XX鄉農村閑置宅基地和閑置農房盤活利用工作方案

為結合農村宅基地制度改革試點、農村一二三產業融合發展、村莊規劃編制實施、農村土地綜合整治、城鄉建設用地增減掛鉤和集體經營性建設用地入市等工作，支持各地采取有力措施盤活農村閑置宅基地和閑置農房，增加農民財產性收入，發展壯大農村集體經濟，加快推動鄉村振興和城鄉融合發展，現就我鄉開展農村閑置宅基地和閑置農房盤活利用工作制定如下實施方案。

一、指導思想

堅持問題導向和底線思維，以保障農民基本居住權為前提，以創新宅基地制度體系為核心，以提高宅基地利用效率、增加農民收入、壯大集體經濟為目標，強化政策引導、市場驅動和示范帶動，穩妥探索閑置宅基地和閑置農房盤活利用的有效途徑和體制機制，促進閑置宅基地和閑置農房盤活利用與美麗鄉村建設、鄉村治理優化、集體經濟壯大、城鄉融合發展等聯動推進，為激發鄉村發展活力、實現鄉村振興和城鄉融合提供有力支撐。

二、基本原則

（一）堅守底線，突破創新。

堅守土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損的底線。在符合國家宅基地管理、國土空間規劃、土地用途管制、傳統村落保護等法律法規政策的前提下，充分發揮基層首創精神，積極探索創新，破解盤活利用障礙。

（二）問題導向，精準施策。

堅持以問題為導向，推進閑置宅基地和閑置農房盤活利用，聚焦退出不徹底、監管不到位、集體行使宅基地所有權難、有償使用費收取難、閑置宅基地和農房零星分散、外部市場需求不足等問題和挑戰，精準發力，力爭在關鍵環節和重點領域取得實際進展和制度創新成效。

（三）統籌謀劃，分類指導。

客觀認識閑置宅基地和閑置農房盤活利用的復雜性、長期性和動態性，充分考慮各地鄉位條件、資源優勢、環境容量、產業基礎和歷史文化等因素，系統謀劃相關頂層制度和政策設計，因地制宜、因村施策、分類推進，構建以點帶面、穩步推開、風險可控的推進機制。

（四）農民主體，共享共贏。

堅持政府引導和集體經濟組織主導的方式，尊重農民意愿，體現農民群眾的主體性，發揮村民事務理事會等社會組織的作用，統籌處理集體、農戶、投資主體的權益關系，在實現好、維護好、發展好農民利益的基礎上，構建共建共贏的盤活利用格局，增強改革的內生動力。

（五）多方聯動，協同推進。

將閑置宅基地和閑置農房盤活利用與實施鄉村振興戰略、城鄉融合發展試驗鄉建設等工作緊密銜接，推進城鄉融合發展、鄉村產業振興、鄉村建設行動、產權制度改革、新型經營主體培育、金融政策創新等工作，增強協調推進合力。

三、總體目標

按照“一年啟動試點、兩年初見成效、三年推廣擴面、五年總結提升”的要求，通過閑置宅基地和閑置農房盤活利用，實現宅基地制度改革全面深化、閑置資源充分利用、農民和集體持續增收、鄉村治理有效優化、鄉村建設顯著提升和城鄉融合深度發展的多元目標，為農民建房、鄉村建設和產業發展等提供土地等要素保障，在全市率先打造成為閑置宅基地和閑置農房盤活利用創新樣板。

四、重點任務

（一）明晰盤活利用范圍

1.明晰盤活利用主要范圍。農村閑置宅基地盤活利用范圍為農村集體經濟組織民主討論同意或集體經濟組織成員自愿、目前處于閑置狀態、使用權屬于農村集體經濟組織及其成員的宅基地和所有權屬于農村集體經濟組織及其成員的農房，包括住房、附屬用房和庭院等。

2.明晰盤活利用基本條件。宅基地及農房產權合法清晰，無權屬爭議；農房就地盤活利用的應使用安全，經評估無結構、地質、防洪、消防等各類隱患；宅基地及農房符合政府相關布點規劃且近期未列入征遷計劃；農房經改造具有完備的衛生設施、無環保問題；農房符合民俗保護要求，屬于文物保護單位的，應按

3.明晰盤活利用重點產業。閑置宅基地及閑置農房主要鼓勵發展符合鄉村特點的休閑農業、鄉村旅游、餐飲民宿、傳統手工業、文化體驗、創意辦公、電商物流、健康養老、眾創空間等新產業新業態，以及農產品冷鏈、初加工、倉儲等一二三產業融合發展項目。支持采取整理、復墾、復綠等方式，開展農村閑置宅基地整治，依法依規利用城鄉建設用地增減掛鉤、集體經營性建設用地入市等政策，為農民建房、鄉村建設和產業發展等提供用地保障。

（二）健全盤活利用機制

1.健全“多規合一”村莊規劃體系。2021年12月底前，各村（組）按照城鄉一體化建設和城鄉融合發展總體要求，開展2021年試點鄉村“多規合一”實用性村莊規劃編制工作，預留發展用地，統籌考慮集體建設用地規模，科學安排宅基地布局。加強鄉村建設規劃許可管理，嚴格按照經批準的村莊規劃進行建設。

2.健全宅基地資格權認定機制。2021年12月底前，各村（組）要建立健全宅基地資格權認定發證管理機制，指導集體經濟組織制定宅基地資格權認定管理具體辦法，全面完成宅基地資格權認定工作；對有退出意向但又不想徹底失去宅基地資格權的農戶，可探索采取“留權不留地”等方式保留資格權；建立集體經濟組織成員、宅基地資格權臺賬，開展宅基地資格權證發放試點。

3.健全集體經濟組織宅基地分配、收回、儲備管理機制。2021年12月底前，鄉級層面要出臺農村集體經濟組織依法行使宅基地分配、收回、管理等所有權指導意見，制定農村集體經濟組織閑置宅基地及閑置農房收儲管理辦法，指導農村集體經濟組織健全宅基地管理章程或管理辦法，明確集體經濟組織依法行使宅基地分配、收回、收儲等具體規定。

4.健全宅基地無償退出、自愿有償退出機制。2021年12月底前，鄉級層面要制定宅基地無償退出、自愿有償退出指導意見，明確宅基地暫時退出、永久退出等多種方式的實施辦法；制定宅基地資格權、使用權暫時退出、永久退出貨幣補償、社保補償、住房置換補償、集體股份補償以及進城購買商品房補貼等符合市場規律的多元化補償激勵機制，引導農戶依法依規、自愿有償退出宅基地，收歸集體所有，由集體經濟組織根據規劃統一安排使用；制定宅基地退出補償資金籌措機制。

5.完善閑置宅基地及閑置農房流轉交易平臺。充分利用區農糧局農村產權交易中心等線上線下平臺，為閑置宅基地及閑置農房流轉供求雙方提供政策宣傳、信息發布、流轉交易、交易鑒證等服務。集體經濟組織所有的閑置宅基地和房屋使用權須進入農村產權交易中心公開流轉交易，引導支持農戶閑置宅基地和房屋使用權自愿通過農村產權交易中心流轉交易。

6.健全宅基地和農房價值評估機制。2021年12月底前，根據不同類別的宅基地基準地價、農房指導價、農房價值評估辦法，引入第三方評估機構，對需要開展價值評估的農村宅基地和農房開展價值評估。

7.健全閑置宅基地及閑置農房使用經營權流轉機制。鄉制定閑置宅基地及閑置農房使用權流轉辦法和統一的閑置宅基地、閑置農房使用權流轉合同示范文本，明確流轉范圍、流轉對象、流轉期限、流轉用途、流轉程序、流轉年限等。閑置宅基地、閑置農房使用權流轉合同由鄉宅基地審批管理機構審核、鑒證。

8.健全閑置宅基地和閑置農房盤活利用收益分配機制。2021年12月底前，根據閑置宅基地和閑置農房盤活利用收益分配使用管理辦法，規范有償使用費、服務費和盤活利用收益分配使用，納入XX鄉農村集體“三資”管理。指導集體經濟組織兼顧國家、集體和農戶利益，在保障農民受益、尊重農民意愿、民主商議的原則下，依法依規分配使用管理有償使用費、服務費和盤活利用收益。

（三）突破盤活利用瓶頸

1.探索集體經濟組織榮譽成員及宅基地特別資格權認定。2022年3月底前，根據集體經濟組織榮譽成員及其宅基地特別資格權認定管理指導意見，指導集體經濟組織通過民主討論制定榮譽成員及其宅基地特別資格權認定管理辦法。對戶籍不在本集體經濟組織內但對本集體經濟組織有重大貢獻的鄉賢等，經集體經濟組織成員民主討論同意，可以成為集體經濟組織榮譽成員，發放集體經濟組織榮譽成員及宅基地特別資格權證，賦予一定的宅基地特別資格權和使用權。

2.探索跨鄉域的宅基地審批及農房轉讓。積極推進宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，開展跨鄉域宅基地審批及農房轉讓探索，制定具有宅基地資格權且無住房的集體經濟組織成員跨集體經濟組織的宅基地申請審批和轉讓管理辦法。在宅基地總量控制的前提下，經宅基地所屬集體經濟組織民主討論同意，采用擇位競價、有償使用等方式，利用閑置宅基地審批異地建房申請，允許村民將閑置宅基地使用權在XX鄉范圍內跨集體經濟組織轉讓給其他集體經濟組織的成員。

3.探索分散退出宅基地的集中利用。2022年5月底前，利用鄉級層面制定分散退出宅基地集中利用辦法，對分散退出且難以就地利用的宅基地進行復墾，可按照“總量不變”的原則，在村莊規劃中將適宜復墾地塊規劃為農用地，并按復墾面積預留建設用地規模，允許因分散退出規模在不占用永久基本農田和生態保護紅線的前提下，對村莊建設用地布局進行適度動態調整。

4.探索閑置農房流轉使用權的登記機制。在全面完成農村房地一體不動產確權登記發證工作基礎上，在2022年6月底前，XX鄉根據閑置農房流轉使用權登記管理辦法，探索閑置農房流轉使用權登記機制。集體經濟組織及其成員與合作方可持簽訂的規范合同到鄉農村產權交易中心進行登記。

（四）培育盤活利用主體

1.建立健全農村集體經濟組織。各村（組）要結合深化農村集體產權制度改革，根據規定程序和要求，在2021年12月底前，建立健全農村集體經濟組織，推進集體經濟組織規范化建設、管理和運行。充分發揮集體經濟組織在盤活利用中統一運營和利益整合的主體作用，以集體經濟組織為閑置宅基地及閑置農房收儲盤活主體，實施統一收儲、統一運營、統一盤活。

2.培育一批農房專業合作社。各村（組）要在2022年6月底前，組織集體經濟組織牽頭入股，引導有盤活利用條件和意愿的農戶加入，注冊登記成立一批農房專業合作社，建立“農民出地出房、集體經濟組織入股、農房合作社經營”盤活利用模式，建立健全“集體經濟組織+農房合作社+農戶”的盤活利用利益聯結機制。

3.鼓勵農戶、返鄉人員、農民專業合作社、企業參與盤活利用。在2022年6月底前，鼓勵農戶、返鄉人員、農民專業合作社、企業等主體參與盤活利用的支持政策、扶持辦法，鼓勵返鄉人員、農民專業合作社、企業等主體與集體經濟組織、農戶建立合作機制；鼓勵集體經濟組織及其成員采取自營、出租、入股、合作等多種方式盤活利用；支持返鄉人員依托自有和閑置住宅發展適合的鄉村產業項目；引導有實力、有意愿、有責任的市場主體有序參與盤活利用工作。

4.允許城市居民、公職人員參與盤活利用。在農民自愿、所有權不變并簽訂合同明確雙方權利和義務的前提下，允許城市居民、公職人員到農村以租賃等方式盤活閑置宅基地、閑置農房，在符合規劃、用途管制和合同約定的前提下，依法依規修繕、改建或重建農房發展新產業新業態，享受一定的宅基地使用權和房屋使用權。

（五）創新盤活利用模式

1.自營模式。引導農戶、集體經濟組織，充分發揮區域、資源、產業等優勢，原址利用閑置宅基地和閑置農房自主創業、創新發展，依法辦理證照，通過自主發展民宿、餐飲、電商等獲得經營收入。

2.出租模式。宅基地資格權人在滿足“住有所居”的前提下，以出租人身份將閑置宅基地及閑置農房出租給承租人使用，雙方在集體經濟組織同意的基礎上簽訂租賃合同。租賃期限不超過20年，合同期滿續簽租賃合同的期限仍不超過20年。

3.委托模式。農戶可將閑置宅基地及閑置農房委托集體經濟組織通過自營、出租、入股、合作等方式進行盤活利用，簽訂委托協議，明確有關事項，房屋所有人按協議獲取收益。

4.合作模式。在不改變所有權、使用權權屬的前提下，閑置宅基地和閑置農房使用權人可與合作方簽訂合作協議，共同合作開發休閑農業、鄉村旅游、餐飲民宿、文化體驗、創意辦公、電子商務等新產業新業態，以及農產品冷鏈、初加工、倉儲等一二三產業融合發展項目。

5.入股模式。宅基地資格權人在滿足“住有所居”的前提下，自愿以一定年限的閑置宅基地使用權、閑置農房使用權作價入股，采取市場化方式與其他市場主體組建盤活利用主體。引導入股雙方通過農村產權交易中心進行交易，通過規范的入股協議及交易鑒證等方式明晰雙方權利義務。閑置宅基地使用權、閑置農房使用權作價入股期限不超過40年。

6.回收模式。農戶有其他合法穩定住所，且自愿退出閑置宅基地資格權、使用權及閑置農房所有權、使用權的，房屋所有權人可與集體經濟組織協商并簽訂自愿有償退出協議，由集體經濟組織給予適當補償后回收?；厥盏拈e置宅基地及閑置農房歸集體經濟組織所有，由集體經濟組織統一租賃或經營。

7.抱團模式。打破行政鄉劃限制，鼓勵地理位置比鄰、產業基礎相似或發展定位互補的鄉村組之間，以集體經濟組織為主體，抱團盤活利用閑置宅基地及閑置農房，構建更大空間、更大范圍的閑置宅基地及閑置農房資源優化配置盤活利用模式。

8.入市模式。XX鄉利用鄉出臺宅基地收回村集體后的整理、復墾、復綠及集體經營性建設用地就地入市和異地調整入市等利用機制，出臺農村集體經營性建設用地入市管理辦法及收益分配管理辦法，為鄉村建設和產業發展等提供土地要素保障，促進農民和集體增收。

（六）完善盤活利用政策

1.強化財政投資撬動。利用財政資金保障，切實保障閑置宅基地和閑置農房盤活利用工作經費落實到位；設立閑置宅基地和閑置農房盤活利用獎補專項資金，制定獎補辦法，對閑置宅基地和閑置農房盤活利用成效顯著的鄉村兩級給予一定的資金獎補；條件成熟時，研究發行地方政府專項債券支持閑置宅基地和閑置農房盤活利用項目。

2.整合涉農項目資金。建立涉農項目資金整合機制，整合鄉村產業振興、美麗鄉村建設、集體經濟發展、農村基礎設施建設、生態環境改善、鄉村治理優化及農業農村改革等項目資金，優先在試點鄉村加強道路、供水、供電、排水、通信、污水處理、垃圾處理、廁所改造等基礎設施配套建設，并切塊支持閑置宅基地和閑置農房收儲機制、拆舊復墾集體建設用地指標兜底收儲機制，促進閑置宅基地和閑置農房盤活利用。

3.加大金融支持力度。各金融機構要積極創新金融信貸產品和服務，開發針對閑置宅基地和閑置農房盤活利用的“民宿貸”“農宅貸”等金融產品。探索賦予農民住房財產權（含宅基地使用權）抵押融資功能，在2022年3月底前，健全農民住房財產權（含宅基地使用權）抵押辦法、貸款風險緩釋機制和貸款風險補償機制，完善抵押登記、價值評估、抵押物處置、風險補償、抵押物處置后農民住房保障等配套支持政策，穩妥推進房地一體的農房抵押貸款試點。

4.激勵社會資本參與。加大招商引資和宣傳推介力度，激活主體、要素、市場，鼓勵引導工商資本下鄉投資、鄉賢能人回鄉投資，引導各種社會資本參與閑置農房盤活利用，大力發展鄉村旅游、健康養老、文化創意等新業態，對利用閑置宅基地等存量建設用地發展農村新產業新業態的，優先保障其設施農業用地。

五、實施步驟

（一）前期準備階段（2021年11月）。

制定出臺《XX鄉開展農村閑置宅基地和閑置農房盤活利用工作實施方案》，明確工作目標、年度任務、試點安排、重點工作、推進措施，召開動員會議，開展業務培訓，深入宣傳發動。

（二）調查摸底階段（2021年11月～2021年12月）。

2021年12月底前，完成2021年試點村宅基地和農房調查摸底工作，全面掌握閑置宅基地和閑置農房信息及農戶盤活利用意愿等，建立基礎信息數據臺賬，在2022年1月底前，通過媒體及區農糧局農村產權交易中心向社會發布。

（三）先行試點階段（2021年1月～2022年12月）。

各試點村（組）要根據鄉農村閑置宅基地和閑置農房盤活利用實施方案，因地制宜，制定農村閑置宅基地和閑置農房盤活利用工作計劃，進村入戶宣傳，扎扎實實推進。

（四）推廣擴面階段（2023年1月～2025年8月）。

在2021年和2022年先行試點、開展盤活利用探索實踐及經驗模式總結基礎上，逐步推廣先行試點經驗，持續擴大盤活利用覆蓋面，力爭到2025年8月底前實現閑置宅基地和閑置農房盤活利用全覆蓋。

（五）總結提升階段（2025年9月～2025年12月）。

各村要進一步健全完善閑置宅基地和閑置農房完善盤活利用機制，對閑置宅基地和閑置農房盤活利用工作再優化、再提升，形成完整的閑置宅基地和閑置農房盤活利用總結報告、經驗模式、典型案例等材料，為全鄉農村閑置宅基地和閑置農房盤活利用工作提供經驗和樣本。