故,必須設(shè)法躲避爆炸物和高溫水、汽，在可能的情況下盡快將人撤離現(xiàn)場，有條件時撥打“119”、“120”、“110”等電話請求救援，并將情況逐級上報。爆炸停止后立即查看是否有傷亡人員，并進行救助。

3、鍋爐爆管事故。一旦發(fā)生鍋爐爆管事故,必須采取緊急停爐措施，如幾臺鍋爐并列供熱，應(yīng)將故障鍋爐的供回管閥門關(guān)閉。

4、當突然停氣時，燃燒機會自鎖停爐，關(guān)閉燃氣閥門，注意鍋爐水溫度突然升高產(chǎn)生汽化現(xiàn)象。

5、當鍋爐超溫（壓）報警時，燃燒機會自鎖停爐，應(yīng)檢查故障并排除后，方可啟動運行。

6、當啟動點火發(fā)生爆燃時，應(yīng)立即關(guān)閉鍋爐電源及天然氣閥門，并通知廠家或維保單位進行檢查修理。

7、當正在運行的鍋爐或燃燒機發(fā)生震動時，應(yīng)立即停爐，并通知廠家或維保單位進行檢查修理。

8、當鍋爐房發(fā)生火災(zāi)時，應(yīng)立即停爐，關(guān)閉天然氣總閥及電源，迅速采取措施控制火勢，同時撥打火警119電話，并上報公司領(lǐng)導。

二、電動葫蘆事故應(yīng)急措施

1、電動葫蘆吊運重物時如遇突然停電或設(shè)備突然發(fā)生故障,司機和指揮人員不準離開現(xiàn)場,要警戒任何人不準通過危險區(qū),等電力恢復或設(shè)備處理完后將吊運的重物放好后才能離開。

2、起升機構(gòu)制動器在工作中突然失靈時,要沉著冷靜,做慢速反復升降動作,同時開動葫蘆,選擇安全地點放下重物。

三、事故消除后，將發(fā)生事故的地點、部位、事故經(jīng)過、事故原因、處理方法及結(jié)果記錄在鍋爐運行值班記錄中，擬制事故報告，并報公司主管部門及領(lǐng)導。

四、檢查事故隱患，接受教訓，采取糾正措施，防止類似事故再次發(fā)生。

鍋爐應(yīng)急事故救援預(yù)案

為了有效、及時控制和消除突發(fā)性鍋爐房失火、爐體爆炸事故的危害，最大限度地減少事故損失，根據(jù)《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》的要求，按照“統(tǒng)一領(lǐng)導、專業(yè)分工、反應(yīng)及時、措施果斷、加強合作”的原則，特制定本預(yù)案，以備緊急情況出現(xiàn)時執(zhí)行：

一、鍋爐設(shè)備出現(xiàn)重大事故時，由公司領(lǐng)導或管理處主任直接擔任救援指揮，及時趕往事故現(xiàn)場，判斷是否還有隱患（附近易燃易爆物）存在及周圍環(huán)境（房屋、人群密集度等）觀察，統(tǒng)一組織、布署救援工作，控制事故蔓延和擴大。

二、如果發(fā)現(xiàn)有傷員，應(yīng)及時與120急救中心聯(lián)系進行救護。

三、鍋爐設(shè)備的使用部門，在出現(xiàn)事故后除按《鍋爐事故緊急處理措施》執(zhí)行外，還應(yīng)積極配合事故的應(yīng)急救援工作，迅速做好附近人群撤離危險區(qū)或就地安全疏散，同時針對火情嚴重的，應(yīng)及時與119消防中心聯(lián)系進行消防。

四、在應(yīng)急搶險救援過程中需要緊急調(diào)用物資、設(shè)備、人員和占用場地，任何單位和個人不得阻攔和拒絕，有關(guān)單位和個人應(yīng)當支持、配合提供一切便利條件，所產(chǎn)生的費用原則上由事故單位負責。

五、參加事故應(yīng)急處理的工作人員，應(yīng)當按照本預(yù)案規(guī)定，采取安全防護措施，并在專業(yè)人員的指導下進行工作。

六、對事故應(yīng)急救援工作處理及時、指揮有效、挽回經(jīng)濟損失者，公司將給予重大獎勵。

七、對瞞報、遲報、漏報、謊報、誤報或在事故中玩忽職守、不聽指揮、臨陣脫逃、不負責任者，按公司規(guī)定給予開除處分，如構(gòu)成犯罪，依法追究刑事責任。交換站操作規(guī)程

（1）運行人員負責交換站內(nèi)的設(shè)備運行，定時巡檢（每小時1次），按規(guī)定填寫《交換站運行記錄》。

（2）運行人員必須嚴格執(zhí)行開機、停機時間。做好開機前的準備工作，發(fā)現(xiàn)重大問題時及時報告工程部主管，待處理好后方可開機。

（3）運行前：認真檢查交換器及各類附屬設(shè)備，檢查進出水閥門是否打開、安全閥是否正常、設(shè)定溫度數(shù)值是否在要求范圍內(nèi)。

（4）送汽/送水程序：

①汽——水交換：確認循環(huán)水系統(tǒng)運行正常→檢查冷凝水疏水閥、緊急泄水閥正常→啟動緊急泄水閥→慢慢打開蒸汽閥→排凈蒸汽管道內(nèi)冷凝水→關(guān)閉緊急泄水閥→啟動冷凝水疏水閥→徐徐向交換器送入蒸汽→檢查設(shè)備運行狀況。

②水——水交換：確認二次循環(huán)水系統(tǒng)運行正常→打開一次回水閥門→打開一次供水閥門→檢查設(shè)備運行狀況。

運行人員根據(jù)工程部（設(shè)備設(shè)施主管部門）的動力調(diào)度命令調(diào)整供熱水的溫度（各物業(yè)公司根據(jù)各自實際情況確定調(diào)度令發(fā)布人、不同天氣下出水溫度）。

（5）停止運行：

①汽——水交換：緩慢關(guān)閉蒸汽閥門→循環(huán)水系統(tǒng)繼續(xù)循環(huán)→水溫降至50℃以下→關(guān)閉循環(huán)泵（如果系統(tǒng)長時間停運，應(yīng)將系統(tǒng)循環(huán)水排凈，防止設(shè)備凍裂）。

②水——水交換：關(guān)閉一次供水閥門→關(guān)閉回水閥門（如果系統(tǒng)長時間停運，可將系統(tǒng)循環(huán)水排凈）。

（6）交接班應(yīng)在下一班前10分鐘內(nèi)進行，并在運行記錄上簽字，詳細記錄當班問題和處理結(jié)果。鍋爐運行規(guī)程

除嚴格執(zhí)行設(shè)備設(shè)施通用管理制度外，還應(yīng)執(zhí)行以下規(guī)定：

1、司爐工負責鍋爐及附屬設(shè)備的運行、定時巡檢（每小時1次），按規(guī)定填寫《燃氣/燃油鍋爐運行記錄》。

2、巡回檢查路線（以天然氣鍋爐為例）：

鍋爐本體及燃燒機→安全附件→管道閥門→風機房→循環(huán)泵房→水處理及除氧→補水、除氧泵→軟水箱。

3、巡檢內(nèi)容主要包括：

①鍋爐及附機的控制操作系統(tǒng)是否正常。

②壓力、供回水溫度、水位、排煙溫度在規(guī)定范圍內(nèi)。③安全附件、保護裝置和儀表靈敏可靠，無泄漏現(xiàn)象。

④受壓部件可見部位無鼓包、滲漏；爐內(nèi)燃燒情況良好，無漏水漏氣聲。⑤鍋爐外殼、前后煙門及人孔、手孔完整牢固、無破損。⑥管道、閥門無泄漏，閥門開啟靈活。

⑦燃燒器運轉(zhuǎn)有無異常響聲，風機運行是否正常。⑧循環(huán)泵運轉(zhuǎn)正常，無異常現(xiàn)象。

⑨鍋爐房照明良好，道路通暢，消防設(shè)施、可燃氣體報警裝置正常。⑩軟水箱儲水充足。

⑾如有下列情況，司爐人員應(yīng)增加巡檢次數(shù)：

——設(shè)備存在某些暫時不影響安全運行的一般缺陷時。——新改裝、長期停運或新檢修后的設(shè)備投入運行時。——設(shè)備運行中發(fā)現(xiàn)可疑現(xiàn)象時。

4、定期維修保養(yǎng)鍋爐、燃燒器及附屬設(shè)備。鍋爐操作規(guī)程

1、運行前準備

①司爐工在操作運行前必須熟悉《自控裝置說明書》和《鍋爐運行說明書》。②天然氣/油供給管道應(yīng)達到標準壓力，燃氣/燃油系統(tǒng)無泄漏（如為燃油鍋爐，應(yīng)確保日用油箱油量充沛）。

③鍋爐給水系統(tǒng)正常，軟水水質(zhì)達到標準、水位量達到規(guī)定值（熱水鍋爐應(yīng)排盡空氣），如實填寫《鍋爐房水處理記錄》。

④鍋爐運行控制柜是否能正常工作。⑤鍋爐受壓元件的檢查：

——鍋爐爐墻、安全附件、保護裝置及儀表。——給水、回水、出水及供汽系統(tǒng)閥門管件。——天然氣/油管道及閥門。⑥準備工作：

——調(diào)整閥門到啟動狀態(tài)。——向鍋爐注水，達到規(guī)定數(shù)值。——開啟循環(huán)泵。

——檢查水箱水位達到滿水位值。——系統(tǒng)檢漏、排氣，達到工作壓力。

2、正常運行

①循環(huán)泵運轉(zhuǎn)正常后，合上鍋爐電控箱電源，按下鍋爐電控箱啟動按鈕，鍋爐即進入自動點火程序，開始正常燃燒。

②司爐工根據(jù)工程部（設(shè)備設(shè)施主管部門）的動力調(diào)度命令調(diào)整鍋爐出水溫度（各物業(yè)公司根據(jù)各自實際情況確定調(diào)度令發(fā)布人、不同天氣下出水溫度）。

3、關(guān)機停爐 ①正常停爐

——將燃燒機負荷降為最低后按“停爐”按鈕，燃燒器進行后吹掃狀態(tài)，延時到自動停止。

——停爐后循環(huán)水泵繼續(xù)運行，待水溫降止50℃以下時，方可停泵。②緊急停爐

——當出現(xiàn)緊急事故時，直接按“停爐”按鈕，關(guān)閉天然氣/油源，根據(jù)需要停止循環(huán)泵運行。

——當出現(xiàn)鍋爐自動停爐時，根據(jù)報警情況檢查系統(tǒng)，解決出現(xiàn)的問題后重新啟動。鍋爐維修保養(yǎng)規(guī)程

（1）對于外委維護保養(yǎng)項目，工程部應(yīng)派專檢人員跟蹤監(jiān)督，確保維護保養(yǎng)結(jié)果。（2）對于內(nèi)部維護保養(yǎng)項目，由工程部主管組織各工種嚴格按照規(guī)范進行作業(yè)。（3）大修項目，應(yīng)報物業(yè)公司主管領(lǐng)導審核，業(yè)委會、上級主管部門審批后進行（鍋爐本體大修需報質(zhì)檢部門備案）。

（4）大修項目，一般應(yīng)安排在非供暖期進行；臨時維修項目，應(yīng)避開供熱時間進行，確保對用戶的供熱質(zhì)量。

（5）鍋爐大修后，應(yīng)嚴格按照設(shè)計標準進行自檢，報請質(zhì)檢部門進行檢驗，合格后方可運行。

（6）每次完成保養(yǎng)后，須填寫《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄》。

（7）每年供暖前，應(yīng)校驗安全閥、壓力表；供暖結(jié)束后，對鍋爐、壓力容器進行年檢。

第五篇：設(shè)備設(shè)施培訓資料(物業(yè)設(shè)備)

一、物業(yè)設(shè)備管理概述

（一）物業(yè)設(shè)備管理意義：

滿足人們生活基本需求，為業(yè)主提供更舒適，更安全的生活環(huán)境做有利保障。是提高設(shè)備，設(shè)施性能與完好率，延長設(shè)備壽命，節(jié)約資金投入，保障設(shè)備安全運行的保證。

（二）物業(yè)設(shè)備所涵概內(nèi)容：

給徘水、供電、供暖、消防、通風、電梯、空調(diào)、天然氣供應(yīng)及通信網(wǎng)絡(luò)。

具體劃分為四大部分：１、給排水２消防工程、３供暖、供燃氣、通風、空調(diào)、４建筑電氣化；

二、物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容

（一）物業(yè)設(shè)備運行管理：

1、技術(shù)運行管理：通過對設(shè)備的了解、技術(shù)改造、引進技術(shù)等。

2、經(jīng)濟運行管理：指在物業(yè)設(shè)備安全，正常運行的前提下，通過有效切實可行的合理的措施，減低設(shè)備的消耗，操作費用，維護保養(yǎng)費用以及檢查維修等方面的費用，即尋求最少的投資的最大的經(jīng)濟效益的方法。

設(shè)備經(jīng)濟運行管理內(nèi)容：初期投資費用管理與運行成本管理。

運行成本管理一般包括：

1、能源消耗的經(jīng)濟核算；（例如使用的電費、水費等）

2、操作人員的配置；

3、維修費用的管理；

設(shè)備運行管理做到以下幾點：

（1）各項管理內(nèi)容都要形成相應(yīng)的規(guī)章制度，做到有章可循、有法可依；

（2）各個操作項目都要制定出安全、合理的規(guī)程，做到規(guī)范、有序地操作；

（3）管理、操作、維修人員都是相關(guān)方面的專業(yè)人士或經(jīng)過嚴格的專業(yè)學習和培訓并通過相應(yīng)考核持證上崗的技術(shù)人員；（4）專業(yè)技術(shù)管理人員、班組長和工人分工明確，職責清楚。

（二）物業(yè)設(shè)備維修管理：

要做好設(shè)備的維修工作，物業(yè)公司的早期介入要做好，包括項目施工、竣工質(zhì)量驗收、交付使用階段時期要求物業(yè)人員的介入，才能保證后期的物業(yè)維修管理工作進行順利；

《物業(yè)管理條例》第三章第二十八條規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗”。建設(shè)工程及其設(shè)備在保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，施工單位應(yīng)當履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔賠償責任。

屬于開發(fā)商保修范圍的，按保修工作流程及時向開發(fā)商提出報告 1

與建議，并協(xié)助開發(fā)商維修。

物業(yè)管理過程中，要明確與施工方的責任分工。建設(shè)部規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：

a、基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該項工程的合理使用年限；

b、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；

c、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；

d、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年； 其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

保修期過后，如果公共設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)故障，屬于小修范圍的，及時組織修復。

物業(yè)設(shè)備的維修要與物業(yè)設(shè)備備品配件管理相結(jié)合，根據(jù)廠家說明書及長期的經(jīng)驗，確定備用件，方便維修，另外，對于設(shè)備做過的中大修要做好記錄。

（三）物業(yè)設(shè)備更新改造管理：

設(shè)備改造原則：針對性原則、技術(shù)先進實用性原則、經(jīng)濟性原則、可行性原則；

在使用設(shè)備時特別要注意的是，只要通過技術(shù)改造能達到同樣的目的的，一般就不采用設(shè)備更新的方式。

物業(yè)設(shè)備壽命的減少由以下六個基本的因素造成: ?

1、開／關(guān)周期的次數(shù) ?

2、運行時間。?

3、平均負載

4、最初安裝或最后一次大修后起算時間 ?

5、空氣泄漏和凈化的程度。?

6、設(shè)備日常維護保養(yǎng)的水平.（四）設(shè)備固定資產(chǎn)管理

設(shè)備固定資產(chǎn)：指使用年限在一年以上，單位價值在規(guī)定標準以上，并在使用過程中保護物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn)。

設(shè)備固定資產(chǎn)必須同時具備的兩個條件：單位價值在規(guī)定標準以上和使用年限在一年以上。

凡具備設(shè)備固定資產(chǎn)條件的機器設(shè)備，應(yīng)納入固定資產(chǎn)管理 當設(shè)備達到一定的條件后，要辦理設(shè)備轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)的手續(xù)，經(jīng)相關(guān)人員驗收合格后轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)。

（五）物業(yè)設(shè)備資料管理：

包括前期的基礎(chǔ)資料管理、建立現(xiàn)有設(shè)備的技術(shù)資料檔案及圖紙檔案、《設(shè)施設(shè)備臺賬》、設(shè)備維修保養(yǎng)手冊等。內(nèi)容包括：設(shè)備生產(chǎn)日期、型號、參數(shù)、每年做過的中修、大修等維修維護等。

在物業(yè)項目接管后要對設(shè)備設(shè)施進行逐個登記。認真填寫“設(shè)備清單”，分類存檔。其分類方法是：將設(shè)備設(shè)施按專業(yè)分為五大類和 3

若干個小類，即：電氣設(shè)備，給排水設(shè)備，空調(diào)供暖設(shè)備，消防設(shè)備及安防設(shè)備，其運行編號用其第一個拼音字母的大寫表示，具體如下： DQ——電氣設(shè)備 JP——給排水設(shè)備 KN ——空調(diào)供暖設(shè)備 XJ——消防監(jiān)控設(shè)備 AF----安防設(shè)備

三、物業(yè)設(shè)備管理的要求

（一）設(shè)備保養(yǎng)維護的要求 主要有四項：

（1）清潔 設(shè)備內(nèi)外整潔，各滑動面、絲杠、齒條、齒輪箱、油孔等處無油污，各部位不漏油、不漏氣，設(shè)備周圍的切屑、雜物、臟物要清掃干凈；

(2)整齊 工具、附件、工件(產(chǎn)品)要放置整齊，管道、線路要有條理；

(3)潤滑良好 按時加油或換油，不斷油，無干摩現(xiàn)象，油壓正常，油標明亮，油路暢通，油質(zhì)符合要求，油槍、油杯、油氈清潔；(4)安全 遵守安全操作規(guī)程，不超負荷使用設(shè)備，設(shè)備的安全防護裝置齊全可靠，及時消除不安全因素。

（二）設(shè)備“四定工作”的使用維護要求

(1)定使用人員。按定人定機制度，各設(shè)備操作工人應(yīng)選擇本工種中責任心強、技術(shù)水平高和實踐經(jīng)驗豐富者，并盡可能保持較長時間的相對穩(wěn)定；

(2)定檢修人員。設(shè)備較多的企業(yè)，根據(jù)本企業(yè)條件，可組織設(shè)備專業(yè)維修人員，專門負責對設(shè)備的檢查、精度調(diào)整、維護、修理；(3)定操作規(guī)程。設(shè)備應(yīng)分機型逐臺編制操作規(guī)程，加以顯示并嚴格執(zhí)行；

(4)定備品配件。根據(jù)各種設(shè)備在企業(yè)生產(chǎn)中的作用及備件來源情況，確定儲備定額，并優(yōu)先解決。

（三）、動力設(shè)備的使用維護要求

動力設(shè)備是企業(yè)的關(guān)鍵設(shè)備，在運行中有高溫、高壓、易燃、有毒等危險因素，是保證安全生產(chǎn)的要害部位，為做到安全連續(xù)穩(wěn)定供應(yīng)生產(chǎn)上所需要的動能，對動力設(shè)備的使用維護應(yīng)有特殊要求：(1)運行操作人員必須事先培訓并經(jīng)過考試合格；

(2)必須有完整的技術(shù)資料、安全運行技術(shù)規(guī)程和運行記錄；(3)運行人員在值班期間應(yīng)隨時進行巡回檢查，不得隨意離開工作崗位；

(4)在運行過程中遇有不正常情況時，值班人員應(yīng)根據(jù)操作規(guī)程緊急處理，并及時報告上級；

(5)保證各種指示儀表和安全裝置靈敏準確，定期校驗。備用設(shè)備完整可靠；

(6)動力設(shè)備不得帶病運轉(zhuǎn)，任何一處發(fā)生故障必須及時消除；

(7)定期進行預(yù)防性試驗和季節(jié)性檢查；

(8)經(jīng)常對值班人員進行安全教育，嚴格執(zhí)行安全保衛(wèi)制度。

（四）設(shè)備的三級保養(yǎng)制

三級保養(yǎng)制度是我國20世紀60年代中期開始，在總結(jié)前蘇聯(lián)計劃預(yù)修制在我國實踐的基礎(chǔ)上，逐步完善和發(fā)展起來的一種保養(yǎng)修理制，它體現(xiàn)了我國設(shè)備維修管理的重心由修理向保養(yǎng)的轉(zhuǎn)變，反映了我國設(shè)備維修管理的進步和以預(yù)防為主的維修管理方針的更加明確。三級保養(yǎng)制的工作實施分為：

1、“一級保養(yǎng)”

也就是通稱的操作者保養(yǎng)，誰負責使用誰就得負責保養(yǎng)，操作者保養(yǎng)是一切保養(yǎng)的基礎(chǔ)，保養(yǎng)項目均為一般操作工就可執(zhí)行的工作，通過擦拭、清掃、潤滑、堅固、防腐、防凍、調(diào)整及外觀表面檢查等一般方法對設(shè)備進行護理，以維持和保護設(shè)備的性能和技術(shù)狀況，是設(shè)備的基礎(chǔ)保養(yǎng)方式。一部機器能否正常地使用。在很大程度上取決于是否有一套良好的預(yù)防保養(yǎng)制度，尤其是操作者保養(yǎng)。

2、“二級保養(yǎng)”

通常是由廠內(nèi)設(shè)備維修部門負責對機器進行局部更換的檢查，更換消耗性部件，保養(yǎng)周期視具體情況而定。

3、“三級保養(yǎng)”

一般指對設(shè)備進行全面的檢修，以期使設(shè)備在良好的狀態(tài)下運轉(zhuǎn)。如果說公司條件無法完成，通常與專業(yè)維保單位簽定檢修協(xié)議，并定期至本公司保養(yǎng)檢修。

3、檢修與保養(yǎng)關(guān)系：維護為主計劃檢修為輔的原則。

（五）設(shè)備巡回檢查的方法要求：

歸納為“一看二聽三觸四聞” 一看：（1）設(shè)備內(nèi)外的清潔、完整；（2）表、油位、指示燈是否正常；（3）閥門、開關(guān)啟閉是否正常；（4）無漏水、漏氣、漏油等現(xiàn)象；（5）照明、通風、電線絕緣體等是否正常；

二聽：（1）轉(zhuǎn)動設(shè)備轉(zhuǎn)動聲是否平穩(wěn)，有無異聲；（2）電氣元件有無噪音；（3）風機、風管有無噪音；

（4）控制柜接觸器、變壓器鐵心的電磁聲響是否正常；

三觸：（1）操作機構(gòu)是否銹蝕；

（2）電動機泵散熱器外殼溫度是否正常；軸承溫度是否正常；

四聞：（1）有無絕緣漆的味道；(2)有無塑膠、塑料、保溫棉等的焦味；

（六）電氣系統(tǒng)維修維護保養(yǎng)標準及要求

（1）配電柜室內(nèi)保持通風干燥整潔，配電柜無灰塵及污垢，表面整潔。警示牌完好，并置于醒目處。

（2）配電柜及配電箱內(nèi)無雜物，保持干凈。各接線排端子應(yīng)牢固。7

各指示燈指示正確、完好，各操作手柄及按鍵開關(guān)均指示正常。（3）配電柜內(nèi)各零部件、電線電纜接頭、連接螺栓無松動斷裂，標號清楚，配電柜及配電箱內(nèi)應(yīng)有相應(yīng)的電路接線圖。

（4）定期對各設(shè)備的配電系統(tǒng)（配電柜、配電箱）的和電機進行緊固，每年至少一次。各用電設(shè)備絕緣檢查不低于2M歐姆。（5）高低壓配電室每兩個月至少進行一次除塵，各配電柜、箱內(nèi)的接觸器、漏電保護器、變頻器等零部件也相應(yīng)地進行除塵。配電室的防護用具（絕緣靴、絕緣手套、驗電筆等）應(yīng)按要求進行檢驗。（6）對即將運行的電氣設(shè)施要提前試運行，發(fā)現(xiàn)異常及時維修，確保設(shè)備正常運行。

（7）對停用的電氣設(shè)備設(shè)施要定期送電，確保電氣系統(tǒng)干燥。具體送電周期和送電時間應(yīng)根據(jù)各設(shè)備所處的環(huán)境（設(shè)備周圍的濕度、溫度和通風情況）而定，原則上每月最少保證一次。

四、提高設(shè)備維護水平的措施

（一）設(shè)備維保工作的“三化”

為提高設(shè)備維護水平應(yīng)使維護工作基本做到三化，即規(guī)范化、工藝化、制度化。

規(guī)范化就是使維護內(nèi)容統(tǒng)一，哪些部位該清洗、哪些零件該調(diào)整、哪些裝置該檢查，要根據(jù)各企業(yè)情況按客觀規(guī)律加以統(tǒng)一考慮和規(guī)定。

工藝化就是根據(jù)不同設(shè)備制訂各項維護工藝規(guī)程，按規(guī)程進行維護。

制度化就是根據(jù)不同設(shè)備不同工作條件，規(guī)定不同維護周期和維護時間，并嚴格執(zhí)行。

（二）設(shè)備的區(qū)域維保

設(shè)備維護工作應(yīng)結(jié)合員工的個人職責分工表，做到設(shè)備區(qū)域維護。操作工人負責維護相應(yīng)的設(shè)備維保，對于間斷性運行的設(shè)備也要指定維護人員。維保人員及操作人員按照公司相關(guān)規(guī)定做到設(shè)備日常的清潔，堅固，潤滑等工作，做好設(shè)備的一級維護保養(yǎng)，定期對設(shè)備提出二級和三級的保養(yǎng)計劃。(三)設(shè)備維保的監(jiān)督檢查

企業(yè)組織相關(guān)檢查人員不定期對設(shè)備的維保工作進行檢查，對發(fā)現(xiàn)的問題及時通知相關(guān)人員，盡快維修。同時還應(yīng)發(fā)動公司人員開展設(shè)備自檢、互檢工作，對造成一定損失的事故要做到“四不放過”，即：事故原因不查清不放過、責任人員未處理不放過、整改措施未落實不放過、有關(guān)人員未受到教育不放過。

（四）維修維護保養(yǎng)對人員、設(shè)備環(huán)境和設(shè)備要求: 對人員要求：三嚴:嚴查、嚴管、嚴控 四會:會操作、會保養(yǎng)、會維修、會記錄

對設(shè)備環(huán)境要求:三干凈:設(shè)備干凈、機房干凈、工作場所干凈 對設(shè)備要求:四不漏:不漏水、不漏電、不漏氣、不漏油 五良好:使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好